階段管理工作5篇

第1篇 某物業(yè)管理策劃階段工作程序

__物業(yè)管理有限公司程序文件

--物業(yè)管理策劃階段工作程序

1.目的

規(guī)范物業(yè)管理策劃工作流程。

2.范圍

適用于公司待接管物業(yè)。

3.職責(zé)

3.1分管總經(jīng)理助理具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理策劃階段的組織工作。

3.2前期介入人員負(fù)責(zé)在對(duì)環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等向地產(chǎn)公司提供有益的建設(shè)性意見。

3.3相關(guān)部門負(fù)責(zé)前期介入工作的協(xié)助和配合。

4.方法和過程控制

4.1物業(yè)管理策劃階段包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項(xiàng)目物業(yè)管理處三個(gè)基本環(huán)節(jié)。

4.2前期介入按照項(xiàng)目開發(fā)周期分為介入的早期、中期、后期三個(gè)階段。

4.2.1早期階段:從進(jìn)駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)到主體動(dòng)工之間的介入活動(dòng)。包括:

4.2.1.1拆遷、搬遷現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)建筑物。

4.2.1.2現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、設(shè)備維護(hù)、飲食等管理工作。

4.2.1.3提供項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)的后勤保障。

4.2.1.4項(xiàng)目樣板房、銷售廳、項(xiàng)目部等代管物資的驗(yàn)收、保管、發(fā)放、調(diào)撥、跟蹤等管理工作。

4.2.1.5審閱設(shè)計(jì)圖紙,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括戶型設(shè)計(jì)、供電供水、污染處理、通訊網(wǎng)絡(luò)、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等提出建設(shè)性意見。

4.2.2中期階段:主體動(dòng)工到入伙前六個(gè)月之間的介入活動(dòng)。包括:

4.2.2.1專業(yè)技術(shù)人員參與了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目。

4.2.2.2加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

4.2.2.3從顧客使用功能角度,向地產(chǎn)公司建議完善相關(guān)設(shè)施,修正缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。

4.2.2.4根據(jù)相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),從物業(yè)管理功能出發(fā),對(duì)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備房、配套設(shè)施、管理用水電預(yù)留接口等需要完善的問題,及時(shí)向地產(chǎn)公司建議完善、修正。

4.2.3后期階段:入伙前六個(gè)月到管理處成立之前的介入活動(dòng)。包括:

4.2.3.1各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標(biāo)準(zhǔn)。

4.2.3.2完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)設(shè)施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設(shè)施、園林綠化等公用設(shè)施。

4.2.3.3分批分期收集工程、配套設(shè)施設(shè)備資料,如收集整理竣工圖、驗(yàn)收資料、設(shè)備使用說明書、保修卡及設(shè)備原理圖等。

4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套設(shè)施狀況,做好物業(yè)接管驗(yàn)收的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

4.2.3.5了解地產(chǎn)銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設(shè)施及附屬服務(wù)設(shè)施的情況。

4.2.4專業(yè)技術(shù)人員將工作情況記錄在《--前期介入情況周記錄表》上,作為重要資料保存。

4.3物業(yè)管理方案的制訂

4.3.1根據(jù)物業(yè)情況,制定調(diào)查方案,對(duì)物業(yè)進(jìn)行調(diào)查。內(nèi)容包括:

4.3.1.1物業(yè)周邊人文環(huán)境、治安狀況、供方環(huán)境、物業(yè)管理水平、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及政策環(huán)境等。

4.3.1.2物業(yè)設(shè)備狀況、配套設(shè)施情況、辦公用房配備等。

4.3.1.3視情況在地產(chǎn)銷售前期實(shí)施顧客需求調(diào)查如服務(wù)需求及消費(fèi)水平等。在入伙前六個(gè)月,完成物業(yè)管理方案的編制,內(nèi)容包括:

4.3.2.1分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境,從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務(wù)的切入點(diǎn)。

