日常管理方案13篇

第1篇 誠粵物業(yè)日常服務(wù)與聯(lián)系管理方案怎么寫

誠基物業(yè)日常服務(wù)與聯(lián)系管理方案管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng)日常工作。

物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù),物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)日常服務(wù)與聯(lián)系工作,對(duì)管理處業(yè)戶接待的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。

1. 日常服務(wù)與聯(lián)系的內(nèi)容

1.1日常服務(wù)內(nèi)容

1.1.1 維修保養(yǎng)服務(wù);

1.1.2 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù);

1.1.3 治安消防服務(wù);

1.1.4 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù);

1.1.5 停車管理服務(wù);

1.1.6 特約服務(wù);

1.2日常聯(lián)系內(nèi)容

1.2.1 小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱,每天定時(shí)開箱;

1.2.2 設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴;

1.2.3 及時(shí)回訪業(yè)戶征詢意見。

2. 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制2.1業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通,經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見,滿足合理要求,及時(shí)提供各類服務(wù)。

2. 2每半年至少開展一次公益性活動(dòng),事先做好可行性調(diào)研,報(bào)計(jì)劃并做好策劃,事后要分析小結(jié),使該項(xiàng)工作不斷改進(jìn)提高。

2. 3業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢,保證服務(wù)質(zhì)量。

3. 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求質(zhì)量要求以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),以濟(jì)南市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依據(jù),嚴(yán)格按各項(xiàng)服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作,做到業(yè)戶評(píng)議滿意率90%以上;

業(yè)戶投訴率萬分之五以下;

投訴處理率100%。

第2篇 __家園物業(yè)日常管理方案：前期介入

盛世家園日常管理方案:前期介入

日常物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段可以分為介入期、入住期以及正常居住期。按專業(yè)又可以分為物業(yè)維修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設(shè)等諸多項(xiàng)目。其中部分項(xiàng)目我們已在其他章節(jié)予以闡述,此處不再重復(fù)。本部分著重對(duì)前期介入、業(yè)主入住、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理等八個(gè)專題進(jìn)行敘述。

第一章前期介入

前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過程中,使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求。我們將著眼于以下幾方面的工作:

一、協(xié)助做好銷售工作,力爭物業(yè)管理成為樓盤銷售的賣點(diǎn)

盛世家園管理處將在前期介入期配合e盛世家園售樓部做好銷售工作。管理處將與售樓中心簽定物業(yè)管理服務(wù)的補(bǔ)充協(xié)議,并嚴(yán)格按照協(xié)議規(guī)定密切配合,提供物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。為此,從樓盤銷售開始,管理處人員將做好以下工作:

1.協(xié)調(diào)配合e盛世家園售樓中心工作人員做好售樓咨詢服務(wù)工作:

2.做好售樓中心、樣板房、車場和花園廣場的保潔及花花圃綠化的管理服務(wù)工作:

3.做好售樓中心、樣板房和花園廣場的安全護(hù)衛(wèi)工作,做好前來看樓買房客戶汽車的指揮疏導(dǎo)工作:

4.做好銷售中心、樣板房和花園廣場的維護(hù)管理工作。

二、開展業(yè)主服務(wù)需求凋查

在銷簋部門的幫助下,協(xié)調(diào)小組在入住前將進(jìn)一步開展業(yè)主需求調(diào)查以了解居住區(qū)內(nèi)業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層漢、興趣愛好及各類服務(wù)需求,并臧調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析,使令后的物業(yè)管理工作更力□貼進(jìn)業(yè)主。同時(shí),與e地產(chǎn)集團(tuán)共同舉辦準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng),集中了解業(yè)主反饋的信息。

三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作

在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的墨礎(chǔ)上,與e地產(chǎn)篥團(tuán)攜手,做好以下

各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作:

(-)協(xié)助e地產(chǎn)集團(tuán)銷售工作,在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢,解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題;

(二)提供相關(guān)專業(yè)建議,協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案;

(三)協(xié)助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗事設(shè)置方篥:

(四)收集工程圖紙資料,現(xiàn)場參與設(shè)備的安裝調(diào)試:

(五)對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量;

(六)建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系,開展玫□通郵、通電、通水、通氣、電話申請(qǐng)、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作:

(七)針對(duì)末來需要完醬的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。

四、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù),以及對(duì)物業(yè)的了解,本著'對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé),對(duì)e地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)'的宗旨,對(duì)盛世家園居住區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收(詳見4e iso9001體系文件)。

五、承擔(dān)前期介入所需費(fèi)用

按物業(yè)管理行業(yè)接管物業(yè)的慣例,物業(yè)管理前期介入所需費(fèi)用應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān),但是,考慮到e地產(chǎn)(集團(tuán))公司對(duì)e物業(yè)的一貫支持,我司愿意承擔(dān)e盛世家園物業(yè)管理前期介入費(fèi)用,金額為人民幣19.02萬元(詳見《e盛世家園前期介入費(fèi)用測(cè)算表》)。

e盛世泉目前期介入費(fèi)用測(cè)笫表項(xiàng)災(zāi)項(xiàng)目名稱計(jì) 算 式支出金額(元)

員工工資項(xiàng)目經(jīng)理1人5000元/人。月×1人×12月150000

3人1000元/人。用×3人×12月

護(hù)衛(wèi)員3人1500元/人,月×3人×12用

人員辦證費(fèi)6人×400元/人2400

辦公費(fèi)用(//b公消耗品、通訊、交通等)2000元/用×12用24000

四員工培訓(xùn)7人×250元/人1750

五材料赍保潔材料費(fèi)500元/用×12月6000

維修材料費(fèi)500元/月×12月6000

臺(tái)計(jì):19015元

第3篇 __家園物業(yè)日常管理方案：業(yè)主投訴處理

盛世家園日常管理方案:業(yè)主投訴處理

第四章 業(yè)主投訴處理

投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一頊嚴(yán)謹(jǐn)而極窒技巧性的工作,迅速、及時(shí)、合理地處理業(yè)主的投訴能贏得業(yè)主的商度信顛,反之將傷及管理處形象及企業(yè)信譽(yù),損害業(yè)主對(duì)管理處的信任,因此我們制訂了詳細(xì)的投訴處理流程管理規(guī)定,詳見公司iso9001體系文件。

一、投訴受理

業(yè)主投訴一般通過宅話、來訪、書信或其他形式,客尸版務(wù)中詘客戶助理按投訴的內(nèi)容進(jìn)行分類,管理處職責(zé)所在或菲管理原因而導(dǎo)致的投訴,將委婉向業(yè)主說明緣由并協(xié)助業(yè)主進(jìn)一步通過其他渠道予以解決;對(duì)業(yè)主的有效投訴,由值班人員填寫《投訴受理登記表》,并安排有關(guān)項(xiàng)目組及時(shí)處理,重大投訴向客戶主管漚報(bào),由客戶主管按權(quán)限處理。

二、投訴處理

為實(shí)現(xiàn)投訴處理的高效率,管理處24小時(shí)接受業(yè)主投訴,值班人員填寫好投訴受理登記表。妞屬業(yè)主請(qǐng)修,我們要求維修人員接到客戶服務(wù)中心傳來的業(yè)主維修需求后,十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,零修及時(shí)處理,急修不過夜,同時(shí)對(duì)責(zé)任人給予相應(yīng)處分,其他方面的投訴,我們將及時(shí)分派至相關(guān)項(xiàng)目組,并要求與業(yè)主約定圇復(fù)時(shí)間(最長圇復(fù)時(shí)間不超過三個(gè)工作日),警時(shí)無法解決的間題將制定相關(guān)計(jì)劃向業(yè)主進(jìn)行解釋,普遍性投訴悶題由管理處在居住區(qū)公備欄或小區(qū)寬帶網(wǎng)上的管理處建立的信息平臺(tái)上公備解決措施。

三、投訴回訪

業(yè)主有效投訴處理完畢后,由行改主管電話或上門的形式回訪,以征求業(yè)主意見,同時(shí)在《投訴受理登記表》上做好回訪記錄,我們將做到loo%。

第4篇 __家園物業(yè)日常管理方案：環(huán)境保護(hù)與管理

盛世家園日常管理方案:環(huán)境保護(hù)與管理

一、環(huán)境保護(hù)

隨著住宅產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,人□的集聚帶來了系列的環(huán)保問題。在盛世家園的環(huán)境保護(hù)上,我們將著重解決有關(guān)垃圾污染、噪音污染、視覺污染、空氣污染等四方面的間題。

(一)垃圾處理:

垃圾廢物,我們認(rèn)為:垃圾是放鍺位王的賁源,因此刪強(qiáng)對(duì)這一類資源的管理菲常重要。在現(xiàn)階殷垃圾分類實(shí)施難的因素在于:居民環(huán)保意識(shí)有待提高,普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類:生活垃圾構(gòu)成較復(fù)雜,分類難度大,分類成本高:垃圾囤收系統(tǒng)組織不健全,部分垃圾'回收尚可!求售無門'。我們將蝎力推進(jìn)垃圾分類工作,變廢為寶。

盛世家園韜樓臼后將會(huì)有較多商家進(jìn)駐,管理處涌會(huì)與備商家協(xié)調(diào)處理好自轄區(qū)的環(huán)境管理工作

(二)噪音消除:

大廈內(nèi)噪音產(chǎn)生的來源主要包括:裝修施工、汽車、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、設(shè)備以及日常的社區(qū)活動(dòng)等。

