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是什么
物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程是對新建或改造完成的物業(yè)項目進行質量檢驗與功能確認的過程，旨在確保設施設備的正常運行，滿足業(yè)主和使用人的需求。這一規(guī)程涵蓋了從前期準備到現(xiàn)場驗收、問題記錄及后續(xù)跟進的各個環(huán)節(jié)，旨在確保物業(yè)工程的全面、高效管理。
模板
1. 前期準備
- 收集資料：獲取項目設計圖紙、施工合同、設備清單等相關文件。
- 制定計劃：確定驗收時間、人員分工、驗收標準及流程。
- 協(xié)調溝通：與開發(fā)商、施工單位建立聯(lián)系，安排驗收事宜。
2. 現(xiàn)場驗收
- 設施檢查：逐項核對設施設備的型號、數(shù)量、位置，檢查其完好性。
- 功能測試：對水電、空調、電梯等系統(tǒng)進行運行測試，確保正常。
- 安全評估：檢查消防設施、應急設備，確認符合安全規(guī)定。
3. 問題記錄
- 記錄缺陷：詳細記錄驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題和不足。
- 分類整理：將問題分為急需整改、一般性整改和建議改進三類。
4. 整改跟進
- 反饋問題：向開發(fā)商和施工單位提交問題清單，要求限時整改。
- 復驗確認：整改完成后，再次驗收，確保問題已解決。
- 文檔歸檔：整理驗收報告，存檔備查。
標準
1. 規(guī)范性：所有驗收活動應依據(jù)國家和行業(yè)的相關法規(guī)、標準進行，確保公正公平。
2. 全面性：驗收范圍需涵蓋所有設施設備，無遺漏，確保物業(yè)功能完整。
3. 準確性：問題記錄要具體、準確，避免模糊描述，便于后期整改。
4. 時效性：整改跟進要及時，確保問題能在規(guī)定時間內得到解決。
5. 安全性：驗收過程注重安全，避免因設備問題引發(fā)的安全隱患。
6. 協(xié)調性：與各方溝通協(xié)調要順暢，確保驗收工作順利進行。
物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程是保證物業(yè)品質的重要環(huán)節(jié)，通過嚴謹?shù)牧鞒毯透邩藴实囊?，可以為業(yè)主提供優(yōu)質的居住環(huán)境，也為物業(yè)的長期維護奠定堅實基礎。
物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程標準與細節(jié)要求范文
第1篇 物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程標準與細節(jié)要求
物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程標準及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范新物業(yè)的接管驗收工作,確保接管物業(yè)的質量合格。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)部對新接物業(yè)的接管驗收工作。
3.0職責
3.1地產(chǎn)公司總經(jīng)理負責組建接管驗收小組并同地產(chǎn)公司具體辦理物業(yè)的接管工作。
3.2接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質量。
3.3物業(yè)工程部具體負責公共設施物業(yè)的接管驗收工作。
3.4地產(chǎn)公司售后服務部具體負責接管后的物業(yè)質量問題的處理。
4.0程序內容
4.1接管驗收的準備工作
4.1.1新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前,地產(chǎn)公司應及時組建接管驗收小組,對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質量要求。
4.1.2成立物業(yè)接管小組
a)在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后,管理處各相關部門應立即按照總經(jīng)理的要求參與接管工作;
b)接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成:
---物業(yè)管理處管家部負責業(yè)主資料的驗收移交,以及協(xié)助房屋的驗收移交工作;
---物業(yè)管理處工程部具體負責公共設施和機電設備的驗收移交工作。
c)地產(chǎn)公司售后服務部具體負責接管后的物業(yè)質量問題的處理工作
4.1.3接管驗收前的準備:接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作:
a)與地產(chǎn)公司聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;
b)提前參與地產(chǎn)公司申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作。數(shù);
c)準備好接管驗收記錄表格:
---《公共配套設施接管驗收表》;
---《機電設備接管驗收表》;
---《接管驗收問題整改表》。
4.2資料的接管驗收。地產(chǎn)公司委托物業(yè)管理時須向物業(yè)部移交相關資料。
4.2.1綜合竣工驗收資料:
a)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖);
b)建設工程竣工驗收證書;
c)建設消防驗收合格證;
d)公共配套設施綜合驗收合格書;
e)供水合同;
f)供電協(xié)議書、許可證;
g)供氣協(xié)議書、許可證;
4.2.2施工設計資料:
a)全套設計圖紙;
b)圖紙會審記錄;
c)設計變更通知單;
d)工程預決算報告書;
e)重要的施工會議紀要;
f)隱蔽工程驗收記錄;
g)沉降觀測記錄;
h)其他可能會影響將來管理的原始記錄。
4.2.3機電設備資料:
a)機電設備出廠合格證;
b)機電設備使用說明書(要求中文);
c)機電設備安裝、調試報告;
d)設備保修卡、保修協(xié)議。
4.2.4業(yè)主資料:
a)已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;
b)已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。
4.3物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別
4.3.1接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收,它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。
4.3.2接管驗收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收,而非具有法律效力的政府評價行為。
4.4接管驗收標準和驗收方法
4.4.1驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。
4.4.2驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。
4.5房屋本體硬件設施的具體驗收標準
4.5.1主體結構:
a)外墻不得滲水;
b)屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。
4.5.2樓地面面層與基層粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。
4.5.3內墻面:
a)抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;
b)塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷,色澤一致;對縫沙漿飽滿,線條順直。
4.5.4頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮,無裂紋,無霉點,無滲水痕跡,無污漬。
4.5.5衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右,不應有積水、倒泛水和滲漏。
4.5.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。
4.5.7門、窗
a)門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形;
b)門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;
c)玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;
d)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;
e)電子防盜門通話清晰,完好,無銹跡;
f)不銹鋼房門表面光亮,無刮花、變形;
g)高檔裝飾門裝飾完整。
4.5.8樓梯、扶手:
a)鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。
4.5.9木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。
4.5.10飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。
4.5.11油漆、刷漿色澤一致,無脫皮、滲漏現(xiàn)象。
4.5.12電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。
