第1篇 物業(yè)管理維修保養(yǎng)實施方案
物業(yè)管理項目維修保養(yǎng)實施方案
目的:
加強辦公樓內公用水、電設施設備日常維護,確保其正常運行、延長其使用壽命。
范圍:
營銷中心、辦公樓內公用水、電設施設備的維修、養(yǎng)護,以及中央空調、送風機房的正常巡檢。
職責:
1.定期巡查,掌握辦公樓內公用水、電設施設備的運行和完好狀態(tài),若發(fā)現(xiàn)隱患或不正常情況,應及時組織人員搶修,確保辦公樓內公用水、電設施設備完好、設備正常運行;
3.負責中央空調、送風機房運行情況的檢查、記錄,若有隱患應立即向有關廠家反映,并積極配合中央空調、送風機房廠家進行維修;
4.定期巡視,保證上下水、排污管道暢通;保持污水不外溢、環(huán)境清潔;
5.人員持證上崗,維修及時;維修時嚴格遵守安全生產條例和操作規(guī)程;
6.愛護工具,節(jié)約用材;不得將工具私自外借,不得將常備維修材料私自挪用或送人。
內容、程序及標準:
1.內容:辦公樓內公用水、電設施設備的日常管理、維修、養(yǎng)護、巡視工作。
2.程序及周期:
(1)、每日一次,公共設施、設備的巡視、檢查;掌握運行情況,作好《日檢記錄》;
(2)、接到報修時,應在最短時間內趕往報修現(xiàn)場維修,并作好《報修記錄》;
(3)、每日,對中央空調、送風機房進行開關機并進行巡查,并作好《中央空調、送風機房運行情況記錄》;
(4)、積極配合相關廠家對中央空調、送風機房檢查、維修;
(5)、積極配合相關廠家對設施、設備的大、中修(其材料、費用由甲方提供);(無周期)
(6)、發(fā)現(xiàn)隱患或他人報修時,應組織人員及時搶修;(無周期)
(7)、維修時,保證維修的及時率、維修的合格率;保養(yǎng)時,保證運行情況掌握。
3.標準:
(1)、辦公樓內公用水、電設施設備、中央空調、送風機房等情況良好、運行正常;
(2)、上下水、排污管道暢通,無外溢;
(3)、維修后,保持原地衛(wèi)生清潔,并將物品等按原位放回;
(4)、維修及時率98%以上、維修合格率98%以上;
(5)、設施、設備房內干凈、整潔,衛(wèi)生良好。
應急措施:
1.接到緊急報修時,應在最短時間內攜帶工具趕赴現(xiàn)場,并組織人員進行搶修;
2.若巡視、檢查發(fā)現(xiàn)隱患,應及時維修或向有關部門反映,做到問題不過夜;
3.對意外事件發(fā)生的維修情況,應根據實際制定可行的維修規(guī)范或措施,并在短時間內實施;
注意事項:
1.高空作業(yè)時,嚴格遵守《高空作業(yè)規(guī)范、程序》;
2.作業(yè)時,嚴格操作程序和規(guī)程;穿好絕緣鞋、戴好絕緣手套等安全保護措施。
檢查、考核:
1.工作人員進行日常自檢,掌握情況;
2.項目部每周一次,對維修、保養(yǎng)記錄以及中央空調、送風機房情況進行檢查,作好《周檢記錄》;
3.可向相關方了解維修的及時率、合格率,進而考查服務的滿意率,以及是否符合標準、職責等;
4.總公司或項目部除周檢也可進行抽檢,總體掌握維修、養(yǎng)護情況。
第2篇 合肥物業(yè)管理公司員工配置方案
合肥物業(yè)管理有限公司員工配置方案
一、目的
根據《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范及等級指導性標準(乙級)》文件指導,結合我司2023年終市場調查結果,及2023年度我司實際接管面積及區(qū)域增加的實際情況,我司制定了2023年度職務設置與人員配置方案;
2023年擬設物業(yè)公司工作職能為:
一、基礎服務分為:
客戶前臺服務、客戶資料管理服務、客戶溫馨管家服務、物業(yè)有償服務、設施、設備維護管理服務,環(huán)境維護管理服務,秩序維護服務;
1、客戶前臺服務;
接待客戶對項目情況及售后服務相關情況的咨詢及解答、協(xié)調處理客戶的投訴,辦理裝修、工程報修、小區(qū)出入證、業(yè)戶卡等手續(xù),受理對業(yè)戶的有償服務工作、并協(xié)調相關部門進行處理、樓宇交付手續(xù)辦理、協(xié)助跟進遺漏工程的整改;
2、客戶資料管理服務;
主要是負責服務中心內部的各項工作,包括建立完善的業(yè)主檔案,發(fā)布各種通知及了解網上資訊及投訴,為前臺管家服務助理和區(qū)域管家服務助理開展工作提供必要的支持;
3、物業(yè)溫馨助理服務;
負責協(xié)助財務進行各項費用的收取及催繳工作、協(xié)助做好業(yè)戶房屋裝修的接待、巡查、管理工作、接受業(yè)戶的投訴、建議和咨詢、協(xié)調有關部門做好相關對客服務工作,并做好回訪、協(xié)調相關部門為業(yè)戶提供優(yōu)質服務,主動深入了解各業(yè)戶不同的需要,并根據需求提供各種服務、區(qū)域內清潔、衛(wèi)生、園林綠化、公共設施設備等的巡查及監(jiān)督協(xié)調管理;
4、設施、設備維護管理服務;
小區(qū)內的主要設施、設備,公共區(qū)域的配套設備的維修、保養(yǎng)工作,包含電梯機房、水泵房、暖氣機房的巡查;
5、環(huán)境衛(wèi)生管理服務;
負責小區(qū)管轄區(qū)域內公共區(qū)域的清潔、綠化維護工作;
6、秩序維護服務;
負責小區(qū)的公共區(qū)域的公共安全秩序、車輛行駛、停放秩序,消防安全秩序;
二、物業(yè)公司管理運營工作需劃分為:
行政人事管理,財務運營管理;
1、行政人事管理;
負責物業(yè)公司行政行文、對外函件、行政事務管理,員工的招聘、入職手續(xù)辦理、勞動合同的簽訂及人事文件的管理,員工的各項保險相關手續(xù)的完善,公司管理規(guī)章的培訓工作;
2、財務運營管理;
核實小區(qū)的收費項目及費用的收繳情況,核收相關租賃合同的計價和收繳工作;完善物業(yè)公司的稅務及預算報表;
二、2023年度物業(yè)公司具體職務設置與人員配置架構圖:
跟據2023年度收樓戶數(蜀山閣二期北區(qū)6月份共入伙682戶,其中包括二期監(jiān)控中心一個,實際增加管理面積約為6萬多平米);物業(yè)公司人員的架構安排及職務設置:
第3篇 物業(yè)管理公司籌建方案-參考
物業(yè)管理公司籌建方案參考
籌建物業(yè)管理公司主要要從以下幾方面考慮
一、物業(yè)管理公司的資質要求:
為了加強和促進物業(yè)管理工作的健康發(fā)展,保證物業(yè)管理公司組建質量,根據《公司法》的要求,全國各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經營資質審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質等級管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質等級劃分為三級
1.一級物業(yè)管理企業(yè)資質必備條件:
(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平米以上,或者管理涉及物業(yè)在20萬平米以上;
(2)管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上,物業(yè)類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋(下同);
(3)管理物業(yè)必須有兩個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈,且管理達標面在50%以上;
(4)企業(yè)經理或者常務副經理必須從事物業(yè)管理工作3年以上;
(5)具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上;
(6)企業(yè)經營年限必須在3年以上;
(7)企業(yè)注冊資本50萬元以上(含50萬元)
2.三級物業(yè)管理企業(yè)資質必備條件:
(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬一20萬平米,或者管理涉外物業(yè)1萬~5萬平米;
(2)有中級專業(yè)技術職稱管理人員3人以上;
(3)企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元);
3.處于以上兩種類型之間的為二級資質的物業(yè)管理企業(yè)。
對于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬平米以下的暫不定級。
物業(yè)管理公司申報經營資質審批時所要提供的資料
1、內資企業(yè)(全民、集體、股份制、股份合作制)
(1)物業(yè)管理公司資質申請報告;
(2)設立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件;
(3)管理章程;
(4)公司法定代表人任命或聘任書;
(5)驗資證明;
(6)經營場所證明;
(7)擁有或委托管理物業(yè)證明(委托管理協(xié)議書);
(8)具有專業(yè)技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件;
(9)其他有關資料。
2.外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作、外商獨資)
除需要提供內資企業(yè)申報審批所需的有關資料外,還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關的標準文件。 3.私營企業(yè)
(1)業(yè)主身份證明(復印證);
(2)業(yè)主的工作簡歷;
(3)申請資質審批的報告;
(4)管理章程;
(5)驗資證明;
(6)經營場所證明;
(7)擁有或委托管理物業(yè)的證明;
(8)雇員的名冊;
(9)專業(yè)技術人員的資格證書;
(10)其他有關資料。
二、物業(yè)管理公司資質審批程序
國家房產行政管理體系――各地區(qū)房產管理局收到物業(yè)管理公司經營資質報告及申報資料齊全后,在一定時間內(通常規(guī)定為兩個星期內)審核完畢,符合經營資質條件的,核發(fā)批準文件,其他必須按有關規(guī)定向工商行政管理機構辦理注冊登記,在手續(xù)辦完后才能對外營業(yè)。
三、物業(yè)管理公司設立和工商登記
(一)組織機構設立 物業(yè)管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。
(二)工商登記 根據《公司法》有關規(guī)定,物業(yè)管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè),在注冊登記中會遇到一些問題,為了今后更好的開展工作,有必要搞清楚。
1.物業(yè)管理公司的經營宗旨 物業(yè)管理公司的經營宗旨應含有以下幾個方面:
(1)物業(yè)管理是房地產開發(fā)的延續(xù)和完善,是一個復雜、完整的系統(tǒng)工程。因此物業(yè)管理公司應積極參與社會分工,實現(xiàn)房地產開發(fā)、經營良性循環(huán),促進我國住房制度改革的深化。
(2)對所管理的房產及各類附屬設施進行科學的管理與養(yǎng)護,使其物業(yè)保值、增值, 延長其使用壽命,最大限度地實現(xiàn)社會財富的節(jié)約。 (3)物業(yè)管理的對象是物業(yè),服務對象是人。所以應以業(yè)主(使用人)為對象,開展各類經營業(yè)務,寓經營與管理十服務之中,提供全方位的方便服務。
(4)發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能,為業(yè)主(使用人)創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境,最終實現(xiàn)社會、經濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一。
(5)履行社會管理義務,積極開展兩個文明建設,致力于全社會的文明和進步。
2.經營范圍 根據物業(yè)管理的行業(yè)特點和經營宗旨要求,物業(yè)管理公司的經營范圍有:
(1)管理方面: 樓宇(多層、高層)管理; 房屋的修繕管理; 設備的維修、保養(yǎng)管理; 車輛運行及看護管理; 治安管理; 清潔環(huán)衛(wèi)管理;綠化管理; 消防管理; 物業(yè)保險管理等。
(2)服務方面: 物業(yè)修繕; 物業(yè)租售代理; 物業(yè)清掃保潔; 搬家、裝潢服務。 車輛出租; 綠化工程及花木租售; 燃料供應;蔬菜糧食供應; 服裝清洗供應; 美容美發(fā); 康樂健身; 幼兒教育; 老年服務; 家教服務; 商業(yè)服務等。物業(yè)管理經營的范圍非常廣泛,但其目的是為所管物業(yè)范圍內的居民或單位提供優(yōu) 質、方便的各種服務。
第4篇 某物業(yè)管理權交接方案
物業(yè)管理權交接方案
更換正在實施管理的物業(yè)管理公司是一件艱巨的事務,除需要發(fā)展商和業(yè)主委員會的支持,原物業(yè)管理公司的有效支持配合,更需要接管單位有策略有步驟的實施運作。我公司在'更換'問題上,有著深入的研究,并有多次案例和實踐,從九九年至今,親歷的更換事件,便有七起,并全部參與了更換方案的制訂。
根據我司以往經驗,在更換前首先將必須考慮如下幾個重點:
一、程序的合法性
物業(yè)管理委員會是代表物業(yè)產權人、使用人利益,負責監(jiān)督檢查物業(yè)管理工作的非法人社團,是解決物業(yè)管理問題的關鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會合法的法律地位。另一個是有關更換事宜,要經產權人大會通過。在保證廣大產權人、使用人支持的前提下召開產權人大會,形成決議,使更換物業(yè)公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依據。