我們擬采取技□下措施進(jìn)行預(yù)防及消除:

1、嚴(yán)格控制二次裝修及積極與罔邊施工單位協(xié)調(diào),控制施工的時(shí)間,以避免噪音擾民;

2、嚴(yán)格車輛管理,除搬家、急救外,禁止車輛行駛、停放,小區(qū)內(nèi)車輛禁止嗚笛:

3、做好商鋪的規(guī)劃及摺商工作,杜絕有可能產(chǎn)生強(qiáng)烈噪音的商業(yè)機(jī)構(gòu)在小區(qū)內(nèi);

4、在施工工地與小區(qū)周界培育綠化圍墻,同時(shí)在業(yè)主中倡導(dǎo)阿臺(tái)綠化,以立體綠化減弱噪音。

(三)美化環(huán)境

我們將與城管派出所、居委舍等有關(guān)部門留切配合,同時(shí)對(duì)護(hù)衛(wèi)員、保潔員等設(shè)定具體管理目標(biāo),加強(qiáng)巡查和清潔,社絕居住區(qū)內(nèi)的'亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂娃放、亂拉掛'等六亂現(xiàn)象,為業(yè)主營造美麗的家園。

二、環(huán)境管理

(-)環(huán)境衛(wèi)生管理要點(diǎn):

1、全員保潔,人過地凈:重點(diǎn)部位,重點(diǎn)保潔。

2、確保居住區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識(shí)齊全:

3、對(duì)清潔服務(wù)分包方的要求:建立專業(yè)化的保潔隊(duì)伍,制訂詳細(xì)的搡作規(guī)程及工作標(biāo)娃,實(shí)行每日16小時(shí)保潔服務(wù):生活垃圾,收集和轉(zhuǎn)運(yùn)采用密閉方式。

(二)環(huán)嬈管理的具體措施及工作標(biāo)旌:

序號(hào)項(xiàng)目具體措施標(biāo)準(zhǔn)

01垃圾梅每日溘洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋留閉,桶外壁干凈無垃圾粘時(shí)物

垃圾車、池垃圾車、池每國胂洗,每罔徹底消殺一漢垃趿車無明顯時(shí)著物,垃圾池周囿無積水、污漬

02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次,每隔2小時(shí)巡掃一漢,每用胂洗一次2、瓷磚地面每圍用地拖擦拭一遍3、大理石地面定期拋光打螗1、水泥地面圍視無煙頭、粹紙、果皮等垃圾,無積水、無塵土、無痰跡2、瓷磚地面干凈,無明顯污跡黑卸,無積水,條縫清晰3、大理石地面光殼,可映出照明乾廊,干凈無蝤跡

03公共墻面1、內(nèi)墻面每周徹底清潔一漢,每日巡掃污染處2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)、抹灰、墻面凹凸處無明顯灰塵,無蛛網(wǎng)2、瓷磚墻面圍視無污跡、無塵、無亂張貼,用白紙巾擦拭表畫50厘米,紙巾不被明顯污染3、外墻光殼、整潔,無明顯水漬、洶漬

04公共照明燈聿每月用清潔劑溏洗擦抹一漢圍視燈罩表畫干津,內(nèi)部無積塵

05消火栓、電表蓋、管線等每日用清潔毛巾擦抹1、玻璃明殼,圇視無塵2、糟頂、側(cè)無塵,用白紙巾擦試不被明顯污染3、無明顯積塵、無蛛網(wǎng)

06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹,每周用清潔劑徹廄清洗一次1、玻璃圍視明殼,無灰塵、污跡、無水珠2、窗臺(tái)目視無積塵3、鍍膜歡璃半米之內(nèi)可照出人影慘

07樓梯扶手每日用涪潔毛巾擦抹無塵,用白紙緊擦拭30厘米,紙巾不被明顯污染

樓梯梯級(jí)每天清掃,每周拖抹一漢,每用沖洗一漢圍視干凈無垃圾,無雜物,無明顯污跡(池污、黑叵8等)

08各種掐示牌、標(biāo)識(shí)每周清洗擦抹一漢s視無明顯積塵、無水珠、無破損

09篥中綠地每日清掃一次,每隔2小時(shí)巡掃一漢草坪圍視干凈,無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾,無磚頭、大石子,配白動(dòng)翦草機(jī)

10宣傳樘每天擦抹一次玻璃明殼,圈視無塵、無水珠,不銹鋼面光殼,宣傳樘內(nèi)無明顯的可見積塵

11花池每用徹底擦抹及沖洗一墳。隨時(shí)溘潔污染處瓷貼片干凈、無明顯污迎、水垢

12地面其它設(shè)施每用徹底擦抹一漢,悔時(shí)清潔污染處無亂張貼,無亂劃,無破損

13售樓中心假山噴泉、廣場地磚、小區(qū)道路每圍清掃一漢,每隔2小時(shí)巡擔(dān)一漢,每月胂洗一漢圍視干凈,無雜物,無明顯污跡,條縫溘晰、無雜草

14單車棚、地面停車設(shè)施每天用清潔毛巾擦抹一次;每季度刷漆一漢圍視無明顯污跡,無積塵,無生銹破損現(xiàn)象

l5雨水并、排水溝每周清洗一次,無明顯垃圾,雜物及泥渺,無蚊蟲滋生

16不銹鋼門框、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一貝,隨時(shí)清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無污迎,無灰塵,半米內(nèi)可映出人影2、鏡面不銹鋼表面光蔸,三米內(nèi)能溘晰映出人物影像

第5篇 __家園物業(yè)日常管理方案：消防管理

盛世家園日常管理方案:消防管理

消防責(zé)任重子泰出,同時(shí)消防管理又是高層樓宇管理的重要一環(huán),因此,需要做好以下工作:

一、消防管理目標(biāo)

堅(jiān)持'預(yù)防為主,防消結(jié)臺(tái)'的消防工作萬針,嚴(yán)格實(shí)行防火竇全責(zé)任制,并樹立'空員防消'的管理觀念,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。

二、加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作

(-)消防教育宣傳工作:

管理處將在大廈宣傳樘內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí),并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來舉辦消防知識(shí)講座。大廈八伙時(shí),我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手朋》,同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點(diǎn)服務(wù),建議業(yè)主配置滅火器。

(二)做好消防培訓(xùn)及演練工作:

重點(diǎn)加盟護(hù)衛(wèi)員的消防實(shí)讖汶鯨,每年組織兩漢義務(wù)消防隊(duì)員和大度業(yè)飄

央同參與的消防灄練,提高全員的'自救'薏識(shí)和能力,防患子'未燃'。

三、加強(qiáng)二次裝修的消防管理

(一)對(duì)二次裝修審批時(shí),要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方呵入場施工。

(二)對(duì)子復(fù)雜裝修、大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修,要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù),方可開工。

(三)在入住期間,我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置筒明指示標(biāo)識(shí)等辦法,著重解決違章占用消防通道的鬧題,保證消防通道的順暢。

四、建立e盛世家園消防快速反應(yīng)分隊(duì)

結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn),我們將在護(hù)衛(wèi)員中選撥一北隊(duì)員組建盛世家園警理處'消防怏速反應(yīng)分隊(duì)',以保證一旦出現(xiàn)火罄時(shí),我們能迅速作出反應(yīng),立足'自救',最大限度地溺少火災(zāi)損失。時(shí)火警應(yīng)急程序貞□下:

(-)報(bào)警

1、管理處所有人員均應(yīng)刪強(qiáng)消防熹識(shí),發(fā)現(xiàn)異篇情況妞煙霧、火光等,應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報(bào)。

2、管理處值班員接到火警報(bào)警后,應(yīng)迅速通知時(shí)近人員趕往現(xiàn)場,查明報(bào)警地址、燃燒起因、目前火勢(shì)、周邊環(huán)境及人員受傷惰況等。

(二)召集

1、火警確認(rèn)后,通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場。

2、管理處所有人員一里獲悉火警均應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場,參與滅火。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中出進(jìn)行調(diào)度,經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場過行指捋。

3、到達(dá)現(xiàn)場的人員必須昕從現(xiàn)場指揮的調(diào)配。

(三)滅火

1、現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況,迅速組織到場員工成立滅火組、搶欺組、疏散組、警戒組及支援組等,卉展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速。

2、滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力蔣貫耋物品及危險(xiǎn)物盅搬離現(xiàn)場。疏散組負(fù)貢協(xié)助鄶近火場的居民迅速由消防通道疏散,同時(shí)指揮停泊在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。

3、后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令,向現(xiàn)場運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種材料。

4、蒼火勢(shì)過大旦消防警已到場時(shí),重要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)脅助消防警滅火直至火勢(shì)被完全控制。

(四)薔后與收復(fù)

火勢(shì)完全熄滅后,護(hù)衛(wèi)員負(fù)貢現(xiàn)場警硝,保護(hù)現(xiàn)場,并協(xié)助消防部門查蜩火因饣統(tǒng)計(jì)損失,向上級(jí)提交事故報(bào)告。

第6篇 某某物業(yè)管理公司日常接待方案

某物業(yè)管理公司日常接待方案

一、目的

為使公司的各類接待工作有章可循、有條不紊,并不斷提升公司的綜合能力,就同行、業(yè)務(wù)關(guān)系往來單位及行政主管部門的考察、參觀特制定本制度。

二、接待流程

1、各部門/項(xiàng)目在接到有要來公司考察、參觀信息后要提前通知預(yù)訂參觀項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或相應(yīng)職能部門負(fù)責(zé)人,以便各項(xiàng)目/部門做好充分的接待準(zhǔn)備。

