第1篇 物業(yè)管理員理論試題
2005物業(yè)管理員理論
2005年廣東省職業(yè)技能鑒定考試
物業(yè)管理員(四級)知識(shí)試卷
考試須知:本試卷適合物業(yè)管理員(四級)考試用,考生須按規(guī)定要求填寫姓名,單位,考生號碼,試卷滿分100分,考試時(shí)間為90分鐘,考試時(shí)用藍(lán)色圓珠筆或藍(lán)黑色鋼筆答,試卷上不準(zhǔn)寫與考試內(nèi)容無關(guān)的文字,考試時(shí)間一到,考生須將試卷反扣在課桌上,離開考場。
一 二 三 總 分 總分人
分 數(shù) 得分 評分人
一、單項(xiàng)選擇題(每小題1分,共60分)
請將答案按題號填入下列表格:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60
1、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿、續(xù)期的到續(xù)期屆滿,(c )由國家無償收回。
a.土地收益權(quán)b.土地處分權(quán)c.土地使用權(quán)d.土地所有權(quán)
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的商品房的質(zhì)量保修期,從( c )之日起計(jì)算。
a.工程峻工驗(yàn)收合格 b.綜合驗(yàn)收合格
c.交付 d.購買人取得房屋所有權(quán)證
3、房地產(chǎn)具有保值增值的特性,就我國的土地政策來說,針對一宗具體的房地產(chǎn),其價(jià)格從長遠(yuǎn)來看是趨于( b )。
a.上升 b.下降c.不變 d.亦升亦降
4、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是(b)。
a、儀表端莊,形象良好 b、忠于職守,盡職盡責(zé)
c、體魄健康,胸懷寬廣 d、語言流暢,表達(dá)能力強(qiáng)
5、物業(yè)管理人員在工作中互相推諉,辦事拖拉,不符合(a)的職業(yè)道德要求。
a、忠于職守,盡職盡責(zé) b、實(shí)事求是,辦事公道
c、謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌&
nbsp;d、遵守紀(jì)律,奉公守法
6、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都要分秒必爭,盡快干好。這體現(xiàn)了(a)。
a、積極主動(dòng),講求時(shí)效 b、謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌
c、刻苦學(xué)習(xí),提高素質(zhì)d、儀表端莊,良好形象
7、社區(qū)公眾是指(c)
a組織內(nèi)部的公眾 b組織所有的公眾
c 組織所在地的公眾 d整個(gè)社會(huì)的公眾
8、在社交場合,無意與別人的目光相遇時(shí),正確的選擇是(a)
a、眼神自然對視1-2秒,然后慢慢離開
b、馬上移開目光
c、眼神始終注視對方
d、無所謂
9、到他人家里做客拜訪,最適宜的時(shí)間是在(a)
a、上午十點(diǎn)或下午四點(diǎn)左右
b、中午十二點(diǎn),或下午二點(diǎn)左右
c、晚上十點(diǎn)左右
d、沒有講究
10、物業(yè)指的是( a)的房地產(chǎn)。
a.單元性 b.單體性c.復(fù)合性d.綜合性
11、下列不是物業(yè)性質(zhì)的是( d)。
a.二元性 b.位置固定性c.壽命長久性d.持續(xù)增值性
12、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是( a)的關(guān)系。
a.服務(wù)與被服務(wù) b.管理被管理c.雇傭被雇傭d.委托與代理
13、(b )是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和本源。
a.安保服務(wù)
b.房屋管理服務(wù)
c.共用設(shè)備維修服務(wù)
d.保潔服務(wù)
14、區(qū)分所有權(quán)人多見于( a)。
a.居住物業(yè)b.商業(yè)物業(yè) c.工業(yè)物業(yè)d.特種物業(yè)
15、撤換業(yè)主委員會(huì)成員,一般應(yīng)由( d)做出;
a.主管部門b.司法部門c.業(yè)主委員會(huì)d.業(yè)主大會(huì)
16、按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)依據(jù)( b)確定。
a.物業(yè)建筑面積 b.省、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法 c.物業(yè)套數(shù) d.戶數(shù)
17、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定( d),對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
a、管理契約 b、住戶手冊 c、管理規(guī)定d、業(yè)主臨時(shí)公約
18、業(yè)主購房的保修責(zé)任應(yīng)由( a)承擔(dān)。
a. 建設(shè)單位
b. 施工單位 c.物業(yè)管理企業(yè) d.銷售單位
19、住宅物業(yè)建設(shè)單位,應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地房管理部門批準(zhǔn),可以采用( a)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
a、協(xié)議 b、批準(zhǔn) c、推薦 d、選派
20、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含( c)約定的內(nèi)容。
a、公共維修資金 b、物業(yè)裝飾裝修 c、前期物業(yè)服務(wù)合同 d、公用面積分?jǐn)?/p>
21、前期物業(yè)服務(wù)合同可以( a );但是,期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
a、約定期限 b、不定期限 c、定期二年 d、定期三年
22、已竣工但尚未出售物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由(d )交納。
a.投資單位 b. 銷售單位 c.物業(yè)管理企業(yè) d. 建設(shè)單位
23、物業(yè)區(qū)域治安日常管理應(yīng)以(b)為主;
a. 公安部們b.物業(yè)管理公司c.聯(lián)防隊(duì)d.門衛(wèi)
24、物業(yè)區(qū)域治安管理的自主性與機(jī)動(dòng)靈活性以( c)為前提;
b. 公平性b.客觀性c.受制性d.實(shí)用性
25、(d)的形象從某種意義上代表著物業(yè)管理企業(yè)的形象。
a.保安部經(jīng)理 b.保安領(lǐng)班c.巡邏員d.門衛(wèi)
26、下列不屬于停車場正常組織準(zhǔn)備工作的是( d)。
a.使停車場清晰明亮
b.設(shè)置清晰標(biāo)識(shí)
c.配備安全防范設(shè)備
d.配備汽車排污檢測設(shè)備
27、預(yù)防火災(zāi),就是要消除( d)。
a.可燃物b.助燃物c.著火源d.燃燒產(chǎn)生的條件
28、( d)是物業(yè)公司防火第一責(zé)任人;
a.保安領(lǐng)班b.保安隊(duì)長c.管理處經(jīng)理d.物業(yè)公司總經(jīng)理
29、(b)是指提供非人們居住的環(huán)境,包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境連個(gè)方面。
a、生產(chǎn)環(huán)境 b、居住環(huán)境 c、商業(yè)環(huán)境 d、辦公環(huán)境
30、下列不屬于物業(yè)環(huán)境中的硬環(huán)境的是(a )。
a、鄰里關(guān)系 b、房屋建筑 c、附屬設(shè)備d、公共設(shè)施和相關(guān)場地
31、下列不屬于環(huán)境管理中對資源利用的措施的是( d )。
a、利用工業(yè)廢渣做建筑材料;
&nbs
p; b、利用固體廢棄物做農(nóng)業(yè)肥料
c、回收固體廢棄物中的可用資源和能源
d、舊家電的翻新利用
32、下列不是環(huán)境污染特點(diǎn)的是( a )。
a、作用時(shí)間短b、影響范圍廣c、作用時(shí)間短d、污染物的濃度變化性大
33、環(huán)境衛(wèi)生管理是維護(hù)轄區(qū)( c)公共場所、共用部位的清潔衛(wèi)生。
a、一定區(qū)域 b、部分區(qū)域 c、所有 d、不確定區(qū)域
34、所有的清潔“開荒”項(xiàng)目中,( c )的清潔“開荒”難度最大;
a.電梯b.大堂c.洗手間d.辦公室
35、一個(gè)居住區(qū)的規(guī)模是(a)萬戶,人口(a)萬人;
a.1~1.63~5b. 1.2~1.53.5~5c. 1.5~1.85~6d.1.5~2
36、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》有(b)個(gè)服務(wù)等級。
a.2b.3c.4 d.5
37、按照中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》的三級標(biāo)準(zhǔn),小區(qū)公共場所應(yīng)每日清掃(a)次。
a.1 b.2c.3 d.4
38、為了保證物業(yè)檔案資料的完整性,對于新建物業(yè)應(yīng)( b)。
a在接管物業(yè)時(shí)嚴(yán)格辦理物業(yè)管理檔案資料接管手續(xù)
b在早期介入階段就要做好資料收集規(guī)劃與安排,責(zé)成專人負(fù)責(zé)
c從原設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)單位、管理單位、設(shè)備、材料供貨單位等處收集、核對、補(bǔ)充完善各類資料
d千方百計(jì)地得到業(yè)主用戶的資料
39、物業(yè)中的共用設(shè)施和房屋建筑的共用部位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)由共有人按(c )分?jǐn)偂?/p>
a人口比例
b各自住房面積比例
c產(chǎn)權(quán)比例
d購房價(jià)格比例
40、房屋維護(hù)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)性工作,認(rèn)真貫徹( b)的方針是保持房屋完好的保證。
a、有償服務(wù) b、以防為主 c、區(qū)別對待 d、經(jīng)濟(jì)合理
41、房屋維修管理的基本原則是(d )
a、經(jīng)濟(jì)合理原則 b、區(qū)別對待原則 c、有償服務(wù)原則 d、服務(wù)原則
42、房屋維修日常服務(wù)的首要指標(biāo)是(d )
a、定額指標(biāo) b、經(jīng)費(fèi)指標(biāo) c、服務(wù)指標(biāo) d、安全指標(biāo)
43、房屋維修管理的主要內(nèi)容不包括(a )
a、房屋附屬設(shè)備的管理 b、房屋的安全與質(zhì)量管理 c、房屋維修施工管理 d、房屋維修行政、技術(shù)管理
44、小修養(yǎng)護(hù)部位費(fèi)用主要通過收取( b )籌集,不足部分從物業(yè)管理公司多種經(jīng)營的收入中彌補(bǔ)。
a.公共性維修費(fèi)b.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) c.物業(yè)的保修費(fèi) d.專項(xiàng)維修資金
45、.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)行管理,進(jìn)行( b)的現(xiàn)場檢查。
a.定時(shí)b.不定時(shí) c.每時(shí)每刻 d.定時(shí)或不定時(shí)
46、下列屬于物業(yè)綠化精神功能的是( d )。
&nb
sp;a、遮陽、隔聲b、改善氣候 c、凈化空氣 d、美化環(huán)境
47、聯(lián)合國確定的城市人均綠地指標(biāo)為(c)m2,如此才能達(dá)到保證人類身心健康的基本標(biāo)準(zhǔn)。
a、30~40 b、40~50 c、50~60 d、60~70
48、不可用于水泥地面或墻身清潔開荒的是( c );
a.綠水b.燒堿c.鹽酸d.全能水
49、( b)是城市綠化系統(tǒng)中最廣泛、使用率最高的一部分;
a.公園綠化b.居住區(qū)綠化c.校園綠化d.道路綠化
50、居住小區(qū)中型游園服務(wù)半徑不得超過(c)米;
a.500b.600c.800d.1000
51、一般而言,2.5~4.0萬居民的居住區(qū)要設(shè)一個(gè)大游園,人均綠地(d)平方米;
a.10b.12c.14d.16
52、游園綠化要求綠化種植用地面積不低于綠地總面積的( c);
a.50% b.65% c.75%d.90%
53、物業(yè)綠化利用自然坡度排水,其綠化用地坡度應(yīng)安排在(a)之間;
a.0.1%~0.3%b.0.3%~0.5%c.1%~3% d.3%~5%
54、物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)管理考核中,栽植1年以上的樹木保存率要大于(d)。
a.90% b.92%c.95% d.98%
55、下列不屬于綠化養(yǎng)護(hù)管理特點(diǎn)的是(b)。
a、經(jīng)常性b、偶然性c、針對性 d、動(dòng)態(tài)性
56、物業(yè)管理區(qū)域(簡稱轄區(qū))的給水系統(tǒng)(即供水部門向物業(yè)管理區(qū)域供水總表以內(nèi))一律由轄區(qū)的(d)管理。
a業(yè)主 b使用人
c供水部門 d物業(yè)管理公司
57、用電高峰期或潮濕天氣,(d )關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象。
a 每天應(yīng)不多于兩次 b每天應(yīng)不少于兩次
c 每班應(yīng)不多于兩次 d每班應(yīng)不少于兩次
58、計(jì)劃停電時(shí),物業(yè)管理主管部門至少提前(c)將停電事宜通知用戶;若不能,最遲應(yīng)在實(shí)施停電前1小時(shí),將停電通知送達(dá)用戶或啟用廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。
a8小時(shí)&nb
sp;b12小時(shí)
c24小時(shí)d48小時(shí)
59、應(yīng)(a)巡查安全防范系統(tǒng)運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)異常立即處理,并做記錄。
a每天 b每周
c每月 d每季
60、(c)電梯開梯后進(jìn)行一次電梯全程運(yùn)行檢查。
a每班b每周
c每天d每月
得分 評分人
二、多項(xiàng)選擇題(每小題1分,共20分)
請將答案按題號填入下列表格:
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11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1、 需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有( abcd )。
a.更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途
b.增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率
c.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)
d.出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期
2、忠于職守,盡職盡責(zé)是對物業(yè)管理人員職業(yè)道德的(bc)。
a、全部要求b、基本要求
c、首要要求d、最高要求
3、談話的雙方在交談過程中,應(yīng)從對方的角度考慮,在確定了主要交談內(nèi)容后,恰當(dāng)?shù)剡x用語言,尊重另一方,避免使用人們忌諱的交談方式和話題,應(yīng)注意(acd)
a、重視禮節(jié)和習(xí)俗
b、使用行話、術(shù)語以及方言土語
c、不涉及疾病、死亡等不愉快的事情
d、不涉及對方反感的話題
4、以下屬于常規(guī)性公共服務(wù)的是( acd)。
a.房屋管理服務(wù)
b.家居裝修服務(wù)
c.共用設(shè)施維修服務(wù)
d.室外保潔服務(wù)
5、物業(yè)檔案資料主要包括( bd)。
a.建設(shè)單位資料 b.物業(yè)資料 c.管理企業(yè)資料
; d.物業(yè)業(yè)主和租戶資料
6、下列屬于業(yè)主義務(wù)的是( acd)。
a.遵守業(yè)主公約b.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作
c.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用d.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定
7、國家提倡業(yè)主通過( abc )的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
a、公開b、公平 c、公正d、合理
8、國家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用( ac),依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平
a、新技術(shù) b、新知識(shí) c、新方法d、新成果
9、撲救火災(zāi)的基本方法有(abcd)。
a.抑制滅火法 b.窒息滅火法c.冷卻滅火法d.隔離滅火法
10、巡邏的方式主要有( bcd)。
a.員工巡邏和領(lǐng)導(dǎo)巡邏
b.定時(shí)、不定時(shí)巡邏。
c.著制服巡邏和便衣巡邏
d.晝間巡邏和夜間巡邏
11、關(guān)于物業(yè)的清潔保養(yǎng),下列比較恰當(dāng)?shù)恼f法是(bcd);
a.沒有什么技術(shù)性b.專業(yè)性較強(qiáng)c.是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容
d.不僅僅是簡單的清、掃、抹、擦
12、物業(yè)清潔保養(yǎng)的檢查有(abcd);
a.員工自查 b.領(lǐng)班作業(yè)檢查c.主管巡查d.部門經(jīng)理抽查
13、用戶入住階段的物業(yè)檔案信息包括( abcd )。
a.入住通知書、住戶須知 b.業(yè)主公約
c.用戶手冊d.購樓須知
14、下列不屬于施工、竣工及驗(yàn)收階段信息的是( abd)。
a項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
b地質(zhì)勘察報(bào)告
c用戶進(jìn)戶驗(yàn)收表
d工程預(yù)決算資料
15、電梯井道內(nèi)應(yīng)(abcd)等。
a無積水、垃圾,b不得堆放雜物、
c不得敷設(shè)水管和d不得敷設(shè)煤氣管
16、用戶有以下(abcd)行為,物業(yè)管理公司將按用水量和用水時(shí)間追計(jì)水費(fèi),并按《業(yè)主公約》的約定予以處罰,造成的損失由行為人賠償。
&nbs
p;a私自裝表接水 b私自啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量
c繞表接水 d私自啟用水表
17、中央空調(diào)系統(tǒng)開機(jī)前準(zhǔn)備應(yīng)(acd)等。
a檢查電源電壓是否正常 b檢查水源是否正常
c.檢查冷凍水系統(tǒng)d.檢查冷卻水系統(tǒng)
18、房屋日常維修急修項(xiàng)目包括(abc )
a房屋結(jié)構(gòu)性損壞b室內(nèi)線路故障引起停電漏電
c水泵水箱及故障和進(jìn)水表以內(nèi)水管暴烈和水龍頭嚴(yán)重漏水d屋面滲漏水
19、嚴(yán)禁帶電工作,緊急情況帶電作業(yè)時(shí),必須在(abcd)進(jìn)行操作。
a有監(jiān)護(hù)人 b有足夠的工作場地
c有充足光線 d帶絕緣手套、穿絕緣鞋
20、每月空載試運(yùn)行發(fā)電機(jī)兩次,檢查(acd)運(yùn)行情況,并做好試運(yùn)行記錄。
a電池液位b發(fā)電機(jī)
c接線端子d外圍設(shè)備
得分 評分人
三、判斷題(每小題1分,正確的打√錯(cuò)誤的打×,共20分)
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1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1、建設(shè)單位必須首先依法取得國有土地使用權(quán),繳納土地出讓金,才能辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(×)
2、職業(yè)道德經(jīng)常發(fā)生變化,缺乏必要的穩(wěn)定性和連續(xù)性。(×)
3、職業(yè)道德具有強(qiáng)烈的紀(jì)律性。(√)
4、發(fā)展物業(yè)管理的主要目的是改善城市環(huán)境(× )。
5、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)( √)。
6、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),也可以將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。( ×)
7、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。(√)
8、潛在危險(xiǎn)區(qū)域設(shè)置危險(xiǎn)提示、警告標(biāo)識(shí)可以避免物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生危險(xiǎn)事故。( × )。
9、一般的固體、液體及帶電設(shè)備等都可用二氧化碳
滅火器滅火( √ )。
10、洗潔精是一種酸性類的清潔劑。(×)
11、綠化有兩個(gè)方面的功能:物質(zhì)功能和精神功能。( √ )
12、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)備案是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營管理服務(wù)人員為便于實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行的一項(xiàng)基礎(chǔ)性、強(qiáng)制性的工作( × )。
13、物業(yè)管理公司日常服務(wù)的房屋小修項(xiàng)目主要是通過走訪查房收集和住戶報(bào)修收集。( √ )
14、大修工程是指凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件,但不需全部拆除的工程為大修工程。大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)的30%以上。( × )
15、返工性修繕是指對由于房屋設(shè)計(jì)或施工方法不當(dāng)產(chǎn)生質(zhì)量問題的房屋進(jìn)行的修繕。維修費(fèi)用應(yīng)由設(shè)計(jì)部門或施工部門負(fù)責(zé)或撥專款解決。( √ )
16、房屋安全管理是指定期和不定期地對房屋的使用情況和完損情況進(jìn)行安全檢查,評定房屋完損等級,隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布,組織對危險(xiǎn)房屋的鑒定,并確定解危方法,預(yù)防和消除房屋的安全隱患等一系列工作的總和。( √ )
17、小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要98%達(dá)到或超過人工定額;材料消耗要不超過或低于材料消耗定額,達(dá)到小修養(yǎng)護(hù)工程定額的指標(biāo),是完成小修養(yǎng)護(hù)工作量,搞好日常服務(wù)的必要保證。( × )
18、關(guān)于走訪查房率。一般要求管理員每月對轄區(qū)的住(用)戶要走訪查房50%以上;每季對轄區(qū)內(nèi)住(用)戶要逐戶走訪查房1遍。
19、外墻每10年應(yīng)徹底進(jìn)行1次檢修加固。( √ )
第2篇 頤和國際物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃材料
頤和國際物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃
作為一個(gè)剛組建的物業(yè)公司往往需要經(jīng)過一年的培訓(xùn)磨合才能成為一個(gè)成熟的團(tuán)隊(duì)。但根據(jù)頤和國際的實(shí)際情況以及開發(fā)商的需要,雅詩閣物業(yè)公司將按照如下計(jì)劃,爭取在2007年3月使整體物業(yè)工作走上正軌,達(dá)到開發(fā)商及業(yè)主所要求的標(biāo)準(zhǔn)。
1、近期工作(11月份)
此階段工作將圍繞交樓、設(shè)備交接工作進(jìn)行。保證物業(yè)公司能夠很好的接收開發(fā)商交付的項(xiàng)目,并對公司內(nèi)部人員進(jìn)行相應(yīng)的微調(diào)。
2、培訓(xùn)階段(12月份)
此階段培訓(xùn)分為三部分進(jìn)行:
第一部分:
針對物業(yè)公司在日常工作中出現(xiàn)的問題有針對性地進(jìn)行培訓(xùn),通過工作中所發(fā)生的案例,在最短時(shí)間內(nèi)提高員工的工作素質(zhì),解決內(nèi)部運(yùn)作問題,保證物業(yè)公司內(nèi)部運(yùn)作順暢。
第二部分:
系統(tǒng)培訓(xùn):內(nèi)容將圍繞物業(yè)公司人員禮儀禮貌、突發(fā)事件處理、日常工作流程、工作規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、投訴處理技巧、專業(yè)業(yè)務(wù)能力提高等方面進(jìn)行。
第三部分:
采取“請進(jìn)來,走出去”的方式,將邀請部分專業(yè)人士如:酒店管理培訓(xùn)人員、物業(yè)顧問公司人員、禮儀培訓(xùn)師等進(jìn)行相應(yīng)培訓(xùn)。
在走出去方面,因時(shí)間關(guān)系不能安排人員到北京、沈陽等物業(yè)開展較為成熟的地區(qū)考察學(xué)習(xí)。在時(shí)機(jī)成熟后將安排部分物業(yè)公司主要管理人員實(shí)地考察學(xué)習(xí)。
3、考核階段(2007年1月)
在物業(yè)公司所有人員經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)后,全體人員將進(jìn)行相應(yīng)考核,考核不過關(guān)者,公司將按照規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)處理。
各部門人員將利用此段時(shí)間行管理、業(yè)務(wù)大“比武”。采取公平競爭,競爭上崗的有效機(jī)制,提高員工的工作積極性。
4、人員調(diào)整、拔高階段(2007年2月)
通過前一階段的考核,對物業(yè)公司內(nèi)部不合格人員進(jìn)行調(diào)整,補(bǔ)充新鮮血液。通過對日常工作的不斷調(diào)整促使物業(yè)公司整體工作初步達(dá)到開發(fā)商及業(yè)主要求的工作標(biāo)準(zhǔn)。
第3篇 物業(yè)管理合同試題
一、單項(xiàng)選擇題(每題1分)
1、物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心內(nèi)容是( )
a、早期介入與前期管理b、簽訂與履行物業(yè)管理合同
c、物業(yè)的承接查驗(yàn)d、物業(yè)入住與裝修管理
2、合同的訂立,必須經(jīng)過( )兩個(gè)階段
a、要約與要約邀請 b、邀請要約與承諾 c、要約和承諾 d、要約和新要約
3、甲方向乙方發(fā)出售出防盜門的意思表示,乙方回復(fù)同意購買,并提出能否便宜一點(diǎn),乙方的回復(fù)屬( )
a承諾 b反要約c要約邀請 d撤銷要約
二、不定項(xiàng)選擇題(每題2分)
4、合同要約的構(gòu)成要件為( )
a要約必須是特定人的意思表示,必須是有訂立合同的意圖
b、要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須具體確定
c、要約生效以要約人發(fā)出要約的時(shí)間為準(zhǔn)
d、要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效
e、要約可以是不特定人的意思表示
5、作為要約以下哪種說法是正確的( )
a、要約在郵件中遺失,要約不發(fā)生任何效力
b、要約在郵件中遺失,要約生效
c、要約的內(nèi)容是否明確,由要約人確定
d、所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約
6、以下哪幾種行為屬于要約邀請( )
a、商業(yè)廣告b、拍賣中的出價(jià)c、商品的標(biāo)價(jià)、陳列d招標(biāo) e、懸賞廣告
7、要約的撤回或撤銷法律規(guī)定中正確的是( )
a、撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前到達(dá)受要約人
b、撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前到達(dá)受要約人
c、撤回要約的通知只限于受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人
d、撤銷要約的通知只限于受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人
e、撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)與要約同時(shí)到達(dá)受要約人
