第1篇 物業(yè)服務(wù)中心客服值班管理規(guī)定格式怎樣的
物業(yè)服務(wù)中心客服值班管理規(guī)定
1.0目的規(guī)范客服值班的工作及確保向客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
2. 0適用范圍適用于服務(wù)中心客服值班的管理工作。
3. 0職責(zé)3.1物業(yè)主管負(fù)責(zé)值班抽查工作。
3. 2前臺(tái)客服助理負(fù)責(zé)安排值班工作。
3. 3前臺(tái)客服助理人員負(fù)責(zé)依照本規(guī)定進(jìn)行值班工作。
4.0工作內(nèi)容
4.1前臺(tái)客服助理每月底前編制完成下月《客服排班表》,經(jīng)客服主管審核后,客服人員依據(jù)《客服排班表》進(jìn)行值班。
4.2正常的值班時(shí)間為:早班8:00-16:00;
中班:12:00-20:00。
4.3接待客戶(hù)的有關(guān)咨詢(xún)。
4.4受理客戶(hù)的求助。
4.5負(fù)責(zé)當(dāng)值期間的日常事務(wù)處理。
4.6協(xié)調(diào)、調(diào)度各部門(mén)協(xié)同處理突發(fā)事件。
4.7記錄值班情況;
跟進(jìn)投訴及客戶(hù)服務(wù)要求處理情況并及時(shí)向客戶(hù)反饋。
4.8值班期間處理工作應(yīng)遵循的原則
4.8.1 時(shí)效管理的原則。
4.8.2 控制事態(tài)發(fā)展的原則。
4.8.3 及時(shí)匯報(bào)的原則。
4.9值班人員值班時(shí)的紀(jì)律
4.9.1 值班員須堅(jiān)守崗位,不得擅離職守;
4.9.2 值班時(shí)發(fā)生/發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)解決,疑難問(wèn)題應(yīng)報(bào)物業(yè)主管決定處理 措施,重大問(wèn)題物業(yè)主管認(rèn)為應(yīng)報(bào)物業(yè)部經(jīng)理決定的應(yīng)即時(shí)報(bào)告;
4.9.3 值班時(shí)客服助理應(yīng)保證值班電話暢通。
值班熱線電話原則上只允許接聽(tīng),不允許撥打。
同時(shí),值班人員必須在電話鈴響三聲內(nèi)接聽(tīng)電話。
4.10值班人員的權(quán)力
4.10.1根據(jù)事態(tài)的發(fā)展將信息及時(shí)反饋給相關(guān)部門(mén),并要求給予解決;
4.10.2有權(quán)采取監(jiān)控等有效的防護(hù)措施的權(quán)力;
4.10.3向相關(guān)部門(mén)詢(xún)問(wèn)事件處理狀況;
4.10.4為確保管理服務(wù)質(zhì)量,必要時(shí)可通知物管部經(jīng)理、物業(yè)主管、禮賓主管、工程主管趕回現(xiàn)場(chǎng)處理問(wèn)題;
4.10.5值班人員將值班期間日常工作記錄在《客服前臺(tái)工作臺(tái)帳》的交接班記錄中,如突發(fā)事件,應(yīng)將處理過(guò)程詳細(xì)記錄在《事件報(bào)告》中并交相關(guān)部門(mén)跟進(jìn)處理,記錄不得涂改,每月底由部門(mén)統(tǒng)一保管,保存期三年。
4.11交接班
4.1
1.1接班:接班人員提前5分鐘趕到進(jìn)行崗位交接工作;
4.1
1.2接班人員清點(diǎn)崗位上所有公物,如:對(duì)講機(jī)、鎖匙、資料等,如發(fā)現(xiàn)損壞、缺遺應(yīng)立即要求交接班人員說(shuō)明物品去向并在《客服前臺(tái)工作臺(tái)帳》的交接班記錄上做好記錄;
4.1
1.3認(rèn)真檢閱上一班交接班記錄,詢(xún)問(wèn)上一班工作完成情況,如有需要繼續(xù)跟進(jìn)的工作,應(yīng)記錄以便跟進(jìn);
4.1
1.4檢查區(qū)域內(nèi)有無(wú)異常情況,發(fā)現(xiàn)有異常則要求交接班人員做出解釋,并做好記錄;
4.1
1.5交接雙方在確認(rèn)無(wú)誤后,在上一班交接班記錄本上簽名,并開(kāi)始值班;
4.1
1.6交班:交班人員在交班前15分鐘將公物擺放整齊有序,桌面干凈無(wú)灰塵、無(wú)雜物;
4.1
1.7認(rèn)真做好值班記錄,收集整理好相關(guān)的工作證據(jù);
4.1
1.8將未完成的工作如實(shí)向接班人員交待清楚;
互相簽名后,方可離崗;
一般情況下,交班人員應(yīng)將本班的工作辦理完畢后再行交班,重要的工作未處理完畢,不允許交班;
4.1
1.9客服主任每天上班時(shí)檢查《客服前臺(tái)工作臺(tái)帳》的交接班記錄并簽名確認(rèn),值班人員應(yīng)主動(dòng)向主任匯報(bào)值班工作情況。
5.0相關(guān)表格
5.1《客服組前臺(tái)工作臺(tái)帳》
5.2《客服組日工作記錄表》編制:審核:
第2篇 物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則范文
物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則,下面小編為大家?guī)?lái)的是物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則,歡迎閱讀。
國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定
為了依法推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革,國(guó)務(wù)院對(duì)取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目、價(jià)格改革和實(shí)施普遍性降費(fèi)措施涉及的行政法規(guī)進(jìn)行了清理。
經(jīng)過(guò)清理,國(guó)務(wù)院決定:對(duì)66部行政法規(guī)的部分條款予以修改。
三十五、刪去《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條、第六十一條。
此外,對(duì)相關(guān)行政法規(guī)的條文順序作相應(yīng)調(diào)整。
本決定自公布之日起施行。
原文:
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書(shū)。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為,處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例全文(2022修改)
(2003年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布 根據(jù)2023年2月6日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。
具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。
經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十四條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。
第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。
管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前,制定臨時(shí)管理規(guī)約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示,并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。
第二十四條 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第3篇 購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)總體構(gòu)想規(guī)范
zz購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)總體構(gòu)想
提要:
管理定位--高檔商業(yè)社區(qū)
管理目標(biāo)--句容市商場(chǎng)物業(yè)管理最佳
管理模式--現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理
四大理論--客戶(hù)關(guān)系管理、合工理論、目標(biāo)計(jì)劃管理、時(shí)間管理
五大優(yōu)勢(shì)--理念、團(tuán)隊(duì)、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套
四個(gè)重點(diǎn)--整體形象、安全、機(jī)電設(shè)備管理、建筑外觀
四大措施--全面投入,保障設(shè)備的良好運(yùn)行;不斷鉆研和學(xué)習(xí),利用高科技手段進(jìn)行管理;全面防范,治安事件發(fā)生率為零;發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢(shì),實(shí)施專(zhuān)業(yè)化低成本管理;
六大保障--整合型管理體系(iso9000、iso14000、ohsas18000)、科學(xué)的人力資源管理體系、完善的安全管理和保密體系、人、財(cái)、物的有力保障、專(zhuān)業(yè)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理保障能力、高效的客戶(hù)關(guān)系管理和信息處理平臺(tái)
持續(xù)超越--持續(xù)滿足和超越客戶(hù)市場(chǎng)需求的意識(shí)
一、管理定位
通過(guò)規(guī)范和統(tǒng)一商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序,打造干凈、清新、溫馨、時(shí)尚、安全、舒適的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境。
二、管理目標(biāo)
全年不斷深化管理服務(wù)、提高物業(yè)管理水平,提升物業(yè)管理形象。
三、管理機(jī)制與模式
(一)實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的'三位一體'式的共管機(jī)制,推行科技型物業(yè)管理模式。
(二)現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理模式
現(xiàn)代化:充分吸收中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展二十年的科技及理論成果,依托我公司管理人員多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)際同行的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn),憑借我公司本土化運(yùn)作年的優(yōu)勢(shì),結(jié)合句容本地實(shí)際,在購(gòu)物中心實(shí)施既具備國(guó)際國(guó)內(nèi)一流水準(zhǔn),又符合句容市本地化的商場(chǎng)物業(yè)管理模式。
專(zhuān)業(yè)化:以我公司的精銳專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì),在公共秩序維護(hù)、保潔、綠化、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等方面為句容**國(guó)際購(gòu)物中心全面實(shí)行專(zhuān)業(yè)管理及服務(wù)。
四、管理學(xué)理論運(yùn)用
句容**國(guó)際購(gòu)物中心作為一流的購(gòu)物中心,其物業(yè)管理素質(zhì)也必須達(dá)到與之相符合的高度。本公司長(zhǎng)期致力于現(xiàn)代企業(yè)制度的建立與完善,并堅(jiān)信堅(jiān)實(shí)的管理理論是夯實(shí)一個(gè)企業(yè)內(nèi)部管理的重要基礎(chǔ)。針對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)特質(zhì),我們將以詳盡的客戶(hù)關(guān)系管理、合工理論、目標(biāo)計(jì)劃管理、時(shí)間管理等一系列理論體系作為物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作的理論保障。
客戶(hù)關(guān)系管理:'以客戶(hù)為中心',不是一句空洞的口號(hào),而是富有哲理的經(jīng)營(yíng)理念。反映在企業(yè)當(dāng)中,就是所有的業(yè)務(wù)過(guò)程圍繞如何更多地為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值,客戶(hù)獲得客戶(hù)價(jià)值是客戶(hù)滿意、客戶(hù)忠誠(chéng)的根本理由。以客戶(hù)為中心的經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)現(xiàn),需要一套科學(xué)而有效的解決方案,它包括以客戶(hù)為中心的戰(zhàn)略規(guī)劃、管理咨詢(xún)、實(shí)施等核心環(huán)節(jié)。本公司將以此作為物業(yè)管理的核心理念,對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理客戶(hù)市場(chǎng)有效開(kāi)發(fā)和拓展。
合工理論:本公司倡導(dǎo),每一個(gè)員工都必須成為學(xué)習(xí)型的個(gè)人,由此,公司才能真正建立成為學(xué)習(xí)型的組織。因此,員工綜合素質(zhì)的培養(yǎng),在本公司一直受到重視。而在對(duì)員工進(jìn)行綜合素質(zhì)培訓(xùn)的同時(shí),本公司越來(lái)越明顯感覺(jué)到,合工理論將在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展中起到積極的作用。
200年以前,亞當(dāng)斯密以制造針為例論述了勞動(dòng)分工的作用。而且,他的這一分工理論成了近代產(chǎn)業(yè)革命的起點(diǎn),也成了后來(lái)的管理學(xué)家創(chuàng)建管理學(xué)的理論前提。確實(shí)勞動(dòng)分工較大幅度地提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率,也有利于專(zhuān)業(yè)化和職能化管理。但是,這種理論發(fā)展到今天,負(fù)面效應(yīng)日益顯露出來(lái)?，F(xiàn)代社會(huì),一方面追求產(chǎn)品個(gè)性化,生產(chǎn)復(fù)雜化,企業(yè)經(jīng)營(yíng)多元化,如果片面強(qiáng)調(diào)分工精細(xì)和專(zhuān)業(yè)化,則使得企業(yè)的整體協(xié)調(diào)作業(yè)過(guò)程和對(duì)過(guò)程的監(jiān)控越來(lái)越高,結(jié)果致使企業(yè)整體效率低下;同時(shí),把人分成上下級(jí)關(guān)系的官僚體制,使人的積極性、主動(dòng)性得不到充分發(fā)揮,相反腐蝕著人的精神,不利于人的身心健康,以至于走到了分工與協(xié)作原則初始動(dòng)機(jī)的反面。另一方面,高科技的發(fā)展,特別是計(jì)算機(jī)的普及運(yùn)用,使簡(jiǎn)化管理環(huán)節(jié)成為可能。同時(shí),與市場(chǎng)變化和高科技發(fā)展相對(duì)應(yīng)的是勞動(dòng)力素質(zhì)大大提高,員工不再滿足于從事單調(diào)、簡(jiǎn)單的復(fù)雜性工作,對(duì)分享決策權(quán)的要求日益強(qiáng)烈。
因此,本公司打破分工理論的桎梏,在公司提出'合工理論',即借助信息技術(shù),以重整企業(yè)業(yè)務(wù)流程為突破口,將原先被分割得支離破碎的業(yè)務(wù)流程再合理地'組裝'回去,將幾道工序合并,歸一人完成,并將分別負(fù)責(zé)不同工序的人員組合成工作小組或團(tuán)隊(duì),以利于共享信息、簡(jiǎn)化交接手續(xù)、縮短時(shí)間。另外,減少管理層次,提高管理幅度,建立扁平化的組織結(jié)構(gòu),從而打破官僚體制,減少了審核與監(jiān)督程序,降低了管理成本,減少了內(nèi)部沖突,增加了組織的凝聚力,大大調(diào)動(dòng)了員工的積極性,促進(jìn)了員工的個(gè)人發(fā)展。本公司將在句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理中以合工理論作為工作流程組裝合并的基礎(chǔ)理論,最大限度地降低管理成本,提高工作效率。
目標(biāo)計(jì)劃管理:由本公司整體目標(biāo)延展出句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理處各工種分項(xiàng)活動(dòng)、分項(xiàng)目標(biāo)與各項(xiàng)工作計(jì)劃的過(guò)程即所謂目標(biāo)計(jì)劃延展。即為目標(biāo)計(jì)劃管理的精髓。其實(shí)施則透過(guò)本公司組織架構(gòu),應(yīng)用目標(biāo)延展的方法來(lái)制定句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理處各項(xiàng)工作計(jì)劃,并建立績(jī)效指標(biāo)作為衡量目標(biāo)達(dá)成的考核標(biāo)準(zhǔn)。
