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第1篇 物業(yè)管理服務(wù)培訓(xùn)：物業(yè)管理日常運(yùn)作
物業(yè)管理服務(wù)培訓(xùn)教材:物業(yè)管理日常運(yùn)作
cpm北京分公司的物業(yè)管理對象是計(jì)算機(jī)技術(shù)vc大廈,對計(jì)算機(jī)技術(shù)vc大廈的物業(yè)形象定位是:開放、高效、環(huán)保、繁榮。
分公司實(shí)施物業(yè)管理的指導(dǎo)思想是:真誠合作、專業(yè)保障、長遠(yuǎn)承擔(dān)。并采取“經(jīng)營型物業(yè)管理”的管理模式。
分公司提供的是社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的綜合管理服務(wù),日常物業(yè)管理的主要內(nèi)容有:常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)、委托性的特約服務(wù)。
(一)常規(guī)性的公共服務(wù)
1.房屋本體及其配套設(shè)施的合理使用、維修和養(yǎng)護(hù);
它是為保持房屋完好率、確保房屋正常使用功能而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作。包括:
(1)房屋基本情況的掌握。主要是建立、健全房屋的檔案資料,包括圖、檔、卡、冊,并及時(shí)更新記錄,保持檔案資料的現(xiàn)時(shí)性。
(2)房屋的修繕及其管理。包括房屋的日常保養(yǎng)、維修等各項(xiàng)工作。
(3)房屋的裝修管理。
2.消防設(shè)施、電梯及其他機(jī)電設(shè)備、溝、渠池、井、道路及路燈、停車場、單車棚等公用配套設(shè)施、設(shè)備和公共場地的使用、維修養(yǎng)護(hù)。
3.協(xié)助有關(guān)部門維持社區(qū)公共秩序和治安秩序;
即治安管理,它是為維護(hù)業(yè)主和使用人的正常工作、生活秩序而進(jìn)行的一項(xiàng)專門性的管理與服務(wù)工作。包括樓宇內(nèi)外的安全、保衛(wèi)、警戒等以及對各類突發(fā)事件的預(yù)防和應(yīng)急處理,還可延伸為排除各種干擾,保持物業(yè)區(qū)域的安全與安靜。
4.按照有關(guān)規(guī)定對車輛的行駛和停泊進(jìn)行引導(dǎo)和管理;
包括機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出、行駛和停泊的管理以及交通秩序的維護(hù)。
5.環(huán)境衛(wèi)生的清潔、消殺和維護(hù);
是為了凈化物業(yè)環(huán)境進(jìn)行的管理與服務(wù)工作。包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境的日常清潔、保潔、垃圾的清除外運(yùn)和定期的消殺工作。
6.園林綠化地維修、養(yǎng)護(hù)和管理;
7.法律、法規(guī)和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理服務(wù)。
如公眾性的代辦服務(wù),如為業(yè)主和使用人代收代繳水電費(fèi)。
(二)針對性的專項(xiàng)服務(wù)
針對性的專項(xiàng)服務(wù)是分公司為了改善和提高業(yè)主和使用人的工作和生活條件,面向廣大業(yè)主和使用人,為滿足其中某些特定群體的需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作(包括某些中介代理服務(wù))。特點(diǎn)是分公司事先設(shè)定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)內(nèi)容,并公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(免費(fèi)),供業(yè)主和使用人自行選擇。如:開展社區(qū)文化活動(dòng)、開設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、代訂報(bào)刊雜志、代購車船票、飛機(jī)票、家用電器和生活用品的安裝、維修、代聘家教保姆、搬家、室內(nèi)清潔衛(wèi)生、房屋租賃代理等。
(三)委托性的特約服務(wù)
委托性的特約服務(wù)是分公司為滿足業(yè)主和住戶的個(gè)別需求,受其委托而提供的服務(wù)。它是在物業(yè)管理委托合同中未要求、分公司在針對性專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立而業(yè)主和住戶又提出該方面的合理需求,分公司將盡量滿足其需求,提供特約服務(wù)。當(dāng)較多人提出某種需求時(shí),該項(xiàng)特約服務(wù)也可納入專項(xiàng)服務(wù)。
第2篇 雅園物業(yè)服務(wù)理念方針內(nèi)容運(yùn)作機(jī)制管理措施
雅園物業(yè)服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制及管理措施
一、服務(wù)理念
堅(jiān)持'以人為本''專業(yè)服務(wù)、用心管理'的理念,聆聽客戶的需求,提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。以'管理職能社會(huì)化,管理組織企業(yè)化,管理形式專業(yè)化,管理過程商業(yè)化,管理關(guān)系契約化'為管理目標(biāo)。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù),為小區(qū)業(yè)戶提供一個(gè)'安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適'的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境,使所管理的物業(yè)得到保值、增值。