4.3.2.2新建項(xiàng)目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交付使用時(shí)間、戶型、總戶數(shù)、車位數(shù)量、公用設(shè)施配套、機(jī)電設(shè)施設(shè)備等。

4.3.2.3分析顧客需求,針對(duì)顧客群體特征、個(gè)性特征和服務(wù)需求,創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。

4.3.2.4測(cè)算及擬定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.2.5詳細(xì)介紹新小區(qū)管理的整體構(gòu)思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點(diǎn)、管理措施、管理目標(biāo)。

4.3.2.6確定需配置的資源, 制定物業(yè)管理處開辦費(fèi)計(jì)劃,包括:辦公用品、辦公設(shè)備及維修工具、設(shè)備、安全保潔工具等預(yù)算開支。

4.3.3由分管總經(jīng)理助理組織相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理方案進(jìn)行評(píng)審、驗(yàn)證,評(píng)審驗(yàn)證內(nèi)容包括服務(wù)模式、資源配置、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,評(píng)審驗(yàn)證結(jié)果記錄于《策劃方案/合同評(píng)審記錄表》。

4.3.4物業(yè)管理方案制定后,試運(yùn)行六個(gè)月進(jìn)行確認(rèn),試運(yùn)行期間對(duì)不適宜的資源配置、流程規(guī)范等進(jìn)行調(diào)整或補(bǔ)充完善,確定能完全滿足要求后再全面施行。

4.3.5如物業(yè)管理方案在實(shí)施中發(fā)生更改,應(yīng)由原評(píng)審部門/人員重新評(píng)審,并得到批準(zhǔn)。

4.4組建物業(yè)管理處

4.4.1人力資源部根據(jù)物業(yè)管理方案,確定新建管理處人員編制。

4.4.2人力資源部編制新建管理處人員招聘計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃。

4.4.3入伙前三個(gè)月經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議確定新建管理處經(jīng)理人選,并由人力資源部下發(fā)管理處成立的文件。

4.4.4各相關(guān)部門協(xié)助進(jìn)行相關(guān)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

5.質(zhì)量記錄表格

__wy7.3-g01-f1《前期介入情況周記錄表no1》

__wy7.3-g01-f2《前期介入情況周記錄表no2》

__wy7.3-g01-f3《前期介入情況周記錄表no3》

__wy7.3-g01-f4《前期介入情況周記錄表no4》

__wy7.3-g01-f5《前期介入情況周記錄表no5》

__wy7.3-g01-f6 《前期介入情況周記錄表no6》

__wy7.3-g01-f7 《前期介入情況周記錄表no7》

__wy7.3-g01-f8 《前期介入情況周記錄表no8》

__wy7.2.2-z01-f1《策劃方案/合同評(píng)審記錄表》

第2篇 在工程建設(shè)階段做好設(shè)備管理保障安全工作的探討

生產(chǎn)企業(yè)的安全與每一個(gè)成員密不可分，為了保證全員的安全，要求生產(chǎn)企業(yè)建立完善的安全管理體系，依靠一級(jí)對(duì)一級(jí)負(fù)責(zé)的層層落實(shí)，把安全責(zé)任落實(shí)到企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過體系各個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)配合發(fā)揮作用，消除安全隱患，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的安全生產(chǎn)。企業(yè)的安全管理體系是由安全監(jiān)督體系和安全保證體系構(gòu)成的一個(gè)有機(jī)整體，安全生產(chǎn)保證體系是保證安全的內(nèi)因，安全監(jiān)督體系是企業(yè)安全的外因，要保證企業(yè)的安全，要提高安全生產(chǎn)保證體系的作用，強(qiáng)化安全監(jiān)督體系的促進(jìn)作用，使二者協(xié)調(diào)發(fā)揮保證企業(yè)的安全。企業(yè)安全生產(chǎn)保證體系由決策指揮保證系統(tǒng)、執(zhí)行運(yùn)作保證系統(tǒng)、規(guī)章制度保證系統(tǒng)、安全技術(shù)保證系統(tǒng)、設(shè)備管理保證系統(tǒng)、政治思想工作和職工教育保證系統(tǒng)等系統(tǒng)組成，其中設(shè)備管理是各項(xiàng)安全管理圍繞的核心，事故的直接原因是物的不安全狀態(tài)和人的不安全行為，因此消除設(shè)備和環(huán)境的不安全狀態(tài)是確保生產(chǎn)系統(tǒng)安全的物質(zhì)基礎(chǔ)。由于大部分設(shè)備的使用壽命與企業(yè)運(yùn)營(yíng)年限接近，設(shè)備安全設(shè)施的安全水平將在企業(yè)的整個(gè)運(yùn)營(yíng)期發(fā)揮著作用，因此抓好企業(yè)建設(shè)階段設(shè)備的安全管理工作，可以達(dá)到事半功倍的效果，反之將制約企業(yè)安全運(yùn)營(yíng)。

