維修養(yǎng)護管理制度主要涵蓋設備維護、設施保養(yǎng)、人員培訓、應急處理、責任劃分以及績效考核等多個方面，旨在確保企業(yè)設施設備的正常運行，延長其使用壽命，減少因設備故障導致的生產中斷，提高整體運營效率。
包括哪些方面
1. 設備維護：規(guī)定設備定期檢查、清潔、潤滑等日常維護工作，以及預防性維修計劃。
2. 設施保養(yǎng)：涵蓋建筑物、基礎設施的定期保養(yǎng)和修繕，確保其安全性和功能性。
3. 人員培訓：提供必要的技能培訓，使員工了解設備操作、維護知識，提升故障識別和處理能力。
4. 應急處理：建立應急響應機制，制定應急預案，快速應對設備突發(fā)故障。
5. 責任劃分：明確各部門、崗位在維修養(yǎng)護工作中的職責，確保責任落實到人。
6. 績效考核：設立維修養(yǎng)護工作的考核標準，以評估工作質量和效率。
重要性
維修養(yǎng)護管理制度的重要性不容忽視。一方面，它能有效降低設備故障率，減少維修成本，保證生產的連續(xù)性和穩(wěn)定性；另一方面，良好的設備狀態(tài)有助于提升產品質量，增強企業(yè)的市場競爭力。此外，通過規(guī)范化的管理，可以提高員工的安全意識，減少因設備問題引發(fā)的安全事故。
方案
1. 設立專門的維修養(yǎng)護團隊，負責設備的日常管理和維護工作，團隊成員需具備專業(yè)技能，并定期進行技術更新培訓。
2. 制定詳細的設備維護手冊，包括設備的操作指南、定期維護項目和周期、常見故障排除方法等，供員工參考執(zhí)行。
3. 建立設備健康管理系統(tǒng)，記錄設備的運行狀態(tài)、維護歷史，以便預測潛在故障，提前進行預防性維修。
4. 定期組織應急演練，提高員工應對設備故障的反應速度和處理能力。
5. 實行維修養(yǎng)護工作匯報制度，各部門需定期提交設備狀況報告，以便管理層及時了解設備狀況，作出決策。
6. 通過績效考核，激勵員工積極參與設備養(yǎng)護，對表現(xiàn)優(yōu)秀的個人或團隊給予獎勵，促進維修養(yǎng)護工作的高效進行。
以上措施旨在構建一個系統(tǒng)化、規(guī)范化的維修養(yǎng)護管理體系，確保企業(yè)設施設備的良好運行，為企業(yè)創(chuàng)造更大的經濟效益。
維修養(yǎng)護管理制度范文
第1篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之房屋管理與維修養(yǎng)護
一、主出入口設有小區(qū)平面示意圖,主要路口設有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標號標示明顯
1、小區(qū)平面指引圖(現(xiàn)場照片)
2、樓層號、單元號、棟號、房號、導向標志(現(xiàn)場照片)
二、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象
1、《裝修手冊》
2、裝修申請表
3、裝修驗收表
4、整改通知單
三、房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落
1、小區(qū)全貌及各樓、幢外觀照片
四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損
1、招牌、廣告管理(現(xiàn)場相片)
五、封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調一致,不超出外墻面;附建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等
1、《業(yè)主公約》
2、外立面實景(現(xiàn)場相片)
六、空調安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕
1、空調安裝實景(現(xiàn)場相片)
七、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象
1、裝修手冊
2、裝修申請審批表
3、裝修施工許可證
4、裝修驗收表
5、裝修監(jiān)督檢查制度
6、裝修單元檢查操作規(guī)程
7、裝修手續(xù)辦理流程圖
8、裝修材料堆放指引流程圖
9、裝修檢查記錄表
10、裝修人員出入證(樣式)
11、整改通知書
第2篇 創(chuàng)優(yōu)達標房屋管理維修養(yǎng)護項自檢說明
創(chuàng)優(yōu)達標房屋管理及維修養(yǎng)護項自檢說明
博盈__廣場總建筑面積為21200平方米,占地面積達18480平方米,設計整體綠化率達55%,寫字間入租率達80%,租戶達29家。
廣場大廳處設有統(tǒng)一美觀的總平面圖,每層樓于安全樓梯出口處設有兩塊緊急安全疏散圖,在大廈大廳設有租戶索引牌,每位租戶均設有明顯標志,顯示單位名稱及具體位置,統(tǒng)一管理。停車場規(guī)劃整齊,示意明確,不僅便于尋找,也方便車輛停放。
自接管以來,由于管理嚴格規(guī)范,廣場內沒有亂占、亂建、亂搭、亂貼等現(xiàn)象,房屋外墻結構和涂料無一脫落和污損,定期進行維保養(yǎng)護,加之禁止設立戶外招牌、廣告牌和霓紅燈,使廣場保持了房屋外觀的建設原貌和完好的外觀整潔。在業(yè)主、租戶裝修過程中嚴格監(jiān)督管理,采取物業(yè)、業(yè)主、租戶、裝修方四位一體的管理模式,大廈擁有遠大中央空調系統(tǒng),避免了分體式空調系統(tǒng)凌亂無序,執(zhí)行嚴格工程維保及裝修監(jiān)督驗收管理程序,未發(fā)生損壞房屋結構安全,拆改強弱電護管及損壞他人利益的情況。
管理處建立了一整套科學、嚴謹?shù)木S修登記、派工、回訪、修繕及24小時服務制度,實行定人分區(qū)一對一負責制,對業(yè)主及租戶投訴高度重視,急修隨叫隨到,零修不過夜,大修三天之內解決到位,房屋的零修及時和合格率達100%,沒有遺留安全和使用隱患。
第3篇 道路施工維修養(yǎng)護安全管理
一、加強道路維修安全管理的必要性
我局管養(yǎng)公路里程197.1公里,其中一級公路50.2公里,二級公路116.3公里,三級及三級以下公路30.6公里。
隨著國民經濟的發(fā)展,車流量的日益增加,大件運輸、超載運輸車輛越來越多,加上暴雨侵蝕、路面損壞不斷加劇,出現(xiàn)斷裂、沉陷、橋頭跳車等現(xiàn)象。為了保持道路快速暢通、盡快、及時修復路面,切實抓好施工現(xiàn)場安全管理,十分重要,必須引起高度重視,并狠抓落實。
二、加強道路維修施工安全管理的措施
1、簽訂合同樹立安全第一思想
每個工人都要提高對安全生產重要性的認識,牢固樹立安全第一的思想;目前對于路面損壞嚴重,維修任務大的路段,要求路面施工隊伍在上路作業(yè)前都須經申請審批辦理《施工許可證》簽訂,《施工合同》和《施工安全責任合同》。施工安全責任合同內容有:
(1)養(yǎng)護處對施工單位(乙方)實行安全檢查、指導,提供安全標牌和標志服等;如發(fā)現(xiàn)(乙方)施工作業(yè)不符合安全要求,甲方有權隨時令其停工整改,并可扣除安全責任費用和保留金,直至處以一千元至兩千元罰款;
(2)乙方上路施工必須做好各項安全工作,擺放安全標牌,穿著安全標志服,施工車輛嚴格按要求行駛,施工現(xiàn)場明顯分隔;
(3)乙方施工所造成的一切事故,均自行負責、處理,甲方不承擔任何責任。同時還要求施工單位與每個施工隊員、施工車輛駕駛員簽訂安全責任合同。以確保施工隊伍及其每個成員牢固樹立安全第一的思想。
2、加強隊伍教育,規(guī)范施工作業(yè)
現(xiàn)代公路設計路面等級高,我們管養(yǎng)的路線大部分狀況良好,路面平整,行駛車輛速度都很快,所以我們要求施工人員必須具有高度安全意識,嚴格按規(guī)范操作,但由于大部分施工人員是農民工,施工安全意識不強。故我們養(yǎng)護處每月都召開一次施工單位負責人及施工車輛駕駛員會議,學習高速公路有關法律、法規(guī),并把會議精神和要求及時傳達到每個工人,以形成人人守規(guī)則,處處講安全的局面;要求施工人員按規(guī)范操作,穿戴統(tǒng)一的反光標志服,嚴禁隨意出入施工作業(yè)區(qū)域或穿越公路,堅決杜絕人為事故。
