階段管理制度(15篇)

階段管理制度是企業(yè)管理中的核心組成部分，旨在確保項目或任務(wù)在各個階段得到有效管理和控制。它涵蓋了計劃制定、執(zhí)行監(jiān)控、反饋調(diào)整等多個環(huán)節(jié)，以實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的有序?qū)崿F(xiàn)。

包括哪些方面

1. 目標(biāo)設(shè)定：明確每個階段的目標(biāo)和預(yù)期成果，為團隊提供清晰的方向。

2. 責(zé)任分配：定義各階段的責(zé)任人及其職責(zé)，確保責(zé)任落實到個人。

3. 時間規(guī)劃：設(shè)定每個階段的起止時間，保證進度控制。

4. 資源調(diào)配：合理分配人力、物力和財力資源，以滿足階段需求。

5. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)立質(zhì)量控制點，確保階段成果符合企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

6. 溝通機制：建立有效的信息交流渠道，確保信息暢通無阻。

7. 風(fēng)險管理：識別潛在風(fēng)險，制定應(yīng)對策略，降低影響。

8. 評估與改進：定期評估階段績效，發(fā)現(xiàn)問題并及時改進。

重要性

階段管理制度的重要性在于：

1. 提高效率：通過明確的階段劃分，優(yōu)化工作流程，提高工作效率。

2. 控制質(zhì)量：每個階段都有明確的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有助于保證最終產(chǎn)品的質(zhì)量。

3. 降低風(fēng)險：提前預(yù)見并管理風(fēng)險，減少項目失敗的可能性。

4. 增強協(xié)作：清晰的責(zé)任分配和溝通機制，促進團隊協(xié)作。

5. 便于追蹤：階段性的評估使問題暴露及時，便于調(diào)整策略。

方案

1. 制定詳細(xì)計劃：依據(jù)項目特性和企業(yè)目標(biāo)，制定詳實的階段計劃，明確每個階段的具體任務(wù)。

2. 培訓(xùn)與指導(dǎo)：對員工進行階段管理制度的培訓(xùn)，確保理解和執(zhí)行到位。

3. 實施監(jiān)控：設(shè)立關(guān)鍵績效指標(biāo)（kpis），定期檢查階段進度和質(zhì)量。

4. 反饋與改進：鼓勵員工提供反饋，定期召開評審會議，根據(jù)實際情況調(diào)整計劃。

5. 激勵機制：建立獎勵制度，激勵員工在各階段表現(xiàn)出色。

6. 持續(xù)優(yōu)化：根據(jù)階段管理的實施效果，不斷修訂和完善管理制度。

以上方案旨在構(gòu)建一個動態(tài)、靈活且高效的階段管理制度，助力企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在執(zhí)行過程中，管理層需密切關(guān)注實際效果，適時調(diào)整策略，以確保管理制度的適應(yīng)性和有效性。

階段管理制度范文

第1篇 油庫施工階段安全管理措施

施工階段的安全管理是整個油庫建設(shè)施工中安全管理的核心階段,其時間最長、任務(wù)最重、難度最大。這里僅就最常見、最易發(fā)生事故的幾種作業(yè)分別作些介紹。

(1)破土作業(yè)

所謂破土作業(yè)系指在施工現(xiàn)場的地面開挖、掘進、鉆孔、打樁、爆破等作業(yè)。

油庫建設(shè)施工中的破土作業(yè)主要是油罐基礎(chǔ)開挖、管溝開挖,以及山區(qū)丘陵地帶的場地平整和道路建設(shè)等工程。

破土作業(yè)過程中有可能出現(xiàn)實施爆破時傷人損壞設(shè)備設(shè)施;有可能挖壞原有地下的各種管道、電纜、各種標(biāo)志物、文物古跡;有可能出現(xiàn)滑坡塌方等事故,為此進行破土作業(yè)時從安全角度考慮,應(yīng)把握好以下幾個環(huán)節(jié)。

①交底

在破土作業(yè)前應(yīng)根據(jù)情況,組織營房、供電、供水、供氣、通信、消防等部門,以及破土施工區(qū)域所屬單位和與其他地下設(shè)施的主管單位,聯(lián)合進行破土施工現(xiàn)場地下情況交底,根據(jù)施工區(qū)域地質(zhì)水文、地下供排水管線、燃?xì)夤艿?、通信電纜、供電電纜、測量用的永久性標(biāo)志樁、地質(zhì)、地震部門設(shè)置的長期觀測孔、不明物、砂基等情況向施工單位提出具體要求。

②施工方案及安全措施

交底后督促施工單位制定施工方案,針對地下和環(huán)境特點,制定行之有效的防范應(yīng)急措施。

③明確安全負(fù)責(zé)人和監(jiān)護人

施工單位應(yīng)明確安全負(fù)責(zé)人。若在油庫儲油區(qū)內(nèi)施工,應(yīng)設(shè)專人進行安全監(jiān)護。安全監(jiān)護人應(yīng)逐條對安全措施進行落實,確認(rèn)無誤后,方可通知作業(yè)人員進行作業(yè)。作業(yè)中認(rèn)真監(jiān)督,以防意外發(fā)生。

④設(shè)警示標(biāo)志

破土作業(yè)施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)圍檔,警告牌,警示燈。

⑤按規(guī)定著裝

作業(yè)人員必須按規(guī)定著裝,戴安全帽等勞保用品。

⑥危險場所的施工

在坑、溝、槽、井、地道內(nèi)進行破土作業(yè),應(yīng)嚴(yán)格按中國石化的《進設(shè)備作業(yè)安全管理制度》進行安全管理,軍隊油庫應(yīng)按總部的《軍用油庫油罐清洗、除銹、涂裝作業(yè)安全規(guī)程》辦事,注意有毒氣體和易燃易爆物的檢查檢測,遇有可疑情況,應(yīng)立即停止作業(yè),報上級查清情況后定出防范措施,方可再行施工。

⑦土石方工程應(yīng)謹(jǐn)防塌方事故

破土作業(yè)前,應(yīng)先做好地面和地下排水,嚴(yán)防地面水滲入作業(yè)面,造成塌方。開挖時應(yīng)防滑坡、塌方。嚴(yán)防相鄰建筑物、道路、管道等下沉變形,必要時應(yīng)采取措施,加強觀測、防止位移和下沉。

挖掘時應(yīng)由上而下逐層挖掘,并留有安全防滑坡度,嚴(yán)禁采用挖空底腳和挖洞方法。

雨季和解凍期,土方工程應(yīng)及時檢查土方邊坡,當(dāng)發(fā)現(xiàn)有裂紋、支撐松動、變形、折斷時應(yīng)立即停止作業(yè)。

⑧遇有文物正確處置

土石方工程中,挖掘時若發(fā)現(xiàn)不能辨認(rèn)物時,不得打擊、移動,以及發(fā)現(xiàn)古代墓葬、文物、古文化遺址、古生物化石等,應(yīng)立即停止作業(yè),派專人看護,保護現(xiàn)場,立即報有關(guān)部門處理,切勿私自處理,防止哄搶、損壞,以免觸犯國家有關(guān)法律。

⑨遇有險情正確處理

破土過程中,出現(xiàn)滑坡、塌方或其他險情時,應(yīng)做到:

a.立即停止作業(yè); ,

b.先撤出作業(yè)人員和設(shè)備;

c.出示警示牌,警示燈;

d.劃出警戒區(qū),設(shè)警戒員;

e.通知設(shè)計建設(shè)、安全等部門。

總之,破土作業(yè)應(yīng)做到摸清底情、保其安全、警示明顯、嚴(yán)防塌方,保護文物。

(3)動火作業(yè)

施工中用火是免不了的,我們所說的用火系指在危險區(qū)域內(nèi)使用各種明火作業(yè)、明火取暖和明火照明。如進行各種焊接、切割作業(yè);使用噴燈、火爐、液化氣爐、電爐;進行燒烤、煨管、熬瀝青、炒砂子;使用非防爆電器、工具及能產(chǎn)生火花的作業(yè);進行爆破土工作業(yè)等。

動火作業(yè)的基本原則是:

①油庫收發(fā)油作業(yè)期間,禁止用火;

②在儲油區(qū)、作業(yè)區(qū)禁止燒荒、燒紙、燒烤;

③節(jié)假日原則上一律停止用火:

④可用可不用的一律不用;

⑤凡能拆卸施工的,一律拆下來移至安全地帶動火;

⑥帶油、帶壓容器和管線,一般不允許動火(負(fù)壓時絕對禁止用火),確需動火時必須申請《用火作業(yè)證》,制定嚴(yán)格的安全防范措施。

第2篇 某物業(yè)管理策劃階段工作程序

__物業(yè)管理有限公司程序文件

--物業(yè)管理策劃階段工作程序

1.目的

規(guī)范物業(yè)管理策劃工作流程。

2.范圍

適用于公司待接管物業(yè)。

3.職責(zé)

3.1分管總經(jīng)理助理具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理策劃階段的組織工作。

3.2前期介入人員負(fù)責(zé)在對環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等向地產(chǎn)公司提供有益的建設(shè)性意見。

3.3相關(guān)部門負(fù)責(zé)前期介入工作的協(xié)助和配合。

4.方法和過程控制

4.1物業(yè)管理策劃階段包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項目物業(yè)管理處三個基本環(huán)節(jié)。

4.2前期介入按照項目開發(fā)周期分為介入的早期、中期、后期三個階段。

4.2.1早期階段:從進駐項目現(xiàn)場到主體動工之間的介入活動。包括:

4.2.1.1拆遷、搬遷現(xiàn)場臨時建筑物。

4.2.1.2現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、設(shè)備維護、飲食等管理工作。

4.2.1.3提供項目營銷活動的后勤保障。

4.2.1.4項目樣板房、銷售廳、項目部等代管物資的驗收、保管、發(fā)放、調(diào)撥、跟蹤等管理工作。

4.2.1.5審閱設(shè)計圖紙,對開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計包括戶型設(shè)計、供電供水、污染處理、通訊網(wǎng)絡(luò)、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等提出建設(shè)性意見。

4.2.2中期階段:主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。包括:

4.2.2.1專業(yè)技術(shù)人員參與了解委托項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目。

4.2.2.2加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

4.2.2.3從顧客使用功能角度,向地產(chǎn)公司建議完善相關(guān)設(shè)施,修正缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。

4.2.2.4根據(jù)相關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn),從物業(yè)管理功能出發(fā),對未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備房、配套設(shè)施、管理用水電預(yù)留接口等需要完善的問題,及時向地產(chǎn)公司建議完善、修正。

4.2.3后期階段:入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。包括:

4.2.3.1各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標(biāo)準(zhǔn)。

4.2.3.2完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場設(shè)施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設(shè)施、園林綠化等公用設(shè)施。

4.2.3.3分批分期收集工程、配套設(shè)施設(shè)備資料,如收集整理竣工圖、驗收資料、設(shè)備使用說明書、保修卡及設(shè)備原理圖等。

4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套設(shè)施狀況,做好物業(yè)接管驗收的各項準(zhǔn)備工作。

4.2.3.5了解地產(chǎn)銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設(shè)施及附屬服務(wù)設(shè)施的情況。

4.2.4專業(yè)技術(shù)人員將工作情況記錄在《--前期介入情況周記錄表》上,作為重要資料保存。

4.3物業(yè)管理方案的制訂

4.3.1根據(jù)物業(yè)情況,制定調(diào)查方案,對物業(yè)進行調(diào)查。內(nèi)容包括:

4.3.1.1物業(yè)周邊人文環(huán)境、治安狀況、供方環(huán)境、物業(yè)管理水平、收費標(biāo)準(zhǔn)及政策環(huán)境等。

4.3.1.2物業(yè)設(shè)備狀況、配套設(shè)施情況、辦公用房配備等。

4.3.1.3視情況在地產(chǎn)銷售前期實施顧客需求調(diào)查如服務(wù)需求及消費水平等。在入伙前六個月,完成物業(yè)管理方案的編制,內(nèi)容包括:

4.3.2.1分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境,從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務(wù)的切入點。

4.3.2.2新建項目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交付使用時間、戶型、總戶數(shù)、車位數(shù)量、公用設(shè)施配套、機電設(shè)施設(shè)備等。

4.3.2.3分析顧客需求,針對顧客群體特征、個性特征和服務(wù)需求,創(chuàng)新服務(wù)項目。

4.3.2.4測算及擬定物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.2.5詳細(xì)介紹新小區(qū)管理的整體構(gòu)思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點、管理措施、管理目標(biāo)。

4.3.2.6確定需配置的資源, 制定物業(yè)管理處開辦費計劃,包括:辦公用品、辦公設(shè)備及維修工具、設(shè)備、安全保潔工具等預(yù)算開支。

4.3.3由分管總經(jīng)理助理組織相關(guān)部門對物業(yè)管理方案進行評審、驗證,評審驗證內(nèi)容包括服務(wù)模式、資源配置、收費標(biāo)準(zhǔn)等,評審驗證結(jié)果記錄于《策劃方案/合同評審記錄表》。

4.3.4物業(yè)管理方案制定后,試運行六個月進行確認(rèn),試運行期間對不適宜的資源配置、流程規(guī)范等進行調(diào)整或補充完善,確定能完全滿足要求后再全面施行。

4.3.5如物業(yè)管理方案在實施中發(fā)生更改,應(yīng)由原評審部門/人員重新評審,并得到批準(zhǔn)。

4.4組建物業(yè)管理處

4.4.1人力資源部根據(jù)物業(yè)管理方案,確定新建管理處人員編制。

4.4.2人力資源部編制新建管理處人員招聘計劃、培訓(xùn)計劃。

4.4.3入伙前三個月經(jīng)總經(jīng)理辦公會議確定新建管理處經(jīng)理人選,并由人力資源部下發(fā)管理處成立的文件。

4.4.4各相關(guān)部門協(xié)助進行相關(guān)各項準(zhǔn)備工作。

5.質(zhì)量記錄表格

__wy7.3-g01-f1《前期介入情況周記錄表no1》

__wy7.3-g01-f2《前期介入情況周記錄表no2》

__wy7.3-g01-f3《前期介入情況周記錄表no3》

__wy7.3-g01-f4《前期介入情況周記錄表no4》

__wy7.3-g01-f5《前期介入情況周記錄表no5》

__wy7.3-g01-f6 《前期介入情況周記錄表no6》

__wy7.3-g01-f7 《前期介入情況周記錄表no7》

__wy7.3-g01-f8 《前期介入情況周記錄表no8》

__wy7.2.2-z01-f1《策劃方案/合同評審記錄表》

第3篇 施工階段砼砂漿級配試塊管理制度

施工階段的砼砂漿級配及試塊管理制度

一、砼、砂漿強度值

凡在設(shè)計圖紙中標(biāo)明強度等級的砼、砂漿均屬級配管理范圍。

二、試塊制作管理職責(zé)分工:

(1)項目工程師負(fù)責(zé)砼、砂漿強度評定(數(shù)理統(tǒng)計與非數(shù)理統(tǒng)計)。

(2)項目技術(shù)員負(fù)責(zé)級配申請的復(fù)核,簽發(fā)配合比通知單。

(3)施工員負(fù)責(zé)開具級配申請單,負(fù)責(zé)計量工作的檢查和監(jiān)控。

(4)項目試驗工負(fù)責(zé)接受配合比通知單,并根據(jù)通知單校驗磅秤等計量器,負(fù)責(zé)向施工班組進行級配交底中途檢查,負(fù)責(zé)現(xiàn)場試塊制作,養(yǎng)護及送試工作。

(5)技術(shù)質(zhì)量科的試驗員負(fù)責(zé)試塊的論壓及填表工作,監(jiān)督現(xiàn)場試塊制作及三過磅執(zhí)行。

第4篇 工程建設(shè)管理前期準(zhǔn)備階段工作指引

房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之前期準(zhǔn)備階段

為了理順建設(shè)管理流程,更好地指引工程建設(shè),根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》(_地司管字[2010]第056號),結(jié)合我司工程建設(shè)的實際情況,對工程建設(shè)實施中的各環(huán)節(jié)工作流程進行了規(guī)定,提煉出各環(huán)節(jié)的管理控制要點。

一、前期準(zhǔn)備階段

工程建設(shè)前期準(zhǔn)備階段(基本取得用地到基礎(chǔ)開工)主要工作內(nèi)容包括:現(xiàn)場查勘;收地圍蔽;清表;組織詳勘;申報臨水臨電;前期綜合策劃;實施“三通一平”;大型土石方施工;與政府相關(guān)部門對接等。

(一)現(xiàn)場查勘

1、取得原始地形地貌圖和周邊道路市政管網(wǎng)圖

基本達(dá)成土地意向后,督促開發(fā)部及時向政府相關(guān)部門索取原始地形地貌圖和周邊道路市政管網(wǎng)圖,并進行復(fù)核,如誤差較大,不滿足要求時,應(yīng)外委有資質(zhì)的第三方重新繪制。

2、現(xiàn)場查勘

收地前,工程部應(yīng)組織現(xiàn)場查勘,詳細(xì)了解場地內(nèi)的情況:地上地下建(構(gòu))筑物、墳?zāi)?、高低壓電線(電纜)、通訊電纜(光纜)、排水(給水或灌溉)渠(管)、地上附著物等,尤其是有無礦產(chǎn)、文物、溶洞、防空洞等,并繪制在總圖上。

3、地形地貌、地質(zhì)資料、周邊道路管網(wǎng)資料和現(xiàn)場查勘資料是拿地決策、編制總規(guī)以及施工組織的重要依據(jù),應(yīng)及時取得并向有關(guān)部門提供。根據(jù)現(xiàn)場查勘和取得資料的情況,決定是否進行普勘。

(二)綜合策劃

新開發(fā)項目在詳規(guī)批復(fù)一周內(nèi)或開工前,由工程部牽頭,地區(qū)公司負(fù)責(zé)人主持召開項目開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案審查會。參加部門及綜合策劃方案內(nèi)容詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》第四條。

(三)圍蔽

1、收地圍蔽

(1)準(zhǔn)備工作。

①辦理收地手續(xù)。

②明確征地紅線。工程部根據(jù)國土局提供的紅線控制坐標(biāo)點(一般找當(dāng)?shù)販y繪院取得),按征地紅線圖放出征地紅線,做好標(biāo)記。做好征地紅線的復(fù)測工作,紅線控制點坐標(biāo)須由測量工程師全數(shù)復(fù)核。若征地紅線圖中給出的坐標(biāo)點與國土局提供的紅線控制坐標(biāo)點出入較大,應(yīng)聯(lián)系開發(fā)部協(xié)調(diào)相關(guān)部門及時解決。

③測算圍蔽工程量,制訂圍蔽工程的實施方案。

④對可能引發(fā)的民眾阻擾事件有充分的估計,積極與當(dāng)?shù)卣块T溝通取得支持,并做好預(yù)案。

⑤組織施工單位,做好圍蔽工程人員、材料、機械設(shè)備的進場準(zhǔn)備。

(2)圍蔽實施

①對征地圍蔽精心策劃,做到:范圍準(zhǔn)確、速度快捷、圍蔽實施時間保密并擇機實施,避免與當(dāng)?shù)厝罕娂m紛。

②圍蔽進場和實施過程中做好拍照取證和新聞媒體解釋工作。

③圍蔽完成后,應(yīng)安排保安部門巡視,防止圍蔽遭受惡意破壞。

2、施工圍蔽

(1)施工圍墻

①根據(jù)集團建筑設(shè)計院下發(fā)的《定型產(chǎn)品-標(biāo)準(zhǔn)做法》,萬畝大盤(天下盤)在征地紅線上做施工圍欄,圍欄標(biāo)準(zhǔn):采用100_100_1500混凝土立柱拉鍍鋅刺繩鐵絲網(wǎng),砼立柱每隔5米一根,埋深500,鐵絲網(wǎng)高度1米。

②根據(jù)集團建筑設(shè)計院下發(fā)的《定型產(chǎn)品-標(biāo)準(zhǔn)做法》,一般樓板的小區(qū)采用施工圍墻,圍墻標(biāo)準(zhǔn):采用磚砌圍墻,墻高2米,每隔6米一個磚砌墻柱,臨時圍墻外立面應(yīng)作抹灰,墻體做_大logo、廣告標(biāo)語(內(nèi)容須經(jīng)集團營銷品牌中心審批)等。

③圍墻施工時機:收地后盡快組織施工圍墻的施工。

(2)場地內(nèi)施工圍蔽

①各標(biāo)段的施工圍蔽須采取統(tǒng)一的形式,布

第5篇 工程項目收尾階段 安全管理措施

各施工總承包單位:

目前工程項目已進入了施工收尾階段;從以往的經(jīng)驗和目前形勢來看,這一階段,管理人員和施工人員的安全思想放松,安全意識下降;作業(yè)人員點多面廣比較分散,交叉作業(yè)多,具有不確定性、偶然性、隱蔽性,非施工性的不可控因素增多等原因,是造成生產(chǎn)安全事故多發(fā)的階段,為加強工程項目收尾階段的安全管理,確保施工收尾階段的安全生產(chǎn),現(xiàn)制定以下安全管理措施:

1. 梳理剩余工作量,各施工總承包單位要組織各專業(yè)人員對剩余工作進行整理和核實,掌握作業(yè)環(huán)境情況,明確管理人員責(zé)任,落實安全技術(shù)措施,并對施工人員進行有針對性地安全教育和安全技術(shù)交底;

2. 危險源第二次辨識

對于工程收尾這一特殊階段,要求各單位組織專職安全員和各專業(yè)技術(shù)人員進行一次安全隱患大排查,根據(jù)工作內(nèi)容及作業(yè)計劃進行第二次危險源辨識,查找危險因素,及時發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生工傷事故的苗頭,采取防控措施;

3. 對管理人員進行責(zé)任心和安全意識教育

在工程收尾階段,有的管理人員認(rèn)為工程已基本結(jié)束,緊張危險期也已過去了,從而思想放松,紀(jì)律松弛,責(zé)任心懈怠,安全意識淡化,務(wù)必對管理人員加強教育 嚴(yán)肅紀(jì)律 嚴(yán)明獎懲使他們增強安全意識和責(zé)任心在思想上高度重視在行為上嚴(yán)己律人

6. 對全體施工人員進行安全教育

在工程收尾階段召集全體施工人員進行嚴(yán)肅認(rèn)真的安全教育也是十分必要的 使他們增強安全意識告知安全隱患教他們正確利用“三寶”確保操作質(zhì)量杜絕違章作業(yè)時時處處確保不傷害自己、不傷害別人、不被別人傷害

7. 編制安全方案、進行安全技術(shù)交底

根據(jù)作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)環(huán)境、危險源辨識等情況編制安全生產(chǎn)方案指出不安全作業(yè)環(huán)境、危險部位、危險操作行為預(yù)測危險程度掌握事故隱患出現(xiàn)的時間、地點、過程和演變規(guī)律制訂控制措施以達(dá)到“預(yù)”的目的 針對“預(yù)”的分析分別研究、制訂科學(xué)的防護技術(shù)措施和管理手段以達(dá)到“防”的目的 認(rèn)真進行安全技術(shù)交底增強操作人員的安全意識了解安全隱患正確操作杜絕違章作業(yè) 不得因是工程收尾階段就不編制安全生產(chǎn)方案就省略安全技術(shù)交底

8. 明確管理人員職責(zé)分工

工程開工時 管理人員一般按專業(yè)分工 在工程收尾階段根據(jù)需要可按專業(yè)也可按區(qū)域進行分工 每個管理人員都必須十分清楚所負(fù)責(zé)的工作內(nèi)容、作業(yè)環(huán)境、每項工作開始及完成時間、參加施工的人員數(shù)量以及采取的防護措施等

9. 加強安全巡檢執(zhí)行安全例會制度

在工程收尾階段因為點多面廣人員分散作業(yè)環(huán)境復(fù)雜交叉作業(yè)有偶然性所以專職安全員和管理人員必須加強施工過程中安全巡檢工作 查隱患、查違章、查防護、查操作發(fā)現(xiàn)問題立刻整改 每天召開安全例會落實當(dāng)天完成的工作內(nèi)容并總結(jié)施工過程中出現(xiàn)的安全問題分析原因安排第二天工作提出預(yù)防措施要求專職安全員、管理人員高度負(fù)責(zé)等。

10. 制訂應(yīng)急預(yù)案 學(xué)習(xí)事故處理基本常識

對危險工種和危險作業(yè)必須制訂應(yīng)急預(yù)案 一旦發(fā)生事故分分秒秒都關(guān)系到傷者的生死 如果在醫(yī)護人員到來之前現(xiàn)場施工人員就能夠及時正確地做一些應(yīng)急處理傷者生存的希望就大一些所以施工人員學(xué)習(xí)一些事故的正確處理常識和搶救方法是十分必要的至少要做到以下幾點1 平時多學(xué)習(xí)了解一些事故處理基本知識和方法2 事故發(fā)生后能夠及時準(zhǔn)確地通報情況撥打急救電話“120”或“999”3 在醫(yī)救人員到來前采取正確的保護措施

11. 安全資金投入不將就

收尾階段有的設(shè)備損壞或不能正常使用有的工作需要購置新的設(shè)備和安全防護監(jiān)測設(shè)備才能完成 管理人員不得因是收尾階段就認(rèn)為設(shè)備用不了多長時間而湊合使用或索性不購置 必須確保安全在安全資金投入上不眨眼該買的必須買該投入的要足額投入

12. 非施工性不可控因素的預(yù)防

技改項目與生產(chǎn)聯(lián)系十分緊密 如供電供水、供氣等系統(tǒng)必須停產(chǎn)一定時間才能完成施工 在合同約定工期內(nèi)經(jīng)過一定時間的停產(chǎn)有的工程已經(jīng)施工完畢并投入生產(chǎn)有的工程完成了設(shè)備安裝而電氣、儀表等其他專業(yè)項目沒有完成有的因不能停產(chǎn)尚未開始施工 在收尾階段施工單位為了整個項目的完成 往往需要完善未完工程建設(shè)單位往往因生產(chǎn)需要而送電、送氣、送水等增加了非施工性不可控因素此時容易發(fā)生觸電或煤氣中毒等事故 為避免不可控因素帶來的傷害施工單位必須采取以下預(yù)防措施在安排的停產(chǎn)時間內(nèi) 能一次性完成的工作必須一次全部完成僅能完成部分專業(yè)項目的 務(wù)必以文字告知建設(shè)、監(jiān)理單位詳細(xì)說明各專業(yè)完成情況和下一次施工具體時間收尾階段的施工告知 完善某項內(nèi)容必須將施工內(nèi)容、停產(chǎn)時間、施工時間告知建設(shè)單位、監(jiān)理單位 以便安排停產(chǎn)、停電、停水、停氣等事宜施工期間建設(shè)單位必須安排專人進行安全監(jiān)護 做好各生產(chǎn)系統(tǒng)協(xié)調(diào)工作嚴(yán)禁在未做安全確認(rèn)的情況下進行生產(chǎn)操作如送電、送氣等

13. 收尾階段安全管理工作總結(jié)

沒有總結(jié)就沒有進步無論是成功的經(jīng)驗還是失敗的教訓(xùn)都是寶貴的財富都應(yīng)該認(rèn)真總結(jié)和歸納從而指導(dǎo)其他項目的施工安全管理應(yīng)貫穿施工全過程只有根據(jù)不同施工階段的特點 運用工程技術(shù)手段消除“物”的不安全狀態(tài)通過多種形式的安全教育消除“人”的不安全行為才能預(yù)防事故的發(fā)生安全管理又是施工管理中的重

