深圳二手房買賣合同 第1篇
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申請?jiān)賹徣耍ㄒ粚彵桓妫┥钲谑衉_有限公司，買賣合同案例分析。
法定代表人歐某，董事長。
申請?jiān)賹徣?一審被告)深圳市__有限公司。
負(fù)責(zé)人歐某，總經(jīng)理。
兩申請?jiān)賹徣宋腥俗T某，廣東__律師事務(wù)所律師。
被申請人 (一審原告) 深圳市__技術(shù)有限公司。
法定代表人王某，總經(jīng)理。
委托人胡某，廣東深__律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告）吳某，男，下落不明。
深圳市__有限公司、深圳市__有限公司與深圳市__技術(shù)有限公司因買賣合同糾紛一案，深圳市寶安區(qū)人民法院于2004年6月15日作出(2004)深寶法民二初字第946號民事判決，深圳市__有限公司不服提出上訴，本院于2005年3月20 日作出(2004)深中法民二終字第664號裁定書裁定撤銷原判并發(fā)回重審。
深圳市寶安區(qū)人民法院重審追加吳某作為被告參加訴訟，于2006年11月 16日作出的(2006)深寶法民二重字第19號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。深圳市__有限公司和不服該判決，向本院申請?jiān)賹彙１驹航?jīng)審查，裁定對本案提審，本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。
深圳市__有限公司及的法定代表人歐某、共同委托人譚某，深圳市__技術(shù)有限公司的人胡某到庭參加了訴訟，吳某經(jīng)公告送達(dá)未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二、買賣合同欠款糾紛、買賣合同質(zhì)量糾紛案例
一審查明，深圳市__技術(shù)有限公司向發(fā)出報價單一份，就fs-300化學(xué)沉鎳的三種化學(xué)物品報價，確認(rèn)后，于2003年9月21 日在該報價單上加蓋”深圳市__有限公司業(yè)務(wù)專用章”。2003年9月至11月間，深圳市__技術(shù)有限公司陸續(xù)向供應(yīng)fs- 300化學(xué)沉鎳，收貨后均在收貨單位及經(jīng)手人處加蓋”深圳市__有限公司業(yè)務(wù)專用章”確認(rèn)。
2003年12月11日，深圳市 __技術(shù)有限公司與經(jīng)對帳，確認(rèn)在上述業(yè)務(wù)來往期間，深圳市__技術(shù)有限公司共向供應(yīng)貨物不含稅金總價值為人民幣184225元(含稅金人民幣195278.5元)；付款情況為2003年10月30日付款不含稅金人民幣4000元、2003年11月28日付款含稅金人民幣20000元。另，深圳市寶安區(qū)人民法院(2004)深寶法民三初字的375號生效民事判決查明：2002年11月，吳某向深圳市__有限公司租賃其位于沙井鎮(zhèn) __村__工業(yè)區(qū)的第二棟工業(yè)廠房。吳某以該廠房為經(jīng)營場所，成立了掛靠深圳市__有限公司，并依法進(jìn)行了工商登記。
2006年8月9 日，深圳市__有限公司及向本院提交的工商物價信息中心的查詢單亦顯示：2004年12月6日，的法定代表人(負(fù)責(zé)人)由吳某變更為歐某。以上事實(shí)，有深圳市__技術(shù)有限公司提交的報價單、送貨單、對帳單及深圳市__有限公司提交的判決書、工商登記查詢資料的證據(jù)證實(shí)。
深圳市__技術(shù)有限公司認(rèn)為累計(jì)拖欠貨款人民幣184225元，未按約定支付，經(jīng)多次催討，其卻遲遲未予兌現(xiàn)，遂提起訴訟，請求判令：
1、即時支付貨款人民幣184225元給深圳市__技術(shù)有限公司；
2、判令深圳市__有限公司對債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
3、本案訴訟費(fèi)由和深圳市__有限公司承擔(dān)。
一審認(rèn)為，深圳市__技術(shù)有限公司與之間的買賣合同關(guān)系依法成立并有效，深圳市__技術(shù)有限公司提交的證據(jù)形成完整的證據(jù)鏈，可以證實(shí)雙方發(fā)生業(yè)務(wù)往來的事實(shí)。深圳市__有限公司和完全否認(rèn)收到貨物并懷疑公章的真?zhèn)?，但其未提交證據(jù)進(jìn)行反駁，亦未在舉證期限內(nèi)提出公章鑒定，故對其辯解，不予支持。
深圳市__技術(shù)有限公司在履行供貨義務(wù)后享有向買受人主張貨款的權(quán)利，不支付相應(yīng)的貨款，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向深圳市__ 技術(shù)有限公司承擔(dān)支付所欠貨款的義務(wù)。在債權(quán)金額的確認(rèn)問題上，一審依據(jù)對帳單記載的內(nèi)容確認(rèn)尚欠深圳市__技術(shù)有限公司貸款應(yīng)為：(不含稅) (195278.5-20000)x(1-6％)-4000=160761.79元，合同范本《買賣合同案例分析》。因上述債務(wù)系吳某掛靠并以的名義與深圳市__技術(shù)有限公司業(yè)務(wù)往來過程中發(fā)生的，根據(jù)掛靠糾紛案件的處理原則，對吳某在掛靠經(jīng)營期間對外產(chǎn)生的債務(wù)，應(yīng)首先由其所有的資產(chǎn)清償，不足清償?shù)?，以?jīng)營管理的資產(chǎn)補(bǔ)充清償。又因系深圳市__有限公司的分支機(jī)構(gòu)，不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，故其財(cái)產(chǎn)仍不足清償?shù)?，以深圳市__有限公司的資產(chǎn)繼續(xù)補(bǔ)充清償。綜上所述，依據(jù)《合同法》第一百零九條、《公司法》第十四條的規(guī)定，判決：
一、吳某應(yīng)當(dāng)在本判決生效之日起五日內(nèi)向深圳市__技術(shù)有限公司支付貨款人民幣160761．79元。
二、對上述債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。
三、深圳市__有限公司對的上述債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。本案一審案件受理費(fèi)人民幣5194．50元，由深圳市__技術(shù)有限公司承擔(dān)700元，吳某承擔(dān)4494.5 元。上訴費(fèi)人民幣5194.50元，由吳某負(fù)擔(dān)。
深圳市__有限公司和不服，向本院申請?jiān)賹?，請求?/p>
一、撤銷深圳市寶安區(qū)人民法院(2008)深寶法民申字第6號《駁回再審申請通知書》；
二、撤銷深圳市寶安區(qū)人民法院(2006)深寶法民二重字第19號民事判決；
三、依法駁回深圳市__技術(shù)有限公司的訴訟請求；
四、判令本案訴訟費(fèi)用
三、買賣合同違約金、買賣合同范本、買賣合同范文
由深圳市__技術(shù)有限公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：
一、申請人與深圳市__技術(shù)有限公司沒有合同關(guān)系。
1、深圳市__技術(shù)有限公司提交的2003年9月21日《報價單》是發(fā)給吳某的，使用英文”attn”是指定到達(dá)吳某。而吳某于2003年8月逃跑，整個工廠癱瘓，不再生產(chǎn)，拖欠了申請人廠房租金161544元以及水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、廢水處理費(fèi)78748元，有寶安法院(2004)深寶法民三字第375號民事判決為證。
2、吳某沒有委托劉某在深圳市__技術(shù)有限公司的《報價單》上簽字，劉某在明知吳某下落不明的情況下，自行持處理二廠的公章在深圳市__技術(shù)有限公司的《報價單》簽字蓋章的后果，應(yīng)由劉某個人承擔(dān)?！秷髢r單》也因指定回傳人沒有回傳而不成立，故報價行為只能視為發(fā)生在劉某個人與深圳市__技術(shù)有限公司之間，與申請人無關(guān)。
二、申請人從未收取深圳市__技術(shù)有限公司的貨物。
1、在深圳市__技術(shù)有限公司提交的證據(jù)中有一份《九月至十月對賬單、提貨情況》。該《對賬單、提貨情況》由深圳市__技術(shù)有限公司談某于2003年12月10日特別注明：其中9月23日送貨單由劉某點(diǎn)數(shù)進(jìn)倉庫，梁老板認(rèn)可簽收。其他日期梁生不在，由劉某代辦。劉某持吳某(租賃申請人廠房的經(jīng)營人)逃跑后留下的公章自行寫上”情況屬實(shí)”。
2、談某的說明至少可以說明六個問題。一是吳某已經(jīng)不在，也沒有收貨，是劉某自己收取貨物；二是9月23日劉某收貨價值57664元，梁老板認(rèn)可簽字，吳某沒有收貨。三是所謂的梁老板在9月 23號后也不在了，此后的5次收貨均是劉某個人收貨，1次是劉某剛個人收貨：四是劉某、劉某剛個人6次收取貨物，沒有任何人追認(rèn)，梁老板不能代表吳某。五是僅憑不知真假的公章不足以認(rèn)可是吳某收取貨物。六是劉某、劉某剛、所謂的”梁老板”的個人行為與申請人無關(guān)，也與吳某無關(guān)。
3、劉某、劉某剛、無名的梁老板三人均沒有證據(jù)證明是處理二廠的員工，或授權(quán)人。無權(quán)對外簽訂報價單，收取貨物，因處理二廠2003年8月遣散員工，沒有其名字，社保也無其名字。
三、涉案深圳市__技術(shù)有限公司《九月至十月對賬單、提貨情況》、和7張《送貨單》存在重大的瑕疵。申請人有理由相信是偽造的，是劉某自編自演，虛構(gòu)的。
1、《九月至十月對賬單、提貨情況》上談某的說明證實(shí)吳某沒有收取貨物。
2、《九月至十月對賬單、提貨情況》還注明2003年10月30 日付款4000元，以及2003年11月28日付款20000元，但不能提供付款憑證。