3、加強施工車輛管理避免事故
公路施工車輛必須符合有關規(guī)定:
(1)必須是有一定的公路工程施工經驗,有安全標志、能瞞足工程使用的車輛,并且拉運各種材料相對固定;
(2)禁止無牌、無證車輛上路,所有工程使用車輛必須經年檢合格、車況良好、燈光齊全,無安全隱患;
(3)駕駛員要責任心強,技術過硬,思想素質高。具備了這三個條件,還必須經過養(yǎng)護工程部門培訓,并領取標志牌,懸掛在車輛明顯部位,以便有關管理部門隨時檢查。此外,施工車輛在公路上,必須勻速行駛,不準占道、倒車或逆行,不準強行超車、緊急停車,隨意調頭或橫向裝卸材料。總之,必須聽從指揮,遵守規(guī)定,按章操作以確保安全施工,避免發(fā)生事故。而過去這方面的事例教訓履見不鮮,發(fā)人深省。
4、規(guī)范施工現(xiàn)場標示牌并及時提供道路信息
為確保車輛安全順利通過施工區(qū)域。施工現(xiàn)場必須按照以下養(yǎng)護作業(yè)的交通控制要求執(zhí)行:
(1)專項工程或大中修工程現(xiàn)場安全標志嚴格按警告區(qū)、上游過渡區(qū)、緩沖區(qū)、作業(yè)區(qū),下游過渡區(qū)、終止區(qū)實施;
①警告區(qū)、上游過渡區(qū)、緩沖區(qū)總長不得少于800m,該區(qū)間內統(tǒng)一設置“前方施工”標志、“禁止超車”標志、“前方車道變窄”標志、“禁止通行”標志、“導向”標志及“限制速度”標志等。標志牌按gb5768-1999標準制作。緩沖區(qū)應設置路障、隔離墩;
②作業(yè)區(qū)是施工人員作業(yè)和施工物資堆放處,施工物資必須整齊堆放,不能過高和占用過往車輛行駛車道,施工機械須按標準涂上桔黃顏色,作業(yè)區(qū)與車道間也一定要設置隔離墩;③終止區(qū)長度不應小于50m,在終止區(qū)的末端一定要設置解除標志。如需設置施工棚則必須是設置在路肩以外并標有明顯示警顏色的安全施工棚。
(2)小修養(yǎng)護作業(yè)的交通控制,當需要占用車道時,應按上述規(guī)定執(zhí)行;否則,應設置方形施工“警示牌”、“限速”標志、“禁止超車”標志、“導向”標志和車道隔離墩等,標志擺放距離不得少于100m;
(3)若需在夜間施工,應在上游過渡區(qū)內設置紅色頻閃燈警視信號,作業(yè)區(qū)內設置照明燈。一般禁止夜晚,雨、霧等不良天氣施工;
(4)施工全部結束,先將作業(yè)區(qū)清理干凈,然后逆車流方向快速拆除所有標志。
5、加強施工地段道路巡查保證安全標志規(guī)范擺放,加強施工地段標志牌擺放規(guī)范,管理的具體做法是:
(1)加強學習、分析典型案例,增強責任心,杜絕事故發(fā)生;
(2)實行四班三運轉巡羅制度,尤其是夜間巡查,及時糾正違規(guī)行為,減少事故隱患;
(3)建立責任制,嚴格標志管理,由專人分工負責,加強施工人員的工作責任心和事業(yè)心;
(4)制定執(zhí)行《施工路段違章行為通知書》,對標志違規(guī)擺放不符合要求的,由養(yǎng)護部門及時檢查,限期整治。
6、實行獎懲制度
對施工單位安全措施做得好的給予表彰,做得差的給予處罰。由此造成交通事故的,一律由施工單位承擔責任,并視情節(jié)嚴重程度養(yǎng)護處扣罰其全年完成施工量的5-10%安全費,責令停工整頓;若事故嚴重,則立即取消其施工資格。
三、保證措施和打算
今年我局養(yǎng)護處所有專項工程和小修保養(yǎng)工程已逐步全面展開,因今年個別路段路面損壞嚴重,維修任務大,施工戰(zhàn)線拉得較長,而且施工地點也較多較分散,不利行車安全,也存在一些安全隱患。為保證安全施工,防患于未然,保質保量的完成上級領導交辦的任務,避免安全事故的發(fā)生,我們應當逐步做到:
1、應逐步增加機械化程度,減少手工操作,加快修復速度,縮短維修路面施工長度和工期,以利于道路快速暢通;
2、施工地段至少安排1名專職安全員,隨時檢查施工現(xiàn)場,檢查施工標志標牌的擺放,各項安全措施的落實情況,指揮疏導車輛,警示有關機具和作業(yè)人員注意安全,使行駛車輛安全順利通過;
3、每個施工日開工之前對所有施工人員進行一次安全教育和指導,并定期進行安全教育培訓,真正做到“安全第一、預防為主” “心中有安全,安全在我心”。
4、與路政、交警等管理部門應加強聯(lián)系,齊抓共管,以共同營造一個良好的道路施工地段的工作秩序和確保安全行車的行車環(huán)境。
第4篇 黃河工程維修養(yǎng)護企業(yè)安全生產和管理規(guī)范
黃河工程維修養(yǎng)護企業(yè),肩負著黃河防洪工程維修養(yǎng)護、工程隱患巡查、工程搶險等確保防洪工程安全的重任,加強企業(yè)的安全管理顯得尤其重要。安全工作無小事,所以應該警鐘長鳴,把安全工作放在首位。作為維修養(yǎng)護企業(yè)加強安全生產和監(jiān)管要多管齊下,采取各種措施保證職工人身安全,確保無安全事故的發(fā)生。
一、牢固樹立預防管理為主,安全發(fā)展的原則,切實抓好養(yǎng)護企業(yè)安全規(guī)范化、標準化建設。
預防管理行為規(guī)范標準化是保護每個工作人員、施工人員在生產過程中的安全健康,施工設備的安全防止受到意外傷害的重要措施之一。首先,要加強制度建設,健全安全管理體系。對安全文明施工實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一協(xié)調、統(tǒng)一管理,用規(guī)范化、標準化的安全管理制度進行約束。其次,對生產上崗人員從源頭把好安全生產關。上崗的管理人員、施工人員必須進行崗前培訓,了解有關安全生產管理方面的各項管理制度,讓每個上崗人員從思想上,高度重視安全生產的重要性,增強自身防護能力。特種車輛作業(yè)人員,一定要做到持證上崗。再次,從制度上下功夫,嚴把安全生產關,形成人人重視安全,人人管理安全,人人抓好安全的氛圍。最后,要設置專職安全員,定期深入一線進行安全隱患檢查,對于用火、用電等各方面仔細排查,切實抓好有安全隱患必排、有安全漏洞必查、有違規(guī)作業(yè)必究、有安全隱患必改的重要環(huán)節(jié),把可預見性影響生產安全的隱患排除在萌芽狀態(tài)。
二、加強安全生產宣傳教育和培訓工作,居安思危、警鐘長鳴。通過一系列安全生產宣傳培訓活動,從一些具體的實際案例中受到教育,得到啟發(fā),時刻重視安全生產管理活動,讓安全生產預防管理工作落到實處。由于黃河大堤是重要的物流通道,大型車輛較多且車流量較大,出現(xiàn)交通事故的幾率比較高,養(yǎng)護人員在大堤上養(yǎng)護時存在高危風險,任何疏忽大意都將造成不可挽回的損失。通過安全生產宣傳培訓活動居安思危,警鐘長鳴,讓每個人時刻繃緊安全意識這個弦。定期組織安全生產大檢查,建立安全生產管理體系,從制度到實施層層落實安全責任制,為實現(xiàn)安全生產責任零事故把好關。
三、開展形式多樣的安全活動,努力營造良好安全文化氛圍,共同構筑安全防線。
結合養(yǎng)護公司實際大力開展好各項以安全生產為主題的安全競賽活動,如“職工安全生產知識競賽”、“職工安全技能比武”和“推行班組安全生產自主管理”等。同時持之以恒地堅持安全宣傳,如可利用班組會議、施工、搶險現(xiàn)場等進行教育,不斷總結經驗教訓,與時俱進、勇于創(chuàng)新,利用各種載體和形式把安全生產工作做好、做實、作出新成效。
四、簽定“安全生產承諾書”,落實安全責任。
養(yǎng)護人員進行外業(yè)施工或者對工程日常養(yǎng)護,面臨著各種安全問題,為落實安全責任制,防止和削減各類安全事故的發(fā)生,養(yǎng)護人員全員簽定“安全承諾書”,把安全生產落實到每個部門、崗位、人員,形成安全工作齊抓共管的良好局面和人人參與的濃厚氛圍。通過“安全承諾書”簽名活動,把安全工作提高到應有的高度,從而實現(xiàn)“要我安全”到“我要安全”的轉變,給每位施工人員思想上套上了一道安全“緊箍咒”,確保無安全事故發(fā)生。
五、增強施工現(xiàn)場安全監(jiān)督,嚴格安全操作規(guī)程。