8、合同法規(guī)定不得撤銷的情形是( )
a、要約人確定了承諾期限 b、要約人推定要約不可撤銷
c、要約人明示要約不可撤銷 d、受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的
e、受要約人有理由認(rèn)為不可撤銷的并已為履行合同作了準(zhǔn)備工作
9、合同承諾構(gòu)成的要件包括( )
a、承諾必須與要約內(nèi)容完全一致b、承諾必須由受要約人或其他代理人作出
c、承諾必須在要約規(guī)定的有效期作出d、受要約人不能對要約內(nèi)容作實(shí)質(zhì)性修改
e、承諾必須傳達(dá)給要約人
10、合同法規(guī)定承諾可以撤回的情形是( )
a、撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾到達(dá)受要約人之前到達(dá)要約人
b、撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾到達(dá)受要約人同時(shí)到達(dá)要約人
c、撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾到達(dá)受要約人之后到達(dá)要約人
d、撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾到達(dá)受要約人之前或同時(shí)到達(dá)要約人
11、合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括( )
a、當(dāng)事人具備締約能力 b、當(dāng)事人的真實(shí)意思表示
c、合同的內(nèi)容合法 d、合同的形式合法
e、合同的程序合法
12、東方貿(mào)易公司與大方房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份房屋建設(shè)合同,由東方公司負(fù)責(zé)建造房屋1萬平方米,該合同( )
a、有效 b,、無效c、待政府批準(zhǔn)后有效d、效力待定
13、車主將車開到停車場進(jìn)口處,停車場管理員將停車閘打開允許車輛入內(nèi)后,車輛停放合同即成立,這屬于( )
a、口頭合同 b、書面合同 c、事實(shí)合同 d、默示合同
14、合同法的最高要求是( )
a、主體平等 b、合同自由 c、權(quán)利義務(wù)公平對等d、守法和維護(hù)社會(huì)公益
15、誠實(shí)信用原則有哪幾項(xiàng)基本功能( )
a實(shí)質(zhì)公平b確定行為規(guī)則c平衡利益沖突d解釋法律與合同 e社會(huì)公德
16、合同自由原則包括( )
a、選擇締約相對人b、決定合同內(nèi)容c、選擇合同方式
d、排除法律與國家對合同的適當(dāng)干預(yù)e、解釋合同的自愿
17、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定( )
a、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定的合同買賣合同不包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容
b、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定的合同買賣合同應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容
c、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定的合同買賣合同可以包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容
d、建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,可以簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同
18、前期物業(yè)服務(wù)合同涉及( )
;a、政府物業(yè)管理主管部門b、法院c、建設(shè)單位d、物業(yè)管理企業(yè)e、業(yè)主
19、前期物業(yè)管理服務(wù)由( )選聘物業(yè)管理企業(yè)
a、建設(shè)單位b、業(yè)主委員會(huì)c、政府物業(yè)管理部門d、業(yè)主代表
20、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容除合同當(dāng)事人、物業(yè)的基本情況、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量外還包括( )
a、物業(yè)的經(jīng)營與管理b、承接查驗(yàn)和使用維護(hù)
c、專項(xiàng)維修基金d、違約責(zé)任e、業(yè)主大會(huì)的成立
21、前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人中一般是法人組織包括( )
a、業(yè)主委員會(huì)b、建設(shè)單位c、物業(yè)管理企業(yè)d、物業(yè)協(xié)會(huì)e、物業(yè)管理主管部門
22、前期物業(yè)服務(wù)合同中基本情況包括( )
a、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)b、公共秩序維護(hù)c、收入分配辦法d、坐落位置e、建筑面積
23、前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到( )質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
a、法定b、約定c、合理d、必要
24、簽訂前期物業(yè)管理合同中收費(fèi)約定的方式一般有( )
a、計(jì)時(shí)制b、計(jì)件制c、包干制d、酬金制e、年薪制
25、前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)包括( )
a、物業(yè)的承接驗(yàn)收b、物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用c、合同的解除d、合同的終止e、合同的撤銷
26、物業(yè)承接驗(yàn)收中無需在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的( )
a、物業(yè)共用部位b、共用設(shè)備的承接驗(yàn)收內(nèi)容
c、業(yè)主自有物業(yè)專有部分d、共用設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任
27、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前予以明示或約定的費(fèi)用部分是( )
a、建設(shè)單位支付的b、物業(yè)公司支付的c、業(yè)主支付的d、政府支付的
28、前期物業(yè)合同具有( )
a、不確定性b、確定性c、時(shí)間性d、不可變性
29、前期物業(yè)合同規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式包括( )
a、撤銷合同b、解除合同c、中止合同d、要求補(bǔ)償e、轉(zhuǎn)讓合同
30、有必要時(shí)前期物業(yè)合同中對解除合同的條件( )
a、推定b、不需約定c、明確約定d、默示
31、物業(yè)服務(wù)合同是( )之間關(guān)于物業(yè)管理、服務(wù)達(dá)到的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
a、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)b、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主
c、建設(shè)單位與業(yè)主d、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)
32、業(yè)主大會(huì)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)( )以上通過,決定選聘物業(yè)管理企業(yè)
a、1/2b、3/4c、2/3d、1/3
33、物業(yè)服務(wù)合同簽訂之后應(yīng)及時(shí)向政府物業(yè)管理主管部門( )
a、核準(zhǔn)b、批準(zhǔn)c、審議d、備案
34、《物業(yè)管理?xiàng)l例》對物業(yè)服務(wù)合同主體資格作出明確規(guī)定( )
a、業(yè)主大會(huì)成立b、業(yè)主委員會(huì)選舉必須符合法定程序
c、物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)證書d、建設(shè)單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì)證書
e、業(yè)主委員會(huì)主任產(chǎn)生并經(jīng)過批準(zhǔn)
35、物業(yè)管理服務(wù)是( )
a、公益性質(zhì)b、無償性質(zhì)c、有償性質(zhì)d、約定性質(zhì)
36、某小區(qū)2/3業(yè)主決定選擇a物業(yè)管理企業(yè),1/3業(yè)主選擇b物業(yè)管理企業(yè),a企業(yè)中標(biāo)后選擇b企業(yè)的業(yè)主( )相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同
a、不承擔(dān)b、必須承擔(dān)c、可以承擔(dān)d、視情況而定
37、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別是( )
a、合同的內(nèi)容不同b、訂立合同的當(dāng)事人不同
c、合同的主管機(jī)關(guān)不同d、合同期限不同e、合同審批程序不同
38、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同錯(cuò)誤的說法是( )
a、期限明確b、穩(wěn)定性強(qiáng)
c、主體是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)d、期限受前期物業(yè)服務(wù)合同的影響
39、物業(yè)服務(wù)合同( )時(shí)生效
a、經(jīng)簽字或蓋章b、附條件時(shí),該條件成熟
c、應(yīng)當(dāng)在成立時(shí)d、通常在成立時(shí)e、必須在成立時(shí)
40、簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)包括( )
a、明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)b、明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)
c、對違約責(zé)任和免責(zé)條款的約定d、主要條款宜粗不宜細(xì)e、明確違約責(zé)任的界定及爭議解決方
第4篇 物業(yè)園區(qū)設(shè)備管理改進(jìn)計(jì)劃
**20**年度設(shè)備管理改進(jìn)計(jì)劃
設(shè)備管理以設(shè)備的使用,保養(yǎng),維修三方面為核心;將設(shè)備技術(shù)資料,有關(guān)的信息,日常設(shè)備管理活動(dòng),進(jìn)行有效地分門別類記錄,反映,統(tǒng)計(jì),分析,實(shí)時(shí)掌握設(shè)備的動(dòng)態(tài),延長設(shè)備的使用壽命.
針對**花園建筑設(shè)備的特點(diǎn)及現(xiàn)狀,要完善對設(shè)備電器技術(shù)資料、設(shè)備日常保養(yǎng)維修、設(shè)備使用、設(shè)備配件、能源消耗等幾方面設(shè)備管理規(guī)章制度,做為20**年度**設(shè)備管理改進(jìn)的基礎(chǔ)。
1.完善設(shè)備技術(shù)資料管理:
全面收集設(shè)備,輔助裝置,軸承,傳動(dòng)機(jī)構(gòu);技術(shù)檔案等技術(shù)資料檔案,進(jìn)行分類,排序,存儲(chǔ).做到設(shè)備編號和技術(shù)標(biāo)牌齊全,設(shè)備資產(chǎn)帳,物,卡相符.對設(shè)備實(shí)行全過程的管理,從選型、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造,直至報(bào)廢更新等都管理起來。
2. 完善設(shè)備日常修理管理(包括設(shè)備故障管理),減少設(shè)備故障率.
對設(shè)備電器的小修和大修、技術(shù)改造、設(shè)備故障、能源消耗、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間等信息進(jìn)行詳細(xì)記錄。便于設(shè)備管理人員根據(jù)記錄制定最佳維修方案,并指導(dǎo)維修人員按照設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)部位的性能,技術(shù)要求,運(yùn)轉(zhuǎn)情況,而采取正確地維修方法,縮短因設(shè)備修理而停機(jī)的時(shí)間。使設(shè)備管理工作深入細(xì)致,實(shí)現(xiàn)維修工作量的考核數(shù)量化.
設(shè)備故障管理:主要記錄了設(shè)備故障發(fā)生的日期、故障維修方式、故障類型,并掌握設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)磨損情況。設(shè)備管理人員根據(jù)對歷次設(shè)備故障記錄的分析,故障類型的統(tǒng)計(jì)可得出:易損另配件,在正常條件下的磨損和使用期限,有計(jì)劃地進(jìn)行更換維修;對非正常的設(shè)備故障,設(shè)備管理人員就可采取相應(yīng)的措施,進(jìn)行改進(jìn)性維修,降低故障率。
3. 完善配件管理,使配件的庫存處于一個(gè)合理的水平.
對配件的管理從以下幾個(gè)方面入手:從設(shè)備管理的角度說:編制<<配件清單>>;記錄各臺(tái)設(shè)備所需要更換的主要易損件的編號、名稱、規(guī)格型號、使用數(shù)量、計(jì)劃庫存量和實(shí)際庫存量。通過對主要配件的管理,基本上就掌握了設(shè)備的配件需求量,
4. 減少能源消耗
確認(rèn)各設(shè)備的能耗狀況,提出確實(shí)可行的節(jié)能方案,在**花園中,中央空調(diào)的耗能占總能耗的55%,在20**年度,要對會(huì)所中央空調(diào),各棟大堂空調(diào)進(jìn)行多管齊下的維護(hù)保養(yǎng),包括冷凍水管,冷卻水管的清洗等,減少電能的消耗。
隨著**入住率的提高,原來申請的水指標(biāo)已不能滿足業(yè)主的需要,水指標(biāo)的更改申請的前期準(zhǔn)備工作進(jìn)行中,估計(jì)20**年初可完成.
5.加強(qiáng)對工程維修人員的管理,是改善設(shè)備管理的前提.
