第1篇 物業(yè)管理公司績效考核辦法-16
物業(yè)管理公司績效考核辦法(十六)
一、目的:
1、通過績效考核實施目標管理,保證公司總體目標的實現(xiàn)和任務(wù)的完成;
2、公正合理的評價員工的工作表現(xiàn)和工作成績,考核結(jié)果與績效工資掛鉤,鞭策和激勵員工;
二、適用范圍:
1、本績效考核辦法適用于公司職能部門所有員工和服務(wù)中心管理層以上員工;
2、服務(wù)中心操作層員工不適用本辦法,按相關(guān)日常工作檢查、考核獎罰制度執(zhí)行。
三、考核體系的構(gòu)成:
1、考核主體:
①品質(zhì)員負責各部門計劃的監(jiān)控及計劃完成情況的確認和評價,品質(zhì)部經(jīng)理、總辦主任審核,總經(jīng)理確認后,作為部門和部門經(jīng)理的考核依據(jù);
②部門經(jīng)理參照公司績效考核辦法對部門員工進行考核。
2、考核依據(jù):績效考核主要以部門在被考核時間內(nèi)工作目標、工作計劃完成情況以及員工在被考核時間段的工作成績與表現(xiàn)為依據(jù)。內(nèi)容為:
①年度計劃中本月重點工作,公司領(lǐng)導(dǎo)安排的重點工作(權(quán)重0.5);
②品質(zhì)部對各服務(wù)中心日常工作的檢查情況(權(quán)重0.2);
③培訓(xùn)與學(xué)習(xí)(權(quán)重0.1);
④總經(jīng)理考核(權(quán)重0.1);
⑤各部門人員流失率(權(quán)重0.1)『部門人員流失率應(yīng)控制在5%以內(nèi)』
①資金計劃完成情況(供參考,完不成收費計劃或超過可控支出的可在①中扣除)。
3、考核原則:
①客觀性:以部門工作計劃為基礎(chǔ),客觀評價完成的實際工作情況;
②必須堅持“公平、公正、公開”的原則;
③對考評結(jié)果進行量化分析、綜合修正,以避免主觀偏見等帶來的誤差。
4、考核周期與考核時間:
①每月度進行一次考核;
②每報月報時,各部門將自評結(jié)果一同上報;
③每月經(jīng)營計劃會時,公司對各部門進行綜合考評,根據(jù)考評計算部門上月考核分;
④部門經(jīng)理根據(jù)部門得分于四日內(nèi)將部門員工考核報品質(zhì)部;
⑤品質(zhì)部會同總辦、財務(wù)部于二日內(nèi)完成公司的考核;
⑥考核結(jié)果報總經(jīng)理同意后,轉(zhuǎn)財務(wù)部計算工資。
5、績效考核的評分標準:
①本考核分為部門考核與員工考核兩部分,每個部門的考核基準分為100分,每個員工的考核基準分為100分;
②各考核主體依照考核標準對被考核人員進行評分,扣分總額以該考核項目評分標準的滿分總額為限;
③部門經(jīng)理的考核得分即為部門的考核得分;
④部門員工的考核評分直接與部門考核評分掛鉤,即部門員工的考核得分的平均分不得高于部門的考核評分,多出部分從部門經(jīng)理得分中直接扣除。
四、考核流程:
1、自我評價:每月1日前由部門經(jīng)理對本部門上個月的工作目標、工作計劃、培訓(xùn)和學(xué)習(xí)完成情況做自我評價,并按照評分標準進行評分;自我評價的權(quán)重為 0.3;
2、公司考核:根據(jù)所轄部門當月計劃完成情況 ,由其他各部門分別打分,平均分為公司考核得分,權(quán)重為0.6;
3、總經(jīng)理打分,權(quán)重為0.1;
4、部門(考核流程第1條)、公司(考核流程第2條)總經(jīng)理三者考評分相加為部門的實際得分;
5、各部門經(jīng)理根據(jù)本部門實際得分及員工的個人工作完成情況對本部門員工進行考評,并于考核當日與被考核者進行績效面談,績效面談內(nèi)容主要包括員工工作中的優(yōu)點、存在的不足和改進計劃,最后雙方將面談結(jié)果以書面文字形式予以確認,作為下次考核的依據(jù);
6、本部門個人績效考核平均分不能超過部門的考核分;
7、品質(zhì)部、總辦、財務(wù)部根據(jù)日常工作監(jiān)督、檢查情況,對服務(wù)中心主管考評、計算、匯總,報總經(jīng)理批準;
8、財務(wù)部根據(jù)批準的考核結(jié)果,及時核算員工績效工資。
五、考核結(jié)果及應(yīng)用:
1、績效工資計算辦法:
a部門考核系數(shù)=考核實際得分÷標準分值(100分)
b個人考核系數(shù)=考核實際得分÷標準分值(100分)
c部門經(jīng)理績效工資=部門經(jīng)理績效工資標準額×部門考核系數(shù)
d部門員工績效工資=部門員工績效工資標準額×個人考核系數(shù)
2、績效工資每月發(fā)放一次。
第2篇 物業(yè)管理公司財務(wù)部檢查考評辦法
1.0目的規(guī)范員工績效考評工作,確保公平、公開、公正考評員工德、績、能、勤。
2. 0適用范圍適用公司財務(wù)部、各項目處出納的績效考評工作。
3．0職責
3.1 財務(wù)部經(jīng)理負責依照本辦法進行公司財務(wù)部出納、各項目出納的檢查工作。
3.2 分管副總經(jīng)理負責依照本規(guī)定進行公司財務(wù)部經(jīng)理、會計、出納、各項目處出納檢查工作。
4. 0程序要點
4.1 財務(wù)部各項目處會計員的工作標準:
4.1.1 財務(wù)部、各項目處會計員工作應(yīng)符合《物業(yè)維修基金管理規(guī)定》、《服務(wù)收費標準作業(yè)規(guī)程》中的工作要求;
4.1.2 會計員必須參加本崗位的培訓(xùn)和達到培訓(xùn)要求,培訓(xùn)合格后上崗。
4.1.3 財務(wù)部經(jīng)理應(yīng)按上述各項標準作業(yè)規(guī)程履行自己的職責,符合標準作業(yè)規(guī)程的要求。
4.1.4 會計員除應(yīng)嚴格按照本部門的標準作業(yè)規(guī)程進行工作外,還應(yīng)嚴格遵守公司其他相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程的要求。
4.2 績效考評評分結(jié)構(gòu)
4.2.1 績效考評由周檢、月檢、抽檢構(gòu)成,各種檢查考評的要求詳見公司的《工作、服務(wù)績效綜合考評辦法》。
4.2.2 公司財務(wù)部出納、項目處出納績效考評的周檢、月檢、抽檢評出均按百分制進行。具體構(gòu)成為:a)工作效果(滿分20分)b)執(zhí)行程序(滿分20分)c)工作時效(滿分20分)d)培訓(xùn)質(zhì)量(滿分10分)e)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)f)執(zhí)行其他相關(guān)組規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)g)其他質(zhì)量(滿分10分)
4.2.3 公司財務(wù)部經(jīng)理、財務(wù)會計績效考評的周檢、月檢、抽檢評出均按百分制進行。具體構(gòu)成為:a)崗位工作標準、作業(yè)規(guī)程的執(zhí)行質(zhì)量(滿分10分)b)培訓(xùn)質(zhì)量(滿分10分)c)自身工作技能。(滿分10分)d)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)e)工作效果(滿分10分)f)工作責任心質(zhì)量。(滿分10分)g)處事公正性質(zhì)量。(滿分10分)h)遵守相關(guān)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)i)團結(jié)配合質(zhì)量。(滿分10分)j)道德水準(滿分10分)
4.3 績效考評扣分細則:
4.3.1 出納員(含項目處)考評扣分細則:a)執(zhí)行標準作業(yè)規(guī)程質(zhì)量考評扣分細則:公司/項目處出納員,不按照財務(wù)部相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程操作的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項,一般違規(guī)扣該項評分1-2分;嚴重違反作業(yè)規(guī)程操作的,每發(fā)現(xiàn)一項扣該項3-4分;引起不良后果的視情況扣減5-20分,扣完為止。b)不遵守公司其他相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項,視程度在'相關(guān)規(guī)程'欄目內(nèi)扣減相應(yīng)項目分值(一般違規(guī)扣1-2分;嚴重失職扣減3-4分,引起不良后果的,視情況扣減5-10分)。
4.3.2 一般違規(guī)、一般程度、一般情況是指偶發(fā)性的,因粗心大意引起的,或因記錄簽名不清、不合要求或有一定的客觀因素(需經(jīng)確認),造成的程度輕微不合格;造成不良后果是指引起連鎖反應(yīng),造成實際損害、惡劣影響或引起其他工作質(zhì)量受到連帶影響的結(jié)果。
4.3.3 '其他'欄目是為本公司相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程所未包括,或超出本規(guī)程4.3.1 和4.3.2 所列出的原因造成的不合格所致,如未發(fā)生或未出現(xiàn),該欄目考評時應(yīng)當給出滿分10分。
4.3.4 檢查、考評時,如出現(xiàn)《行政獎罰標準操作規(guī)程》中所列明的應(yīng)受嘉獎事件,則應(yīng)視情節(jié)在正?？荚u完畢后在總分中追加1-20分(但總分不應(yīng)超過100分),另依據(jù)《行政獎罰標準操作規(guī)程》對受考人進行獎勵。
4.3.5 獎評時受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎罰標準操作規(guī)程》所列出的必須加以懲處的情形,則除在考評檢查表相應(yīng)欄目內(nèi)扣完相應(yīng)分值外,另依據(jù)《行政獎罰標準操作規(guī)程》對受考人追加處罰。
4.4 考評評分細則的解釋權(quán)在公司質(zhì)管部。
5. 0記錄
5.1 《財務(wù)部出納考評表》mps─a2─04
5.2 《財務(wù)經(jīng)理/會計考評表》mps─a2─05
6. 0相關(guān)支持文件
6.1 《工作、服務(wù)績效綜合考評辦法》mps─z1─03
第3篇 物業(yè)管理綠化養(yǎng)護考核辦法
物業(yè)管理公司綠化養(yǎng)護考核辦法
第一章總則
第一條為加強廣州市**物業(yè)管理有限公司所管理小區(qū)(以下簡稱小區(qū))綠化養(yǎng)護管理,確保小區(qū)綠化效果,特制定本考核辦法。
第二條本辦法適用于廣州市**物業(yè)管理有限公司環(huán)衛(wèi)部。
第二章綠化養(yǎng)護考核辦法
第三條修剪不及時,小區(qū)綠籬植物的徒長枝超過齊平線10cm,造型樹的徒長枝超過齊平線30cm,每出現(xiàn)1起扣罰綠化主管20元。
第四條小區(qū)綠籬、造型樹等植物修剪不整齊,每出現(xiàn)1起,扣罰當事人10元。
第五條小區(qū)植物出現(xiàn)枯枝爛葉及殘花,綠化員必須在一個工作日內(nèi)清除,否則每出現(xiàn)1起,扣罰當事人10元。
第六條小區(qū)草坪修剪出現(xiàn)漏剪,不平整,修邊不整齊,每出現(xiàn)1起,扣罰當事人10元。
第七條小區(qū)植物因澆水不及時或澆水量不足,出現(xiàn)萎蔫,每出現(xiàn)1起,扣罰當事人10元。
第八條小區(qū)植物施肥發(fā)生燒苗現(xiàn)象,情節(jié)輕微,每現(xiàn)1起,扣罰當事人50元、綠化主管30元;情節(jié)嚴重,當事人予以辭退,扣罰綠化主管300元、環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理200元,主管領(lǐng)導(dǎo)100元。
第九條綠化員對小區(qū)植物病蟲害防治發(fā)生藥害現(xiàn)象,情節(jié)輕微,每出現(xiàn)1起,扣罰當事人50元,綠化主管30元;情節(jié)嚴重,當事人予以辭退,扣罰綠化主管300元、環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理200元。
第十條小區(qū)植物出現(xiàn)病蟲害兩個工作日未發(fā)現(xiàn),沒有有效控制造成蔓延,扣罰綠化主管50元、環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理30元。
第十一條小區(qū)公共綠地上雜物未按規(guī)定時間清理干凈,有枯葉等雜物,每出現(xiàn)1起,扣罰責任人20元、綠化主管10元。
第十二條人工湖未按規(guī)定頻次清潔或清潔不干凈,駁岸綠苔清理不徹底,每出現(xiàn)1起,扣罰責任人20元、綠化主管10元。
第十三條綠化員使用機器前必須經(jīng)嚴格培訓(xùn),如綠化主管未對綠化員進行園林機械操作規(guī)程知識培訓(xùn),每出現(xiàn)1起,扣罰綠化主管20元。
第十四條綠化員要嚴格按照機器操作規(guī)程操作,如綠化員未按園林機械操作規(guī)程操作,未造成機械損壞的,每出現(xiàn)1起,扣罰當事人50元;造成機械損壞的,當事人除賠償外,扣罰200元,扣罰綠化主管150元、環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理100元,主管領(lǐng)導(dǎo)50元。
第十五條綠化主管負責對園林機械進行保養(yǎng),使機械計劃保養(yǎng)完成率100%,完好率100%,如綠化主管未按規(guī)定頻次對機械進行保養(yǎng),每出現(xiàn)1起,扣罰綠化主管30元。
第十六條園林機械如出現(xiàn)故障,非專業(yè)技術(shù)員不得隨意拆開檢修,否則每出現(xiàn)1起,扣罰當事人50元。
第十七條園林機械必須妥善保管,不得與農(nóng)藥、化肥等物質(zhì)存放在一起,以免腐蝕,如保管不善,造成園林機械腐蝕或受損,每出現(xiàn)1起,扣罰綠化主管100元。
第十八條綠化員使用園林機械后必須將碎草等清除干凈并存放于指定地點,如未清理干凈或未放在指定地點,每出現(xiàn)1起,扣罰當事人20元。
第十九條每季度末綠化主管合同辦公室倉庫管理員對小區(qū)內(nèi)所有樹木進行盤點,并詳細填寫《樹木清點表》,如未按規(guī)定對小區(qū)樹木進行盤點或盤點不實,每出現(xiàn)1起,扣罰綠化主管及辦公室倉庫管理員各50元,扣罰辦公室主任及環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理各30元。
第二十條因養(yǎng)護不善,導(dǎo)致樹木死亡,每死亡1株,扣罰責任人200元、綠化主管300元、環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理100元;如死亡樹為2000元以上名貴樹木,扣罰責任人300元、綠化主管500元、環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理200元,主管領(lǐng)導(dǎo)100元。
第二十一條綠化主管每日巡查小區(qū)綠地兩次,并做好巡檢記錄,如未巡檢或無巡檢記錄,每出現(xiàn)1起,扣罰綠化主管20元。
第二十二條環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理每日巡查小區(qū)綠地1次,并做好巡檢記錄,如未巡檢或無巡檢記錄,每出現(xiàn)1起,扣罰環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理30元。
第二十三條環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理每月25日將考核結(jié)果報督導(dǎo)室,若環(huán)衛(wèi)部有錯報、漏報、不報,每項扣罰環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理100元,主管領(lǐng)導(dǎo)50元。
第二十四條督導(dǎo)室對環(huán)衛(wèi)部上報的考核結(jié)果進行復(fù)核,如果發(fā)現(xiàn)督導(dǎo)室未檢查出環(huán)衛(wèi)部確有錯報、漏報或不報,每項扣罰督導(dǎo)室主任100元。
第二十五條以上的違規(guī)行為,連續(xù)發(fā)生兩次,當事人加倍處罰;連續(xù)發(fā)生三次,作勸其離職處理。
第三章 附則
第二十六條以上所扣款項從當月獎金中扣除,直至當月獎金扣完為止。
第二十七條本考核辦法由廣州市**物業(yè)管理有限公司環(huán)衛(wèi)部負責解釋。
第二十八條本考核辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。
第4篇 z物業(yè)轄區(qū)通風系統(tǒng)管理辦法
物業(yè)轄區(qū)通風系統(tǒng)管理辦法
人員配置:通風工:1名,維修電工:1名
檢查順序及范圍:
1、每天早上,兩專業(yè)人員到機房檢查軟接頭是否完好無損,各類風閥是否開啟正常。
2、檢查電氯控制箱接通電源前后分別查看電氣元件。
3、檢查室外風口,風閥開是否正常,是否完好。
4、然后逐層逐臺開動風機箱,細聽運行中聲響是否異常,噪聲有無大小變化。
5、逐層對每個風機房抽查電流是否正常,并在風口下感覺氣流是否正常。
以上各項如發(fā)現(xiàn)問題,即時匯報、解決,并作好當日運行記錄。
第5篇 小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定辦法
小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定【1】
一、治安管理規(guī)定
1、小區(qū)住戶的機動車輛實行發(fā)卡、登記制度;住戶車輛按規(guī)定只能停放在小區(qū)地下停車場,并辦理相關(guān)手續(xù)。
2、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等方面的突發(fā)事件時,住戶都有義務(wù)積極配合,維護小區(qū)的安全穩(wěn)定。
及時采取措施,維護現(xiàn)場秩序,通知有關(guān)部門,并做好善后工作。
3、遵守小區(qū)和管理處公布的各項規(guī)章制度,對不遵守制度的住戶進行勸阻和制止。
4、住戶應(yīng)“看好自家門,管好自家人,守好自家物”,增加自我安全防范意識。
5、住戶要勇于制止、舉報破壞小區(qū)治安秩序,造成治安隱患的人或事。
