物業(yè)轄區(qū)維修過程檢驗(yàn)規(guī)程制度怎么寫匯編（15篇范文）

有哪些

物業(yè)轄區(qū)維修過程檢驗(yàn)規(guī)程制度主要包括以下幾個方面：

1. 報(bào)修接收與記錄：規(guī)定如何接收業(yè)主的維修請求，以及詳細(xì)記錄報(bào)修內(nèi)容。

2. 故障評估與派遣：描述對故障的初步評估流程，以及如何分配維修人員。

3. 維修執(zhí)行與監(jiān)督：闡明維修工作的具體步驟和質(zhì)量控制措施。

4. 完成驗(yàn)收與回訪：規(guī)定維修完成后如何進(jìn)行驗(yàn)收，以及后續(xù)的業(yè)主滿意度調(diào)查。

5. 記錄保存與分析：說明維修記錄的保存期限和數(shù)據(jù)分析方法，用于改進(jìn)服務(wù)。

標(biāo)準(zhǔn)

1. 報(bào)修接收與記錄標(biāo)準(zhǔn)：報(bào)修必須在24小時內(nèi)回應(yīng)，記錄應(yīng)包含故障類型、位置、時間、業(yè)主信息等關(guān)鍵細(xì)節(jié)。

2. 故障評估與派遣標(biāo)準(zhǔn)：評估應(yīng)在接收到報(bào)修后的1小時內(nèi)完成，維修人員派遣需依據(jù)技能和工作量合理分配。

3. 維修執(zhí)行與監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)：維修工作應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行，確保安全，同時保證維修質(zhì)量，維修過程需拍照或錄像作為證據(jù)。

4. 完成驗(yàn)收與回訪標(biāo)準(zhǔn)：驗(yàn)收由專業(yè)人員進(jìn)行，確保問題已解決；回訪應(yīng)在維修后3天內(nèi)進(jìn)行，了解業(yè)主滿意度。

5. 記錄保存與分析標(biāo)準(zhǔn)：維修記錄至少保存3年，每年進(jìn)行一次數(shù)據(jù)分析，找出常見問題，優(yōu)化服務(wù)流程。

是什么意思

物業(yè)轄區(qū)維修過程檢驗(yàn)規(guī)程制度旨在規(guī)范物業(yè)管理中維修服務(wù)的各個環(huán)節(jié)，確保高效、專業(yè)、及時地處理業(yè)主的維修需求。這意味著：

- 對業(yè)主的報(bào)修，物業(yè)需快速響應(yīng)并詳細(xì)記錄，以便后續(xù)跟蹤處理。 - 在評估故障時，物業(yè)需準(zhǔn)確判斷問題嚴(yán)重性，合理調(diào)度維修資源，避免延誤。 - 維修過程中，不僅要保證維修效果，還要注重安全，通過記錄留存，增強(qiáng)透明度。 - 修復(fù)后，通過驗(yàn)收確保工作質(zhì)量，并通過回訪了解業(yè)主滿意度，提升服務(wù)質(zhì)量。 - 通過對維修記錄的長期保存和定期分析，物業(yè)可以發(fā)現(xiàn)服務(wù)短板，持續(xù)改進(jìn)工作流程，提高業(yè)主滿意度。

以上規(guī)程旨在為物業(yè)轄區(qū)的維修管理提供清晰的操作指南，確保每個環(huán)節(jié)都有明確的標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行依據(jù)，以實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的維修服務(wù)。

物業(yè)轄區(qū)維修過程檢驗(yàn)規(guī)程制度怎么寫范文

第1篇 物業(yè)轄區(qū)維修過程檢驗(yàn)規(guī)程制度怎么寫

物業(yè)轄區(qū)維修過程檢驗(yàn)規(guī)程1檢驗(yàn)?zāi)康拇_保業(yè)主(住戶)提出的服務(wù)要求得到滿足,使公司所轄物業(yè)及設(shè)備、設(shè)施能安全、長久、有效的使用。

2適用范圍2.1物業(yè)公共部分維修過程的檢驗(yàn)。

2. 2業(yè)主(住戶)室內(nèi)維修過程的檢驗(yàn)。

3. 職責(zé)3.1 工程領(lǐng)班每日對派工單進(jìn)行檢查,對所轄物業(yè)公共部分進(jìn)行巡視。

3. 2工程主管負(fù)責(zé)周檢。

3. 3客服中心進(jìn)行每月維修工作的回訪。

4內(nèi)容

4.1服務(wù)過程的檢驗(yàn)內(nèi)容

4.1.1服務(wù)及時性的檢驗(yàn):a.根據(jù)維修預(yù)定時間,準(zhǔn)時到達(dá)目的地;

b.客服人員派工維修視工作復(fù)雜程度而定一般性維修不超過8小時;

c.對于特別困難的,要求從接到維修到完成最多不超過72小時(工作要求特殊的例外);

d.不能當(dāng)天完成的,應(yīng)向業(yè)主(住戶)解釋原因。

4.1.2 服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn):按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn),檢查是否嚴(yán)格按工作手冊執(zhí)行:a.功能性維修,以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn);

b.外觀性維修,表面應(yīng)無色差、高低不平現(xiàn)象,與原有部位相比較,應(yīng)無突兀感;

c.滿足業(yè)主的合理要求;

4.2服務(wù)過程的檢驗(yàn)周期

4.2.1 日檢:工程領(lǐng)班每天進(jìn)行日巡視檢查,發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問題及時通知維修人員維修,對每日的《維修派工單》、《設(shè)備維修單》要及時收回,以檢驗(yàn)服務(wù)的及時性和住戶對維修服務(wù)過程是否滿意,并查找當(dāng)日未解決項(xiàng)目原因,及時監(jiān)督解決。

4.2.2 周檢:工程主管依據(jù)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),每周對物業(yè)公共部位設(shè)施、設(shè)備(機(jī)電設(shè)備除外)情況進(jìn)行周巡視檢查,對發(fā)現(xiàn)的無需進(jìn)行原因分析的不合格,現(xiàn)場進(jìn)行糾正,對需進(jìn)行原因分析的不合格執(zhí)行《糾正、預(yù)防措施控制程序》,及時進(jìn)行處理。

4.2.3 月檢:客服中心每月對維修服務(wù)進(jìn)行抽查。

按派工單總量抽取5%(最多不超過物業(yè)總戶數(shù)的5%)對業(yè)主(住戶)進(jìn)行回訪,以檢驗(yàn)維修服務(wù)過程的質(zhì)量。

4.3 維修不合格的處理對以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因,及時采取糾正措施,并填寫《糾正措施報(bào)告》。

在檢驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時采取預(yù)防措施,具體處理程序按《糾正、預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。

相關(guān)質(zhì)量記錄:1.《維修派工單》2.《 設(shè)備維修單》3.《糾正/預(yù)防措施處理單》4.《設(shè)備保養(yǎng)工作月評估表》

第2篇 物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度2

物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程(二)

1、目的

規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)各項(xiàng)性能完好。

2、范圍

適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。

3、職責(zé)

3.1 制冷技工具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。

3.2 工程維修部主管負(fù)責(zé)組織制冷技工研究、制定制定中央空調(diào)維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。

3.3 管理處主任負(fù)責(zé)審核年度維修保養(yǎng)計(jì)劃并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。

3.4 綜合部負(fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)主/用戶通知停用中央空調(diào)的情況。

3.5 分公司運(yùn)營技術(shù)部負(fù)責(zé)中央空調(diào)維修保養(yǎng)的技術(shù)指導(dǎo)。

4.、工作內(nèi)容

4.1 中央空調(diào)維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定。

4.1.1 每年的12月26日前,由工程維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》報(bào)管理處主任審核。

4.1.2 工程維修部主管根據(jù)審批后的年度保養(yǎng)計(jì)劃,在每月26日前制定《月份設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃》,報(bào)管理處主任審核后組織實(shí)施。

4.1.3 制定年度維修保養(yǎng)計(jì)劃的原則:

a.中央空調(diào)使用的頻度;

b.中央空調(diào)運(yùn)行狀況(故障隱患);

c.合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

4.1.4 年度維修保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容:

a.維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容;

b.具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時間;

c.預(yù)計(jì)費(fèi)用;

d.備品、備件計(jì)劃。

4.2 對中央空調(diào)進(jìn)行維修保養(yǎng)時應(yīng)按計(jì)劃進(jìn)行。

4.3 制冷技工負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)。中央空調(diào)的大型修理及pc中央處理器的故障處理由外委完成。

4.4 冷卻塔維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

4.4.1 用500v搖表檢測電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈,干燥處理后仍達(dá)不到0.5mω以上時則應(yīng)拆修電機(jī)線圈。

