制訂管理制度原則(5篇)

在企業(yè)管理中，制定管理制度是一項至關(guān)重要的任務(wù)，它涵蓋了企業(yè)的日常運營、員工行為規(guī)范、決策流程、績效評估等多個層面。管理制度旨在確保企業(yè)運行的有序性和效率，同時也為員工提供明確的行為指南。

包括哪些方面

1. 組織架構(gòu)與職責：明確各部門的職能分工，規(guī)定各級管理人員的權(quán)責范圍。

2. 工作流程：定義業(yè)務(wù)流程，包括決策流程、審批流程等，以提高工作效率。

3. 員工行為準則：規(guī)定員工的職業(yè)道德、行為規(guī)范，確保企業(yè)文化的一致性。

4. 人力資源管理：涵蓋招聘、培訓(xùn)、績效考核、薪酬福利等方面，激勵員工積極性。

5. 質(zhì)量與安全管理：設(shè)定質(zhì)量標準，確保產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，同時保障工作環(huán)境的安全。

6. 財務(wù)管理：規(guī)定財務(wù)管理政策，包括預(yù)算編制、成本控制、審計等。

7. 法規(guī)遵守：確保企業(yè)行為符合國家法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定。

重要性

1. 提高效率：清晰的管理制度能減少誤解和沖突，提高團隊協(xié)作效率。

2. 規(guī)避風(fēng)險：通過法規(guī)遵守和風(fēng)險管理，降低法律糾紛和經(jīng)營風(fēng)險。

3. 塑造文化：制度是企業(yè)文化的重要載體，有助于形成積極的企業(yè)精神。

4. 激勵員工：公正公平的管理制度可以激發(fā)員工潛能，促進其職業(yè)發(fā)展。

5. 維護形象：良好的管理制度對外展示企業(yè)的專業(yè)性和責任感，提升企業(yè)形象。

方案

1. 制度制定：由專門的制度編寫小組負責，充分調(diào)研，廣泛征求意見，確保制度的全面性和適用性。

2. 審核與批準：由高層管理者審核，確保制度與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略一致，符合法律法規(guī)要求。

3. 實施與培訓(xùn)：制度發(fā)布后，進行全員培訓(xùn)，確保員工理解并遵守。

4. 反饋與修訂：定期收集執(zhí)行情況，根據(jù)反饋進行調(diào)整優(yōu)化，保持制度的時效性。

5. 監(jiān)督與執(zhí)行：設(shè)立監(jiān)督機制，確保制度的執(zhí)行力度，對違規(guī)行為進行及時糾正。

管理制度的建立和完善是一個持續(xù)的過程，需要企業(yè)管理層的高度重視和全體員工的共同參與。只有這樣，企業(yè)才能在激烈的市場競爭中保持穩(wěn)定，實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。

制訂管理制度原則范文

第1篇 制訂的食堂管理制度

為保障企業(yè)員工身體健康,防止企業(yè)食物中毒和食源性疾患事故的發(fā)生,根據(jù)《中華人民共和國國食品衛(wèi)生法》等法律、法規(guī)和《企業(yè)食堂與員工集體用餐衛(wèi)生管理規(guī)定》等相關(guān)文件規(guī)定,結(jié)合本校實際情況,特制定本制度。

一、硬件設(shè)施:

1、企業(yè)必須確保經(jīng)費投入,不斷改善企業(yè)食堂衛(wèi)生設(shè)施與條件,使食堂建筑、環(huán)境與設(shè)備符合衛(wèi)生標準和要求。

2、食堂應(yīng)按照“生進熟出”的原則合理安排工作程序,防止生熟食品交叉污染。食堂應(yīng)設(shè)有食品原料儲存、原料初加工、烹飪加工、備餐、用餐、餐具工用具清洗消毒等相對獨立的專用場地,其中,備餐間必須單獨設(shè)立。

3、食堂應(yīng)建有通暢的污水排放系統(tǒng)和有效的防蠅、防塵、防鼠設(shè)施,配備專用冰箱,配備足夠的工具、容器,安裝機械通風(fēng)設(shè)備。

4、食堂各專用場地應(yīng)配置以下設(shè)施:

(1)食品原料儲存場地應(yīng)當安裝機械通風(fēng)設(shè)備,配備有效的防鼠、防蠅設(shè)施。應(yīng)分別布置主食、副食品和調(diào)味品置放區(qū)域,各區(qū)域應(yīng)相對獨立。

(2)原料初加工場地應(yīng)分別設(shè)有蔬菜、水產(chǎn)品、禽肉類等食品清洗池、切配加工操作臺,并有明顯標志;設(shè)置存放廢棄物的容器。

(3)烹飪加工場地的灶臺和蒸飯間應(yīng)當安裝有效的排氣罩;應(yīng)當設(shè)有烹飪時放置生食品(包括配料)、熟制品的操作臺或者貨架。

(4)備餐間應(yīng)設(shè)有二次更衣設(shè)施、空調(diào)、備餐臺、能開合的食品傳遞窗及清洗消毒設(shè)施,并配備紫外線滅菌燈等空氣消毒設(shè)施。

(5)用餐場地應(yīng)設(shè)有就餐桌椅、餐具存放和洗刷、洗手等設(shè)施,并應(yīng)置有存放泔腳的容器,就餐出入口應(yīng)有防蠅設(shè)施。

(6) 餐具工用具清洗消毒場地應(yīng)配備專用清洗池、消毒池;配備餐具工用具專用保潔柜。

5、食堂要保持內(nèi)外環(huán)境整潔,10米內(nèi)無廁所、垃圾堆等污染源,并采取有效措施,消除老鼠、蟑螂、蒼蠅和其他有害昆蟲及其孳生條件。

6、企業(yè)要為食堂全體從業(yè)人員配備兩套以上的專用工作服裝和帽子。

7、企業(yè)食堂要配置防盜門、窗等安全設(shè)施。

二、食堂軟件:

1、企業(yè)食堂必須取得衛(wèi)生行政部門發(fā)放的衛(wèi)生許可證,并積極配合當?shù)匦l(wèi)生行政部門的衛(wèi)生監(jiān)督與指導(dǎo)。

2、企業(yè)實行食堂衛(wèi)生現(xiàn)場管理負責制,并配備食堂管理員、食堂衛(wèi)生監(jiān)督員,建立企業(yè)食堂及員工集體用餐衛(wèi)生管理制度,相關(guān)的衛(wèi)生管理條款應(yīng)在用餐場所公示,接受用餐者的監(jiān)督。