其中包括對工程維修人員的培訓(xùn), 工程維修人員的考核. 培訓(xùn)包括三方面:上門維修服務(wù)的規(guī)范,專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn),安全方面的培訓(xùn) 加大對專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)深度,如變頻技術(shù),弱電方面的技術(shù). 在工程人員考核方面
20**年度設(shè)備管理改進(jìn)計(jì)劃將圍繞以上五個(gè)方面開展
序號內(nèi) 容估計(jì)完成時(shí)間責(zé)任人
01用水指標(biāo)的更改申請20**年初 z
02大堂空調(diào)的維護(hù)保養(yǎng)單位的確定20** 1-4月 z
03規(guī)范及專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn)(詳見20**年度的培訓(xùn)計(jì)劃)20** 1-12月 z
04安全規(guī)范的培訓(xùn)20** 1,4,7月 z
第5篇 物業(yè)管理招標(biāo)文件編制指引
物業(yè)管理招標(biāo)文件是物業(yè)管理招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的指導(dǎo)投標(biāo)工作的規(guī)范文件。招標(biāo)文件編制的好壞,直接關(guān)系到招標(biāo)人和投標(biāo)人雙方面的利益,因此招標(biāo)文件的內(nèi)容既要做到詳盡周到,以維護(hù)招標(biāo)人的利益,又要做到合理合法,以體現(xiàn)招標(biāo)公平、公正的原則。本章分為兩部分,第一部分是對招標(biāo)文件內(nèi)容的剖析;第二部分是以一份詳盡的招標(biāo)文件樣本作為編制招標(biāo)文件的參考。
一、招標(biāo)文件的內(nèi)容
不同類型的項(xiàng)目其招標(biāo)文件的內(nèi)容也繁簡各異,然而按照國際慣例,招標(biāo)文件的內(nèi)容大致可概括為三大部分。第一部分,投標(biāo)人為投標(biāo)所需了解并遵循的規(guī)定,具體包括投標(biāo)邀請書、投標(biāo)人須知、技術(shù)規(guī)范及要求;第二部分,(投標(biāo)人)物業(yè)管理企業(yè)必須按規(guī)定填報(bào)的投標(biāo)書格式,這些格式將組成附件作為招標(biāo)文件的一部分;第三部分,中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同的條件(包括一般條件和特殊條件)及應(yīng)辦理的文件格式。
三大部分的內(nèi)容具體可歸納為組成招標(biāo)文件的六要素:①投標(biāo)邀請書;②技術(shù)規(guī)范及要求;③投標(biāo)人須知;④合同一般條件;⑤合同特殊條件;⑥附件(附表、附圖、附文等)。
1.投標(biāo)邀請書
投標(biāo)邀請書與招標(biāo)公告的目的大致相同,其目的是提供必要的信息,從而使?jié)撛谕稑?biāo)人獲悉物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)信息后,決定是否參加投標(biāo)。其主要內(nèi)容包括:業(yè)主名稱、項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、范圍、技術(shù)規(guī)范及要求的簡述、招標(biāo)文件的售價(jià)、投標(biāo)文件的投報(bào)地點(diǎn)、投標(biāo)截止時(shí)間、開標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)等。投標(biāo)邀請書可以歸入招標(biāo)文件中,也可以單獨(dú)寄發(fā)。如采用邀請招標(biāo)方式招標(biāo),投標(biāo)邀請書往往作為投標(biāo)通知書而單獨(dú)寄發(fā)給潛在投標(biāo)人,因而不屬于招標(biāo)文件的一部分;但如果采取公開招標(biāo)方式招標(biāo),往往是先發(fā)布招標(biāo)公告和資格預(yù)審?fù)ǜ?之后發(fā)出的投標(biāo)邀請書是指招標(biāo)人向預(yù)審合格的潛在投標(biāo)人發(fā)出的正式投標(biāo)邀請,應(yīng)作為招標(biāo)文件的一部分。
2.技術(shù)規(guī)范及要求
這一部分主要是說明業(yè)主或開發(fā)商對物業(yè)管理項(xiàng)目的具體要求,包括服務(wù)所應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)等。例如對于某酒店項(xiàng)目,招標(biāo)人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到五星級,這些要求就應(yīng)在“技術(shù)規(guī)范及要求”部分寫明。對于若干子項(xiàng)目的不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求,可以編列一張“技術(shù)規(guī)范一覽表”,將其加以綜合。
另外,在技術(shù)規(guī)范部分,應(yīng)出具對物業(yè)情況進(jìn)行詳細(xì)說明的物業(yè)說明書,以及物業(yè)的設(shè)計(jì)施工圖紙。物業(yè)說明書和圖紙應(yīng)在附件部分中作詳細(xì)說明。
3.投標(biāo)人須知
投標(biāo)人須知的目的是為整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)的過程制定規(guī)則,是招標(biāo)文件的重要組成部分,其內(nèi)容包括:①總則說明;②招標(biāo)文件說明;③投標(biāo)書的編寫;④投標(biāo)書的遞交;⑤開標(biāo)和評標(biāo);⑥授予合同。以下分別予以具體說明。
(1)總則說明
總則說明主要對招標(biāo)文件的適用范圍、常用名稱的釋義、合格的投標(biāo)人和投標(biāo)費(fèi)用進(jìn)行說明。
(2)招標(biāo)文件說明
招標(biāo)文件說明主要是對招標(biāo)文件的構(gòu)成、招標(biāo)文件的澄清、招標(biāo)文件的修改進(jìn)行說明。
(3)投標(biāo)書的編寫
投標(biāo)人須知中應(yīng)詳細(xì)列出對投標(biāo)書編寫的具體要求。這些要求包括:①投標(biāo)所用的語言文字及計(jì)量單位;②投標(biāo)文件的組成;③投標(biāo)文件格式;④投標(biāo)報(bào)價(jià);⑤投標(biāo)貨幣;⑥投標(biāo)有效期;⑦投標(biāo)保證金;⑧投標(biāo)文件的份數(shù)及簽署。如果由于采取邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式招標(biāo),而沒有進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審,則在招標(biāo)文件的投標(biāo)人須知中還應(yīng)要求投標(biāo)人按預(yù)定格式和要求遞交投標(biāo)人資格的證明文件。招標(biāo)文件對投標(biāo)書編寫要求的說明通常有兩種,一是文字說明,應(yīng)歸入投標(biāo)人須知部分;另一種是在招標(biāo)文件中列出投標(biāo)文件的一定格式,要求投標(biāo)人只要按格式要求填入內(nèi)容。這些格式通常包括:投標(biāo)書格式、授權(quán)書格式、開標(biāo)一覽表、投標(biāo)價(jià)格表、項(xiàng)目簡要說明一覽表及投標(biāo)人資格證明書格式等。這些格式統(tǒng)一歸入“附件”部分。
(4)投標(biāo)文件的遞交
投標(biāo)文件的遞交的內(nèi)容主要是對投標(biāo)文件的密封和標(biāo)記、遞交投標(biāo)文件的截止時(shí)間、遲交的投標(biāo)文件、投標(biāo)文件的修改和撤銷的說明。
(5)開標(biāo)和評標(biāo)
開標(biāo)和評標(biāo)是招標(biāo)文件體現(xiàn)公平、公正、合理的招標(biāo)原則的關(guān)鍵,包括以下內(nèi)容:
①對開標(biāo)規(guī)則的說明。
②組建評標(biāo)委員會(huì)的要求。
③對投標(biāo)文件響應(yīng)性的確定。即審查投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定且沒有重大偏離和保留。
④投標(biāo)文件的澄清。即寫明投標(biāo)人在必要時(shí)有權(quán)澄清其投標(biāo)文件內(nèi)容。
⑤對投標(biāo)文件的評估和比較(說明評估和比較時(shí)所考慮的因素)。
⑥評標(biāo)原則及方法。
⑦評標(biāo)過程保密。
(6)授予合同
授予合同的內(nèi)容通常包括:
①定標(biāo)準(zhǔn)則。說明定標(biāo)的準(zhǔn)則,包括“業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價(jià)”的申明等。
②資格最終審查。即說明招標(biāo)人會(huì)對最低報(bào)價(jià)的投標(biāo)人進(jìn)行履行合同能力的審查。
③接受和拒絕任何或所有投標(biāo)的權(quán)力。
④中標(biāo)通知。
⑤授予合同時(shí)變更數(shù)量的權(quán)力。即申
明招標(biāo)人在授予合同時(shí)有權(quán)對招標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)模予以增減。
⑥合同協(xié)議書的簽署。說明合同簽訂的時(shí)間、地點(diǎn)以及合同協(xié)議書的格式(詳見附件)。
⑦履約保證金。
4.合同一般條款
合同的一般條款不是合同的主要內(nèi)容,通常包括以下條款和內(nèi)容:
(1)定義。即對合同中的關(guān)鍵名稱進(jìn)行釋義。
(2)適用范圍。即寫明本合同的適用范圍。
(3)技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)。該條款的內(nèi)容一般與招標(biāo)文件的第二部分“技術(shù)規(guī)范及要求”的內(nèi)容相一致。
(4)合同期限。一般可參照委托管理的期限。
(5)價(jià)格。即物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)取,一般應(yīng)與中標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)表相一致。
(6)索賠。索賠條款主要說明在投標(biāo)人(合同的乙方)發(fā)生違約行為時(shí),招標(biāo)人(合同的甲方)有權(quán)按照索賠條款規(guī)定提出索賠。其具體內(nèi)容包括索賠的方案和索賠的程序。
(7)不可抗力。不可抗力條款是指在發(fā)生預(yù)料不到的人力無法抗拒事件的情況下,合同一方難以或者不可能履行合同時(shí),對由此引致的法律后果所作的規(guī)定。不可抗力條款一般包括三個(gè)部分:不可抗力的內(nèi)容;遭受不可抗力事件的一方向另一方提出報(bào)告和證明文件;遭受不可抗力事件一方的責(zé)任范圍。
(8)履約保證金。該條款主要是規(guī)定中標(biāo)人在簽訂合同后,為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例,以及提供履約保證金的形式。
(9)爭議的解決。該條款主要的內(nèi)容是預(yù)先規(guī)定合同雙方在合同履行過程中發(fā)生爭議時(shí)的解決途徑和方法。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭議的途徑等。
(10)合同終止。該條款的主要內(nèi)容是說明合同的期限和合同終止的條件(如物業(yè)管理企業(yè)違約情節(jié)嚴(yán)重;業(yè)主破產(chǎn);物業(yè)被征用等)。
(11)合同修改。該條款應(yīng)申明對于合同的未盡事項(xiàng),需進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善的,甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書,作為合同的補(bǔ)充協(xié)議。
(12)適用法律。即寫明合同適用的法律。
(13)主導(dǎo)語言與計(jì)量單位。
(14)合同文件及資料的使用。條款中應(yīng)寫明合同文件及資料的使用范圍及事宜,如對保密的規(guī)定等。
(15)合同份數(shù)。
(16)合同生效。
5.合同特殊條款
合同的特殊條款是為了適應(yīng)具體項(xiàng)目的特殊情況和特殊要求作出的特殊規(guī)定,例如對執(zhí)行合同過程中更改合同要求而發(fā)生偏離合同的情況作出某些特殊規(guī)定。此外合同特殊條款還可以是對合同一般條款未包括的某些特殊情況的補(bǔ)充,如關(guān)于延遲開工而賠償?shù)木唧w規(guī)定,以及有關(guān)稅務(wù)的具體規(guī)定等。
在合同執(zhí)行中,如果一般條款和特殊條款不一致而產(chǎn)生矛盾時(shí),應(yīng)以特殊條款為準(zhǔn)。
6.附件
附件是對招標(biāo)文件主體部分文字說明的補(bǔ)充,包括附表、附文和附圖,具體有:
(1)附表
①投標(biāo)書格式;
②授權(quán)書格式;
③開標(biāo)一覽表;
④項(xiàng)目簡要說明一覽表;
⑤投標(biāo)人資格的證明文件格式;
⑥投標(biāo)保函格式;
⑦協(xié)議書格式;
⑧履約保證金格式(通常為銀行保函)。
(2)附文
物業(yè)說明書。
(3)附圖
物業(yè)的設(shè)計(jì)和施工圖紙。
二、招標(biāo)文件樣本
這里以物業(yè)管理公開招標(biāo)為例,以一份完整的招標(biāo)文件樣本來說明物業(yè)管理招標(biāo)文件全文的編制方法。
招 標(biāo) 文 件
招標(biāo)編號:____________
招標(biāo)項(xiàng)目名稱:________
年月××招標(biāo)中心統(tǒng)一印制
招標(biāo)文件目錄
第一部分 投標(biāo)邀請
第二部分 技術(shù)規(guī)范及要求
第三部分 投標(biāo)人須知
a 總則說明
1.適用范圍
2.定義
3.合格的投標(biāo)方
4.投標(biāo)費(fèi)用
b 招標(biāo)文件說明
5.招標(biāo)文件的構(gòu)成
6.招標(biāo)文件的澄清
7.招標(biāo)文件的修改
c 投標(biāo)文件的編寫
8.語言及計(jì)量單
位
9.投標(biāo)文件的組成
10.投標(biāo)文件格式
11.投標(biāo)報(bào)價(jià)
12.投標(biāo)貨幣
13.投標(biāo)人資格的證明文件
14.投標(biāo)有效期
15.投標(biāo)保證金
16.投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署
d 投標(biāo)文件的遞交
17.投標(biāo)文件的密封和標(biāo)記
18.遞交投標(biāo)文件的截止時(shí)間