4.5.13光纖已開通,收視良好。
4.5.14開關安裝牢固,開關靈活,接觸良好。
4.5.15燈具安裝牢固,完好無損,反應靈敏,發(fā)光正常。
4.5.16水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無損傷。
4.5.17衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現(xiàn)象、無堵塞,排水通暢。
4.5.18給水設施安裝牢固,接口密實,無滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。
4.5.19地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無堵塞,排水通暢,完好無損。
4.5.20門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。
4.5.21其他配備設施要求齊全、完好,型號與設計相符,工作正常。
4.6公共配套設施接管驗收標準
4.6.1天臺:
a)天溝、落水口暢通完好;
b)隔熱層、防水層完好。
4.6.2散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離,坡度適宜、平整。
4.6.3屋面避雷設施連接牢固。
4.6.4路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無損,工作正常;燈柱安裝牢固,油漆完好。
4.6.5道路:
a)路面平整,無水泥塊,無起砂、斷裂;
b)路牙石砌筑整齊,灰縫飽滿,無缺角損傷;
c)塊料面層拼砌整齊,平整牢固,無明顯裂縫、缺棱掉角;
d)交通標識線、路牌清楚完好。
4.6.6室外消防栓:
a)消防箱標識清楚,玻璃完好;
b)消防設施配件齊全;
c)消防管安裝牢固,標識明顯,閥門完好,無滲漏水,水壓充足。
4.6.7樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固,標識清楚。
4.6.8垃圾中轉站密封完好,外表裝飾完整,油漆完好,使用方便。
4.6.9崗亭安裝牢固,配件齊全,標識清晰,完好無損。
4.6.10道閘安裝牢固,開啟靈活,標識清楚,完好無損。
4.6.11停車場地面平整,照明充足,標識清楚,安全設施良好,排水設施良好。
4.6.12自行車、摩托車棚安裝牢固,照明充足,標識清楚,安全防護和排水設施良好。
4.6.13明溝、暗溝排水暢通,不積水,無斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。
4.6.14沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無裂縫,池內無雜物。
4.6.15護坡、擋土墻泄水通暢,砌筑牢固。
4.6.16臺階、踏步砌筑平實、牢固,無裂縫。
4.6.17水池、水箱衛(wèi)生清潔,無滲漏。
4.6.18信報箱安裝牢固,完好無損,標識清楚,表面平整光潔。
4.7機電設備的接管驗收
4.7.1變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,安全防護裝置齊全,標識清楚、機房配置齊全,通風、采光良好,設備表面油漆完好,無損傷。
4.7.2中央空調設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達到設計指標,配置齊全,標識清楚,機房通風、采光、降溫良好,設備表面油漆完好,無損傷。
4.7.3消防監(jiān)控設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標識清楚,設備表面完好無損,設備安裝牢固,機房干燥、通風、采光良好。
4.7.4給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標識清楚,設備表面油漆完好無損,安裝牢固,無滲漏現(xiàn)象,機房配置完整。
4.7.5安全監(jiān)控報警設備:同消防監(jiān)控設備。
4.8接管驗收遺留問題的處理
4.8.1遺留問題的登記確認:
a)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關人員簽字確認;
b)對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請地產(chǎn)公司售后服務部相關人員簽字確認。
4.8.2對資料遺留的問題,接管驗收小組應當積極同地產(chǎn)公司聯(lián)系補齊。
4.8.3對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題,一般問題接管驗收小組應當要求地產(chǎn)公司售后服務部在兩周內解決;重大問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一個月內解決。
4.8.4對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給地產(chǎn)公司進行備錄。
4.9《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交物業(yè)工程部歸檔長期保存。
5.0記錄
5.1《接管驗收資料遺留問題登記表》
5.2《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》
6.0相關支持文件
6.1《接管驗收資料遺留問題登記表》
6.2《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》
第2篇 z物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程5
物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程(五)
一、接到部門主管的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內容準備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點。
二、共區(qū)域的維修程序
10、首先做好消防安全防范措施,如安全護欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。
11、做好公共場地的保護措施,將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上,避免對公共場地造成損壞。
12、維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置,如有用戶出入必須主動禮讓用戶。
13、維修結束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時撤掉告示牌。
三、室內有償維修程序
1、記清維修用戶的房號或單元,到達維修地點并核對無誤后用食(中)指關節(jié)輕聲扣門。
2、用戶詢問時,主動向用戶問好,自報部門,說明維修內容。
3、進入室內前必須穿上塑料鞋套,進入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護措施。
4、如維修中會產(chǎn)生較大噪聲時,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
5、如維修中會產(chǎn)生較大灰塵或漏水時,必須事前做好防護措施,盡量減少污染,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
6、維修時應盡量保持戶內環(huán)境雅靜,嚴禁高聲喧嘩、散漫。不準隨意動顧客的物品,不準在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。
7、維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請用戶進行驗收。
8、用戶驗收合格后,請作戶在《維修單》內簽名確認。
9、用戶簽名確認后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關閉房間。
10、修結束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。
四、相關記錄:《維修單》gd/e-qe-001-005-01
第3篇 物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程7
物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程(七)
1.0目的
保持維修工具的有效、美觀、整潔
2.0適用范圍
工程部所有個人及公用工具。
3.0管理職責
3.1工作負責人:工程部主管
3.2維修人員負責個人工具的管理
4.0內容
4.1工程部維修人員入職時統(tǒng)一領取個人日常維修用的工具及工具箱、工具包等,倉管員做好記錄并存檔,員工離職時交清所有工具。
4.2公用工具、儀器儀表的保管由倉管員負責,當值主管人員監(jiān)管,個人工具的保管由領用人自行負責。大型及貴重工具、儀器儀表的借用應填寫借用單,使用完后及時歸還。
4.2維修工具使用后應擦拭干凈,保持其美觀清潔,個人工具歸入指定地點存放,公用工具交倉管員統(tǒng)一保管。維修人員在戶內面客區(qū)域維修時,不得使用外觀太臟的工具及工具包。
4.3公用工具在使用過程中如有損壞,應及時報相關主管人員檢修,無法修復時,應報部門負責人決定是否報損。個人工具使用過程中如有丟失,由領用人及時自行購買相同規(guī)格的替換品。
4.4個人工具或公用工具的報損應報部門主管批準,填寫《報損申請單》經(jīng)財務核準后報損,并按原工具的規(guī)格、型號以舊換新。
第4篇 金融城物業(yè)工程維修工作規(guī)程