3、深圳市__技術(shù)有限公司起訴標(biāo)的與對賬單相互矛盾。2004年 5月8日深圳市__技術(shù)有限公司起訴要求申請人支付貨款184225元，并強(qiáng)調(diào)”2003年9月以報價單方式建立買賣關(guān)系，從未按約定支付貨款?！钡珜螀s確認(rèn)已經(jīng)付款24000元。
4、深圳市__技術(shù)有限公司的對帳單是與劉某對賬，無人追認(rèn)。5、《九月至十月對賬單、提貨情況》、和7張《送貨單》均使用業(yè)務(wù)章，而二廠收貨用收貨章而不是使用業(yè)務(wù)章。
四、處理二廠的公章未經(jīng)司法鑒定，不知真假，來源違法。申請人雖在一審沒有提出司法鑒定，現(xiàn)申請?jiān)賹?，同樣可以申請司法鑒定，以求案件***。深圳市__有限公司根本沒有這個”業(yè)務(wù)章”，是偽造的，請求司法鑒定。
四、買賣合同糾紛起的訴狀、買賣合同糾紛管轄、買賣合同糾紛詞
五、關(guān)于貨物的照片。為偽造送貨事實(shí)，深圳市__技術(shù)有限公司不知從何地拍照了貨物。
當(dāng)深圳市__技術(shù)有限公司起訴時，既然貨物全部沒有開封，原封不動放存著，且明知工廠徹底癱瘓，人員全無，為何不將貨物拉走，將貨物放置三年之久，有違常理。
綜上所述，原審法院認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng)、程序違法，請支持申請人請求。
本院經(jīng)再審查明：深圳市__有限公司法定代表人為歐某，為非國有獨(dú)資有限責(zé)任公司分公司（私營），隸屬公司為深圳市__有限公司，法定代表人在2002年4月28日深圳市工商物價信息中心提供資料顯示為吳某。
深圳二手房買賣合同 第2篇
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湖南省高級人民法院（以下簡稱湖南省高院）院長吳振漢被“雙規(guī)”了——這個消息震撼了6月的長沙。6月9日，《鳳凰周刊》從湖南省有關(guān)方面得到證實(shí)：6月8日上午，湖南省高級人民法院機(jī)關(guān)大會上，院黨組負(fù)責(zé)人宣布，原院長吳振漢于6月7日被省紀(jì)委“雙規(guī)”。
吳振漢被“雙規(guī)”后，湖南省紀(jì)委、省檢察院等相關(guān)部門對吳振漢案諱莫如深，拒絕透露有關(guān)信息。據(jù)傳，吳振漢最初的“雙規(guī)”地點(diǎn)是在某醫(yī)院的高干病室，后來轉(zhuǎn)移到湖南某賓館——目前該賓館已停止對外營業(yè)，所有人員都必須憑出入證才能獲準(zhǔn)進(jìn)入。
經(jīng)過數(shù)月追蹤調(diào)查，記者依稀拼湊出一位省級法院院長遭遇“雙規(guī)”的軌跡。
自己判自己執(zhí)行
1999年5月30日，湖南省高院經(jīng)二庭發(fā)出（1999）湘法經(jīng)二初字第8號民事調(diào)解書，審結(jié)長沙市湘財(cái)城市信用社（現(xiàn)更名中信實(shí)業(yè)銀行長沙分行）訴深圳金北圣投資有限公司、深圳軍山投資有限公司國債買賣糾紛一案，湘財(cái)城市信用社獲賠1.3724億元人民幣。由于這筆資金牽涉到大量農(nóng)民和城市平民的存款，有可能影響穩(wěn)定，同年11月湘財(cái)城市信用社申請執(zhí)行，長沙市人民政府同時對湖南省高院發(fā)出公函，請求大力支持。
但人們很快發(fā)現(xiàn)執(zhí)行者不是執(zhí)行庭，而是湖南省高院經(jīng)二庭，一副庭長任執(zhí)行長、兩位審判人員為執(zhí)行員——雖然申請執(zhí)行人湘財(cái)城市信用社對此多次提出異議，但這種明顯違反審、執(zhí)分離規(guī)定的做法沒有得到制止。
湖南省高院查明深圳金北圣公司法人代表李某是深圳大世界商業(yè)城的法人代表，決定執(zhí)行該商業(yè)城的第三、五兩層來償還法庭判決的賠款，兩層樓被評估為1億多元。
要將房產(chǎn)變成現(xiàn)金必須通過拍賣實(shí)現(xiàn)。而眾所周知的一個事實(shí)是，拍賣業(yè)務(wù)利潤豐厚，至少可以得到相當(dāng)于標(biāo)的物4%的傭金。據(jù)知悉內(nèi)幕的人士透露，一起標(biāo)的1億元的拍賣業(yè)務(wù)，拍賣公司和能夠決定由誰來拍賣的法院內(nèi)部人士至少能夠得到400萬元的稅后利潤。
一個叫李某的人決心包攬?jiān)摴P業(yè)務(wù)。李早年曾是湖南省高院刑一庭助理審判員，吳振漢當(dāng)時任刑一庭庭長，由于兩人同為常德人，關(guān)系密切。2000年初，李某夫婦的拍賣公司得到了湖南省高院拍賣深圳大世界商業(yè)城第三、五兩層的委托函。
李某是如何運(yùn)作得到這一業(yè)務(wù)的過程至今仍不清晰，但知情人士告訴記者的是：李某找到吳振漢尋求支持，并讓其子吳劍雄共同參與。
湊巧的是，在隨后的3個月內(nèi)，湖南省高院又審理了4起訴深圳金北圣公司的案件，5案涉案金額近4億元。2000年6月，湖南省高院集體研究決定，5案合并執(zhí)行，全部交該院執(zhí)行庭執(zhí)行。4億元的拍賣標(biāo)的傭金將是上千萬元，盯著這塊肥肉的顯然不會只是李某一人，于是另一身影在高院大樓出現(xiàn)了——湖南省高院前任領(lǐng)導(dǎo)之子某小勇。
雖然高院集體決定讓執(zhí)行庭全部執(zhí)行深圳大世界房產(chǎn)，但是據(jù)知情人透露，由于吳振漢在其中直接運(yùn)作，原來由經(jīng)二庭負(fù)責(zé)執(zhí)行的商業(yè)城三、五兩層，由李某來拍賣的格局卻得以維持。
執(zhí)行結(jié)果成為僵局
2000年8月12日，李某在首都大酒店組織拍賣，北京信芳園物業(yè)公司以9300萬元買受估價上億元的深圳大世界商業(yè)城第三、五兩層房產(chǎn)。
不過李某在北京的拍賣讓在深圳拍賣的執(zhí)行庭犯了難——8月上旬，深圳兩家拍賣公司拍賣大世界商業(yè)城第一、二、四、六、七層，但競買者均要求整體拍賣。
眼見深圳拍賣受阻，湖南省高院的人不得不北上找到北京信芳園公司做工作，要求其轉(zhuǎn)讓退出，以滿足深圳方面競買者整體拍賣的要求。北京信芳園公司在賺取一筆手續(xù)費(fèi)后最終同意一次性轉(zhuǎn)讓。
2000年9月15日，湖南省高院執(zhí)行庭在深圳啟動拍賣程序，深圳亨瑞投資發(fā)展有限公司以3.19億元成功競買，湖南省高院下達(dá)（2000）湘高法執(zhí)字15-6號民事裁定書，裁定該樓交付亨瑞公司。
如果不是一場意外，這種執(zhí)行與拍賣的完美鏈條并不會折斷。湖南省高院的拍賣行為在深圳遭遇阻力，深圳市中級人民法院以深圳大世界商業(yè)城存有產(chǎn)權(quán)糾紛將導(dǎo)致訴訟為由阻止拍賣，深圳市中院說江蘇常柴集團(tuán)公司申請大世界破產(chǎn)已被受理，已進(jìn)入破產(chǎn)程序，湖南省高院拍賣無效。
2000年底，湖南省高院執(zhí)行庭一位副庭長曾某和某小勇帶著拍賣公司的人四處運(yùn)作后的結(jié)果是：全國最高人民法院以（2000）執(zhí)協(xié)字第42號裁定書裁決湖南省高院執(zhí)行有效，但深圳市中院受理破產(chǎn)案合法，手續(xù)完備，最后折衷為由湖南省高院通知拍賣行和買受人于2001年將拍賣所得款，扣除拍賣費(fèi)和北京信芳園公司轉(zhuǎn)讓款，余款匯入深圳市中院賬戶進(jìn)行破產(chǎn)分配。
在此次拍賣中，某小勇和深圳拍賣公司共得傭金1000多萬元，據(jù)傳某小勇從中分得半數(shù)。
一鍋兒端掉6法官
隨后，湖南省高院收回了大世界商業(yè)城被拍賣的第三、五兩層，但湖南省高院認(rèn)定李某在北京的拍賣有效。2002年5月，湖南省高院執(zhí)行庭支付李某傭金近400萬元。令人不解的是，法律規(guī)定，拍賣傭金要么由買受方支付，要么由委托方支付，不可能兩方都出，但李某這次拍賣竟然收取買受方和出讓方各4%的傭金。同年9月，執(zhí)行庭再次支付李某460余萬元傭金。據(jù)說，吳振漢的支持是這一結(jié)果的主要原因。李某一筆拍賣所得傭金高達(dá)860多萬元，創(chuàng)下湖南拍賣歷史上的利潤之最。
“李某如何與吳振漢之子分配利益不得而知。如果參照業(yè)內(nèi)的規(guī)矩，應(yīng)該獲取不少于半數(shù)的好處?！敝檎叻治稣f。
房產(chǎn)雖說拍賣了出去，但中紀(jì)委介入調(diào)查之前的情形是：湖南多位執(zhí)行申請人未獲分文；北京信芳園公司既未得分文轉(zhuǎn)讓費(fèi)，又未得到大世界第三、五兩層的產(chǎn)權(quán)；亨瑞公司未得產(chǎn)權(quán)和開發(fā)權(quán)；被執(zhí)行方也是怨氣沖天——執(zhí)行并未解決問題，反而喪失其經(jīng)營償還貸款的機(jī)會，獲益者是深圳拍賣公司和吳劍雄、李某、某小勇三人。
但游戲終于玩出了大火，舉報從不同渠道源源不斷流向中央?！而P凰周刊》獲得的一份受害者呼吁書中說：“一些黑心法官和家屬不顧申請人的死活，不顧困難企業(yè)職工的切身利益，與一些拍賣公司互相勾結(jié)，中飽私囊，利用看似合理合法的手段，把成千上萬的群眾血汗錢非法劃到了自己的賬戶上?！?/p>
2003年12月初，中紀(jì)委派出由9人組成的調(diào)查小組秘密進(jìn)入湖南，聯(lián)合湖南省紀(jì)委、省人民檢察院開始徹查深圳大世界商業(yè)城執(zhí)行案。中紀(jì)委調(diào)查組采取了對付原廣東高院院長麥崇楷的同樣策略——只調(diào)查幾個“蘿卜頭”和“吳公子”的問題，未涉及吳振漢本人。吳振漢因此心下大寬，不僅每天照常上班，還針對機(jī)關(guān)人心不穩(wěn)的問題主持召開“統(tǒng)一思想”的大會，要求大家“努力工作，不要信謠傳謠”。在中紀(jì)委調(diào)查期間，吳振漢還在省人大會上作了報告，還威嚴(yán)地坐在審判席上，以“主審大法官”的身份審判了一起刑事案件。
隨后，深圳大世界商業(yè)城執(zhí)行案中的隱情被一一揭開，湖南省高院經(jīng)二庭兩位副庭長、一位副局長以及三個執(zhí)行員先后被刑事拘留。
深圳二手房買賣合同 第3篇
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記者：深圳購房團(tuán)是在什么背景下產(chǎn)生的？
王一：（珠三角展場）
深圳購房團(tuán)以前主要是針對珠三角的。去年10月份，我們《房地產(chǎn)縱橫》和《深圳商報》合作辦了一個珠三角展場，只針對珠三角，這是最早的雛形。外地的房地產(chǎn)廣告在深圳最早出現(xiàn)是去年年底到今年年初這段時間。今年我們就有意識地往這方面操作。