二、協(xié)調相關方面的關系,取得中正第三方的支持
協(xié)調相關單位的關系,包括發(fā)展商、業(yè)委會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關系,使其盡可能得取得一致性意見,對于順利更換,尤為重要。
中正方的支持主要是指:
法律顧問,提供法律支持。
物管顧問、財務顧問,提供專業(yè)支持。
政府主管部門,提供政策支持,取得指導、支持,不可忽視。
三、具體交接工作安排
1.發(fā)展商負責書面通知,現(xiàn)在管物業(yè)公司解除合同日期,確認后與新入駐物業(yè)公司簽署物業(yè)管理合同。
2.雙方物業(yè)公司確認交接步驟及內容。
3.以書面形式發(fā)給每位業(yè)主更換物業(yè)通知。
4.在最大限度減低對客戶服務影響的情況下,按步驟進行物業(yè)交接工作,并由第三方進行監(jiān)督。
5.發(fā)展商與原物業(yè)公司的合同繕后事宜。
四、交接內容
交接中涉及的內容繁多:設計方案,配套設施,運行記錄,外網聯(lián)絡,固定資產,管理費余額及管理基金等等。具體大塊如下:
(一)工程交接
1.成立接收小組,由交、接雙方專業(yè)人員組成,指定工程驗收負責人及各專業(yè)交驗人員,一般由以下專業(yè)人員組成:電氣、暖通、給排水、土建、電梯(如有)、鍋爐(如有)。
2.召開工作會議,布置各專業(yè)組接收要求及具體事項。
3.接收工作要求
參照國家及行業(yè)標準,規(guī)范及設計要求,對接收工作內容中各條款逐項核對,確保文件資料手續(xù)齊備,工程質量及各項技術指標符合標準。
4.物業(yè)交接工作程序
(1)接雙方簽定物業(yè)接收委托書,確定接收程序接收人員及接收時間。
(2)交方應提供的資料、文件。
1)圖紙資料、文件、交接清單。
2)設備清單。
3)能源消耗情況(列表、雙方共同確認電表水表、燃氣表、熱水表、熱力表等計量儀表交接時的表計數字)。
4)住戶交納能源費情況統(tǒng)計表。
5)備品備件、材料物品庫存登記表。
6)設備運行記錄。
7)交接班記錄。
8)值班記錄。
9)工具、儀表,維修設備登記表。
10)人員花名冊。
11)設備維保合同(有效期內)。
12)維修費使用情況及盈虧。
(3)交接工作開始時,雙主應簽定物業(yè)交接協(xié)議書。
明確雙方交接人員名單、交接內容、交接時間和日程安排等。
(4)交接工作中,雙方交接人員應就交接物品的位置、數量、性能進行清點檢查,并認真填寫物業(yè)交接清單和運行試驗記錄。
(5)交接工作結束,雙方共同簽署交接報告。對交接中發(fā)現(xiàn)的問題,雙方應認真記錄,協(xié)商解決辦法,對交接中遇到的工程遺留問題,若不能馬上解決,雙方應簽署備忘錄,說明存在的問題,產生的原因、責任、解決的方法和時間等。
(6)鑰匙移交
(7)設備交接順序
1)變配電設備(變配電室)。
2)熱力設備(熱力站、鍋爐房、熱交換站)。
3)燃氣設備(調壓站或調壓裝置、燃氣表房)。
4)消防報警設備。
5)保安監(jiān)控設備(含攝像、可視對講等)。
6)泵房(生活水泵、消防泵、污水泵)。
7)運輸設備(電梯)。
8)維修設備(工程維修用如,電焊機、鉆床、砂輪機、套絲機等)。
9)其它設備(電腦、辦公設備、電開水器等)。
(各類交接清單見附件。)
(二)財務交接
確定財務交接的日期,在正式交接之前,交接雙方均應做好充分的準備。交付方應對帳、物、資金進行清理造冊;接受方應對原物業(yè)管理的財務會計工作有定性的了解。在交接日始業(yè)務人員對口進行交接。
交接內容主要包括核實資產與負債;清理債權、債務;重新認定未執(zhí)行的合同;銀行、稅務等業(yè)務口的結束和新建、會計檔案的必要說明和交付;原管理工作中遺留的財務問題的說明和擬定解決方式等。
交接方式上,應做到交付方對交接內容真實、明確;接收方對交接內容查證、清楚。同時,接收方要同交接內容涉及的第三方見面,落實交接內容,并履行必要的法律手續(xù)。
(三)文檔交接
鑒于各家管理公司所實施物業(yè)管理體系不同,文檔編制也有較大區(qū)別,建議物業(yè)管理文檔交接清單由原執(zhí)行機構提供。如已通過iso-9002的企業(yè),文檔依據為三級文件中作業(yè)指導書目錄索引。如未通過,則文檔依據為辦公室文檔管理文件目錄索引。
雙方交接按目錄內容進行簽收即可。
文檔中重點文件為各項法律文本和承諾性文本,主要包括:維修管理公約、客戶手冊、物業(yè)管理費核定標準、政府批準文件、與相關服務管理部門的合同文本。
(四)人事安排
1.崗位交接
根據我公司的交接方案及原物業(yè)管理公司所提交的交接內容目錄,我公司派人對原物業(yè)管理公司的保安部、工程部、客戶關系部、保潔部等逐一進行崗位交接,并以文字說明交接完畢,經雙方確認簽字。
2.人事安排
在原有人員人事安排上,本著'雙向選擇,擇優(yōu)安排,加強培訓'的原則,充分考慮原有員工的各人意向與職業(yè)特長,合理安排,調動其工作積極性與主動性,發(fā)揮潛能,實現(xiàn)企業(yè)與個人利益雙贏。對于工作熱情高但管理水平或崗位技能尚未過到崗位要求的員工,要組織培訓、考核,使其達到上崗要求,確保服務質量,維護物業(yè)管理公司的聲譽。對于員工的合理流動,積極做好人事的各環(huán)節(jié)工作,手續(xù)齊備、快捷。做到'留者安心,離者舒心'。
3.勞動關系
對考核及經培訓考核通過達到上崗要求的人員,應辦理相關的人事手續(xù),即終止與原物業(yè)管理公司的勞動關系,與均豪物業(yè)管理公司簽定勞動合同,并根據我公司的整體工作布置,安排在原項目部或我公司其它項目部的相應工作崗位。
關于接管工作的其它說明
1.接管工作需提前一個月進行安排,其中
二周時間進行接管機構、干部的組建抽調員工招聘等籌備工作。
二周時間的全員培訓。
2.崗位移交在二個工作日以內完成,移交保駕需3-5個工作日。
3.物資文檔等其它交接約需5個工作日完成。
4.財務交接按劃線制進行交接,我司承諾可進行全程顧問,所需時間暫無法確定。
5.我司同意接收開辦費所購置的固定資產及遞延資產。
風險防范
更換物管企業(yè)的過程中,經常出現(xiàn)的'風險'有5種情況:
(1)原物管企業(yè)拒不退出,導致新物管企業(yè)難以進入。
(2)原物管企業(yè)提出高額補償。
(3)交接不配合,導致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。
(4)因管理真空導致部分業(yè)主對更換持不同意見甚或引發(fā)對業(yè)主委員會的詰難。
(5)引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事,但在客觀上給交接工作造成波折。
所以要做好風險防范工作,避免業(yè)主和使用人工作、生活受到影響。
第5篇 沈陽x小區(qū)物業(yè)管理方案
沈陽市z小區(qū)物業(yè)管理方案
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,努力提高物業(yè)管理水平,根據《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī), 結合我市物業(yè)管理工作實際,特制定本方案:
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據,以沈陽市城市管理工作會議精神為指導,以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點,以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨,進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作,推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
(一)目標:
1、有效解決開發(fā)遺留問題,年底前整改率達到90%;對存在工程質量問題的房屋要及時維修,維修及時率達到90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%;20**年新進入市場的樓盤,在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,物業(yè)企業(yè)經理持證率達到100%,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理,年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%。6、加強業(yè)主自治自律行為,具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
(二)范圍:對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據排查結果,進行清理整頓,進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內容
(一)完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章,結合我市物業(yè)管理實際情況,通過調研,同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗,盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
(二)全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任,按照規(guī)劃設計和施工標準,對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善,建委、規(guī)劃、房產等相關部門,按照各部門職責,落實到責任單位,做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū),逐個建立整改檔案,制定整改措施,整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修,年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人,維修及時率確保在90%以上。同時,有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施,明確住宅區(qū)的交付使用制度,杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
(三)加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導,全面推行前期物業(yè)管理招投標機制,創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境,促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》,及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度,建筑面積在5萬平方米以上的(含5萬平方米)的新建住宅區(qū),必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣(市)房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時,鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,及時簽訂《(前期)物業(yè)服務合同》和《業(yè)主(臨時)公約》,對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè),要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》,并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定,按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級,承接物業(yè)管理項目。同時,加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定,出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,限期整改,情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。
