第1篇 小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案：房屋、設(shè)施設(shè)備管理
華庭小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案:房屋、設(shè)施設(shè)備管理
9.房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案
房屋特別是公共設(shè)備設(shè)施的管理,直接影響到物業(yè)的形象、客戶的生活質(zhì)量和物業(yè)的使用年限,其重要性是不言而喻的。故制訂以下管理方案。
(1)管理內(nèi)容
a.房屋公共部位維護(hù)管理:根據(jù)交房進(jìn)度,公寓內(nèi)房屋可分為業(yè)主(物業(yè)使用人)已領(lǐng)房和空關(guān)房。
業(yè)主已領(lǐng)房:
房屋交付使用時(shí),服務(wù)中心協(xié)助開發(fā)商應(yīng)及時(shí)與業(yè)主(物業(yè)使用人)簽訂物業(yè)管理臨時(shí)公約,書面告知裝修管理規(guī)定,督促用戶按規(guī)定辦理裝修申請(qǐng)手續(xù),并建立業(yè)主檔案。對(duì)違章裝修或搭建的和由于裝修而造成的房屋外立面改變或破損的,須及時(shí)予以制止,并提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門依法處理,未經(jīng)同意屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備。督促業(yè)主和裝修隊(duì)在裝修時(shí)保護(hù)好樓道墻面、地面、扶手。施工時(shí)保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線,如需加裝防盜窗應(yīng)統(tǒng)一裝在室內(nèi)。垃圾實(shí)行袋裝化管理,統(tǒng)一時(shí)間、統(tǒng)一地點(diǎn)、統(tǒng)一清運(yùn),嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)束后,應(yīng)注重公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕。
商鋪:裝修期間按商鋪裝修管理規(guī)定操作,重點(diǎn)管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工,商鋪開張后,重點(diǎn)放在公共部位墻面、地面和外立面的管理,發(fā)現(xiàn)破損,及時(shí)維修。
空關(guān)房:(含業(yè)主托管房)空關(guān)房移交后,服務(wù)中心每月通風(fēng)打掃一次,并對(duì)房屋和設(shè)施全面檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表),對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題,或盡快處理,或及時(shí)報(bào)告開發(fā)商,并督促其予以解決。
b.設(shè)備設(shè)施維護(hù)
物業(yè)內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時(shí)維修,要按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù);
公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次;
消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù);
配電房設(shè)備每天巡查一次,每周檢查一次;
安全監(jiān)控和火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù);
客戶自用水電設(shè)施的維修,應(yīng)按規(guī)定填寫《報(bào)修派工單》,確保維修及時(shí)率與合格率。
(2)管理措施
a.制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程;
b.維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時(shí);
c.抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì);
d.建立維修人員值班制,確保維修及時(shí)率與合格率;
e.加強(qiáng)裝修管理,督促做好裝修前期申報(bào)工作,并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止;
f.加強(qiáng)共用設(shè)備設(shè)施的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
房屋室內(nèi)維修
公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)
房屋本體日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案
序號(hào)項(xiàng)目維修類別計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果
1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部分
1.局部受損。
2.施工質(zhì)量原因造成的機(jī)構(gòu)問題。平均每月巡查一次,但在入住裝修階段需每天巡視,發(fā)現(xiàn)問題,立即處理或維修。
1.由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)受損較輕,由工程部按房屋修繕規(guī)定進(jìn)行維修;如受損較重,應(yīng)請(qǐng)專家'會(huì)診',提出方案,委托專業(yè)公司實(shí)施。
2.如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題,應(yīng)提請(qǐng)開發(fā)商請(qǐng)建設(shè)單位處理。
1.有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。
2.有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。
1.安全,使用正常。
2.功2.功能完好
2外墻面
1.外墻瓷磚脫落。
2.外墻面局部滲漏。
3.外墻面大面積滲漏。每月檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)維修。
1.保修期內(nèi)提請(qǐng)開發(fā)商處理。
2.由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。
1.有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。
2.外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無脫、無滲水,整潔統(tǒng)一。
3公共屋面1.隔熱層破損。
2.防水層破損造成屋面滲漏。
3.避雷設(shè)施脫焊斷裂積水。每半年檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。
1.有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。
2.相關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程。
1.無積水、無滲漏。
2.隔熱層完好無損。
3.避雷效果良好。
4公共樓道、門廳、樓梯間、門窗。
1.公共墻面、地面的維修改造。
2.公共樓道、門廳的墻、天花維護(hù)。
3.樓梯間墻面、扶手、窗戶、踏步的維護(hù)。每周對(duì)區(qū)域檢查一次,每半年補(bǔ)換損壞地磚或墻面。日常維修由工程部負(fù)責(zé)。
1.相應(yīng)部分修繕技術(shù)規(guī)程。
2.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。
1.整潔無缺損。
2.表面完好無變形,窗戶無滲水。
3.扶手完好無張貼痕跡。
5上下水管道
1.接口及砂眼漏水。
2.管道堵塞、破裂。
3.固定碼松脫。
1.每年雨季前檢查一次雨水口,更換不合格部分。
2.每年檢修一次,并緊固管道固定碼由工程部按有關(guān)規(guī)程實(shí)施。給排水維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。
1.美觀完好
2.上下水管道暢通。
3.無滲漏。
6水池、水箱水池水箱的維修養(yǎng)護(hù)每半年委托水池水箱專業(yè)公司清洗委托具有相關(guān)資質(zhì)企業(yè)進(jìn)行維護(hù)、清理。水池水箱清理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)
1使用正常
2.二次污染
7設(shè)備、營(yíng)業(yè)用房
1.用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。
2.不能滿足正常使用。
3.各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備缺損。
1.每半年檢查一次電氣線路。
2.每三年粉刷用房。由工程部按相關(guān)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施相應(yīng)維修保養(yǎng)規(guī)程
1.正常安全使用。
2.各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備完好。
3.整潔、安全。
1共用設(shè)備設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案
序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果
1.防盜門系統(tǒng)
2.郵政信箱1.系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。
2.線路的檢修
3.門的維護(hù)養(yǎng)護(hù)
4.郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)每周檢查一次,每月對(duì)系統(tǒng)維護(hù)檢修
> 每周對(duì)信箱的整體外觀檢查一次由工程部實(shí)施維修
防盜門系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程
郵政信箱維修作業(yè)程序1.防盜設(shè)施完好,線路無搭接
2.信箱設(shè)施完好、無破損。
2消火栓室內(nèi)外消火栓維護(hù)每月檢查一次由管理部組織實(shí)施消防設(shè)施維護(hù)管理規(guī)定完好、無缺、無破損
3區(qū)內(nèi)道路、停車場(chǎng)1、地面破損、積水。
2.其他污染1.裝修期間杜絕在路面拌制水泥
2.每周檢查一次、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理加強(qiáng)對(duì)裝修期的檢查,工程部組織維修。大廈道路、房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無積水、無缺損。
4井、溝井蓋破損、堵塞。污水井、溝及時(shí)清理由工程布實(shí)施房屋維修標(biāo)準(zhǔn)1.井內(nèi)無積物井蓋正常使用、無堵塞
5綠化園林1、綠化帶黃土裸露
2.樹木病蟲害、枯死。
3.建筑小品破損。每周對(duì)綠化、建筑小品進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。由綠化保潔部負(fù)責(zé)實(shí)施。綠化工作標(biāo)準(zhǔn)1.美觀、無病蟲害、無枯死。
2.建筑小品完整清潔。
6公共標(biāo)識(shí)標(biāo)牌設(shè)施設(shè)施污染、破損。每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。每月清潔保養(yǎng)一次由清潔、工程部負(fù)責(zé)實(shí)施住宅區(qū)標(biāo)識(shí)制作、安裝及管理規(guī)定1.標(biāo)識(shí)清潔美觀、無破損。
2.安裝穩(wěn)固
智能化系統(tǒng)維修保養(yǎng)方案表
序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果
1供配電系統(tǒng)1.機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)
2.日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每天巡查,每半個(gè)月進(jìn)行一次保養(yǎng)。每季檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況由工程部按供配電系統(tǒng)檢查維護(hù)保養(yǎng)程序?qū)嵤┚S修各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1.無故障,
2.保障安全運(yùn)行。
1.變壓器、高配柜、低壓柜電纜頭、電容器、母排、儀表維護(hù)保養(yǎng)
2.巡回檢查、維保1.巡查,每一個(gè)月進(jìn)行每天一次保養(yǎng)。
2.每班巡回檢查一次
3.每月對(duì)配電柜、配電屏清潔高配設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程
低配設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1.無故障,
2.保障安全運(yùn)行。
3.保證電氣設(shè)備安全運(yùn)行
清潔衛(wèi)生、保養(yǎng)1.每班按要求檢查
2.二年安排清潔保養(yǎng)。
3.每二年由電力部門做一次預(yù)防性試驗(yàn)高配設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1.無故障,
2.保障安全運(yùn)行。
2.防盜報(bào)警系統(tǒng)主服務(wù)器、備用服務(wù)器1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.接插件及聯(lián)線聯(lián)接:月檢、年檢、臨檢。
3.雙機(jī)切換性能:日檢、季檢、年檢。
4.運(yùn)行狀態(tài):日檢、月檢、年檢、臨檢。由工程部按防盜報(bào)警系統(tǒng)等檢查維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施維保。1.清潔、完整、有序、無破損
2.牢固、無松脫
3.順利無斷點(diǎn)
3.正常、無死機(jī)、過熱等現(xiàn)象1.無故障,
2.保障安全運(yùn)行。
緊急按鈕紅外探頭智能主機(jī)1.外觀:季檢、臨檢。
2.安裝與聯(lián)接:季檢、臨檢。
3.感應(yīng)性能:季檢、年檢、臨檢。
4.信號(hào)發(fā)送:季檢、年檢、臨檢。1.清潔、完整、有序、無破損
2.安裝牢固、聯(lián)接可靠
3.靈敏度高,響應(yīng)特性正常
4.完整、無缺漏1.無故障,
2.保障安全運(yùn)行。
周界紅外線探測(cè)防范系統(tǒng)1.外觀:月檢、季檢、臨檢。
2.安裝與聯(lián)接:月檢、季檢、臨檢。
3.感應(yīng)速度:日檢、月檢、年檢、臨檢。
4.安裝緊固件:月檢、臨檢。1.清潔、完整、無破損、防水浸
2.牢固、無接觸不良
3.能達(dá)到設(shè)計(jì)參數(shù)
4.牢固、無松脫、無氧化1.無故障,
2.保障安全運(yùn)行。
3火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警滅火系統(tǒng)控制器巡檢:日檢、臨檢由工程部按智能化火警報(bào)警系統(tǒng)檢查維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施維保。各項(xiàng)功能檢測(cè)正常1.無故障,
2.保障安全運(yùn)行。
探測(cè)器除塵、外觀:月檢、臨檢無損壞、脫落、遮擋
報(bào)警系統(tǒng)功能試驗(yàn)報(bào)警功能:年檢、臨檢報(bào)警、動(dòng)作、燈光、水流指示器、備用電源等工作正常
防排煙設(shè)備及風(fēng)道外觀、運(yùn)轉(zhuǎn):年檢、臨檢。清潔無塵、運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無雜音。
序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)效果
3火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警滅火系統(tǒng)自動(dòng)噴水、應(yīng)急照明等運(yùn)轉(zhuǎn)、啟動(dòng)應(yīng)急照明:季檢、臨檢。由工程部按智能化火警報(bào)警系統(tǒng)等檢查維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施維保。運(yùn)行正常、照明、正常1.無故障,