記者：有人說，深圳購房團(tuán)是“深圳土壤上自然生長”的，也是中國房地產(chǎn)發(fā)展的大勢造出的新事物，您認(rèn)為呢？新政后其力度和趨勢會繼續(xù)維持嗎？
王一：（房價高企、資金、返鄉(xiāng)置業(yè)、品質(zhì)、趨勢）
我認(rèn)為深圳購房團(tuán)迅速崛起的原因主要有如下幾點(diǎn):
首先，是深圳房價高企，導(dǎo)致本來在深圳能買得起房子的人買不起了，而我們中國人有一個情結(jié)就是“居者要有其所”，所以他們把目光投向了周邊城市。同時他們發(fā)現(xiàn)了巨大的市場空間，因?yàn)樯钲诘慕裉炀褪瞧渌鞘械拿魈?。深圳房價這樣暴漲一定會波及到內(nèi)地城市。從心理上說，已經(jīng)買過了上萬的房子再去買幾千塊的房子，購房的心態(tài)就比較好。
第二是深圳人有雄厚的資金。深圳經(jīng)過二十多年的發(fā)展，積累了大量的財(cái)富。
第三是返鄉(xiāng)置業(yè)，這是它最大的一個特點(diǎn)，也是它區(qū)別溫州團(tuán)的地方。溫州團(tuán)主要是投資，甚至可以說是投機(jī)；而深圳購房團(tuán)的異地置業(yè)只具有“半投資”的性質(zhì)，他們自覺不自覺地包含著返鄉(xiāng)情結(jié)。
最后一個就是投資的樓盤品質(zhì)比較高。今天看來樓盤的價格比較便宜，而他們就看中這個“價格被低估”。目前的社區(qū)可以不是太成熟，但是品質(zhì)一定要高。
我個人認(rèn)為這個勢頭不會減弱，還會繼續(xù)下去。首先就是它需要去釋放。從我?guī)F(tuán)的經(jīng)驗(yàn)來看，目前還是多次置業(yè)的人占大部分，主要還是有錢階級在買房。什么時候到這個勢頭真正減弱的時候？只有很多普通的工薪階級都回鄉(xiāng)置業(yè)了，這個勢頭才會慢慢的減弱。就像水庫泄洪一樣，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到達(dá)最高的峰值。所以說深圳購房團(tuán)一定會維持他們的力度和趨勢。
記者：大家并不清楚是哪些人在參加深圳購房團(tuán)，傳說是些出手極闊的投資客，您親自帶了很多期深圳購房團(tuán)，那么深圳購房團(tuán)成員有何特點(diǎn)？
王一：（家鄉(xiāng)情結(jié)、投資、心態(tài)好、眼光準(zhǔn)、下手快）
關(guān)于深圳購房團(tuán)成員，多是有“地緣”聯(lián)系的人，普通人居多。
第一是“家鄉(xiāng)情結(jié)”。比如，長沙籍的人、湖南籍的人或者在那學(xué)習(xí)過、工作過的人，去長沙購房的就相對多一些。還有一部分是有“投資需求”的購房者，比如我們購房團(tuán)里就有專門做別墅、有專門做商業(yè)的，有個客戶一人就有三十多套別墅。一般說來，他們心態(tài)都比較好，小的價格差不會對他們的購房產(chǎn)生太大的影響；對城市的解讀也比較準(zhǔn)確，因?yàn)樗麄兦袑?shí)地看到了深圳的城市化進(jìn)程中的變遷，具備了對城市進(jìn)行準(zhǔn)確判斷的眼光；下手都比較快，看中了的樓盤馬上就動手了，自信、果斷，不會有太多的猶豫不決。
我們幫深圳人選擇異地的項(xiàng)目；也為異地的項(xiàng)目選客戶。我們會親自走訪：長沙的房交會、成都的房交會、武漢的房交會我們都去參加、采訪，了解雙方需求，洽談合作方案。這是一種銷售的解決方案，并不是單純的一個廣告，就是說要把資源“雙向地”釋放出去。
記者：有很多市民認(rèn)為是深圳購房團(tuán)“哄抬了當(dāng)?shù)氐姆績r”，使當(dāng)?shù)厝恕百I不起房了”，甚至有長沙網(wǎng)民發(fā)帖，要“深圳購房團(tuán)滾出長沙”，您怎么看這個問題？
王一：(正常反映、土地政策、捂盤效果、買賣自由)
我覺得這是很正常的，有人歡喜有人憂，很正常。但是發(fā)帖罵人這不是明智之舉。
房價下跌的可能性不大。首先土地資源稀缺，國家嚴(yán)格控制著土地，在土地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓的過程中就無形抬高了房價。還有國家出臺的一系列政策，都是各部門的利益博弈，事實(shí)上并沒有使房價降下來，反而制造了無數(shù)個門檻，提升了房子的開發(fā)成本。
有人期待房價會“應(yīng)聲而落”，而隨著調(diào)控力度加大，房價卻越來越高。這主要是市場前期的一些需求被壓制，就像開發(fā)商在“捂盤”。現(xiàn)在就是導(dǎo)致了“捂盤”這樣的效果。什么是“捂盤”？就是惜售，本來可以賣的，現(xiàn)在不賣，把它捂著，集中到有了一大群客戶時再把它釋放。實(shí)際上國家的政策有時也起到這樣的作用?？赡苷咧贫ㄕ叩某踔圆皇沁@樣的，但是確實(shí)導(dǎo)致了這種效果：一種報復(fù)性的購買。進(jìn)一步加劇了市場的恐慌，形成惡性循環(huán)，尤其是在深圳。
現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到房地產(chǎn)泡沫化的階段，我們也許可以說深圳、北京有泡沫，但是二三線城市絕沒有泡沫成分。買賣自由，是市場經(jīng)濟(jì)最顯著的一個特征，政府的過度干預(yù)也是不可取的。
記者：很多人把深圳購房團(tuán)與“溫州炒房團(tuán)”相提并論，而“溫州炒房團(tuán)”曾經(jīng)一度被套牢，就您判斷，深圳購房團(tuán)是否會重蹈覆轍，面對“前車之鑒”需要注意什么問題？
王一：（不會被套牢、高品質(zhì)樓盤、了解、買現(xiàn)房）
深圳購房團(tuán)不會被套牢，因?yàn)樗麄冑I的都是品質(zhì)比較高的樓盤。所謂套牢是和“爛尾樓”一樣的道理，資金不足做不下去了，有了資金可以重新做的時候，產(chǎn)品已經(jīng)落后了。而深圳購房團(tuán)購買的產(chǎn)品，放一至五年仍然有升值的空間，從景觀、戶型、住宅配套等方面都是比較好的樓盤。
需要注意的是，大家在購買之前一定要對市場和產(chǎn)品有充分的了解。雖然很多人是回鄉(xiāng)置業(yè)，并不陌生，但對項(xiàng)目、對樓盤開發(fā)商還是要有充分了解。可以通過網(wǎng)絡(luò)、報紙等工具來充分了解和掌握信息。并且，最好買現(xiàn)房。
記者：從大方面說，深圳購房團(tuán)為各個城市和中國樓市帶來了什么影響？您怎么看待這種影響？
王一：（啟示、良性投資、洼地效應(yīng)、鯰魚效益）
深圳購房團(tuán)給中國樓市帶來的主要是一個啟示。
我覺得各個城市一定要有一個好的心態(tài)。有的城市是持排斥態(tài)度的，包括政府和市民，都把他們當(dāng)成洪水猛獸，這大可不必。別人愿意來投資、居住，說明投資環(huán)境比較好，這是一種肯定。如果治安不好，物價太貴，別人肯定不會來投資和生活。有些城市，比如貴陽，心態(tài)就很好，他們在推薦城市的時候就定位于深圳，希望更多的人到那里去住，更多的人到那里去買房。
當(dāng)?shù)卣鼞?yīng)該把握住這種商機(jī)，正面引導(dǎo)。因?yàn)槲彝顿Y了，定居下來了，就會帶來更多的投資，刺激當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，這是一個良性的投資過程的開始。
深圳購房團(tuán)是市場化進(jìn)程的一個必然的產(chǎn)物。這是一種“洼地效應(yīng)”，資本一定會流向不成熟的城市。
對開發(fā)商來說，賺錢應(yīng)該是一個“鯰魚效應(yīng)”。開發(fā)商不要羞于賺錢，開發(fā)商只有賺到錢，才能回報國家，回報社會。我不去做偷雞摸狗的事情，合理地把價格賣高，我覺得這是商人理直氣壯的事情。
深圳二手房買賣合同 第4篇
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姓名 性別出生日期
國籍 住址
電話 身份證號碼
買方：
姓名 性別出生日期
國籍 住址
電話 身份證號碼
買賣雙方根據(jù)中華人民共和國法律和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》，經(jīng)
過友好協(xié)商，自愿制定本房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，條款如下：
一、賣方有房產(chǎn)個單元座落在深圳市第座樓單元。合計(jì)
面積平方米?，F(xiàn)自愿將該房產(chǎn)賣給買方。售價為幣百拾萬
千百拾元整。（原樓價為幣百拾萬千百
拾元整）。
二、買方對上述房屋已核實(shí)，并審閱了房產(chǎn)權(quán)證書及有關(guān)資料后同意交付上述
房產(chǎn)價款，買賣雙方一致自愿成交。
三、雙方在本合同上簽署時，買方當(dāng)即將房產(chǎn)全部的價款交給賣方，賣方在收
到該房產(chǎn)價款后，即將上述房產(chǎn)證書及有關(guān)資料交給買方。
四、雙方買賣成交后，即攜帶房產(chǎn)權(quán)征書到深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記處辦理房產(chǎn)權(quán)
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轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該房產(chǎn)所有權(quán)即歸買方所有。
五、賣方所賣房產(chǎn)如有抵押、按揭等手續(xù)不清時，概由賣方負(fù)責(zé)，與買方無關(guān)。
六、買方在交付房產(chǎn)價款后，而賣方不能交房時，則賣方應(yīng)即退回房產(chǎn)價款，
并負(fù)責(zé)賠償買方損失。
七、本合同發(fā)生糾紛時應(yīng)本著友好協(xié)商解決，如不能解決時，應(yīng)提請深圳市仲
裁機(jī)構(gòu)仲裁或深圳市人民法院裁決。
八、本合同在雙方簽署后經(jīng)深圳市公證處公證之日起生效。
九、本合同用鋼筆填寫與打字油印的文字具有同等效力。
十、本合同共頁，為一式三份，買賣雙方各執(zhí)一份，深圳市公證處一份，
均具同等效力。
深圳二手房買賣合同 第5篇
