是什么
房屋維修工作規(guī)程是指一套系統(tǒng)性的指導(dǎo)原則和步驟，用于規(guī)范房屋維護(hù)、修理和改善活動(dòng)，旨在確保居住環(huán)境的安全、舒適和持久性。規(guī)程涵蓋了從問題識(shí)別、評(píng)估、解決方案制定到實(shí)施維修的全過程，旨在提高工作效率，減少不必要的延誤和成本，同時(shí)保證維修質(zhì)量。
模板
1. 問題識(shí)別：當(dāng)住戶報(bào)告或發(fā)現(xiàn)房屋設(shè)施破損、功能異常時(shí)，維修人員需立即現(xiàn)場(chǎng)勘查，準(zhǔn)確識(shí)別問題所在。
2. 評(píng)估與記錄：評(píng)估問題的嚴(yán)重程度、影響范圍及所需資源，詳細(xì)記錄在維修日志中，包括照片、視頻等證據(jù)材料。
3. 方案制定：根據(jù)問題性質(zhì)，制定可行的維修方案，包括臨時(shí)措施和長(zhǎng)期修復(fù)計(jì)劃，確保不影響住戶日常生活。
4. 審批與授權(quán)：將維修方案提交管理層審批，獲得必要的資金和資源授權(quán)。
5. 材料準(zhǔn)備與工具配備：采購(gòu)所需材料，確保工具齊全且狀況良好，為維修工作做好充分準(zhǔn)備。
6. 維修實(shí)施：按照預(yù)定方案進(jìn)行維修，遵守安全規(guī)定，確保工作區(qū)域整潔。
7. 質(zhì)量檢查：維修完成后，進(jìn)行質(zhì)量檢查，確認(rèn)問題已得到解決，設(shè)施恢復(fù)正常運(yùn)行。
8. 清理與收尾：清理工作現(xiàn)場(chǎng)，確保無(wú)殘留垃圾，恢復(fù)原貌。
9. 反饋與記錄：向住戶反饋維修結(jié)果，更新維修日志，并將相關(guān)信息錄入物業(yè)管理系統(tǒng)。
10. 跟蹤與預(yù)防：對(duì)維修效果進(jìn)行一段時(shí)間的跟蹤，采取預(yù)防措施，防止類似問題再次發(fā)生。
標(biāo)準(zhǔn)
1. 響應(yīng)時(shí)間：維修人員應(yīng)在接到問題報(bào)告后24小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行初步評(píng)估。
2. 安全優(yōu)先：所有維修工作必須符合安全規(guī)定，避免對(duì)住戶或環(huán)境造成風(fēng)險(xiǎn)。
3. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：維修應(yīng)達(dá)到或超過原始設(shè)備制造商的規(guī)格，確保設(shè)施功能正常且耐用。
4. 成本控制：維修成本應(yīng)合理，避免過度投入，同時(shí)確保維修質(zhì)量。
5. 溝通效率：與住戶保持良好的溝通，確保他們了解維修進(jìn)度和結(jié)果。
6. 文檔完整性：所有維修活動(dòng)應(yīng)有詳細(xì)的記錄，便于追蹤和審計(jì)。
7. 持續(xù)改進(jìn)：定期審查維修規(guī)程，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，提升服務(wù)質(zhì)量和效率。
本規(guī)程旨在提供一個(gè)高效、專業(yè)和用戶友好的房屋維修框架，通過嚴(yán)格執(zhí)行，可以提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)住戶滿意度，延長(zhǎng)房屋使用壽命。
房屋維修工作規(guī)程范文
第1篇 房屋維修工作規(guī)程
1.目的
確保維護(hù)、維修工作的正常開展,規(guī)范維修工作程序。
2.適用范圍
適用于各管理處的房屋維修維護(hù)工作。
3.內(nèi)容
3.1從事維修工作的人員需接受崗前培訓(xùn)。管理處負(fù)責(zé)崗位培訓(xùn)工作,專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)除公司組織的技術(shù)培訓(xùn)外,還應(yīng)參加行業(yè)有關(guān)培訓(xùn)。
3.2維護(hù)維修人員每日定時(shí)對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查。對(duì)即時(shí)可以處理的維修項(xiàng)目應(yīng)即時(shí)維修,對(duì)不能及時(shí)維修的項(xiàng)目作詳細(xì)記錄,填寫巡查記錄表,并及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)跟進(jìn)處理。
3.3工程主管負(fù)責(zé)制定公共設(shè)施設(shè)備及房屋維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,根據(jù)計(jì)劃及時(shí)對(duì)設(shè)施設(shè)備及房屋進(jìn)行維護(hù)維修保養(yǎng)。
3.4公共設(shè)施設(shè)備維護(hù),維修費(fèi)用在100元以上報(bào)管理處主任審批;100元以下維護(hù)維修保養(yǎng)費(fèi)用由工程主管自行決定,并做好維護(hù)維修保養(yǎng)記錄。
3.5維修人員接單后,根據(jù)維修或保養(yǎng)內(nèi)容,到材料倉(cāng)庫(kù)按程序領(lǐng)取相關(guān)材料。3.6設(shè)施、設(shè)備維修或保養(yǎng)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置警示牌及圍護(hù)措施,防止行人誤入維修區(qū);高空作業(yè)應(yīng)做好安全措施,必要時(shí)應(yīng)派專人監(jiān)護(hù)。
3.7對(duì)維修或保養(yǎng)將直接影響小區(qū)業(yè)戶正常生活、工作秩序的應(yīng)提前一天發(fā)通告知會(huì)業(yè)戶。
3.8項(xiàng)目維修或保養(yǎng)工程結(jié)束應(yīng)在維修單上注明完成情況及消耗的材料情況,以便核算維修或保養(yǎng)的費(fèi)用。
3.9工程結(jié)束,維修或保養(yǎng)人員應(yīng)收回現(xiàn)場(chǎng)警示、圍護(hù),并將維修單交維修管理員,維修管理員到現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收,不符合要求的應(yīng)盡快要求返工。
3.10維修管理員對(duì)維修或保養(yǎng)所用材料進(jìn)行核算,分別按管理費(fèi)支付或本體維修基金支付或業(yè)戶分擔(dān),報(bào)管理處主任審批后,將維修單轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)勤做帳。
3.11每月公共設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、維修、保養(yǎng)應(yīng)分類裝訂歸檔,并進(jìn)行工作總結(jié)。
3.12因維修人員主觀故意造成維修工作遲滯而影響業(yè)戶正常生活,引起業(yè)戶投訴的,經(jīng)查實(shí)即根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。
3.13因維修人員玩忽職守,對(duì)維修任務(wù)敷衍了事,不負(fù)責(zé)任而造成維修質(zhì)量低劣引起業(yè)戶不滿,經(jīng)查實(shí)除維修人員立即向業(yè)戶道歉并返工,賠償所造成的損失外,并根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。
3.14利用職務(wù)之便敲詐勒索、吃拿卡要、肆意刁難業(yè)戶者,一經(jīng)查實(shí),即時(shí)開除處理。
4. 記錄 無(wú)
5. 附件
5.1《日常報(bào)修運(yùn)作流程圖》
第2篇 房屋設(shè)施安裝維修規(guī)程制度
1.目的
規(guī)范設(shè)施安裝/維修管理工作。
2.適用范圍
設(shè)施安裝/維修管理。
3.程序要點(diǎn)
3.1公共設(shè)施維修人員進(jìn)行室外維修時(shí),如涉及到交通或安全問題則應(yīng)設(shè)置相應(yīng)標(biāo)示牌(如前面施工、請(qǐng)繞道、危險(xiǎn),請(qǐng)止步等),必要時(shí)應(yīng)設(shè)置安全圍欄并派專人看守。
3.2坐廁堵塞疏通
3.2.1 首先用膠吸泵吸5次以上,然后用大水(用水桶倒水)試坐廁是否去水順暢,如順暢則表明已疏通好。如仍去水慢則按2.2步驟進(jìn)行。
3.2.2 如堵塞嚴(yán)重則應(yīng)拆開坐廁疏通:
a.先看整個(gè)坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷,如有缺陷則應(yīng)向住戶說明情況并征得住的同意后方可動(dòng)手拆坐廁。
b.剔除坐廁周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥,抬開坐廁。
c.如果坐廁座埋在地磚下面則應(yīng)用鋼鑿鑿掉坐廁座周圍的地磚。如果坐廁是用螺栓固定的則應(yīng)拆掉螺母,然后才抬開坐廁。
d.反沖坐廁并用鐵線勾出坐廁s形存水彎頭內(nèi)的臟物。
e.用鐵線勾出排污口彎頭內(nèi)的臟物或用疏通機(jī)疏通排污管。
f.用大水試排污管,如果流水順暢則重新裝回坐廁。如果仍堵塞,則按5條款處置。
3.3 廚房排水堵塞疏通
3.3.1 用鐵線勾出存水彎內(nèi)的臟物。
3.3.2 用疏通機(jī)疏通排水管。
3.3.3 用大水試排水管,如果流水順暢則說明已疏通好。如果去水較慢則說明仍堵塞,此時(shí)應(yīng)按3.2.2之f條款處置。
3.4 房/衛(wèi)生間查漏
3.4.1 確認(rèn)室內(nèi)給排水管的走向,并仔細(xì)查看具體滲漏部位。
3.4.2 關(guān)閉室內(nèi)所有用水部位(包括坐廁水箱),查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng),如不轉(zhuǎn)動(dòng)則說明給水管不漏水。如果水表轉(zhuǎn)動(dòng)說明給水管漏水。
3.4.3 用鐵釬貼著給水管漏水可以處仔細(xì)聽,如聽見水流聲則說明此處漏水。如沒有聽到水流聲則應(yīng)另移一處,直至找到漏水處(一般情況下給水管漏水,住戶都會(huì)要求全部裝明管)。
3.4.4 排除給水管漏水故障后如果仍漏水,則應(yīng)在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機(jī)切開一塊地磚,挖掉地磚下面的泥沙,::讓沉箱里的水從排污立管流出。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水,直至查出漏水的衛(wèi)生器具。
3.4.5 衛(wèi)生器具漏水一般情況下是接頭漏水。用切磚機(jī)切開漏水衛(wèi)生器具的接頭,如接頭漏水則應(yīng)重新安裝好接頭,如接頭不漏水則肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。
3.4.6 更換排水排污橫管按5條款進(jìn)行。
3.5 排水排污橫管安裝
3.5.1 用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。
3.5.2 用塑料紡織袋裝運(yùn)走碎的地磚、水泥砂漿。
3.5.3 鏟盡排水排污管上的泥土。
3.5.4 取出破爛的或嚴(yán)重堵塞的排水排污橫管。
3.5.5 平整夯實(shí)裝排水排污橫管的基礎(chǔ)。
3.5.6 排水排污管就位(此時(shí)應(yīng)注意排水排污橫管應(yīng)按5%的坡度坡向排水排污立管)。
3.5.7 從排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管:
a.如是鑄鐵管接頭則應(yīng)先向接口內(nèi)加壓麻絲,然后再加壓半干的水泥,接口應(yīng)全部塞滿。
b.如是pvc膠管接頭則直接用pvc膠粘結(jié),注意接口應(yīng)注滿pvc膠水。
3.5.8 排水排污橫管全部裝好后,用水反復(fù)試(三次以上)排水排污橫管是否漏水。如漏水則應(yīng)重新安裝。如不漏水則可以回填沙土。填土?xí)r應(yīng)邊填邊夯實(shí),夯實(shí)時(shí)應(yīng)注意裝管部位的用力不能太大。
3.6 砂漿面層
3.6.1 整理、夯實(shí)基礎(chǔ)。
3.6.2 首先將水泥、砂按1:1配好并干拌到顏色一致。
3.6.3 水泥砂漿攤鋪后應(yīng)立即拍實(shí),在水泥初凝前做完抹平工作,在水泥終凝前做完壓光工作。
3.6.4 如表面水分較多可撒適量的1:1平水泥砂,撒布要均勻,撒后再用木抹搓平壓光(不宜撒干水泥)。
3.6.5 如做地面面層應(yīng)保證厚度為50mm左右,如做墻面面層應(yīng)保證厚度為15mm左右。
3.7 貼地面磚
3.7.1 在房間四周墻面彈好+500mm水平線。
3.7.2 基層處理:對(duì)于光滑的水泥地面要鑿毛或沖洗干凈后刷水泥漿。
3.7.3 做灰餅、做標(biāo)筋:
a.從墻面+500mm水平線下返,在房間四周彈磚面上平線做灰餅,灰餅上平線應(yīng)低于地面標(biāo)高一個(gè)地面磚加粘結(jié)層的厚度。
b.根據(jù)灰餅在房間四周做標(biāo)筋房間較大時(shí),應(yīng)每隔1~1.5m做標(biāo)筋一道。有地漏的房間,標(biāo)筋應(yīng)朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯集。標(biāo)筋厚度控制在20~30mm。
3.7.4 抹找平面:根據(jù)標(biāo)筋高度用1:2或1:3水泥砂漿填至比標(biāo)筋稍高,然后拍實(shí)并刮平,使展平的砂漿面與標(biāo)筋找齊。用托線板橫豎檢查砂漿層平整度、標(biāo)高及泛水(坡度)要求,
如不行則重新刮平。
3.7.5 規(guī)方、彈線、拉線:
a.測(cè)量房間縱橫方向的尺寸,考慮磚縫為2mm。當(dāng)尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時(shí),可用切磚機(jī)切磚貼于邊角處。當(dāng)尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時(shí),可用調(diào)整磚縫的方法來解決。