時(shí)間管理:要求句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理處各工種員工務(wù)必了解時(shí)間管理的涵意、樹(shù)立時(shí)間成本的意識(shí),掌握時(shí)間管理的遠(yuǎn)近分配、時(shí)間管理的優(yōu)先順序、時(shí)間管理的限制突破、時(shí)間管理的計(jì)劃效率、時(shí)間管理的結(jié)果及評(píng)估等,使句容**國(guó)際購(gòu)物中心的各項(xiàng)物業(yè)管理工作得以高效率的展開(kāi)。
五、管理優(yōu)勢(shì)
(一)理念優(yōu)勢(shì)
理念是服務(wù)的靈魂所在,是員工動(dòng)力的源泉,公司以不斷提升服務(wù)水平為工作的指導(dǎo)思想。以'至情、至微、至效'的精神為理念,不懈追求更高的服務(wù)境界,極力員工的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)造力,在這種理念的支撐下,近年來(lái),公司所管理的眾多項(xiàng)目中,受到了業(yè)主的一致好評(píng)好信任。
以'至情、至微、至效'為基礎(chǔ),我們引伸出了以下獨(dú)具特色的理念:'至優(yōu)化'理念; '換位思考'理念以及'-∞(無(wú)窮小)'理念等。
至優(yōu)化理念
即每個(gè)員工都有明確的職責(zé)范圍,在服務(wù)過(guò)程中遇到的任何問(wèn)題,都要設(shè)計(jì)出幾套解決問(wèn)題的方案,從用戶(hù)(使用人)的角度、經(jīng)濟(jì)的角度選擇一個(gè)最佳的解決方案,達(dá)到最佳的效果,同時(shí)以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施:'快捷服務(wù)'、'機(jī)務(wù)作風(fēng)'、'便民服務(wù)'等。'快捷服務(wù)'即在接到擁護(hù)需求信息或任務(wù)時(shí),要求我們的員工立即行動(dòng)并迅速解決問(wèn)題,體現(xiàn)'效率就是生命'的精神;'機(jī)務(wù)作風(fēng)'即是采用嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的航空系統(tǒng)維護(hù)管理方法,對(duì)每一項(xiàng)工作都嚴(yán)格按程序認(rèn)真細(xì)致去完成;'便民服務(wù)'即向業(yè)主(用戶(hù))提供購(gòu)物導(dǎo)向、室內(nèi)維修等正常物業(yè)管理范圍以外的服務(wù),體現(xiàn)公司的'周到服務(wù)'
。'至優(yōu)化理念'服務(wù)達(dá)到的效果是:當(dāng)您在繁忙工作的時(shí)候,優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境、適宜的溫度、優(yōu)良的空氣質(zhì)量使您盡享消費(fèi)購(gòu)物的樂(lè)趣;在您需要服務(wù)的時(shí)候,管理服務(wù)人員就會(huì)出現(xiàn)在您的身邊,每個(gè)員工的工作都是一絲不茍,彬彬有禮且規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。
換位思考
即凡事都要設(shè)身處地站在客戶(hù)需求的角度進(jìn)行考慮,再反過(guò)來(lái)考慮如何滿足客戶(hù)的需求,真正做到以客戶(hù)為中心,把業(yè)主的滿意作為工作的出發(fā)點(diǎn)和工作的最終目標(biāo)。'你想到的我們都已做到,你沒(méi)有想到的我們超前做到',從而提供更適合客戶(hù)需要的服務(wù),滿足甚至超越客戶(hù)的需求。
-∞(無(wú)窮小)理念
*-∞(無(wú)窮小)磨合
即在物業(yè)管理介入中,深入物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)、參與設(shè)備調(diào)試、熟悉各項(xiàng)功能,站在使用人的角度,發(fā)現(xiàn)影響使用功能的因素,及時(shí)提出合理化建議,將不利的因素消滅在萌芽狀態(tài),同時(shí),結(jié)合其物業(yè)特點(diǎn),充分了解客戶(hù)需求,進(jìn)一步完善各項(xiàng)管理方案及制度,并理順各方面的關(guān)系,在正式接管物業(yè)時(shí),使管理磨合期接近'零'。
*-∞(無(wú)窮小)風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)物業(yè)的管理有別于其他物業(yè),特別是安全、環(huán)境和技術(shù)含量方面。為防止意外事件的發(fā)生,公司在'人防'、'技防'和制度建設(shè)、監(jiān)督機(jī)制等方面都有嚴(yán)格的管理措施,確保萬(wàn)無(wú)一失,為了解決業(yè)主和商戶(hù)后顧之憂,我們著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任,不斷完善硬件與軟件設(shè)施,確保物業(yè)的正常安全運(yùn)行,注重物業(yè)相關(guān)保險(xiǎn)事宜,按照有關(guān)規(guī)定投保公共責(zé)任險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn),并與事務(wù)管理部門(mén)協(xié)商安防設(shè)備保險(xiǎn)事宜,提高句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
*-∞(無(wú)窮小)干擾
--在購(gòu)物中心正式開(kāi)放時(shí)間以外完成所有公共部位的清潔工作,確保不會(huì)因清潔使地面濕滑造成行走不便,購(gòu)物中心正式開(kāi)放時(shí),清潔員在所轄清潔范圍內(nèi)不斷巡視保潔,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,不能因保潔而影響和干擾消費(fèi)都購(gòu)物。
--在保證商戶(hù)正常工作的前提下,對(duì)會(huì)妨礙消費(fèi)者購(gòu)物的維修保養(yǎng)工作,一律安排在購(gòu)物中心開(kāi)放時(shí)間以外(突發(fā)事件需緊急處理的情況除外),同時(shí),在維修保養(yǎng)工作中,維修人員必須先做好維修區(qū)域防護(hù)及警示措施后,方可進(jìn)行工作。維修完畢,立即清理現(xiàn)場(chǎng),以避免造成污染和給用戶(hù)帶來(lái)不便。
*-∞(無(wú)窮小)缺陷
就是要求每一個(gè)員工都要細(xì)心謹(jǐn)慎,把工作上可能發(fā)生的缺陷(缺點(diǎn))降低到'零'的一種管理方法,零缺陷并不是說(shuō)絕對(duì)沒(méi)有缺陷,或缺陷絕對(duì)等于零,而是指以缺陷等于零為目標(biāo)的管理理念,每一個(gè)員工都要在自己的工作職責(zé)范圍內(nèi)力爭(zhēng)做到無(wú)缺陷,從而培養(yǎng)員工高度的責(zé)任感和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng),提高服務(wù)質(zhì)量。
(二)技術(shù)優(yōu)勢(shì)--技術(shù)過(guò)硬、裝備精良的樓宇設(shè)備管理隊(duì)伍
公司積累了多年的樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn),公司目前擁有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員三十多名,配備有大量維修設(shè)備,維修儀器儀表和專(zhuān)用工具,公司對(duì)電梯、中央空調(diào)、消防、給排水、供配電、秩序維護(hù)監(jiān)控以及先進(jìn)的智能化系統(tǒng)等均制訂了完善的技術(shù)管理規(guī)范和量化管理辦法,能制訂出高效、可操作性強(qiáng)的設(shè)備管理方案,確保各系統(tǒng)的正常運(yùn)行。
我們的技術(shù)優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在能根據(jù)句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)特點(diǎn),制訂出有效的機(jī)電設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案,節(jié)能降耗,為客戶(hù)顯著降低物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用。
(三)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)--豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)
公司相關(guān)管理人員均有著多年的商業(yè)物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn),從管理專(zhuān)業(yè)理論和句容當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)都十分的了解,是我們有信心為句容**國(guó)際購(gòu)物中心提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的一大支撐及有力保障。
(四)配套優(yōu)勢(shì)--提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)
我們?nèi)粘５奈飿I(yè)管理實(shí)踐中,積累了為客戶(hù)提供全方位、綜合性、專(zhuān)業(yè)化、個(gè)性化管理服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn),在句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理中,我們將潛心研究消費(fèi)者、業(yè)主、商戶(hù)的需求,提供優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù)。
六、工作重點(diǎn)
經(jīng)過(guò)全面深入的調(diào)研,了解了句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)狀況,并從業(yè)主(商戶(hù))的角度出發(fā),分析了句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理的重點(diǎn),經(jīng)歸納整理,句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理工作重點(diǎn)體現(xiàn)在以下五個(gè)方面:
(一)整體形象
項(xiàng)目位于市區(qū)中心,為政府重點(diǎn)招商項(xiàng)目,后期必將成為句容市標(biāo)志性商業(yè)'旗航'為此我們提出了--時(shí)尚、高雅、溫馨。
時(shí)尚--體現(xiàn)句容**國(guó)際購(gòu)物中心改革的思想和與國(guó)際接軌的購(gòu)物方式。
高雅--展示句容**國(guó)際購(gòu)物中心購(gòu)物的品味高檔。
溫馨--象征句容**國(guó)際購(gòu)物中心為人性化消費(fèi)吸引力。
(二)安全防衛(wèi)
句容**國(guó)際購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)作,均采用全開(kāi)放式設(shè)計(jì),進(jìn)出中心的車(chē)輛和人員很多,成分復(fù)雜,因此,句容**國(guó)際購(gòu)物中心的安全工作是物業(yè)管理的重中之重。
(三)設(shè)施設(shè)備
句容**國(guó)際購(gòu)物中心是現(xiàn)代高新技術(shù)的結(jié)合體,是一座超大型的智能化建筑、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)不僅裝機(jī)容量大、復(fù)雜,而且進(jìn)口設(shè)備多、技術(shù)先進(jìn)。設(shè)備系統(tǒng)包括供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、智能化等系統(tǒng),其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個(gè)物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件,所以,設(shè)施設(shè)備的管理顯得尤為重要。
(五)建筑物
句容**國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)形象現(xiàn)代新穎,外型美觀,對(duì)維護(hù)管理要求高。裝飾材料的多樣性,決定了今后我們?cè)谖飿I(yè)管理工作中要針對(duì)不同的裝飾材料采取多樣化的管理手段,如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕;地毯的防潮、防蛀蝕、防染色;皮革材料的防腐蝕老化;大理石、花崗石等石質(zhì)材料的防腐蝕、防染色等。都是今后裝飾工程維護(hù)的重要內(nèi)容。與此同時(shí),建筑物的外觀又是句容**國(guó)際購(gòu)物中心的形象。所以,建筑物的管理十分重要。
七、主要措施
針對(duì)以上我們所列舉的管理重點(diǎn)及物業(yè)特性,我公司對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心的管理將采取四大措施。
措施之一:全面投入,保障設(shè)備的良好運(yùn)行
句容**國(guó)際購(gòu)物中心設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)作有著極高的管理維護(hù)要求。本物業(yè)投入使用的一些先進(jìn)設(shè)備設(shè)施將使得管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式更現(xiàn)代化、科學(xué)化。設(shè)施設(shè)備要求高、操作嚴(yán)、范圍廣,涉及到管理、通訊、安防等方方面面。本公司在理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)參觀、實(shí)地演練的基礎(chǔ)上,將制訂科學(xué)合理、切實(shí)可行的維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)行計(jì)劃,保證各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的良好、有效運(yùn)作。并且,本公司還將組織所有的設(shè)備養(yǎng)護(hù)人員針對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)所投入的各種類(lèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí),保證意識(shí)到位,技術(shù)到位,服務(wù)到位。
措施之二:不斷鉆研和學(xué)習(xí),利用高科技手段進(jìn)行管理
中國(guó)物業(yè)管理的初期是屬于勞動(dòng)密集型企業(yè),人員素質(zhì)要求相對(duì)較低,對(duì)于大量的日常工作主要以量取勝,而本公司正在不斷完善企業(yè)制度,逐步將企業(yè)向科技密集型轉(zhuǎn)化。
措施之三:全面防范,最大限度降低管理原因造成的治安事件發(fā)生率
句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)的人員數(shù)量多、流動(dòng)性強(qiáng)、成分復(fù)雜且不易管理,這給物業(yè)管理的公共秩序及治安管理帶來(lái)了不小的困難,根據(jù)句容**國(guó)際購(gòu)物中心的安防條件,結(jié)合本公司長(zhǎng)期管理各類(lèi)不同性質(zhì)物業(yè)的安防經(jīng)驗(yàn),依托本公司常年堅(jiān)持半軍事化管理的高素質(zhì)護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍,從實(shí)際情況出發(fā),確立了句容**國(guó)際購(gòu)物中心使用初期'人防為主、技防為輔',常規(guī)期'雙管齊下,全面防范'的整體治安思路,采用三重五層防范系統(tǒng),并將實(shí)行24小時(shí)安護(hù)員全方位便裝巡邏制、24小時(shí)監(jiān)控中心值守制。我們有理由相信,經(jīng)過(guò)本公司的管理,可以確保句容**國(guó)際購(gòu)物中心因物業(yè)管理原因造成的治安事件發(fā)生率。
措施之四:發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢(shì),實(shí)施對(duì)電梯、秩序維護(hù)、環(huán)境等的專(zhuān)業(yè)化低成本管理