6、小區(qū)的經(jīng)營戶須依法經(jīng)營,遵守國家政策、法規(guī),服從管理處的管理,不得從事非法經(jīng)營活動。
二、環(huán)境保護管理規(guī)定
1、愛護園林綠化,不采摘花朵,不損壞樹木。
2、愛護公共設(shè)施,不亂拆、亂搭、亂建、亂貼,保持小區(qū)環(huán)境整潔。
3、小區(qū)各商業(yè)市場、商業(yè)網(wǎng)點,飲食門店不得亂扔廢棄物,亂倒污水及排放其它污染物。
4、小區(qū)內(nèi)任何單位和個人不得制造影響居民正常休息的噪音,特別是在晚上十時至早晨八時期間嚴禁制造各種噪音,違者管理人員有權(quán)干預(yù)制止并采取必要措施。
5、小區(qū)內(nèi)各種車輛在指定地點停放,出入禁鳴,整齊有序。
6、不在住宅內(nèi)使用燃燒式采暖、取暖、餐飲設(shè)備。
三、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定
1、請自覺維護小區(qū)的公共衛(wèi)生,不隨地吐痰,亂丟果皮、紙屑、煙頭等,不高空拋物,不在樓內(nèi)公共通道、樓梯走道等公共場所堆放垃圾,擺放物品。
2、垃圾裝好袋,置于垃圾收集點內(nèi)。
3、請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。
4、不得飼養(yǎng)家禽、家畜和高大兇猛的動物,飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關(guān)規(guī)定,且不得影響鄰里休息。
帶寵物在小區(qū)散步時,不污染環(huán)境,寵物傷人由其主人負責賠償。
5、住戶裝修房屋,不得將垃圾廢物棄于樓道走廊及公共場所。
6、小區(qū)內(nèi)任何公共場所,均不得亂涂、亂畫、亂張貼,違者負責清除和粉刷費用,并在公告欄予以曝光。
7、商業(yè)網(wǎng)點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共區(qū)域擴大營業(yè)場地。
8、提醒進入小區(qū)的親友,遵守小區(qū)的管理規(guī)定,維護小區(qū)的整潔。
四、停車管理規(guī)定
1、小區(qū)地下停車場,專供購(租)車位的住戶使用,所有外來車輛未經(jīng)許可,不得進入;閑雜人員不得入內(nèi)。
2、小區(qū)住戶車輛長期停放地下停車場須辦理車輛停放卡,一車一卡,持卡出入;臨時停車須登記,經(jīng)同意發(fā)臨時車輛停放卡,持卡進入,離開時退卡。
3、租用固定車位的車輛應(yīng)按位停放,租用非固定車位的車輛由保安人員指揮按序停放。
對臨時進入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放實行擇位停放。
4、停車場地將采取24小時智能監(jiān)控記錄,配備滅火器,煙霧器。
5、停車場地應(yīng)保持環(huán)境衛(wèi)生,不得在停車場內(nèi)擺攤點、會客、喝酒、睡覺、喧嘩、吵鬧和長時間聊天。
6、車輛進入停車場禁止鳴喇叭,限速5公里/小時。
7、停車場禁止裝有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
8、車輛進出和停放要注意前后左右車輛的距離,不得對其它車輛的進出和其它車位的使用造成阻礙。
9、車輛停放后,車主要帶走車上所放置的物品,并鎖好車鎖、車門和車窗,否則責任自負。
10、車主要愛護停車場的消防、供水、供電、通迅等一切公共設(shè)備,不慎損壞時需照價賠償,若造成嚴重事故者將追究其法律責任。
11、有固定車位的車主要嚴格按照小區(qū)規(guī)定的停放費標準,按時交費,臨時車輛由管理員指引停放位置,并根據(jù)停車時間規(guī)定收費。
12、若車主不慎丟失車輛出入卡,應(yīng)立即通知管理人員,提供有關(guān)資料,經(jīng)核實后繳納辦卡費,由管理處補發(fā)出入卡。
13、若車輛在停放區(qū)被損壞者,原則由損壞雙方協(xié)商解決,嚴重者可向保險公司索賠,當班保安員與管理處共同協(xié)助調(diào)查處理。
14、所有停放車輛,必須按規(guī)定停放,對違規(guī)行車和停泊車輛的車主,管理員有權(quán)采取警告、罰款、拖車等處罰措施,由此造成的損失一概由車主負責。
15、院內(nèi)嚴禁停放一切車輛,違者每次罰款200元。
五、消防安全管理規(guī)定
1、消防工作堅持“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,實行綜合管理、群防群治。
2、加強消防法律、法規(guī)和防火安全知識宣傳,提高住戶消防安全意識。
4、嚴禁外來裝有危險品車輛進入小區(qū),教育兒童勿在小區(qū)內(nèi)玩火。
5、發(fā)現(xiàn)初期火災(zāi)要及時撲救,對情況嚴重難以撲滅的,應(yīng)及時撥打“119”電話求救,并協(xié)助維持火場秩序,配合事故處理。
6、自覺遵守政府燃放煙花爆竹的有關(guān)規(guī)定,杜絕火險隱患。
7、進行室內(nèi)裝修,必須嚴格遵守裝修管理規(guī)定,防止發(fā)生火災(zāi)事故。
8、不準從窗戶向外扔煙頭,沒熄滅的火種不得倒入垃圾桶內(nèi)。
9、樓梯、走道和安全出口等部位應(yīng)保持暢通無阻,不得擅自封閉或堆放雜物。
10、消防設(shè)施、器材不得挪作他用,嚴防損壞和丟失,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),將作出嚴肅處理。
11、管理處對違章、用電、電氣焊或損壞消防設(shè)施器材的行為,及時制止或向有關(guān)部門報告。
12、以上各項規(guī)定望各位住戶極積支持配合,以便小區(qū)的管理。
本規(guī)定自****年**月**日起執(zhí)行。
**** 公司
本規(guī)定最終解釋權(quán)歸****
小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定【2】
一、房屋產(chǎn)權(quán)界定及管理
小區(qū)單位用房的產(chǎn)權(quán)歸中國水利水電第五工程局有限公司所有,居民住宅的產(chǎn)權(quán)部分屬個人所有。
公司授權(quán)高碑店基地管理處對單位用房行使財產(chǎn)所有權(quán),對居民住宅進行常規(guī)管理。
為加強房屋管理,保證房屋的正常維修,維護單位和業(yè)主的合法權(quán)益,業(yè)主應(yīng)自覺遵守《水電五局高碑店基地房屋管理辦法》的規(guī)定,由于業(yè)主違反規(guī)定的行為引起的后果和經(jīng)濟糾紛,由業(yè)主承擔。
1、對室內(nèi)裝修的管理
凡需進行室內(nèi)裝修的業(yè)主,在動工前必須到管理處經(jīng)營部辦理申請批準手續(xù),并在財務(wù)部繳納裝修押金后,到經(jīng)營部領(lǐng)取《裝修許可證》,業(yè)主憑《裝修許可證》方可進行室內(nèi)裝修。
裝修時應(yīng)遵守《水電五局高碑店基地小區(qū)住宅裝修管理辦法》。
裝修押金按房屋建筑面積收取,裝修完畢后業(yè)主通知經(jīng)營部和物業(yè)公司共同檢查達標后,憑收據(jù)退還押金。
如果經(jīng)檢查有下列情況發(fā)生的,首先從押金中扣款,押金數(shù)額不足以扣款時,業(yè)主另行交款:
(1) 破壞了房屋受力結(jié)構(gòu),造成了安全隱患的;
(2) 改動和損壞了公用供水、供電、供暖管線,可能影響其他業(yè)主的;
(3) 產(chǎn)生超標噪音引起周邊業(yè)主投訴的;
(4) 占用公用空間堆積建筑垃圾不及時清運的。
2、對房屋維修的管理
本小區(qū)房屋分為公用和自用兩部分,公用部分的維修由物業(yè)公司負責,其費用屬物業(yè)管理費用中范圍的,在物業(yè)管理費用中列支;自用部分的維修由業(yè)主負責,業(yè)主可以選擇物業(yè)公司提供服務(wù),也可以選擇社會服務(wù)單位提供服務(wù),維修費用業(yè)主自理。
二、共用設(shè)施管理
1、共用設(shè)施包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、化糞池、垃圾箱、消防、避雷系統(tǒng)和屋頂防水系統(tǒng)等,與全體業(yè)主利益和公共衛(wèi)生、安全密切相關(guān),嚴禁任何單位和業(yè)主未辦理手續(xù)私自對其進行拆、改、增、遷或損毀,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)上述行為,由管理處和物業(yè)公司提出限期恢復(fù),另外還要按實際損壞程度賠償損失。
如確需改、拆、增、遷共用設(shè)施,必須向管理處提出申請和說明,經(jīng)批準后由物業(yè)公司指定專業(yè)人員按相關(guān)安全規(guī)范進行施工為保護屋頂防水層,嚴禁業(yè)主私自攀爬樓頂,如因此造成屋頂防水層滲漏,責任人必須承擔防水層修復(fù)費用,以及因此造成單位或其他業(yè)主的相關(guān)財產(chǎn)損失的賠償責任。
2、太陽能安裝
業(yè)主如需安裝太陽能設(shè)施,必須先到管理處的經(jīng)營部辦理申請登記手續(xù)并在財務(wù)部繳納安裝押金后,到經(jīng)營部領(lǐng)取《安裝許可證》。
業(yè)主憑《安裝許可證》和押金收據(jù)到物業(yè)公司領(lǐng)取鑰匙,同時確保按安全要求,保證樓頂屋面和其他部位不被破壞后方可進行安裝。
業(yè)主如未經(jīng)相關(guān)部門同意,私自安裝太陽能裝置,管理處和物業(yè)公司有權(quán)阻止其行為,除限期拆除太陽能裝置外,還應(yīng)賠償造成的相關(guān)損失。
對業(yè)主在使用的太陽能設(shè)施,管理處經(jīng)營部隨時進行檢查,如因該設(shè)施自身原因,造成樓頂防水層滲漏和公用設(shè)施的損壞,由業(yè)主承擔補漏費用,并承擔相應(yīng)的損失賠償責任。
三、物業(yè)服務(wù)費及各項代收代付費用的繳納
1、水費:由物業(yè)公司定期入戶抄表,業(yè)主在10日內(nèi)到物業(yè)公司繳納;
2、電費:業(yè)主持購電卡到物業(yè)公司購買;未安裝磁卡電表的業(yè)主或單位,由物業(yè)公司定期入戶抄表,同時收取電費;
3、暖氣費:業(yè)主須在通知的規(guī)定時間內(nèi),到物業(yè)公司繳納,收費標準應(yīng)符合物價局相關(guān)規(guī)定。
4、物業(yè)服務(wù)費: 業(yè)主應(yīng)當自覺按規(guī)定及時繳納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費用的,如不能按規(guī)定及時交納,責任由業(yè)主負責。
凡不按規(guī)定繳納水費、電費、暖氣費、物管費等各項費用,物業(yè)公司有權(quán)采取催繳措施,并由業(yè)主按照每逾期一日支付應(yīng)繳費用總額的千分之三的標準支付滯納金。
四、 用水、用電管理
1、用水管理
(1)、業(yè)主要愛護水表和公共管線設(shè)施,防止跑、漏水現(xiàn)象發(fā)生。
如發(fā)現(xiàn)管道出現(xiàn)故障,請及時通知物業(yè)服務(wù)單位進行維修;
(2)、公共給水、排水管道由物業(yè)公司負責養(yǎng)護維修,業(yè)主不得隨意拆挖、安裝、更改管線;
(3)、嚴禁業(yè)主采取滴水、水表停轉(zhuǎn)和倒轉(zhuǎn)等手段無償使用水資源,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)確認,物業(yè)公司除收繳水費外,還應(yīng)按照當期應(yīng)繳水費的兩倍賠償經(jīng)濟損失。
2、用電管理
1)、當電路出現(xiàn)故障時,業(yè)主應(yīng)及時通知物業(yè)公司進行維修,不得私自維修公共配電設(shè)施。
否則,由此造成的一切后果和損失由責任人負責;
2)、嚴禁私自拉線用電,嚴禁偷、漏電現(xiàn)象發(fā)生,如有違章用電者,一發(fā)現(xiàn),由物業(yè)公司按規(guī)定進行處罰,由此造成的經(jīng)濟損失和人身傷害,由責任負責。
對于經(jīng)查實偷電者,該業(yè)主需按照其上年度已繳電費的月平均數(shù)額的兩倍賠償經(jīng)濟損失。
如情節(jié)嚴重,管理處和物業(yè)公司均有權(quán)向當?shù)毓矙C關(guān)反映、舉報;
3)、樓道照明燈泡損壞由業(yè)主自行更換,如需物業(yè)服務(wù)人員更換,業(yè)主需承擔材料費,燈泡限用功率在25w以下,如因使用燈泡和人為造成燈口損壞及電路故障的,由當事人負責并支付人工、材料費。
五、供暖的管理
1、業(yè)主不得私自改裝供暖設(shè)施,不得私自關(guān)閉公用進水、回水閥門
2、業(yè)主安裝其他原供暖設(shè)施以外的取暖、熱水設(shè)施(如“小保姆”),須到物業(yè)公司登記備案,并按規(guī)定交費后方可使用。
未經(jīng)批準私自安裝使用的,該業(yè)主按照應(yīng)繳取暖費的兩倍繳納取暖費用
3、業(yè)主如發(fā)現(xiàn)供暖故障,室內(nèi)溫度達不到標準時,應(yīng)及時與物業(yè)公司聯(lián)系維修。
未經(jīng)批準,私自維修造成的一切后果,由當事人自行負責。
六、公共環(huán)境及衛(wèi)生管理
1、公共衛(wèi)生管理
(1)、業(yè)主應(yīng)將生活垃圾裝入垃圾袋中,放入設(shè)置的垃圾箱內(nèi),禁止亂扔、亂倒垃圾;
(2)、禁止隨地吐痰,亂扔煙頭、紙屑、果皮、雜物等;
(3)、禁止從窗戶、陽臺向外拋擲垃圾、雜物,禁止隨意傾倒污水、雜物;
(4)、禁止在公共區(qū)域和樓房外墻上亂寫、亂畫、亂貼廣告;
(5)、禁止在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽,不準在公共區(qū)域隨意放養(yǎng)寵物;
2、公共環(huán)境管理
(1)、禁止在22:00 — 7:00,12:00—14:00時段在公共區(qū)域彈奏樂器、使用音響器材;
(2)、禁止在職工活動中心等密閉的公共場所吸煙、喧嘩、帶寵物入內(nèi)
(3)禁止占用公共空間擺放私人物品,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),管理處和物業(yè)公司有權(quán)清除;
七、綠化管理
1、禁止侵占公共綠地、在綠化區(qū)域堆放垃圾、雜物、放養(yǎng)寵物;
2、禁止攀折、損壞花木、圍欄及其他相關(guān)設(shè)施,如有損壞必須照價賠償;
3、禁止在綠地上停放、行駛各類私人車輛;
4、禁止在綠化帶內(nèi)種植蔬菜和挖設(shè)地窖。
八、治安綜合管理
1、車輛管理
對車輛的管理原則為:對車輛在小區(qū)的停放秩序和交通秩序予以管理,不包含保管、看護責任。
(1)、禁止機動車在小區(qū)內(nèi)鳴笛,行駛限速15公里/小時;
(2)、禁止在暖氣溝、綠化區(qū)域、人行道停放車輛;
(3)、禁止在小區(qū)內(nèi)試剎車、加油和維修機動車;
(4)、車輛應(yīng)停放在物業(yè)公司指定的停車區(qū)域;
(5)、車主如損壞道路和公共設(shè)施等,需按價賠償;
(6)、自行車或其他人力車輛均應(yīng)停放在特定區(qū)域并自行設(shè)置防盜措施;
(7)、各種車輛(包括機動、人力)因第三人盜竊丟失、損壞、車內(nèi)物品丟失均由車輛所有權(quán)人自行承擔。
2、消防管理
(1)、禁止私自移動任何消防設(shè)施設(shè)備、將其用于其它用途,違者將根據(jù)情節(jié)承擔相應(yīng)的經(jīng)濟和法律責任;
(2)、禁止在樓道內(nèi)停放車輛阻礙消防通道和堆放易燃、危險雜物;
(3)、禁止在生活區(qū)內(nèi),特別是陽臺上燃放煙花、爆竹;
(4)、禁止違章使用電器設(shè)備;
(5)、禁止在本小區(qū)內(nèi)傾倒液化氣殘液;
3、治安管理
治安管理的原則是:對小區(qū)生活秩序的維護。
(1)、禁止私自攜帶易燃、易爆、劇毒物品的人員和車輛進入本小區(qū);
(2)、自覺維護內(nèi)部治安,對違法犯罪人員和行為要積極主動舉報;
(3)、禁止利用房屋窩藏違法犯罪人員和贓物;
(4)、禁止在小區(qū)大門前或小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤點、占道經(jīng)營;
(5)、禁止亂貼、亂畫、隨意設(shè)置廣告、堆放雜物和危險器具;
九、對寵物的管理
1、飼養(yǎng)犬類等寵物必須到高碑店市有關(guān)部門辦理《免疫合格證》,定期為寵物注射疫苗,并到物業(yè)公司、基地安全保衛(wèi)部登記備案并簽訂《居民文明養(yǎng)犬承諾書》;
2、嚴禁飼養(yǎng)大型寵物、攻擊性寵物,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按治安案件處理;
3、嚴禁在小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)放養(yǎng)寵物,嚴禁攜帶寵物進入辦公樓、社區(qū)醫(yī)院、活動中心等公共場所。
嚴禁在綠化區(qū)域遛寵物,以保持公共環(huán)境衛(wèi)生清潔;
4、攜帶寵物外出時,必須掛鎖鏈,長度不超過2米,并由成年人牽領(lǐng)。
若飼養(yǎng)寵物產(chǎn)生噪音、出現(xiàn)傷人等事件,寵物主人必須及時處置并負全責。
凡是有咬人記錄的寵物,必須自行清理出本小區(qū),不得在本小區(qū)內(nèi)遺棄所養(yǎng)寵物。
5、凡豢養(yǎng)寵物者自覺交納保障金,如物業(yè)公司、安全保衛(wèi)部巡查人員發(fā)現(xiàn)有違反以上《管理規(guī)定》者,將給寵物主人送發(fā)扣除保障金通知單,保障金扣完后,飼養(yǎng)者應(yīng)自覺補交。
十、樓頂檢查口管理
1、禁止任何人擅自攀上樓頂,不得在樓頂嬉戲玩耍及進行與安裝、維修等無關(guān)的活動;
2、禁止擅自撬鎖上樓頂,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),管理處及物業(yè)公司責令其賠償損失;
3、凡安裝、維修電話、太陽能、有線電視等,須到物業(yè)公司交納押金后領(lǐng)取鑰匙,并辦理登記手續(xù)。
安裝、維修完畢后,事主須檢查“樓頂檢查口”,確認關(guān)門上鎖后,及時向物業(yè)服務(wù)單位退還鑰匙。
十一、業(yè)主聯(lián)系告知管理