b.根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線,然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標(biāo)磚并拉線。
3.7.6 鋪貼地磚:
a.從房間里面向門口方向鋪貼。
b.在找平面澆水泥漿并掃平,面積應(yīng)控制在邊鋪磚邊澆灰。
c.磚背面抹滿、抹勻1:2粘漿的磚,準(zhǔn)確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上,磚的上楞要跟拉線找平,隨時(shí)注意橫平豎直。
d.用木錘敲實(shí)、找平,貼得不實(shí)或低于水平控制線高度的要摳出補(bǔ)漿重貼。
3.7.7 勾縫:
a.用白水泥漿勾縫或擦縫,勾縫應(yīng)密實(shí),縫內(nèi)要平整光滑。
b.如縫隙很小(1mm)以下,可以直接撒干的白水泥,用掃帚將水泥掃入縫內(nèi)并灌滿,用水壺灑適量的水,并用木拍拍實(shí)縫隙。
c.水泥砂漿凝固后,用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡,清潔地磚地面。
3.7.8 養(yǎng)護(hù):地磚鋪完后應(yīng)在上面灑少許水,24小時(shí)內(nèi)不準(zhǔn)上人。
3.8 坐廁安裝
3.8.1 將預(yù)留排污管口周圍清掃干凈,取下臨時(shí)管堵,清除排污管內(nèi)的臟物。
3.8.2 在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。
3.8.3 在坐便器的排水口與預(yù)留排污管口對(duì)正,承插口上抹上玻璃膠,放下坐便器,并調(diào)整好坐廁位置。
3.8.4 將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光,白水泥漿不足的地方應(yīng)填滿。
3.8.5 將水箱出水口與坐便器進(jìn)水口對(duì)正并放好膠墊,找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔,插入φ8~10mm螺栓,套上膠墊和墊圈,擰至適當(dāng)緊度。
3.8.6 連接好水箱進(jìn)水軟管。
3.9 立柱式洗面器安裝
3.9.1 按照預(yù)留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。
3.9.2 將立柱中心對(duì)準(zhǔn)墻面上豎線立好放正,將洗面器放在立柱上,使洗面器中心也對(duì)準(zhǔn)墻上豎線。放平找正后,在墻上畫好固定洗面器的孔眼位置,同時(shí)將洗面器立柱在地面的位置做好印記,然后將洗面器和立柱移到別處。
3.9.3 按墻上的印記用沖擊鉆φ10mm的膨脹螺栓孔,向孔內(nèi)打入φ10mm 膨脹螺栓并擰緊。
3.9.4 將安放立柱的地面印記內(nèi)鋪好15~30mm厚白水泥漿,然后將立柱放在印記位置上。
3.9.5 將洗面器安裝孔對(duì)準(zhǔn)墻面上膨脹螺栓并放在立柱上,再次將洗面器找平,立柱找直,在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈,然后用螺母擰緊(用力應(yīng)適度)。
3.9.6將立柱與洗面器接觸處用玻璃膠勾縫并抹光。將洗面器與墻面接觸處用白水泥漿勾縫并抹光。將立柱與地面接觸處修整,虧損處加白水泥漿,抹光立柱與地面接觸處。
3.10 每年油漆一次明裝排水排污管。
3.11 及時(shí)維修好住宅天臺(tái)門。
3.12 每?jī)赡晔柰ㄒ淮涡^(qū)內(nèi)主排水排污管道。
3.13 公共設(shè)施維修人員完成公共設(shè)施安裝/維修工作后應(yīng)及時(shí)打掃工作場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生。用塑料編織袋裝走所有磚渣、泥沙,用抹布擦拭干凈弄臟的部位。
3.14 搞完衛(wèi)生后,公共設(shè)施維修人員應(yīng)把移動(dòng)了的物品歸回原位,拆除標(biāo)示牌、圍欄等。
3.15 如是進(jìn)住戶家進(jìn)行安裝/維修,全部工作完成后,公共設(shè)施維修人員應(yīng)請(qǐng)住戶對(duì)安裝
014設(shè)施安裝/維修規(guī)程 a/o5/5
維修工作進(jìn)行驗(yàn)收。公共設(shè)施維修人員應(yīng)及時(shí)解答住戶提出的問題并向住戶講解應(yīng)注意的事項(xiàng)。對(duì)于能夠做試驗(yàn)的安裝/維修項(xiàng)目,試驗(yàn)次數(shù)應(yīng)不少于3次。如果住戶對(duì)安裝/維修有不滿意的地方(合理的),公共設(shè)施維修人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改,直至住戶滿意為止。確認(rèn)一切正常后請(qǐng)住戶在《用戶維修服務(wù)單》上簽名確認(rèn)。如住戶對(duì)此次安裝/維修收費(fèi)有異議,維修人員可根據(jù)公司制定的維修項(xiàng)目收費(fèi)規(guī)定向住戶進(jìn)行解釋,盡量打消住戶的誤解。
3.16 公共設(shè)施維修人員回到管理處后,應(yīng)及時(shí)填寫好《公共設(shè)施維修單》,內(nèi)容包括:維修內(nèi)容、所用主要材料、開工時(shí)間、完工時(shí)間等,最后簽上維修人員姓名以備查詢。
3.17 管理處做好安裝/維修通知單登記工作。
3.18 住戶家庭::內(nèi)安裝/維修
3.18.1 服務(wù)(維修)人員上門為業(yè)主住戶進(jìn)行維修時(shí),應(yīng)把所有工具放在工作包內(nèi)。
3.18.2 進(jìn)入業(yè)主住戶房間前,應(yīng)穿上鞋套(鞋套必應(yīng)整潔,必要時(shí)每次維修完畢要及時(shí)清潔)。
3.18.3 服務(wù)(維修)過程中,應(yīng)在可能對(duì)業(yè)主住戶房間墻面、地面等
產(chǎn)生污染的地方鋪設(shè)塑料紙。
3.18.4 服務(wù)(維修)結(jié)束后,對(duì)業(yè)主住戶家中的灰塵進(jìn)行擦拭,對(duì)服務(wù)(維修)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理,產(chǎn)生的垃圾用垃圾袋裝好帶走,以保證業(yè)主住戶工作區(qū)內(nèi)一塵不染、潔白無(wú)暇,符合我們對(duì)業(yè)主住戶的承諾。
3.18.5 服務(wù)(維修)過程中,要注意禮貌禮節(jié),使用文明用語(yǔ)。
4.相關(guān)文件與記錄:
qr-sb-025 《用戶維修服務(wù)單》
第3篇 房屋租賃平臺(tái)維修服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
資產(chǎn)管理部工作手冊(cè)文件
――房屋租賃平臺(tái)維修服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
一、目的:
規(guī)范資產(chǎn)及租戶維修服務(wù)程序,確保高效率、高質(zhì)量地完成入戶維修服務(wù)工作。
二、適用范圍:
適用于_在管樓宇維修服務(wù)管理工作。
三、職責(zé):
1.片區(qū)經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、督導(dǎo)維修服務(wù)工作的實(shí)施;
2.維修人員負(fù)責(zé)具體執(zhí)行維修服務(wù)工作;
3.資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌維修人員及維修服務(wù)工作的開展。
四、工作程序:
1.維修人員實(shí)施維修服務(wù)的基本要求
1)維修人員執(zhí)行入戶維修服務(wù)工作時(shí),要嚴(yán)格遵守《辦公環(huán)境及員工行為管理制度》相關(guān)規(guī)定;
2)維修人員入戶前,應(yīng)先按門鈴(最多3次),如無(wú)門鈴可用手輕輕敲門(最多5次)。見到客戶是要先問好,簡(jiǎn)潔說明事由,征得客戶同意,方可進(jìn)入室內(nèi)開展維修工作;
2.維修人員執(zhí)行入戶維修服務(wù)工作時(shí),要做到如下幾點(diǎn):
1)自覺維護(hù)公司及客戶的權(quán)益,不做損害公司名譽(yù)的事;
2)不能不懂裝懂,遇到疑難問題要如實(shí)詳細(xì)匯報(bào)、請(qǐng)求支援解決;
3)嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆、亂換,以免造成不必要的返工或引起客戶投訴。
3.維修人員進(jìn)行有償維修服務(wù)前,要做到如下幾點(diǎn):
1)首先與客戶就工作內(nèi)容進(jìn)行溝通;
2)其次現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行仔細(xì)勘察、設(shè)計(jì)好工作方案,并計(jì)算好有償費(fèi)用,同時(shí)出示《有償維修服務(wù)收費(fèi)價(jià)格一覽表》請(qǐng)客戶核對(duì);
3)再次就工作方案征詢客戶意見,得到客戶明確同意后方可開展維修工作;
4)修過程中,如出現(xiàn)改動(dòng)時(shí),應(yīng)征得客戶同意方可進(jìn)行;如果不能滿足客戶得要求,則應(yīng)向客戶解釋清楚并表示歉意,盡量取得客戶的諒解。
4.維修過程中控制噪聲降到最低限度,嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、吸煙等;
5.入戶維修服務(wù)基本流程
1)維修人員接到客服專員/片區(qū)經(jīng)理傳遞的維修服務(wù)通知后,一般性維修應(yīng)于盡快或于約定時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng);跑水等突發(fā)性、緊急性的事件,應(yīng)立即到達(dá)(時(shí)間不得超過5分鐘);
2)開展工作過程中,要把有礙操作的物品小心移開,并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布或廢報(bào)紙等),做好物品防護(hù)、保護(hù)工作;
3)工作完畢后,維修人員應(yīng)及時(shí)清掃工作場(chǎng)地:小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi),大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶(箱)邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)?；謴?fù)各部位原來狀態(tài)(位置);
4)全部工作完成后,維修人員現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行不少于3次的試驗(yàn);同時(shí)要給客戶講解應(yīng)注意的事項(xiàng),如果客戶有合理的不滿意要求,則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至客戶滿意為止;
5)客戶滿意后,維修人員將《公共設(shè)施設(shè)備維修單》/《有償服務(wù)維修單》填寫完畢,禮貌地請(qǐng)客戶在單上簽字確認(rèn)。如果客戶對(duì)此次有償服務(wù)的收費(fèi)有異議,維修人員應(yīng)告知業(yè)主撥打服務(wù)站電話,向客服專員咨詢和確認(rèn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
6)維修人員離開客戶家時(shí),應(yīng)禮貌向客戶道別、謝謝客戶對(duì)工作的支持。
6.維修人員每日下班前半小時(shí),將當(dāng)日的《公共設(shè)施設(shè)備維修單》/《有償服務(wù)維修單》整理完畢后交客服專員對(duì)照《報(bào)修記錄表》審核及存檔;
五、相關(guān)記錄(表單):
1.zc-qr-030《報(bào)修記錄表》
2.zc-qr-009《公共設(shè)施設(shè)備維修單》
3.zc-qr-010《有償服務(wù)維修單》
六、支持文件
1.《辦公環(huán)境及員工行為管理制度》
第4篇 房屋本體公用設(shè)施維修規(guī)程制度
1.0目的
1.1本指導(dǎo)書規(guī)定了房屋本體公用設(shè)施的維修方法,使需維修的房屋本體公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀,延長(zhǎng)使用壽命,確保正常運(yùn)作狀態(tài),方便業(yè)主(住戶)。
2.0適用范圍
2.1本指導(dǎo)書適用于房屋本體公用設(shè)施的維修。
3.0職責(zé)
3.1樓宇管理員、工程組、保安隊(duì)負(fù)責(zé)房屋本體公用設(shè)施的巡查。
3.2工程組負(fù)責(zé)對(duì)房屋本體公用設(shè)施的維修;對(duì)不能解決的問題報(bào)工程部組織維修。
3.3工程組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)維修工作的檢查、監(jiān)督。
3.4服務(wù)中心負(fù)責(zé)與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)的協(xié)調(diào)。
4.0工作程序
4.1維修原則
4.1.1堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則,在保證使用功能和正常運(yùn)作的前提下,注意節(jié)約維修材料。
4.1.2修理及更改配件應(yīng)盡量與原有配件型號(hào)、規(guī)格一致的原則。
4.1.3為業(yè)主(住戶)提供方便的原則。
4.2 各項(xiàng)維修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)
4.2.1地基基礎(chǔ)
4.2.1.1如墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落。