在工程施工期間,一是應成立安全生產領導小組。為養(yǎng)護人員提供必要的安全保護器材,制定并落實安全措施,從而保證整個工程施工現(xiàn)場施工安全。二是要做好安全宣傳工作。組織施工人員認真學習上級安全法規(guī)和規(guī)章制度,明確了安全員抓安全。在全體施工人員中,積極進行安全宣傳教育工作,貫徹“安全第一,預防為主”的方針,強化安全意識,從思想上重視安全生產工作。三是嚴格安全操作程序。各工種嚴格執(zhí)行相應的安全操作規(guī)程,施工人員進入現(xiàn)場,必須佩帶有效的安全保護設施。嚴禁酒后操作機械設備,嚴禁機械設備帶病或超負荷運轉,對違章批示、操作的當即遏制,確保平安。對用電裝配做到經常搜檢,防止電線接頭呈現(xiàn)接觸不良、打火現(xiàn)象,電器設備一律按尺度設置裝備擺設漏電呵護器,按用電負荷配備尺度保險絲,確保用電平安。為保證夜間搶險或施工安全,要在施工現(xiàn)場兩側吊掛紅燈示警,并放置專人夜間值班看管,以防發(fā)生意事故。四是開展安全檢查。在現(xiàn)場設立了專職安全檢查員,按照有關原則,重點檢查勞動條件、生產設備、現(xiàn)場管理、安全衛(wèi)生以及生產人員的行為,發(fā)現(xiàn)不安全因素徹底消除。安全員認真進行施工前、施工中和施工后的安全檢查,消除或避免事故隱患。
此外,我們還要消除在思想認識上存在的三個誤區(qū)。一是對職工培訓的認識誤區(qū)。認為已連續(xù)實現(xiàn)安全生產多少年,大多職工也從事維修養(yǎng)護多年,覺得沒有再加大培訓力度的必要了;再者是專、兼職安全管理人員少,一味追求施工工期進度,沒有時間、力量和精力來深入搞培訓;由于領導重視程度和培訓力度不夠以及流于形式的狀況,而事故恰恰最容易發(fā)生在對業(yè)務知識生疏、現(xiàn)場安全施工經驗少的職工身上。所以,抓緊對職工勞動安全生產的教育,也是有效防止安全事故發(fā)生的保障。
二是個別安全管理人員或干部思想上的認識誤區(qū)。執(zhí)行制度必嚴、違反制度必究,對待安全生產工作我們都知道“嚴是愛、松是害”,然而在實際工作中,個別安全管理人員或干部干部對安全管理存在著“三怕”思想:對上怕?lián)熑?對下怕得罪人,對工作怕吃苦受累,造成形式主義、好人主義、官僚主義的嚴重局面,導致在執(zhí)行和落實當中出現(xiàn)“缺位”現(xiàn)象。
三是目標和落實措施上脫節(jié)的誤區(qū)。有些企業(yè)雖在年初簽訂了目標,又與上、下級簽訂了責任書,但過后并沒有落實措施,使責任書流于形式,成了一紙空文。
總之,安全工作只有起點,沒有終點,安全管理是一項長期的、復雜的系統(tǒng)工程,需要各不斷探索、鞏固和創(chuàng)新,努力走出一條適應工程施工安全、操作性強的管理路子。時刻保持良好的、穩(wěn)定的安全生產局面,做到筑牢防線、長抓不懈、警鐘長鳴, 把好安全生產關。
第5篇 房屋共用部位設施設備維修養(yǎng)護管理規(guī)定
房屋共用部位、設施設備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定
【房屋、建筑設施】
建物維修工
a.按《房屋、設施維修養(yǎng)護規(guī)程》與《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》的內容要求進行修繕養(yǎng)護;
b.每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與要求》對小區(qū)房屋建筑,公用部位、設施進行巡查;
c.將周期巡查、養(yǎng)護結果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護記錄表》內;
d.房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
e.房屋、設施發(fā)生異常,及時報告設備主管,并在設備主管協(xié)同下排除異常。
設備主管
a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;
b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作,對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督;
d.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證;
e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經經理審核后上報公司主管部門;
【供配電設備】
電工
a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備,并記錄《配電房巡視記錄表》;
b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)運行與備用每月切換檢查一次,并記錄《設備定期啟動表》;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
e.供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障。
設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。
【消防設備】
日常巡視
a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障;
定期檢查
a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;
b.由設備主管組織,并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試;送風、排煙系統(tǒng)測試;電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》,《消防送風、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。
維修保養(yǎng)
a.設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作;
b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵運行與備用每月定期啟動后交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。
設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門
【給排水設備】
管道工
a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;
b.水泵房每周打掃一次,機組每月清潔一次。生活水泵運行與備用每二周交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《
設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
i.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。
【弱電設備】
分承包方維保人員
a.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
b.弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;
c.弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,及時排除異常和故障。
電工
a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備及衛(wèi)星天線,記錄《信號收視設備巡視記錄表》;
b.信號接收機房每周打掃一次,信號接收設備每月清潔一次;
c.發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管,督促維修保養(yǎng)。
保安人員
