- 目錄
是什么
z商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程是一套詳細(xì)的操作指南，旨在確保商業(yè)設(shè)施的高效運(yùn)行和長期維護(hù)。它涵蓋了從預(yù)防性維護(hù)到應(yīng)急響應(yīng)的所有環(huán)節(jié)，旨在降低設(shè)備故障率，延長設(shè)施壽命，同時(shí)保障顧客與員工的安全，提升整體運(yùn)營效率。
模板
1. 日常巡查
- 設(shè)定每日、每周、每月的巡查計(jì)劃，涵蓋所有公共區(qū)域、設(shè)施設(shè)備。
- 巡查內(nèi)容包括但不限于：照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯運(yùn)行、消防安全設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生等。
- 記錄并報(bào)告異常情況，及時(shí)處理。
2. 預(yù)防性維護(hù)
- 根據(jù)設(shè)備制造商建議制定維護(hù)周期，執(zhí)行定期檢查、清潔、潤滑和調(diào)整。
- 對高負(fù)載設(shè)備進(jìn)行負(fù)荷測試，預(yù)防過熱或其他潛在問題。
- 定期更換易損件，如濾網(wǎng)、電池等。
3. 緊急維修
- 建立24/7應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制，快速響應(yīng)突發(fā)設(shè)備故障。
- 維修團(tuán)隊(duì)需具備處理常見問題的能力，如電力中斷、水管破裂等。
- 在修復(fù)過程中，確保安全措施到位，避免二次損害。
4. 合作與外包
- 對于專業(yè)性強(qiáng)或復(fù)雜設(shè)備，如電梯、暖通空調(diào)系統(tǒng)，與專業(yè)服務(wù)商簽訂維護(hù)合同。
- 確保服務(wù)商資質(zhì)齊全，服務(wù)質(zhì)量可靠，定期評估其表現(xiàn)。
5. 文檔管理
- 維護(hù)記錄需詳細(xì)、準(zhǔn)確，包括維修日期、問題描述、解決方案及負(fù)責(zé)人。
- 制定電子化管理系統(tǒng)，便于追蹤歷史記錄，分析故障模式，優(yōu)化維護(hù)策略。
6. 培訓(xùn)與教育
- 定期對物業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行設(shè)施管理培訓(xùn)，提高問題識(shí)別和處理能力。
- 提供安全操作和應(yīng)急處理培訓(xùn)，確保所有員工了解基本安全規(guī)定。
7. 預(yù)算與成本控制
- 制定年度維修預(yù)算，包括常規(guī)維護(hù)、應(yīng)急維修和資本改善項(xiàng)目。
- 追蹤實(shí)際支出，評估成本效益，優(yōu)化資源分配。
標(biāo)準(zhǔn)
1. 合規(guī)性
- 所有維修保養(yǎng)活動(dòng)必須符合國家和地方的法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，確保商業(yè)中心的合法運(yùn)營。
- 定期進(jìn)行安全審計(jì)，確保設(shè)施符合消防、環(huán)保等相關(guān)規(guī)定。
2. 效率
- 維修保養(yǎng)工作應(yīng)盡可能減少對正常營業(yè)的影響，如夜間作業(yè)或靈活安排。
- 目標(biāo)是將設(shè)備故障導(dǎo)致的停機(jī)時(shí)間降至最低，保證商業(yè)活動(dòng)的連續(xù)性。
3. 客戶滿意度
- 維修保養(yǎng)工作應(yīng)確保商業(yè)環(huán)境的舒適性和吸引力，以提高客戶滿意度。
- 定期收集顧客反饋，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量和設(shè)施狀況。
4. 可持續(xù)性
- 優(yōu)先選擇節(jié)能、環(huán)保的維護(hù)方案，降低運(yùn)營成本，支持綠色商業(yè)實(shí)踐。
- 推動(dòng)設(shè)施升級，采用更先進(jìn)、高效的設(shè)備和技術(shù)。
通過遵循這些規(guī)程，z商業(yè)中心能夠?qū)崿F(xiàn)高效、安全、可持續(xù)的運(yùn)營，為顧客和租戶創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)體驗(yàn)。
z商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程范文
商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程
(一)機(jī)電維修工作規(guī)程
1、對于維修部不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)管理處研究后,外請專業(yè)公司進(jìn)行維修保養(yǎng),維修部配合,共同完成;