我們熟知現(xiàn)代生產(chǎn)企業(yè)完成生產(chǎn)任務(wù)離不開設(shè)備，而在自動(dòng)化、機(jī)械化程度較高的生產(chǎn)企業(yè)，設(shè)備或人具有能量是產(chǎn)生事故的根源，我們常說的觸電、機(jī)械傷害、高空墜落等，都與能量有關(guān)，如何控制好設(shè)備的能量，使之按照人們預(yù)期的釋放方式進(jìn)行釋放，是設(shè)備管理安全工作中的主要關(guān)注點(diǎn)。比如我們通常要把高溫、高壓、有害氣體等危險(xiǎn)源采用管道、容器等進(jìn)行約束，并與人們?nèi)粘；顒?dòng)區(qū)域分隔開來，從而保證企業(yè)的安全。近期國(guó)際廣泛關(guān)注的日本福島核電站事故，給企業(yè)、社會(huì)帶來嚴(yán)重的影響，而我國(guó)海陽核電站采用的第三代核電技術(shù)制作的核電機(jī)組在福島出現(xiàn)的這種情況下，就不會(huì)發(fā)生核島冷卻失效問題，由此比較可以看出不同的設(shè)備的安全防護(hù)水平存在差異較大，而這種差異在設(shè)備生產(chǎn)階段很難彌補(bǔ)完善，因此在建設(shè)期內(nèi)充分考慮設(shè)備安全技術(shù)水平，合理選擇設(shè)備，可以在根本上消除不安全因素。

在建設(shè)期間，生產(chǎn)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)布局、設(shè)備選型都影響到生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期間的安全管理工作，因此在建設(shè)期間的各個(gè)階段都要求我們充分考慮好相應(yīng)的安全管理工作。在選址階段，要充分考慮企業(yè)生產(chǎn)的特點(diǎn)，遠(yuǎn)離對(duì)企業(yè)生產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)、部分產(chǎn)生安全威脅的地理位置。并根據(jù)距離防護(hù)的原則，生產(chǎn)中的危險(xiǎn)因素對(duì)人體的傷害往往與距離遠(yuǎn)近有關(guān)，依照距離危害因素越遠(yuǎn)，事故的傷害越小的道理，采取安全距離防護(hù)顯然是有效的。如：有高大建筑的企業(yè)要遠(yuǎn)離地震帶等。在系統(tǒng)設(shè)計(jì)階段，要考慮好生產(chǎn)系統(tǒng)中各個(gè)環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，對(duì)具有相似特性、相似控制措施的部分設(shè)備集中在較近的區(qū)域，并對(duì)該區(qū)域設(shè)備配置安全等級(jí)相對(duì)較高的安全設(shè)施，在安全管理的嚴(yán)格程度也相應(yīng)提高，可以更合理的發(fā)揮有限資源的功能，更好的保護(hù)危險(xiǎn)等級(jí)高的設(shè)備，使系統(tǒng)的危險(xiǎn)控制水平更加合理。在工藝流程中和生產(chǎn)設(shè)備上設(shè)置安全防護(hù)裝置，增加系統(tǒng)的安全可靠性，努力實(shí)現(xiàn)本質(zhì)安全化，即使人的不安全行為發(fā)生，也會(huì)由于安全裝置發(fā)揮作用而避免傷亡事故的發(fā)生。

