第1篇 某某前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收入住管理方案
某項(xiàng)目前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案
一、 前期介入服務(wù)
將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況,對(duì)'××項(xiàng)目(---)'制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃,并按計(jì)劃和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作,為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì),物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。
*監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;
*小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì);
*公共照明開(kāi)關(guān)設(shè)置位置;
*公共照明開(kāi)關(guān)開(kāi)閉形式;
*物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì);
*小區(qū)垃圾房的設(shè)置;
*公共洗手間的設(shè)置;
*信報(bào)箱的設(shè)立;
*公共告示欄的配置;
*家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;
2、建設(shè)施工階段
*提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;
*分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;
*審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見(jiàn);
*提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn);
*提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn);
*幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;
*提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;
*檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等);
*檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;
*配合設(shè)備安裝、管線布置,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;
*提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;
*對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
3、竣工驗(yàn)收階段
參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收,并建立驗(yàn)收檔案;
*發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
*參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收;
*制訂物業(yè)驗(yàn)收流程;
*指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。
4、物業(yè)銷售階段
制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備;
*售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo),規(guī)范服務(wù),建立良好的物業(yè)形象;
*委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問(wèn);
*對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作;
*提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。
二、 項(xiàng)目的接管驗(yàn)收
1)物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。
2)依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn),它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的一個(gè)重要步驟。
3)物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施,而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等,應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。
a.公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精,對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作;
b.既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收,也應(yīng)站在業(yè)戶的立場(chǎng)上,對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益;
c.接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,要明確記錄在案,約定期限督促開(kāi)發(fā)主體對(duì)存在的問(wèn)題加以解決,直到完全合格;
d.落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由開(kāi)發(fā)主體負(fù)責(zé)保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修,開(kāi)發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用;
6)接管驗(yàn)收的作用
a.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系
b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)業(yè)戶的利益
c.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件:通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求,減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn),預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題,有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理,為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。
三、入住管理方案
*提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作
*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí),應(yīng)程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。
*即時(shí)完成入伙注記。
*受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。
1、業(yè)主入伙流程
1)業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開(kāi)出入伙通知書。
2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。
3)物業(yè)管理公司在審核資料無(wú)誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況;代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
6)若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問(wèn)題,經(jīng)確認(rèn),填寫返修表送交發(fā)展商,管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對(duì)房屋進(jìn)行整改后,請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。
7)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
8)業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2)簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。
3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收房屋,如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問(wèn)題的,由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。
4)整改后或驗(yàn)收房屋沒(méi)問(wèn)題,業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單,并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。
5)交付押金和首期租金。
6)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
3、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
*入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問(wèn)不厭。
*入伙各項(xiàng)資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立業(yè)戶檔案。
*入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確,做到日結(jié)月清、帳表相符。
*特約服務(wù)手續(xù)
齊全,收費(fèi)合理,守時(shí)守約,保證質(zhì)量。
*內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí),即時(shí)完成注記。
*入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。
4、入伙作業(yè)規(guī)程
*由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。
*業(yè)戶攜帶購(gòu)房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。