物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)?；?、方向發(fā)展是市場(chǎng)的選擇和時(shí)代的要求。在句容**國(guó)際購(gòu)物中心的管理工作中,針對(duì)該物業(yè)的諸多特點(diǎn),我們將充分發(fā)揮本公司管理規(guī)模優(yōu)勢(shì),逐步實(shí)現(xiàn)綠化、保潔、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)等方面的專(zhuān)業(yè)化管理,同時(shí),本公司一貫倡導(dǎo)勤儉辦事精神,珍惜和用好來(lái)自客戶(hù)的每一分錢(qián),力求所費(fèi)必有所值。我們組織了專(zhuān)門(mén)班子,對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)位置、設(shè)計(jì)功能、占地面積、設(shè)備狀況、管理要求等各種因素在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)進(jìn)行研究,并將采取'集中配送、貨比三家'和修舊利廢、獎(jiǎng)節(jié)罰超等一系列具體措施,分項(xiàng)控制人力和物化消耗,力爭(zhēng)以低于市場(chǎng)價(jià)的收費(fèi)提供服務(wù),保證業(yè)主、商戶(hù)、社會(huì)全面受益。充分體現(xiàn)本公司'以嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、追求完美的工作作風(fēng),使經(jīng)營(yíng)品質(zhì)不斷提升,讓用戶(hù)獲得滿意服務(wù)'的質(zhì)量方針和'以客戶(hù)為中心'的經(jīng)營(yíng)思想。
八、六項(xiàng)具體保障
(一)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)行體系--整合型管理體系
iso9000質(zhì)量管理體系、iso14000環(huán)境管理體系和ohsas18000職業(yè)安全健康管理體系是國(guó)際上通用的管理體系,在句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理中,我們導(dǎo)入iso9000、iso14000、ohsas18000三種管理體系,并將這三種管理體系進(jìn)行完全整合,形成一個(gè)全新而充滿活力的整合型管理體系,進(jìn)而制訂綜合的管理方案,進(jìn)行綜合策劃、綜合預(yù)算、實(shí)現(xiàn)多種的管理目標(biāo),從而在句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理中確保管理的高質(zhì)量,對(duì)用戶(hù)提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),并且把句容**國(guó)際購(gòu)物中心創(chuàng)建成為綠色環(huán)保型物業(yè),使其成為句容市一顆亮麗的明珠,同時(shí),確保物業(yè)管理員工的職業(yè)健康和安全,消除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)生。
整合型物業(yè)管理體系在其具體執(zhí)行過(guò)程中,將以全面質(zhì)量管理方法為基礎(chǔ),即將所有管理活動(dòng)都?xì)w結(jié)為一個(gè)產(chǎn)生、形成、實(shí)施和驗(yàn)證的過(guò)程,并按'計(jì)劃--執(zhí)行--檢查--處理'四個(gè)階段運(yùn)行,即pdca循環(huán),這是我們整合型管理體系的運(yùn)作方式,也是做任何事情必須遵循的規(guī)律,我們開(kāi)展每項(xiàng)工作,應(yīng)先有設(shè)想或打算(計(jì)劃),然后按計(jì)劃去實(shí)施,即執(zhí)行,計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的偏差,應(yīng)及時(shí)糾偏與調(diào)整,即核對(duì)檢查;根據(jù)檢查結(jié)果,把成功的經(jīng)驗(yàn)加以肯定并列入標(biāo)準(zhǔn)中,沒(méi)有解決的問(wèn)題反映給下一個(gè)循環(huán),繼續(xù)改進(jìn),即處理階段。
公司對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心所有服務(wù)程序進(jìn)行全方位監(jiān)控,將物業(yè)管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)程序化,通過(guò)月檢、巡檢、抽檢、內(nèi)檢、外檢等各項(xiàng)檢驗(yàn)控制手段,嚴(yán)格控制每一服務(wù)產(chǎn)品的提供及客戶(hù)滿意程度,使得各項(xiàng)工作以最規(guī)范的程序進(jìn)入市場(chǎng),保持服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)和提高。
(二)科學(xué)的人力資源管理體系
物業(yè)管理行業(yè)提供的產(chǎn)品是'服務(wù)',物業(yè)管理的過(guò)程是物業(yè)管理人員向客戶(hù)提供服務(wù)的過(guò)程,物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和效果,公司在句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理中,并對(duì)人力資源管理進(jìn)行全程的有效控制。
定員、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)精干的人員達(dá)到高效運(yùn)作的目的。
人員錄用入職政審。確保句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理人員政治素質(zhì)過(guò)硬。
秩序員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理。練就其過(guò)硬的思想和身體素質(zhì)。
實(shí)行人性化民主型內(nèi)部管理和'幫帶'制度。促進(jìn)能力較差的員工共同進(jìn)步,著力培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)精神,提高整體管理水平,增強(qiáng)凝聚力,使員工始終保持積極進(jìn)取的心態(tài)。
科學(xué)培訓(xùn)。通過(guò)崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)、參觀考察和專(zhuān)題討論,讓員工隨時(shí)掌握行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài),積極學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外較新的管理技術(shù)與方法,總結(jié)工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),進(jìn)一步提高員工的工作能力和工作標(biāo)準(zhǔn)。
量化考核和末尾淘汰制?？己税ㄞD(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等,專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和秩序維護(hù)人員每半年進(jìn)行一次考核,名次最后者淘汰;各部門(mén)負(fù)責(zé)人,工程技術(shù)人員、管理人員每年進(jìn)行一次考核,名列最后者降級(jí)或淘汰。
崗位'動(dòng)態(tài)'管理,競(jìng)爭(zhēng)上崗。激勵(lì)員工求知上進(jìn)。
內(nèi)部職稱(chēng)評(píng)定?？隙ú⒊浞职l(fā)揮員工的能力。
崗位薪酬實(shí)行管理、技術(shù)崗位兩條線,以崗定薪、保證管理、技術(shù)兩方面人才的平衡。
(三)嚴(yán)密的安全管理和保密體系
以'外弛內(nèi)張'為原則,以秩序維護(hù)、消防管理、車(chē)輛管理為主線,以訓(xùn)練有素、行動(dòng)迅速、果斷干練的秩序隊(duì)伍為載體,利用現(xiàn)代化手段,依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備與工具,科學(xué)組織日常管理,精心布置重大活動(dòng)的安全安排,迅速協(xié)助處理突發(fā)事件。
重大活動(dòng)、按性質(zhì)采取一級(jí)加強(qiáng)保衛(wèi)、二級(jí)保衛(wèi)、三級(jí)保衛(wèi)等三種方案。
秩序狀態(tài)管理:根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件,定義一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)安全狀態(tài),并相應(yīng)規(guī)定一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)反應(yīng)力量、建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心,相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場(chǎng)指揮的指揮體系,針對(duì)不同的狀態(tài),調(diào)動(dòng)不同的反應(yīng)力量,采取相應(yīng)的處理程序,分級(jí)應(yīng)對(duì),限時(shí)到位,通過(guò)完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)度、組織、協(xié)調(diào),確保及時(shí)、迅速、有效地處理各類(lèi)異常情況。
消防重點(diǎn)部位重點(diǎn)防范。
(四)人、財(cái)、物的有力保障
實(shí)施精英人才組合戰(zhàn)略。委派精銳骨干組成句容**國(guó)際購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì),我們將委派現(xiàn)任我公司項(xiàng)目經(jīng)理、具有打造'精品'物業(yè)經(jīng)驗(yàn)、組織能力強(qiáng)、責(zé)任心強(qiáng)的同志出任句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理處的經(jīng)理、委派具有精湛技術(shù)和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理處技術(shù)總工程師,從公司抽調(diào)專(zhuān)業(yè)技術(shù)骨干,組成質(zhì)量控制、工程技術(shù)等專(zhuān)業(yè)技術(shù)齊全的高效團(tuán)隊(duì)。
配置齊全、先進(jìn)的句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理設(shè)備,為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。
公司具備一定的資金實(shí)力和物質(zhì)基礎(chǔ),句容**國(guó)際購(gòu)物中心項(xiàng)目將作為公司的管理重點(diǎn)之一,重點(diǎn)保障。
(五)提高設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理保障能力
正式進(jìn)駐后,立即完成
制度,確保電梯、中央空調(diào)、供水供電、消防控制及通訊等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好。
日常管理
--預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。
--對(duì)設(shè)備做到'三好'、'四會(huì)'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好重要設(shè)備;'四會(huì)'即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障;'五定'即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。
--實(shí)行專(zhuān)業(yè)人員修理與使用操作人員維護(hù)相結(jié)合的方式,以專(zhuān)業(yè)修理為主,同時(shí)要求設(shè)備的使用操作人員進(jìn)行日常的維修保養(yǎng)和小修。
--完善設(shè)備管理和定期維修制度。制訂科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計(jì)劃。
--修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修材料費(fèi)用。
--制定各設(shè)備系統(tǒng)詳細(xì)的應(yīng)急處理方案,確保在出現(xiàn)應(yīng)急情況時(shí)及時(shí)有序處理。
(六)高效的客戶(hù)管理和信息處理平臺(tái)
本公司多年來(lái)一直把'以客戶(hù)為中心',追求最高程度客戶(hù)滿意率作為不懈努力的工作目標(biāo)。在句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理項(xiàng)目中,本公司將一如既往關(guān)注客戶(hù)需求,通過(guò)'管理報(bào)告制'、'定期回訪制'以及隨時(shí)溝通等方式在第一時(shí)間了解客戶(hù)的服務(wù)需求與服務(wù)咨詢(xún),并以本公司的24小時(shí)客戶(hù)投訴中心配合本項(xiàng)目的物業(yè)管理工作,力爭(zhēng)讓客戶(hù)獲得滿意服務(wù)。我們的客戶(hù):物業(yè)的所有人(業(yè)主)、使用人(商戶(hù))、受益人(消費(fèi)者)--外部客戶(hù);員工--內(nèi)部客戶(hù),正確處理好這兩種客戶(hù),及時(shí)處理各種信息,實(shí)現(xiàn)員工滿意,業(yè)主、用戶(hù)滿意。
九、持續(xù)滿足和超越客戶(hù)市場(chǎng)的意識(shí)
物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在,已經(jīng)超越了最初低成本、粗放性經(jīng)營(yíng)的模式,更高、更精、更好的服務(wù)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同追求的目標(biāo)。公司一直把持續(xù)持續(xù)滿足和超越客戶(hù)市場(chǎng)作為我們工作的終極目標(biāo),開(kāi)掘句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容的深度及廣度:
本公司在句容**國(guó)際購(gòu)物中心確立的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn),將以國(guó)家建設(shè)部頒布的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)與星級(jí)酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合。本公司所提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以用service(即中文'服務(wù)'一詞)中的7個(gè)字母來(lái)概述:
s,即smile(微笑),服務(wù)人員要對(duì)每一位客戶(hù)微笑;
e,即e*cellent(出色),服務(wù)人員要將每一項(xiàng)工作都做得很出色;
r,即ready(準(zhǔn)備),服務(wù)人員要隨時(shí)準(zhǔn)備為客戶(hù)服務(wù);
v,即viewing(看待),服務(wù)人員要把每一位客戶(hù)都當(dāng)做需要特殊照顧的貴賓看待;
i,即inviting(邀請(qǐng)),服務(wù)人員每一次服務(wù)結(jié)束都要向客戶(hù)發(fā)出下次再來(lái)的邀請(qǐng);
c,即creation(創(chuàng)造),服務(wù)人員要善于創(chuàng)造溫暖的服務(wù)氣氛;
e,即eye(眼光),服務(wù)人員要始終用熱情的眼光關(guān)注客戶(hù)。
第4篇 某物業(yè)管理服務(wù)糾正預(yù)防措施實(shí)施程序
物業(yè)管理服務(wù)糾正和預(yù)防措施實(shí)施程序
為了及時(shí)糾正在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的不合格,并對(duì)不合格服務(wù)產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析,采取有效的糾正與預(yù)防措施,消除潛在原因,防止不合格服務(wù)的再發(fā)生,保證公司服務(wù)品質(zhì)的不斷提高,特制定此工作程序。
一、管理職責(zé)
1、由產(chǎn)生不合格服務(wù)的部門(mén)主管級(jí)以上人員負(fù)責(zé)組織調(diào)查產(chǎn)生不合格的原因,制定有效的糾正措施,相關(guān)職能部門(mén)制定預(yù)防措施,并分析該預(yù)防措施的科學(xué)合理程度,管理處品質(zhì)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)監(jiān)督糾正和預(yù)防措施實(shí)施,并驗(yàn)證其效果。
2、品質(zhì)負(fù)責(zé)人或相關(guān)主管負(fù)責(zé)落實(shí)責(zé)任人,實(shí)施糾正和預(yù)防措施。
3、管理處經(jīng)理對(duì)部門(mén)實(shí)施糾正預(yù)防措施的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
二、管理過(guò)程
1、如果是由質(zhì)量文件或服務(wù)規(guī)范引起的不合格,由品質(zhì)負(fù)責(zé)人組織有關(guān)人員論證,提出修改意見(jiàn),呈交經(jīng)理審核及總經(jīng)理審批后修改、下發(fā),保存與此有關(guān)的文件和記錄,由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督.
