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住宅小區(qū)物業(yè)管理制度是一套旨在確保小區(qū)環(huán)境整潔、設(shè)施完好、居民生活安全有序的管理規(guī)定。它涵蓋了日常維護(hù)、安全管理、環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施使用、業(yè)主權(quán)益保護(hù)等多個方面。
包括哪些方面
1. 日常管理：涉及小區(qū)的日常維護(hù)工作，如綠化養(yǎng)護(hù)、公共區(qū)域清潔、設(shè)施設(shè)備的定期檢查與維修。
2. 安全管理：包括小區(qū)的出入管控、消防設(shè)施的配備與維護(hù)、應(yīng)急處理機(jī)制的建立等。
3. 環(huán)境衛(wèi)生：規(guī)定垃圾處理方式、公共區(qū)域的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及保持環(huán)境整潔的責(zé)任分工。
4. 公共設(shè)施使用：明確各類公共設(shè)施的使用規(guī)則，如停車場、健身器材、兒童游樂區(qū)等。
5. 業(yè)主權(quán)益保護(hù)：規(guī)定業(yè)主的權(quán)益保障措施，如投訴處理流程、信息公開制度、業(yè)主大會的組織與運(yùn)作等。
6. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)定物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括服務(wù)態(tài)度、響應(yīng)速度、問題解決能力等。
7. 費(fèi)用收取與使用：明確物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)、用途及公示方式，確保費(fèi)用的合理使用。
重要性
住宅小區(qū)物業(yè)管理制度的重要性不言而喻，它能夠：
1. 維護(hù)小區(qū)秩序：通過規(guī)范管理，確保小區(qū)環(huán)境和諧穩(wěn)定，降低矛盾沖突。
2. 提升居住品質(zhì)：良好的物業(yè)管理能提升業(yè)主的生活質(zhì)量，增強(qiáng)居民滿意度。
3. 保障財產(chǎn)安全：有效的安全管理措施能保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)安全，減少盜竊、火災(zāi)等風(fēng)險。
4. 促進(jìn)社區(qū)和諧：通過公平公正的制度，增進(jìn)業(yè)主間的相互理解和合作，構(gòu)建和諧社區(qū)。
方案
1. 制定詳細(xì)的操作規(guī)程：針對每一項(xiàng)管理制度，制定具體的操作規(guī)程，明確責(zé)任人，確保執(zhí)行到位。
2. 建立反饋機(jī)制：設(shè)立業(yè)主意見箱或在線平臺，收集業(yè)主反饋，及時調(diào)整和完善管理制度。
3. 加強(qiáng)培訓(xùn)：定期對物業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量。
4. 強(qiáng)化監(jiān)督：通過定期巡查、業(yè)主滿意度調(diào)查等方式，監(jiān)督管理制度的執(zhí)行情況。
5. 透明公開：公開物業(yè)費(fèi)用的收支情況，增加業(yè)主的信任度。
6. 激勵機(jī)制：設(shè)立獎勵制度，鼓勵物業(yè)人員和業(yè)主遵守管理制度，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境。
通過以上方案，我們期望能建立起一套高效、公平、透明的住宅小區(qū)物業(yè)管理制度，為業(yè)主創(chuàng)造一個宜居、安全、和諧的生活環(huán)境。
住宅小區(qū)物業(yè)管理制度范文
第1篇 中國住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(三級)
三 級
項(xiàng)目內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)
(一)基本要求
1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有有效物業(yè)管理資質(zhì)證書。
2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。
3、按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。
4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在小區(qū)管理中統(tǒng)一著裝。
5、物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。
6、管理人員應(yīng)80%持有物業(yè)管理上崗證書,特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
7、一線服務(wù)人員每年體檢一次,合格上崗。
8、管理管理企業(yè)實(shí)施每周5天每天8小時服務(wù)接待(公示服務(wù)聯(lián)系電話號碼)。
9、年與10%以上業(yè)主作有效溝通;年有效投訴處理率>80%。
10、建立檔案管理制度(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等)。
11、建立財務(wù)制度,每年一次或按合同約定時間公布物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。
12、按規(guī)定管理使用公共維修基金。
(二)房屋管理
1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。
2、房屋外觀完好、整潔。
3、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告,并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。
4、空調(diào)安裝無安全隱患。
5、陽臺封閉統(tǒng)一有序。
6、房屋裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。
7、小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。小區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及各棟、單元(門)、戶門有明顯標(biāo)志。
(三)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
1、供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全,設(shè)備運(yùn)行正常,無事故隱患。
2、設(shè)立24小時報修值班電話,急修保修一小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,建立回訪制度,回訪率70%以上。
3、設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
4、消防系統(tǒng)設(shè)備完好,可隨時啟用,保證消防通道暢通。
5、道路暢通,路面平坦,車輛行駛路線明確。
6、路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率90%以上,按規(guī)定時間定時開關(guān)。
7、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備,對設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。
8、保持設(shè)備房整潔衛(wèi)生,制定設(shè)備房管理制度。
9、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。
10、停水、停電,在接到相關(guān)部門通知后,按規(guī)定時間提前通知用戶。
(四)公共秩序維護(hù)
1、小區(qū)主出入口24小時值班(其中8小時立崗)。
2、對小區(qū)重要部位每4小時巡查一次。
3、應(yīng)對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺等危險隱患部位,設(shè)置安全警示標(biāo)志。
4、進(jìn)出小區(qū)的車輛指定位置有序停放。
5、保安人員經(jīng)過突發(fā)事件應(yīng)急處理培訓(xùn)。
6、每年進(jìn)行消防演習(xí)一次。
(五)保潔服務(wù)
一、 小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 (不少于以下頻次)
1、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道
(1)公共綠地 1次/天 清理
(2)硬化地面 1次/天 清掃
(3)主次干道 1次/天 清掃
(4)室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1次/月 擦拭
(5)水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋內(nèi)公共部位
(1)多層樓內(nèi)通道、樓梯 1次/天 拖掃
(2)高層電梯廳 1次/天 拖掃
(3)高層消防通道 1次/月 拖擦
(4)共用活動場所 1次/天 清掃
(5)樓道玻璃窗 1次/月 擦拭
(6)高層大堂、會所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個月 打蠟地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個月 打蠟地磚地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸塵 1次/6個月 清洗
(7)室內(nèi)信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設(shè)施 1次/月 擦拭
(8)公共衛(wèi)生間 1次/天 清潔
(9)電梯內(nèi) 1次/天 清潔
(10)及時清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物。
二、 垃圾的處理與收集
1、根據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱;
2、垃圾每日收集1次,作到日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;
3、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的,每日進(jìn)行沖洗,沖洗后無異味;根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺,有效控制蠅、蟲孳生;
4、 圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗,保持潔凈。
三、 排水、排污管道暢通
1、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 定時疏通
2、雨、污水井 定時清掏
3、化糞池 定時清掏四、 二次供水水箱按國家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求,定期巡查。
四、 無飼養(yǎng)家禽、家畜,寵物受到嚴(yán)格管制
1、 禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對違反者及時勸止、報告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。
2、 飼養(yǎng)寵物必須符合法律要求;對違反者及時勸止、報告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。
五、 根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開展消殺工作,有效控制害蟲孳生;定期對各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制,適時投放消殺藥物。
(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理
1、草坪保持平
整,按規(guī)定進(jìn)行修剪。
2、草坪內(nèi)常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
3、花草樹木無枯死,養(yǎng)護(hù)中發(fā)現(xiàn)的死樹,必須清除,并適時按需要補(bǔ)種。
4、綠籬每年應(yīng)進(jìn)行修剪,及時清除修剪廢棄物。
5、造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長情況,及時修剪整形。
6、根據(jù)氣候狀況和季節(jié),適時組織澆灌、施肥和松土。
7、適時組織防凍保暖、防沙,預(yù)防病蟲害。
附:編制說明
1、為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)行為,提高物業(yè)管理服務(wù)水平,促進(jìn)物業(yè)管理健康有序發(fā)展,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其它有關(guān)規(guī)定,制定本標(biāo)準(zhǔn)。
2、本標(biāo)準(zhǔn)適用于多、高層住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主會對物業(yè)管理公共服務(wù)等級的確定、以及與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)合同時甲乙雙方對物業(yè)管理公共服務(wù)要求的約定,同時作為測算服務(wù)價格的依據(jù)。
3、物業(yè)管理公共服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定對房屋共用部位及其共用配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理,并對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生等公共事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。
4、本標(biāo)準(zhǔn)由高至低劃分為一級、二級、三級三個等級,級別越高,表示物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。各等級標(biāo)準(zhǔn)均由基本要求、房屋管理、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)內(nèi)容組成。
第2篇 中國住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(二級)
二 級
項(xiàng) 目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)
(一)基本要求
1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有國家三級以上資質(zhì)證書。
2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定質(zhì)量管理制度。
3、應(yīng)有較完善的物業(yè)管理方案。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。
4、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志、規(guī)范用語。
5、物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備二年以上專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。
6、管理人員應(yīng)90%持有物業(yè)管理上崗證書,特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
7、一線服務(wù)人員每年體檢一次,合格上崗。
8、物業(yè)管理企業(yè)多方面運(yùn)用計算機(jī)管理(業(yè)主檔案、收費(fèi)管理等)。
9、小區(qū)實(shí)施每周六天每天12小時服務(wù)接待(公示服務(wù)聯(lián)系電話)。
10、根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件,開展業(yè)戶必需的有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)(公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價目)。
11、采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等,每年與30%以上業(yè)主作有效溝通;每年有效投訴處理率>90%。
12、建立較完善的檔案管理制度(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案)。
13、根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件,配合開展必要的社區(qū)文化活動。
14、建立健全財務(wù)管理制度,每年公布一次物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。
15、按規(guī)定管理使用公共維修基金。
(二)房屋管理
1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。
2、房屋外觀(包括屋面、天臺)完好、整潔,公共樓梯間墻面、地面無污跡、無破損;外墻無亂張貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈整齊有序。
3、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告,并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。
4、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,支架無銹蝕,無安全隱患。
5、封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面。
6、除建筑設(shè)計有要求外,不得安裝外廊及外凸防盜網(wǎng)和屋頂平臺護(hù)欄等。
7、房屋裝修符合規(guī)定,有小區(qū)裝修管理制度、裝修申請及審批記錄、日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸止、報告。
8、小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及各棟、單元(門)、戶門及公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)志。
(三)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
1、共用配套設(shè)備設(shè)施良好,運(yùn)行正常,無事故隱患,保養(yǎng)、檢修制度完備,有設(shè)備運(yùn)行記錄。
2、實(shí)行24小時報修值班制度,急修報修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,預(yù)約維修報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場。回訪率80%以上。
3、水、電、電梯等設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范,消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時啟用;消防通道暢通;制訂消防應(yīng)急方案、進(jìn)行消防演習(xí)。
4、道路通暢,路面平整,路面井蓋不影響車輛和行人通行,停車場及主要道路交通標(biāo)志齊全規(guī)范。
5、路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率95%以上,按規(guī)定時間定時開關(guān)。