*業(yè)戶到管理處簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費(fèi)用。
*由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房,抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。
*業(yè)戶驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問(wèn)題,填質(zhì)量返修表,管理處加簽意見(jiàn)后,由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的返修工作。
*如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問(wèn)題委托物業(yè)管理公司返修時(shí),雙方須簽字確認(rèn)。
*業(yè)戶驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙,辦理簽收手續(xù)。
5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證××項(xiàng)目(---)入伙工作正常有序,管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。
1)集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求,用書面通知相關(guān)人員整改,對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處,經(jīng)分析后開(kāi)具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。
第2篇 公館前期物業(yè)服務(wù)管理：前期介入
公館前期服務(wù)管理:前期介入
第一節(jié) 前期介入
我們將提供全面的前期介入服務(wù),并從物業(yè)管理角度在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等階段提供合理化建議,為今后開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ),同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操階段做好充分的準(zhǔn)備工作。
前期介入工作內(nèi)容主要以下四個(gè)方面的內(nèi)容:
規(guī)劃設(shè)計(jì)期間的介入工作
工程施工期間的介入工作
設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作
銷售推廣配合工作
一、規(guī)劃設(shè)計(jì)期間的介入工作
安排各專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目及所在區(qū)域進(jìn)行實(shí)地考察,通過(guò)研讀、消化、理解項(xiàng)目公司提供的初步規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目模型、全套施工圖紙等資料,了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖和設(shè)計(jì)內(nèi)容。
考查整體工程進(jìn)度,協(xié)助項(xiàng)目公司各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃提議方案;
建筑設(shè)計(jì)(地下、地面、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面)是否滿足物業(yè)服務(wù)的需求;
設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求;
對(duì)室外空調(diào)機(jī)位置確定,冷凝水的排放處理等問(wèn)題的建議;
根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和價(jià)格建議;
管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn),管理用房位置的參考意見(jiàn)以及管理用房的布局;
在不增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的情況下,為配合國(guó)際環(huán)保理念的推行,對(duì)適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施,如感應(yīng)式開(kāi)關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;
對(duì)原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議,并依據(jù)我司對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備和電梯市場(chǎng)的了解,結(jié)合項(xiàng)目本身的市場(chǎng)定位,為項(xiàng)目公司提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號(hào)建議,以供參考選擇;
從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議;
根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等),提出糾正及修改建議;
協(xié)助審查園林綠化設(shè)計(jì)圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù),對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問(wèn)題提出調(diào)整建議;
從安全管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展需要等方面提出修改建議;
根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序;
對(duì)建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長(zhǎng)久的美觀;
對(duì)配套設(shè)施的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配及經(jīng)營(yíng)模式等提供咨詢和建議。
物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進(jìn)建議以降低成本提高效益:
物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等;
公共部分裝修材料的選用;
協(xié)助項(xiàng)目公司對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇,從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格;
在滿足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法;
協(xié)助項(xiàng)目公司選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商;
從業(yè)戶使用的私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施等;
從智能化的角度,提出專業(yè)建議:
在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議;
根據(jù)項(xiàng)目增設(shè)的配套設(shè)施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議;
解答項(xiàng)目公司關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;
二、工程施工期間的介入工作
工程施工中,工程前期介入人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況,逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解,對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。
提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;
分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見(jiàn);
提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn);
提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn);
幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)絡(luò)會(huì)議和項(xiàng)目工程師定期碰面會(huì)等);
檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;
提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;
對(duì)項(xiàng)目公建配套設(shè)施、設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后業(yè)主的需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
三、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作
在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,配合項(xiàng)目公司監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作,確保工程質(zhì)量。
對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)埋等;
參與機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢查,建立調(diào)試檔案;
及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見(jiàn),及時(shí)通報(bào)項(xiàng)目公司;
參與設(shè)備的調(diào)試。
四、銷售推廣配合工作
此階段重點(diǎn)突出營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)管家式服務(wù)的展示,并使之貫穿于整個(gè)營(yíng)銷全過(guò)程,讓潛在業(yè)主在置業(yè)之初就提前體驗(yàn)到親切、溫馨、恰到好處的的服務(wù),增大樓盤的亮點(diǎn),最大程度促進(jìn)銷售,具體工作開(kāi)展如下:
項(xiàng)目銷售期間的物業(yè)服務(wù)展示
項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段時(shí),我們將提供駐場(chǎng)管家、安管員、保潔、吧臺(tái)客服對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行物業(yè)的維護(hù)及物業(yè)服務(wù)形象的展示。
*安管人員銷售大廳的形象展示、禮儀引導(dǎo)、看樓車輛指引、臨時(shí)停車場(chǎng)管理;