3、企業(yè)要切實加強對食堂從業(yè)人員的管理和教育,不斷提高食堂從業(yè)人員隊伍素質(zhì)。

4、食堂從業(yè)人員及集體餐分餐人員每年必須進行健康檢查,取得健康證明后方可上崗工作。

5、食堂從業(yè)人員及集體餐分餐人員在出現(xiàn)咳嗽、腹瀉、發(fā)熱、嘔吐等有礙于食品衛(wèi)生的病癥時,應(yīng)立即脫離工作崗位,待查明病因、排除有害食品衛(wèi)生的病癥或治愈后,方可重新上崗。

6、要加強食堂安全保衛(wèi)工作,嚴禁食堂工作人員以外的人員,隨意進入企業(yè)食堂的食品加工操作間及食品原料存放間等,以防止投毒事件的發(fā)生,確保員工用餐的衛(wèi)生與安全。

7、要建立健全食物中毒事故或其他食源性疾患的報告制度和應(yīng)急處理機制。

三、食堂管理人員職責:

1、企業(yè)實行食堂衛(wèi)生管理員負責制度,并建立分級責任制度,將相應(yīng)職責落實到人。

2、作為企業(yè)食堂衛(wèi)生第一責任人,現(xiàn)場管理員承擔以下具體責任:

(1)修訂完善涉及在廠員工集體飲食的各項規(guī)章制度與管理規(guī)范。

(2)建立分級責任制,層層簽訂責任書。

(3)建立學(xué)生食品衛(wèi)生安全突發(fā)事件報告制度,食物中毒預(yù)防制度,責任追究制度。

(4)建立企業(yè)食堂檔案,管理員對員工食堂的檢查每周至少一次,加強食堂的檢查和指導(dǎo)工作。

(5)堅決杜絕沒有通過體質(zhì)健康檢查的相關(guān)從業(yè)人員無證上崗現(xiàn)象,保障員工用餐的安全。

3、作為企業(yè)食堂衛(wèi)生第二責任人,企業(yè)衛(wèi)生保健教師對企業(yè)食堂及員工集體用餐方面承擔如下衛(wèi)生監(jiān)督、指導(dǎo)的職責:

(1)組織企業(yè)食堂從業(yè)人員進行每兩月一次的培訓(xùn),提高從業(yè)人員的責任意識和業(yè)務(wù)素質(zhì),每次培訓(xùn)有準備,有記錄。

(2)執(zhí)行企業(yè)食堂每日檢制度,每天對食堂的食品采購、清洗加工、烹制和餐具清洗、消毒以及從業(yè)人員操作的全過程進行監(jiān)督、檢查和管理,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即整改,并做好相應(yīng)記錄。

(3)督促、檢查企業(yè)食堂長假后的清掃消毒工作,做好檢查記錄。

(4)食堂衛(wèi)生監(jiān)督員要加強自身政治和管理業(yè)務(wù)專業(yè)知識的學(xué)習(xí),不斷提高自身素質(zhì)和管理水平。

第2篇 企業(yè)標準制訂、修訂實施管理辦法

企業(yè)標準制訂修訂實施管理辦法

第一章 總則

第一條 為了推進公司企業(yè)標準化工作,規(guī)范公司企業(yè)標準的制定工作,根據(jù)《中華人民共和國國標準化法》和《企業(yè)標準化管理辦法》、《中華人民共和國國產(chǎn)品質(zhì)量法》及有關(guān)規(guī)定,企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)必須有依據(jù),企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品沒有國家標準和行業(yè)標準的,應(yīng)當制定企業(yè)標準,作為組織生產(chǎn)的依據(jù)。法律對標準的制定另有規(guī)定的,依照法律的規(guī)定執(zhí)行,特制訂貴研鉑業(yè)股份有限公司企業(yè)標準制(修)訂實施管理辦法。

第二條 企業(yè)標準有以下幾種:

1.企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品,還沒有國家、行業(yè)和地方標準的,需制定的企業(yè)產(chǎn)品標準;

2.為提高產(chǎn)品質(zhì)量和市場競爭力,需制定的嚴于國家標準、行業(yè)標準或地方標準的企業(yè)產(chǎn)品標準;

3.對國家標準、行業(yè)標準的選擇或補充的標準;

4.工藝、半成品和方法標準;

5.生產(chǎn)、經(jīng)營活動中的管理標準和工作標準。

第三條 企業(yè)標準是對企業(yè)范圍內(nèi)需要協(xié)調(diào)、統(tǒng)一的技術(shù)要求、管理要求和工作要求所制定的標準,是公司組織生產(chǎn)、經(jīng)營活動的依據(jù)。

第四條 本管理辦法適用于公司制(修)訂的企業(yè)標準,包括企業(yè)軍用標準。

第二章 企業(yè)標準的制(修)訂原則

第五條 企業(yè)標準制(修)訂的原則:

1.落實科學(xué)發(fā)展觀,有利于公司產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展,促進科技創(chuàng)新,滿足循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展

的要求;

2. 該項產(chǎn)品已有國家標準或行業(yè)標準的,制定的企業(yè)標準應(yīng)嚴于國家標準或行業(yè)標準;

3. 制定的企業(yè)標準要以顧客關(guān)注為焦點,既要體現(xiàn)公司產(chǎn)品的技術(shù)水平,并盡可能滿足顧客的需求,又要便于組織檢查驗收,盡可能考慮不增加生產(chǎn)成本或檢測成本;

4. 凡屬開發(fā)新產(chǎn)品的項目,在新產(chǎn)品開發(fā)立項時,項目負責人應(yīng)將該項目所需配套的檢測方法研究列入新產(chǎn)品研究內(nèi)容中。新產(chǎn)品開發(fā)項目鑒定時,應(yīng)提交該產(chǎn)品的技術(shù)標準和相配套的檢測方法。

5. 通過鑒定的新產(chǎn)品技術(shù)標準和檢測方法,由科技部及時轉(zhuǎn)交生產(chǎn)質(zhì)量部,生產(chǎn)質(zhì)量部以此作為組織生產(chǎn)和質(zhì)量控制的依據(jù)。在新產(chǎn)品開發(fā)項目鑒定后半年內(nèi)由該項目負責人提出,生產(chǎn)質(zhì)量部下達相應(yīng)的“企業(yè)標準” 制定任務(wù)。

6. 對現(xiàn)有產(chǎn)品仿制的項目,可用國標、國軍標、行標加以規(guī)范的,在項目鑒定時,可以不再制定技術(shù)標準,但必須提交對該產(chǎn)品的“適用標準的書面說明”及配套“檢測方法”。

7. 對尚無規(guī)范的新老產(chǎn)品,各部門必須于每年的10月底將尚無規(guī)范的產(chǎn)品名細表報生產(chǎn)質(zhì)量部,由生產(chǎn)質(zhì)量部分批統(tǒng)一組織相應(yīng)“企業(yè)標準的制定和審定工作。