a.負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作,每班清潔監(jiān)控室及設備表面,每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備,并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)異常情況,及時報告保安主管、設備主管。
設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證;
d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況,填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件;
【電梯設備】
分承包方電梯維保人員
a.每周按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行定期保養(yǎng),同時負責清潔電梯機房環(huán)境,并將結果記錄表內;
b.電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;
c.設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄于《設備故障記錄表》上,并及時處理。
電工
a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視電梯設備,填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設備主管,督促維修保養(yǎng);
b.負責電源部分的維修保養(yǎng)及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設備,記錄《設備定期啟動表》。
設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.實施電梯設備的運行管理,按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。對電梯設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證;
d.每周巡視電梯機房設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況,填寫《電梯設備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;
【水泵設備】
管道工
a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;
b.水泵房每周打掃一次,機組每月清潔一次。生活水泵運行與備用每二周交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
e.給排水設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障。
設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
i.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
第6篇 職工住宅小區(qū)房屋維修養(yǎng)護及裝修管理
工商局職工住宅小區(qū)房屋維修養(yǎng)護及裝修管理
(一)維修管理方案
維修部主管對小區(qū)內進行實務性的管理,組織維修工對本物業(yè)進行維修、改造及保養(yǎng),監(jiān)督、檢查維修工的日常工作,確保小區(qū)內物業(yè)管理的正常運轉,具體職責如下:
1、根據(jù)管理處的管理目標,制訂 花園內物業(yè)維修及養(yǎng)護的實施方案。
2、必須具備工民建的有關知識,能編制工程預決算,懂得房屋結構特點以及使用要求。
3、必須具備物業(yè)的有關管理知識,熟悉《物業(yè)管理條例》與管理處的有關規(guī)章制度。
4、掌握小區(qū)內房屋的分布情況、結構類型,地上及地下管道的走向、分布和起止點。
5、接受小區(qū)業(yè)主報修或咨詢時,態(tài)度要熱情、和藹,及時解答、解決業(yè)主的疑難問題。
6、組織維修員對小區(qū)內房屋本體及公共配套設施進行維修及保養(yǎng),確保地下排污、雨水管道的暢通。
7、經常巡視小區(qū)內及檢查維修工的工作情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
8、定期對維修工進行思想教育與維修技術的培訓,提高維修工的思想和技術素質。
9、響應并參與管理處組織的公益活動,積極配合其他部門做好各項物業(yè)管理工作。
(二)對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象管理措施
1、全體員工均有義務對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。
2、在業(yè)主入住期對此類管理規(guī)定進行全面宣傳。
3、對已發(fā)生的類似現(xiàn)象限期整改,保證全體業(yè)主的共同權利。
4、加強日常監(jiān)管。
(三)房屋裝修管理方案
1、裝修施工隊和裝修方案的選擇
(1)幫助業(yè)主裝修選擇實力強、信譽好、取得合格證書的裝修企業(yè)。
(2)業(yè)主選擇的裝修方案應符合規(guī)定,不出現(xiàn)違章裝修項目,管理處將對裝修方案進行嚴格的審查。
2、裝修申報
(1)住戶裝修,必須提前七天向管理處申報,事務助理對業(yè)主或使用人的資格進行確認,并提供裝修手冊。
(2)業(yè)主領取《裝修審批表》(附表三)、《裝修人員登記表》等,如實填報裝修項目、范圍、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。
3、裝修審批
(1)業(yè)主應如實填報裝修內容,并提交裝修設計圖紙。
(2)在接業(yè)主遞交的裝修方案一周內,事務助理會同工程維修部、保安部對方案進行嚴格的審核、保證不出現(xiàn)違章裝修方案。
(3)業(yè)主(住戶)收到批復后,交納裝修管理押金,帶領選定的裝修隊負責人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。簽訂《裝修施工隊伍責任書》,領取裝修許可證。
4、施工管理
(1)所有施工必須按照管理處審批的方案進行,不得有任何更改。如實際情況需要更改,必須報管理處審批,出具更改通知后方可施工。
(2)施工期間,業(yè)主進行現(xiàn)場監(jiān)理,并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府的有關裝修規(guī)定,按章作業(yè),文明施工。
(3)裝修期限:中小工程為15天,較大工程為20天,最長不超過30天,如確實需要延期,要到管理處辦理延期手續(xù)。
(4)施工時間:每天施工時間為8:00-12:00;14:00-18:00。嚴禁擾民。
(5)裝修施工用電不得超過該裝修小區(qū)單元的裝修表容量,嚴禁擅自亂接電源線,否則造成的一切后果責任人自主負責。
(6)管道供氣設施和燃氣具的安裝、拆移、改裝,必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工,用戶不得自行安裝、拆除、改裝。
(7)裝修施工,嚴禁拆任何墻體,否則出責令恢復原狀外,按30%-50%的裝修押金罰款。
(8)空調應按安裝在統(tǒng)一規(guī)劃的位置,空調架統(tǒng)一式樣安裝。
(9)不得改變陽臺的用途,防盜窗花由管理處設計統(tǒng)一式樣。
(10)施工過程中要注意垃圾袋裝清運,每天垃圾應按指定地方放置并當天清運不得損壞公用設施、設備,保持公用地面、墻壁完好和整潔。
5、驗收
(1)裝修工程完畢后,業(yè)主和施工隊負責人共同向管理處申請竣工驗收,管理處將派人進行查驗。
(2)隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。拒絕驗收造成的損失由業(yè)主自己負責。