19.遲交的投標(biāo)文件
20.投標(biāo)文件的修改和撤銷
e 開標(biāo)和評標(biāo)
21.開標(biāo)
22.評標(biāo)委員會(huì)
23.投標(biāo)文件響應(yīng)性的確定
24.投標(biāo)文件的澄清
25.對投標(biāo)文件的評估和比較
26.評標(biāo)原則及方法
27.保密
f 授予合同
28.定標(biāo)準(zhǔn)則
29.資格最終審查
30.接受和拒絕任何或所有投標(biāo)的權(quán)力
31.中標(biāo)通知
32.授予合同時(shí)變更數(shù)量的權(quán)力
33.合同協(xié)議書的簽署
34.履約保證金
35.中標(biāo)服務(wù)費(fèi)
第四部分 合同一般條款
1.定義
2.適用范圍
3.技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)
4.委托管理期限
5.價(jià)格
6.索賠
7.不可抗力
8.履約保證金
9.爭議的解決
10.合同終止
11.合同修改
12.適用法律
13.主導(dǎo)語言與計(jì)量單位
14.合同份數(shù)
15.合同生效
第五部分 合同特殊條款
第六部分 附件
第一部分 投標(biāo)邀請
受用戶委托對________________項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行公開招標(biāo)。茲邀請合格投標(biāo)人以密封標(biāo)書的方式前來投標(biāo)。
1.招標(biāo)編號:
2.招標(biāo)項(xiàng)目的簡要說明:
3.項(xiàng)目開工期:
4.投標(biāo)地點(diǎn):
5.投標(biāo)截止時(shí)間:年月日(北京時(shí)間),逾期收到的或不符合規(guī)定的投標(biāo)文件不接受。
6.開標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn):
7.凡對本次招標(biāo)提出詢問,請?jiān)谀暝氯涨芭c 聯(lián)系(技術(shù)方面的詢問請以信函或傳真的形式)。
地址:
郵編:
電話:
傳真:
聯(lián)系人:
(署名)
年 月 日
第二部分 技術(shù)規(guī)范及要求
1. 項(xiàng)目技術(shù)要求一覽表
2.項(xiàng)目所在地
關(guān)于物業(yè)所在地及物業(yè)的詳細(xì)情況和資料詳見物業(yè)說明書和物業(yè)圖紙(略)。
第三部分 投標(biāo)人須知
a 總則說明
1 適用范圍
1.1 本招標(biāo)文件僅適用于本投標(biāo)邀請中所敘述物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。
2 定義
2.1 “招標(biāo)方”系指第一部分所指的組織本次招標(biāo)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。
2.2 “投標(biāo)方”系指向招標(biāo)方提交投標(biāo)文件的物業(yè)管理企業(yè)。
2.3 “項(xiàng)目”系指物業(yè)管理企業(yè)(即投標(biāo)人)按招標(biāo)文件規(guī)定,須向用戶提供的物業(yè)管理服務(wù)。
2.4 “用戶”系指委托進(jìn)行本次招標(biāo)的××開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)。
3 合格的投標(biāo)方
3.1 經(jīng)過本次招標(biāo)的資格預(yù)審確認(rèn)為合格的投標(biāo)人稱為合格的投標(biāo)方。投標(biāo)方應(yīng)遵守有關(guān)的中國法律和規(guī)章條例。
4 投標(biāo)費(fèi)用
4.1 無論投標(biāo)過程中的做法和結(jié)果如何,投標(biāo)方自行承擔(dān)所有與參加投標(biāo)有關(guān)的全部費(fèi)用。
b
招標(biāo)文件說明
5 招標(biāo)文件的構(gòu)成
5.1 招標(biāo)文件用以闡明所需物業(yè)管理服務(wù)、招標(biāo)投標(biāo)程序和合同條款。招標(biāo)文件由下述部分組成:
(1)投標(biāo)邀請;
(2)技術(shù)規(guī)格及要求;
(3)投標(biāo)人須知;
(4)合同一般條款;
(5)合同特殊條款;
(6)附件。
5.2 招標(biāo)文件以中文、英文兩種文字編印,兩種文字具有同等效力。中、英文本如有差異時(shí),以中文本為準(zhǔn)。
5.3 投標(biāo)人被視為熟悉上述與履行合同有關(guān)的一切情況。
6 招標(biāo)文件的澄清
6.1 投標(biāo)方對招標(biāo)文件如有疑點(diǎn),可要求澄清,應(yīng)在投標(biāo)截止時(shí)間前15天按投標(biāo)邀請中載明的地址以書面形式(包括信函、電報(bào)或傳真,下同)通知到招標(biāo)人。招標(biāo)人將視情況確定采用適當(dāng)方式予以澄清或以書面形式予以答復(fù),并在其認(rèn)為必要時(shí),將不標(biāo)明查詢來源的書面答復(fù)發(fā)給已購買招標(biāo)文件的每一投標(biāo)方。
7 招標(biāo)文件的修改
7.1 在投標(biāo)截止日期10天前,招標(biāo)方可主動(dòng)地或依據(jù)投標(biāo)方要求澄清的問題而修改招標(biāo)文件,并以書面形式通知所有購買招標(biāo)文件的每一投標(biāo)方,對方在收到該通知后應(yīng)立即以電報(bào)或傳真的形式予以確認(rèn)。
7.2 為使投標(biāo)方在準(zhǔn)備投標(biāo)文件時(shí)有合理的時(shí)間考慮招標(biāo)文件的修改,招標(biāo)方可酌情推遲投標(biāo)截止時(shí)間和開標(biāo)時(shí)間,并以書面形式通知已購買招標(biāo)文件的每一投標(biāo)方。
7.3招標(biāo)文件的修改書將構(gòu)成招標(biāo)文件的一部分,對投標(biāo)方有約束力。
c 投標(biāo)文件的編寫
8 語言及計(jì)量單位
8.1 投標(biāo)文件及投標(biāo)方和招標(biāo)方就投標(biāo)交換的文件和來往信件,應(yīng)以中文或英文書寫。
8.2 除在招標(biāo)文件的技術(shù)規(guī)格中另有規(guī)定外,計(jì)量單位應(yīng)使用中華人民共和國法定計(jì)量單位(國際單位制和國家選定的其他計(jì)量單位)。
9 投標(biāo)文件的組成
9.1 投標(biāo)文件包括下列部分:
(1)投標(biāo)書、授權(quán)書、開標(biāo)一覽表以及項(xiàng)目簡要說明一覽表;
(2)投標(biāo)資格證明文件;
(3)投標(biāo)符合招標(biāo)文件規(guī)定的證明文件及投標(biāo)方認(rèn)為需加以說明的其他內(nèi)容;
(4)投標(biāo)保證金。
投標(biāo)應(yīng)將投標(biāo)文件裝訂成冊,并填寫“投標(biāo)文件資料清單”。
10 投標(biāo)文件格式
10.1 投標(biāo)方應(yīng)按招標(biāo)文件提供的投標(biāo)文件格式填寫投標(biāo)書、授權(quán)書、開標(biāo)一覽表及項(xiàng)目簡要說明一覽表(見附件1~4)。
11 投標(biāo)報(bào)價(jià)
11.1 投標(biāo)方應(yīng)在招標(biāo)文件所附的開標(biāo)一覽表(附件3)上寫明投標(biāo)項(xiàng)目的單價(jià)和投標(biāo)總價(jià)。如果單價(jià)與總價(jià)有出入,以單價(jià)為準(zhǔn)。投標(biāo)方對每種項(xiàng)目只允許有一個(gè)報(bào)價(jià),招標(biāo)方不接受有任何選擇的報(bào)價(jià)。
11.2 投標(biāo)方按格式填寫報(bào)價(jià)以供招標(biāo)方評標(biāo)方便,但不限制××開發(fā)商以其他方式簽訂合同的權(quán)力。
12 投標(biāo)貨幣
12.1 投標(biāo)書和開標(biāo)一覽表中的報(bào)價(jià)對國外投標(biāo)方用美元或其他國際主要貨幣填報(bào)(若采用其他外國貨幣報(bào)價(jià),為便于比較價(jià)格,招標(biāo)方將按12.2款規(guī)定折算成美元)。
12.2 以開標(biāo)日中國銀行公布的賣出價(jià)作為折算報(bào)價(jià)的依據(jù)。
13 投標(biāo)人資格的證明文件
13.1 投標(biāo)方必須提交證明其有資格進(jìn)行投標(biāo)和有能力履行合同的文件(格式見附件5),作為投標(biāo)文件的一部分。
14 投標(biāo)有效期
14.1 投標(biāo)文件從開標(biāo)之日起,投標(biāo)有效期為90天,特殊招標(biāo)項(xiàng)目在“技術(shù)規(guī)范及要求”部分另行規(guī)定。
14.2 要求投標(biāo)方同意延長有效期,要求與答復(fù)均應(yīng)為書面形式。投標(biāo)方可以拒絕上述要求而其投標(biāo)保證金不被沒收。對于同意該要求的投標(biāo)方,既不要求也不允許其修改投標(biāo)文件,但將要求其相應(yīng)延長投標(biāo)保證金的有效期,有關(guān)退還和沒收投標(biāo)保證金的規(guī)定在投標(biāo)有效期的延長期內(nèi)繼續(xù)有效。
15 投標(biāo)保證金
15.1 投標(biāo)保證金為投標(biāo)文件的組成部分之一。
15.2 投標(biāo)方向招標(biāo)方提交不少于投標(biāo)總報(bào)價(jià)2%的投標(biāo)保證金。
15.3 投標(biāo)保證金用于保護(hù)本次招標(biāo)免受投標(biāo)方的行為而引起的風(fēng)險(xiǎn)。
15.4 投標(biāo)保證金幣種應(yīng)與投標(biāo)報(bào)價(jià)幣種相同,可以下列任何一種方式提交:
(1)由下列銀行開具保函:
①中國銀行總行或其分行;
或。
②中國銀行在海外的往來行通過中國銀行;或。
③在中華人民共和國營業(yè)的任何其他中國或外國銀行;或。
④由中國人民銀行授權(quán)的其他銀行。
投標(biāo)保證金保函應(yīng)按招標(biāo)文件附件6格式提供,并在投標(biāo)文件有效期過后30天內(nèi)繼續(xù)有效。
(2)銀行本票、匯票、支票或現(xiàn)金(在投標(biāo)有效期滿前,因票據(jù)即將到期,招標(biāo)方有權(quán)暫時(shí)行使票據(jù)權(quán)力)。
15.5 未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo),將被視為投標(biāo)無效。
15.6 未中標(biāo)的投標(biāo)方的投標(biāo)保證金,將按31.2款的規(guī)定予以無息退還。
15.7 中標(biāo)的投標(biāo)方的投標(biāo)保證金,在中標(biāo)方簽訂合同并交納履約保證金和中標(biāo)服務(wù)費(fèi)后,經(jīng)銀行扣除手續(xù)費(fèi),予以無息退還。
15.8 發(fā)生以下情況投標(biāo)保證金將被沒收:
(1)開標(biāo)后投標(biāo)方在投標(biāo)有效期內(nèi)撤回投標(biāo);或。
(2)如果中標(biāo)方未能做到:
①按本須知第33條規(guī)定簽訂合同;或。
②按本須知第34條規(guī)定提供履約保證金;或。
③按本須知第35條規(guī)定繳納中標(biāo)服務(wù)費(fèi)。
16 投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署
16.1 投標(biāo)方應(yīng)準(zhǔn)備一份正本和四份副本,在每一份投標(biāo)文件上要明確注明“正本”或“副本”字樣,一旦正本和副本有差異,以正本為準(zhǔn)。
16.2 投標(biāo)文件正本和副本須打印并由經(jīng)正式授權(quán)的投標(biāo)方代表簽字。
16.3 除投標(biāo)方對錯(cuò)處作必要修改外,投標(biāo)文件中不許有加行、涂抹或改寫。若有修改須有簽署投標(biāo)文件的人簽字。
16.4 電報(bào)、電話、傳真形式的投標(biāo)概不接受。
d 投標(biāo)文件的遞交
17 投標(biāo)文件的密封和標(biāo)記
17.1 投標(biāo)方應(yīng)將投標(biāo)文件正本或副本分別用信封密封,并標(biāo)明招標(biāo)編號、投標(biāo)項(xiàng)目名稱及正本或副本。
17.2 為方便開標(biāo)唱標(biāo),投標(biāo)方應(yīng)將正本的投標(biāo)書、開標(biāo)一覽表和投標(biāo)保證金保函單獨(dú)密封,并在信封上標(biāo)明“開標(biāo)一覽表”字樣,然后再裝入正本投標(biāo)文件密封袋中。
17.3 第一密封信封上注明“于__________之前(指投標(biāo)邀請中規(guī)定的開標(biāo)日期及時(shí)間)不準(zhǔn)啟封”的字樣。
17.4 如投標(biāo)文件由專人送交,投標(biāo)方應(yīng)將投標(biāo)文件按19.1~19.3款中的規(guī)定進(jìn)行密封和標(biāo)記后,按投標(biāo)邀請注明的地址送至招標(biāo)方。
17.5 如果投標(biāo)文件通過郵寄遞交,投標(biāo)方應(yīng)將投標(biāo)文件用內(nèi)、外兩層信封密封。
(1)內(nèi)層信封的封裝與標(biāo)記同17.1~17.3款規(guī)定。
(2)外層信封裝入17.1款及17.2款所述全部內(nèi)封資料,并注明招標(biāo)編號、管理項(xiàng)目名稱、招標(biāo)方名稱、地址。同時(shí)應(yīng)寫明投標(biāo)方的名稱、地址,以便將遲交的投標(biāo)文件原封退還。
17.6 如果未按上述規(guī)定進(jìn)行密封和標(biāo)記,招標(biāo)方對投標(biāo)文件的誤投或提前拆封不負(fù)責(zé)任。
18 遞交投標(biāo)文件的截止時(shí)間
18.1 所有投標(biāo)文件不論派人送交還是通過郵寄遞交,都必須在招標(biāo)方在投標(biāo)邀請中規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間之前送至招標(biāo)方。
18.2 出現(xiàn)5.2款因招標(biāo)文件的修改推遲投標(biāo)截止時(shí)間時(shí),則按招標(biāo)方修改通知規(guī)定的時(shí)間遞交。
19 遲交的投標(biāo)文件
19.1 招標(biāo)方將拒絕在投標(biāo)截止時(shí)間后收到的投標(biāo)文件。
20 投標(biāo)文件的修改和撤銷
20.1 投標(biāo)方在提交投標(biāo)文件后可對其投標(biāo)文件進(jìn)行修改或撤銷,但招標(biāo)方須在投標(biāo)截止時(shí)間之前收到該修改或撤銷的書面通知,該通知須有經(jīng)正式授權(quán)的投標(biāo)方代表簽字。
20.2 投標(biāo)方對投標(biāo)文件修改的書面材料或撤銷的通知應(yīng)按第16和第17條規(guī)定進(jìn)行編寫、密封、標(biāo)注和遞交,并注明“修改投標(biāo)文件”或“撤銷投標(biāo)”字樣。