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政府行為深圳市于2009年6月2日《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡稱《處理決定》)，普通民眾將此處理決定視為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正令”，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房即將獲得合法地位?！短幚頉Q定》將“全面推進(jìn)農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理工作”，所謂“農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑”，其相當(dāng)一部分為小產(chǎn)權(quán)房。國土資源部于2009年6月9日指出，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反建設(shè)管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律，違反相關(guān)政策，深圳小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正屬誤解，應(yīng)堅(jiān)決制止。此事件引起人們對小產(chǎn)權(quán)房問題再度空前的關(guān)注。一、小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)概念（一）小產(chǎn)權(quán)房
“小產(chǎn)權(quán)房”也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，不是一個嚴(yán)格的法律概念，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。它是在利益的驅(qū)使下，由村集體組織或者地方房產(chǎn)開發(fā)商，以新農(nóng)村建設(shè)等為名號，建筑在農(nóng)村集體土地（擁有使用權(quán)而無所有權(quán)）的“商品房”。它的產(chǎn)權(quán)似乎歸于“鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“村”、“農(nóng)村集體”，但實(shí)質(zhì)上并不合乎中國關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定。（二）小產(chǎn)權(quán)房的法律問題
第一個問題是，小產(chǎn)權(quán)房到底是不是合法建筑？答案是明確的。小產(chǎn)權(quán)房的合法地位的確立，受到了相關(guān)審批手續(xù)的阻礙。審批手續(xù)上阻礙源于其銷售行為，只擁有使用權(quán)而非所有權(quán)的集體土地住房是否可以買賣呢？雖然依據(jù)物權(quán)法規(guī)定，鄉(xiāng)村集體土地可以建造住宅。.133229但建造的住宅歸誰使用？鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者集體是否具有小產(chǎn)權(quán)房的支配權(quán)，這是必須考慮的問題。
第二個問題是，小產(chǎn)權(quán)房是否可以http://買賣、轉(zhuǎn)讓？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體或者開發(fā)商以農(nóng)村建設(shè)名義建造的住房，顯然利用了法律的空隙，試圖以“利用在農(nóng)業(yè)建設(shè)”上這一無從驗(yàn)證的名義，來明確小產(chǎn)權(quán)房的合法地位。既然農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)可出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于農(nóng)業(yè)建設(shè)，那么小產(chǎn)權(quán)房是否是應(yīng)用于農(nóng)業(yè)建設(shè)呢？其買賣的行為關(guān)鍵取決于銷售對象。于是，銷售對象資格的認(rèn)定將是小產(chǎn)權(quán)房合法地位確立的關(guān)鍵所在。什么樣的購買對象合法，什么樣的購買對象不合法？這是一個新的法律問題。這也為小產(chǎn)權(quán)房的法律地位確立提供了空間。二、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾對深圳的農(nóng)民房做過調(diào)查報道。深圳向北，出梅林關(guān)，金地梅隴鎮(zhèn)、深物業(yè)新華城等一批知名樓盤集中坐落于此。在這些大型花園社區(qū)附近，矗立著一些“農(nóng)民開發(fā)商”建設(shè)的“集資房”，即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。梅龍?jiān)繁闶瞧渲幸患?。這個高達(dá)20多層的小產(chǎn)權(quán)房為高層電梯，配套齊全，實(shí)行小區(qū)化管理，一系列“高標(biāo)準(zhǔn)”堪比中檔電梯公寓。據(jù)悉，在其他多數(shù)城市，農(nóng)民開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房也早已是遍地開花，已經(jīng)形成了開發(fā)、中介、銷售等完整的產(chǎn)業(yè)鏈。三、小產(chǎn)權(quán)房的特征與風(fēng)險
通過以上法理分析不難看出，由于小產(chǎn)權(quán)房特有的法律屬性，導(dǎo)致其難以取得由國家承認(rèn)的房屋所有權(quán)證書。同時，對于銷售者和購買者來說，他們目前尚且沒有足夠的信心認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的銷售和購買的交易符合法律規(guī)定，但是由于小產(chǎn)權(quán)房的價格優(yōu)勢明顯，有利可圖，還是愿意冒險。（一）價格風(fēng)險
小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房（即商品房）同樣是普通住宅房，從買賣手續(xù)來看，小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納商品房買賣的契稅，沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，這就構(gòu)成了小產(chǎn)權(quán)房投資的風(fēng)險。而在質(zhì)量等方面并無太大差別，兩者最大的的差別就是價格。然而小產(chǎn)權(quán)房的低價卻同時蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險。（二）法律風(fēng)險
小產(chǎn)權(quán)房與普通商品房在使用性質(zhì)上并沒有差異，但小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，購房人僅擁有房屋的使用權(quán)而不具有所有權(quán)，購買小產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)于一次性付款租賃房屋，那么在拆遷補(bǔ)償?shù)惹闆r發(fā)生時，小產(chǎn)權(quán)房的處理問題將是一個大的難題。而且，依據(jù)中國相關(guān)法律，農(nóng)民僅擁有使用權(quán)的宅基地及其宅基地上的房屋時不能向城市居民出售的。這樣一來，小產(chǎn)權(quán)房的出售行為就是不合法的，小產(chǎn)權(quán)房的法律地位就得不到保障。（三）政策風(fēng)險
深圳二手房買賣合同 第6篇
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8月6日清晨，一場覆蓋整個深圳的降雨，給這個燥熱的地方送去幾個月來少有的涼爽。但能讓他們真正松口氣的是，深圳的房價在7月下旬突然暫別洶涌的漲勢，劃出一道亦真亦假的下降曲線，并持續(xù)了整整3周，這對于大多數(shù)正在高溫和高房價雙重炙烤下的深圳人來說，算得上一個好消息。
伴隨著意猶未盡的專業(yè)炒房團(tuán)揮師北上東進(jìn)，開赴二、三線戰(zhàn)場，這座“上火”的城市終于迎來了片刻喘息的機(jī)會。
“病來如山倒，病去如抽絲”，高房價若真像流感，被擊中的城市還能有復(fù)原的機(jī)會嗎?
調(diào)控即良藥?
毗鄰香港，作為政府對經(jīng)濟(jì)“積極不干預(yù)”的樣板學(xué)習(xí)城市，深圳幾乎所有的公共數(shù)據(jù)都能做到透明，除了一直不安分的房價。
2007年整個上半年，深圳房價累計(jì)上漲接近50％，基本上每月上漲10％左右，與此同時當(dāng)?shù)匕l(fā)展改革局和勞動保障局披露的另兩個數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳gdp增速只有13％，工資收入增長率幾乎為零。
強(qiáng)烈的反差折射出泡沫的虛影。根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，今年6月底深圳樓市均價達(dá)到了15487元，平方米，比5月份上漲了14.6％，目前深圳特區(qū)關(guān)內(nèi)的新樓盤，均價已突破2萬元，平方米，高檔樓盤接近4萬，直逼香港樓市。
深圳畢竟不是香港，在這座上千萬人口的移民城市里，80％以上的非深圳戶籍者都不可避免要直面飛漲的商品房市場。
6月底，深圳市市長首次就房價問題表態(tài)。在接下來的兩個月里，適當(dāng)限制境外人士購房、禁止銷售環(huán)節(jié)炒房、啟用新二手房合同以及開征土地物業(yè)稅，成為當(dāng)?shù)卣徑夥績r壓力的幾個政策砝碼。而就在7月15日深圳市下發(fā)“禁止銷售環(huán)節(jié)炒房”的通知后3天，有媒體就報道稱深圳的新房成交均價開始有所下降。
政策的猛藥真有這么靈嗎?