(3)竣工驗收后,由驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內簽名。驗收不合格時,限期整改,再行復驗,直到合格。
(4)裝修驗收合格并使用一個月后,經管理處復驗確定工程無明顯質量問題,將押金退回業(yè)主(住戶)和施工隊。
第7篇 房屋設施設備維修養(yǎng)護管理規(guī)定辦法
【房屋、建筑設施】
建物維修工
按《房屋、設施維修養(yǎng)護規(guī)程》與《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》的內容要求進行修繕養(yǎng)護;
每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與要求》對小區(qū)房屋建筑,公用部位、設施進行巡查;
將周期巡查、養(yǎng)護結果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護記錄表》內;
房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
房屋、設施發(fā)生異常,及時報告設備主管,并在設備主管協(xié)同下排除異常。
設備主管
負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;
每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作,對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督;
對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證;
每季度組織建物維修工檢查房屋::、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經經理審核后上報公司主管部門;
【供配電設備】
電工
每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備,并記錄《配電房巡視記錄表》;
配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)運行與備用每月切換檢查一次,并記錄《設備定期啟動表》;
按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障。
設備主管
負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;
每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
每月定期組織電工檢查供配電設備的::運行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;
對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。
【消防設備】
日常巡視
a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障;
定期檢查
a. 由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;
b.由設備主管組織,并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試;送風、排煙系統(tǒng)測試;電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》,《消防送風、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。
維修保養(yǎng)
a.設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作;
b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵運行與備用每月定期啟動后交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期
檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。
設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門
【給排水設備】
管道工
每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;
水泵房每周打掃一次,機組每月清潔一次。生活水泵運行與備用每二周交替更換一次;
按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備(設施)維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
設備主管
負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;
對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。
【弱電設備】
分承包方維保人員
按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;
弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,及時排除異常和故障。
電工
每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備及衛(wèi)星天線,記錄《信號收視設備巡視記錄表》;
信號接收機房每周打掃一次,信號接收設備每月清潔一次;
發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管,督促維修保養(yǎng)。
保安人員
負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作,每班清潔監(jiān)控室及設備表面,每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備,并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》;
發(fā)現(xiàn)異常情況,及時報告保安主管、設備主管。
設備主管
負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;
每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證;
每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄;
每月
定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況,填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;
對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件;
【電梯設備】
分承包方電梯維保人員
每周按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行定期保養(yǎng),同時負責清潔電梯機房環(huán)境,并將結果記錄表內;
電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;
設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄于《設備故障記錄表》上,并及時處理。
電工
每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視電梯設備,填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設備主管,督促維修保養(yǎng);