a)將破損松散部位鑿除至結(jié)實(shí)層或?qū)τ陲L(fēng)化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除;
b)用1:3水泥砂漿修復(fù)勒腳破損部位,并在勒腳上口作成斜坡,以利泄水。
c)恢復(fù)勒腳飾面。
4.2.1.2如基礎(chǔ)墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降。
a)如不嚴(yán)重,應(yīng)做好巡查和記錄;
b)如有擴(kuò)展趨勢(shì),應(yīng)立即通知開發(fā)單位派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定。
c)如情況嚴(yán)重,應(yīng)立即通知開發(fā)單位派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定,并書面報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)。
4.2.2梁、柱、板主體
4.2.2.1露筋
a)將露筋部位的松散層鑿除,并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉;
b)用鋼絲刷清潔干凈;
c)充分噴水濕潤(rùn)后均勻地刷素水泥漿層。
d)用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿修復(fù),如有需要還需按要求恢復(fù)飾面。
4.2.2.2有裂縫
參考《室內(nèi)維修規(guī)程》中4.2.20項(xiàng)“樓板裂縫”維修程序進(jìn)行維修。
4.2.2.3有孔、洞。
a)將孔、洞周邊已松散砼鑿除,并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉;
b)用鋼絲刷等有效的工具徹底清潔孔、洞;
c)充分噴水濕潤(rùn)孔、洞內(nèi)壁;
d)如小孔、洞,則先涂刷一道素水泥漿,然后用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿嵌填、壓平、抹光,如果孔、洞大,則在涂刷完一道素水泥漿后,用比原先(梁、柱或板)的砼標(biāo)號(hào)高一等級(jí)的細(xì)石砼嵌填飽滿,并養(yǎng)護(hù)好。
e)按原標(biāo)準(zhǔn)做好飾面。
4.2.2.4破壞情況較嚴(yán)重(如變形、裂縫程度已超出規(guī)定范圍)。屬于此種情況時(shí),應(yīng)立即通知開發(fā)單位,請(qǐng)有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員到場(chǎng)鑒定后,作出修繕或加固方案,再進(jìn)行修復(fù)。
4.2.3墻體
墻體結(jié)構(gòu)的維修適用于砌體受腐蝕后,表面保護(hù)性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕,以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護(hù)修理應(yīng)在結(jié)構(gòu)不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定,裂縫不再發(fā)展時(shí)進(jìn)行(如:地基基礎(chǔ)沉降還在發(fā)展時(shí),一般先做地基、基礎(chǔ)加固處理,后做砌體裂縫等的維修)。
4.2.3.1裂墻
a)先將裂縫周邊的飾面鑿除,并將砌體已松散層鑿至結(jié)實(shí)層,鑿槽成外八字形;
b)用鋼絲刷掃清槽內(nèi)雜物,然后充分噴水濕潤(rùn);
c)均勻的涂刷一道素水泥漿;
d)再用比砌筑砂漿高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)1:3水泥砂漿填縫、抹平;
e)用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復(fù)飾面。
4.2.3.2砌體嚴(yán)重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結(jié)構(gòu)破損。
a)先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉,并清掃干凈浮動(dòng)灰、土;
b)充分噴水濕潤(rùn)破損面;
c)用比原砌體高一強(qiáng)度等級(jí)的水泥砂漿及磚補(bǔ)砌(注意所用砌塊應(yīng)先充分濕潤(rùn))。
4.2.3.3墻體室外飾面缺損。
a)將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除;
b)用鋼絲刷清掃干凈浮動(dòng)灰、土;
c)充分噴水濕潤(rùn)破損面;
d)均勻涂刷素水泥漿;
e)用1:3防水水泥砂漿填平,然后修復(fù)飾面。
4.2.3.4墻體室內(nèi)飾面缺損
a)同4.2.3.3的a)、b)、c)、d)。
b)用1:3水泥砂漿填平,然后修復(fù)飾面。
4.2.3.5外墻滲水
a)外裝修的分隔縫未做二次處理面引起滲水的,應(yīng)先將縫清潔,然后用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí),并勾成向下卸水斜縫;
b)窗臺(tái)處滲水,應(yīng)將窗臺(tái)拆除重新砌灰,內(nèi)外留有卸水坡度,窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1cm左右圓凹縫,并用水泥砂漿填實(shí);
c)在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理,具體做法為:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)絡(luò)布和四道氯氣丁建筑防水膠涂貼,再用機(jī)械噴涂(或人工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層;
d)外墻滲水面積較大時(shí),先將飾面鏟除,然后涂1-2道膠質(zhì)防水涂料,在最后一道膠未干時(shí),即用水泥砂漿按平,再修復(fù)飾面;
e)墻、板接通處滲水,可用預(yù)制氯乙烯膠泥嵌縫,先開鑿然后清理板縫,用噴燈加熱板縫和膠泥條,邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。
f)用氯丁防水膠在室內(nèi)修補(bǔ),將滲水處的內(nèi)飾面層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴(kuò)大10-15cm,將墻面和縫隙清理干凈,用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫,然后再用水泥砂漿粉刷基層,在基層上涂刷2-3道氯丁膠,在最后一道膠未干時(shí),用水泥砂漿按平,再修復(fù)飾面
。
4.2.4頂棚
參照《室內(nèi)維修規(guī)程》中“頂棚抹灰層(飾面)脫落”維修程序進(jìn)行維修
4.2.5樓梯間
4.2.5.1踏步缺損
a)將缺損部位周邊已松動(dòng)部分鑿除至結(jié)實(shí)層;
b)用鋼絲刷清掃干凈浮土;
c)充分噴水濕潤(rùn);
d)均勻地涂刷一道素水泥砂漿;
e)用1:3水泥砂漿做好基層,再修復(fù)飾面。
4.2.5.2欄板缺損
如為砼或砌塊欄板,可參照4.2.2和4.2.3相應(yīng)的程序執(zhí)行。如為其他如木材或金屬材料欄板,維修程序如下:
a)如不能修復(fù),應(yīng)及時(shí)更換新配件;
b)使欄板、梯板、扶手連接牢固;
c)修復(fù)欄板飾面(如:油漆、乳膠漆等)。
4.2.6門、窗。
參照《室內(nèi)維修規(guī)程》中有關(guān)4.2.11“維修門窗”維修程序執(zhí)行。
4.2.7屋面避雷設(shè)施。
4.2.7.1銹蝕。
a)用砂紙除銹;
b)均勻涂刷兩道紅色防銹漆一道銀漆,每道漆之間要間隔一段時(shí)間,以上一道漆干為準(zhǔn);
c)如銹蝕特別嚴(yán)重,應(yīng)將該部分更換,并用電焊連接,刷上防銹漆。
4.2.7.2連接部位斷開。
a)除銹清潔后,焊接牢固;
b)刷兩道防銹漆。
4.2.8屋面隔熱層、防水層。
4.2.8.1隔熱層缺損:及時(shí)更換,用1:3水泥砂漿嵌縫。
4.2.8.2屋面漏(滲)水(剛性屋面):
a)用膠泥或油膏處理平屋面板或屋面產(chǎn)生變形、裂縫、原剛性防水層分倉(cāng)縫處漏水;
b)縱橫泛水滲漏,可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理;
c)出屋面管道漏水,先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、pvc膠泥等。
d)檐溝處漏水,可用密封材料在滴水處嵌縫,檐溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。
4.2.9水池
4.2.9.1滲漏。
a)先將水池四壁清洗干凈;
b)做一布四膠防水層(或其他材料防水層),外涂一層水泥防水層,再用1:3水泥砂漿做保護(hù)層。
4.2.9.2水池檢修口、通風(fēng)孔蓋缺損。
a)應(yīng)立即維修,并加鎖;
b)刷兩道防銹漆,并定期檢查。
4.3 報(bào)修程序:
保安隊(duì)及除工程組外其他人員對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)房屋本體公用設(shè)施損壞,及時(shí)通知服務(wù)中心,由服務(wù)中心通知工程組組織維修。維修完成后,由維修人員記錄在《公共設(shè)施(設(shè)備)維修記錄表》上,管理處組織有關(guān)人員驗(yàn)收,合格后在《公共設(shè)施(設(shè)備)維修記錄表》上簽名。《公共設(shè)施(設(shè)備)維修記錄表》由工程組負(fù)責(zé)保管,按規(guī)定每月交檔案管理員歸檔。
4.4每年初,工程部應(yīng)將房屋本體公用設(shè)施(設(shè)備)的大、中修及更新改造計(jì)劃呈總經(jīng)理助理審核、總經(jīng)理審批,報(bào)開發(fā)商(或業(yè)主委員會(huì))審批后,再組織進(jìn)行維修。
5.0引用文件和記錄表格
5.1 《室內(nèi)維修規(guī)程》
第5篇 物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程制度2
物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程(2)
二、修理門窗
1、檢查門窗的附件是否齊全。
2、檢查有無(wú)配件損壞。
3、更換配件。
4、將門窗反復(fù)開啟數(shù)次,檢查是否有異聲及不靈活之處,以達(dá)到開關(guān)自如的目的。
5、提請(qǐng)用戶注意:
a.需定期往轉(zhuǎn)動(dòng)部分加油。
b.如門窗有損壞,不要輕易動(dòng),以免發(fā)生不必要的意外。
三、換鎖(木門、鐵門)
1、拆下門鎖,檢查鎖壞在何處,如能修理,及時(shí)修理,如鎖不能使用即更換新鎖。
2、鎖裝上后,查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密,反復(fù)開關(guān),查看是否靈活。
3、提醒住戶不要用匙亂扭鎖,防止鎖內(nèi)部件損壞,造成無(wú)法使用。
四、電的維修
(維修人員排除故障在確認(rèn)線路完好后,方可恢復(fù)送電。)
(一)、配電室開關(guān)故障
(此項(xiàng)維修適用于抽屜式低壓開關(guān)故障的維修)
1、分析原因:低壓開關(guān)跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:
①因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象,導(dǎo)致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關(guān)的額定短路通斷能力時(shí),空氣開關(guān)燒壞。
②因控制線路過載,開關(guān)跳閘或線路上的負(fù)載電流大于空氣開關(guān)的額定電流與電流脫扣器的額定電流時(shí),空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭長(zhǎng)期通過較大的通斷電流,引起觸頭嚴(yán)重發(fā)熱燒蝕損壞。
2、維修程序:
a.針對(duì)①的情況,先將抽屜上的空氣開關(guān)置于off位置,再將電源兩側(cè)的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實(shí)際配電線路,在不影響其它供電線路負(fù)荷情況下),然后將開關(guān)抽屜抽出來,用萬(wàn)用表檢查線路,查找短路故障點(diǎn),排除故障后再檢查開關(guān)抽屜內(nèi)的所有電氣保護(hù)元件是否完好,保護(hù)元件動(dòng)作的整定值是否滿足設(shè)計(jì)要求,最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器,恢復(fù)正常送電。
b.針對(duì)②中的情況,如果是開關(guān)跳閘,先將電源側(cè)的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實(shí)際配電線路,在不影響其它供電線路情況下),然后將開關(guān)抽屜抽出來,用萬(wàn)用表檢查線路,確線路無(wú)故障后,將開關(guān)抽屜復(fù)位,恢復(fù)正常送電,然后用鉗型電流表測(cè)試三相負(fù)載電流(或通過柜上的電流指示儀表觀測(cè)),看是否超過設(shè)計(jì)要求;如確認(rèn)為是由于線路過載造成開關(guān)跳閘,需將此線路負(fù)荷減少;如空氣開則關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后,方可恢復(fù)正常送電。
3、驗(yàn)電:線路送電后,看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。
(二)、住戶家中無(wú)電