4.4.2 檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。

4.4.3 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重,如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應(yīng)調(diào)整(每半個月檢查出一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應(yīng)整修。

4.4.4 檢查布水器是否布水均勻,否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。

4.4.5 清洗冷卻踏(包括填料、集水槽),清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。

4.4.6 檢查補(bǔ)水浮球閥是否動作可靠,否則應(yīng)修復(fù)(不定期)。

4.4.7 擰緊所有緊固件。

4.4.8 清潔整個冷卻塔外表。

4.5 風(fēng)機(jī)盤管維修保養(yǎng):制冷技工每隔半年對風(fēng)機(jī)盤進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

4.5.1 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)空氣(不定期)。

4.5.2 檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。

4.5.3 用500v搖表檢測風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈,絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂,如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應(yīng)整修。

4.5.4 清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。

4.5.5 用鹽酸溶液(內(nèi)加緩蝕劑)清除盤管內(nèi)壁的水垢。

4.5.6 擰緊所有緊固件。

4.5.7 清潔風(fēng)機(jī)盤管外殼。

4.6 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

4.6.1 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):

a.每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);

b.清潔蒸發(fā)器散熱片;

c.清潔接水盤。

4.6.2 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):

a.配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕記);

b.拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時。也可用泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;

c.酸洗完畢后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗3次以上。

d.全部清冼完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修,如不漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換)。

4.7 冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

4.7.1電動機(jī)維修保養(yǎng):

a.用500v搖表檢測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應(yīng)

進(jìn)行干燥處理或修復(fù)。

b.檢查電動機(jī)軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應(yīng)加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。

c.檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理。

4.7.2 水泵維修保養(yǎng):

a.轉(zhuǎn)動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵;

b.檢查壓盤處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根(不定期);

4.7.3 堅(jiān)持彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊(不定期)。

4.7.4 清洗水泵過濾網(wǎng)。

4.7.5 擰緊水泵機(jī)組所有緊固螺栓。

4.7.6 清洗水泵機(jī)組外殼,如脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管路進(jìn)行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損,如是則應(yīng)重做保溫層。

4.9 閥類維修保養(yǎng):制冷技工每半年對閥類進(jìn)行一次保養(yǎng)。

4.9.1 節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng):

a.檢查是否泄露,如是則應(yīng)加壓填料;

b.檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應(yīng)對閥桿加注潤滑油;

c.如閥門破裂或開閉失效,則應(yīng)更換同規(guī)格閥門;

d.檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應(yīng)拆換密封膠墊。

4.9.2 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng):

a.

干燥過濾器:檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮,如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器;

b.電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥:

--通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥;

--對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄露則應(yīng)加壓填料。

4.10 檢測、控制部分維修保養(yǎng):制冷技工每半年對檢測、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)。

4.10.1 檢測器件(溫度計(jì)、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):

a.對于讀數(shù)模糊不清的溫度計(jì)、壓力表應(yīng)拆換;

b.送檢溫度計(jì)、壓力表合格后方可使用;

c.檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實(shí)驗(yàn),對于不合格的傳感器應(yīng)拆換;

d.檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。

4.10.2 控制部分維修保養(yǎng):

a.清潔

控制柜內(nèi)外的灰塵、贓物。

b.檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。

c.交流接觸器維修保養(yǎng):

--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;

--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器;

--清潔鐵芯上的灰塵及贓物;

--擰緊所有緊固螺栓。

d.熱繼電器我誒修保養(yǎng):

--檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應(yīng)整修處理,處理后達(dá)不到要求的要更換;

--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應(yīng)更換。

e.自動空氣開頭維修保養(yǎng):

--用500v搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)烘干處理;

--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應(yīng)更換;

--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。

f.信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):

--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡;

--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。

g.中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實(shí)驗(yàn),檢查二者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

h.pc中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題,則申請外委維修。

4.11 壓縮機(jī)維修保養(yǎng):制冷技工每年對壓縮機(jī)進(jìn)行一次檢測、保養(yǎng)。

4.11.1 檢查壓縮機(jī)油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油;如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油。

4.11.2 檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣,如有則應(yīng)排放空氣。

4.11.3 具體檢查壓縮機(jī)如下參數(shù):

a.壓縮機(jī)電機(jī)絕緣電阻(正常0.5mω以上);

b.壓縮機(jī)運(yùn)行電流(正常為額定值,三相基本平衡);

c.壓縮機(jī)油壓(正常10~15kgf/cm2);

d.壓縮機(jī)外殼溫度(正常85℃以下);

e.吸氣壓力(正常值4.9~5.4kgf/cm2);

f.排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2);

g.檢查壓縮機(jī)是否有異常的噪音或振動;

h.檢查壓縮機(jī)是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機(jī)是否有故障,如有則應(yīng)更換壓縮機(jī)(外委維修)。

4.11.4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機(jī)。

4.12 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計(jì)劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,工程維修部須報(bào)管理處主任,經(jīng)同意后方能繼續(xù)維修保養(yǎng)工作。

4.13 對于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由工程維修部盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中;對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)主任口頭批準(zhǔn)后,可以先組織解決后上報(bào)管理處主任。

4.14 中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時,應(yīng)由主管填寫《停申請表》經(jīng)主任批準(zhǔn)后,客戶中心提前一周通知業(yè)主/業(yè)主/用戶。如因突然故障停用中央空調(diào),應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時內(nèi)向業(yè)主/業(yè)主/用戶解釋。

5、表格、標(biāo)識

第3篇 物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修規(guī)程-5

物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修規(guī)程5

1目的

規(guī)范電梯故障維修工作,確保電梯的安全運(yùn)行。

2適用范圍

適用于公司管轄范圍內(nèi)的電梯故障維修工作。

3職責(zé)

3.1電梯分包公司和電梯維修工負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。

3.2維修主管負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。

4規(guī)程要求

4.1電梯發(fā)生故障后,電梯維修工應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場(值班人員和電梯工15分鐘內(nèi);分包公司根據(jù)維修合同的約定或30分鐘內(nèi))。

4.2維修時應(yīng)先察看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置,根據(jù)不同的故障,進(jìn)行相應(yīng)的處理。

4.3一般常見機(jī)械故障及處理措施。

4.3.1機(jī)房

機(jī)房常見故障及處理措施:

a)電機(jī)軸承故障:電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時發(fā)出異常聲響,如判斷是軸承故障,應(yīng)拆下電機(jī)檢查軸承,如發(fā)卡、磨損過大,則需更換軸承;

b)選層器故障:一般有以下幾種:

--滑鏈:應(yīng)調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶動輪位置;

--選層器三角出觸不動:多為污塵太多所致,應(yīng)用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強(qiáng),而且還有潤滑作用;

--上、下滑桿不靈活:主要是導(dǎo)向軸承銹死、或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑油所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤滑油、出去主導(dǎo)軸銹污、加潤滑油。

c)制動器故障:制動閘瓦與制動輪之間有摩擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整或更換制動閘瓦,并除去制動輪上的油污;

d)限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應(yīng)清除雜物、更換軸承。

4.3.2井道與轎廂

井道與轎廂常見故障及處理措施:

a)轎廂門和自動門機(jī)構(gòu)故障:開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門,開門時有碰聲、門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等;

b)廳門故障同上;

c)開門刀故障:表現(xiàn)為運(yùn)行時有碰聲、或突然停車。應(yīng)調(diào)整開刀門位置(開刀門與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙);

d)導(dǎo)軌故障:表現(xiàn)為運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動等現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整軌道尺寸,用找道尺調(diào)正、用軌道銼修平接口;

e)導(dǎo)靴故障:表現(xiàn)為運(yùn)行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象,導(dǎo)靴片磨損嚴(yán)重、導(dǎo)靴座位置不對等,應(yīng)更換導(dǎo)靴,調(diào)整導(dǎo)靴座位置;

f)安全鉗故障:表現(xiàn)為運(yùn)行時有磨鐵聲,嚴(yán)重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機(jī)構(gòu),加油潤滑,保證各個活動部位靈活。

4.3.3底坑

底坑常見故障及處理措施:

a)補(bǔ)償鏈故障:運(yùn)行時間有碰鏈聲,由于補(bǔ)償鏈增長或縮短等原因所致,應(yīng)調(diào)整補(bǔ)償鏈長度;

b)安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運(yùn)行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲,應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩,更換軸承;

c)緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足,應(yīng)除去鐵銹,補(bǔ)充液壓油。

4.4電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法

4.4.1機(jī)房

機(jī)房常見的電氣故障及處理方法:

a)保險(xiǎn)絲故障:

--表現(xiàn)為緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)短路,應(yīng)排去底坑積水,排除短路點(diǎn)、換上雙同保險(xiǎn)絲、廳門轎門安全回路;

--井道有水,回路有短路點(diǎn),應(yīng)斷去來水源,排除斷路點(diǎn),換上雙同保險(xiǎn)絲、指示燈回路;

--廳外指示有水或有線破裂斷路,應(yīng)排干水,排除短路點(diǎn),更換保險(xiǎn)絲、控制回路;

--控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部斷路,應(yīng)更換控制線圈和控制元件,排除線路斷路點(diǎn)、換上雙同保險(xiǎn)絲。

b)接觸器和斷路器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器和繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點(diǎn),控制線路保險(xiǎn)絲被燒壞等原因所致,應(yīng)更換接觸器或繼電器,排除斷開點(diǎn),更換保險(xiǎn)絲。

4.4.2開道與轎廂

開道與轎廂常見的電氣故障及處理方法:

a)上、下限位及極限開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)時電梯不能走車,一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致,應(yīng)清潔接觸點(diǎn)或更換、排除斷點(diǎn)等;

b)轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)時電梯只關(guān)門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路斷路等原因所致,應(yīng)清潔接觸點(diǎn),更換開關(guān),排除線路斷點(diǎn)等;

c)安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停:此故障出現(xiàn)時電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致;應(yīng)清潔接觸點(diǎn),更換開關(guān)。

4.4.3底坑

底坑常見的電氣故障及處理方法:

a)緩沖器開關(guān)、地坑急停開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復(fù)位不到位,主鋼絲繩過長,對重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致,應(yīng)清潔接觸點(diǎn),緩沖器復(fù)位,縮短主鋼絲繩,更換開關(guān);

b)張緊輪斷繩開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn),縮短安全鉗鋼絲,更換開關(guān)。

4.5電梯故障排除后,電梯工應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中,歸檔長期保存。

5記錄

《電梯維修記錄表》

6相關(guān)支持文件

《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范》

第4篇 物業(yè)轄區(qū)安裝維修有償服務(wù)規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)安裝維修及有償服務(wù)規(guī)程

1.0目的

對物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的各類安裝維修及有償服務(wù)過程進(jìn)行控制,為業(yè)主/業(yè)戶提供滿意的服務(wù)。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司管理處向業(yè)戶提供業(yè)戶室內(nèi)設(shè)施設(shè)備安裝及有償維修服務(wù)的管理。

3.0 職責(zé)

3.1管理處工程部負(fù)責(zé)組織日常的小型設(shè)備安裝及維修工程,由客戶服務(wù)中心按標(biāo)準(zhǔn)收取維修服務(wù)費(fèi)用。

3.2管理處工程部人員負(fù)責(zé)向業(yè)主/業(yè)戶提供具體的維修安裝服務(wù),并填寫相關(guān)記錄。

3.3管理處環(huán)境部負(fù)責(zé)聯(lián)系清潔公司向業(yè)主/業(yè)戶提供清潔有償服務(wù)。

3.4管理處采購人員負(fù)責(zé)申購、提供安裝維修服務(wù)所需的物品、材料、工具。

3.5管理處客戶服務(wù)中心工作人員負(fù)責(zé)安裝維修及有償服務(wù)信息登記及回訪工作。

4.0程序要點(diǎn):

4.1服務(wù)需求的登記

4.1.1 管理處通過入伙、日常宣傳等形式將管理處有償服務(wù)公布給業(yè)戶。

4.1.2管理處客戶服務(wù)中心如接有業(yè)戶來人、來電的要求服務(wù)的申請后,登記在《業(yè)戶服務(wù)/需求/意見記錄表》,簽發(fā)《有償服務(wù)單》,單中應(yīng)注明住戶的地址、聯(lián)系電話、要求的維修內(nèi)容時間等。

4.1.3中控室接到業(yè)戶口頭、來電、打?qū)χv機(jī)的維修服務(wù)需求時將業(yè)戶地址、姓名、服務(wù)內(nèi)容、聯(lián)系電話、預(yù)約服務(wù)時間記錄在《業(yè)戶服務(wù)/需求/意見記錄表》上。

4.2派工

4.2.1客戶服務(wù)中心、中控室在做完記錄后及時填寫《有償服務(wù)單》,并通知相關(guān)維修人員按業(yè)務(wù)預(yù)約的時間前往維修。

4.3安裝維修

4.3.1維修人員接到通知后,根據(jù)《有償服務(wù)單》中的情況到倉庫辦理物品領(lǐng)用手續(xù)。維修人員也可先到現(xiàn)場了解情況以確定維修用料。

4.3.2維修人員領(lǐng)料后,即前往《有償服務(wù)單》指定地點(diǎn)給業(yè)戶提供安裝維修服務(wù),并在《安裝維修及服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的時間內(nèi)完成維修任務(wù)。

4.3.3經(jīng)查實(shí)無法實(shí)施維修的,維修人員應(yīng)及時向工程部主管報(bào)告,并向業(yè)戶說明情況。工程部解決不了的,應(yīng)及時上報(bào)管理處經(jīng)理,直至問題解決為止。

4.3.4維修人員在提供服務(wù)過程中應(yīng)遵守公司規(guī)定的服務(wù)人員文明禮貌有關(guān)規(guī)定。

4.4維修收費(fèi)

4.4.1維修人員在現(xiàn)場提供安裝及維修服務(wù)時,應(yīng)根據(jù)《有償服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)》真實(shí)地向報(bào)修業(yè)戶告知,并在《有償服務(wù)單》上將各類材料用品費(fèi)用、人工費(fèi)等收費(fèi)數(shù)額按實(shí)記錄并統(tǒng)計(jì),在征得業(yè)戶同意用銀行托收方式或現(xiàn)金支付費(fèi)用的前提下,方才可及時為業(yè)戶提供安裝及維修服務(wù)。

4.4.2原則上,所有業(yè)戶的有償安裝及維修服務(wù)提供,凡涉及收費(fèi)的,均明確要求業(yè)戶采取銀行托收的方式付款,不允許維修人員私自收取業(yè)戶的現(xiàn)金支付,如出現(xiàn)有此類情況,當(dāng)以違規(guī)嚴(yán)肅處理。

4.5維修記錄

4.5.1維修人員根據(jù)服務(wù)內(nèi)容,填寫《有償服務(wù)單》,提供服務(wù)時請業(yè)戶在相應(yīng)欄目簽名。

4.5.2服務(wù)完成后,維修人員將《有償服務(wù)單》第一聯(lián)、第三聯(lián)送交客戶服務(wù)中心,第二聯(lián)工程部留存,第四聯(lián)交由業(yè)戶備存。第三聯(lián)由客戶服務(wù)中心作為收取有償服務(wù)費(fèi)用的憑據(jù)。

4.5.3客戶服務(wù)中心每天至少兩次到監(jiān)控中心抽查《業(yè)戶服務(wù)/需求/意見記錄表》記錄情況,并收回前一天的記錄。

4.6回訪

4.6.1客戶服務(wù)中心事務(wù)管理員針對維修人員已完成的有償服務(wù)的工作質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度進(jìn)行回訪,每周按安裝維修及服務(wù)數(shù)量的60%填寫《回訪單》。回訪時可采用電話或上門的形式。

4.6.2對于收費(fèi)金額在200元以上的維修項(xiàng)目,客戶服務(wù)中心主管應(yīng)登門回訪或電話回訪,了解維修工作質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度和收費(fèi)情況等。回訪情況記錄在《回訪單》上。

4.6.3業(yè)戶對服務(wù)質(zhì)量不滿意而投訴,按《業(yè)戶投訴處理程序》執(zhí)行。

5.0相關(guān)記錄

5.1《安裝維修及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》

5.2《有償服務(wù)單》

5.3《回訪單》

5.4《業(yè)戶服務(wù)/需求/意見記錄表》

第5篇 物業(yè)轄區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)的維修保養(yǎng)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)規(guī)程

1.目的: 保證小區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)的正常工作。

2.適用范圍: 本公司管轄區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)

3.職責(zé):

3.1維修組人員必須嚴(yán)格按以下規(guī)程執(zhí)行。

4.相關(guān)文件:

5.操作規(guī)程:

5.1維修

5.1.1檢查投光器與受光器是否校對正確。

5.1.2投光器與受光器之間有無障礙物。

5.1.3接線是否緊密、正確。

5.1.4防塵罩內(nèi)外是否有較厚的灰塵。

5.1.5接線樁有無受潮或短路。

5.1.6檢查電壓是否正常。

5.2保養(yǎng)