二、方針
實(shí)現(xiàn)'有效經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧'的方針,開展'服務(wù)為主,多種經(jīng)營',從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營管理機(jī)制,求得自身的生存與發(fā)展。
三、內(nèi)容
從'全天候服務(wù)、全過程管理'的物業(yè)管理要求出發(fā),服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容有:
第一類 前期管理
(一)配合開發(fā)商:做好項(xiàng)目前期的規(guī)劃設(shè)計(jì),從物業(yè)管理的角度對物業(yè)的環(huán)境布局,功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、管線布置、竣工驗(yàn)收等多方面提供合理化建議。
(二)配合銷售:在銷售過程中對業(yè)主(客戶)進(jìn)行常規(guī)物業(yè)管理知識、裝修制度的宣傳及解答。向業(yè)主征詢物業(yè)管理的需求。并與業(yè)主簽訂《業(yè)主臨時(shí)公約》。
(三)接管驗(yàn)收:對主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場地和環(huán)境綠化。特別重視綜合功能的驗(yàn)收。
第二類物業(yè)的基礎(chǔ)管理
(一)房屋建筑管理:此項(xiàng)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作,即對樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修,使之保持良好的使用狀態(tài),并使物業(yè)整體保持完好、美觀,延長其使用年限。
(二)房屋設(shè)備維修管理:對供排水、供電、市政公用設(shè)施、安防、消防系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修,使之保持良好的使用狀態(tài)。我們深信設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)戶生活的基本保障。對此,我們組建一支專業(yè)化水平高的水電技術(shù)人才,制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備管理、操作流程的規(guī)章制度,運(yùn)用電腦技術(shù)對設(shè)備進(jìn)行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì)劃,日常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行管理,做到設(shè)備故障發(fā)生率控制在1%以下。
第三類物業(yè)的綜合管理
(一)入住裝修管理:「 」是一個(gè)新建小區(qū),入住的業(yè)主/業(yè)戶在二次裝修中給物業(yè)管理工作帶來了很大的工作量,為防范違章裝修的情況,管理公司貫通以人性化管理的手段,加強(qiáng)宣傳工作,在業(yè)主/業(yè)戶收樓入住時(shí)就對其進(jìn)行宣傳培訓(xùn),并填寫裝修申請表。提供裝修特別提示,有據(jù)可依。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān),并明確雙方的契約關(guān)系。加強(qiáng)裝修戶的追蹤監(jiān)管,采用管理員、工程人員、保安員三級巡查齊抓共管的方法,對違章裝修的業(yè)戶曉之以理,動(dòng)之以情耐心做業(yè)戶思想工作,做好人性化的協(xié)調(diào)工作,將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。
(二)
(三)清潔管理:包括對小區(qū)公共部位的清潔,垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理,以保持小區(qū)的干凈整潔。
(四)綠化管理:小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護(hù),提供良好的生態(tài)環(huán)境,并創(chuàng)造條件建立小型花圃,既美化小區(qū)環(huán)境,又可滿足業(yè)戶的需要。
(三)消防管理:包括對業(yè)戶物業(yè)使用人的消防宣傳教育,消防器材、設(shè)施的養(yǎng)護(hù),消防力量的組織和管理。
(四)安全管理:包括小區(qū)范圍內(nèi)的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等,并包括排除各種干擾,處理小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件,保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序。'創(chuàng)一方文明,保一方平安'是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義務(wù),我們將24小時(shí)的嚴(yán)密保安服務(wù),實(shí)施人防、物防與技防的相結(jié)合。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合,白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合,實(shí)行多重巡查;物防上通過封閉式的圍墻、圍欄、內(nèi)置式防盜窗花等手段提高防范能力,在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下,以技防為主,運(yùn)用小區(qū)的智能化保安設(shè)施,如閉路電視、紅外探頭、門禁、巡更點(diǎn)等,結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理,確保治安防范的快速反應(yīng)。