要一環(huán)只有始終貫徹團隊思想使全體成員齊心努力、協(xié)調(diào)合作才能有所成效

二、切實落實建設(shè)工程安全生產(chǎn)主體責(zé)任,把握重點,加強管理,堅決杜絕各類事故發(fā)生。建設(shè)單位要提供保證工程安全生產(chǎn)的條件,督促施工、監(jiān)理單位強化安全生產(chǎn)保證體系的落實,不得要求施工單位違反規(guī)定搶工期、簡化施工程序。施工企業(yè)要認(rèn)真履行保證工程安全生產(chǎn)的主體責(zé)任。要加強施工現(xiàn)場的管理,保證各種安全防護設(shè)施符合標(biāo)準(zhǔn)要求,設(shè)置到位。重點把握一是要加強對腳手架拆除、起重設(shè)備拆除的管理,施工企業(yè)要指定專人負(fù)責(zé),明確責(zé)任;拆除人員要持證上崗,企業(yè)和現(xiàn)場管理人員要在職在位,拆除過程中要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進行,不蠻干亂干,杜絕違章作業(yè);二是加強安全防護,預(yù)防高處墜落事故的發(fā)生,樓層臨邊、預(yù)留洞口要防護到位,按要求掛設(shè)安全平網(wǎng),任何人不得私自拆除,如工作需要,工作完畢后要立即恢復(fù)。三是要加強對一線作業(yè)人員的教育和培訓(xùn),增強安全意識,確保安全生產(chǎn)。工程監(jiān)理企業(yè)要切實履行安全監(jiān)理職責(zé),要堅持對工程全程進行安全監(jiān)理,按作業(yè)程序即時跟班到位進行監(jiān)督檢查,發(fā)現(xiàn)存在安全隱患或違章作業(yè)的,要立即制止,并通過下發(fā)監(jiān)理通知單、暫停施工令等方式要求施工單位整改,施工單位拒不整改的,要及時向建設(shè)單位和建設(shè)行政主管部門報告。

三、加強監(jiān)督檢查,市建委安全站將利用日常檢查之際,對全市建筑工程收尾階段進行隨機檢查,發(fā)現(xiàn)問題(隱患)要求立即整改,存在重大安全隱患的,要停工整改,并依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予相關(guān)人員經(jīng)濟處罰。

在工程項目收尾階段由于原有參與該項目的管理人員部分已調(diào)離 素質(zhì)較高、較精干的施工隊伍已撤走管理人員勞動紀(jì)律開始渙散安全意識開始淡化安全例會、檢查制度落實不認(rèn)真各工程進展程度參差不齊作業(yè)人員點多面廣比較分散交叉作業(yè)具有不確定性、偶然性、隱蔽性非施工性的不可控因素增多等都是項目收尾階段會遇

到的問題也容易發(fā)生事故。怎樣搞好技改項目收尾階段的安全管理工作提高企業(yè)安全管理水平提高企業(yè)核心競爭力為企業(yè)

贏得最大化的經(jīng)濟效益和社會效益是一個值得我們深入思考和探索的問題。

1. 梳理剩余工作量及預(yù)驗收整改工作內(nèi)容

組織土建電氣、儀表、機械、暖通、液壓等專業(yè)負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場對剩余工作及預(yù)驗收提出的整改問題進行整理和核實確定以下事項1制訂作業(yè)計劃2勘察現(xiàn)場掌握作業(yè)環(huán)境情況排查安全隱患

進行第二次危險源辨識3 有針對性地進行安全技術(shù)交底

落實安全技術(shù)措施 明確管理人員責(zé)任

選用合適的施工人員有針對性地進行安全教育。

2. 制訂作業(yè)計劃

梳理工作量后 應(yīng)該及時制訂作業(yè)計劃使每項工作安全有序地進行。制訂作業(yè)計劃應(yīng)把握如下原則:避免交叉保障安全集中點面起止鮮明細(xì)化責(zé)任。制訂計劃前應(yīng)對作業(yè)環(huán)境認(rèn)真觀察以保證計劃切實可行。制訂計劃應(yīng)避免交叉作業(yè)保證人員和設(shè)備的安全工作內(nèi)容點多面廣安排任務(wù)時應(yīng)使人員相對集中以便互相保護務(wù)必明確每項工作何時開始何時結(jié)束甚至精確到小時這樣有利于監(jiān)督根據(jù)具體情況管理人員再分工可按照作業(yè)區(qū)域?qū)I(yè)劃分職責(zé)使每項工作均有具體人員負(fù)責(zé)。

3. 危險源第二次辨識

工程開工前往往要進行危險源辨識并制訂相應(yīng)安全施工方案。隨著工程的進展現(xiàn)場環(huán)境的變化一些新的危險因素不斷出現(xiàn)雖然安全管理是動態(tài)管理安全檢查每天也都在進行但是對于工程收尾這一特殊階段必須適時地組織專職安全員和各專業(yè)技術(shù)人員進行一次安全隱患大排查根據(jù)工作內(nèi)容及作業(yè)計劃進行第二次危險源辨

識查找危險因素及時發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生工傷事故的苗頭采取防控措施有目的地進行安全教育、安全交底。

4. 施工機具、物資回收及臨時設(shè)施拆除

為給竣工投產(chǎn)創(chuàng)造良好的條件消除非施工性危險源同時給施工營造整潔的作業(yè)環(huán)境應(yīng)及時將現(xiàn)場多余施工機具、物資清離例如電焊機、垂直運輸設(shè)施、氧氣瓶、乙炔瓶、油漆等易燃、易爆物品 鋼材下腳料等拆除已經(jīng)不用的臨時電源施工配電箱、用電設(shè)備等

5. 對管理人員進行責(zé)任心和安全意識教育

在工程收尾階段 有的管理人員認(rèn)為工程已基本結(jié)束緊張危險期也已過去從而思想放松 紀(jì)律松弛 責(zé)任心懈怠 安全意識淡化 管理不力 自我感覺“天下太平” 。具體表現(xiàn)有 1 上下班時間不嚴(yán)格上班遲到 下班借故早走 2 不按管理程序工作 不進行安全技術(shù)交底或交底不認(rèn)真也不認(rèn)真檢查落實 3 不以身作則反而帶頭違章進入施工現(xiàn)場不戴安全帽造成管理松懈 管理力度不足 4 在施工過程中缺乏對所負(fù)責(zé)工作的周密考慮 沒有預(yù)案 沒有方案 表現(xiàn)為事前不做好預(yù)防事中不認(rèn)真檢查 事后不認(rèn)真總結(jié) 5 缺乏責(zé)任心 對重要部位的操作質(zhì)量不認(rèn)真檢查只憑經(jīng)驗辦事 管理者的這些思想和行為是造成工傷事故的隱患 因此務(wù)必對管理人員加強教育 嚴(yán)肅紀(jì)律 嚴(yán)明獎懲使他們增強安全意識和責(zé)任心在思想上高度重視在行為上嚴(yán)己律人

6. 對全體施工人員進行安全教育

在工程收尾階段召集全體施工人員進行嚴(yán)肅認(rèn)真的安全教育也是十分必要的 使他們增強安全意識告知安全隱患教他們正確利用“三寶”確保操作質(zhì)量杜絕違章作業(yè)時時處處確保不傷害自己、不傷害別人、不被別人傷害

7. 編制安全方案、進行安全技術(shù)交底

根據(jù)作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)環(huán)境、危險源辨識等情況編制安全生產(chǎn)方案指出不安全作業(yè)環(huán)境、危險部位、危險操作行為預(yù)測危險程度掌握事故隱患出現(xiàn)的時間、地點、過程和演變規(guī)律制訂控制措施以達(dá)到“預(yù)”的目的 針對“預(yù)”的分析分別研究、制訂科學(xué)的防護技術(shù)措施和管理手段以達(dá)到“防”的目的 認(rèn)真進行安全技術(shù)交底增強操作人員的安全意識了解安全隱患正確操作杜絕違章作業(yè) 不得因是工程收尾階段就不編制安全生產(chǎn)方案就省略安全技術(shù)交底

8. 明確管理人員職責(zé)分工

工程開工時 管理人員一般按專業(yè)分工 在工程收尾階段根據(jù)需要可按專業(yè)也可按區(qū)域進行分工 每個管理人員都必須十分清楚所負(fù)責(zé)的工作內(nèi)容、作業(yè)環(huán)境、每項工作開始及完成時間、參加施工的人員數(shù)量以及采取的防護措施等

9. 加強安全巡檢執(zhí)行安全例會制度

在工程收尾階段因為點多面廣人員分散作業(yè)環(huán)境復(fù)雜交叉作業(yè)有偶然性所以專職安全員和管理人員必須加強施工過程中安全巡檢工作 查隱患、查違章、查防護、查操作發(fā)現(xiàn)問題立刻整改 每天召開安全例會落實當(dāng)天完成的工作內(nèi)容并總結(jié)施工過程中出現(xiàn)的安全問題分析原因安排第二天工作提出預(yù)防措施要求專職安全員、管理人員高度負(fù)責(zé)等。

10. 制訂應(yīng)急預(yù)案 學(xué)習(xí)事故處理基本常識

對危險工種和危險作業(yè)必須制訂應(yīng)急預(yù)案 一旦發(fā)生事故分分秒秒都關(guān)系到傷者的生死 如果在醫(yī)護人員到來之前現(xiàn)場施工人員就能夠及時正確地做一些應(yīng)急處理傷者生存的希望就大一些所以施工人員學(xué)習(xí)一些事故的正確處理常識和搶救方法是十分必要的至少要做到以下幾點1 平時多學(xué)習(xí)了解一些事故處理基本知識和方法2 事故發(fā)生后能夠及時準(zhǔn)確地通報情況撥打急救電話“120”或“999”3 在醫(yī)救人員到來前采取正確的保護措施

11. 安全資金投入不將就

收尾階段有的設(shè)備損壞或不能正常使用有的工作需要購置新的設(shè)備和安全防護監(jiān)測設(shè)備才能完成 管理人員不得因是收尾階段就認(rèn)為設(shè)備用不了多長時間而湊合使用或索性不購置 必須確保安全在安全資金投入上不眨眼該買的必須買該投入的要足額投入

12. 非施工性不可控因素的預(yù)防

技改項目與生產(chǎn)聯(lián)系十分緊密 如供電供水、供氣等系統(tǒng)必須停產(chǎn)一定時間才能完成施工 在合同約定工期內(nèi)經(jīng)過一定時間的停產(chǎn)有的工程已經(jīng)施工完畢并投入生產(chǎn)有的工程完成了設(shè)備安裝而電氣、儀表等其他專業(yè)項目沒有完成有的因不能停產(chǎn)尚未開始施工 在收尾階段施工單位為了整個項目的完成 往往需要完善未完工程建設(shè)單位往往因生產(chǎn)需要而送電、送氣、送水等增加了非施工性不可控因素此時容易發(fā)生觸電或煤氣中毒等事故 為避免不可控因素帶來的傷害施工單位必須采取以下預(yù)防措施在安排的停產(chǎn)時間內(nèi) 能一次性完成的工作必須一次全部完成僅能完成部分專業(yè)項目的 務(wù)必以文字告知建設(shè)、監(jiān)理單位詳細(xì)說明各專業(yè)完成情況和下一次施工具體時間收尾階段的施工告知 完善某項內(nèi)容必須將施工內(nèi)容、停產(chǎn)時間、施工時間告知建設(shè)單位、監(jiān)理單位 以便安排停產(chǎn)、停電、停水、停氣等事宜施工期間建設(shè)單位必須安排專人進行安全監(jiān)護 做好各生產(chǎn)系統(tǒng)協(xié)調(diào)工作嚴(yán)禁在未做安全確認(rèn)的情況下進行生產(chǎn)操作如送電、送氣等

13. 收尾階段安全管理工作總結(jié)

沒有總結(jié)就沒有進步無論是成功的經(jīng)驗還是失敗的教訓(xùn)都是寶貴的財富都應(yīng)該認(rèn)真總結(jié)和歸納從而指導(dǎo)其他項目的施工安全管理應(yīng)貫穿施工全過程只有根據(jù)不同施工階段的特點 運用工程技術(shù)手段消除“物”的不安全狀態(tài)通過多種形式的安全教育消除“人”的不安全行為才能預(yù)防事故的發(fā)生安全管理又是施工管理中的重

要一環(huán)只有始終貫徹團隊思想使全體成員齊心努力、協(xié)調(diào)合作才能有所成效

第6篇 裝飾公司項目收尾階段管理

裝飾公司項目收尾階段管理

1 項目竣工驗收

1.1 竣工驗收準(zhǔn)備

1.1.1 建立竣工收尾工作小組,明確分工,落實責(zé)任,限期完成。

1.1.2 落實收尾工作計劃。收尾工作計劃的內(nèi)容應(yīng)包括現(xiàn)場施工和資料整理兩部分。收尾計劃應(yīng)在現(xiàn)場檢查的基礎(chǔ)上制定,要求細(xì)化到每一項工作,并落實到人。過程中要按分工原則逐項檢查,做到完工一項,驗證一項,消除一項。

1.1.3 組織竣工自檢。項目部在完成項目竣工收尾工作后,應(yīng)向公司工程部報告,由公司工程部組織進行竣工預(yù)驗收。

1.1.4 竣工報驗。竣工自檢合格后,由項目部向工程監(jiān)理單位提交工程竣工驗收申請書,申請竣工驗收。對于單位工程較多,工期較長的大型項目,可與業(yè)主協(xié)商,分階段或分項目進行竣工驗收。

1.1.5 整理竣工資料?？⒐べY料的整理按公司技術(shù)管理制度有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2項目竣工結(jié)算

按《公司經(jīng)濟管理辦法》、《工程項目核算實施辦法》、《外部外包結(jié)算管理規(guī)定》執(zhí)行。

3 項目考核評價

3.1 項目考核評價可按年度和按階段進行。成本方面按開工、進度至25%、55%、85%和完工五個階段進行考核,進度、質(zhì)量、安全方面根據(jù)工程進展實施階段性檢查和考核。工程完工后,對項目管理進行全面的總結(jié)性考核。

3.2 具體事宜按《項目管理目標(biāo)責(zé)任書》執(zhí)行。

4 項目獎罰

4.1 項目經(jīng)理及項目管理班子成員全面完成承包合同并經(jīng)過審計應(yīng)及時兌現(xiàn),按責(zé)任書規(guī)定的條款或本辦法的規(guī)定予以獎勵。對做出突出貢獻(xiàn)的項目管理班子、項目經(jīng)理或其他成員,公司可給予表彰和重獎。