負責電源部分的維修保養(yǎng)及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設備,記錄《設備定期啟動表》。
設備主管
負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;
每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
實施電梯設備的運行管理,按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。對電梯設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證;
每周巡視電梯機房設備,檢查巡視記錄;
每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況,填寫《電梯設備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;
【水泵設備】
管道工
a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;
b.水泵房每周打掃一次,機組每月清潔一次。生活水泵運行與備用每二周交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備(設施)維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施::周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
e.給排水設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障。
設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
i.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
第8篇 房屋共用部位設施設備維修養(yǎng)護管理規(guī)定
建物維修工
a.按《房屋、設施維修養(yǎng)護規(guī)程》與《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》的內容要求進行修繕養(yǎng)護;
b.每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與要求》對小區(qū)房屋建筑,公用部位、設施進行巡查;
c.將周期巡查、養(yǎng)護結果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護記錄表》內;
d.房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
e.房屋、設施發(fā)生異常,及時報告設備主管,并在設備主管協(xié)同下排除異常。
設備主管
a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;
b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作,對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督;
d.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證;
e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經經理審核后上報公司主管部門;
【供配電設備】
電工
a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備,并記錄《配電房巡視記錄表》;
b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)運行與備用每月切換檢查一次,并記錄《設備定期啟動表》;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
e.供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障。
設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。
【消防設備】
日常巡視
a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障;
定期檢查
a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;
b.由設備主管組織,并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試;送風、排煙系統(tǒng)測試;電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》,《消防送風、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。
維修保養(yǎng)
a.設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作;
b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵運行與備用每月定期啟動后交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。
設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門
第9篇 物管培訓--給排水維修養(yǎng)護管理
一、給排水設備設施維修養(yǎng)護管理計劃的制定與職責
物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設備設施的維修養(yǎng)護工作,確保給排水設備設施各項性能良好,延長設備設施的使用壽命,避免發(fā)生意外事故,工程部要制定《給排水設備設施維修養(yǎng)護標準作業(yè)規(guī)程》,并制定年度維修養(yǎng)護計劃,通常工程部管理組負責組織制定《給排水設備設施維修養(yǎng)護年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。在制定過程中,要認真考察給排水設備設施的使用額度及給排水設備設施運行狀況,合理地安排時間等因素。工程部經理負責審核《給排水設備設施維修養(yǎng)護年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況,維修組負責實施給排水設備設施的維修養(yǎng)護,公共事務部負責向有關用戶通知停水情況,以便用戶作好準備,遇突發(fā)事故停水,應向用戶作出解釋。
二、維修組的運作程序
維修組的成員負責按管理組編制的維修養(yǎng)護計劃對設施設備進行維修養(yǎng)護工作并巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,對于運行組不能完成的維修保養(yǎng)工作,經管理組調動后,由維修組負責,運行組配合共同完成;維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報告后,應迅速集中人員趕到現(xiàn)場,進行搶修;維修組成員下班后離開駐地應向組長報告去向,以便緊急情況下緊急調動。
三、水泵機組的維修養(yǎng)護
1.水泵的維修養(yǎng)護
生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養(yǎng)護。養(yǎng)護內容主要有:檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象,應加注潤滑油,如有異常摩擦聲響,則應更換同型號規(guī)格軸承,如有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應更換同規(guī)格水泵葉輪,如軸鍵槽損壞嚴重,則應更換同規(guī)格水泵軸,檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根,清潔水泵外表,若水泵脫漆或銹蝕嚴重,則應徹底鏟除脫落層油漆,重新刷油漆,檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應更換,檢查機組螺栓是否緊固,如松弛則應擰緊。