(五)車輛管理:對小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛實(shí)施安全管理,疏導(dǎo)與管理車輛進(jìn)出和停放,維持小區(qū)良好的交通秩序。
(六)社區(qū)文化建設(shè):社區(qū)文化是中國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。進(jìn)入21世紀(jì)的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務(wù),小區(qū)是人們工作八小時(shí)以外享受精神文明熏陶的重要場所,所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚,富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中,從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。因此,對于社區(qū)文化建設(shè),憑借多年以來的管理經(jīng)驗(yàn),強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心,尊重業(yè)戶,相信業(yè)戶,依靠業(yè)戶,充分調(diào)動(dòng)業(yè)戶的積極性,通過富教于樂,循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè),培育社區(qū)精神,提高居民的文化素質(zhì),整合共享價(jià)值觀念,增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力,使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。我們的目標(biāo)是使「大唐世家」的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性,使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)志性典范。
四、管理運(yùn)作機(jī)制
公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書,管理處各級員工與管理處簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書,實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制管理,同時(shí),還貫以督導(dǎo)管理,全面質(zhì)量管理,協(xié)調(diào)管理及實(shí)行值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制。
嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運(yùn)作機(jī)制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證,更使管理運(yùn)作逐漸走向良性循環(huán),實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作機(jī)制如下:
(一)計(jì)劃目標(biāo)管理
根據(jù)《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求,按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo);制定三年內(nèi)將「」創(chuàng)建成福建省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。
(二)督導(dǎo)管理
采取有效的督導(dǎo)管理方式,對各職能部門實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)管理,保證工作正常運(yùn)作,提高工作效率和工作質(zhì)量,具體有以下四種作法:
⑴經(jīng)濟(jì)管理 :公司與各級員工簽訂勞動(dòng)責(zé)任狀,明確員工的權(quán)利與義務(wù),并制定各員工所在崗位和工作績效相掛鉤的工資制度,以此來調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。
⑵法規(guī)管理 :遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行,提高工作效率和工作質(zhì)量。
⑶行政管理 :實(shí)行每月、每周部門詳細(xì)的工作計(jì)劃,物業(yè)經(jīng)理每天上班前20分鐘組織管理級召開'早會(huì)'布署當(dāng)日工作,下達(dá)工作任務(wù),總結(jié)前一天的工作情況,分析存在的問題,提出解決辦法;并每周召集主管人員開一次辦公會(huì),講評和布置工作,聽取匯報(bào),分析存在問題,提出解決辦法。