5.2.1規(guī)定每月對系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。

5.2.2檢查防塵罩,并清潔干凈,擦洗投光器和受光器鏡,并調(diào)較正確。

5.2.3檢查室外部分設(shè)備內(nèi)有無受潮,接線是否牢固,導(dǎo)線絕緣層是否良好,有無裸露。

5.2.4檢查控制鍵盤輸入是否正常,并清潔干凈。

5.2.5檢查主機(jī)箱內(nèi)有無異常情況,電器元件有無異常發(fā)熱,接線是否牢固,通風(fēng)散熱是否正常,電源是否正常。

5.2.6抽查50%的報(bào)警點(diǎn),檢查設(shè)備運(yùn)行是否靈敏,報(bào)警號碼是否正確,警鈴是否正常,鍵盤控制是否正常。

5.2.7檢查室外設(shè)備的防風(fēng)、防雨、防塵的密封性,支撐桿的固定及防腐是否完好。

6.相關(guān)記錄

6.1周界報(bào)警系統(tǒng)維修保養(yǎng)記錄

第6篇 s物業(yè)轄區(qū)綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1.嚴(yán)格按照保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。

2.配線架跳線的壓接只能使用專用工具。

3.配線架沒有用的跳線應(yīng)拆除。

4.清除配線架、光纖機(jī)架、樓層配線架上灰塵,保持設(shè)備清潔。

5.檢查緊固有關(guān)的配線架和模塊。

6.檢查配線架上的標(biāo)志,發(fā)現(xiàn)缺失馬上補(bǔ)充。

7.工作完成后填寫通訊線路設(shè)備檢查表

第7篇 物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程制度2

物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程(2)

二、修理門窗

1、檢查門窗的附件是否齊全。

2、檢查有無配件損壞。

3、更換配件。

4、將門窗反復(fù)開啟數(shù)次,檢查是否有異聲及不靈活之處,以達(dá)到開關(guān)自如的目的。

5、提請用戶注意:

a.需定期往轉(zhuǎn)動部分加油。

b.如門窗有損壞,不要輕易動,以免發(fā)生不必要的意外。

三、換鎖(木門、鐵門)

1、拆下門鎖,檢查鎖壞在何處,如能修理,及時修理,如鎖不能使用即更換新鎖。

2、鎖裝上后,查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密,反復(fù)開關(guān),查看是否靈活。

3、提醒住戶不要用匙亂扭鎖,防止鎖內(nèi)部件損壞,造成無法使用。

四、電的維修

(維修人員排除故障在確認(rèn)線路完好后,方可恢復(fù)送電。)

(一)、配電室開關(guān)故障

(此項(xiàng)維修適用于抽屜式低壓開關(guān)故障的維修)

1、分析原因:低壓開關(guān)跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:

①因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象,導(dǎo)致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關(guān)的額定短路通斷能力時,空氣開關(guān)燒壞。

②因控制線路過載,開關(guān)跳閘或線路上的負(fù)載電流大于空氣開關(guān)的額定電流與電流脫扣器的額定電流時,空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流,引起觸頭嚴(yán)重發(fā)熱燒蝕損壞。

2、維修程序:

a.針對①的情況,先將抽屜上的空氣開關(guān)置于off位置,再將電源兩側(cè)的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實(shí)際配電線路,在不影響其它供電線路負(fù)荷情況下),然后將開關(guān)抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,查找短路故障點(diǎn),排除故障后再檢查開關(guān)抽屜內(nèi)的所有電氣保護(hù)元件是否完好,保護(hù)元件動作的整定值是否滿足設(shè)計(jì)要求,最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器,恢復(fù)正常送電。

b.針對②中的情況,如果是開關(guān)跳閘,先將電源側(cè)的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實(shí)際配電線路,在不影響其它供電線路情況下),然后將開關(guān)抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,確線路無故障后,將開關(guān)抽屜復(fù)位,恢復(fù)正常送電,然后用鉗型電流表測試三相負(fù)載電流(或通過柜上的電流指示儀表觀測),看是否超過設(shè)計(jì)要求;如確認(rèn)為是由于線路過載造成開關(guān)跳閘,需將此線路負(fù)荷減少;如空氣開則關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后,方可恢復(fù)正常送電。

3、驗(yàn)電:線路送電后,看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。

(二)、住戶家中無電

1、分析原因,住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成:

①線路停電檢修。

②用戶總開關(guān)燒壞。

③因住戶使用的電器設(shè)備內(nèi)部故障,或線路短路致使保護(hù)控制開關(guān)跳閘。

④進(jìn)戶線與接線端子接觸不牢。

⑤電度表燒壞。

2、維修程序:

a.若屬①中的情況,應(yīng)向住戶說明停電的原因。

b.針對②中的情況,首先斷開電源開關(guān),檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場,看線路是否出現(xiàn)短路、負(fù)荷太大超過電源保護(hù)開關(guān)容量、接線端子接觸不良長期過熱燒壞所致。將住戶房內(nèi)用電設(shè)備從插座上的插頭拿下來,將所有照明開關(guān)都斷開,用萬用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣情況。若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關(guān),將負(fù)荷按線路允許的額定容量接到電源上,恢復(fù)正常供電。

c.針對③中的情況,首先將與跳閘的保護(hù)控制開關(guān)有關(guān)的電氣設(shè)備插頭從插座上拔下(或?qū)⒄彰鏖_關(guān)斷開),用萬用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護(hù)控制開關(guān),逐一將電氣設(shè)備接到電源上,直至找出故障跳閘原因并解決。

d.針對④中的情況,斷開電源開關(guān),將接線端子上的線接牢固,再用萬用表檢查確認(rèn)線路正常后方可恢復(fù)送電。

e.針對⑤中的情況,首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定,其次

檢查電度表的接線是否正確。確認(rèn)是表本身質(zhì)量原因而燒壞,可更換由供電局認(rèn)可校準(zhǔn)后同意使用的同一型號電度表,否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點(diǎn)。

3、驗(yàn)電

當(dāng)故障排除后,確認(rèn)線路完好時,方可送電,并用萬用表測量電壓是否正常。

(三)、插頭無電

1、分析原因:插座無電可能由以下原因造成:

①由于外界因素引起的人為停電,如檢修線路操作。

②由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因,當(dāng)把用電設(shè)備插入插座上瞬間,造成線路短路;或因該插座電源線路超負(fù)荷時,致使保險(xiǎn)絲熔斷或自動開關(guān)跳閘。

③因?yàn)轭l繁插拔操作造成插座端子上的電源接線松動,接觸不良。

④線路出現(xiàn)斷線。

2、維修程序:

a.針對①中的原因,可告訴用戶現(xiàn)在是在停電檢修線路。

b.針對②中的情況,首先了解住戶使用的現(xiàn)場情況,然后斷開相應(yīng)回路的電源開關(guān),用萬用表歐姆檔查找故障點(diǎn),再更換保險(xiǎn)絲或?qū)⒆詣娱_關(guān)合上,恢復(fù)送電。若線路超負(fù)荷,可告知住戶及時處理。

c.針對③中的情況,先斷開此回路電源開關(guān),將插座重新接線,確認(rèn)接線

線牢固可靠后,方可送電。

d.針對④中的情況,先斷開此回路的電源開關(guān),用萬用表歐姆檔查找故障點(diǎn),故障排除后方可送電。

3、檢電:插座線路送電后,用電筆驗(yàn)電,再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩(wěn)定正常。

(四)、住房門鈴不響

1、分析原因:門鈴不響可能由以下原因造成。

①電池使用時間過長,電力不足。

②因電源極板受空氣侵蝕生銹,或被電池中滲漏出的電解液腐蝕,而使門鈴斷電,鈴不響。

③線路問題造成鈴不響。

④門鈴開關(guān)接觸不良。

2、維修程序:

a.針對①中的情況,則需換上新電池。

b.針對②中的情況,則取下門鈴盒,用砂紙將電源極板兩側(cè)的腐蝕物去掉,調(diào)整電源極板,使其與電池接觸良好。

c.針對③中的情況,則用萬用表檢查門鈴開關(guān)到門鈴的線路是否出現(xiàn)斷路或是門鈴本身線路有故障,需修理或更換,排除故障后,方可恢復(fù)門鈴的正常使用。

d.針對④中的情況,修理或更換門鈴開關(guān)。

3、檢驗(yàn):維修完畢后,反復(fù)試用幾次,直至達(dá)到預(yù)期效果。

(五)、燈不亮

1、分析原因:燈不亮可能由以下原因造成。

①燈內(nèi)燈絲燒斷。

> ②燈泡與燈頭接觸不良。

③電源保險(xiǎn)絲熔斷。

④電源開關(guān)接觸不良。

2、維修程序:

a.針對①中的情況,將電源開關(guān)斷開,用萬用表檢查燈絲是否燒斷,若燒斷則換上同一電壓等級的燈泡。

b.針對②中的情況,將電源開關(guān)斷開,用萬用表檢查確認(rèn)燈泡是好的,電源開關(guān)斷開,用電筆檢驗(yàn)燈頭上是否有電,確認(rèn)有電后,重新將燈泡裝于燈頭上,接觸牢固后方可送電。

c.針對③中的情況,將電源開關(guān)斷開,用萬用表檢查照明線路有否短路或斷路現(xiàn)象,故障排除后,更換保險(xiǎn)絲,方可送電。

d.針對④中的情況,檢查電源開關(guān)接線端子接線是否牢固,用電筆觀測開關(guān)輸出端,在開關(guān)斷開與合上時輸出端是否有電,從而驗(yàn)證是否電源開關(guān)本身故障造成,應(yīng)及時更換開關(guān)。

