地產(chǎn)管理方案5篇

第1篇 房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)商管理方案范例

房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)商管理方案范本

一、總則

1. 目的

為了穩(wěn)定供應(yīng)商隊伍,建立長期互惠的供求關(guān)系,特制定本管理方案。

2. 適用范圍

本方案適用于向企業(yè)供應(yīng)各類材料、零部件、設(shè)備及提供配套服務(wù)的廠商。

二、選擇供應(yīng)商

1. 對每類材料或設(shè)備,由材料設(shè)備部進(jìn)行市場調(diào)研后,提出3~5家候選供應(yīng)商名單。

2. 企業(yè)成立一個由材料設(shè)備部、質(zhì)量管理部以及技術(shù)部門組成的供應(yīng)商評選小組。

3. 評選小組初審候選廠家后,由材料設(shè)備部實(shí)地調(diào)查廠家,并填寫《供應(yīng)商調(diào)查表》。調(diào)查評價的內(nèi)容如表7-8所示。

表7-8供應(yīng)商調(diào)查表

調(diào)查時間:年月日

4. 經(jīng)對各候選廠家逐條對照打分,計算出總分排序后決定取舍。

5. 核準(zhǔn)為供應(yīng)商的,可進(jìn)行采購;沒有通過審核的,請其繼續(xù)改進(jìn),保留其未來候選資格。

三、供應(yīng)商評價

(一)材料設(shè)備部制定評價指標(biāo),如表7-9所示,并依照此指標(biāo)對供應(yīng)商進(jìn)行級別評定。

表7-9供應(yīng)商級別評價指標(biāo)

指標(biāo)

指標(biāo)細(xì)化

權(quán)重

質(zhì)量水平

1.供應(yīng)材料的優(yōu)良品率;2.質(zhì)量保證體系;3.樣品質(zhì)量;4.對質(zhì)量問題的處理

30

交貨能力

1.交貨的及時性;2.擴(kuò)大供貨的彈性;3.樣品的及時性;4.增、減定貨的供應(yīng)能力

20

價格水平

1.優(yōu)惠程度;2.消化漲價的能力;3.成本下降空間

25

技術(shù)能力

1.工藝技術(shù)的先進(jìn)性;2.后續(xù)研發(fā)能力;3.產(chǎn)品設(shè)計能力;4.技術(shù)問題的反應(yīng)能力

5

后援服務(wù)

1.零星訂貨保證;2.配套售后服務(wù)能力

5

人力資源

1.經(jīng)營團(tuán)隊;2.員工素質(zhì)

5

現(xiàn)有合作狀況

1.合同履約率;2.年均供貨額外負(fù)擔(dān)和所占比例;3.合作年限;4.合作融洽關(guān)系

10

(二)供應(yīng)商級別分為a、b、c和d級

各個級別的得分情況如下:

1.a級,85分(含)以上;

2.b級,70(含)~85分;

3.c級,60(含)~70分;

4.d級,60分以下。

(三)對選定的供應(yīng)商,企業(yè)與之簽訂《長期供應(yīng)合作協(xié)議》,在該協(xié)議中具體規(guī)定雙方的權(quán)利、義務(wù)互利互惠條件。

(四)材料設(shè)備部定期或不定期地對供應(yīng)商進(jìn)行評價,對不合格供應(yīng)商解除其長期供應(yīng)合作協(xié)議。

(五)每年對供應(yīng)商予以重新評估,不符合要求的予以淘汰,從候選隊伍中再行補(bǔ)充合格供應(yīng)商。

(六)企業(yè)可對供應(yīng)商劃定不同信用等級進(jìn)行管理。評級過程參照上述篩選供應(yīng)商的辦法。

(七)對最高信用的供應(yīng)商,企業(yè)可提供物料免檢、優(yōu)先支付貨款等優(yōu)惠待遇,對于被評為d級不合格的供應(yīng)商,企業(yè)將中止同其開展的采購合作。

四、供應(yīng)商關(guān)系維護(hù)

1. 企業(yè)對重要的供應(yīng)商可派遣專職駐廠員,或經(jīng)常對供應(yīng)商進(jìn)行質(zhì)量檢查。

2. 企業(yè)要定期或不定期地對供應(yīng)商品進(jìn)行質(zhì)量檢測或現(xiàn)場檢查。

3. 企業(yè)要減少對個別供應(yīng)商大戶的過分依賴,分散采購風(fēng)險。

4. 企業(yè)需制定各采購件的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、與供應(yīng)商的驗(yàn)收交接規(guī)程。

5. 企業(yè)對重要的、有發(fā)展?jié)摿Φ?、符合企業(yè)投資方針的供應(yīng)商,可以投資入股,建立與供應(yīng)商的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

第2篇 房地產(chǎn)項目實(shí)施方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引

項目實(shí)施方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引

1.目的

為保證項目發(fā)展成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),本指引規(guī)范了方案設(shè)計階段的成本管理和控制方法。

2.范圍

適用所有公司開發(fā)項目方案設(shè)計階段的成本管理及控制工作。

3.術(shù)語和定義

3.1實(shí)施方案設(shè)計階段:包括規(guī)劃方案(含單體)設(shè)計和建筑擴(kuò)初設(shè)計。

4.職責(zé):

4.1公司-造價部

4.1.1負(fù)責(zé)項目市場成本調(diào)研,編制項目成本調(diào)研報告;

4.1.2負(fù)責(zé)建立成本模型和數(shù)據(jù)庫;

4.1.3負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計階段《成本測算》及編制《方案階段成本分析報告》;

4.1.4負(fù)責(zé)組織編制擴(kuò)初設(shè)計階段《成本概算》及《擴(kuò)初階段成本分析報告》;