金融中心工程維修工作規(guī)程
l、目的
使工程維修工作能有序、高效地開展,確保公用機電設施、設備正常安全運行,并得到及時的維護和保養(yǎng)。
2、范圍
管理處的日常維修管理工作,以及設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)。
3、運作程序
3.l運行班組運作程序
3.1.1運行班組人員負責機電設施、設備的24小時操作、監(jiān)控、檢查、巡視、記錄,并處理一般性維修保養(yǎng)工作。
3.1.2值班人員必須嚴格安排班時間表上下班,不得擅離職守,并嚴格按交接班制度進行交接。
3.1.3運行班組每天向工程管理人員匯報前一天值班情況,如實反映設備運行狀態(tài)。
3.1.4值班期間發(fā)生緊急情況,應采取臨時應急措施,并及時向工程管理人員匯報。
3.1.5vrv空調運行人員在空調停用期間轉為維修班組成員,負責對空調系統(tǒng)進行維修和保養(yǎng)。
3.1.6運行人員負責配合并協(xié)助維修人員進行設施、設備的維修和保養(yǎng)工作,如單獨操作時,應填寫《設施/設備維修保養(yǎng)記錄》。
3.2維修班組運作程序
3.2.1對于運行班組不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)工程管理人員統(tǒng)籌安排后,由維修組負責實施,運行組配合,共同完成。
3.2.2維修班組負責按編制的維修保養(yǎng)計劃對設施、設備進行維修保養(yǎng),并負責填寫《設施/設備維修保養(yǎng)記錄》。
3.2.3維修人員按規(guī)定定期對各設備進行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,處理不掉的應立即向工程管理人員匯報。
3.2.4維修人員負責承擔日常報修(含急修)處理和業(yè)主特約維修工作.在發(fā)生突發(fā)性設備故障后,應迅速集中人員趕到現(xiàn)場,進行搶修。
3.2.5維修班組成員下班后向值班人員留下通訊聯(lián)系方式,以便緊急情況下能及時調度。
3.3工程值班運作程序
3.3.1工程值班室平時設在班組辦公室,夜間設在變配電房或中控室。
3.3.2工程值班室由管理處直接管理,工程管理人員兼職,保證二十四小時有人值守。
3.3.3負責接聽并記錄設備設施報修電話、設備運行狀況報告和業(yè)主意見,及時通知相關人員處理并向管理處領導報告。
3.3.4負責收集維修結果的反饋信息,向管理處領導匯報。
3.3.5負責記錄各運行班組上一天值班情況,并向管理處領導轉報。
3.3.6在發(fā)生突發(fā)事件情況下根據(jù)管理處領導的指示下達通知,調動人員、物資,保證事件能得到及時處理。
3.4管理處主任運作程序
3.4.1根據(jù)設施設備運行狀況、維修保養(yǎng)計劃和相應材料需求,以及工器具計劃,組織設備運行和維修保養(yǎng)計劃的實施,并進行監(jiān)督檢查.超出權限范圍的報公司批準。
3.4.2根據(jù)值班室的報告,合理調配維修力量,進行設施設備的維修。
3.4.3發(fā)生重大、緊急情況時,及時向上級匯報并根據(jù)的指示,迅速組織人員、物資進行搶修、搶救工作。
3.4.4負責維修保養(yǎng)工作的質量檢查和員工的培訓考核工作,每月組織工程管理人員和各班組長對機電設施、設備進行一次全面檢查。
3.4.5負責工程對外協(xié)調聯(lián)系工作。
相關質量記錄:
1.《設施/設備維修保養(yǎng)記錄》 zc-05/b03
第5篇 物業(yè)工程部設備綜合管理規(guī)程與細節(jié)要求
物業(yè)工程部設備綜合管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定設備設施管理制度,確保物業(yè)管理設備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。、
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有設備設施綜合管理。
3.0職責
3.1工程主管全面負責設備設施的綜合管理工作
3.2工程領班負責本區(qū)域內設備設施的組織實施工作;
4.0程序內容
凡價值在2000元(人民幣)以上的、連續(xù)使用一年以上、安全壽命周期內都需要技術管理的固定資產(chǎn),都應列入工程設備檔案管理。
4.1設備設施的檔案建立
4.1.1對工程部管轄設備建立《設備臺帳》。
4.1.2工程部對管轄設備進行設備標識和設備編號。
4.1.3所有設備應按單機單臺或功率系統(tǒng)建立《設備卡》。
4.1.4設備臺帳應和設備現(xiàn)行的狀態(tài)保持一致。
4.1.5《設備臺帳》和設備出廠原件資料工程部統(tǒng)一保存,工程部留復印件。
4.2檔案資料管理規(guī)程
4.2.1有工程設備檔案由工程部負責管理,工程檔案管理人員應嚴格遵守公司檔案管理制度和保密守則。
4.2.2各類檔案應按系統(tǒng)分類:強電、弱點、空調、機管等,統(tǒng)一存放檔按盒并貼上標簽。
4.2.3編制檔按目錄,內容和檔案盒外標簽一致。
4.2.4外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收,并將有關圖紙交各系統(tǒng)工程師核對實物,如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔;圖紙有誤,則有文員聯(lián)系交圖單位更正。
4.2.5檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù),應妥善保存,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應交工程師審閱確定用途。需銷毀的資料應由總工程師及系統(tǒng)工程師組成鑒定小組研究后決定。
4.2.6借閱檔案須經(jīng)工程主管批準,文員登記并指定歸還日期,由文員按期追還,需續(xù)借的要重新登記。
4.3設備的購置管理
4.3.1設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。
4.3.2設備的購置應遵循滿足服務提供需求的原則。
4.3.3設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。
4.3.4新添設備由工程部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。
4.3.5工程部對新購設備進行清點驗收、資料整理、協(xié)調安裝、調試和試運行。
4.3.6驗收符合要求的設備,按規(guī)定納入臺帳、設備卡片等日常管理。
4.4設備的封存停用
4.4.1連續(xù)停用6個月以上的設備,由使用部門就地封存,填寫《設備封存單》。
4.4.2封存的設備應切斷電源,將設備擦拭保養(yǎng),做好防塵、放銹蝕處理。4.4.3表明封存設備的保管人,未經(jīng)允許任何人不得拆卸零配件,以保證其完好性。
4.5設備設施的大修改造
4.5.1現(xiàn)行設備的運行狀況、維修記錄、零配件的更換等。
4.5.2大修改造的方案的論證審批,填寫《設備大修改造審批單》,報物業(yè)管理處審批。
4.5.3設備大修改造竣工后,由管理處組織驗收,填寫《設備大修改造竣工報告單》,并觀察其運行狀況。
4.6設備報廢處理作業(yè)程序
設備使用達到一定年限,或科技進步,或不符合環(huán)保達標要求,或因為其他原因,對現(xiàn)行設備不得不做報廢處理。
4.6.1申請報廢
a)對具備報廢條件的設備提出報廢。
b)注明設備詳細資料,如購買日期、安裝日期、投入使用日期、使用中的狀況、維修記錄、配件好材記錄、維修成本狀況等。
c)提出報廢理由。
d)設備能耗過大,或環(huán)境污染嚴重,國家規(guī)定應以淘汰的產(chǎn)品。
e)已超過設備規(guī)定使用年限,損壞嚴重,維修費用過高,大修以后設備使用性能仍不能滿足要求。
f)設備屢屢發(fā)生故障和事故,存在比較嚴重的不安全因素,且在經(jīng)濟投入上不宜大修和改造。
g)因自然災害,事故損壞,修理費用接近或超過該設備的市場價值。
4.6.2鑒定
a)工程部按報廢設備的規(guī)定對設備進行技術鑒定。
b)財務部對設備報廢的經(jīng)濟合理性進行審核。
4.6.3審批
公司根據(jù)實際需求和工程部、財務部的鑒定審核意見批復。
4.6.4撤消臺帳
批準報廢的設備,工程部撤消設備臺帳。
4.6.5報廢處理
a)需新用設備替換的在用設備,待新設備投入使用后再進行報廢。
b)批準報廢的在用設備,在保證安全的前提下運行,不再進行大修。
c)可轉讓的設備作價轉讓。
d)不可轉讓的設備,將可利用的零部件拆下留用,其余部分做廢品處理。
5.0相關文件
6.0記錄
6.1《設備設施臺帳檔案表》
6.2《設備卡》
6.3《設備購置審批單》
6.4《設備封存單》
6.5《設備計劃大修保養(yǎng)審批表》
6.6《設備大修保養(yǎng)驗收表》
6.7《設備報廢申請表》
第6篇 某物業(yè)小區(qū)工程部親情服務操作規(guī)程
物業(yè)小區(qū)工程部親情服務操作規(guī)程
一、有償服務:
1、接到客戶報候電話或物業(yè)部通知后,即到現(xiàn)場處理。
2、到客戶門口,按門鈴、講明來意、待客戶同意后,才能入戶。
3、入戶時,穿上鞋套,主動微笑,并向業(yè)主講:“您好,我是工程部員工,是來處理報修的故障,請問故障點在哪里”。
4、待明確故障點后,即檢查并馬上進行修復。工作時注意噪音控制,減輕對業(yè)主的干擾。
5、要停水、停電工作時,維修人員要向業(yè)主耐心解釋,待業(yè)主同意后才能工作。
6、如需要換材料的,維修人員要向業(yè)主耐心解釋材料不能再使用的原因,材料應由業(yè)主提供,若業(yè)主不能提供時,可由工程部暫時提供,但材料費用要由業(yè)主支付。
7、完成工作后,請用戶驗收,并請用戶在維修服務單上簽名確認。
8、清理好現(xiàn)場,向業(yè)主道別:“如有需要維修服務,歡迎來電!”
