第1篇 大廈管理處人力資源部概述組織結(jié)構(gòu)圖
一、人力資源部概述
人力資源是大廈最為寶貴的資源。通過合理地開發(fā)人力資源,充分發(fā)揮人的最大潛能,為大廈的經(jīng)營目標能夠提供巨大的增值效應(yīng)。
正所謂沒有高素質(zhì)、高效率、高滿意度的員工就沒有高滿意度的顧客和大廈的高效益。人力資源部作為開發(fā)、管理大廈人力資源的職能部門,所處的位置和所擔(dān)負的責(zé)任都是極為重要的。
人力資源部主要負責(zé)以下工作:人力規(guī)劃、員工招聘、錄用、培訓(xùn)、考核、工資、勞保、福利、調(diào)配、質(zhì)檢、勞動關(guān)系協(xié)調(diào)等工作。
下設(shè)部門:人事部、培訓(xùn)部、質(zhì)檢部、員工宿舍、員工更衣室
二、人力資源部的重要性
人力資源部是大廈中最關(guān)鍵的決策職能部門之一,大廈的經(jīng)營管理離不開人、財、物、時間、信息等資源。在諸資源中,唯有人力資源是最為寶貴的。因為,其它任何資源均由人來開發(fā)利用,而且通過合理地開發(fā)人力資源、充分發(fā)揮人的最大潛能,能夠產(chǎn)生巨大的增值效應(yīng),國會的最核心內(nèi)容就是要通過最大程度地滿足目標客源市場的需求,以實現(xiàn)企業(yè)效益和社會效益的最大化。
三、功能和作用
人力資源部的功能和作用主要體現(xiàn)在三個方面,即提供大廈經(jīng)營活動中所需的充足的各種人力資源;提高人員素質(zhì)以及合理利用和開發(fā)人力資源;發(fā)揮員工的積極性,挖掘潛能。
1.通過人力資源部的工作,在全店上下均能明確地樹立起現(xiàn)代人才觀念,真正做到了解人、關(guān)心人、尊重人、培養(yǎng)人,合理地選好人、用好人,使得人盡其才、才盡其用。
2.要在大廈內(nèi)部真正按照科學(xué)合理的原則,根據(jù)實現(xiàn)企業(yè)目標的需要,從最大限度調(diào)動人的工作積極性、創(chuàng)造性出發(fā),制定出整套包括選拔、培養(yǎng)、使用、考核和獎懲在內(nèi)的勞動人事制度和分配制度,科學(xué)地定崗定編,使人與事得以最佳結(jié)合。
3.人力資源部的工作特點是既有階段性目標,又要有貫徹始終、永無止境的追求。因為社會的發(fā)展,科學(xué)技術(shù)的進步會不斷地給人力資源開發(fā)提出新課題,且大廈管理思想、管理體制、管理手段和管理方法的科學(xué)化、現(xiàn)代化本身也要求員工不斷調(diào)整自己的知識結(jié)構(gòu),提高自己的知識水平。人力資源部要盡可能為員工表現(xiàn)自己的能力提供機會,使他們獲得的知識在實踐中轉(zhuǎn)化為經(jīng)驗,上升為理論。
四、基本任務(wù)
人力資源部的基本任務(wù)是遵循國家的勞動人事法規(guī)和政策,圍繞大廈的經(jīng)營管理這一中心開展工作,最大限度地利用和開發(fā)人力資源,不斷提高員工的整體素質(zhì),優(yōu)化人才資源,實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的最大化。具體有以下內(nèi)容:
1.直接負責(zé)整個大廈的人力規(guī)劃、員工招聘、錄用、培訓(xùn)、考核、工資、勞保、福利、調(diào)配、質(zhì)檢、勞動關(guān)系協(xié)調(diào)等工作。
2.開展各種有效活動,密切勞資關(guān)系,協(xié)調(diào)政府、企業(yè)、員工、客人之間的利益,增強員工的向心力、凝聚力。
3.完善工資分配和福利制度,吸引和留住優(yōu)秀人才。
4.負責(zé)對員工的工作質(zhì)量進行監(jiān)督,確保大廈服務(wù)質(zhì)量。
5.負責(zé)制定《員工手冊》、《勞動合同》及大廈的人事規(guī)章制度。
6.負責(zé)同政府機關(guān)、社會團體、人才交流中心及其他同行建立并保持友好的工作關(guān)系。
7.審核人力資源的財政預(yù)算和支出,做好各項成本控制工作。
8.負責(zé)審核大廈年度培訓(xùn)計劃和月度培訓(xùn)計劃,建立和完善大廈二級培訓(xùn)體系。
第2篇 z大廈停車場管理守則
大廈停車場管理守則
1、車輛進入本停車場停泊,須按規(guī)定交費,并服從車場管理人員調(diào)度。
2、車況不良或車輛漏油不得進入車場。
3、不得攜帶易燃、易爆、劇毒等危險品進入車場。
4、車輛進入后,按車場的指引箭頭、提示語或管理人員指揮行駛,不得逆行,限速5公里/小時。
5、不得在停車場內(nèi)加油、修車。
6、愛護停車場設(shè)施設(shè)備,不得亂丟垃圾雜物等;若損壞車場設(shè)施設(shè)備,須照價賠償。
7、車輛須泊入指定車位,不得跨車位停泊,否則按占車位交費。
8、駕駛員離開前須檢查車門、車窗是否關(guān)好,不得在車內(nèi)存入貴重物品;若車況有問題,須在車輛檢查登記表上簽名認可。
不得在停車場內(nèi)長時間停留或在車內(nèi)睡覺。
9、 車輛不得堵塞停車場行車道,否則管理公司將采取強制措施疏通車道,一切后果由該車駕駛員負責(zé).。
第3篇 大廈清潔管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
確保zz廣場公共區(qū)域衛(wèi)生清潔達到國家級行業(yè)要求的標準。
2.0范圍
zz廣場大廈內(nèi)部及外圍所有公共區(qū)域的清潔工作的檢查監(jiān)督。
3.0職責(zé)
對zz廣場公共區(qū)域所有清潔工作的檢查監(jiān)督指導(dǎo),確保所管轄的區(qū)域內(nèi)進行清潔作業(yè)時的安全。
4.0作業(yè)用具
洗地機、拋光機、吸水器、水管、吸塵器、p坊(清掃車)、水刮、玻璃刮、塵推架、自在掃把、延長棍、延長線、高壓沖水機、洗衣機、口罩、手套。
5.0作業(yè)準備
5.1作業(yè)人員穿戴整齊、整潔、注意形象;
5.2作業(yè)區(qū)域、洗地、打臘、拋光、應(yīng)設(shè)護欄、警示牌、安全標志;
5.3在作業(yè)區(qū)域應(yīng)注意周邊的人、物、設(shè)備及其它物品安全;
5.4藥劑準備
5.4.1檢查清潔藥品是否過期,盛裝藥品的器具有沒有滴漏;
5.4.2對各種所需要的藥水都標明商標、藥劑名稱,
5.4.3對每個員工使用藥劑進行操作培訓(xùn)。
5.4.4天那水由專人封存定點保管,用完后放回原處。
5.4.5根據(jù)作業(yè)需要穿戴相關(guān)的防護用品,手套、口罩、防滑鞋、雨鞋、工作服。
5.4.6工作需要相關(guān)藥劑時,到班長或負責(zé)人處領(lǐng)用;
5.4.7一般藥水工作人員應(yīng)戴好膠手套;
5.4.8濃酸作業(yè)時應(yīng)穿好膠鞋、戴好膠手套和口罩;
5.4.9檢查作業(yè)工具是否符合安全要求。
6.0工作內(nèi)容
6.1清潔工作檢查內(nèi)容
檢查項目檢查內(nèi)容/要求檢查頻次填寫表格
分包商員工分包商員工的儀容、服裝、工卡、出勤記錄。日檢發(fā)現(xiàn)問題記錄在《環(huán)境日常檢查記錄表》
玻璃玻璃面上明亮、無污跡,水珠。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
不銹鋼1)亞光材料:表面無污跡、無灰塵。
2)拋光材料:表面光亮、無痕跡,可影象。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
地面磚目視干凈、無污漬、有光澤、可反映通道照明燈輪廊。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
墻面磚目視干凈無污漬,清洗后用紙巾擦拭磚面60公分后紙貼不被明顯污染。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
涂料墻面整潔、無塵土、無痕跡。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
大理石地面目視地面有光澤、無痕跡,可映出照明燈燈管之輪廊。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
大理石墻面有光澤、無痕跡、無灰塵、可影象。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
仿石地磚磚面凹進部位無沙土沉淀,無積水、無油漬、無痰漬。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
水泥地面光潔、無積水、無油漬、無痰漬。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
地毯無污漬、無斑點、無明顯污漬。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
洗手間地、墻面見前項目,其他便器潔凈無污垢、無銹漬,室內(nèi)無臭味、異味。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
停車場地、墻面見前項目,通道無堆積,裸管線無蛛網(wǎng)、塵土,地面無積水。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
路燈、招牌目視牌面清晰,無明顯污染。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
地下室污水井井內(nèi)積水不過半,水面漂浮物無結(jié)塊。周檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
檢查項目檢查內(nèi)容/要求檢查頻次填寫表格
燈具目視光潔明亮、無塵土。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
玻璃幕墻表面上無明顯的污跡。完工檢查《環(huán)境日常檢查記錄表》
扶手目視光潔明亮、無塵土。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
垃圾周轉(zhuǎn)站垃圾桶擺放整齊美觀,桶外無垃圾粘附物,裝修垃圾無散裝,地面沖洗清潔、無積水,站區(qū)范圍無異味、積水。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
天面地、墻面見前項目,通道無堆積,裸管線無蛛網(wǎng)、塵土,地面無積水,地面上2米幕墻及女兒墻清潔。周檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
綠化區(qū)域內(nèi)無雜物、石塊。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
消防設(shè)施目視光潔明亮、無塵土。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