4.1.5負(fù)責(zé)編制設(shè)計各階段成本控制建議及限額設(shè)計指標(biāo)值;

4.1.6負(fù)責(zé)設(shè)計階段成本控制工作的跟進(jìn)工作;

4.1.7負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計階段方案成本比較和修正。

5.工作流程

5.1項目開發(fā)成本調(diào)研

5.1.1公司項目預(yù)立項后,造價部各專業(yè)工程師須開始收集和調(diào)研同類項目市場成本水平,編制項目成本調(diào)研報告;

5.1.2造價部須根據(jù)調(diào)研成果和以往項目開發(fā)成本資料建立成本數(shù)據(jù)庫和研究模型。

5.2方案設(shè)計階段成本管理和控制

5.2.1造價部須參與項目規(guī)劃方案設(shè)計的專業(yè)小組評審,對規(guī)劃方案設(shè)計成本提出要求和建議;

5.2.2規(guī)劃方案設(shè)計完成后,造價部依據(jù)技術(shù)管理部(設(shè)計)提供的規(guī)劃方案設(shè)計在一個月內(nèi)編制其建安《成本測算》,對前期可研階段的項目《成本估算》進(jìn)行修正并對項目成本影響較大或成本容易流失的單項工程做專項成本分析和建議;

5.2.3造價部須在方案設(shè)計完成后一個半月內(nèi)完成《方案設(shè)計階段成本分析報告》的編制,對方案設(shè)計階段所做主要成本工作進(jìn)行總結(jié)和對后續(xù)擴(kuò)初設(shè)計提出成本控制建議,并報造價部經(jīng)理審核。

5.3擴(kuò)初設(shè)計階段成本管理和控制

5.3.1成本控制目標(biāo)中建安成本目標(biāo)在考慮可能發(fā)生的補(bǔ)充設(shè)計、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證及其它不可預(yù)見的費(fèi)用后,將建安成本目標(biāo)盡可能的合理分解到每一個單項工程或?qū)I(yè)工程上,形成擴(kuò)初階段的成本限額設(shè)計初步建議;

5.3.2造價部組織召集技術(shù)管理部(設(shè)計)相關(guān)人員開會討論擴(kuò)初階段的成本限額初步建議,充分溝通后形成會議紀(jì)要,經(jīng)分管副總經(jīng)理審批后會簽給技術(shù)管理部(設(shè)計),作為擴(kuò)初階段的成本限額;

5.3.3初設(shè)計完成并提交后一個半月內(nèi)造價部須組織編制項目《成本概算》,概算依據(jù)擴(kuò)初圖紙針對典型配套(如地下室、會所、網(wǎng)球場館等)及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費(fèi)并按平均市場下浮水平計算,部分因圖紙設(shè)計深度不夠的項目暫按估算指標(biāo)值,專業(yè)分包工程按市場價格。項目《成本概算》經(jīng)造價部經(jīng)理審核后報分管副總經(jīng)理辦公會審批;

5.3.4概算完成一個月內(nèi)造價部負(fù)責(zé)完成《擴(kuò)初設(shè)計階段成本分析報告》的編制,對擴(kuò)初設(shè)計階段所做的主要成本工作進(jìn)行總結(jié)并對下一階段施工圖設(shè)計提出成本控制建議并報本部門經(jīng)理審核。

6.表格和記錄

6.1《設(shè)計限額要求》

6.2《建安成本限額設(shè)計成本控制建議書》

第3篇 配合地產(chǎn)銷售交房酒店開業(yè)及大型賽事舉辦時物業(yè)管理方案

配合地產(chǎn)銷售、交房和酒店開業(yè)以及大型賽事舉辦時的物業(yè)管理方案

(一)促進(jìn)銷售的措施

1、開盤及其他活動當(dāng)日交通指引、代客泊車和免費(fèi)洗車服務(wù)

對于自駕車的看樓人士來講,在銷售高潮或分期開盤以及未來酒店開業(yè)時,要在銷售現(xiàn)場泊車確是一件令人頭疼的事,特別是在驕陽似火的季節(jié),不單就近找車位難,當(dāng)看完樓取車時,車已被曬得滾燙,坐進(jìn)去猶如置身火爐,一時半會車內(nèi)溫度都下不來。出于此考慮為體現(xiàn)'酒店式物業(yè)管理服務(wù)模式和人性化物業(yè)管理理念'

1)代客泊車和免費(fèi)洗車服務(wù),是在銷售中心設(shè)立專門的酒店式代客泊車侍應(yīng)生,如果看樓的自駕車人士有此需要,侍應(yīng)生將為看樓客戶將車泊于合更理的位置,并由外協(xié)商家服務(wù)聯(lián)盟的汽車美容(服務(wù))中心提供免費(fèi)洗車服務(wù);在高溫季節(jié),將對看房客戶的車輛采取有效手段(防曬車罩、淋水)進(jìn)行降溫。當(dāng)客戶離開時,侍應(yīng)生將車開到銷售中心門前交于客戶,并定做具備'zz第一城'標(biāo)志之車匙扣贈送給客戶。這樣就免除了自駕車客戶的諸多不便,既為客戶節(jié)約了時間,又使其免受日曬雨淋之苦,而贈送的車匙扣每天都會被客戶看到,時時起到宣傳和傳播作用,強(qiáng)化客戶對zz第一城及物業(yè)管理細(xì)節(jié)性服務(wù)的印象,促成其購買行為。

操作要點(diǎn):