第3篇 籌備階段物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃方案

籌備階段物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃

物業(yè)籌備工作是項(xiàng)目施工建設(shè)接近竣工交付階段時(shí),物業(yè)管理公司有組織、有計(jì)劃、有秩序開展的一系列人力、技術(shù)、文檔、設(shè)施設(shè)備、內(nèi)外協(xié)調(diào)等資源整合與準(zhǔn)備活動(dòng)。基于本項(xiàng)目的具體情況,國(guó)貿(mào)物業(yè)在計(jì)劃物業(yè)籌備工作時(shí),擬重點(diǎn)抓住'人員選拔培訓(xùn)'、'設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收'、'遷入服務(wù)與成品保護(hù)'等幾個(gè)主要環(huán)節(jié),在具體工作充分照顧本項(xiàng)目的服務(wù)需求,高質(zhì)量完成籌備期間的各項(xiàng)事務(wù),擬定計(jì)劃如下:

類別內(nèi)容提交形式

確認(rèn)類建議報(bào)告類提交方案類

工程類1、確定設(shè)備設(shè)施節(jié)點(diǎn)部位管理權(quán)責(zé)及設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)√√

2、制定年度的節(jié)能計(jì)劃和方案√

3、制定機(jī)房管理制度√√

4、提交開業(yè)所需設(shè)備設(shè)施、物品材料及到貨時(shí)間表√

5、制定工程部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

客服類1、《客戶手冊(cè)》及客戶遷入流程的制定√√

2、制定有償服務(wù)項(xiàng)目、設(shè)施設(shè)置及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)√

3、提交項(xiàng)目標(biāo)識(shí)標(biāo)牌的數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)、樣式√√

4、制定物業(yè)部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

5、制定物業(yè)公司、客戶在突發(fā)事件中緊急處理程序√

6、提交迎接客戶遷入歡迎方案、重大節(jié)日及活動(dòng)方案√

安保類1、制定緊急情況處理預(yù)案√

2、制定安全、防火管理制度√

3、制定安保部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

4、制定安保部后勤準(zhǔn)備方案(宿舍、伙食、衛(wèi)生間、辦公用品、辦公室等)及與其配套的表格√√

車管類1、提交車位管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)√√

2、制定正式運(yùn)行后地面交通組織方案√√

3、制定車管部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

人事行政類1、制定行政人事部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書√√

2、制定工作流程、人事管理規(guī)章制度和表格√√

3、制定正常期物業(yè)人員考核標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容,行政管理規(guī)章制度√√

財(cái)務(wù)類1、提交物業(yè)收費(fèi)流程、停車場(chǎng)收費(fèi)流程等的表格及臺(tái)帳√√

2、協(xié)助提交物業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種、保費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)√

3、能源費(fèi)用統(tǒng)計(jì)、物資管理、財(cái)務(wù)報(bào)告等模板的制定√

4、制定財(cái)務(wù)核算體系框架草案√

5、制定財(cái)務(wù)部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

保潔類1、外墻清洗方案√√

2、制定綠化養(yǎng)護(hù)方案√√

3、制定環(huán)境部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

外聯(lián)類1、協(xié)助提交政府相關(guān)部門適用于本物業(yè)的法規(guī)及規(guī)定√√

2、協(xié)助提交與外聯(lián)方聯(lián)系工作方式及協(xié)調(diào)內(nèi)容√√

3、協(xié)助提交各類審批報(bào)批手續(xù)的相關(guān)內(nèi)容及文件√√

第4篇 工程建設(shè)管理前期準(zhǔn)備階段工作指引

房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之前期準(zhǔn)備階段

為了理順建設(shè)管理流程,更好地指引工程建設(shè),根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》(_地司管字[2010]第056號(hào)),結(jié)合我司工程建設(shè)的實(shí)際情況,對(duì)工程建設(shè)實(shí)施中的各環(huán)節(jié)工作流程進(jìn)行了規(guī)定,提煉出各環(huán)節(jié)的管理控制要點(diǎn)。