2、如果是由員工自身素質(zhì)引起的不合格,由人事或培訓(xùn)負(fù)責(zé)人會(huì)同發(fā)生不合格服務(wù)的部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行人事調(diào)整、處罰或加強(qiáng)員工的培訓(xùn)等, 由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督.
3、如果是由服務(wù)設(shè)備或設(shè)施引起的不合格,采取的糾正措施包括增加或更換設(shè)備設(shè)施,重新選擇分承包方或內(nèi)部調(diào)配及進(jìn)行合理技術(shù)改造等, 由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督。
4、對(duì)出現(xiàn)嚴(yán)重的或具有代表性的不合格,由管理處經(jīng)理按總經(jīng)理的意見(jiàn),組織有關(guān)部門(mén)開(kāi)展專(zhuān)題討論,對(duì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行綜合分析,制定措施并組織實(shí)施,由管理處部經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督。
5、品質(zhì)負(fù)責(zé)人把各部門(mén)所采取的預(yù)防措施、實(shí)施過(guò)程和結(jié)果記錄,進(jìn)行整理、收集、并提交給公司組織的管理評(píng)審。
6、對(duì)于管理評(píng)審中確定的糾正預(yù)防措施,由品質(zhì)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行.
三、相關(guān)工作記錄表格
《不合格報(bào)告》
第5篇 中國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)
二 級(jí)
項(xiàng) 目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)
(一)基本要求
1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有國(guó)家三級(jí)以上資質(zhì)證書(shū)。
2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定質(zhì)量管理制度。
3、應(yīng)有較完善的物業(yè)管理方案。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。
4、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志、規(guī)范用語(yǔ)。
5、物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備二年以上專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。
6、管理人員應(yīng)90%持有物業(yè)管理上崗證書(shū),特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門(mén)頒發(fā)的有效證書(shū)上崗。
7、一線服務(wù)人員每年體檢一次,合格上崗。
8、物業(yè)管理企業(yè)多方面運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理(業(yè)主檔案、收費(fèi)管理等)。
9、小區(qū)實(shí)施每周六天每天12小時(shí)服務(wù)接待(公示服務(wù)聯(lián)系電話)。
10、根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件,開(kāi)展業(yè)戶(hù)必需的有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)(公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目)。
11、采取多種形式如走訪業(yè)戶(hù)、懇談會(huì)、電話溝通、問(wèn)卷調(diào)查等,每年與30%以上業(yè)主作有效溝通;每年有效投訴處理率>90%。
12、建立較完善的檔案管理制度(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案)。
13、根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件,配合開(kāi)展必要的社區(qū)文化活動(dòng)。
14、建立健全財(cái)務(wù)管理制度,每年公布一次物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。
15、按規(guī)定管理使用公共維修基金。
(二)房屋管理
1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。
2、房屋外觀(包括屋面、天臺(tái))完好、整潔,公共樓梯間墻面、地面無(wú)污跡、無(wú)破損;外墻無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)現(xiàn)象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈整齊有序。
3、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告,并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。
4、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,支架無(wú)銹蝕,無(wú)安全隱患。
5、封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面。
6、除建筑設(shè)計(jì)有要求外,不得安裝外廊及外凸防盜網(wǎng)和屋頂平臺(tái)護(hù)欄等。
7、房屋裝修符合規(guī)定,有小區(qū)裝修管理制度、裝修申請(qǐng)及審批記錄、日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等。對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸止、報(bào)告。
8、小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及各棟、單元(門(mén))、戶(hù)門(mén)及公共配套設(shè)施場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。
(三)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
1、共用配套設(shè)備設(shè)施良好,運(yùn)行正常,無(wú)事故隱患,保養(yǎng)、檢修制度完備,有設(shè)備運(yùn)行記錄。
2、實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度,急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。回訪率80%以上。
3、水、電、電梯等設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范,消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損,可隨時(shí)啟用;消防通道暢通;制訂消防應(yīng)急方案、進(jìn)行消防演習(xí)。
4、道路通暢,路面平整,路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行,停車(chē)場(chǎng)及主要道路交通標(biāo)志齊全規(guī)范。
5、路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率95%以上,按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。
6、維修養(yǎng)護(hù)制度健全,并在工作場(chǎng)所明示,工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確,執(zhí)行良好。
7、對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。
8、各設(shè)備房衛(wèi)生、整潔,主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚齊全,設(shè)備房管理制度明確。
9、各設(shè)備房及公共場(chǎng)所、場(chǎng)地、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。
10、停水、停電,在接到相關(guān)部門(mén)通知后,按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶(hù)。
(四)公共秩序維護(hù)
1、小區(qū)主出入口24小時(shí)值班(其中12小時(shí)立崗)。
2、對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查一次。
3、小區(qū)設(shè)有中央監(jiān)控室實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。
4、應(yīng)對(duì)小區(qū)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺(tái)等危險(xiǎn)隱患部位,設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。
5、 進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施登記管理,引導(dǎo)車(chē)輛有序停放。
6、 進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時(shí)出入證管理。
7、對(duì)火災(zāi)、水浸、電梯困人等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案,(每年進(jìn)行消防演習(xí)一次)。
(五)保潔服務(wù)
一、 小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 (不少于以下頻次)
1、小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道
(1)公共綠地 1次/天 清理
(2)硬化地面 2次/天 清掃
(3)主次干道 2次/天 清掃
(4)室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品 1次/半個(gè)月 擦拭
(5)水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋內(nèi)公共部位
(1)多層樓內(nèi)通道、樓梯 1次/天 拖掃
(2)高層電梯廳(白天) 1次/4小時(shí) 拖掃
(3)高層消防通道 1次/半個(gè)月 拖擦
(4)共用活動(dòng)場(chǎng)所 1次/天 清掃
(5)樓道玻璃窗 1次/半月 擦拭
(6)高層大堂、會(huì)所 石料地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個(gè)月 打蠟地板地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個(gè)月 打蠟地磚地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個(gè)月 清洗 地毯地面 2次/天 全面吸塵 1次/4個(gè)月 清洗
(7)室內(nèi)信報(bào)箱、消防栓、過(guò)道門(mén)、扶手等公共設(shè)施1次/15天 擦拭
(8)公共衛(wèi)生間 2次/天 清潔
(9)電梯內(nèi) 1次/天 清潔
(10)及時(shí)
清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區(qū)域、部位無(wú)垃圾、雜物、異味,并進(jìn)行保潔巡查。
二、垃圾的處理與收集
1、根據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱;
2、垃圾每日收集1次,作到日產(chǎn)日清,無(wú)垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;
3、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的,每日進(jìn)行沖洗,沖洗后無(wú)異味;根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺,有效控制蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生;
4、垃圾桶、果殼箱每日清理,定期清洗,保持潔凈。
三、排水、排污管道暢通
1、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 1次/年 疏通
2、雨、污水井 1次/6個(gè)月 檢查,并視情況進(jìn)行及時(shí)清掏
3、化糞池 1次/6個(gè)月 檢查 1次/年 清掏四、二次供水水箱按國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求;定期巡查。
四、無(wú)飼養(yǎng)家禽、家畜,寵物受到嚴(yán)格管制
1、禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
2、飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定;對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
五、建立消殺工作管理制度,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作,有效控制害蟲(chóng)孳生;定期對(duì)各類(lèi)病蟲(chóng)害進(jìn)行預(yù)防控制,適時(shí)投放消殺藥物。
(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理
1、草坪保持平整,及時(shí)進(jìn)行修剪。
2、草坪內(nèi)常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
3、花草樹(shù)木無(wú)枯死,養(yǎng)護(hù)中發(fā)現(xiàn)的死樹(shù),必須在半月內(nèi)清除,并適時(shí)補(bǔ)種。
4、綠籬超過(guò)平齊線時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪,綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物,清除修剪廢棄物。
5、造型樹(shù)木應(yīng)根據(jù)樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況,及時(shí)修剪整形,觀賞效果良好。
6、根據(jù)氣候狀況和季節(jié),適時(shí)組織澆灌、施肥和松土,花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好。
7、適時(shí)組織防凍保暖、防沙,預(yù)防病蟲(chóng)害。
第6篇 物業(yè)管理費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容
物業(yè)管理費(fèi)包括的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容
(一)房屋本體及其配套設(shè)施的合理使用、維修和養(yǎng)護(hù);
(二)消防設(shè)施,電梯及其他機(jī)電設(shè)備、溝、渠、池、井、道路及路燈、停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚等公用配套設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地的使用、維修養(yǎng)護(hù)和管理;
(三)協(xié)助有關(guān)部門(mén)維持社區(qū)公共秩序和治安秩序。
(四)按照有關(guān)部門(mén)維持社區(qū)公共秩序和治安秩序;
(五)環(huán)境衛(wèi)生的清潔、消殺和維護(hù);
(六)園林綠化地維修、養(yǎng)護(hù)和管理;
(七)法律、法規(guī)和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理服務(wù)。
第7篇 物業(yè)維修服務(wù)部管理員工作職責(zé)
（一）接受維修部主任、副主任的直接領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)所在班組的日常管理工作，認(rèn)真做好工作日志。
（二）必須無(wú)條件的認(rèn)真執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)，并要管理好全班組的員工共同完成任務(wù)。
（三）負(fù)責(zé)本班組員工的思想、勞動(dòng)紀(jì)律、工作質(zhì)量等考核工作，對(duì)不服從指揮、消極怠工的員工有權(quán)同領(lǐng)導(dǎo)商量后對(duì)其進(jìn)行處罰。
（四）要積極努力工作，帶領(lǐng)本班組員工完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)工作，對(duì)用戶(hù)不準(zhǔn)索要財(cái)物，更不準(zhǔn)將材料私拿送人。