2.保障安全運(yùn)行。
室內(nèi)外消火栓沖放水:月檢、年檢、臨檢正常
電腦主機(jī)
打印機(jī)
顯示器1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.接插件及聯(lián)線聯(lián)接:日檢、季檢、臨檢。
3.運(yùn)行狀態(tài):日檢、月檢、年檢、臨檢。1.清潔、完整、有序、無破損
2.牢固、無松脫
3.正常、無死機(jī)過熱等不良現(xiàn)象
4通訊等綜合布線系統(tǒng)視屏線、控制線、電源線、有線電視網(wǎng)1.外觀:月檢、年檢、臨檢。
2.聯(lián)接:月檢、年檢、臨檢。
3.傳輸性能:日檢、季檢、臨檢。由工程部按通訊等檢查維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施維保。1.清潔、完整、有序、無破損。
2.牢固、無接觸不良現(xiàn)象。
3.正常、無異常衰減。1.無故障,
2.保障安全運(yùn)行。
各系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)1.運(yùn)行狀況:日檢、季檢、臨檢。
2.數(shù)據(jù):日檢、月檢、年檢、臨檢。1.無死機(jī)等不良現(xiàn)象,無病毒感染
2.完整、準(zhǔn)確、保存完好1.無故障,
2.保障安全運(yùn)行。
運(yùn)行環(huán)境狀況溫度、濕度、潔凈度、防火、防磁、防震、防雷等情況正常
5背景音響及消防緊急廣播系統(tǒng)音響系統(tǒng)1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.性能:日檢、月檢、年檢、臨檢。
3.控制系統(tǒng):日檢、月檢、年檢、臨檢。由工程部按音響、廣播檢查維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施維保。1.清潔
2.符合標(biāo)準(zhǔn)
3.靈敏
1.無故障,
2.保障安全運(yùn)行。
緊急切換系統(tǒng)1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.性能切換:季檢、臨檢。1.清潔
2.順利無斷點(diǎn)
音箱1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.性能:月檢、年檢、臨檢。
3.接插件及聯(lián)線聯(lián)接1.清潔
2.符合標(biāo)準(zhǔn)
3.牢固、無接觸不良
6停車場(chǎng)管理系統(tǒng)出入口控制機(jī)1.外觀:日檢、月檢、臨檢。
2.安裝與連接:月檢、臨檢。
3.性能:月檢、臨檢。由工程部按智能車庫(kù)管理系統(tǒng)檢查維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施維保。1.整潔、整齊
2.牢固可靠
3.靈敏正確
欄桿系統(tǒng)1.外觀:日檢、臨檢。
2.安裝與聯(lián)動(dòng):日檢、臨檢。
3.控制狀態(tài):日檢、年檢、臨檢。1.清潔
2.牢固
3.動(dòng)作靈敏
自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)及計(jì)算機(jī)管理站1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.安裝與聯(lián)動(dòng):日檢、季檢、臨檢。
3.運(yùn)行狀況:日檢、季檢、臨檢。1.清潔
2.聯(lián)接可靠
3.正常、無不良現(xiàn)象
機(jī)械停車位
(是否有)1.外觀:日檢、月檢、臨檢。
2.升降與潤(rùn)滑:日檢、月檢、臨檢。
3.運(yùn)行狀況:日檢、月檢、臨檢。
4.電氣控制:日檢、周檢、月檢、年檢、臨檢。1.清潔
2.升降自如、可靠、潤(rùn)滑正常。
3.聯(lián)動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常,無異常聲音。
4.線路接頭良好,空氣開關(guān)等電器動(dòng)作正常
序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果
7公共照明系統(tǒng)1.路燈、走道燈、安全出口、燈庭院燈及開關(guān)及面板電器自控部分
2.照明設(shè)施破損、線路老化情況。
3.亮燈率低于99%。1.每天檢查燈泡完好情況。
2.每周檢查設(shè)施。
由工程部按電氣作業(yè)安全操作程序?qū)嵤?發(fā)現(xiàn)問題立即處理完好率95%以上燈泡、燈罩、燈桿、燈座完好。
8給排水系統(tǒng)1.管道外觀、連接件
2.管件(閥門、水表、管架)
3.保溫層
4.排水管道的養(yǎng)護(hù)
5.衛(wèi)生潔具外觀、沖洗功能、滲漏等每月檢查
6個(gè)月
由工程部按給排水作業(yè)操作程序?qū)嵤?發(fā)現(xiàn)問題立即處理1.符合管道、管件安裝質(zhì)量
2.無損壞
3.無堵塞排水暢
4.不變形、不滲漏1.完好率95%以上
2.使用正常
水泵的維修養(yǎng)護(hù):1.外觀:日檢
2.水泵的軸承溫度:日檢、月檢、年檢、臨檢。
3..電機(jī)的軸承溫度:日檢、月檢、年檢、臨檢。
4.密封性能:日檢、月檢、年檢、臨檢。
5.閥門:日檢、月檢、年檢、臨檢。
6.出口壓力表:日檢、月檢、年檢、臨檢。1.干凈整潔
2.溫度值內(nèi)
3.溫度值內(nèi)
4.良好
5.開啟靈活
6.讀數(shù)正常1.完好率95%以上
2.使用正常
水箱的養(yǎng)護(hù)
1.箱體內(nèi)外側(cè):季檢。
2.人孔:季檢。
3.溢水、泄水管:季檢。
4.水位計(jì):月檢、臨檢。
5.液位傳感器:月檢、臨檢。
6.浮球閥、閥門:月檢、臨檢。
7.清洗:每年兩次1.光滑
2.密封
3.無堵塞
4.顯示正常
5.正常
6.開啟靈活
第2篇 辦公大樓房屋建筑與公用設(shè)施管理維護(hù)方案
一、房屋建筑管理維護(hù)方案
(一)房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求
目的:通過對(duì)建筑有計(jì)劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長(zhǎng)其使用壽命。
原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時(shí)進(jìn)行維修;并有計(jì)劃地對(duì)建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
職責(zé):一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫相應(yīng)的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由工程部負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫公共設(shè)施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合管理公司實(shí)際情況,制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。
(二)房屋建筑本體共用部位的維修管理
1、標(biāo)志明顯(由清潔工進(jìn)行日常清潔,維修班根據(jù)損壞情況進(jìn)行保養(yǎng)):
1)在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號(hào)標(biāo)志,每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖(其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;
2)地下室設(shè)備房門貼設(shè)備房標(biāo)志牌,各類設(shè)備應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌。
3)物業(yè)的主入口處設(shè)大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。
4)警示牌,如:“設(shè)備重地 非公勿入”、“機(jī)房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險(xiǎn)”、“庫(kù)房重地 煙火禁入”、“線路工作 請(qǐng)勿合閘”、“高壓危險(xiǎn) 請(qǐng)勿靠近”、“設(shè)備故障 暫停運(yùn)行”、“火警無情 通道禁?！?、“有電危險(xiǎn) 閑人免進(jìn)”、“消防通道 禁止停車”、“寧?kù)o致遠(yuǎn) 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛?、“高空拋?人怨天怒”、“吐痰棄物 請(qǐng)移玉步”、“袖手旁觀 風(fēng)度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。
5)為便于管理,對(duì)所有的強(qiáng)弱電配電箱、接線箱以及箱內(nèi)的進(jìn)出線加設(shè)標(biāo)識(shí)。
6)物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)指示牌標(biāo)識(shí),并應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)置管理處導(dǎo)向牌。
7)綠化物種應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌,綠化地應(yīng)標(biāo)有“小草休息,請(qǐng)勿打擾”等警示牌。
8)兒童游戲場(chǎng)等場(chǎng)地應(yīng)標(biāo)明“兒童玩耍時(shí)需有大人陪同”的警示標(biāo)志。
9)施工場(chǎng)地應(yīng)設(shè)有“施工危險(xiǎn),請(qǐng)繞行”的警示標(biāo)志。
10)自行車、摩托車庫(kù)按指定位置做標(biāo)識(shí)。
11)各棟樓梯走道的消防栓應(yīng)注明“小心碰頭”。
12)衛(wèi)生間打掃時(shí),有黃色標(biāo)志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位無亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強(qiáng)裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一,維護(hù)環(huán)境整潔、美觀,協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序,使物業(yè)使用人有一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境,凡業(yè)戶進(jìn)行室內(nèi)裝修,應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)狻h(huán)境保護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),并需遵守對(duì)房屋裝修有關(guān)問題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時(shí)間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。
原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)時(shí)間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴(yán)禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場(chǎng)所(包括公共走廊及馬路上),違者視情節(jié)給予處罰。嚴(yán)禁高空拋物,違者處以經(jīng)濟(jì)處罰,并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。如經(jīng)通告后,裝修工作未能作出適當(dāng)?shù)那謇戆才?物業(yè)公司將自行雇用工人進(jìn)行清理,而費(fèi)用則從有關(guān)裝修戶的裝修保證金中扣除。
以下內(nèi)容為禁止之列:
1)擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進(jìn)行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標(biāo)志等。
3、建筑物外觀始終保持完好、整潔;外墻建材貼面無脫落;玻璃幕墻清潔明亮、無破損;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。
1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的,應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn),若影響安全使用的,大修時(shí)應(yīng)整修改做;對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件,如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ);混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴(yán)重的,應(yīng)通過檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力,采取加固或替代措施。
2)裝修工程:門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀,開關(guān)靈活,接縫嚴(yán)密,不動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的,應(yīng)修理更換,小五金應(yīng)修換配齊;大修時(shí),內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的,應(yīng)更換,更換的門窗應(yīng)與原門窗一致;掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修,屬一般損壞的,應(yīng)原樣修復(fù);嚴(yán)重?fù)p壞的,應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應(yīng)修復(fù)。
3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復(fù);損壞超過25%以上或缺乏材料時(shí),可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做;水磨石或塊料地面損壞時(shí),應(yīng)盡量修復(fù),實(shí)在無法修復(fù)的,應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的,可增設(shè)防潮層或做塊料地面。
4)屋面工程:屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)修復(fù)或拆換;不穩(wěn)固的應(yīng)加固;如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重,按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí),應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)重時(shí),應(yīng)翻做。內(nèi)墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。
5)飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)照原樣修復(fù);損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時(shí),在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。外墻勒腳損壞的,應(yīng)修復(fù)。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)修復(fù);每面墻損壞超過一半以上時(shí),可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù);因室內(nèi)外高差等原因,引起墻面長(zhǎng)期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動(dòng),有下墜危險(xiǎn)的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復(fù);損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳,應(yīng)全部鏟除后,原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略。