4.2 項目部實現(xiàn)的成本節(jié)余或其他收益,公司與項目部分成,分成比例為3:7。

4.3 項目部用于分配的獎金,由項目經(jīng)理或項目班子制定分配方案報公司審定后實施。

4.4 項目經(jīng)理及項目管理班子成員,未完成承包合同,應(yīng)按合同規(guī)定的條款或本辦法的規(guī)定予以處罰。對由于工作不負(fù)責(zé)任,嚴(yán)重失職等原因造成重大事故和經(jīng)濟損失或給公司信譽造成嚴(yán)重影響的管理班子或個人,應(yīng)追究其責(zé)任,給予必要的經(jīng)濟和行政處罰,構(gòu)成犯罪的,移交司法機關(guān)追究法律責(zé)任。

4.5 項目虧損的彌補方式:扣除工資。

5 項目部解體

5.1 項目部是以完成工程項目目標(biāo)組建的,是企業(yè)內(nèi)部的一次性組織機構(gòu),工程項目竣工結(jié)算后,應(yīng)當(dāng)隨著項目目標(biāo)的實現(xiàn)而解體。

5.2 職責(zé)

5.2.1 公司工程部負(fù)責(zé)項目經(jīng)理部解體后工程項目在保修期間因質(zhì)量問題造成的返(維)修工作(工程部經(jīng)理有權(quán)抽調(diào)公司的資源對工程進行返修)。

5.2.2 公司材料設(shè)備部負(fù)責(zé)項目所有固定資產(chǎn)的接收工作。

5.2.3 內(nèi)業(yè)部負(fù)責(zé)項目部撤退員工的接收管理工作。

5.2.4 預(yù)算合約部負(fù)責(zé)審核外部結(jié)算和內(nèi)部核算。

5.2.5 財務(wù)部負(fù)責(zé)對債權(quán)債務(wù)的回收和償還工作。

5.2.6 工程部和財務(wù)部負(fù)責(zé)項目的審計工作。

5.3 項目部在項目交付后,應(yīng)清退租賃的周轉(zhuǎn)材和設(shè)備,處理剩余物資,辦理工程結(jié)算,清理債權(quán)債務(wù);及時向公司提交工程技術(shù)經(jīng)濟分析報告,并接受審計。

5.4 項目部解體的五個階段及工作內(nèi)容

5.4.1 預(yù)備階段:在進行85%經(jīng)濟分析時,初步測定90~95%項目(具體余留額視項目規(guī)模而定)完成的時間,預(yù)留工程量大小及所需投入的人、財、物的數(shù)量;并提出分階段解體計劃。

5.4.2 第二階段,當(dāng)各主要部位全部交付后,項目部只留守50%人員,以后逐步減少至第三階段。

5.4.3 第三階段,當(dāng)工程項目投產(chǎn)后10天內(nèi),項目部只留守項目經(jīng)理、技術(shù)各一人和整理竣工資料1人,其余人員全部撤走。留守人員主要負(fù)責(zé)工程善后工作,處理剩余的材料、工程結(jié)算、工程價款的回收,財務(wù)帳目的結(jié)算移交以及解決與甲方的有關(guān)遺留事宜。

5.4.4 第四階段,工程竣工后一個月或按合同規(guī)定的時間內(nèi)移交竣工資料,剩余材料處理完成。整理竣工資料人員撤走。

5.4.5 第五階段,項目部財務(wù)帳本暫停使用(封帳)一切費用由公司主管領(lǐng)導(dǎo)或工程部經(jīng)理批準(zhǔn)開支。

工程竣工后三個月內(nèi),工程結(jié)算,價款的回收,債權(quán)債務(wù)的處理、固定資產(chǎn)的移交、對整個項目綜合效益的審計評價等工作全部完成,項目部正式解體,全部人員撤走。

5.5 項目經(jīng)理部必須在項目投產(chǎn)后三個月內(nèi)按上述規(guī)定做到人走帳清、物凈。未清理完債權(quán)債務(wù)的,由項目經(jīng)理或指定的責(zé)任人負(fù)責(zé)清理債權(quán)債務(wù),債權(quán)債務(wù)未清理完畢,項目經(jīng)理或指定責(zé)任人不得到其它崗位工作。

5.6 項目部物資主管調(diào)走前必須與公司財務(wù),材設(shè)部對清楚物資、設(shè)備帳,并列清單辦理移交(包括設(shè)備的技術(shù)資料和檔案)方可調(diào)走。

6 項目回訪保修

6.1 回訪

6.1.1 公司工程部負(fù)責(zé)項目回訪的組織工作。負(fù)責(zé)建立與甲方和用戶的服務(wù)聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),負(fù)責(zé)編制回訪工作計劃并組織實施。技術(shù)內(nèi)業(yè)部、材設(shè)部及公司相關(guān)部門參與項目回訪工作。

6.1.2 每次回訪結(jié)束后,工程部應(yīng)及時填寫回訪記錄,跟蹤顧客滿意度的變化情況。

6.1.3 回訪可采取以下方式:

a) 電話詢問、會議座談、半年或一年的例行回訪。

b) 重點回訪防水工程、墻面防水、墻面及樓地面裂縫,漆面開裂、用電安全等事項。

c) 對施工中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備工程,回訪使用效果或技術(shù)狀態(tài)。

6.2 保修

6.2.1 工程保修范圍及內(nèi)容、保修期、保修責(zé)任、保修費用等按合同或工程質(zhì)量保修書

的規(guī)定執(zhí)行。

6.2.2 項目交付及項目部解體后,對回訪中用戶提出的保修事項或甲方發(fā)出的保修要求由公司工程部負(fù)責(zé)組織落實。

6.2.3 工程保修金由項目部與公司共同分擔(dān),待保修期滿,多退少補。

第7篇 裝飾公司工程項目實施階段管理

裝飾公司工程項目實施階段管理

1 項目進度控制

1.1 項目進度控制的內(nèi)容包括:項目進度計劃的分層次管理,進度計劃的編制和審批,進度計劃的動態(tài)跟蹤與控制,進度控制的總結(jié)。

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1.2 為提高我公司計劃管理水平,要求各工程項目采用網(wǎng)絡(luò)計劃圖或橫道圖技術(shù)進行管理。

2 項目質(zhì)量控制

按公司質(zhì)量管理體系和質(zhì)量管理制度執(zhí)行(待定)。

3 項目安全控制

按公司安全、環(huán)境管理體系和安全、環(huán)境管理制度執(zhí)行(待定)。

4 項目成本控制

按公司《經(jīng)濟管理辦法》、《工程項目核算實施辦法》執(zhí)行。

5 施工現(xiàn)場管理

按公司安全環(huán)境管理制度、綜合管理制度和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行(待定)。

6 項目合同管理

6.1 施工項目的合同管理包括施工項目投標(biāo)、施工合同的訂立、履行、變更、合同終止和評價。

6.2 施工項目投標(biāo)按《投標(biāo)評審制度》執(zhí)行。

6.3 施工合同的訂立

6.3.1 施工合同的簽訂按《合同評審程序》執(zhí)行。

6.3.2 外包合同管理按《采購控制程序》和《外包結(jié)算管理制度》執(zhí)行。

6.4 施工合同的履行

6.4.1 施工合同簽訂后,預(yù)算合約部應(yīng)按照經(jīng)營向生產(chǎn)移交的原則和要求及時組織移交和交底。同時,根據(jù)成本測算結(jié)果,協(xié)助公司與項目部簽訂《項目管理目標(biāo)責(zé)任書》。

6.4.2 項目部必須履行施工合同和《項目管理目標(biāo)責(zé)任書》,并應(yīng)在施工合同履行前對合同內(nèi)容、風(fēng)險、重點或關(guān)鍵性問題做出特別說明和提示,向各職能部門人員交底,落實和分解各項目標(biāo),依據(jù)施工合同和《項目管理目標(biāo)責(zé)任書》指導(dǎo)工程實施和項目管理工作。項目部在施工合同履行期間,應(yīng)注意收集、記錄對方當(dāng)事人違約事實的證據(jù),作為索賠的依據(jù)。

6.4.3 項目部應(yīng)對施工合同實行動態(tài)管理,跟蹤收集、整理、分析合同履行中的信息,合理、及時地進行調(diào)整。對合同履行進行預(yù)測,及早提出和解決影響合同履行的問題,以回避或減少風(fēng)險。

6.5 合同的變更

按《設(shè)計變更管理制度》執(zhí)行。

6.6 違約、索賠、爭議

按合同相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

6.7 合同終止和評價

6.7.1 合同終止按合同相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

6.7.2 項目完成后,項目部應(yīng)對合同條款、合同履行情況、合同管理工作進行總結(jié)。

7 項目信息管理

7.1 一般規(guī)定

7.1.1 項目信息管理應(yīng)適應(yīng)項目管理的需要,為預(yù)測未來和正確決策提供依據(jù),提高管理水平。項目部應(yīng)建立項目信息管理系統(tǒng),優(yōu)化信息結(jié)構(gòu),實現(xiàn)項目管理信息化。

7.1.2 項目部應(yīng)及時收集信息,并將信息準(zhǔn)確、完整地傳遞給使用單位和人員。

7.1.3 項目信息應(yīng)包括項目部在項目管理過程中形成的各種數(shù)據(jù)、表格、圖紙、文字、音像資料等。

7.2項目信息的內(nèi)容

項目部應(yīng)收集并整理的信息包括有項目公共信息(法律、法規(guī)與部門規(guī)章信息,市場信息,自然條件信息,利率、匯率信息);工程概況信息;施工信息(施工記錄信息、施工技術(shù)資料信息);項目管理信息。

7.3 項目信息管理系統(tǒng)

7.3.1 項目部應(yīng)積極采用比較成熟的項目管理單項軟件,不斷提高項目管理水平。如概預(yù)算軟件、施工技術(shù)軟件、autocad繪圖軟件、office辦公軟件等。

8 項目生產(chǎn)要素管理

8.1 項目人力資源管理

8.1.1 項目人力資源管理體制

a) 堅持管理層和勞務(wù)層的兩層分離,管理層由公司選派或選調(diào),勞務(wù)層的配置有兩種形式:一是逐步建立公司內(nèi)部勞務(wù)隊伍,即勞務(wù)作業(yè)公司;二是外部勞務(wù)市場的勞務(wù)分包企業(yè)。

b) 凡勞務(wù)費在50萬元以上的,需進行勞務(wù)分包的項目,項目部均應(yīng)按照公司有關(guān)規(guī)定進行勞務(wù)招投標(biāo),并與勞務(wù)分包單位簽訂勞務(wù)分包合同。

c) 人力資源的管理由工程局公司內(nèi)業(yè)部統(tǒng)一負(fù)責(zé),項目實施期間參加項目部工作人員由項目經(jīng)理按照工程局有關(guān)規(guī)定對成員的工作績效進行管理,項目實施任務(wù)完成后成員返回公司內(nèi)業(yè)部。

d) 項目人力資源的管理既包括對參與項目管理工作人員工資獎金等的分配管理,提高人員的工作積極性,最大限度地發(fā)揮參與項目人員的主觀能動性;同時也包括對項目人力資源計劃的管理,項目部應(yīng)通過制定切實可行的項目人力資源計劃,防止由于人力資源不足或者人力資源過剩造成的經(jīng)濟損失。

8.1.2 人力資源的計劃管理

a) 項目經(jīng)理在組建項目部時,應(yīng)根據(jù)項目管理任務(wù)的需要確定項目管理組織結(jié)構(gòu),并在此基礎(chǔ)上編制項目管理人員計劃報公司批準(zhǔn)。人員計劃批準(zhǔn)后,項目經(jīng)理應(yīng)在與公司內(nèi)業(yè)部商議后,首先在公司內(nèi)部選配參與項目管理工作的人員名單,對公司缺乏的人力資源,由公司行政部統(tǒng)一招聘。

b) 項目部應(yīng)根據(jù)施工進度計劃和作業(yè)特點優(yōu)化配置人力資源,制定勞動力需求計劃。

8.1.3 人力資源的薪酬管理

按公司《薪酬管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

8.1.4 人力資源的動態(tài)管理

a) 項目部應(yīng)對勞動力進行動態(tài)管理,對施工現(xiàn)場的勞動力進行跟蹤平衡、進行勞動力的補充與減員。

b) 項目部負(fù)責(zé)對進場的勞務(wù)隊伍進行入廠教育,組織安全考試,進行技術(shù)交底;在施工過程中,項目部應(yīng)加強對勞務(wù)隊伍和人員的管理,確保工程質(zhì)量、安全、進度和成本處于受控。

c) 項目部負(fù)責(zé)向進入施工現(xiàn)場的作業(yè)班組下達(dá)施工任務(wù)書,進行考核并兌現(xiàn)費用支付和獎懲。

8.2 項目材料管理

按公司物質(zhì)設(shè)備管理制度執(zhí)行。

8.3 項目機械設(shè)備管理

按公司物資設(shè)備管理制度執(zhí)行。

8.4 項目技術(shù)管理

按公司技術(shù)管理制度執(zhí)行。

8.5 項目資金管理

8.5.1 公司派項目部的財務(wù)主管由公司委派或管理,工程收入一律進公司行帳戶(或公司指定的帳戶),公司派項目部參照執(zhí)行。

8.5.2 項目竣工后收取的工程款,按下列順序使用:①上交公司費用;②項目部全體員工的工資;③清理債務(wù);④最后進行成本節(jié)余的獎金分配。

請財務(wù)部門補充有關(guān)資金計劃申請、使用管理、財務(wù)臺帳等方面的要求。

第8篇 設(shè)計階段工程項目管理任務(wù)

1.投資控制的任務(wù):采用的基本工作原理是動態(tài)控制原理,即采用計算機輔助的手段,在項目設(shè)計的各個階段,分析和審核投資計劃值,并將不同階段的投資計劃值和實際值進行動態(tài)跟蹤比較,當(dāng)其發(fā)生偏差時,分析產(chǎn)生偏差的原因,提出糾偏的措施,使項目設(shè)計在確保項目質(zhì)量的前提下,充分考慮項目的經(jīng)濟性,使項目總投資控制在計劃總投資范圍以內(nèi)。主要任務(wù)是:

⑴審核方案設(shè)計,優(yōu)化估算,提出審核報告和建議;

⑵審核設(shè)計概算,提出審核報告和意見;

⑶在審核設(shè)計概算的基礎(chǔ)上,確定項目總投資目標(biāo)值;

⑷對施工圖設(shè)計從設(shè)計、施工、材料和設(shè)備等多方面進行必要的市場調(diào)查分析和技術(shù)經(jīng)濟比較,并提出咨詢報告,供業(yè)主參考;

⑸審核施工圖預(yù)算,調(diào)整總投資計劃,在充分考慮滿足項目功能的條件下提出進一步挖掘節(jié)約投資的可能性;

⑹在施工圖設(shè)計過程中,逐一進行投資計劃值和實際值的跟蹤比較,并提交投資控制報告和建議;

⑺設(shè)計變更要經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟比較,并看是否滿足業(yè)主的要求。

2.進度控制的任務(wù):設(shè)計進度如果控制不住,將直接影響到項目建設(shè)總進度目標(biāo)的實現(xiàn)。為了縮短建設(shè)周期,項目管理人員應(yīng)協(xié)助設(shè)計單位進行合理的安排,使設(shè)計進度計劃為施工招標(biāo)服務(wù),并盡量使設(shè)計滿足業(yè)主對開工日期的要求、同時兼顧采購周期較長的材料、設(shè)備供應(yīng)時間的要求,同時應(yīng)充分考慮到有關(guān)政府和市政部門對設(shè)計文件審批的時間要求。此外,對于由業(yè)主自身因素(如業(yè)主能否向設(shè)計方及時明確設(shè)計要求并提供設(shè)計所需的參數(shù)和條件、能否及時對設(shè)計文件進行決策和認(rèn)可、能否盡量減少設(shè)計意圖的改變和反復(fù))造成對設(shè)計進度的影響,項目管理人員應(yīng)協(xié)助業(yè)主盡早發(fā)現(xiàn)問題,并提出解決方案。主要任務(wù)是:

⑴審核設(shè)計方提出的詳細(xì)的設(shè)計進度計劃和出圖計劃,并控制其執(zhí)行,盡可能避免發(fā)生因設(shè)計推遲而影響項目總進度計劃及造成施工單位要求工期賠償;

⑵協(xié)助起草主要甲供材料和設(shè)備的采購計劃,編制甲供進口材料設(shè)備清單,以便業(yè)主向有關(guān)部門辦理進口手續(xù);

⑶協(xié)助研究分析分包合同、招投標(biāo)、施工進度,與設(shè)計方協(xié)商,使設(shè)計進度為招投標(biāo)及施工服務(wù),并作為進度目標(biāo)值;

⑷協(xié)助業(yè)主對設(shè)計文件盡快做出審定和決策,以免影響設(shè)計進度計劃;

⑸在設(shè)計過程中進行進度計劃值和實際值的比較,并提交進度控制報告和建議;

⑹協(xié)調(diào)各專業(yè)工種設(shè)計進度,使其能滿足施工進度要求。

3.質(zhì)量控制的任務(wù):設(shè)計質(zhì)量具有直接效用質(zhì)量和間接效用質(zhì)量雙重屬性。直接效用質(zhì)量目標(biāo)實質(zhì)設(shè)計文件(包括圖紙和說明書)應(yīng)盡量滿足的質(zhì)量要求,其中關(guān)鍵的是設(shè)計是否符合國內(nèi)有關(guān)設(shè)計規(guī)范、是否滿足業(yè)主的要求、各階段設(shè)計是否達(dá)到國家有關(guān)部門規(guī)定的設(shè)計深度,以及設(shè)計是否具有施工和安裝的可建造性。間接效用質(zhì)量目標(biāo)是指設(shè)計文件所體現(xiàn)的最終建筑產(chǎn)品質(zhì)量,該項目的間接效用質(zhì)量是指通過設(shè)計和施工的共同努力使項目建設(shè)成為造型新穎、功能齊全、布局合理、結(jié)構(gòu)可靠、環(huán)境協(xié)調(diào)的具有國際一流水平的郵電通信大樓。為了有效的進行設(shè)計階段質(zhì)量控制,項目管理人員應(yīng)在透徹了解業(yè)主給出的要求的基礎(chǔ)上,詳細(xì)的閱讀,分析圖紙,一邊發(fā)現(xiàn)并提出問題。對重要的細(xì)節(jié)問題和關(guān)鍵問題,如有必要建議組織中外專家論證。主要任務(wù)是:

⑴仔細(xì)分析設(shè)計圖紙,及時向設(shè)計單位提出圖紙中存在的問題。對設(shè)計變更進行技術(shù)經(jīng)濟分析,并按照規(guī)定的程序辦理設(shè)計變更手續(xù)。凡對投資及進度帶來影響的設(shè)計變更,需會同業(yè)主核簽;

⑵審核各設(shè)計階段的設(shè)計圖紙與說明是否符合國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范、設(shè)計質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)要求,并根據(jù)需要提出修改意見;

⑶在設(shè)計進展過程中,協(xié)助審核設(shè)計是否符合業(yè)主對設(shè)計質(zhì)量的特殊要求,并根據(jù)需要提出修改意見;

⑷若有必要,建議組織有關(guān)專家對結(jié)構(gòu)方案進行分析和論證,以確定施工可行性和結(jié)構(gòu)可靠性,以降低成本、提高效率;

⑸進行大樓智能化總體方案設(shè)計的技術(shù)經(jīng)濟分析;

⑹對常規(guī)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟進行分析,并提出改進意見;

⑺審核有關(guān)水、電、氣等系統(tǒng)設(shè)計與有關(guān)市政工程規(guī)范、地塊市政條件是否相符合,一邊獲得有關(guān)政府部門的審批;

⑻審核施工設(shè)計是否有足夠的深度,是否滿足可視共性的要求,確保施工進度計劃的順利進行;

⑼對項目所采用的主要設(shè)備、材料充分了解其性能,并進行市場調(diào)查分析;對設(shè)備、材料的選用提出咨詢報告,在滿足功能要求的條件下,盡可能降低工程成本。

4.合同管理的任務(wù):合同管理是項目管理工作中三大目標(biāo)控制外的另一項重要的工作,因為業(yè)主簽訂的任何合同,都與項目的投資、進度和質(zhì)量有關(guān),因此,應(yīng)充分重視合同管理的重要性。主要任務(wù)是:

⑴協(xié)助業(yè)主選擇標(biāo)準(zhǔn)合同文件,起草設(shè)計合同及特殊條款;

⑵從投資控制、進度控制和質(zhì)量控制的角度分析設(shè)計合同條款,分析合同執(zhí)行過程中可能會出現(xiàn)的風(fēng)險和問題;

⑶參與設(shè)計合同談判;

⑷進行設(shè)計合同執(zhí)行期間的跟蹤管理,包括合同執(zhí)行情況的檢查,簽訂補充協(xié)議等事宜;

⑸分析可能發(fā)生索賠的原因,制定防范性的對策,減少業(yè)主被索賠的發(fā)生;協(xié)助業(yè)主處理有關(guān)實際合同的索賠事宜,并處理合同糾紛事宜。

5.信息管理的任務(wù):信息是規(guī)劃、控制、協(xié)調(diào)和決策的依據(jù),在整個項目建設(shè)過程中扮演著非常重要的角色,必須進行良好的信息管理。信息管理的基本原則是通過對信息進行合理的分類及編碼,制定信息管理制度,一邊迅速準(zhǔn)確的傳遞信息、全面有效的管理信息。在此基礎(chǔ)上建立完整的穩(wěn)當(dāng)系統(tǒng),客觀的記錄并反映項目建設(shè)的整個過程。主要任務(wù)是:

⑴建立設(shè)計階段工程信息的編碼體系;

⑵建立設(shè)計階段信息管理制度,并控制其執(zhí)行;

⑶進行設(shè)計階段各類工程信息的收集、分類、整理和存檔;

⑷運用計算機進行本項目的信息管理,隨時想業(yè)主提供有關(guān)項目管理的各類信息,并提供各種報表和報告;

⑸協(xié)助業(yè)主建立有關(guān)會議制度,整理各類會議記要;

⑹將所有設(shè)計文檔(包括圖紙、說明文件、來往函件、會議紀(jì)要、政府批文等)裝訂成冊,在項目結(jié)束后遞交業(yè)主。

6.組織協(xié)調(diào)的任務(wù):設(shè)計階段是有多家單位和眾多人員共同參與的,為了使這個過程能緊密結(jié)合、順利運作,必須進行有效的組織與協(xié)調(diào)。主要工作內(nèi)容為:

⑴協(xié)助業(yè)主協(xié)調(diào)與設(shè)計單位之間的關(guān)系,并處理有關(guān)問題,使設(shè)計工作順利進行;

⑵協(xié)助業(yè)主處理設(shè)計與有關(guān)政府主管部門和市政部門的聯(lián)系,了解有關(guān)設(shè)計參數(shù)和要求;

⑶協(xié)助業(yè)主做好方案設(shè)計和擴初設(shè)計的審批準(zhǔn)備工作,處理和解決方案設(shè)計和擴初設(shè)計審批有關(guān)規(guī)定;

⑷協(xié)助業(yè)主處理設(shè)計階段各種糾紛事宜;

⑸協(xié)助業(yè)主協(xié)調(diào)設(shè)計與招投標(biāo)、施工之間的關(guān)系;

⑹協(xié)助業(yè)主處理有關(guān)政府部門和市政部門對設(shè)計文件審批事宜。

7.甲供機電設(shè)備和材料招標(biāo)工作任務(wù):

⑴協(xié)助業(yè)主進行甲供材料設(shè)備的合同結(jié)構(gòu)設(shè)計;

⑵協(xié)助業(yè)主進行機電設(shè)備系統(tǒng)和材料的招標(biāo)準(zhǔn)備工作,包括機電設(shè)備和材料的型號、性能詢價、資格預(yù)審等。重點考察其生產(chǎn)能力、供貨時間、產(chǎn)品質(zhì)量及使用工程的實際效果;

⑶編制甲供材料和機電設(shè)備系統(tǒng)招標(biāo)文件;

⑷起草甲供材料和機電設(shè)備供貨及安裝合同;

⑸編制甲供

材料、機電設(shè)備標(biāo)底;

⑹分析投標(biāo)文件,參與甲供材料、機電設(shè)備系統(tǒng)評標(biāo)、議標(biāo)和合同談判及起草、制定合同書;

⑺協(xié)助業(yè)主處理有關(guān)索賠事宜,制定防范性對策、減少想業(yè)主索賠的發(fā)生;

第9篇 項目實施階段工程管理程序

1.目的

使項目的質(zhì)量、進度、成本及資源得到最合理的控制。

2.適用范圍

適用于本公司開發(fā)的所有項目實施階段工程的質(zhì)量、進度、成本、安全及現(xiàn)場協(xié)調(diào)等的管理和控制。

3.術(shù)語和定義

3.1.項目實施階段工程管理:就是在項目開工后,為成功地實現(xiàn)項目目標(biāo)而進行的全過程、全方位的計劃、組織、控制與協(xié)調(diào);

3.2.供方:指提供產(chǎn)品的組織或個人。

3.3.工程供方:指向本公司提供用于工程的材料、設(shè)備,以及監(jiān)理、施工服務(wù)的組織或個人,如供應(yīng)商、承包商、監(jiān)理單位統(tǒng)稱工程供方。

3.4.總承包商:主體工程土建及安裝工程總承包單位;

3.5.分包商:分項工程承包單位;

3.6.承包商:總承包單位和分包單位統(tǒng)稱承包商;

3.7.供應(yīng)商:材料設(shè)備供應(yīng)單位。

4.職責(zé)

4.1.工程及采購管理部

4.1.1.按照項目前期階段編寫的《工程管理指導(dǎo)書》實施項目工程管理;

4.1.2.負(fù)責(zé)監(jiān)督和協(xié)調(diào)監(jiān)理、施工單位履行合同;

4.1.3.協(xié)調(diào)與項目有關(guān)的外部周邊關(guān)系及公司各職能部門關(guān)于本項目的工作;

4.1.4.完成公司關(guān)于項目的質(zhì)量目標(biāo)和進度目標(biāo);

4.1.5.協(xié)助成本管理部完成目標(biāo)成本控制;

4.1.6.銷售現(xiàn)場::配合管理。

4.1.7.負(fù)責(zé)經(jīng)辦單筆金額大于五萬元以上的工程招投標(biāo)、材料設(shè)備采購及合約簽署;

4.1.8.大于三萬元、小于五萬元由成本管理部、采購管理部、項目經(jīng)理部在設(shè)計封樣的前提下評標(biāo)。

4.1.9.每月對項目進行檢查,并提交檢查報告;

4.1.10.為項目現(xiàn)場管理提供技術(shù)支持;

4.1.11.組織項目單體竣工驗收、入伙前全面驗收。

4.2.監(jiān)理單位

4.2.1.全面履行監(jiān)理合同規(guī)定的監(jiān)理職責(zé);

4.2.2.主持圖紙會審、施工組織設(shè)計審核、主持召開開工預(yù)備會、工程例會和專題協(xié)調(diào)會;

4.2.3.負(fù)責(zé)對承包合同執(zhí)行情況的監(jiān)督;

4.2.4.對項目的質(zhì)量、進度、安全等進行全面的監(jiān)控;

4.2.5.組織工程初驗收。

4.3.承包商

4.3.1.按照合同、設(shè)計圖紙及規(guī)范提供產(chǎn)品或施工服務(wù);

4.3.2.確保工程進度、質(zhì)量符合合同要求;

4.3.3.組織專項工程驗收。

4.4.供應(yīng)商

4.4.1.按照合同提供設(shè)備、材料;

4.4.2.對提供的設(shè)備、材料進行檢測并取得合格檢測報告。

5.工作程序

5.1.施工質(zhì)量控制

5.1.1.工程及采購管理部作為公司派駐施工現(xiàn)場的專門機構(gòu),應(yīng)重視質(zhì)量控制工作。在施工過程中按照合同規(guī)定和規(guī)范的要求督促監(jiān)理單位和施工單位認(rèn)真履行合同,實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。