8. 為鼓勵公司員工積極提升公司技術(shù)水平參與制(修)訂企業(yè)標準和提高標準評審的專業(yè)性,標準審定會采用專家評審制,一般由該行業(yè)具有副高級職稱以上的五位專家組成專家組進行評審,以提高標準評審的專業(yè)性。

9. 修訂的企業(yè)標準自發(fā)布實施之日起自動代替原標準。

第六條 企業(yè)標準的編寫按gb/t1.1《標準化工作導(dǎo)則 第1部分:標準的結(jié)構(gòu)和編寫規(guī)則》及《有色金屬工業(yè)國家、行業(yè)標準編寫示例》的要求編寫。企業(yè)軍用標準的編寫按上級歸口管理部門的要求進行編寫。

第三章 企業(yè)標準制(修)訂程序

第七條 各部門于每年10月底之前將本部門下年度需要制(修)訂的企業(yè)標準計劃(包括標準名稱、制定或修訂、標準起草人、工作內(nèi)容、進度安排),經(jīng)部門負責人審核后報生產(chǎn)質(zhì)量部。

第八條 生產(chǎn)質(zhì)量部對各部門提出的計劃進行匯總,經(jīng)與科技部確認后報公司領(lǐng)導(dǎo)批準,于下一年一月底之前下達制(修)訂任務(wù)書。

第九條 對于需制定產(chǎn)品標準、分析方法標準的科研項目,由科技部在項目立項后,書面通知生產(chǎn)質(zhì)量部,由生產(chǎn)質(zhì)量部負責組織制(修)訂標準。

第十條 根據(jù)公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要,生產(chǎn)質(zhì)量部可臨時下達公司急需制(修)訂的標準項目。

第十一條 生產(chǎn)質(zhì)量部根據(jù)工作進度的安排,一般在六月底對各項標準的完成情況進行監(jiān)督、檢查。

第十二條 標準草案稿完成后,由標準起草人提交生產(chǎn)質(zhì)量部,生產(chǎn)質(zhì)量部進行初審,經(jīng)初審合格后,由生產(chǎn)質(zhì)量部反饋給起草人,起草人修改完善后,經(jīng)部門負責人簽署意見后,由起草人正式提交生產(chǎn)質(zhì)量部,并由生產(chǎn)質(zhì)量部組織專家召開審定會進行審查,標準起草人必須按照按審定會專家審查意見進行修改,在審定會召開一個月后完成報批稿上報生產(chǎn)質(zhì)量部進行審核。經(jīng)生產(chǎn)質(zhì)量部審核合格后,由生產(chǎn)質(zhì)量部上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準、發(fā)布、實施,產(chǎn)品標準報標準化上級主管部門備案。

第四章 企業(yè)標準的使用

第十三條 企業(yè)標準貫穿于公司產(chǎn)品實現(xiàn)的全過程,作為生產(chǎn)、檢測、驗收、供貨的依據(jù),在公司內(nèi)部必須嚴格執(zhí)行。若公司以外的人員或單位需借閱或復(fù)制,須經(jīng)相關(guān)部門負責人審核,生產(chǎn)質(zhì)量部負責人批準,在生產(chǎn)質(zhì)量部登記后方可提供。

第五章 企業(yè)標準制(修)訂費用

第十四條 標準制定完成后,由公司對每項標準的起草人給予300元~400元的標準制訂勞務(wù)費或視具體情況下?lián)芤欢ǖ闹?修)訂經(jīng)費,如果是修訂標準則根據(jù)標準實際完成情況以及標準起草人工作量大小在制定發(fā)放標準基礎(chǔ)上酌情發(fā)放。標準化評審專家的評審費由公司按評審標準50元/項計發(fā)。

第十五條 企業(yè)標準制(修)訂任務(wù)必須按進度完成,如當年度確實不能按期完成的,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準后可滾動進入下一年度繼續(xù)進行,待標準制(修)訂完成后再下發(fā)標準制(修)訂勞務(wù)費。

第六章 企業(yè)標準制(修)訂的考核

第十六條 各部門負責人應(yīng)逐步建立本部門的產(chǎn)品標準(檢測中心應(yīng)積極開發(fā)或制訂相應(yīng)配套的分析方法標準),三年內(nèi)消除產(chǎn)品生產(chǎn)無標準的情況,并以此作為崗位 目標之一。

第十七條 各部門企業(yè)標準制(修)訂工作納入公司各部門綜合績效考核體系。按《貴研鉑業(yè)股份有限公司質(zhì)量考核辦法》執(zhí)行。

第七章 附則

第十八條 本實施管理辦法自發(fā)布之日起開始實施,并同時代替zg-01-2002《貴研鉑業(yè)股份有限公司企業(yè)標準實施細則》及_/spm―gl―15―2001《貴研鉑業(yè)股份有限公司企業(yè)標準實施辦法》。

第十九條 本實施管理辦法由生產(chǎn)質(zhì)量部負責解釋。

第3篇 庫存合理控制訂貨優(yōu)化管理規(guī)范

庫存的合理控制與訂貨的優(yōu)化管理

銷售人員與經(jīng)銷商在正常情況下常規(guī)、關(guān)鍵的工作接口點就是:庫存的銷貨和再次訂貨的問題。不識廬山真面目,只緣身在此山中不少做了多年銷售的業(yè)務(wù)員對這二項司空見慣的工作卻不知道其中的奧妙,當然優(yōu)秀的銷售人員早就因人制宜地總結(jié)出一套行之有效的方法,本文僅就這二個問題從實用性的角度做一個總結(jié)和介紹。

庫存的合理控制

怎樣才能進行庫存的合理控制有幾觀念上的問題必須要解決:什么是安全庫存怎么樣才能做到雙贏正常庫存與特殊情況庫存的辯證關(guān)系如何運用好行進行出的原則怎么樣進行品類管理等等。

首先,作為廠家的業(yè)務(wù)員一般是客戶庫存的多少與自己沒有多大直接的關(guān)系,關(guān)鍵是客戶能夠多進貨自己的銷售任務(wù)完成的好,才是最關(guān)心的;而站在客戶的角度又擔心庫存的各積壓,往往是喜歡少數(shù)多次的進貨,寧可因庫存不足減少一點銷量也不愿意多進貨而積壓庫存。這里就有一個合理度的控制問題。只有控制好這個合理的度,才能做到真正的雙贏,不僅業(yè)務(wù)員任務(wù)完成得好,經(jīng)銷商沒有庫存積壓風(fēng)險,貨賣的多,而且雙方的合作是愉快,輕松的。那么怎么才能把握好這人度呢