一、前期準(zhǔn)備階段

工程建設(shè)前期準(zhǔn)備階段(基本取得用地到基礎(chǔ)開工)主要工作內(nèi)容包括:現(xiàn)場(chǎng)查勘;收地圍蔽;清表;組織詳勘;申報(bào)臨水臨電;前期綜合策劃;實(shí)施“三通一平”;大型土石方施工;與政府相關(guān)部門對(duì)接等。

(一)現(xiàn)場(chǎng)查勘

1、取得原始地形地貌圖和周邊道路市政管網(wǎng)圖

基本達(dá)成土地意向后,督促開發(fā)部及時(shí)向政府相關(guān)部門索取原始地形地貌圖和周邊道路市政管網(wǎng)圖,并進(jìn)行復(fù)核,如誤差較大,不滿足要求時(shí),應(yīng)外委有資質(zhì)的第三方重新繪制。

2、現(xiàn)場(chǎng)查勘

收地前,工程部應(yīng)組織現(xiàn)場(chǎng)查勘,詳細(xì)了解場(chǎng)地內(nèi)的情況:地上地下建(構(gòu))筑物、墳?zāi)埂⒏叩蛪弘娋€(電纜)、通訊電纜(光纜)、排水(給水或灌溉)渠(管)、地上附著物等,尤其是有無礦產(chǎn)、文物、溶洞、防空洞等,并繪制在總圖上。

3、地形地貌、地質(zhì)資料、周邊道路管網(wǎng)資料和現(xiàn)場(chǎng)查勘資料是拿地決策、編制總規(guī)以及施工組織的重要依據(jù),應(yīng)及時(shí)取得并向有關(guān)部門提供。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘和取得資料的情況,決定是否進(jìn)行普勘。

(二)綜合策劃

新開發(fā)項(xiàng)目在詳規(guī)批復(fù)一周內(nèi)或開工前,由工程部牽頭,地區(qū)公司負(fù)責(zé)人主持召開項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案審查會(huì)。參加部門及綜合策劃方案內(nèi)容詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》第四條。

(三)圍蔽

1、收地圍蔽

(1)準(zhǔn)備工作。

①辦理收地手續(xù)。

②明確征地紅線。工程部根據(jù)國(guó)土局提供的紅線控制坐標(biāo)點(diǎn)(一般找當(dāng)?shù)販y(cè)繪院取得),按征地紅線圖放出征地紅線,做好標(biāo)記。做好征地紅線的復(fù)測(cè)工作,紅線控制點(diǎn)坐標(biāo)須由測(cè)量工程師全數(shù)復(fù)核。若征地紅線圖中給出的坐標(biāo)點(diǎn)與國(guó)土局提供的紅線控制坐標(biāo)點(diǎn)出入較大,應(yīng)聯(lián)系開發(fā)部協(xié)調(diào)相關(guān)部門及時(shí)解決。

③測(cè)算圍蔽工程量,制訂圍蔽工程的實(shí)施方案。

④對(duì)可能引發(fā)的民眾阻擾事件有充分的估計(jì),積極與當(dāng)?shù)卣块T溝通取得支持,并做好預(yù)案。

⑤組織施工單位,做好圍蔽工程人員、材料、機(jī)械設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備。

(2)圍蔽實(shí)施

①對(duì)征地圍蔽精心策劃,做到:范圍準(zhǔn)確、速度快捷、圍蔽實(shí)施時(shí)間保密并擇機(jī)實(shí)施,避免與當(dāng)?shù)厝罕娂m紛。