衛(wèi)生設(shè)施目視光潔明亮、無塵土。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
廣場小品廣場小品無污物,輪廊清晰、逼真。周檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
6.2注意事項
6.2.1清潔工作注意避客,特別在電梯、樓梯、洗手間等相對窄小的區(qū)域,盡量在客流量稀少的情況下進行清潔。
6.2.2臺風(fēng)前注意天面、外圍廣場地漏排水是否通暢。
6.2.3地下室、天面清潔注意防漏水。
6.2.4在作業(yè)時注意裸露的電線、破碎玻璃,濕手不要觸摸任何電器。
6.2.5不要進入不熟悉的黑暗地帶,以免發(fā)生意外;
6.2.6不要把工具橫在過道上,擦拭高處的物品,要使用梯子,控制高空作業(yè)或可能危及施工人員及第三者安全的作業(yè)。
6.2.7完工后,要及時關(guān)閉在作業(yè)時打開的門窗等。
6.2.8清潔作業(yè)過程中用洗地機、刀片之類或高空作業(yè)時,必須放置警示牌,操作前檢查工具是否損壞、檢查接電是否良好,如有損壞或漏電現(xiàn)象禁止使用;高空操作時需有專人扶梯子或守護;用刀片作業(yè)時應(yīng)注意安全,做好相應(yīng)的防范措施,避免事故的發(fā)生。
6.3藥劑作業(yè)安全:
6.3.1洗手間便池用潔廁靈時:作業(yè)人員應(yīng)在作業(yè)區(qū)域內(nèi)先擺放'清潔中'指示牌,作業(yè)者戴好橡膠手套,進行藥水清洗作業(yè),清洗完用清水多次沖洗,拖干地面。
6.3.2地面需用強酸藥水作業(yè)時:作業(yè)人員應(yīng)在作業(yè)區(qū)域內(nèi)先擺放'清潔中'和'停用'指示牌或用圍欄圍住,以防車子等經(jīng)過時燒壞車子表面,濃酸作業(yè)時應(yīng)穿好膠鞋、戴好膠手套和口罩;進行藥水清洗作業(yè),清洗完用清水多次沖洗,拖干地面。
6.4藥劑廢棄物處理:
對使用完畢的藥劑空瓶,用清水洗靜,廢水排入污水溝,空瓶用垃圾袋裝好封閉后運往垃圾站。
6.5檢查范圍
6.5.1清潔檢查范圍
6.5.2a座塔樓包括防火門、消防樓梯、天花、墻面、地面地毯、回廊通道、燈具燈飾、指示牌、垃圾桶、玻璃類、不銹鋼類、管道、消防栓、電梯廳墻面、電梯廳地面。
6.5.3b座塔樓包括天花、墻面、地面、燈具、燈飾、玻璃幕墻、門類、消防樓梯、管道、消防栓、消防電梯、
電梯廳、煙灰缸及垃圾桶、不銹鋼設(shè)施、指示燈。
6.5.4外圍包括地面、臺階面、花池、綠化帶、路燈、射燈、水池、雕塑、旗桿臺、護攔、井蓋、玻璃、垃圾桶、停車設(shè)施。
6.5.5地下室包括水泥地面、石灰墻面、車場管道、門、消防樓梯、樓梯扶手、燈飾、燈具、清潔設(shè)施、消防電梯廳、車場標示牌、天花、保安隊值班室、洗手間墻面、洗手間天花、洗手間設(shè)施、管理處辦公室、垃圾中轉(zhuǎn)站。
6.5.6裙樓包括天花、燈飾、墻面、石材地面、門類、消防樓梯、消防電梯廳、客用電梯廳、護攔、浮雕、扶手電梯、消防栓設(shè)施、洗手間、游泳池、球場、停車設(shè)施、標牌指示。
6.5.7中心大堂包括大理石地面、大理石墻面、大理石柱面、玻璃、玻璃門、指示標示牌、清潔設(shè)施、扶手梯、咖啡廳地毯、咖啡廳地面、咖啡廳墻面、咖啡廳柱面、咖啡廳臺面、咖啡廳水池、花盆、燈飾、燈具、掛毯、浮雕、消防設(shè)施門。
6.5.8a座大堂包括大理石地面、大理石墻面、大理石柱面、玻璃、玻璃門、通道天花、清潔設(shè)施、手扶電梯、電梯廳地、電梯廳墻面、轎箱門按鈕、廳天花、燈飾、燈具、指示牌、消防門、宣傳欄、電梯轎箱。
6.5.9b座大堂包括大理石地面、大理石墻面、電梯轎箱、客梯廳地面、客梯廳墻面、客梯廳天花、廳燈具燈飾、轎箱門、按鈕、玻璃、玻璃門、指示牌、清潔設(shè)施、通道天花、燈飾、燈具、消防門、消防設(shè)施、宣傳欄。
6.5.10洗手間包括洗手間地面、洗手間墻面、洗手間隔板、洗手間門、洗手間天花、燈飾、燈具、清潔設(shè)施、小便池、便池、洗手間排風(fēng)口、地面地漏、洗手盤排水、洗手池、洗手池臺面、洗手池鏡、洗手池盤、便池排水。
7.0異常情況處理
7.1遇到水管漏水時的處理:遇到大廈水管漏水時,清潔工應(yīng)帶齊工具,第一時間內(nèi)對
大廈內(nèi)地面上的積水進行清理,避免水流到電梯機房、強、弱電豎井。
7.2遇到暴雨天氣時,清潔工要緊急對大廈所有的下水口進行檢查,如有堵塞處要及時疏通,避免大廈內(nèi)積水影響到各種設(shè)施設(shè)備的正常使用;做好大廈公共區(qū)域地面和各進出口的雨水清理,以免有人因地面濕滑而受傷。
7.3遇到臺風(fēng)天氣時,清潔工要在管理處的指揮下做好防臺風(fēng)的緊急準備工作,對大廈所有的下水道口進行檢查,及時疏通堵塞處,避免大廈內(nèi)積水影響到各種設(shè)施設(shè)備的正常使用。
8.0清潔工作評價標準
8.1每天在時間帶內(nèi)三處(包括三處)以下視為合格不作扣款處理,四至六處視為一般不合格項扣除承包費伍拾元正,六以上視為嚴重不合格扣除承包費壹佰元正。
8.2每周超過三天六處以上嚴重不合格扣款合同金額的1%。
8.3每月出現(xiàn)累計五次嚴重不合格,由雙方協(xié)調(diào)解除合約。
9.0垃圾清運供方評價標準
9.1按照垃圾清運驗收表和垃圾清運合同如在月內(nèi)未清運出現(xiàn)一次以上,未徹底清運出現(xiàn)二次以上,清運時間推遲三次以上為不合格供方。月評審時取消供方資格,反之可繼續(xù)留用。
9.2按照月評價的結(jié)論,如在半年內(nèi)未清運出現(xiàn)三次以上,示徹底清運出現(xiàn)四次以上,清運時間推遲五次以上為不合格供方,半年評價時取消供方資格,反之可繼續(xù)留用。
10.0記錄
《環(huán)境日常檢查記錄表》
《zz廣場清潔檢查標準及扣款細則》
第4篇 大廈管理部任務(wù)崗位設(shè)置
大廈管理部任務(wù)和崗位設(shè)置
一、任務(wù)
管理部是管理公司中負責(zé)監(jiān)管大廈公共地方的清潔、綠化、公用設(shè)施,接待用戶投訴,代辦郵政服務(wù),協(xié)助大廈安全保衛(wèi)、消防等工作的職能部門。管理部的工作宗旨是保證'安全、整潔、方便、文明、舒適、典雅'的現(xiàn)代商務(wù)環(huán)境。它是服務(wù)中心對客服務(wù)項目的具體執(zhí)行及延伸拓展。管理部主要職責(zé)如下:
1.負責(zé)監(jiān)管大廈清潔承判商的日常清潔工作,保證其所有操作符合清潔質(zhì)量標準,確保環(huán)境整潔。
2.監(jiān)察大廈共用設(shè)施的運行狀況,落實開源節(jié)流措施。
3.負責(zé)同用戶的溝通工作,接待用戶投訴,受理用戶的服務(wù)要求。
4.提供郵政服務(wù)。為用戶分發(fā)投遞郵件和征訂報刊。
5.監(jiān)管大廈綠化承判商的綠化養(yǎng)護,確保大廈的綠化布置合理、整潔美觀。
6.控制貨物出入,維護大廈用戶的財產(chǎn)安全。
7.監(jiān)管大廈用戶的室內(nèi)裝修。
8.配合保安部做好突發(fā)事件及特殊天氣的應(yīng)急處理。
二、崗位設(shè)置
管理部經(jīng)理
早班主任/中班主任/替班主任
文員/信報管理員/巡樓管理員/接待管理員/總機接線員
第5篇 x大廈保安部日常管理
大廈保安部日常管理
一.計劃管理
保安部協(xié)助大廈總經(jīng)理制定本大廈的安全計劃。大廈安全計劃應(yīng)是一個完整的計劃,包括明確的政策及精心設(shè)計的程序、過程和活動,以確?？蛻舻娜松砗拓斘锏陌踩T工人身和財物的安全以及大廈財產(chǎn)的安全。制定大廈安全計劃,首先應(yīng)對構(gòu)成在大廈內(nèi)的犯罪活動、事故及引起對客戶、員工、大廈傷害及損害的各種因素進行全面的調(diào)查研究,然后結(jié)合本大廈的實際情況,制定出各個部門、各個場所以及各項服務(wù)工作的安全標準,提出實際解決問題和處理問題的辦法,并對實際解決辦法作系統(tǒng)的闡述,從而形成切實可行的計劃。大廈安全計劃是指導(dǎo)開展大廈保安工作及管理的總體性的基本計劃。
保安部應(yīng)根據(jù)實施中所發(fā)現(xiàn)的問題以及各種變化的因素,向大廈總經(jīng)理提出修改或完善有關(guān)保安工作的政策、程序、標準等方面的建議。在得到總經(jīng)理認可后,負責(zé)對大廈安全計劃的修訂。
根據(jù)大廈經(jīng)營管理的總體目標,保安部要制定部門的年度、月度工作計劃,除有計劃地安排好基本的各項保安工作外,應(yīng)根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化及大廈階段性的經(jīng)營目標,有計劃地安排階段性的工作重點。
保安部還應(yīng)根據(jù)大廈安排的對全局有影響的、臨時性的專門工作或公安機關(guān)布置的專項工作制定專題計劃,報請總經(jīng)理后,在大廈內(nèi)按計劃實施。
二.組織管理
根據(jù)大廈的規(guī)模、等級以及管理體制,調(diào)整和完善保安部內(nèi)的機構(gòu)和崗位設(shè)置及其職責(zé)和任職要求,建立和健全大廈治安委員會、消防委員會等專項性的協(xié)調(diào)組織,加強與當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)、消防機關(guān)的聯(lián)系,形成一個完整的大廈保安工作網(wǎng)絡(luò)。此外,還必須制定或不斷完善有關(guān)保安工作的各項規(guī)章制度。
三.人員管理
選拔和聘用合適的人員上崗工作,加強員工對保安工作的責(zé)任心,通過培訓(xùn)使他們掌握本崗位工作應(yīng)有的職業(yè)態(tài)度、知識、技能。
四.物資設(shè)備管理
管理好大廈中的各種安全設(shè)備及機具,使它們始終處于良好的使用狀態(tài)。通過定期或經(jīng)常的檢查,及時提出修理、更換或添置的要求和計劃。
五.協(xié)調(diào)管理
大廈保安工作涉及到大廈各部門、各部位及大廈外各有關(guān)機構(gòu)和部門。保安部在日常運行和管理中應(yīng)強加與他們的溝通與聯(lián)絡(luò),取得他們對大廈保安工作的支持和合作。
第6篇 zz大廈發(fā)電機房管理三
大廈發(fā)電機房管理(三)
1、目的
規(guī)范發(fā)電機房管理服務(wù)工作,明確發(fā)電機房管理工作內(nèi)容。
2、適用范圍
適用于yk大廈發(fā)電機房管理。
3、職責(zé)
3.1機電維修人員負責(zé)發(fā)電機房的具體管理工作。
4、工作流程
4.1值班人員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法,發(fā)電機運行時,應(yīng)巡視檢查。
4.2檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水位是否合乎要求,柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機帶負荷運行8小時用油量。