6)油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的,應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應(yīng)先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應(yīng)重做。室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新,其用料應(yīng)采取新型涂料,如膠白等;高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。高層建筑外墻原油漆損壞的,應(yīng)修復(fù),其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。
4、不得改變建筑物結(jié)構(gòu)和外觀。
以下內(nèi)容為禁止之列:
1)隨意改動(dòng)或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)(柱、梁、板、承重墻)。
2)在承重墻上穿洞,隨意剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽臺(tái)門窗的墻體,擴(kuò)大原有門窗尺寸或者另建門窗。
3)改動(dòng)上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。
4)隨意增加樓地面靜荷載,在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等。
5)任意蝕鑿頂板,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線。
6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施。
7)改動(dòng)屋面的防水隔熱層。
8)改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能,嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。
9)改變建筑的外觀及造型,廳、房外陽臺(tái)封閉或安裝防盜網(wǎng),改變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。
10)改動(dòng)進(jìn)戶門的位置;改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。
11)安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準(zhǔn)改變?cè)虚T洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。
12)窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花,允許在廚房?jī)?nèi)陽臺(tái)安裝防盜網(wǎng)。
13)空調(diào)支架符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求,必須安裝在管理公司指定的位置,必須使用不銹鋼材質(zhì),固定螺栓須經(jīng)防銹處理,以確保建筑美觀整齊。
二、共用設(shè)施的管理維護(hù)方案
1、共用設(shè)施完好,無隨意改變用途。
1)屋頂:每2年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次,對(duì)面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換,并對(duì)面磚表面用白水泥勾縫;
2)外墻飾面:每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗;每3年進(jìn)行全面清洗;在清洗時(shí),發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ),恢復(fù)原樣;對(duì)于外墻滲水的,須作防水補(bǔ)漏后,恢復(fù)原樣。
3)內(nèi)墻飾面:每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對(duì)粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補(bǔ);對(duì)磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換,對(duì)認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進(jìn)行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時(shí)修補(bǔ)。
4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)修理;每3年進(jìn)行一次全面保養(yǎng),對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ);
5)門:對(duì)防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應(yīng)及時(shí)修理;每年全面保養(yǎng)一次,對(duì)生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對(duì)防火門軸承上油一次。對(duì)其它類型門每年對(duì)軸承上油一次。
6)防盜網(wǎng)、花園圍欄:根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應(yīng)刷油一次,最長(zhǎng)時(shí)間不超過4年。
7)窗:每年保養(yǎng)一次,對(duì)門窗框松動(dòng)、翹曲,應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應(yīng)焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤(rùn)濕后,用高強(qiáng)度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實(shí)墻洞,等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對(duì)斷裂損壞部位可按原截面型號(hào)用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇,應(yīng)卸下進(jìn)行矯正,焊接后重新安裝。每年對(duì)配件上油一次。
8)公共地磚:日常發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修,每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。
9)吊頂:日常對(duì)吊頂進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。
10)玻璃幕墻(包括玻璃門):每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng),對(duì)玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠,對(duì)玻璃門軸上油一次。
11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對(duì)螺絲部位進(jìn)行加固,對(duì)脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠;在大雨或臺(tái)風(fēng)等天氣來臨前,應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
12)在臺(tái)風(fēng)、大雨等來臨前夕,應(yīng)對(duì)窗戶、玻璃幕墻仔細(xì)檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,以免發(fā)生意外。
2、共用管線完好無損,使用正常,無礙觀瞻。
1)管道:原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次,但對(duì)重點(diǎn)部位,有必要時(shí)可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對(duì)室內(nèi)管道,嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷油)。
2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。
3、院內(nèi)路燈,公共照明完好。
1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行,維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序。
2)物業(yè)公司對(duì)樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運(yùn)作和在樓宇供電負(fù)荷量允許范圍。
3)以恢復(fù)原正常用電為標(biāo)準(zhǔn),在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。
4)應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn),對(duì)物料需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證。
5)使電器能達(dá)到正常使用,保持原有外觀并試用效果。
6)使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn),并把故障作好記錄。
4、建筑物范圍內(nèi)的道路通暢,路面平整、無阻礙。
人行道、車行道:日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時(shí)修補(bǔ);每年保養(yǎng)道路一次,對(duì)表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。
第3篇 某商業(yè)街區(qū)房屋設(shè)施設(shè)備管理方案
商業(yè)街區(qū)房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案
房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理,直接影響到商業(yè)街區(qū)的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限,其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案:
1、管理內(nèi)容:
(1)房屋公共部位維護(hù)管理:根據(jù)交房進(jìn)度,商業(yè)街區(qū)內(nèi)房屋可分為租戶已領(lǐng)房和空關(guān)房。
租戶已領(lǐng)房:
a.辦公樓:房屋交付時(shí),管理處應(yīng)及時(shí)與租戶簽訂物業(yè)管理公約,書面告知裝修管理規(guī)定,督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請(qǐng)手續(xù),并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備,樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)根據(jù)租戶裝修進(jìn)度,采取保護(hù)性措施,以確保房屋質(zhì)量和美觀,并督促租戶和裝修隊(duì)在裝修施工時(shí)保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施。裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理,統(tǒng)一時(shí)間、統(tǒng)一地點(diǎn)、統(tǒng)一收集清運(yùn),嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)束后,應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕。
b.商場(chǎng):裝修期間按商場(chǎng)裝修管理規(guī)定操作,重點(diǎn)管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場(chǎng)開張后,重點(diǎn)進(jìn)行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理,發(fā)現(xiàn)破損,及時(shí)維修。
c. 空關(guān)房:空關(guān)房(含租戶托管房)移交后,管理部應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次,并對(duì)房屋和設(shè)施全面檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表),對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題,或盡快處理,或及時(shí)報(bào)告開發(fā)商,并督促其予以解決。
(2)設(shè)備設(shè)施維護(hù):
電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理;
商業(yè)街區(qū)內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時(shí)維修,要按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù);
公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次;
水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房每天巡查兩次;
電梯機(jī)房設(shè)備,每周保養(yǎng)一次(半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行);
消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報(bào)警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù);
供配電房設(shè)備每天巡查一次,每周檢查一次;
消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù);
電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次;
租戶自用水電設(shè)施的維修,應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》,確保維修及時(shí)率與合格率。
2、管理措施:
(1)制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程;
(2)維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時(shí);
(3)抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì);
(4)建立維修人員值班制度,確保維修及時(shí)率與合格率;
(5)加強(qiáng)裝修管理,督促做好裝修前期申報(bào)工作,并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止;
(6)加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
第4篇 某花園小區(qū)房屋建筑主體管理方案
花園小區(qū)房屋建筑主體管理方案
一、房管工作內(nèi)容
房屋主體結(jié)構(gòu)安全預(yù)防勘察,房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施的日常巡查及日常養(yǎng)護(hù),房屋修繕工程管理及修繕資金統(tǒng)籌管理和安排(別墅!),房屋裝修施工監(jiān)理,系統(tǒng)vi識(shí)別牌的規(guī)劃設(shè)計(jì)及維護(hù)管理,物業(yè)管理活動(dòng)質(zhì)量檢查監(jiān)督,服務(wù)體系的建立及服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督。