5.1.2.施工預(yù)控:項目經(jīng)理部各分部分項開工前主要是督促監(jiān)理單位檢查施工單位的各項準(zhǔn)備工作,檢查監(jiān)理單位的準(zhǔn)備工作。

5.1.3.過程控制

5.2.3.1.加強對測量及定位放線的監(jiān)控工作,監(jiān)督監(jiān)理單位按合同要求的儀器對測量定位進行復(fù)核。

5.2.3.2.工程及采購管理部每周定期召開協(xié)調(diào)會,及時協(xié)調(diào)現(xiàn)場出現(xiàn)的問題。

5.2.3.3.對重要材料設(shè)備要檢查、監(jiān)督監(jiān)理單位是否按合同和有關(guān)規(guī)范的要求進行進場驗收、抽樣、取樣復(fù)試。不定期地抽查材料的準(zhǔn)用證、質(zhì)保書、合格證、檢驗報告等質(zhì)保材料。

5.2.3.4.工程及采購管理部應(yīng)堅持經(jīng)常性的質(zhì)量檢查制度,對隱蔽工程及重要和關(guān)鍵工序(如樁基工程、防水工程、裝修工程等)要會同監(jiān)理單位到施工現(xiàn)場進行檢查。

5.2.3.5.督促監(jiān)理單位負(fù)責(zé)進行中間驗收,項目經(jīng)理部組織進行竣工驗收。

5.1.4.事后控制

5.2.4.1.對于重要分部分項工程,如防滲漏的有關(guān)工序,在工序交接工前要督促監(jiān)理單位100%檢查驗收,并落實整改。

5.2.4.2.對于出現(xiàn)的質(zhì)量問題要進行歸納總結(jié),分析產(chǎn)生問題的原因,提出采取預(yù)防的辦法,并報總經(jīng)理辦公室歸檔。

5.2.4.3.督促監(jiān)理單位加強成品保護的管理工作。

5.2.施工進度管理

5.2.1.總施工進度計劃的編制

工程及采購管理部要求總包單位根據(jù)《寧波萬科工程主要節(jié)點統(tǒng)一工期》的要求,編制項目總施工進度計劃;并將項目總進度計劃分解為月度施工進度計劃,關(guān)鍵線路上的關(guān)鍵節(jié)點可另行編制詳細(xì)計劃以便更好地組織和監(jiān)控施工。

5.2.2.總施工進度控制計劃的調(diào)整

除非項目發(fā)展計劃或銷售計劃發(fā)生重大變化,否則一般不對項目總施工進度控制計劃給予調(diào)整。若調(diào)整,進度計劃必須經(jīng)分管副總經(jīng)理批準(zhǔn),并將調(diào)整后的計劃報總經(jīng)理辦公室備案。

5.2.3.施工進度計劃執(zhí)行

>針對影響進度的因素前瞻性地采取措施,及時辦理報批報建等手續(xù),及時解決圖紙供應(yīng)、甲方分包、甲供(包括甲控)材料等甲方要協(xié)助的問題。監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位的月進度計劃及完成情況,檢查現(xiàn)場勞動力安排、機械設(shè)備、材料的到位情況,在每月項目部編制的工程月報中對月進度計劃與實際進度進行對比,分析進度滯后的原因;根據(jù)進度滯后情況提出追趕進度的方法,督促監(jiān)理單位落實各項工作。

5.2.4.項目總施工進度計劃審定后,工程及采購管理部根據(jù)項目總施工進度計劃制訂施工圖紙交付計劃以及項目材料一覽表中的要求進場時間欄,并分別抄送設(shè)計管理部、成本管理部等,以便各職能部門根據(jù)項目時間要求和工作本身周期安排部門工作計劃。在項目工程月報中對下月需要職能部門的協(xié)助配合的工作列出時間清單,前瞻性地敦促和協(xié)助職能部門完成相關(guān)的工作。

5.3.工程物資采購管理

5.3.1.設(shè)計管理部負(fù)責(zé)確定材料設(shè)備設(shè)計標(biāo)準(zhǔn);

5.3.2.工程及采購管理部健全采購材料設(shè)備及合格供應(yīng)商信息庫;

5.3.3.設(shè)計管理部組織工程及采購部建設(shè)材料設(shè)備樣品間;

5.3.4.工程及采購::管理部負(fù)責(zé)采購材料設(shè)備分類;

5.3.5.成本管理部負(fù)責(zé)材料設(shè)備采購目標(biāo)成本控制;

5.3.6.工程及采購管理部制定材料設(shè)備采購目標(biāo)管理總體計劃;

5.3.7.工程及采購管理部協(xié)助填寫項目材料一覽表并明確進場時間,經(jīng)工程及采購管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后作為工程采購依據(jù);

5.3.8.工程及采購管理部負(fù)責(zé)材料設(shè)備上網(wǎng)招標(biāo)采購及合同簽約;

5.3.9.工程及采購管理部組織總包、監(jiān)理負(fù)責(zé)材料設(shè)備首批進場驗收,并填寫首批材料進場驗收表。

5.4.安全文明施工管理

5.4.1監(jiān)理單位每月定期對施工現(xiàn)場進行檢查、提出相應(yīng)的整改通知并對提出整改項目及時進行復(fù)查。

5.5.信息管理

5.5.1.項目信息管理由項目秘書負(fù)責(zé),各主辦工程師協(xié)助。

5.5.2.項目發(fā)文采用統(tǒng)一格式、統(tǒng)一編號的原則,文件進出按規(guī)定的流程進行閱處。

5.6.竣工驗收

5.6.1.負(fù)責(zé)組織小區(qū)竣工驗收、業(yè)主入住驗收等工作。

5.6.2.負(fù)責(zé)組織小區(qū)工程質(zhì)量評獎工作。

6.支持性文件

6.1.nbvk/wi/pr025《工程質(zhì)量控制作業(yè)指引》

6.2.nbvk/wi/pr026《工程進度控制作業(yè)指引》

6.3.nbvk/wi/pr027《安全文明施工管理作業(yè)指引》

6.4.nbvk/wi/pr044《設(shè)備材料驗收作業(yè)指引》

6.5.nbvk/qp/pr007《工程成本管理程序》

6.6.nbvk/wi/pr030《商鋪供電配套管理作業(yè)指引》

6.7.nbvk/wi/pr031《室外混凝土道路管理作業(yè)指引》

6.8.nbvk/wi/pr032《綠化工程管理作業(yè)指引》

7.相關(guān)記錄

7.1.工程管理指導(dǎo)書

7.2.工程月報

7.3.分項工程驗收報告

7.4.nbvk/qr/pr045《現(xiàn)場簽證單》

7.5.nbvk/qr/pr055《項目工作聯(lián)系函》

第10篇 地產(chǎn)項目經(jīng)理銷售管理流程--項目銷售階段

地產(chǎn)項目經(jīng)理銷售管理流程(2)--項目銷售階段

1、預(yù)銷售期(內(nèi)部認(rèn)購期)

目標(biāo):在業(yè)內(nèi)擴大知名度;攔截其他樓盤客戶;塑造產(chǎn)品形象,引發(fā)客戶欲望;累計至少三成客戶以利公開發(fā)售。

(1)地點:公司本部或現(xiàn)場售樓處

(2)階段工作安排和銷售目標(biāo)的確定

(3)進現(xiàn)場的詳細(xì)的詳細(xì)準(zhǔn)備(包括協(xié)助策劃人員的具體工作)

(4)部分收受定金,不足部分于公開銷售期補齊

(5)銷售培訓(xùn)和答客問的反復(fù)練習(xí)

2、公開銷售期

目標(biāo):造成公開即暢銷的場面,收獲前期工作成果;將銷售成績迅速傳播并告之客戶;創(chuàng)造熱烈的銷售氣氛;評價銷售目標(biāo)并予以調(diào)整。

(1)銷售人員進場;

(2)老客戶的信息傳播和已聯(lián)絡(luò)的客戶的邀約,以創(chuàng)造人流;

(3)通知引導(dǎo)期已定的客戶,并于公開期補足定金,擴大氣氛;

(4)各種現(xiàn)場活動的組織;

3、強銷期:

目標(biāo):加強客戶的介紹;動員客戶返回參加各種現(xiàn)場活動]

(1)客戶追蹤、補足和簽約;

(2)利用已定客戶介紹客戶成交;

(3)現(xiàn)場活動的組織;

4、穩(wěn)定強銷期

5、銷售后期

目標(biāo):加強有潛力地區(qū)宣傳;電話跟蹤有成交欲望的客戶;加強補足和簽約工作

(1)延續(xù)銷售氣氛;

(2)通過客戶資料過濾客戶,追蹤客戶;

(3)以利益加強客戶追蹤客戶;

(4)持續(xù)跟蹤客戶補足和簽約;

(5)研討未售出戶數(shù)之原因,加以改進;

(6)激勵現(xiàn)有人員士氣,達(dá)成銷售目標(biāo);

第11篇 小區(qū)常規(guī)管理運作階段運行方案

小區(qū)常規(guī)管理運作階段的運行方案

對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段,管管公司將全面按照物業(yè)管理質(zhì)量管理體系進行,嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度,注重每一個服務(wù)項目人員的培訓(xùn)、考證、加強日檢、周檢、月檢工作。

(一)管理處內(nèi)部運作管理

1、管理處內(nèi)部檢查工作

為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。

(1)管理處各部門主管負(fù)責(zé)轄內(nèi)各項工作的日檢。

(2)管理處主任負(fù)責(zé)主管工作的周檢。

(3)總公司部門主管及管理處主任負(fù)責(zé)組織每月的月檢。

(4)物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實施不定期巡檢。

2、用戶報修處理工作規(guī)程

盡快處理用戶的報修,規(guī)范維修工作,確保為用戶提供滿意的服務(wù)。

(1)中央值班調(diào)度室負(fù)責(zé)記錄報修,并傳達(dá)至工程部。

(2)工程人員負(fù)責(zé)報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)及維修。

(3)工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督,對維修服務(wù)項目表以外的報修內(nèi)容進行評審。

3、用戶投訴處理工作

確保用戶的投訴能及時、準(zhǔn)確、合理地得到解決。

(1)中央值班調(diào)度室負(fù)責(zé)對用戶投訴的記錄的協(xié)調(diào)處理工作。

(2)被投訴部門按照物業(yè)部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。

(3)管理處主任負(fù)責(zé)對投訴處理的效果進行檢查。

4、服務(wù)收費管理

規(guī)范管理處服務(wù)收費(包括管理費、水、電費)程序,確保用戶對服務(wù)的滿意。

(1)管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費及每月管理費、水電費的收取。

(2)管理處財務(wù)人同負(fù)責(zé)辦理各項費用的銀行托收工作。

(3)物業(yè)助理負(fù)責(zé)派發(fā)名項收費通知單,并協(xié)助財務(wù)做好費用的催繳工作。

(4)工程維修人員負(fù)責(zé)對有償維修服務(wù)進行計費。

(5)管理處主任對有償維修服務(wù)收費進行審核。

5、社區(qū)文化活動管理

管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動,寓教育于社區(qū)文化活動當(dāng)中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。

(1)物業(yè)部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動計劃,并具體組織實施。

(2)管理處主任負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動計劃。

(3)管理處其他部門員員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活支的順利開展。

6、突發(fā)事件或異常情況處理

確保管理處小區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時,能迅速、果斷進行處理,保護業(yè)主的人身及其生命財產(chǎn)安全。

(1)管理處應(yīng)進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn),并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。

(2)當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。

(3)保安員負(fù)責(zé)安全防范,工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。

(4)其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣,積極參與救護或搶險。

7、應(yīng)急分隊工作規(guī)程

(1)由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊,以應(yīng)付各類突發(fā)事件。

(2)管理處主任在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。

(二)給排水設(shè)備(設(shè)施)管理

1、給排水設(shè)備(設(shè)施)運行管理

確保給排水設(shè)備(設(shè)施)保持良好技術(shù)狀態(tài),保證生活、消防用水的需要。

(1)機電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。

(2)給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。

(3)工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。

(4)管理處主任負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。

(5)物業(yè)助理負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。

2、操作

使給排水設(shè)備(設(shè)施)性能穩(wěn)定,保證正常運行。值班機電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的操作巡查、記錄及異常情況的報告。

3、排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)

及時處理給排水設(shè)備(設(shè)施)故障,確保設(shè)備性能。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。

(三)消防管理

1、中控室設(shè)備運行管理

確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。

(1)中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。

(2)中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。

(3)工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。

(4)管理處主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。

2、中控室設(shè)備操作

確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的安全性,正確性。中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機電設(shè)備操作。

3、中控室設(shè)備維修保養(yǎng)

確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))性能良好,保證安全運行。

(1)中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。

(2)工程主管對維修保養(yǎng)工作進行指導(dǎo),檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。

4、防火管理

建立行的有效的消防管理安全體系,保證小區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。

(1)中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。

(2)工程主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。

(3)管理處唐人街對小區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。

5、火警、火災(zāi)應(yīng)急處理

定期對迅速撲滅火災(zāi),保證用戶生命財產(chǎn)安全。

(1)中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報警工作。

(2)工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運行。

(3)義務(wù)消防隊員負(fù)責(zé)火場滅火。

(4)物業(yè)助理負(fù)責(zé)現(xiàn)場維修警戒。

(四)機電設(shè)施養(yǎng)護和修繕管理

對e公共設(shè)施機運行和保養(yǎng)工作,按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范動作,具體主要工作內(nèi)容如下:

1、設(shè)施設(shè)備運行:

保障小區(qū)供電、供水,消防等正常運作并做好記錄;巡視設(shè)備房和設(shè)備行情況,做好巡查記錄;搞好設(shè)備房的物品管理,加強安全防范工作。

2、保養(yǎng)維修:

負(fù)責(zé)機電設(shè)施,設(shè)備的務(wù)項維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔所管理的設(shè)備的設(shè)備房;負(fù)責(zé)對設(shè)備