1、分析原因,住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成:
①線路停電檢修。
②用戶總開關(guān)燒壞。
③因住戶使用的電器設(shè)備內(nèi)部故障,或線路短路致使保護(hù)控制開關(guān)跳閘。
④進(jìn)戶線與接線端子接觸不牢。
⑤電度表燒壞。
2、維修程序:
a.若屬①中的情況,應(yīng)向住戶說明停電的原因。
b.針對(duì)②中的情況,首先斷開電源開關(guān),檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場(chǎng),看線路是否出現(xiàn)短路、負(fù)荷太大超過電源保護(hù)開關(guān)容量、接線端子接觸不良長(zhǎng)期過熱燒壞所致。將住戶房?jī)?nèi)用電設(shè)備從插座上的插頭拿下來,將所有照明開關(guān)都斷開,用萬(wàn)用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣情況。若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關(guān),將負(fù)荷按線路允許的額定容量接到電源上,恢復(fù)正常供電。
c.針對(duì)③中的情況,首先將與跳閘的保護(hù)控制開關(guān)有關(guān)的電氣設(shè)備插頭從插座上拔下(或?qū)⒄彰鏖_關(guān)斷開),用萬(wàn)用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護(hù)控制開關(guān),逐一將電氣設(shè)備接到電源上,直至找出故障跳閘原因并解決。
d.針對(duì)④中的情況,斷開電源開關(guān),將接線端子上的線接牢固,再用萬(wàn)用表檢查確認(rèn)線路正常后方可恢復(fù)送電。
e.針對(duì)⑤中的情況,首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定,其次
檢查電度表的接線是否正確。確認(rèn)是表本身質(zhì)量原因而燒壞,可更換由供電局認(rèn)可校準(zhǔn)后同意使用的同一型號(hào)電度表,否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點(diǎn)。
3、驗(yàn)電
當(dāng)故障排除后,確認(rèn)線路完好時(shí),方可送電,并用萬(wàn)用表測(cè)量電壓是否正常。
(三)、插頭無(wú)電
1、分析原因:插座無(wú)電可能由以下原因造成:
①由于外界因素引起的人為停電,如檢修線路操作。
②由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因,當(dāng)把用電設(shè)備插入插座上瞬間,造成線路短路;或因該插座電源線路超負(fù)荷時(shí),致使保險(xiǎn)絲熔斷或自動(dòng)開關(guān)跳閘。
③因?yàn)轭l繁插拔操作造成插座端子上的電源接線松動(dòng),接觸不良。
④線路出現(xiàn)斷線。
2、維修程序:
a.針對(duì)①中的原因,可告訴用戶現(xiàn)在是在停電檢修線路。
b.針對(duì)②中的情況,首先了解住戶使用的現(xiàn)場(chǎng)情況,然后斷開相應(yīng)回路的電源開關(guān),用萬(wàn)用表歐姆檔查找故障點(diǎn),再更換保險(xiǎn)絲或?qū)⒆詣?dòng)開關(guān)合上,恢復(fù)送電。若線路超負(fù)荷,可告知住戶及時(shí)處理。
c.針對(duì)③中的情況,先斷開此回路電源開關(guān),將插座重新接線,確認(rèn)接線
線牢固可靠后,方可送電。
d.針對(duì)④中的情況,先斷開此回路的電源開關(guān),用萬(wàn)用表歐姆檔查找故障點(diǎn),故障排除后方可送電。
3、檢電:插座線路送電后,用電筆驗(yàn)電,再用萬(wàn)用表電壓檔檢測(cè)供電電壓是否穩(wěn)定正常。
(四)、住房門鈴不響
1、分析原因:門鈴不響可能由以下原因造成。
①電池使用時(shí)間過長(zhǎng),電力不足。
②因電源極板受空氣侵蝕生銹,或被電池中滲漏出的電解液腐蝕,而使門鈴斷電,鈴不響。
③線路問題造成鈴不響。
④門鈴開關(guān)接觸不良。
2、維修程序:
a.針對(duì)①中的情況,則需換上新電池。
b.針對(duì)②中的情況,則取下門鈴盒,用砂紙將電源極板兩側(cè)的腐蝕物去掉,調(diào)整電源極板,使其與電池接觸良好。
c.針對(duì)③中的情況,則用萬(wàn)用表檢查門鈴開關(guān)到門鈴的線路是否出現(xiàn)斷路或是門鈴本身線路有故障,需修理或更換,排除故障后,方可恢復(fù)門鈴的正常使用。
d.針對(duì)④中的情況,修理或更換門鈴開關(guān)。
3、檢驗(yàn):維修完畢后,反復(fù)試用幾次,直至達(dá)到預(yù)期效果。
(五)、燈不亮
1、分析原因:燈不亮可能由以下原因造成。
①燈內(nèi)燈絲燒斷。
> ②燈泡與燈頭接觸不良。
③電源保險(xiǎn)絲熔斷。
④電源開關(guān)接觸不良。
2、維修程序:
a.針對(duì)①中的情況,將電源開關(guān)斷開,用萬(wàn)用表檢查燈絲是否燒斷,若燒斷則換上同一電壓等級(jí)的燈泡。
b.針對(duì)②中的情況,將電源開關(guān)斷開,用萬(wàn)用表檢查確認(rèn)燈泡是好的,電源開關(guān)斷開,用電筆檢驗(yàn)燈頭上是否有電,確認(rèn)有電后,重新將燈泡裝于燈頭上,接觸牢固后方可送電。
c.針對(duì)③中的情況,將電源開關(guān)斷開,用萬(wàn)用表檢查照明線路有否短路或斷路現(xiàn)象,故障排除后,更換保險(xiǎn)絲,方可送電。
d.針對(duì)④中的情況,檢查電源開關(guān)接線端子接線是否牢固,用電筆觀測(cè)開關(guān)輸出端,在開關(guān)斷開與合上時(shí)輸出端是否有電,從而驗(yàn)證是否電源開關(guān)本身故障造成,應(yīng)及時(shí)更換開關(guān)。
3、檢驗(yàn):故障排除后,合上開關(guān)3次,看燈泡發(fā)光是否正常。
第6篇 房屋土建維修操作規(guī)程13
房屋土建維修操作規(guī)程(十三)
1 目的
規(guī)范房屋土建問題處理程序,達(dá)到快速、準(zhǔn)確地處理問題的目的。
2 范圍
適用于本公司所管理的房屋、設(shè)施的土建維修。
3 職責(zé)
小區(qū)工程主管負(fù)責(zé)本規(guī)程工作內(nèi)容的具體實(shí)施。
4 工作程序
4.1勒腳
4.1.1墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落的處理辦法:
4.1.2清除疏松部分,至實(shí)體為止;
4.1.3用1:3水泥砂漿修復(fù)勒腳破損部位,并在勒腳上口做成斜坡,以利泄水;
4.1.4恢復(fù)勒腳飾面。
4.2梁柱板主體
4.2.1露筋的處理辦法:
4.2.1.1剔除露筋周邊雜物,并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉;
4.2.1.2用鋼絲刷清潔干凈;
4.2.1.3充分噴水濕潤(rùn)后均勻地刷素水泥漿層;
4.2.1.4用c20豆石砼修復(fù),根據(jù)需要恢復(fù)飾面。
4.2.2裂縫的處理辦法:
4.2.2.1裂縫處鑿開,用清水清洗干凈;
4.2.2.2用純水泥漿涂刷;
4.2.2.3水泥砂漿打底找平;
4.2.2.4恢復(fù)做面層。
4.3墻體
4.3.1墻體裂縫的處理辦法:
4.3.1.1將裂縫周邊的飾面鑿除,并將砌體已松散層鑿成外八字形;
4.3.1.2清除槽內(nèi)雜物,然后充分噴水濕潤(rùn);
4.3.1.3均勻地涂刷一道素水泥漿;
4.3.1.4用1:3水泥砂漿填縫、抹平;
4.3.1.5墻體飾面修復(fù)。
4.3.2墻體飾面缺損的處理辦法:
4.3.2.1將缺損飾面及周邊松散層一并鑿除;
4.3.2.2清除周邊雜物;
4.3.2.3充分噴水濕潤(rùn)破損面;
4.3.2.4均勻地涂刷素水泥漿;
4.3.2.5用1:2的防水水泥砂漿填平后修復(fù)飾面(室內(nèi)則不需加防水劑)。
4.4樓梯間及門窗
4.4.1踏步缺損的處理辦法:
4.4.1.1將缺損部位周邊已松動(dòng)部分鑿除至結(jié)實(shí)層,清掃干凈后充分噴水濕潤(rùn);
4.4.1.2均勻地涂刷一遍素水泥漿;
4.4.1.3用1:2水泥漿作好基層;
4.4.1.4修復(fù)飾面。
4.4.2欄桿(扶手)破損的材料辦法
4.4.2.1檢查施工工藝;
4.4.2.2按原工藝進(jìn)行修復(fù);
4.4.2.3飾面恢復(fù)。
4.4.3門窗損壞的處理辦法:
4.4.3.1檢查門窗的附件是否齊全;
4.4.3.2檢查有無(wú)配件損壞;
4.4.3.3更換配件;
4.4.3.4檢修后,對(duì)門窗反復(fù)開啟數(shù)次,檢查是否有異聲或卡塞。
4.5天線、避雷設(shè)施
4.5.1屋面避雷設(shè)施銹蝕的處理辦法:
4.5.1.1用砂紙除銹;
4.5.1.2均勻涂刷兩遍防銹漆和一遍鋁銀漆,每道漆之間要間隔一段時(shí)間,以上道漆干為準(zhǔn)。
4.5.1.3如銹蝕特別嚴(yán)重,應(yīng)將嚴(yán)重銹蝕部分更換,并刷上防銹漆。
4.6小區(qū)道路
4.6.1飾面破損的處理辦法:
4.6.1.1鑿除破損的面層及基層,清掃殘?jiān)?噴灑水使表面充分濕潤(rùn)。待表面積水完全滲入后,涂刷素水泥漿(如為人行道板砼預(yù)制塊,無(wú)需此道工序);
4.6.1.2將飾面材料充分灑水或浸濕后,加1:2.5水泥砂漿,并用木錘或膠錘錘平、錘直。抹去磚
第7篇 小區(qū)業(yè)戶房屋維修管理規(guī)程制度
小區(qū)業(yè)戶房屋維修管理規(guī)程
1、工作目標(biāo)
規(guī)范對(duì)業(yè)戶房屋設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和修繕管理,保持并恢復(fù)房屋使用功能。
2、工作職責(zé)
2.1 管理處工程、維修主管確定維修方案,并安排實(shí)施。
2.2 維修調(diào)度及值班人員接到投訴或維修通知后,及時(shí)安排維修人員上門服務(wù),疑難問題及時(shí)報(bào)告工程維修主管。
2.3 管理處操作員工實(shí)施對(duì)房屋維修,保證其使用完好。
3、工作指引
3.1 管理處工程維修主管工作
3.1.1 執(zhí)行管理處經(jīng)理指示,確保房屋完好及使用。
3.1.2根據(jù)維修、保養(yǎng)計(jì)劃以及業(yè)戶的投訴,確定維修方案,并及時(shí)安排操作員工進(jìn)行維修,并作好監(jiān)督跟進(jìn)工作。
3.1.3督促檢查下屬員工嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及員工守則,上門服務(wù)時(shí)按照規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并遵守六要八不準(zhǔn)。
3.1.4負(fù)責(zé)管理業(yè)戶的投訴,調(diào)度以及回訪的服務(wù)工作,以保證及時(shí)率和滿意率達(dá)到要求。
3.1.5負(fù)責(zé)外包維修項(xiàng)目的聯(lián)系和組織工作,協(xié)調(diào)好維修單位之間關(guān)系,監(jiān)督跟進(jìn)維修過程,要求各維修單位遵守小區(qū)管理規(guī)定,保質(zhì)、保量、保工期地完成維修工作。
3.1.6督導(dǎo)下屬員工要不斷提高維修技能,以保證對(duì)業(yè)戶提供及時(shí)、快捷的服務(wù)。
3.1.7經(jīng)常巡視所轄區(qū)域,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)并安排相關(guān)人員解決,以求減少投拆。
3.1.8完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
3.2管理操作員工工作
3.2.1 接到維修調(diào)度或班長(zhǎng)通知后,及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行維修。
3.2.2 嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及六要八不準(zhǔn)規(guī)定,做好維修服務(wù)。
3.2.3 遇有維修困難時(shí),及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告,尋求公司或外委單位幫助解決。
4、質(zhì)量記錄
4.1 《業(yè)戶維修投訴登記表》
4.2 《維修服務(wù)單》
4.3 《維修記錄表》
5、參閱文件、資料
5.1 《維修操作規(guī)程》
5.2 《六要八不準(zhǔn)規(guī)定》
5.3 《維修服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)》
5.4 《維修服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
第8篇 物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程制度1
物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程(1)
一、土建部分的維修
(一)、墻和頂棚維修(石膏板基層)
1、修補(bǔ)發(fā)絲裂縫
a.沿裂縫清除表面涂料及膩?zhàn)?用砂紙打磨并清理干凈,露出基層。
b.用蟲膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩?zhàn)哟虻?待干后補(bǔ)刷面層涂料。
2、修補(bǔ)一般裂縫(剛性基層,非沉降裂縫)
a.沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口,直至不見原裂縫,清除粉散顆料。
b.用水將裂縫基層表面徹底濕潤(rùn)后,涂刷水泥結(jié)合層。
c.準(zhǔn)備足夠的膨脹水泥,調(diào)成半干濕狀,并及時(shí)使用。
d.用抹子或刮膩刀將補(bǔ)縫材料完全填入裂縫內(nèi),抹平壓光,然后清除表面多余的補(bǔ)縫材料。
e.在補(bǔ)縫材料干燥后,在修補(bǔ)面處刮膩?zhàn)?涂刷涂料。
3、修補(bǔ)小孔、小洞