二、無償服務:
1、配合開展對業(yè)主的親情服務,工程部每兩個月為業(yè)主免費檢查和測試煤氣的安全使用。
2、提前一天,與業(yè)主聯(lián)系好,確定次日上門服務。
3、到業(yè)主門口先按門鈴,講明來意,待業(yè)主同意后,才能入戶。
4、入戶時,穿著鞋套,面帶微笑,向業(yè)主解釋:“__先生/小姐您好,我是工程部員工,是來幫您檢查和測試煤氣?！?/p>
5、工作進行中,需要移動物品,要待業(yè)主同意后才能搬動,過程中要細心。
6、工作完成后,要還原搬運過的物品,并請用戶在維修服務單簽名確認。
7、清理好現(xiàn)場,向業(yè)主打招呼:“您好,煤氣檢查已完成,可安全使用煤氣?！比缓笙驑I(yè)主道別。
三、對業(yè)主、客人親情服務用語要求:
a)遇到業(yè)主、客人要面帶微笑、站立服務,員工應先開口、主動問好打招呼,稱呼要得當。對于熟悉業(yè)主的姓氏要稱呼客人姓氏。例如早上見到業(yè)主應主動稱呼周先生早上好、王小姐早上好,晚上見到業(yè)主主動稱呼周先生晚上好、王小姐晚上好。
b)與客人對話時宜保持1米左右的距離,要注意使用親情禮貌用語,注意“請”字當頭,“謝”字不離口,表現(xiàn)對業(yè)主客人的尊重。
c)對業(yè)主的話要全神貫注用心傾聽,眼睛要望著客人面部,要等客人把話說完,不要打斷客人的談話,客人與你談話時不要有任何煩躁的表示,要停下手中的工作,眼望對方,面帶笑容,要有所應。
d)對客人的問詢應圓滿答復,若遇“不知道、不清楚”的事應查找有關資料或請示領導盡量答復客人,絕對不能以“不知道”,不清楚“作回答。回答問題要負責任,不能不懂裝懂,胡亂作答。
e)說話時,特別是業(yè)主、客人要求我們服務,我們從言語要體現(xiàn)出樂意為客人服務。不要表現(xiàn)出厭煩、冷漠,應說:“好的,我馬上就來”,千萬不能說:“你怎么這么哆嗦,你沒看見,我忙著呀”。如果不屬自己服務范圍,不可以講“不知道”或“你自己去找__部門”等話語來答復業(yè)主,一定要先承諾業(yè)主,然后通知物業(yè)助理,由物業(yè)助理再通知相應部門去落實處理。
f)與業(yè)主對話時,如遇另一業(yè)主有事,應點頭示意打招呼;或請客人稍等,不能視而不見,無所表示,冷落業(yè)主,同時盡快結束談話,招呼業(yè)主客人如時間較長,應說“對不起,讓你久等了”,不能一聲不響就開始工作。
g)當業(yè)主提出的某項服務要求我們一時滿足不了時,應主動向客人講清原因,并向客人表示歉意,同時要給客人一個解決問題的建議或主動協(xié)助聯(lián)系解決。要讓業(yè)主感到,雖然問題一時沒解決,但卻受到重視,并得到了應有的幫助。
h)原則性、較敏感的問題上,態(tài)度要明確,但說話方式要婉轉、靈活,既不違反公司規(guī)定,也要維護業(yè)主的自尊心,切忌使用質問式、懷疑式、命令式,要使用詢問式、請求式、商量式、解釋式的說話方式。
①詢問式。如“請問――――”
②請求式。如“請你協(xié)助我們”
③商量式。如“你看這樣好不好”
④解釋式。如“這種情況,公司的規(guī)定是這樣的”
四、對于業(yè)主的困難,要表示關心、同情和理解,并盡力想辦法解決。若遇某問題與顧客有爭議,可婉轉解釋或請上級處理,切不可與顧客爭吵。另外,在對為主服務中還切記以下幾點:
(1)三人以上對話,要用互相都懂的語言。
(2)不得模仿他人的語言、聲調和談話。
(3)不得聚堆閑聊、大聲講、大聲笑、高聲喧嘩。
(4)不高聲呼喊另一個人。
(5)不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。
⑹不講過分的玩笑。
(7)不講有損公司形象的語言。
第7篇 物業(yè)區(qū)域工程維修操作規(guī)程制度
物業(yè)區(qū)域工程維修操作規(guī)程
1 目的和范圍
1.1目的
本作業(yè)指導書明確規(guī)定了yy物業(yè)管理公司各管理項目內區(qū)域內,對住戶報修或工程維修的維修工作規(guī)程,規(guī)范維修服務工作,為住戶提供滿意的服務。
1.2適用范圍
適用于yy物業(yè)管理公司各管理項目內區(qū)域內的維修服務項目,包括水電系統(tǒng)日常維修維護及住戶有償服務維修。
2 工作流程
2.1 接到工程報修的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內容準備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點。
2.2 做好維修安全防范措施,如安全護欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。
2.3 做好公共場地的保護措施,將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上,避免對公共場地造成損壞。
2.4 維修工具及材料須安放在不影響住戶使用的位置,如有住戶出入必須主動禮讓。
2.5 維修結束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時撤掉告示牌。
3 室內有償維修程序:
3.1 記清維修用戶的房號或單元,到達維修地點并核對無誤后用食(中)指關節(jié)輕聲扣門。
3.2 用戶詢問時,主動向用戶問好,自報部門,說明維修內容。
3.3 進入室內前必須穿上塑料鞋套,進入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護措施。
3.4 如維修中會產(chǎn)生較大噪聲時,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
3.5 如維修中會產(chǎn)生較大灰塵或漏水時,必須事前做好防護措施,盡量減少污染,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
3.6 維修時應盡量保持戶內環(huán)境雅靜,嚴禁高聲喧嘩、散漫。不準隨意動顧客的物品不準在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。
3.7 維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請用戶進行驗收。
3.8 用戶驗收合格后,請作戶在《維修單》內簽名確認。
3.9 用戶簽名確認后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關閉房間。
3.10維修結束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。
第8篇 物業(yè)工程部供配電設備運行維護管理規(guī)程與細節(jié)要求
物業(yè)工程部供配電設備運行維護管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定供電管理制度并實施,確保各物業(yè)管理配電設備正常運行供電。
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有配電設備設施。
3.0職責
3.1值班電工負責供電設備的運行監(jiān)控,輕微故障的維修,用電安裝;
3.2維修領班負責供電故障的維修、供電設施的保養(yǎng)
4.0程序內容
4.1值班電工崗位管理規(guī)程
4.1.1值班電工的崗位責任制是搞好配電房工作的一項基本制度。它有利于增強人員的責任感,有利于每一個人做好本質工作,便于檢查評比;
4.1.2值班電工必須熟悉電氣設備,并經(jīng)考核合格,取得值班電工合格證(或操作證),值班電工應有一定的實際工作經(jīng)驗;
4.1.3值班電工在運行領班的領導下,完成本職的設備巡視、倒閘操作、事故處理、監(jiān)視各種儀表和保護裝置、填寫運行記錄;
4.1.4單人值班不得單獨從事修理工作;
4.1.5接班人員應提前到位做好接班準備工作。若接班人員因故未到,交班人員應堅守崗位,并立即報告有關領導,做好安排;
4.1.6交班時,應盡量避免倒閘操作。交接班過程中發(fā)生事故或異常情況,原則上應由交班人員負責處理;
4.2值班巡視制度
4.1.1每日巡檢配電房配電設備的運行情況;
4.1.2每周巡檢電力計量表,如電流表、電壓表、功率表的指示情況和配線接觸情況;
4.1.3每月巡檢各組團的配電箱接觸情況;
4.1.4遇有大風、雨雪等天氣,應巡檢電力線情況;
4.1.5巡視發(fā)現(xiàn)異常應及時檢修,當值人員巡視后應將巡視結果記錄于運行表中。
4.3配電房的管理規(guī)程
4.3.1保持良好的室內照明和通風,墻上配掛溫度計,室內溫度控制在35。c以下。
4.3.2房內禁止拉接臨時線路,供電線路嚴禁超載供電。