三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案和準入、退出機制,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況,對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經理,實行實名誠信考評制度,如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象,依據情節(jié)的嚴重程度,扣除相應的分數,年終進行綜合考評,考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,報房產行政主管部門,并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務,提高管理服務水平。同時,加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓,與建設部培訓中心聯(lián)合,繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓,達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經理以及項目經理(物業(yè)管理處主任)進行培訓,在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書》的基礎上,市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度,經過實務操作培訓,考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》,不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會,積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件,結合我市實際,爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》,明確各部門職責,充分調動街道、社區(qū)的積極性,依據《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會,使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會,在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上,按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為,促進業(yè)主自律和民主決策,切實維護自身的合法權益。
(四)建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū),要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理,爭取年底前物業(yè)化率達到100%;對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū),要確定管理單位,實行專項服務,待具備條件后,推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主,專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
(五)采取多種形式,加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案,分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件,引起社會各界物業(yè)管理的重視,讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),引導全社會樹立正確的消費觀念,促進社會的和諧。
三、組織領導
為使這項工作落到實處,市政府成立領導小組。
組長:z
副組長:z
成員單位:市房產局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。領導小組辦公室設在市房產
局,負責日常的組織協(xié)調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構,抓好具體的組織實施。
四、職責分工
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程,要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的原則,市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導;市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監(jiān)督、檢查;各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施;各相關部門按照職責分工,密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工,落實責任,相互配合,加強檢查驗收,切實提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督,并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作,如:物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。
一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時,要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施,以方便后期的物業(yè)管理工作;
二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收,不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū),不能予以驗收,并限期整改;
三是對開發(fā)建設遺留問題,要制定整改工作方案,積極組織整改,達到合格標準。市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作,使物業(yè)管理活動更加規(guī)范,促進物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為**物業(yè)管理工作的責任主體,要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,制定具體的整改工作方案,積極配合市政府相關部門,加大管理力度,認真組織整改,使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟
依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作,為確保完成本方案確定的工作內容,今年要分三個階段進行實施。
(一)排查階段(20**年5月10日至5月31日)
由市領導小組牽頭,建委、規(guī)劃、房產、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合,各區(qū)政府組織實施,對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網式排查,并進行登記造冊,建立管理檔案。
(二)整改完善階段(20**年6月1日至10月31日)
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析,查找根源,制定相應的整改措施,報市領導小組審查,審查合格后,方可按責任分工認真組織整改。
(三)驗收階段(20**年11月1日至11月15日)
領導小組成員單位按照工作內容和標準,集中時間,認真組織,對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核,確保達標。
六、保障措施
(一)提高認識,明確責任。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓,實行“一把手”負責制,層層落實責任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任,切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。
(二)密切配合,抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動,密切配合,針對物業(yè)管理存在的問題,制定切實可行的整改措施,認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的,有關部門要按照相關規(guī)定進行查處,確保全部達標。
(三)加強宣傳,營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》,整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動,大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度,使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務,進一步增強參與意識和維權意識,樹立正確的消費觀念,使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
第6篇 物業(yè)設備管理方案范本
提要:
設備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。
制定各系統(tǒng)的應急處理方案。
量身訂做一套經濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為××廣場××號樓項目(---)節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準備、早落實,加強值班和巡視,確保萬無一失。
××廣場××號樓項目(--)是綜合性強的現(xiàn)代化物業(yè),其機電設備設施系統(tǒng)較為復雜,運行時間長,而且各系統(tǒng)大量運用現(xiàn)代高新技術,自動化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。所以,機電設備的管理顯得尤為重要。
2.1××廣場××號樓項目(--)機電設備設施特點
××廣場××號樓項目(--)的機電設備設施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)::及銀行專用設備設施等組成,整個機電設備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在:
2.1.1裝機種類復雜,涉及專業(yè)面廣,設備先進,進口設備多,現(xiàn)代高新技術被廣泛應用于機電設備中,對設備管理與維修人員素質要求高。
2.1.2機電設備性能先進,設備運行管理與維修難度大。
2.1.3設備數量多,分布區(qū)域廣,停機影響大。
2.1.4機電設備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。
2.2機電設備設施管理的重點和難點
2.2.1××廣場××號樓項目(---)機電設備裝機容量大、技術含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術難度相對較大。
2.2.2××廣場××號樓項目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機電設備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機電設備管理工作的重點和難點。
2.3機電設備管理的原則和目標
2.3.1機電設備管理的原則
2.3.1.1預防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設備時刻處于良好狀態(tài)。
2.3.1.2對設備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設備;'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。
2.3.1.3實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結合。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。
2.3.1.4完善設備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養(yǎng)規(guī)程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
2.3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經濟效益。
2.3.1.6規(guī)范供配電設備設施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設備設施正常運行。
2.3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學的管理::方法和手段,如采取冗余策略,即在設備備件儲備、技術支援服務等方面實現(xiàn)冗余,以備設備出現(xiàn)故障時能迅速處理。
2.3.2機電設備管理的目標
通過經常性養(yǎng)護與及時性維修,使設備設施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設備設施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機電設備完好率99%以上,設備設施零修、急修及時率100%。
2.4加強與有關部門協(xié)調,做好重大會議、活動的設備管理
針對××廣場××號樓項目(---)機電設備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進行。
2.4.1維修人員全部到位,分工負責。
2.4.2預先檢查各系統(tǒng)的運行情況,對會議、活動中涉及的設備設施重點檢查,確保安全、正常運行。
2.4.3備足備品備件,以被急用。