對(duì)于灰墻上因釘釘子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用膩?zhàn)?、墻板灰或其它合適的填充材料進(jìn)行填塞。
a.填塞孔洞前先清除孔隙周圍酥松的灰泥,并將孔隙邊緣區(qū)浸濕。
b.填塞孔洞后,需經(jīng)過幾個(gè)小時(shí)的干燥時(shí)間,然后用砂紙磨平,利用邊磨邊劃圈的運(yùn)動(dòng)將修補(bǔ)的邊融合。
c.在修補(bǔ)面上先刷一道底層涂料,然后再涂表面涂料。
4、修補(bǔ)大的孔洞
a.先剔鑿墻面孔洞周圍酥松的基層,清掃沖洗干凈,用與基層相同質(zhì)地的材料進(jìn)行嵌填。
b.為避免嵌填物達(dá)到一定強(qiáng)度后,抹灰層產(chǎn)生收縮裂縫,剪比孔洞大些的鋼絲網(wǎng)片,用水泥釘固定在洞周圍基層上。
c.清水濕潤(rùn)基層,抹灰打底,待凝固后再抹第二道面層。
d.等修補(bǔ)的部分凝固干燥后,刮膩?zhàn)哟虻?干后用砂子打磨,分別噴刷二道表面涂料。
(二)、更換地面或墻面瓷磚、瓷片
1、剔除損壞的瓷磚,鑿掉結(jié)合層,清掃殘?jiān)?噴灑水濕潤(rùn)。
2、涂抹水泥結(jié)合層。
3、使用與原墻、地面同樣材質(zhì)和規(guī)格的瓷磚,用水泥漿摻107膠均勻涂抹在瓷磚背面,用手壓貼,并用木錘或膠錘錘平、直,劃去磚縫多余泥漿。
4、必須留縫使灰縫表面光滑平整,不得高出瓷片,留縫后不得高出瓷片周邊弧形角。
5、修補(bǔ)工作完畢后,用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。
6、對(duì)于外門窗周圍瓷磚的修補(bǔ), 把需要更換的瓷磚進(jìn)行鑿除(含結(jié)合層),在門窗口或接觸處基層,為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料(修補(bǔ)程序同1.2.3.4.5.)。
(三)、更換外墻面、地面馬賽克
1、清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層。
2、將塵土沖洗干凈,修補(bǔ)面涂抹結(jié)合層(水泥加107膠)。
3、按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結(jié)合層。
4、手持馬賽克紙邊緣,用手逐漸加壓平抹就位,后用平板拍打平整,與原墻、地面平直。
5、粘貼約4小時(shí)后,用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透,并揭去紙,用棉紗把馬賽克表面擦干凈。
(四)、地下室墻體堵漏
1、堵塞不漏水的孔洞
a.超過1/8英寸的裂縫,必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽,灰塵和混凝土碎必須清除干凈。
b. 將裂縫用水浸濕。
c. 用1:3干硬性水泥砂漿填塞,填塞時(shí),灰漿要用力完全塞入空隙內(nèi)。
d. 填補(bǔ)材料要保持濕潤(rùn),并養(yǎng)護(hù)三天。
e. 以上填補(bǔ)材料也可用雙組份環(huán)氧樹脂,其效果比灰漿好;拌和后抹在需要修補(bǔ)的部位(半小時(shí)要用完),半小時(shí)用濕手揩光面。
2、堵塞漏水孔洞
a.用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。
b.用水泥不漏水膠結(jié)材料堵填。操作時(shí),按生產(chǎn)廠家的技術(shù)說明配料,并將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料,在這種材料剛開始硬化時(shí)(一般在搓成后的幾分鐘內(nèi)),作為塞子塞入孔內(nèi)。堵孔材料凝結(jié)硬化前要及時(shí)抹平。
(五)、修補(bǔ)損壞的人行道和車道
1、如果損壞面積不大,可以用107膠拌水泥,按照附帶的說明書進(jìn)行修補(bǔ);
對(duì)于大面積損壞的修補(bǔ),采用用1:2:2 硅酸鹽干硬性混凝土。
a.將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度約1英寸。
b.用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護(hù)目鏡),破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。
c.將要修補(bǔ)的砼表面浸濕(但不能太濕)。
d.在表面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥漿,并在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌和物填入坑內(nèi),并將其搗實(shí),填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑面,以便搗實(shí)下沉。
e.用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。在砼開始硬化時(shí),還要用抹子再細(xì)抹一遍。養(yǎng)護(hù)6天。(人行道在養(yǎng)護(hù)期間不得讓人行走)。
2、人行道或車道上裂縫修補(bǔ)
a.清除松散碎渣。將裂縫掏鑿成凹齒形。
b.浸濕要澆搗的裂縫。
c. 澆搗1:2:2干硬性硅酸鹽混凝土。
d. 養(yǎng)護(hù)6天。
注:如果裂縫太窄不便填塞礫石砼時(shí),可用1:3水泥砂漿加107膠進(jìn)行修補(bǔ);如果裂縫或破損面積較大時(shí),必須將其全部鑿除,并用新拌砼填實(shí)。
(六)、開裂墻體和地面修補(bǔ)
1、用冷鏨將墻體的松散部分鑿開1英寸深,將該部位表面掏鑿成凹槽,
用刷子將松散灰砂刷除干凈。
2、用水將需要修補(bǔ)的部位徹底浸濕。
3、用1:3水泥砂漿(稠漿)填滿裂縫,再抹平其表面,抹平后養(yǎng)護(hù)6天。
4、修補(bǔ)地面同墻體,養(yǎng)護(hù)48小時(shí)后,用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修補(bǔ)處研磨成與地面齊平。
(七)、修補(bǔ)損壞的踏步
1、將損壞部分鑿成v形槽,直鑿至堅(jiān)實(shí)的砼層為止。
2、用刷子將其表面的碎散物刷除干凈。
3、用水將露出部分浸濕。
4、如果踢腳的邊緣損壞,則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。
5、用水泥漿涂抹v形部分,并用1:3水泥砂漿將其填滿,抹平后養(yǎng)護(hù)6天。
(八)、修補(bǔ)抹灰層
1、修補(bǔ)抹灰層裂縫
a.用小刀或刮刀插入裂縫,以探測(cè)需用灰膏深度。
b. 用錘子和冷鏨將裂縫鑿成內(nèi)寬外窄的鍵槽,以便將新填入的灰膏固定住。
c. 刷除干凈裂縫內(nèi)松散材料,并將裂縫
浸濕。
d. 用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內(nèi)并擠密。
e. 如果裂縫通過抹灰層一直延伸至基層,就要在裂縫處多填入一些灰膏,
待灰膏干燥15分鐘后,再用抹子將其壓成與周圍部分相似的平面。
f. 每天早、晚各一次用花灑向修補(bǔ)面均勻地噴水,對(duì)其進(jìn)行濕養(yǎng)護(hù),持續(xù)三天。
2、修補(bǔ)大面積的抹灰層
a.將損壞的抹灰面從墻體上刮除。
b.徹底把混凝土或砌體表面弄潔凈。對(duì)于磚砌體表面,要先從磚縫剔出1/4英寸的砂漿縫,以便將打底涂層嵌牢,然后再用鐵絲刷刷砌體表面,并進(jìn)行全面沖洗;對(duì)于光滑的砼墻面,要用鑿子將墻面鑿毛。
c. 將抹灰基層用水潤(rùn)濕。抹第一遍1:3水泥砂漿,第一遍抹灰厚3/8英寸。
d. 在第一遍抹灰開始凝固,但尚未硬化時(shí), 就要進(jìn)行水平刮毛,以便于與第二層抹灰相結(jié)合。
e. 待第一遍抹灰已充分凝固,并有足夠強(qiáng)度承受自身及第二遍抹灰層的重量時(shí),即可進(jìn)行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小時(shí)才能進(jìn)行。為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度,要不時(shí)均勻地向抹灰面灑水,直到準(zhǔn)備進(jìn)行第二遍抹灰為止;在進(jìn)行第二遍抹灰之前,還要將第一遍抹灰浸濕。
f. 用力將第二遍抹灰抹壓到墻上,用一直尺將其刮平并抹光。第二遍抹灰約1/4英寸厚,在其開始硬化時(shí),再用抹子細(xì)壓一遍,抹灰完后,隔天才進(jìn)行養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)持續(xù)一天。
(九)、維修滲水外墻
1、外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的,應(yīng)用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí),勾成斜縫。
2、窗臺(tái)處滲水,應(yīng)將窗臺(tái)拆除重新砌粉,向外留有汲水坡度,窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1cm左右圓凹縫,并用水泥砂漿填實(shí)。 3、在外墻滲水部位采用一布四膠噴漿或刷漿修理:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼,再用機(jī)械噴涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層。
3、外墻滲水面積較大時(shí),可滿涂1-2度膠質(zhì)防水涂料。
4、墻、板接縫處滲水,可用預(yù)制氯乙烯膠泥要嵌縫。先開鑿、清理板縫,用噴燈加熱板縫和膠泥條,邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。
5、用氯丁防水膠在室內(nèi)修補(bǔ)。將滲水外的內(nèi)粉刷層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴(kuò)大10-15cm,將墻面和縫隙清理干凈,用氯丁膠和水砂漿嵌縫,然后再用水泥砂漿粉刷基層, 在基層上涂刷2-3度氯丁膠,在最后一度膠未干時(shí)即用水泥砂漿找平,再粉刷面層。
(十)、維修屋面水池(或水箱)
1、先將水池(或水箱)四壁清洗干凈。
2、做一布四膠防水層,外涂一層彈性水泥防水層,再用1:2水泥砂漿做保護(hù)層。
(十一)、屋面修漏(剛性屋面)
1、用膠泥或油膏修理屋面分倉(cāng)縫漏水或屋面板產(chǎn)生變形,原剛性防水層分倉(cāng)縫處漏水。
2、縱橫泛水滲漏,可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理。
3、出屋面管道處漏水,先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、pvc膠泥等。
4、沿溝處漏水,可用密封材料在滴水處嵌縫,沿溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。
(十二)做砂漿面層
1、整理、夯實(shí)基礎(chǔ)。
2、首先將水泥、砂按1:1配好并干拌均勻,然后加水拌到顏色一致。
3、水泥砂漿攤鋪后應(yīng)立即拍實(shí),在水泥初凝前做完抹平工作,在水泥終凝前做完壓光工作。
4、如表面水分較多可撒適量的1:1平水泥砂,撒布要均勻,撒后再用木塊搓平壓光(不宜撒干水泥)。
5、如做地面在層應(yīng)保證厚度為50mm左右,如做墻面面層應(yīng)保證厚度為15mm左右。
(十三)貼地面磚
1、在房間四周墻面彈好+500mm水平線。
2、基層處理:對(duì)于光滑的水泥地面要鑿毛或半路洗干凈后刷水泥漿。
3、做灰餅、做標(biāo)筋:
①?gòu)膲γ?500mm水平線下返,在房間四周彈磚面上平線做灰餅,灰餅上平線應(yīng)低于地面標(biāo)高一個(gè)地面磚加粘貼層的厚度;
②根據(jù)灰餅在房間四周做標(biāo)筋房間較大時(shí),應(yīng)每隔1-1.5m作標(biāo)筋一道。有地漏的房間,標(biāo)盤應(yīng)朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯集。標(biāo)筋厚度控制在20-30mm。
4、抹線平面:根據(jù)標(biāo)筋高度用1:2或11:9.3水泥砂漿填至比標(biāo)筋稍高,然后拍實(shí)并刮平,使展平的砂漿面與標(biāo)筋找齊。用托線橫豎檢查砂漿層平整度、標(biāo)高及泛水(坡度)要求,如不行則重新刮平。
5、規(guī)方、彈線、拉線:
①測(cè)量房間縱橫方向的尺寸,考慮磚縫為2mm。當(dāng)尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時(shí),可用切磚機(jī)切磚貼于邊角處;當(dāng)尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時(shí),可用調(diào)整磚縫間的方法來解決;
②根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線,然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標(biāo)磚并拉線。
6、鋪貼地磚:
①?gòu)姆块g里面向門口方向鋪貼;
②在找平面澆水泥漿并掃平,面積應(yīng)控制在邊鋪磚邊澆灰;
③磚背面抹滿、抹勻1:2粘漿的磚,準(zhǔn)確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上,磚的上楞要跟拉線找平,隨時(shí)注意橫平豎直;
④用木錘敲實(shí)、找平,貼得不實(shí)或低于水平控制線高度的要摳出補(bǔ)漿重貼。
7、勾縫:
①用白水泥漿勾縫或擦縫,勾縫應(yīng)密實(shí),縫內(nèi)要平整光滑;
②如縫隙很小(1mm)以下,可以直接撒干的白水泥,用掃帚將水泥掃入縫內(nèi)并灌滿,用水壺灑適量的水,并用木拍拍實(shí)縫隙。
③水泥砂漿凝固后,用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡,清潔地磚地面。
8、養(yǎng)護(hù):地磚鋪完后應(yīng)在上面灑少許水,24小時(shí)內(nèi)不準(zhǔn)上人。