2.控制柜的維修養(yǎng)護
維修組對控制柜每半年進行一次全面養(yǎng)護。維修養(yǎng)護內容主要有:清潔柜內所有元器件、清潔外殼,務必使柜內無積塵、無污物;檢查、緊固所有的接線頭,對于銹蝕嚴重的接線頭應更換,檢查柜內所有的線頭的號碼管是否清晰,有否脫落,及時整改,對于交流接觸器,應清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒,清除觸頭表面的污物,不能正常工作的觸頭應更換;檢查復位彈簧是否正常工作,然后擰緊所有緊固件;自耦減壓啟動器的電阻不低于0.5mω,否則應進行干燥處理;外殼接地可靠,如有松脫或銹蝕則應做除銹處理,然后擰緊接地線;熱繼電器的絕緣蓋板應完整無損,導線接頭有無過熱痕跡或燒傷,如有則維修或更換;自動空氣開關電阻應不低于100mω,否則應烘干,在開關閉合或斷開過程中,應無卡位現(xiàn)象,觸頭表面清除干凈;中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗,檢查動作是否可靠,信號輸出是否正確;信號燈、指示燈是否指示正常,如有偏差應調整或更換;運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕,如有則重新焊接或更換。
3.電機的維修養(yǎng)護
外觀檢查應整潔、銘牌完好,接地線連接良好,用搖表檢測絕緣電阻,電阻應不低0.5mω,否則應烘干處理,電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密,電動機軸承有無阻滯或異常聲響,電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象,清潔外殼,外殼是否脫漆嚴重,若嚴重應重新油漆。
4.相關閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護
閘閥密封膠墊是否漏水,如有則應更換,黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應重新加壓黃油麻繩,對閥桿加黃油潤滑,銹蝕嚴重者應重新油漆。止回閥的維修養(yǎng)護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞,彈簧彈力是否足夠,油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換,清除壓力室內污物,疏通控制水道,檢查控制桿兩端螺母是否緊固,緊固所有螺母。
四、水池、水箱的維修養(yǎng)護
水池、水箱的維修養(yǎng)護每半年進行一次,若遇特殊情況可增加清洗次數(shù),清洗時的程序如下:
1.首先關閉進水總閥,關閉水箱之間的連通閥門,開啟泄水閥,抽空水池、水箱中的水。
2.泄水閥處于開啟位置,用鼓風機向水池、水箱吹2h以上,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進新鮮空氣。
3.用燃著的蠟燭放入池底不會熄滅,以確定空氣是否充足。
4.打開水池、水箱內照明設施或設臨時照明。
5.清洗人員進入水池、水箱后,對池壁、池底洗刷不少于三遍,并對管道、閥門、浮球按上述維修養(yǎng)護要求進行檢修保養(yǎng)。
6.清洗完畢后,排除污水,然后噴灑消毒藥水。
7.關閉泄水閥,注入清水。
五、室外給排水設施的維修保養(yǎng)
室外給排水管道每半年全部檢查一
次,水管閥門完好,無滲漏,水管通暢無阻塞,若有阻塞,應清除雜物,若管道坡度不正確,應重新鋪設,明暗溝每半年全面檢查一次,溝體應完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次,半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹,保持雨污水井蓋標識清楚,路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養(yǎng)一次,要求噴水設施完好,噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查,每半年養(yǎng)護一次,主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標識是否齊全,對水帶的破損、發(fā)黑、發(fā)毒與插接頭的松動現(xiàn)象進行修補、固定,更換變形的密封膠圈,將水帶展開換邊折疊卷好,將閥門桿上油防銹,抽取總數(shù)的5%進行試水,清掃箱內外灰塵,將消防栓玻璃門擦凈,最后貼上檢查標志,標志內容應有檢查日期、檢查人、檢查結果。上下雨污水管每月檢查一次,每次雨季前檢查一次,每4年水管油漆一次,要求水管無堵塞、漏水或滲水,流水通暢,管道接口完好,無裂縫。
六、室內給排水設備設施的維修養(yǎng)護
1.消防設備的維修養(yǎng)護
室內普通消防栓的維修養(yǎng)護內容及程序見上面室外消防栓的保養(yǎng)內容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統(tǒng)的維修養(yǎng)護,其維修養(yǎng)護內容如下:
①每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥,報警控制閥及其附屬配件,外觀檢查,確保處于無故障狀態(tài)。
②每天檢查一次警鈴,啟動是否靈活,打開試警鈴閥,水力警鈴應發(fā)出報警信號,如果警鈴不動作,應檢查整個警鈴管道。
③每月對噴頭進行一次外觀檢查,不正常的噴頭及時更換。
④每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開啟狀態(tài),保證閥門不會誤關閉。
⑤每兩個月對系統(tǒng)進行一次綜合試驗,按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥,試驗系統(tǒng)靈敏性。
當系統(tǒng)因試驗或因火災啟動后,應在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復到正常狀態(tài)。
2.住戶室內給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護
住戶在使用過程中,由于使用不當或前期隱患,會出現(xiàn)各種各樣的問題,需要進行及時維修和正常養(yǎng)護,所涉及的維修養(yǎng)護內容如下:
①個別樓層停水。要先關掉總閥,打開支管閥門,檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應及時通知管理處,以便派專業(yè)人員前來檢查維修。
②維修墻內水管。關閉室內所有用水閥門,查看水表,如轉動說明墻內水管破損漏水,然后關閉水表前閥門,打通漏水處墻面,取出破損水管,裝入新水管,再打開總閥看是否漏水,如無漏水,補好水泥,恢復裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內水管。
③閥門接頭漏水。關閉自來水總閥,查找原因,若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水,應拆下閥門接頭,在外絲處旋上幾道水膠帶,再把閥門接頭裝上扭緊,如因破損配件而漏水應及時更換閥門或接頭。然后告知用戶,應愛護使用,旋扭閥門不要用力過度。