二、房屋建筑結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施管理
建立勘察機(jī)制,管理處擬定計(jì)劃后,由工程技術(shù)員每半年定期組織1次對(duì)各房屋主體結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行巡檢,分析建筑結(jié)構(gòu)情況,以保證房屋安全使用。建立巡查養(yǎng)護(hù)制度,每日周1次對(duì)全小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)巡查,巡查范圍包括屋頂(面)、樓梯及扶手、外墻、道路、車場(chǎng)、圍墻、門窗、設(shè)備機(jī)房、化糞池、其他配套設(shè)施及環(huán)境巡視;對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)需進(jìn)行維護(hù)的,及時(shí)進(jìn)行維護(hù);對(duì)環(huán)境問題及時(shí)協(xié)調(diào)處理和整改。
三、維修養(yǎng)護(hù)資金管理
自進(jìn)入管理之日起建立維修養(yǎng)護(hù)資金專項(xiàng)檔案;使用時(shí)按總體計(jì)劃負(fù)責(zé)立項(xiàng)申請(qǐng)及可行性分析;由物業(yè)公司負(fù)責(zé)審核后相關(guān)主管部門審批,完成資金統(tǒng)籌后及時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)或修繕施工;對(duì)所有養(yǎng)護(hù)費(fèi)使用項(xiàng)目,建立系統(tǒng)的檔案一式二份,長(zhǎng)時(shí)間保存。
四、基本管理
建立系統(tǒng)的日常資料檔案,保持管理工作的連續(xù)性、可查性、可比性。包括樹立小區(qū)平面圖,設(shè)立各項(xiàng)管理告示牌、vi識(shí)別牌;建立物業(yè)交接、驗(yàn)收檔案,圖紙資料檔案;設(shè)立宣傳欄并形成定期出版制。每年進(jìn)行1-2次對(duì)小區(qū)業(yè)主意見征詢,及時(shí)改進(jìn)工作作風(fēng)和管理方式,提高工作效率,提高服務(wù)質(zhì)量。
五、房屋維護(hù)工程管理
維修工程采用預(yù)算審核及招標(biāo)管理,技術(shù)性要求不高或使用資金小的工程自行維修或委托維修,技術(shù)要求高或使用資金大的項(xiàng)目實(shí)行招標(biāo)制并按合同方式發(fā)包;維修過程由專職工程技術(shù)員負(fù)責(zé)施工監(jiān)理。
六、實(shí)施數(shù)據(jù)化管理
自開展管理工作始,實(shí)行數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理,規(guī)范管理工作,力求作到任何數(shù)據(jù)的來源均達(dá)到有真實(shí)依據(jù);為小區(qū)管理累積管理痕跡。
※日常房管事務(wù)管理工作實(shí)施規(guī)范運(yùn)作,如下表:
工作安排8:00~8:30處理投訴;8:30~9:30巡視;9:30~12:00跟蹤監(jiān)督;14:00~15:30(學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、應(yīng)按培訓(xùn)計(jì)劃而不是日常工作)整理檔案;15:30~16:30巡視;16:30~18:30走訪、回訪考核標(biāo)準(zhǔn)
工作內(nèi)容跟蹤
監(jiān)督日常:3遍/天;入伙期間:8小時(shí)/天;
巡視日常:2遍/天;竣工期間:8小時(shí)/天;
走訪1次/周;1遍/月;
回訪處理率:100%,回訪記錄100%。
處理內(nèi)容與處理方法日檢
項(xiàng)目1、施工巡視;2、違章檢查;3、車輛管理;4、治安;5、清潔;6、綠化;7、維修;8、機(jī)電設(shè)備;9、社區(qū)活動(dòng);10、員工宿舍;11、內(nèi)務(wù)巡視。
處理
方法1、記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題,搜集資料;
2、對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進(jìn)行處理并及時(shí)向有關(guān)部門反饋解決;
1)填寫意見轉(zhuǎn)呈表;
2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格,填寫維修記錄,及時(shí)反映到主管部門;
3)即行關(guān)閉輕微不合格項(xiàng)目;
4)發(fā)現(xiàn)違章行為按'違章處理規(guī)定'執(zhí)行;
5)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格項(xiàng),填寫糾正措施報(bào)告。
周檢
項(xiàng)目全面檢查住宅區(qū)各項(xiàng)工作,著重對(duì)房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行檢查處理。
處理
辦法管理處主任組織各部門主管、領(lǐng)班,對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及時(shí)整改,嚴(yán)重不合格項(xiàng)制定糾正措施。
考核標(biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按iso9002質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;
年終按國(guó)家建設(shè)部對(duì)'全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范區(qū)'的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
※小區(qū)設(shè)施、照明日常管理工作,實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。如下表:
主要內(nèi)容
運(yùn)行組值班:保障小區(qū)辦公、供水、供電等正常運(yùn)作并做好記錄;
巡視:巡視設(shè)備運(yùn)作情況,做好巡查記錄;
維修組負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;
定期清潔設(shè)備;
負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
檢查項(xiàng)目及處理方法
檢查項(xiàng)目1、水泵;2、水池、水箱;3、風(fēng)機(jī);4、防盜監(jiān)控系統(tǒng); 5、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng);6、火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng); 7、消火栓;8、干粉滅火器。
處理方法按照公司iso9002標(biāo)準(zhǔn),對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改,嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主管部門并提出糾正措施。
考核標(biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按iso9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
年終考核按國(guó)家'優(yōu)秀示范區(qū)'標(biāo)準(zhǔn)考核。
※小區(qū)設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)管理工作,實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。如下表:
工作安排8:00~8:30處理投訴;8:30~10:00跟蹤監(jiān)督;10:30~12:00維修養(yǎng)護(hù);14:00~15:30巡視維修養(yǎng)護(hù);15:30~17:00整理學(xué)習(xí);17:00~18:30回訪。
主要工作
房屋本體室內(nèi):小修30分鐘,一般故障2小時(shí),不超過8小時(shí),較難故障3天內(nèi)。48小時(shí)跟蹤驗(yàn)證。
樓梯、墻面:發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時(shí)修復(fù),每年全面檢查一次,3~4年全面修補(bǔ)刷漆一次。
公共
設(shè)施室內(nèi)污水系統(tǒng):每月檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)。
道路車場(chǎng):每天檢查1遍,隨壞隨修;
明暗溝:每周檢查1遍,隨壞隨修;
供水電氣:每月細(xì)查1遍;
樓道燈:每月檢查1遍,即壞即修。
檢查項(xiàng)目及處理方法
檢查項(xiàng)目1、地基基礎(chǔ);2、梁柱板主體;3、墻體;4、頂棚;5、樓梯扶手;6、公共門窗;7、隔熱層、防水層;8、水池; 9、消防設(shè)施;10、信報(bào)箱;11、標(biāo)識(shí);12、散水坡;13、上下雨污水管;14、設(shè)備房;15、道路;16、道路;17、電纜溝蓋板;18、路面;19、踏步臺(tái)階;20、給排水;21、路燈;22、清潔設(shè)備;23、娛樂設(shè)施。
處理方法按照公司iso9002標(biāo)準(zhǔn),對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改,嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主管部門并提出糾正措施。
考核標(biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按iso9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
年終考核按國(guó)家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)。
第5篇 工商局職工小區(qū)房屋裝修管理方案
職工小區(qū)房屋裝修管理方案
1、裝修施工隊(duì)和裝修方案的選擇
(1)幫助業(yè)主裝修選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、取得合格證書的裝修企業(yè)。
(2)業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定,不出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目,管理處將對(duì)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。
2、裝修申報(bào)
(1)住戶裝修,必須提前七天向管理處申報(bào),事務(wù)助理對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn),并提供裝修手冊(cè)。
(2)業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》(附表三)、《裝修人員登記表》等,如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙、施工隊(duì)伍等。
3、裝修審批
(1)業(yè)主應(yīng)如實(shí)填報(bào)裝修內(nèi)容,并提交裝修設(shè)計(jì)圖紙。
(2)在接業(yè)主遞交的裝修方案一周內(nèi),事務(wù)助理會(huì)同工程維修部、保安部對(duì)方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核、保證不出現(xiàn)違章裝修方案。
(3)業(yè)主(住戶)收到批復(fù)后,交納裝修管理押金,帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。簽訂《裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書》,領(lǐng)取裝修許可證。
4、施工管理
(1)所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行,不得有任何更改。如實(shí)際情況需要更改,必須報(bào)管理處審批,出具更改通知后方可施工。
(2)施工期間,業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理,并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定,按章作業(yè),文明施工。
(3)裝修期限:中小工程為15天,較大工程為20天,最長(zhǎng)不超過30天,如確實(shí)需要延期,要到管理處辦理延期手續(xù)。
(4)施工時(shí)間:每天施工時(shí)間為8:00-12:00;14:00-18:00。嚴(yán)禁擾民。
(5)裝修施工用電不得超過該裝修小區(qū)單元的裝修表容量,嚴(yán)禁擅自亂接電源線,否則造成的一切后果責(zé)任人自主負(fù)責(zé)。
(6)管道供氣設(shè)施和燃?xì)饩叩陌惭b、拆移、改裝,必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工,用戶不得自行安裝、拆除、改裝。
(7)裝修施工,嚴(yán)禁拆任何墻體,否則出責(zé)令恢復(fù)原狀外,按30%-50%的裝修押金罰款。
(8)空調(diào)應(yīng)按安裝在統(tǒng)一規(guī)劃的位置,空調(diào)架統(tǒng)一式樣安裝。
(9)不得改變陽臺(tái)的用途,防盜窗花由管理處設(shè)計(jì)統(tǒng)一式樣。
(10)施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn),每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)不得損壞公用設(shè)施、設(shè)備,保持公用地面、墻壁完好和整潔。
5、驗(yàn)收
(1)裝修工程完畢后,業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向管理處申請(qǐng)竣工驗(yàn)收,管理處將派人進(jìn)行查驗(yàn)。
(2)隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。拒絕驗(yàn)收造成的損失由業(yè)主自己負(fù)責(zé)。
(3)竣工驗(yàn)收后,由驗(yàn)收人員在《裝修申請(qǐng)審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。驗(yàn)收不合格時(shí),限期整改,再行復(fù)驗(yàn),直到合格。
(4)裝修驗(yàn)收合格并使用一個(gè)月后,經(jīng)管理處復(fù)驗(yàn)確定工程無明顯質(zhì)量問題,將押金退回業(yè)主(住戶)和施工隊(duì)。
第6篇 小區(qū)房屋二次裝修管理方案-3
小區(qū)房屋二次裝修管理方案(三)
1.門外:
(1)不能改變?nèi)霊糸T的樣式、顏色及門牌號(hào),請(qǐng)勿在門上另加防盜門或安裝推拉柵欄門。
(2)不能在門口設(shè)置神壇或懸掛其它牌匾、標(biāo)志等及占用公共樓梯間堆放物品。
2.強(qiáng)電:
(1)不能移動(dòng)強(qiáng)電箱,取消漏電保護(hù)開頭或隨意更換開關(guān),增加開關(guān)容量。
(2)電箱增容須進(jìn)行申請(qǐng)報(bào)批。
3.弱電:
(1)不能隨意拆、改弱電系統(tǒng),如需更改可聯(lián)系管理處,由原智能化施工單位提供服務(wù),費(fèi)用自理,切勿自行改動(dòng)。
4.裝修材料:
(1)木夾板、木龍骨一定要刷防火涂料,做吊頂應(yīng)盡量用阻燃裝飾材料。
(2)天花板上預(yù)留線路應(yīng)套防火阻燃管。
5.液化氣表及管道:不能私自改動(dòng)或封閉,有移動(dòng)要求的請(qǐng)聯(lián)系管理處或液化氣公司。
6.給排水:
(1)請(qǐng)?jiān)谘b修之前,對(duì)廚、衛(wèi)部分進(jìn)行防水施工,由業(yè)主、裝修施工單位進(jìn)行閉水試驗(yàn),48小時(shí)后業(yè)主方可驗(yàn)收。
(2)廚、衛(wèi)的上下水管、吊頂若封閉,請(qǐng)預(yù)留檢修口,并一定將水管接口處理好,防止?jié)B水、漏水。
(3)地漏應(yīng)做好防護(hù)措施,防止裝修過程中的泥沙將其堵塞。
(4)水表表前部分請(qǐng)勿私自移動(dòng),此方面的改動(dòng)須管理處書面同意。
7.排煙道:
(1)請(qǐng)勿拆改排煙道,排煙應(yīng)按預(yù)留的位置,打孔如有改動(dòng)會(huì)造成煙氣倒灌。
(2)若室內(nèi)安裝燃?xì)鉄崴?排氣管請(qǐng)勿接入煙道。
8.地面:
(1)廚、衛(wèi)的地面建議不要鋪大理石,以免樓板負(fù)荷超重影響安全。