2、各項(xiàng)目/部門在接到考察、參觀信息后應(yīng)及時(shí)做好準(zhǔn)備,以便檢查、參觀。

三、接待前準(zhǔn)備

1、對(duì)小區(qū)進(jìn)行大掃除,做到轄區(qū)地面上沒有明顯垃圾;綠籬中沒有白色垃圾;小區(qū)沒衛(wèi)生死角;

2、轄區(qū)內(nèi)及消防通道沒有亂堆亂放的現(xiàn)象;

3、辦公室衛(wèi)生:做到干凈整潔;桌上的物品擺放整齊;

4、所有員工須著工裝、帶工號(hào)牌、系領(lǐng)帶,保安人員系素帶,帶帽子(溫度超過32攝氏度可以不帶);

5、打掃會(huì)議室,并根據(jù)氣溫的不同開空調(diào)或風(fēng)扇,準(zhǔn)備茶水、水果、煙及檳榔;

6、預(yù)定參觀路線,并在接待前對(duì)預(yù)備參觀路線進(jìn)行摸底,以確保留給檢查人員最好的影響;

8、選定陪參觀的人員要對(duì)檢查的內(nèi)容及實(shí)施的情況、項(xiàng)目的基本情況以及公司的基本情況進(jìn)行了解,以便更好的進(jìn)行接待;

四、檢查接待

1、小區(qū)出入口對(duì)來訪的人員、車輛按照公司的制度實(shí)行來訪登記,值班人員在檢查人員進(jìn)出時(shí)要敬禮;

2、有專人陪同檢查人員進(jìn)行檢查,并對(duì)提出的問題進(jìn)行解答;

3、會(huì)議室有專人進(jìn)行接待;

五、注意事項(xiàng)

1、倒茶不能倒?jié)M杯只能倒60%―70%,上茶時(shí)應(yīng)一手拿柄一手托杯底;

2、準(zhǔn)備水果時(shí)應(yīng)盡量選不用剝皮、不用吐子,梨類不能購買;

3、會(huì)議桌上要準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的抽紙和煙灰缸,并視情況及時(shí)清理垃圾;

4、客戶人員在當(dāng)檢查人員到來時(shí)應(yīng)起身,表示迎接。

第7篇 __家園物業(yè)日常管理方案：二次裝修管理

盛世家園日常管理方案:二次裝修管理

第三章 二次裝修管理

盛世家園入住后,隨之而來的將是房屋二次裝修的高lls期9b了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全,維護(hù)居住區(qū)的統(tǒng)一、美觀,我們將以房屋結(jié)構(gòu)、外觀.防水、違章搭建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點(diǎn),嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理(二次裝修管理制度及流程詳見公e is09001體系文件)。

一、加強(qiáng)宣傳,正確引導(dǎo)

針對(duì)e盛世家園多戶型的特點(diǎn),制訂詳細(xì)的《裝修管理指南》,在入伙辦理手續(xù)時(shí)發(fā)放給業(yè)主,同時(shí)管理處為業(yè)主提供必要的房屋結(jié)構(gòu)圖紙,指導(dǎo)業(yè)主合理進(jìn)行二次裝修。

二、嚴(yán)格審批,加強(qiáng)巡查

根據(jù)多年來對(duì)二次裝修管理的經(jīng)驗(yàn),我們?cè)诖髲B裝修管理中注重子以下步驟:

(-)在二次裝修的審批過程中,建立管理處相關(guān)主管初審,管理處經(jīng)理審批的二級(jí)審批貢任制,強(qiáng)化審批責(zé)任。

(二)力□強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理,實(shí)施'二證一書'制度,恩8要求裝修施工單位辦理'裝修許可證'和'施工人員出入證',并簽訂'二次裝修貢任書',同時(shí)要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金。

(三)力□強(qiáng)裝修過程的監(jiān)督,實(shí)施'空員管理''tr們要求,各專業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握二次裝修管理的基本知識(shí)及管理要點(diǎn),并在入伙前著重給予培訓(xùn)。

(四)在裝修期間,成立以行政、工程及護(hù)衛(wèi)為成員的二次裝修聯(lián)合管理組。ξ的就是在裝修高ll3期間,對(duì)裝修過行更有效的管理和監(jiān)控,并強(qiáng)調(diào)下列監(jiān)管重點(diǎn):

1、為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,我們?cè)趯?shí)際工作中,除要求項(xiàng)目主管的例行巡查外,管理處護(hù)衛(wèi)員、渚潔等各崗位也對(duì)二災(zāi)裝修進(jìn)行仝方位監(jiān)督,消除管理畜點(diǎn),形成立體交又式的裝修監(jiān)督網(wǎng)紹,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。

2、為防止房屋裝慘后經(jīng)常出現(xiàn)滲潯水鬮題,我們將要求施工隊(duì)做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認(rèn)后方可繼續(xù)施工。

3、為維持居住區(qū)裝修秩序及安全,我們將刪強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)的管理,狠抓消防安全,控制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè):實(shí)施對(duì)外來入員旌入制度,嚴(yán)格管制各區(qū)出入□,對(duì)搬出/入物品一律登記后放行;嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的溏運(yùn),消除囟裝修而帶來的噪音和垃圾污染。

三、依法管理,以理服人

對(duì)違章裝修的施工單位我們將以說服教育為主,勸其整改。對(duì)整改不良的我們將以裝修責(zé)任書為依據(jù),要求其限期整改并酌惰扌□除其裝糝保證金。對(duì)極個(gè)別懵節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主,我們將積極采取法律途徑予以解決,確保居住區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。

四、謹(jǐn)慎驗(yàn)收,不留隱患

我們將著重驗(yàn)收房屋結(jié)構(gòu)、外覿及上下水、供暖管道、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量,對(duì)隱蔽工程耍求施工單位每完威一項(xiàng)必須事先向管理處申報(bào),經(jīng)管理處驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)楣天標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收,同時(shí)要求施工單位提供齊全的酸工圖紙存檔以備查驗(yàn)。建立裝修回訪制度,剮在裝修完畢后的二個(gè)月內(nèi),我們將再次上門復(fù)查,對(duì)復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱愨予以堅(jiān)決消除。

第8篇 假日花園物業(yè)管理日常工作方案

假日花園物業(yè)管理的日常工作方案

日常物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段來分,它可以分為前期介入期、入駐期以及正常使用期;按專業(yè)來分,又可以分為物業(yè)維

zz假日花園物業(yè)常規(guī)服務(wù)流程圖

修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等諸多項(xiàng)目。其中部分項(xiàng)目我們已在其他章節(jié)予以闡述,此處不再重復(fù)。本部分著重對(duì)前期介入、業(yè)主入駐、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、機(jī)電智能化公共設(shè)備設(shè)施管理、園林綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保護(hù)與消殺等十個(gè)專題進(jìn)行敘述。

第一章 前期介入

前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過程中,使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求,為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作:

一、成立項(xiàng)目小組

簽訂物業(yè)管理委托合同后,我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員,組成zz假日花園項(xiàng)目小組,先行到位,開展前期介入工作。項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系,同時(shí)對(duì)小區(qū)的設(shè)計(jì)、施工過程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議,定期與開發(fā)商、承建商進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)解決。

二、早期介入的主要工作

(一)會(huì)審圖紙

從環(huán)境布局,管網(wǎng)設(shè)置,泊車場所,防盜報(bào)警設(shè)施,水電煤氣計(jì)量,減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。

(二)參與質(zhì)量管理

對(duì)設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議;加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收,使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時(shí),促進(jìn)物業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。為今后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,維修創(chuàng)造條件。

(三)收集技術(shù)檔案

不斷收集積累物業(yè)檔案資料和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)資料,為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。

(四)熟悉小區(qū)環(huán)境

了解業(yè)主的情況、服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及部分業(yè)主的特殊要求,同時(shí)熟悉與小區(qū)有關(guān)的供電、供水、市政等政府職能部門的情況,建立和諧的工作關(guān)系,使物業(yè)管理順利運(yùn)作。

三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作

在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開發(fā)商攜手,做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作:

(一)協(xié)助開發(fā)商銷售工作,在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢,解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題;

(二)提供相關(guān)專業(yè)建議,協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案;

(三)協(xié)助制訂小區(qū)外交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案;

(四)收集工程圖紙資料,現(xiàn)場參與設(shè)備的安裝調(diào)試;

(五)對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量;

(六)建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系,開展如通郵、通電、通水、電話申請(qǐng)、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作;

(七)積極開展各類招商引租工作;

(八)針對(duì)未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。

四、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù),以及對(duì)物業(yè)的了解,本著'對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé),對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)'的宗旨,對(duì)zz假日花園進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。

第二章 業(yè)主入駐

入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個(gè)階段,同時(shí)也是物業(yè)管理公司展示自身形象,打開工作局面的一個(gè)良好契機(jī)。

一、入駐儀式簡潔活潑

為擴(kuò)大'zz假日花園'的知名度及影響力,增加業(yè)主的小區(qū)榮譽(yù)感,增強(qiáng)小區(qū)的凝聚力,樹立'zz假日花園'精品物業(yè)及物業(yè)管理公司的形象,我們將舉行簡潔活潑的入駐儀式,邀請(qǐng)廣大業(yè)主以及政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)公司等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)孛襟w、知名人士參加,以體現(xiàn)物業(yè)管理公司與業(yè)主實(shí)現(xiàn)自我的信心和美好愿望。