④水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水,應先拆下水龍頭,在外絲上旋上幾道水膠帶,再把水龍頭裝上扭緊,如是內芯斷裂應更換內芯,如是水龍頭自身有沙泥而漏水,應更換水龍頭,檢修完畢后,打開總閥門,反復開關水龍頭,開關自如不漏水即可,然后告知用戶,旋扭開關不要用力過度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,應打破飾面,取下排水管重新安裝,完畢后,往浴缸內蓄水,到一定水量存放5min,查看相關部位有無漏水。如沒有則修整飾面,然后告知用戶,使用時注意清潔。
⑥疏通地漏。先用抽子試通,不能查明原因則打開檢查口檢查,不通時再使用疏通機直至通暢為止,然后用膠管試水檢驗,并告知用戶,使用時不要向管道亂丟雜物。
⑦洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水,先拆下存水彎管,檢查兩接口處是否有破損情況,情況嚴重更換彎管,不嚴重可用生膠帶密封接口契損處,達到不漏水為止。告知用戶,不要隨意亂動盆下彎管和接口處,防止漏水,不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。
當然室內各類衛(wèi)生器具除了以上所舉例子之外,還會出現(xiàn)各種各樣的情況,住戶(使用者)除了使用時動作規(guī)范,注意清潔之外,一旦出現(xiàn)情況不要擅自進行修改,應按照一定程序及時通知管理處派維修工維修,以確保維修效果和維修時間。
七、室內給排水設備設施維修程序
為了保證維修工作規(guī)范、合理及維修工作及時進行,室內維修應遵循一定的程序進行:
1.住戶(使用者)向管理處申請。
2.值班人員填寫“維修登記表”。
3.維修組組長(班長)派工,并填寫“派工單”。
4.維修工準備好工具,帶上“派工單”上門維修,進門時,應首先出示工作牌,用語禮貌,查看現(xiàn)場后,按公司規(guī)定的收費標準報價,經業(yè)主同意后進行維修。
5.維修過程應遵守操作規(guī)程,注意安全。
6.維修完畢后,請住戶(使用者)驗收
,驗收后,請業(yè)主在“派工單”上寫下意見,并簽名。
7.派工單一式三份,維修班、住戶、管理處收費處各保留一份。
八、室內維修服務標準
為了使物業(yè)管理公司所管轄的各部分給排水設備設施能安全、有效、長久的使用,確保住戶(使用者)提出的服務要求能得到滿足,特制定維修服務過程中的一些標準及要求,主要包括以下幾個方面:
1.預約維修時間
接到維修申請后無特殊情況,30min內到達,按住戶(或使用人)約定時間,如暫時沒有維修人員應向住戶解釋,另約時間。
2.維修時間
原則上小故障30min內,一般故障2h內(不超過8h),較難故障不超過3天。廚房、衛(wèi)生間、陽臺等設施出現(xiàn)堵、漏、滲或無水等,維修時間一般不超過2h,水管、閘、閥、水表滲漏一般2h內,最長不超過8h,如需改管視實際情況由班長確定,廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下,一般在4h內,如大面積或難以處理的最長不超過3天,并在維修后2周內,每周不少于1次回訪;房間沒水、除市政停水或供水系統(tǒng)較大維修,水池定期清洗外,定期保養(yǎng)要提前1天通知,臨時停水要寫出停水告示。
3.提供材料
維修過程中提供的材料應100%合格。
4.服務態(tài)度
維修人員上門服務或接待住戶的報修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。
九、給排水設備設施的維修養(yǎng)護的檢驗
無論是室外給排水設備設施的維修養(yǎng)護,還是室內給排水設施的維修養(yǎng)護,為了保證維修養(yǎng)護工作的正常進行,也為了保證維修養(yǎng)護工作達到用戶滿意,同時使給排水各種設備設施延長使用壽命,避免出現(xiàn)故障,因此,必須按標準要求對維修養(yǎng)護工作進行檢驗。其檢驗職責及檢驗內容如下:
1.檢驗職責
一般要求維修班班長對每日派工單進行檢驗,并對所管轄的公共部分進行巡視。管理處負責每月維修工作的回訪,工程部經理及工程師負責周檢。
2.檢驗內容
第10篇 物管培訓--供暖設備維修養(yǎng)護管理
一、供暖設備維修養(yǎng)護年度計劃的制定
工程部管理組通過對過去一年設備運行情況記錄的總結,結合運行組與維修組的意見,負責組織制定《供暖設備設施維修養(yǎng)護年度計劃》,工程部經理負責審核該計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。供暖設備設施維修組具體負責該計劃的實施,公共事務部負責通知有關用戶關于停止供熱的情況。
二、鍋爐房內燃燒機的維修養(yǎng)護
燃燒系統(tǒng)內的電機、風機、油泵、點火電機、噴嘴光電探測器,點火變壓器、電磁閥,控制器等每季度進行一次維修養(yǎng)護,其具體內容如下:
1.電動機及風機
檢查電動機接線是否銹蝕或松弛,檢查電動機電容是否已變形膨脹或開裂,檢查電動機與風機聯(lián)軸器是否牢固可靠,對電動機軸承、風機加注潤滑油,絕緣電阻如果低于0.2mω則應進行處理,清潔電動機、風機上的污物、灰塵。
2.油泵
檢查油泵與電動機的聯(lián)軸器是否牢固可靠,油泵進、出油管是否漏油,用壓力表測試出油壓力,最高不允許超過2mpa,然后清洗進油油濾,清潔油泵外表。
3.點火電極
檢查點火電極燒蝕是否嚴重,如是則應更換同規(guī)格點火電極,調整到合理位置并清潔。
4.噴嘴
清除噴嘴上的碳化物、污物,若噴嘴磨損嚴重,則應更換。
5.光電探測器、點火變壓器
檢查其是否已老化,若是則應更換同規(guī)格光電探測器、點火變壓器。
6.電磁閥
用干凈柴油清洗電磁閥,以免堵塞,如已老化或損壞,則應更換。
7.控制器
用干布擦拭(或用空氣吹)來清潔控制器,如控制器損壞則應更換。
三、鍋爐本體的維修養(yǎng)護
鍋爐本體的維修養(yǎng)護每半年進行一次,常用的保養(yǎng)方法有濕法保養(yǎng)和干法保養(yǎng),一般在鍋爐停運時進行保養(yǎng)。
1.濕法保養(yǎng)
首先將熱水鍋爐內的水放凈,清除鍋內的水垢污物,關閉鍋爐的所有閥門、孔門,將軟化水注入鍋爐,并將配制好的氫氧化鈉或磷酸三鈉溶解注入鍋爐;然后在微火下把鍋爐水加熱到100℃,讓水中氣體排出爐外,當鍋爐水從空氣閥冒出時,關閉空氣閥、給水閥、爐門及擋板,將鍋爐密封好。堿性溶液配制的一般方法為每噸水加入氫氧化鈉5~8kg或磷酸三鈉10~12kg。鍋爐水應每周定期取樣化驗一次,以保證水中有過剩的堿度。若堿度降低時,應適當補充堿液。嚴寒地區(qū)不適于采用濕法保養(yǎng)。
2.干法保養(yǎng)
熱水鍋爐停爐時間較長時,宜采用干法保養(yǎng)。
首先將鍋爐內的水放凈,清除鍋內的水垢污物后,將軟化水注入鍋爐,并將鍋爐用微火升壓至0.1mpa后停止燃燒;當爐膛溫度及壓力降低后,再打開排污閥將鍋爐水放凈、利用鍋爐的余熱將鍋爐烘干;然后在鍋筒集箱式爐膛內放置干燥劑,關閉所有閥門、孔門,并將鍋爐密封好。
干燥劑一般用生石灰或硅膠,生石灰用量為每立方米體積放2~3kg,硅膠每立方米體積放1~3kg。干燥劑應盛在敞口容器內,放置要均勻;以后每隔1~2個月檢查一次,硅膠失效后可重新烘干再用。
四、鍋爐附屬裝置維修保養(yǎng)要領
鍋爐附屬裝置的維修保養(yǎng)一般每季度進行一次。
1.水泵機組
維修養(yǎng)護時應對水泵軸承加注潤滑油,磨損比較嚴重的應更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線,如是則應重新加壓盤根。檢查聯(lián)軸器是否牢固可靠,旋轉水泵軸,若有卡住、碰撞現(xiàn)象則需更換葉輪。
2.電氣控制系統(tǒng)
消除水位控制電極、熱電阻上污垢,并模擬超低水位、超溫試驗,檢查動作是否靈敏,檢查電控箱里的各元件是否動作可靠,接線頭有無松動,號碼管是否清晰脫落。對于附屬閘閥,儲油箱、熱水箱、閘閥是否漏水,開關是否靈活,清除儲油箱里的污物和積水,清除熱水箱里的污物。
五、室內外供熱管網的維修養(yǎng)護
室外供熱管網每半年維修保養(yǎng)一次,應仔細檢查保溫層是否有脫落,是否有漏水現(xiàn)象,地溝內通風、照明設施是否完善正常,管道上閥門開啟是否靈活,伸縮器是否動作可靠,地溝蓋板是否斷裂,出現(xiàn)問題及時修補。
室內供熱系統(tǒng)一般采暖期到來之前試暖時進行維修養(yǎng)護,出現(xiàn)問題,由用戶報修、維修人員依程序進行維修處理。