(十四)坐廁安裝
1、將預(yù)留排污管口周圍清掃干凈,取下臨時(shí)管堵,清除排污管內(nèi)的臟物。
2、在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。
3、在坐便器的排水口與預(yù)留排污管口對(duì)正,承接口上抹上玻璃膠,放在坐便器,并調(diào)整好坐廁位置。
4、將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光,白水泥漿不足的地方應(yīng)填滿。
5、將水箱出水口與坐便器進(jìn)水口對(duì)正并放好膠墊,找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔,插入8-10mm螺栓,套上膠墊和墊圈,擰至適當(dāng)緊度。
6、連接好水箱進(jìn)水軟管。
(十五)立柱式洗面器安裝
1、按照預(yù)留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。
2、將立柱中心對(duì)準(zhǔn)墻壁上豎線立好放正,將洗面器放在立柱上,使洗面器中心也對(duì)準(zhǔn)墻上豎線。放平找正后,在墻上畫好固定洗面器和立柱移到別處。
3、按墻上的印記用沖擊鉆 10mm的膨脹螺栓孔,向孔內(nèi)打入 10mm膨脹螺栓并擰緊。
4、將安放立柱的地面印記內(nèi)鋪好15-30mm厚白水泥漿,然后將立柱放在印記位置上。
5、將洗面器安裝孔對(duì)準(zhǔn)墻面上膨脹螺并放在立柱上,再次將洗面器找平,立柱找直,在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈,然后用螺母擰緊(用力應(yīng)適度)。
第9篇 園區(qū)房屋維修工作規(guī)程制度
園區(qū)房屋維修工作規(guī)程
1.目的
確保維護(hù)、維修工作的正常開展,規(guī)范維修工作程序。
2.適用范圍
適用于各管理處的房屋維修維護(hù)工作。
3.內(nèi)容
3.1從事維修工作的人員需接受崗前培訓(xùn)。管理處負(fù)責(zé)崗位培訓(xùn)工作,專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)除公司組織的技術(shù)培訓(xùn)外,還應(yīng)參加行業(yè)有關(guān)培訓(xùn)。
3.2維護(hù)維修人員每日定時(shí)對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查。對(duì)即時(shí)可以處理的維修項(xiàng)目應(yīng)即時(shí)維修,對(duì)不能及時(shí)維修的項(xiàng)目作詳細(xì)記錄,填寫巡查記錄表,并及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)跟進(jìn)處理。
3.3工程主管負(fù)責(zé)制定公共設(shè)施設(shè)備及房屋維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,根據(jù)計(jì)劃及時(shí)對(duì)設(shè)施設(shè)備及房屋進(jìn)行維護(hù)維修保養(yǎng)。
3.4公共設(shè)施設(shè)備維護(hù),維修費(fèi)用在100元以上報(bào)管理處主任審批;100元以下維護(hù)維修保養(yǎng)費(fèi)用由工程主管自行決定,并做好維護(hù)維修保養(yǎng)記錄。
3.5維修人員接單后,根據(jù)維修或保養(yǎng)內(nèi)容,到材料倉(cāng)庫(kù)按程序領(lǐng)取相關(guān)材料。3.6設(shè)施、設(shè)備維修或保養(yǎng)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置警示牌及圍護(hù)措施,防止行人誤入維修區(qū);高空作業(yè)應(yīng)做好安全措施,必要時(shí)應(yīng)派專人監(jiān)護(hù)。
3.7對(duì)維修或保養(yǎng)將直接影響小區(qū)業(yè)戶正常生活、工作秩序的應(yīng)提前一天發(fā)通告知會(huì)業(yè)戶。
3.8項(xiàng)目維修或保養(yǎng)工程結(jié)束應(yīng)在維修單上注明完成情況及消耗的材料情況,以便核算維修或保養(yǎng)的費(fèi)用。
3.9工程結(jié)束,維修或保養(yǎng)人員應(yīng)收回現(xiàn)場(chǎng)警示、圍護(hù),并將維修單交維修管理員,維修管理員到現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收,不符合要求的應(yīng)盡快要求返工。
3.10維修管理員對(duì)維修或保養(yǎng)所用材料進(jìn)行核算,分別按管理費(fèi)支付或本體維修基金支付或業(yè)戶分擔(dān),報(bào)管理處主任審批后,將維修單轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)勤做帳。
3.11每月公共設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、維修、保養(yǎng)應(yīng)分類裝訂歸檔,并進(jìn)行工作總結(jié)。
3.12因維修人員主觀故意造成維修工作遲滯而影響業(yè)戶正常生活,引起業(yè)戶投訴的,經(jīng)查實(shí)即根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。
3.13因維修人員玩忽職守,對(duì)維修任務(wù)敷衍了事,不負(fù)責(zé)任而造成維修質(zhì)量低劣引起業(yè)戶不滿,經(jīng)查實(shí)除維修人員立即向業(yè)戶道歉并返工,賠償所造成的損失外,并根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。
3.14利用職務(wù)之便敲詐勒索、吃拿卡要、肆意刁難業(yè)戶者,一經(jīng)查實(shí),即時(shí)開除處理。
4. 記錄 無(wú)
5. 附件
5.1《日常報(bào)修運(yùn)作流程圖》
第10篇 物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程制度3
物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程(3)
五、水的維修
(一)、樓上水漏到樓下
1、檢查樓上何處漏水下來,如是浴缸下水管堵塞而漏水,應(yīng)及時(shí)疏通;如是馬桶漏水,應(yīng)及時(shí)檢修樓上馬桶,其它地方漏水,都應(yīng)及時(shí)處理。
2、維修完畢后48小時(shí)跟蹤查看,看是否還有其它地方漏水。
(二)、個(gè)別樓層停水
1、先查清停水位置,關(guān)閉總閥,用工具拆開支閥,取出濾網(wǎng),清洗濾網(wǎng)后,裝回濾網(wǎng)和支閥,打開總閥供水。
2、做好跟蹤,檢查各住戶是否有水。
(三)、維修墻內(nèi)水管
1、先查找原因:關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門,查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng),如轉(zhuǎn)動(dòng)說明墻內(nèi)水管破漏。
2、維修時(shí)先關(guān)水表前的總閥,后打通漏水處墻面瓷片,取出破漏水管。
3、裝入新水管。
4、打開總閥后看是否漏水,如無(wú)漏水,補(bǔ)好水泥,再重新貼上瓷片。
5、維修完畢,關(guān)閉房間內(nèi)所有水閥門,看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng),并作24小時(shí)跟蹤檢查。
(四)、水龍頭漏水
1、檢查漏水情況,拆下水籠頭,檢查內(nèi)芯栓,如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯。
2、如果是內(nèi)芯橡皮過小或破損,應(yīng)更換。
3、如果是水籠頭自身有沙眼而漏水,應(yīng)更換水籠頭。
4、維修后,應(yīng)反復(fù)開關(guān)水龍頭數(shù)次,使其開關(guān)自如。
(五)、開關(guān)、接頭漏水
1、檢查開關(guān),接頭何處漏水,如有破損情況,應(yīng)及時(shí)檢修。
2、修不好,要及時(shí)更換開關(guān)或接頭。
3、維修完畢后,水管加壓,反復(fù)開關(guān)數(shù)次,看是否漏水。
(六)、洗臉(菜)盆漏水
1、先檢查何處漏水,如果是存水彎頭管處漏水,應(yīng)馬上檢修此處,先拆下存水彎管,檢查兩接口處是否有破損情況;如有必要,則更換彎管,或用水中
膠和生膠帶密封接口破損處,以達(dá)到不漏水為止。
2、如是軟管斷裂、漏水,應(yīng)及時(shí)更換軟管,并把接頭處接好。
3、如是水龍頭(水咀)或接頭漏水,檢查水龍頭(水咀)或接頭處是否有破裂損壞情況,如有破裂損壞情況,應(yīng)及時(shí)換上新水龍頭(水咀)或接頭,并用生膠帶密封此處。
4、如是臺(tái)式盆四周漏水,應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止。
5、在維修完畢后,放水試漏,以達(dá)到不再漏水的目的。在水泥凝固以后(約需四小時(shí)),再在周圍泡水檢驗(yàn)。
(七)、洗臉(菜)盆堵塞
1、先用抽子試通,不通時(shí)再查明堵塞原因。
2、取下存水彎倒掉雜物后,裝好存水彎。
3、如再不通則打開檢查口,用鐵線勾出存水彎內(nèi)的臟物。
4、用疏通機(jī)疏通,再用水試通直至通暢為止。
5、用大水試排水管,如果流水順暢則說明已疏通好;如果去水較慢則說明仍堵塞,更換排污橫管。
(八)、馬桶堵塞及漏水
1、堵塞
(1)首先用膠吸泵吸5次以上,然后用大水(用水通倒水)試座廁是否去水順暢,如順暢則表明以疏通好;如仍去水滿則按2步驟進(jìn)行。
(2)如堵塞嚴(yán)重則應(yīng)拆開座廁疏通:
①先看整個(gè)坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷,如有缺陷則應(yīng)向住戶說明情況并征得住衣的同意后方可動(dòng)手拆坐廁;
②剔除坐廁周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥,抬開坐廁;
③如果坐而座埋在地磚下面則應(yīng)用鋼鑿鑿掉坐而座周圍的地磚;如果坐廁是用螺栓固定的則應(yīng)拆掉螺母,然后才抬開坐廁;
④反沖坐廁并用鐵線勾出坐而s形存水彎頭內(nèi)的臟物;
⑤用鐵線勾出排污口彎頭內(nèi)的臟物或用疏通機(jī)疏通排污管;
⑥用大水試排污管,如果流水順暢則重新裝回坐廁;如果仍堵塞,則更換排污橫管。
2、漏水
a.先檢查漏水情況:如是出水口漏水,應(yīng)先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺絲,取出馬桶,查看連接件及膠泥圈是否完好,如有損壞應(yīng)立即更換;裝上馬桶,裝好水箱,上好螺絲,用白水泥密封馬桶的四周(三小時(shí)后可以使用)。
b.維修完畢后,放水看是否漏水。
(九)、浴缸堵塞和漏水
1、堵塞
a.如堵塞部位在室內(nèi),則用疏通機(jī)疏通,再用水試通至正常為止。
b.如堵塞部位在室外,則取下窗花,系好安全帶出到室外,打開檢查口取出雜物,用水試通直到正常。
2、漏水
a.如排水管漏水,打破瓷片,取下排水管重新安裝,試水后不漏為止。
b.維修完畢后,打開水龍頭往浴缸內(nèi)放水,查看是否排放。往浴缸內(nèi)放水到一定水量后,存放5分鐘再排放,查看相關(guān)位置有無(wú)漏水。
(十)、疏通地漏
1、先用抽子試通,若不通則打開檢查口檢查,清理雜物。
2、仍不通時(shí)再使用疏通機(jī)疏通直至通暢為止。
3、用水試通到正常使用。
(十一)廚房/衛(wèi)生間查漏
1、確認(rèn)室內(nèi)給排水管的走向,并仔細(xì)查看具體滲漏部位。
2、關(guān)閉室內(nèi)所有用水部位(包括坐而水箱),查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng),如不轉(zhuǎn)動(dòng)則說明給水管不漏水;如果水表轉(zhuǎn)動(dòng)說明給水管漏水。
3、用鐵釬貼著給水管漏水可疑處仔細(xì)聽,如聽見水流聲則說明此處漏水;如沒有聽到水流聲則應(yīng)另移一處,直至找到漏水處。
4、排除給水管漏水故障后如果仍漏水,則應(yīng)在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機(jī)切開一塊地磚,挖掉地磚下面的泥沙,讓沉箱里的水從排污立管流走。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水,直至查出漏水的衛(wèi)生器具。
5、衛(wèi)生器具一般情況下是接頭漏水。如切磚機(jī)切開漏水衛(wèi)生器具的接頭,如接頭漏水則應(yīng)重新安裝好接頭,如果接頭不漏水測(cè)肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。
(十二)排水排污橫管安裝
1、用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。
2、用塑料紡織袋運(yùn)走碎的地磚、水泥砂漿。
3、鏟盡排水排污管上的泥土。
4、取出破爛的或嚴(yán)重堵塞的排水排污橫管。
5、平整夯實(shí)裝排水排污橫管的基礎(chǔ)。
6、排水排污管就位(此時(shí)應(yīng)注意到排水排污管應(yīng)按5%的坡度坡向排水排污立管)。
7、從排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管:
①如是鑄鐵管接頭則應(yīng)先向
接口內(nèi)加壓麻絲,然后再加壓半干的水泥,接口應(yīng)全部塞滿;
②如是pvc膠管接頭則直接用pvc膠粘結(jié),注意接口應(yīng)注滿pvc膠水。
8、排水排污管全部裝好后,用水反復(fù)試(三次以上)排水排污橫管是否漏水。如漏水則應(yīng)重新安裝;如不漏水則可以回填沙土。填土?xí)r應(yīng)邊填邊夯實(shí),夯實(shí)時(shí)應(yīng)注意裝管部位的用力不能太大。
(十三)水管或配件破裂漏水
1、給水管漏水