入駐儀式主要內(nèi)容要簡潔,富有特色。

二、辦理入伙高效迅捷

(一)合理安排各組團(tuán)或各業(yè)主的入伙時(shí)間,錯(cuò)開入伙波峰,節(jié)約辦理手續(xù)時(shí)間,加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理(具體入伙時(shí)間安排與開發(fā)商協(xié)商解決);

(二)設(shè)立入伙總服務(wù)臺(tái),一條龍辦理入駐手續(xù),隨到隨辦,簡潔高效;

(三)還可考慮提供預(yù)約上門辦理入伙的專項(xiàng)服務(wù);

(四)聯(lián)系供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場同步辦公,方便業(yè)主入伙。

zz假日花園入伙手續(xù)辦理流程

辦理順序辦理地點(diǎn)辦理依據(jù)辦理內(nèi)容

1管理處服務(wù)中心入伙通知書及相關(guān)資料確認(rèn)業(yè)主提供的相關(guān)資料、證件,復(fù)印留底,向業(yè)主講解入伙手續(xù)辦理過程及入伙后注意事項(xiàng)

2管理處財(cái)務(wù)部管理處入伙手續(xù)單收取入伙費(fèi)用,開立業(yè)主戶頭

3管理處服務(wù)中心管理處入伙手續(xù)單簽訂業(yè)主公約、領(lǐng)取用戶手冊(cè)

4物業(yè)部物業(yè)管理員入伙手續(xù)單及財(cái)務(wù)證明驗(yàn)收樓宇及房內(nèi)設(shè)施(如業(yè)主提出質(zhì)量問題,應(yīng)立即反饋至開發(fā)單位,按相關(guān)程序處理)發(fā)放房屋鑰匙

5行政部資料管理員全部入伙資料服務(wù)中心確認(rèn)無誤后,交資料員保存并錄入電腦

注:業(yè)主入伙后將樓宇轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓須在管理處辦理相應(yīng)的業(yè)主更名手續(xù),辦理程序參照 上述程序;

三、入駐期配套服務(wù)力求完善

(一)入駐初期,我們將在有關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)的協(xié)助下,開設(shè)一些商品銷售、設(shè)備安裝、物資搬運(yùn)等服務(wù),方便業(yè)主日常辦公及生活;

(二)在入伙期內(nèi)由管理處工作人員組建一支入駐服務(wù)隊(duì)伍,滿足業(yè)主提出的合理要求,同時(shí)應(yīng)付各類突發(fā)事件。

四、入駐期的便民服務(wù)措施

(一)組織辦公設(shè)備及裝修建材展銷。入駐期間我們將聯(lián)系一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽(yù)良好的設(shè)備廠商和裝修建材商家,向業(yè)主推介,方便業(yè)主按需選購。

(二)提供臨時(shí)外買服務(wù)。隨著入伙業(yè)主的迅速增加,小區(qū)餐飲配套服務(wù)短期內(nèi)難以解決部分業(yè)主的需求。為此,我們將組織提供快餐外買服務(wù),解決部分業(yè)主及裝修施工人員的臨時(shí)就餐問題。

(三)成立便民搬運(yùn)隊(duì)。為解決小區(qū)入駐期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬家難的問題,我們將組織便民搬運(yùn)隊(duì),為業(yè)主提供各類搬運(yùn)服務(wù)。

(四)增設(shè)公用電話亭。我們將和電話公司積極聯(lián)系,在小區(qū)外增設(shè)ic卡公用電話亭,方便業(yè)主入駐期間或以后來往顧客撥打電話,也可于緊急條件下作報(bào)警使用。

第三章 二次裝修管理

業(yè)主入伙后,隨之而來的就是房屋二次裝修的高峰期。為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全,維護(hù)小區(qū)的統(tǒng)一、美觀,我們將以樓盤結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點(diǎn),嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理。

一、加強(qiáng)宣傳,正確

引導(dǎo)

(一)針對(duì)zz假日花園小區(qū)業(yè)主大多素質(zhì)較高的特點(diǎn),加強(qiáng)裝修法規(guī)的宣傳,導(dǎo)入先進(jìn)的裝修設(shè)計(jì)理念,合理的室內(nèi)設(shè)計(jì)方案,恰當(dāng)?shù)难b修材料選擇,有效的施工管理方法正確引導(dǎo)業(yè)主,減輕二次裝修管理的壓力。

(二)制訂詳細(xì)的《裝修管理指南》,在入伙辦理手續(xù)時(shí)發(fā)放給業(yè)主,同時(shí)管理處提供必要的房屋工程圖紙,指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行二次裝修。

二、嚴(yán)格審批,加強(qiáng)巡查

根據(jù)多年來對(duì)二次裝修管理的經(jīng)驗(yàn),我們?cè)谛^(qū)裝修管理中注重于以下步驟:

(一)在二次裝修的審批過程中,建立物業(yè)主管初審、工程主管復(fù)審、管理處經(jīng)理簽字的三級(jí)審批責(zé)任制,強(qiáng)化審批責(zé)任。

(二)加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理,實(shí)施'二證一書'制度,即要求裝修施工單位辦理'裝修許可證'和'施工人員出入證',并簽訂'二次裝修責(zé)任書',同時(shí)要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金作為約束。

(三)加強(qiáng)裝修過程的監(jiān)管,實(shí)施'全員管理'。我們要求,各專業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握二次裝修管理的基本知識(shí)及管理要點(diǎn),并在入伙前著重給予培訓(xùn)。

(四)強(qiáng)調(diào)下列監(jiān)管重點(diǎn):

1、為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,我們?cè)趯?shí)際工作中,除要求物業(yè)主管的例行巡查外,管理處保安員、保潔員等各崗位也對(duì)二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管,消除管理盲點(diǎn),形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。

2、為防止裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問題,我們將要求施工隊(duì)做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認(rèn)后方可繼續(xù)施工。

3、為維持小區(qū)裝修秩序及安全,我們將加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)的管理,狠抓消防安全,控制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè);實(shí)施對(duì)外來人員準(zhǔn)入制度,嚴(yán)格管制各出入口,對(duì)搬出/入物品一律登記后放行;嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn),消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。

三、依法管理,以理服人

對(duì)違章裝修的施工單位我們將以說服教育為主,勸其整改。對(duì)整改不良的我們將以裝修責(zé)任書為依據(jù),要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。對(duì)極個(gè)別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主,我們將積極采取法律途徑予以解決,確保小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。

裝修管理流程圖:

裝修

管理涉及的質(zhì)量控制文件:

《政府有關(guān)法規(guī)》《裝修申請(qǐng)表》

《裝修現(xiàn)場巡視記錄》《裝修違章處理記錄》

《裝修工程驗(yàn)收表》《裝修管理程序》

《裝修施工管理規(guī)定》《違章施工整改通知單》

四、謹(jǐn)慎驗(yàn)收,不留隱患

我們將著重驗(yàn)收房屋本體結(jié)構(gòu)及上下水、防水工程、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量,對(duì)隱蔽工程要求施工單位每完成一項(xiàng)必須事先向管理處申報(bào),經(jīng)管理處驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收,同時(shí)要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗(yàn)。建立裝修回訪制度,既在裝修完畢后的二個(gè)月內(nèi),我們將再次上門復(fù)查,對(duì)復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅(jiān)決消除。

我們承諾:因管理原因而導(dǎo)致違章裝修事件發(fā)生率小于千分之二,違章裝修整改率百分之百。

第四章 業(yè)戶投訴處理

投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而極富技巧性的工作,迅速、及時(shí)、合理地處理業(yè)戶的投訴能贏得業(yè)主的高度信賴,反之將傷及管理處形象及企業(yè)信譽(yù),破壞與業(yè)戶之間的良性關(guān)系。為此我們制訂了詳細(xì)的投訴處理流程管理規(guī)定。

對(duì)于業(yè)戶投訴我們?cè)诠芾硖幵O(shè)置客戶服務(wù)中心予以統(tǒng)一管理,具體管理思路如下:

一、投訴受理

業(yè)戶可通過電話、來訪、書信或其他形式投訴,客戶服務(wù)中心值班人員按投訴的內(nèi)容進(jìn)行分類。對(duì)于非管理處職責(zé)所在或非管理原因而導(dǎo)致的投訴,將委婉向業(yè)戶說明緣由并協(xié)助業(yè)戶進(jìn)一步通過其他渠道予以解決;對(duì)業(yè)戶的有效投訴,由值班人員填寫《業(yè)戶投訴登記表》,并安排有關(guān)部門及時(shí)處理,重大投訴向管理處經(jīng)理匯報(bào),由管理處經(jīng)理按權(quán)限處理。

二、投訴處理

為實(shí)現(xiàn)有效投訴處理的高效率,管理處24小時(shí)接受業(yè)主投訴,值班人員做好投訴記錄及電話錄音、電腦登記備查。對(duì)于維修方面的有效投訴,我們要求維修人員十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,零修及時(shí)處理,急修不過夜。對(duì)于其他方面的投訴,我們將及時(shí)分派至相關(guān)責(zé)任部門,并要求與業(yè)戶約定回復(fù)時(shí)間(最長回復(fù)時(shí)間不超過三個(gè)工作日),暫時(shí)無法解決的問題將制定相關(guān)計(jì)劃向業(yè)戶進(jìn)行解釋,普遍性投訴問題由管理處在小區(qū)公告欄集中公告解決措施。