4.3發(fā)電機每兩星期空載試運行一次,運行時間不少于15分鐘,平時應(yīng)將發(fā)電機置于備用狀態(tài)。
4.4嚴格執(zhí)行《發(fā)電機操作規(guī)程》,發(fā)電機一旦起動運行,值班員應(yīng)立即檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常。并填寫好《發(fā)電機組啟動前準備及運行記錄》。
4.5嚴格執(zhí)行發(fā)電機的定期維護保養(yǎng),認真填寫好《發(fā)電機組檢修保養(yǎng)記錄表》。
4.6定期清掃發(fā)電機房,保證機房和設(shè)備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應(yīng)及時修理。
4.7發(fā)電機房要配備應(yīng)急照明燈、滅火器材,并保證完好及使用方便。
4.8做好防護措施、防止小動物進入發(fā)電機房。
5、相關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格
5.1《發(fā)電機操作規(guī)程》
5.2《發(fā)電機組啟動前準備及運行記錄》
5.3《發(fā)電機組檢修保養(yǎng)記錄表》
第7篇 會議大廈房屋裝修與改造的管理
行政辦事中心及會議大廈房屋裝修與改造的管理
房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法。直接危害到房屋建筑的安全性。同時,盲目選用不合適的裝飾材料,還會破壞工作生活環(huán)境,危及人體健康。物業(yè)公司在房屋的管理工作中,必須重視對二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗收工作,確保房屋使用安全。
行政辦事中心及會議大廈建筑面積較大,大樓內(nèi)功能多,隨著時間的推移,必定會出現(xiàn)室內(nèi)外二次裝的需求。由于各區(qū)域性質(zhì)的不同,對裝修要求各有不同,裝修時間也不可能統(tǒng)一,同時不可避免地涉及到動火、拉接臨時電源等特殊要求。為確保大樓建筑結(jié)構(gòu)安全,保證樓宇外觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一,符合消防安全要求,保持大樓安全靜謐的辦公環(huán)境,達到合理、安全使用物業(yè)的目的,物業(yè)管理公司要結(jié)合甲方裝修要求,嚴格參照執(zhí)行建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,按以下的程序?qū)Ψ课菅b修實施有效管理和控制:
(1)裝修申報
需裝修的用戶應(yīng)會同裝修施工單位填寫《裝修申請表》并經(jīng)甲方審批后,向物業(yè)服務(wù)中心遞交甲方的審批意見、施工人員、時間、期限,使用機電設(shè)備的容量、裝修施工方案、裝修施工圖紙(平面圖、立面圖、電氣布線圖、所有圖紙加蓋章),提供裝修施工單位資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。經(jīng)審核后,用戶、裝修施工單位、物業(yè)服務(wù)中心三方簽訂裝修管理責(zé)任書。
公共場所的裝修,應(yīng)事先向公安消防機構(gòu)申報,由用戶向公安消防局防火科領(lǐng)取建筑內(nèi)部裝修防火審核呈報表,經(jīng)消防機關(guān)審批后報物業(yè)服務(wù)中心登記備案,再進行裝修申報手續(xù)。
施工隊進場裝修前。需到物業(yè)服務(wù)中心辦理裝修進場手續(xù),遞交有效證件。辦理裝修許可證和施工人員臨時出入證,領(lǐng)取施工馬夾,憑證出入施工,保安員憑施工人
員穿著的施工馬夾、《施工人員臨時出入證》及身份證放行。
(2、現(xiàn)場管理
l、物業(yè)服務(wù)中心裝修責(zé)任人員負責(zé)監(jiān)管每一裝修項目。
2、物業(yè)服務(wù)中心監(jiān)管人員每天進入施工現(xiàn)場檢查二次以上,發(fā)現(xiàn)違章施工、違章用電、用火、亂拉亂接臨時電源等,應(yīng)采取適當(dāng)措施予以制止處理。
3、動火作業(yè)按消防管理程序辦理,并由監(jiān)管人員負責(zé)監(jiān)督。
4、對出入的材料、工具等由經(jīng)查驗放行,嚴格控制易燃材料進入大樓,確保行政辦事中心及會議大廈安全。
5、嚴禁裝修施工人員進入裝修場所以外的辦公區(qū)域,以保證物業(yè)各區(qū)域的安全和安靜。
6、保安員按巡邏時間,把裝修現(xiàn)場作為一個重要巡邏點進行巡視,并填寫巡視記錄表。
(3)垃圾管理
對產(chǎn)生的裝修垃圾,集中堆放,并嚴格做到日產(chǎn)日清,絕不允許堆放在消防通道上。也不允許堆放在影響行政辦事中心及會議大廈形象的任何部位(垃圾清運由施工隊負責(zé))。
(4)裝修驗收
l、裝修工程完工后,物業(yè)服務(wù)中心會同用戶、施工單位及有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員參與驗收。
2、對未能通過消防驗收的,物業(yè)服務(wù)中心嚴格督促其整改,否則將不準許啟用,以確保行政辦事中心及會議大廈安全。
3、驗收合格后,由施工單位向物業(yè)服務(wù)中心交回發(fā)放的施工馬夾及《施工人員臨時出入證》。
4、對需延長裝修期、增加裝修范圍的,需報甲方審批,再報物業(yè)服務(wù)中心備案后執(zhí)行。
第8篇 政府大廈物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督控制
區(qū)政府大廈物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督與控制
物業(yè)管理工作的核心在于質(zhì)量控制系統(tǒng)的建立和得以不斷的提升服務(wù)質(zhì)量,運用iso9001(2000)質(zhì)量控制系統(tǒng),以《作業(yè)指導(dǎo)書》《工作手冊》內(nèi)容和工作標準為檢查依據(jù),貫穿于工作準備階段、工作實施階段、事后檢查階段、總結(jié)提高階段的四個階段,從依靠自檢、互檢、日檢、周檢、月檢、季檢、半年考評、年終總評的質(zhì)量監(jiān)督檢查手段進行全程控制。
一、員工基本素質(zhì)標準規(guī)定
(一)儀表、儀容
1、儀表儀容整潔、端正、規(guī)范,精神狀態(tài)飽滿。
2、上班時間著裝統(tǒng)一,一律佩帶工作卡
3、制服保持清潔、挺括,工作卡涂污或破損及時更換。
4、嚴禁穿著私人衣服上崗,嚴禁穿拖鞋上崗,嚴禁無卡上崗。
5、儀容舉止文雅有禮、熱情,力爭給住戶留下良好的第一印象;嚴禁不雅觀、不禮貌的舉止和行為,如懶散地依靠在臺椅或墻上。
6、嚴禁與住戶發(fā)生爭吵和打罵行為;處理違章,對待無禮行為,要耐心、容忍,以理服人,教育為主。
7、辦公室內(nèi),禁止大聲喧嘩;辦公時間禁止哼唱歌曲、吃東西、聊天、隨意串崗、打私人電話。
8、注意個人衛(wèi)生,禁止蓄須、留長指甲;注意個人清潔,以免因異味引起住戶和同事的尷尬。
(二)文明用語
1、要養(yǎng)成使用禮貌、文明的詞語的習(xí)慣,主動向住戶和來訪者問好,彬彬有禮、態(tài)度親切。
2、接聽電話要注意:要在第一時間接聽電話;首先向?qū)Ψ絾柡?您好,物業(yè)管理處';禁止用'喂、講話、要哪里、找誰'等生硬失禮的詞語。
3、與住戶或來訪者交談要使用普通話或白話,說話要清楚,用詞準確,言簡意賅。不講與工作無關(guān)的話,不講與住戶無關(guān)的話,不講有損管理處形象的話。
(三)處理投訴
1、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則:
(1)接到投訴時,首先要假定我們的工作存在問題;
(2)出現(xiàn)投訴,一定要及時向上反映信息;
(3)面對重大的投訴問題,第一負責(zé)人要親自處理;
(4)在處理投訴的過程中,應(yīng)正確把握好與新聞媒體的關(guān)系;
(5)在滿足客戶的要求時,應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則辦事,若客戶的要求違背了公司的經(jīng)營原則,則應(yīng)尋求法律援助。
2、規(guī)范客戶投訴的處理程序;
(1)認真聽取住戶的意見,弄清情況,做好筆錄。
(2)即時處理,如非本部門工作范圍的情況,及時通知有關(guān)部門或責(zé)任人。
(3)重大問題實行三級負責(zé)制:接待人--領(lǐng)班--主任逐級上報,直到處理完畢。
(4)態(tài)度和藹,語言謙虛,不急不躁,耐心地做好解釋工作;不得冷淡、刁難、取笑、訓(xùn)斥住戶、向住戶索要錢物。
(5)凡在管理處工作范圍之內(nèi)的投訴,處理時間不得超過一周;隱瞞投訴、漏記或漏報者除在本部門公開檢討,情節(jié)嚴重的,還要扣除當(dāng)月效益工資。
3、物業(yè)管理公司應(yīng)及時分析、總結(jié)客戶投訴的案例,并列入崗位培訓(xùn)的教材中。
二、日巡視檢查規(guī)定
1、日巡視內(nèi)容:
1)管理處內(nèi)務(wù)巡視檢查工作內(nèi)容:
a.儀容儀表:著裝整潔,佩帶工作牌。
b.服務(wù)態(tài)度:說話和氣,使用文明用語,不與用戶發(fā)生爭吵。
c.工作紀律:按時上下班無遲到早退現(xiàn)象,上班不閑聊,共同打掃辦公室的保潔衛(wèi)生等;
d.員工宿舍(集體):保潔衛(wèi)生,擺放整齊,無垃圾堆放等。
2)物業(yè)巡視檢查內(nèi)容:
a.房管:
查違章,如:有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂畫、亂張貼、區(qū)內(nèi)有無亂擺買;商業(yè)網(wǎng)點是否進行'門前三包',有無擅自轉(zhuǎn)租或改變申報經(jīng)營范圍等。
b.維修:
是否有不安全隱患,如:房屋出現(xiàn)破損、消防通道是否被堵、消防設(shè)施是否完好無損,有無臨時亂拉電線;公共及通風(fēng)設(shè)備有無損壞,室內(nèi)外上下水管有無滲漏,道路、人行道等有無損壞,道路欄、路障是否完好無損等。
c.公共秩序:
有無可疑人員在區(qū)內(nèi)游蕩,亂張貼廣告和其他的治安可疑情況等。
有無車輛亂停放,車場管理和車輛擺放是否有序,有無亂收費現(xiàn)象,是否按規(guī)定對進出車輛進行登記等。
d.保潔:
有無垃圾亂堆放,垃圾池是否及時清理,室外污、雨水管,化糞池、沙井是否有堵塞現(xiàn)象,是否及時疏通、清理,樓道是否按規(guī)定進行保潔等。
e.綠化:
樹木花草有無損壞、是否及時進行修剪和除雜草、病蟲害,是否及時修枝剪葉,并對補種綠地、樹木采取保護措施等。
g.文化活動中心:活動場地、設(shè)施保潔衛(wèi)生,設(shè)施完好,各項活動安全、有序開展,工作人員精神飽滿,服務(wù)及時到位。
2、巡視記錄和記錄的處理:
1)在周末或周一應(yīng)在'管理事務(wù)記錄表'中列出下周或本周巡視的重點、每天巡視的路線。
2)巡視中,主要記錄發(fā)現(xiàn)的問題,對用戶的提議、建議以及自己在工作中發(fā)現(xiàn)的需加強管理、提高服務(wù)質(zhì)量等方面的想法也應(yīng)該作好記錄。
3)巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進行處理:
a.收集的管理意見急需管理處主任決策的,應(yīng)填寫《轉(zhuǎn)呈表》。
b.即行關(guān)閉的輕微不合格在日巡視表中關(guān)閉,要求在表中反映出'發(fā)現(xiàn)的不合格已安排何部門整改'、'何時復(fù)檢'和'復(fù)檢結(jié)果是否合格';
c.嚴重不合格,填寫'不合格服務(wù)處理表'。
d.發(fā)現(xiàn)違章行為填寫'違章處理規(guī)定'執(zhí)行。
3、巡視時間:
領(lǐng)班每日上午、下午各巡視一次,記錄一次。
4、注意事項:
1)一天兩次的巡視檢查能基本覆蓋要求檢查的內(nèi)容,上午和下午可以分不同內(nèi)容或服務(wù)項目來檢查;每天檢查的內(nèi)容要有側(cè)重點,在一周內(nèi)要求基本對服務(wù)區(qū)域內(nèi)的房屋、公共配套設(shè)施及服務(wù)均作過檢查或重點檢查。
2)有多名領(lǐng)班的要注意分工,所分區(qū)域、服務(wù)項目搭配合理。
3)日巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題均記載管理事務(wù)記錄表上,記錄要求清晰、簡潔,作為日巡視檢查依據(jù)及本人工作考核依據(jù)。
5、相關(guān)記錄:管理事務(wù)記錄表
三、周檢工作規(guī)定
1、范圍:
各管理處周檢。
2、職責(zé):
1)管理處主任負責(zé)組織領(lǐng)班、各班(隊)長
參加周檢。
2)管理處主任指定一名領(lǐng)班作好周檢記錄。
3)管理處主任負責(zé)對周檢中發(fā)現(xiàn)的不合格組織領(lǐng)班、班組(隊)長,及時制訂整改或糾正措施;發(fā)現(xiàn)嚴重不合格時制定糾正措施報告并上報公司物業(yè)管理部。
3、周檢要求:
1)管理處必須按'5'所規(guī)定的九項進行周檢工作。
2)每月抽查總量不少于本文件的規(guī)定。
3)檢驗標準應(yīng)依據(jù)各工作手冊中的規(guī)定。
4、檢查的方式方法:
1)時間安排:
每周一下午,檢查上周的服務(wù)情況,因特殊原因可以提前或滯后一天。
2)參檢人員的檢查組織形式:
采用集中與分組相結(jié)合,以集中形式為主;有條件的管理處,可分組帶隊檢查。
3)檢查方法:
實行巡查或抽查,以抽查為主;每次抽查面覆蓋'5'各項,并應(yīng)側(cè)重兩項加深檢查深度。
5、檢查項目和抽查內(nèi)容:
1)房管工作:
抽查3-5項投訴處理、回訪記錄、巡視記錄和來訪登記等質(zhì)量記錄,巡視資料室、倉庫、員工宿舍等。
2)安全工作:
每個巡邏去抽查一個簽到箱,抽查2-3個固定崗,抽查3-5份來訪登記、培訓(xùn)記錄等質(zhì)量記錄,巡檢保安員儀容儀表,抽查3-5人的文明用語使用、工作流程的掌握。
3)車輛管理:
抽查1-2停車場和道口崗?fù)?觀察現(xiàn)場運作5分鐘(儀容儀表、文明用語的使用,工作流程的掌握等);50%的摩托車、自行車保管站,抽查2-3份各崗位的質(zhì)量記錄,巡查車輛停放。
4)保潔工作:
大樓內(nèi)抽查2個工作單元,大樓外抽查3個下水道口、2-3個污水井、2-3個垃圾池(果皮箱),巡檢消殺工作。
5)綠化工作:
抽查區(qū)內(nèi)2-3處的綠地撥雜草是否及時、草坪補種是否及時,2-3處綠籬修剪、補種是否及時,3-5棵樹木有無病蟲害、按規(guī)定修枝剪葉、無枯枝、無壞死樹木。
6)維修工作:
抽查10%的安監(jiān)探頭,2%煙感探頭,2%的樓道、走廊燈。檢查地點同檢查車輛、保潔、綠化地點盡量相同,一起檢查,抽檢量不夠另增加檢查范圍。
7)機電設(shè)備管理:
主要由設(shè)備工程部領(lǐng)班組織其領(lǐng)班工程師、班組長檢查,管理處按與其簽定的管理合同對其檢查,主要是檢查設(shè)備房與值班室的管理,本周的供電率、供水率、電梯正常運行率、設(shè)備完好率、冷氣及時率。
8)檢查對上次周檢不合格的處理情況。
6、處理結(jié)果:對不合格服務(wù)及時填寫《不合格服務(wù)處理表》
7、檢查記錄:
1)檢查出的輕微問題記入管理事務(wù)記錄表,整改后關(guān)閉。
2)屬于不合格服務(wù)填寫《不合格服務(wù)處理表》。
8、相關(guān)文件與記錄:周檢表
四、辦公物品管理規(guī)定
1、辦公物品分類:
1)辦公設(shè)備
a.電話
b.電腦及打印機
c.辦公桌椅
d.資料柜
e.辦公文具.
g.其他
2、辦公用品:
a.材料紙
b.各種表格
c.筆
d.筆記本
e.計算器
f.直尺
g.其它
3、管理規(guī)定:
1)辦公用品發(fā)放程序按公司制定的'辦公用品管理規(guī)定'執(zhí)行。
2)由檔案員負責(zé)保存、發(fā)放和登記。
3)辦公設(shè)備中,電腦及打印機由資料員負責(zé)操作、登記、收費和保管,以及聯(lián)系維修事宜,領(lǐng)班領(lǐng)班負責(zé)監(jiān)控。
4)保險柜由收款員使用,管理處主任負責(zé)監(jiān)控。
5)辦公桌椅由領(lǐng)用人負保管責(zé)任。
6)各班組長負責(zé)領(lǐng)取辦公用品,并監(jiān)控使用情況。
4、有關(guān)使用規(guī)定:
1)電話:
a.禁止撥'聲訊'服務(wù)臺。
b.禁止上班時間閑聊,私人電話通話時間不超過3分鐘。
c.非管理人員禁止使用辦公電話。
2)電腦及打印機:
a.非管理處指定操作人員必須經(jīng)管理處主任或領(lǐng)班領(lǐng)班許可方可上機。
b.外來磁盤或軟件嚴禁上機操作,以防止帶毒傳染,破壞電腦程序。
c.嚴格執(zhí)行公司制定的'電腦操作規(guī)程'。
5、相關(guān)文件與記錄:
第9篇 迪賽大廈物業(yè)管理質(zhì)量檢驗控制程序
賽迪大廈物業(yè)管理質(zhì)量檢驗控制程序
1.目的
規(guī)范服務(wù)過程和服務(wù)結(jié)果的檢驗,確保公司所提供服務(wù)的質(zhì)量能夠符合要求。
2.范圍
適用于項目執(zhí)行部對服務(wù)質(zhì)量的管理和控制。
3.職責(zé)
3.1公司質(zhì)量保證部負責(zé)按《質(zhì)量檢驗程序》規(guī)定,對全公司的服務(wù)質(zhì)量進行管理和控制。
3.2項目執(zhí)行部所屬質(zhì)量控制部負責(zé)對項目執(zhí)行部各部服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督和檢查。
3.3項目執(zhí)行部所屬各對客服務(wù)部門和人員,負有服務(wù)質(zhì)量的直接責(zé)任,必須認真自檢。
3.4項目執(zhí)行部各級管理人員負責(zé)職權(quán)內(nèi)日常服務(wù)過程的檢查和有效控制。
3.5各部門質(zhì)量檢驗員負責(zé)本部門提供服務(wù)過程及服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督和檢查,并及時對不合格項采取的糾正措施進行跟蹤驗證。
4.程序
4.1直接為用戶提供服務(wù)的部門/人員,必須在提供服務(wù)的過程中進行自檢,及時糾正不合格項。
4.2各部門管理人員負責(zé)對所轄范圍內(nèi)服務(wù)質(zhì)量的日檢和周檢,對發(fā)現(xiàn)的不合格項執(zhí)行《不合格品控制程序》規(guī)定,及時對不合格項進行糾正和記錄。
4.2.1各部門主管級人員,每天不少于一次對所管轄范圍內(nèi)作業(yè)人員的服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)過程和物業(yè)維護情況進行監(jiān)督、檢查。
4.2.2部門經(jīng)理每天不少于一次對本部門主管人員的工作進行抽查,每次抽查內(nèi)容不少于總工作量的20%或每周不少于一次對本部門工作的全面檢查。
4.2.3項目執(zhí)行部總經(jīng)理每周不少于一次對服務(wù)工作進行抽查。
4.2.4各部門質(zhì)量檢驗員負責(zé)本部門服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督和檢查,并對發(fā)生的不合格項采取的糾正措施進行跟蹤檢查和驗證,并負責(zé)本部門質(zhì)量記錄的統(tǒng)計工作,并將《月質(zhì)量檢查統(tǒng)計表》報質(zhì)量控制部。
4.3項目執(zhí)行部所屬質(zhì)量控制部每月負責(zé)對項目執(zhí)行部的各部門進行一次服務(wù)質(zhì)量抽查,并填寫《質(zhì)量檢查記錄表》。每月對各部門的檢查結(jié)果進行匯總,并將《質(zhì)量工作綜合分析表》報公司質(zhì)量保證部。
4.4公司質(zhì)量保證部負責(zé)公司《質(zhì)量檢驗程序》的實施和控制,每月對公司各級部門的質(zhì)量檢驗結(jié)果進行抽查和驗證。并根據(jù)各部門的質(zhì)量檢查結(jié)果進行評價分析,及時對存在的不合格項采取糾正措施和預(yù)防措施。
4.5為用戶提供的特殊服務(wù)應(yīng)由用戶在服務(wù)記錄上簽字確認或簽署意見,以此作為服務(wù)質(zhì)量的驗證依據(jù)。
5.監(jiān)督執(zhí)行
各部門經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行。
6.支持性和相關(guān)性文件
jc/c*4。13-01-1998(1)《不合格品控制程序》
第10篇 辦公大廈綠化管理手冊
辦公大廈管理手冊:綠化管理
a. 場內(nèi)外綠化管理規(guī)定
1] 人人都有義務(wù)維護場外植物/綠地及場內(nèi)盆栽植物。
2] 不準攀折植物及在植物上扎拉。
3] 不準損壞綠地及花木保護設(shè)施。
4] 不準人為踐踏綠地和車輛跨越。
5] 不準在綠化地帶堆放雜物。
6] 不準在綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告招牌。
7] 當(dāng)人為造成花木、綠地及保護設(shè)施損壞的,按政府有關(guān)規(guī)定進行罰款處理。
b.場內(nèi)部盆栽植物的管理
1] 施肥:根據(jù)花卉植物的不同生長發(fā)育時期的特殊要求,追施化學(xué)肥料,并保證在大廈內(nèi)無異味的散發(fā)。
2] 換盆:根據(jù)花苗的大小和生長速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套缸,由花木公司執(zhí)行。