3、檢驗(yàn):故障排除后,合上開關(guān)3次,看燈泡發(fā)光是否正常。

第8篇 物業(yè)轄區(qū)安裝維修有償服務(wù)規(guī)程格式怎樣的

物業(yè)轄區(qū)安裝維修及有償服務(wù)規(guī)程

1.0目的對物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的各類安裝維修及有償服務(wù)過程進(jìn)行控制,為業(yè)主/業(yè)戶提供滿意的服務(wù)。

2. 0適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理處向業(yè)戶提供業(yè)戶室內(nèi)設(shè)施設(shè)備安裝及有償維修服務(wù)的管理。

3. 0 職責(zé)3.1管理處工程部負(fù)責(zé)組織日常的小型設(shè)備安裝及維修工程,由客戶服務(wù)中心按標(biāo)準(zhǔn)收取維修服務(wù)費(fèi)用。

3. 2管理處工程部人員負(fù)責(zé)向業(yè)主/業(yè)戶提供具體的維修安裝服務(wù),并填寫相關(guān)記錄。

3. 3管理處環(huán)境部負(fù)責(zé)聯(lián)系清潔公司向業(yè)主/業(yè)戶提供清潔有償服務(wù)。

3. 4管理處采購人員負(fù)責(zé)申購、提供安裝維修服務(wù)所需的物品、材料、工具。

3. 5管理處客戶服務(wù)中心工作人員負(fù)責(zé)安裝維修及有償服務(wù)信息登記及回訪工作。

4.0程序要點(diǎn):

4.1服務(wù)需求的登記

4.1.1 管理處通過入伙、日常宣傳等形式將管理處有償服務(wù)公布給業(yè)戶。

4.1.2管理處客戶服務(wù)中心如接有業(yè)戶來人、來電的要求服務(wù)的申請后,登記在《業(yè)戶服務(wù)/需求/意見記錄表》,簽發(fā)《有償服務(wù)單》,單中應(yīng)注明住戶的地址、聯(lián)系電話、要求的維修內(nèi)容時間等。

4.1.3中控室接到業(yè)戶口頭、來電、打?qū)χv機(jī)的維修服務(wù)需求時將業(yè)戶地址、姓名、服務(wù)內(nèi)容、聯(lián)系電話、預(yù)約服務(wù)時間記錄在《業(yè)戶服務(wù)/需求/意見記錄表》上。

4.2派工

4.2.1 客戶服務(wù)中心、中控室在做完記錄后及時填寫《有償服務(wù)單》,并通知相關(guān)維修人員按業(yè)務(wù)預(yù)約的時間前往維修。

4.3安裝維修

4.3.1 維修人員接到通知后,根據(jù)《有償服務(wù)單》中的情況到倉庫辦理物品領(lǐng)用手續(xù)。

維修人員也可先到現(xiàn)場了解情況以確定維修用料。

4.3.2 維修人員領(lǐng)料后,即前往《有償服務(wù)單》指定地點(diǎn)給業(yè)戶提供安裝維修服務(wù),并在《安裝維修及服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的時間內(nèi)完成維修任務(wù)。

4.3.3 經(jīng)查實(shí)無法實(shí)施維修的,維修人員應(yīng)及時向工程部主管報(bào)告,并向業(yè)戶說明情況。

工程部解決不了的,應(yīng)及時上報(bào)管理處經(jīng)理,直至問題解決為止。

4.3.4 維修人員在提供服務(wù)過程中應(yīng)遵守公司規(guī)定的服務(wù)人員文明禮貌有關(guān)規(guī)定。

4.4維修收費(fèi)

4.4.1維修人員在現(xiàn)場提供安裝及維修服務(wù)時,應(yīng)根據(jù)《有償服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)》真實(shí)地向報(bào)修業(yè)戶告知,并在《有償服務(wù)單》上將各類材料用品費(fèi)用、人工費(fèi)等收費(fèi)數(shù)額按實(shí)記錄并統(tǒng)計(jì),在征得業(yè)戶同意用銀行托收方式或現(xiàn)金支付費(fèi)用的前提下,方才可及時為業(yè)戶提供安裝及維修服務(wù)。

4.4.2原則上,所有業(yè)戶的有償安裝及維修服務(wù)提供,凡涉及收費(fèi)的,均明確要求業(yè)戶采取銀行托收的方式付款,不允許維修人員私自收取業(yè)戶的現(xiàn)金支付,如出現(xiàn)有此類情況,當(dāng)以違規(guī)嚴(yán)肅處理。

4.5維修記錄

4.5.1 維修人員根據(jù)服務(wù)內(nèi)容,填寫《有償服務(wù)單》,提供服務(wù)時請業(yè)戶在相應(yīng)欄目簽名。

4.5.2 服務(wù)完成后,維修人員將《有償服務(wù)單》第一聯(lián)、第三聯(lián)送交客戶服務(wù)中心,第二聯(lián)工程部留存,第四聯(lián)交由業(yè)戶備存。

第三聯(lián)由客戶服務(wù)中心作為收取有償服務(wù)費(fèi)用的憑據(jù)。

4.5.3 客戶服務(wù)中心每天至少兩次到監(jiān)控中心抽查《業(yè)戶服務(wù)/需求/意見記錄表》記錄情況,并收回前一天的記錄。

4.6回訪

4.6.1 客戶服務(wù)中心事務(wù)管理員針對維修人員已完成的有償服務(wù)的工作質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度進(jìn)行回訪,每周按安裝維修及服務(wù)數(shù)量的60%填寫《回訪單》。

回訪時可采用電話或上門的形式。

4.6.2 對于收費(fèi)金額在200元以上的維修項(xiàng)目,客戶服務(wù)中心主管應(yīng)登門回訪或電話回訪,了解維修工作質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度和收費(fèi)情況等。

回訪情況記錄在《回訪單》上。

4.6.3 業(yè)戶對服務(wù)質(zhì)量不滿意而投訴,按《業(yè)戶投訴處理程序》執(zhí)行。

5.0相關(guān)記錄

5.1《安裝維修及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》

5.2《有償服務(wù)單》

5.3《回訪單》

5.4《業(yè)戶服務(wù)/需求/意見記錄表》

第9篇 物業(yè)轄區(qū)電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作,確保電梯各項(xiàng)目性能完好。

二、適用范圍

適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。

三、職責(zé)

1、物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實(shí)施情況。

2、機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并具體組織、實(shí)施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。

3、電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)。

4、服務(wù)中心主管向有關(guān)用戶通知電梯停用的情況。

四、程序要點(diǎn)

1、《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的制定

(1)每年的12月15日之前,由機(jī)電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》并上報(bào)物業(yè)經(jīng)理審核,公司總經(jīng)理審批。

(2)制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的原則是:

a、電梯使用的頻度;

b、電梯的運(yùn)行狀況(故障隱患);

c、合理時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

(3)《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容:

a、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容;

b、備品、備件計(jì)劃;

c、具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時間;

d、預(yù)計(jì)費(fèi)用。

2、電梯管理員進(jìn)行電梯維修保養(yǎng)時,應(yīng)按《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》進(jìn)行。

3、電梯維修保養(yǎng)安全操作

(1)維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作:

a、在電梯基站門口處放置“檢修停用”標(biāo)牌;

b、關(guān)好廳門,不能關(guān)廳門時,用合適的護(hù)柵擋住入口處,防止無關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或進(jìn)入電梯井道;

c、有人在轎頂上作檢修工作時,必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān),關(guān)好廳門。