合理的正常庫存控制

假定每日正常出庫量為120件,即日最低安全庫存量為160件,如果經(jīng)銷商習(xí)慣是6天向公司報一次訂貨,而路途運輸時間是七天,那么合理的正常庫存控制數(shù)應(yīng)該是:120_(6+7)+160=1720件[公式是:日銷量平均數(shù)_ (定單間隔天數(shù)+運輸途中天數(shù))+日最低安全庫存量=合理的正常庫存控制數(shù)]。

根據(jù)這個合理的正常庫存控制數(shù)雙方就能做到心中有數(shù),但是這僅僅是一個標準的參與數(shù),具體情況還應(yīng)考慮以下幾個變數(shù)。

二批商和零售終端的庫存情況

如果把經(jīng)銷商比喻為水庫,那么二批商的倉庫就是小水庫,零售終端的倉庫就是水箱。二批商和零售商的合理的正常庫存控制數(shù)市場繁榮方法同上, 應(yīng)注意減去其訂貨和送達周期的快捷性,加上日平均銷量的不準確性等因素,所以一般應(yīng)該再加上20%左右的浮動數(shù)。經(jīng)銷商不能只計算自己的庫存數(shù)量,要按整個區(qū)域的銷售總量計算包括二批商、零售商的總體庫存量,根據(jù)總體庫存量要求調(diào)整經(jīng)銷商的庫存數(shù)量,要按整個區(qū)域總量計算包括二批商、零售商的總體庫存量,根據(jù)總體庫存來調(diào)整經(jīng)銷商的庫存,要做到深入了解它們的動作情況,定期對它們的銷售及庫存數(shù)據(jù)進行分析,避免出現(xiàn)太少的總體庫存而影響銷量,同時也要避免二批商零售商太多的庫存,因為二批商、零售商過多的滯留庫存最終會為經(jīng)銷商的定時炸彈。

季節(jié)和政策壓庫

以飲料為例,如遇五一節(jié)、國慶節(jié)等長假,必須考慮節(jié)假日的天氣情況,天氣好可能是正常的日銷量的2至3倍,天氣不好可能是平時的1.5倍,節(jié)前二批商、零售商庫存是否已經(jīng)吃飽,節(jié)日長假期內(nèi)廠家是否可以正常訂貨發(fā)運,運輸途中時間一般會加長等因素都要考慮在庫存數(shù)的調(diào)整幅度之中。

在某一時間段廠家若有訂貨政策百送幾,這時一般要考慮多訂一點貨,雖然超過了正常的庫存數(shù),但屬為所能極的范圍可以多訂,同時要留有余地,不能貪多,萬一政策或市場有變動以免造成積壓。

還可以借助計算機系統(tǒng)進行科學(xué)的庫存管理。

嚴格按照先進先出原則進行庫存管理,以免商品批號過期。

abc分類庫存管理法

在眾多的庫存商品中,不是每一個商品的比重和管理方法都相同的,根據(jù)2:8管理法則,一般規(guī)律是:僅占銷量的20%的商品,卻占銷售利潤的80%,我們把這類商品分類命名為a類商品,占銷量的40-60%的商品,銷售利潤占15%,我們把這類商品命名為b類商品;而占銷量的30-40%的商品,銷售利潤卻只占5%,我們把這類商品命名為c類商品。

雖然不同的行業(yè),不同的市場情況不一定像上述的比例,但是我們依然可以參與這種方法將商品進行abc分類庫存管理,在進貨獎金的傾斜上,在庫存商品的數(shù)量上,在庫存商品的擺放上,a類商品應(yīng)擺放在進出最方便的地方等等。

訂單的優(yōu)化管理

經(jīng)銷商的訂貨又稱為報站,對于業(yè)務(wù)員來說訂單就意味著回款,訂單是這一筆生意的結(jié)束又是下一筆生意的開始,如何通過訂單的優(yōu)化管理,使生意形成一個良性的循環(huán)。

訂單管理一般有三種情況,一是自然的隨意性管理,也就是隨其自然,業(yè)務(wù)由經(jīng)銷商,報多少算多少,而經(jīng)銷商主要是憑感覺下訂單;二是憑經(jīng)經(jīng)管理,主要是根據(jù)去年同期的銷量和現(xiàn)有庫存情況憑經(jīng)驗判斷求進行訂貨管理;三是是科學(xué)的優(yōu)化管理,它主要是通過pdca計劃循環(huán)式的動態(tài)理法。

先根據(jù)事前的銷售計劃和預(yù)報下階段的訂貨計劃,并盡量讓其準確,這就是計劃;第二步是執(zhí)行,根據(jù)計劃認真去執(zhí)行、落實;第三步是檢查,檢查計劃執(zhí)行的情況,看看是否到位;第四步是調(diào)整,根據(jù)實際情況對原來的計劃進行客觀的調(diào)整。如此動態(tài)反復(fù),也就使計劃在動態(tài)中循環(huán)提高。具體運用在訂單的優(yōu)化管理上;一要學(xué)會制定要貨計劃,根據(jù)abc商品分類管理法和合理控制庫存的各要素,力求準確;二動態(tài)管理訂單,根據(jù)業(yè)務(wù)員實地市場調(diào)研了解掌握二批商、零售商的庫存情況、近期商品的動銷走勢、競品的政策和市場需求總量所占的比例等情況國,訂單進行動態(tài)的必要的調(diào)整和管理。

結(jié)合樊揚__先生關(guān)于優(yōu)質(zhì)定單的經(jīng)驗,筆者訂為訂單優(yōu)化管理的基本流程應(yīng)該是這樣的:

1、根據(jù)現(xiàn)在庫存和以往的經(jīng)驗加以預(yù)測和判斷制定一份初步的訂單;

2、由業(yè)務(wù)員實地收集各渠道客戶訂單及現(xiàn)有庫存統(tǒng)計數(shù);

3、銷售主管匯總二批商、零售商的實際6庫存數(shù)和需求數(shù),與經(jīng)銷商協(xié)商并考慮一些可變的因素,然后對初步的訂單做出相應(yīng)的調(diào)整;

4、若遇廠家有優(yōu)惠政策或節(jié)假日,要適當多訂一些貨;

5、達不到廠家銷售任務(wù)的基本要求時,要考慮制訂兼顧廠家要要求和經(jīng)銷商的實際能力的促銷方案,如招開二批商的訂貨會,對終端開展一輪輔市活動等。

6、要在通過努力能夠消化的情況下或抓住某個銷售機會盡可能讓經(jīng)銷商多訂一點貨,市場是人做出來的,15、經(jīng)銷商的胃是可以撐大的;

7、貨到后要及時做出分流計劃,并遵守先進先出的原則,以免陳貨過期,隨時根據(jù)出貨情況及市場的需求制定補貨方案;