1、請業(yè)主填寫《業(yè)主基本情況聯(lián)系表》,以便在緊急情況時,物業(yè)管理公司能與您及時取得聯(lián)系。
2、為盡量避免因入戶通知而產(chǎn)生的打擾,敬請業(yè)主隨時留意設(shè)置在公共區(qū)域的告示牌,以便能夠及時了解小區(qū)管理的通知和相關(guān)信息。
3、本物業(yè)管理規(guī)定在公共區(qū)域的告示牌予以張貼公示,自張貼公示之日起滿十日后生效。
小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定【3】
第一章 總 則
第一條 為加強住宅小區(qū)物業(yè)管理,保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護,提高居住環(huán)境質(zhì)量,根據(jù)國家和省的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實際情況,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅小區(qū),是指在大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)內(nèi),以住宅房屋為主,并具有相應(yīng)配套基礎(chǔ)設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理的范圍由大連市房地產(chǎn)管理局會同有關(guān)部門劃定。
本辦法所稱物業(yè),是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場地。
本辦法所稱住戶,是指住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人。
住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的管理,按照《大連市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。
關(guān)聯(lián)法規(guī):
第三條 大連市房地產(chǎn)管理局是市人民政府負責全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,其派駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產(chǎn)管理機構(gòu)和各縣(市)、區(qū)的房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(以下稱小區(qū)主管部門)。
小區(qū)主管部門的職責是:負責住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo),統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策和管理標準,對住宅小區(qū)管理委員會和物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)工作進行監(jiān)督、檢查。
各級規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵電、愛衛(wèi)會等部門和單位以及住宅小區(qū)所在地人民政府,應(yīng)當按照各自職責分工,協(xié)助小區(qū)主管部門加強對住宅小區(qū)的管理工作。
第四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理以住戶自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合,實行社會化、專業(yè)化管理。
住宅小區(qū)制定的住戶公約對小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人具有約束力。
第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)與職責
第五條 住宅小區(qū)交付使用且入住率達百分之五十以上時,由小區(qū)主管部門會同街道辦事處、住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位組織召集第一次住宅小區(qū)住戶代表大會,選舉產(chǎn)生小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。
第六條 住宅小區(qū)住戶代表大會由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人及居委會推選的代表組成。
住宅小區(qū)住戶代表大會代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免方法,由小區(qū)主管部門根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。
住宅小區(qū)住戶代表大會行使下列職權(quán):
(一)選舉、罷免管委會的組成人員;
(二)監(jiān)督管委會的工作;
(三)聽取和審查管委會的工作報告;
(四)決定住宅小區(qū)內(nèi)涉及房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人利益的重大事項;
(五)制定和修改住宅小區(qū)住戶公約;
(六)改變和撤銷管委會不適當?shù)臎Q定;
(七)批準管委會章程。
第七條 住宅小區(qū)住戶代表大會由管委會負責召集,每年至少召開一次,管委會負責在會議召開前十五日將日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)住戶代表大會各位代表。
經(jīng)有百分之二十以上代表提議,管委會應(yīng)于接到該項提議后十五日內(nèi)召集住宅小區(qū)住戶代表大會。
第八條 管委會向住宅小區(qū)住戶代表大會負責并報告工作。
管委會每屆任期三年。
管委會可根據(jù)需要向政府社團登記主管部門申請法人登記。
第九條 管委會委員人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模等情況而定,一般為5一15人。
管委會委員由住宅小區(qū)住戶代表大會在代表中選舉產(chǎn)生,管委會也可聘請居民委員會、有關(guān)管理部門和服務(wù)單位的人員擔任管委會委員,但住戶代表不得少于管委會委員總數(shù)的百分之六十。
管委會設(shè)立主任一名(由房屋產(chǎn)權(quán)人代表擔任),副主任1一2名(街道辦事處1名)。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。
第十條 管委會在住宅小區(qū)住戶代表大會的監(jiān)督下,代表住戶的合法權(quán)益行使以下職權(quán):
(一)召集和主持住宅小區(qū)住戶代表大會,討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項;
(二)制定管委會章程和小區(qū)管理目標;
(三)以招標或協(xié)議方式,選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司,并與其簽訂物業(yè)管理合同;
(四)監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅小區(qū)的管理工作,接受住戶對物業(yè)管理公司的投訴;
(五)審議物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計劃和管理措施及重大的工程項目計劃;
(六)審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費收費項目和標準;
(七)審議和決定住宅小區(qū)管理費用的收支情況。
前款其中第(二)、(六)項須經(jīng)住宅小區(qū)住戶代表大會批準。
第十一條 物業(yè)管理公司必須依法登記,取得法人資格,并持有市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》,方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第十二條 物業(yè)管理公司應(yīng)與管委會簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同,并可根據(jù)需要與市政府公用基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂有關(guān)委托維修養(yǎng)護合同。
上述合同須報小區(qū)主管部門備案。
住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制。
第三章 住宅小區(qū)物業(yè)的使用及維護
第十三條 住戶應(yīng)愛護和正確使用住宅小區(qū)物業(yè),任何單位和個人不得在住宅小區(qū)內(nèi)從事下列活動;
(一)未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意和小區(qū)主管部門批準擅自改變房屋使用用途;
(二)超過設(shè)計負荷使用房屋或拆動房屋承重結(jié)構(gòu);
(三)安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動力設(shè)備;
(四)占用公共場地,損壞公用設(shè)備和設(shè)施;
(五)隨意停放車輛和鳴喇叭;
(六)踐踏、占用綠地,攀折花木;
(七)亂拋垃圾、堆放雜物;
(八)有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等;
(九)飼養(yǎng)禽畜;
(十)聚眾喧鬧;
(十一)排放或存放有毒有害物品;
(十二)市人民政府規(guī)定的其他禁止行為。
第十四條 物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)就物業(yè)使用及維護的下列事項進行管理:
(一)接受房屋產(chǎn)權(quán)人的委托,有償進行房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的使用、維修和養(yǎng)護管理;
(二)接受市政公用基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理單位的委托,有償進行上述設(shè)施的管理維護;
(三)環(huán)境(含樓寓內(nèi)走廊)衛(wèi)生保潔,園林綠化;
(四)車輛行駛和停放;
(五)維護公共秩序;
(六)保管物業(yè)管理檔案;
(七)小區(qū)主管部門及物業(yè)管理合同規(guī)定的其他事項。
物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同的約定,選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。
第十五條 凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋及公共安全的,責任人應(yīng)及時修繕。
經(jīng)物業(yè)管理公司通知后,責任人在期限內(nèi)未進行修繕的,經(jīng)管委會同意后由物業(yè)管理公司修繕,所發(fā)生的費用由責任人承擔。
第四章 住宅小區(qū)物業(yè)的驗收與接管
第十六條 住宅小區(qū)物業(yè)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設(shè)。
小區(qū)主管部門應(yīng)向規(guī)劃土地行政主管部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃建議,并依法對住宅小區(qū)前期建設(shè)實行監(jiān)督管理。
第十七條 住宅小區(qū)竣工后,城市規(guī)劃土地行政主管部門應(yīng)會同小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門對小區(qū)物業(yè)建設(shè)嚴格按規(guī)定進行驗收,驗收合格的方可進住。
第十八條 管委會未組建前,在小區(qū)主管部門的監(jiān)督下,由開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位或其委托的物業(yè)管理公司負責住宅小區(qū)物業(yè)管理,管理費用由開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位承擔。
管委會組建后,開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位應(yīng)將住宅小區(qū)物業(yè)移交給管委會管理,并提供下列資料:
(一)住宅小區(qū)建設(shè)各項批準文件;
(二)住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(三)房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖;
(四)地下管網(wǎng)圖;
(五)其他必要的資料。
在同等條件下,管委會應(yīng)優(yōu)先選聘住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位委托的物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
第十九條 開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位辦理出售、出租或分配房屋手續(xù)時,應(yīng)在房屋出售或租賃合同中對購、租房者有承諾遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的約定。
第五章 住宅小區(qū)管理費用和專用房屋
第二十條 住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位,應(yīng)按房屋成本造價的0.5%標準向市人民政府交納住宅小區(qū)管理啟動基金,該項基金計入建設(shè)成本,由市房地產(chǎn)管理局設(shè)立專帳,接受財政、審計部門的監(jiān)督管理。
住宅小區(qū)管理啟動基金用于購買住宅小區(qū)經(jīng)營用房和重大工程維修項目。
第二十一條 開發(fā)建設(shè)和住宅小區(qū)經(jīng)營單位應(yīng)按住宅小區(qū)總建筑面積0.5%的比例,以成本價一次性提供住宅小區(qū)經(jīng)營用房,其產(chǎn)權(quán)歸國家所有,由小區(qū)主管部門劃撥給管委會,并由管委會委托物業(yè)管理公司經(jīng)營使用,其收入用于補充住宅小區(qū)的管理費用。
第二十二條 開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位移交住宅小區(qū)時,應(yīng)按下列標準一次性無償向管委會提供管理用戶,其產(chǎn)權(quán)歸國家所有:
(一)小區(qū)建筑面積5萬平方米以下的為100平方米;
(二)小區(qū)建筑面積5萬平方米以上的為150平方米。
第二十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的公有房屋及附屬設(shè)施,由房屋產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理公司代管,房屋租金由物業(yè)管理公司代收。
代管費標準由市房地產(chǎn)管理局會同市物價局制定。
第二十四條 物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同和住宅小區(qū)住戶代表大會及管委會同意的標準,向住戶收取住宅小區(qū)管理服務(wù)費。
物業(yè)管理公司可為住宅小區(qū)住戶提供有償特約服務(wù)。
第二十五條 專業(yè)管理部門委托管理的住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施,其維護費用從委托費用中支出。
第二十六條 房屋租金,公共部位、共用設(shè)施維修基金,供水(二次加壓)費,電梯費,采暖費等費用的收取和使用,仍按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 房屋需大、中修的,由物業(yè)管理公司提出修繕計劃及工程預(yù)算,經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后實施,工程費用由產(chǎn)權(quán)人承擔。
公共部位、共用設(shè)施維修基金不足時,超出的費用由各產(chǎn)權(quán)人按其所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例分攤。
第二十八條 住宅小區(qū)管理費用專項用于住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常支出,不得挪作他用。
住宅小區(qū)各項管理費用的收支情況,每半年向住戶公布一次,接受住戶的監(jiān)督。
第六章 法律責任
第二十九條 違反本辦法第 十三條規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止,并要求其限期改正和賠償損失。
前款違章情節(jié)嚴重的,由小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定給予行政處罰。
第三十條 對借故拒交各項應(yīng)交費用的住戶,物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金;逾期仍不繳交的,物業(yè)管理公司可向人民法院申請強制追繳。
第三十一條 物業(yè)管理公司違反本辦法有下列情形之一的,由管委會制止,并責令其限期改正:
(一)物業(yè)維修養(yǎng)護不及時的;
(二)管理制度不健全、管理混亂的;
(三)擅自擴大收費范圍,提高收費標準的;
(四)擅自將管理費用挪作他用的;
(五)亂搭、亂建,改變房屋和配套設(shè)施、設(shè)備用途的;
(六)違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。