（五）負(fù)責(zé)本班組維修范圍內(nèi)的安全、防火、衛(wèi)生工作，經(jīng)常進(jìn)行安全宣傳教育工作。
（六）以身作則提倡員工提高業(yè)務(wù)技能，注重整體影響和自身形象，工作時(shí)一定使用文明用語(yǔ)。
（七）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)性任務(wù)。
第8篇 招商局物業(yè)管理模式服務(wù)理念簡(jiǎn)介材料
招商局物業(yè)的管理模式與服務(wù)理念
成熟的物業(yè)管理模式
(一)片區(qū)管理模式
針對(duì)地區(qū)物業(yè)管理面積大、類(lèi)型多的特點(diǎn),按物業(yè)類(lèi)型和規(guī)模分高層、綜合小區(qū)、寫(xiě)字樓等片區(qū),分別設(shè)立物業(yè)總經(jīng)理進(jìn)行管理。
(二)消防安全大使管理模式
公司首創(chuàng)的消防安全大使管理模式,充分利用小區(qū)業(yè)主資源,引導(dǎo)老年或離退休業(yè)主成立消防安全巡邏隊(duì),每天執(zhí)行巡邏任務(wù),并做詳細(xì)記錄。該模式已在全國(guó)范圍內(nèi)得到廣泛推廣。
(三)客戶(hù)完全滿意模式
客戶(hù)完全滿意模式,建立了以崗位職責(zé)為基礎(chǔ)、以流程管理為核心、以客戶(hù)服務(wù)為中心、以客戶(hù)滿意為目標(biāo)的管理體系。
(四)酒店管理模式
沿襲原有的酒店管理經(jīng)驗(yàn),借鑒不斷創(chuàng)新,不斷改進(jìn)的酒店管理方式,為客戶(hù)提供星級(jí)管理服務(wù),客戶(hù)滿意率均達(dá)到99%以上。
(五)互動(dòng)管理模式
在小區(qū)物業(yè)管理中,以培養(yǎng)業(yè)主的參與意識(shí)、加強(qiáng)與業(yè)主溝通為主要目的,充分發(fā)揮業(yè)主的積極性,參與物業(yè)管理事務(wù),讓業(yè)主進(jìn)一步了解物業(yè)管理,增強(qiáng)共識(shí)。
(六)首接負(fù)責(zé)制服務(wù)模式
為方便業(yè)主,提高客戶(hù)服務(wù)效率和滿意率,要求客戶(hù)服務(wù)中心工作人員,在為客戶(hù)提供服務(wù)時(shí),采取服務(wù)跟蹤到底的服務(wù)模式。
至誠(chéng)先進(jìn)的服務(wù)理念
(一)'以人為本,以客為先'的管理理念。員工是企業(yè)的資本。招商局物業(yè)'人性化'的管理,把員工滿意作為企業(yè)生存和發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo),通過(guò)持續(xù)培訓(xùn),職業(yè)生涯設(shè)計(jì),激勵(lì)每一位員工的積極性和創(chuàng)造性。先有微笑的員工,才有滿意的顧客,員工以客為先,客戶(hù)回報(bào)企業(yè),企業(yè)報(bào)效社會(huì)。
(二)'精心管理,全心呵護(hù)'的服務(wù)理念。精益求精,全心管理,用心服務(wù)。物業(yè)管理的行業(yè)特征造就了招商局物業(yè)強(qiáng)烈的責(zé)任感和使命感,關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)滴滴,呵護(hù)每家每戶(hù),主動(dòng)、熱情的服務(wù)品質(zhì)構(gòu)筑招商局物業(yè)發(fā)展的基石。
(三)'真誠(chéng)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效'的企業(yè)精神。招商局物業(yè)秉承招商局百年風(fēng)范,成于斯,長(zhǎng)于斯,誠(chéng)信依法經(jīng)營(yíng),至誠(chéng)服務(wù)客戶(hù),招商局物業(yè)造就了八萬(wàn)平方米的規(guī)模,服務(wù)著來(lái)自世界五十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的三十萬(wàn)至尊業(yè)主,哺育和催生了我們'真誠(chéng)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效'的企業(yè)精神,追求并不斷創(chuàng)造招商局物業(yè)超越自我的卓越目標(biāo)。
(四)'為客戶(hù)提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),以滿足和超越社會(huì)、客戶(hù)對(duì)物業(yè)管理不斷增長(zhǎng)的需求'的公司使命。招商局物業(yè)按照'零預(yù)算'的理念,以'管家'的身份向業(yè)主和用戶(hù)提供真誠(chéng)的服務(wù),在寫(xiě)字樓、別墅群、后勤機(jī)關(guān)和商城為業(yè)主提供著優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù),并不斷提升管理水平,打造具有招商局物業(yè)特色的管理模式,形成為客戶(hù)服務(wù)的一體化模式,實(shí)現(xiàn)滿足和超越社會(huì)、客戶(hù)不斷增長(zhǎng)需求的公司使命。
(五)'追求卓越目標(biāo),至誠(chéng)服務(wù)客戶(hù),不斷超越自我,誠(chéng)信依法經(jīng)營(yíng),尊重信任員工,團(tuán)隊(duì)協(xié)作發(fā)展'的核心價(jià)值觀。招商局物業(yè)致力于打造一支優(yōu)秀高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍,注重員工十項(xiàng)素質(zhì)的培養(yǎng),在公司員工推行國(guó)際流行的5s管理,即常組織(structures)、常整頓(systematize)、常清潔(sanities)、常規(guī)范(standardize)和常自律(self-discipline),體現(xiàn)了招商局物業(yè)員工共同價(jià)值觀的核心。
至誠(chéng)、規(guī)模、成熟是招商局物業(yè)在二十年的發(fā)展歷程中,不斷超越顧客和社會(huì)需求、滿足日益增長(zhǎng)的顧客需求,厚積薄發(fā)、千錘百煉積累起來(lái)的管理優(yōu)勢(shì),在品牌與管理競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天,招商局物業(yè)必將以她優(yōu)質(zhì)的管理優(yōu)勢(shì)取得更大的成功。
第9篇 某某小區(qū)物業(yè)保安服務(wù)管理
某小區(qū)物業(yè)保安服務(wù)管理
嚴(yán)格按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和公司通過(guò)的iso9001-2000質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。針對(duì)小區(qū)特點(diǎn),實(shí)施全天24小時(shí)保安巡視和值班制度。小區(qū)共設(shè)31名保安,其中,保安員30名,保安主管1名。小區(qū)保安主要維護(hù)小區(qū)公共秩序和安全。保安必須做到服裝統(tǒng)一整齊、佩帶標(biāo)識(shí)鮮明,站立端正、文明禮貌。
1、人員組織
專(zhuān)職安全護(hù)衛(wèi)人員,身體健康,責(zé)任心強(qiáng),工作認(rèn)真負(fù)責(zé),體態(tài)良好,有吃苦奉獻(xiàn)精神和甘當(dāng)保姆的意識(shí);
接受過(guò)安全護(hù)衛(wèi)或相關(guān)訓(xùn)練,訓(xùn)練有素,掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能,并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí),增強(qiáng)安全防范能力;
熟悉小區(qū)環(huán)境,熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī),能恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對(duì)小區(qū)護(hù)衛(wèi)工作;思想品質(zhì)好,作風(fēng)正派,熱愛(ài)安全護(hù)衛(wèi)工作,無(wú)不良記錄;
安全護(hù)衛(wèi)人員配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)工具;
當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào),穿戴統(tǒng)一制服,工具佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;
上崗時(shí)精神振作,舉止應(yīng)文明,姿態(tài)良好,大方、得體,精神振作,姿態(tài)良好,抬頭挺胸,注意檢查和保持儀表;在執(zhí)勤時(shí)不吸煙、吃零食, 不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?不彎腰駝背,前傾后靠;
講普通話,可以進(jìn)行簡(jiǎn)單英語(yǔ)會(huì)話;
交接班制度完善,并有工作及交接班記錄。
2、門(mén)衛(wèi)
參照《門(mén)衛(wèi)制度》執(zhí)行。
各出入口24小時(shí)有值班看守,主出入口至少有2人駐守,其余出入口至少有一人值守;按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車(chē)輛管理、訪客登記,謝絕業(yè)主拒絕訪問(wèn)人員和未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的商販入內(nèi),大件物品搬出實(shí)行登記,實(shí)施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。
3、巡邏
參照《小區(qū)保安人員巡邏檢查制度》執(zhí)行。
白天巡邏次數(shù)不少于6次,夜間巡邏次數(shù)不少于8次,重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏;每組巡邏人員不少于2人,并排或列隊(duì)巡邏,規(guī)范整齊;及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患;接受業(yè)主(使用人)投訴和求助;回答用戶(hù)的詢(xún)問(wèn);在遇到突發(fā)事件時(shí),及時(shí)報(bào)告警方與管理服務(wù)中心,必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi),防止事態(tài)擴(kuò)大,協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù);安全巡邏有記錄有檢查。
4、緊急事故反應(yīng)
參照《突發(fā)事件處理制度》執(zhí)行。
制定緊急事故處理預(yù)案,至少包括:火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等;
有緊急事件救護(hù)組織,并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài);
書(shū)面描述緊急事故救護(hù)組織職責(zé),并讓每位成員了解,周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練;
高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí);
對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng);盡可能減少破壞和損失程度;
按照業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托組織恢復(fù)生活秩序,如:幫助恢復(fù)電力供應(yīng)、搶救財(cái)產(chǎn)等。
5、其他防范措施
設(shè)有業(yè)主(使用人)求助與報(bào)警電話,24小時(shí)有人值守;
接到報(bào)警信號(hào),確認(rèn)后管理服務(wù)中心應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場(chǎng)查看,予以恰當(dāng)?shù)木o急處理;
涉及人身安全處,設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施;
協(xié)助有關(guān)部門(mén)維持小區(qū)正常生活秩序,防止不安全事件發(fā)生;
對(duì)小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車(chē)庫(kù)、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù),保持必要的照明;
建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。
建立訪客登記、車(chē)輛登記、值勤與巡邏記錄等資料。
6、標(biāo)準(zhǔn)與要求
總體管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):達(dá)到《上海市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
應(yīng)急及突發(fā)事件接報(bào)后立即趕到現(xiàn)場(chǎng)處理。
保安員崗前、崗中培訓(xùn)率達(dá)到98%。
對(duì)保安服務(wù)的滿意率達(dá)到92%以上。
第10篇 海岸小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)思路
陽(yáng)光海岸小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)思路
zz物業(yè)之所以能成為業(yè)內(nèi)翹楚,不在于過(guò)去取得了何種成就,關(guān)鍵在于不斷的摸索并求新求變,形成了自已獨(dú)特的管理特色及管理思路。
**海岸的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了物業(yè)管理的重要性,探索**海岸物業(yè)管理新模式,對(duì)于推動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售與物業(yè)增值,滿足作為受益主體--業(yè)主的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。我們通過(guò)對(duì)**海岸的管理模式進(jìn)行了反復(fù)探討,最終以'創(chuàng)精品服務(wù),全心全意滿足顧客需求'目標(biāo)為導(dǎo)向,確立了**海岸的物業(yè)管理思路:
-緊密?chē)@'服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會(huì)'的核心理念,提供'精品服務(wù)'的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品;
-倡導(dǎo)'以業(yè)戶(hù)為中心'的流程管理思想,建立以流程為基石的業(yè)戶(hù)需求價(jià)值鏈;
-倡導(dǎo)科學(xué)管理和專(zhuān)業(yè)服務(wù),規(guī)范管理服務(wù)行為;
-致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系,推廣'非接觸管理、零距離服務(wù)'的服務(wù)理念。
在日常管理服務(wù)中,我們還將:
-采用整體管理和專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的辦法;
-強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序;
-強(qiáng)調(diào)維修資金的效能管理與維修計(jì)劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合;
-強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn);
-確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化;
-確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日臻完美;
-致力于培養(yǎng)員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí);
-致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升;
-致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的理想居住環(huán)境。
第11篇 軟件園物業(yè)工程服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)
1 周邊林帶噴灌設(shè)施:使用中不跑、冒、滴、漏,設(shè)施的冬、夏季維護(hù)方案。
2湖體及周邊綠地附屬配套設(shè)施:使用中不跑、冒、滴、漏,冬季養(yǎng)護(hù)不凍,機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全。
3. 園區(qū)道路:局部破損隨時(shí)修補(bǔ)。
4 園區(qū)路燈:根據(jù)晝夜變化調(diào)整開(kāi)關(guān)燈時(shí)間,路燈損壞及時(shí)維修,電纜定期巡檢。
5 園區(qū)市政給、排水設(shè)施:井蓋密合、流水暢通、井內(nèi)無(wú)積物,井蓋井圈損壞、丟失隨時(shí)補(bǔ)換。