①迅速關(guān)閉供水閥與循回閥。
②鍍鋅鋼管原則上不允許焊補(bǔ),尤其是生活飲用水管,盡量避免焊補(bǔ),可更換新管。
③ppr管采用熱熔技術(shù)進(jìn)行修補(bǔ)。
2、閥門漏水
①閥門壓蓋破裂,更換新壓蓋,也可用鑄鐵焊條焊上。
②閥門鉸或銷斷落,重新更換裝上閥門鉸或銷。
③閥門破裂,重新更換新閥門。
3、接頭漏水
①軟接頭漏水:則先關(guān)閉水閥,裂縫填料后加固并盡快更換。
②三通、直通漏水:需更換或補(bǔ)焊。
3、噴淋管破裂漏水
①當(dāng)噴淋頭破裂時(shí),迅速切斷穩(wěn)壓泵電源和關(guān)閉供水閥門。
②通知消防中心值班人員隔離該回路的水流指示器信號(hào)。
③搬遷現(xiàn)場(chǎng)的物品避免水泡。
④更換新噴淋頭。
⑤若無(wú)備用噴淋頭,可先用堵頭堵塞待材料購(gòu)回時(shí)再更換。
⑥更換后試水,該點(diǎn)應(yīng)無(wú)漏水。
⑦并通知消防中心值班解除該回路的水流指示器信號(hào)。
⑧記錄事件的原因和維修結(jié)果。
4、下水管滲漏或破裂
①鑄鐵管有砂眼應(yīng)焊補(bǔ),
②pvc管滲漏,宜對(duì)接頭重新填料后進(jìn)行緊固;如破裂應(yīng)更換新管。
六、維修電器
注:住戶電器一般以住戶送外維修為主(以下為修熱水器為例)。
1、熱水器不出火
a.看是否氣源關(guān)閉。
b.關(guān)氣、取蓋、檢查打火器。
c.查找原因后修好。
d.裝蓋、裝手柄。
e.開氣打火正常使用。
2、不出熱水
a.先關(guān)冷水, 檢查熱水閥門。
b.如閥門內(nèi)芯壞換閥門芯。
c.裝入新閥門內(nèi)芯后。
d.打著火后先開冷水閥門,后熱水閥門看是否有熱水出來。
e.如無(wú)熱水出來, 在關(guān)好所有閥門后,再拆開熱水器清洗過濾網(wǎng)。
第11篇 zz園區(qū)房屋維修標(biāo)準(zhǔn)工作規(guī)程制度
園區(qū)房屋維修標(biāo)準(zhǔn)工作規(guī)程
1.目的
明確房屋維修標(biāo)準(zhǔn),為維修人員、維修檢驗(yàn)人員提供指引。
2.適用范圍
適用于工程部、各管理處的房屋維修。
3.內(nèi)容
3.1主體工程
屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的,應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn),若影響安全使用的,大修時(shí)應(yīng)整修改做;對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件,如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ);混凝土碳化產(chǎn)主裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴(yán)重的,應(yīng)通過檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力,采取加固或替代措施,達(dá)到絕對(duì)安全的標(biāo)準(zhǔn)。
3.2裝修工程
a.門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀、開關(guān)靈活、接縫嚴(yán)密、不松動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、變形、腐爛的,應(yīng)修理更換,小五金應(yīng)修換配齊;大修時(shí),內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴(yán)重、無(wú)法修復(fù)的,應(yīng)更換。更換的門窗應(yīng)與原門窗一致,滿足使用要求,表面顏色一致,平整美觀。
b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修,屬一般損壞的,就原樣修復(fù);嚴(yán)重?fù)p壞的,應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新。
c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應(yīng)修復(fù)。
3.3樓地面工程
a.木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復(fù);損壞超過25%以上或缺乏材料時(shí),根據(jù)業(yè)戶要求可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地板,使業(yè)戶滿意為止。
b. 普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做;水磨石或塊料地面損壞的,應(yīng)盡量修復(fù),實(shí)無(wú)法修復(fù)的,應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。達(dá)到表面光滑、平整,達(dá)到表面光滑、平整。
c. 面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的,可增設(shè)防潮層或塊料地面,達(dá)到使用要求,顏色一致無(wú)空鼓,縫口整齊。
3.4屋面工程
a.屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)修復(fù)或拆換;不穩(wěn)固的應(yīng)加固;如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重,按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建,達(dá)到不滲漏,不空鼓,平整美觀。
b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落、水管等損壞滲水時(shí),應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)重時(shí)應(yīng)翻做,保證不滲漏,達(dá)到原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。
c.女兒墻、煙窗等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除,但必須做好防水層,保證不滲漏,表面平整美觀。
d.鋼筋混凝土平屋面滲漏,應(yīng)找出原因,針對(duì)破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層;結(jié)構(gòu)損壞的應(yīng)加固重做,達(dá)到使用要求。
e.玻璃天柵損壞漏水的,應(yīng)修復(fù),損壞嚴(yán)重的可翻修,但一般不重新做。
f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的應(yīng)修復(fù),達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)。
3.5 飾面工程
a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)原樣修復(fù);損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時(shí),在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下進(jìn)行,保持表面平整、光滑、美觀。
b. 外墻勒腳損壞的應(yīng)修復(fù),達(dá)到表面平整、光滑、美觀。
c. 內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)修復(fù);每面墻損壞超過一半以上時(shí),可鏟除重抹;原無(wú)踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予修復(fù);因室內(nèi)外高差等原因,引起墻面長(zhǎng)期潮濕,如有必要,可加作防水層。完全修復(fù)后,應(yīng)保持房間整體顏色一致。
d. 天棚損壞:抹灰層松動(dòng),有下墜危險(xiǎn)的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復(fù);損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳,應(yīng)全部鏟除后,原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略,保持與墻面顏色一致,光滑美觀。3.6油漆粉飾工程
a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的,應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆,保持顏色一致,光滑美觀。
b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應(yīng)先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3-5年。
c.木地板原油漆脫落的,根據(jù)業(yè)戶要求進(jìn)行維修或應(yīng)重做,保持表面平整,光滑美觀,使客戶滿意。
d.室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新,其用料應(yīng)采取新型涂料,如膠白等;高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù),保持表面平整,光滑美觀,顏色一致。
e.高層建筑外墻原油漆損壞的,應(yīng)修復(fù),其色澤必須與原建筑保持一致,保證外墻美觀。
4.記錄 無(wú)
5.附件 無(wú)
第12篇 小區(qū)房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修管理規(guī)程制度
小區(qū)房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修管理規(guī)程
1、工作目標(biāo)
定期對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和修繕,保持或恢復(fù)其使用功能。
2、工作職責(zé)
3、工作指引
3.1一般性的修繕
3.1.1更換水表
a)關(guān)上水表前第一個(gè)閥門,排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈,如已經(jīng)斷裂或變形時(shí)應(yīng)選同一型號(hào)、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去;
b)安裝時(shí)注意水表的水流方向與供水方向保持一致;
c)維修結(jié)束后,打開閥門檢查有無(wú)滲漏,表針轉(zhuǎn)動(dòng)是否正常;
d)維修人員會(huì)同大廈事務(wù)部做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。
3.1.2更換電表
a)斷開電源拆下電表,確認(rèn)電表已經(jīng)失靈時(shí),可選用具有檢驗(yàn)合格證的同一型號(hào)電表進(jìn)行安裝,安裝時(shí)注意進(jìn)出線接法正確;
b)安裝結(jié)束后合閘試電,保證用戶用電設(shè)備使用正常,電表轉(zhuǎn)動(dòng)正常;
c)維修人員會(huì)同大廈事務(wù)部做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。
3.1.3維修開關(guān)
a)分析造成低壓開關(guān)跳閘或燒壞的原因;
b)如果是短路故障,首先將空氣開關(guān)置于off位置,用萬(wàn)用表(兆歐表)檢查線路,查出故障點(diǎn)后給予排除。
c)經(jīng)試電后如確認(rèn)需要更換空氣開關(guān)或熔斷器時(shí),必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合格配件進(jìn)行調(diào)換安裝。
d)如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞,在更換損壞元件后應(yīng)將該線路負(fù)荷減少。
3.1.4燈管、白熾燈的維修
a)切斷電源、取出白熾燈,如果燈絲已經(jīng)燒壞斷,可更換同一型號(hào)的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去,試電查看是否正常;
b)燈管不亮可先檢查啟輝器,如損壞可更換新的;試電檢查如不亮?xí)r,取出燈管并更換同規(guī)格、同型號(hào)的燈管,再次試電檢查,如仍不亮?xí)r可檢查接線和鎮(zhèn)流器,查出故障立即排除,恢復(fù)正常照明;
c)其他情況造成的燈不亮情況,可參見3.1.3、3.1.5進(jìn)行處理。
3.1.5 線路檢測(cè)
a)線路停電檢修應(yīng)及時(shí)通知用戶;
b)用戶開關(guān)燒壞的處理根據(jù)3.1.3維修開關(guān)進(jìn)行處理;
c)電表?yè)p壞的維修根據(jù)3.1.2更換電表進(jìn)行處理;
d)進(jìn)戶接線端子接觸不良可先切斷電源,將接頭緊固;
e)線路短路時(shí)可用萬(wàn)用表對(duì)線路逐一檢查,找出故障原因并及時(shí)處理;
f)當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。
3.1.6門鈴維修
a)無(wú)電情況時(shí)可更換新電池;
b)電極板腐蝕或接觸不良可進(jìn)行除銹、緊固處理;
c)因線路短路問題造成的故障,用萬(wàn)用表(兆歐表)檢查線路找出故障點(diǎn)并及時(shí)處理。
3.1.7插座無(wú)電
a)由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知用戶;
b)插座接線端子松動(dòng),可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝,檢查試電情況;