8、準備開始制定下一張訂單。

第4篇 物管師《物業(yè)管理實務(wù)》輔導(dǎo)之物業(yè)管理方案制訂

物管師《物業(yè)管理實務(wù)》輔導(dǎo)之物業(yè)管理方案的制訂

一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序

物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標活動后,應(yīng)組織相關(guān)人員在對招標物業(yè)項目基本情況進行分析和對物業(yè)管理模式進行確定的基礎(chǔ)上,制訂切實可行的物業(yè)管理方案。制訂物業(yè)管理方案的一般程序為:

(1)組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂。

(2)對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析,收集相關(guān)信息及資料。

(3)根據(jù)招標文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作。

(4)確定組織架構(gòu)和人員配置。

(5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細測算物業(yè)管理成本。

(6)根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案。

(7)測算物業(yè)管理服務(wù)費用(合同總價和單價)。

(8)對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整。

(9)排版、印制、裝幀。

二、制訂物業(yè)管理方案的要求

(1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標報價必須響應(yīng)并符合招標文件(包括答疑文件)中對物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定,不能有缺項或漏項。

(2)方案的各項具體實施內(nèi)容必須是根據(jù)招標物業(yè)的基本情況和特點制訂;整體方案必須是在調(diào)研、評估的基礎(chǔ)上制訂;方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。

(3)方案中對招標文件要求作出的實質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標企業(yè)能夠履行的,包括各項服務(wù)承諾、工作目標及計劃、具體項目的實施方案等。

(4)制訂物業(yè)管理服務(wù)費用價格必須合理,具體實施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標方(或業(yè)主)需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計科學(xué)、運行經(jīng)濟的方案。如對于實行酬金制的物業(yè)管理項目,投標方不能為了取得穩(wěn)定的利潤而制訂加大成本投入的方案;實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營風(fēng)險而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案。

三、制訂物業(yè)管理方案的要點及方法

(一)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容

物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容主要包括招標物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運作程序、組織架構(gòu)與人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述、費用測算與成本控制、管理指標與管理措施、物資裝備與工作計劃等。

上述各項內(nèi)容按其在物業(yè)管理投標活動中所起的作用可分為以下幾個方面。

1.關(guān)鍵性內(nèi)容

(1)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思(包括項目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點的確定);

(2)組織架構(gòu)與人員的配置;

(3)費用測算與成本控制;

(4)管理方式、運作程序及管理措施。

以上是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實力的關(guān)鍵內(nèi)容,因此,在物業(yè)管理方案的制訂過程中,需要認真研究招標文件、深入調(diào)查分析招標項目的基本情況和業(yè)主的服務(wù)需求,運用科學(xué)、合理的方法編制切實可行的實施方案。

2.實質(zhì)性內(nèi)容

(1)管理制度的制訂;

(2)檔案的建立與管理;

(3)人員培訓(xùn)及管理;

(4)早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;

(5)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述;

(6)管理指標;

(7)物資裝備;

(8)工作計劃。

以上內(nèi)容一般是對招標文件中物業(yè)管理服務(wù)需求的具體響應(yīng),也是具體實施物業(yè)管理各項服務(wù)的實質(zhì)性方案。在制訂方案時要結(jié)合物業(yè)的實際情況,在滿足招標文件的規(guī)定和招標人需求的基礎(chǔ)上,綜合反映企業(yè)的管理服務(wù)水平和管理特色,并注意不能缺失或遺漏,包括細節(jié)或單個項目的闡述。

(二)制訂物業(yè)管理方案的要點及方法

1.招標物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思

對招標物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思必須在對項目進行分析研究的基礎(chǔ)上實施,只有對招標物業(yè)項目的基本情況和業(yè)主的需求進行詳盡深入的調(diào)查、分析,才能制訂出科學(xué)、合理、可行的方案,因此,項目分析是編制物業(yè)管理方案的前提條件。

物業(yè)管理企業(yè)除了通過現(xiàn)場踏勘、招標方答疑會等渠道獲取資料外,主要是要對物業(yè)所在區(qū)域進行詳細、深入的市場調(diào)查,并借助公共媒介、網(wǎng)絡(luò)等手段獲取相關(guān)信息。在當?shù)卦O(shè)置分支機構(gòu)的物業(yè)管理企業(yè),可以形成周期性的物業(yè)管理市場調(diào)查報告,為物業(yè)管理方案的制訂提供便利條件。

(1)項目簡介

項目簡介即指運用簡明扼要的語言介紹招標物業(yè)的基本概況,如物業(yè)占地面積、建筑面積,物業(yè)的性質(zhì)、類型與使用功能等,篇幅不宜過長。

(2)客戶服務(wù)需求分析

客戶服務(wù)需求分析即指簡明介紹包括客戶群體的定位及服務(wù)需求特征等內(nèi)容。

(3)項目的可行性研究與定位

項目的可行性研究與定位也力求用簡練的語言概括招標物業(yè)的市場定位、投標企業(yè)承擔該項目的管理服務(wù)優(yōu)勢。

如在b市某國際大廈(建筑面積79000m2)的物業(yè)管理方案中,中標企業(yè)根據(jù)該項目是以高檔寫字樓為主,集商業(yè)零售、金融服務(wù)、酒店、會議中心于一體的項目特征,確定了該項目“現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮”的整體形象定位,完整地詮釋了項目展示現(xiàn)代化、國際化的商務(wù)辦公形象,塑造進取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氛圍,樹立綠色環(huán)保的社會形象的總體服務(wù)要求。

(4)物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點

招標物業(yè)項目物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點,也是業(yè)主最關(guān)心的焦點,若分析準確,對策得當,就能成為彰顯投標人能力與水平的投標方案。投標人要根據(jù)物業(yè)性質(zhì)、類型以及業(yè)主的構(gòu)成、服務(wù)需求確定物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點,其目的是有針對性地提出相應(yīng)的措施。

一般而言,商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點主要體現(xiàn)在經(jīng)營和設(shè)施設(shè)備管理等方面;工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的服務(wù)需求;政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面;居住類型的物業(yè)的重點主要集中在基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面;公用事業(yè)類型的物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點主要在于確保公用設(shè)施無故障的正常運行,對緊急事件的預(yù)防與處理(包括惡性犯罪事件、重大事故、自然災(zāi)害等)。

(5)物業(yè)管理服務(wù)模式

確定招標物業(yè)項目的管理服務(wù)模式,是在對項目基本情況進行深入調(diào)查分析的前提下,結(jié)合招標文件的具體要求,確定最符合物業(yè)實際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點和主要措施,包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三方