實(shí)際上，關(guān)于深圳房價開始下跌的說法，有兩個結(jié)論截然相反的“版本”，一個來源于媒體援引某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)的采訪報道，稱7月份深圳房價開始全線下跌，降幅在5％到10％左右；一個是來自房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士以科學(xué)性不足為由的反駁說法。
而身處漩渦中心的深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局，以未安排相關(guān)采訪為由，回避了這個敏感話題，既沒有給出權(quán)威的數(shù)據(jù)來證實(shí)，也沒有否認(rèn)降價說法的真實(shí)性。對地方政府來說，處理當(dāng)?shù)剡^高房價的問題，無異于在迅猛溢出的稅收、經(jīng)濟(jì)紅利和同樣飆升的輿論、社會風(fēng)險之間走鋼絲，保持平衡已屬不易；當(dāng)下正值國家八部委再度聯(lián)合調(diào)查房價漲幅居高城市的關(guān)鍵點(diǎn)上，低調(diào)和只做不說的謹(jǐn)慎，也是題中應(yīng)有之義。
就目前情況來看，也許調(diào)控最直接的好處是換來了改善當(dāng)?shù)鼐用褡》拷Y(jié)構(gòu)的時間。
“利”字暗流
但在資本肆虐之后所留下的利益格局中，到底有多少人抱著改善的愿望呢?
8月1日，深圳市全面取消“陰陽合同”的第一天，位于振華路東8號設(shè)計(jì)大廈的深圳土地房產(chǎn)交易中心門庭異常冷落，與此前持續(xù)半年多的凌晨排隊(duì)、成交火爆的情景相比，眼下實(shí)在是太安靜了。
當(dāng)天，深圳多家房地產(chǎn)中介營業(yè)部沒有一單成交，國土辦證部門也未接到一單新版二手房買賣合同力證材料。記者從工作人員的口中得知，就在前一天上午，即二手房新版合同即將實(shí)施的最后一天，前來這座大廈二樓辦理過戶的人已經(jīng)將本不寬敞的走廊堵得水泄不通，同樣人滿為患的情景，發(fā)生在二手房產(chǎn)交易中介的門店里。
為了規(guī)避20％的個人所得稅，炒房人和他們的下家不自覺然而默契地踏著房產(chǎn)中介的灰色步調(diào)走路，后者則在無數(shù)的一買一賣中賺取豐厚的傭金。這些房產(chǎn)中介里更有甚者利用身份之便和交易手續(xù)時間差倒手買賣，賺取差價多時甚至高達(dá)十多萬元。用某報駐深圳記者的話來講，深圳的房產(chǎn)中介儼然成為除開發(fā)商、炒房者外最大的一個利益集團(tuán)了。
回到“陰陽合同”，最簡單的解釋實(shí)際上就是，給政府備案的“陽”合同價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于私下的“陰”合同價――這直接導(dǎo)致了地方政府房價統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的失實(shí)，進(jìn)而是稅收的相對減少。
即便如此，深圳地稅局提供的最新數(shù)字仍然顯示，今年前5個月深圳僅房地產(chǎn)營業(yè)稅收入就已接近50億元，幾乎占全市總稅收的1／5，不包括契稅的話，預(yù)計(jì)全年稅收將超過100億元。
與此同時，深圳各商業(yè)銀行巨額的住房貸款正通過“陰”合同的渠道源源不絕地流出去，事實(shí)上，只要銀行稍為認(rèn)真一點(diǎn)，將深圳國土資源和房產(chǎn)管理局的“陽”合同拿來進(jìn)行一番比照，很容易就會發(fā)現(xiàn)大量貓膩，但是，并沒有誰這樣做。
說到底，銀行沒有查賬的動力，在于住房按揭貸款和銀行短期賬面利潤的關(guān)聯(lián)。
深圳市金融辦一季度數(shù)據(jù)報告顯示，截至2007年3月末，深圳市銀行機(jī)構(gòu)人民幣個貸余額為1908.7億元，其中95％為房貸，與年初相比，約占中長期貸款新增量的50％，為2006年同期新增個貸量49.4億元的3.72倍。
“做信貸的專員一天輕輕松松就能放出上千萬的貸款，銀行在‘早貸款、早收益’的思維下，上半年已經(jīng)完成了全年大部分任務(wù)?！蹦硣秀y行深圳分行的信貸處工作^員透露。
早有專家指出，土地和信貸是房地產(chǎn)市場的兩道閘門。政府通過向開發(fā)商拍賣土地，以及對土地流轉(zhuǎn)和房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)征稅這樣的行政手段來調(diào)控房價，但賣地所得與稅收，并不―定會真正用在改善當(dāng)?shù)鼐用竦淖》拷Y(jié)構(gòu)上。而按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論邏輯，結(jié)構(gòu)改善中必不可少的增加廉租房和微利房供應(yīng)，一定程度上會減少可“變現(xiàn)”土地資源的數(shù)量，并有可能降低它們的價碼，進(jìn)而影響政府未來收入的可預(yù)測性。
說到底，改善的愿望能否頂住各方利益的壓力，這是一個難題。
什么是政策性住房?
“我會在2009年的某天回到深圳，以一個公民和一個深圳人的身份去推動這個城市住房結(jié)構(gòu)的改善?！比ツ臧l(fā)起“不買房運(yùn)動”的鄒濤說。
鄒告訴記者，他去年的行動不是針對開發(fā)商，當(dāng)初就是為了促動政府?dāng)U大房屋供應(yīng)品種，考慮弱勢群體的居住權(quán)。所謂“不買房運(yùn)動”，全部含義是“3年內(nèi)不買商品房”，目的是讓人們―方面不再被動地跟隨開發(fā)商的腳步追漲望跌，一方面推動當(dāng)?shù)卣诹夥?、?jīng)濟(jì)適用房上承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任。
實(shí)際上，這種政府責(zé)任，深圳早在1988年就率先提出并出色履行。
國內(nèi)媒體在有關(guān)報道中提及，當(dāng)時由深圳市住宅局代表政府建設(shè)微利房，以成本價向居民出售。住宅局可獲微利，以彌補(bǔ)建設(shè)福利房的虧損，它實(shí)際上是一種成本房、經(jīng)濟(jì)適用房。
1993年，深圳房地產(chǎn)雙軌多價的住房體系已經(jīng)規(guī)劃好了藍(lán)圖?！毒游莅l(fā)展綱要》還擬訂了福利房占30％，微利房占40％，商品房占30％的比例，并注明，此后建房比例中的兩頭逐漸減少；微利房逐漸增多。
那個時候，每個深圳市民，都可以排隊(duì)購買政府開發(fā)的微利房。雙軌多價的政策曾很好地解決了深圳人的居住問題，即使在深圳發(fā)展最熱的時候，也沒有出現(xiàn)房價飛漲的現(xiàn)象。
然而在10年后的2003年，住房貨幣化改革的熱潮席卷全國，深圳市住宅局在與商業(yè)房地產(chǎn)利益集團(tuán)的相持中日漸式微，以至后來黯然退出歷史舞臺。此后深圳的福利房和微利房建設(shè)陷入停頓，供應(yīng)量少得可憐，而且多數(shù)是為公務(wù)員建設(shè)，多數(shù)居民被逼進(jìn)人商品房市場。
“商品房再怎么漲跌，如果僅僅作為居民提高生活質(zhì)量的一種可選手段，本是無可厚非的?！编u濤認(rèn)為，最關(guān)鍵的一環(huán)在于中低收入階層和工薪階層的第一套房，也即最基本的居住權(quán)和生活保障，不能任由市場來解決?！翱照勏愀鄣墓葜贫葲]有用，需要借助法律賦予的各種權(quán)利來推動。”
為什么需要推動?還是利益的問題。國外的公共住房政策對政府投入都有明確規(guī)定，并有法律保證，政府也有固定的財(cái)政預(yù)算安排以及專項(xiàng)基金等配套政策。2005年，美國住房與城市發(fā)展部用于住房保障方面的財(cái)政支出(不包括人員開支)總計(jì)為360.4億美元；英國中央財(cái)政預(yù)算中的住房保障資金，大約占預(yù)算支出總額的6％左右；在日本，全部的保障性住房則全部由中央財(cái)政支出。
深圳二手房買賣合同 第7篇
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見到記者手拿中國土地“第一拍”現(xiàn)場照片, 圖中執(zhí)槌的拍賣官劉佳勝，激動地告訴記者。于是，以這張照片為引子，這位曾任深圳市規(guī)劃國土局局長，現(xiàn)自喻為“無官一身輕” 的事件見證者劉佳勝，向記者講述了20多年前中國土地“第一拍”的故事。
差點(diǎn)被說成賣國行為
中共十一屆三中全會后，改革總設(shè)計(jì)師鄧小平在中國的南海邊畫了一個圈，創(chuàng)辦了深圳、珠海、汕頭、廈門四個經(jīng)濟(jì)特區(qū)。經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立后，深圳在“外引內(nèi)聯(lián)”的巨大需求和壓力下，急需解決城市基本建設(shè)資金匱乏這個最基本、最緊迫的問題。正是建設(shè)資金不足這一根本性約束，逼出了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的“拓荒?！眰儭澳懘蟀臁钡母母铹ぉは蛲恋匾Y金，將國有土地從無償使用向有償使用轉(zhuǎn)變。
1986年國慶節(jié)剛過，深圳市委、市政府從各單位抽調(diào)人員組成的調(diào)研組正式成立，其課題就是“如何推進(jìn)土地使用制度改革，能不能拍賣土地？”
調(diào)研組首先開始了在市內(nèi)的調(diào)研，期間，深圳市專門邀請了著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、時任香港大學(xué)經(jīng)濟(jì)系主任的張五常教授來深圳作了一次報告。報告中，張五常對深圳當(dāng)時采取的土地行政劃撥和浪費(fèi)土地資源的狀況深感痛惜：“深圳已經(jīng)開發(fā)的土地如果以每平方米5元出售，每年可得到2個億；如果每平方米50元，便得到20個億。而香港目前的地價是以每平方米萬元港幣計(jì)算的！”經(jīng)濟(jì)學(xué)家的話啟發(fā)了深圳。
“我們專門組織了一個工作班子去香港考察觀摩他們的土地拍賣。香港測量師協(xié)會會長劉紹鈞和梁振英陪著我們看，給我們講解?！眲⒓褎僬f。赴港考察后，一份名為《深圳市房地產(chǎn)改革赴港考察報告》的調(diào)研報告交到了市領(lǐng)導(dǎo)手中。1987年7月，在這份考察報告的基礎(chǔ)上，由深圳市委政策研究室、市政府基建辦公室聯(lián)合草擬的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理體制改革方案》提交至市委、市政府。改革方案在市里順利獲得通過。