(2)檢修過程中的安全注意事項(xiàng):

a、給轉(zhuǎn)動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況進(jìn)必須停閉電梯;

b、人在轎頂上工作時,站立之處應(yīng)有選擇,腳下不得有油污,否則應(yīng)打掃干凈,以防滑倒;

c、人在轎頂上準(zhǔn)備開動電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時,必須牢牢握住鋼絲繩,并應(yīng)注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi),防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時,要交代和配合好,未經(jīng)許可不準(zhǔn)開動電梯;

d、禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙;

e、檢修電器部件時應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè),必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時,應(yīng)預(yù)防觸電,并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人、必備的工具和材料,特別應(yīng)注意電梯突然啟動運(yùn)行;

f、使用的手燈必須采用帶護(hù)罩的、電壓為36v以下的安全燈。最好使用手電筒;

g、嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身,嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進(jìn)行長時間的檢修操作;

h、底坑深度超過1.5m的,應(yīng)使用梯子上下,禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進(jìn)入底坑后,應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急病停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開;

i、應(yīng)晝避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè),必須同時作業(yè)時,下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽;

j、檢修未完,檢修人員需暫離開現(xiàn)場時,應(yīng)做到:

――關(guān)閉所有廳門,暫關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物,進(jìn)行安全圍檔,并在該廳門口懸掛“危險(xiǎn)、切勿靠近”警告牌,并派人看守;

――切斷電梯總電源開關(guān);

――排除熱源,如烙鐵、電焊、噴燈等。

k、檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后做到:、

――將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài),檢查工具、材料有無遺落在設(shè)備上;

――清點(diǎn)工具、材料,打掃工作現(xiàn)場,摘除懸掛的告示牌;

――送電試行,觀察電梯運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)異常及時整改;

――通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運(yùn)行。

4、電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作(清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查),電梯的大中型修理由外委完成。

5、每3個月對電梯各部位進(jìn)行一次檢查、清潔、潤滑(著重對各安全裝置效能檢查,對電梯進(jìn)行保養(yǎng)時,可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項(xiàng)目一次性進(jìn)行,也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng)。

(1)檢查曳引電動機(jī)、減速箱有無異常響聲,如有則應(yīng)對曳引電動機(jī)軸承加注潤滑油,對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。

(2)檢查曳引電動機(jī)和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷,娟則應(yīng)更換彈性圈,檢查曳引電動機(jī)、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象,如有則應(yīng)擰緊。

(3)檢查制動器電磁鐵與鋼套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙,否則應(yīng)加潤滑劑,檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動,如松動則應(yīng)擰緊。制動器溫升不超過60。c。

(4)門機(jī)直流電動機(jī)碳刷磨損如果超過新裝時厚度的1/3時則應(yīng)更換。

(5)限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油,限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異常磨損,如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整;鋼絲繩應(yīng)完好無油污;限速器夾繩鉗口處應(yīng)無油污或異物,發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固。

(6)檢查張緊裝置動作是否正常,否則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整;檢查限位開關(guān)是否處于正常位置,如未在正常位置則應(yīng)扳回。

(7)檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻,如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對各傳動處加潤滑油,安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙應(yīng)為2―4mm。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無油污。

(8)清潔控制柜內(nèi)各元器件,檢查接觸器、繼電器動作是否正常,有無異常聲響,觸點(diǎn)有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應(yīng)進(jìn)行整修,整修達(dá)不到要求的則應(yīng)更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器;檢查熔斷器有無松坳、發(fā)熱現(xiàn)象,如有則應(yīng)處理并擰緊;檢查各儀表、信號燈是否正常,如損壞則應(yīng)予以更換。

(9)檢查機(jī)械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象,如有則應(yīng)更換鋼帶;檢查各傳動機(jī)構(gòu)動作是否靈活無阻滯,如阻滯則應(yīng)對各傳動部位加潤滑油;檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好,否則應(yīng)擦拭或修理。

(10)清除轎門、各廳門導(dǎo)軌的灰塵、油污。

(11)檢查各廳門門鎖接觸是否良好,否則應(yīng)修理,門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng)注入潤滑油;檢查操縱箱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠,失效的應(yīng)及時更抵達(dá)。

(12)檢查自動門傳動機(jī)構(gòu),安全觸板傳動機(jī)構(gòu)是否正常,各部位螺絲釘、定位裝置是否緊固,門機(jī)皮帶有無損傷,開關(guān)門動作是否靈活可靠,轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點(diǎn)、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎5-8mm,運(yùn)行中門刀不能碰門轱轆,門刀與門轱轆間隙為3mm,廳門

不能從外面用手扒開。對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油,保證轉(zhuǎn)動靈活自如,安全觸板動作靈敏可靠。

(13)檢查轎廂和對重導(dǎo)靴油盒中油量(正常應(yīng)為2/3油盒),缺油應(yīng)及時加好;檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無開裂、膨脹,如開裂、膨脹則應(yīng)更換。

(14)檢查斷相保護(hù)、超速保護(hù)、機(jī)械聯(lián)鎖、廳門和轎門機(jī)電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、終端限位安全裝置是否動作可靠,對不符合要求的要調(diào)整或更換,對傳動部位應(yīng)加潤滑油。

(15)清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物,清掃底坑、清潔接油盒。

(16)檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓,清除各部位塵土、污物。

(17)檢查曳引鋼絲繩張力是否一致,繩有無伸長,如伸長則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整;曳引輪繩槽應(yīng)清潔無油污。

(18)檢查導(dǎo)軌連接板、壓道板螺栓是否緊固,如松動則應(yīng)擰緊。

(19)做好中章接線盒外部清潔,緊固各端子板壓線螺母。

6、每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試,此項(xiàng)工作于每年12月上旬以前完成。

(1)每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。

(2)檢查制動片磨損情況,如磨損厚度超過新裝時厚度的1/2時則應(yīng)更換。

(3)清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。

(4)張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為500±50mm,超過規(guī)定的應(yīng)予以截繩。

(5)檢查安全鉗楔塊和導(dǎo)軌的間隙(正常值2-4mm),試驗(yàn)安全鉗動作是否靈敏可靠,如不滿足要求則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整。

(6)清潔機(jī)械選層器,對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油,損壞的無器件應(yīng)予以更換。

(7)清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩,更換磨損的門輪、地腳滑塊,調(diào)整好門機(jī)速度。

(8)調(diào)整廳轎門位置、門鎖位置,緊固各部螺栓,門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證5-8mm。

(9)緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓,調(diào)整緊固補(bǔ)償鏈,運(yùn)行時應(yīng)無撞擊聲。

(10)加緩沖器油,作緩沖器復(fù)位試驗(yàn)時,復(fù)位開關(guān)應(yīng)動作準(zhǔn)確,傳動部分應(yīng)靈活。

(11)對終端限位開關(guān)做越程試驗(yàn),其越程距離為上下端站廳門地坎以遠(yuǎn)50-70mm。

(12)對終端極限開關(guān)做越程試驗(yàn),其越程距離為上下端站廳站地坎以遠(yuǎn)150-200mm。

(13)檢查動力部分絕緣電阻應(yīng)在0.5mω以上,其余電氣線路應(yīng)在0.25mω以上,電氣設(shè)備的金屬外殼對地應(yīng)在4mω以上,如果達(dá)不到要求則應(yīng)進(jìn)行干燥處理。

(14)檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護(hù)裝置是否工作政黨如果不行則應(yīng)更換。

7、每次電梯維修保養(yǎng)時間不允許超過8小時,若要超過8小進(jìn),則應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》,經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時。

8、對于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由機(jī)電維修部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中,對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)機(jī)電維修部主管口頭批準(zhǔn)后,按《電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行緊急維修。

9、電梯管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)整理成冊后交機(jī)電維修部存檔,保存期為長期。

10、電梯停用管理

電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時,應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫《停申請表》,經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知服務(wù)中心,由服務(wù)中心提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然電梯停用,應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。

一、記錄

第10篇 物業(yè)轄區(qū)大廈給排水維修管理規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)(大廈)給排水維修管理規(guī)程

一、目的: 保證管理區(qū)域內(nèi)(大廈)給排水設(shè)備和人身安全,使給排水維修工作正?；?、規(guī)范化、科學(xué)化。

二、適用范圍:公司接管的管理區(qū)域內(nèi)(大廈)從給水總水表后的給水系統(tǒng)及其供水設(shè)備、市政排水總出水口前的排水系統(tǒng)及其設(shè)備的維修。

三、內(nèi)容

1、嚴(yán)格按照國家有關(guān)的給排水安裝工作規(guī)程進(jìn)行作業(yè)。

2、在進(jìn)行維修時維修人員做好相應(yīng)的安全防護(hù)措施。

3、維修時應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施,維修主管應(yīng)在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項(xiàng),并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。

4、當(dāng)需停水時要按《停水處理規(guī)程》告知用戶。

5、當(dāng)須開挖地面進(jìn)行維修時,應(yīng)盡量減少對用戶、行人的影響,并在施工現(xiàn)場周圍設(shè)置正在施工的告示牌,如開挖較深時則必須設(shè)置安全防護(hù)擋板。