2.4.4加強與有關部門的協(xié)調,提前通知下列部門:
①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強調會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調,避免會議或活動期間進行電力負荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。
②與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。
2.5機電設備管理維修保養(yǎng)方式
2.5.1日常維護保養(yǎng)。操作維修人員根據日常管理經驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設備的關鍵部位進行重點檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。
2.5.2一級保養(yǎng)。維修人員對設備進行局部解體,進行清潔調整,每季進行一次。
2.5.3二級保養(yǎng)。維修人員對設備進行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件,每半年進行一次。
2.5.4中修。對設備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調整部分機構,每年進行一次。
2.5.5大修。對設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進行一次。
2.6實行機電設備的動態(tài)管理
2.6.1設立24小時值班維修服務電話,隨時滿足各種維修服務需要。
2.6.2利用先進的監(jiān)控設備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術監(jiān)控。
2.6.3工程部除實行日常巡查、設備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內隨叫隨到,以便于開展應急搶修工作,實行動態(tài)管理。
2.6.4積極實現(xiàn)與公司技術委員會在技術指導和質量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。
2.6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與××廣場××號樓項目(---)相關部門溝通,提前了解有關活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準備工作。
2.6.6組建一支由專業(yè)技術人員組成的應急維修隊伍,制定應急程序和方案,并備齊各種應急物品,經常進行各種應急演練。
2.7各系統(tǒng)設備設施的管理要點及措施
2.7.1供配電系統(tǒng)
2.7.1.1管理要點及措施:
2.7.1.2效果:
(1)保證24小時正常運行。
(2)設備完好率99%以上。
(3)投訴處理率100%。
2.7.1.3記錄:
(1)供配電抄表記錄;
(2)供配電運行值班記錄;
(3)供配電系統(tǒng)巡視維護表;
(4)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)接地電阻測試記錄表。
2.7.1.4其它:
入住之初,協(xié)助××廣場××號樓項目(---),與供電部門協(xié)商落實××廣場××號樓項目(---)用電戶類別。
在冬夏季,隨著用電量的變化,落實部分變壓器報停事宜。
2.7.2給排
2.7.2.2效果:
(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。
(2)建立給排水設備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行,設備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時到場搶修,供水系統(tǒng)功能正常,排水系統(tǒng)通暢。
(3)限水、停水能預先通知用戶。
(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設備;設備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。
(5)設備完好率99%以上。
(6)投訴處理率為100%。
2.7.2.3記錄:
(1)給水系統(tǒng)巡視維護表;
(2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)排水系統(tǒng)巡視維護表;
(4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)水池、水箱清洗記錄表;
(6)水池、水箱藥品投放記錄表;
(7)供水系統(tǒng)月測試記錄表。
2.7.3消防系統(tǒng)
本系統(tǒng)主要有火災自動報警系統(tǒng)(fas)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。
2.7.3.1管理要點與措施:
2.7.3.2效果:
(1)消防控制及消防系統(tǒng)設施配備齊全,完好無損,隨時可啟用。
(2)落實區(qū)域消防安全責任人、義務消防人員,定期進行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育,保證火災發(fā)生率為'0'。
(3)制定突發(fā)性火災等應急方案,設立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設備、引路標志完好。
(4)無火災及其它安全隱患。
2.7.3.3記錄:
(1)消防報警系統(tǒng)巡視維護表;
(2)消防報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)值班記錄;
(4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護表;
(5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(6)消防演習記錄。
2.7.4空調系統(tǒng)
2.7.4.1管理要點及措施:
2.7.4.2效果:
(1)配備專業(yè)人員,維修和運行人員持證上崗。
(2)建立規(guī)范完善的空調運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。
(3)空調系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設備及環(huán)境整潔,無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。
(4)定期清洗風機盤管,確保新風的暢通,預防病毒在轄區(qū)內的傳播。
(5)有準確完整的空調系統(tǒng)檔案資料,各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。
(6)制定切實可行節(jié)能運行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。
(7)系統(tǒng)設備完好率在99%以上。
2.7.4.3記錄:
(1)冷水機組運行記錄表。
(2)空調系統(tǒng)巡視維護表;
(3)空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.7.5電梯系統(tǒng)
2.7.5.1管理要點及措施。
2.7.5.2效果:
(1)電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。
(2)嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(3)電梯運行狀態(tài)良好,安全設施齊全有效,轎廂及機房整潔,通風、照明及其他附屬設施完好。
(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內到達現(xiàn)場搶修。
2.7.5.3記錄:
(1)電梯系統(tǒng)巡視維護表;
(2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.7.6智能化樓宇自控系統(tǒng)
2.7.6.1效果:
(1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴格落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(2)監(jiān)控和紅外線設備運行狀態(tài)良好,攝像效果清晰,紅外報警器能正常報警。
(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內到達現(xiàn)場搶修。
2.7.6.2記錄:
(1)保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護表;
(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.8機電設備設施搶修、應急處理方案
2.8.1停電應急處理措施
2.8.1.1市電停電
當接到市電計劃停電通知后,立即檢查備用電源系統(tǒng),做好轉換備用電源的準備工作。并立即將停電信息反饋給用戶,使用戶對工作進行適當安排,盡量減小停電所造成的影響。同時,立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時間,及時將信息反饋給用戶,并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。
2.8.1.2設備故障停電
(1)首先查明故障原因,根據具體情況啟用備用供電設備,并積極組織人員搶修故障供電設備,及時恢復供電,盡量縮小停電影響范圍。
(2)各設備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應急燈,并保證運作正常,作為人員疏散照明之用。
(3)管理處保安、清潔保潔等人員,現(xiàn)場安撫讀者等使用人,并安排有續(xù)疏散,避免出現(xiàn)混亂。
2.8.2給排水系統(tǒng)應急處理方案
2.8.2.1市政供水計劃性停水,管理處提前通知用戶,說明停水原因、停水時限等,做好水池蓄水工作。
2.8.2.2市政供水管網故障造成突發(fā)性停水,來不及通知用戶時,管理處設法滿足用戶生活用水,事后向用戶說明原因。
2.8.2.3由于供水設備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行:
(1)接到事故報警后,水電維修人員應在5分鐘內趕到現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。
(2)水電維修人員在5分鐘內查出事故原因并及時處理,不能及時處理的迅速向公司匯報,請求支援。
(3)事故不能在2小時內處理的,管理處經理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案告知用戶。
(4)根據現(xiàn)場的具體情況,關閉相關的供水設施,并啟動相關的排污設施,防止水患。
2.8.3空調事故應急處理方案
水電維修人員必須準確掌握空調系統(tǒng)的運行情況,一旦發(fā)生故障,應立即判定故障類別,馬上通知管理處綜合管理部。
2.8.3.1冷水機組發(fā)生故障。
(1)空調運行人員立即啟動備用空調,恢復供冷。
(2)水電維修人員必須在出現(xiàn)故障后5分鐘以內趕至現(xiàn)場,確定事故原因,能自行處理的應及時排除故障,恢復機組正常工作,不能處理的故障,應在確定故障原因后3分鐘內通知專業(yè)維修單位,專業(yè)維修單位在30分鐘內趕至現(xiàn)場處理。
(3)故障不能在10分鐘內處理的,管理處綜合管理部須及時通知用戶,并說明故障原因。
2.8.3.2制冷機組附屬設備(如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等)發(fā)生故障。
空調運行人員立即啟動備用設備,工程部及時組織人員維修,恢復設備正常使用。
2.8.3.3空調末端裝置發(fā)生故障。
工程部立即組織人員搶修,維修時應盡量減小影響供冷的范圍。
2.8.3.4故障排除后,做好故障分析報告,總結經驗,避免同類事故的發(fā)生。
2.8.4電梯應急處理方案
無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯,還是因為消防系統(tǒng)報火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,甚至使乘客受到驚嚇。為此,須嚴格按以下程序執(zhí)行,保證乘客的人身安全。
2.8.4.1當消防系統(tǒng)報火警引起停梯時,消防值班人員應沉著冷靜,迅速查清報警點位置和數量,電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看,同時用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場確認發(fā)生火災時必須立即通知管理處組織人員滅火救災,同時停止電梯運行。若系誤報,盡快排除故障,恢復電梯、扶梯正常運行。
2.8.4.2突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行,消防值班人員應通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知::水電班人員,根據樓層燈指示或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟釋放被困乘客。
