- 目錄
第1篇 商住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營預(yù)測規(guī)范
商住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營預(yù)測
a)經(jīng)營收入:46.1萬元(年度,以下省略)
物業(yè)管理費(fèi):住宅部分應(yīng)收368772元〔61462×12×0.5=368772(元)〕
商業(yè)用戶部分121252元〔10104.4×12×1=121252.8(元)〕
1.預(yù)計收入44.10萬元(收繳率90%)
2.維修服務(wù)費(fèi):0.5萬元
3.特約服務(wù):0萬元
4.其他收入:1.5萬元
b)支出:47.6萬元
1.人員工資福利:28.6萬元
2.辦公費(fèi)用:4.5萬元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)
3.垃圾清運(yùn):0.5萬元(542×3×3=4878元)
4.維修保養(yǎng)費(fèi)用:2.5萬元
5.稅金:2.5萬元(44.10×5.55%=24476.74元)
6.固定資產(chǎn)折舊4萬元
7.不可預(yù)見費(fèi)用:5萬元
c)潤虧:-1.5萬元
d)物業(yè)接管期間前期投入:20萬元(辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)
e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算:21.962萬元/年,0.61元/月_m2
(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)
福利:264000_23%=60720(元/年)合計:324720元/年
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi):2.5萬元
(3)綠化管理費(fèi):綠化率45%1.2萬m2_1元/年_m2=1.2萬元
(4)清潔衛(wèi)生費(fèi):6人_12月_80元/月_人=0.576萬元
(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi):13人_200元/年_人=0.26萬元
(6)辦公費(fèi):按管理人員工資總額25%計算10.2萬元_25%=2.55萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi):按20%計算即4萬元
(8)稅費(fèi):按營收5.55%繳納即2.5萬元〕
(9)保險費(fèi):暫不投保
(10)合理利潤:按營收8%計算44.1萬元×8%=3.528萬元
但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān),我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù),嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入,減少支出,從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價格,擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價格指導(dǎo)價格為0.5元/月_m2。
第2篇 經(jīng)營管理部部長崗位規(guī)范
單??? ? 位
經(jīng)營管理部
崗位名稱
部長
編 ???號
任務(wù)描述
負(fù)責(zé)人事勞資、培訓(xùn)、預(yù)結(jié)算、成本控制
責(zé)任范圍
1.負(fù)責(zé)人事勞資、培訓(xùn)、預(yù)結(jié)算、成本控制,協(xié)助礦領(lǐng)導(dǎo)搞好經(jīng)營管理工作。
2.負(fù)責(zé)礦內(nèi)人事調(diào)配及工資管理工作，制定工資分配辦法并嚴(yán)格考核、兌現(xiàn)。
3.負(fù)責(zé)員工培訓(xùn)計劃的制定并組織實(shí)施。
4.負(fù)責(zé)務(wù)工人員礦內(nèi)調(diào)配及其勞務(wù)費(fèi)管理。