對無《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事物業(yè)管理的,由小區(qū)主管部門給予警告、責令限期改正、沒收非法所得、賠償損失和取消物業(yè)管理資格的處罰。
第三十二條 當事人違反規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵政等管理規(guī)定的,由有關(guān)主管部門依法處理。
第三十三條 開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位在管委會未成立前不按規(guī)定管理住宅小區(qū)或未按規(guī)定向管委會移交住宅小區(qū),未提供專業(yè)用房和拒交小區(qū)管理啟動基金的,由市房地產(chǎn)管理局責令其限期履行。
逾期仍不履行的,市房地產(chǎn)管理局可申請人民法院強制執(zhí)行。
第七章 附 則
第三十四條 辦公、商住、別墅等樓寓的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
第三十五條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。
第三十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
第一章 總 則
第一條 為加強住宅小區(qū)物業(yè)管理,保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護,提高居住環(huán)境質(zhì)量,根據(jù)國家和省的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實際情況,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅小區(qū),是指在大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)內(nèi),以住宅房屋為主,并具有相應(yīng)配套基礎(chǔ)設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理的范圍由大連市房地產(chǎn)管理局會同有關(guān)部門劃定。
本辦法所稱物業(yè),是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場地。
本辦法所稱住戶,是指住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人。
住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的管理,按照《大連市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。
第三條 大連市房地產(chǎn)管理局是市人民政府負責全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,其派駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產(chǎn)管理機構(gòu)和各縣(市)、區(qū)的房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(以下稱小區(qū)主管部門)。
小區(qū)主管部門的職責是:負責住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo),統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策和管理標準,對住宅小區(qū)管理委員會和物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)工作進行監(jiān)督、檢查。
各級規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵電、愛衛(wèi)會等部門和單位以及住宅小區(qū)所在地人民政府,應(yīng)當按照各自職責分工,協(xié)助小區(qū)主管部門加強對住宅小區(qū)的管理工作。
第四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理以住戶自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合,實行社會化、專業(yè)化管理。
住宅小區(qū)制定的住戶公約對小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人具有約束力。
第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)與職責
第五條 住宅小區(qū)交付使用且入住率達百分之五十以上時,由小區(qū)主管部門會同街道辦事處、住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位組織召集第一次住宅小區(qū)住戶代表大會,選舉產(chǎn)生小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。
第六條 住宅小區(qū)住戶代表大會由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人及居委會推選的代表組成。
住宅小區(qū)住戶代表大會代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免方法,由小區(qū)主管部門根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。
住宅小區(qū)住戶代表大會行使下列職權(quán):
(一)選舉、罷免管委會的組成人員;
(二)監(jiān)督管委會的工作;
(三)聽取和審查管委會的工作報告;
(四)決定住宅小區(qū)內(nèi)涉及房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人利益的重大事項;
(五)制定和修改住宅小區(qū)住戶公約;
(六)改變和撤銷管委會不適當?shù)臎Q定;
(七)批準管委會章程。
第七條 住宅小區(qū)住戶代表大會由管委會負責召集,每年至少召開一次,管委會負責在會議召開前十五日將日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)住戶代表大會各位代表。
經(jīng)有百分之二十以上代表提議,管委會應(yīng)于接到該項提議后十五日內(nèi)召集住宅小區(qū)住戶代表大會。
第八條 管委會向住宅小區(qū)住戶代表大會負責并報告工作。
管委會每屆任期三年。
管委會可根據(jù)需要向政府社團登記主管部門申請法人登記。
第九條 管委會委員人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模等情況而定,一般為5一15人。
管委會委員由住宅小區(qū)住戶代表大會在代表中選舉產(chǎn)生,管委會也可聘請居民委員會、有關(guān)管理部門和服務(wù)單位的人員擔任管委會委員,但住戶代表不得少于管委會委員總數(shù)的百分之六十。
管委會設(shè)立主任一名(由房屋產(chǎn)權(quán)人代表擔任),副主任1一2名(街道辦事處1名)。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。
第十條 管委會在住宅小區(qū)住戶代表大會的監(jiān)督下,代表住戶的合法權(quán)益行使以下職權(quán):
(一)召集和主持住宅小區(qū)住戶代表大會,討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項;
(二)制定管委會章程和小區(qū)管理目標;
(三)以招標或協(xié)議方式,選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司,并與其簽訂物業(yè)管理合同;
(四)監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅小區(qū)的管理工作,接受住戶對物業(yè)管理公司的投訴;
(五)審議物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計劃和管理措施及重大的工程項目計劃;
(六)審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費收費項目和標準;
(七)審議和決定住宅小區(qū)管理費用的收支情況。
前款其中第(二)、(六)項須經(jīng)住宅小區(qū)住戶代表大會批準。
第十一條 物業(yè)管理公司必須依法登記,取得法人資格,并持有市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》,方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第十二條 物業(yè)管理公司應(yīng)與管委會簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同,并可根據(jù)需要與市政府公用基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂有關(guān)委托維修養(yǎng)護合同。
上述合同須報小區(qū)主管部門備案。
住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制。
第三章 住宅小區(qū)物業(yè)的使用及維護
第十三條 住戶應(yīng)愛護和正確使用住宅小區(qū)物業(yè),任何單位和個人不得在住宅小區(qū)內(nèi)從事下列活動;
(一)未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意和小區(qū)主管部門批準擅自改變房屋使用用途;
(二)超過設(shè)計負荷使用房屋或拆動房屋承重結(jié)構(gòu);
(三)安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動力設(shè)備;
(四)占用公共場地,損壞公用設(shè)備和設(shè)施;
(五)隨意停放車輛和鳴喇叭;
(六)踐踏、占用綠地,攀折花木;
(七)亂拋垃圾、堆放雜物;
(八)有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等;
(九)飼養(yǎng)禽畜;
(十)聚眾喧鬧;
(十一)排放或存放有毒有害物品;
(十二)市人民政府規(guī)定的其他禁止行為。
第十四條 物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)就物業(yè)使用及維護的下列事項進行管理:
(一)接受房屋產(chǎn)權(quán)人的委托,有償進行房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的使用、維修和養(yǎng)護管理;
(二)接受市政公用基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理單位的委托,有償進行上述設(shè)施的管理維護;
(三)環(huán)境(含樓寓內(nèi)走廊)衛(wèi)生保潔,園林綠化;
(四)車輛行駛和停放;
(五)維護公共秩序;
(六)保管物業(yè)管理檔案;
(七)小區(qū)主管部門及物業(yè)管理合同規(guī)定的其他事項。
物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同的約定,選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。
第十五條 凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋及公共安全的,責任人應(yīng)及時修繕。
經(jīng)物業(yè)管理公司通知后,責任人在期限內(nèi)未進行修繕的,經(jīng)管委會同意后由物業(yè)管理公司修繕,所發(fā)生的費用由責任人承擔。
第四章 住宅小區(qū)物業(yè)的驗收與接管
第十六條 住宅小區(qū)物業(yè)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設(shè)。
小區(qū)主管部門應(yīng)向規(guī)劃土地行政主管部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃建議,并依法對住宅小區(qū)前期建設(shè)實行監(jiān)督管理。
第十七條 住宅小區(qū)竣工后,城市規(guī)劃土地行政主管部門應(yīng)會同小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門對小區(qū)物業(yè)建設(shè)嚴格按規(guī)定進行驗收,驗收合格的方可進住。
第十八條 管委會未組建前,在小區(qū)主管部門的監(jiān)督下,由開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位或其委托的物業(yè)管理公司負責住宅小區(qū)物業(yè)管理,管理費用由開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位承擔。
管委會組建后,開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位應(yīng)將住宅小區(qū)物業(yè)移交給管委會管理,并提供下列資料:
(一)住宅小區(qū)建設(shè)各項批準文件;
(二)住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(三)房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖;
(四)地下管網(wǎng)圖;
(五)其他必要的資料。
在同等條件下,管委會應(yīng)優(yōu)先選聘住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位委托的物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
第十九條 開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位辦理出售、出租或分配房屋手續(xù)時,應(yīng)在房屋出售或租賃合同中對購、租房者有承諾遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的約定。
第五章 住宅小區(qū)管理費用和專用房屋
第二十條 住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位,應(yīng)按房屋成本造價的0.5%標準向市人民政府交納住宅小區(qū)管理啟動基金,該項基金計入建設(shè)成本,由市房地產(chǎn)管理局設(shè)立專帳,接受財政、審計部門的監(jiān)督管理。
住宅小區(qū)管理啟動基金用于購買住宅小區(qū)經(jīng)營用房和重大工程維修項目。
第二十一條 開發(fā)建設(shè)和住宅小區(qū)經(jīng)營單位應(yīng)按住宅小區(qū)總建筑面積0.5%的比例,以成本價一次性提供住宅小區(qū)經(jīng)營用房,其產(chǎn)權(quán)歸國家所有,由小區(qū)主管部門劃撥給管委會,并由管委會委托物業(yè)管理公司經(jīng)營使用,其收入用于補充住宅小區(qū)的管理費用。
第二十二條 開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位移交住宅小區(qū)時,應(yīng)按下列標準一次性無償向管委會提供管理用戶,其產(chǎn)權(quán)歸國家所有:
(一)小區(qū)建筑面積5萬平方米以下的為100平方米;
(二)小區(qū)建筑面積5萬平方米以上的為150平方米。
第二十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的公有房屋及附屬設(shè)施,由房屋產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理公司代管,房屋租金由物業(yè)管理公司代收。
代管費標準由市房地產(chǎn)管理局會同市物價局制定。
第二十四條 物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同和住宅小區(qū)住戶代表大會及管委會同意的標準,向住戶收取住宅小區(qū)管理服務(wù)費。
物業(yè)管理公司可為住宅小區(qū)住戶提供有償特約服務(wù)。
第二十五條 專業(yè)管理部門委托管理的住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施,其維護費用從委托費用中支出。
第二十六條 房屋租金,公共部位、共用設(shè)施維修基金,供水(二次加壓)費,電梯費,采暖費等費用的收取和使用,仍按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 房屋需大、中修的,由物業(yè)管理公司提出修繕計劃及工程預(yù)算,經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后實施,工程費用由產(chǎn)權(quán)人承擔。
公共部位、共用設(shè)施維修基金不足時,超出的費用由各產(chǎn)權(quán)人按其所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例分攤。
第二十八條 住宅小區(qū)管理費用專項用于住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常支出,不得挪作他用。
住宅小區(qū)各項管理費用的收支情況,每半年向住戶公布一次,接受住戶的監(jiān)督。
第六章 法律責任
第二十九條 違反本辦法第 十三條規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止,并要求其限期改正和賠償損失。
前款違章情節(jié)嚴重的,由小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定給予行政處罰。