6 中水處理站及其配套管線設(shè)施:使用中不跑、冒、滴、漏;
機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全,隔污柵沉積池定期清理。
7 電器在投入運(yùn)行后能正常運(yùn)行;
園區(qū)臨時(shí)供電:配電室,配電柜內(nèi)外清潔無(wú)塵、無(wú)異物,母線、電纜線之間聯(lián)接處接觸良好,各電器開(kāi)關(guān)完好無(wú)損。
8 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)房屋、建筑小品、體育設(shè)施、照明、給排水設(shè)施的維護(hù)掩護(hù),設(shè)備設(shè)施完好。
第12篇 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容介紹
物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的介紹
物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
物業(yè)管理的基本內(nèi)容按照其服務(wù)性質(zhì)和提供的方式一般分為三大類(lèi),即常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。
(一) 常規(guī)性的公共服務(wù)
'常規(guī)性的公共服務(wù)',是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工
作,是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主、物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù),其目的是確保物業(yè)的完好與正常使用,維持人們正常的生活、工作秩序和良好的環(huán)境。
下面,僅以住宅小區(qū)管理為例,介紹公共服務(wù)的主要內(nèi)容:
(1)房屋共用部位的維護(hù)與管理。房屋的維修管理包括:房屋外觀完好、整潔;小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及棟號(hào)有明顯標(biāo)志及引路方向平面圖;房屋完好率達(dá)98%以上;無(wú)違反城市規(guī)劃的違章建筑;房屋零修及時(shí)率達(dá)98%以上,零修合格率達(dá)100%,并建立回訪制度和回訪記錄;房屋資料檔案齊全、管理完善,并建立住戶(hù)檔案等。
(2)房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理。設(shè)備管理包括:小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)備圖紙、資料檔案齊全,管理完善;設(shè)備良好,運(yùn)行正常,無(wú)事故隱患,保養(yǎng)、檢修制度完備;有每日運(yùn)行記錄,運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;電梯按照規(guī)定時(shí)間運(yùn)行;居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)密的管理措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全;消防系統(tǒng)設(shè)備完好無(wú)損,可以隨時(shí)啟用;鍋爐供暖、煤氣、燃?xì)膺\(yùn)行正常,北方地區(qū)冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16度。
市政公用設(shè)施管理包括:小區(qū)內(nèi)所有公共配套設(shè)施完好,不得擅自改變用途;共水、供電、通訊、照明設(shè)備齊全,工作正常;道路暢通,路面平坦;污水排放通暢等。
(3)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。環(huán)境衛(wèi)生管理包括:小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備;實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化的清掃保潔,垃圾日產(chǎn)日消;不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物;房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔,不得堆放雜物和占用;居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象等。綠化管理包括:小區(qū)公共綠地、庭院綠地和道路兩側(cè)綠地合理分布,花壇、樹(shù)木、建筑小品配置得當(dāng);新建小區(qū)、舊區(qū)改造小區(qū)的公共綠地人均綠地面積應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家規(guī)定的指標(biāo);綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí),無(wú)破壞、踐踏和隨意戰(zhàn)友用現(xiàn)象等。
(4)小區(qū)內(nèi)交通、消防和公共秩序等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)。協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好以下工作:保證小區(qū)內(nèi)道路通暢,交通車(chē)輛管理運(yùn)行有序,無(wú)亂停、亂放機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē);小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理;實(shí)行24小時(shí)保安制度;保安人員有明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn);危及住戶(hù)安全處有明顯標(biāo)志和防范措施;小區(qū)內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事犯罪和交通事故等。搞好小區(qū)內(nèi)的公共秩序,還要積極開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng),如,小區(qū)訂有居民精神文明建設(shè)公約,居民能自覺(jué)遵守小區(qū)的各項(xiàng)管理制度;居民鄰里團(tuán)結(jié)互助,文明居住,關(guān)心孤寡老人、殘疾人;管理單位定期組織開(kāi)展健康有益的社區(qū)文化活動(dòng)等。
(5)物業(yè)管理裝飾裝修管理服務(wù),包括房屋裝飾裝修的申請(qǐng)與批準(zhǔn),以及對(duì)房屋裝飾裝修的設(shè)計(jì)、安全等各項(xiàng)管理工作。
(6)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)'專(zhuān)項(xiàng)維修資金')的代管服務(wù)。即物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委托,對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理工作。
(7)物業(yè)檔案資料的管理工作。
(8)代收代繳收費(fèi)服務(wù)。
(二) 針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)
'針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)',是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人,為滿足其中部分住戶(hù)、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。其特點(diǎn)是,物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目,并將服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布于眾,當(dāng)業(yè)主、物業(yè)使用人需要這種服務(wù)時(shí),可以自行選擇。專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù)服務(wù),專(zhuān)為業(yè)主、物業(yè)使用人提供生活、工作的方便。專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的主要渠道之一。
專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的主要內(nèi)容有日常生活、商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)生、社會(huì)福利以及各類(lèi)中介服務(wù)五大類(lèi)。其中,各類(lèi)中介服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托,開(kāi)展代辦各類(lèi)保險(xiǎn),代理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、租賃,進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估及其他中介代理工作。當(dāng)然,從事各類(lèi)中介代理工作的機(jī)構(gòu)和人員,必須依照國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定,依法取得相應(yīng)的資質(zhì)和資格。
(三) 委托性的特約服務(wù)
'委托性的特約服務(wù)',是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、物業(yè)管理企業(yè)在專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立,而業(yè)主、物業(yè)使用人又提出該方面需求的服務(wù)項(xiàng)目。特約服務(wù)實(shí)際上是專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。而當(dāng)有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種需求時(shí),物業(yè)管理企業(yè)可以將此項(xiàng)特約服務(wù)納入專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。
第13篇 新城項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)指標(biāo)及方案
新星城項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)指標(biāo)及其方案
根據(jù)本公司的服務(wù)宗旨和管理目標(biāo),為搞好新星城項(xiàng)目的管理工作,參照《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》和iso9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),制訂如下管理指標(biāo)及措施。
序號(hào)欄目名稱(chēng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)計(jì)劃/指標(biāo)管理實(shí)施措施
1房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地管理標(biāo)準(zhǔn)與完好率98%98%落實(shí)責(zé)任人,實(shí)行巡檢制度,記錄建檔,確保房屋完好,無(wú)違章及公共設(shè)施損壞。
2房屋零星小修急修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和保持期99%100%接到維修通知20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)完成并建立回訪檔案。
3維修工程質(zhì)量合格率和回訪驗(yàn)收率100%100%分項(xiàng)檢查,一步到位,并進(jìn)行回訪,確保質(zhì)量合格,滿足客戶(hù)需要。
4電梯、二級(jí)生化、水泵等大型機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)和完好率100%100%以通過(guò)國(guó)家相關(guān)質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn),確保使用質(zhì)量。
5街坊道路、路燈、草坪及住宅內(nèi)樓道公共燈具設(shè)備完好率和亮燈率95%98%落實(shí)責(zé)任人養(yǎng)護(hù),實(shí)行巡查監(jiān)管制度,記錄建檔,確保設(shè)施完好,方便使用。
6住宅和非住宅物業(yè)建筑、地下停車(chē)庫(kù)內(nèi)消防設(shè)施管護(hù)100%100%落實(shí)責(zé)任人,實(shí)行巡視監(jiān)管制度,記錄建檔,確保設(shè)施完好,方便使用。
7小區(qū)街坊道路管護(hù)措施和完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人,實(shí)行巡視監(jiān)管制度,記錄建檔,確保管路完好,方便使用。
8小區(qū)綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設(shè)施的管護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和苗木成活率95%98%落實(shí)責(zé)任人養(yǎng)護(hù),實(shí)行巡查監(jiān)管制度,記錄建檔,確保綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏,無(wú)黃土裸露現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修復(fù)。
9管理服務(wù)質(zhì)量投訴處理及時(shí)率95%100%按政策法規(guī)做好管理服務(wù)工作,同時(shí)加強(qiáng)與客戶(hù)的溝通,定期舉行客戶(hù)懇談會(huì),了解客戶(hù)的愿望與要求,滿足客戶(hù)的需要。如發(fā)生投訴及時(shí)妥善處理,并做好記錄,建立檔案,跟蹤回訪。
10業(yè)主及使用人對(duì)管理服務(wù)滿意度95%98%加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)的超前意識(shí),及時(shí)收集客戶(hù)的需求信息,盡可能滿足客戶(hù)的需要,加強(qiáng)與客戶(hù)的溝通和感情聯(lián)絡(luò),以確?？蛻?hù)對(duì)物業(yè)管理的滿意率。
第14篇 中國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)(征求意見(jiàn)稿)
一 級(jí)
項(xiàng) 目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)
(一) 基本要求
1、 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有國(guó)家收集2次,作到日產(chǎn)日清,無(wú)垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;
3、 設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的,每日進(jìn)行沖洗,沖洗后無(wú)異味;根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺,有效控制蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生;
4、 垃圾桶、果殼箱每日清理,定期清洗,保持潔凈。
三、 排水、排污管道暢通
1、 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 1次/年 全面疏通
2、 雨、污水井 1次/月 檢查,并視檢查情況進(jìn)行及時(shí)清掏
3、 化糞池 1次/月 檢查 2次/年 清掏
四、 二次供水水箱按國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求,水箱加蓋上鎖,水箱口、瀉水管口安裝防蟲(chóng)紗網(wǎng);定期巡查。
四、 無(wú)飼養(yǎng)家禽、家畜,寵物受到嚴(yán)格管制
1、 禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
2、 飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定;對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
五、 建立消殺工作管理制度,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作,有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生;定期對(duì)各類(lèi)病蟲(chóng)害進(jìn)行預(yù)防控制,適時(shí)投放消殺藥物。
(六) 綠化養(yǎng)護(hù)管理
1、 草坪保持平整,高度不應(yīng)超過(guò)10公分,超過(guò)時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修剪。