面的內(nèi)容。

如在s市某國有商業(yè)銀行項目的物業(yè)管理方案中,中標企業(yè)根據(jù)物業(yè)的定位、服務(wù)需求、客戶情況的分析以及項目全方位經(jīng)營、整體形象的包裝和維護、樓宇設(shè)施設(shè)備管理的工作重點等因素,確定“經(jīng)營型物業(yè)管理模式”作為該項目的管理服務(wù)模式,較好地適應(yīng)了業(yè)主的服務(wù)需求,取得了業(yè)主的認同。再如s市某住宅區(qū)(由美式別墅群、高級公寓組成)的物業(yè)管理方案中,中標企業(yè)根據(jù)物業(yè)項目的客戶定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場影響力、業(yè)主的需求層次等因素確定“五星級酒店物業(yè)管理”為該項目的物業(yè)管理模式,通過吸收和借鑒五星級酒店的高標準的服務(wù)理念和科學(xué)、嚴格、規(guī)范的管理手段和操作,借以全面提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,滿足業(yè)主不斷變化的服務(wù)需求。

2.管理方式與運作程序

管理方式與運作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng)的設(shè)計和管理機制的確定等內(nèi)容組成。

(1)組織架構(gòu)的設(shè)置

組織架構(gòu)的設(shè)置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)內(nèi)容,在確保最大限度滿足業(yè)主服務(wù)需求的前提下,設(shè)計高效運作的組織架構(gòu)。

如在北京某國際大廈項目中,中標企業(yè)設(shè)置了以客戶服務(wù)中心為中樞(負責承擔客戶服務(wù)、信息管理、協(xié)調(diào)調(diào)度、物業(yè)經(jīng)營等職能),綜合部(負責承擔行政事務(wù)、人力資源、財務(wù)管理、后勤采購等職能)、機電工程部(負責承擔設(shè)備運行、工程維護、節(jié)能降耗、消防管理等職能)、管理部(負責質(zhì)量控制、安防管理、停車場管理、精神文明建設(shè)、環(huán)境工程維護等職能)等相關(guān)部門密切協(xié)同運作的組織架構(gòu)。

(2)運作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計

運作程序包括項目整體運作流程、內(nèi)部運作流程與客戶服務(wù)及需求信息反饋流程,一般采用流程圖的方法進行展示,流程設(shè)計要遵循全面、高效、合理的原則,準確、真實地反映組織架構(gòu)的功能和運作方式。

支持系統(tǒng)一般也設(shè)計為表格或流程圖的形式,綜合反映物業(yè)管理企業(yè)集中資源優(yōu)勢構(gòu)建對項目的支持體系。

(3)管理機制的確定

管理機制是反映物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)項目物業(yè)管理服務(wù)目標的基礎(chǔ),一般由目標管理責任制、激勵機制、監(jiān)督機制組成。其中目標管理機制就是將項目的管理目標、經(jīng)營目標、競爭目標以量化的形式作為重要職責交給項目的管理團隊,并賦予相應(yīng)的權(quán)利,同時將目標的實現(xiàn)與管理團隊的切身利益掛鉤;激勵機制是在目標管理機制的基礎(chǔ)上設(shè)計相應(yīng)的激勵辦法;監(jiān)督機制是通過政府、業(yè)主、社會輿論和企業(yè)內(nèi)部管理等渠道來實現(xiàn)對項目運作的監(jiān)督。

3.人員的配備、培訓(xùn)與管理

(1)人員配備

人員配備包括擬為項目配置的各類人員,各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)素質(zhì)要求等。人員配備一般依據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容及需求標準、工作重點來確定,并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府制訂的物業(yè)管理服務(wù)收費指導(dǎo)標準和同類物業(yè)的管理經(jīng)驗。

(2)人員培訓(xùn)

人員培訓(xùn)方案要對各類管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)計劃、方式、目標進行詳盡的描述,可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。

(3)人員管理

人員管理包括錄用與考核、競爭機制、協(xié)調(diào)關(guān)系、服務(wù)意識、量化管理及標準化運作等,一般根據(jù)招標文件的要求進行描述。

4.管理指標與措施

(1)管理指標

管理指標通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標和經(jīng)濟效益指標兩部分組成,在招標文件中一般都有具體的要求,在物業(yè)管理方案中要對招標人提出的各項管理指標進行明確的響應(yīng)。

(2)管理措施

管理措施是物業(yè)管理企業(yè)為完成招標文件規(guī)定的各項管理指標和承諾擬采取的措施,可以采用表格的形式將管理指標與主要的管理措施相對應(yīng),進行詳細的闡述。

如某高層商業(yè)寫字樓項目的物業(yè)管理方案中關(guān)于項目機構(gòu)增收節(jié)支的有關(guān)措施為:

1)強化內(nèi)部管理,堅持量入為出,在保障服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上降低成本。

2)對項目機構(gòu)發(fā)生的各項費用按明細制訂預(yù)算,實行對項目機構(gòu)各部門的目標成本考核管理。

3)從采購、運輸、倉儲、使用等環(huán)節(jié)入手,控制各類物資的質(zhì)量、數(shù)量以及采購價格。對節(jié)約代用、修舊利廢、量材使用等方面取得效果的集體和個人給予相應(yīng)的物質(zhì)獎勵。

4)對房屋附屬設(shè)備、公共設(shè)施中相關(guān)設(shè)備以及項目機構(gòu)自有設(shè)備的運行、維護嚴格按照內(nèi)部作業(yè)指導(dǎo)書的要求進行作業(yè),從設(shè)備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺班定額工效和臺班費用成本,提高設(shè)備效率、延長使用壽命及降低能耗。

5)對人員實行量化管理,制訂出一套適合小區(qū)管理的內(nèi)部定額標準,嚴格內(nèi)部考核制度,做到各工種之間任務(wù)均衡,技術(shù)等級與工作要求匹配,杜絕人力資源的浪費。

6)通過多種形式的經(jīng)濟活動分析以及提倡員工和業(yè)主開展合理化建議活動,挖掘管理潛力,降低管理的內(nèi)外部成本。

5.管理制度的制訂

管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成,其中公眾制度主要包括精神文明建設(shè)、業(yè)主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗收管理、公用設(shè)施維護管理、臨時用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容;內(nèi)部管理制度包括崗位職責、員工考核、行政管理、財務(wù)管理、客戶服務(wù)、工程技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。一般在方案中以表格的形式列出各項制度的目錄即可,招標文件有具體要求的除外。

6.檔案資料的建立與管理

檔案資料應(yīng)采取系統(tǒng)、科學(xué)的方法進行收集、分類、儲存和利用。分類應(yīng)嚴格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范大廈及有關(guān)考評驗收工作的通知》的標準執(zhí)行。檔案資料的體系內(nèi)容可以用表格的形式進行闡述,具體的管理可以采用流程圖與文字表述相結(jié)合的方式。對于政府類型的物業(yè),在檔案資料的管理方案中應(yīng)重點突出保密性的管理措施。