c)線路短路造成的停電根據(jù)3.1.6e)進(jìn)行處理。
3.1.8水龍頭漏水
a)關(guān)閉戶內(nèi)水閥門,拆卸下水龍頭并檢查出故障點(diǎn);
b)根據(jù)用戶需要,更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭;如因水龍頭有砂眼漏水的,必須更換新的水龍頭;
c)打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏,使用時(shí)切勿過度擰緊。
3.1.9馬桶不通
檢查堵塞的原因,用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通,使其排水暢通。
3.1.10洗臉(菜)盆堵塞、漏水
a)檢查存水彎管,取出雜物。如仍不通暢,可用竹篾,鐵絲或疏通機(jī)對(duì)下水管道進(jìn)行疏通,排除故障后試驗(yàn)排水情況,使其排水暢通;
b)檢查盆體與下水管接口,查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處,待膠干后試水檢查,保證無(wú)漏水現(xiàn)象。
3.1.11浴缸堵塞、漏水
a)如管道堵塞根據(jù)3.1.10a)進(jìn)行處理;
b)浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換,如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開修理,待修理部位干燥后試水,檢查有無(wú)再漏現(xiàn)象。
3.1.12部分樓層停水
a)查明停水的樓層后先關(guān)總閥,拆開支閥,并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上;
b)市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶,并作解釋。
3.1.13疏通地漏
同3.1.9處理辦法。
3.1.14修門窗
a)檢查門窗附件有無(wú)損壞、不全,進(jìn)行更新或補(bǔ)裝;
b)清除門角和窗軌道的雜物,對(duì)門合頁(yè)和窗軌道注油;
c)更換破損玻璃時(shí)注意防止玻璃碎片跌下傷人。
3.1.15換鎖
拆下壞鎖后先檢查是何處壞,如能修理及時(shí)修理,無(wú)法修理好的可通知用戶更換新鎖。
3.2非一般性的維修
委托專業(yè)維修公司進(jìn)行。
3.3時(shí)間要求
a)接到《維修單》后立即安排人員進(jìn)行處理,無(wú)特殊情況時(shí)不超過25分鐘,一般性維修不超過7小時(shí),較困難復(fù)雜的維修要求72小時(shí)完成(工藝技術(shù)要求特殊的除外);同時(shí)應(yīng)向用戶解釋原因;
b)能性維修,以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn),外觀性維修要求與原有部位相比較表面應(yīng)無(wú)色差,高低不平現(xiàn)象;
c)維修時(shí)應(yīng)盡量滿足用戶的合理要求。
3.3維修工作的檢查
a)機(jī)電主管每周將《維修單》整理一次,以檢查服務(wù)的及時(shí)性和用戶的反映,對(duì)服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和發(fā)現(xiàn)的隱患應(yīng)立即查找原因,并采取糾正措施。
b)大廈事務(wù)部根據(jù)《維修單》對(duì)用戶進(jìn)行回訪,收集用戶對(duì)維修人員服務(wù)態(tài)度及維修工作的反饋信息,管理處經(jīng)理對(duì)維修工作進(jìn)行相應(yīng)檢查。
4、質(zhì)量記錄
4.1《回訪工作規(guī)程》
4.2《房屋(設(shè)施)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》qr/gr-057
4.3《房屋(設(shè)施)養(yǎng)護(hù)記錄表》qr/gr-057
4.4《不合格/糾正預(yù)防措施報(bào)告》qr/gr-101-1
4.5《維修單》qr/gr-064
5、參閱文件、資料
第13篇 園區(qū)房屋維修標(biāo)準(zhǔn)工作規(guī)程
1.目的
明確房屋維修標(biāo)準(zhǔn)，為維修人員、維修檢驗(yàn)人員提供指引。
2.適用范圍
適用于工程部、各管理處的房屋維修。
3.內(nèi)容
3.1主體工程
屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做；對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)主裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施，達(dá)到絕對(duì)安全的標(biāo)準(zhǔn)。
3.2裝修工程
a.門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀、開關(guān)靈活、接縫嚴(yán)密、不松動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴(yán)重、無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)更換。更換的門窗應(yīng)與原門窗一致，滿足使用要求，表面顏色一致，平整美觀。
b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修，屬一般損壞的，就原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。
c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。
3.3樓地面工程
a.木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的，可修復(fù)；損壞超過25%以上或缺乏材料時(shí)，根據(jù)業(yè)戶要求可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地板，使業(yè)戶滿意為止。
b. 普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水磨? 石或塊料地面損壞的，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。達(dá)到表面光滑、平整，達(dá)到表面光滑、平整。
c. 面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或塊料地面，達(dá)到使用要求，顏色一致無(wú)空鼓，縫口整齊。
3.4屋面工程
a.屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建，達(dá)到不滲漏，不空鼓，平整美觀。
b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重時(shí)應(yīng)翻做，保證不滲漏，達(dá)到原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。
c.女兒墻、煙窗等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除，但必須做好防水層，保證不滲漏，表面平整美觀。
d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的應(yīng)加固重做，達(dá)到使用要求。
e.玻璃天柵損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的可翻修，但一般不重新做。
f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的應(yīng)修復(fù)，達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)。
3.5 飾面工程
a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)原樣修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下進(jìn)行，保持表面平整、光滑、美觀。
b. 外墻勒腳損壞的應(yīng)修復(fù)，達(dá)到表面平整、光滑、美觀。
c. 內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上時(shí)，可鏟除重抹；原無(wú)踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長(zhǎng)期潮濕，如有必要，可加作防水層。完全修復(fù)后，應(yīng)保持房間整體顏色一致。
d. 天棚損壞：抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略，保持與墻面顏色一致，光滑美觀。3.6油漆粉飾工程
a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆，保持顏色一致，光滑美觀。
b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3-5年。
c.木地板原油漆脫落的，根據(jù)業(yè)戶要求進(jìn)行維修或應(yīng)重做，保持表面平整，光滑美觀，使客戶滿意。
d.室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等；高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)，保持表面平整，光滑美觀，顏色一致。
e.高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤必須與原建筑保持一致，保證外墻美觀。
4.記錄 無(wú)
5.附件 無(wú)
第14篇 房屋維修維護(hù)工作規(guī)程制度
房屋維修維護(hù)工作規(guī)程
1、目的
確保維護(hù)、維修工作的正常開展,規(guī)范維修工作程序。
2、適用范圍
適用于__物業(yè)服務(wù)中心的房屋維修維護(hù)工作。
3、內(nèi)容
3.1從事維修工作的人員需接受崗前培訓(xùn)。物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)崗位培訓(xùn)工作,專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)除公司組織的技術(shù)培訓(xùn)外,還應(yīng)參加行業(yè)有關(guān)培訓(xùn)。
3.2維護(hù)維修人員每日定時(shí)對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查。對(duì)即時(shí)可以處理的維修項(xiàng)目應(yīng)即時(shí)維修,對(duì)不能即時(shí)維修的項(xiàng)目作詳細(xì)記錄,填寫巡查記錄表,并及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)跟進(jìn)處理。
3.3工程主管負(fù)責(zé)制定公共設(shè)施設(shè)備及房屋維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,根據(jù)計(jì)劃及時(shí)對(duì)設(shè)施設(shè)備及房屋進(jìn)行維護(hù)維修保養(yǎng)。
3.4維修人員接單后,根據(jù)維修或保養(yǎng)內(nèi)容,憑維修單到材料倉(cāng)庫(kù)按程序領(lǐng)取相關(guān)材料。
3.5設(shè)施、設(shè)備維修或保養(yǎng)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置警示牌及圍護(hù)措施,防止行人誤入維修區(qū);高空作業(yè)應(yīng)做好安全措施,現(xiàn)場(chǎng)放置警告表示標(biāo)識(shí),必要時(shí)應(yīng)派專人監(jiān)護(hù)。
3.6對(duì)維修或保養(yǎng)將直接影響小區(qū)業(yè)戶正常生活、工作秩序的應(yīng)提前一天發(fā)通告告知業(yè)戶。
3.7項(xiàng)目維修或保養(yǎng)工程結(jié)束應(yīng)在維修單上注明完成情況及消耗的材料情況,以便核算維修或保養(yǎng)的費(fèi)用。
3.8工程結(jié)束,維修或保養(yǎng)人員應(yīng)收回現(xiàn)場(chǎng)警示牌、圍護(hù),并將維修單交客戶服務(wù)中心前臺(tái)接待員,外勤管理員到現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收,不符合要求的應(yīng)盡快要求返工。
3.9行政內(nèi)勤管理員對(duì)維修或保養(yǎng)所用材料進(jìn)行核算,分別按管理費(fèi)支付或本體維修基金支付或業(yè)戶分擔(dān),報(bào)物業(yè)服務(wù)中心主任審批后,將維修單轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)勤做帳。
3.10每月公共設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、維修、保養(yǎng)應(yīng)分類裝訂歸檔,并進(jìn)行工作總結(jié)。
3.11因維修人員主觀故意造成維修工作遲滯而影響業(yè)戶正常生活,引起業(yè)戶投訴的,經(jīng)查實(shí)即根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。
3.12因維修人員玩忽職守,對(duì)維修任務(wù)敷衍了事,不負(fù)責(zé)任而造成維修質(zhì)量低劣引起業(yè)戶不滿,經(jīng)查實(shí)除維修人員立即向業(yè)戶道歉并返工,賠償所造成的損失外,并根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。
3.13利用職務(wù)之便敲詐勒索、吃拿卡要、肆意刁難業(yè)戶者,一經(jīng)查實(shí),即時(shí)開除處理。