對(duì)于因管理原因產(chǎn)生的投訴,每半月進(jìn)行一次總結(jié)并提出改進(jìn)的具體方案。此外,我們將每季度向業(yè)戶公布一次'管理報(bào)告',以反映管理處一個(gè)季度中投訴受理及處理的結(jié)果。

三、投訴回訪

業(yè)戶有效投訴處理完畢后,由服務(wù)中心統(tǒng)一以電話或上門的形式回訪,以征求業(yè)戶意見,同時(shí)在《業(yè)戶投訴登記表》上做好回訪記錄,我們要求回訪率為100%。

第五章 安全管理

一、安全管理的措施及對(duì)策

(一)確保保安員的綜合素質(zhì)

1、素質(zhì)管理。對(duì)保安員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理,采用我們?cè)趯?shí)踐中總結(jié)的一整套人員管理程序,做到'五統(tǒng)一''三集中',即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。

2、意識(shí)培養(yǎng)。努力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識(shí),樹立'業(yè)主需要就是工作'的觀念,改變?cè)瓉肀０矄T單一的護(hù)衛(wèi)功能,使我們的保安員成為'保安員、迎賓員、服務(wù)員'的有機(jī)統(tǒng)一體。

(二)安全管理體系的建立

1.確定'動(dòng)態(tài)管理'思想,即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗與流動(dòng)崗位相結(jié)合的設(shè)置,對(duì)小區(qū)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理。

2.在動(dòng)態(tài)管理的層次上我們采用機(jī)動(dòng)巡邏的方式,巡邏保安員負(fù)責(zé)小區(qū)整體外圍和樓宇內(nèi)部重點(diǎn)防范部位的安全巡視,確保管理不出現(xiàn)盲點(diǎn)。

3.在防范的策略上強(qiáng)調(diào)與當(dāng)?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治,發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

4.強(qiáng)調(diào)全員管理。車管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用,管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù),建立起'快速反應(yīng),快速支援'體系。

5.充分發(fā)揮業(yè)主的力量,共同參與小區(qū)安全防范。

(三)安全管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移

1、接管入伙期,我們主要以人防為主,物防為輔。安全管理對(duì)象主要針對(duì)周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜絕違章裝修,制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。

2、正常使用期,安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、物防、技防相結(jié)合,著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對(duì)象主要針對(duì)外來閑雜人員,工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū),疏導(dǎo)車輛,室內(nèi)防盜和公共秩序維護(hù)。

(四)逐步完善技防手段

我們將通過多種渠道籌集資金,并積極爭取開發(fā)商及業(yè)主的支持,逐步完善小區(qū)內(nèi)的技術(shù)防范手段,向科技要平安。我們擬逐步在小區(qū)內(nèi)配備包括門禁系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護(hù)設(shè)施。

第六章 車輛及交通管理

小區(qū)的車輛及交通管理歷來是物業(yè)管理的難點(diǎn)之一,如何確保小區(qū)區(qū)域內(nèi)的車輛安全,交通順暢以及行人的安全需要對(duì)小區(qū)的交通狀況有準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和合理的安排。

一、交通狀況預(yù)測(cè)及分析:

(一)入伙初期小區(qū)的交通安全設(shè)施(如減速駁,交通標(biāo)識(shí)等)亟待完善,管理好人行道、交通主道的人車分流。

(二)車輛以私家車數(shù)量較多,交通自覺意識(shí)不強(qiáng),極少數(shù)'特殊公民'存在不服從管理,超速、亂停放、占用消防通道等行為。

二、管理措施與對(duì)策

(一)車管員在車庫出入口協(xié)助疏導(dǎo)車輛進(jìn)出。同時(shí),要求保安員對(duì)進(jìn)入的車輛進(jìn)行正確引導(dǎo),加強(qiáng)巡視安排車輛合理停放,同時(shí)加強(qiáng)對(duì)地下一、二層車庫的管理。

(二)強(qiáng)化保安員的巡邏職責(zé),同時(shí)在合理位置增設(shè)擋車樁。除緊急救助和搬家外,嚴(yán)禁機(jī)動(dòng)車輛停留在大門口區(qū)域。

(三)樹立保險(xiǎn)意識(shí),實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。要求業(yè)主購買車輛保險(xiǎn),同時(shí)管理處將定期購買停車場公共保險(xiǎn)。

(四)面對(duì)'特殊公民'值勤時(shí)車管員將存在一定的心理壓力,為此我們將要求他們一視同仁,規(guī)范管理。對(duì)違章行駛或停泊且屢教不改者,我們將積極向其上級(jí)監(jiān)管機(jī)關(guān)反映情況,取得行政上的支持。

第七章 消防管理

消防工作至關(guān)重要,我們始終保持高度警覺,將日常消防管理作為一項(xiàng)重要工作來抓。我們著重開展以下幾項(xiàng)工作:

我們堅(jiān)持'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的消防工作方針,嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制,并樹立'全員防消'的管理觀念,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。

加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作

(一)消防教育宣傳工作

我們將在小區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí),并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來舉辦消防知識(shí)講座。小區(qū)入伙時(shí),我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》,同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到小區(qū)定點(diǎn)服務(wù),建議業(yè)主配置滅火器。

(二)做好消防培訓(xùn)及演練工作

重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練,每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和小區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練,提高全體小區(qū)成員的'自救'意識(shí)和能力,防范于'未燃'。

一、加強(qiáng)二次裝修的消防管理

(一)對(duì)二次裝修審批時(shí),要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場施工。

(二)對(duì)于復(fù)雜裝修和大面積裝修,要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)以及滅火方案,方可開工。

(三)在入駐期間,我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標(biāo)識(shí)等辦法,著重解決違章占用消防通道的問題,保證消防通道的順暢。

二、建立zz假日花園消防快速反應(yīng)分隊(duì)

結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn),我們將在保安員中選拔一批隊(duì)員組建管理處'消防快速反應(yīng)分隊(duì)',以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí),我們能迅速作出反應(yīng),立足'自救',最大限度地減少火災(zāi)損失。附火警應(yīng)急程序如下:

zz假日花園消防應(yīng)急處理程序流程圖

(一)報(bào)警

1、管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識(shí),發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等,應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報(bào)。

2、管理處值班員接到火警報(bào)警后,應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場,查明報(bào)警地址、燃燒起因、目前火勢(shì)、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。

(二)召集

1、火警確認(rèn)后,通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場。

2、管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場,參與滅火。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進(jìn)行調(diào)度,經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場進(jìn)行指揮。

3、到達(dá)現(xiàn)場的人員必須聽從現(xiàn)場指揮的調(diào)配。

(三)滅火

1、現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況,迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等,開展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準(zhǔn)確。

2、滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力將貴重物品及危險(xiǎn)物品搬離現(xiàn)場。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場的居民迅速由消防通道疏散,同時(shí)指揮停泊在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。

3、后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令,向現(xiàn)場運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。

4、若火勢(shì)過大且消防警已到場時(shí),不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢(shì)被完全控制。

(四)善后與恢復(fù)

火勢(shì)完全熄滅后,保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒,保護(hù)現(xiàn)場,并協(xié)助消防部門查明火因,統(tǒng)計(jì)損失,向上級(jí)提交事故報(bào)告。

第八章園林綠化與養(yǎng)護(hù)

園林綠化是有生命的,可以美化生活,陶冶情操,對(duì)實(shí)現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過建綠、護(hù)綠、養(yǎng)綠,加強(qiáng)綠化管理,創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)小區(qū),極大的提高環(huán)境效益。

一、實(shí)行園林綠化管理

小區(qū)的綠化系統(tǒng)本著'經(jīng)濟(jì)、美觀'的指導(dǎo)思想,見縫插針,合理配置,注意景觀,采取重點(diǎn)與一般,集中與分散,點(diǎn)、線、面、帶相結(jié)合的方法,以自然式和混合式的格局,利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進(jìn)行多層次的立體綠化,收到'立地成景、四季常青'的效果,從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。

園林綠化的布置注意層次的搭配,正確選擇植物的品種,配置必要的速生、抗病蟲的花草樹木,以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等,做到遮蔭、防塵、調(diào)節(jié)視覺效果。

二、綠化養(yǎng)護(hù)管理

俗話說:'三分種樹,七分養(yǎng)護(hù)',這說明日常養(yǎng)護(hù)管理十分重要。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等,還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時(shí),還要針對(duì)不同花草樹木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長期,對(duì)生存的客觀條件的要求,進(jìn)行針對(duì)性的和動(dòng)態(tài)性的管理。做到樹木生長茂盛無枯枝,樹形美

觀完整無傾斜,花壇土壤疏松無垃圾,草坪平整清潔無雜草。

(一)樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo)

1、新種樹苗:本地苗成活率95%,外地苗成活率85%

2、蟲害的樹木不超過2%;

3、綠化建筑小品無損壞;

4、草坪無高大雜草,綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物;

5、草地整潔無磚塊、垃圾。

(二)樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、樹木:生長態(tài)勢(shì)基本正常;葉子枝干基本正常。

2、草坪:覆蓋率在90%以上;基本上無雜草;生長和顏色基本正常不枯黃;基本無病蟲害。

(三)綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求:

1、樹木:定期澆水、施肥、松土、修剪2次,每年噴藥3次;

2、綠籬:定期澆水、施肥、修剪3次,每年噴藥3次;