劉佳勝留給公眾的印象，是一個有魄力、有干勁、思想獨(dú)特，不脫離實(shí)際的人。可是，他并不如記者想象的那樣，是一個簡單的市場萬能主義者。他認(rèn)為土地政策沒有獨(dú)立性，有兩個重要功能，一方面是保護(hù)私人土地使用權(quán)，形成房地產(chǎn)市場的主體；另一方面就是服務(wù)于產(chǎn)業(yè)政策，或促進(jìn)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，或滿足城市的公共服務(wù)需要。
“由于擔(dān)心‘拍賣’可能會引起一些人的反感，我們把‘拍賣’改成了‘公開競投’。” 劉佳勝回憶說，一說拍賣土地可不得了，有人說這是違反憲法，有人說我們要搞資本主義，甚至說是賣國行為。因?yàn)楫?dāng)時的中華人民共和國憲法第10條明確規(guī)定：“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！?/p>
事實(shí)上，早在1986年，劉佳勝就起草過三年內(nèi)特區(qū)土地交易全部招標(biāo)拍賣的方案?！暗髞磉@個方案都沒有敢往上報，先拍了再說，因?yàn)榕涮赘母锾甏罅?。報上去所有的人都會反對你。我坦率地說，規(guī)劃局、建設(shè)局、計(jì)劃局、銀行都會反對你，各個市長分管一條線，他們也會反對你，更何況它在當(dāng)時還涉及到要修改憲法，因?yàn)槟闶窃谧兿噘I賣土地?！眲⒓褎僬f。因?yàn)閾?dān)心違憲，土地拍賣趁著全國市長學(xué)習(xí)班在深圳舉辦的時候舉行，這個想法得到了國家體改委、廣東省領(lǐng)導(dǎo)的支持。
高規(guī)格的土地拍賣儀式
劉佳勝至今還記得，1987年12月1日是一個大晴天，新中國成立以來的首宗土地使用權(quán)拍賣會在深圳會堂如期舉行。當(dāng)日上午，市政府一辦公樓下貼出了一個“相當(dāng)?shù)驼{(diào)”的通知：“下午三點(diǎn)在深圳會堂賣地，歡迎大家參觀指導(dǎo)”。 會堂里座無虛席，人聲鼎沸。西裝革履、手握電子計(jì)算器的買地商人在會堂內(nèi)外高談闊論；捧著一疊土地資料，前來出謀劃策的“智囊團(tuán)”成員在席間竊竊私語；更多的是抱著好奇態(tài)度的旁觀者。時任國家體改委主任的李鐵映親臨現(xiàn)場，國務(wù)院外資領(lǐng)導(dǎo)小組副組長周建南、中國人民銀行副行長劉鴻儒以及來自全國17個城市的市長現(xiàn)場觀摩，香港方面派出了一個由21人組成的“深圳第一次土地拍賣參觀團(tuán)”，44家深圳企業(yè)代表到場參加競拍，100多名中外媒體記者蜂擁而至。人們焦灼地等待著一個令人矚目時刻的到來：這里將要進(jìn)行我國首次土地使用權(quán)的公開拍賣。
“如此高規(guī)格的土地拍賣儀式，后無來者。”劉佳勝回憶說。
“這一次土地拍賣實(shí)際上是醞釀已久的拍賣?！眲⒓褎僖廊皇智宄赜浀眠@一年的1月1日，煙臺市住房制度改革開始模擬運(yùn)行。同日，《中華人民共和國土地管理法》正式實(shí)施。第二天，國家計(jì)委、建設(shè)部、國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商品房屋建設(shè)計(jì)劃管理的暫行規(guī)定》，決定自1987年起，各地區(qū)的商品房屋建設(shè)納入國家計(jì)劃。當(dāng)年4月，國務(wù)院就提出，土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓。1987年3月，深圳修改了《深圳土地管理暫行規(guī)定》，增加了土地使用權(quán)可以有償出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等新內(nèi)容，并將其上升為《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》，該《條例》成了我國第一部土地有償使用的地方性法規(guī)。僅在上半年，深圳兩度邀請國家土地管理局和國內(nèi)各界專家齊聚深圳進(jìn)行理論研討。之后又召開了17個市的市長會議，討論試點(diǎn)工作。在“第一拍”前的3個月，深圳率先在國內(nèi)分別以協(xié)議和招標(biāo)的形式，有償出讓了兩塊商品房用地。同年11月，國務(wù)院批準(zhǔn)確定在深圳、上海、天津、廣州、廈門、福州進(jìn)行土地使用改革試點(diǎn)。深圳特區(qū)在全國各城市中，最早認(rèn)識到土地的價值。
“1987年，多數(shù)香港人對普通話還不熟悉，為了方便參與拍賣的境外人士，我們采取了‘雙語’，我講普通話，我旁邊這位副拍賣官叫廖永鑒，當(dāng)時任深圳市住宅局局長，他講廣東話?！敝两襁€穿雜著江蘇普通話的劉佳勝，指著老照片告訴記者，當(dāng)時國內(nèi)不知道拍賣為何物，一時間找不到“拍賣槌”。香港測量師協(xié)會送來了從英國定制的“拍賣槌”， 這只棗紅色的做工相當(dāng)精致的擊槌器，正面鑲嵌著一塊銅牌，上面端端正正地寫著：“深圳市人民政府笑納，香港測量師學(xué)會敬贈。”
“那天，深圳會堂里人頭攢動。幾十架照相機(jī)、攝像機(jī)、錄音機(jī)對著我們。我和廖永鑒主持拍賣都是‘大姑娘上轎，頭一回’。真是很緊張，拍賣之前我們把細(xì)節(jié)和可能出現(xiàn)的情況想了又想，還進(jìn)行了多次模擬拍賣。我們倆說：無論成敗，我們都會是歷史人物――成功了，我們是歷史的見證人；失敗了，我們就是歷史的罪人了?！眲⒓褎僬f。
地塊以525萬元的價格成交
據(jù)劉佳勝介紹，“第一拍”拍賣地塊編號h409―4，緊靠風(fēng)景秀麗的深圳水庫，面積8588平方米，規(guī)劃為住宅用地，使用年限50年。拍賣時限定開口底價200萬元，每口價5萬元。深圳市政府事先在報紙上刊登了《土地競告》。拍賣前3天，已有44家企業(yè)領(lǐng)取了正式編號參加競投，其中外資企業(yè)9家。
“拍賣開始！”下午4時30分，拍賣正式開始。劉佳勝話音剛落，各競投企業(yè)的法人代表爭相舉牌高聲叫價。當(dāng)價格上升到400萬元后，場上的競爭者只剩下了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司、深圳市工商銀行房地產(chǎn)公司和深華程開發(fā)公司。隨著“420萬”，“485萬”，“490萬”的舉牌，會場里面的掌聲也是一浪高過一浪。
“525萬一次，525萬兩次，525萬三次?！苯?jīng)過長達(dá)17分鐘的輪番叫價，劉佳勝一槌擊下，莊嚴(yán)地宣告：“這塊土地的使用權(quán)歸經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司！”手舉11號牌的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司總經(jīng)理駱錦星最終憑借525萬元的最高價成為這宗中國首場土地使用權(quán)拍賣會的“贏家”。 一時間，攝影鏡頭的閃光燈頻頻閃起，如潮的掌聲淹沒了一切。
如今，當(dāng)天拍賣會上的場面已經(jīng)被載入了深圳史冊，幾張黑白照片記錄了當(dāng)時的人們突破體制障礙后的喜悅。一張是時任深圳市規(guī)劃國土局局長的拍賣師劉佳勝面露微笑緩緩落槌；另一張則是滿臉燦爛笑容的駱錦星和那塊由兩個人站起來高高舉起的11號牌。
“這是一次歷史性突破，是我國土地使用制度的根本性變革，標(biāo)志著我國的根本大法承認(rèn)了土地使用權(quán)的商品屬性，跨出了土地商品化、市場化的重大一步?！薄?987年12月1日，深圳市首次公開拍賣一幅8588平方米地塊50年的使用權(quán)。這次拍賣敲響了中國土地拍賣的‘第一槌’，首開國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的先河?！庇嘘P(guān)專家、學(xué)者以及中外、港澳各大媒體紛紛發(fā)表評論說。
憲法隨之而改變
深圳舉行的新中國內(nèi)地第一場土地拍賣，讓當(dāng)時敲下成交槌的劉佳勝始料未及的是，這一槌的里程碑意義如此突出，使得事件的幾個關(guān)鍵詞，每每出現(xiàn)在各種房地產(chǎn)大事記的首項(xiàng)。
1987年12月底，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》出臺。1988年4月12日，七屆全國人大第一次會議修改了《中華人民共和國憲法》有關(guān)條款，將原來憲法中禁止出租土地的“出租”二字刪去，并規(guī)定：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。 同年7月，在這塊首次被拍賣的土地上，一個總建筑面積為1.56萬平方米，包括8棟7層商品房多層住宅，共計(jì)154套的東升花園（后改名東曉花園）拔地而起，并面向社會公開發(fā)售，均價每平方米1250元，買家排隊(duì)購房，1小時內(nèi)售罄。
“如果沒有第一拍，也就沒有今日房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，因?yàn)橥恋厥欠康禺a(chǎn)開發(fā)的基本要素和前提條件。也可以這樣說，深圳20余年的土地管理促進(jìn)了改革開放，完善了市場經(jīng)濟(jì)體制，為城市建設(shè)籌集了數(shù)以百億計(jì)的資金。”劉佳勝欣慰地說。
不過，雖然有了第一拍，但從1987年直到2001年國家住房貨幣化改革之前，深圳的土地拍賣進(jìn)展并不順利。據(jù)《1999年深圳房地產(chǎn)年鑒》顯示，1987年到1999年，深圳市利用拍賣和招標(biāo)兩個方式一共賣出了80多塊地，出讓面積基本上都在1萬平方米左右，而每年協(xié)議出讓面積是100多萬平方米，兩者根本沒有可比性。1995年、1996年還一度終止了土地拍賣。1997年連一次招標(biāo)拍賣都沒有。劉佳勝也承認(rèn)，1999年之前，90%的土地實(shí)行的都是非市場價格的協(xié)議出讓。
深圳二手房買賣合同 第8篇
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性別：_________________________________