四、相關(guān)文件

《停水處理規(guī)程》

第11篇 物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范電梯故障維修工作,確保電梯的安全運(yùn)行。

二、適用范圍

適用于物業(yè)管理處管理轄內(nèi)的電梯故障維修工作。

三、職責(zé)

1、電梯分包公司和電梯維修工負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。

2、機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。

四、程序要點(diǎn)

1、電梯發(fā)生故障后,電梯維修工應(yīng)恰到達(dá)現(xiàn)場(值班人員和電梯工10分鐘內(nèi);分包公司30分鐘內(nèi))。

2、先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置。

3、根據(jù)不同的故障,進(jìn)行相應(yīng)的處理。

4、一般常見機(jī)械故障及處理措施。

(1)機(jī)房:

a、電機(jī)軸承故障:電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲,如判斷是軸承故障,應(yīng)拆下電機(jī)檢查軸承,如有發(fā)卡、磨損過大,則須更換軸承;

b、選層器故障:一般有以下幾種:

――滑鏈:應(yīng)調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶動輪位置;

――選層器三角觸頭不動:多為污塵太多所致,應(yīng)用除污劑清除污染。此齊除污快、去污強(qiáng)、而且還有滑潤作用;

――上、下滑桿不靈活:主要是導(dǎo)向軸承銹死、或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑油所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤滑油、除去主導(dǎo)輕軸銹污、加潤滑油。

c、制作器故障:制動閘瓦與制動輪之章有磨擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整制動閘瓦,更換制動閘瓦,除去制動輪上的油污;

d、限速器故障:夾繩鉗口及繩槽入有雜物、軸承損壞。應(yīng)清洗雜物、更換軸承。

(2)井道與轎廂:

a、轎廂門和自動門機(jī)構(gòu)故障:開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門、開門時有碰聲、門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等;

b、廳門故障同上;

c、開門刀故障:運(yùn)行時有碰聲、或突然停車。應(yīng)調(diào)整開門刀位置(開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門持輪間隙);

d、導(dǎo)軌故障:運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動等現(xiàn)象。應(yīng)高速軌道尺寸,用找道尺調(diào)正、用軌道銼修平接口;

e、導(dǎo)靴故障:運(yùn)行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象,導(dǎo)靴片磨損嚴(yán)重、導(dǎo)靴座位置不對等,應(yīng)更換導(dǎo)靴,調(diào)整導(dǎo)靴座位置;

f、安全鉗故障:運(yùn)行時有磨鐵聲,嚴(yán)重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機(jī)構(gòu),加油潤滑,保證各活動部位靈活。

(3)底坑:

a、補(bǔ)償鏈故障:運(yùn)行時有碰鏈聲,由于補(bǔ)償鏈增長或縮短等原因所致。應(yīng)調(diào)整補(bǔ)償鏈長度;

b、安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運(yùn)行進(jìn)有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩,更換軸承;

c、緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足。應(yīng)除去鐵銹,補(bǔ)充液壓油。

5、電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法;

(1)

a、保險(xiǎn)絲故障:

b、――緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)短路。應(yīng)排去底坑積水,排除短路點(diǎn)、換上雙同保險(xiǎn)絲、廳門轎門安全回路;

――井道有水,回路有短路點(diǎn)。應(yīng)斷去來水源,排除斷路點(diǎn),換上雙同保險(xiǎn)比、指示燈回路;

――廳外指示有水或有線破裂斷路。應(yīng)排干水,排除短路點(diǎn),更換保險(xiǎn)絲,控制回路;

――控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部斷路,應(yīng)更換控制線圈和控制元件,排除線路斷路點(diǎn)、換上雙同保險(xiǎn)絲。

接觸器和斷路器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器和繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點(diǎn),控制線路保險(xiǎn)被燒壞等原因所致。應(yīng)更抵達(dá)接角器或繼電器,排除斷開點(diǎn),更換保險(xiǎn)絲。

(1)與轎廂:

a、上、下限及極限武裝故障:此故障職責(zé)電梯不能走車,一般是是由于開頭接觸不好或斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)或更換、排除斷點(diǎn)等;

b、轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路繼路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn),更換開關(guān)線路斷點(diǎn)等;

c、安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn),更換開關(guān)。

第12篇 物業(yè)轄區(qū)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)規(guī)程

一、目的: 保證小區(qū)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作。

二、適用范圍: 本公司管轄區(qū)的防盜監(jiān)控系統(tǒng)

三、職責(zé):維修組人員必須嚴(yán)格按以下規(guī)程執(zhí)行。

四、相關(guān)文件:

五、操作規(guī)程:

1、維修

1)監(jiān)視圖像不清晰的檢修步驟:

2)調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕;

3)檢查視頻線有無松動;

4)校正鏡頭焦距;

5)清理鏡頭和防塵罩上的灰塵;

6)檢查攝像頭或鏡頭是否損壞;

7)監(jiān)視器沒有圖像的檢修步驟;

8)檢查攝像頭是否通電;

9)檢查視頻連線有無斷裂;

10)檢查攝像頭是否損壞;

11)控制器不能控制的檢驗(yàn)步驟;

12)檢查控制器控制電壓有無輸出;

13)檢查控制電壓有無輸入;

14)檢查輸入桿件是否損壞;

15)檢查輸出桿件是否損壞;

2、保養(yǎng)

1)規(guī)定每月對系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。

2)檢查防塵罩,并清潔干凈,擦洗鏡頭,清理降溫風(fēng)扇,調(diào)校鏡頭焦距。

3)檢查攝像設(shè)備支撐桿的固定及防腐是否完好。

4)檢查監(jiān)視室的通風(fēng),照明、檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)線接觸是否完好。

5)對于室外攝像系統(tǒng),檢查其防風(fēng)、防雨防塵罩的密封,檢查避雷針接地是否良好。

六、相關(guān)記錄

1、設(shè)備維修記錄

2、防盜監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄

第13篇 物業(yè)轄區(qū)大廈電氣維修管理規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)(大廈)電氣維修管理規(guī)程

一、目的:保證管理區(qū)域內(nèi)(大廈)電氣設(shè)備和人身安全,使電氣維修工作正?；⒁?guī)范化、科學(xué)化。

二、適用范圍:公司接管的管理區(qū)域內(nèi)(大廈),從高壓進(jìn)線到住戶電氣箱開關(guān)前端的供配電系統(tǒng)及其用電設(shè)備的維修。

三、內(nèi)容:

1、電氣維修人員必須持證上崗,嚴(yán)格按照國家有關(guān)的電氣安裝工作規(guī)程進(jìn)行作業(yè)。

2、在進(jìn)行電氣維修時維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品,配備絕緣良好的電工工具。

3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時,應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施,維修主管應(yīng)在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項(xiàng),并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。

4、當(dāng)需停電時要按《停電處理規(guī)程》告知用戶。

5、在配電干線、變壓器、低壓配電箱帶電作業(yè)時,應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù),并至少二人進(jìn)行,工作開始前,必需驗(yàn)電,確信停電方可開始作業(yè)。

6、一般情況下,盡量避免帶電作業(yè),若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時, 應(yīng)裝設(shè)隔記檔板,并有專人監(jiān)護(hù)。

7、在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開關(guān)和刀閘的操作把手上,應(yīng)懸掛有人作業(yè),禁止合閘的標(biāo)志牌。

8、維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路,經(jīng)檢查無誤,拆除所有安全措施,全體維修人員撤出工作現(xiàn)場后,方可送電。

9、在施工設(shè)備兩側(cè)臨近帶電設(shè)備的固定遮攔上,應(yīng)懸掛有電危險(xiǎn)的告示牌。

四、相關(guān)記錄

第14篇 z_物業(yè)轄區(qū)電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程

一、目的

規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作,確保電梯各項(xiàng)目性能完好。

二、適用范圍

適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。

三、職責(zé)

1、物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實(shí)施情況。

2、機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并具體組織、實(shí)施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。

3、電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)。

4、服務(wù)中心主管向有關(guān)用戶通知電梯停用的情況。

四、程序要點(diǎn)

1、《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的制定

(1)每年的12月15日之前,由機(jī)電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》并上報(bào)物業(yè)經(jīng)理審核,公司總經(jīng)理審批。

(2)制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的原則是:

a、電梯使用的頻度;

b、電梯的運(yùn)行狀況(故障隱患);

c、合理時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

(3)《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容:

a、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容;

b、備品、備件計(jì)劃;

c、具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時間;

d、預(yù)計(jì)費(fèi)用。

2、電梯管理員進(jìn)行電梯維修保養(yǎng)時,應(yīng)按《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》進(jìn)行。