(2)建議不采用大量紅磚做隔斷,重新隔墻請(qǐng)用輕質(zhì)材料。
(3)裝木地板、打木龍骨孔時(shí),應(yīng)限制鉆頭深度在5公分之內(nèi),避免打穿樓板。
9.廚房、衛(wèi)生間:
(1)不能改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和使用功能,或?qū)]有防水要求的房間及陽臺(tái)改為廚房、衛(wèi)生間,嚴(yán)禁交生活污水排入雨水管道內(nèi)。
(2)廚房、衛(wèi)生間地面已做防水處理,如需改動(dòng)請(qǐng)做好防水工程。
10.陽臺(tái):
(1)請(qǐng)勿改變欄桿、外墻的顏色。
(2)請(qǐng)勿拆除、加高原欄桿。
(3)陽臺(tái)不能封閉。
(4)陽臺(tái)上可安裝升降式晾衣架,晾曬衣物不能超出陽臺(tái)內(nèi)。
(5)不能封閉陽臺(tái)排水管的檢修口。
(6)不能安裝防盜網(wǎng)。
11.天臺(tái):
(1)不能封閉天臺(tái)。
(2)天臺(tái)圍欄顏色、樣式、高度不能改變。
(3)不能加建雨蓬、蓋頂或另行搭建房間。
(4)天臺(tái)地面設(shè)計(jì)不適宜直接覆土,住戶如有綠化需求,請(qǐng)擺放盆栽植物。
(5)不能搭建花架。
12.建筑主體及外觀:
(1)嚴(yán)禁改動(dòng)或損壞房屋的承重墻、梁、柱、樓板、外墻、屋面。
(2)嚴(yán)禁另行開門、窗或改變?cè)虚T、窗尺寸。
(3)嚴(yán)禁改變?cè)型鈮Υu樣式及涂料顏色。
(4)嚴(yán)禁在外墻加裝飾物或其他物品。
(5)拉閘門及窗花應(yīng)參照物業(yè)處提供之樣式制作,窗花須安裝在窗戶內(nèi)側(cè)。
(6)空調(diào)外機(jī)安裝在預(yù)留位置,得隨意掛放外機(jī)。
(7)不能隨意在外墻打洞鉆孔。
13.裝修過程中,若有超出原施工設(shè)計(jì)圖紙范圍,且改動(dòng)及施工量較大者,應(yīng)由業(yè)主匯同裝修單位到物業(yè)管理處提供圖紙備案。裝修完畢后請(qǐng)?zhí)峁┛⒐D,并通知物業(yè)管理處驗(yàn)收。
14.商戶廣告牌管理中廣告牌制作應(yīng)通過政府部門審批、廣告牌制作尺寸按統(tǒng)一規(guī)范安裝、廣告牌應(yīng)安裝牢固,確保安全。
第7篇 辦公大樓房屋建筑公用設(shè)施管理維護(hù)方案
科技園辦公大樓房屋建筑與公用設(shè)施管理維護(hù)方案
一、房屋建筑管理維護(hù)方案
(一)房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求
目的:通過對(duì)建筑有計(jì)劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長(zhǎng)其使用壽命。
原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時(shí)進(jìn)行維修;并有計(jì)劃地對(duì)建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
職責(zé):一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫相應(yīng)的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由工程部負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫公共設(shè)施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合管理公司實(shí)際情況,制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。
(二)房屋建筑本體共用部位的維修管理
1、標(biāo)志明顯(由清潔工進(jìn)行日常清潔,維修班根據(jù)損壞情況進(jìn)行保養(yǎng)):
1)在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號(hào)標(biāo)志,每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖(其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;
2)地下室設(shè)備房門貼設(shè)備房標(biāo)志牌,各類設(shè)備應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌。
3)物業(yè)的主入口處設(shè)大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。
4)警示牌,如:“設(shè)備重地 非公勿入”、“機(jī)房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險(xiǎn)”、“庫(kù)房重地 煙火禁入”、“線路工作 請(qǐng)勿合閘”、“高壓危險(xiǎn) 請(qǐng)勿靠近”、“設(shè)備故障 暫停運(yùn)行”、“火警無情 通道禁?！薄ⅰ坝须娢ｋU(xiǎn) 閑人免進(jìn)”、“消防通道 禁止停車”、“寧?kù)o致遠(yuǎn) 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛?、“高空拋?人怨天怒”、“吐痰棄物 請(qǐng)移玉步”、“袖手旁觀 風(fēng)度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。
5)為便于管理,對(duì)所有的強(qiáng)弱電配電箱、接線箱以及箱內(nèi)的進(jìn)出線加設(shè)標(biāo)識(shí)。
6)物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)指示牌標(biāo)識(shí),并應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)置管理處導(dǎo)向牌。
7)綠化物種應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌,綠化地應(yīng)標(biāo)有“小草休息,請(qǐng)勿打擾”等警示牌。
8)兒童游戲場(chǎng)等場(chǎng)地應(yīng)標(biāo)明“兒童玩耍時(shí)需有大人陪同”的警示標(biāo)志。
9)施工場(chǎng)地應(yīng)設(shè)有“施工危險(xiǎn),請(qǐng)繞行”的警示標(biāo)志。
10)自行車、摩托車庫(kù)按指定位置做標(biāo)識(shí)。
11)各棟樓梯走道的消防栓應(yīng)注明“小心碰頭”。
12)衛(wèi)生間打掃時(shí),有黃色標(biāo)志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位無亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強(qiáng)裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一,維護(hù)環(huán)境整潔、美觀,協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序,使物業(yè)使用人有一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境,凡業(yè)戶進(jìn)行室內(nèi)裝修,應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)?、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),并需遵守對(duì)房屋裝修有關(guān)問題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時(shí)間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。
原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)時(shí)間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴(yán)禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場(chǎng)所(包括公共走廊及馬路上),違者視情節(jié)給予處罰。嚴(yán)禁高空拋物,違者處以經(jīng)濟(jì)處罰,并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。如經(jīng)通告后,裝修工作未能作出適當(dāng)?shù)那謇戆才?物業(yè)公司將自行雇用工人進(jìn)行清理,而費(fèi)用則從有關(guān)裝修戶的裝修保證金中扣除。
以下內(nèi)容為禁止之列:
1)擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進(jìn)行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標(biāo)志等。
3、建筑物外觀始終保持完好、整潔;外墻建材貼面無脫落;玻璃幕墻清潔明亮、無破損;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。
1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的,應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn),若影響安全使用的,大修時(shí)應(yīng)整修改做;對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件,如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ);混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴(yán)重的,應(yīng)通過檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力,采取加固或替代措施。
2)裝修工程:門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀,開關(guān)靈活,接縫嚴(yán)密,不動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的,應(yīng)修理更換,小五金應(yīng)修換配齊;大修時(shí),內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的,應(yīng)更換,更換的門窗應(yīng)與原門窗一致;掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修,屬一般損壞的,應(yīng)原樣修復(fù);嚴(yán)重?fù)p壞的,應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應(yīng)修復(fù)。
3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復(fù);損壞超過25%以上或缺乏材料時(shí),可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做;水磨石或塊料地面損壞時(shí),應(yīng)盡量修復(fù),實(shí)在無法修復(fù)的,應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的,可增設(shè)防潮層或做塊料地面。
4)屋面工程:屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)修復(fù)或拆換;不穩(wěn)固的應(yīng)加固;如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重,按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí),應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)重時(shí),應(yīng)翻做。內(nèi)墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。
5)飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)照原樣修復(fù);損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時(shí),在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。外墻勒腳損壞的,應(yīng)修復(fù)。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)修復(fù);每面墻損壞超過一半以上時(shí),可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù);因室內(nèi)外高差等原因,引起墻面長(zhǎng)期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動(dòng),有下墜危險(xiǎn)的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復(fù);損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳,應(yīng)全部鏟除后,原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略。
6)油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的,應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應(yīng)先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應(yīng)重做。室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新,其用料應(yīng)采取新型涂料,如膠白等;高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。高層建筑外墻原油漆損壞的,應(yīng)修復(fù),其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。
4、不得改變建筑物結(jié)構(gòu)和外觀。
以下內(nèi)容
為禁止之列:
1)隨意改動(dòng)或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)(柱、梁、板、承重墻)。
2)在承重墻上穿洞,隨意剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽臺(tái)門窗的墻體,擴(kuò)大原有門窗尺寸或者另建門窗。
3)改動(dòng)上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。
4)隨意增加樓地面靜荷載,在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等。
5)任意蝕鑿頂板,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線。
6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施。
7)改動(dòng)屋面的防水隔熱層。
8)改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能,嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。
9)改變建筑的外觀及造型,廳、房外陽臺(tái)封閉或安裝防盜網(wǎng),改變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。
10)改動(dòng)進(jìn)戶門的位置;改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。
11)安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準(zhǔn)改變?cè)虚T洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。
12)窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花,允許在廚房?jī)?nèi)陽臺(tái)安裝防盜網(wǎng)。
13)空調(diào)支架符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求,必須安裝在管理公司指定的位置,必須使用不銹鋼材質(zhì),固定螺栓須經(jīng)防銹處理,以確保建筑美觀整齊。