4.3.3嚴禁違章操作,操作或檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,絕緣鞋套等。
4.3.4保持配電房內無雜物堆放,地面干凈,鋪設絕源橡膠墊層,設備外表清潔無塵。
4.3.5做好配電房的日常防水、防潮工作,堵塞漏洞,嚴防蛇、鼠等進入配電房,以防短路事故的發(fā)生。
4.3.6配電房內設備及線路需改變,必報上級領導批準,請專業(yè)人員確認方可改變。
4.3.7每年對配電房內全部機電設備大檢修一次。
4.3.8值班人員應認真做好值班記錄,仔細填寫《配電房運行記錄表》,認真執(zhí)行交接班記錄制度。
4.4供配電設備運行管理規(guī)程
4.4.1每天定期巡查供配電系統(tǒng)設備,包括(高、低壓室,變壓器室),并將設備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。
4.4.2發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設備異常,應馬上查找原因,并通知維修領班安排處理。
4.4.3用電高峰或潮濕天氣期間,應每班兩次關燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)異常馬上處理。
4.4.4未經(jīng)領班師同意,不得私自更改設備線路和運行設置。特殊情況下,須經(jīng)領班批準并做記錄。
4.4.5嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。
4.4.6高壓工具應每年送供電局年檢,年檢合格標志貼在工具表面上。
4.4.7與系統(tǒng)有關的鑰匙集中放置在鑰匙箱中,交接班時清點數(shù)量,發(fā)現(xiàn)缺失立即追究。
4.4.8外借鑰匙應做好登記并按時追收。
4.5供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)程
4.5.1嚴格按照供配電系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設備的保養(yǎng)。
4.5.2維修領班每年12月制訂下一年度的設備保養(yǎng)計劃。
4.5.3工作過程應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。
4.5.4根據(jù)系統(tǒng)設備的特點,重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。
4.5.5各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響物業(yè)服務正常營運為原則,特殊情況,須報告管理處主任,及時通知受影響的用戶。
4.5.6使用期中,每月重點檢查電器的各部件,注意可動部分是否有卡住,緊固件是否有松脫等現(xiàn)象。
4.5.7配電設備導電部分與接地電阻及其他部分的絕緣電阻,定期用搖表檢查絕緣接地電阻是否良好,一般應大于10兆歐。
4.5.8接觸器的觸頭表面應經(jīng)常保持清潔,不允許用金屬的工具摩擦觸頭。
4.5.9母線支架無污損、破裂,導體無松動,連接部分無過熱或變形現(xiàn)象。
4.5.10配電柜各相電壓、電流工作平衡,繼電器動作顯示正常,信號指示燈正常
4.5.11電壓互感器(pt)、電流互感器(ct)無異常的聲音、氣味、無放電痕跡,保險完好無損。
4.5.12補償電容器無漏電等異?，F(xiàn)象,無異常工作聲音及氣味,無溫度過熱現(xiàn)象,保護電容器的保險工作正常。
4.5.13對電器的轉動部分,如自動開關操作機構等,每年添加潤滑油,以保持轉動靈活。
4.5.14高低壓開關的運行無異?，F(xiàn)象,絕緣電阻在正常范圍內,動力照明配電設備的配電分柜工作正常,無過熱異常現(xiàn)象。所有配電設備的金屬部分,均有可靠接地裝置。
4.5.15維修保養(yǎng)結束后,應將有關工作情況記錄在高壓電房設施檢查表、變壓器設備檢查表、低壓柜設備檢查表或當值日志上。
4.5.16高壓設備發(fā)生接地時,在室內不得接近故障點4米以內,在室外不得接近故障點8米以內,進入上述范圍必須穿絕緣鞋;接觸設備外殼或構架時應戴絕緣手套。
4.6變壓器保養(yǎng)操作規(guī)程
4.6.1前的準備與檢查
a)記錄保養(yǎng)前變壓器電流和油溫的指標。
b)按批準指令辦理停電手續(xù),斷開變壓器高壓閘主開關。
c)備好工具、器材和儀表。
d)檢查并確認變壓器高壓閘主開關已斷開,掛牌并上鎖。
e)放電并接好地線后方可工作。
4.6.2保養(yǎng)工作
a)清潔變壓器外殼、瓷瓶和瓷套管,發(fā)現(xiàn)有裂縫或損壞的予以更換。
b)檢修吸濕器和閥門。檢查油位,缺油須補充,有不合格須更換。
c)檢查并調整分接頭開關,保證其切換動作正確。
d)檢查硅膠有無變色,變色須更換。
e)檢查變壓器中性線與變壓器外殼接地情況。
f)對變壓器的整體進行檢查,緊固所有螺絲,確認保養(yǎng)無誤后,清理現(xiàn)場。
4.6.3結尾工作
a)驗收合格后,按程序辦理送電手續(xù),拆除地線、撤鎖、撤牌、斷開變壓器低壓閘主開關及全部負荷開關。
b)按程序送電,拉合二次高壓閘主開關,充電。一切正常后,正式合上高壓閘主開關。
c)合上低壓閘主開關,在分別合上分開關。
d)測量各種參數(shù),確認工作程序無誤。
4.7電房倒閘操作制度
4.7.1倒閘操作必須根據(jù)領班指令,操作人確認無誤后執(zhí)行。發(fā)布指令應準確、清晰,使用正規(guī)操作術語和設備雙重名稱(即設備名稱和編號)。
4.7.2停電拉閘操作必須按照開關+負荷側刀閘+母線側刀閘順序依次操作,送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時,應先停低壓,后停高壓;送電時先送高壓,后送低壓。嚴防帶負荷拉合隔離開關(刀閘)。為防止誤操作,高壓電氣設備都應加裝防止誤操作的閉鎖裝置。
4.7.3倒閘操作由操作人填寫操作票,每張操作票只能填寫一個操作任務。下列項目應填入操作票內:
a)應拉合的開關和刀閘。
b)檢查開關和刀閘的位置。
c)檢查接地線是否拆除。
d)檢查負荷分配。
e)裝拆接地線。
f)安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險器。
g)切換保護回路和檢驗是否確無電壓等。
4.7.4倒閘操作應由兩人執(zhí)行,其中一人操作,一人監(jiān)護。
4.7.5操作中發(fā)生疑問時,不準擅自更改操作票,不準隨意解除閉鎖裝置,應立即向領班報告,查明原因后再操作。
4.7.6電氣設備突然停電后,即使是事故停電,在末拉開有關刀閘和做好安全措施以前,不得觸及設備或進入遮攔,以防突然來電。
4.7.7下列各項工作可以不用操作票:
a)事故處理。
b)拉合開關的單一操作。
c)拉開
接地刀閘或拆除全電房僅有的一組接地線。
4.8用電安裝審批制度
4.8.1業(yè)主提出用電安裝申請;
4.8.2管理員審閱業(yè)主提交的用電安裝申請,并在接申請后一個工作日內,根據(jù)物業(yè)原設計容量簽署意見,提交管理處主任;
4.8.3管理處主任在接表后一個工作日內審批物業(yè)原設計容量內的用電安裝申請;
4.8.4當值電工負責執(zhí)行經(jīng)批準的用電安裝任務。
5.0相關文件
6.0記錄
6.1《配電房運行記錄表》
6.2《供配電設備維保工作記錄表》
第9篇 小區(qū)物業(yè)工程部績效考評管理規(guī)程與細節(jié)要求
小區(qū)物業(yè)工程部績效考評管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范員工績效考評工作,確保公平、公正、公開考評員工的德、績、能、勤。
2.0適用范圍
適用于工程部員工的績效考評工作。
3.0職責
3.1工程部管理員負責依照本辦法進行維修工的檢查工作。
3.2工程部主管負責依照本辦法進行管理員及維修工的檢查工作。
3.3管理處經(jīng)理負責依照本辦法進行工程部主管、工程師、管理員和維修工的檢查工作。
4.0程序內容
4.1工程部員工工作標準。
4.1.1工程部員工應符合《業(yè)主家庭設施維修管理規(guī)程》、《房屋維修管理辦法》、《給水系統(tǒng)管理規(guī)程》、《供配電設備管理規(guī)程》、《弱電系統(tǒng)管理規(guī)程》、《公共設備設施維護管理規(guī)程》、《公共設備設施運行管理規(guī)程》的要求進行工作。
4.1.2工程部工程師、管理員、維修工,必須參加物業(yè)管理處的培訓和達到培訓要求,培訓合格后上崗。
4.1.3工程部工程師、管理員、維修技工,除應嚴格按照本部門的標準作業(yè)進行工作外,還應嚴格遵守物業(yè)管理處其他相關標準作業(yè)規(guī)程的要求。