(1)轎廂停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時,用專用外門鑰匙開啟外門,同時用力緩慢打開轎廂門,協(xié)助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關好。
(2)轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關閉狀態(tài),應先將其完全關閉或開啟,然后通過手動盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關好。
(3)手動盤車時,至少兩人進行,一人雙手抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時,應在松開報閘的同時把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動,嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。
(4)若電梯因安全鉗動作停車,手動盤車無法生效,則從安全窗解救出被困乘客。
2.8.4.3電梯自身發(fā)生故障時,解救出被困人員后立即組織人員檢修,查明事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障,恢復電梯正常運行,并寫出事故書面報告交管理處管理班。
2.8.5重視設備的使用管理和維修保養(yǎng),延長設備的大修周期和使用壽命。
2.8.5.1重視機電設備的使用管理
建立完善的機電設備運行值班制度、交接班制度及設備操作人員的崗位責任制。每臺大型的機電設備,都要由專人負責管理,隨時了解機電設備的運行狀況,保證設備設施時刻處于完好狀態(tài),杜絕設備帶病運行,以免引起大的機電設備事故,導致維修成本的提高,影響設備的經濟運行。
2.8.5.2加強機電設備維修養(yǎng)護
對設備實行三級保養(yǎng)(即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng))和設備點檢,及時發(fā)現(xiàn)設備隱患,減少、避免突發(fā)故障,提高設備的完好率,使設備處于良好的運行狀態(tài),延長設備的大修周期和使用年限,從而避免因設備更新過快而引起過多的資金投入,其結果是降低了運行成本。
根據我們管理政府物業(yè)的經驗,維修養(yǎng)護好的設備,其壽命可以延長15%至25%。
2.8.5.3提高設備的運行效率,降低運行成本。提高電梯運行效率
①選擇全周自由式服務方式,提高電梯的運行效率。
②采用先進的操縱控制技術(如微機控制、并聯(lián)控制、群控控制、智能控制),優(yōu)化電梯運行狀態(tài),有效地縮短乘客候梯時間。
實現(xiàn)水泵的高效經濟運行
在很多情況下,水泵提供的流量、壓力與實際需要的流量、壓力不同,不是偏大就是偏小,造成水電的浪費。水泵運行效率的高低除了與其自身的技術性能有關外,關鍵在于運行工位點是否合理。采用微機控制變頻恒壓節(jié)對水泵進行控制能保證水泵的工位點保持在高效區(qū),實現(xiàn)水泵的高效經濟運行。因此,充分利用變頻控制技術,對功率較大、運行時間長的水泵進行技術改造,加強水泵的日常管理,對節(jié)能效果影響很大。
在運行中,當單臺水泵全速運行不能保證供水壓力時,系統(tǒng)將變頻運行的泵轉為工頻運行,變頻器起動另一臺水泵變頻運行;當多臺水泵并聯(lián)運行水壓偏高時,系統(tǒng)能自動切除一臺工頻運行的水泵;當單臺變頻水泵運行且運行頻率達到下限頻率時,系統(tǒng)自動轉入小泵運行狀態(tài),自動將變頻泵切除,并在管網水壓達到下限設定時自動將變頻泵重新投入運行。系統(tǒng)的恒壓和小泵運行狀態(tài),根據管網水壓的變化自動轉換。
做好水處理工作
(1)降低污垢對換熱設備的影響
空調系統(tǒng)存在大量的換熱設備,傳熱性能是影響高效運行的關鍵因素。循環(huán)水系統(tǒng)中的污垢是惡化傳熱性能的首要因素,定期投放水處理藥劑,進行除垢、阻垢處理,能提高傳熱性能。如在空調設備運行階段每月取冷卻水樣和每季取冷凍水樣進行水質檢測,然后依據檢測結果向水系統(tǒng)中投加藥劑;每周定期排污一次,以免系統(tǒng)中的礦物鹽成倍增加,給水垢的形成創(chuàng)造條件。
(2)清除和防止銹蝕
由于冷媒溶液對傳熱管有腐蝕性,將引起傳熱管外壁產生污垢,導致制冷量衰減,應定期對冷卻/冷凍水用化學清洗劑進行除銹,另外還要進行預膜處理,使管壁形成一層均勻致密的抗腐蝕保護膜。
為了延長設備的使用壽命,降低能耗,在接管物業(yè)后,立即對空調系統(tǒng)清洗除污、除銹,再進行預膜處理(膜層極薄,對導熱系數無影響),以減輕腐蝕程度。據統(tǒng)計,空調設備水系統(tǒng)使用中進行預膜處理與不做預膜處理對設備使用壽命(年)的影響如表所示:
空調設備水系統(tǒng)進行預膜處理對設備使用壽命影響對照表
設備
處理使用
方式壽命
供水管
揚水泵
制冷機組
冷卻塔
風機盤管/風柜
運行中作預膜處理
18
11
11.2
11.9
8.0
未進行預膜處理
12.6
9
5
6
4.0
由于采用無機酸、有機酸等傳統(tǒng)水處理法會增加換熱器及管道的腐蝕性和避免二次結垢,在空調水處理時,我們采用高分子多元聚合物復合水處理法,既保證水處理效果,又減低對換熱器和管道的腐蝕。
節(jié)約用水
××市是淡水資源比較缺乏的地區(qū),減少水資源的消耗意義重大。除大力提倡節(jié)約用水,防止供水設備及管路滲水、漏水外,推廣應用性能卓越的節(jié)水器具與設備,是實現(xiàn)節(jié)約用水的重要措施和途徑。采用先進的節(jié)水設備,雖然會增加設備初期的資金投入,但從長遠考慮,可以減少不必要的浪費。既可以降低用水成本,又可以節(jié)省電力資源。
在本物業(yè)大廈中,我們將采用下列手段實現(xiàn)節(jié)約用水:
珍惜水資源,大力倡導節(jié)約用水的觀念。
②物業(yè)管理處水電及保安人員時常巡視,發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏的供水設備及時組織人員予以修復,維修時先切斷水源,以免造成浪費。
③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制,避免水池溢水造成水資源浪費。在大、小便器水箱中根據需要設定合適的水位,可收到一定程度的節(jié)水效果。
④推廣使用停水自閉水龍頭,避免因供水系統(tǒng)壓力不足或不穩(wěn)定引起管路'停水'等假象,造成用戶未適時關上水龍頭,在管路供水恢復正常時造成水浪費。
⑤使用延時自閉水閥。在大便器和小便器沖洗系統(tǒng)中采用延時自閉水閥,根據需要調節(jié)延時關閉的時間,用較少的水量就可達到滿意的沖洗效果。如果采用感應式延時自閉水閥,更可收到節(jié)水和衛(wèi)生的雙重效果。
⑥合理布置安裝減壓閥和使用節(jié)水水龍頭。減壓閥是將管路較高的水壓減至閥后管路所需的壓力水平,保證供水系統(tǒng)中各用水管獲得適當的水壓和流量。由于水的漏失率和浪費程度幾乎同供水系統(tǒng)的水壓成正比,用戶存在一定程度的無意識浪費水的現(xiàn)象,減壓閥具有改善系統(tǒng)運行工況和潛在節(jié)水作用。使用節(jié)水水龍頭,也可以減少因水龍頭流量過大時用戶無意識浪費水的水量。
提高供配電系統(tǒng)的節(jié)能效果
(1)供冷系統(tǒng)設備是主要的耗能設備,可在供冷高峰期和供冷淡季應區(qū)別對待,根據需要投入不同容量的變壓器,降低變壓器基本費用,減少變壓器的耗能量。
(2)根據實際用電負荷的變化調整變壓器的投入數量,保持運行中的變壓器單臺負荷率在80%左右,以提高變壓器的運行效率,實現(xiàn)調荷節(jié)電。
(3)配電系統(tǒng)中發(fā)揮無功負荷的補償作用,通過電容補償柜的投入和切換,將功率因數保持在0.95以上,以減少無功損耗,達到節(jié)能效果。
(4)室外燈光工程的燈具功率很大,在日后使用過程中,耗電量將非常大,采用優(yōu)質高效的節(jié)能燈具,加強該系統(tǒng)啟停時間的控制,以對其實行有效控制和管理,可以實現(xiàn)顯著的節(jié)能效果。
第7篇 x物業(yè)小區(qū)公共設施設備管理工作方案
1、管理目標
保證設備運行正常,無重大管理責任事故。
2、管理措施
(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,設備管理和維修人員持證上崗。
(3)設備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施、設備運行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設施齊全,完好無損,確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。
(8)制訂有突發(fā)火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施,引路標志完好,緊急疏散通道暢通,無火災安全隱患。
(9)給排水設備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內進行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現(xiàn)象。建立事故應急處理方案。
(10)公共配套服務設施維護周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,項目范圍內的道路暢通,路面平坦。
第8篇 物業(yè)管理治安突發(fā)事件應急處理方案范本
1、處理各類治安突發(fā)事件的基本原則
快速反應原則:當班保安接警后應在2-3分鐘以內到達突發(fā)事件現(xiàn)場。
統(tǒng)一指揮原則:
a、管理突發(fā)事件時,如管理處經理在場時由其負責統(tǒng)一指揮;
b、管理處經理不在場時,由管理處經理助理負責統(tǒng)一指揮,由分管保安工作的負責人協(xié)助指揮;
c、特殊的情況下,管理處領導不在場時由保安班長負責統(tǒng)一指揮。
服從命令原則:保安班長、保安員或其他員工須無條件服從現(xiàn)場指揮員的命令。
團結協(xié)作原則:管理處領導或保安班長為突發(fā)事件處理的指揮員,行使管理處賦予的指揮權和處理權,各級員工不應干預。在指揮員做出突發(fā)事件處理決定時,相關員工均應團結一致、緊密協(xié)作,配合指揮員處理好突發(fā)事件。
2、各類突發(fā)事件的處理程序
(1)盜竊事件處理:
當保安員發(fā)現(xiàn)盜竊情況或盜竊可疑人員時,應立即用對講機通知保安班長或其他保安人員趕赴現(xiàn)場,進行圍捕,然后留在現(xiàn)場監(jiān)視犯罪嫌疑人,當條件許可時,應立即將犯罪嫌疑人抓獲;
當保安員發(fā)現(xiàn)被盜現(xiàn)象或接到盜竊報案時,應立即用通訊器材(對講機或電話)向保安班長報告案發(fā)現(xiàn)場具體位置,并通知值班人員封鎖出入口,嚴格控制車輛和人員的出入,然后留在被盜竊現(xiàn)場,或迅速趕赴被盜竊現(xiàn)場,維護現(xiàn)場秩序,保護現(xiàn)場免受破壞,禁止一切人員進出現(xiàn)場;
保安班長接到報告后,立即用通訊器材指揮調遣保安員趕赴現(xiàn)場處理;
犯罪嫌疑人未逃離現(xiàn)場或正在逃離時,應立即組織抓捕;犯罪嫌疑人已逃離現(xiàn)場時,應立即向周圍目擊人員了解具體情況,指揮保安員對犯罪嫌疑人進行搜捕;抓獲犯罪嫌疑人應立即報告公安機關處理;
若案發(fā)時間不清,被盜竊時間過長應請示管理處領導后報警,并指揮人員保護現(xiàn)場,待公安機關進行現(xiàn)場偵察;
保安班長應將事件處理情況及過程記錄在《突發(fā)事件處理登記表》上,并向分管保安工作負責人進行匯報;
分管保安工作負責人應將事件材料及做出的處理情況向管理處經理匯報,請示做出下一步的工作指示;
管理處經理應視此次事件損失及影響的大小向總經理報告。
(2)打架斗毆事件處理:
當值班保安員發(fā)現(xiàn)有打架斗毆的行為或接到打架斗毆的報案時,應立即趕到案發(fā)現(xiàn)場進行制止,將雙方當事人勸離;若不能制止應立即通知保安班長及其他保安員請求援助;
保安班長接到報告后,立即調派保安員趕赴案發(fā)現(xiàn)場,并指揮將人群隔離或勸離現(xiàn)場,維護現(xiàn)場的道路交通秩序,確保管理區(qū)域內正常治安秩序。若事件不能控制應立即撥打'110'報警;
協(xié)助公安人員斟查打斗現(xiàn)場,收繳各種打架斗毆工具,辨認為首分子。
若遇打架斗毆造成人員傷害,視其傷勢的輕重送醫(yī)院搶救,并對當事人進行現(xiàn)場監(jiān)控,交公安機關處理;
(3)搶劫事件處理:
值班保安員發(fā)現(xiàn)搶劫行為或接到搶劫報案時,應立即趕赴案發(fā)現(xiàn)場,同時向保安班長報告,并通知值班人員封鎖出入口,嚴格控制車輛、行人出入;犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場時,應立即組織抓捕,并交由公安機關處理;
在追捕犯罪嫌疑人遇敵眾我寡、敵強我弱時,應采取'敵逃我追、敵追我避、邊追邊聯(lián)絡、邊追邊喊'的方法,等援助的人員到后一齊將犯罪嫌疑人抓獲,避免寡不敵眾造成不必要的損傷;
保安班長接到報告后,應立即組織援助隊伍趕赴現(xiàn)場,進行援助、圍捕、保護現(xiàn)場,一起將犯罪嫌疑人抓獲;
若遇罪犯逃跑時,保安人員應用對講機呼叫門衛(wèi)保安員,講清罪犯的人數、外貌、衣著及其他特征。