2、維修部負(fù)責(zé)按管理處編制的維修保養(yǎng)計(jì)劃對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),并巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理;
3、維修部成員長駐現(xiàn)場接到發(fā)生突發(fā)情況的報(bào)告后,應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場進(jìn)行搶修;
4、維修部成員下班后離開駐地時(shí)應(yīng)向班長報(bào)告去向,以便緊急情況下能緊急調(diào)度。
(二)電梯定期保養(yǎng)規(guī)程
1、機(jī)房:
(1)先關(guān)閉電源:控制柜掃塵、各接電點(diǎn)清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊;
(2)電動(dòng)機(jī)、測速發(fā)電機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、曳引輪的檢查及油質(zhì)油量的檢查;
(3)卷揚(yáng)機(jī)牙箱、油量、油質(zhì)的檢查;
(4)限速器及限速器的開關(guān)檢查、清掃,活動(dòng)部位注油;
(5)制動(dòng)器的行程、動(dòng)作、靈活性,制動(dòng)瓦磨耗的檢查及活動(dòng)部位注油;
(6)選層器詳細(xì)檢查及清掃注油;
(7)電動(dòng)機(jī)冷卻風(fēng)扇注油;
(8)各回路絕緣電阻測量(半年一次)。
2、機(jī)身及井道
(1)保養(yǎng)時(shí)從最高層向下保養(yǎng)(用檢修速度);
(2)轎頂清掃及轎頂各操作開關(guān)有效確認(rèn);(安全窗開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)等)
(3)內(nèi)外門開閉動(dòng)作及門腳膠檢查;
(4)內(nèi)外門藕合檢查,清掃注油;開關(guān)門輪、傳動(dòng)裝置、吊門輪、門聯(lián)鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃;
(5)內(nèi)外門閘銷及廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部檢查及接點(diǎn)清潔,廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)接線檢查;
(6)接合開關(guān)裝置、快慢門的各活動(dòng)部位清掃、注油;
(7)各種撞動(dòng)開關(guān)清掃、抹油,鋼帶開關(guān)檢查;
(8)鋼帶清掃、注油;
(9)超重開關(guān)清掃、注油;
(10)行車情況檢查;(起動(dòng)、行車、加減速及停車之平穩(wěn)性、振動(dòng)、噪音程度、平層差等)
(11)各訊號(hào)燈檢查及燈泡更換;
(12)各油盅油量檢查補(bǔ)充,張緊輪加油;
(13)檢查、清掃、抹油,各種安全開關(guān)、急停開關(guān)、地坑照明等開關(guān)的有效確認(rèn)。
(三)電梯故障維修規(guī)程
1、電梯發(fā)生故障應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場(值班員和電梯工五分鐘;分包單位二十分鐘內(nèi));
2、在進(jìn)行電梯維修工作前,應(yīng)由主持人進(jìn)行安全技術(shù)交底;
3、先了解故障現(xiàn)象,分析發(fā)生故障原因,分析故障位置;
4、電梯故障一般分機(jī)械故障和電器故障兩類。
(1)一般常見機(jī)械故障
a、機(jī)房
①、電機(jī)軸承故障。電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出異常響聲,如判斷是軸承故障,拆下電機(jī)檢查軸承,如有發(fā)卡、磨損過大,須更換軸承。
②、選層器故障一般有以下幾種:
a、滑鏈:調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶動(dòng)輪位置。
b、選層器三角觸頭不動(dòng):多為污塵太多所致,用除污劑清除(philip390cc3),此劑除污快、去污強(qiáng),而且還有滑潤作用。
c、上、下滑桿不靈活主要是導(dǎo)向軸承銹死,或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承,導(dǎo)軌加潤滑油,除去主導(dǎo)軸銹污,加潤滑油。
③、制動(dòng)器故障:制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪之間有相互磨擦現(xiàn)象,調(diào)整制動(dòng)閘瓦,制動(dòng)輪有油污,更換制動(dòng)閘瓦,除去制動(dòng)輪上的油污。
④、限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。清除雜物、更換軸承。