20.3 投標(biāo)截止時(shí)間以后不得修改投標(biāo)文件。
20.4 投標(biāo)方不得在開標(biāo)時(shí)間起到投標(biāo)文件有效期期滿前撤銷投標(biāo)文件,否則招標(biāo)方將按14.7款的規(guī)定沒收其投標(biāo)保證金。
e 開標(biāo)和評標(biāo)
21 開標(biāo)
21.1 招標(biāo)方在招標(biāo)通告或投標(biāo)邀請規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)公開開標(biāo)。投標(biāo)方派代表參加。
21.2 開標(biāo)時(shí),查驗(yàn)投標(biāo)文件密封情況,確認(rèn)無誤后拆封唱標(biāo),唱正本“開標(biāo)一覽表”內(nèi)容,以及招標(biāo)方認(rèn)為合適的其他內(nèi)容并記錄。
22 評標(biāo)委員
會(huì)
22.1 招標(biāo)方將根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)組建評標(biāo)委員會(huì),其成員由工程技術(shù)、市場、商貿(mào)、法律等方面的專家和招標(biāo)機(jī)構(gòu)、招標(biāo)委托方的代表組成。
22.2 評標(biāo)期間,希望投標(biāo)方派代表參加詢標(biāo)。
23 投標(biāo)文件響應(yīng)性的確定
23.1 開標(biāo)后,招標(biāo)方將組織審查投標(biāo)文件是否完整,是否有計(jì)算錯(cuò)誤,要求的保證金是否已提供,文件是否恰當(dāng)?shù)睾炇?。如果單價(jià)與總價(jià)有出入,以單價(jià)為準(zhǔn);若文字大寫表示的數(shù)據(jù)與數(shù)字表示的有差別,則以文字大寫表示的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。若投標(biāo)方拒絕接受上述修正,其投標(biāo)將被拒絕。
23.2 在對投標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)評估之前,招標(biāo)方將依據(jù)投標(biāo)方提供的資格證明文件審查投標(biāo)方的財(cái)務(wù)、技術(shù)和管理能力。如果確定投標(biāo)方無資格履行合同,其投標(biāo)將被拒絕。
23.3 招標(biāo)方將確定每一投標(biāo)是否對招標(biāo)文件的要求作出了實(shí)質(zhì)性的響應(yīng),而沒有重大偏離。實(shí)質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo)是指投標(biāo)文件符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定且沒有重大偏離或保留。
23.4 招標(biāo)方判斷投標(biāo)文件的響應(yīng)性僅基于投標(biāo)文件本身而不靠外部證據(jù)。
23.5 招標(biāo)方將拒絕被確定為非實(shí)質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo),投標(biāo)方不能通過修正或撤銷不符之處而使其投標(biāo)成為實(shí)質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo)。
23.6 招標(biāo)方將允許修改投標(biāo)中不構(gòu)成重大偏離的微小的、非正規(guī)、不一致或不規(guī)則的地方。
24 投標(biāo)文件的澄清
24.1 為了有助于對投標(biāo)文件進(jìn)行審查、評估和比較,招標(biāo)方有權(quán)向投標(biāo)方質(zhì)疑,請投標(biāo)方澄清其投標(biāo)內(nèi)容。投標(biāo)方有責(zé)任按照招標(biāo)方通知的時(shí)間、地點(diǎn)指派專人進(jìn)行答疑和澄清。
24.2 重要澄清的答復(fù)應(yīng)是書面的,但不得對投標(biāo)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)性修改。
25 對投標(biāo)文件的評估和比較
25.1 招標(biāo)方及其組織的評標(biāo)委員會(huì)將對實(shí)質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo)文件進(jìn)行評估和比較。
25.2 評估時(shí)除考慮投標(biāo)價(jià)以外,還將考慮物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量、物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)和物業(yè)管理方案的先進(jìn)程度等因素。
26 評標(biāo)原則及方法
26.1 對所有投標(biāo)方的投標(biāo)評估,都采用相同的程序和標(biāo)準(zhǔn)。
26.2 評標(biāo)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求和條件進(jìn)行。
26.3 在評標(biāo)時(shí)按下列程序確定最低評標(biāo)價(jià)標(biāo):
(1)開標(biāo)后,將對實(shí)質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo)報(bào)價(jià)分別與標(biāo)底價(jià)比較,并按其報(bào)價(jià)的合理程度給予打分,合理性越強(qiáng)則得分越高。
(2)在第一次打分的基礎(chǔ)上,根據(jù)第25條考慮因素,對投標(biāo)進(jìn)行第二次打分,服務(wù)質(zhì)量越高,管理方案越先進(jìn),則得分就越高。
(3)將兩次打分分別與商務(wù)評審權(quán)權(quán)數(shù)和技術(shù)評審權(quán)權(quán)數(shù)加權(quán)求出總得分,最高得分者即系最低評標(biāo)價(jià)標(biāo)。
27 保密
27.1 有關(guān)投標(biāo)文件的審查、澄清、評估和比較以及有關(guān)授予合同的意向的一切情況都不得透露給任一投標(biāo)方或與上述評標(biāo)工作無關(guān)的人員。
27.2 投標(biāo)方不得干擾招標(biāo)方的評標(biāo)活動(dòng),否則將廢除其投標(biāo)。
f 授予合同
28 定標(biāo)準(zhǔn)則
28.1 合同將授予其投標(biāo)符合招標(biāo)文件要求,并能圓滿地履行合同的、對買方最為有利的最低評標(biāo)價(jià)標(biāo)的投標(biāo)方。
28.2 最低報(bào)價(jià)不是被授予合同的保證。
29 資格最終審查
29.1 招標(biāo)方將審查最低評標(biāo)價(jià)標(biāo)的投標(biāo)方的財(cái)務(wù)、技術(shù)、管理能力及信譽(yù),確定其是否能圓滿地履行合同。
29.2 如果確定該投標(biāo)方無條件圓滿履行合同,招標(biāo)方將對下一個(gè)最低評標(biāo)價(jià)標(biāo)的投標(biāo)方資格作出類似的審查。
30 接受和拒絕任何或所有投標(biāo)的權(quán)力
30.1 招標(biāo)方在授予合同之前仍有選擇或拒絕任何或全部投標(biāo)的權(quán)力,并對所采取的行為不作任何解釋。
31 中標(biāo)通知
31.1 評標(biāo)結(jié)束15日內(nèi),招標(biāo)方將以書面形式發(fā)出中標(biāo)通知書,但發(fā)出時(shí)間不超過投標(biāo)有效期。中標(biāo)通知書一經(jīng)發(fā)出即發(fā)生法律效力。
31.2 招標(biāo)方在收到中標(biāo)方提交的履約保證金后,將向落標(biāo)的投標(biāo)方發(fā)出落標(biāo)通知書,并退還其投標(biāo)保證金。
31.3 中標(biāo)通知書將作為簽訂合同協(xié)議書的依據(jù)。
32 授予合同時(shí)變更數(shù)量的權(quán)力
32.1 招標(biāo)方在授予合同時(shí)有權(quán)對“項(xiàng)目一覽表”中規(guī)定的項(xiàng)目規(guī)?；蚬ぷ髁坑枰栽鰷p。
33 合同協(xié)議書的簽署
33.1 中標(biāo)方按中標(biāo)通知書指定的時(shí)間、地點(diǎn)與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)按指定的協(xié)議書格式簽訂合
同協(xié)議書(見附件7)。
33.2 招標(biāo)文件、中標(biāo)方的投標(biāo)文件及其澄清文件,均為簽訂合同協(xié)議書的依據(jù)。
34 履約保證金
34.1 合同簽訂后30天內(nèi),中標(biāo)方須根據(jù)合同條款的規(guī)定按招標(biāo)文件附件8格式向甲方提交履約保證金。
35 中標(biāo)服務(wù)費(fèi)
35.1 中標(biāo)方須向招標(biāo)方按如下標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定交納中標(biāo)服務(wù)費(fèi):
(1)以中標(biāo)通知書中確定的中標(biāo)總金額作為收費(fèi)的計(jì)算基數(shù)。
(2)中標(biāo)服務(wù)費(fèi)為中標(biāo)總金額的1.5%。
(3)中標(biāo)服務(wù)費(fèi)幣種與中標(biāo)簽訂合同的幣種相同,或以人民幣支付(按開標(biāo)日中國銀行公布匯率賣出價(jià)折算)。
第四部分 合同一般條款
1 定義
1.1 “合同”系指甲方和乙方(簡稱合同雙方)已達(dá)成的協(xié)議,即由雙方簽訂的合同格式中的文件,包括所有的附件、附錄和組成合同部分的所有其他文件。
1.2 “合同價(jià)格”系指根據(jù)合同規(guī)定,在乙方全面正確地履行合同義務(wù)時(shí)應(yīng)支付給乙方的款項(xiàng)。
1.3 “甲方”系指通過招標(biāo)方式,接受合同服務(wù)的開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)。
1.4 “乙方”系指中標(biāo)后提供合同服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)或單位。
2 適用范圍
2.1 本合同條款僅適用于本次招標(biāo)活動(dòng)。
3 技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)
3.1 本合同項(xiàng)下所提供服務(wù)的技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與本招標(biāo)文件技術(shù)規(guī)格規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)相一致。
4 委托管理期限
年。即自年月日起至年月日止。
5 價(jià)格
5.1 除非合同中另有規(guī)定,乙方為其所提供物業(yè)管理服務(wù)而要求甲方支付的金額應(yīng)與其投標(biāo)報(bào)價(jià)一致。
6 索賠
6.1 乙方對所提供服務(wù)與合同要求不符負(fù)有責(zé)任,并且甲方已于合同規(guī)定的委托管理期內(nèi)提出索賠,乙方應(yīng)按甲方同意的下述一種或多種方法解決索賠事宜:
(1)乙方同意甲方取消其不符要求的服務(wù)項(xiàng)目,退還已經(jīng)收取的該類項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)、傭金和酬金。
(2)對于情節(jié)輕微的,經(jīng)雙方同意可降低該類項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。
(3)對于情節(jié)嚴(yán)重,造成甲方損失金額巨大的,同意甲方終止全部委托管理合同,并賠償甲方因此造成的損失。
6.2 如果甲方提出索賠通知后30天內(nèi)乙方未能予以簽復(fù),該索賠應(yīng)視為已被乙方接受。若乙方未能在甲方提出索賠通知的30天內(nèi)或甲方同意的更長一些的時(shí)間內(nèi),按甲方同意的上述任何一種方式處理索賠事宜,甲方將從議付款或乙方提供的履約保證金中扣回索賠金額,同時(shí)保留進(jìn)一步要求賠償?shù)臋?quán)利。
7 不可抗力
7.1 簽約雙方任一方由于受諸如戰(zhàn)爭、嚴(yán)重火災(zāi)、洪水、臺(tái)風(fēng)、地震等不可抗力事故的影響而不能執(zhí)行合同時(shí),履行合同的期限應(yīng)予以延長,則延長的期限應(yīng)相當(dāng)于事故所影響的時(shí)間。不可抗力事故系指甲乙雙方在締結(jié)合同時(shí)所不能預(yù)見的,并且它的發(fā)生及其后果是無法避免和無法克服的事故。
7.2 受阻一方應(yīng)在不可抗力事故發(fā)生后盡快用電報(bào)或傳真通知對方,并于事故發(fā)生后14天內(nèi)將有關(guān)當(dāng)局出具的證明文件用特快專遞或掛號信寄給對方審閱確認(rèn)。一旦不可抗力事故的影響持續(xù)120天以上,雙方應(yīng)通過友好協(xié)商在合理的時(shí)間內(nèi)達(dá)成進(jìn)一步履行合同的協(xié)議。
8 履約保證金
8.1 乙方應(yīng)在合同簽訂后30天內(nèi),向甲方按合同貨幣提交合同總價(jià)10%的履約保證金,履約保證金的有效期至合同有效期滿。履約保證金應(yīng)由以下銀行開具:
(1)中國銀行,或。
(2)根據(jù)國外銀行給中國銀行的反保函,由中國銀行開具,或。
(3)在中國境內(nèi)營業(yè)的其他銀行。
8.2 乙方提供的履約保證金按規(guī)定格式以銀行保函的形式提供,與此有關(guān)的費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。
8.3 如果乙方未能按合同規(guī)定履行其義務(wù),甲方有權(quán)從履約保證金取得補(bǔ)償。
9 爭議的解決
9.1 在執(zhí)行合同中發(fā)生的或與本合同有關(guān)的爭端,雙方應(yīng)通過友好協(xié)商解決,經(jīng)協(xié)商在60天內(nèi)不能達(dá)成協(xié)議時(shí),應(yīng)提交仲裁。
9.2 提交正式仲裁的爭端屬涉外的,應(yīng)在北京或在中國國內(nèi)其他地點(diǎn)內(nèi)指定的國際經(jīng)濟(jì)仲裁委員會(huì)根據(jù)該委員會(huì)的仲裁程序或規(guī)則予以最終裁決。
9.3 合同雙方均為國內(nèi)法人的,其爭端的仲裁應(yīng)由當(dāng)?shù)毓ど绦姓?/p>
理局根據(jù)其仲裁程序和暫行規(guī)則進(jìn)行。
9.4 仲裁裁決應(yīng)為最終決定,并對雙方具有約束力。
9.5 除另有裁決外,仲裁費(fèi)應(yīng)由敗訴方負(fù)擔(dān)。
9.6 在仲裁期間,除正在進(jìn)行仲裁部分外,合同其他部分繼續(xù)執(zhí)行。
10 合同終止