3、草坪:按期澆水、施肥、除草,每年噴藥2次。

三、擺放植物花卉

綠化人員對(duì)小區(qū)周圍及內(nèi)部的花草樹木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理,為顧客創(chuàng)造優(yōu)美高雅的環(huán)境。根據(jù)小區(qū)情況,將重點(diǎn)開展屋頂綠化和垂直綠化。

植物的具體品種需根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件確定,詳細(xì)方案另行制定。

第九章機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理

一、供電系統(tǒng)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理

變配電房是供電系統(tǒng)的心臟,加強(qiáng)變配電房的管理及設(shè)備養(yǎng)護(hù)極為重要。變配電房配專人值班管理,做到'一看二聞',即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無異常,聞是否有焦味;定期打掃,始終保持室內(nèi)清潔,經(jīng)常進(jìn)行檢測(cè)試驗(yàn),對(duì)配備發(fā)電機(jī)定期進(jìn)行試運(yùn)行檢查,做到有備無患。另外加強(qiáng)對(duì)照明、電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)等電器設(shè)備的故障和系統(tǒng)的損壞及時(shí)進(jìn)行維修,保證機(jī)電設(shè)備的完好正常運(yùn)行。同時(shí)還要經(jīng)常檢查各用戶用電情況,了解用戶用電是否規(guī)范,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)幫助解決。

(一)系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理

1、嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度;

2、實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行或維修值班制度,發(fā)現(xiàn)故障,及時(shí)排除;

3、加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具要保證完好;管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)要求,線路負(fù)荷要滿足和保證用戶用電安全;確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行。

4、停電、停電提前通知業(yè)主/住戶,以免造成經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡;

5、臨時(shí)施工工程及業(yè)主裝修要有用電管理措施;

6、發(fā)生火災(zāi)、地震、臺(tái)風(fēng)等突然情況時(shí),要及時(shí)切斷電源;

7、電表安裝、抄表、用電計(jì)量及公共用電進(jìn)行合理分配。

(二)電梯系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理

1、根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)制訂電梯安全運(yùn)行和保養(yǎng)的規(guī)章制度;

2、電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗,電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動(dòng)部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān);

3、必須堅(jiān)持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作,建立健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄,做好電梯的安全年檢工作;

4、電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時(shí),應(yīng)首先救護(hù)乘客出梯;

5、保持機(jī)房、井道、轎廂的清潔。

(三)公共空調(diào)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理

1、做好小區(qū)公共區(qū)域空調(diào)設(shè)施設(shè)備的核查登記,制訂完善、合理的保養(yǎng)計(jì)劃和巡查制度;

2、認(rèn)真落實(shí)所轄設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)及搶修工作,確保設(shè)備安全運(yùn)行;

3、日常保養(yǎng)要做到:

a、按規(guī)定分解設(shè)備,進(jìn)行檢查、清洗、清掃、更換易損件;

b、檢查安全防護(hù)裝置,清除設(shè)備運(yùn)動(dòng)部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網(wǎng)等;

c、檢查冷卻、電氣和控制裝置,添加雪種;

d、消除設(shè)備故障或隱患,保證功能正常,符合使用要求。

二、智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理

智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理包括公共天線、對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控、門禁、自動(dòng)報(bào)警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等。所有智能化設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度,運(yùn)行人員嚴(yán)格按照體系文件所列項(xiàng)目進(jìn)行巡視,在日常使用、檢查中發(fā)現(xiàn)異常問題,及時(shí)維修。

智能化設(shè)備按照保養(yǎng)程序采取逢雙月保養(yǎng)一次。對(duì)講門禁系統(tǒng)是檢查電器元件及接線接觸是否良好,通話音質(zhì)、圖象是否清晰等;對(duì)閉路監(jiān)控系統(tǒng)檢查攝像機(jī)、錄像機(jī)工作是否正常,監(jiān)視器圖象、色彩是否清晰等;對(duì)自動(dòng)報(bào)警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)檢查并緊固各電器接線端子,檢查運(yùn)行指示燈是否正常,控制系統(tǒng)是否正常。通過加強(qiáng)管理和養(yǎng)護(hù),保證智能化設(shè)備的正常運(yùn)行。在使用和運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的日常報(bào)修處理,按故障級(jí)別,應(yīng)急處理方法如下:

(一)攝像監(jiān)控及紅外監(jiān)控故障,15分鐘到達(dá)現(xiàn)場維修;

(二)停車場智能管理系統(tǒng)故障,15分鐘到達(dá)現(xiàn)場維修;

(三)公用天線故障,20分鐘達(dá)到現(xiàn)場維修;

(四)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)故障,10分鐘達(dá)到現(xiàn)場維修。

對(duì)于技術(shù)難度大的故障,及時(shí)與供貨商和安裝單位聯(lián)系解決,管理處有關(guān)人員對(duì)此過程進(jìn)行監(jiān)督。建立主要智能化設(shè)備的維護(hù)檔案,把設(shè)備的技術(shù)資料數(shù)據(jù)、保養(yǎng)登記、維修記錄、事故處理登記妥善保存,以便查閱。

第十章 環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù)

一、環(huán)境保護(hù)

在zz假日花園的環(huán)境保護(hù)上,我們將著重解決有關(guān)垃圾污染、噪音污染、視覺污染、空氣污染等四方面的問題。

(一)垃圾處理

現(xiàn)階段垃圾分類實(shí)施難的因素在于:業(yè)戶環(huán)保意識(shí)有待提高,普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類;生活垃圾客觀構(gòu)成較復(fù)雜,分類難度大,分類成本高;垃圾回收系統(tǒng)組織不健全。我們將竭力推進(jìn)垃圾分類工作,變廢為寶,具體做法是:通過開展系列的社區(qū)文化活動(dòng),積極宣傳小區(qū)環(huán)保的重要性及垃圾分類的方式;合作設(shè)計(jì)多種造型美觀,經(jīng)濟(jì)實(shí)用的垃圾分類設(shè)施,以實(shí)現(xiàn)垃圾減量化收集,降低垃圾分類回收的難度;同時(shí),管理處將設(shè)專人對(duì)小區(qū)內(nèi)的垃圾進(jìn)行人力分檢,確保分類效果。

此外,我們將積極與環(huán)保部門合作,多方開辟垃圾分類后的回收渠道。

(二)噪音消除

小區(qū)內(nèi)外噪音產(chǎn)生的來源主要包括:裝修施工、汽車、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、設(shè)備以及日常的小區(qū)活動(dòng)等。

我們擬采取如下措施進(jìn)行預(yù)防及消除:

1、嚴(yán)格控制二次裝修及周邊建筑施工的時(shí)間,以避免噪音擾民;

2、嚴(yán)格車輛管理,重要區(qū)域除搬家、急救外,禁止車輛行駛、停放,小區(qū)廣場車輛禁止鳴笛;

3、做好商業(yè)樓層的規(guī)劃及招商工作,杜絕有可能產(chǎn)生強(qiáng)烈噪音的商業(yè)機(jī)構(gòu)在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營;

4、在小區(qū)周界培育綠化圍墻,以立體綠化減弱噪音。

(三)美化觀瞻

我們將與城管、派出所等有關(guān)部門密切配合,同時(shí)對(duì)保安員、保潔員等設(shè)定具體管理目標(biāo),加強(qiáng)巡查和清潔,杜絕小區(qū)內(nèi)外的'亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛'等六亂現(xiàn)象,為業(yè)主營造美麗的環(huán)境。

(四)凈化空氣

客觀上,對(duì)于凈化空氣物業(yè)管理公司所能做的工作有限,但是我們?nèi)耘f盡最大努力去改善小區(qū)內(nèi)外的空氣質(zhì)量。比如,加強(qiáng)綠化管理及養(yǎng)護(hù)工作,有效減少區(qū)內(nèi)揚(yáng)塵,積極向業(yè)主推薦使用諸如節(jié)水馬桶等,減少業(yè)主對(duì)周邊環(huán)境承載的壓力。

二、環(huán)境管理

(一)環(huán)境衛(wèi)生管理要點(diǎn):

1.全員保潔,人過地凈;重點(diǎn)部位,重點(diǎn)保潔。

2.確保小區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識(shí)齊全;

3.建立專業(yè)化的保潔隊(duì)伍,制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行每日16小時(shí)保潔服務(wù);

4.生活垃圾和裝修垃圾實(shí)行分類袋裝,日產(chǎn)日清,收集和轉(zhuǎn)運(yùn)采用密閉方式。

(二)環(huán)境管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn):

序號(hào)項(xiàng) 目具 體 措 施標(biāo) 準(zhǔn)

01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉,桶外壁干凈無垃圾粘附物

垃圾車、池垃圾車、池每日沖洗,每周徹底消殺一次垃圾車無明顯附著物,垃圾池周圍無積水、污漬

02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次,每隔2小時(shí)巡掃一次,每月沖洗一次

2、瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍

3、大理石地面定期拋光打蠟1、水泥地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾,無積水、無塵土、無痰跡

2、瓷磚地面干凈,無明顯污跡黑印,無積水,條縫清晰

3、大理石地面光亮,可映出照明輪廓,干凈無蠟跡

03公共墻面1、內(nèi)墻面每周徹底清潔一次,每日巡掃污染處

2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)

1、抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵,無蛛網(wǎng)

2、瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼,用白紙巾擦拭表面50厘米,紙巾不被明顯污染

3、外墻光亮、整潔,無明顯水漬、油漬

04公共照明燈罩每月用清潔劑清洗擦抹一次目視燈罩表面干凈,內(nèi)部無積塵

05消火栓、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹1、玻璃明亮,目視無塵

2、箱頂、側(cè)無塵,用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染

3、無明顯積塵、無蛛網(wǎng)