b、井道與轎廂
①、轎廂門和自動(dòng)門機(jī)構(gòu)故障:開關(guān)門時(shí)有抖動(dòng)聲、不開門、不關(guān)門,開門時(shí)有碰聲、門隙過大等。清除地坎滑槽雜物、調(diào)整限位輪、更換損壞的吊門輪、調(diào)整門閘隙、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動(dòng)處加油等。
②、廳門故障同上。
③、開門刀故障:運(yùn)行時(shí)有碰聲,或突然停車。調(diào)整開門刀位置以及開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙。
④、導(dǎo)軌故障:運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動(dòng)等現(xiàn)象。調(diào)整軌道尺寸,用找道尺調(diào)正,用軌道銼修平接口。
⑤、導(dǎo)靴故障:運(yùn)行不平穩(wěn),有磨鐵聲、振動(dòng)現(xiàn)象。導(dǎo)靴片磨嚴(yán)重,則更換;導(dǎo)靴座位置不對,則調(diào)整。
⑥、安全鉗故障:運(yùn)行時(shí)有磨鐵聲,嚴(yán)重時(shí)安全鉗還會(huì)動(dòng)作剎車,或單邊剎車。調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu),加油潤滑,保證各活動(dòng)部位靈活。
c、底坑
①、補(bǔ)償鏈故障:運(yùn)行時(shí)有碰鏈聲,由于補(bǔ)償鏈增長或縮短等原因所致。調(diào)整補(bǔ)償鏈。
②、安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運(yùn)行時(shí)有磨鋼絲繩聲或有異常聲。調(diào)整安全鏈鋼絲繩,更換軸承。
③、緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動(dòng),液壓油量不足。除去鐵銹 ,補(bǔ)充液壓油。
(2)電梯一般常見的電氣故障
a、機(jī)房
①、保險(xiǎn)絲故障:緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)有短路等原因所致。排去底坑積水,排除短路點(diǎn),換上相同保險(xiǎn)絲;廳門轎門安全回路,由于井道有水,回路有短路點(diǎn)所致,斷去來水源,排除短路點(diǎn)換上相同的保險(xiǎn)絲;指示燈回路,由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致,排干水,排除短路點(diǎn),更換保險(xiǎn)絲;控制回路由于控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部短路,更換控制線圈和控制元件,排除線路短路點(diǎn),換上相同保險(xiǎn)絲。
③、接觸器和繼電器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器或繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點(diǎn),控制線路保險(xiǎn)被燒壞等原因所致,更換接觸器或繼電器,排除斷開點(diǎn),更換保險(xiǎn)絲。
b、井道與轎廂
①上、下限位及極限開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不能走車,一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致,清潔接觸點(diǎn)或更換、排除斷點(diǎn)等。
②轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞,線路斷路等原因所致。清潔接觸點(diǎn),更換開關(guān)排除線路斷點(diǎn)等。
③安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。清潔接觸點(diǎn),更換開關(guān)。
c、底坑
①緩沖器開關(guān)、底坑急停開關(guān):此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復(fù)位不到位,主鋼絲繩過長,對重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致;清潔接
觸點(diǎn),緩沖復(fù)位,縮短主鋼絲繩,更換開關(guān)。
②張緊輪斷繩開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關(guān)損壞等原因所致,清潔接觸點(diǎn),縮短安全鉗鋼絲,更換開關(guān)。
第2篇 商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程
(一)機(jī)電維修工作規(guī)程
1、對于維修部不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)管理處研究后,外請專業(yè)公司進(jìn)行維修保養(yǎng),維修部配合,共同完成;