6、維修養(yǎng)護(hù)制度健全,并在工作場所明示,工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確,執(zhí)行良好。
7、對設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。
8、各設(shè)備房衛(wèi)生、整潔,主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全,設(shè)備房管理制度明確。
9、各設(shè)備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。
10、停水、停電,在接到相關(guān)部門通知后,按規(guī)定時間提前通知用戶。
(四)公共秩序維護(hù)
1、小區(qū)主出入口24小時值班(其中12小時立崗)。
2、對小區(qū)重點(diǎn)部位每2小時巡查一次。
3、小區(qū)設(shè)有中央監(jiān)控室實(shí)施24小時監(jiān)控。
4、應(yīng)對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺等危險隱患部位,設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。
5、 進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施登記管理,引導(dǎo)車輛有序停放。
6、 進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時出入證管理。
7、對火災(zāi)、水浸、電梯困人等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案,(每年進(jìn)行消防演習(xí)一次)。
(五)保潔服務(wù)
一、 小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 (不少于以下頻次)
1、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道
(1)公共綠地 1次/天 清理
(2)硬化地面 2次/天 清掃
(3)主次干道 2次/天 清掃
(4)室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1次/半個月 擦拭
(5)水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋內(nèi)公共部位
(1)多層樓內(nèi)通道、樓梯 1次/天 拖掃
(2)高層電梯廳(白天) 1次/4小時 拖掃
(3)高層消防通道 1次/半個月 拖擦
(4)共用活動場所 1次/天 清掃
(5)樓道玻璃窗 1次/半月 擦拭
(6)高層大堂、會所 石料地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個月 打蠟地板地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個月 打蠟地磚地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個月 清洗 地毯地面 2次/天 全面吸塵 1次/4個月 清洗
(7)室內(nèi)信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設(shè)施1次/15天 擦拭
(8)公共衛(wèi)生間 2次/天 清潔
(9)電梯內(nèi) 1次/天 清潔
(10)及時
清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味,并進(jìn)行保潔巡查。
二、垃圾的處理與收集
1、根據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱;
2、垃圾每日收集1次,作到日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;
3、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的,每日進(jìn)行沖洗,沖洗后無異味;根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺,有效控制蠅、蚊等害蟲孳生;
4、垃圾桶、果殼箱每日清理,定期清洗,保持潔凈。
三、排水、排污管道暢通
1、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 1次/年 疏通
2、雨、污水井 1次/6個月 檢查,并視情況進(jìn)行及時清掏
3、化糞池 1次/6個月 檢查 1次/年 清掏四、二次供水水箱按國家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求;定期巡查。
四、無飼養(yǎng)家禽、家畜,寵物受到嚴(yán)格管制
1、禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對違反者及時勸止、報告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。
2、飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定;對違反者及時勸止、報告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。
五、建立消殺工作管理制度,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開展消殺工作,有效控制害蟲孳生;定期對各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制,適時投放消殺藥物。
(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理
1、草坪保持平整,及時進(jìn)行修剪。
2、草坪內(nèi)常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
3、花草樹木無枯死,養(yǎng)護(hù)中發(fā)現(xiàn)的死樹,必須在半月內(nèi)清除,并適時補(bǔ)種。
4、綠籬超過平齊線時應(yīng)進(jìn)行修剪,綠籬根部無死枝枯葉及雜物,清除修剪廢棄物。
5、造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長情況,及時修剪整形,觀賞效果良好。
6、根據(jù)氣候狀況和季節(jié),適時組織澆灌、施肥和松土,花草樹木長勢良好。
7、適時組織防凍保暖、防沙,預(yù)防病蟲害。
第3篇 中國住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(一級)
住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)(征求意見稿)
一 級
項(xiàng) 目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)
(一)基本要求
1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有國家二級以上資質(zhì)證書。
2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立質(zhì)量管理體系和管理體系。
3、應(yīng)有完善的物業(yè)管理方案。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。
4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在小區(qū)管理中建立本企業(yè)的形象識別系統(tǒng):服務(wù)理念、行為規(guī)范(專業(yè)著裝、佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù))、現(xiàn)場標(biāo)識等。
5、物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),曾擔(dān)任一年以上項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。
6、管理人員應(yīng)100%持有物業(yè)管理上崗證書,特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
7、一線服務(wù)人員每年體檢一次,合格上崗。
8、物業(yè)管理企業(yè)廣泛運(yùn)用計算機(jī)管理(業(yè)戶檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等)
9、小區(qū)應(yīng)設(shè)置“服務(wù)中心”,實(shí)行24小時服務(wù)接待,公示服務(wù)聯(lián)系電話。
10、適應(yīng)業(yè)主需求,開展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)。公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價目。
11、采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等,每年與50%以上業(yè)戶作有效溝通,每年有效投訴處理率100%。每年進(jìn)行一次滿意度測評,有效樣本覆蓋率>20%,并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進(jìn)。
12、建立完善的檔案管理制度(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等)。
13、適應(yīng)業(yè)主需求,組織、配合開展社區(qū)文化活動。
14、建立健全財務(wù)管理制度,每半年公布一次物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。
15、按規(guī)定管理使用公共維修基金。
(二)房屋管理
1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。
2、房屋外觀(包括屋面、天臺)完好、整潔,外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡,無破損,涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,整齊有序。
3、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。
4、空調(diào)安裝統(tǒng)一有序,支架無銹蝕;有條件的組織實(shí)施冷凝水集中排放。
5、陽臺封閉符合市容管理規(guī)定,規(guī)格色調(diào)一致,不超出外墻面。
6、無超出設(shè)計或統(tǒng)一設(shè)置的外凸防盜網(wǎng)、晾衣架、遮陽蓬以及屋頂平臺護(hù)欄等。
7、房屋裝修符合規(guī)定,有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料,日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等。對私改亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益現(xiàn)象及時勸止、報告。
8、小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)房屋、道路平面分布圖。小區(qū)內(nèi)各路口、棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場地標(biāo)識齊全、規(guī)范、美觀。
(三)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
1、 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常,維護(hù)良好,無事故隱患。有設(shè)備臺帳、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。
2、 實(shí)行24小時報修值班制度。急修報修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,預(yù)約維修報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場?；卦L率90%以上。
3、 水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,定期進(jìn)行消防演習(xí),保證消防通道暢通,消防器材可隨時啟用。
4、道路、停車場平整通暢,交通標(biāo)志齊全規(guī)范。
5、路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率98%以上,按規(guī)定時間定時開關(guān)。
6、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示,工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確,執(zhí)行良好。
7、對設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。
8、辦理房屋及公共設(shè)施設(shè)備損壞險及公共責(zé)任險。
9、各設(shè)備房衛(wèi)生、整潔,主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全。
10、各設(shè)備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。
11、停水、停電在接到相關(guān)部門通知后,按規(guī)定時間提前通知用戶;設(shè)有備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)的按規(guī)定時間啟用。
(四)公共秩序維護(hù)
1、小區(qū)主出入口24小時立崗值班。
2、對小區(qū)重點(diǎn)部位每小時巡查一次。
3、中央監(jiān)控室24小時實(shí)施監(jiān)控。
4、應(yīng)對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺等危險隱患部位,設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。
5、對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施登記管理,并引導(dǎo)車輛出入,有序停放車輛(含非機(jī)動車)。
6、對進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時出入證管理;對可疑人員作盤問、登記管理;對訪客指引行走路徑。
7、對火災(zāi)、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案(每年預(yù)演一次)。
(五)保潔服務(wù)
一、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 (不少于以下頻次)
1、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道
(1)公共綠地 1次/天 清理
(2)硬化地面 2次/天 清掃
(3)主次干道 2次/天 清掃
(4)室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1次/周 擦拭
(5)水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋內(nèi)公共部位
(1)多層樓內(nèi)通道、樓梯 1次/天 拖掃
(2)高層電梯廳(白天) 1次/4小時 拖掃
(
3)高層消防通道 1次/周 拖擦
(4)共用活動場所 2次/天 清掃
(5)樓道玻璃窗 1次/周 擦拭
(6)高層大堂、會所 石料地面 1次/4小時 全面拖洗 1次/2個月 打蠟地板地面 1次/4小時 全面拖洗 1次/2個月 打蠟地磚地面 1次/4小時 全面拖洗 1次/2個月 清洗 地毯地面 1次/4小時 全面吸塵 1次/2個月 清洗
(7)室內(nèi)信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設(shè)施 1次/2天 全面擦拭
(8)公共衛(wèi)生間 1次/2小時全面清潔
(9)電梯內(nèi) 2次/天 全面清潔根據(jù)電梯裝飾用材情況進(jìn)行必要的定期養(yǎng)護(hù)
(10)及時清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味,外觀整潔、明亮;并進(jìn)行保潔巡查,無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現(xiàn)象。
二、 垃圾的處理與收集
1、根據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱,垃圾袋裝,并進(jìn)行垃圾分類收集;
2、垃圾每日收集2次,作到日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;
3、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的,每日進(jìn)行沖洗,沖洗后無異味;根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺,有效控制蠅、蚊等害蟲孳生;
4、垃圾桶、果殼箱每日清理,定期清洗,保持潔凈。
三、排水、排污管道暢通
1、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 1次/年 全面疏通
2、雨、污水井 1次/月 檢查,并視檢查情況進(jìn)行及時清掏
3、化糞池 1次/月 檢查 2次/年 清掏四、二次供水水箱按國家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求,水箱加蓋上鎖,水箱口、瀉水管口安裝防蟲紗網(wǎng);定期巡查。
四、 無飼養(yǎng)家禽、家畜,寵物受到嚴(yán)格管制
1、禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對違反者及時勸止、報告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。
2、飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定;對違反者及時勸止、報告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。
五、 建立消殺工作管理制度,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開展消殺工作,有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生;定期對各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制,適時投放消殺藥物。
(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理
1、草坪保持平整,高度不應(yīng)超過10公分,超過時應(yīng)及時進(jìn)行修剪。
2、草坪內(nèi)常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
3、花草樹木無枯死,發(fā)現(xiàn)死樹,應(yīng)在一周內(nèi)清除,并適時補(bǔ)種。
4、綠籬超過平齊線10公分時應(yīng)進(jìn)行修剪,綠籬根部無死枝枯葉及雜物,當(dāng)天清除修剪廢棄物。
5、造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長情況,及時修剪整形,觀賞效果良好。
6、根據(jù)氣候狀況和季節(jié),適時組織澆灌、施肥和松土,花草樹木長勢良好。
第4篇 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)
普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)
一級項(xiàng)目 內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)
(一)基本要求