06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹,每周用清潔劑徹底清洗一次1、玻璃目視明亮,無灰塵、污跡、無水珠

2、窗臺(tái)目視無積塵

3、鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像

07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹無塵,用白紙緊擦拭30厘米,紙巾不被明顯污染

樓梯梯級(jí)每天清掃,每周拖抹一次,每月沖洗一次目視干凈無垃圾,無雜物,無明顯污跡(油污、黑印等)

08各種指示牌、標(biāo)識(shí)每周清洗擦抹一次目視無明顯積塵、無水珠、無破損

09集中綠地每日清掃一次,每隔2小時(shí)巡掃一次草坪目視干凈,無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾,無磚頭、大石子,配自動(dòng)剪草機(jī)

10宣傳欄每天擦抹一次玻璃明亮,目視無塵、無水珠,不銹鋼面光亮,宣傳欄內(nèi)無明顯的可見積塵

11花池每月徹底擦抹及沖洗一次。隨時(shí)清潔污染處瓷貼片干凈、無明顯污跡、水垢

12地面其他公共設(shè)施每月徹底擦抹一次,隨時(shí)清潔污染處無亂張貼,無亂涂劃,無破損

13廣場地磚、小區(qū)道路每日清掃一次,每隔2小時(shí)巡掃一次,每月沖洗一次目視干凈,無雜物,無明顯污跡,條縫清晰、無雜草

14單車棚、地面停車設(shè)施每天用清潔毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次目視無明顯污跡,無積塵,無生銹破損現(xiàn)象

15雨水井、排水溝每周沖洗一次,每月徹底消殺三次無明顯垃圾,雜物及泥沙,無蚊蟲滋生

16不銹鋼門框、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一次,隨時(shí)清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無污跡,無灰塵,半米內(nèi)可映出人影

2、鏡面不銹鋼表面光亮,三米內(nèi)能清晰映出人物影像

三、'四害'消殺

維持公共環(huán)境衛(wèi)生,預(yù)防疾病的發(fā)生,進(jìn)行除蟲、滅鼠消殺服務(wù),進(jìn)而提升小區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專業(yè)的消殺隊(duì)伍,配備消殺器材,定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行消殺,每周五將對(duì)小區(qū)外的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物,進(jìn)行集中消殺,在不同季節(jié),或特殊需要配合市政部門可以調(diào)整消殺的頻率,進(jìn)行定點(diǎn)重點(diǎn)防治,減少蚊蠅蟲的孳生地。經(jīng)常巡查、抽查,收集業(yè)主反映的信息,進(jìn)行針對(duì)性的投放鼠藥,進(jìn)行專項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作,扼制鼠患的發(fā)生,進(jìn)而徹底消滅蟲害、鼠患。

(一)消殺時(shí)間:每周五下午。

(二)消殺地點(diǎn):垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、設(shè)備房、消防梯、停車場、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。

(三)消殺過程及方法:用噴霧器噴灑殺蟲藥水,消殺蟲害;投藥、放藥、裝籠、堵洞,或者向業(yè)主發(fā)藥,消滅鼠患。

第9篇 __家園物業(yè)日常管理方案：業(yè)主入住

盛世家園日常管理方案:業(yè)主入住

第二章業(yè)主入住

入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個(gè)階段,同時(shí)也是物業(yè)管理公司展示自身形象,打開工作局畫的一個(gè)良好契機(jī)。

一、辦理入住高效迅捷

(-)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)間,節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時(shí)間,加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理:

(二)設(shè)立入伙服務(wù)流程臺(tái),一條龍辦理入住手續(xù),隨到隨/ql,簡潔高效。(詳見__體系文件);

(三)聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場同步辦公,方便業(yè)主入住。

二、入住期的便民服務(wù)措施

(-)延長入住辦理時(shí)間,提供裝修咨詢:

(二)在入伙期內(nèi)由管理處保潔員組建一支入住服務(wù)義工隊(duì),滿足業(yè)主提出的合理要求,同時(shí)應(yīng)付各類突發(fā)事件。

(三)組織家私及裝修建材展銷。入住期間我們將組織一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽(yù)良好的家私廠商和裝修建材商家,到小區(qū)內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場展銷服務(wù),方便業(yè)主按需選m8。

(四)成立便民搬運(yùn)隊(duì)。為解決小區(qū)入住期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬家難的問題,我們將組織便民搬運(yùn)隊(duì),為業(yè)主提供各類搬運(yùn)服務(wù)。

第10篇 住宅前期日常管理工作方案

住宅項(xiàng)目前期日常管理工作方案

一、入住前的管理

1、協(xié)助好建筑工地作好治安工作

隨著房屋建設(shè)接近后期,前來看房的業(yè)主增多,外來人員也趁機(jī)進(jìn)入工地,我們擬派4名保安24小時(shí)門崗值班,為業(yè)主指路,對(duì)外來人員進(jìn)行勸止,防止擾亂工地秩序,防止施工對(duì)業(yè)主人身構(gòu)成危險(xiǎn)。

2、協(xié)助監(jiān)督施工后期設(shè)備設(shè)施安裝、房屋裝飾和綠化種植等施工

隨著房屋建設(shè)接近后期,施工進(jìn)度加快,電梯安裝、水泵安裝、電氣電線安裝、水管安裝和綠化中指等各專業(yè)施工隊(duì)幾乎同時(shí)施工,為配合開發(fā)單位對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)督,加快施工進(jìn)度,我們將擬派各類維修技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場,一方面協(xié)助開發(fā)公司對(duì)施工隊(duì)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,另一方面把我們?cè)谌粘９芾碇腥菀装l(fā)生的問題消除在安裝施工過程中。

3、協(xié)助作好開發(fā)公司的參謀

我們?cè)谌粘９芾碇邪l(fā)現(xiàn),如綠化布局上為避免住戶繞近路而影響綠化,應(yīng)在可能繞路處種一些較高的喬木,又如應(yīng)統(tǒng)籌考慮各類管道的鋪設(shè),在主要道路預(yù)留一些管道,防止今后對(duì)道路的損壞。

4、人員招聘及相關(guān)入職前的培訓(xùn)和保安人員的軍訓(xùn)工作。

二、入住管理

1、入住公約

為創(chuàng)造合適、整潔、安全的居住環(huán)境,希望共同遵守:

(1)熱愛祖國,熱愛人民,遵紀(jì)守法,自覺履行公民義務(wù),遵守“八不一做到”,做文明市民。

(2)尊老愛幼,和睦相處,團(tuán)結(jié)互助,爭當(dāng)文明住戶。

(3)愛護(hù)園林綠化和公共設(shè)施。

(4)加強(qiáng)治安綜合治理,群防群治,勇于同不良行為做斗爭。

2、入住手續(xù)及相關(guān)工作程序

住戶提供入住資料:進(jìn)住通知單,發(fā)放入住文件袋通知單加蓋“已領(lǐng)資料”章領(lǐng)取《業(yè)主公約》、填寫《家庭登記表》等資料憑入住交費(fèi)收據(jù)發(fā)放鑰匙,在住戶手冊(cè)加蓋注名發(fā)放日期,業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》驗(yàn)收簽字。

憑已簽字之進(jìn)住通知單收費(fèi)收回進(jìn)住通知單進(jìn)住通知單、業(yè)主公約,住戶手冊(cè)蓋章綜合管理部協(xié)助住戶驗(yàn)收房屋抄水表、電表;填寫驗(yàn)收交接表,雙方簽字各持一份;記錄業(yè)主維修要求,約定維修時(shí)間,業(yè)主在入住登記表簽字文件匯總、分類、裝訂、歸檔、核對(duì)鑰匙、填寫入住情況表

3、便民服務(wù)措施

我公司本著服務(wù)至上的原則,切實(shí)為住戶著想,建立一整套從裝修到入住的便民措施。

(1)解決小區(qū)入住期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬運(yùn)難的問題,我們將組織便民搬運(yùn)隊(duì),為業(yè)主提供各類搬運(yùn)服務(wù)。

(2)為維護(hù)樓梯內(nèi)墻、踏步不受損壞,我們將為住戶提供吊裝工具。

(3)設(shè)立入住辦公室,提供24小時(shí)一條龍服務(wù)。入住辦公室內(nèi)設(shè)咨詢崗、資料崗、收費(fèi)崗、代辦業(yè)務(wù)崗、發(fā)配鑰匙和維修服務(wù)崗,合理安排入住程序,力爭20分鐘辦好住戶入住手續(xù)。

(4)我們將組織一批品質(zhì)好、信譽(yù)好的裝修材料供應(yīng)商,在管理處安排固定場所,為住戶提供優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉裝修材料供應(yīng)服務(wù)。

(5)住戶裝修時(shí),管理處將設(shè)立快餐服務(wù)部,解決居民的臨時(shí)就餐問題。

(6)提供租車服務(wù)。住戶急需車時(shí),管理處可提供雙排座車,為住戶提供應(yīng)急服務(wù),收取成本價(jià)。

(7)增設(shè)公用電話亭,我們將和電信公司積極聯(lián)系,在小區(qū)增設(shè)ic卡公用電話點(diǎn),方便業(yè)主入住期間撥打電話,也可便于在緊急情況下作報(bào)警使用。