7.早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。在制訂此部分內(nèi)容的方案時,需要依據(jù)物業(yè)的實際情況和工程進度、存在的隱患或問題進行編制,并對工作計劃進行合理安排,使方案能夠全面真實地反映物業(yè)管理在早期介入和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。

如在物業(yè)項目的管理方案中,早期介入及前期管理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項目竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理、其他前期準備工作、入駐準備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進度計劃、后續(xù)工程的前期介入管理等。

8.常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述

在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點是將各項管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點、運行管理及應(yīng)急方案、計劃等進行詳細闡述,對于招標人或招標物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要進行突出的描述。

如某物業(yè)項

目,招標人在招標文件中要求投標企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機電設(shè)施設(shè)備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進行分項闡述,并對重大活動等項目列出詳細的實施方案。在此項目的物業(yè)管理方案中,房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點和維護養(yǎng)護范圍、標準、計劃、實施細則等內(nèi)容;機電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運行維護管理措施及運作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容;安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護管理、緊急事件的處理等內(nèi)容;重大活動的實施方案等內(nèi)容。

9.工作計劃

在物業(yè)管理方案中,整體工作計劃的制訂應(yīng)該緊扣物業(yè)管理項目總體策劃中的指導(dǎo)思想、工作重點,并結(jié)合招標文件的具體要求綜合考慮。工作計劃的制訂大體可以分成三個階段,即籌備期、交接期和正常運作期。制訂計劃過程中,要考慮物業(yè)管理方案實施不同階段的工作重點、項目、內(nèi)容、時間要求等因素,可采用表格法、圖表法等表現(xiàn)方式。

籌備期的工作計劃內(nèi)容,主要包括擬訂物業(yè)管理方案、擬訂財務(wù)預(yù)算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌建項目機構(gòu)、招聘培訓(xùn)員工、完善辦公住宿條件、前期介入?yún)⑴c設(shè)備安裝調(diào)試及建筑質(zhì)量把關(guān),提供專業(yè)意見、制訂交接驗收計劃及作好相關(guān)準備、物業(yè)管理供應(yīng)商的評審和確定等。

交接期的工作計劃內(nèi)容,主要包括簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》或《物業(yè)管理委托合同》、制訂《業(yè)主臨時公約》、完善物業(yè)管理方案、建筑物本體和設(shè)備資料的接收建檔、樓宇設(shè)施設(shè)備的交接驗收試運行、用戶入住搬遷服務(wù),檔案建立分類管理等。

正常運作期的工作計劃內(nèi)容,主要包括員工常規(guī)培訓(xùn)、物業(yè)管理方案的實施、設(shè)施設(shè)備管理的全面實施、社區(qū)文化活動的實施、便民服務(wù)的開展、用戶意見調(diào)查評估、財務(wù)收支情況分析報告、質(zhì)量管理體系的導(dǎo)入、配套服務(wù)項目啟動、國家省市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈等的創(chuàng)建基礎(chǔ)工作等。

10.物資裝備

物資裝備必須以滿足項目管理需要為目的,在制訂物資裝備計劃時,應(yīng)該圍繞物業(yè)管理的開展為核心,從作業(yè)工具、項目機構(gòu)的交通工具、員工辦公生活用品等方面進行合理配置、綜合考慮,同時還應(yīng)根據(jù)工作進度和需要分輕重緩急,根據(jù)不同階段的需求合理安排物資裝備的到位。工作計劃的內(nèi)容一般采用表格的方式進行表述。

11.費用測算

(1)費用測算的依據(jù)

在測算費用的過程中,物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項目,并參考招標物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)管理市場同類同質(zhì)物業(yè)的收費標準及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行全面、具體的測算。

(2)費用測算的內(nèi)容

測算的主要內(nèi)容包括項目所需的人力資源成本和日常管理成本的預(yù)測;物業(yè)收入項目的預(yù)測;管理風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和未來通貨膨脹率的評估、預(yù)測。

1)物業(yè)管理成本,主要包括人工費用、行政辦公費用、公共設(shè)施日常運行維護費用、機電設(shè)備日常運行維護費用,環(huán)境物業(yè)服務(wù)費用、安防系統(tǒng)運行維護費用、公用水電費用、固定資產(chǎn)折舊費、不可預(yù)見費、保險費、法定稅費、管理傭金(合理利潤)等。

2)物業(yè)管理收入,主要包括主營物業(yè)服務(wù)費收入、停車場收入、物業(yè)租賃及經(jīng)營收入、有償特約服務(wù)收入等。

(3)費用測算的方法

1)根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費單價。首先依據(jù)招標物業(yè)的基本資料、招標方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項目的各項管理成本,然后測算房屋保險、設(shè)備保險、公眾責任險等費用,并對管理期間可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險進行預(yù)測,估算不可預(yù)見費用(一般按其他各項管理成本之和的2%~5%的比例進行估算),最后根據(jù)上述各項推算出項目的盈虧平衡點,估算出在盈虧平衡點區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費標準,在此標準的基礎(chǔ)上根據(jù)投標策略進行相應(yīng)調(diào)整,測算出最接近標底的投標報價。

如由四棟高層建筑組成的某住宅區(qū),占地6萬m2左右,建筑面積為22萬m2,可計收物業(yè)管理服務(wù)費的面積為18.5萬m2,當?shù)赝愅|(zhì)高層住宅的物業(yè)管理服務(wù)費用市場參考價格在3.2~3.6元/m2之間。該項目招標方式為邀請招標,收費方式為酬金制,招標文件明確規(guī)定低于成本價10%的報價將作為無效標處理。投標企業(yè)依據(jù)各項成本及費用測算出該項目的盈虧平衡點為3.10元/m2,由于招標文件關(guān)于報價的要求和項目的高標準定位等因素,投標企業(yè)根據(jù)投標策略將投標報價確定為3.30元/m2。

2)根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費用標準測算物業(yè)管理成本。采用這種費用測算方式一般有兩種情況,一種是在實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理項目進行招標時,通常需要在預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費用標準下制訂相應(yīng)的成本、費用測算方案,如城市居民經(jīng)濟適用房、政府公用基礎(chǔ)設(shè)施等;另一種是在單一業(yè)主的招標項目或小范圍的邀請招標與協(xié)議招標的項目中出現(xiàn)的,由招標方根據(jù)市場價格預(yù)定一個物業(yè)管理服務(wù)費用(或預(yù)定某一區(qū)間的價格),要求投標方在此價格的基礎(chǔ)上制訂方案,再根據(jù)方案進行評比、篩選。這種方式要求投標企業(yè)不僅要準確合理測算出每一項的成本及費用的支出,還要根據(jù)測算結(jié)果對其他相關(guān)項目的方案內(nèi)容進行科學(xué)設(shè)計或調(diào)整,以期符合招標方的要求。