3] 澆水:根據(jù)植物的特點,每日或隔日澆水。原則是:水溫與室溫要接近,澆水一定要澆透,盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤,不要過干、過濕,也不要時干、時濕。
4] 采光:根據(jù)花卉耐陰喜陽程度和生長習(xí)性,經(jīng)常性將一些喜陽花卉移到陽光充足的方。
c.場外部草坪植物的管理
1] 澆水量:根據(jù)不同的季節(jié)、氣候,以及草皮生長期、植物品種決定澆水時間(上、中、晚)和澆水量。
2] 施肥:根據(jù)土質(zhì)、植物生長期、植物品種和培植需要,決定施肥種類及用量大小。
3] 清除雜草及松土:根據(jù)季節(jié)、草坪生長狀況對所轄草坪內(nèi)的雜草進行清除并對土地進行相應(yīng)的松土以利草皮的生長和規(guī)范。
4] 修枝整形:根據(jù)植物的形狀,以利觀賞為目的,依植物品種及生長情況等因素進行修剪整形,但此一項目通常在冬季進行。
5] 除蟲:根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律初實施綜合治理,通常在病蟲率高時,施以藥劑殺死病蟲,以確保植物良好生長。
6] 禁止事項:禁止踏入草坪并在樹臺枝上吊拉、折枝、懸掛物件,嚴禁鐵線緊箍樹干,影響樹木生長,嚴禁任何公民在草坪內(nèi)以體育鍛煉為形式損傷植物。
7] 防止損壞:加強宣傳教育及保安巡視,樹立告示牌,防止人為的毀壞,作到預(yù)防在先。
8] 定期洗塵:由于草坪緊靠道路,人與車輛流動多塵土飛揚,會影響樹木生長和美化效果,故養(yǎng)護人員應(yīng)定期對草坪及樹木、用水噴淋清洗。
d.場內(nèi)外綠化管理應(yīng)達標準
1] 物盆內(nèi)無煙灰、煙頭、雜物、葉面、枝干;無浮灰,保持葉色翠綠。
2] 各類植物無枯萎、凋謝現(xiàn)象。
3] 盆缸清擦干凈、無污、無漬。
4] 草坪修剪整齊,無高低不平現(xiàn)象。
5] 枝葉修剪齊整,無雜亂現(xiàn)象。
6] 草坪干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。
7] 各類植物無病蟲害。
8] 嚴格管理草坪禁止人為踏壞,影響美觀。
第11篇 商業(yè)大廈物業(yè)管理人員配備培訓(xùn)與管理
1 管理人員的配備
**整體管理方案確定之后,管理團隊的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。**擬安排高級項目經(jīng)理擔(dān)任大廈管理處主任,前期介入期間另委派公司管理、技術(shù)骨干組成前期工作小組赴現(xiàn)場配合。在正式接管后,形成主任目標管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的,物業(yè)、經(jīng)營、質(zhì)量、工程、財務(wù)等專業(yè)人員密切配合的管理團隊。
1.1 管理處人員配置
管理處擬配備各類人員53人。
注:清潔綠化擬單項分包給專業(yè)公司,故人員未計入。
圖1 管理處人員配置
1.2 各部門人員素質(zhì)要求
崗位編制與素質(zhì)要求表1
部門編制崗位素質(zhì)要求
管理處
2人正、副主任2人本科,四年從業(yè)經(jīng)驗,物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證,有效強的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。
客戶服務(wù)中心4人部長1人大專以上,三年工作經(jīng)驗,持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉各部門運作流程,組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強。
助理1人大專以上,三年工作經(jīng)驗,持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉各部門運作流程,組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強。
綜合部
6人部長1人本科,六年行政管理經(jīng)驗,中級職稱,物業(yè)管理個業(yè)部門經(jīng)理上崗證,有較強的組織、協(xié)調(diào)和決策能力,電腦熟練,寫作、協(xié)調(diào)能力強,有良好服務(wù)意識,英語熟練。
財務(wù)1人本科,會計師職稱,三年財務(wù)管理經(jīng)驗,持有會計上崗證,熟練會計電算化操作,業(yè)務(wù)能力強,英語四級。
文秘1人大專,一年經(jīng)驗,電腦熟練,業(yè)務(wù)能力強。
后勤2人本科,二年采購工作經(jīng)驗,持物業(yè)管理上崗證,電腦熟練,業(yè)務(wù)能力強。
工程部18人部長1人本科,黨員,五年經(jīng)驗,中級職稱,持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,有較強組織、協(xié)調(diào)和決策能力
工程師2人本科,中級以上職稱,五年經(jīng)驗,持物業(yè)管理上崗證,可獨立完成項目規(guī)劃、設(shè)計、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等工作,一門以上外語熟練。
運行班10人中技,二年經(jīng)驗,相關(guān)專業(yè)上崗證,動手能力強,身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞,熟悉iso9000體系
維護班5人中技,三年經(jīng)驗,相關(guān)專業(yè)上崗證,專業(yè)素質(zhì)高,身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞,動手及協(xié)調(diào)能力強
管理部23人部長1人本科,五年經(jīng)驗,中級職稱,物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉iso9000質(zhì)量體系,有較強組織、協(xié)調(diào)和決策能力,英語四級。
物業(yè)助理2人大專,三年經(jīng)驗,持iso9000內(nèi)審員證,熟悉iso9000質(zhì)量體生活費,電腦熟練,分析、協(xié)調(diào)、組織、公關(guān)能力強,有良好服務(wù)意識,英語熟練。
安全管理20人高中,18~23歲,身高1.75米以上,體重55~70公斤 ,身體健康,品德優(yōu)良,思想作風(fēng)過硬,相貌端正,工人責(zé)任心強。
合計53人
2 管理人員的培訓(xùn)
持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作,是企業(yè)保持競爭力的重要手段。管理處大多數(shù)的管理障礙,可以通過有效培訓(xùn)加以改善。基層員工在某些工作上的不足,特別是服務(wù)觀念上的差距,也可以通過培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級的重要環(huán)節(jié)。
**高度重視員工培訓(xùn)工作,把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作,每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計劃、公司董事長王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)管理進修學(xué)院主講教授。
2.1 培訓(xùn)體系
圖2 **培訓(xùn)體系
2.1.1 體系描述:
a. 貫徹員工培訓(xùn)原因,堅持培訓(xùn)體系不漏項,切實達到培訓(xùn)效果;
b. 在管理處管理骨干中,安排有培訓(xùn)經(jīng)驗的專業(yè)人員負責(zé)培訓(xùn)工作;
c. 通過培訓(xùn)制度和運作機制的確定,使員工培訓(xùn)成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié),避免流于形式;
d. 注重課程開發(fā)和教材選定,解決培訓(xùn)深度和特色問題;
c. 加強流程中的培訓(xùn)績效評估和培訓(xùn)需求分析兩個薄弱環(huán)節(jié)。
2.2 培訓(xùn)原因:因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實效。
2.3 培訓(xùn)目標:品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位
2.4培訓(xùn)內(nèi)容:
2.4.1 觀念培訓(xùn)(針對全體人員)
服務(wù)觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及**企業(yè)文化體系。
2.4.2 管理培訓(xùn)(針對各級骨干)
員工激勵、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計算機應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。
2.4.3 崗位技術(shù)培訓(xùn)(針對操作層)
基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護和使用、客戶管理、辦公自動化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。
2.4.4 基礎(chǔ)培訓(xùn)(針對新入職員工)
行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標等。
2.5 年度培訓(xùn)計劃
**擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個階段,第一階段入駐前期培訓(xùn),采用集中、封閉、強化培訓(xùn),重點為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn),配合兩輪培訓(xùn)考核;第二階段為入駐后培訓(xùn),采用定期、實操、教練式培訓(xùn),激發(fā)潛能,啟導(dǎo)信心,配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績評估,鞏固培訓(xùn)效果。;
**物業(yè)管理處員工培訓(xùn)年度課時要求為:人均受訓(xùn)130課時以上,保安員受訓(xùn)260課時以上。
年度培訓(xùn)計劃表表2
培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式學(xué)時
基礎(chǔ)培訓(xùn)管轄物業(yè)基本情況、管理重點新員工授課4
**概況、理念、組織機構(gòu)新員工講座4
管理制度及行為規(guī)范新員工授課4