對現(xiàn)場或追捕中罪犯所留下的遺物,千萬不能擅作處理,應交由公安機關處理偵破。
(4)兇殺事件處理:
保安員在值勤中,發(fā)現(xiàn)有兇殺行為或接到兇殺報案時,立即報警并趕赴現(xiàn)場制止違法犯罪行為,并對現(xiàn)場進行保護,同時向保安班長報告。
保安班長接到報告后,立即上報管理處領導,并迅速趕赴現(xiàn)場指揮,調遣現(xiàn)場附近保安員和值班人員對現(xiàn)場進行警戒封鎖,嚴格檢查出入人員,對可疑人員應果斷實施監(jiān)控,以便查清情況。
在公安人員到達前,禁止任何人進入現(xiàn)場,如犯罪嫌疑人尚未逃離現(xiàn)場時,應將其抓獲,并交公安機關處理。
應立即撥打'120' 把傷者送往醫(yī)院搶救。
管理處經理應視事件的嚴重性向總經理報告。
(5)發(fā)現(xiàn)可疑人物的處理
先觀察1-2分鐘,然后上前盤問,注意對方的神態(tài),如有異樣,及時通知公安機關有關部門。
對可疑人嚴密跟蹤觀察,暗中監(jiān)視,防止其破壞或造成其他意外事故。
若發(fā)現(xiàn)可疑人與公安部門通緝犯體貌特征相似者,可采取措施,將其送至公安機關。
(6)發(fā)現(xiàn)酒醉者或精神病人的處理
進行勸阻或阻攔,讓其離開管理區(qū)域范圍。
及時通知醉酒者、精神病人的有關單位或家屬,讓他們派人領回,并采取控制和監(jiān)護措施。
若醉酒者或精神病人有危害他人或正常社會秩序的行為時,可將其強制送至有關部門處理。
(7)強行闖入小區(qū)的外來人員的處理
進入小區(qū)的外來人員未能出示有效證件并強行進入小區(qū)時,當值人員應禮貌勸告、耐心引導,并解釋和說明有關規(guī)定。
勸導其退離出入口和大廳,避免大聲吵鬧,堵塞和擾亂公共秩序。
留意強行闖入人員的身份特征如外貌、年齡、衣著、身高、口音等,警惕是否與公安機關通緝犯的外貌相似。
在堵截強行闖入者時,觀察其是否帶有兇器,注意自身安全,做到有勇有謀,防止蓄意傷人和搞破壞活動。
視現(xiàn)場情況決定是否報警求援。
(8)爆炸物或可疑的易燃物件的處理程序
當發(fā)現(xiàn)可疑物件或者接獲炸彈報告時,管理服務人員須保持鎮(zhèn)定,并按下列程序處理:
立即通知管理處經理和警方,并留在現(xiàn)場或趕赴現(xiàn)場密切監(jiān)視。
除警方或消防人員外,禁止任何人士及車輛進入現(xiàn)場。
依照走火警路線,協(xié)助疏散現(xiàn)場人士。
在警方人員未到達前,應視察四周是否留有可疑物品。
當發(fā)現(xiàn)可疑物件時,應立即利用繩索或垃圾箱等障礙物圍繞它,禁止任何人行近。
切勿自行處理接觸該物件。
切勿在現(xiàn)場使用無線電通訊機、閃光機或開關電制等。
切勿遮蓋或移動該物件。
第9篇 某小區(qū)物業(yè)管理客戶服務工作方案
小區(qū)物業(yè)管理客戶服務工作方案
為進一步提高物業(yè)管理服務質量和效率,在短時間內解決業(yè)主的投訴,同時全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責任意識,也為了提高業(yè)主的滿意度,最終滿足業(yè)主高標準、高質量的健康生活需求,在客戶服務管理工作上推行'禮賓助理'服務。
(一)'禮賓助理'服務實施細則
1、分別于住宅大堂設'禮賓助理',24小時接受咨詢和服務
2、為更好地宣傳秘書管家服務,方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系,將特定專職'助理'的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內,并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。
3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況,如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。
4、'助理'定期向業(yè)戶通報社區(qū)最新訊息,向住戶講解物業(yè)相關法規(guī)政策;企業(yè)新聞及相關政策、制度改革最新動態(tài);社區(qū)生活諸如:天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。
5、'助理'傾情奉獻秘書管家服務,不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務,更是您商務與生活的貼心顧問。
6、禮賓助理'出現(xiàn)以下情況要承擔過失責任,過失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應扣減當月獎金或辭退;
(1)對自己職責范圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者;
(2)自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者;
(3)有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴,令投訴人不滿意者。
(二)工作時間標準:
1、業(yè)主投訴處理的工作時限:
(1)服務人員服務態(tài)度方面的投訴處理時限:情節(jié)一般的,不超過半天;情節(jié)嚴重,不超過2天;
(2)工程維修方面的投訴處理時限:
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等,及時處理,維修人員到現(xiàn)場時間不超過10分鐘;換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目,不超過半天;
其他維修,按與業(yè)主約定時限內完成,一般不能超過7個工作日;
(3)小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時限
明顯影響業(yè)主生活起居,如:影響業(yè)主休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財產安全的,及時處理,處理人員到現(xiàn)場時間不得超過10分鐘;
其他公共部分維修,不得超過3個工作日;
(4)對其他業(yè)主行為的投訴,如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發(fā)出過大噪音等,物業(yè)助理在15分鐘內到達被投訴業(yè)主家中并進行處理。
(5)其他投訴的處理時限視具體情況而決定,到達處理時間不超過8小時。
2、業(yè)主咨詢回復工作時限:
(1)關于小區(qū)一般情況,不涉及管理中心內部情況,不能馬上回復的,不超過30分鐘。
(2)關于各項物業(yè)收費項目和標準,要求馬上回復,無統(tǒng)一標準,需要確定的,征得業(yè)主同意,在30分鐘內派人到現(xiàn)場確定收費,回復業(yè)主。
(3)關于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢,一般要求馬上回復,確實無法落實,不超過30分鐘回復對方。
(4)關于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢,馬上答復或與業(yè)主約定時限內回復,但原則上不得超過2個工作日。
(三)工作質量要求
1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復工作時限除經管理中心經理特別同意,任何人員不得超過規(guī)定的時限;
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復工作的主任每月抽樣回訪,回訪率不得低于50%(重大投訴回訪率達100%),每月業(yè)主滿意率要達到90%以上。
第10篇 遠華物業(yè)各項專業(yè)管理工作方案
一、公共設施設備管理工作方案
1.管理目標
保證設備運行正常,無重大管理責任事故。
2.管理措施
(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,設備管理和維修人員持證上崗。
(3)設備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施、設備運行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設施齊全,完好無損,確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。
(8)制訂有突發(fā)火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施,引路標志完好,緊急疏散通道暢通,無火災安全隱患。
(9)給排水設備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內進行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現(xiàn)象。建立事故應急處理方案。
(10)公共配套服務設施維護周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內的道路暢通,路面平坦。
二、安全管理工作方案
1.管理目標
(1)確保大廈內無因管理責任引發(fā)的重大火災。
(2)維護好大廈內的公共秩序,控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進入。
(3)有預見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2.建立交互式聯(lián)動治安網絡
(1)在大廈設立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內到達現(xiàn)場進行支援。
(3)與當地派出所建立警民共建關系,并商請其警官兼任管理處安全管理指導員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異常現(xiàn)象時,管理處迅速調集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調整人力、物力,以確保應急工作的順利進行。
(3)發(fā)生案件時,立即報警并維護現(xiàn)場,協(xié)助公安機關調查破案。
(4)管理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
三、裝修管理工作方案
1.日常裝修管理
(1)管理處安排人員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。
(2)跟蹤施工情況,管理處主任每日巡視,了解各施工點施工情況,安全管理主管每日三次不定時巡視,了解施工情況及糾察施工隊運行情況。
(3)安全管理員24小時值班,控制人員進出并做好相應記錄。
(4
)裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結合的方法,袋裝清運,日清日運,不堆積、不滯留,不污染小區(qū)內外環(huán)境。
2.裝修安全管理
(1)安全管理組負責裝修日常安全工作。
(2)與業(yè)戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。
(3)裝修材料按指定時間進入,安全管理員進行認真查驗,發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內。
(4)需要進行燒焊等動火作業(yè),應向管理處提出申請,經批準后在管理人員監(jiān)護下,方可作業(yè)。
(5)安全管理員巡查時,對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查,發(fā)現(xiàn)不安全隱患,及時處理報告。
(6)發(fā)生緊急事故時,按緊急處理措施程序進行。
四、消防管理工作方案
1.消防組織機構的建立
(1)管理處負責建立消防安全小組。
(2)管理處主任為消防安全負責人。
(3)管理處其他人員為義務消防員。
(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。
(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。
(6)管理處負責制定組織機構圖及人員職責。
2.建立各項消防制度
(1)消防檢查制度。
(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內的消防安全情況,包括消防設備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等,檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由管理處主任審核。
(3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視,每兩小時巡視一遍,并填寫《消防安全檢查登記表》。
(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患,應及時采取整改措施,做到隱患不過夜。
(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患,應向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗證。
(6)管理處制定《動火審批制度》,內容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。