1)泊車員要經(jīng)過嚴(yán)格挑選和考核,技術(shù)、人品、形象都要過硬。

2)泊車員只有在客戶主動要求時提供泊車服務(wù)。

3)洗車和降溫服務(wù)必須保持現(xiàn)場形象良好和整潔。

4)所有駕車客戶都贈送車匙扣。

2、形象提升

在zz第一城的主大門入口,聘請外形威武的退役軍人為形象保安,這樣,每一位業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時,從形象保安標(biāo)準(zhǔn)有力、干凈利索的敬禮和交通手勢指揮中,從他們威武、望莊嚴(yán)的形象里,會有一種油然而生的、作為一個zz第一城業(yè)主的尊貴和自豪感,也極大地提升了樓盤的品質(zhì)、檔次感。

3、會所、物業(yè)服務(wù)項目問卷調(diào)查

特色:

1)前幾年樓市中大打'會所牌',而現(xiàn)今的會所已到了挖不出什么新鮮賣點(diǎn)的地步了。會所作為住宅小區(qū)配套的一部分,已經(jīng)象園林綠化一樣變得不可或缺,把會所的服務(wù)做到實(shí)處,做出特色,已成為每個想步入'品牌營銷'行列的發(fā)展商們的必修課。因此會所的服務(wù)項目設(shè)置要切合業(yè)主的實(shí)際需要,物業(yè)管理服務(wù)項目的設(shè)置也是如此。

2)為了使會所和物業(yè)管理服務(wù)項目的設(shè)置切合業(yè)主的實(shí)際需要,避免服務(wù)不足和服務(wù)過剩,物業(yè)管理公司應(yīng)對已經(jīng)購房的業(yè)主進(jìn)行'會所、物業(yè)管理服務(wù)項目調(diào)協(xié)'的專項問卷調(diào)查,問卷將服務(wù)項目以表格形式詳細(xì)羅列,設(shè)置'非常需要、比較需要、需要、不太需要、不需要'欄目,由業(yè)主自行選擇。并且注明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),如果是物業(yè)管理項目,還特別注明是'常規(guī)服務(wù)(管理費(fèi)中包含)'還是'個性化服務(wù)(另行收費(fèi))',同時向業(yè)主強(qiáng)調(diào)投票選擇的嚴(yán)肅性和重要性,因?yàn)槠渌x擇的每一個選項,由物業(yè)管理公司統(tǒng)計后,將作為今后會所和物業(yè)管理服務(wù)項目設(shè)置的依據(jù)。這樣由業(yè)主自己進(jìn)行服務(wù)設(shè)計和選擇的方式,將體現(xiàn)發(fā)展商對業(yè)主的尊重和重視,也避免了今后會所和物管服務(wù)項目設(shè)置的盲目性。

操作要點(diǎn);

1)問卷要結(jié)合銷售過程進(jìn)行,讓客戶感覺是銷售過程必須的部分。

2)問卷設(shè)計要全面,重點(diǎn)突出,答卷形式要簡煉。

3)要讓客戶認(rèn)識到問卷對決定自己今后生活的重要性。

4)要做好問卷的設(shè)計、分析和對客戶的結(jié)果通報工作。

(二)前期的交房和業(yè)主入住手續(xù)辦理方案

a、業(yè)主收房、入伙流程

1、發(fā)出'入伙通知'、登報'交房公告'

售樓處先電話或信函通知購房戶前來領(lǐng)取《入伙手續(xù)通知書》、《交房收費(fèi)清單》必須預(yù)先告知業(yè)主帶齊'身份證、購房憑證'等材料

2、驗(yàn)證和引導(dǎo)

由代理銷售公司售樓中心的'業(yè)主入伙引導(dǎo)員'陪同業(yè)主到開發(fā)商處辦理最后手續(xù),并察看業(yè)主有無帶齊所有必須證件和資料。

此時,售樓中心可現(xiàn)場制作《前期物業(yè)管理協(xié)議》展板告示,方便業(yè)主認(rèn)知和咨詢?nèi)胱『蟮奈飿I(yè)管理事宜。具體流程如下:

⑴確認(rèn)業(yè)主身份和材料:辦理交房的業(yè)主須持收到的《入伙手續(xù)通知書》(附件1)、業(yè)主身份證及復(fù)印件、業(yè)主戶口本及復(fù)印件、外地人須持暫住證及復(fù)印件、購房外批單、業(yè)主委托他人辦理手續(xù)的受托人須持'業(yè)主委托書'及代理人身份證和復(fù)印件、《商品房買賣合同》及復(fù)印件、購房全款發(fā)票或其他付款憑證,需辦理小區(qū)停車證的需出據(jù)本人駕駛證及行車證。(可以在《入伙手續(xù)書》上蓋'驗(yàn)證流程章一')

⑵交納相關(guān)費(fèi)用:'入伙引導(dǎo)員'指引業(yè)主到開發(fā)商財務(wù)部交納房屋尾款、各項契稅及'公用維修基金'相關(guān)開戶費(fèi)等其他費(fèi)用。

⑶以上兩項確認(rèn)后,開發(fā)公司經(jīng)辦人應(yīng)在'入伙手續(xù)書'上簽字蓋章。(可以在《入伙手續(xù)書》上蓋'繳款流程章二')

3、由物業(yè)公司的保安人員接手并陪同業(yè)主到物業(yè)管理公司辦理手續(xù)。收取業(yè)主的《商品房買賣合同》復(fù)印件、身份證復(fù)印件、或'業(yè)主委托書'及受托人的身份證復(fù)印件。

4、物業(yè)公司物業(yè)部人員指導(dǎo)業(yè)主填寫'住戶情況登記表'發(fā)給《業(yè)主手冊》,簽署《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《業(yè)主管理規(guī)約》之承諾書。

5、業(yè)主持物業(yè)公司物業(yè)部蓋章的《入伙手續(xù)書》(上蓋'簽證流程章三')到物業(yè)公司財務(wù)部交納相關(guān)費(fèi)用見'交房收費(fèi)清單'