崗位職責(zé)全體員工自學(xué)4
現(xiàn)場勘察相關(guān)人員研討32
服務(wù)觀念及溝通技巧新員工授課、示范4
物業(yè)管理法規(guī)及條例新員工授課、自學(xué)10
突發(fā)事件處理新員工授課、示范4
消防治安教育新員工錄相3
培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式學(xué)時
系統(tǒng)培訓(xùn)iso9000質(zhì)量體系全體員工外培、講課10
物業(yè)管理概論全體員工授課30
管理費收支概算管理人員研討3
成本控制全體員工講座4
房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理全體員工研討4
計算機應(yīng)用全體員工授課、實操20
專業(yè)培訓(xùn)高層樓宇主要設(shè)備管理相關(guān)人員授課8
應(yīng)急事件處理相關(guān)人員授課10
給排水系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實操、外培20
供電系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實操、外培20
空調(diào)系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實操、外培20
樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)相關(guān)人員實操、外培20
樓宇綜合布線系統(tǒng)相關(guān)人員授課20
電梯運行與保養(yǎng)及維修相關(guān)人員授課20
房屋維修管理相關(guān)人員授課6
保安員專業(yè)技能保安員授課、演練10
消防設(shè)備、設(shè)施管理相關(guān)人員授課20
資質(zhì)培訓(xùn)物業(yè)管理崗位培訓(xùn)(取得證書)管理人員外送培訓(xùn)
2.6 培訓(xùn)方式
2.7 培訓(xùn)效果:通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績評估檢驗培訓(xùn)效果
培訓(xùn)前安排測試,了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求,培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果,培訓(xùn)后通過結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位,并對員工工作為績進行跟蹤評估。
3 管理人員的管理
3.1 嚴格要求,規(guī)范管理,選好人,培育人
把好進人關(guān),選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員,不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的,堅決不進。在公司里,經(jīng)營和管理骨干是人才,為推進公司整體運作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人,其次才能管好事。做事先做人,正人先正已。重學(xué)歷而不唯學(xué)歷,德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?倡導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神,對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊》中作出了明確的規(guī)定,并通過量化考核辦法,不斷強調(diào)員工的進取心、創(chuàng)造性,注重積極協(xié)調(diào)和主動投入的工作態(tài)度。
注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓(xùn)需求,主動'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任人從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進了工作,增強了團隊實力,同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔,按比例7:3的原則運作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊,實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。
3.2 競爭上崗,優(yōu)勝劣汰,用好人,激勵人
員工隊伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位,服務(wù)觀念、客戶滿意、危機意識、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè),只有不斷學(xué)習(xí),及時變革,才能爭取主動,贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與,因而我們在量化管理、成本管理和計算機應(yīng)用各個領(lǐng)域,注意引導(dǎo)員工廣泛參與,群策群力,實現(xiàn)各項管理目標。
堅持各級領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘,競爭上崗,并實行年度聘任制,形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機制,盤活人力資源。通過綜合考評,實行員工隊伍每年10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制,依法管理,以理服人,確保高水準、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。
3.3 以企業(yè)文化感召人、留住人
第12篇 x大廈保安部的管理范圍
大廈保安部的管理范圍
保安部的主要職能是負責(zé)大廈的安全保衛(wèi)工作,其管理范圍,根據(jù)公安機關(guān)治安管理的范圍、基層保衛(wèi)組織的職責(zé)和社會治安防范責(zé)任條例的有關(guān)規(guī)定,主要包括大廈保衛(wèi)、大廈內(nèi)部治安秩序管理、大廈內(nèi)部違法犯罪案件的查處、大廈事故的預(yù)防和查處、大廈消防管理、大廈安全監(jiān)控室的管理六個方面。
一.大廈保衛(wèi)
大廈保衛(wèi),是指保安部組建并使用專門力量,對內(nèi)部的重要目標、場所、出入口進行守護或巡邏,以維護公共秩序,預(yù)防違法犯罪和治安災(zāi)害事故發(fā)生的專門工作。
大廈保衛(wèi)的范圍,主要在大廈內(nèi)部及大廈周圍通道部分。保衛(wèi)的主要目標通常有大廈的出入口、大堂、寫字間樓面、庫房、車庫、商場、娛樂場所等。
大廈保衛(wèi)的主要特點是公開性、預(yù)防性和服務(wù)性。大廈保衛(wèi)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝,佩帶標志,以公開的身份進行保衛(wèi)工作。其工作主要是掌握人員、車輛進出的情況,控制違章物品,發(fā)現(xiàn)事故苗子,制止違法犯罪現(xiàn)象。大廈保衛(wèi)的最大特點,是既要保衛(wèi)大廈安全,又要兼顧服務(wù),如有禮貌回答客人的詢問,為客人指路,介紹情況,處理某些簡單事務(wù),與有關(guān)人員取得聯(lián)系等。
大廈的保衛(wèi)工作分為定點保衛(wèi)和巡邏兩大類。定點保衛(wèi)指崗位固定的保衛(wèi)工作,如門衛(wèi)、停車場及車道管理等。巡邏指保安人員在指定區(qū)域內(nèi)巡察,以便及時發(fā)現(xiàn)和處理各種不安全因素和違法犯罪行為。巡邏的路線應(yīng)與固定保衛(wèi)崗位配合,根據(jù)大廈的設(shè)備設(shè)施及白天、夜間的不同情況分別制定。在保衛(wèi)工作中發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)弄清情況,防止事態(tài)發(fā)展,并及時報告保安部或其他有關(guān)部門。
二.大廈內(nèi)部治安秩序管理
大廈的內(nèi)部治安管理,是指保安部在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)和公安機關(guān)的指導(dǎo)下對大廈內(nèi)部的公共秩序進行管理,以保護客戶、員工和大廈的人身及財產(chǎn)安全。
大廈內(nèi)部治安秩序管理還包括大廈內(nèi)危險物品、易燃和易爆化學(xué)品的管理、大廈內(nèi)車輛交通及停放的秩序管理和大廈內(nèi)治安動態(tài)信息的收集和處置。
三.大廈內(nèi)部違法犯罪案件的查處
保安部負責(zé)對大廈內(nèi)部發(fā)生的違法犯罪案件的查處工作并提出處理意見,報請公安機關(guān)審批。作為公安機關(guān)的基層組織,保安部還應(yīng)完成公安和安全機關(guān)交辦的各項任務(wù),協(xié)助公安機關(guān)偵破案件。
保安部在查處大廈內(nèi)部違法犯罪案件的職責(zé)權(quán)限為:
(一)負責(zé)刑事治安案件和調(diào)查取證工作,填寫'治安案件處理報告表',并提出處理意見,連同案件全部材料,報請公安機關(guān)審批;
(二)組織犯罪嫌疑線索的調(diào)查;
(三)查處大廈內(nèi)部的破壞事故和治安災(zāi)害事故;
(四)查處大廈內(nèi)部的非正常死亡事件。
四.大廈事故的預(yù)防和查處
事故指意外的損失或災(zāi)禍。大廈事故,主要是指在大廈內(nèi)部意外發(fā)生的/造成物質(zhì)損失和人身傷亡的變故和災(zāi)禍.
事故具有兩個顯著特征:①造成了一定的物質(zhì)損失或人身傷亡。相比較而言后果
較為嚴重,未造成后果的不算事故。②事故的發(fā)生超出人們的正常設(shè)想,一般都
是意外發(fā)生的。
保安部在預(yù)防和追查事故中的職責(zé):
(一)同總經(jīng)理辦公室和工程部等部門,建立安全操作制度。開展安全檢查,進行安全教育,防止各類事故的發(fā)生。
(二)協(xié)同有關(guān)部門調(diào)查治安災(zāi)害事故,屬責(zé)任事故的由有關(guān)部門處理,屬破壞或破壞嫌疑事故的,由保安部負責(zé)追查處理。
(三)負責(zé)追查破壞或破壞嫌疑事故,處理制造破壞事故的犯罪分子。
(四)在大廈總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,積極參加自然災(zāi)害事故的搶險救災(zāi),維護秩序,及時打擊和處理乘機作亂的違法犯罪分子。
五.大廈消防管理