3.防火措施
(1)貫徹'預防為主,防消結合'的方針,業(yè)戶要樹立防火意識,管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員,全面負責小區(qū)的消防工作。
(2)嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路,電器線路需維修時請及時找管理處安排施工。
(3)嚴禁在小區(qū)內燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。
(4)不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。
(5)不準在樓道、過道設立倉庫,堆放雜物,阻礙通道。
(6)嚴格裝修審批手續(xù),動火審批手續(xù),保證每樓、每層有必要的消防設施。
(7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料,室內使用可燃性材料要嚴格控制,并加以處理。
(8)配備火警時刻的必須器材,如:應急照明燈等。
4.消防知識培訓
(1)對業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電),通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達到各業(yè)戶,并向業(yè)戶發(fā)放有關消防學習資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。
(2)管理處內部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學習時間,學習教材是安全消防管理條例,內部的消防管理制度,設備設施的操作方法等,學習情況須詳細記錄。
(3)管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。
(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患,由各組自行在活動記錄中登記并整改。
(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓,考試合格后方可任職,其資格每年確認一次。
5.消防設備管理
(1)管理處負責建立消防檔案。
(2)管理處對各種消防設備和設施的標識進行設計,編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由管理處主任指定人專實施,并在各項安全檢查中作為檢
查內容。
(3)制定《設備管理制度》,對消防設備進行檢查和維護。
6.消防演習
(1)小區(qū)內每年至少組織一到兩次消防演習,具體辦法和內容參見由管理處每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部門。
(2)消防演習后,管理處主任編制《消防演習報告》。對演習過程中發(fā)現(xiàn)的問題,及時調整、糾正并驗證其結果。
五、車輛管理工作方案
1.小區(qū)停車場實行日夜24小時值班制度,由小區(qū)安全管理員負責管理,車輛可以隨時進出、停放。
2.本小區(qū)停車場實行有償使用,車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進入停車場。
3.車輛進入:車輛進入停車場應一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,取得管理員同意后方可進入。
4.車輛停放:車輛停放時必須服從管理員指揮,注意前后左右車輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與周圍車輛保持適當距離,::不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內貴重物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場,不得在他人車輛旁停留。管理員應指揮車輛停放,查看車輛有無上鎖,有無外部破損,應通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。
5.駛離:車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向管理員交回停車牌,管理員核對牌號相符,收回停車牌、收取停車費后方可駛離。
6.管理員值班期間應認真負責,熱情服務,不得會客、喝酒、睡覺,不得離開,不得讓親朋好友和其他無關人員進入停車場,嚴格核對駛離車輛的牌號,對車主的合理要求應給予滿足。管理員交接班時應辦理交接手續(xù),核實停車場車輛內登記記錄相符,并列簽字交接。
7.停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
六、清潔管理工作方案
1.人員配置及分工詳見崗位架構圖(略)。
2.工作流程及質量管理標準。
第11篇 項目物業(yè)管理處工效掛鉤經營責任制方案
項目管理處工效掛鉤經營責任制方案
為充分調動公司全員工作積極性和提高整體經濟效益,達到降低成本費用,增加經營收入的目的,體現(xiàn)責、權、利相結合,根據公司實際,特制定本方案。
一、工效掛鉤總體原則
1、公司整體經濟目標同各部門經營、管理目標、任務相結合,體現(xiàn)效益與風險,投入與回報相結合;
2、部門員工工資中績效工資的50%參與各部門經營指標掛鉤,工效工資部分與部門總體目標的完成率比例上下浮動;但員工工效工資下浮額度不超過績效工資的50%。
3、體現(xiàn)整體與局部,集體與個體,一線與二線相結合及差異,實行二次、分級分配方案;
4、體現(xiàn)工作數量和質量、效率和績效的統(tǒng)一,綜合收入、成本和費用相掛鉤;
5、實行按勞分配、獎優(yōu)罰劣、獎勤罰懶,公平、公正、公開考核的激勵機制;
二、總體經營管理目標
1、經濟指標:總體營業(yè)額指標每月為26-28萬元(其中寫字樓招商為10萬元,客房銷售為16-18萬元);成本、費用控制在每月14萬元之內(含人工成本),經營毛利率達到80%以上;(各部門具體工效指標分解表附后)
2、管理目標:
1)建立獨立、完善的物業(yè)+酒店管理運作模式;
2)建立和運行三星級以上標準質量管理體系;
3)公司運行質量員工滿意度達到90%以上;
4)實行規(guī)范化與個性化相結合的服務標準,客戶滿意率達到100%;
5)無重大經營管理失誤和損失,實現(xiàn)零缺陷率和零事故率;
6)建立荊州最佳商務寫字樓酒店品牌;
7)全年人員流動率控制在20%以內;
3、后勤目標:
1)人員素質穩(wěn)步提高,達到相應的質量管理服務技能水平;
2)員工福利待遇穩(wěn)步提高,居于本市前列;
3)工程維護、設備維保正常,各項資產保值增值;
4)全年無消防、安全、工傷等責任事故。
4、實施范圍
1)定于20**年4月20日至5月20日兩個月,公司管理層(各部門主管以上員工)開始試行工效掛鉤方案。
2)20**年6月20日后實行全員工效掛鉤方案(除見習服務生)。
三、工效掛鉤及結算方案
1、總體辦法:
1、一般情況下,公司整體完成利潤指標為5.2-6.2萬元;按公司總體營業(yè)額完成超過額定指標,全員每月獎勵總額為(月實際營業(yè)利潤-額定利潤指標6.2萬元)×50%,按各部門工效掛鉤指標以部門人員比例分配到人;并預留超額利潤部分的10%作為年終獎勵基金;
2、公司整體未完成營業(yè)利潤指標;按公司總體營業(yè)利潤額低于額定指標5.2萬元,則各部門每月全員扣減工資總額為(額定指標5.2萬元-實際完成額)×10%,按各部門工效掛鉤指標以部門人員分配比例分減到人;成本費用超出額定指標,則按超支部分的50%由相關責任部門以部門人員比例分攤,扣減相應績效工資,總體工資扣減額度不超過績效工資的50%;
3、各部門具體獎金分配或扣減工資掛鉤范圍:
1)物管處、房務部等部門與本部門營業(yè)收入、成本費用、綜合毛利率相掛鉤;
2)營銷部與營銷指標完成額、營銷費用相掛鉤;
3)財務部、行管部門與公司總體銷售額指標、營業(yè)利潤、管理費用相掛鉤;
4)對于除經濟指標的其他工效掛鉤目標,將實行定期量化績效考核作出獎懲;
4、各部門獎金發(fā)放及扣減績效工資總額按以上辦法執(zhí)行,具體二次分配由部門上報二級分配方案結合績效考核予以施行。具體工效掛鉤指標及實施細則附后。
四、工效掛鉤方案實施程序
1、行政部會同財務部制定的各部門相應的工效掛鉤額定指標掛鉤范圍及各部門總體薪金結算辦法,各部門對照執(zhí)行;
2、各部門簽訂《經營責任狀》,提出部門工效掛鉤,月度開源節(jié)支計劃和二級分配方案并報批實施;
3、各部門公布各區(qū)域經濟責任指標,全月強化實施;
4、定期由行政部會同財務部組織召開財務分析會,通報階段經營數據,提出經營整改及節(jié)能降耗指導意見;
5、財務部于月底,根據盤存表、領料單及收入報表結算各部門成本費用和營業(yè)收入并對照各部門責任目標計算差額;
6、由行政部根據工資結構會同財務當月《工效掛鉤薪金結算表》及各部門《二級工效工資分配發(fā)放表》,制定每月實發(fā)工資表,報財務部審核,總經理批準執(zhí)行,并于員工大會通報有關情況;
7、由財務部按工資發(fā)放表于每月25日發(fā)放工資(含績效浮動工資)。
簽署人:zz物業(yè)管理有限公司
第12篇 物業(yè)園區(qū)弱電智能化系統(tǒng)管理方案
物業(yè)園區(qū)弱電及智能化系統(tǒng)管理方案
根據本物業(yè)的實際情況,結合我司對智能化系統(tǒng)管理的經驗,制定如下管理方案:
一、智能化系統(tǒng)的配置
消防控制系統(tǒng)
信息通信系統(tǒng)
周界防范管理系統(tǒng)
cctv監(jiān)控系統(tǒng)
樓宇訪客對講系統(tǒng)
家庭安全防范報警系統(tǒng)
離線式電子巡更系統(tǒng)
建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)
一卡通門禁管理系統(tǒng)
背景音響廣播系統(tǒng)
自動化抄表系統(tǒng)
電子公告系統(tǒng)
家庭智能化系統(tǒng)
物業(yè)計算機管理系統(tǒng)
二、智能化系統(tǒng)的日常管理及維護
建立一支設備運行及維護人才隊伍
我們將從公司管理寫字樓的骨干隊伍中抽調多名專業(yè)技術人員組成一支精干的設備運行及維護隊伍,以專業(yè)的弱電工程師為主體,提前介入熟悉設備性能及隱蔽線路走向,并邀請相關單位(如系統(tǒng)設計、安裝單位)對所有技術人員進行強化培訓,確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。
管理人員的業(yè)務素質培訓
我們將對所有的管理人員進行全面培訓,讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。
建立設備技術檔案
我們將對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案,包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件、原始資料等等,以便以最快的速度查得設備的各項參數,確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。
建立設備運行檔案
我們將建立信息通信系統(tǒng)周界防范管理系統(tǒng)、cctv監(jiān)控系統(tǒng)、家庭安全防范報警系統(tǒng)、離線式電子巡更系統(tǒng)、建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)、一卡通門禁管理系統(tǒng)、背景音響廣播系統(tǒng)、自動化抄表系統(tǒng)、電子公告系統(tǒng)物業(yè)計算機管理系統(tǒng)
等的實時運行設備的臺帳,使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌,并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。
建立供貨商檔案
我們將對所有的設備及配件建立詳細檔案,包括型號、產地、制造單位、供應單位、原始檔案和技術參數等等,并與供貨商、制造商保持聯(lián)系,確保以最快速度取得所需配件,并能跟蹤產品的更新?lián)Q代。
做好業(yè)主入住裝修管理和系統(tǒng)應用培訓
業(yè)主能否正確使用室內智能化系統(tǒng),是體現(xiàn)智能住宅先進性的重要環(huán)節(jié),是減少誤報警及延長設備使用壽命的關鍵,我們將從第一位入住業(yè)主開始,通過提供詳細的竣工資料和現(xiàn)場裝修進行督導,來確保系統(tǒng)的完好性,同時對業(yè)主進行正確使用的操作指導。
處理好入住初期的誤報警問題
明豐綠都的智能化系統(tǒng)科技含量較高,住戶對這一系統(tǒng)必然有一個接受和熟悉的過程。在這過程中,各種誤操作隨時可能出現(xiàn),造成報警頻繁發(fā)生,所以區(qū)分及處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關鍵。我們將根據實際情況在入住初期設定一個n秒滯后報警(可由軟件實現(xiàn)),當住戶誤操作時,可在n秒內通過室內的操作鍵盤,解除報警,這樣就不會發(fā)出報警信號,從而有效地解決了初用頻繁誤報警的問題。
日常巡視與定期保養(yǎng)
日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑,而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法來確保設備安全運行。