二、共用設(shè)施的管理維護(hù)方案
1、共用設(shè)施完好,無隨意改變用途。
1)屋頂:每2年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次,對(duì)面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換,并對(duì)面磚表面用白水泥勾縫;
2)外墻飾面:每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗;每3年進(jìn)行全面清洗;在清洗時(shí),發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ),恢復(fù)原樣;對(duì)于外墻滲水的,須作防水補(bǔ)漏后,恢復(fù)原樣。
3)內(nèi)墻飾面:每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對(duì)粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補(bǔ);對(duì)磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換,對(duì)認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進(jìn)行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時(shí)修補(bǔ)。
4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)修理;每3年進(jìn)行一次全面保養(yǎng),對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ);
5)門:對(duì)防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應(yīng)及時(shí)修理;每年全面保養(yǎng)一次,對(duì)生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對(duì)防火門軸承上油一次。對(duì)其它類型門每年對(duì)軸承上油一次。
6)防盜網(wǎng)、花園圍欄:根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應(yīng)刷油一次,最長(zhǎng)時(shí)間不超過4年。
7)窗:每年保養(yǎng)一次,對(duì)門窗框松動(dòng)、翹曲,應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應(yīng)焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤(rùn)濕后,用高強(qiáng)度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實(shí)墻洞,等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對(duì)斷裂損壞部位可按原截面型號(hào)用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇,應(yīng)卸下進(jìn)行矯正,焊接后重新安裝。每年對(duì)配件上油一次。
8)公共地磚:日常發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修,每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。
9)吊頂:日常對(duì)吊頂進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。
10)玻璃幕墻(包括玻璃門):每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng),對(duì)玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠,對(duì)玻璃門軸上油一次。
11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對(duì)螺絲部位進(jìn)行加固,對(duì)脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠;在大雨或臺(tái)風(fēng)等天氣來臨前,應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
12)在臺(tái)風(fēng)、大雨等來臨前夕,應(yīng)對(duì)窗戶、玻璃幕墻仔細(xì)檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,以免發(fā)生意外。
2、共用管線完好無損,使用正常,無礙觀瞻。
1)管道:原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次,但對(duì)重點(diǎn)部位,有必要時(shí)可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對(duì)室內(nèi)管道,嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷油)。
2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。
3、院內(nèi)路燈,公共照明完好。
1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行,維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序。
2)物業(yè)公司對(duì)樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運(yùn)作和在樓宇供電負(fù)荷量允許范圍。
3)以恢復(fù)原正常用電為標(biāo)準(zhǔn),在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。
4)應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn),對(duì)物料需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證。
5)使電器能達(dá)到正常使用,保持原有外觀并試用效果。
6)使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn),并把故障作好記錄。
4、建筑物范圍內(nèi)的道路通暢,路面平整、無阻礙。
第8篇 職工小區(qū)房屋共有設(shè)備設(shè)施管理方案
ee工商局職工小區(qū)房屋共有設(shè)備設(shè)施管理方案
(一)制訂設(shè)備安全運(yùn)行管理方案
1、所有機(jī)電操作,維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)安全操作規(guī)程,并樹立'安全第一'的思想,即要保證設(shè)備的安全運(yùn)行,又要保證工作人員安全。
2、新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核,熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后,才能上崗工作。
3、設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品,例如配電房配置絕緣手套,并要認(rèn)真保管。
4、工作人員進(jìn)入設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。
5、非電氣工作人員未經(jīng)允許,不得私自進(jìn)入變、配電房。
6、對(duì)于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄,如參數(shù)異常,必須及時(shí)處理。
7、電氣部分維修,必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上,以防事故發(fā)生。
8、熟悉掌握觸電急救方法及步驟。
(二)公共照明系統(tǒng)管理方案
1、制訂年度、月份保養(yǎng)計(jì)劃;2、經(jīng)常檢查小區(qū)內(nèi)所有公共照明系統(tǒng)的情況。3、以'時(shí)效制'工作的要求對(duì)受損的情況進(jìn)行更換和維修;4、每月進(jìn)行一次全面大檢查,保證小區(qū)照明正常運(yùn)轉(zhuǎn);5、對(duì)小區(qū)路燈進(jìn)行間隔式開啟,注意節(jié)約能源;6、冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開熄時(shí)間;7、制訂安全使用規(guī)范和應(yīng)急維修計(jì)劃。
(三)弱電及自動(dòng)化系統(tǒng)管理方案
1、組織專項(xiàng)維修工熟悉小區(qū)弱電系統(tǒng)的分布;2、熟悉維修電路原理功能圖;3、制訂實(shí)施安全操作規(guī)范;4、用'觀察法'和'靜態(tài)測(cè)量法'檢查故障的起因;5、做好年度、月份保養(yǎng)計(jì)劃,依此進(jìn)行檢查、維修;6、對(duì)小區(qū)弱電自動(dòng)化系統(tǒng)的應(yīng)急有計(jì)劃、有方案;7、加強(qiáng)非直接責(zé)任弱電設(shè)施(如電話、有線電視等)管理部門的聯(lián)系,確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
(四)給排水系統(tǒng)管理方案
1、維修部主管組織研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并報(bào)批;2、維修部主管負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況;5、維修工每年兩次清洗給排水設(shè)備設(shè)施;6、應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知;7、常規(guī)維護(hù)安排在節(jié)假日或周末。
(五)共用配套設(shè)施管理方案
1、建立共用設(shè)施檔案并予以公布;2、制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃;3、對(duì) 小區(qū)內(nèi)所有共用設(shè)施進(jìn)行編號(hào),并設(shè)有標(biāo)識(shí);4、按'誰受益、誰付費(fèi)'的原則進(jìn)行維修保養(yǎng);5、制訂共用設(shè)施維修制度;6、協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系,便于維修的實(shí)施;7、應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知;8、常規(guī)維護(hù)安排在節(jié)假日或周末。
第9篇 大廈房屋設(shè)施設(shè)備管理方案8
大廈房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案(八)
房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理,直接影響到大廈的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限,其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案:
1、管理內(nèi)容:
(1)房屋公共部位維護(hù)管理:根據(jù)交房進(jìn)度,大廈內(nèi)房屋可分為租戶已領(lǐng)房和空關(guān)房。
租戶已領(lǐng)房:
a.辦公樓:房屋交付時(shí),管理處應(yīng)及時(shí)與租戶簽訂物業(yè)管理公約,書面告知裝修管理規(guī)定,督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請(qǐng)手續(xù),并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備,樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)根據(jù)租戶裝修進(jìn)度,采取保護(hù)性措施,以確保房屋質(zhì)量和美觀,并督促租戶和裝修隊(duì)在裝修施工時(shí)保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施。裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理,統(tǒng)一時(shí)間、統(tǒng)一地點(diǎn)、統(tǒng)一收集清運(yùn),嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)束后,應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕。
b.商場(chǎng):裝修期間按商場(chǎng)裝修管理規(guī)定操作,重點(diǎn)管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場(chǎng)開張后,重點(diǎn)進(jìn)行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理,發(fā)現(xiàn)破損,及時(shí)維修。
c.空關(guān)房:空關(guān)房(含租戶托管房)移交后,管理部應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次,并對(duì)房屋和設(shè)施全面檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表),對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題,或盡快處理,或及時(shí)報(bào)告開發(fā)商,
并督促其予以解決。
(2)設(shè)備設(shè)施維護(hù):
電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理;
大廈內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時(shí)維修,要按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù);
公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次;
水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房每天巡查兩次;
電梯機(jī)房設(shè)備,每周保養(yǎng)一次(半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行);
消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報(bào)警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù);
供配電房設(shè)備每天巡查一次,每周檢查一次;
消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù);
電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次;
租戶自用水電設(shè)施的維修,應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》,確保維修及時(shí)率與合格率。
2、管理措施:
(1)制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程;
(2)維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時(shí);
(3)抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì);
(4)建立維修人員值班制度,確保維修及時(shí)率與合格率;
(5)加強(qiáng)裝修管理,督促做好裝修前期申報(bào)工作,并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止;
(6)加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
第10篇 新城國(guó)際房屋管理及維修方案
管理內(nèi)容
(一)對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施用房設(shè)專業(yè)人員對(duì)各用房進(jìn)行定期巡查,并按不同保養(yǎng)要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。