2、維修部負(fù)責(zé)按管理處編制的維修保養(yǎng)計(jì)劃對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),并巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理;
3、維修部成員長駐現(xiàn)場接到發(fā)生突發(fā)情況的報(bào)告后,應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場進(jìn)行搶修;
4、維修部成員下班后離開駐地時(shí)應(yīng)向班長報(bào)告去向,以便緊急情況下能緊急調(diào)度。
(二)電梯定期保養(yǎng)規(guī)程
1、機(jī)房:
(1)先關(guān)閉電源:控制柜掃塵、各接電點(diǎn)清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊;
(2)電動(dòng)機(jī)、測速發(fā)電機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、曳引輪的檢查及油質(zhì)油量的檢查;
(3)卷揚(yáng)機(jī)牙箱、油量、油質(zhì)的檢查;
(4)限速器及限速器的開關(guān)檢查、清掃,活動(dòng)部位注油;
(5)制動(dòng)器的行程、動(dòng)作、靈活性,制動(dòng)瓦磨耗的檢查及活動(dòng)部位注油;
(6)選層器詳細(xì)檢查及清掃注油;
(7)電動(dòng)機(jī)冷卻風(fēng)扇注油;
(8)各回路絕緣電阻測量(半年一次)。
2、機(jī)身及井道
(1)保養(yǎng)時(shí)從最高層向下保養(yǎng)(用檢修速度);
(2)轎頂清掃及轎頂各操作開關(guān)有效確認(rèn);(安全窗開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)等)
(3)內(nèi)外門開閉動(dòng)作及門腳膠檢查;
(4)內(nèi)外門藕合檢查,清掃注油;開關(guān)門輪、傳動(dòng)裝置、吊門輪、門聯(lián)鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃;
(5)內(nèi)外門閘銷及廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部檢查及接點(diǎn)清潔,廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)接線檢查;
(6)接合開關(guān)裝置、快慢門的各活動(dòng)部位清掃、注油;
(7)各種撞動(dòng)開關(guān)清掃、抹油,鋼帶開關(guān)檢查;
(8)鋼帶清掃、注油;
(9)超重開關(guān)清掃、注油;
(10)行車情況檢查;(起動(dòng)、行車、加減速及停車之平穩(wěn)性、振動(dòng)、噪音程度、平層差等)
(11)各訊號(hào)燈檢查及燈泡更換;
(12)各油盅油量檢查補(bǔ)充,張緊輪加油;
(13)檢查、清掃、抹油,各種安全開關(guān)、急停開關(guān)、地坑照明等開關(guān)的有效確認(rèn)。
(三)電梯故障維修規(guī)程
1、電梯發(fā)生故障應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場(值班員和電梯工五分鐘;分包單位二十分鐘內(nèi));
2、在進(jìn)行電梯維修工作前,應(yīng)由主持人進(jìn)行安全技術(shù)交底;
3、先了解故障現(xiàn)象,分析發(fā)生故障原因,分析故障位置;
4、電梯故障一般分機(jī)械故障和電器故障兩類。
(1)一般常見機(jī)械故障
a、機(jī)房
①、電機(jī)軸承故障。電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出異常響聲,如判斷是軸承故障,拆下電機(jī)檢查軸承,如有發(fā)卡、磨損過大,須更換軸承。
②、選層器故障一般有以下幾種:
a、滑鏈:調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶動(dòng)輪位置。
b、選層器三角觸頭不動(dòng):多為污塵太多所致,用除污劑清除(philip390cc3),此劑除污快、去污強(qiáng),而且還有滑潤作用。
c、上、下滑桿不靈活主要是導(dǎo)向軸承銹死,或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承,導(dǎo)軌加潤滑油,除去主導(dǎo)軸銹污,加潤滑油。
③、制動(dòng)器故障:制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪之間有相互磨擦現(xiàn)象,調(diào)整制動(dòng)閘瓦,制動(dòng)輪有油污,更換制動(dòng)閘瓦,除去制動(dòng)輪上的油污。