(8)設(shè)置臨時(shí)公廁,解決裝修期間作業(yè)人員上廁所難的問題。

4、管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布上墻及宣傳工作

為提高物管收取的透明度,在房屋交付時(shí)將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放給每一業(yè)主,同時(shí)在宣傳窗、樓道告示牌處張貼收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù),同時(shí)小區(qū)在醒目處設(shè)置收費(fèi)價(jià)目牌。在正常運(yùn)作情況下,我們將定期將有關(guān)物管費(fèi)的收支情況分別通過小區(qū)簡報(bào)、宣傳窗、小區(qū)局域網(wǎng)等多種宣傳載體公布于眾,主動(dòng)接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。

5、裝修管理

(1)住宅房屋外觀方案

房屋外觀完整統(tǒng)一;統(tǒng)一雨蓬顏色和式樣;空調(diào)安裝定點(diǎn)定位;露臺(tái)不搭棚;不改變墻體色澤;外墻打洞統(tǒng)一管理;防盜窗安裝嚴(yán)格按形象工程的要求執(zhí)行。

(2)步行街及周邊店鋪的裝修管理

a、統(tǒng)一雨蓬規(guī)格式樣、大小,統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機(jī)位,對(duì)燈箱標(biāo)牌實(shí)行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一材料。

b、實(shí)行夜間燈光布置,路燈高中低搭配。

(3)裝修管理措施

為維護(hù)___項(xiàng)目外觀形象的統(tǒng)一、美觀和物業(yè)安全,保障職能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞,著重抓住戶入住前的準(zhǔn)備工作、裝修規(guī)定宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修跟蹤監(jiān)管、違章裝修及時(shí)處理、裝修驗(yàn)收六個(gè)環(huán)節(jié)的工作。

(4)住戶入住前裝修管理準(zhǔn)備工作

裝修前準(zhǔn)備工作是為了更好地保證裝修管理的開展,主要準(zhǔn)備為:裝修規(guī)定宣傳資料、圖片、錄像等素材的準(zhǔn)備,特別、是對(duì)住戶反映較大的不安裝雨蓬、不在上違章搭建及空調(diào)安裝如何統(tǒng)一規(guī)格等問題上,準(zhǔn)備大量有說服力的材料。便民服務(wù)人員的落實(shí),如查驗(yàn)人員、搬運(yùn)人員等。對(duì)所有審批裝修和查驗(yàn)人員進(jìn)行裝修管理規(guī)定培訓(xùn)。

(5)裝修期間管理,確保無一例違章裝修

在住戶入住和辦理裝修手續(xù)時(shí),我們要求廣大業(yè)主做到在小區(qū)內(nèi)不違章搭建,不損壞或影響物業(yè)外觀統(tǒng)一、不損壞房屋承重結(jié)構(gòu),并與住戶簽訂裝修責(zé)任協(xié)議書。裝修審批,嚴(yán)格按照《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》及事實(shí)細(xì)則執(zhí)行。辦理裝修審批時(shí),審批人員到現(xiàn)場聽取住戶裝修方案,對(duì)違反裝修規(guī)定的內(nèi)容要當(dāng)場指出、制止,這樣既控制了違章裝修的產(chǎn)生,又避免給住戶造成損失。

(6)建立裝修跟蹤監(jiān)管體系

工程人員和保安人員每天巡視施工現(xiàn)場不少于2次,并把煤核施工進(jìn)度上墻記錄,通過現(xiàn)場巡查及時(shí)與住戶溝通,了解施工方案變動(dòng),把違章裝修消滅在初始階段。

a違章處理手段

業(yè)主出現(xiàn)違章裝修,做到以理服人,以情感化業(yè)主,爭取業(yè)主的支持和理解。

b行政手段

在業(yè)主不愿整改的情況下,向上級(jí)機(jī)關(guān)及業(yè)主的所在單位反映情況,取得行政上的支持,通過行政壓力督促整改。

c經(jīng)濟(jì)手段

根據(jù)《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》有關(guān)規(guī)定,對(duì)嚴(yán)重違反小區(qū)有關(guān)規(guī)定的行為,提請(qǐng)房屋管理行政執(zhí)法部門處于相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償和規(guī)定的處罰,已維護(hù)其他業(yè)主的利益。

d法律手段

業(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中,管理處分別與業(yè)主和裝修單位簽訂具有法律效力的《裝修協(xié)議書》和《裝修責(zé)任書》,劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán),對(duì)小區(qū)裝修進(jìn)行法制管理。

第11篇 某大廈保安日?？刂乒芾矸桨?/strong>

大廈保安日?？刂乒芾矸桨?/p>

為加強(qiáng)z生活控制管理工作,規(guī)范保安人員管理行為,預(yù)防治安案件和安全事故,根據(jù)z大廈實(shí)際,結(jié)合相關(guān)規(guī)定,制定本管理方案。

一、本方案包括:

1、全封閉控制2、半封閉控制3、開放式控制

二、對(duì)保安人員的管理行為要求

1、識(shí)記廣場商戶、業(yè)主方領(lǐng)導(dǎo)及員工。

2、熟悉廣場監(jiān)控、消防、防盜報(bào)警、水電控制、車場車位等設(shè)施設(shè)備的位置和安全保衛(wèi)。

3、遵守《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》中對(duì)于保安人員職務(wù)準(zhǔn)則的條款。

4、禮貌查驗(yàn)出入人員和車輛的證件。

5、按照規(guī)定登記車輛及物品,接待來訪人員。

6、會(huì)指揮、疏導(dǎo)人員與車輛。

7、能使用消火栓、滅火器等消防器材滅火。

8、發(fā)現(xiàn)證件、出入人員、車輛及攜帶物品等異常情況并及時(shí)報(bào)告。

9、識(shí)別報(bào)警信號(hào),并使用對(duì)講機(jī)、電話、有線和無線按鈕、鍵盤等常用報(bào)警設(shè)備報(bào)警。

10、能夠處理保安勤務(wù)中的糾紛,按照管理程序及時(shí)匯報(bào)相關(guān)情況。

三、相關(guān)控制要求及方法見下表

序 控制形式 全封閉a 半封閉b 開放式c 備注

1)、a1:營業(yè)結(jié)束后,對(duì)廣場核心區(qū)域進(jìn)行巡視,清理區(qū)域內(nèi)無關(guān)人員和可疑物品,檢查消防安全,關(guān)閉公共區(qū)域燈光、空調(diào)。關(guān)閉相關(guān)門禁,打開報(bào)警設(shè)備。進(jìn)入核心區(qū)域的人員,須確認(rèn)身份,外來人員禁止進(jìn)入。訪客進(jìn)入須征得被訪人同意并登記后,方可進(jìn)入。

2)、a2:熟悉監(jiān)控設(shè)備操作,掌握監(jiān)控區(qū)域內(nèi)的人員、車輛活動(dòng)情況,有效對(duì)目標(biāo)進(jìn)行跟蹤,發(fā)現(xiàn)可以狀況及時(shí)處置。

3)、a3:清理區(qū)域內(nèi)無關(guān)人員,出入人員須確認(rèn)身份。b3:謝絕無關(guān)人員進(jìn)入核心區(qū)域,控制外來人員出入核心區(qū)域。c3:對(duì)整個(gè)區(qū)域進(jìn)行控制,禁止外來人員進(jìn)入。

4)、a4:禁止外來車輛駛?cè)搿⑼７胖翉V場區(qū)域,發(fā)現(xiàn)違停報(bào)警處理。b4:禁止外來車輛駛?cè)牒诵膮^(qū)域,停放至指定區(qū)域的車輛有專人管理。

5)、a5:進(jìn)入物品須嚴(yán)格檢查,預(yù)防危險(xiǎn)品進(jìn)入管理區(qū)域。攜出大件貴重物品須由相關(guān)人員確認(rèn),開具《放行單》。b5:登記出入物品備案攜帶人員身份信息。c5:關(guān)注人員攜帶物品,必要時(shí),進(jìn)行詢問登記。

6)、a6:巡視區(qū)域,發(fā)現(xiàn)和及時(shí)排除消防安全隱患。接到消防控制系統(tǒng)報(bào)警信號(hào)立即處置,并有記錄。

7)、a7:通過監(jiān)控及巡視,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理秩序異常。必要時(shí),立即報(bào)警處理。b7:發(fā)現(xiàn)異常,進(jìn)行勸告,由當(dāng)事人視情況覺得是否報(bào)警。如有異常,按照突發(fā)事件處理預(yù)案處置。

四、保障實(shí)施措施

1、崗位責(zé)任制:誰主管,誰負(fù)責(zé);誰帶班,誰負(fù)責(zé);誰在崗,誰負(fù)責(zé)。

2、后勤保障制:工程部負(fù)責(zé)監(jiān)控、消防、防盜報(bào)警設(shè)備的維保保修,保安部負(fù)責(zé)以上設(shè)施的使用及日常簡單維護(hù)。發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常,及時(shí)告知工程部。各類物防器材由保安部統(tǒng)一調(diào)配管理。

3、預(yù)防為主制:將各項(xiàng)管理控制措施落實(shí)到位,工作有預(yù)見性,做好相關(guān)記錄。內(nèi)部控制嚴(yán)謹(jǐn)。

4、快速反應(yīng)制:及時(shí)匯報(bào)工作中的突發(fā)事件,及時(shí)處理,必要時(shí),可以越級(jí)匯報(bào)。

本方案經(jīng)業(yè)主審定后,部門主管負(fù)責(zé)培訓(xùn)組織實(shí)施。