出生日期：_____________________________
國籍：_________________________________
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身份證號碼：__________________________
買方姓名：_____________________________
性別：_________________________________
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國籍：_________________________________
住址：________________________________
電話：_________________________________
身份證號碼：__________________________
買賣雙方根據(jù)中華人民共和國法律和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》，經(jīng)過友好協(xié)商，自愿制定本房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，條款如下：
一、賣方有房產(chǎn)_____個單元座落在深圳市_____第_____座_____樓_____單元。合計(jì)面積__________平方米?，F(xiàn)自愿將該房產(chǎn)賣給買方。售價為_____幣_____百_____拾_____萬_____千_____ 百_____拾_____元整。(原樓價為________幣_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾元整)。
二、買方對上述房屋已核實(shí)，并審閱了房產(chǎn)權(quán)證書及有關(guān)資料后同意交付上述房產(chǎn)價款，買賣雙方一致自愿成交。
三、雙方在本合同上簽署時，買方當(dāng)即將房產(chǎn)全部的價款交給賣方，賣方在收到該房產(chǎn)價款后，即將上述房產(chǎn)證書及有關(guān)資料交給買方。
四、雙方買賣成交后，即攜帶房產(chǎn)權(quán)征書到深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記處辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該房產(chǎn)所有權(quán)即歸買方所有。
五、賣方所賣房產(chǎn)如有抵押、按揭等手續(xù)不清時，概由賣方負(fù)責(zé)，與買方無關(guān)。
六、買方在交付房產(chǎn)價款后，而賣方不能交房時，則賣方應(yīng)即退回房產(chǎn)價款，并負(fù)責(zé)賠償買方損失。
七、本合同發(fā)生糾紛時應(yīng)本著友好協(xié)商解決，如不能解決時，應(yīng)提請深圳市仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或深圳市人民法院裁決。
八、本合同在雙方簽署后經(jīng)深圳市公證處公證之日起生效。
九、本合同用鋼筆填寫與打字油印的文字具有同等效力。
十、本合同共______頁，為一式三份，買賣雙方各執(zhí)一份，深圳市公證處一份，均具同等效力。
賣方：______________
簽約日期：__________
深圳二手房買賣合同 第9篇
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賣方：__________________
身份證號碼：____________
聯(lián)系電話：______________
買方：__________________
身份證號碼：____________
聯(lián)系電話：______________
依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，雙方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房屋買賣一事達(dá)成協(xié)議，訂立本協(xié)議。
第一條 交易房產(chǎn)情況。
賣方所擁有的房地產(chǎn)座落于深圳市__________區(qū)_______路_______小區(qū)_____房（以下簡稱該物業(yè)），建筑面積為______平方米（具體面積以政府有關(guān)主管部門的確認(rèn)為準(zhǔn)），房地產(chǎn)證號碼為________，其他情況_________________。買方對該房地產(chǎn)情況已充分了解。房地產(chǎn)內(nèi)附著設(shè)施見附表。
第二條 成交價格。
該物業(yè)之轉(zhuǎn)讓成交價為人民幣/港幣_______元（￥_______）。
第三條 付款方式。
1、買方在簽署本合約時向賣方支付人民幣_______元（￥_______）作為購房定金，賣方在收取定金后向買方出具收據(jù)。
2、人民幣_______元作為第二部分樓款，付款方式如下（買方只可選擇一種）：
（1）一次性付款（）
①上述第二部分樓款民幣____________元（￥_______）須在簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣協(xié)議（現(xiàn)售）》時或之前全部付清，且該協(xié)議須于_______年_______月_______日或之前簽署。
②買賣雙方同意，上述第二部分樓款由買方先交予銀行做資金監(jiān)管。
③國土局正式受理由買賣雙方簽署的《深圳市房地產(chǎn)買賣協(xié)議（現(xiàn)售）》，且過戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)全部辦理完畢并領(lǐng)取新房產(chǎn)證后，監(jiān)管銀行將第二部分樓款付清給賣方。
（2）銀行按揭付款（）
① 買方須于交納定金后_______天內(nèi)首期款人民幣_______元（￥_______）（注；具體的首期款金額以銀行按揭承諾書為準(zhǔn)）在指定銀行做資金監(jiān)管帳；并前往銀行、律師樓等地簽署有關(guān)按揭的文件；依時交納由按揭而產(chǎn)生的律師、保險、公證、評估、登記費(fèi)等，買方不得借故推托，否則視為違約。
②在銀行承諾貸款并出具承諾書后的三天內(nèi)，買方須和銀行落實(shí)計(jì) 清首期房款（補(bǔ)交或多退），即上述第二部分樓款總額減去銀行承諾貸款之金額，同時買賣雙方簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣協(xié)議（現(xiàn)售）》并且辦理過戶手續(xù)。
③過戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)全部辦理完并且買方領(lǐng)取到新房產(chǎn)證后，銀行將監(jiān)管的房款付清給賣方。
第四條 繳納相關(guān)稅費(fèi)
按政府有關(guān)規(guī)定，買賣雙方需付稅費(fèi)：①營業(yè)稅；②增值稅；③印花稅；④城建維護(hù)稅；⑤產(chǎn)權(quán)登記稅；⑥契稅；⑦所得稅；⑧公證費(fèi)；⑨查證費(fèi)；⑩其它：______________。
其中買方支付上述_______項(xiàng)費(fèi)用，賣方支付上述_______項(xiàng)費(fèi)用。
第五條 交樓時間
買賣雙方同意交樓時間為______________
第六條 該物業(yè)是以現(xiàn)狀售予買方，買方也認(rèn)可該物業(yè)之現(xiàn)狀，故買方不得以物業(yè)現(xiàn)狀為由中途拒絕此項(xiàng)交易。
第七條 在該物業(yè)交付給買方使用前、賣方須付清一切有關(guān)該物業(yè)之雜費(fèi)（如水電、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)及土地使用費(fèi)等）。相關(guān)轉(zhuǎn)名費(fèi)用由買方支付。
第八條 賣方須保證對上述該物業(yè)享有完整所有權(quán)，能完全支配及處理。有關(guān)該物業(yè)在本次轉(zhuǎn)讓之前己產(chǎn)生的按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等事宜，賣方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓完成前處理完畢，并保證轉(zhuǎn)讓后買方無須負(fù)責(zé)，否則賣方應(yīng)賠償買方由此引起的一切損失。
第九條 違約責(zé)任
如買方未能履行本合約之條款以至本合約不能順利完成，則己付之定金將由賣方?jīng)]收，而賣方有權(quán)再將該物業(yè)轉(zhuǎn)讓予任何人。
如賣方在收取定金后不依合約條款將該物業(yè)售予買方，則賣方須返還買方雙倍定金予買方以彌補(bǔ)買方之損失。
第十條 于本合約之外雙方在談判中的聲稱理解、承諾以及協(xié)議之內(nèi)容，如有與本合約不相符的，以本合約為準(zhǔn)。
第十一條 買賣雙方可約定其他條款作為本協(xié)議的附件，附件須經(jīng)雙方簽章。
第十二條 本合約一式貳份，自雙方或代表人簽字、蓋章之日起生效。雙方各持一份，具同等法律效力。
第十三條 本合約產(chǎn)生爭議，雙方協(xié)商無法解決時，可向深圳市仲裁委員會提直仲裁，該委員會之裁決結(jié)果對雙方均有約束力。
第十四條 __________________
賣方：___________ 買方：______________
深圳二手房買賣合同 第10篇
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10月底以來，“無款可貸”的說法風(fēng)傳，造成樓市的觀望氣氛更加濃厚。記者通過調(diào)查采訪了解到，在深圳，“無款可貸”還只是有的銀行某些支行的情況，不過“貸款難”已是普遍現(xiàn)象。除了首次置業(yè)買小戶型的房貸以外，各家銀行對各類房貸都增加了審批條件，而且降低成數(shù)、提高利率，放貸量已大大減少。由此，不僅投資性購房受重創(chuàng)，自住、換房需求也受到抑制，“貸款難”已經(jīng)成為深圳樓市急凍劑。
網(wǎng)絡(luò)調(diào)查
你會因?yàn)橘J不到款而放棄買房嗎？
不會552票
會2691票