1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
2、 承接項(xiàng)目時,對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全。
3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。
4、有完善的物業(yè)管理方案,質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志,行為規(guī)范,服務(wù)主動、熱情。
6、設(shè)有服務(wù)接待中心,公示24小時服務(wù)電話。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場,有完整的報修、維修和回訪記錄。
7、根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的,公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價目。
8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
9、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。
10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,滿意率80%以上。
(二)房屋管理
1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃,向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修。
3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養(yǎng)護(hù)。
4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元(門)、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。
(三)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。
2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺帳),設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。
3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范,責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。
4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃,向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修或者更新改造。
5、載人電梯24小時正常運(yùn)行。
6、消防設(shè)施設(shè)備完好,可隨時啟用;消防通道暢通。
7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng),無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
8、小區(qū)道路平整,主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。
9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。
(四)協(xié)助維護(hù)公共秩序
1、小區(qū)主出入口24小時站崗值勤。
2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時至少巡查1次;配有安全監(jiān)控設(shè)施的,實(shí)施24小時監(jiān)控。
3、對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理,引導(dǎo)車輛有序通行、停放。
4、對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時出入證管理。
5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案,事發(fā)時
及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門,并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
(五)保潔服務(wù)
1、高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶,每日清運(yùn)2次。垃圾袋裝化,保持垃圾桶清潔、無異味。
2、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶,每日清運(yùn)2次。
3、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次;電梯廳、樓道每日清掃2次,每周拖洗1次;一層共用大廳每日拖洗1次;樓梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清潔1次;路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次,視檢查情況及時清掏;化糞池每月檢查1次,每半年清掏1次,發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。
5、二次供水水箱按規(guī)定清洗,定時巡查,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
6、根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。
(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理
1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。
2、草坪生長良好,及時修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種,無雜草、雜物。
3、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況,及時修剪整形,保持觀賞效果。
4、定期組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍。
5、定期噴灑藥物,預(yù)防病蟲害。
二級
項(xiàng)目
內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)
(一)基本要求
1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
2、承接項(xiàng)目時,對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全。
3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。
4、有完善的物業(yè)管理方案,質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志,行為規(guī)范,服務(wù)主動、熱情。
6、公示16小時服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場,有報修、維修和回訪記錄。
7、根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的,公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價目。
8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
9、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。
10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,滿意率75%以上。
(二)房屋管理
1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限,適時檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃,向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修。
3、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養(yǎng)護(hù)。
4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,各組團(tuán)、棟及單元(門)、戶有明顯標(biāo)志。
(三)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。
2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺帳),設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。
3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范,責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。
; 4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃,向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修或者更新改造。
5、載人電梯早6點(diǎn)至晚12點(diǎn)正常運(yùn)行。
6、消防設(shè)施設(shè)備完好,可隨時啟用;消防通道暢通。
7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng),無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
8、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。
9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。
10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。
(四)協(xié)助維護(hù)公共秩序
1、小區(qū)主出入口24小時值勤。
2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時至少巡查1次。
3、對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理,引導(dǎo)車輛有序通行、停放。
4、對進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。
5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案,事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門,并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
(五)保潔服務(wù)
1、按幢設(shè)置垃圾桶,生活垃圾每天清運(yùn)1次。
2、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次;電梯廳、樓道每日清掃1次,半月拖洗1次;樓梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清潔1次;路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。
3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度檢查1次,并視檢查情況及時清掏;化糞池每2個月檢查1次,每年清掏1次,發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。
4、二次供水水箱按規(guī)定期清洗,定時巡查,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
5、根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。
(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理
1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。
2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。
3、定期清除綠地雜草、雜物。
4、適時組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍。
5、適時噴灑藥物,預(yù)防病蟲害。
三級
項(xiàng)目
內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)
(一)基本要求
1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
2、承接項(xiàng)目時,對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全。
3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。
4、有完善的物業(yè)管理方案,質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志,行為規(guī)范,服務(wù)主動、熱情。
6、公示8小時服務(wù)電話。報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場,有報修、維修記錄。
7、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
8、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。
9、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,滿意率70%以上。
(二)房屋管理
1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限,檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃,向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修。
3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,定期維修養(yǎng)護(hù)。
4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要
求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
6、各組團(tuán)、棟、單元(門)、戶有明顯標(biāo)志。
(三)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。
2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺帳),設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全。
3、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。
4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃,向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修或者更新改造。
5、載人電梯早6點(diǎn)至晚12點(diǎn)正常運(yùn)行。
6、消防設(shè)施設(shè)備完好,可隨時啟用;消防通道暢通。
7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。
8、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。
(四)協(xié)助維護(hù)公共秩序
1、小區(qū)24小時值勤。
2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時至少巡查1次。
3、車輛停放有序。
4、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案,事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門,并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
(五)保潔服務(wù)
1、小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點(diǎn),生活垃圾每天清運(yùn)1次。
2、小區(qū)公共場所每日清掃1次;電梯廳、樓道每日清掃1次;共用部位玻璃每季度清潔1次;路燈、樓道燈每半年清潔1次。
3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年檢查1次,并視檢查情況及時清掏;化糞池每季度檢查1次,每年清掏1次,發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。
4、二次供水水箱按規(guī)定清洗,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理
1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。
2、定期清除綠地雜草、雜物。
3、預(yù)防花草、樹木病蟲害。
附件2:
《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》(試行)的使用說明
1、本《標(biāo)準(zhǔn)》為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用本標(biāo)準(zhǔn)。
2、本《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況,由高到低設(shè)定為一級、二級、三級三個服務(wù)等級,級別越高,表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。
3、本《標(biāo)準(zhǔn)》各等級服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)主要內(nèi)容組成。本《標(biāo)準(zhǔn)》以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn),由簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商約定。
第5篇 某區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
_區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
××區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范物業(yè)管理活動,保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境,特制定本辦法。
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù),修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格,從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等,并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所,專線電話,專職工作人員24小時值班,確保及時為業(yè)主服務(wù)。