(二)建立完善的房屋檔案,由專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。
(三)根據(jù)所配置房屋、設(shè)施設(shè)備用房建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí),工程人員對(duì)房屋狀況、巡查情況、維修過程等進(jìn)行詳細(xì)記錄。
(四)設(shè)專人受理報(bào)修,同時(shí)派工程人員及時(shí)采取有效措施,進(jìn)行修繕。
管理措施
(一)制定房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案,將根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物情況,提前介入,了解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料。
(二)建立房屋檔案,對(duì)房屋及附屬構(gòu)筑物建立詳細(xì)技術(shù)檔案,以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù),確保房屋處于最佳狀態(tài)。
(三)質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理,在驗(yàn)收時(shí)將從維護(hù)園區(qū)的利益出發(fā),按國(guó)家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)。
第11篇 二中單身宿舍房屋租賃及管理方案
洲株二中單身宿舍房屋租賃及管理方案
為解決單身職工住房的實(shí)際困難，改善單身職工的住宿條件，學(xué)校已成功申請(qǐng)單身宿舍公租房項(xiàng)目，對(duì)單身宿舍進(jìn)行了整體改造。
新的單身宿舍僅對(duì)單身教職工進(jìn)行補(bǔ)貼性廉租，所有入住教職工只允許租賃一間宿舍。單身宿舍原則上不對(duì)已婚教職工租賃，情況特殊者經(jīng)學(xué)校審核批準(zhǔn)后方可租賃。具體情況參照以下方案實(shí)施：
1、單身教職工或參加工作三年以內(nèi)的已婚教職工：房租費(fèi)100元/月；
2、參加工作三年以上且夫妻兩地分居的教職工：房租費(fèi)500元/月；
3、已婚教職工雙方均在市區(qū)，參加工作三年以上：房租費(fèi)800元/月。
以上入住方的房租費(fèi)按季度提前上交，水電費(fèi)按季度按實(shí)結(jié)算。
為保持良好的集體生活環(huán)境，入住教職工（下面統(tǒng)一稱“入住方”）應(yīng)遵守以下規(guī)定：
1、入住方在使用單身宿舍期間結(jié)婚或配偶調(diào)入本市，應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)辦理退房手續(xù)或按上述租賃方案中2、3主動(dòng)繳納租費(fèi)；
2、入住方在與學(xué)校解除或終止工作聘用合同后兩周內(nèi)應(yīng)辦理退房手續(xù)，超過期限，學(xué)校有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行重新分配，造成的經(jīng)濟(jì)損失，學(xué)校概不負(fù)責(zé)；
3、入住方要服從學(xué)校的調(diào)整安排，不得私自轉(zhuǎn)租、借給他人，不得私自調(diào)整住房；
4、入住方必須保持室內(nèi)及室外走道的衛(wèi)生，不得將雜物堆放在室外走道上，更不得在走道上炒菜做飯；一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按50元/次進(jìn)行處罰。
5、入住方不得隨意更改室內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)；
6、入住期間房屋主體結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施屬自然老化的由學(xué)校負(fù)責(zé)維修及其費(fèi)用，入住方應(yīng)合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施。如因使用不當(dāng)造成房屋及設(shè)施損壞的，入住方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任并負(fù)責(zé)維修及費(fèi)用。
本規(guī)定從2023年8月起實(shí)施，本方案的解釋權(quán)屬于校長(zhǎng)室。
第12篇 美術(shù)館房屋管理與維護(hù)實(shí)施方案格式怎樣的
美術(shù)館房屋管理與維護(hù)實(shí)施方案
(一) 房屋維修養(yǎng)護(hù)
1、 提要制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。定期進(jìn)行房屋查勘,確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。
(1) 房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)我們對(duì)美術(shù)館房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是:保證房屋的使用功能和安全,維護(hù)房屋外觀完好,延長(zhǎng)房屋使用壽命,充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值,實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值,房屋及配套設(shè)施完好率99%以上,房屋零修、急修及時(shí)率為100%,中大修工程質(zhì)量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。
(2) 對(duì)美術(shù)館房屋管理策略預(yù)防性保養(yǎng)策略重視美術(shù)館房屋本體日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作,采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略,根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期,制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃,通過檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題,化被動(dòng)為主動(dòng),保障房屋公共設(shè)施的完好,延長(zhǎng)其使用壽命。重點(diǎn)服務(wù)策略根據(jù)建筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng),進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。技術(shù)先行策略我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開發(fā)工作,防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù),確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化,保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。
⑶ 房屋管理的重點(diǎn)及對(duì)策管理重點(diǎn)之一:玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù)幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問題。所以,玻璃幕墻的維護(hù)是建筑物管理的一個(gè)重點(diǎn)。對(duì)策:1) 建議甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形的'動(dòng)風(fēng)壓三性能檢測(cè)'檢測(cè)一次。2) 做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。管理重點(diǎn)之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)對(duì)策:1) 采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則,定期對(duì)房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對(duì)性的檢查養(yǎng)護(hù)。針對(duì)性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃,及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來臨前及時(shí)做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ),消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象,保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺(tái)風(fēng)暴雨的襲擊。2) 針對(duì)一些薄弱環(huán)節(jié),制定專門措施,進(jìn)行防護(hù),如在臺(tái)風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作,地下室等做好排水防水工作。3) 加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴(yán)把裝修管理關(guān),加強(qiáng)安全檢查,杜絕違章裝修。4) 加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作,做好防損管理工作,及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。重點(diǎn)管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)對(duì)策:1) 加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人,實(shí)施質(zhì)量專業(yè)控制;采用多重保障制度,日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合,防患于未然。2) 做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。3) 做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施,減少大修次數(shù),降低維護(hù)成本。4) 對(duì)施工過程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理,及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。重點(diǎn)管理之四:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)對(duì)策:1) 定期對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定,并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果,制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。2) 加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),提高維修技術(shù)。3) 做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作,掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù),包括材料配比方案等。重點(diǎn)管理之五:裝飾材料的養(yǎng)護(hù)對(duì)策:1) 了解掌握美術(shù)館各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。2) 加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作,及時(shí)處理變色、脫落、破損,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。3) 定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對(duì)進(jìn)口的黑色大理石日常重點(diǎn)檢查,定期清潔、維護(hù),更要注意在清潔、維護(hù)中,要使用適當(dāng)?shù)乃巹?禁止使用對(duì)這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。4) 加強(qiáng)對(duì)橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。5) 嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān),工程材料的采購(gòu)嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。6) 及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時(shí)做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。
(4) 房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是:承重結(jié)構(gòu)部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內(nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫(kù)、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
第13篇 物業(yè)項(xiàng)目房屋公共設(shè)施設(shè)備管理方案
一、房屋管理及維修方案
管理內(nèi)容
1、對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施機(jī)房設(shè)專業(yè)人員進(jìn)行定期巡查,并按不同保養(yǎng)要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。
2、建立完善的房屋檔案,由專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。
3、根據(jù)所配置房屋、設(shè)施設(shè)備機(jī)房建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí),工程人員對(duì)房屋狀況、巡查情況、維修過程等進(jìn)行詳細(xì)記錄。
4、設(shè)專人受理報(bào)修,同時(shí)派工程人員及時(shí)采取有效措施,進(jìn)行修繕。
管理措施
1、制定房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案,并根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物情況,提前介入,了解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料。
2、建立房屋檔案,對(duì)房屋及附屬構(gòu)筑物建立詳細(xì)技術(shù)檔案,以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù),確保房屋處于最佳狀態(tài)。
3、質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理,在驗(yàn)收時(shí)將從維護(hù)園區(qū)的利益出發(fā),按國(guó)家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)。
二、公共配套設(shè)施管理及維修方案
管理內(nèi)容
1、根據(jù)設(shè)備類型、型號(hào)不同設(shè)專業(yè)人員對(duì)各設(shè)備用房進(jìn)行定期巡查,并按不同設(shè)備要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。
2、建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案,由專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。