10.1 本合同期限為年。合同到期甲乙雙方均未提出新的意向,合同自行終止。合作期內(nèi)任何一方不得擅自停止協(xié)議,否則應(yīng)負(fù)擔(dān)所造成的一切損失。如一方因故需終止合同,必須提前三個(gè)月書面通知另一方,經(jīng)雙方達(dá)成一致意見后,方可終止。
10.2 出現(xiàn)下列情況時(shí)合同自動(dòng)終止:
(1)發(fā)生不可抗力時(shí)。
(2)一方不履行合同條款,造成另一方無法執(zhí)行合同協(xié)議,協(xié)商又不能求得解決。合同終止,責(zé)任方賠償損失。
(3)物業(yè)被征用或甲方破產(chǎn)。
11 合同修改
11.1 對于合同的未盡事宜,需進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善的,甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書,作為合同的補(bǔ)充協(xié)議。
12 適用法律
12.1 本合同應(yīng)按中華人民共和國的法律解釋。
13 主導(dǎo)語言與計(jì)量單位
13.1 合同應(yīng)以中文或英文書寫。甲乙雙方所有的來往信函以及與合同有關(guān)的文件均應(yīng)以中文或英文書寫。
13.2 除技術(shù)規(guī)格另有規(guī)定外,計(jì)量單位均使用中華人民共和國法定計(jì)量單位。
14 合同份數(shù)
14.1 本合同正本連同附件共____頁,一式三份,甲乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。
15 合同生效
15.1 除非合同中另有說明,本合同經(jīng)雙方簽字蓋章,并在甲方收到乙方的履約保證金后,即開始生效。
第五部分 合同特殊條款
具體條款(略)。
合同特殊條款是合同一般條款的補(bǔ)充和修改。如果兩者之間有抵觸,應(yīng)以特殊條款為準(zhǔn)。
第六部分 附件
附件1
投 標(biāo) 書
合同名稱:
致 業(yè)主:
先生們:
1.在考察了物業(yè)現(xiàn)場和研究了上述項(xiàng)目的投標(biāo)人須知、合同條款、技術(shù)規(guī)格、圖紙以及第 號至第 號補(bǔ)充通知或修改書后,我方愿以人民幣 元(大寫)(rmb 元)的總價(jià)或上述招標(biāo)文件確定(算術(shù)上的核實(shí)與改正后)的另一金額,按招標(biāo)文件的要求,承擔(dān)上述項(xiàng)目的全部物業(yè)管理工作。
2.如果貴方接受我方投標(biāo),我方保證在接到項(xiàng)目開工的指令后天開工,并在招標(biāo)文件規(guī)定的期限內(nèi)完成合同規(guī)定的全部工作。
3.我方同意在從規(guī)定的遞交標(biāo)書截止之日起天內(nèi)遵守本投標(biāo)。在該期限滿期之前,本投標(biāo)對我方始終有約束力,并可隨時(shí)被接受。
4.在正式合同協(xié)議制定和簽署之前,本投標(biāo)書連同貴方的中標(biāo)通知書應(yīng)成為約束貴、我雙方的合同。
5.我方理解,貴方不一定接受最低報(bào)價(jià)的投標(biāo)或其他任何你們可能收到的投標(biāo)。
年月日
簽字:
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以資格經(jīng)授權(quán)并代表簽署標(biāo)書。
投標(biāo)人地址:
證人:
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職務(wù):
附件2
授 權(quán) 書
根據(jù)本文件宣布,簽名人(姓名)、(職務(wù))、(公司名稱)、(公司注冊地點(diǎn))合法授權(quán)代表上述公司,特此任命在下面簽字的(姓名)、(職務(wù))、(公司名稱)為正式和合法的代理人,并授權(quán)該代理人在有關(guān)(項(xiàng)目名稱)的投標(biāo)方面,以該公司的名義代表該公司簽署投標(biāo)書,進(jìn)行談判,簽署合同和處理一切與此有關(guān)的必要事務(wù)。
現(xiàn)分別在下面簽字以資證明。
年月日
授權(quán)人簽字:
代理人簽字:
公證人簽字:
公證人姓名:
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公證人職務(wù):
附件5
投標(biāo)人資格的證明文件
投標(biāo)人概況
1. 投標(biāo)人的身份證明
第6篇 物業(yè)管理投訴處理原則：五清楚一報(bào)告
物業(yè)管理投訴的處理原則:五清楚,一報(bào)告
1、聽清楚。在接待用戶投訴時(shí),應(yīng)耐心聽用戶講完,不得打斷用戶的講話,更不能急于表態(tài)。
2、問清楚。待用戶講完后,要進(jìn)一步問清有關(guān)情況。切忌與用戶正面辯駁,應(yīng)客觀、冷靜地引導(dǎo)用戶敘述清楚實(shí)際情況。
3、跟清楚。受理用戶投訴要一跟到底,直到問題得到解決并回復(fù)用戶為止。對不能解決的投訴,應(yīng)婉轉(zhuǎn)地向用戶講清楚,并確定下次回復(fù)的時(shí)間。
4、復(fù)清楚。對用戶的投訴在充分了解有關(guān)情況后,應(yīng)衣時(shí)把處理的過程及結(jié)果清楚地回復(fù)用戶,以表明用戶的投訴已得到足夠的重視和妥善的解決。
5、記清楚。處理用戶投訴后,應(yīng)把投訴的事項(xiàng)、處理過程及結(jié)果清楚地記錄于'用戶意見受理表'內(nèi),由用戶添加意見后收回存檔案。
6、報(bào)告。重大投訴,必須馬上報(bào)告部門主管或公司領(lǐng)導(dǎo)。
第7篇 家居商場物業(yè)移交接管管理流程
家居(廣場)商場物業(yè)移交和接管管理流程
1預(yù)備移交接管的工作程序:
*新建家居廣場成立后要安排物業(yè)工程技術(shù)人員提前介入項(xiàng)目建設(shè),熟悉整個(gè)項(xiàng)目情況,為接管驗(yàn)收工作做好準(zhǔn)備,應(yīng)主動(dòng)收集工程資料,并及時(shí)向工程項(xiàng)目部提出物業(yè)管理方面需要整改的意見和建議。
*新建家居廣場于開業(yè)前一個(gè)月組成內(nèi)部預(yù)接管驗(yàn)收小組,盡早掌握設(shè)施、設(shè)備的性能、操作方法,以利于接管驗(yàn)收的順利進(jìn)行,并分步進(jìn)行家居廣場內(nèi)部組織的驗(yàn)收登記,填寫預(yù)驗(yàn)收記錄,將所發(fā)現(xiàn)的問題匯總后反饋給項(xiàng)目部,由其督促施工單位實(shí)施整改工作。
2移交接管的準(zhǔn)備工作:
*移交新建家居廣場工程竣工驗(yàn)收后、開業(yè)前,家居廣場應(yīng)及時(shí)組建驗(yàn)收接管小組,對所接管的物業(yè)從使用人的角度進(jìn)行綜合性的驗(yàn)收接管,以確保所接管的物業(yè)基本合格,滿足家居廣場的質(zhì)量要求和使用要求。
*由區(qū)域物業(yè)部負(fù)責(zé),抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管驗(yàn)收小組;
3接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由以下部門人員組成:
*由商場物業(yè)部經(jīng)理任接管驗(yàn)收小組組長
*商場物業(yè)部文員接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料和相關(guān)合同資料;
*商場部抽調(diào)樓層管理人員協(xié)助本樓層的驗(yàn)收移交工作;
*商場物業(yè)部具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作;
*商場安全部負(fù)責(zé)對消防驗(yàn)收合格意見書的收集及對消防設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收移交
*制定接管驗(yàn)收工作計(jì)劃;
*準(zhǔn)備接管驗(yàn)收記錄表格:
*《物業(yè)接管驗(yàn)收工作計(jì)劃表》;
*物業(yè)設(shè)備設(shè)施交接清單》;
*《物業(yè)圖紙資料交接清單》;
*《物業(yè)備品備件交接清單》;
*《物業(yè)工程遺留問題清單》;
*與工程項(xiàng)目部協(xié)調(diào)接管驗(yàn)收事項(xiàng)、具體時(shí)間、工作進(jìn)度等;
第8篇 物業(yè)品質(zhì)管理員職務(wù)說明書
物業(yè)公司品質(zhì)管理員職務(wù)說明書
品質(zhì)管理員職務(wù)說明:
1協(xié)助主管處理日常事務(wù);
2負(fù)責(zé)本部門文件、資料、表單的打印、發(fā)放、建立、歸檔、保存等管理工作;
3督促、檢查各部門的服務(wù)質(zhì)量,對質(zhì)量體系運(yùn)行過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證;
4參與公司質(zhì)量活動(dòng)的策劃,以及質(zhì)量事故的處理;
5負(fù)責(zé)收集各類訊息并及時(shí)提供給主管;
6承辦主管臨時(shí)交付的事項(xiàng);
7協(xié)助主管對公司各部門服務(wù)質(zhì)量的考核,建立考核檔案;
8與其他部門的聯(lián)系與溝通;
9按時(shí)完成主管臨時(shí)交辦的其他工作。
第9篇 物業(yè)管理知識(shí)題庫二
一、單項(xiàng)選擇題(本大題共30小題,每小題1分,共30分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的,請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。
1.我國物業(yè)管理中最主要、最直接、最高效力的行政法規(guī)是(a )
a.《物業(yè)管理?xiàng)l例》 b.《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》
c.《城市房地產(chǎn)管理法》d.《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》
2.立法機(jī)關(guān)頒布的物業(yè)管理方面的專門法律或法規(guī),稱為( b )
a.狹義的物業(yè)管理法 b.廣義的物業(yè)管理法
c.物業(yè)管理法規(guī) d.物業(yè)管理行政規(guī)范
3.以下說法正確的是( c )
a.共同共有人按照份額行使權(quán)利
b.共同共有的財(cái)產(chǎn)劃分份額
c.共同共有以一定的共同關(guān)系的存在為前提
d.共同共有人必須三個(gè)或三個(gè)以上
4.建筑物區(qū)分所有權(quán)是指( d )
a.對專有部分的專有權(quán)b.對共有部分的共有權(quán)
c.成員權(quán)d.包括專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的集合
5.以下屬于房屋所有權(quán)繼受取得的是( c )
a.新建 b.沒收
c.贈(zèng)與 d.添附
6.新建的房屋,申請人向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的( b )
a.一個(gè)月內(nèi)b.三個(gè)月內(nèi)
c.六個(gè)月內(nèi)d.一年內(nèi)
知識(shí)題庫doc下載:《物業(yè)管理知識(shí)題庫二》
第10篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的資金結(jié)算
物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理服務(wù)活動(dòng)都涉及到貨幣資金的收付,需要連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記載和核算,并實(shí)行有效的控制。理所當(dāng)然,資金結(jié)算也是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)闹饕獌?nèi)容之一。本章對物業(yè)管理公司資金結(jié)算的種類、原則、主要方式和票據(jù)作一個(gè)介紹。
一、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義和作用
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義
結(jié)算,是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中的資金了結(jié)和清算。物業(yè)管理公司因商品交換、勞務(wù)供應(yīng)、資金調(diào)撥等業(yè)務(wù)而發(fā)生款項(xiàng)往來的清算。結(jié)算方式按支付方式的不同,可分為現(xiàn)金結(jié)算和轉(zhuǎn)賬結(jié)算兩種。收方和付方直接以現(xiàn)金進(jìn)行結(jié)算叫現(xiàn)金結(jié)算,適用于單位對個(gè)人、個(gè)人對個(gè)人,以及單位之間的零星支付行為。通過銀行或金融機(jī)構(gòu)劃撥轉(zhuǎn)賬將款項(xiàng)從付款人賬戶劃轉(zhuǎn)到收款人賬戶的貨幣收付結(jié)算叫轉(zhuǎn)賬結(jié)算,它是以存款的轉(zhuǎn)移代替現(xiàn)金的流通。
在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)里,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是貨幣收付的主要形式。
在我國,各企業(yè)、單位、個(gè)人之間經(jīng)濟(jì)往來的款項(xiàng),除少數(shù)按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定可以使用現(xiàn)金結(jié)算以外,大量的都通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算來完成。這樣做,對物業(yè)管理公司來說,可以簡化結(jié)算手續(xù),縮短結(jié)算過程,有利于資金周轉(zhuǎn)速度的加快,促進(jìn)資金流通。
由于轉(zhuǎn)賬結(jié)算是以信用支付代替現(xiàn)金支付,所以必須根據(jù)交易的性質(zhì)、交易雙方所在的地點(diǎn)和交易發(fā)貨的時(shí)間等條件,制定出不同的結(jié)算方式,明確規(guī)定付款的條件、憑證及其傳遞等內(nèi)容。因此,作為在物業(yè)管理公司工作的同志來說,應(yīng)該在社會(huì)主義貨幣信用理論的基礎(chǔ)上,從貨幣與商品矛盾的運(yùn)動(dòng)規(guī)律中,學(xué)習(xí)我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,認(rèn)識(shí)轉(zhuǎn)賬結(jié)算的規(guī)律性,不斷疏通結(jié)算渠道,使物資運(yùn)動(dòng)和貨幣資金運(yùn)動(dòng)緊密地結(jié)合起來。