*安管人員樣板房的形象展示、禮儀引導(dǎo)、巡邏;
*保潔人員對(duì)銷售大廳、樣板間的滾動(dòng)式保潔,保證環(huán)境的清潔、明亮;
*綠化人員對(duì)銷售大廳、樣板房室內(nèi)綠化植物及園林環(huán)境的養(yǎng)護(hù);
*駐場(chǎng)管家對(duì)業(yè)主物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題的現(xiàn)場(chǎng)咨詢、解答,做未來(lái)管家式服務(wù)的展示;
*根據(jù)項(xiàng)目公司營(yíng)銷部對(duì)銷售中心功能的特殊需求,配備門僮或吧臺(tái)客服人員。
項(xiàng)目銷售推廣工作的配合
根據(jù)項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算,同
時(shí)考慮物業(yè)檔次的定位、周邊同類物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)調(diào)查,確定最適合的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍,包括常規(guī)性服務(wù)和針對(duì)性特約服務(wù)、有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),以便在銷售中給業(yè)主以全面、可靠的信息。
*根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和項(xiàng)目定位,配合項(xiàng)目公司編制相關(guān)宣傳資料;
*對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn),模擬業(yè)主購(gòu)房咨詢問(wèn)題解答場(chǎng)景;
* 銷售中心和樣板房駐場(chǎng)管家、保安形象的展示、保安和清潔人員工作安排;
* 參與現(xiàn)場(chǎng)銷售,對(duì)購(gòu)房者有關(guān)物業(yè)管理的問(wèn)題進(jìn)行解答與咨詢;
* 在銷售現(xiàn)場(chǎng)配合項(xiàng)目公司向購(gòu)房者宣傳物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī),使購(gòu)房者做到明明白白消費(fèi)。
項(xiàng)目銷售所需物業(yè)文件的編制與審定
參與項(xiàng)目公司同業(yè)主或使用人的簽約,就購(gòu)房合同中涉及物業(yè)管理事項(xiàng)的條款進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。
根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定,《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)業(yè)主規(guī)約》作為購(gòu)房合同的附件在業(yè)主簽約時(shí)一并提供。
我們將負(fù)責(zé)《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)業(yè)主公約》條款的制定并提供草擬的裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場(chǎng)管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。
項(xiàng)目銷售服務(wù)定期信息反饋協(xié)調(diào)機(jī)制
第3篇 某物業(yè)管理前期介入服務(wù)方案
前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案
前期介入服務(wù)
要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行,物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用,若我方中標(biāo),將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況,對(duì)'××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)'制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃,并按計(jì)劃和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作,為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì),物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。
監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;
小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì);
公共照明開(kāi)關(guān)設(shè)置位置;
公共照明開(kāi)關(guān)開(kāi)閉形式;
物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì);
小區(qū)垃圾房的設(shè)置;
公共洗手間的設(shè)置;
信報(bào)箱的設(shè)立;
公共告示欄::的配置;
家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;
……。
2、建設(shè)施工階段
建設(shè)過(guò)程中,物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況,逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解,對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。
提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;
分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見(jiàn);
提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn);
提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn);
幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等);
檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;
配合設(shè)備安裝、管線布置,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;
提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;
對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
3、竣工驗(yàn)收階段
物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng),參與工程例會(huì),及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見(jiàn)和建議,協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收,對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。
參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收,并建立驗(yàn)收檔案;
發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收;
制訂物業(yè)驗(yàn)收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。
4、物業(yè)銷售階段
良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購(gòu)房者,同時(shí)也有助于貴方樹(shù)立企業(yè)品牌形象和知名度。因此,物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況,協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。
制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備;
售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo),規(guī)范服務(wù),建立良好的物業(yè)形象;
委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問(wèn);
對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作;
提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。
5、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收
1)物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。
2)依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
》對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn),它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的一個(gè)重要步驟。
3)物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施,而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等,應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。
a.公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精,對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作;
b.既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收,也應(yīng)站在業(yè)戶::的立場(chǎng)上,對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益;
c.接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,要明確記錄在案,約定期限督促開(kāi)發(fā)主體對(duì)存在的問(wèn)題加以解決,直到完全合格;
d.落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由開(kāi)發(fā)主體負(fù)責(zé)保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修,開(kāi)發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用;
6)接管驗(yàn)收的作用
a.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系
b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)業(yè)戶的利益