4.1.4工程部主管應按上述各項標準作業(yè)規(guī)程履行自己的職責,符合標準作業(yè)規(guī)程的要求。
4.2績效考評評分結構。
4.2.1績效考評中的周檢、月檢、抽檢均按百分制進行,各種檢查考評的要求詳見《工作、服務績效綜合考評辦法》。
4.2.2工程部管理員、維修技工的考評分值構成如下:
a)執(zhí)行“操作規(guī)程”質量(滿分10分)。
b)執(zhí)行“運作管理標準作業(yè)規(guī)程”質量(滿分10分)。
c)執(zhí)行“維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程”質量(滿分10分)。
d)服務質量(滿分10分)。
e)合理使用工具質量(滿分10分)。
f)培訓質量(滿分10分)。
g)值班質量(滿分10分)。
h)進入住戶家庭維修質量(滿分10分)。
i)執(zhí)行公司相關標準作業(yè)規(guī)程質量(滿分10分)。
j)其他質量(滿分10分)
4.2.3工程部主管、工程師績效考評的周檢、月檢、抽檢分值構成如下:
a)崗位標準作業(yè)規(guī)程執(zhí)行質量(滿分10分)。
b)培訓質量(滿分10分)。
c)自身工作技能(滿分10分)。
d)服務質量(滿分10分)。
e)工作效果(滿分10分)。
f)工作責任心(滿分10分)。
g)處事公正性(滿分10分)。
h)遵守公司其他相關作業(yè)規(guī)程質量(滿分10分)。
i)團結配合質量(滿分10分)。
j)道德水平(滿分10分)。
4.3績效考評扣分細則
4.3.1工程部管理員、維修技工扣分細則:
a)工程部管理員、維修技工當值工作時,違反各類設備操作規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一
項輕微違規(guī),扣減對應考評項目0.5-2.0分;嚴重違規(guī)扣3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》進行處罰;
b)工程部管理員、維修技工當值工作時,違反各類運行管理規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一
項輕微違規(guī),扣減對應考評項目0.5-2分;嚴重違規(guī)扣減3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》進行處罰;
c)工程部管理員、維修技工當值工作時違反各類維修保養(yǎng)規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項
輕微違規(guī),扣減對應考評項目0.5-2分;嚴重違規(guī)扣減3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》進行處罰;
d)工程部管理員、維修技工當值工作時的儀容儀表、言談舉止不符合員工服務標準者,
每次檢查每發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī),扣減相應考評項目0.5-1分;嚴重
違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;
e)工程部管理員、維修技工當值工作使用工具時違反機電維修工具作業(yè)者,每次檢查每
發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī),扣減對應考評項目0.5-2分;嚴重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》給予處罰;
f)工程部管理員、維修技工不按員工培訓要求參加培訓或達不到培訓要求,每次檢查每
發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應考評項目0.5-1分;嚴重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;
g)引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;
h)工程部管理員、維修技工進入住戶家庭進行安裝維修、違反維修安裝規(guī)程者,每次檢
查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應考評項目1-3分;嚴重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,視情況按《行政處罰標準操作規(guī)程》進行處罰;
i)工程部管理員、維修技工不遵守公司其他相關標準作業(yè)規(guī)程,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一
般違規(guī),扣減對應考評項目0.5-1分;嚴重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;
j)管理員、維修技工考評時,如發(fā)出同時違反兩個以上考評項目的違規(guī)行為,應在對應
項目同時進行扣減。
4.3.2工程部主管、工程師績效考評扣分細則:
a)嚴格按工程部所有標準作業(yè)規(guī)程進行工作,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應
考評項目1-2分;嚴重違規(guī)扣價對應項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;
b)工程部主管、工程師當值時儀容儀表、言談舉止達不到員工服務標準要求者,每次檢
查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應考評項目1-2分;嚴重違規(guī)扣價對應項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;
c)工程部主管、工程師安排、組織、檢查不力,員工工作或本部門、本班組工作效果達
不到相關標準作業(yè)規(guī)程要求的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應考評項目1-2分;嚴重違規(guī)扣價對應項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;
d)工程部主管、工程師不遵守公司其他相關標準作業(yè)規(guī)程,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違
規(guī),扣減對應考評項目1-2分
;嚴重違規(guī)扣價對應項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;
e)上述各項考評,發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象(行為)時,除應在上述對應考評項目內進行扣分外,
還應同時分析造成違規(guī)的原因,如屬因培訓不夠、不合格造成的,應同時在“培訓”欄目內扣分(一般扣1-2分,嚴重扣3-10分);如屬自身工作技能低、素質差造成的,應同時在“工作技能”欄目內扣分(標準同上);如屬工作責任心不夠造成的,應同時在“工作責任心”欄目內扣分)(標準同上)‘如屬處事不公正造成的,應同時在“公正處事”欄目內扣分(標準同上)‘如屬團結不暢造成的,應同時在“團結配合”欄目內扣分(標準同上)’如屬道德水準不高造成的,應同時在“道德水準”欄目內扣分(標準同上);
f)考評時如發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為同時觸犯兩個以上的考評項目,則應同時在對應的考評項目
中同時扣分,直至扣完對應欄目分數(shù)為止。
4.3.3一般違規(guī)、一般程度、一般情況是指偶發(fā)性的,因粗心大意引起的,或因記錄簽名不清、不合要求或有一定的客觀因素(需經(jīng)確認),造成的程度輕微不合格。嚴重違規(guī)、嚴重程度是指明知故犯引起的不合格;造成不良后果是指引起連鎖反應,造成實際損害、惡劣影響或引起其他工作質量受到連帶影響的結果。
4.3.4“其他”欄目是為本公司相關作業(yè)規(guī)程所未包括,或超本規(guī)程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所設置,如果未發(fā)生或未出現(xiàn),該欄目考評時應當給出滿分10分。
4.3.5檢查、考評時,如出現(xiàn)《行政獎罰標準操作規(guī)程》中所列明的應受嘉獎事件,則應在視情節(jié)在正?？荚u完畢后在總分中追加1-20分(但總分不應超過100分),另依據(jù)《行政獎罰標準操作規(guī)程》對受考人進行獎勵。