5.負(fù)責(zé)勞保用品計劃制定、發(fā)放審核工作。
6.負(fù)責(zé)礦合同（協(xié)議）簽定管理工作。
崗位標(biāo)準(zhǔn)
崗位技能
1.掌握計算機(jī)使用、人事勞資管理、工程預(yù)結(jié)算編審、員工培訓(xùn)管理及其成本控制知識。
2.具有組織管理的能力，有較強(qiáng)的綜合協(xié)調(diào)能力和服務(wù)能力、社交能力。
3.具有一定的領(lǐng)導(dǎo)能力，能為礦領(lǐng)導(dǎo)決策提供合理化建議。
工作內(nèi)容與要求
1.負(fù)責(zé)經(jīng)營管理部全面管理工作。
2.認(rèn)真執(zhí)行國家和上級有關(guān)人事勞資、員工培訓(xùn)、預(yù)結(jié)算及成本管理規(guī)定。
3.負(fù)責(zé)礦內(nèi)人事調(diào)配及工資管理工作，制定工資分配辦法并嚴(yán)格考核、兌現(xiàn)。
4.負(fù)責(zé)員工培訓(xùn)計劃的制定并組織實(shí)施。
5.負(fù)責(zé)務(wù)工人員礦內(nèi)調(diào)配及其勞務(wù)費(fèi)管理。
6.負(fù)責(zé)勞保用品計劃制定、發(fā)放審核工作。
7.參加地產(chǎn)材料驗(yàn)收及管理工作。
8.參加班組核算考核工作。
9.負(fù)責(zé)礦合同（協(xié)議）簽定管理工作。
第3篇 新城小區(qū)經(jīng)營管理服務(wù)新思路規(guī)范
新城小區(qū)經(jīng)營、管理、服務(wù)新思路
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會的進(jìn)步,一幢幢高檔生活區(qū)崛起于繁華的城市,為城市增添了無窮的魅力,也成就了現(xiàn)代都市人的高尚生活。面對這些都市新貴,我們應(yīng)該為他們提供什么樣的管理和服務(wù),才能滿足業(yè)主日益變化的需求從業(yè)多年,一路走來,生存和發(fā)展的需要告訴我們,無論何時,發(fā)展始終是不變的硬道理。要發(fā)展就必須要創(chuàng)新,要有新思路,新舉措、新變化?；谶@種理念,我們將在'zz濱海新城'提供如下創(chuàng)新項(xiàng)目:
1創(chuàng)新管理
a.智能化管理:
小區(qū)局域網(wǎng)--建議開發(fā)商在小區(qū)建立局域網(wǎng),我們可充分利用這個平臺,只要業(yè)主家里有相關(guān)設(shè)備(電腦、電視)即可利用該設(shè)施充分了解費(fèi)用收繳、消費(fèi)預(yù)訂、小區(qū)各功能區(qū)域狀況及公共性事務(wù)等,方便業(yè)主,便于管理。
b.共同管理:
在小區(qū)各項(xiàng)管理中,站在共同管理的角度,建立一種物業(yè)管理公司與業(yè)主間的平等關(guān)系,發(fā)揚(yáng)民主,共同商討、共同管理。例如:對綠化養(yǎng)護(hù)單位進(jìn)行發(fā)包,客戶服務(wù)中心將組織有實(shí)力的幾家綠化養(yǎng)護(hù)公司在現(xiàn)場亮相,由業(yè)主自主投票選擇確定。
c.危機(jī)管理:
我們的專業(yè)管理人員將定期對小區(qū)的各項(xiàng)管理做一次危機(jī)評估,如公共安全管理、設(shè)施設(shè)備管理、業(yè)主的危機(jī)行為等。把一些隱藏的危機(jī)找出來,進(jìn)行充分評估,并制定危機(jī)處理、應(yīng)急預(yù)案,對一些可能出現(xiàn)的危機(jī)進(jìn)行預(yù)估,一旦出現(xiàn)危機(jī),即可按照計劃從容應(yīng)對。
d.設(shè)施管理:
在各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的管理中,樹立正確的節(jié)能觀念,盡可能做到'花最少的錢,辦更大的事'。比如:在燈泡的選擇上,是選擇1元/1000小時壽命的燈泡,還是選擇1.2元/1500小時的名牌燈泡,通過仔細(xì)對比,加以確認(rèn)。
2創(chuàng)新服務(wù)、經(jīng)營
2.1整合集團(tuán)資源,為業(yè)主(客戶)提供vip的服務(wù)