②圍蔽進(jìn)場(chǎng)和實(shí)施過程中做好拍照取證和新聞媒體解釋工作。

③圍蔽完成后,應(yīng)安排保安部門巡視,防止圍蔽遭受惡意破壞。

2、施工圍蔽

(1)施工圍墻

①根據(jù)集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)院下發(fā)的《定型產(chǎn)品-標(biāo)準(zhǔn)做法》,萬畝大盤(天下盤)在征地紅線上做施工圍欄,圍欄標(biāo)準(zhǔn):采用100_100_1500混凝土立柱拉鍍鋅刺繩鐵絲網(wǎng),砼立柱每隔5米一根,埋深500,鐵絲網(wǎng)高度1米。

②根據(jù)集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)院下發(fā)的《定型產(chǎn)品-標(biāo)準(zhǔn)做法》,一般樓板的小區(qū)采用施工圍墻,圍墻標(biāo)準(zhǔn):采用磚砌圍墻,墻高2米,每隔6米一個(gè)磚砌墻柱,臨時(shí)圍墻外立面應(yīng)作抹灰,墻體做_大logo、廣告標(biāo)語(內(nèi)容須經(jīng)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心審批)等。

③圍墻施工時(shí)機(jī):收地后盡快組織施工圍墻的施工。

(2)場(chǎng)地內(nèi)施工圍蔽

①各標(biāo)段的施工圍蔽須采取統(tǒng)一的形式,布

第5篇 前期物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入工作指引

項(xiàng)目前期物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入工作指引

1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估準(zhǔn)備

1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估需要獲得的資料。

1.1.1報(bào)批報(bào)建文件

《可行性研究報(bào)告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見書、《勘測(cè)定界報(bào)告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。

1.1.2企劃文件

市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。

1.1.3設(shè)計(jì)文件

總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)說明書、設(shè)計(jì)圖紙(平面圖、立面圖、___圖)〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明書、給水排水設(shè)計(jì)說明書、電氣設(shè)計(jì)說明書、弱電設(shè)計(jì)說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說明書、動(dòng)力設(shè)計(jì)說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

1.2地產(chǎn)需組織項(xiàng)目說明會(huì),會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。

1.3物業(yè)公司組織對(duì)項(xiàng)目宗地狀況、類似典型樓盤,周邊配套狀況,進(jìn)行實(shí)地考察。

2項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則。

2.1總體評(píng)估。

2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。

2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。

2.1.3建筑與自然和諧,采光、通風(fēng)充足,環(huán)境優(yōu)美。

2.1.4生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。

2.1.5設(shè)備、設(shè)施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

2.1.6注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。

2.1.7安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備,運(yùn)用先進(jìn)技防手段,安全及消防配置充分。

2.1.8智能化配置先進(jìn),網(wǎng)絡(luò)資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。

2.1.9便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。

2.1.10各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。

2.2分類評(píng)估

2.2.1安保布局

a)便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。

b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點(diǎn)。

c)人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰,便于動(dòng)態(tài)管理。

d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全,可采取有效措施防范。

e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應(yīng)快速(詳見2.2.6智能化設(shè)備)。

2.2.2消防布局

a)消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等)充分合理,使用可靠。

b)消防車道設(shè)置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。

c)消防登高面(場(chǎng)地)設(shè)置合理,其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。

d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理,符合國(guó)家規(guī)范。

2.2.3交通布局

a)各級(jí)道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。

b)主要道路和出入口人車分流,在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c)機(jī)動(dòng)車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%,聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1:1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機(jī)動(dòng)車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5),便于停放。

d)有條件,宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫,應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。

2.2.4生活配置

a)根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。

b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。

c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套,宜獨(dú)立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件,應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所,出入口或樓梯須與住宅分開。

d)如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所,宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會(huì)所面積增加200平方米。

2.2.5設(shè)備配套

a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要,并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。

b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。

c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理,便于維護(hù)保養(yǎng)。

d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān),十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。

e)配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi),給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越,電梯井不應(yīng)緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時(shí),應(yīng)采取隔音措施。