如果房產(chǎn)中介（開發(fā)商）提出明年貸款政策放寬再辦按揭，你會同意先買房后按揭嗎？
不會2185票
會1058票
你相信明年銀行貸款政策會放松嗎？
難說759票
不信1127票
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調(diào)查分析
南方都市報和某網(wǎng)聯(lián)合進(jìn)行了網(wǎng)上調(diào)查，為期三天的調(diào)查一共錄得3174張投票。以上數(shù)據(jù)表明，銀行的信貸政策會直接影響到購房者的買房決定，近期遭遇銀行貸款瓶頸的買家也不少見。在深圳各大中介和部分開發(fā)商處，記者也得到了類似的答案。
部分支行已無款可貸
根據(jù)記者對各家銀行的調(diào)查結(jié)果，目前深圳除了交通銀行以外，并未有銀行完全停止發(fā)放住房按揭貸款，不過各家銀行對各類房貸都降低了成數(shù)、提高了利率，而且對貸款人的財(cái)力和信譽(yù)要求更高，對各項(xiàng)審批標(biāo)準(zhǔn)也是嚴(yán)格執(zhí)行。
同時，有的銀行深圳分行的某些支行已經(jīng)用完今年的個貸額度，因而暫停了房貸，只能建議客戶到別的支行辦理，例如農(nóng)行部分支行今年的貸款額度也已用完，為此全面停辦二手房貸；中行今年8月已經(jīng)完成了全年個貸計(jì)劃，暫停了一段時間的零售貸款接單，后來又重新申請了房貸額度，如今對各類房貸的審批都很嚴(yán)格。據(jù)統(tǒng)計(jì)局的信息，今年上半年深圳個人長期消費(fèi)貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元，整體超標(biāo)明顯。
“其實(shí)每到年底，銀行貸款都會緊張，但今年的情況尤為明顯，一是因?yàn)樯习肽攴抠J過度放量，很多銀行到7、8月的時候個貸額度已經(jīng)所剩不多，二是因?yàn)椤赘?利率’均提高的調(diào)控政策?！蹦澄徊辉竿嘎缎彰你y行個貸負(fù)責(zé)人說道。她特別強(qiáng)調(diào)還有一個重要的原因是銀行已經(jīng)意識到樓市風(fēng)險，主動規(guī)避風(fēng)險性購房貸款。
多套房、二手房貸款難
根據(jù)“9·27新政”，購買第二套房最低首付比例提高至四成，貸款利率也相應(yīng)提高，在此基礎(chǔ)之上，深圳各家銀行對第二套房和多套房的貸款要求更加提高，以規(guī)避已經(jīng)凸顯的投資型購房風(fēng)險。據(jù)了解，很多銀行都規(guī)定“購買第二套及以上住房的貸款人，每增加一套，最高貸款成數(shù)降低一成”；多數(shù)銀行對于“3個月內(nèi)累計(jì)購買3套以上的商品房，或者已經(jīng)擁有6套以上(含)住房的貸款人”，均拒絕貸款。
今年上半年，深圳二手住宅與新建商品住房交易面積的比例為1.58：1，二手房已經(jīng)成為了深圳樓市交易和銀行信貸的主戰(zhàn)場。然而，迅猛增長的二手樓市顯示出極大的投機(jī)性，銀行已經(jīng)意識到風(fēng)險，對二手房貸的控制更加嚴(yán)格。例如工商銀行規(guī)定二手房貸即使是首次置業(yè)買小戶型也最多可貸七成五，90平方米以上二手房最多可貸六成五；多數(shù)銀行要求二手房貸要有房產(chǎn)抵押，而且一定要用辦理貸款的本套住房；多家銀行已經(jīng)停止二手樓新增貸款申請，只消化存量，農(nóng)行、交行等已經(jīng)停辦二手房貸業(yè)務(wù)。
換房需求也受抑制
從目前各家銀行的房貸策略來看，主要壓縮的是豪宅、多套房、二手房，以規(guī)避投資性購房風(fēng)險，首次置業(yè)、購買90平方米以下小戶型的人還是可以較低利率最高貸款八成。但是，因?yàn)轭~度受限，很多買房自住或者換房的人也很難貸款，或者貸款成本更高，他們因此而擱置買房計(jì)劃，甚至想要退房。
謝小姐7月在南山買了一套110多平方米的新樓，首付四成后剩余部分辦理了按揭貸款手續(xù)，直到10月銀行才告知房貸無法獲批，現(xiàn)在謝小姐想要退房，可多方交涉后尚未有結(jié)果；市民廖先生10月交了2萬元購房定金，并未簽購房合同，作為首次置業(yè)買小戶型，廖先生只要首付20%就可以買到房子，但后來銀行稱要首付40%才能放貸，他現(xiàn)在想要開發(fā)商退定金。
“深圳約九成購房者選擇銀行按揭貸款，且二次置業(yè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過首次置業(yè)，因此市場對房貸新政相當(dāng)敏感。”中原深港研究中心總監(jiān)張偉說道，他認(rèn)為銀行房貸緊縮對樓市降溫產(chǎn)生了關(guān)鍵性影響。
個案典型
40m2小戶型也要首付四成
購買一房一廳的小戶型也會遭遇貸款瓶頸，這是林先生沒有意料到的狀況。今年9月份，在龍崗工作的林先生在景峰森林看中了一套小戶型的房子，40多平方米，一房一廳，總價40萬左右。樓盤售樓小姐告訴他，這種戶型的房子鐵定可以貸款8成，林先生只需要支付8萬元首付即可。
首付8萬塊就可以在深圳買套房安家，林先生有些心動，加上房子本身狀況也令人滿意，林先生就當(dāng)場下了2萬元訂金。售樓方當(dāng)時并沒有和林先生簽任何協(xié)議，只是簽了一張訂金收據(jù)。還沒等到簽訂正式的買賣合同，林先生就接到了售樓小姐的電話。對方告訴他，他那套房子銀行只肯貸款6成，也就是說，林先生需要支付四成16萬首期房款。
“后來我與售樓方都有和銀行溝通，但銀行方面不肯松口，這套40多平方米總價才40萬的房子，首付三成都拿不下來，一定要出四成首期。首付一下子多出8萬塊錢，我的存款接受不了，只能放棄購買這套房子。對于我們購房者而言，銀行不給貸款就等于是給買房計(jì)劃判了死刑?！绷窒壬f。
銀行不予貸款，房產(chǎn)交易沒法進(jìn)行，已經(jīng)交的2萬塊訂金就成了最大的爭議。但由于林先生和開發(fā)商并沒有簽訂任何協(xié)議，開發(fā)商最終同意把收到的訂金退還給他，這已經(jīng)是很大的幸運(yùn)。林先生告訴記者，以后他再看到合適的房子會首先跟樓盤合作的銀行聯(lián)系。
銀行評估縮水，多掏了13萬
和林先生一樣，在寶安中心區(qū)購買二手房的蔡先生辦理貸款也遇到了麻煩。不同的是，蔡先生湊足了剩余的13萬元房款，用蔡先生的話來說，差點(diǎn)沒買到那套房。
蔡先生也是首次置業(yè)，前不久他相中了一套105平方米左右的三房，單價在9000元左右。由于蔡先生對房子戶型、采光以及小區(qū)等諸多因素都很滿意，很快就下了定金交了首期。正當(dāng)蔡先生準(zhǔn)備搬進(jìn)提前交樓的“新房”里邊時，事情突然起了變化。中介公司給蔡先生打電話說，銀行方面貸款縮緊，本來銀行對房子的評估值是9000元/平方米，現(xiàn)在采用房子的評估凈值7200元/平方米。這樣算下來，蔡先生需要為這套房子多支付13萬元首期。
“當(dāng)時中介跟我拍胸脯說，同一小區(qū)的二手房他們成交了很多單，貸款7成肯定沒問題。而且貸款的銀行也是他們經(jīng)常合作的銀行，我就沒多心?，F(xiàn)在同樣是貸款7成，但我就需要多支付13萬元作為首期。本來以為看好了房子交了首期就差不多算完了，沒想到在銀行這邊栽了個跟頭?！辈滔壬f。
為了順利買到這套房，蔡先生把股票、基金都撤出來，通過多種融資渠道才補(bǔ)足了在他看來無端多出來的13萬元房款。盡管最終如愿買到房子，但蔡先生表示，幸好房價款還在自己的承受范圍之內(nèi)，要不然交易黃了不說，已經(jīng)交的定金能否拿回來還是未知數(shù)。
專家支招
簽買賣合同前落實(shí)貸款
深圳中原按揭部總經(jīng)理江蓉
由于程序和辦理時間的原因，二手房按揭更復(fù)雜、風(fēng)險更大。買家在付完首期之后銀行才出同意貸款意見書，過戶完畢之后才能發(fā)放貸款，而且中間還有銀行對房產(chǎn)作評估這么一個環(huán)節(jié)，不可預(yù)知性更強(qiáng)。因?yàn)殂y行貸款而發(fā)生的糾紛其實(shí)是可以避免的。在簽訂正式的買賣合同之前，買家一定要親自到銀行咨詢，而不要輕信中介尤其是小中介拍胸脯的保證。
大戶型貸款有風(fēng)險
創(chuàng)輝租售布吉區(qū)域總經(jīng)理羅永浩
購買大戶型、高總價的房子，以及購買超過兩套房子的買家比較容易遭遇貸款瓶頸，按揭不成或是首付提高的狀況在這類群體身上更明顯。以前貸款政策寬松，基本上到銀行辦理按揭都能如愿，但現(xiàn)在不少銀行對大戶型房子放貸要求很嚴(yán)格，購買大戶型或是高總價的房產(chǎn)有貸款風(fēng)險。另外，各個銀行對于大戶型房產(chǎn)的貸款政策都有差別，關(guān)于第二套房的定義也不一樣，在購買這類房產(chǎn)時，買家一定要弄清銀行的貸款政策，并盡可能多地準(zhǔn)備房款。
將按揭成數(shù)寫進(jìn)合同
建瑋律師事務(wù)所深圳分所主任律師 賀倩明
首付突然提高，多出來的房款怎樣支付？對購房者而言，將按揭成數(shù)寫進(jìn)合同是最為保險的方法，為浮動的政策量身定做一條條款。
買家在得到銀行的口頭或書面確認(rèn)按揭成數(shù)之后，還需在合同附件里注明：經(jīng)買賣雙方從銀行方面確認(rèn)，買家可從銀行貸款幾成，如果因?yàn)殂y行信貸政策變化造成貸款不成，雙方再另行協(xié)商。除此之外，首付提高之后多出來的房款怎樣支付以及支付時間都要明文規(guī)定，如果出現(xiàn)首付提高的情況，買家可以通過融資等多渠道補(bǔ)足剩余房款，以避免賣家以此為由拒絕賣房。
聲音
開發(fā)商可采取多方應(yīng)對
柯學(xué)斌 深圳市坤祥投資有限公司副總經(jīng)理
在近期，在一手房銷售中確實(shí)出現(xiàn)了房貸較為緊張的狀況，部分購房者貸不了款，這應(yīng)該是央行緊縮銀根的直接效果。開發(fā)商與銀行之間只是有協(xié)議優(yōu)先給購房者貸款，銀行并沒有承諾一定能貸款給購房者，所以央行一緊縮信貸，銀行就會出現(xiàn)不能貸款給部分購房者的情況。
面對這種狀況，開發(fā)商也有多種選擇應(yīng)對：一是延期貸款；二是提供更完善的服務(wù)，例如現(xiàn)在有銀行已經(jīng)在銷售現(xiàn)場設(shè)立查詢點(diǎn)，購房者可以針對自己的資信情況進(jìn)行查詢是否可以申請到貸款、可以貸幾成等；三是雙方可以協(xié)議退房；四是開發(fā)商可以幫忙找其他銀行辦理，從多渠道為購房者申請貸款。
銀行貸款條件提高了
肖小平 世華地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)