利用集團(tuán)優(yōu)勢,整合集團(tuán)資源,建立__物業(yè)業(yè)主網(wǎng)絡(luò)。即凡是由我司實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目的業(yè)主都將獲贈一張'__物業(yè)業(yè)主通惠vip卡',該卡可涉及各個領(lǐng)域,如家用電器、旅游服務(wù)等。業(yè)主如有消費(fèi)需求,僅需撥打卡上服務(wù)中心的電話,出示卡號,即可享受集團(tuán)員工內(nèi)部價格,且當(dāng)消費(fèi)累積到一定的金額,還可獲得返利。
2.2裝修團(tuán)體采購
本著方便業(yè)主,質(zhì)量保證的原則,在業(yè)主裝修期間,我司擬組織業(yè)主進(jìn)行團(tuán)體采購,具體如下:
(1)選擇物美價廉、有信譽(yù)、有保證的優(yōu)秀裝修企業(yè),限量限時進(jìn)駐小區(qū)現(xiàn)場,進(jìn)行裝修咨詢。為業(yè)主提供一個比較和選擇的平臺。
(2)組織團(tuán)體采購。即組織業(yè)主進(jìn)行各種材料及家用設(shè)施設(shè)備的采購,獲取最優(yōu)惠的價格。
通過我司組織的團(tuán)購活動,業(yè)主既可以獲得優(yōu)惠的價格,還可以選擇到最好的裝修企業(yè),有效保證裝修工作的圓滿完成。另外,物業(yè)公司在其中還起到了協(xié)助業(yè)主監(jiān)督裝修公司的作用,且隨著物業(yè)公司的擴(kuò)張,裝修企業(yè)一路跟進(jìn),為起到更好的示范效應(yīng),裝修企業(yè)將更加注重售后服務(wù)管理工作,免除業(yè)主的后顧之憂。
第4篇 物業(yè)經(jīng)營管理成本測算規(guī)范
物業(yè)經(jīng)營管理成本測算
物業(yè)概況
1、 用地面積:9984.85m2
2、 總建筑面積:23470m2
3、 地上建筑面積:19970 m2
4、 地下建筑面積:3500 m2
5、 建筑占地面積:4450m2
6、 建筑密度:44.6%
7、 建筑容積:2.00
8、 綠化率:30.4%
9、 商鋪:9000 m2
10、商務(wù)公寓:10970 m2
11、停車位:92
二、 人員配置架構(gòu)設(shè)置
說明:1、商務(wù)間共計214間,在初期按40%的入住計算,即85間。按每個服務(wù)員做13間計算則需7名/班×2班=14人。
2、總?cè)藬?shù)控制在65人以內(nèi)。
三、物管費(fèi)的成本測算
1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。
(1) 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn):見表(01)
人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表(01)
序 號 項(xiàng) 目 人 數(shù)(人) 工資標(biāo)準(zhǔn)(元/月) 總額(元/月)
一 管理人員 13 2346.00 30500.00
四 維修人員 5 1000.00 5000.00
二 收費(fèi)員 3 800.00 2400.00
五 治安員 20 750.00 15000.00
三 服務(wù)員 14 600.00 8400.00
六 保潔員 6 550.00 3300.00
七 合計 61 / 64600.00
(2)費(fèi)用測算
管理/服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表(02)
工資福利費(fèi)測算表(02)
序 號 項(xiàng) 目 金額(元/月) 依 據(jù) 測算結(jié)果(元/月.m2)
一 基本工資 64600.00 / 3.234
二 福利費(fèi) 20341.50 注(1) 1.148
三 加班費(fèi) / / 暫不計
四 服裝費(fèi) 1625 注(2) 0.081
五 合計 79166.50 / 4.463
注(1): 福利費(fèi)為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%;教育基金占工資總額的1.5%;社會保險占工資總額的20%。
注(2): 服裝按年均300元/人計算,則每月分?jǐn)倿?