5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費(fèi),并由物價部門統(tǒng)一定價,設(shè)“公示板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護(hù)與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體,水電設(shè)施,排水設(shè)施,消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修,確保設(shè)備運(yùn)行正常,居住安全。(2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理,確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。
(3)對二次供水水箱,應(yīng)一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置,重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育,使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化,并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人,定時間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系,接受指導(dǎo),爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強(qiáng)消防意識,警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車,摩托車,自行車應(yīng)在指定位置存放,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同,并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。
2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,按規(guī)定主動交納各種費(fèi)用。
3、業(yè)主,使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施,不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物;不準(zhǔn)損壞花草樹木、小品、健身器材;不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫;不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質(zhì);制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用;也可以向法院提起訴訟。
5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同,并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。
6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的,可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶,做好這項(xiàng)工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè),保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機(jī)關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
第6篇 某區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
×區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
×區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范物業(yè)管理活動,保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境,特制定本辦法。
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù),修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格,從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等,并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所,專線電話,專職工作人員24小時值班,確保及時為業(yè)主服務(wù)。
5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費(fèi),并由物價部門統(tǒng)一定價,設(shè)“公示板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護(hù)與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體,水電設(shè)施,排水設(shè)施,消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修,確保設(shè)備運(yùn)行正常,居住安全。(2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理,確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。
(3)對二次供水水箱,應(yīng)一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置,重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育,使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化,并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人,定時間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系,接受指導(dǎo),爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強(qiáng)消防意識,警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車,摩托車,自行車應(yīng)在指定位置存放,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同,并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。
2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,按規(guī)定主動交納各種費(fèi)用。
3、業(yè)主,使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施,不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物;不準(zhǔn)損壞花草樹木、小品、健身器材;不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫;不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質(zhì);制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用;也可以向法院提起訴訟。
5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同,并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。
6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的,可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶,做好這項(xiàng)工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè),保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機(jī)關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
第7篇 新區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
_區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
××區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范物業(yè)管理活動,保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境,特制定本辦法。
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù),修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格,從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等,并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所,專線電話,專職工作人員24小時值班,確保及時為業(yè)主服務(wù)。
5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費(fèi),并由物價部門統(tǒng)一定價,設(shè)“公示板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護(hù)與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體,水電設(shè)施,排水設(shè)施,消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修,確保設(shè)備運(yùn)行正常,居住安全。(2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理,確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。
(3)對二次供水水箱,應(yīng)一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置,重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育,使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化,并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人,定時間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系,接受指導(dǎo),爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強(qiáng)消防意識,警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車,摩托車,自行車應(yīng)在指定位置存放,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同,并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。
2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,按規(guī)定主動交納各種費(fèi)用。
3、業(yè)主,使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施,不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物;不準(zhǔn)損壞花草樹木、小品、健身器材;不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫;不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質(zhì);制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用;也可以向法院提起訴訟。
5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同,并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。
6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的,可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶,做好這項(xiàng)工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè),保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機(jī)關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
第8篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)承諾
住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)及承諾
在全體業(yè)主的大力支持和發(fā)展商的積極配合下,我們堅(jiān)信,通過__物業(yè)共同的努力,可以達(dá)到:
1、二年內(nèi)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建文明、安全小區(qū) ,達(dá)到萍鄉(xiāng)市文明小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),并爭取達(dá)到市優(yōu);
2、三年內(nèi)達(dá)到市優(yōu)秀示范小區(qū) ;四年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)秀示范小區(qū),爭取達(dá)到國優(yōu);
3、建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制:臨修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄;維修工程質(zhì)量合格率100%,維修工程質(zhì)量回訪率100%;
4、配套設(shè)施完好率98%以上,大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率100%;
5、業(yè)戶投訴受理率100%,投訴回訪率98%以上,業(yè)戶滿意率達(dá)95%以上;
6、無因物業(yè)管理責(zé)任而發(fā)生的重大安全責(zé)任事故,嚴(yán)格防范火災(zāi)、車輛被盜以及治安案件發(fā)生。
7、半年內(nèi)培育社區(qū)文化活動的框架和雛形,二年內(nèi)成為成熟的優(yōu)秀商住樓,讓有關(guān)的經(jīng)營活動有組織、有參與、有群體地成型,規(guī)模型、持續(xù)地進(jìn)行各種有利于經(jīng)濟(jì)效益社會效益的活動。
第9篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理模式實(shí)施計劃
住宅小區(qū)物業(yè)管理模式與實(shí)施計劃
(一)管理模式
設(shè)置__物業(yè)管理有限公司由精干、專業(yè)性強(qiáng)的人員組成,下設(shè)各管理服務(wù)專業(yè)部門:
1、管理處
a.人員的配置力求合理、科學(xué),主任及助理須大專文化程度,精通物業(yè)管理,懂經(jīng)營、懂法律,員工全面特證上崗。
b.各專業(yè)分工明確,在管理處總經(jīng)理的指導(dǎo)下,各司其職、各負(fù)其責(zé),以協(xié)調(diào)的、高效率的、相互促進(jìn)的管理模式來實(shí)現(xiàn)管理的良性循環(huán)。
c.客戶服務(wù)中心:負(fù)責(zé)房屋管理、入住管理、家政服務(wù)、環(huán)衛(wèi)綠化、清潔信息處理等工作。
d.財務(wù)部:負(fù)責(zé)管理收支等工作。
e.設(shè)施管理中心:負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的管理、維修、保養(yǎng)、抄水電表等工作。
f.安全服務(wù)中心:負(fù)責(zé)治安、消防、交通車輛、等工作。
(二)實(shí)施計劃
1、全面推行五星級酒店服務(wù)物業(yè)管理模式,一手抓物業(yè)管理,一手抓精神文明建設(shè),樹立__「____」高尚住宅小區(qū)的物業(yè)形象。
2、依法管理、按章辦事,在原有的一整套規(guī)章制度和管理基礎(chǔ)上,有更多更新的創(chuàng)新,以人為本、以管理服務(wù)為中心、以業(yè)(用)戶滿意為目標(biāo)。
3、堅(jiān)持以人為本,抓好員工隊(duì)伍的教育和培訓(xùn),牢固樹立業(yè)主至上,服務(wù)第一的思想。在服務(wù)中加強(qiáng)管理,寓管理于服務(wù)之中,做到以情感人、以理服人、以自己的實(shí)際行動去教育人、帶動人。
4、建立健全管理制度、崗位責(zé)任制及操作規(guī)范;實(shí)施誘導(dǎo)式的培訓(xùn)機(jī)制、情感式的激勵機(jī)制、自我約束量化評制、目標(biāo)管理業(yè)績考評制,提高員工的集體榮譽(yù)感、自豪感,激勵員工愛崗敬業(yè),體現(xiàn)人生價值和成就感。
5、根據(jù)開發(fā)商對__「__」物業(yè)形象的定位,按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn),對小區(qū)的路牌、標(biāo)識、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一設(shè)計、制作及安裝,使住(用)戶進(jìn)入小區(qū)方向明確、目標(biāo)清楚、行有規(guī)范、動有準(zhǔn)則,同時也擴(kuò)大「__」物業(yè)管理有限公司的知名度。
6、在每幢樓宇的樓梯口、道路、公共場所設(shè)置垃圾分類箱,向住戶發(fā)放垃圾分類袋,將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理,減少垃圾二次污染。
7、從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā),采用多種形式,積極進(jìn)行環(huán)保的宣傳教育,創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。
8、采用車輛交通科學(xué)化管理方案,實(shí)施人車分流在車行入口,設(shè)置指導(dǎo)崗;在車行道路上,設(shè)置警示牌、減速駁等設(shè)施,最大限度地減少汽車噪音、廢氣對小區(qū)的干擾和污染。
9、加強(qiáng)裝修管理,嚴(yán)格按照裝修管理規(guī)定,規(guī)范住(用)戶二次裝修。
11、住(用)戶裝修申報制、裝修施工隊(duì)伍登記制、管理處審批制。
12、保證安全網(wǎng)、空調(diào)機(jī)的安裝、施工動火、材料搬運(yùn)、人員出入等裝修管理規(guī)定落實(shí)到位。
13、嚴(yán)格裝修施工的巡查、監(jiān)管,落實(shí)管理員、水電工、保安員三重多頻次的巡查,切實(shí)杜絕違章裝修。
14、治安保衛(wèi)消防
(1)實(shí)行24小時保安制度,采取人防與技防、晝與夜緊密結(jié)合,動態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施,最大限度地減少治安發(fā)案率。