6、業(yè)主持物業(yè)公司財務(wù)部簽字轉(zhuǎn)來的《入伙手續(xù)書》(上蓋'物業(yè)費(fèi)流程章四')到物業(yè)公司工程部辦理相關(guān)手續(xù):

①、物業(yè)公司保安部將業(yè)主房間鑰匙、水、電、天然氣ic卡及信報箱鑰匙發(fā)放給業(yè)主,并由業(yè)主簽署《鑰匙交接單》、簽署《備用鑰匙管理協(xié)議》、在《入伙手續(xù)書》上最終簽字確認(rèn)。

②驗(yàn)房:由物業(yè)工程部(分為6個驗(yàn)房小組,1名工程部調(diào)度人員全盤調(diào)度)人員陪同業(yè)主到業(yè)主所購房屋,對房屋內(nèi)結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施及各種五金配件進(jìn)行驗(yàn)收,并將房屋驗(yàn)收狀況和各表底數(shù)填寫在《房屋設(shè)備驗(yàn)收交接表》內(nèi),同時在該表上業(yè)主及物業(yè)陪同驗(yàn)房人員簽字確認(rèn)。如有申報及維修事宜,可將業(yè)主所填寫的《房屋設(shè)備驗(yàn)收交接表》中的問題于當(dāng)日報承建方返修。

7、如業(yè)主進(jìn)行二次裝修,由物業(yè)公司工程部審定施工方案及施工圖,同時與裝修施工單位、業(yè)主簽署《房屋施工管理協(xié)議》和《施工保潔責(zé)任書》,由物業(yè)工程部簽發(fā)《施工許可證》。

8、業(yè)主辦完所有手續(xù)或在辦理入伙手續(xù)過程當(dāng)中,如對物業(yè)有任何疑問,可隨時向'物業(yè)客戶服務(wù)中心'或'售樓中心'提出,由入伙引導(dǎo)員將業(yè)主引導(dǎo)致物業(yè)現(xiàn)場咨詢處進(jìn)行答疑。

9、物業(yè)公司、開發(fā)商及承建方,三方協(xié)調(diào)事項

⑴辦理入伙結(jié)束當(dāng)日,

物業(yè)公司各部門將當(dāng)天情況進(jìn)行通報、匯總,建立已辦理入伙業(yè)主的管理檔案。

⑵對于業(yè)主提出的房間須返修的內(nèi)容,報承建方返修,對房間返修量較大的單元特別報開發(fā)商及承建方,給與關(guān)注。

⑶對于已下發(fā)的返修單,物業(yè)公司派專人跟進(jìn)返修事宜,并將返修情況及時告知業(yè)主。

b、方便業(yè)主入住所采取的措施

1、設(shè)立業(yè)主收樓入伙接待小組,合理安排相關(guān)程序,爭取業(yè)主收樓入伙程序30分鐘內(nèi)完成。

2、如有特殊要求,采用電話預(yù)約和上門提供服務(wù)等形式,真正為業(yè)主著想。

3、為減少業(yè)主繳費(fèi)的煩惱,與銀行建立合作關(guān)系,開設(shè)所有收費(fèi)'一卡通'服務(wù)。

4、建立、維系與供水、供電、供氣、電話公司、有線電視臺等部門的良好合作關(guān)系,在業(yè)主收樓入伙辦理時可以及時開通或辦理以上各類服務(wù)項目,讓業(yè)主住得舒心。

5、搬運(yùn)服務(wù)

業(yè)主均可自行請專業(yè)的搬家公司進(jìn)行搬運(yùn)。如有需要,為解決業(yè)主搬運(yùn)的問題,管理處將臨時劃出部分區(qū)域作為落貨區(qū),派專人看護(hù);且組建以員工為主、社會搬運(yùn)工為輔的搬運(yùn)隊,為業(yè)主提供搬家服務(wù)。

6、家具、電器展示服務(wù)

第4篇 房地產(chǎn)樓盤銷售計算機(jī)管理解決方案

房地產(chǎn)企業(yè)樓盤銷售計算機(jī)管理解決方案

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樓盤銷售計算機(jī)管理解決方案主要包括資料管理:項目資料、戶型資料、房產(chǎn)資料、房產(chǎn)定價、付款方式定義、房產(chǎn)價格調(diào)整;銷售管理:圖文咨詢、預(yù)約登記、銷售登記、退房記錄、換房記錄、租賃管理、二次交易、封房處理;財務(wù)管理:財務(wù)收款、出納扎賬處理、票據(jù)領(lǐng)退管理、發(fā)票換取、收據(jù)查詢、欠款催收、保證金管理;客戶管理:客戶檔案、合同資料、按揭辦理、按揭報批、產(chǎn)權(quán)辦理、客戶投訴、入伙管理、客戶分析;輔助管理:傭金管理、廣告管理、樓盤管理、需求信息、會員管理、廣告合同、廣告查詢、廣告制作、廣告發(fā)布、媒體檔案;統(tǒng)計報表:房產(chǎn)報表、銷售報表、財務(wù)報表、綜合報表、圖文分析、領(lǐng)導(dǎo)查詢;基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理:系統(tǒng)字典維護(hù)、物業(yè)類型維護(hù)、機(jī)構(gòu)部門維護(hù)、操作員維護(hù)、幣種維護(hù)、收費(fèi)項目維護(hù)、幣種維護(hù)、按揭查詢;系統(tǒng)管理:系統(tǒng)參數(shù)、用戶權(quán)限、數(shù)據(jù)備份、數(shù)據(jù)恢復(fù)、套打位置調(diào)整、樣張自定義;其應(yīng)用效果為:

1.防止客源流失

客戶資料的完整性與保密性:通過使用軟件,要求業(yè)務(wù)員必須將每天接待的客戶資料與接待記錄錄入系統(tǒng),這樣業(yè)務(wù)員在接待客戶時會有意識的了解客戶詳細(xì)信息,包括客戶的基本資料、購房意向、來電來訪的詳細(xì)情況,保證了客戶資料的完整性,任何業(yè)務(wù)員接手該客戶都很容易把握客戶情況,對客戶制訂準(zhǔn)確的跟蹤回訪計劃?？梢酝耆珜?shí)現(xiàn)客戶資料的保密,業(yè)務(wù)員只能看到自己或允許查看的有限的客戶資料與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù),即使業(yè)務(wù)員的流動也無法帶走其他業(yè)務(wù)員的客戶數(shù)據(jù),同時原來的客戶數(shù)據(jù)也完好的保存在數(shù)據(jù)庫內(nèi),繼續(xù)為公司所用。

2.準(zhǔn)確地銷售控制

房源多,房態(tài)變換頻繁,銷售控制比較困難,稍不注意就容易造成一房多賣,造成極壞的影響。用了銷售軟件就可以有效地解決此問題,軟件中房源狀態(tài)是唯一的,進(jìn)行相應(yīng)保留、小訂、大定、簽約、退房、換房后,軟件會自動更新相應(yīng)的房源狀態(tài),只有待售的房源才可以選擇,所以絕對不可能出現(xiàn)一房多賣現(xiàn)象。房間面積、價格也是事先錄入,經(jīng)過審核的,產(chǎn)生的銷售數(shù)據(jù)也不會造成誤差。

3.全面客戶服務(wù)

基于對客戶信息準(zhǔn)確和全面的掌握,相應(yīng)的客戶服務(wù)工作就可以做到細(xì)致入微,無論是潛在客戶還是成交客戶,出發(fā)點(diǎn)就是充分利用有限的客戶資源創(chuàng)造無限價值,提高潛在客戶的達(dá)成率、成交客戶的滿意率,通過客戶的口碑開發(fā)更多客戶,創(chuàng)造更多銷售機(jī)會。代辦按揭、代辦產(chǎn)權(quán)、簽約提醒、付款提醒、節(jié)日問候等,讓客戶感受親情式服務(wù)。

4.有效業(yè)績考核

客戶歸屬:系統(tǒng)自動通過客戶名稱、證件號碼、聯(lián)系電話、手機(jī)等信息判斷提示記錄的相同性,有效杜絕業(yè)務(wù)員間相互爭搶客戶、爭奪銷售業(yè)績。客戶歸屬以系統(tǒng)客戶創(chuàng)建日期為準(zhǔn)。

工作情況及業(yè)務(wù)能力:系統(tǒng)準(zhǔn)確反映每個業(yè)務(wù)員每天工作情況,接聽電話、接待客戶、客戶跟蹤及客戶回訪情況,開發(fā)新客戶數(shù)量、創(chuàng)造機(jī)會數(shù)量、達(dá)成意向數(shù)量及最后簽約數(shù)量,成交率等數(shù)據(jù)。

5.準(zhǔn)確的往來帳務(wù)

軟件嚴(yán)密的銷售管理與財務(wù)管理,準(zhǔn)確反映與客戶間應(yīng)收、已收、未收、到期未收等帳務(wù)數(shù)據(jù),銷售臺帳與財務(wù)臺帳保持高度的一致。

6.明確廣告投放

通過管理廣告的發(fā)布情況與廣告的成效統(tǒng)計,進(jìn)行廣告監(jiān)測,使廣告投放在媒體、版面、尺寸、投放時間、廣告內(nèi)容方面更有針對性,避免廣告投放的盲目性。

7.及時準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)反饋

系統(tǒng)提供客戶接待、房源、銷售、客戶服務(wù)、財務(wù)收付款等幾十種報表,比如銷售日報、銷售月報、房源狀態(tài)分布表、未辦已辦按揭客戶、收款日報、付清首期客戶、付清全款客戶報表等,通過這些報表可及時準(zhǔn)確的掌握銷售狀況、財務(wù)資金回籠情況、房源情況等。

8.靈活強(qiáng)大的統(tǒng)計分析

客戶分析:通過記錄分析客戶特征、購房意向、意見反饋等數(shù)據(jù),為營銷策劃提供準(zhǔn)確的決策數(shù)據(jù),比如客戶來源、客戶區(qū)域、年齡段、意向價位、關(guān)注內(nèi)容等分布情況制訂廣告策略、促銷政策等。

銷售分析:通過對銷售時間、套型、物業(yè)用途、物業(yè)類型、戶型、付款方式、面積范圍等分析,便于掌握淡季與旺季、暢銷與滯銷戶型,不同付款方式的比重等信息,為領(lǐng)導(dǎo)提供更多更準(zhǔn)的決策支持。

9.資料準(zhǔn)備:項目概況:用于在系統(tǒng)初始化階段快速登記各個項目的總體情況,系統(tǒng)可以結(jié)合設(shè)計情況一次性生成各大樓的所有房間和相應(yīng)的基本資料,而不需逐套增加。房產(chǎn)資料:管理所有房間及其詳細(xì)資料,包括樓層、單元、房號、面積、景觀、朝向、戶型、結(jié)構(gòu)、用途、狀態(tài)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、房間示意圖等。定價試算:結(jié)合樓層、朝向、結(jié)構(gòu)、景觀等客觀因素,以差價或系數(shù)定價法對大樓進(jìn)行快速定價及價格試算,可以立即得到各定價方案的總價、均價、最高價和最低價等重要參考數(shù)據(jù),并可以立即打印出試算價目表和報價表(報表內(nèi)容可由客戶根據(jù)情況更改)。價格調(diào)整:針對銷售過程中階段性的價格變化,系統(tǒng)提供按比例調(diào)整、總價調(diào)整、單價調(diào)整、一口價調(diào)整四種靈活的調(diào)價方式。