④、限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。清除雜物、更換軸承。
b、井道與轎廂
①、轎廂門和自動(dòng)門機(jī)構(gòu)故障:開關(guān)門時(shí)有抖動(dòng)聲、不開門、不關(guān)門,開門時(shí)有碰聲、門隙過大等。清除地坎滑槽雜物、調(diào)整限位輪、更換損壞的吊門輪、調(diào)整門閘隙、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動(dòng)處加油等。
②、廳門故障同上。
③、開門刀故障:運(yùn)行時(shí)有碰聲,或突然停車。調(diào)整開門刀位置以及開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙。
④、導(dǎo)軌故障:運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動(dòng)等現(xiàn)象。調(diào)整軌道尺寸,用找道尺調(diào)正,用軌道銼修平接口。
⑤、導(dǎo)靴故障:運(yùn)行不平穩(wěn),有磨鐵聲、振動(dòng)現(xiàn)象。導(dǎo)靴片磨嚴(yán)重,則更換;導(dǎo)靴座位置不對,則調(diào)整。
⑥、安全鉗故障:運(yùn)行時(shí)有磨鐵聲,嚴(yán)重時(shí)安全鉗還會(huì)動(dòng)作剎車,或單邊剎車。調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu),加油潤滑,保證各活動(dòng)部位靈活。
c、底坑
①、補(bǔ)償鏈故障:運(yùn)行時(shí)有碰鏈聲,由于補(bǔ)償鏈增長或縮短等原因所致。調(diào)整補(bǔ)償鏈。
②、安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運(yùn)行時(shí)有磨鋼絲繩聲或有異常聲。調(diào)整安全鏈鋼絲繩,更換軸承。
③、緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動(dòng),液壓油量不足。除去鐵銹 ,補(bǔ)充液壓油。
(2)電梯一般常見的電氣故障
a、機(jī)房
①、保險(xiǎn)絲故障:緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)有短路等原因所致。排去底坑積水,排除短路點(diǎn),換上相同保險(xiǎn)絲;廳門轎門安全回路,由于井道有水,回路有短路點(diǎn)所致,斷去來水源,排除短路點(diǎn)換上相同的保險(xiǎn)絲;指示燈回路,由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致,排干水,排除短路點(diǎn),更換保險(xiǎn)絲;控制回路由于控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部短路,更換控制線圈和控制元件,排除線路短路點(diǎn),換上相同保險(xiǎn)絲。
③、接觸器和繼電器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器或繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點(diǎn),控制線路保險(xiǎn)被燒壞等原因所致,更換接觸器或繼電器,排除斷開點(diǎn),更換保險(xiǎn)絲。
b、井道與轎廂
①上、下限位及極限開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不能走車,一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致,清潔接觸點(diǎn)或更換、排除斷點(diǎn)等。
②轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞,線路斷路等原因所致。清潔接觸點(diǎn),更換開關(guān)排除線路斷點(diǎn)等。
③安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。清潔接觸點(diǎn),更換開關(guān)。
c、底坑
①緩沖器開關(guān)、底坑急停開關(guān):此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復(fù)位不到位,主鋼絲繩過長,對重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致;清潔接觸點(diǎn),緩沖復(fù)位,縮短主鋼絲繩,更換開關(guān)。
②張緊輪斷繩開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關(guān)損壞等原因所致,清潔接觸點(diǎn),縮短安全鉗鋼絲,更換開關(guān)。
d、以上是一般常見故障,維修時(shí),可根據(jù)實(shí)際情況處理,維修時(shí)參照《電梯定期保養(yǎng)及維修主要標(biāo)準(zhǔn)》。