⑷激勵(lì)、培訓(xùn)管理: 物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè),平凡而樸實(shí)無華,為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性,我們采取通過各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識,讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越,
并樹立員工與管理中心利益一致性的認(rèn)同感和'與小區(qū)榮辱與共'的使命感,不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。
(三)全面質(zhì)量管理。
根據(jù)國家質(zhì)量評定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),全面推行質(zhì)量管理,成立全面質(zhì)量管理小組,按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn),各級管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)糾正,使工作質(zhì)量不斷提高。
(四)協(xié)調(diào)管理
運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。一是鼓勵(lì)員工、業(yè)戶對管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評意見或投訴,增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力,把存在的問題暴露出來,從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生;二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣,造成業(yè)戶有不滿情緒的問題時(shí),若說服或協(xié)商無效,可采取行政辦法,運(yùn)用行政紀(jì)律與指令加以解決。
(五)實(shí)行中央值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制
管理處設(shè)值班調(diào)度室,由各部門經(jīng)理輪值行使管理日常工作的指揮權(quán),及時(shí)處理日常事務(wù)和突發(fā)事件,協(xié)調(diào)各部門的工作,接受業(yè)戶投訴,保證管理機(jī)制的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣不但有利于管理,方便業(yè)戶,而且有利于主任集中精力做好各種工作,有時(shí)間深入到工作現(xiàn)場抓落實(shí)。
(六)導(dǎo)入物業(yè)管理ci系統(tǒng)戰(zhàn)略
在管理運(yùn)作中全面推行ci視覺識別系統(tǒng),從細(xì)處入手,創(chuàng)大品牌效應(yīng),在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種形象指示牌,形成獨(dú)有的社區(qū)文化個(gè)性和文明建設(shè)特色的住宅小區(qū)。
五、管理措施
在具體操作管理過程中,我們采取如下的十項(xiàng)措施:
1.實(shí)施高素質(zhì)人才隊(duì)伍,加強(qiáng)培訓(xùn)、動(dòng)態(tài)管理;
2.全面貫徹'以人為本'服務(wù)理念,主動(dòng)為業(yè)戶提供動(dòng)態(tài)的、主動(dòng)的服務(wù);
3.對整個(gè)小區(qū)全面導(dǎo)入ci識別系統(tǒng),規(guī)范管理;
4.實(shí)施制度化服務(wù)、人性化管理,執(zhí)行激勵(lì)機(jī)制和末尾淘汰機(jī)制;
5.采取人防與技防相結(jié)合,建立健全各種值班制度,堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施,加強(qiáng)各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控,堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏,做到萬無一失;
6.按'預(yù)防為主,宣傳先行,防消結(jié)合'指導(dǎo)思想,做好消防設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)與檢測,并建立各項(xiàng)消防安全管理制度,組建一支義務(wù)消防隊(duì),實(shí)行軍事化管理,提高員工突發(fā)事件的處理能力。
7.清潔保潔是小區(qū)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié),我們制定完善的保潔細(xì)則及部門崗位責(zé)任制,實(shí)行劃分區(qū)域,定期清洗梯位及公共通道,保持小區(qū)整潔,垃圾日產(chǎn)日清,做到路無樹葉影,過道無煙頭雜物。
8.美化小區(qū)環(huán)境,維護(hù)小區(qū)的綠化地帶,定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害,給業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧的環(huán)保小區(qū),做到綠樹成一線,草地綠成片,黃葉看不見。
9.設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)戶生活的基本保障,我們在加強(qiáng)設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng),對設(shè)備的故障及時(shí)維修與處理,定期檢查等日常工作外,做到因管理責(zé)任造成的責(zé)任事故率為0,正常供水、供電率為98%,設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)98%以上。