保安部在消防管理機關(guān)的指導(dǎo)、監(jiān)督下,認真貫徹'預(yù)防為主'的工作原則,具體做好大廈火情、火警、火災(zāi)的預(yù)防及日常一切防火安全管理工作。
(一)保安部門應(yīng)系統(tǒng)計劃大廈的整體防火安全管理,根據(jù)消防部門的有關(guān)'軟、硬'件設(shè)施要求,認真加以逐項落實,對重要的給水系統(tǒng)(如:冰箱、豎管、消火栓、消防泵等)、自動報警系統(tǒng)(如:煙感、溫感等)、自動滅火系統(tǒng)(如:噴淋等),要堅持定時定期檢查,確保這些系統(tǒng)始終處于臨戰(zhàn)實用完好有效的狀態(tài)。
(二)按照消防安全管理制度的一切要求,認真制定、不斷完善、健全大廈內(nèi)部消防管理制度和消防設(shè)備、器材的落實情況,定期檢查大廈及各部門執(zhí)行落實情況。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,要及時予以改進,對有關(guān)部門在消防管理工作中存在的問題,隱患、漏洞應(yīng)發(fā)給安全防范整改通知書,責(zé)成進行改進并對整改情況進行復(fù)查,直至落實為止。
(三)健全大廈消防組織機構(gòu),明確專門管理人員,認真開展對大廈內(nèi)部員工消防業(yè)務(wù)知識的教育。及時記錄消防活動的內(nèi)容、防火安全檢查、火情、火警、火災(zāi)發(fā)生的情況并立有大廈要害部門、消防設(shè)施、器材等位置的大廈平面圖,對大廈的所有消防設(shè)施、設(shè)備、器材都應(yīng)逐個登記、存檔。
(四)對外來施工單位進行工程動火施工的申請,要嚴格三級審批制度,按動火作業(yè)安全管理規(guī)定,認真審核,逐級報批并在動火作業(yè)期間加強現(xiàn)場的檢查管理,同時對外來施工人員加強防火、動火方面的安全宣傳,以保證安全。
六.大廈安全監(jiān)控室的管理
目前高檔寫字樓的監(jiān)控室一般由消防控制系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、通信聯(lián)絡(luò)和廣播系統(tǒng)、時鐘和其他控制系統(tǒng)等5個系統(tǒng)并聯(lián)組成。大廈安全監(jiān)控室集合了現(xiàn)代化的安全設(shè)施,可以有效地預(yù)防、發(fā)現(xiàn)控制和打擊違法犯罪活動和災(zāi)害事件的發(fā)生,對突發(fā)事件可以作出快速反應(yīng)。
保安部在加強安全監(jiān)控室的管理方面,主要任務(wù)是:
(一)提出安全監(jiān)控設(shè)施的配置方案;
(二)組建安全監(jiān)控設(shè)施的配置方案;
(三)制定、健全安全監(jiān)控室的管理制度和安全監(jiān)控的崗位責(zé)任制度。
第13篇 x大廈管理中心日常管理內(nèi)容
正熙大廈管理中心日常管理內(nèi)容
管理中心概況
正熙大廈管理中心共有員工65人,其中管理人員17人,工程維修15人,保安33人,持證上崗率達100%。大廈的保潔及綠化工作分別外包于專業(yè)的成都**商業(yè)清潔有限公司及**植物公司。20**年5月項目管理中心成立了創(chuàng)市優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組,明確職責(zé)及創(chuàng)優(yōu)工作計劃,開始創(chuàng)優(yōu)準備工作。
一、目標明確,思路清晰
(一)立足項目實際,日常管理目標明確。
為適應(yīng)物業(yè)管理市場的發(fā)展需要,有效超越、突破提高整體管理服務(wù)水平,讓業(yè)戶真正滿意,管理中心從接管 正熙大廈開始就以業(yè)戶滿意為管理目標,立足項目特點,制定下列目標,并按照目標開展了各項日常工作。
(二)項目創(chuàng)優(yōu),全面提升項目服務(wù)品質(zhì)。
為推動項目物業(yè)管理工作的快速健康發(fā)展,提升服務(wù)品質(zhì)。公司高度重視創(chuàng)優(yōu)工作,把正熙大廈創(chuàng)建成'成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈',并爭創(chuàng)'四川省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈'作為我管理中心的管理目標。為此,公司將創(chuàng)優(yōu)工作作為專項工作來抓,把創(chuàng)優(yōu)考評標準落實到每一工作節(jié)點、每一工作崗位上,同時項目管理中心還結(jié)合創(chuàng)優(yōu)考評標準從檔案資料整理,房屋本體、公用設(shè)施設(shè)備維護管理,消防管理、培訓(xùn)、教育,保潔綠化管理等方面進行規(guī)范,保證創(chuàng)優(yōu)工作的順利開展。
二、推行精細化管理,保證日常服務(wù)質(zhì)量并持續(xù)改進
(一)客戶服務(wù)-----我們認為,要很好落實客戶服務(wù)工作,也就是要堅決貫徹執(zhí)行公司的核心理念,
注重工作中的每一個細節(jié),通過精細化的服務(wù)使客戶滿意。為此,我們首先應(yīng)充分理解和識別客戶需求,設(shè)立了24小時管理服務(wù)熱線,由專人負責(zé)客戶需求、投訴和
建議的受理,接聽電話時按標準語言、禮貌用語來應(yīng)答,以客戶服務(wù)部為窗口隨時隨地了解客戶對物業(yè)管理服務(wù)工作提出的意見和建議,為公司和客戶之間的溝通搭建了一個快捷、方便的平臺,從而增進了管理中心與客戶之間的溝通與交流。
在商務(wù)服務(wù)工作中,我們根據(jù)大廈的業(yè)態(tài)特性,在大堂設(shè)立了商務(wù)中心,為大廈客戶提供便利的商務(wù)服務(wù)。目前,管理中心開展了(1)打字、復(fù)印、裝訂及傳真;(2)郵政快遞服務(wù);(3)廢品處理服務(wù);(4)代訂報刊服務(wù);(5)飲用水配送服務(wù);(6)室內(nèi)插花及花卉養(yǎng)護服務(wù);(7)植物租用服務(wù);(8)室內(nèi)有償維修服務(wù);(9)室內(nèi)常規(guī)清潔服務(wù);(10)酒店、客房、旅游預(yù)訂服務(wù);(11)代訂票務(wù)服務(wù);(12)代訂午餐服務(wù)等多項便民服務(wù)措施,極大地方便了廣大業(yè)戶,得到了廣大業(yè)戶的認可和好評。
(二)設(shè)施設(shè)備管理-----設(shè)施設(shè)備的正常運行是物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的保障。正熙大廈管理中心制定了崗位責(zé)任制、設(shè)施設(shè)備安全運行、定期巡回檢查、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,建立了設(shè)施設(shè)備總賬和臺帳,所有設(shè)備都明確了責(zé)任人,并制定了設(shè)備標牌,所有人員均持證上崗。
在日常管理中,正熙大廈管理中心重點開展了以下兩方面的工作:
(1)對于國家強制性外包維修養(yǎng)護的設(shè)備,通過多方調(diào)查了解引進了專業(yè)的維保公司,并適時對維保單位的工作進行了監(jiān)督。
(2)對于項目自行維護的設(shè)備、設(shè)施嚴格按照工程管理部工作運行手冊進行管理,同時制定了相應(yīng)的應(yīng)急措施。
這樣有效避免了在物業(yè)管理過程由于部分項目外包而出現(xiàn)管理失控的情況,由于人員到位、管理措施得力,到目前為止所有設(shè)施設(shè)備運行正常,未出現(xiàn)任何事故。
(三)治安消防管理----大廈實行半封閉式管理,并配置監(jiān)控系統(tǒng)現(xiàn)代化智能設(shè)備,在管理中管理中心充分運用了這些設(shè)備,采用了多層安全防范網(wǎng)絡(luò)。
1、各出入崗實行崗位管理制度,有效的防范、控制措施,24小時巡邏制度。
2、在大廈的安全管理中,
建立消防責(zé)任制,管理中心相關(guān)單位均簽訂了消防責(zé)任書,并定期進行消防檢查,為了提高全員安全防范意識,除學(xué)習(xí)消防知識、消防法規(guī)外,還組織員工進行消防實戰(zhàn)演習(xí),做到預(yù)防為主,培訓(xùn)先行。
3、管理中心還與轄區(qū)派出所即相鄰單位建立'治消友好合作戰(zhàn)線',實現(xiàn)群防群治。由于措施得力,正熙自接管至今從未發(fā)生重大治安消防事件。
(四)環(huán)境維護管理-----環(huán)境衛(wèi)生是物業(yè)的門面,其好壞直接關(guān)系到物業(yè)的整體想象。
在保潔管理中,管理中心把保潔工作外包給知名的專業(yè)保潔公司,并要求保潔公司做到'定人、定崗、定區(qū)域、定質(zhì)量、定責(zé)任'對保潔區(qū)域進行了明確劃分,核定了工作量,明確了每個工作區(qū)域的責(zé)任人,針對每一區(qū)域制定了保潔質(zhì)量標準,安排專人不間斷檢查,發(fā)現(xiàn)不足點立即糾正,并給予責(zé)任人相應(yīng)處罰。同時,還對垃圾筒、衛(wèi)生間等進行定期消殺,并請專業(yè)滅鼠單位定期進行滅鼠。通過這些有力的管理措施,保證了公共區(qū)域的整潔。
綠化雖然已外包專業(yè)綠化公司進行租擺及維護,但管理中心高度重視,除在綠化維保合同中對維保公司的行為進行約定外,還由管理中心安排專人負責(zé)綠化外包監(jiān)管工作,對綠化苗木及租擺植物進行定期修剪及調(diào)整,每日對所有綠化進行了覆蓋檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時要求維護單位整改。
(五)效益管理----優(yōu)質(zhì)服務(wù)得到了業(yè)主的認可和良好的回報,嚴格按物業(yè)管理財務(wù)制度的要求,每半年公布一次物業(yè)管理費用收支情況,接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第14篇 大廈業(yè)主手冊-交通秩序停車場管理
大廈《業(yè)主手冊》:交通秩序與停車場管理
一、本大廈內(nèi)的所有機動車位及非機動車位僅為大廈的業(yè)戶提供服務(wù),來訪車輛只提供臨時停放。
二、凡進入大廈的汽車、摩托車、單車應(yīng)停放在指定位置,不得隨意放在路邊、綠化地、樓梯通道等公共地方。
三、本大廈為業(yè)戶提供固定車位,租用車位和訪客車位及自行車、摩托車車位的服務(wù)。固定車位是指業(yè)主已購車位,每月按規(guī)定交納一定的車場管理費;租用車位指大廈業(yè)主、租戶在物業(yè)公司辦理了租用手續(xù)的室內(nèi)(外)有償車位;訪客車位指為外來車輛在大廈提供作短時停泊的計費車位(不含警車、消防車、救護車、工程搶險、政府部門公干的車輛);自行車、摩托車車位指為業(yè)主提供統(tǒng)一停放自行車、摩托車的車位。車位停放費用按政府指導(dǎo)價收費。