第三十條 對借故拒交各項應(yīng)交費用的住戶,物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金;逾期仍不繳交的,物業(yè)管理公司可向人民法院申請強制追繳。
第三十一條 物業(yè)管理公司違反本辦法有下列情形之一的,由管委會制止,并責令其限期改正:
(一)物業(yè)維修養(yǎng)護不及時的;
(二)管理制度不健全、管理混亂的;
(三)擅自擴大收費范圍,提高收費標準的;
(四)擅自將管理費用挪作他用的;
(五)亂搭、亂建,改變房屋和配套設(shè)施、設(shè)備用途的;
(六)違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。
對無《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事物業(yè)管理的,由小區(qū)主管部門給予警告、責令限期改正、沒收非法所得、賠償損失和取消物業(yè)管理資格的處罰。
第三十二條 當事人違反規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵政等管理規(guī)定的,由有關(guān)主管部門依法處理。
第三十三條 開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位在管委會未成立前不按規(guī)定管理住宅小區(qū)或未按規(guī)定向管委會移交住宅小區(qū),未提供專業(yè)用房和拒交小區(qū)管理啟動基金的,由市房地產(chǎn)管理局責令其限期履行。
逾期仍不履行的,市房地產(chǎn)管理局可申請人民法院強制執(zhí)行。
第七章 附 則
第三十四條 辦公、商住、別墅等樓寓的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
第三十五條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。
第三十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
第6篇 物業(yè)公司員工招聘錄用管理辦法
物業(yè)公司員工招聘錄用管理(暫行)辦法
為進一步規(guī)范用工制度,完善用工手續(xù),維護本公司和勞動者利益,根據(jù)公司《規(guī)章制度》、《行政手冊》的有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。
一、目的
制訂本辦法的目的是為招聘錄用員工工作提供準則,確保錄用的員工符合規(guī)定的崗位任職資格及基本業(yè)務(wù)素質(zhì)要求。
二、適用范圍
適用于各項目管理處/站(外地項目和護衛(wèi)隊除外)招聘錄用工作的控制。
三、職責
總經(jīng)理負責招聘方案及錄用人員的審核批準。
主管行政部的分管經(jīng)理負責監(jiān)督行政部組織實施招聘方案。
行政部負責制定招聘方案并組織實施。
用人項目管理處/站提出用人需求并協(xié)助行政部對應(yīng)聘人員進行綜合考察。
四、工作程序
用人項目管理處/站根據(jù)公司定員編制及實際情況提出用人計劃,并填報“員工招聘計劃書”,報上一級領(lǐng)導(dǎo)審批通過后,在招聘前三日抄送行政部備案,總經(jīng)理批準實施。
行政部會同用人項目管理處/站進行招聘工作的準備,具體工作如下:
1)確定招聘的崗位、人數(shù)、要求(包括性別、年齡范圍、學(xué)歷和工作經(jīng)歷等)。
2)擬訂招聘方式、日程安排。
3)編制筆試問卷或面試提綱。
4)需要準備的其他事項。
新員工一律公開招聘,由用人單位決定招聘形式。
應(yīng)聘人員應(yīng)填寫“應(yīng)聘表”,要求每項如實、認真填寫,行政部會同用人項目管理處/站根據(jù)要求進行初篩、面試,同時查驗應(yīng)聘者的證書及證件原件。
根據(jù)面試結(jié)果在二個工作日內(nèi),用人項目管理處/站向行政部提出評估意見,由行政部送達分管經(jīng)理,總經(jīng)理作最后審批。
經(jīng)總經(jīng)理批準錄用的人員到行政部報到,并填寫“員工登記表”,接受入職培訓(xùn),同時辦理相關(guān)手續(xù)。
新員工報到時,應(yīng)提交如下證件復(fù)印件或資料給行政部備案:
1)身份證復(fù)印件;
2)學(xué)歷證復(fù)印件;
3)就業(yè)證復(fù)印件;
4)近期1寸免冠照片1張;
5)其他必要證件復(fù)印件。
凡有下列情形者,不得錄用:
1)剝奪政治權(quán)力尚未恢復(fù)者;
2)被判有期徒刑或被通緝尚未結(jié)案者;
3)吸食毒品者;
4)品行惡劣、曾被除名者;
5)身體健康狀況欠佳者,經(jīng)公司認定不適合者;
6)《勞動法》規(guī)定禁止用工的對象;
7)其他不宜錄用的情況。
員工入職時,須填寫“員工入職手續(xù)辦理單”,交行政部存檔。行政部根據(jù)崗位發(fā)放服裝、勞保用品、工號牌等作好記錄保存。
新錄用員工均實行試用期,以考核其實際工作表現(xiàn)和適應(yīng)能力。試用期一般為1-3個月,最長不得超過6個月。部門可以根據(jù)員工實際情況可適當縮短試用期,試用期縮短由各部門經(jīng)理報總經(jīng)理審核批準。
試用期內(nèi)合格并愿意繼續(xù)在本公司工作的員工,由本人提出“員工轉(zhuǎn)正申請”并交部門領(lǐng)導(dǎo)簽署意見后,交行政部簽署意見交總經(jīng)理審批,轉(zhuǎn)正申請得到批準的員工與公司簽訂用工協(xié)議或勞動合同,享受相應(yīng)崗位工資待遇。
管理人員的任用經(jīng)考察具備任職資格者,填寫“管理人員登記表”,并由總經(jīng)理簽發(fā)任命委任,同時根據(jù)相應(yīng)的崗位確定薪金待遇,薪金待遇標準由總經(jīng)理室根據(jù)其工作業(yè)績、能力、責任等因素確定(一般一年確定一次)。
五、本辦法自20**年1月1日起開始執(zhí)行。
六、本辦法附件共4份。
第7篇 z物業(yè)公司員工福利管理辦法
物業(yè)公司員工福利管理辦法
第一章總則
第一條為規(guī)范和加強物業(yè)管理有限公司員工福利管理,充分發(fā)揮福利的保障和激勵作用,特制定《物業(yè)管理有限公司福利管理辦法》。
第二條公司行政與人力資源部是負責福利管理的職能部門。
第三條公司福利形式主要有:假期福利、社會保險、節(jié)日禮金、健康保障、各種補貼及其它。
第四條本辦法適用于公司全體在冊正式員工。
第二章福利費用來源及用途
第五條福利費用是按物業(yè)管理有限公司員工工資總額的14%提取,主要用于節(jié)日禮金、健康保障、各種補貼、其它福利及員工集體活動等。
第三章假期福利
第六條假期福利依照《物業(yè)管理有限公司休假管理辦法(試行)》執(zhí)行。
第四章社會保險
第七條公司根據(jù)南京地區(qū)勞動和社會保險法律法規(guī),確定養(yǎng)老保險、工傷、生育保險及醫(yī)保統(tǒng)籌的參?；鶖?shù),為員工購買相應(yīng)的保險。
第五章節(jié)日禮金
第八條公司節(jié)日禮金有:元旦禮金、春節(jié)禮金、'五一'禮金、國慶中秋雙節(jié)禮金等四種。具體發(fā)放人員、時間、金額如下:
1、每年元旦放假前一周內(nèi)發(fā)放一定實物禮品,其中正式員工每人50元,臨時工每人25元;
2、春節(jié)禮金在每年春假前一周內(nèi)發(fā)放;正式員工每人400元,臨時工每人200元;
3、每年五一放假前一周內(nèi)發(fā)放一定實物禮品,其中正式員工每人50元,臨時工每人25元;
4、國慶中秋雙節(jié)禮金在每年國慶節(jié)前一周內(nèi)發(fā)放;正式員工每人400元,臨時員工每人200元。
第六章健康保障
第十條為保障員工的身心健康,在南京公司服務(wù)滿一年的員工,每年可享受公司組織的一次免費體檢,體檢費用為規(guī)定如下:
1、公司經(jīng)營班子成員每人每年體檢費不超過200元;
2、公司部門經(jīng)理及管理處主任層級每人每年體檢費不超過100元;
3、其他員工每人每年體檢費不超過40元。
第十一條午餐補貼:公司全體員工可享受午餐補貼110元,在每月工資中發(fā)放。
第十二條高溫費:公司在冊正式員工500元,返聘員工、臨時工200元。
第十三條獨生子女費,已領(lǐng)取《獨生子女證》的員工自領(lǐng)取《獨生子女證》之日起至子女滿14周歲止,公司發(fā)放100元的獨生子女費,一年發(fā)放一次,每年12月發(fā)放。
第七章附則
第十四條公司每年支付上述各項基本福利后有節(jié)余,可根據(jù)實際情況統(tǒng)籌安排,報**物業(yè)總部批準后執(zhí)行。
第十五條公司每年12月中旬對下一年度福利發(fā)放做詳細預(yù)算,并上報**物業(yè)總部批準后執(zhí)行。
第十六條本辦法由公司行政與人力資源部負責解釋。
第十七條本辦法自簽發(fā)之日起實施。
第8篇 s物業(yè)項目能源控制的管理辦法
述職報告――15
附件10
1.要求項目工程部在一個月內(nèi)做完以下工作,上報公司工程部。
1)項目設(shè)備設(shè)施的統(tǒng)計清單,(統(tǒng)計內(nèi)容包括,運行設(shè)備、備用設(shè)備、單臺設(shè)備功率、運行系數(shù)、)
2)項目目前各系統(tǒng)計量表的安裝情況,能否實現(xiàn)對設(shè)備單臺運行的單獨計量,不能實現(xiàn)單臺設(shè)備單獨計量的要提交加裝設(shè)備計量表的計劃。
3)物業(yè)辦公的主要用電設(shè)備和用電總功率。員工宿舍、員工食堂等用電的總功率,有無計量表,無計量表的要提交加裝計量表的計劃。
4)項目路燈、草坪燈、樓道等的總數(shù)量,單個燈口的功率,運行系數(shù)。
5)有地下室的項目必須申報地下室的用途、總面積、照明的燈具和照明總數(shù)量、功率。
6)項目綠地的總面積,綠地用水的水源,綠地用水是否有單獨計量表,無單獨計量表的要提交加裝計劃。
7)員工宿舍、員工食堂的用水有無單獨計量表。
8)物業(yè)管轄范圍內(nèi)總水表后共有多少分水表,每個分水表所計量的用水系統(tǒng)。
以上情況由公司工程部核實。
2.各項目能源控制的管理原則:
1)由公司工程部指導(dǎo)各項目對每月的能源費用進行測算,項目的能源費用必須嚴格控制在測算之內(nèi),如有超出測算的必須找出超支原因向公司工程部說明,由公司工程部分析原因,屬于測算有誤的要及時調(diào)整測算,屬于項目失職責任的要對項目經(jīng)理和主要負責人按有關(guān)規(guī)定進行處罰。所有項目的能源費用測算要上報物業(yè)總經(jīng)理。
2)凡是不能實現(xiàn)設(shè)備單臺計量的必須向公司工程部提交加裝計量表的改造計劃,并上報物業(yè)總經(jīng)理審批。
3)路燈、草坪燈、樓道燈未使用節(jié)能燈的由公司工程部統(tǒng)一購置節(jié)能燈,必須全部更換為節(jié)能燈。
4)辦公室、員工宿舍、食堂等嚴禁使用電暖設(shè)備取暖,原房屋未設(shè)計取暖設(shè)備的由公司工程部與項目研究安裝土暖氣設(shè)備報物業(yè)總經(jīng)理審批。
5)地下室使用日光燈設(shè)備的必須更換成節(jié)能型(v5)日光燈。
6)有中水設(shè)備的項目必須使用中水澆灌綠地,需要改造設(shè)備的由公司工程部與項目研究改造方案后上報物業(yè)總經(jīng)理審批。
7)辦公用水、宿舍用水、食堂用水由項目自行控制,按每人每月3噸水測算,超過測算的用水,從項目經(jīng)理工資中扣除超出費用。
第9篇 物業(yè)固體廢棄物管理辦法
物業(yè)項目固體廢棄物管理辦法
(一)服務(wù)中心物業(yè)產(chǎn)生的固體棄物遵照'分類投放、回收利用、集中保管、綜合評價'的原則進行。
1、'分類投放',將服務(wù)中心物業(yè)產(chǎn)生的固體廢棄物分為四類,即一般生活垃圾、可回收垃圾、有毒有害垃圾、裝修垃圾。業(yè)戶或租戶和員工應(yīng)將自身產(chǎn)生垃圾進行分類,并將不同類的垃圾投入相應(yīng)垃圾桶或特殊處理(專指裝修戶要將其產(chǎn)生的裝修垃圾運到政府規(guī)定的地點進行統(tǒng)一處理)。
2、'回收利用',服務(wù)中心物業(yè)產(chǎn)生的可回收垃圾投放后,再由專人進行回收,仍有利用價值的循環(huán)再用,也可以統(tǒng)一出售給已具備資格的回收商。
3、'集中保管',在暫未找到廠家可以處理生活區(qū)產(chǎn)生有毒有害垃圾(而非工業(yè)產(chǎn)生)前,將分類投放的有毒有害垃圾集中保管,存放起來,直至找到可以處理此類生活區(qū)產(chǎn)生的有毒有害垃圾的商家為止。
4、'綜合評價',收購、處理服務(wù)中心物業(yè)可回收垃圾、有毒有害垃圾的廠家必須是具備相應(yīng)資格的,管理公司(服務(wù)中心)則負責資格的認定。
(二)固體廢度物的分類
1、'一般生活垃圾'包括果皮、剩飯菜、值物、紙巾、灰塵、碎布、皮革、陶瓷、花土等。
2、'可回收垃圾'包括報刊、書紙、飲料瓶、橡膠制品、金屬等。
3、'有毒有害垃圾'包括廢燈管、電池、醫(yī)藥制劑及用具、農(nóng)藥罐(袋)、潤滑油罐、氣霧劑罐、廢的設(shè)備用油、滅火器使用后的廢棄物等。
4、'裝修垃圾'包括碎磚、水泥、砂、木材等。
(三)管理項目應(yīng)內(nèi)設(shè)置三色垃圾桶
(四)黃色垃圾桶用于投放一般生活垃圾,綠色垃圾桶用于投放可回收垃圾,紅色垃圾桶用于投放有毒有害垃圾。
(五)服務(wù)中心對業(yè)戶或租戶和員工進行針對垃圾分類投放的環(huán)境宣傳和培訓(xùn),以使管理區(qū)域內(nèi)的垃圾分類投放、處理的做法持續(xù)有效的實行下去,服務(wù)中心的環(huán)境部負責人每周對垃圾分類投放、處理的效果進行檢查。
第10篇 h物業(yè)公司招標投標管理辦法
z物業(yè)公司招標投標管理辦法
一、依據(jù)國家法律法規(guī)、資產(chǎn)公司相關(guān)文件及公司實際情況,特制定本辦法。
二、適用于公司維修材料、保潔材料、辦公用品、勞保用品、福利品等大宗物資采購;公司設(shè)備、設(shè)施采購;裝修改造、大型企業(yè)宣傳等;大宗(大額)辦公用具采購的招標;公司經(jīng)營發(fā)展需承接項目投標等。
二、招投標過程要遵循公開、公正、效益及維護公司利益的原則。招標過程必須有充分的透明度,各部門積極配合、全面溝通、信息共享。所有招標決策應(yīng)在招標機構(gòu)內(nèi)集體公司開決策。各單位的投標文件、評標過程、未發(fā)放中標通知書前的定標意向,都是公司的重要機密,不得泄露。
三、公司所有合同金額在5萬元以下按《有關(guān)固定資產(chǎn)申購及大修項目支出的規(guī)定》執(zhí)行;5萬元以上50萬元以下由公司招標管理小組采取公開招標;超過50萬元以上的報資產(chǎn)公司,按資產(chǎn)公司招標有關(guān)規(guī)定進行招標工作。
四、管理機構(gòu)與職責
招標管理小組代表公司負責招標投標的管理工作,其主要職責是:
1、貫徹執(zhí)行國家有關(guān)招標投標的法律、法規(guī)和方針、政策,負責制定公司招標投標的有關(guān)規(guī)定和辦法;
2、審批招標投標項目,處裁招標投標糾紛,否決違反招標投標的定標結(jié)果;對違反招標投標規(guī)定的行為進行處罰;
3、監(jiān)督、檢查公司招標投標工作;總結(jié)、交流招標投標工作的經(jīng)驗。
招標管理小組成員主要職責:
1、協(xié)同有關(guān)單位編制招標文件,審查標書,發(fā)布招標通告或邀請投標函,核實對方的資金情況;
2、接收對方單位的招標申請書,接受密封的投標書;
3、審查投標單位的資格,組織評委考查應(yīng)標單位資質(zhì)證件、售后服務(wù)等信譽情況,確定投標單位;
4、編制標底;
5、負責收取投標單位的投標管理費和保證金;
6、確定開標評委的人數(shù)和人員;
7、組織實施發(fā)標、開標、評標、詢標、定標的全過程;
8、做好會議紀錄,準備有關(guān)表格及選票,招標文件的整理歸檔及有關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計工作。
五、招標方式分為公開招標及邀請招標,采用公開招標方式時,公司在有關(guān)有關(guān)信息網(wǎng)絡(luò)或報刊上發(fā)布招標通告;邀請符合招標資質(zhì)條件的參與投標,并按程序確定入圍投標人。在采用邀請招標方式時,公司招投標小組應(yīng)當于邀請函的方式邀請符合資質(zhì)條件的3個以上的供應(yīng)商或單位參與投標。
六、招標程序
1、招標申請:各相關(guān)部門對在本招標規(guī)定范圍內(nèi)的物資或項目,經(jīng)核查確屬必要,可向公司提出招標申請,報請總經(jīng)理批準。
2、招標單位應(yīng)成立不少于三人的招標工作組,具體負責招標活動;與投標人有利害關(guān)系的人員應(yīng)回避參與招標工作組的工作。
3、招標前,招標小組須組織有關(guān)人員編制好招標文件。招標文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容:
(1)投標邀請函;
(2)投標須知;
(3)投標的物清單,技術(shù)參數(shù)和報價方式要求;
(4)投標人的有關(guān)資格和資信證明文件要求;
(5)交貨(或交工)及提供服務(wù)方面的要求;
(6)采購合同(或工程合同)的主要條款及訂立方式;
(7)公司規(guī)定的其他應(yīng)當說明的事項。
招標文件不得要求或者標有特定的供應(yīng)商或單位,不得含有傾向性的、排斥其他潛在投標人的內(nèi)容。
4、編制發(fā)布招標公告,發(fā)出投標邀請。
招標通告或投標邀請函應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容:
(1)招標單位的名稱、地址、聯(lián)系方式等信息;
(2)招標的物的名稱、用途(或功用)、數(shù)量(或面積)和交貨(或交工)日期;
(3)對投標人的資格要求和投標辦法;
(4)有關(guān)投標保證金的要求;
(5)獲取招標文件的辦法、時間和地點,投標截止時間;
(6)開標地點和時間;
(7)公司規(guī)定的其他內(nèi)容;
七、招標項目設(shè)有標底的,標底知情人負有保密的責任。開標前,有關(guān)人員不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人名稱、數(shù)量及與招標有關(guān)的其他情況。