2.2.6智能化配置

a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。

c)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

d)中央控制中心位置宜設(shè)于管理部?jī)?nèi),或與管理部相鄰相近,布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。

e)智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性,采用成熟產(chǎn)品。

2.2.7房屋單體

a)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b)墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

c)樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。

d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

e)住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗。

f)廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線,操作面長(zhǎng)度宜在2-3米,燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?灶宜

避開窗口設(shè)置。

g)衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房,餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置,地漏位置合理,便于檢修。

i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國(guó)家規(guī)范,管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理,便于檢修。

j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動(dòng)力風(fēng)帽。

k)底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

l)房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣,不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)(敲墻、再次分隔等)。

m)有上部屋面陽臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面(陽臺(tái))時(shí),應(yīng)考慮防盜措施。

n)陽臺(tái)欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。

2.2.8室內(nèi)配置

a)室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理,應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。

b)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。

c)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開,與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí),應(yīng)采取安全隔離措施。

d)空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放,或接入陽臺(tái)排水系統(tǒng)。

e)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位,管中應(yīng)距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。

f)當(dāng)戶型或廳房過大時(shí),應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。

g)如使用小型中央空調(diào),層高應(yīng)大于3.3m,并留有室外機(jī)位置。

h)室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理,應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。

i)電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置,且不宜并行設(shè)置。

j)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。

k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。

2.2.9綠化配置

a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。

b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。

c)綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長(zhǎng),成活率高,抗病蟲性好。

d)綠化品種便于養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習(xí)慣。

f)綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。

g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。

2.2.10景觀配置

a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。

b)采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。

c)水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。

d)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系,并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。

e)景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù),宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。

2.2.11公共空間

a)應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì),避免排泄不暢通。

b)宜設(shè)置可開展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。

c)公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對(duì)住戶的影響。

d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于150m)。

e)各類表具、表箱設(shè)置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄,宜預(yù)留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。

f)樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入,宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。

g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員,宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。

h)高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為普通玻璃門。

i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。

2.2.12生態(tài)環(huán)保

a)住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。

b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。

c)住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。

d)周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。

e)宜采用對(duì)太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。

f)垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無機(jī)的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。

h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。

2.2.13管理用房

a)物業(yè)管理處

管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:

管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100_0.2

位置:住宅區(qū)中央,底層,管理本部及各作業(yè)面相對(duì)集中。

b)業(yè)委會(huì)、居委會(huì)(根據(jù)當(dāng)?shù)卣?

功能:辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室

面積:根據(jù)具體情況而定

位置:和管理部相對(duì)接近,業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處

2.2.14新材料、新技術(shù)

a)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。

b)試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證,先行試點(diǎn)。

c)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

2.2.15管理成本測(cè)算

a)對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。

b)管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類似住宅接近,如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過大,應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商,相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

2.2.16與相似典型項(xiàng)目的比較

a)相似點(diǎn)

b)差異點(diǎn)

c)優(yōu)勢(shì)

d

)劣勢(shì)

e)改進(jìn)建議

3規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序:

3.1地產(chǎn)提前1個(gè)月向物業(yè)提出書面知會(huì),要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估,并提供評(píng)估報(bào)告。

3.2物業(yè)接到書面知會(huì)后,于3日內(nèi)回復(fù),由相關(guān)部門牽頭組成評(píng)估小組,并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開發(fā)資料目錄。

3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對(duì)不能提供的資料,書面知會(huì)物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等部門召開項(xiàng)目說明會(huì),介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。

3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi),組織評(píng)估小組研究,完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。

3.5評(píng)估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容,及項(xiàng)目說明會(huì)、實(shí)地考察情況,于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》,并提交物業(yè)相關(guān)部門。

3.6物業(yè)相關(guān)部門在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi),組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。

3.7評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見,于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。

3.8經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。

3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。