(2)采用先進(jìn)的電視監(jiān)控防范系統(tǒng),對小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場所等進(jìn)行中央監(jiān)控管理,構(gòu)成小區(qū)技防網(wǎng)絡(luò)。
(3)定期進(jìn)行消防演練及消防宣傳,做到以防為主、防消結(jié)合,確保小區(qū)無火災(zāi)發(fā)生。
(4)嚴(yán)格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程,實(shí)行保安員軍事化管理。
(5)保安員是保一方平安的關(guān)鍵,是業(yè)(用)戶滿意的主要因素,嚴(yán)格保安員的選聘、錄用、培訓(xùn)、考核,從軍隊(duì)退伍兵中招收合格人才,保證保安員思想過硬、軍事過硬,規(guī)定不是退伍兵、不夠高度、不夠高中文化程度者不聘。
(6)根據(jù)《省物業(yè)管理?xiàng)l例》,協(xié)助成立__「____」業(yè)主委員會,切實(shí)做到業(yè)主自治管理和專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合,實(shí)現(xiàn)__「____」的管理目標(biāo)。
(三)人員的培訓(xùn)及主要內(nèi)容:
1、管理人員
為適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢,在管理人員隊(duì)伍上,除嚴(yán)格調(diào)選、公開向社會招聘具有專業(yè)水平、實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富、善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系、高素質(zhì)、高效、精干的人員外,還必須定期組織學(xué)習(xí)培訓(xùn),采取集中與分工種培訓(xùn),本單位內(nèi)部與派出去培訓(xùn)相結(jié)合,造就房屋管理、電腦與檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、財務(wù)管理與經(jīng)營活動等專業(yè)的人才,建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍,有人才便出好成果。
培訓(xùn)主要內(nèi)容:
①本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;
②物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會;
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④土建、水電、消防、市政等設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求;
⑤物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī);
⑥物業(yè)管理實(shí)用技巧;
2.工程技工
①本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;
②物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會;
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④本小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的管理制度、維修保養(yǎng)規(guī)定及操作規(guī)定;
⑤物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī);
3.保安員
①本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;
②物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會;
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④土建、水電、消防、市政等設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求;
⑤物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī)(重點(diǎn)治安、消防方面);
⑥突發(fā)事件處理實(shí)用技巧;
⑦保安員應(yīng)知應(yīng)會;
4.清潔綠化工
①本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;
②物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會;
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④不同區(qū)域、不同項(xiàng)目清潔、保潔的標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)范;
⑤物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會的法律法規(guī)(重點(diǎn)環(huán)衛(wèi)、綠化方面);
⑥清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項(xiàng);
⑦不同綠化品種管理養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn);
⑧常見病蟲害及防治;
⑨噴撒農(nóng)藥殺蟲安全操作;
⑩常用農(nóng)藥的稀釋配量;
第10篇 z園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案
荔園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案
第一章物業(yè)管理目的
l、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強(qiáng)對__園小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)和對使用人的管理和服務(wù),以防止使用不當(dāng),損壞物業(yè)。
2、創(chuàng)造良好環(huán)境,統(tǒng)籌安排__園小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù),強(qiáng)化宣傳,對業(yè)主進(jìn)行依法管理約束,共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境。
3、維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。為了能使業(yè)主的物業(yè)滿足其居住、保值、增值、享受良好服務(wù)等目的,加強(qiáng)對業(yè)主、住戶的行業(yè)管理、服務(wù),以達(dá)到維護(hù)全體業(yè)主的整體利益,從而有利于每一位業(yè)主。
4、加強(qiáng)對小區(qū)實(shí)施社會化、專業(yè)化、一體化管理,不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量,維護(hù)和提高開發(fā)商及本物業(yè)公司的社會聲譽(yù)。
5、以良好的售后服務(wù)建立__園品牌形象,以高附加值回饋業(yè)主及開發(fā)商,使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。
第二章物業(yè)管理原則
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及有關(guān)規(guī)定,本著以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余和精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的管理原則,執(zhí)行公司為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境的質(zhì)量方針,實(shí)行管、養(yǎng)、修、服務(wù)為一體的綜合管理。
第三章物業(yè)管理方式
成立__園項(xiàng)目管理處,全權(quán)負(fù)責(zé)__園小區(qū)項(xiàng)目管理,制訂年度管理目標(biāo),在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧,實(shí)現(xiàn)小社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。
第四章物業(yè)管理內(nèi)容
l、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部分、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(建筑保質(zhì)/保修期之外)
2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。(設(shè)施設(shè)備保修期之外)
3、規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、棚等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
4、項(xiàng)目配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
5、公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔。
6、車輛行駛和停泊管理。
7、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓膊块T進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等秩序維護(hù)工作(不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任)。
8、項(xiàng)目物業(yè)管理收支和財務(wù)管理。
9、建議發(fā)展商和業(yè)主選擇、購買保險。
10、接待、處理有關(guān)物業(yè)管理方面的投訴、意見和建議。
11、溝通、調(diào)處與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門和其他相關(guān)單位的工作關(guān)系。
12、開展社區(qū)文化活動,建設(shè)社區(qū)精神文明。
13、建立、管理物業(yè)及業(yè)主檔案(包括建筑與工程檔案、裝修檔案、維修檔案和管理資料等)。
第五章物業(yè)管理總體目標(biāo)和分項(xiàng)目標(biāo)
一、總體目標(biāo)
在管理合同期內(nèi)將小區(qū)管理成安全、文明、優(yōu)美、舒適的高檔人文住宅區(qū)。
二、分項(xiàng)指標(biāo)
l、房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上。
2、住宅區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化達(dá)標(biāo)率95%。
3、房屋零修、急修及時率99%以上。
4、違章發(fā)生率1%以下,處理率100%。
5、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%
6、業(yè)主對物業(yè)管理滿意率90%以上,投訴處理率100%。
第六章實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理目標(biāo)的措施
一、管理體制和人員配備
1、管理架構(gòu)
我公司擬設(shè)__園物業(yè)管理處作為公司的外派機(jī)構(gòu),全面負(fù)責(zé)南湖佳園小區(qū)項(xiàng)目的日常管理動作,統(tǒng)管整個小區(qū)的內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽訂管理目標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任合同,管理處按綜合一體化管理七大服務(wù)項(xiàng)目即:房屋管理、秩序維護(hù)、車輛管理、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、維修、社區(qū)文化服務(wù),設(shè)立物業(yè)部、維修部、秩序維護(hù)部、保潔綠化部。
2、管理處職責(zé)
1).負(fù)責(zé)對__園實(shí)施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司物業(yè)部的指導(dǎo)和監(jiān)督。
2)按公司標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理。
3)完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
4)合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。
5)定期對房屋、公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。
6)負(fù)責(zé)業(yè)主住宅或商鋪的裝修審批、協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)投訴處理。
7)負(fù)責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。
8)負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計劃。
9)負(fù)責(zé)周檢工作,并做好記錄,接受開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)公司和本公司物業(yè)部、業(yè)主(住戶)和業(yè)主管委會的監(jiān)督檢查。
10)負(fù)責(zé)南湖佳園的安全、防火工作。
11)協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系,有效開展工作。
二、移交接管
1、移交接管前的準(zhǔn)備工作
1)成立__園管理處。提前介入管理,擬派管理處主任、管理昂和機(jī)電管理人員到位,其他管理人零分步到崗,落實(shí)管理用房和員工佰舍,做好各項(xiàng)籌備工作。
2)成立驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場,了解住宅區(qū)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問題;填寫有關(guān)質(zhì)量記錄,以便盡快得到解決。
a、移交接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表:
b、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表:
c、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表:
d、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表。
2、__園資料的移交接管
1)接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料
a、產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;用地批準(zhǔn)文件;建筑執(zhí)照;小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單;
b、市府驗(yàn)收合格資料市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書;市建筑消防驗(yàn)收合格證;市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書;用電許可證;供用電協(xié)議書;電視共用天線合格證。
c、工程技術(shù)資料
竣工圖----包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;地質(zhì)勘察報告;工程合同及開、竣工報告;圖紙會審記錄;工程設(shè)計變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;沉降觀察記錄;竣工驗(yàn)收證明書;水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書;砂漿、混凝土塊試壓報告;供水試壓報告。
3、__園接管驗(yàn)收程序
1) 開發(fā)公司通知
本公司接管驗(yàn)收;
2) 本公司驗(yàn)收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料,簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函;
3) 本公司驗(yàn)收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收;
4) 對竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表,約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改,并商定時間復(fù)核;
5) 對住宅室內(nèi)物件無明顯不全,符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要示的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔(dān)保管責(zé)任;
6) 業(yè)主(住戶)入住時,由管理員陪同對室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查,對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報告開發(fā)公司,并要求施工隊(duì)在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修,經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng);
7)在保修期內(nèi),在使用過程中業(yè)主(住戶)或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時,報告開發(fā)公司查驗(yàn)證實(shí)后,大中修由開發(fā)公司責(zé)令施工隊(duì)更換或返修,小修、急修可委托本公司維修。
4、房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)
1)驗(yàn)收項(xiàng)目
a、梁、柱、板主體;b、項(xiàng)棚;c、墻面;d、地(樓)面;e、廳房;f、樓梯、扶手;g、插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);h、接線盒;i、開關(guān);j、照明燈具;k、供水系統(tǒng);l、排污管道;m、地漏;n、衛(wèi)生潔具;0、防盜網(wǎng)(窗):p、室內(nèi)配電箱;q、水表、電表和液化氣表。
2)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等,參照建設(shè)部zbp3000l~90標(biāo)準(zhǔn)和國家1997年7月頒布的《房屋按管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主(住戶)的合理要求。
5、__園公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)
1)驗(yàn)收項(xiàng)目:__園住宅區(qū)的公共場所、娛樂活動設(shè)施及其水電等
a、基礎(chǔ)設(shè)施;
b、天面;
c、公用天線;
d、消防設(shè)施(消防栓、消防箱);
e、小區(qū)路燈;
f、綠化;
g、小區(qū)道路;
h、垃圾箱(池);
i、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站;
j、崗?fù)?