八、投標人應(yīng)在投標截止時間前,將對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出完全響應(yīng)的投標文件密封后,送達投標地點。公司招標工作人員收到投標文件后,應(yīng)當?shù)怯洷４?且不得開啟或向他人透露。
九、對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或修改時,應(yīng)當以書面形式在規(guī)定的投標截止時間一周前,通知所有招標文件收受人。投標人在投標截止時間前,對所遞交的投標文件可以補充、修改或者撤回,但須以書面形式遞交公司招標工作人員。
十、企業(yè)在項目開標會議上應(yīng)向招標單位提供以下資料:營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證件、法人或法定代表人身份證、法人授權(quán)委托書。
十一、投標書的內(nèi)容應(yīng)當包括:企業(yè)的情況簡介,投標報價、經(jīng)營設(shè)想、管理辦法、成本費測算、服務(wù)質(zhì)量保證和經(jīng)濟指標落實措施、服務(wù)公約、響應(yīng)招標文件及其他承諾等。
十二、投標書必須加蓋企業(yè)印鑒及法定代表人簽字,并在規(guī)定日期內(nèi),在信封密封處加蓋企業(yè)印鑒后送交指定地點。
十三、開標、評標、定標
1、招標單位在開標前召開標前會,按照相關(guān)規(guī)定及招標文件,明確各項要求,確定開標、評標、中標活動的程序。
2、招標單位應(yīng)當按招標文件要求提交投標文件。投標單位少于三個的,招標單位應(yīng)當重新招標。
3、招標管理小組應(yīng)根據(jù)招標項目邀請專家、投標單位及相關(guān)部門負責人參加開標會議,當眾啟封投標書及補充函件,公布投標書的主要內(nèi)容和標底。
4、開標時發(fā)現(xiàn)的下列情況之一視為無效標書:
(1)投標書未密封的;
(2)投標書未加蓋企業(yè)及其法定代表人或委托代理人印鑒、無委托授權(quán)書的;(3)未按規(guī)定的格式填寫,內(nèi)容不全或字跡模糊,辨認不清的;
(4)投標單位未參加開標會議的
5、評標組織由招標管理小組成員、投標單位及邀請的有關(guān)專家組成。開標、評標、定標全過程中必須接受資產(chǎn)公司招標領(lǐng)導(dǎo)小組的監(jiān)督和指導(dǎo)。
6、評標、定標應(yīng)采用科學(xué)方法,按照平等競爭、公正合理的原則,以評委無記名投票方式,確定中標單位。
7、確定中標單位后,開標主持人應(yīng)當場宣布中標單位、中標價及實質(zhì)性的承諾條件。
8、公司依據(jù)評標管理小組的書面報告和推薦的中標候選人,確定中標人,并向中標投標人發(fā)出中標通知書,同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。
9、中標通知發(fā)出之日起10日內(nèi),中標人與公司按照招標文件和投標文件訂立書面合同,合同不得對招標文件和投標文件作實質(zhì)性修改。
10、中標通知發(fā)出后,中標方放棄中標項目或在限期內(nèi)不簽訂合同者,投標保證金不予退還。
11、有下列情況之一者,應(yīng)當廢標:
(1)投標報價高于預(yù)算價格,委托方難以支付;
(2)投標方有串通圍標行為;
(3)專家組認為投標方案難以完成標書規(guī)定任務(wù)的;
(4)評標會認為其它必須廢標的情況。
十四、投標單位以行賄給“回扣”等不正當手段獲取中標;招標管理小組工作人員徇私舞弊、索賄受賄的視情節(jié)給予行政、經(jīng)濟處罰,直至追究其法律責任。
第11篇 物業(yè)公司企務(wù)公開民主管理實施辦法
為了保證和促進物業(yè)公司企務(wù)公開、民主管理工作的開展，據(jù)股份公司的工作安排和要求，物制定本辦法。
一、 企務(wù)公開的工作原則
要堅持實事求是的原則，企務(wù)公開工作要同公司的各部（室）的目標責任制考核相結(jié)合，同公司領(lǐng)導(dǎo)班子，黨風廉政和民主管理工作相結(jié)合。
二、 企務(wù)公開的組織機構(gòu)
為充分發(fā)揮物業(yè)公司黨組織的領(lǐng)導(dǎo)核心作用，體現(xiàn)行政領(lǐng)導(dǎo)的重視，特建立以下組織機構(gòu)：
企務(wù)公開領(lǐng)導(dǎo)小組：
組 長：汪 毅
副組長：余 玲 刁維龍
成 員：李林軍 鄧 軍 張懷德 候新壽 楊雪英
王吉華 李亞林 張守貴 徐培華
下設(shè)辦公室
主 任：余 玲
副主任：石建忠 刁維龍
成 員：李林軍 鄧 軍 候新壽 張懷德 徐培華 楊雪英 梁升平 張守貴
三、 企務(wù)公開的宣傳動員
為充分體現(xiàn)企務(wù)公開工作的透明度，公司每月組織一次宣傳動員活動，以板報、橫幅、宣傳欄等形式，向全體員工進行宣傳，動員職工群眾積極參與監(jiān)督，廣泛征求意見和建議，切實收到企務(wù)的公開性和公正性。
四、公司本著實際、實用、實效的原則，就企務(wù)重大決策，企業(yè)經(jīng)營活動、職工切身利益和廣大職工群眾關(guān)心的問題制定企務(wù)公開制度。
五、 企務(wù)公開的程序
公司本著體現(xiàn)民主集中制的原則，按照科學(xué)、嚴謹、有序的步驟制定如下程序：
1 、收集職工意見和建議。
2、工作小組整理公開的有關(guān)內(nèi)容。
3、行政辦綜合匯總。
4、領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定公開內(nèi)容。
5、監(jiān)督小組審查通過。
6、通過職工代表大會，民主議事會，公開欄等形式公開。
7、信息反饋處理。
六、 企務(wù)公開的內(nèi)容
1、公司重大決策和企務(wù)改革發(fā)展的重大問題。
2、涉及職工切身利益的事項和職工群眾關(guān)心的熱點問題。
3、公司生產(chǎn)經(jīng)營和管理中的重點問題。
4、公司內(nèi)部黨風廉政建設(shè)有關(guān)問題。
七、 企務(wù)公開的形式
1、確立職工代表大會在企務(wù)公開工作中的主渠道地位，在職工代表大會中對部分內(nèi)容進行企務(wù)公開。
2、在公司宣傳欄中進行企務(wù)公開。
3、以板報、標語等形式進行企務(wù)公開。
八、 企務(wù)公開的標準
公司本著企務(wù)公開內(nèi)容合理性與合法性的原則，以黨的方針、政策和國家的法律法規(guī)為依據(jù)進行企務(wù)公開。
九、 企務(wù)公開的監(jiān)督保證
1、成立企務(wù)公開監(jiān)督小組。
組 長：石建忠
副組長：刁維龍
成 員：孫 強 郗愛民 徐瑞華 高麗萍 王 麗
梁升平2、建立意見箱
為了對企務(wù)公開的真實性、公開性、公正性切實起到監(jiān)督保證作用，公司設(shè)立了意見箱，動員廣大員工積極提出意見、建議，并在職工代表中聘請監(jiān)督員對企務(wù)公開工作進行有效監(jiān)督。
3、及時向領(lǐng)導(dǎo)小組反饋和公開職工群眾反映的情況。
十、 n
bsp;
企務(wù)公開的檔案管理
應(yīng)公開資料、圖表、帳薄和臺帳。
十一、企務(wù)公開的目的
1、令職工群眾滿意。
2、調(diào)動廣大員工積極性。
3、加強和促進公司內(nèi)部管理。
4、加強公司領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)和黨風廉政建設(shè)。
5、促進企業(yè)改革、發(fā)展和穩(wěn)定。
新疆百花村物業(yè)管理有限公司企務(wù)公開制度
為了更好地推動百花村物業(yè)管理有限公司企務(wù)公開民主管理工作向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展，加強企務(wù)公開工作實事求是地開展，結(jié)合公司實際情況特制定本制度：
一、 企務(wù)公開例會制度
1、在企務(wù)公開領(lǐng)導(dǎo)小組的組織和主持下，每月召開一次企務(wù)公開例會，討論并確定當月應(yīng)公開的內(nèi)容。
2、對意見箱中的問題匯總整理，并做出答復(fù)。
3、對上月企務(wù)公開后的反饋信息進行集中討論，對反映較大的情況做調(diào)查，整理后提出改進方案。
4、總結(jié)企務(wù)公開后對公司各項工作的開展所帶來的影響，在今后的企務(wù)公開工作中，對有利的加以保持和發(fā)揚，對不利的加以改進和完善。
5、寫出當月企務(wù)公開工作的總結(jié)報告。
二、企務(wù)公開管理制度
1、從實際出發(fā)，由企務(wù)領(lǐng)導(dǎo)小組確定企務(wù)公開的具體內(nèi)容。
（1）、公司重大決策和改革發(fā)展的重大問題。
（2）、公司生產(chǎn)經(jīng)營和管理中的重要問題。
（3）、公司黨風廉政建設(shè)有關(guān)問題。
（4）、公司各項費用支出的具體情況。
其中包括：辦公費公開、通訊費公開、招待費公開、經(jīng)營成本公開、收情況公開
（5）、涉及員工切實利益的事項和職工群眾關(guān)心的熱點問題
其中包括：社保繳納情況公開、公積金情況公開、各項規(guī)章制度公開、效績考核結(jié)果公開2、企務(wù)公開遵循民主集中制的原則，按科學(xué)、嚴謹、有序的步驟進行：
（1）、收集職工意見和建議。
（2）、工作小組整理有關(guān)內(nèi)容。
（3）、行政辦綜合匯總。
（4）、領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定。
（5）、監(jiān)督小組審查通過。
（6）、通過職工代表大會、公開欄等形式公開。
（7）、信息反饋處理。
三、職工評議制度
1、建立企務(wù)公開監(jiān)督體制，成立企務(wù)公開監(jiān)督小組。
2、設(shè)立企務(wù)公開意見箱。
3、聘請企務(wù)公開監(jiān)督員。
4、監(jiān)督小組及監(jiān)督員職責。
（1）、及時反映企務(wù)公開過程中的違反公開程序的情況。
（2）、及時反映企務(wù)公開內(nèi)容不詳不實的情況。
（3）、及時反映員工對企務(wù)公開工作的滿意程度。
（4）、及時反映企務(wù)公開后員工的思想狀況。
（5）、及時反映群眾對企務(wù)公開的意見和建議。
5、在監(jiān)督小組的主持下組織員工對企務(wù)公開工作進行民主評議，并將結(jié)果及時向領(lǐng)導(dǎo)小組反饋。
6、根據(jù)職工評議完善企務(wù)公開管理制度。
第12篇 物業(yè)公司物業(yè)維修基金使用及管理辦法
一、維修基金的使用范圍
1.公用設(shè)施維修基金的使用范圍:
①小區(qū)內(nèi)的道路;
②小區(qū)內(nèi)的路燈;
③小區(qū)內(nèi)園林綠化地;
④小區(qū)內(nèi)的地下排水管;
⑤小區(qū)內(nèi)的文化體育場所;
⑥小區(qū)內(nèi)的停車場;
⑦其他公用設(shè)施。
2.房屋本體維修基金的使用范圍:
①房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位;
②抗震結(jié)構(gòu)部位;
③多墻面;
④樓梯間;
⑤公共通道;
⑥門廳;
⑦公共屋面;
⑧電梯;
⑨機電設(shè)備;
⑩本體消防設(shè)施;
⑾公共天線;
⑿本體上下水共用管道;
⒀共用防盜監(jiān)控設(shè)施;
⒁其他房屋本體共用部分。
二、物業(yè)維修基金的收取標準
1.發(fā)展商按本小區(qū)建設(shè)總投資的2%交納公用設(shè)施維修基金。
2.房屋本體維修基金的收取標準(請參照《附錄》,僅供參考):
①多層房屋(不帶電梯)
--外墻涂料(含水刷石):0.25元/平方米.月;
--外墻貼瓷磚、馬賽克:0.20元/平方米.月;
②高層房屋(含多層帶電梯):
--使用國產(chǎn)(含合資)電梯:0.30元/平方米.月
--使用進口電梯:0.35元/平方米.月
三、維修基金的收取程序
1.公用設(shè)施維修基金的收取程序:
①發(fā)展商在工程竣工驗收后,按小區(qū)建設(shè)總投資的2%計算公用設(shè)施維修基金;
②發(fā)展商應(yīng)一次性將公用設(shè)施維修基金劃撥到區(qū)住宅管理部門的專用賬戶上。
2.房屋本體維修基金的收取程序:
①公司財務(wù)部應(yīng)在小區(qū)住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金;
②財務(wù)部會計應(yīng)在每月的20日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應(yīng)收明細表》;
③明細表交財務(wù)部經(jīng)理審核:
--經(jīng)審核存有疑問,應(yīng)及時查明并予以更正;
--經(jīng)審核無誤財務(wù)部經(jīng)理應(yīng)在明細表上審核欄內(nèi)簽署姓名、日期。
④財務(wù)部會計根據(jù)審核無誤后的《房屋本體維修基金明細表》,按照《服務(wù)收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定填寫費用收取單;
⑤收費單經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理審核無誤加蓋財務(wù)專用章后交管理處公共事務(wù)部的相關(guān)人員派發(fā);
⑥公共事務(wù)部的相關(guān)人員按照《服務(wù)收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行派發(fā);
⑦已辦理銀行托收的住戶,由出納員將托收明細表交銀行在規(guī)定的時間內(nèi)托收,并直接劃歸代管基金專項賬戶上;
⑧出納員應(yīng)在銀行每次托收后的二日內(nèi)到銀行讀取托收數(shù)據(jù),并及時將托收結(jié)果制表交財務(wù)部會計按《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行賬務(wù)處理;
⑨住戶用現(xiàn)金交納的由出納員按照《現(xiàn)金管理標準作業(yè)規(guī)程》及《服務(wù)收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行收取;
⑩出納員應(yīng)在每日下班前,將當日收取的房屋本體維修基金按照《現(xiàn)金管理標準作業(yè)規(guī)程》和《銀行存款標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定存入基金的專項帳戶內(nèi);
⑾出納員應(yīng)在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據(jù)、收款清單、銀行解款書及時交財務(wù)部會計核對;
⑿財務(wù)部會計對沒有按時交納的房屋本體維修基金,應(yīng)按照《服務(wù)收費標準作業(yè)規(guī)程》、《應(yīng)收賬款標準作業(yè)流程》中的相關(guān)規(guī)定進行催繳;
⒀對尚未售出的空置房屋,其房屋本體維修基金由發(fā)展商交納;
⒁對催繳3次依然不交納房屋本體維修基金的業(yè)主,公司可按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定或根據(jù)《委托管理全合同》、《業(yè)主公約》中的相關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)的摧繳措施;
⒂對逾期未繳的房屋本體維修基金,財務(wù)部會計應(yīng)按照《服務(wù)收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定計收滯納金。
四、物業(yè)維修基金的使用程序
1.公用設(shè)施維修基金的使用程序:
①管理公司根據(jù)實際情況需要使用公用設(shè)施維修基金時,應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會提供以下材料:
--公司總經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請;
--相關(guān)項目的有關(guān)圖紙、預(yù)算資料;
--施工承接單位或人員資質(zhì)資料。
②小區(qū)業(yè)主管理委員會在接到公用設(shè)施維修基金的使用申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議:
--同意使用的,向區(qū)住宅管理部門報送由業(yè)主管理委員會主任和公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理共同簽字的《住宅小區(qū)共用設(shè)施專用基金使用申請表》;區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后的14日內(nèi)完成審批,并將款項劃撥到公司賬戶;
--不同意使用的,業(yè)主管理委員會應(yīng)將不同意見書面通知管理公司。
③業(yè)主大會不同意使用公用設(shè)施維修基金,而管理公司認為有充足理由的,應(yīng)向區(qū)住宅上級主管部門申請復(fù)議,經(jīng)復(fù)議同意管理公司申請的,業(yè)主管理委員會必須執(zhí)行;
④業(yè)主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質(zhì)量及材料消耗等進行監(jiān)控,并按工程要求進行驗收;
⑤公用設(shè)施維修基金賬目,應(yīng)由下列單位每3個月張榜公布一次;
--業(yè)主管理委員會;
--管理公司或管理處。
2.房屋本體維修基金的使用程序:
①管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修,70%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程,特殊情況可另行處理;
②管理公司因需要進行中修以上的維護工程時,應(yīng)向業(yè)主委員會提供下列資料:
--有公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理簽名的申請計劃;
--該項目的預(yù)算資料;
--其他相關(guān)資料。
③申請計劃經(jīng)業(yè)主委員會或該棟業(yè)主審議:
--如經(jīng)審議,業(yè)主
管理委員或該棟50%的業(yè)主不同意,而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的,公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請,經(jīng)管理部門核定后實施;
--如經(jīng)審議,業(yè)主管理委員會或該棟50%的業(yè)主書面同意后,管理公司或下屬管理處應(yīng)按計劃執(zhí)行該項工程;
④整個小區(qū)的本體基金不夠支付的,經(jīng)業(yè)主管理委員會同意,由全體業(yè)主分攤;
⑤單棟房屋本體維修基金不夠使用時,經(jīng)業(yè)主管理委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主分攤;
⑥公司財務(wù)部應(yīng)在每年12月31日前,向業(yè)主管理委員會提交下年度房屋本體維修基金的使用計劃及預(yù)算:
--業(yè)主委員會應(yīng)在收到公司計劃及預(yù)算的15日內(nèi)作出答復(fù),逾期則視為同意;
--業(yè)主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預(yù)算的7日內(nèi)應(yīng)予以答復(fù),逾期則視為同意。
⑦公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部位維修養(yǎng)護項目后;
--日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經(jīng)理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證;
--中修以上的工程應(yīng)出具《施工項目清單》,由業(yè)主管理委員會主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主)、公司總經(jīng)理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證。
⑧財務(wù)部應(yīng)每3個月公布一次本體維修基金的收支賬目。
五、物業(yè)維修基金的管理程序
1.公用設(shè)施維修基金的管理程序:
①公用設(shè)施的維修基金由區(qū)住宅管理部門設(shè)立專門賬戶管理,區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會對基金的正常使用,但應(yīng)嚴格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出;
②公用設(shè)施專用基金的銀行利息可以作為維修基金的日常開支;
③財務(wù)部會計根據(jù)公用設(shè)施維修基金的收支單據(jù)編制記賬憑證、登記賬薄,按照《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行獨立的財務(wù)處理;
④小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位,如對設(shè)施維修基金的收支賬目有疑問,可向下列單位提出質(zhì)詢:
--業(yè)主管理委員會;
--管理公司或下屬管理處。
⑤管理公司或下屬管理處接到質(zhì)詢后:
--原則上應(yīng)在7日內(nèi)予以答復(fù);
--特殊情況可另行處理。
2.房屋本體維修基金的管理程序:
①財務(wù)部會計應(yīng)對房屋本體維修基金以房屋每棟為單位設(shè)立專賬管理,并設(shè)立專用賬號存儲各棟物業(yè)的本體維修基金;
②經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù),按《費用審核報銷標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定到財務(wù)部辦理報銷手續(xù);
③財務(wù)部會計將房屋本體維修基金的報銷單據(jù)按照《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行賬務(wù)處理;
④如小區(qū)內(nèi)的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例,則應(yīng):
--經(jīng)過業(yè)主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的50%以上的業(yè)主同意;
--將超出的部分在下年度房屋本體維修基金的小修費里沖抵;
--經(jīng)業(yè)主管理委員會決定提高本體基金標準來彌補。
⑤小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問,可以:
--向業(yè)主管理委員會查詢;
--向公司財務(wù)部查詢。
六、物業(yè)維修基金資料的保管
1.財務(wù)部會計應(yīng)在每月月末將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記賬并按《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行賬務(wù)處理。
第13篇 物業(yè)工程部工作管理辦法-物業(yè)前期管理
物業(yè)工程部工作管理辦法:物業(yè)的前期管理
1.竣工驗收與接管驗收
1.1竣工驗收
當一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后,達到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求,具備了使用的條件,我們稱之為竣工。工程項目竣工以后,施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗,在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù),把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位,這一交接過程稱為竣工驗收?？⒐を炇帐枪こ添椖坑山ㄔO(shè)投入使用的標志,也是對工程項目的設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗。
1.2接管驗收
接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。在完成接管驗收后,整個物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序,是因為物業(yè)在完成驗收后,就進入了使用階段,而使用管理是由物業(yè)管理公司來進行的,加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計和施工,只有它才對各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準備,包括制定管理規(guī)章,組織人員進行崗位培訓(xùn)等。另外,在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下,也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗收,才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時,移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成,如簽訂管理公約、預(yù)交水電費押金、領(lǐng)取《用戶手冊》等。
1.3質(zhì)量記錄:
《接管驗收申請表》ed-tb-0309-001
2.接管驗收的作用
接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗收是馬虎從事,放寬標準,最后可能自食其果。因為一但接管合同生效,物業(yè)管理公司就必須承擔合同中規(guī)定的義務(wù)和責任。而且物業(yè)能夠長期使用,在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應(yīng)付。因此,物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響,另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場上,充分維護業(yè)主的權(quán)益。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在:
2.1明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗收和接管合同的簽訂,實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。
2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗收,能進一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標準進行設(shè)計和建設(shè),減少日后管理中的麻煩和開支。同時,能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足,從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。
2.3為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收,一方面使工程質(zhì)量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面,根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清物業(yè)的性能與特點,預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題,計劃安排好各管理事項,建立物業(yè)管理系統(tǒng),發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。
3.物業(yè)接管驗收的程序及條件
3.1接管驗收程序
3.1.1建設(shè)單位書面提請接管單位驗收;
3.1.2接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核,對具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間;
3.1.3接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗;
3.1.4對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,按質(zhì)量問題處理辦法辦理;
3.1.5經(jīng)檢驗符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。
3。2物業(yè)接管驗收的條件
新建房屋的接管驗收,是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應(yīng)具備以下條件:
3.2.1建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗收合格;
3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;
3.2.3房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認。
3.3物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的資料
3.3.1產(chǎn)權(quán)資料:
a)項目批準文件;
b)用地批準文件;
c)建筑執(zhí)照;
d)拆遷安置資料。
3.3.2技術(shù)資料:
a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;
b)地質(zhì)勘察報告;
c)工程合同及開、竣工報告;
d)工程預(yù)決算;
e)圖紙會審記錄;
f)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);
g)隱蔽工程驗收簽證;
h)沉降觀察記錄;
i)竣工驗收證明書;
j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;
k)新材料、新配件的鑒定合格證書;
l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說明書;檢驗合格證書;保修單據(jù)等文件;
m)砂漿、混凝土試塊試壓報告;
n)供水、供暖的試壓報告。
3.4驗收的組織
3.4.1驗收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭,各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與,會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位,本著客觀、公正的原則進行驗收。
3.4.2參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司,在驗收中須表明自己客觀的意見,反映物業(yè)的真實狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份,表達這些意見時應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào),與他們?nèi)〉靡恢隆?/p>
3.4.3參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準,否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理。
3.5質(zhì)量記錄
《驗收提交文件目錄》ed-tb-0309-002
接管驗收程序
4物業(yè)接管驗收的標準
在接管驗收過程中,對工程質(zhì)量,要以北京市設(shè)計、施工、驗收標準中的相應(yīng)條文為準。當工程合同中另有規(guī)定時,要以較高的標準為驗收依據(jù)。依據(jù)各施工項目的驗收標準,對今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出,要求施工單位改進。這些標準應(yīng)包括但不限于下列項目:
4.1主體結(jié)構(gòu):
4.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過gbj202-83(地基與基礎(chǔ)工程施工及驗收規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;
4.1.2地下室防水工程應(yīng)符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。
4.1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫,不得超過gb50204-92(混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定值;
4.1.4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無蟻害,其構(gòu)件的選材必須符合gbj206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范)中的有關(guān)規(guī)定;
4.1.5磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫;
4.1.6凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合gbj11(建筑抗震設(shè)計規(guī)范)的規(guī)定
4.2外墻:
4.2.1不得滲水。
4.2.2保溫層完好。
4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固,無損壞。
4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。
4.3屋面:
4.3.1各類屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定,排水暢通,無積水,不滲漏;
4.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔;
4.3.3陽臺和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固,接口嚴密、不滲漏。
4.4樓地面:
4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角;
4.4.2衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏;
4.4.3樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。
4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。
4.5裝修:
4.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固,無翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋼門窗縫隙嚴密,木門窗縫隙適度:
4.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢;
4.5.3門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固;
4.5.4抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;
4.5.5飾面磚應(yīng)表面潔
凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直,無缺棱掉角;
4.5.6油漆,刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。
4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。
4.6強電:
4.6.1電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直,過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密,導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。
4.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電氣接地裝置;
4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準確;
4.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地阻值必須符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規(guī)范〉的要求;
4.6.5電梯應(yīng)能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過gbj232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全役備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求;
4.6.6可電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置共用天線;
4.6.7除上述要求外,同時應(yīng)符合'低壓電器安裝規(guī)程'的有關(guān)要求。
4.7水、衛(wèi)、消防:
4.7.1管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應(yīng)試驗,保溫及防腐措施必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范〉的要求。
4.7.2高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修;
4.7.3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;
4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正、牢固,部件齊全、操作靈活;
4.7.5水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運行時無較大震動;
4.7.6消防設(shè)施必須符合gbj16-87(建筑設(shè)計防火規(guī)范)、gb50045-95(高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。
4.8空調(diào)采暖:
4.8.1箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證;
4.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活;
4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支、吊架應(yīng)牢固;
4.8.4設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;
4.8.5經(jīng)過48小時連續(xù)試運行,冷凍機和附屬設(shè)備的熱工、機械性能和采溫必須符合設(shè)計要求。
4.9附屬工程及其他:
4.9.1室外排水系統(tǒng)的標高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合gbj14(室外排水設(shè)計規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;
4.9.2化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過兩個彎;
4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;
4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;
4.9.5煙道、通風道應(yīng)暢通,無阻塞物;
4.9.6單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求;
4.9.7群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。
以上為接管驗收的一般要求,具體驗收區(qū)域、驗收內(nèi)容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。
5.物業(yè)移交
在完成了物業(yè)驗收之后,所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設(shè)備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加,才能作最后的驗收確認,尤其是要查對責成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時,每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記,以免弄錯。
5.1交接雙方的責任
5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗準備,房屋竣工后,及時提出接管驗收申請。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢,及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收,經(jīng)檢驗符合要求,接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證,并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。
5.1.2接管驗收時,交接雙方均應(yīng)嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時,雙方協(xié)議處理辦法,并商定時間復(fù)驗,建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗。
5.1.3房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負責處理,如屬使用不當,管理不善的原因,則應(yīng)由接管單位負責處理。
5.1.4新建房屋從驗收之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負責保修,并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿,按實計算,也可以在驗收接管時,雙方達成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費用,由接管單位負責保修。
5.2交樓流程
用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進行,物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業(yè)主,以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊》,并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項規(guī)定,便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后,組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶,一般都要對房屋進行不同程度的裝修,物業(yè)管理公司應(yīng)對其進行管理,以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。
5.3質(zhì)量記錄
《房屋及設(shè)備驗收表》ed-tb-0309-003
《遺漏、缺陷工程申報表》ed-tb-0309-004
交樓流程圖
銷售部通知用戶或其代表前來
管理處收樓,并繳付有關(guān)費用
第14篇 物業(yè)員工手冊-請休假管理辦法
物業(yè)員工手冊:請休假管理辦法
1.請假種類:事假、病假。
2.休假種類:工傷假、婚喪假、產(chǎn)假、年假、補休、工休、法定假日。
2.1事假:員工因事須本人親自辦理者,給予事假。
2.2病假:除工傷外,員工因病確實無法上班,可向公司申請病假。
2.3工傷假:因公或職業(yè)傷害導(dǎo)致傷殘,傷害者在醫(yī)療休假期給予工傷假,但須提供就醫(yī)證明。
2.4婚假:在公司服務(wù)一年以上,且超過法定結(jié)婚年齡者,結(jié)婚時憑結(jié)婚證書享有婚假7天。
2.5喪假:在公司服務(wù)一年以上,當事人一等親(即父母兒女)身亡,憑當?shù)鼐游瘯?村委會)出具的死亡證,當年可予喪假累計7天,不得超出。
2.6產(chǎn)假:在公司服務(wù)滿一年以上之已婚婦女,臨產(chǎn)時可申請產(chǎn)假90天。
2.7年假:在公司服務(wù)滿一年以上,每年可享受年假3天,自06年1月算起。
2.8補休:因工作需要法定假日或正班時間之外被安排加班者(須有加班單為證),可在當年內(nèi)其它時間安排同等天數(shù)(時數(shù))的補休,逾期不再安排補休。補休的原則是先有加班再補休,拒絕先補休再加班。
2.9工休:公司規(guī)定員工每月享有的休息時間(新進人員工作滿10-20天以上享受工休,否則視為事假),員工當月工休時間由個人自行安排,但必須服從部門工作需要;當月工休必須在當年全部休完,逾期無效,每次允許連續(xù)工休天數(shù)不得超過2天,工休有薪。
2.10法定假日(共10天):元旦1天,五一3天,國慶3天,春節(jié)3天。法定假日當天上班者可在當年其它時間安排同等天數(shù)的補休,不另計加班費。
3.假期限長及其與薪資關(guān)系表類別
每次允許天數(shù) 年累計天數(shù)有無底薪
事假3 10無
病假5 30無
工傷假視傷情定 視傷情定
半薪婚假/喪假 7 14 半薪
產(chǎn)假 90 90 無 以上所有假期如跨法定假日,則該法定假日計入當次假期中,不計底薪。
4.請假核準權(quán)限 人員 初審復(fù)審 審查批示 理級 總經(jīng)理 (副經(jīng)理)主管級/財務(wù)人員 部門最高主管 行政主管 總經(jīng)理其它人員
2天以下2天以上--部門主管部門主管--部門最高主管部門最高主管--行政主管--總經(jīng)理
5.休假核準權(quán)限休假類別初審 復(fù)審 審查 批示
年假/補休/法定假日/婚喪假/產(chǎn)假--部門主管--部門最高主管--行政主管--總經(jīng)理
工休--部門主管--部門最高主管(連續(xù)2天以上工休須總經(jīng)理批)
注:主管級(含主管)以上人員任何休假均須總經(jīng)理作最后核準
6.請休假方式
6.1所有假期必須在假前由本人親自申請辦理,經(jīng)權(quán)責主管批準后方可進行假期,否則視為曠工。
6.2特殊情況如意外事故無法事先請假者,須當日電話或他人口信向行政部代為請假,并于二天內(nèi)補備《請休假單》,否則按曠工處理。
6.3任何人員請休假時必須將工卡交人事于卡上注明休假字樣,否則視為曠工。
6.4請休假時如有停餐必須及時告知行政部,以免造成飯菜浪費。
7.請休假流程
7.1申請人假前到行政部領(lǐng)取《請休假單》(保安在保安部領(lǐng)取)。
7.2權(quán)責主管審核后并交行政部。
8.請休假補充規(guī)定①、請休假最少時數(shù)為4小時,不足以半天計算,累計8h為一個工作日。
②、新進人員5天內(nèi)不得請事假。
③、離職員工在離職申請期內(nèi)不得請事假。
④、安排(或申請)休假時不宜安排在公眾假日進行。
⑤、若有提前結(jié)束假期上班或辦理請休假手續(xù)后并休假者必須到行政部辦理銷假手續(xù),否則視為未出勤。
⑥、員工離職未休之累積有薪假期以薪資付給。
⑦、每年年底對當年個人所有假期作一次統(tǒng)計,未休之有薪積假不得在第二年補休。如確因工作原因未能在當年及時安排補休者以薪資形式付給。
9.應(yīng)用表單
9.1《請休假申請單》
第15篇 物業(yè)公司電話傳真管理辦法－3
物業(yè)公司電話、傳真管理辦法(3)
一、公司裝配的辦公電話機和傳真機等通訊工具均屬公務(wù)使用,員工不得使用辦公通訊工具進行個人私事活動,否則經(jīng)查實,除應(yīng)全責承擔相應(yīng)費用外,還須加倍罰款。
二、因公需要使用長途電話或發(fā)送傳真,須經(jīng)總經(jīng)理批準、審核、登記后使用。
三、傳真機由專人負責管理,收、發(fā)文登記、存檔等工作。
四、傳真原件由出納存檔,傳真文件具保密性,無關(guān)人員不得查閱。
六、辦公電話實行定額管理,具體定額及管理辦法根據(jù)實際情況制定,超出定額的,扣該話機所在部門、管理處人員的工資。
第16篇 新區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
*區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
××區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動,保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境,特制定本辦法。
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護,修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨立的法人資格,從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標準、權(quán)限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等,并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所,專線電話,專職工作人員24小時值班,確保及時為業(yè)主服務(wù)。
5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費,并由物價部門統(tǒng)一定價,設(shè)“公示板”公開收費標準,便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體,水電設(shè)施,排水設(shè)施,消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進行日常養(yǎng)護和維修,確保設(shè)備運行正常,居住安全。(2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理,確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。
(3)對二次供水水箱,應(yīng)一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置,重點美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育,使人人都來關(guān)心愛護綠化,并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人,定時間、定地點、定任務(wù)、定標準。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應(yīng)達到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系,接受指導(dǎo),爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強消防意識,警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車,摩托車,自行車應(yīng)在指定位置存放,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同,并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。
2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,按規(guī)定主動交納各種費用。
3、業(yè)主,使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施,不準隨意占用公共用地亂堆雜物;不準損壞花草樹木、小品、健身器材;不準在樓道內(nèi)亂寫亂畫;不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質(zhì);制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用;也可以向法院提起訴訟。
5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,任何一方當事人有權(quán)解除合同,并可要求另一方承擔違約責任。
6、當事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的,可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶,做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè),保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