付款方式設(shè)定:用于登記項目提供的各種付款方式,包括各付款方式的名稱、折扣、各期樓款付款時間、各期樓款所占比例、按揭精度等。在成交登記時,只需選擇客戶所選擇的對應(yīng)付款方式后系統(tǒng)可自動生成該客戶的應(yīng)交樓款,無需手工計算。

銷售管理:記錄來訪、來電、來函等客戶基本資料與購買意向,同時可記錄追蹤客戶情況、可按項目、售樓點(diǎn)記錄,提供方便快捷的查詢、瀏覽功能、提供統(tǒng)計兩級分析功能。

預(yù)約登記:用于樓盤在正式發(fā)售以前,登記有較強(qiáng)購買意向的準(zhǔn)客戶資料及其交款信息,以便正式發(fā)售時客戶可根據(jù)排號先后優(yōu)先購買,同時系統(tǒng)可迅速將預(yù)約客戶資料及交款信息轉(zhuǎn)入銷售登記。

銷售登記:用于預(yù)留、預(yù)定、成交及客戶更名后相關(guān)的客戶資料、房間資料、合同資料、付款方式、優(yōu)惠、按揭、公證等情況進(jìn)行詳細(xì)登記,系統(tǒng)可以自動生成準(zhǔn)確的應(yīng)收樓款數(shù)據(jù)并將數(shù)據(jù)自動傳遞到財務(wù)收款登記的應(yīng)收款資料中,同時系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際的銷售狀態(tài)(包括預(yù)留、預(yù)定、已售三種狀態(tài))自動更新圖文咨詢中的房間狀態(tài)圖,使整個系統(tǒng)的數(shù)據(jù)保持嚴(yán)格一致。退換房管理:在發(fā)生退換房情況時,可按照相應(yīng)程序進(jìn)行退換房處理,保證房間銷售的唯一性,嚴(yán)格杜絕重復(fù)銷售的情況出現(xiàn),同時系統(tǒng)自動保存退換房的原始資料。

租賃管理:記錄用于出租的房間的租賃資料:包括客戶資料、合同資料、押金信息、換房及退租等資料。圖文咨詢:通過簡潔的圖文界面直觀顯示各大樓的最新銷售進(jìn)展以及各銷售狀態(tài)的統(tǒng)計數(shù)據(jù),輸入客戶的購房條件可明確快速顯示符合客戶條件的房間,點(diǎn)擊任一房間可以即時了解該房間的詳細(xì)資料,同時可以按照客戶指定的各種付款方式自動模擬生成及打印其付款和按揭方案,以便客戶進(jìn)行詳細(xì)了解和認(rèn)真分析。

財務(wù)收款:用于已售房間應(yīng)收樓款和實(shí)收樓款的管理,通過應(yīng)收款項和實(shí)收款項的對比,可以十分直觀地了解樓款收取的進(jìn)度,并可自動計算逾期欠款的滯納金金額,提

供每個房間樓款收取的統(tǒng)計數(shù)據(jù),包括應(yīng)收金額、已收金額、未收金額、應(yīng)收未收金額、滯納金金額等。

保證金管理:對于按揭付款的客戶,系統(tǒng)在按揭辦理登記后在本模塊自動生成按揭相關(guān)資料,本模塊對銀行是否放款進(jìn)行登記并對保證金進(jìn)行管理。票據(jù)管理:提供公司收據(jù)領(lǐng)用、查尋、統(tǒng)計等管理功能。換票管理:將客戶手中的收據(jù)更換為發(fā)票,只對有效收據(jù)進(jìn)行更換。

欠款催收:系統(tǒng)可以自動檢索出所有最新拖欠樓款的客戶基本資料、欠款總額以及欠款明細(xì),并可以統(tǒng)計出各大樓欠款的客戶總數(shù)、拖欠總金額,以便及時了解樓款拖欠情況并開展相應(yīng)的催款工作。通知交款功能可查詢未來某段時間內(nèi)應(yīng)交樓款的客戶資料及應(yīng)交款項,以便提前通知客戶按時交款,提高樓款的回收率;客戶按揭辦理:管理按揭客戶證件及收入證明等收繳情況、辦理進(jìn)度,并對收繳情況,是否辦妥進(jìn)行統(tǒng)計。

產(chǎn)權(quán)辦理:建立客戶產(chǎn)權(quán)登記信息,結(jié)算面積誤差、打印產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記表等。

客戶檔案:專門管理已經(jīng)成交的客戶資料,所有客戶資料在成交登記中登記后將自動傳遞到成交客戶檔案中,通過對成交客戶的統(tǒng)一管理,可以為客戶提供更加快捷和優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù),從而有效提高成交客戶的滿意度。

歷史客戶檔案:記錄退房、退訂、更名的歷史客戶檔案代辦戶口:計算戶口指標(biāo),辦理過程、辦理情況、相關(guān)費(fèi)用。設(shè)計變更:記錄工程設(shè)計變更內(nèi)容,預(yù)算、執(zhí)行情況等備忘錄。投訴管理:記錄客戶投訴內(nèi)容。

入伙管理:打印入伙通知書,登記客戶入伙信息。

短信服務(wù):通過intel網(wǎng)向潛在客戶、意向客戶群短信,告訴他們公司排號、選房、優(yōu)惠等活動。輔助傭金提成管理:根據(jù)公司傭金提成方案、銷售人員銷售情況及回款情況計提傭金并記錄發(fā)放情況。針對增加管理人員提成。