3、電梯維修保養(yǎng)安全操作

(1)維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作:

a、在電梯基站門口處放置檢修停用標(biāo)牌;

b、關(guān)好廳門,不能關(guān)廳門時,用合適的護(hù)柵擋住入口處,防止無關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或進(jìn)入電梯井道;

c、有人在轎頂上作檢修工作時,必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān),關(guān)好廳門。

(2)檢修過程中的安全注意事項(xiàng):

a、給轉(zhuǎn)動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況進(jìn)必須停閉電梯;

b、人在轎頂上工作時,站立之處應(yīng)有選擇,腳下不得有油污,否則應(yīng)打掃干凈,以防滑倒;

c、人在轎頂上準(zhǔn)備開動電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時,必須牢牢握住鋼絲繩,并應(yīng)注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi),防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時,要交代和配合好,未經(jīng)許可不準(zhǔn)開動電梯;

d、禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙;

e、檢修電器部件時應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè),必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時,應(yīng)預(yù)防觸電,并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人、必備的工具和材料,特別應(yīng)注意電梯突然啟動運(yùn)行;

f、使用的手燈必須采用帶護(hù)罩的、電壓為36v以下的安全燈。最好使用手電筒;

g、嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身,嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進(jìn)行長時間的檢修操作;

h、底坑深度超過1.5m的,應(yīng)使用梯子上下,禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進(jìn)入底坑后,應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急病停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開;

i、應(yīng)晝避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè),必須同時作業(yè)時,下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽;

j、檢修未完,檢修人員需暫離開現(xiàn)場時,應(yīng)做到:

--關(guān)閉所有廳門,暫關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物,進(jìn)行安全圍檔,并在該廳門口懸掛危險(xiǎn)、切勿靠近警告牌,并派人看守;

--切斷電梯總電源開關(guān);

--排除熱源,如烙鐵、電焊、噴燈等。

k、檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后做到:、

--將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài),檢查工具、材料有無遺落在設(shè)備上;

--清點(diǎn)工具、材料,打掃工作現(xiàn)場,摘除懸掛的告示牌;

--送電試行,觀察電梯運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)異常及時整改;

--通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運(yùn)行。

4、電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作(清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查),電梯的大中型修理由外委完成。

5、每3個月對電梯各部位進(jìn)行一次檢查、清潔、潤滑(著重對各安全裝置效能檢查,對電梯進(jìn)行保養(yǎng)時,可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項(xiàng)目一次性進(jìn)行,也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng)。

(1)檢查曳引電動機(jī)、減速箱有無異常響聲,如有則應(yīng)對曳引電動機(jī)軸承加注潤滑油,對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。

(2)檢查曳引電動機(jī)和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷,娟則應(yīng)更換彈性圈,檢查曳引電動機(jī)、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象,如有則應(yīng)擰緊。

(3)檢查制動器電磁鐵與鋼套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙,否則應(yīng)加潤滑劑,檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動,如松動則應(yīng)擰緊。制動器溫升不超過60。c。

(4)門機(jī)直流電動機(jī)碳刷磨損如果超過新裝時厚度的1/3時則應(yīng)更換。

(5)限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油,限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異常磨損,如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整;鋼絲繩應(yīng)完好無油污;限速器夾繩鉗口處應(yīng)無油污或異物,發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固。

(6)檢查張緊裝置動作是否正常,否則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整;檢查限位開關(guān)是否處于正常位置,如未在正常位置則應(yīng)扳回。

(7)檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻,如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對各傳動處加潤滑油,安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙應(yīng)為2-4mm。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無油污。

(8)清潔控制柜內(nèi)各元器件,檢查接觸器、繼電器動作是否正常,有無異常聲響,觸點(diǎn)有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應(yīng)進(jìn)行整修,整修達(dá)不到要求的則應(yīng)更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器;檢查熔斷器有無松坳、發(fā)熱現(xiàn)象,如有則應(yīng)處理并擰緊;檢查各儀表、信號燈是否正常,如損壞則應(yīng)予以更換。

(9)檢查機(jī)械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象,如有則應(yīng)更換鋼帶;檢查各傳動機(jī)構(gòu)動作是否靈活無阻滯,如阻滯則應(yīng)對各傳動部位加潤滑油;檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好,否則應(yīng)擦拭或修理。

(10)清除轎門、各廳門導(dǎo)軌的灰塵、油污。

(11)檢查各廳門門鎖接觸是否良好,否則應(yīng)修理,門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng)注入潤滑油;檢查操縱箱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠,失效的應(yīng)及時更抵達(dá)。

(12)檢查自動門傳動機(jī)構(gòu),安全觸板傳動機(jī)構(gòu)是否正常,各部位螺絲釘、定位裝置是否緊固,門機(jī)皮帶有無損傷,開關(guān)門動作是否靈活可靠,轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點(diǎn)、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎5-8mm,運(yùn)行中門刀不能碰門轱轆,門刀與門轱轆間隙為3mm,廳門不能從外

面用手扒開。對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油,保證轉(zhuǎn)動靈活自如,安全觸板動作靈敏可靠。

(13)檢查轎廂和對重導(dǎo)靴油盒中油量(正常應(yīng)為2/3油盒),缺油應(yīng)及時加好;檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無開裂、膨脹,如開裂、膨脹則應(yīng)更換。

(14)檢查斷相保護(hù)、超速保護(hù)、機(jī)械聯(lián)鎖、廳門和轎門機(jī)電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、終端限位安全裝置是否動作可靠,對不符合要求的要調(diào)整或更換,對傳動部位應(yīng)加潤滑油。

(15)清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物,清掃底坑、清潔接油盒。

(16)檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓,清除各部位塵土、污物。

(17)檢查曳引鋼絲繩張力是否一致,繩有無伸長,如伸長則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整;曳引輪繩槽應(yīng)清潔無油污。

(18)檢查導(dǎo)軌連接板、壓道板螺栓是否緊固,如松動則應(yīng)擰緊。

(19)做好中章接線盒外部清潔,緊固各端子板壓線螺母。

6、每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試,此項(xiàng)工作于每年12月上旬以前完成。

(1)每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。

(2)檢查制動片磨損情況,如磨損厚度超過新裝時厚度的1/2時則應(yīng)更換。

(3)清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。

(4)張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為500±50mm,超過規(guī)定的應(yīng)予以截繩。

(5)檢查安全鉗楔塊和導(dǎo)軌的間隙(正常值2-4mm),試驗(yàn)安全鉗動作是否靈敏可靠,如不滿足要求則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整。

(6)清潔機(jī)械選層器,對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油,損壞的無器件應(yīng)予以更換。

(7)清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩,更換磨損的門輪、地腳滑塊,調(diào)整好門機(jī)速度。

(8)調(diào)整廳轎門位置、門鎖位置,緊固各部螺栓,門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證5-8mm。

(9)緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓,調(diào)整緊固補(bǔ)償鏈,運(yùn)行時應(yīng)無撞擊聲。

(10)加緩沖器油,作緩沖器復(fù)位試驗(yàn)時,復(fù)位開關(guān)應(yīng)動作準(zhǔn)確,傳動部分應(yīng)靈活。

(11)對終端限位開關(guān)做越程試驗(yàn),其越程距離為上下端站廳門地坎以遠(yuǎn)50-70mm。

(12)對終端極限開關(guān)做越程試驗(yàn),其越程距離為上下端站廳站地坎以遠(yuǎn)150-200mm。

(13)檢查動力部分絕緣電阻應(yīng)在0.5mω以上,其余電氣線路應(yīng)在0.25mω以上,電氣設(shè)備的金屬外殼對地應(yīng)在4mω以上,如果達(dá)不到要求則應(yīng)進(jìn)行干燥處理。

(14)檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護(hù)裝置是否工作政黨如果不行則應(yīng)更換。

7、每次電梯維修保養(yǎng)時間不允許超過8小時,若要超過8小進(jìn),則應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》,經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時。

8、對于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由機(jī)電維修部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中,對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)機(jī)電維修部主管口頭批準(zhǔn)后,按《電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行緊急維修。

9、電梯管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)整理成冊后交機(jī)電維修部存檔,保存期為長期。

10、電梯停用管理

電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時,應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫《停申請表》,經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知服務(wù)中心,由服務(wù)中心提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然電梯停用,應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。

一、記錄

第15篇 z物業(yè)轄區(qū)用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程

1、接到維修單,應(yīng)先將單號和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上,隨后交對應(yīng)的班組進(jìn)行維修工作。

2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。

3、根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料,按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時間到達(dá)維修現(xiàn)暢