k、車庫;
l、沙井和化糞池:
m、明暗溝;
n、擋土墻、坡;
0、踏步:
p、臺階:
q、水池、水箱:
r、信箱;
6、工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定
1)工程完善
在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后,才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。
2)工程遺留問題
在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達(dá)到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面內(nèi)容。
3)處理措施
a、物業(yè)管理公司對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能,指定專人作好協(xié)調(diào)工作;
b、對發(fā)現(xiàn)的遺留問題及時向物業(yè)管理部匯報;
c、限制噪音施工時間,確保業(yè)主(住戶)休息;
d、給進(jìn)場施工隊(duì)人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全。
e、增強(qiáng)秩序維護(hù)力量,監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理:
f、施工隊(duì)離場前,必須到管理公司申請放行條,經(jīng)主管管理員以上人員檢查無誤,簽名后施工隊(duì)方可撤離小區(qū)。
7、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作
1)編制入住工作方案
管理處正式成立后,管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)公司策劃部編寫的《__園物業(yè)管理方案》編寫入住工作方案,入住工作方案的內(nèi)容包括以下部分:
a、核實(shí)《__園物業(yè)管理方案》中擬定的各類人員配備情況;
b、根據(jù)__園的實(shí)際情況和《__園物業(yè)管理方案》中對住宅管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn),擬定__園入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾收集等方面的配套改進(jìn)意見或裝修
c、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案:
d、擬定物品采購計劃;
e、制定入主流程。
2)準(zhǔn)備入住資料
a、根據(jù)公司手冊和__園實(shí)際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《防火公約》;
b、印刷公布市政府頒布的《沈陽市相關(guān)管理規(guī)定》。
8、業(yè)主入住管理
入住流程圖:驗(yàn)證發(fā)放資料交費(fèi)鎖匙發(fā)放 驗(yàn)房
1)驗(yàn)證
a、開發(fā)公司發(fā)出的入住通知單原件、購房或租賃合同復(fù)印件一份;
b、業(yè)主及家庭成員(或同住人)身份證復(fù)印件一份;
c、業(yè)主及家庭成員(或同住人)一寸照片一張。
2)資料發(fā)放與保管
a、發(fā)給業(yè)主保存的資料:
住戶手冊;
業(yè)主臨時公約:
住宅區(qū)室內(nèi)裝修管理規(guī)定;
防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定;
收費(fèi)項(xiàng)目一覽表:
b、發(fā)給業(yè)主填寫并需回收的資料
業(yè)主臨時公約:經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后,業(yè)主和管理處雙方各保留一份;
業(yè)主家庭情況登記表:
裝修申請表:住房申請裝修時填寫,原件留管理處存檔。
c、管理處按業(yè)主(住戶)的棟號和房號進(jìn)行檔編號,檔案中包括:
入住驗(yàn)房表:
業(yè)主家庭情況登記表:
裝修申請表。
3)交費(fèi)
a、按入住通知單發(fā)出的日期為準(zhǔn)收費(fèi);
b、搬遷押金
辦理入住手續(xù)時交納;
住戶搬遷完畢,憑搬遷押金收據(jù)辦理退款手續(xù);
c、水電押金
辦理入住時交納;
在供電局和自來水公司辦理接管托收后,住戶憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)。
4)鎖匙發(fā)放
5)驗(yàn)房:按本公司《房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行》
三、日常管理運(yùn)作
1.裝修管理
1)對業(yè)主提出的二次裝修進(jìn)行程序化的管理;首先對業(yè)主提出的裝修申請時進(jìn)行審批,對施工人員辦理相關(guān)出入證件,在小區(qū)的進(jìn)出和施工作業(yè)時間內(nèi),便于管理。
2)對房屋結(jié)構(gòu)的管理
a、不得改運(yùn)承重墻、梁、柱、包括鑿、打、挖
等。
b、不得在地面開槽。
c、不得在窗臺和地面鑿打或釘入大號螺絲,以免滲水。
d、不得擅自改變房屋的使用用途。
e、面要拆墻應(yīng)嚴(yán)格按照裝修審批表申報的項(xiàng)目進(jìn)行。
3)施工時間:每日上午8時至12時,下午2時至7時
4)裝修期間,施工單位應(yīng)配備手提式滅火器。
2、秩序維護(hù)。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則,確保南湖佳園隨時處于安全狀態(tài)。
1)加強(qiáng)制度落實(shí)。
a、加強(qiáng)崗位。擬設(shè)固定崗、流動哨和巡邏隊(duì),主要出入口24小時全方位檢查,明確責(zé)任區(qū),劃分責(zé)任人。
b、堅(jiān)持查崗制度。管理處主任不定期查崗,并根據(jù)查崗情況給予通報,漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。
c、加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)流動人員及外來人員管理和防范,建立流動人員檔案,并定期核查。
d、落實(shí)安全責(zé)任制,明確責(zé)任人。公司與管理處、管理處與秩序維護(hù)隊(duì)長簽訂秩序維護(hù)目標(biāo)管理責(zé)任書,明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn),并分級跟蹤驗(yàn)證、考評。同時,各級領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人,全體護(hù)衛(wèi)員、車輛管理員都是義務(wù)消防員和應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員。
3、清潔衛(wèi)生。
質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):
a、地面無雜物垃圾、道路無泥沙、無雜草、無積水、樓梯口無雜物、蜘蛛網(wǎng)。地面每天清掃兩遍。
b、所有公共場所無雜物垃圾。每日清掃一次。
c、樓道保潔無雜物、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵。每天擦試一次,每周拖洗一次。
d、單元門前垃圾桶干凈、整潔、無味、無污跡。每天清理一次。
4、綠化管理
1)綠化人員對草坪內(nèi)雜草每半月清除一次
2)草坪根據(jù)氣候、旱情酌情澆水次數(shù)。
3)每日檢查蟲害情況,發(fā)現(xiàn)蟲害及時進(jìn)行消殺治療。
4)每月對草坪進(jìn)行一次修剪。
5)每季度對草坪進(jìn)行一次施肥。
6)對枯死、病死的草坪及時補(bǔ)種。
7)每日填寫綠化巡查記錄。
5、社區(qū)文化
我公司關(guān)于社區(qū)文化建設(shè)的理念。
對所服務(wù)社區(qū)全年度的文化、體育活動進(jìn)行統(tǒng)籌制定。并由專門物業(yè)管理人員推動執(zhí)行,努力營造關(guān)愛、親合、健康、環(huán)保等的高尚社區(qū)文化,創(chuàng)造文明的社區(qū)生活方式。
通過社區(qū)活動,使住戶對社區(qū)公約的遵守成為自覺的行為。
通過社區(qū)活動,增進(jìn)鄰里感情、建立友善、親和、包容的鄰里關(guān)系。
通過社區(qū)活動,增強(qiáng)住戶的健康意識和自覺運(yùn)動;
通過社區(qū)活動,宣傳新的社區(qū)消費(fèi)意識,實(shí)現(xiàn)新的生活方式。
第四部分 物業(yè)管理費(fèi)用測算
一、管理費(fèi)用
1、人員編制和工資標(biāo)準(zhǔn)
部門職務(wù)人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)合計
綜合管理部項(xiàng)目經(jīng)理13,0003,000
管理員11,5001,500
財務(wù)部出納11,2001,200
工程部維修工4 1,2004,800
綠化保潔部綠化保潔員5 6503,250
維護(hù)部隊(duì)長1900900
維護(hù)員97506,750
合計2221,400
2、保險費(fèi):社會保險總計為工資總額的32.1%,其中:養(yǎng)老保險19
%;失業(yè)保險2%;工傷保險0.5%;醫(yī)保8%,工會經(jīng)費(fèi)2%;生育險o.6%
21,400元/月×32.1%=6,869.4元/月
3、福利費(fèi):21,400元/月×14%=2,996元/月
4、辦公費(fèi)用
序號項(xiàng) 目常年(元)
1管理人員服裝費(fèi)用(300元/人×3人)÷3年300
2維修、保潔人員工作服(400元/人.套×2套×9人)÷3年2,400
3保安制服(800元/套.人×10人)÷3年2,667
4辦公用品、電話費(fèi)、水電費(fèi)(150元/月×12月)1,800
5節(jié)日裝飾費(fèi)2000
6經(jīng)理手機(jī)補(bǔ)貼150元/月×12月1800
7社區(qū)文化活動費(fèi)(每年開展四次社區(qū)文化活動)1200
8合 計12,167
1013.9元/月
二、消防設(shè)備(滅火器):
1,000元/年÷12月=83元/月
三、化糞池清掏費(fèi):o.1元/
第11篇 船廠住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置規(guī)章制度
船廠職工住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度
(一)管理機(jī)制
1、時效工作制:我方對住戶的服務(wù)工作一律實(shí)行時效工作制即本公司承諾有對外的服務(wù)工作,均在對住戶公開承諾的時間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。
2、公開服務(wù)制:所有服務(wù)工作均面向住戶、廠方管理,禁止員工向住戶索取任何酬勞。
3、首問責(zé)任制:任何員工在接到住戶咨詢、投訴、求助時,均負(fù)責(zé)將住戶的問題跟蹤至解決完畢,方可獲得公司認(rèn)可。
4、財務(wù)公開制:我方將定期向廠方公開財務(wù)收支賬目,接受廠方的公開咨詢。除日常管理開支外,凡需額外費(fèi)用開支(如工程修繕等)均應(yīng)事先以書面形式征得廠方同意及明確費(fèi)用撥付后,方予以實(shí)施。
5、全天候服務(wù):我方實(shí)行全天24小時服務(wù)。物業(yè)服務(wù)管理中心設(shè)熱線服務(wù)電話,歡迎住戶隨時撥打。
6、不均衡管理:我方各項(xiàng)服務(wù)工作均會依照工作的輕重緩急和住戶的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排,通過優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化,更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。
7、回訪工作制:我方將依照自己人的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對開展的服務(wù)工作定期走訪住戶虛心接受住戶的建議,批評。重大決策、措施均會在事先通報給住戶。
8、安全預(yù)案制:我方將優(yōu)先解決住戶的安全管理產(chǎn)的問題,對治安重點(diǎn)、難點(diǎn)建立預(yù)案制度,可能出現(xiàn)地突發(fā)總是均有及時、有效的處理程序,確保安全工作的萬無一失。
9、保本微利:我方承諾將按照保本微利的原則管理住戶的物業(yè),無論何時都只按一定比例公開提取微薄的傭金,所有的管理節(jié)余將用于住戶的服務(wù)之中。
(二)管理規(guī)章制度
我方堅(jiān)持以人為本、服務(wù)第一的宗旨,通過深入的接觸和踏實(shí)的工作,并將之充分體現(xiàn)在與客戶的交流、溝通中,并為之制定出一系列制度。來保證動作的有效性。
公眾制度目錄
1、住戶公約(文明公約)
2、職工手冊(宿舍區(qū))
3、住戶登記制度
4、住戶信件、郵件、報紙及雜志分發(fā)規(guī)定
5、住戶搬入、搬出物品管理辦法
6、戶外廣告、招牌、宣偉設(shè)施及其他懸掛物品的管理辦法
7、宿舍區(qū)用電管理規(guī)定
8、車輛管理規(guī)定
9、停車場管理規(guī)定
10、其他
內(nèi)部崗位責(zé)任制
1、物業(yè)服務(wù)管理中心主任崗位職責(zé)
2、物業(yè)服務(wù)管理中心副主任職責(zé)
3、公共事務(wù)部主管職責(zé)
4、維修部主管職責(zé)
5、環(huán)境管理部主管職責(zé)
6、辦公室文員崗位職責(zé)
7、檔案資料員崗位職責(zé)
8、工程技術(shù)崗位職責(zé)
9、清潔工職責(zé)
10、綠化工職責(zé)
11、保安隊(duì)長崗位職責(zé)
12、保安員崗位職責(zé)
13、義務(wù)消防員職責(zé)
第12篇 船廠住宅小區(qū)物業(yè)管理整體方案策劃思路
船廠職工住宅小區(qū)物業(yè)管理整體方案策劃思路
針對本物業(yè)小區(qū)的自然條件和住戶構(gòu)成特點(diǎn),按照相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定和物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),本公司準(zhǔn)備對__船廠職工住宅小區(qū)采取的總體管理思路為:以創(chuàng)建船廠文明宿舍樓區(qū)為宗旨,依照廠方企業(yè)文化對宿舍區(qū)公眾部位采取統(tǒng)一有效的日常物業(yè)管理工作,結(jié)合駐宿舍區(qū)域船廠職工樓層分單元自管、評級體系(推選宿舍區(qū)職工代表--樓長)。