第3篇 濱海物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作模式
濱海新城物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作模式
根據(jù)濱海新城的特色,擬在濱海新城推行科學(xué)、實(shí)用的'禮賓助理服務(wù)'及'二全管理'特色管理運(yùn)作模式,從而擴(kuò)大物業(yè)管理的服務(wù)領(lǐng)域,使服務(wù)更為細(xì)致,反應(yīng)更為快捷;使物業(yè)管理公司的人員更為精簡、工作更為高效。'二全管理'倡導(dǎo)全程控制、全效管理,'禮賓助理'既是物業(yè)區(qū)域的服務(wù)員,又是所轄區(qū)域內(nèi)服務(wù)質(zhì)量的管理和監(jiān)督者,既要做好本職工作,又要監(jiān)督解決物業(yè)管理所涉及的其他崗位工作。'雙重'身份,'雙重'管理服務(wù)意識,使員工的積極性大為提高,自主、自律性增強(qiáng),很多問題在萌芽階段就被發(fā)現(xiàn),被處理解決。
'二全管理'即指:全程管理、全效管理。
(一)全程管理
即對管理和服務(wù)的全過程進(jìn)行管理和控制。遵循這一管理原則,首先要求在制定管理和服務(wù)流程時(shí)要確保服務(wù)由計(jì)劃安排、運(yùn)作執(zhí)行、監(jiān)督檢查到反饋整改,形成一個(gè)閉環(huán)管理控制系統(tǒng)。其次,在運(yùn)作中要做到對閉環(huán)管理中的每一環(huán)節(jié)都能有效控制。另外,還要在員工中建立一種管理理念:員工不光是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的服務(wù)者,同樣還是物業(yè)區(qū)域內(nèi)服務(wù)質(zhì)量的管理者和監(jiān)督者,要積極參與服務(wù)流程的管理和控制。只有這樣,才能保證全程管理的有效執(zhí)行。例如,業(yè)主向物業(yè)管理中心服務(wù)前臺提出報(bào)修,物業(yè)管理中心服務(wù)前臺應(yīng)馬上派出工程人員到現(xiàn)場維修。工作結(jié)束后,物業(yè)管理中心要在有效時(shí)間內(nèi)回訪或電話問詢業(yè)主,詢問維修情況如何,服務(wù)過程是否滿意,并向公司反饋業(yè)主信息。如有問題,物業(yè)管理中心要拿出整改措施,保證業(yè)主滿意。同時(shí)分析問題原因,找出根源,進(jìn)行整改。
(二)全效管理
即指對物業(yè)管理和服務(wù)的效果的管理和評估,也即對服務(wù)質(zhì)量和水平的管理和控制。建立第三方評估體系,'第三方'可以是物業(yè)管理行政主管部門與質(zhì)量管理專業(yè)機(jī)構(gòu)組成的專業(yè)評估小組以'明訪'或'暗訪'的形式進(jìn)行評估。由'第三方'來評估可以做到客觀、準(zhǔn)確和實(shí)效。另外,物業(yè)管理公司在制定管理流程時(shí),按照iso9000質(zhì)量管理體系作為指導(dǎo),并嚴(yán)格按照iso9000體系要求進(jìn)行內(nèi)部質(zhì)量跟蹤和評估,形成一個(gè)內(nèi)部的服務(wù)運(yùn)作監(jiān)督、管理體系。由內(nèi)部的自我監(jiān)督、自我完善的質(zhì)量保證體系,加之外部的客觀評價(jià),雙向監(jiān)督和控制,保證物業(yè)管理的全過程是有效的,服務(wù)質(zhì)量是優(yōu)質(zhì)的。
'禮賓助理服務(wù)'的體現(xiàn)
(一)分別于每一個(gè)住宅大堂設(shè)'禮賓助理',24小時(shí)接受咨詢和服務(wù)。
(二)'禮賓助理'負(fù)責(zé)向住客提供全方位的尊貴服務(wù),接收客戶電話之服務(wù)要求、投訴等,向各部門轉(zhuǎn)達(dá)住戶的要求,協(xié)調(diào)各部門的工作,保證住戶需求在24小時(shí)內(nèi)獲得反饋。'助理'對客戶提出的服務(wù)要求進(jìn)行全程監(jiān)控,務(wù)求按時(shí)確保服務(wù)質(zhì)量;定期拜訪客戶,聽取服務(wù)質(zhì)量反饋意見。
第4篇 物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作管理手冊
物業(yè)公司質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理手冊
--物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作
1.0 總則
公司制定并執(zhí)行文件化程序,對物業(yè)管理服務(wù)、顧客提供的財(cái)產(chǎn)、產(chǎn)品的防護(hù)、租賃的策劃、準(zhǔn)備和作業(yè)過程進(jìn)行有效控制,確保服務(wù)質(zhì)量符合規(guī)定要求。
2.0 職責(zé)
2.1 各部門負(fù)責(zé)本部的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
2.2 管理部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各管理處的服務(wù)活動(dòng)出現(xiàn)的重大事件。
2.3 總經(jīng)理負(fù)責(zé)各部門的協(xié)調(diào)工作。
3.0 程序概況
3.1 服務(wù)策劃和準(zhǔn)備
3.1.1 公司每一類服務(wù)項(xiàng)目(物業(yè)管理、租賃),應(yīng)有針對性地進(jìn)行策劃,明確規(guī)定各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)的服務(wù)規(guī)范和要求。