2、 草坪內(nèi)常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
3、 花草樹(shù)木無(wú)枯死,發(fā)現(xiàn)死樹(shù),應(yīng)在一周內(nèi)清除,并適時(shí)補(bǔ)種。
4、 綠籬超過(guò)平齊線10公分時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪,綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物,當(dāng)天清除修剪廢棄物。
5、 造型樹(shù)木應(yīng)根據(jù)樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況,及時(shí)修剪整形,觀賞效果良好。
6、 根據(jù)氣候狀況和季節(jié),適時(shí)組織澆灌、施肥和松土,花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好。
7、 適時(shí)組織防凍保暖、防沙,預(yù)防病蟲(chóng)害。
8、 綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌,提示人們愛(ài)護(hù)綠化。
第15篇 學(xué)校物業(yè)綜合管理基本要求服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
一、基本要求
1.學(xué)歷要求初中以上學(xué)歷,愛(ài)崗敬業(yè),年齡男不超過(guò)60周歲,女不超過(guò)50周歲。
2.上崗時(shí)必須經(jīng)過(guò)所屬單位消防常識(shí)專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn),并且單位留有培訓(xùn)記錄備案。
3.有電梯的樓宇,綜合管理人員須具備一定的電梯日常使用管理常識(shí)。
二、管理范圍
1.學(xué)生公寓
包括但不限于:入住調(diào)宿退宿手續(xù)、人員物品進(jìn)出登記、公寓精神文明建設(shè)、鑰匙借用登記、日常巡查、晚歸登記、失物登記、跟蹤維修、公共設(shè)施設(shè)備檢查、監(jiān)管熱水使用情況、安全用電檢查、學(xué)生公寓精神文明建設(shè)、處理突發(fā)事件等。
2.圖書(shū)信息綜合樓及其他辦公樓宇
包括但不限于:人員出入管理、樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備(水電、電梯、衛(wèi)生間等)巡查及報(bào)修、大件物品出入登記、晚上樓棟關(guān)閉前關(guān)燈、關(guān)電源等。
3.教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、逸夫科技樓
包括但不限于:人員出入管理、樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備(水電、電梯、衛(wèi)生間等)巡查及報(bào)修、大件物品出入登記、晚上樓棟關(guān)閉前關(guān)燈、關(guān)電源課室開(kāi)放、教室內(nèi)教學(xué)及照明家具等設(shè)施設(shè)備檢查及報(bào)修、大件物品出入登記、日常巡查、打鈴、失物登記、多媒體開(kāi)關(guān)等。
三、服務(wù)要求
1.樓宇管理制度和標(biāo)準(zhǔn)完善,有完整工作簽到制度和工作質(zhì)量考核制度;制定崗位職責(zé)并掛墻公布,工作人員上班統(tǒng)一制服、標(biāo)志明顯;并將每棟綜合管理人員的姓名、照片以及聯(lián)系方式等張貼至公告欄。
2.綜合管理人員態(tài)度熱情,語(yǔ)言文明、規(guī)范,做到禮貌待人、遵章守約、衣冠整潔、舉止大方、處事得當(dāng)。
3.編排綜合管理服務(wù)人員24小時(shí)值班表,所有綜合管理服務(wù)人員的聯(lián)系方式交校方一份,以備緊急情況時(shí)能夠聯(lián)系到,24小時(shí)值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。
4.每個(gè)崗位上應(yīng)配置相應(yīng)工作資料,包括但不限于:樓宇房間使用情況登記本、工作交接本、本崗位職責(zé)及工作流程介紹、大件物品進(jìn)出登記表、人員進(jìn)出登記表、日常巡查記錄表、主管班長(zhǎng)巡查記錄表、失物登記表、維修登記表、樓宇管理應(yīng)急預(yù)案等;各類(lèi)檔案在發(fā)生變更后,應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)更新,并記錄。
5.樓宇管理的公共設(shè)施設(shè)備(包含消防水箱、微波爐、洗衣機(jī)、開(kāi)水機(jī)等)齊全,定期檢查和維護(hù),有問(wèn)題及時(shí)向校方報(bào)告,屬于維修范圍內(nèi)的,自行安排維修;不在維修范圍內(nèi),做好維修前的信息采集工作;保證樓宇管理的公共設(shè)施設(shè)備及工具完整,工具收納于指定區(qū)域并擺放整齊。
6.監(jiān)督并及時(shí)上報(bào)甲方以下工作,包括但不限于:維修施工隊(duì)作業(yè)進(jìn)度、學(xué)生晚歸情況、宿舍(樓棟)安全隱患(包括用電安全)等。
7.有完備的《樓宇管理應(yīng)急工作預(yù)案》,并報(bào)甲方備案;如遇突發(fā)事件或突發(fā)檢查時(shí),無(wú)條件積極配合校方,隨叫隨到。
四、綜合管理人員質(zhì)量服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1.身體健康,行為舉止得體,使用文明規(guī)范用語(yǔ),服務(wù)整改合格率100%。
2.實(shí)行24小時(shí)單崗無(wú)睡班制度,值班期間不得出現(xiàn)脫崗。
3.對(duì)進(jìn)出可疑人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)檢查,并協(xié)助相關(guān)部門(mén)做好相關(guān)消防治安工作;學(xué)生公寓夜間實(shí)行封閉管理,遲歸和早出人員要登記,并按照要求進(jìn)行夜間巡查工作,做好相關(guān)巡查記錄登記。
4.嚴(yán)格管理宿舍鑰匙,依據(jù)有效憑證準(zhǔn)確借出,妥善收回借出的鑰匙,并做好詳細(xì)借用記錄。
5.保證前臺(tái)設(shè)施設(shè)備的完好,為學(xué)生提供一個(gè)良好的大廳環(huán)境。
6.熟悉各類(lèi)消防標(biāo)識(shí)及疏散常識(shí),要對(duì)樓宇內(nèi)部設(shè)備設(shè)施有一定的了解。
7.學(xué)生公寓禁止異性入內(nèi),做到來(lái)訪登記,帶出公寓大宗物品登記等登記工作,做好相關(guān)登記情況。
8.嚴(yán)禁任何推銷(xiāo)人員入內(nèi),發(fā)生外盜給學(xué)生造成損失的,中標(biāo)人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任并負(fù)責(zé)全額賠償。按照校方作息時(shí)間定時(shí)鎖門(mén)和開(kāi)門(mén),夜間巡邏期間未對(duì)未內(nèi)鎖門(mén)房間進(jìn)行提醒和登記的,如果發(fā)生內(nèi)盜,中標(biāo)人應(yīng)承擔(dān)30%的賠償責(zé)任。
9.結(jié)合電控系統(tǒng)上違章用電功能,對(duì)有違章用電情況進(jìn)行檢查,主要檢查學(xué)生公寓違章電器(含電爐、熱得快、電熱壺等)的使用情況,并做好相關(guān)登記工作。
10.配合客服中心做好詳細(xì)的學(xué)生住宿信息登記工作,包括學(xué)生所屬院部、專(zhuān)業(yè)、班級(jí)、姓名等,做到定人、定床,信息準(zhǔn)確;學(xué)生住宿情況發(fā)生調(diào)整時(shí),中標(biāo)人應(yīng)及時(shí)對(duì)學(xué)生住宿信息做相應(yīng)的調(diào)整。
11.做好建筑內(nèi)公共設(shè)備和消防設(shè)備使用情況登記記錄,如有損壞應(yīng)及時(shí)與客服中心聯(lián)系,安排維修。
12.教室綜合管理人員應(yīng)根據(jù)課程安排,提前檢查教室準(zhǔn)備工作,為師生提供方便、舒適的上課環(huán)境。
13.熟悉本樓宇一切情況,包括:學(xué)生宿舍、辦公用房、教室、座位、衛(wèi)生間數(shù)量,公共區(qū)域面積,教職員工的特征及其工作安排等。
14.按學(xué)校要求檢查教室開(kāi)放關(guān)閉情況,晚自習(xí)后,組織員工做好清樓、設(shè)備檢查及衛(wèi)生保潔工作,并鎖好門(mén)窗。
15.例行安檢出勤率100%,要保證樓內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施財(cái)產(chǎn)安全,大宗物品出樓須進(jìn)行詢(xún)問(wèn)登記。
16.確保設(shè)施設(shè)備安全正常運(yùn)行,出現(xiàn)故障,及時(shí)上報(bào)維修。
17.室內(nèi)體育館綜合管理人員按校方規(guī)定每天開(kāi)放關(guān)閉體育館,要求入館人員不得穿高跟鞋、帶有色飲料等進(jìn)入塑膠場(chǎng)地,不得在塑膠場(chǎng)地內(nèi)抽煙。
18.做好相關(guān)包括但不限于例行安檢、設(shè)施設(shè)備巡檢、交接班、大宗物品出入、物品借出等記錄備查。
第16篇 分公司物業(yè)項(xiàng)目小區(qū)公共服務(wù)管理程序
物業(yè)分公司項(xiàng)目小區(qū)公共服務(wù)管理程序
1總則
1.1小區(qū)公共服務(wù)是指依據(jù)(前期)物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)分公司針對(duì)小區(qū)所有顧客提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。小區(qū)公共服務(wù)具有涉及面廣、影響周期長(zhǎng)、沒(méi)有顧客具體參與等特點(diǎn),各物業(yè)分公司必須恪守au*物業(yè)誠(chéng)信服務(wù)的基本理念,教育和培訓(xùn)各級(jí)員工,認(rèn)真做好各項(xiàng)小區(qū)公共服務(wù)工作,切實(shí)履行(前期)物業(yè)服務(wù)合同,確保滿足顧客需求和期望,維護(hù)和發(fā)展au*物業(yè)服務(wù)品牌。
1.2各物業(yè)分公司必須根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)管理方案和本手冊(cè)的規(guī)定,針對(duì)每一項(xiàng)小區(qū)公共服務(wù)制訂系統(tǒng)的管理規(guī)范,嚴(yán)格執(zhí)行并不斷完善。
1.3依據(jù)(前期)物業(yè)服務(wù)合同,小區(qū)公共服務(wù)項(xiàng)目包括但不限于:
a)小區(qū)公共秩維護(hù)及安全防患;
b)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)和管理;
c)小區(qū)公共清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等;
d)社區(qū)文化活動(dòng)等。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司(管理處)負(fù)責(zé)小區(qū)公共服務(wù)的提供和控制。
2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)監(jiān)督所屬物業(yè)分公司的小區(qū)公共服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。
2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)分公司的的小區(qū)公共服務(wù),提出總體控制要求。
3小區(qū)公共秩序維護(hù)及安全防患
3.1保安服務(wù)
3.1.1各物業(yè)分公司承接的物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)盡可能做到封閉或相對(duì)封閉管理,并安排保安人對(duì)小區(qū)出入口實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人值守,以及小區(qū)內(nèi)24小時(shí)的連續(xù)巡查、監(jiān)視。
3.1.2物業(yè)分公司各管理處必須按(前期)物業(yè)服務(wù)合同、小區(qū)物業(yè)管理方案的規(guī)定,根據(jù)小區(qū)的所處地理環(huán)境、顧客構(gòu)成、物業(yè)建筑形式、物防/技防條件等因素制訂有針對(duì)性的保安服務(wù)方案,合理設(shè)置保安值守崗位,明確服務(wù)方式和要求。
3.1.3小區(qū)物業(yè)保安服務(wù)方案應(yīng)隨小區(qū)物業(yè)管理方案一起,定期(每年)進(jìn)行評(píng)審和
修訂,以適宜小區(qū)周邊治安環(huán)境的變化。
3.1.4物業(yè)分公司(管理處)應(yīng)對(duì)保安服務(wù)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督控制,確保保安服務(wù)質(zhì)量滿足規(guī)定要求。物業(yè)分公司(管理處)針對(duì)保安服務(wù)的管理內(nèi)容,以及應(yīng)制訂的管理制度包括(不限于):
a)保安員管理:教育訓(xùn)練、基本行為規(guī)范、宿舍內(nèi)務(wù)、定期考核等;
b)保安值班安排及調(diào)整;
c)保安值勤、交接班及監(jiān)督查崗;
d)突發(fā)事件處置預(yù)案;
e)保安器材、中央監(jiān)控設(shè)備使用及管理等。
3.1.5物業(yè)分公司各管理處應(yīng)制訂日常保安員值班安排表和巡邏路線安排表。
3.1.6保安固定崗值班和巡邏必須明確工作內(nèi)容和責(zé)任范圍,并實(shí)時(shí)做好值班、巡視、交接班等記錄。
3.1.7物業(yè)分公司業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)、品質(zhì)部、管理處主任及管理處保安主管均負(fù)有保安查崗責(zé)任,各物業(yè)分公司應(yīng)具體明確不同層級(jí)人員查崗頻次、范圍、工作內(nèi)容和記錄形式,并保證對(duì)保安的夜間查崗每周至少兩次。
3.1.8各物業(yè)分公司應(yīng)將保安員的教育訓(xùn)練列入日常工作,根據(jù)實(shí)際工作和服務(wù)質(zhì)量改進(jìn)需要,每周擬訂教育訓(xùn)練計(jì)劃,并予以執(zhí)行。保安員教育訓(xùn)練必須形成書(shū)面記錄,保安員的教育訓(xùn)練應(yīng)至少包括:服務(wù)意識(shí)、工作技能、體能等。
3.1.9各物業(yè)分公司應(yīng)結(jié)合消防演習(xí)和突發(fā)事件處置,在日常工作中開(kāi)展保安員緊急集合訓(xùn)練,維持和提高保安員應(yīng)急響應(yīng)能力。緊急集合訓(xùn)練應(yīng)形成書(shū)面的演練方案,并在每一次演練結(jié)束后進(jìn)行講評(píng)和總結(jié)。
3.1.10各物業(yè)分公司(管理處)應(yīng)切實(shí)做好保安員的教育工作,確保遵循保安員基本行為規(guī)范的要求,在日常工作中對(duì)違約、違規(guī)及違法事件的處置必須在相關(guān)法律、合同約定的授權(quán)范圍內(nèi)行使權(quán)力,最大限度維護(hù)顧客和自身的人身、財(cái)產(chǎn)安全。
3.2車(chē)輛停放及小區(qū)交通
3.2.1各物業(yè)分公司(管理處)應(yīng)根據(jù)小區(qū)總體規(guī)劃,對(duì)車(chē)輛進(jìn)出路線、停放位置進(jìn)行統(tǒng)一安排,制訂車(chē)輛交通管理方案,并做好相關(guān)交通標(biāo)志標(biāo)線、防撞設(shè)施、照明設(shè)置和維護(hù)工作。
3.2.2各物業(yè)分公司(管理處)針對(duì)車(chē)輛停放及小區(qū)交通的管理內(nèi)容和應(yīng)制訂書(shū)面文
件的管理規(guī)定包括(不限于):
a)小區(qū)車(chē)輛交通管理整體方案;
b)車(chē)輛進(jìn)出管理;
c)車(chē)輛停放管理;
d)小區(qū)交通及停車(chē)場(chǎng)(位)標(biāo)識(shí)規(guī)范;
e)小區(qū)交通疏導(dǎo),及交通指揮手勢(shì)規(guī)范;
f)停車(chē)收費(fèi),及年/季/月卡辦理等。
3.2.2各小區(qū)車(chē)輛進(jìn)出均應(yīng)采用發(fā)卡、收卡方式,最大限度地避免因車(chē)輛丟失引起的法律糾紛。各物業(yè)分公司(管理處)應(yīng)制訂必要的應(yīng)急預(yù)案,在車(chē)輛進(jìn)出高峰時(shí)段及時(shí)疏導(dǎo),保證進(jìn)出口交通順暢。
3.2.3停車(chē)場(chǎng)應(yīng)配備保安員進(jìn)行24小時(shí)巡視,及時(shí)引導(dǎo)車(chē)輛停泊。對(duì)業(yè)戶(hù)申請(qǐng)的固定車(chē)位應(yīng)設(shè)置明顯標(biāo)志,防止臨時(shí)外來(lái)車(chē)輛誤用。
3.2.4停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)規(guī)定,并在停車(chē)場(chǎng)進(jìn)口明顯位置予以公告。