(一)、安全管理
安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為住戶所關(guān)注的工作,必須做到萬無一失。針對本小區(qū)的特點(diǎn)。本公司采取全封閉式管理,即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人嚴(yán)格實(shí)施來訪登記的方式進(jìn)行控制;在交通、物品出入管理上,采用本公司獨(dú)有的記憶+規(guī)范法,對小區(qū)住戶的車輛粘帖有本小區(qū)標(biāo)志的準(zhǔn)?？?標(biāo)準(zhǔn)化管理,以確保車輛及物品出入的安全;同時,本公司獨(dú)特的安全預(yù)案制、巡樓制不均衡管理法也將全面應(yīng)用于小區(qū),以確保本小區(qū)在安全管理上的萬無一失。
保安人員素質(zhì)要求:采用復(fù)員軍人,采取每周六天制準(zhǔn)軍事化管理、培訓(xùn);所有服務(wù)于本小區(qū)的保安人員年齡均在22-28歲,身高173以上。門崗人員必須跨立服務(wù),統(tǒng)一著裝,配飾人性化服飾。
(二)、公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)
針對本小區(qū)的實(shí)際情況,本公司準(zhǔn)備在公共事務(wù)管理中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化服務(wù)的管理模式,特別措施有:
1、設(shè)定小區(qū)服務(wù)中心。采取酒店式一站式服務(wù)的方法,只需住戶打一個熱線服務(wù)電話,所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。
2、時效制所有物業(yè)服務(wù)管理中心的對外服務(wù)工作均采用限時工作制,在對住戶公開承諾的時間內(nèi)完成。
3、承諾制、這是本公司最新引進(jìn)的全國行業(yè)享有盛譽(yù)的人性化服務(wù)制度,通過承諾制的全面推行必將大大提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。
4、不均衡管理、所有員工的工作均是按照住戶的生活節(jié)奏設(shè)計的,均以滿足住戶的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。
(三)、消防管理
對做好本物業(yè)小區(qū)的消防工作我們將采取以下措施:
1、嚴(yán)格按照有關(guān)消防法規(guī)的要求,協(xié)助實(shí)施竣工驗(yàn)收和組織實(shí)施接管驗(yàn)收。
2、建立防火規(guī)章制度,由物業(yè)服務(wù)管理中心與小區(qū)住戶簽定《消防責(zé)任書》,并實(shí)施必要的獎懲措施。
3、建立一支由物業(yè)服務(wù)管理中心全體員工及部分住戶(樓長)共同參加的義務(wù)消防隊(duì),定期組織消防演習(xí),完善自救體系。
4、經(jīng)常進(jìn)行防火檢查,及時清除消防通道違夫擺放的物品,消除住戶辦公區(qū)域內(nèi)的火險隱患。
5、定期檢測消防設(shè)施,器材的安全系數(shù),做好檢查記錄,實(shí)行責(zé)任人制度,確保消防設(shè)施時刻處于很好狀態(tài)。
(四)環(huán)境服務(wù)管理
環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點(diǎn),本公司準(zhǔn)備采用如下管理方式:
1、定額檔案制。首先將清潔和綠化劃分成四級分別制定出不同的清潔標(biāo)準(zhǔn)。然后論據(jù)本公司長年積累下來的(勞動定額)標(biāo)準(zhǔn)通過投票來競爭上崗配置清潔工,花木工,從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。
2、按照國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求全面管理小區(qū)的生活環(huán)境,將環(huán)境服務(wù)控制擴(kuò)大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等到方面,必然帶給本小的住戶一個寧靜、優(yōu)雅、滯凈、安詳?shù)纳瞽h(huán)境。
3、所有服務(wù)于本小區(qū)的保潔人員年齡均在40歲以下,形象好,服務(wù)意識強(qiáng),無不良習(xí)慣。
4、建議將物業(yè)管理整合該項(xiàng)目配套餐飲、娛樂、休閑場所進(jìn)行統(tǒng)一管理,與駐宿舍區(qū)職工日常生活緊密聯(lián)系,便于實(shí)施一體化管理模式,組成完整架構(gòu)的船廠企業(yè)文化。具體相關(guān)管理細(xì)則待商榷后制訂。
(五)社區(qū)文化
為了營造健康活潑、個性鮮明、美好、和諧的社區(qū)文化氛圍,寓教育于社區(qū)文化活動之中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境,活躍轄區(qū)氣氛,增強(qiáng)業(yè)住戶參與意識,使物業(yè)服務(wù)管理中心工作的得到住戶及住房及社會各界的支持和理解,建立良好的社會公共關(guān)系,我公司將在本小區(qū)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。
首先,在物業(yè)入駐時,望能得到廠方大力支持,開展一次主題為愛我家園的喜慶活動(旨在為船廠宿舍區(qū)域職工住戶喬遷新居的慶祝活動,借此機(jī)會加強(qiáng)各方溝通及宣傳企業(yè)文化)。
其次,在日常管理服務(wù)期間,每季度開展諸如象棋比賽,書法比賽等益智活動;每到節(jié)日還將舉行小型慶?；顒?在小區(qū)顯眼處設(shè)置主題宣傳欄,定期組織保安員及工作人員,及小區(qū)住戶共同參加學(xué)習(xí)交流,每月更換社區(qū)宣傳欄,讓住戶了解物業(yè)服務(wù)管理中心,信任物業(yè)服務(wù)管理中心,支持物業(yè)服務(wù)管理中心的工作。
(六)內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制
本公司的內(nèi)部管理機(jī)制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。如接管本小區(qū),我們公司將全面推行一套成熟的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程,規(guī)范化管理,規(guī)范化服務(wù)。
第13篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)（5）
住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)(五)
1、基本要求
(1)執(zhí)行質(zhì)量管理體系;
(2)管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得上崗證書;
(3)建立健全勞動管理、服務(wù)質(zhì)量、崗位職責(zé)、財務(wù)管理、公共維修金使用管理,檔案管理等制度;
(4)員工著裝統(tǒng)一、掛牌服務(wù)、行業(yè)規(guī)范、文明禮貌;
(5)與服務(wù)對象簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方責(zé)權(quán)明確,并嚴(yán)格履行承諾;
(6)企業(yè)對所承接的物業(yè)項(xiàng)目按規(guī)定要求進(jìn)行接管驗(yàn)收,手續(xù)齊全,并建立物業(yè)和檔案,查閱方便;
(7)按合同要求和政府規(guī)定公開物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),定期公布代收水電費(fèi)、經(jīng)營性收支帳目、房屋公共維修金賬目;
(8)公示24小時服務(wù)電話,按合同約定的時間進(jìn)行報修、一般小修10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,做到小修不過夜,維修有記錄;
(9)建立業(yè)主求助、投訴記錄,處理及時,并有回訪記錄;
(10)每年至少進(jìn)行2次征求業(yè)主意見的活動,業(yè)主滿意率在95%以上;
(11)物業(yè)管理費(fèi)收繳率95%以上,用戶有效投訴率1%以內(nèi),處理率100%;
(12)物業(yè)管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%。
2、房屋管理
(1)按規(guī)定要求對房屋竣工總平面圖、單體建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖以及綜合驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等技術(shù)檔案資實(shí)收集齊全,管理妥善;
(2)按規(guī)定要求建立住宅裝飾裝修管理制度,并告知業(yè)主和使用人,每天進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)違規(guī)行業(yè)進(jìn)行勸阻或及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門進(jìn)行處置,有記錄可查;
(3)每半月對房屋的地基、承重結(jié)構(gòu)、公共樓道、消防通道、公共部位的門窗、屋面、外墻面、小區(qū)道路和其他公共設(shè)施進(jìn)行巡視并有記錄;
(4)按物業(yè)服務(wù)合同約定建立房屋維修養(yǎng)護(hù)制度。需要維修的,屬小修的按合同約定及時組織維修,屬大修的及時編制維修計劃報業(yè)主委員會審批然后組織實(shí)施,房屋維修養(yǎng)護(hù)有記錄、有完備的手續(xù),維修金的開支符合規(guī)定;
(5)小區(qū)各棟、單元、樓層、戶、公共設(shè)施、設(shè)備房、地下車庫、道路有明顯標(biāo)識;
(6)無違章搭建,消防通道無占用堵塞,外墻面、樓道、路面無破損;空調(diào)室外機(jī)安裝有序、冷凝水集中排放;
(7)無室外安全鐵柵、無陽臺包封;
(8)房屋零修、急修及時率100%。
3、房屋公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理
(1)建立公共設(shè)備設(shè)施檔案,包括權(quán)屬清冊,設(shè)備臺帳、設(shè)備卡、運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄;
(2)配備專職的機(jī)電工程人員負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施日常的管理與維修保養(yǎng)工作,維修保養(yǎng)記錄齊全;對設(shè)備24小時有專人值班;
(3)設(shè)備設(shè)施外包維修保養(yǎng)的應(yīng)有外包協(xié)議,檢查記錄齊全;
(4)建立健全設(shè)備設(shè)施管理、運(yùn)行、保養(yǎng)制度、作業(yè)指導(dǎo)書;
(5)每天1次對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視,并有記錄;
(6)按法規(guī)要求及物業(yè)服務(wù)合同的約定,對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng),屬小修的應(yīng)及時維修,設(shè)備設(shè)施維修及時率100%、完好率100%、合格率100%,道路完好率及使用率99%;維修服務(wù)回訪率100%
(7)二次供水設(shè)施及水質(zhì)取得合格證;
(8)消防設(shè)施至少每個月運(yùn)行保養(yǎng)一次,設(shè)備設(shè)施完好率100%,隨時可投入使用;
(9)路燈、樓道燈、應(yīng)急燈完好率100%;
(10)容易危及人身安全的設(shè)備設(shè)施有明顯警標(biāo)志和防范措施,對可能發(fā)生的各種設(shè)備故障有應(yīng)急方案;
(11)設(shè)備房應(yīng)保持整潔、通風(fēng),無泡、冒、滴漏和鼠害,設(shè)備無油污、灰塵、銹斑;設(shè)備卡和狀態(tài)標(biāo)識齊全、醒目;設(shè)備配套專用工具齊全。
(12)電梯具有專業(yè)資質(zhì)的人員進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng),年檢合格,有安全使用標(biāo)識。電梯一般故障維修停機(jī)不超過2個小時;
(13)外電停電有預(yù)先告知,備用電源5分鐘之內(nèi)投入使用。
(14)化糞池、雨水井、污水井完好率100%,排水管、明暗溝完好率及使用率98%以上。公共文體設(shè)施、休息設(shè)施完好率95%以上。
4、公共秩序維護(hù)管理
(1)小區(qū)主要出入口設(shè)有固定安防值班員,24小時值守,有值班記錄,對來訪人員經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可過入,并有登記;
(2)小區(qū)重點(diǎn)部位每1小時巡視一次,有巡視記錄;
(3)對車輛進(jìn)出小區(qū)有記錄,車輛停放有引導(dǎo),停放有序;
(4)對大件物品出小區(qū)須經(jīng)業(yè)主確認(rèn);對裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時出入證管理;
(5)不定期在小區(qū)開展消防、治安防范以及有關(guān)公共秩序方面的宣傳;消控中心有專職值班人員,24小時值班;
(6)對小區(qū)主要部位和周界實(shí)行24小時監(jiān)控,對小區(qū)存在的安全隱患及時采取措施予以消除,接受業(yè)主24小時專線救助;
(7)對小區(qū)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有緊急預(yù)案,事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門,并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
(8)治安案件、火災(zāi)發(fā)生率1‰以下,消防設(shè)施、設(shè)備安好率100%,違章發(fā)生率1%以下,處理率100%。