4.3.6獎評時受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎罰標準操作規(guī)程》所列出的必須加以懲處的情形,則除在考評檢查表相應欄目內扣完相應的發(fā)分值外,另依據(jù)《行政獎罰標準操作規(guī)程》對受考人追加處罰。
5.0相關文件
6.0記錄
6.1《工程維修部管理員、技工考核表》
第10篇 物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程與細節(jié)要求
物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序,確保高效率、高質量地完成弱電系統(tǒng)的機電處員工作。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)轄區(qū)內的弱電系統(tǒng)的維修。
3.0職責
3.1工程部主管負責檢查弱電系統(tǒng)機電處員工作的實施情況。
3.2組長負責弱電系統(tǒng)作的組織實施。
3.3弱電工負責弱電系統(tǒng)工作。
4.0程序要點
4.1弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程
4.1.1嚴格遵守系統(tǒng)各項運行制度、保證系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。
4.1.2領班每年12月制定下年度的保養(yǎng)計劃,并負責實施。
4.1.3在日常維修中作好防靜電工作。
4.1.4對撤除的部件與端子作好記錄和標貼,以防止混亂。
4.1.5對于一主一備的設備不可同時保養(yǎng),以先主后備的順序進行。
4.1.6對于紅外、激光、微波等發(fā)射裝置,不能用濕式清潔劑清洗,應用吸塵器進行清潔。
4.1.7各設備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。
4.1.8系統(tǒng)維護結束以后,將系統(tǒng)調試運行正常,在觀察一段時間,將系統(tǒng)調試運行正常,填寫記錄表格。
4.2弱電系統(tǒng)維護注意事項
4.2.1應熟悉維修設施的電路原理及功能方框圖。
4.2.2應注意安全操作:
a)確保人身安全:維修時如需帶電作業(yè)(電壓高于36v時),應做好相應的絕緣措施;
b)確保維修設施的安全:測量某焊點電壓切忌與相鄰焊點相碰;維修設施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰,最好用絕緣板托起;注意合理放置機電處員工作以免引起意外。
4.2.3必須正確判斷故障部位、故障元器件,切忌亂換亂拆、胡亂調整。
4.3基本維修方法
4.3.1觀察法:
a)有無虛焊、松脫、燒焦的元器件;
b)有無異常的聲音;
c)觀察圖象效果。
4.3.2靜態(tài)測量法:
a)短路電阻測量法;
b)電流測量判斷法;
c)電壓測量判斷法。
4.4小區(qū)組團對講機維修
4.4.1室內聽不到鈴聲:
a)檢查主機按鈕開關是否接觸良好,否則應更換按鈕開關;
a)檢查室內分機待機轉換開關是否接觸良好,如接觸不行則應整修處理。
b)通過上述兩個部驟如仍不振鈴,則應重點檢查振鈴放大電路,直至故障排除。
4.4.2不能對講:
a)檢查通話線是否接觸良好,如不行則重新焊接;
b)檢查室內分機擴音器、揚聲器是否正常,如不正常則應更換。
c)檢查室內分機放大電路,重點檢查三極管直至故障排除。
4.4.3不能開樓下大閘門:
a)檢查鎖舌不見是否靈活,如阻滯則應加潤滑油;
b)檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞,如時則應重新接好線頭或更換電磁線圈;
d)開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件,如有問題則應逐一檢查并排除故障。
4.4.4主機無電源:
a)檢查轎式整流二極管有無損壞,如損壞則應更換同規(guī)格二極管;
b)檢查電源變壓器是否燒壞,如是則應更換同規(guī)格的變壓器。
4.5可視對講機維修
4.5.1無圖象、聲音,但開鎖正常:
a)調節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵,如油光柵則應檢查室內機與門口機的圖象信號連接是否接牢,則應重新接好(燙錫焊接);
b)如調節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵,此時應檢查室內急電路板,包括震蕩電路、推動電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查,直至故障排除。
4.5.2通話無聲音:
a)檢查聽筒與室內機的界限是否牢固,否則應重新接好(燙錫、焊接);
b)調節(jié)音量電位器,如揚聲器理有交流聲發(fā)出,則說明室內機的放大電路有問題,室內機放大電路包括音頻輸入電路、牽制放大電路、攻防電路,此時應逐級進行檢查直至故障排除。
4.6程控交換機維護管理規(guī)程
4.6.1程控交換機的有關維護包養(yǎng)工作由弱點技工負責。
4.6.2要保證交換機工作電源的供應(ups),中央空調的開啟。
4.6.3值班人員巡檢交換機的運行情況,如發(fā)現(xiàn)異聲、異味、電壓不穩(wěn)定立即檢查維修。
4.6.4未經(jīng)同意,禁止修改交換機的運行參數(shù)。改動參數(shù)后,必須記錄在當班日志和保養(yǎng)記錄表上。
4.6.5配線架的配線改動后必須修改配線資料。
4.6.6維護終端平時運行是處于關閉狀態(tài),使用時再開啟。
4.6.7檢查或維修功能卡前必須先關閉交換機電源,帶上防靜電手套。
4.5.8保持機架、個功能卡、整流器、散熱柵的衛(wèi)生清潔工作,各連接端子連接可靠。
4.6.9當交換機發(fā)生故障而不能立即修復時,應在最短的時間內通知廠商到場維修恢復。
4.6.10所有的保養(yǎng)工作結束后,應測試系統(tǒng)是否正常,并填寫設備檢查保養(yǎng)記錄表。
5.0記錄
5.1監(jiān)控中心設備檢查
6.0相關支持文件
6.1《監(jiān)控中心設備檢查表》
第11篇 物業(yè)部跟進工程遺漏管理規(guī)程
物業(yè)部跟進工程遺漏的管理
工程遺留問題是指竣工驗收和樓宇使用過程中,發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用要求、保修無法解決的設計缺陷等方面的工程質量問題。
物業(yè)部對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責,指定專人作好協(xié)調工作。對發(fā)現(xiàn)的遺留問題,及時向管理處經(jīng)理匯報,并作好與開發(fā)建設單位的聯(lián)系工作。在進行工程完善和遺留問題的改造時,要加強施工現(xiàn)場的管理,具體有兩種不同情況的管理:
(1)在業(yè)主(租戶)未入伙之前的施工管理。
1).分清責任范圍,物業(yè)部指定專人與施工隊保持聯(lián)系,協(xié)調解決交叉工作的予質,以確保已接管房屋和設施的完好。
2).配合施工隊的用水、用電,要求施工隊進出場有序(必要時可簽訂合同)。
3).限制施工隊的活動范圍,不許到施工現(xiàn)場以外區(qū)域活動。
(2)在業(yè)主(租戶)已入伙之后進行施工時,除按上面第(1)條規(guī)定執(zhí)行以外,還必須加強以下工作的管理:
1).限制噪音施工時間,確保業(yè)主(租戶)的工作和休息。
2).嚴禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂,嚴禁吸煙。
3).施工單位必須提前把安全負責人、施工人員名單交物業(yè)部,辦理臨時出入證,施工完畢將證交回。
4).增強保安力量,加強對施工人員的管理監(jiān)督,避免給已入伙的業(yè)主(租戶)帶來安全隱患。
5).施工隊離場前,必須到物業(yè)部申請放行條,經(jīng)有關人員核查無誤并簽名后,施工隊方可撤離寫字樓。
第12篇 物業(yè)管理綠化工程接管驗收規(guī)程
物業(yè)管理公司綠化工程接管驗收規(guī)程
一.目的
規(guī)范綠化工程驗收程序,確保綠化質量得以嚴格控制。
二.適用范圍
適用于物業(yè)管理公司對由承包方承擔的綠化工程的驗收接管。
三.職責
1.主管經(jīng)理負責工程驗收結果審核、審核。
2.園林綠化主管負責綠化標準的實施及工程進度的跟進。
3.園藝師負責施工質量及苗木質量的把關,并報告予主管經(jīng)理。
四.竣工初驗
1.施工單位在苗木全部種植完畢后,向園林綠化部提交竣工報告及初驗申請。