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)
(1) 采用總體匡算思路進(jìn)行測算。住宅建造成本按1200元/m2計算,公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計取,折舊年限按25年計算,維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。則:
維修保養(yǎng)費(fèi)=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40% =(360÷300)×40% =0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用電為(晚間19:00分至次日清晨7:00分為開燈時間,共計12小時,如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算)。則:每日所用電費(fèi)為:
(60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月)×1.10元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=4752.00元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按5千瓦/小時每天運(yùn)行12小時計算則運(yùn)行電費(fèi)為:
(4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月)×1.10元/千瓦/小時
=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=7920元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每層每月按50元計算則為:
(4部×7層)×50元/層/月
=28×50
=1400元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 綠化管理費(fèi):
小區(qū)綠化面積為3035m2, 綠化管理費(fèi)測算見表(3)
綠化管理測算表(3)
序 號 項(xiàng) 目 測算依據(jù) 金額(元) 測算結(jié)果(元/月.m2)
1 綠化工具費(fèi) 400元/年 400.00 0.010
2 勞保用品費(fèi) 400元/年 400.00 0.010
3 綠化用水費(fèi) 1噸/ m2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017
4 農(nóng)藥化肥費(fèi) 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
5 景觀再造費(fèi) 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
6 合 計 / / 0.039
4、 清潔衛(wèi)生費(fèi)
清潔衛(wèi)生費(fèi)測算見表(04)
清潔衛(wèi)生費(fèi)測算見表(04)
序 號 項(xiàng) 目 測算依據(jù) 金額(元) 測算結(jié)果(元/月.m2)
1 工具購置費(fèi) 300元/人.年 1800.00 0.008
2 勞保用品費(fèi) 300元/人.年 900.00 0.008
3 化糞池清掏費(fèi) (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外運(yùn)費(fèi) 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 計 / / 0.041
注(4):化糞池清掏費(fèi)全年共計約為:3000元。
5、 保安費(fèi):
保安費(fèi)用測算見表(05)
保安費(fèi)測算表(05)
序 號 項(xiàng) 目 測算依據(jù) 金額(元/年) 測算結(jié)果(元/月m2)
1 裝備費(fèi) 250元/人.年 5000.00 0.020
2 人身保險費(fèi) (暫不計) / /
3 房租費(fèi) (暫不計) / /
4 合 計 / / 0.020
6、 辦公費(fèi):(全年開支辦公費(fèi)約12萬元)
辦公費(fèi)=12萬元÷(12月×19970平方米)
=0.501元/月.平方米
7、 固定資產(chǎn)折舊費(fèi):
固定資產(chǎn)總額為100萬元,平均折舊年限為5年,即:
固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為:100萬元÷(12月/年.月×5年×19970m2)
=0.834元/月.平方米
8、 利潤:
利潤取5%,則
利潤=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定稅費(fèi):
兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和的5.75%,則
稅費(fèi)=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合計:經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)匯總表見(06)
經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)匯總表(1-6)
序 號 項(xiàng) 目 金 額(元/月.平方米) 費(fèi)用所占比例
1 工資福利費(fèi) 4.463 57%
2 維修費(fèi) 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 綠化管理費(fèi) 0.039 05%
4 清潔衛(wèi)生費(fèi) 0.041 0.5%
5 保安費(fèi) 0.020 0.2%
6 辦公費(fèi) 0.501 6.4%