在實行包干制收費方式的項目中,費用測算有時需要將上述兩種測算方式有機結(jié)合,以確保成本控制和風(fēng)險預(yù)測的全面和準確。

如建筑面積為4.5萬m2的某政府公益設(shè)施項目,其中可進行商鋪租賃經(jīng)營的面積為600m2,計收物業(yè)管理服務(wù)費用的面積為4.2萬m2。招標方要求投標企業(yè)按不超過3元/m2的物業(yè)管理服務(wù)費用單價標準進行報價,租賃收入彌補物業(yè)管理服務(wù)費用的不足,收費方式為包干制,投標方自主經(jīng)營、自負盈虧。投標企業(yè)預(yù)測物業(yè)管理服務(wù)費用為126萬元/年,物業(yè)租賃收入為18~21萬元/年,合計收入約為144~147萬元,而通過對該項目成本、費用的測算和各種經(jīng)營、管理風(fēng)險的預(yù)測,測算出該項目的盈虧平衡點為3.05元/m2,管理成本為128.1萬元/年,即投標企業(yè)在3元/m2的標準下有一定贏利的空間,根據(jù)投標策略確定該項目的報價為2.9元/m2。

12.成本控制

(1)成本費用控制在充分調(diào)動全體職工控制成本費用的積極性的基礎(chǔ)上,將成本費用控制貫穿于成本費用形成的全過程,而不僅僅是對于部分費用支出的控制。

(2)成本費用控制應(yīng)與提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合,不能為控制而控制,即不能為降低耗費而不提供或少提供服務(wù)。

(3)在成本控制方案中,應(yīng)明確規(guī)定各部門和有關(guān)人員應(yīng)承擔的責任,賦予其相應(yīng)的權(quán)限,并通過考核其責任履行情況,予以相應(yīng)的獎罰,使成本費用控制的目標及相應(yīng)的管理措施真正落到實處。

(4)在成本全面控制的基礎(chǔ)上,對一些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本費用差異(例外情況)進行重點控制。其中,例外情況的常用判斷標準為金額的大小、持續(xù)時間的長短以及是否可控

第5篇 物業(yè)管理方案制訂程序

物業(yè)管理方案的制訂程序

1目的

本程序規(guī)定了制定物業(yè)管理方案實施質(zhì)量控制的職責、方法和要求,以保證制定的物業(yè)管理方案符合法律法規(guī)的要求和滿足業(yè)主/委托方的服務(wù)需求。

2使用范圍

適用寫字樓管理、工業(yè)廠房管理、停車場管理、商場管理、住宅管理等方案的制定。

3相關(guān)標準要素

gb/t19002-iso90024.24.5

4相關(guān)文件

4.1質(zhì)量手冊第4.2章質(zhì)量體系

4.2《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》

4.3《深圳市建設(shè)安全文明小區(qū)五條標準》

5職責

5.1物業(yè)管理項目小組負責物業(yè)管理方案的編制。

5.2物業(yè)管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心負責提供物業(yè)管理方案的輸入,參與物業(yè)管理方案的制定。

5.3總經(jīng)理審核并批準實施物業(yè)管理方案。

6實施程序

6.1物業(yè)管理方案的提出

公司在新接收物業(yè)管理項目時,將制訂物業(yè)管理方案以保證滿足業(yè)主(客戶)的要求。物業(yè)管理方案的制訂由總經(jīng)理指定物業(yè)管理項目小組負責。

6.2物業(yè)管理方案的編制

6.2.1物業(yè)管理項目小組在編制方案時應(yīng)考慮:

a.物業(yè)發(fā)展商的要求;

b.業(yè)主委員會的要求(必要時);

c.國家/政府的法規(guī)要求。

6.2.2物業(yè)管理項目小組在組織編制物業(yè)管理方案時,將要求物業(yè)管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心提出與管理方案相關(guān)部分的內(nèi)容。即:

a.物業(yè)管理部/沙河管理部將提供物業(yè)維護、清潔、綠化管理的要求;

b.機電工程部將提供有關(guān)物業(yè)機電設(shè)備的控制管理要求;

c.消防治安部將提供有關(guān)物業(yè)消防治安的管理要求;

d.電梯維修中心將提供電梯維護保養(yǎng)的管理要求。

6.2.3物業(yè)管理項目小組在接收到各部門提出的要求后將進行匯總,編制成公司規(guī)范的物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案文件的格式參見運作程序文件格式。物業(yè)管理方案的內(nèi)容將包括:

1)物業(yè)管理范圍;

2)物業(yè)管理的財務(wù)預(yù)算;

3)本區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量目標;

4)本區(qū)物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)和職責描述;

5)本區(qū)物業(yè)管理主要業(yè)務(wù)過程的描述:

a.物業(yè)的驗收和入伙;物業(yè)的日常管理(供電、供水、供冷、清潔、綠化、保安、消防、高層電梯、物業(yè)收費管理、車輛管理、裝修管理、對住戶的管理);物業(yè)管理的應(yīng)急處理(自然災(zāi)害、匪警、火災(zāi));物業(yè)管理中部分分包項目的管理。

a.6)本區(qū)物業(yè)的支持性業(yè)務(wù)過程描述:采購管理;標識和可追溯性管理;人員培訓(xùn)管理;文件和記錄的管理。

a.7)本區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量評價和改進:內(nèi)部評價(日常檢查、定期大檢查、內(nèi)部質(zhì)量審核);外部檢查(業(yè)主、客戶評價、國家/政府檢查評定);質(zhì)量改進。

物業(yè)管理方案的審批和發(fā)放。物業(yè)管理項目小組完成物業(yè)管理方案的編制后,將提供相關(guān)部門進行必要的審查,并根據(jù)審查意見進行必要的修改定稿。定稿的物業(yè)管理方案提交總經(jīng)理進行審批。經(jīng)審批的物業(yè)管理方案由物業(yè)管理項目小組控制發(fā)放。物業(yè)管理方案為公司受控文件,應(yīng)在發(fā)放的文件上加蓋紅色受控標識,發(fā)放前有物業(yè)管理項目小組確定發(fā)放范圍,發(fā)放時有接收人簽字,發(fā)放的記錄方式參考程序文件cpm-op-028《運作程序文件的控制》。

物業(yè)管理方案的修改物業(yè)管理方案編制完畢后,由原物業(yè)管理項目小組形成的物業(yè)管理處進行實施。在實施過程需修改時,由修改提出人員提出書面申請,交物業(yè)管理處主管批準后,由物業(yè)管理處進行修改。修改后的物業(yè)管理方案應(yīng)提交總經(jīng)理批準。修改后的物業(yè)管理方案按6.3.3發(fā)放,并收回作廢章節(jié),統(tǒng)一銷毀,作廢的原件加蓋作廢章后保存一份。記錄物業(yè)管理方案