四、本大廈及室內(nèi)停車場出入口均實行管理系統(tǒng),所有機動車輛進出大廈大門口時,須讀卡出入。嚴禁車輛有沖閘行為,對于沖閘行為,管理人員將視為破壞公共設(shè)施和盜車嫌疑,交送有關(guān)部門處理。
五、本大廈及室內(nèi)各種車位均實行一位一車一卡制,敬請各車主妥善保管ic卡。并請按照車位線及附近的標識牌、警示牌的提示規(guī)范停放車輛,不得違章泊車。
六、車主泊車時,請務(wù)必鎖好車輛,關(guān)好車門、車窗和啟動防盜系統(tǒng),切勿遺留貴重物品在車內(nèi),并仔細檢查車輛,如有異常情況請及時通知秩序維護員,以免發(fā)生物品及車輛丟失現(xiàn)象。
七、進入大廈的車輛限速行駛,最高時速不得超過10公里/小時,禁鳴喇叭;嚴禁在大廈內(nèi)試車、橫沖直撞,且不得在大廈內(nèi)進行清洗、維修車輛和補充油料,對于滴漏機油或沾帶泥土的車必須清洗干凈方可進入停車場。
八、愛護大廈公共區(qū)域及公用設(shè)備、設(shè)施;嚴禁將載有易燃、易爆、劇毒或有污染物品的車輛停放在大廈內(nèi)。
九、出租車接送本大廈客戶時可以在大廈指定區(qū)域內(nèi)停泊,司機不得下車在大廈內(nèi)逗留,若出租車司機屬來訪者必須辦理來訪手續(xù)方可泊車。
十、禁止兒童在大廈內(nèi)所有停車場區(qū)域玩耍,以防不測。
第15篇 大廈業(yè)主手冊-公共秩序管理
大廈《業(yè)主手冊》:公共秩序管理
一、本大廈實行全封閉管理,設(shè)有24小時秩序維護巡邏和消防監(jiān)控以及客戶服務(wù)中心熱線電話,負責(zé)大廈的秩序維護指揮、聯(lián)絡(luò)、調(diào)度以及處理緊急事故。
二、本大廈各主要入口均由秩序維護員守衛(wèi),業(yè)戶進出各主入口時,若負責(zé)守衛(wèi)的秩序維護員為履行職責(zé)要求出示證件時,請予以積極配合,如有不便,敬請原諒。
三、為保障您同其它客戶財產(chǎn)安全,敬請各客戶、租戶在搬出大件物品時,請到客戶服務(wù)中心辦理《物品放行條》登記手續(xù),經(jīng)業(yè)主簽名確認,秩序維護員檢查后可放行。
四、為確保您的人身及財產(chǎn)不受侵害,秩序維護員、管理員有權(quán)對進內(nèi)的陌生人士進行詢問,請向貴親友解釋此乃為加強大廈內(nèi)的秩序維護措施,若有不便,敬請原諒。若您由外面進入大堂時,請留意是否有陌生人士跟隨,提防隨門而入,若有懷疑可立即通知秩序維護部施援。
五、為維護公共秩序,客戶不得將小販與推銷員帶入大廈內(nèi)進行交易。未經(jīng)物業(yè)管理公司批準,嚴禁任何公司或機構(gòu)在大廈范圍內(nèi)進行推銷或業(yè)務(wù)咨詢活動。
六、客戶應(yīng)自覺維護大廈的安全,不得在屋內(nèi)裝置生產(chǎn)動力設(shè)施,不得存放易燃、易爆和其它對公共安全構(gòu)成威脅的物品,并嚴禁在大廈內(nèi)燃放煙花、爆竹。
七、為防避罪案的發(fā)生,請謹記以下事項:
1、有人來訪,請辨認來訪者身份,再開啟您的家門。遇推銷人員糾纏或可疑分子應(yīng)立刻通知客戶服務(wù)中心處理。
2、凡物業(yè)管理公司工作人員,因工作需要,進入您的房間時,請認清其工作牌上的姓名。遇未帶工作牌稱為物業(yè)管理公司的工作人員,請一律拒絕入內(nèi),并可致電大廈服務(wù)中心查詢。
3、凡遇自稱公共機構(gòu)或政府工作人員,必須清楚檢驗其證件,如有懷疑,應(yīng)及時致電該機構(gòu)驗證或求援客戶服務(wù)中心。
4、為了您安全著想,請勿將大量現(xiàn)金和貴重物品存放家中。
5、外出時,請關(guān)閉好所有的門窗;黑夜時,室內(nèi)最好留有適度的燈光,切勿將兒童單獨留在室內(nèi),避免發(fā)生危險;如需長期外出,應(yīng)關(guān)好室內(nèi)水、電、氣總閥,同時最好知會大廈服務(wù)中心,以便物業(yè)管理公司做好相應(yīng)監(jiān)控措施。
八、消防安全知識
(一)私人地方
大廈實行客戶防火責(zé)任制,各戶主為其住房的當(dāng)然防火責(zé)任人,必須負責(zé)做好其所屬范圍的防火安全工作。
1、小心處理燃燒的香燭、煙蒂等火種,火柴、打火機等應(yīng)遠離兒童。
2、如發(fā)生可燃氣體泄漏,應(yīng)迅速打開門窗通風(fēng),切勿在現(xiàn)場吸煙、使用明火和任何易產(chǎn)生火花的物品,如:開啟室內(nèi)電掣、電器、打電話等,以免因此產(chǎn)生電火花引爆混合氣體,同時,在安全的地方致電客戶服務(wù)中心。
3、不可在同一插座接駁太多電器,以免電線負荷過度;不可將散落電線直接接駁到插座,應(yīng)使用合適的插頭。當(dāng)發(fā)生危險時,應(yīng)即時拉閘。
4、建議每戶購置必要的滅火器等家用消防器材和購買火災(zāi)保險。
(二)公共地方
1、請牢記所有走火樓梯所在的位置及安全疏散出口,為了個人及公眾安全,切勿阻塞走火樓梯及安全疏散出口。
2、嚴禁在公共地方焚燒冥紙,元寶或燃點香燭,以免影響他人及發(fā)生火警、火災(zāi)。
3、公共地方嚴禁擺放單車、鞋柜等雜物,以保證公共地方的通暢及安全。
4、請自覺愛護大廈內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備并教育子女切勿移玩這些設(shè)備。
5、發(fā)生火警或火災(zāi)時,馬上采取下列各項措施,以減輕災(zāi)害:
(1)保持鎮(zhèn)定,不要驚慌;
(2)撥打'119'(說清楚您住所的路名、樓層房號、門牌號碼、引起火災(zāi)的原因、您的姓名及聯(lián)系電話等);
(3)打破就近的火警鐘玻璃,按響警鐘;
(4)關(guān)閉室內(nèi)電源總閘和燃氣總閘及門窗;
(5)電話告知客戶中心,并通知鄰里;
(6)在可能情況下,嘗試用消防喉或滅火器滅火,但切勿把自己置身于危險之中;
(7)煙霧濃密時,應(yīng)以濕毛巾捂住鼻孔并貼地面爬行,以免吸入濃煙窒息;
(8)聽從消防工作人員的統(tǒng)一指揮;
(9)如火勢無法控制,應(yīng)迅速從安全出口跑到首層空地,切勿搭乘電梯逃生。
九、消防設(shè)施
1、消防設(shè)備(報警器、滅火器、消防水喉、消防水管等)設(shè)置在各樓層的消防栓箱內(nèi)或天花板上,非特殊情況不得擅自移動,如遇火情,業(yè)戶有權(quán)使用以上設(shè)備進行滅火自救。
2、禁止損壞消防設(shè)備、設(shè)施,物業(yè)管理公司有權(quán)搬離障礙物和更換受到破環(huán)的設(shè)備和設(shè)施,由責(zé)任者負責(zé)所有由此而產(chǎn)生的費用。
3、了解樓宇內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備,熟悉消防疏散圖,熟悉火災(zāi)報警急救措施。
4、消防中心定期測試所有公共消防設(shè)備和進行消防演習(xí)。測試或演習(xí)前,會預(yù)先發(fā)出通告,聽到試驗警鐘時,不必驚慌,在適當(dāng)?shù)臅r間,消防中心將邀請業(yè)戶參加消防演習(xí)。
十、可疑物件及恐嚇電話的處理
1、如發(fā)現(xiàn)可疑物件應(yīng)及時通知物業(yè)管理公司,切勿觸摸,并指引行人遠離該處,如明顯地屬危險品或爆炸品應(yīng)立即向110施援。
2、接獲任何恐嚇電話或有危險性發(fā)生的電話,應(yīng)保持鎮(zhèn)定,與對方詳談,留意來電者背景、動機及有任何要求,建議您的電話設(shè)置來電顯示功能。
十一、盜竊案處理
如有盜竊案發(fā)生,請立即向警方報案,同時通知大廈服務(wù)中心,并保護好案發(fā)現(xiàn)場。在公安人員未到現(xiàn)場調(diào)查取證之前,不可對現(xiàn)場進行任何清理和破壞。
十二、水浸事件的處理
1、業(yè)戶如發(fā)現(xiàn)水浸情況,首先關(guān)閉水總閥,切勿觸及電源并立即通知大廈服務(wù)中心事發(fā)位置,以便及時安排搶修。
2、如需疏散,請關(guān)妥門窗。轉(zhuǎn)移重要物品及重要文件,盡快離開發(fā)水區(qū)域。
十三、防風(fēng)措施
每當(dāng)臺風(fēng)來臨之前,除物業(yè)管理公司做好公共防范及安全提示外,請您做好以下防范措施,以秩序維護全:
1、關(guān)閉并扣好所有窗戶,如有需要,可加上膠紙,切勿在玻璃門窗前逗留,以免玻璃吹落傷人;
2、檢查陽臺上水道是否暢通,免被雜物阻塞,引致積水泛濫。
第16篇 某某大廈停車場管理作業(yè)指導(dǎo)書
某大廈停車場管理作業(yè)指導(dǎo)書
1、安保部主管負責(zé)安全員工作的全面指導(dǎo)、檢查、督促和考核。
2、外保隊長負責(zé)安全管理工作的具體組織、落實、建議和培訓(xùn)。
3、安全管理班長負責(zé)安全管理工作的具體實施。
4、車輛管理
4.1.1大廈內(nèi)停車場屬于大廈內(nèi)客戶專用車場,外來車輛進入時,不得占用專用車位。
4.1.2大廈安全員要對進入車場的車輛進行車輛外觀檢查,并在《停車場車輛情況登記表》上予以記錄。
4.1.3對于進入大廈停車場的車輛,停車場安全員應(yīng)引導(dǎo)車輛停放在停車位上,若出現(xiàn)情況,安全員應(yīng)立即通知上級領(lǐng)導(dǎo)處理。
4.1.4車場內(nèi)車輛發(fā)生交通事故,如有傷者,安全員應(yīng)立即救護并保護現(xiàn)場,及時通知指揮中心和主管以上人員到現(xiàn)場處理,必要時報請相關(guān)執(zhí)法部門進行處理。
4.1.5車場內(nèi)車輛若發(fā)生故障,不產(chǎn)生污染的小型維修,可在車場內(nèi)進行,維修完后應(yīng)清理周圍衛(wèi)生,其它維修禁止在車場內(nèi)進行。
4.1.6嚴禁在停車場內(nèi)進行試剎車或練習(xí)駕駛的行為。
4.1.7因車主原因造成車場內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備損壞時要立即上報主管以上的人員到現(xiàn)場處理,根據(jù)損壞情況與車主明確責(zé)任,賠償損失。
4.1.8車場安全員走近距車輛駕駛室窗口適當(dāng)距離時,敬禮、立正、禮貌地和車主核對車牌號,停車泊位,時間迅速,驗證準確。
4.l.9禁止車場內(nèi)吸煙,使用明火,亂扔廢棄物,車內(nèi)嚴禁存放易燃易爆品和其他危險品,嚴禁在車場內(nèi)加油,洗刷車輛。
4.l.10手續(xù)完善后,開啟道閘,示意車輛駛離停車場。
4.l.11對回收的車輛有關(guān)表格應(yīng)妥善保管。
4.l.12在車流量高峰期應(yīng)增加崗位人員,加快車輛流通速度,防止車輛阻塞,有條件的應(yīng)考慮進出口分流,并做好標識。
4.2摩托車管理和非機動車輛管理
4.2.1在大廈地下停車場禁止摩托車和非機動車進入停放,大廈周圍內(nèi)規(guī)定區(qū)域或指定地點存放摩托車、自行車。并有明確標識,有條件的加裝電鎖,提供免費存車服務(wù),并保證車輛安全,防止丟失。