3.1.2 對直接影響服務(wù)質(zhì)量的各項(xiàng)活動(dòng),提供充分且必需的作業(yè)指導(dǎo)書或作業(yè)規(guī)范。作業(yè)指導(dǎo)書的編制范圍和詳細(xì)程度,應(yīng)根據(jù)服務(wù)作業(yè)的復(fù)雜程度、作業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)/技能和已接受的培訓(xùn)綜合考慮。
3.1.3 有關(guān)政府或行業(yè)的各類法規(guī)要求,公司將在相關(guān)程序中明確并按規(guī)定要求執(zhí)行。
3.2 服務(wù)作業(yè)控制
3.2.1 各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)必須有計(jì)劃地進(jìn)行,各服務(wù)作業(yè)班組負(fù)責(zé)制定具體的工作計(jì)劃,明確作業(yè)內(nèi)容和要求。
3.2.2 按本手冊第6.1章節(jié)的規(guī)定,對作業(yè)人員進(jìn)行必需的培訓(xùn),使其具備相應(yīng)的作業(yè)技能。各部門負(fù)責(zé)人及班組長負(fù)責(zé)督導(dǎo)作業(yè)人員按文件規(guī)定的方法進(jìn)行工作,與用戶接觸的作業(yè)人員必須遵循有關(guān)行為規(guī)范的要求。
3.2.3 對各項(xiàng)需連續(xù)監(jiān)視和控制的作業(yè)活動(dòng),由責(zé)任部門負(fù)責(zé)人按各服務(wù)過程管理程序的規(guī)定執(zhí)行,并做好監(jiān)控記錄。
3.2.4 對與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的設(shè)施/設(shè)備提供預(yù)防性的維護(hù)和保養(yǎng),以保證其持久的工作能力,減少和避免因維護(hù)不當(dāng)造成的突發(fā)性故障。
3.2.5 對服務(wù)放行、交付和適用的交付后活動(dòng)實(shí)施規(guī)定的過程。
3.3 異常處理
3.3.1 服務(wù)作業(yè)中發(fā)生異常的情況,導(dǎo)致不能按計(jì)劃進(jìn)行作業(yè),或作業(yè)結(jié)果可能不滿足規(guī)定的要求時(shí),由各責(zé)任部門進(jìn)行記錄和處理,并定期將異常的情況進(jìn)行總結(jié)改進(jìn)。
3.3.2 對發(fā)生的不符合規(guī)定要求的作業(yè)結(jié)果,由責(zé)任部門按本手冊第9.5章節(jié)的規(guī)定執(zhí)行。
3.4 標(biāo)識和可追溯性
3.4.1 在各項(xiàng)服務(wù)過程中,應(yīng)根據(jù)辨識的需要和工作的方便,確定標(biāo)識的范圍,包括:
a) 采購的硬件產(chǎn)品;
b) 設(shè)備和設(shè)施;
c) 小區(qū)必要的指示標(biāo)識;
d) 各項(xiàng)服務(wù)過程必要的標(biāo)識。
3.4.2 服務(wù)過程及其相關(guān)實(shí)物的標(biāo)識內(nèi)容包括有:不同實(shí)物的名稱;服務(wù)活動(dòng)的劃分、內(nèi)容、相關(guān)責(zé)任人員及完成時(shí)間等;物料的名稱、規(guī)格和/或批號、來源。
3.4.3 各職能部門必須按規(guī)定的程序?qū)β氊?zé)范圍內(nèi)服務(wù)及相關(guān)實(shí)物作出標(biāo)識,并保證其具有規(guī)定的可追溯性。對服務(wù)活動(dòng)/過程可采用伴隨性文件或記錄的方法進(jìn)行標(biāo)識,文件或記錄必須按規(guī)定要求列明標(biāo)識的內(nèi)容,并保證所有相關(guān)文件的記錄標(biāo)識一致;對采購的物品可采用實(shí)物標(biāo)牌/簽,和/或其伴隨性文件的方法進(jìn)行標(biāo)識。
3.4.4 公司根據(jù)內(nèi)部管理需要、業(yè)主委托合同要求以及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,明確需具有可追溯性的方面,并在程序文件中明確規(guī)定。所有需可追溯的方面,必須明確規(guī)定其標(biāo)識和記錄的方法,及執(zhí)行的責(zé)任部門或人員。
4.0支持文件
4.1《裝修管理程序》(___-qp-12)
4.2《機(jī)電設(shè)備運(yùn)行及管理程序》(___-qp-05)
4.3《建筑物及公共設(shè)施管理程序》(___-qp-04)
4.4《計(jì)量器具管理程序》(___-qp-22)
4.5《維修服務(wù)管理程序》(___-qp-13)
4.6《社區(qū)文化活動(dòng)管理程序》(___-qp-020
4.7《消防設(shè)施運(yùn)行及管理程序》(___-qp-06)
4.8《弱電設(shè)備設(shè)施管理程序》(___-qp-07)
4.9《產(chǎn)品/服務(wù)標(biāo)識管理程序》(___-qp-22)
4.10《用戶服務(wù)管理程序》(___-tp-12)
4.11《安全工作管理程序》(___-qp-14)
4.12《停車場管理工作控制程序》(___-qp-15)
4.13《清潔管理程序》(___-qp-16)
4.14《消殺管理程序》(___-qp-17)
4.15《綠化管理程序》(___-qp-18)
4.16《空置房管理程序》(___-qp-19)
4.17《不合格/糾正預(yù)防措施控制程序》(___-tp-11)
4.18《顧客滿意度調(diào)查程序》(___-tp-09)
4.19《物業(yè)租賃管理控制程序》(___-qp-21)
4.20《采購控制程序》(___-qp-11)