5、公共保潔服務(wù)
(1)小區(qū)按單元設(shè)置生活垃圾投放箱、桶,生活垃圾每天清運(yùn)2次,垃圾箱、桶清洗干凈無臭味、異味,并進(jìn)行消毒;
(2)小區(qū)樓內(nèi)公共樓道、通道每天打掃2次,每天擦洗一次;樓梯扶手、公共窗臺、消防栓箱每天擦洗一次;小區(qū)公共道路、場地每天打掃2次;公共玻璃窗、雨陽棚、屋面天臺、天溝每月清潔一次;樓道燈、路燈每兩個月清潔一次;電梯轎箱每天清潔1次,每2天上1次保護(hù)液;
(3)小區(qū)內(nèi)公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次;雨水、污水井每月檢查清理一次,并視檢查情況及時清掏;化糞池每月檢查一次、每年至少清掏一次,發(fā)現(xiàn)異常及時清掏;
(4)對公共環(huán)境每月消殺2次,遇有特殊情況要及時進(jìn)行消殺或按政府有關(guān)部門的布置統(tǒng)一進(jìn)行消殺;
(5)二次供水水箱按規(guī)定進(jìn)行清洗,水質(zhì)達(dá)標(biāo)。
(6)公共衛(wèi)生間每天清潔4次無臭味、異味。
(7)外墻清洗每年一次。
(8)清潔、保潔率達(dá)到99%。
6、綠化養(yǎng)護(hù)管理
(1)有專業(yè)人員實(shí)施綠化的養(yǎng)護(hù)管理,綠化養(yǎng)護(hù)管理實(shí)行外包的應(yīng)有協(xié)議書和監(jiān)督檢查記錄;
(2)針對植物的生長習(xí)性對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、澆水、施肥等養(yǎng)護(hù);保持觀賞效果;
(3)
定期進(jìn)行清理綠地雜草、雜物;
(4)根據(jù)季節(jié)和氣候狀況,適時對花草、木進(jìn)行病蟲害的防治
(5)小區(qū)的綠化長勢良好,草地?zé)o明顯雜草、雜物、修剪平整、無斑禿,花卉、綠籬、樹木無枯萎現(xiàn)象,綠籬修剪平整、造型美觀
(6)小區(qū)的小品景觀維護(hù)管理良好。
(7)綠化養(yǎng)護(hù)管理的日常記錄完整。
(8)綠化完好率99%以上。
說明:
1、房屋及配套設(shè)施完好率、設(shè)備設(shè)施及房屋零修/急修及時率、設(shè)備設(shè)施返修率、大中修工程質(zhì)量合格率、停車場/道路完好率、機(jī)電設(shè)備完好率、公共文化設(shè)施完好率,根據(jù)設(shè)施設(shè)備清單與維修記錄表、完好情況等進(jìn)行統(tǒng)計測算。
2、維修工程回訪率是根據(jù)維修回訪記錄與維修數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計。
3、綠化完好率、清潔保潔率根據(jù)綠化維護(hù)養(yǎng)護(hù)檢查表及室內(nèi)、外衛(wèi)生檢查表進(jìn)行統(tǒng)計。
4、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率根據(jù)專業(yè)管理人員和持證情況進(jìn)行統(tǒng)計。
5、客戶有效投訴率、有效投訴處理率根據(jù)業(yè)主投訴、處理結(jié)果等情況進(jìn)行統(tǒng)計。
第14篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理模式（5）
住宅小區(qū)物業(yè)管理模式(五)
居住在zz社區(qū)中,不僅提高了住戶的生活質(zhì)量,也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段,通過高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。
我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個部分。
1、管理方法
1.1嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。
1.2提供共管式服務(wù)。
1.3嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約,規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。
1.4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段,實(shí)現(xiàn)辦公管理自動化。
1.5啟動ci系統(tǒng),致力于精神文明建設(shè),實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。
2、運(yùn)作程序
可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。
3、實(shí)施措施
3.1治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段三防結(jié)合,確保安全。
3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。
3.3精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化,加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。
3.4合理調(diào)度、有序停車,人車分流順暢交通。
3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢,實(shí)施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。
3.6在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作
3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。
3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動
4、管理手段
4.1啟動思想工作機(jī)制,通過思想工作重在激發(fā)潛能,充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性,引導(dǎo)員工動機(jī),尊重個人感情,并且針對個性心理做適時的思想工作,工作方式有談心、座談等。
4.2執(zhí)行獎懲制度,在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。
通過獎與懲,做到人人有動力,個個有壓力,從而促進(jìn)工作。
4.3建立激勵機(jī)制,尊重個體權(quán)力,保持團(tuán)隊(duì)希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精,在提升方式上不拘一格,能者上、平者讓,為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。
4.4工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策,既要考慮群體效能,更重視個人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報酬。
4.5提倡以人為本的管理理念,充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性,增強(qiáng)主人公意識和自我實(shí)現(xiàn)意識,使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。
4.6管理工作的計劃性,我們根據(jù)各個階段管理要點(diǎn)的不同,按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則,擬定不同時期階段的工作計劃,并實(shí)施。
第15篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容（3）
住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容(三)
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),寓管理與服務(wù)之中,建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理,服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢,總體歸納為六項(xiàng)管理、三類服務(wù),即房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理;常規(guī)性公共服務(wù)(合同服務(wù))委托性特約服務(wù)(非合同零星服務(wù))和經(jīng)營性多種服務(wù)(全方位、多層次的綜合服務(wù))。
1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行管養(yǎng)合一主要落實(shí)在以下幾個方面:
a、工作的主動性
管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合,落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計劃,執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
b、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù),季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式,并做到制度化、規(guī)范化。
c、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜,根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。
1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成,進(jìn)行統(tǒng)一管理,對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理,執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。
1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同,指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項(xiàng)類別,如:車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo),基本完好。
1.4智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括:樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng),周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況,建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度,從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù),充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的環(huán)境衛(wèi)生管理和高質(zhì)量、高頻度的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作,即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,垃圾日清,按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生,區(qū)域管理的過程控制,確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷,形成環(huán)保意識,日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合,提高住戶的生活質(zhì)量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員,將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合,科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹預(yù)防為主、防治(消)結(jié)合的方針,對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作,確保車輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里,對業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理,隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求,并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀,使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會管理,如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務(wù)
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù),是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如:清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務(wù)
是為某些住戶群體提供的服務(wù),如:為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營性多種服務(wù)
即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮,以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事,體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務(wù),并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。