3.2.5針對(duì)可能發(fā)生的特殊情況,如停車(chē)(證)卡損失、拒交停車(chē)費(fèi)等情況,各物業(yè)分公司(管理處)應(yīng)充分進(jìn)行識(shí)別,并制訂相應(yīng)的處置預(yù)案,在保證車(chē)輛安全、交通暢順的前提下及時(shí)解決問(wèn)題。所有特殊情況的處理必須確保事件發(fā)生及處理全過(guò)程合法和可追溯。
3.3消防管理
3.3.1物業(yè)分公司(管理處)應(yīng)根據(jù)小區(qū)消防管理工作的特點(diǎn),有針對(duì)性地制訂小區(qū)消防管理方案,明確消防管理組織網(wǎng)絡(luò)、責(zé)任、重點(diǎn)防火部位和措施、消防設(shè)施設(shè)備配置及分布狀況、消防設(shè)施設(shè)備及器材的維護(hù)檢查、消防演練及火警火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案等。
3.3.2物業(yè)分公司應(yīng)制訂的消防管理制度涉及的內(nèi)容包括(不限于):
a)消防標(biāo)志、器材、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和檢查,及必要的操作規(guī)程;
b)重點(diǎn)防火部位的管理措施;
c)特定的防火管理規(guī)定(動(dòng)火作業(yè)、易燃易爆危險(xiǎn)化學(xué)品管理);
d)消防檔案資料管理;
e)小區(qū)消防狀況的日常和定期檢查;
f)消防隱患整改等。
3.3.3物業(yè)分公司(管理處)應(yīng)按相關(guān)消防法規(guī)要求組建小區(qū)消防安全管理委員會(huì),成立義務(wù)消防隊(duì)。
3.3.3項(xiàng)目入伙或租戶(hù)入住時(shí),必須同時(shí)簽訂防火安全責(zé)任書(shū)。
3.3.4各物業(yè)小區(qū)應(yīng)在公共區(qū)域設(shè)置一定數(shù)量的標(biāo)牌,公告火警電話。有關(guān)消防知識(shí),以及要求顧客配合的防火管理要求,應(yīng)采用發(fā)放宣傳資料、張貼防火安全須知的方式履行告知義務(wù)。
3.3.5物業(yè)分公司(管理處)必須建立完整的消防檔案資料,包括消防組織、消防設(shè)施分布圖、消防重點(diǎn)部位一覽表、消防檢查記錄等,并及時(shí)予以更新。
3.3.6物業(yè)分公司組織識(shí)別的重點(diǎn)防火部位、作業(yè)過(guò)程,以及有針對(duì)性地制訂的控制措施應(yīng)上報(bào)項(xiàng)目所在公司備案。
3.3.7物業(yè)分公司各小區(qū)的定期消防專(zhuān)項(xiàng)檢查應(yīng)由公司業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭、品質(zhì)部具體組織進(jìn)行,至少每季度一次(或與節(jié)假日前的消防檢查合并進(jìn)行,應(yīng)執(zhí)行節(jié)前消防檢查的節(jié)日至少包括:春節(jié)、五一、十一、元旦)。每次檢查均應(yīng)形成書(shū)面記錄。
3.3.8日常工作或消防檢查中發(fā)現(xiàn)的消防隱患必須進(jìn)行徹底整改,所有發(fā)現(xiàn)的消防隱患必須予以記錄,整改不力的應(yīng)及時(shí)升級(jí)報(bào)告,直至管理公司總經(jīng)理。
4公共設(shè)施設(shè)備管理
4.1基本要求
4.1.1物業(yè)分公司各管理處應(yīng)建立公共設(shè)施設(shè)備清單,詳細(xì)列明小區(qū)物業(yè)的各種設(shè)施設(shè)備,并針對(duì)重要設(shè)施設(shè)備分別建立登記卡。
4.1.2各種設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料應(yīng)由物業(yè)分公司工程部(管理處)指定專(zhuān)人集中保管,并建立設(shè)備技術(shù)清單。
4.1.3物業(yè)分公司應(yīng)建立工程值班管理制度,明確規(guī)定工程人員值班安排、責(zé)任范圍和值守要求。
4.2設(shè)施設(shè)備運(yùn)行
4.2.1物業(yè)分公司各管理處應(yīng)根據(jù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行要求,對(duì)各類(lèi)公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行(開(kāi)啟、關(guān)閉)時(shí)間和控制標(biāo)準(zhǔn)做出明確規(guī)定,形成小區(qū)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行方案,并上報(bào)物業(yè)分公司工程部批準(zhǔn)。
4.2.2設(shè)施設(shè)備運(yùn)行方案必須符合公司的各項(xiàng)服務(wù)承諾,與項(xiàng)目所在公司銷(xiāo)售合同
及承諾、(前期)物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)手冊(cè)、業(yè)戶(hù)公約等文件保持一致。
4.2.3物業(yè)分公司工程部應(yīng)組織各管理處根據(jù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的具體情況制訂必要的書(shū)面文件,對(duì)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范,包括,但不限于:
a)各類(lèi)運(yùn)行設(shè)備的操作規(guī)程(開(kāi)戶(hù)、關(guān)閉步驟及安全注意事項(xiàng));
b)各類(lèi)設(shè)備運(yùn)行期間的巡視(抄表)要求,以及正常狀態(tài)的指標(biāo)范圍;
c)重要設(shè)施設(shè)備區(qū)域(機(jī)房、配電房)的管理規(guī)定等。
4.2.4設(shè)施設(shè)備操作人員必須切實(shí)做好設(shè)備操作和運(yùn)行
巡視記錄,并由管理處工程主管人員檢查確認(rèn)。
4.3設(shè)施設(shè)備預(yù)防性維護(hù)
4.3.1物業(yè)分公司應(yīng)對(duì)設(shè)施設(shè)備的預(yù)防性保養(yǎng)要求進(jìn)行系統(tǒng)的識(shí)別和規(guī)定,所有需要進(jìn)行預(yù)防性保養(yǎng)的設(shè)施設(shè)備必須分別制訂保養(yǎng)規(guī)程,并嚴(yán)格執(zhí)行。
4.3.2設(shè)施設(shè)備預(yù)防性保養(yǎng)分為日常例行保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng),保養(yǎng)規(guī)程必須具體明確保養(yǎng)項(xiàng)目(內(nèi)容)、保養(yǎng)周期、保養(yǎng)方法(較復(fù)雜的保養(yǎng)操作才需要)等內(nèi)容。
4.3.3針對(duì)周期較長(zhǎng)(一個(gè)月以上,不含一個(gè)月)的保養(yǎng)項(xiàng)目,物業(yè)分公司必須制訂年度維護(hù)保養(yǎng)(檢修)計(jì)劃,列明設(shè)施設(shè)備名稱(chēng)、保養(yǎng)(檢修)項(xiàng)目、時(shí)間安排(具體到旬)、費(fèi)用預(yù)算等,并報(bào)項(xiàng)目所在公司批準(zhǔn)。
4.3.4所有設(shè)施設(shè)備的預(yù)防性保養(yǎng)(檢修)均應(yīng)按規(guī)定格式形成記錄,并經(jīng)管理處工程主管人員檢查確認(rèn)。
4.3.5物業(yè)分公司各管理處應(yīng)建立設(shè)備預(yù)防性保養(yǎng)和運(yùn)行保障所必需的備品備件一覽表,明確規(guī)定備品備件種類(lèi)、規(guī)格、最低庫(kù)存數(shù)量等,并對(duì)備品備件保存狀況進(jìn)行定期檢查。
4.3.6物業(yè)分公司應(yīng)加強(qiáng)專(zhuān)用工具的管理,建立領(lǐng)用登記制度,將專(zhuān)用工具的保管責(zé)任落實(shí)到人。物業(yè)服務(wù)過(guò)程中使用的、凡涉及驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量和保證設(shè)備正常的計(jì)量器具,物業(yè)分公司應(yīng)制訂控制程序并加以執(zhí)行,包括建立計(jì)量器具臺(tái)冊(cè)、定期校準(zhǔn)或檢定、做好校準(zhǔn)或檢定標(biāo)識(shí)等,確保在用計(jì)量器具均處于校準(zhǔn)或檢定周期內(nèi)。
4.4設(shè)施設(shè)備故障維修
4.4.1日常設(shè)施設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中發(fā)生故障,或運(yùn)行狀況達(dá)不到控制標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)及時(shí)通知工程人員維修。所有設(shè)施設(shè)備故障及維修情況必須予以記錄,并保證在公司承諾
的時(shí)限內(nèi)完成,屬于緊急事件范圍的設(shè)備故障必須同時(shí)啟動(dòng)處置預(yù)案。
4.4.2設(shè)施設(shè)備故障經(jīng)維修后,在正式投入運(yùn)行前必須經(jīng)過(guò)工程部專(zhuān)業(yè)主管人員的驗(yàn)收。
4.4.3設(shè)施設(shè)備故障維修,以及維護(hù)保養(yǎng)操作過(guò)程中,所有可能會(huì)影響業(yè)主、消費(fèi)者和內(nèi)部員工人身安全、財(cái)產(chǎn)損失的,在實(shí)施前必須制訂預(yù)防措施,如設(shè)置安全圍檔或派人監(jiān)護(hù)。
4.4.4物業(yè)分公司應(yīng)每月統(tǒng)計(jì)設(shè)施設(shè)備完好情況。
5建(構(gòu))筑物維護(hù)
5.1物業(yè)分公司應(yīng)組織制訂各小區(qū)建(構(gòu))筑物完好標(biāo)準(zhǔn),工程部專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)定期(每月)巡視檢查建(構(gòu))筑物狀況,并根據(jù)規(guī)定的完好標(biāo)準(zhǔn),確定是否需要維護(hù)和修繕。
5.2建(構(gòu))筑物的檢查和維護(hù)、修繕均應(yīng)形成書(shū)面記錄,涉及使用維修基金的按《維修基金管理規(guī)定》執(zhí)行。
6清潔衛(wèi)生
6.1清潔保潔
6.1.1物業(yè)分公司各管理處應(yīng)根據(jù)小區(qū)清潔保潔責(zé)任范圍的特點(diǎn),對(duì)清潔、保潔工作進(jìn)行系統(tǒng)策劃,明確規(guī)定不同區(qū)域清潔頻次、保潔要求(方式)、清潔方法、清潔作業(yè)時(shí)間,責(zé)任區(qū)域劃分及清潔作業(yè)路線等。
6.1.2各管理處應(yīng)對(duì)具體清潔、保潔工作明確控制要求,并實(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)督檢查,以保證清潔、保潔效果符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。清潔、保潔工作控制要求包括,但不限于:
a)明確清潔保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
b)定期編排清潔、保潔人員責(zé)任范圍;
c)清潔方法:針對(duì)不同清潔對(duì)象,明確規(guī)定清潔操作方法(清潔劑及其配比、用量;使用工具、操作步驟及技巧等);
d)清潔保潔人員基本行為規(guī)范,以及清潔、保潔過(guò)程中避免影響顧客的具體措施和要求;
e)監(jiān)督檢查規(guī)程(檢查頻次或時(shí)間、檢查方法等)。
6.1.3對(duì)外包清潔服務(wù),物業(yè)分公司可要求分包商提供上述對(duì)清潔、保潔過(guò)程進(jìn)行
控制的書(shū)面文件,經(jīng)物業(yè)分公司物業(yè)部專(zhuān)業(yè)人員審查認(rèn)可后作為分包合同附件,據(jù)此監(jiān)督分包商嚴(yán)格執(zhí)行。
6.1.4針對(duì)特殊清潔項(xiàng)目(如外墻清潔、化糞池清理等),必須要求分包商制訂安全防護(hù)措施,物業(yè)分公司應(yīng)指派保安人員對(duì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)。
6.2消殺消毒工作
6.2.1物業(yè)分公司各管理處應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際衛(wèi)生狀況,以及主管部門(mén)要求,制訂專(zhuān)項(xiàng)的消殺(消毒)工作方案。消殺工作方案必須明確使用藥物名稱(chēng)、用量、開(kāi)始投放時(shí)間、持續(xù)時(shí)間、以及投放地點(diǎn)和防護(hù)措施等。消毒方案必須明確消毒名稱(chēng)、配比濃度、消毒區(qū)域、消毒方式、開(kāi)始時(shí)間和持續(xù)時(shí)間等。
6.2.2消殺、消毒使用藥劑必須符合國(guó)家規(guī)定,不得使用國(guó)家禁止使用的藥劑。
6.2.3消殺、消毒工作必須實(shí)時(shí)做好記錄。
6.2.4所有可能影響身體健康的(消殺)消毒作業(yè)必須按藥劑說(shuō)明書(shū)的要求操作,并嚴(yán)格執(zhí)行消毒后的安全檢測(cè)。如水池(箱)消毒、空調(diào)消毒后必須經(jīng)水質(zhì)化驗(yàn)、空氣質(zhì)量檢測(cè)合格后方可送水、送風(fēng)。
7綠化養(yǎng)護(hù)
7.1物業(yè)分公司各管理處應(yīng)根據(jù)小區(qū)綠化值物生長(zhǎng)特點(diǎn),制訂綠化養(yǎng)護(hù)工作方案,針對(duì)不同綠化植物明確規(guī)定養(yǎng)護(hù)要求,如施肥、施水、換土、剪枝等。
7.2各項(xiàng)綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)必須按規(guī)定的方案執(zhí)行,并形成書(shū)面記錄。必要時(shí),物業(yè)分公司應(yīng)制訂書(shū)面文件,對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)操作進(jìn)行規(guī)定,以彌補(bǔ)養(yǎng)護(hù)人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的不足。
7.3物業(yè)分公司綠化園林專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)每季度一次對(duì)綠化植物的生長(zhǎng)進(jìn)行評(píng)估,根據(jù)需要調(diào)整養(yǎng)護(hù)方案。
8社區(qū)文化及公益性活動(dòng)
8.1為提升居住環(huán)境、融洽鄰里關(guān)系及物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系、宣傳au*物業(yè)品牌等,各物業(yè)分公司應(yīng)適當(dāng)開(kāi)展必要的社區(qū)文化活動(dòng)。
8.2社區(qū)文化活動(dòng)的策劃和實(shí)施應(yīng)納入物業(yè)分公司業(yè)務(wù)工作計(jì)劃,因配合項(xiàng)目所在
公司(或其他開(kāi)發(fā)商)策劃和實(shí)施的社區(qū)文化活動(dòng),應(yīng)與項(xiàng)目所在公司(或其他開(kāi)發(fā)商)
確認(rèn)活動(dòng)費(fèi)用測(cè)算和結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)。
8.3所有需要專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)投入的社區(qū)文化活動(dòng),物業(yè)分公司必須制訂專(zhuān)項(xiàng)的活動(dòng)方案,記錄實(shí)施過(guò)程,并對(duì)社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估。
8.4為豐富和方便小區(qū)住戶(hù)生活,各物業(yè)分公司可以根據(jù)需要適當(dāng)組織公益性活動(dòng),如:醫(yī)療機(jī)構(gòu)的義診、報(bào)刊訂閱、保險(xiǎn)推銷(xiāo)、圖書(shū)展覽、商品展銷(xiāo)等。公益性活動(dòng)必須與小區(qū)環(huán)境和住戶(hù)需求相適應(yīng),應(yīng)避免有損小區(qū)形象、滋擾住戶(hù)正常生活秩序的情形發(fā)生。
8.5所有公益性活動(dòng)的開(kāi)展應(yīng)以便民為宗旨,無(wú)論活動(dòng)規(guī)模大小和持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短,均必須審查確認(rèn)相關(guān)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和書(shū)面活動(dòng)方案,并制訂相應(yīng)的保安服務(wù)措施。
8.6各項(xiàng)公益性活動(dòng)的舉辦過(guò)程必須由物業(yè)分公司(管理處)經(jīng)辦部門(mén)做好記錄,記錄內(nèi)容應(yīng)包括主辦單位、開(kāi)始與結(jié)束時(shí)間、活動(dòng)內(nèi)容、物業(yè)分公司現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人等,并與相關(guān)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)資料、活動(dòng)方案一并交行政人事部保存。
9相關(guān)文件與記錄
各物業(yè)分公司依據(jù)本節(jié)規(guī)定進(jìn)一步制訂。