2.施工單位還應同時遞交《工程綠化設計圖》、《工程竣工圖》、《種值更改簽證》、《苗木種值一覽表》等相關資料。
3.物管公司園林綠化主管、園藝師會同施工單位負責人現(xiàn)場核實工程竣工情況,并做好相關記錄提高予主管經(jīng)理。
4.在初驗過程中應著重注意以下事項:
a.苗木種植種類、數(shù)量、位置是否與圖紙相符;
b.苗木規(guī)格是否符合設計要求;
c.苗木生長情況及保護措施是否符合要求:
d.施工場地是否按要求清理干凈;
e.所有綠化植物是否確實種植完畢,符合設計要求;
5.對初驗不合格苗木,按《不合格糾正、預防標準作業(yè)規(guī)程》處理。
6.對于沒有上述問題的,園林綠化主管簽署初驗意見,正式進入養(yǎng)護期。
五.養(yǎng)護期滿復驗
1.施工單位在養(yǎng)護期滿過后,填寫?zhàn)B護期間自檢報告及養(yǎng)護期滿復驗申請報告,申請復驗。
2.主管經(jīng)理、園林綠化主管、園藝師會同施工單位負責人現(xiàn)場檢驗苗木養(yǎng)護情況。
3.合格苗木必須符合以下標準:
a.喬灌木長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現(xiàn)象;
b.喬灌木種值位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理;
c.喬灌木規(guī)格符合設計要求;
d.枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲;
e.喬木保護措施得當,有護樹架,無倒狀、搖動現(xiàn)象;
f.無裸露土面,草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/m2;
g.施工場地無殘留垃圾、余土。
4.不合格苗木及枯死、生長不良苗木限在一周內補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養(yǎng)護期。
5.對檢驗合格苗木及綠化項目簽署復驗意見及接管意見。
六.驗收后的工作
1.物管公司綠化主管統(tǒng)計實際工程量,并連同接管意見上報物業(yè)管理公司總經(jīng)理審核后并提交總經(jīng)理審批。
2.將審批的驗收結果及實際工程量遞交開發(fā)商結算部予以結算。
3.物管公司安排人手對已接管的苗木及綠化項目加強養(yǎng)護管理。
七.驗收后的資料整理
1.將下列資料及相關記錄加以整理并歸檔;
a.《綠化工程合同》;
b.《綠化工程設計圖》;
c.《綠化種植更改簽證》;
d.《綠化工程竣工圖》;
e.《苗木種植一覽表》;
f.《綠化工程初驗、復驗表》;
g.《綠化工程預決算書》;
h.《實際工程量統(tǒng)計表》;
i.《綠化工程竣工報告》。
2.對上述資料均應存檔公司檔案室長期保管。
第13篇 物業(yè)小區(qū)工程部緊急事件處理工作規(guī)程制度
物業(yè)小區(qū)工程部緊急事件處理工作規(guī)程
1.0目的
保證工程部人員處理物業(yè)設施設備緊急事件的快速性、準確性,以確保小區(qū)設施設備發(fā)生緊急事件后的影響面最小,損失最低。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)物業(yè)設施設備緊急事件的處理工作。
3.0職責
3.1物服中心主任負責緊急事件處理工作的組織、指揮和督導。
3.2工程部主管緊急事件處理工作的組織和實施。
3.3工程部領班和技工緊急事件處理工作的實施。
4.0工作程序
4.1緊急性電氣故障處理程序
4.1.1發(fā)生市電停電或配電房總開關跳閘停電時,配電值班人員立即手持手電進入配電房檢查屬于市電停電還是配電房總開關跳閘停電,屬市電停電應立即打電話至供電局詢問停電原因和來電時間,同時報告運行領班和工程部主管,報客服中心前臺;
4.1.2配電值班人員留守配電值班室等候恢復供電操作,同時接聽解答顧客的電話咨詢,做好停電的相關記錄;
4.1.3工程部維修領班立即帶領全班人員分頭檢查電梯困人情況,如有則立即實施《電梯困人員救援工作規(guī)程》,同時向顧客提供必要的電氣技術方面的支持,工程部其他技術人員回配電值班室協(xié)助配電值班人員工作;
4.1.4屬配電房總開關跳閘停電,配電值班人員應立即報告運行領班或工程部主管和物服中心主任,同時初步檢查分析跳閘停電原因,并做好停電的相關記錄;
4.1.5維修領班立即帶領全班人員檢查電氣設備,并知會運行值班人員是否屬設備故障造成,同時執(zhí)行1.3項的工作;
4.2緊急性溢、停水處理程序
4.2.1由于管道破裂、水閥或浮球閥失靈等故障發(fā)生溢水后工程部人員應首先關閉相關的水閥防止繼續(xù)溢水,同時立即向工程部其他人員通報要求給予支援,如果溢水發(fā)生在負層,排污水泵不能及時自動時轉為手動抽水,如果溢水發(fā)生在其他樓層,由于沒有排污水泵應立即將溢水掃進最近的地漏,避免溢水進入配電室、弱電房等設備機房重地;
4.2.2工程部其他人員在接到通報后應立即全力趕赴現(xiàn)場共同清掃溢水,維修班長組織搶修故障管道或設備等,維修工作完成后即時將水閥開啟,當事人做好溢水的相關記錄;
4.2.3市政供水停水后由于小區(qū)儲水池有一段時間的自供水能力,此時運行人員應立即向自來水公司詢問停水原因和恢復供水時間,同時報告運行班長或工程部主管;屬市政提前通知停水的,運行人員應在停水前將水池水補滿,并報告工程部主管和物服中心主任。
4.3燃氣泄漏處理程序
4.3.1當燃氣泄漏發(fā)生時,運行值班人員應立即先將燃氣總閥關閉,報告工程部運行領班和工程部主管,通知安管部派員保證安全,此時泄漏點嚴禁操作開關各類電氣設備,嚴禁動用任何火源和有可能產(chǎn)生閃點的金屬碰撞火花等;
4.3.2工程部主管在接到報告后立即趕泄漏點指揮,通知客服中心前臺報通知燃氣公司搶修;
4.3.3工程部人員積極配合安管消防員同共處理燃氣泄漏的安全事宜,當值人員做好相關的記錄;
4.3.4工程部人員積極協(xié)助燃氣公司的燃氣管道搶修,做好相關的記錄。
4.4火災事件處理程序
4.4.1當發(fā)現(xiàn)火警時,工程部當事人應立即通知客服中心前臺和安管部,并打電話向119報警,同時向工程部主管報告,由工程部主管協(xié)調火災事件的處理;
4.4.2工程部運行值班人員堅守崗位,保證供水、供電,保證消防水泵、正壓風機、排煙風機正常運行;
4.4.3凡工程部人員必須積極撲救,不遺余力,務求把火災事故消滅在萌芽之中,把損失減小到最低限度,同時積極配合安管部或消防部門的火災撲救工作。
第14篇 物業(yè)工程部突發(fā)性水浸事故處理規(guī)程制度
物業(yè)工程部突發(fā)性水浸事故處理
1、工程值班人員接到水浸情況報告后,及時前往現(xiàn)場查看。
2、抵達現(xiàn)場后,立刻檢查漏(滲)水正確位置及所屬水質、水源,設法制止漏水,不能制止的應立即通知客戶服務中心、中控室,尋求支援,且盡量控制現(xiàn)場,防止范圍擴散。
3、觀察四周環(huán)境,滲(漏)水是否影響各項設備(如高壓電力房、電線槽、電梯等),是否影響其它設施(如天花、墻身、地面等)。
4、利用沙包及可用物料堆筑,防止漏水滲入配電房、電梯井等設備,并須將電梯升上最高樓層,以免被水浸濕而使機件受損。如電梯受損應立即通知電梯維修承包商,要求維修人員30分鐘到達事發(fā)現(xiàn)場處理。
5、如漏水、滲水可能影響日常操作、保養(yǎng)及可能涉及申報保險金等問題須拍照片以作日后存檔及證明。
6、通知保潔人員協(xié)助清理現(xiàn)場積水,檢查受影響范圍,通知受影響業(yè)戶。
方案制定人:z
第15篇 物業(yè)工程部高空作業(yè)安全操作規(guī)程制度
物業(yè)工程部高空作業(yè)安全操作規(guī)程
1.高空作業(yè)搭的架子或高梯必須進行安全檢查,各部位是否安裝牢固,是否有損壞,確認完好無損后方可進行高空作業(yè)。
2.高空作業(yè)時必須系好安全帶,有安全措施,嚴格按高空作業(yè)有關安全規(guī)程進行作業(yè)。
3.凡參加高空作業(yè)的人員應進行體格檢查合格,患有不宜從事高空作業(yè)病癥的人員不得參加高空作業(yè)。
4.在露天高空作業(yè)時,如遇六級以上大風或惡劣氣候,及霜凍、雨雪天氣時應停止高空作業(yè),必須進行時應采取安全措施后有專人進行監(jiān)護,方可進行。
5.高空作業(yè)人員應配帶工具袋,較大的工具應系保險繩,傳遞物品時嚴禁拋擲。
6.高空作業(yè)周圍應設圍欄,掛警示牌,嚴禁其他人員逗留或通行,并設專人看管好施工現(xiàn)場。
7.在高空架子上工作時,要根據(jù)架子的承重量,禁止超重上人或放物品。擺放物品不要影響作業(yè),防止掉下摔壞或傷人。
8.在移動式高架上作業(yè)移位時,高架上不準有人,架子上的物品及工具要有防掉下措施。