設(shè)施進行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

(五)治安管理

1、保安隊管理

通過制定保安員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定,確保保安員自身素質(zhì)的提高,自覺維護保安工作的正常運行。

(1)保安員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及小區(qū)內(nèi)正常秩序維護。

(2)保安班長負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。

(3)保安主管負(fù)責(zé)和小區(qū)治安工作的管理。

2、保安員儀容儀表要求及用語規(guī)范

保證保安員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為規(guī)范,提高服務(wù)水平。

(1)保安員應(yīng)遵照儀容儀表要求執(zhí)行,并使用規(guī)范用語。

(2)當(dāng)班保安班長負(fù)責(zé)督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。

(3)保安主管負(fù)責(zé)檢查和考評。

3、保安員軍事培訓(xùn)

通過軍事化培訓(xùn),培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安員隊伍。

(1)保安班長負(fù)責(zé)保安員的軍體培訓(xùn)及考核。

(2)保安主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)保安隊全面軍體培訓(xùn)工作與考評。

(3)公司保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢閱、考評保安隊員整體軍體素質(zhì)。

4、門衛(wèi)值班崗工作

通過對小區(qū)進出人員的控制,確保小區(qū)的安全。

(1)熟悉本小區(qū)人員情況。

(2)維護小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。

(3)嚴(yán)格執(zhí)行來人來訪登記制度。

(4)嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。

(5)協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。

5、巡邏崗工作

監(jiān)視和巡察管理小區(qū),防止不安全事件發(fā)生。

(1)熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù),協(xié)助各個崗位處理疑難問題。

(2)巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況,做好記錄。

(3)維持小區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。

(4)當(dāng)值班長負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作,并做好記錄,及時將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門。

(5)主管負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作,對工作提出改進方法及注意事項。

6、中控室崗位工作

監(jiān)控系統(tǒng),特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運行狀況,確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。

(1)負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。

(2)負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。

(3)負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。

(4)聽從中控室工程師工作安排。

(5)保障消防電話的暢通。

(6)負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。

(六)清潔管理

對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清,時時保潔服務(wù)。

物業(yè)公共區(qū)域清潔的工作內(nèi)容

序號場所日常作業(yè)定期作業(yè)

每日工序次數(shù)每周工序每月工序每季工序

1大堂電梯廳1.掃、拖地面

2.清潔地毯

3.清潔入口處周圍地面

4.擦拭不銹鋼電梯門及飾板

5.擦拭服務(wù)臺信箱消防設(shè)備

6.玻璃門、柱擦凈

7.噴灑空氣清新劑

8.煙灰缸垃圾清理、擦凈

9.門扇扶手擦凈

10.大理石拋光、保養(yǎng)

11.云石墻壁擦試適時

21.洗地毯

2.云石墻面除塵

3.刮大門玻璃

4.入口大門玻璃清洗

5.室內(nèi)綠色植物清潔

6.大理石地面水晶保養(yǎng)

7.消防通道及設(shè)施清潔

8.電梯溝槽清理

9.不銹鋼電梯門保養(yǎng)

10.垃圾桶清洗1.洗地打蠟并拋光

2.擦拭壁面

3.擦拭裝飾燈具

4.排風(fēng)口、空調(diào)口清潔

5.墻面清洗

6.指示牌清潔

7.大理石晶面保養(yǎng)

8.玻璃不銹鋼全面清洗

9.消防通道清洗1.高位照明燈具清潔

2.高位空調(diào)清潔

2樓梯走廊1.掃拖地面

2.擦拭扶手、玻璃窗

3.垃圾收集清運處理

4.墻身擦拭

5.巡回清掃

6.隔門、門扇、窗臺擦凈

7.電梯按鍵擦拭2

適時1.墻面除塵

2.擦拭消防設(shè)備、窗臺

3.擦拭樓梯扶手電梯門

4.地面清洗

5.天花除塵

6.地腳線擦試

7.玻璃刮洗1.地面洗凈

2.洗垃圾桶

3.排風(fēng)口清洗

4.墻面清洗

5.走火梯清洗、拖凈

6.客戶大門外清潔1.高處、天花除塵

2.照明燈具清潔

3.洗防火門

4.高位消防設(shè)施清洗

5.機房、管井房清洗

3電梯1.掃、拖地面

2.擦拭不銹鋼

3.擦拭電梯門

4.按鍵擦凈

5.電梯溝槽吸塵2

1.擦拭高處壁面

2.擦拭頂部鏡面

3.上保護油

4.電梯除塵

5.立體面除污1.洗地面

2.墻面清洗

3.天花、地腳線除塵

4.不銹鋼清潔保養(yǎng)

5.電梯門槽除污、拋光

6.排風(fēng)口清潔1.照明燈具清潔

2.天花除塵

3.不銹鋼門槽保養(yǎng)

4裙樓1.巡回清掃1.沖洗清掃地面

序號場所日常作業(yè)次數(shù)定期作業(yè)

5外圍天面1.打掃及清潔走道及綠化帶

2.地面垃圾清理

3.垃圾桶清理、擦凈

4.清理花槽垃圾

5.擦拭指示牌、設(shè)施設(shè)備

6.清潔垃圾房

7.入口除沙墊

吸塵

8.地?zé)簟糁羶?/p>

9.不銹鋼護欄擦凈4

11.清理排水溝

2.洗煙灰缸、垃圾桶

3.地面清洗

4.消防設(shè)施擦凈

5.垃圾房清洗

6.地面沖洗.1.刷洗走道、樓梯

2.清潔標(biāo)志

3.鐵圍欄除塵

4.垃圾房全面清洗

5.下水道疏通

6.清理沙井垃圾雜物

7.擦拭地?zé)?.洗花槽瓷磚

2.擦拭路燈

.

6售樓部管理處1.地面清掃、吸塵

2.擦拭辦公桌、電話

3.垃圾處理

4.擦拭門、門扇

5.清潔服務(wù)臺.1

21.清潔門

2.辦公設(shè)備清潔

3.玻璃內(nèi)外清潔

4.垃圾桶清洗

1.清洗墻面地面、上蠟

2.刮室內(nèi)、外玻璃

3.空調(diào)機面罩/百頁清潔

4.裝飾品、指示牌清潔

5.燈照清潔1.擦拭燈箱除塵

2.高位燈照清潔

3.高位空調(diào)清潔

4.高位消防設(shè)施清潔.

7停車1.巡回清理

2.掃拖電梯廳

3.擦拭玻璃、不銹鋼

4.清掃值班站崗2

21.擦拭排風(fēng)口

2.刮玻璃擦窗臺

3.擦拭消防設(shè)備

4.擦拭指示牌1.電梯廳地面洗凈

2.擦拭電梯廳墻壁

3.沖洗地面及排水溝

4.墻面、天花除塵5.清洗值班站崗1.擦拭燈管盤

2.水池水溝清理淤泥

3.清洗安全護欄

8會所1.清掃、拖凈地面

2.地面拋光、保養(yǎng)

3.清潔煙灰缸垃圾桶

4.擦拭服務(wù)臺、圍欄

5.擦拭門、門扇

6.噴灑空氣清新劑

7.不銹鋼電梯門擦凈保養(yǎng)

8.外周垃圾巡回清掃

9.裝飾物品清潔

10.臺面擦拭、清潔

11.墻壁清潔適時

21.洗煙灰缸、垃圾桶

2.擦拭壁燈

3.壁面、墻壁除塵清潔

4.室內(nèi)綠色植物清潔

5.不銹鋼保養(yǎng)

6.擦拭會所各用房壁燈

7.地面水晶保養(yǎng)

8.外周地面沖洗

9.電梯溝槽清理

10.消防設(shè)施清潔1.洗地打蠟、晶面積

2.金屬磨光

3.天花燈飾全面清掃

4.通道清潔

5.天花燈飾全面清掃

6.排風(fēng)口、空調(diào)口清潔

7.墻面清潔

8.裝飾燈、指示牌清潔

9.玻璃清潔

10.不銹鋼清潔1.擦拭排風(fēng)口

2.掃樓頂?shù)孛?/p>

3.高位燈照清潔

4.高位消防設(shè)施清潔

5.天花除塵、清潔

序號場所日常作業(yè)定期作業(yè)

9廁所1.掃、拖地面

2.處理垃圾

3.清洗衛(wèi)生陶器并消毒

4.清洗鏡子

5.刮玻璃

6.補充衛(wèi)生紙、皂液及香球4

11.沖洗地面

2.擦拭垃圾桶周圍

3.擦拭隔板、門1.用洗地機洗地面

2.全面刷洗墻壁

3.洗垃圾桶

4.擦拭排風(fēng)扇1.擦拭燈管盤

10商場1.掃拖地面

2.地面磨光

3.清洗煙灰缸、指示牌/架

4.擦拭服務(wù)臺、圍欄

5.擦拭門扇

6.清洗鏡子

7.地毯吸塵

8.處理垃圾4

11.洗煙灰缸

2.擦拭壁燈

3.壁面、墻壁塵

4.室內(nèi)綠色植物清潔

5.擦洗水龍帶卷箱外部

6.地毯除污

7.擦拭椅子裝飾

8.洗門扇

9.壁面除塵

10.擦洗鏡子、指示牌1.洗地打蠟

2.金屬磨光

3.天花燈飾全面清掃

4.乾洗地毯

5.清洗植物盆

6.洗大垃圾箱

7.空調(diào)機面罩/百頁清潔1.擦拭排風(fēng)口

2.擦拭燈管盤

3.高處除塵

4.擦洗天花板

5.每雨季清洗一次所有外墻部份

11設(shè)備房1.門扇外側(cè)擦拭

2.維修事務(wù)跟進1

適時1.地面垃圾清掃

2.除塵清潔

3.特別事務(wù)跟進1.地面清洗、拖凈1.高位燈照清潔

2.高位消防設(shè)施清潔

物業(yè)公共區(qū)域清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(參考內(nèi)容)

場所清潔效果要求備注

大堂地面無水漬、無垃圾、無灰塵、無污漬、光亮

墻面無灰塵、無污跡、光亮

不銹鋼架無污跡、無灰塵

結(jié)構(gòu)鋼架無污跡、無灰塵

玻璃無灰塵、無手印

防火門無污跡、無手印、上方無灰塵

垃圾桶光亮、無異味

植物花盆無污跡、無積水、無灰塵、光亮、植物葉面無灰塵

電梯門、按鍵無手印

照明燈具無灰塵

天花無蜘蛛網(wǎng)

電梯溝槽無砂石、雜物

信箱、消防器材、公告欄無灰塵、無手印、無污漬

公共走廊電梯廳消防器材無灰塵

地面光亮、無灰塵、無紙屑

墻面無污跡、無灰塵

不銹鋼光亮、無灰塵、無污跡、無手印

衛(wèi)生桶光亮、無異味

開關(guān)、照明燈具無灰塵

指示燈無灰塵

防火門無灰塵、無污跡、光亮

地腳線無灰塵、無污跡

天花無灰塵、無污跡、天棚無灰塵、無污跡

電梯天棚無灰塵、無污跡

照明燈無灰塵

墻面不銹鋼玻璃無灰塵、無污跡、無手印

按鍵無灰塵、無明顯手印

地面無水漬、無雜物、無灰塵

扶手光亮、無污跡、無灰塵

腳踏板無污跡、無雜物、無灰塵

不銹鋼光亮、無塵、無手印

消防器材無灰塵

場所清潔效果要求備注

管理處臺面無污跡、無雜物

鏡子無污跡

地面無雜物、無灰塵、無污跡

墻面無灰塵、無污跡、光亮

便器光亮無污跡污垢、無異味

隔墻光亮無污跡、無灰塵

開關(guān)、照明燈無灰塵

設(shè)施用具無灰塵、無污跡

門光亮無污跡、無灰塵、無手印

紙簍、衛(wèi)生桶無污跡、無異味

設(shè)備房地面無水漬、無污跡、無灰塵、雜物

照明燈具無灰塵

開關(guān)無灰塵

門光亮、無灰塵、無手印

消防設(shè)施無灰塵

特別事務(wù)跟進及時

外周天面停車場地面無垃圾、無污漬、無積水

指示牌、廣告牌、燈無灰塵、無污跡、光亮

排水溝、無雜物

設(shè)備用具無灰塵

綠化帶里面無垃圾

門、玻璃、窗無污跡、無灰塵

排水溝無雜物

天棚無蜘蛛網(wǎng)

防火門光亮、無灰塵、無污跡

(七)、園林綠化管理

對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作安排:

(1)每天上午6:30-9:30澆水。

(2)每天上午9:30-12:00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉,每天下午14:00-16:00殺蟲、補缺、保潔,16;00-18:30澆水。

對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作內(nèi)容:

(1)整型造形:6次/年

(2)施肥:春秋各一遍

(3)澆水:因時因地制宜澆水,澆水時間夏季早晚為宜,冬季中午為宜。

(4)除雜草:中耕1遍/季,平時1遍/天,下雨天除外。

(5)補缺:視缺苗情況及時補缺。

(6)殺蟲:1遍/周,發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅

(7)保潔:12小時

(八)、車輛管理

對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)車道出入口值班崗負(fù)責(zé)。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進出小區(qū),小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進出小區(qū)停車場,否則不能進入小區(qū)停放。具體管理方式如下:

1、車輛進崗:

(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進入小區(qū)時,駛近道口擋車器(道閘)時,應(yīng)立即走近車輛,向司機立正行舉手禮。

(2)當(dāng)司機開啟車窗遞上固定保管卡后,確認(rèn)業(yè)主車輛身份,并在卡上迅速記錄車輛駛?cè)霑r間及其他應(yīng)填項目,交還給業(yè)主后人車放行。

(3)當(dāng)司機開啟車窗后,聲明為外來車輛后,發(fā)給司機臨時停車保管卡,并在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確記錄車輛情況后,引導(dǎo)車進入停車場。

(4)當(dāng)遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務(wù)的車輛進入時,查證后放行,并迅速作好登記。

2、車輛出崗:

(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛駛出小區(qū)道口擋車器時,即上前立正并請司機交還保管卡,并核對車牌號。如果是固定保管卡,迅速填寫車輛駛出時間,交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。如果是臨時保管卡,核查進場時間,如果沒有超過半小時,開啟道閘放行,如果超過半小時,則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車費,隨手給發(fā)票,收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。