廣告信息:管理所關(guān)注項目的廣告發(fā)布情況,包括廣告發(fā)布刊物、日期、版面、風(fēng)格、費(fèi)用等詳細(xì)資料,以便動態(tài)追蹤其廣告策略。樓盤信息:主要用于登記和管理區(qū)域市場的各項目資料,以加強(qiáng)對市場狀況和競爭對手銷售情況的了解。需求分析:提供由客戶自行定義調(diào)查問卷,用戶收集問卷錄入后,系統(tǒng)自動統(tǒng)計相關(guān)信息及形成相應(yīng)的圖表分析。

會員管理:提供會員檔案管理功能、跟蹤記錄、相關(guān)活動。統(tǒng)計房產(chǎn)報表:提供整個公司項目、戶型、面積等房產(chǎn)資料的詳細(xì)報表。

銷售報表:按照整個公司項目和大樓三級統(tǒng)計范圍結(jié)合時間、銷售人員及樓盤多種因數(shù)以數(shù)字報表對最新銷售數(shù)據(jù)(包括套數(shù)、面積、成交金額等)進(jìn)行統(tǒng)計。

財務(wù)報表:對樓款回收情況進(jìn)行全面的統(tǒng)計,包括應(yīng)收款、實(shí)收款、應(yīng)收未收款、按揭放款、預(yù)計收款等資料,其中預(yù)計收款功能可以查詢在未來的任一時間段內(nèi)能夠正?；厥盏臉强罱痤~,為公司的整體資金運(yùn)作提供準(zhǔn)確的參考數(shù)據(jù)。綜合查詢:提供包括銷售信息、財務(wù)信息的復(fù)合型綜合性查詢。圖表分析:以數(shù)字及圖形(二維和三維)形象反映銷售及財務(wù)方面的走勢、進(jìn)度、分布等情況。

領(lǐng)導(dǎo)查詢:為方便領(lǐng)導(dǎo)查詢提供的戶型、銷售與財務(wù)報表?；A(chǔ)按揭數(shù)據(jù)查詢:提供快速的銀行按揭計算功能,只需輸入按揭金額、利率、期數(shù)及計息方式(等額法或遞減法)后,系統(tǒng)可以自動計算出每月還本付息金額。

機(jī)構(gòu)設(shè)置:設(shè)置公司信息、售樓機(jī)構(gòu)、組織架構(gòu)等信息。

操作員設(shè)置:設(shè)置系統(tǒng)操作員信息,并對操作員進(jìn)行項目授權(quán)。系統(tǒng)字典:對系統(tǒng)中涉及的所有可選信息進(jìn)行字典維護(hù)。收費(fèi)項目:對系統(tǒng)中涉及的收費(fèi)項目進(jìn)行維護(hù)。

系統(tǒng)參數(shù)設(shè)置:用于設(shè)置利率、滯納金比率、面積誤差率、樓款精確度、公司信息、報表表頭、工程進(jìn)度名稱等和系統(tǒng)密切相關(guān)的各項參數(shù);用戶授權(quán):按查詢、修改、增加、刪除、審核等多層權(quán)限針對各個功能模塊和報表進(jìn)行向各操作人員進(jìn)行授權(quán),明確不同部門、不同職位的工作責(zé)任和操作權(quán)限,以保證數(shù)據(jù)的保密性和系統(tǒng)運(yùn)行的安全。

數(shù)據(jù)備份:用于數(shù)據(jù)的定期備份,避免由于電腦故障造成數(shù)據(jù)丟失,同時系統(tǒng)可以按照用戶定義的時間周期自動報警并提示備份;

數(shù)據(jù)恢復(fù):如果遇到病毒、硬件等問題造成系統(tǒng)破壞后,可將已備份的數(shù)據(jù)恢復(fù)過來;

系統(tǒng)初始化:用于清空當(dāng)前數(shù)據(jù)庫中需要刪除的數(shù)據(jù),一般在系統(tǒng)首次正式運(yùn)行前使用,之后應(yīng)通過權(quán)限嚴(yán)格控制使用;

更改口令:用于操作員更改自己的系統(tǒng)口令等進(jìn)行設(shè)計,也可以找專業(yè)公司提供。

第5篇 知名地產(chǎn)營銷部組織構(gòu)架及薪酬管理方案（二）

知名地產(chǎn)公司營銷部組織構(gòu)架及薪酬管理方案(二)

三、方案適用范圍:

1、適用人員:

1)營銷副總經(jīng)理參與項目獎金分配,不參與銷售提成;

2)營銷部經(jīng)理、副經(jīng)理及其他人員均參與項目銷售提成,不參項目獎金分配。

2、適用產(chǎn)品:該薪酬方案適用于淮安知名地產(chǎn)公司可售的產(chǎn)品,即:住宅及自行車庫、底商、外鋪、酒店式公寓、寫字樓、車位。

說明:

1)商鋪銷售:商鋪總價較高,成交后傭金額大,但淮安是小型城市,商鋪銷售困難,此兩因素相抵,因此未做降低傭金比例的變化。

2)車位銷售:地下車位在淮安較難銷售,但在前期車位銷售是隨住宅一起銷售的?？蛻粼谌胱∏百徺I車位的積極性不會太高,前期銷售希望通過加強(qiáng)銷售員引導(dǎo)而促成成交的方法不會產(chǎn)生很明顯的效果;同時車位總價較低,比例提高,傭金金額變化不大,不會引發(fā)極大的銷售積極性。為了讓置業(yè)顧問把精力放在主要物業(yè)的銷售上,所以未做車位的傭金比例提高的變化。

四、薪酬分配測算基礎(chǔ)及概述:

1、銷售收入:預(yù)計__萬元,營銷費(fèi)用2.5%預(yù)計為__萬元。

2、周期:本項目的計劃銷售周期為:_____。由于前期客戶積累和售后服務(wù)等工作,將營銷人員的實(shí)際服務(wù)周期定為_____,即__個月。

3、薪酬分配原則:營銷部經(jīng)理及其他人員薪資構(gòu)成為:底薪+提成±其他獎懲。

五、各崗位底薪(以下數(shù)據(jù)均為稅前):

營銷經(jīng)理底薪:10000元/月公司編制,按集團(tuán)相關(guān)制度執(zhí)行

策劃組:策劃副經(jīng)理底薪:5300元/月公司編制,按集團(tuán)相關(guān)制度執(zhí)行

策劃主管底薪:4100元/月公司編制,按集團(tuán)相關(guān)制度執(zhí)行

高級策劃底薪:3700元/月公司編制,按集團(tuán)相關(guān)制度執(zhí)行

策劃人員(文案及專員)1700元/月公司編制,按集團(tuán)相關(guān)制度執(zhí)行

銷售組:銷售副經(jīng)理底薪:4500元/月公司編制,按集團(tuán)相關(guān)制度執(zhí)行

銷售主管底薪:2500元/月項目編制

置業(yè)顧問底薪:1500元/月項目編制

客服主管底薪:3500元/月項目編制

客服人員底薪:1500元/月項目編制

注:公司編制人員試用期為6個月,試用期期間底薪減100--400元。項目編制人員試用期為6個月,試用期期間底薪減100元。

六、提成方案:

1.銷售顧問及銷售主管:

住宅(含自行車庫)按個人銷售回款額2.2‰的比例提成;

soho及車位按個人銷售回款額2.5‰的比例提成;

商鋪按個人銷售回款的1.8‰的比例提成;銷售主管不參與公傭。

特別說明:雖然商鋪單位價格較高,但總價高較難于銷售,在淮安當(dāng)?shù)貞T例商鋪提成比例高于住宅,結(jié)合以上兩因素,商鋪的提成比例略低于住宅的。

2、客服人員含主管,提成總額為回款總額0.51‰;

4、策劃人員設(shè)置4人,提成總額為回款總額的0.42‰;

5、營銷部門:經(jīng)理、副經(jīng)理共設(shè)置3崗,營銷經(jīng)理0.25‰,銷售副經(jīng)理0.25‰,策劃副經(jīng)理為0.2‰;

6、設(shè)立回款總額的0.1‰作為公共獎勵基金;全體營銷部員工參與分配。

總額3.91‰,個稅從營銷費(fèi)用中另行列支。

具體明細(xì)如下:

傭金比例(‰)

職位名稱 營銷經(jīng)理 銷售 副經(jīng)理 策劃副經(jīng)理 置業(yè)顧問 含主管 策劃主管 高級策劃 策劃人員 客服主管 客服人員 公共基金 合計

提傭比例(‰) 0.25 0.25 0.2 1.8--2.5 0.12 0.1 0.2 0.15 0.36 0.1 3.93

七、公共基金發(fā)放辦法:

公共基金主要用于全體人員的綜合獎勵等機(jī)制,每季度發(fā)放一次。

營銷部根據(jù)當(dāng)季可分配金額制定公共獎勵基金發(fā)放明細(xì),并經(jīng)項目公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

設(shè)立獎項:

銷售冠軍、亞軍、季軍(共三名);優(yōu)秀客服、策劃(二名);季度優(yōu)秀員工(一名)。

八、薪酬分配細(xì)則(含考評辦法):

內(nèi)容要求:

1、細(xì)化置業(yè)顧問銷售任務(wù),根據(jù)績效進(jìn)行考評,制定相應(yīng)的獎懲辦法:

(1)考核內(nèi)容:業(yè)績考核與綜合考核。

(2)考核周期:季度、半年和年度考核。

(3)業(yè)績考核:總分50分;綜合考核:總分50分。

(4)末位淘汰制的標(biāo)準(zhǔn):

每月度銷售總額倒數(shù)一、二、三位的進(jìn)入淘汰人員范圍;

結(jié)合考核成績,進(jìn)行末位淘汰;

新員工前二個月不進(jìn)入業(yè)績考核期。

2、提成基準(zhǔn):根據(jù)銷售回款額按集團(tuán)審批比例提成。

3、傭金的發(fā)放比例及方法:在房款全部付清時發(fā)放提成總額的80%,入伙后發(fā)放10%,辦理項目產(chǎn)權(quán)初始登記備案后發(fā)放10%。

4、特殊客戶提成標(biāo)準(zhǔn):按照正常提傭方式辦理。

5、員工推薦客戶成交提成標(biāo)準(zhǔn):凡推薦客戶成交的物業(yè),按比例計算整套物業(yè)可提傭金,推薦人提取該傭金的30%,置業(yè)顧問(或主管)提取該傭金的70%。

推薦人推薦客戶時,將客戶介紹給銷售副經(jīng)理確認(rèn)(或?qū)⒚麊温?lián)系電話告之),推薦之前已在案場填寫來訪登記表的客戶不計入推薦客戶之列。

6、離職人員傭金管理辦法:中途辭職或被辭退,交付及辦證部分獎金不得提取,該部分獎金轉(zhuǎn)至其職務(wù)代理人名下,按上述獎金管理方案予以執(zhí)行。

7、明確個人所得稅的支付:根據(jù)集團(tuán)《項目營銷系統(tǒng)薪酬調(diào)整實(shí)施細(xì)則》,個人所得部分由公司從營銷費(fèi)用中另行列支。

8、結(jié)算日期:自然月結(jié)算,全款到帳后的物業(yè)方可參與結(jié)算。

薪酬總額成本分析(單位:萬元)

人數(shù) 底薪 傭金(稅后)

從營銷費(fèi)用中另行列支

合計 餐補(bǔ) 傭金個稅 公司繳金