3、根據(jù)所配置設(shè)備、設(shè)施建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí),工程人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況、巡查情況、維修過程等進(jìn)行詳細(xì)記錄。
4、對(duì)各管線、控制器等設(shè)專人進(jìn)行定期檢查,及時(shí)排除故障,并按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)。
5、按有關(guān)行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各設(shè)施設(shè)備,進(jìn)行專業(yè)檢測(cè)、維保。
6、按照有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),設(shè)置設(shè)備運(yùn)行操作員對(duì)燃?xì)忮仩t、水泵等進(jìn)行專門維護(hù)、管理。
管理措施
1、制定設(shè)備安全運(yùn)行管理方案,建立設(shè)備臺(tái)帳,建立短、中、長(zhǎng)期設(shè)備保養(yǎng)制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、建立設(shè)施設(shè)備檔案,建立設(shè)備技術(shù)檔案,對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。
3、制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案,根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況,制定詳細(xì)的設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度和工作報(bào)告制度,并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作落實(shí)到人。
4、做好設(shè)備事故的防范和處理,根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況,編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案,組織搶修和處理,盡可能減少損失和影響。事故處理后,認(rèn)真查清原因,吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),避免和減少同類事故的再次發(fā)生。
三、設(shè)備安全運(yùn)行管理方案
管理內(nèi)容
1、對(duì)機(jī)電設(shè)備按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常巡查和維護(hù)保養(yǎng)。
2、對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)損壞的設(shè)備,及時(shí)維修,并做好維修記錄。
3、做好機(jī)電設(shè)備的月檢、年檢工作,并形成檢查記錄。
4、確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。
管理措施
1、制訂共用設(shè)備管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、根據(jù)不同型號(hào)機(jī)電產(chǎn)品制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),持證上崗,提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、建立維修人員值班制度,確保維修及時(shí)率與合格率。
5、加強(qiáng)共用設(shè)備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài),確保設(shè)備安全運(yùn)行。
四、電氣系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、對(duì)電氣系統(tǒng)進(jìn)行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)故障,及時(shí)維修,并做好維修記錄。
3、確定專人負(fù)責(zé)電氣系統(tǒng)檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。
管理措施
1、制訂電氣系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時(shí)。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、加強(qiáng)電氣系統(tǒng)的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
五、給排水系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)故障,及時(shí)維修,并做好維修記錄。
3、確定專人負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。
管理措施
1、制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時(shí)。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、加強(qiáng)給排水系統(tǒng)的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
六、電梯設(shè)備管理方案
管理內(nèi)容
1、對(duì)電梯按型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)損壞,及時(shí)維修,并做好維修記錄。
3、與維保單位共同做好電梯的月維護(hù)、年檢工作,并形成檢查記錄。
4、確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。
管理措施
1、制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、根據(jù)不同型號(hào)制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。
3、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時(shí)。
4、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
5、建立維修人員值班制度,確保維修及時(shí)率與合格率。
6、加強(qiáng)電梯設(shè)備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài),確保設(shè)備安全運(yùn)行。
七、消防系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、加強(qiáng)消防監(jiān)控園區(qū)的管理。
2、保持消防通道的暢通。
3、嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品。
4、做好園區(qū)消防器材的管理和維護(hù)。
5、防止電器短路、超負(fù)荷用電等引發(fā)火災(zāi)因素。
6、嚴(yán)格執(zhí)行防火管理制度。
7、對(duì)機(jī)房等園區(qū)消防重點(diǎn)部位做好消防管理工作。
8、制訂消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度,并加強(qiáng)對(duì)其的管理。
9、加強(qiáng)與消防部門的聯(lián)系。
管理措施
1、制定并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制度,做到責(zé)任落實(shí)、器材落實(shí)、檢查落實(shí)。
2、制定消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程,防患于未然。
3、建立義務(wù)消防隊(duì),每月組織一次消防安全學(xué)習(xí),每季組織一次消防演習(xí)。
4、定期進(jìn)行消防檢查,預(yù)防為主,防消結(jié)合,發(fā)現(xiàn)隱患,及時(shí)消除。
5、嚴(yán)格落實(shí)防火管理制度,充分做好各項(xiàng)防范措施。
6、制訂園區(qū)各消防重點(diǎn)部位消防管理制度,并根據(jù)'誰主管,誰負(fù)責(zé)'的消防原則,消除一切火險(xiǎn)隱患。
7、針對(duì)各消防設(shè)施設(shè)備、器材,制定各類型系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,并狠抓落實(shí),使之始終處于完好狀態(tài)。
8、積極開展消防安全宣傳教育,定期向業(yè)主(使用人)傳授消防常識(shí)。
9、發(fā)生火災(zāi),及時(shí)組織撲救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。
八、智能化系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備,在系統(tǒng)安裝期間早期介入,熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向,確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。
2、對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等。
3、建立防災(zāi)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案。
4、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。
管理措施
1、建立設(shè)備技術(shù)檔案。
2、建立智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,做好日常巡視與定期保養(yǎng)。
3、建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍。
4、對(duì)住戶、內(nèi)部管理人員進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)。
5、建立防災(zāi)監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行檔案。
九、物業(yè)內(nèi)標(biāo)志及標(biāo)牌管理方案
管理內(nèi)容
1、協(xié)助統(tǒng)計(jì)、制作園區(qū)各種標(biāo)識(shí),包括樓宇標(biāo)識(shí)、道路指示標(biāo)識(shí)等。
2、所有標(biāo)志標(biāo)牌登記在冊(cè),并注明使用范圍、權(quán)限及時(shí)間等。
3、定時(shí)定人清潔、維護(hù),發(fā)現(xiàn)缺損及時(shí)更新或更換。
管理措施
1、制定標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理制度,維護(hù)保養(yǎng)制度。
2、各種標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理落實(shí)到專人負(fù)責(zé)。
十、用戶報(bào)修、維修及回訪流程
建立業(yè)主報(bào)修熱線,實(shí)行一站式服務(wù),業(yè)主可通過對(duì)講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員,對(duì)房屋、水電等質(zhì)量問題進(jìn)行報(bào)修,工程部人員在接到報(bào)修后,急修15分鐘到現(xiàn)場(chǎng),小修小補(bǔ)在2小時(shí)內(nèi)完成,中修24小時(shí)內(nèi)完成,大修1
第14篇 大廈房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案5
大廈房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案(五)
房屋管理,尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理,直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全,直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全,是大廈管理的重中之重。
(一)管理內(nèi)容:
1、房屋公共部位管理:根據(jù)現(xiàn)狀,大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。
(1)業(yè)主已領(lǐng)房:
*房屋交付時(shí),及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約,書面告知房屋裝修管理規(guī)定,并建立業(yè)主檔案;
*加強(qiáng)裝修管理,對(duì)違章裝修行為及時(shí)予以制止,情節(jié)嚴(yán)重者,提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門依法處理;
*裝修期間,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù),確保房屋的安全、美觀。
(2)空關(guān)房(含業(yè)主托管房):
*管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次;
*對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表),發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理,或及時(shí)通知業(yè)主。
(3)公共用房
*做好公共用房(商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等)的維護(hù)、保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)破損,及時(shí)維修,確保房屋的安全、美觀。
2、設(shè)備設(shè)施維護(hù):
(1)公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時(shí)維修;
(2)公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次;
(3)水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次;
(4)電梯機(jī)房,每周保養(yǎng)一次(半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行);
(5)中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理,定期巡查,確保出風(fēng)口正常;
(6)溫感、煙感、噴淋等定期抽查,確保正常有效;
(7)智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合,制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案;
(5)對(duì)業(yè)主(租戶)自用水電設(shè)施報(bào)修,應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》,確保維修及時(shí)率與合格率。
(二)管理措施:
1、加強(qiáng)裝修戶管理,督促業(yè)主做好裝修前期申報(bào)工作,并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止;
2、對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),清楚各隱蔽線路的具體位置,并對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù);
3、對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài);
4、對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案,確保最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代;
5、建立維修人員值班制度,確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上,且有回訪制度和記錄;
6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法,確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。