1、維護內容
日檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端傳輸線路信號日常檢查記錄;軟件測試。
例檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄;軟件測試。
臨檢:對日常維護工作、例檢工作進行監(jiān)督,對其工作成果進行測評。
2、維護方式
3、維修計劃
小修計劃:根據日常記錄、月檢記錄及報告,制定每季一次的小修計劃。
中修計劃:根據季檢記錄及報告、年檢記錄及報告制定每年一次的中修計劃。
大修計劃:根據年檢記錄及報告,制定每三年一次的大修計劃。
4、智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)項目
根據現(xiàn)有掌握的資料,結合以往物業(yè)管理的經驗,我們制定了以下的維護保養(yǎng)項目表。該表將根據以后掌握的資料進行補充、調整和深化。(如下表)
類別對象項目標準日常維護
日檢月檢季檢年檢臨檢
消防控制系統(tǒng)煙感探測器測試靈敏度用火災測探試驗器檢驗符合標準√√
手動報警按鈕外觀、接觸靈敏度符合使用標準√√
聲光報警器外觀、聲、旋光性能符合使用標準√√
聯(lián)動控制器外觀、性能、自控符合使用標準√√
cctv監(jiān)控系統(tǒng)
監(jiān)視器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√
顯示性能畫面清晰、穩(wěn)定,調節(jié)旋鈕靈敏√√√√
控制器、畫面分割器、錄像機外觀清潔無塵、擺放有序√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√
控制性能各性能控制鍵有旋鈕靈敏、可靠,畫面分割穩(wěn)定、錄像清晰,干擾信號小
√√√√
攝像頭外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√
安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)線聯(lián)接可靠√√√
攝像性能視頻信號清晰、完整、失真小,控制靈敏可靠√√√
離線式智能巡更系統(tǒng)信息發(fā)生器、固定接觸器測試接觸器靈敏度
符合使用標準√√√√
建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)化系統(tǒng)ba主機、繼電器外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√
安裝與連接安裝牢固、聯(lián)線連接可靠、各觸頭無燒蝕、過熱√√√√
控制性能
末端信號接受靈敏,完整符合標準√√√
傳感器、閥門外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√
顯示、接觸靈敏度符合使用標準√√√
測試靈敏度符合使用標準√√
控制性能
設備聯(lián)動符合使用標準√√√
電子公告系統(tǒng)顯示屏外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√
顯示性能清晰、穩(wěn)定 √√√√
控制器(計算機等)外觀清潔無塵、擺放有序√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√
√√
控制性能隨時調整顯示狀態(tài)、內容
√√√
家庭安全防范報警系統(tǒng)探測器、報警按鈕、接收器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、無堵塞遮蓋√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√
控制性能各性能控制鍵有旋鈕靈敏、可靠√√√
周界防范管理系統(tǒng)主機外觀及布置清潔無塵、√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√
性能可靠、方便、快捷√√
紅外探測器外觀及布置清潔無塵、√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√
性能可靠、方便、快捷√
樓宇訪客對講系統(tǒng)
管理員機外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√
顯示性能畫面清晰、穩(wěn)定,調節(jié)旋鈕靈敏√√√√
門口機外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√
安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)線聯(lián)接可靠√√√
攝像性能視頻信號清晰、完整、失真小,控制靈敏可靠√√
第13篇 物業(yè)管理方案制定控制程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp1.2 物業(yè)管理方案的制定和控制程序 頁碼: 1/3
1.目的:
擴大公司業(yè)務范圍,在投標或承接新物業(yè)項目中制定管理方案,體現(xiàn)開發(fā)商和產權人(單位)的要求,促進管理合同的簽定。
2.適用范圍:
適用于公司新投標或承接拳物業(yè)項目的管理。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.2章
3.2iso9002標準第4.2章
4.職責:
4.1在公司總經理或副總經理的主持下成立了物業(yè)項目的策劃小組。
4.2策劃小組對新物業(yè)項目管理進行可行性分析。
4.3策劃小組制訂物業(yè)管理方案。
5.工作程序:
5.1策劃小組的建立。
5.1.1策劃小組由公司總經理或副總經理牽頭負責。
5.1.2公司各部門負責人為策劃小組的成員。
5.1.3經營管理部負責組織、策劃的具體工作。
5.2物業(yè)的考察:
5.2.1策劃人員到現(xiàn)場了解物業(yè)的現(xiàn)狀及周界環(huán)境,特別對物業(yè)的施工質量重點檢查。
5.2.2策劃人員走訪開發(fā)商,弄清物業(yè)的設計、配置、內外裝修程度,附近的配套服務設置等情況,并索要施工圖紙、物業(yè)平面圖及其它必要材料。
5.2.3策劃人員拜訪產權人(單位),征詢他們的要求,建議特別是物業(yè)的施工質量、今后的服務項目和服務程度等。
5.2.4經營管理部根據物業(yè)管理委托合同及物業(yè)的特點來編制管理方案。
5.3管理方案的制定:
5.3.1策劃人員根據本章5.2考察到的情況,結合政府有關法規(guī)和本公司現(xiàn)有物業(yè)管理方案,編制該物業(yè)管理方案的草案。
5.3.2管理方案內容:
a物業(yè)概況
b物業(yè)管理的機構設置及職責
c物業(yè)管理的近遠期目標
d物業(yè)管理日常服務項目設置及服務程度
e物業(yè)管理服務項目收費標準依據
f物業(yè)配套設施的管理辦法
g物業(yè)管理收支預算
h物業(yè)管理質量的評定方法
i糾正和預防物業(yè)管理發(fā)生的問題的措施
5.3.3物業(yè)管理方案草案制定后要經總經理和副總經理審批。
5.3.4策劃人員根據總經理或副總經理對草案審批的內容修改草案,直至定案。
5.3.5定案后的物業(yè)管理方案須經總經理批準后方可生效。
5.4物業(yè)管理方案發(fā)放控制
5.4.1管理方案經本章5.3.5程序后,可提供給開發(fā)商和產權人(單位)作為投標書。開發(fā)商和產權人(單位)與公司正式簽定物業(yè)管理合同后,管理方案由綜合辦公室發(fā)放到各部門和新成立的物業(yè)管理機構。
5.5物業(yè)管理方案的修改:
5.5.1開發(fā)商或產權人(單位)對物業(yè)管理服務提出新的要求或出現(xiàn)其他新的情況時,經公司總經理或副總經理同意后,由經營管理部負責對管理方案進行修改。
5.5.2修改后的管理方案,由總經理或副總經理批準后方有效。
5.5.3批準后的方案,由經營管理部轉交綜合辦公室,由綜合辦公室發(fā)放,收回已廢除的方案。
5.6本質量體系文件針對思源小區(qū)而設計,不另編制物業(yè)管理方案,當合同提出新的要求時,按上述程序進行策劃。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《物業(yè)管理方案》無固定格式
6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1
第14篇 新城項目物業(yè)管理服務指標及方案
新星城項目物業(yè)管理服務指標及其方案
根據本公司的服務宗旨和管理目標,為搞好新星城項目的管理工作,參照《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標準》和iso9000質量標準,制訂如下管理指標及措施。
序號欄目名稱國家標準指標計劃/指標管理實施措施
1房屋及配套設施設備和相關場地管理標準與完好率98%98%落實責任人,實行巡檢制度,記錄建檔,確保房屋完好,無違章及公共設施損壞。
2房屋零星小修急修質量標準和保持期99%100%接到維修通知20分鐘內到現(xiàn)場,及時完成并建立回訪檔案。
3維修工程質量合格率和回訪驗收率100%100%分項檢查,一步到位,并進行回訪,確保質量合格,滿足客戶需要。
4電梯、二級生化、水泵等大型機電設備維修保養(yǎng)標準和完好率100%100%以通過國家相關質量檢測機構標準為準,確保使用質量。
5街坊道路、路燈、草坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率95%98%落實責任人養(yǎng)護,實行巡查監(jiān)管制度,記錄建檔,確保設施完好,方便使用。
6住宅和非住宅物業(yè)建筑、地下停車庫內消防設施管護100%100%落實責任人,實行巡視監(jiān)管制度,記錄建檔,確保設施完好,方便使用。
7小區(qū)街坊道路管護措施和完好率100%100%落實責任人,實行巡視監(jiān)管制度,記錄建檔,確保管路完好,方便使用。
8小區(qū)綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準和苗木成活率95%98%落實責任人養(yǎng)護,實行巡查監(jiān)管制度,記錄建檔,確保綠化無破壞、無踐踏,無黃土裸露現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題立即修復。
9管理服務質量投訴處理及時率95%100%按政策法規(guī)做好管理服務工作,同時加強與客戶的溝通,定期舉行客戶懇談會,了解客戶的愿望與要求,滿足客戶的需要。如發(fā)生投訴及時妥善處理,并做好記錄,建立檔案,跟蹤回訪。
10業(yè)主及使用人對管理服務滿意度95%98%加強物業(yè)管理服務的超前意識,及時收集客戶的需求信息,盡可能滿足客戶的需要,加強與客戶的溝通和感情聯(lián)絡,以確?？蛻魧ξ飿I(yè)管理的滿意率。
第15篇 誠粵物業(yè)日常服務與聯(lián)系管理方案
誠基物業(yè)日常服務與聯(lián)系管理方案
管理處的日常服務與聯(lián)系是物業(yè)管理服務最基本的一項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務,物業(yè)公司通過有效的服務來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。
管理處經理負責日常服務與聯(lián)系工作,對管理處業(yè)戶接待的服務質量進行檢查、指導。
1.日常服務與聯(lián)系的內容
1.1日常服務內容
1.1.1維修保養(yǎng)服務;
1.1.2綠化養(yǎng)護服務;
1.1.3治安消防服務;
1.1.4環(huán)境衛(wèi)生管理服務;
1.1.5停車管理服務;
1.1.6特約服務;
1.2日常聯(lián)系內容
1.2.1小區(qū)中設置業(yè)戶聯(lián)系箱,每天定時開箱;
1.2.2設立投訴電話接受業(yè)戶的投訴;
1.2.3及時回訪業(yè)戶征詢意見。
2.日常服務與聯(lián)系的質量控制
2.1業(yè)戶人員應多途徑與業(yè)戶保持溝通,經常走訪業(yè)戶聽取意見,滿足合理要求,及時提供各類服務。
2.2每半年至少開展一次公益性活動,事先做好可行性調研,報計劃并做好策劃,事后要分析小結,使該項工作不斷改進提高。
2.3業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢,保證服務質量。
3.日常服務與聯(lián)系的質量要求
質量要求以《物業(yè)管理條例》為依據,以濟南市物業(yè)行業(yè)服務規(guī)范為依據,嚴格按各項服務的管理制度及標準進行操作,做到業(yè)戶評議滿意率90%以上;業(yè)戶投訴率萬分之五以下;投訴處理率100%。
第16篇 物業(yè)管理公司宣傳欄規(guī)范方案
物業(yè)管理有限公司宣傳欄規(guī)范方案
一、內容:zz動態(tài)、物業(yè)園地、社區(qū)廣角、科學生活、藝苑天地。(各小區(qū)宣傳欄必須有以上欄目,并在此基礎上自由發(fā)揮)
每月月中須對以上欄目的任兩個欄目進行更新。
二、格式:各宣傳欄的刊頭必須有'××年第×期'的字樣,刊尾必須有'zz物業(yè)某某物業(yè)管理中心'字樣。
三、評比方式:1、每月月中由綜合管理部宣傳組牽頭與各個項目宣傳員一起對宣傳欄進行互查及打分。2、每次評選結果在當月內刊上進行刊登。3、每次評分作為評選每季度優(yōu)秀宣傳員的評選標準之一。
四、評比標準:具體標準見宣傳欄評分表。
五、每月評比結果于當月公司內刊上予以公布,同時在宣傳員定期召開的例會上對宣傳欄工作進行總結。
z物業(yè)公司綜合管理部