(2)在收卡驗證收費后,迅速在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫有關(guān)內(nèi)容。

(3)若后面有車緊跟,應(yīng)立即在車前示意停下后,立即放下道閘,再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。

(九)、房屋管理

對e的日常房管事務(wù)管理,按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運行。具體管理方式如下:

1、每天工作安排(參考方案):

上午8:00-8:30處理業(yè)戶申報投訴;8:30-9:30巡視;9:30-12:00跟蹤監(jiān)督;1:00-15:30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案;15:30-16:30巡視;16:30-18:30走訪、回訪。

2、房管服務(wù)內(nèi)容:

(1)跟蹤監(jiān)督:日常3遍/天,入伙期間8小時/天

(2)巡視:日常2遍/天,入伙期間8小時/天

(3)走訪:3次/月,1遍/月

3、房管日檢項目:

(1)裝修巡視(2)投訴接待(3)違章檢查(4)車輛管理

(5)治安(6)清潔(7)綠化(8)維修(9)機電設(shè)備

(10)社區(qū)活動(11)員工宿舍(12)內(nèi)容巡視

4、房管日檢處理方法:

(1)記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題,搜集業(yè)戶的反饋意見。

(2)對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進行處理。

a、填寫意見轉(zhuǎn)呈表

b、發(fā)現(xiàn)維修不合格,填寫維修記錄,安排維修。

c、發(fā)現(xiàn)違章行為按違章處理規(guī)定執(zhí)行。

d、發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的,填寫糾正措施報告。

(十)、物業(yè)管理工作抽查與考核管理

建立公司對管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程,驗證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。

1、公司主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任抽檢小組組長,負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。

第12篇 盛園小區(qū)前期介入階段管理方案

盛和園小區(qū)前期介入階段的管理方案

(一)介入、合理規(guī)劃

1、針對小區(qū)實際情況,提前準(zhǔn)備管理方案

在前期介入工作中,我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè),另一方面,緊密結(jié)合e的實際情況,提前準(zhǔn)備管理方案,提交詳實科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。對e的物業(yè)管理進行準(zhǔn)確定位,并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案等。

(二)做好驗收接管工作

在管理公司對e充分了解的基礎(chǔ)上,通過接管驗收這一工作程序,進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點,預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題,準(zhǔn)備相應(yīng)的處理方案,真正做到有備無患,防范于未然。

e的驗收與接管程序如下:

步驟如下:

1、移交接管前的準(zhǔn)備工作

a.成立物業(yè)管理處。委托管理合同簽訂后,提前介入管理,擬派管理處主任、物業(yè)助理和機電管理人員到位,其他管理人員分步到崗,落實管理用房和員工宿舍,做好各項籌備工作。

b.成立驗收小組。工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場,了解小區(qū)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問題;填寫有關(guān)質(zhì)量記錄,以便盡快得到解決在。

1)移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表;

2)公共配套設(shè)施接管驗收表;

3)公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表;

4)機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。

2、物業(yè)資料的移交接管

a.接管樓宇資料的難證及部分移交的資料

3、產(chǎn)權(quán)資料

1)項目批準(zhǔn)文件;

2)用地批準(zhǔn)文件;

3)建筑執(zhí)照;

4)小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單。

4、市府驗收合格資料

1)市建設(shè)工程竣工驗收證書;

2)市建筑消防驗收合格證;

3)物業(yè)綜合驗收合格證書;

4)用電許可證;

5)住宅使用說明書;

6)住宅保修書;

5、工程技術(shù)資料

1)竣工圖--包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬

2)工程及隱蔽管線的全套圖紙;

3)地質(zhì)勘察報告;

4)工程合同及開、竣工報告;

5)圖紙會審記錄;

6)工程設(shè)計變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)

7)隱蔽工程驗收簽證;

8)沉降觀察記錄;

9、竣工驗收證明書;

10)水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書;

11)砂漿、混凝土塊試壓報告;

12)供水試壓報告。

6、物業(yè)接管驗收程序

a.開發(fā)公司通知本公司接管驗收;

b.本公司驗收小組按《物業(yè)資料的接管移交》核對所接收的資料,簽發(fā)驗收復(fù)函;

c.本公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀選題、公共配套設(shè)施設(shè)備等進行竣工驗收;

d.對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表,約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改,并商定時間復(fù)核。

e.對住宅室內(nèi)物件無明顯不全,符合檢驗標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔(dān)保管責(zé)任。

f.業(yè)主(住戶)入住時,由物業(yè)助理陪同對室內(nèi)進行全面細(xì)致的質(zhì)量,對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報告管理處,并要求承建商在限期內(nèi)逐項返修,經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項;

g.在保修期內(nèi),在使用過程中業(yè)主(住戶)或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時,報告管理處查驗證實后,大中修由開發(fā)商責(zé)令承建商更換或返修,小修、急修可委托管理處維修,費用由承建商負(fù)責(zé)。

3)房屋接管驗收項目及標(biāo)準(zhǔn)

a.驗收項目

1)梁、柱、板主體;

2)頂棚;

3)墻面;

4)地(樓)面;

5)廳房;

6)樓梯、扶手;

7)插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);

8)接線盒;

9)開關(guān);

10)照明燈具;

11)供水系統(tǒng);

12)排污管;

13)地漏;

14)衛(wèi)生潔具;

15)防盜網(wǎng)(窗);

16)室內(nèi)配電箱;

17)水表、電表和煤氣表;

18)衛(wèi)廚之防水防滲處理。

b.驗收標(biāo)準(zhǔn)

住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等,參照建設(shè)部zbp30001-90標(biāo)準(zhǔn)和國家1997年7月1日頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主(住戶)的合理要求。

4)物業(yè)公共設(shè)施接管驗收項目及標(biāo)準(zhǔn)

a.驗收項目:小區(qū)的公共場所、娛樂活動設(shè)施及其水電等;

1)基礎(chǔ)設(shè)施;

2)天面;

3)公用天線;

4)消防設(shè)施(消防栓、消防箱);

5)公共路燈;

6)綠化;

7)公共道路;

8)垃圾箱(池);

9)垃圾轉(zhuǎn)運站;

10)崗?fù)?

11)車庫;

12)沙井、檢查井和化糞池;

13)明暗溝;

14)擋土墻、坡;

15)踏步;

16)臺階;

17)水池、水箱;

18)信箱;

19)景觀、雕塑及文化娛樂設(shè)施。

b.驗收標(biāo)準(zhǔn)

參照建設(shè)部zbp30001-90tlpe1997年7月1日頒布的《房屋按管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計要求。

5)工程完善和工程遺留問題外理規(guī)定

a.工程完善

在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后,才進行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。

b.工程遺留問題

在竣工驗收和樓宇使用過程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達(dá)到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面內(nèi)容。

c.處理措

施

1)管理處對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能,指定專人作好協(xié)調(diào)工作;

2)地發(fā)出的遺留問題及時向物業(yè)管理部匯報;

3)限制噪音施工時間,確保業(yè)主(住戶)休息;

4)給進場承建施工人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全;

5)培強保安力量,監(jiān)督施工隊的人員管理;

第13篇 籌備階段物業(yè)管理服務(wù)工作計劃方案

籌備階段物業(yè)管理服務(wù)工作計劃

物業(yè)籌備工作是項目施工建設(shè)接近竣工交付階段時,物業(yè)管理公司有組織、有計劃、有秩序開展的一系列人力、技術(shù)、文檔、設(shè)施設(shè)備、內(nèi)外協(xié)調(diào)等資源整合與準(zhǔn)備活動。基于本項目的具體情況,國貿(mào)物業(yè)在計劃物業(yè)籌備工作時,擬重點抓住人員選拔培訓(xùn)、設(shè)施設(shè)備接管驗收、遷入服務(wù)與成品保護等幾個主要環(huán)節(jié),在具體工作充分照顧本項目的服務(wù)需求,高質(zhì)量完成籌備期間的各項事務(wù),擬定計劃如下:

類別內(nèi)容提交形式

確認(rèn)類建議報告類提交方案類

工程類1、確定設(shè)備設(shè)施節(jié)點部位管理權(quán)責(zé)及設(shè)備的保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn)√√

2、制定年度的節(jié)能計劃和方案√

3、制定機房管理制度√√

4、提交開業(yè)所需設(shè)備設(shè)施、物品材料及到貨時間表√

5、制定工程部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

客服類1、《客戶手冊》及客戶遷入流程的制定√√

2、制定有償服務(wù)項目、設(shè)施設(shè)置及收費標(biāo)準(zhǔn)√

3、提交項目標(biāo)識標(biāo)牌的數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)、樣式√√

4、制定物業(yè)部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

5、制定物業(yè)公司、客戶在突發(fā)事件中緊急處理程序√

6、提交迎接客戶遷入歡迎方案、重大節(jié)日及活動方案√

安保類1、制定緊急情況處理預(yù)案√

2、制定安全、防火管理制度√

3、制定安保部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

4、制定安保部后勤準(zhǔn)備方案(宿舍、伙食、衛(wèi)生間、辦公用品、辦公室等)及與其配套的表格√√

車管類1、提交車位管理費收費標(biāo)準(zhǔn)√√

2、制定正式運行后地面交通組織方案√√

3、制定車管部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

人事行政類1、制定行政人事部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書√√

2、制定工作流程、人事管理規(guī)章制度和表格√√

3、制定正常期物業(yè)人員考核標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容,行政管理規(guī)章制度√√

財務(wù)類1、提交物業(yè)收費流程、停車場收費流程等的表格及臺帳√√

2、協(xié)助提交物業(yè)保險險種、保費標(biāo)準(zhǔn)√

3、能源費用統(tǒng)計、物資管理、財務(wù)報告等模板的制定√

4、制定財務(wù)核算體系框架草案√

5、制定財務(wù)部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

保潔類1、外墻清洗方案√√

2、制定綠化養(yǎng)護方案√√

3、制定環(huán)境部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

外聯(lián)類1、協(xié)助提交政府相關(guān)部門適用于本物業(yè)的法規(guī)及規(guī)定√√

2、協(xié)助提交與外聯(lián)方聯(lián)系工作方式及協(xié)調(diào)內(nèi)容√√

3、協(xié)助提交各類審批報批手續(xù)的相關(guān)內(nèi)容及文件√√

第14篇 社區(qū)開發(fā)建設(shè)階段前期物業(yè)管理服務(wù)

社區(qū)開發(fā)建設(shè)階段的前期物業(yè)管理服務(wù)

鑒于__國際社區(qū)的特殊性,如果我公司中標(biāo),我們將在簽訂委托合同后及時從總公司抽調(diào)專業(yè)的安管員、水、電、土建工程師進駐設(shè)區(qū),為社區(qū)的前期建設(shè)無償提供以下服務(wù):

1. 保安形象崗以及物業(yè)管理咨詢服務(wù)

中標(biāo)后,我們將為__國際社區(qū)售樓部門選派保安人員提供禮賓崗服務(wù),負(fù)責(zé)售樓中心的安全管理,維護正常銷售秩序。選派業(yè)務(wù)能力強、形象好的管理人員到銷售中心,負(fù)責(zé)向業(yè)主提供有關(guān)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)。

2.社區(qū)的水、電、土建工程質(zhì)量等方面的第三方監(jiān)督服務(wù)

中標(biāo)后,我公司將以第三方角度進駐施工現(xiàn)場,幫助開發(fā)商對社區(qū)的水暖、電氣、土建工程質(zhì)量等進行監(jiān)督,及時了解并記載社區(qū)隱蔽工程及工程變更情況,以利于今后更好的開展物業(yè)管理工作。對于不利于今后物業(yè)管理的地方提出合理化建議,起到第二監(jiān)理的作用。

3.建筑材料選用的合理化建議

前期介入后,物業(yè)公司將根據(jù)以往的所管樓宇中選用建材的使用情況,向開發(fā)商提交一份各種品牌、型號建材使用情況的報告,以供開發(fā)商擇優(yōu)選用。

4.參與安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)計

前期介入后,在考慮成本的前提下,物業(yè)公司將盡可能為開發(fā)商提供防盜報警系統(tǒng)設(shè)計及施工建議(必要時,我公司可派員參與施工),通過完善的報警系統(tǒng),為業(yè)主創(chuàng)造一個安全的居住、辦公環(huán)境。

5.對一些細(xì)微之處的建議

前期介入后,我物業(yè)公司將從業(yè)主的立場出發(fā),根據(jù)北方地域的特點技實際情況,盡可能全面細(xì)致的考慮到各種可能的使用問題尤其是供暖問題,提請設(shè)計和施工單位注意,同時提出合理化建議。

第15篇 前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入程序與內(nèi)容

新項目前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入

1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5個月。

2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容

2.1成立介入小組,一般2~3人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接,及時回復(fù)物業(yè)的建議。

2.2介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進,發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內(nèi)容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

2.3實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門,并跟進所呈報問題解決情況。

2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會,及時溝通相關(guān)問題和進度。

2.5物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進問題整改落實情況。

2.6物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)注意的要點

2.6.1了解委托項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。

2.6.2地下室工程

地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項:

a)無論采取何種防水設(shè)計施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進行防水工程施工。

b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時,除嚴(yán)格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外,應(yīng)重點檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時,應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。

c)采用水泥砂漿防水層,除按設(shè)計及規(guī)范施工外,應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。

2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開裂等問題。因此,應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控,有問題應(yīng)堅決要求返工,否則后患無窮。

2.6.4樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。

a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查,同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。

b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致維修困難,故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。

2.6.5砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。

2.6.6裝飾工程

a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法,外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層),僅是靠外墻面的砂漿抹灰層,外飾面作防水,故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。

b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。

c)地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。

2.6.7門窗工程

木門與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。

2.6.8給排水工程

a)給水工程:現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水,其低樓層的供水,常常因高差問題造成水壓較大,而設(shè)計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造,較易為細(xì)小雜物堵塞,故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式,應(yīng)改為密孔眼管道入水,以阻擋雜物進入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗。

b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。