7 折舊費(fèi) 0.834 10.5%
8 利 潤 0.352 4.5%
9 法定稅費(fèi) 0.425 5.4%
10 合 計 7.817 100%
11、 車場管理費(fèi)收入的補(bǔ)貼:
機(jī)動車輛車位約為92個,每個車位管理費(fèi)為(平均)50元/月/位,則每月的停車收入為:4600元。
分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用測算出的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)減去補(bǔ)貼費(fèi)用,則每平方米經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)為:
經(jīng)營管理費(fèi)=7.817-0.230
第5篇 假日花園會所經(jīng)營管理規(guī)范
假日花園會所的經(jīng)營與管理
提要:
1、我們對zz假日花園會所的定位是'走精品服務(wù)之路,創(chuàng)小區(qū)會所的典范';
2、我們的經(jīng)營原則是'保本微利',實(shí)現(xiàn)會所的良性運(yùn)作;
3、我們的宗旨是'為業(yè)主營造一個溫馨親善的商務(wù)交流和休閑娛樂場所'。
會所作為小區(qū)業(yè)主或租戶商務(wù)交流、休閑娛樂活動的一個主要場所,它與一般純贏利性娛樂消費(fèi)場所有較大的區(qū)別,一是服務(wù)對象相對集中,主要是本小區(qū)業(yè)主和租戶;二是費(fèi)用相對低廉,以'保本微利'為經(jīng)營原則;三是以商務(wù)交流和休閑娛樂活動為主。隨著業(yè)主對小區(qū)配套設(shè)施要求的不斷提高,以及開發(fā)商對會所的重視程度不斷加強(qiáng),會所的經(jīng)營管理已成為物業(yè)管理的一個重要組成部分。經(jīng)過我們對zz假日花園的初步調(diào)研,我們對zz假日花園會所的定位是'走精品服務(wù)之路,創(chuàng)小區(qū)會所的典范'。
一、會所的經(jīng)營管理模式
目前,會所的管理模式基本有兩種,一種是由專業(yè)的會所管理公司負(fù)責(zé)管理,一種是由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理,將會所的管理納入小區(qū)管理處的日常物業(yè)管理事務(wù)。根據(jù)我公司及zz假日花園會所的實(shí)際情況,擬采取第二種模式,由小區(qū)管理處負(fù)責(zé)管理。管理處對一些投入資財不多、人員較少以及免費(fèi)服務(wù)的項(xiàng)目(包括茶藝室、棋牌室、乒乓球室、閱覽室、網(wǎng)吧等),進(jìn)行直接經(jīng)營管理;對于一些占用人力多、投入大、風(fēng)險較高的經(jīng)營項(xiàng)目將主要通過對外承包、管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督的外包方式經(jīng)營,化解經(jīng)營風(fēng)險。
會所組織架構(gòu)圖:
職責(zé)關(guān)系說明:
管理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)會所的整體規(guī)劃與經(jīng)營,會所主管負(fù)責(zé)小區(qū)會所的日常經(jīng)營管理工作。
二、會所經(jīng)營項(xiàng)目的設(shè)置
前幾年,由于一些發(fā)展商純粹以促銷為目的,盲目追求會所的豪華氣派、高檔次和服務(wù)項(xiàng)目的多而全,但消費(fèi)者并不領(lǐng)會發(fā)展商的良苦用心,結(jié)果事與愿違,使得發(fā)展商及后來接管的物業(yè)公司背上了沉重的經(jīng)濟(jì)包袱。經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)市場的起伏及物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展,我們認(rèn)為會所應(yīng)走經(jīng)濟(jì)實(shí)用之路,不應(yīng)片面追求豪華氣派,否則會適得其反。根據(jù)我們調(diào)查的實(shí)際情況,同時為配合樓盤銷售,提出以下兩點(diǎn)建議:
(一)在房屋銷售期間,提前將會所裝修好,供購房者參觀,使會所成為樓盤的賣點(diǎn)之一;
(二)場所裝修不一定要追求豪華氣派,但力求精致、高雅、舒適;
三、會所的消費(fèi)模式
一般而言,會所有其特定的服務(wù)對象,主要是服務(wù)好本小區(qū)業(yè)主,原則上不對外開放。但如果僅僅局限于本小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)將難以支撐會所的日常運(yùn)作。為此,會所將采取以下消費(fèi)模式:
1.免費(fèi)項(xiàng)目(如閱覽室等)及棋牌室只對本小區(qū)業(yè)主開放;
2.其它收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目(如健身、茶藝、咖啡廳等)可對外開放,但總體收費(fèi)水平應(yīng)不高于同類消費(fèi)場所;
3.本小區(qū)業(yè)主憑業(yè)主卡享有一定的優(yōu)惠。
會所在國內(nèi)的興起只有短短的幾年時間,目前中海物業(yè)正在經(jīng)營的會所中,涵蓋了各種檔次和類型,積累了豐富的會所運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。在zz假日花園的會所經(jīng)營管理上,我們將堅持'業(yè)主至上'的服務(wù)理念,以市場需求為導(dǎo)向,適時調(diào)整經(jīng)營策略,同時學(xué)習(xí)其它會所的一些成功經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn),我們將把zz假日花園會所經(jīng)營成同類會所中的成功之作。