在我國,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是建立在金融機(jī)構(gòu)同各經(jīng)濟(jì)單位經(jīng)常的、固定的信用關(guān)系基礎(chǔ)上的,通過金融機(jī)構(gòu)賬戶的資金轉(zhuǎn)移來實(shí)現(xiàn)貨幣收付關(guān)系。其結(jié)果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉(zhuǎn)集中為銀行信用所代替?？梢?社會(huì)主義轉(zhuǎn)賬結(jié)算的實(shí)質(zhì)是以銀行信用流通代替現(xiàn)金流通,并用于清算經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系,它是促進(jìn)流通的一個(gè)工具。
(二)物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用
物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)可以加快結(jié)算速度和資金周轉(zhuǎn),為物業(yè)管理公司的健康發(fā)展提供保證。這里特別提出轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式,一方面能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不同特點(diǎn)的貨幣收付要求,另一方面能夠增強(qiáng)合同紀(jì)律和支付紀(jì)律,為公司及時(shí)收回款項(xiàng)和付出款項(xiàng)提供了一定的保證,密切了資金運(yùn)動(dòng)與物資運(yùn)動(dòng)的結(jié)合,提高了資金的使用效益。因此,能轉(zhuǎn)賬結(jié)算的業(yè)務(wù)應(yīng)盡可能轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
(2)能正確、迅速地反映物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)并進(jìn)行有效監(jiān)督,使公司能及時(shí)了解業(yè)務(wù)活動(dòng)的全面情況,以便發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)工作中存在的問題和缺點(diǎn)。
(3)結(jié)算業(yè)務(wù)關(guān)系到各部門、各單位的經(jīng)濟(jì)往來,每筆結(jié)算業(yè)務(wù)一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉(zhuǎn)賬結(jié)算還涉及到金融機(jī)構(gòu),從而為公司的計(jì)劃編制和計(jì)劃考核提供了重要證據(jù)。
二、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則和要求
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則
(1)根據(jù)國家規(guī)定,各單位之間的經(jīng)濟(jì)往來,除按照現(xiàn)金管理辦法規(guī)定可以使用現(xiàn)金的以外,都必須通過銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
凡在銀行辦理結(jié)算的單位或個(gè)人,都必須按照規(guī)定,在銀行開有賬戶或交存現(xiàn)金。開有賬戶的單位,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金以保證支付。交存現(xiàn)金的,應(yīng)按結(jié)算金額一次交足。
(2)恪守信用,履約付款。辦理結(jié)算的企業(yè)、單位和個(gè)人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結(jié)算,使經(jīng)濟(jì)往來雙方的資金往來得以及時(shí)清算。對于多次失信違約的單位,金融機(jī)構(gòu)會(huì)按相應(yīng)規(guī)定予以制裁。這一原則對履行付款義務(wù)的當(dāng)事人具有約束力,是維護(hù)經(jīng)濟(jì)合同秩序、保障當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益的重要保證。
(3)誰的錢進(jìn)誰的賬,由誰支配,銀行不予墊款。金融機(jī)構(gòu)作為資金結(jié)算的中介機(jī)構(gòu),在辦理結(jié)算時(shí)必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項(xiàng)支付給其指定的收款人;對存款人的資金,除按國家法律規(guī)定可以凍結(jié)、扣款外,一律不得代任何單位凍結(jié)和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機(jī)構(gòu)辦理結(jié)算只負(fù)責(zé)辦理結(jié)算當(dāng)事人之間的資金轉(zhuǎn)移,而不能在結(jié)算過程中為其墊付資金。
(二)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的要求
1.開立賬戶
開立賬戶不僅是辦理結(jié)算的必要條件,也是辦理結(jié)算的先決條件,只有開立賬戶,把應(yīng)該交存的款項(xiàng)存入金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)才能為他們辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。
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bsp; 金融機(jī)構(gòu)賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時(shí)存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設(shè)置和開戶條件。
(1)基本存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金支付的賬戶。存款人的工資、獎(jiǎng)金等現(xiàn)金的支取,只能通過賬戶辦理。
基本存款賬戶必須是編制預(yù)決算報(bào)表的獨(dú)立預(yù)算會(huì)計(jì)單位或?qū)嵭歇?dú)立經(jīng)濟(jì)核算、獨(dú)立編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)單位。一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)單位,只能在一個(gè)銀行開立一個(gè)基本賬戶。
基本存款賬戶開立所需的證明文件為當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人執(zhí)照》或《營業(yè)執(zhí)照》。
基本存款賬戶開立的程序是:首先由存款人填制開戶申請書,提供規(guī)定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意,并憑中國人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)核發(fā)的開戶許可證,即可開立該賬戶。
(2)一般存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉(zhuǎn)存,與基本存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過本賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金繳存,但不能辦理現(xiàn)金支取。
一般存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個(gè)人,并需向開戶銀行出具借款合同或借款借據(jù);或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位,并需向開戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨(dú)立核算單位開戶的證明。
一般存款賬戶設(shè)置的程序是:填制開戶申請書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(3)臨時(shí)存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
臨時(shí)存款賬戶是指存款人因臨時(shí)經(jīng)營活動(dòng)需要開立的賬戶。存款人可以通過該賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和根據(jù)國家現(xiàn)金管理規(guī)定辦理現(xiàn)金支付。
臨時(shí)存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:外地臨時(shí)機(jī)構(gòu),并需出具當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的臨時(shí)執(zhí)照;或是,臨時(shí)經(jīng)營活動(dòng)需要的單位和個(gè)人,并需出具當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門同意設(shè)立外來臨時(shí)機(jī)構(gòu)的批文。
臨時(shí)存款賬戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(4)專用存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶。
存款人對特定用途的資金,由存款人向開戶銀行出具相應(yīng)證明即可開立該賬戶。
特定用途的資金范圍包括:基本建設(shè)的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。
存款人須向開戶銀行出具的證明文件是經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)立項(xiàng)的文件或國家有關(guān)文件的規(guī)定。
專用存款戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后開立賬戶。
2.經(jīng)濟(jì)合同
經(jīng)濟(jì)合同一經(jīng)成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認(rèn)真履行規(guī)定的義務(wù)。如果一方違反合同規(guī)定,給對方造成損失時(shí),應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。經(jīng)濟(jì)合同是銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算、進(jìn)行結(jié)算監(jiān)督、執(zhí)行結(jié)算紀(jì)律的主要依據(jù)。沒有經(jīng)濟(jì)合同,銀行將不予辦理。
3.結(jié)算紀(jì)律
物業(yè)管理公司是銀行結(jié)算的重要當(dāng)事人,應(yīng)嚴(yán)格遵守結(jié)算紀(jì)律,按照結(jié)算制度辦理結(jié)算,是嚴(yán)肅信用制度、維護(hù)結(jié)算程序的前提條件。公司必須遵守的結(jié)算紀(jì)律可以歸納為:
(1)不準(zhǔn)套取銀行信用,簽發(fā)空頭支票、印章與預(yù)留印鑒不符的支票和遠(yuǎn)期支票;
(2)不準(zhǔn)無理拒付、任意占用賣方資金;
(3)不準(zhǔn)利用多頭開戶轉(zhuǎn)移資金,逃避債務(wù)。
以上三不準(zhǔn)要求物業(yè)管理公司只準(zhǔn)在銀行賬戶余額內(nèi),按照規(guī)定向收款單位或個(gè)人支付款項(xiàng),對應(yīng)該支付其他單位的款項(xiàng),必須依約履行義務(wù)。
物業(yè)管理公司向外發(fā)出的結(jié)算憑證,必須于當(dāng)日,最遲于次日寄發(fā)。收到的結(jié)算憑證,必須及時(shí)將款項(xiàng)支付給收款人。結(jié)算時(shí)間,同城,一般不超過2天;異地(全國或省內(nèi)直接通匯行之間),電匯一般不超過4天,信匯一般不超過7天。
三、物業(yè)管理公司資金結(jié)算方式
(一)異地結(jié)算
異地結(jié)算是指不同地區(qū)或城市各單位之間經(jīng)濟(jì)往來資金的結(jié)算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的異地結(jié)算方式主要有匯兌結(jié)算、匯票結(jié)算、托收承付結(jié)算、異地委托收款結(jié)算、信用證結(jié)算。
1.匯兌結(jié)算
匯兌結(jié)算是指付款單位委托銀行將款項(xiàng)匯給外地收款單位或個(gè)人的結(jié)算方式。
(1)匯兌結(jié)算有關(guān)規(guī)定
①各單位通過銀行辦理匯兌結(jié)算是指資金調(diào)撥、清理交易舊欠、往來賬款和自提自運(yùn)貨物以及采購資金等。
②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時(shí),只代單位附寄與匯款有關(guān)的單證。
③單位因急事,將款項(xiàng)匯至交通不方便又無電訊設(shè)備的地區(qū),可以向開戶銀行申請自帶信匯。銀行一般對自帶信匯嚴(yán)格審查,經(jīng)同意,會(huì)將信匯憑證連同銀行內(nèi)部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點(diǎn):a.保證密封完整,按開戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發(fā)生丟失、冒領(lǐng)等事故,一律由匯款單位自己負(fù)責(zé);c.不能將原信匯帶回匯出行。
④銀行會(huì)對匯款用途審查,必要時(shí)亦可向匯款單位索取有關(guān)匯款用途的證明材料。付款單位自提自運(yùn)的物資必須向銀行提供合同,經(jīng)查驗(yàn)后,銀行應(yīng)在匯款委托書上批注“已驗(yàn)合同,可入收款單位賬戶”。
⑤匯入銀行解付匯款時(shí),一般來說,對單位資金調(diào)撥、清理舊欠、往來賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗(yàn)合同會(huì)直接收入收款單位賬戶。
⑥單位赴異地采購時(shí),匯出銀行會(huì)審查有關(guān)準(zhǔn)予外出采購的證明,并在匯款委托書上注有“采購資金”。匯入銀行對匯入的采購資金必須憑同意采購證明,以匯出單位名義開立采購賬戶,由銀行按當(dāng)?shù)厥袌龉芾淼挠嘘P(guān)規(guī)定監(jiān)督支付。一般來說,采購資金除采購員攜帶少量必備現(xiàn)金外,其余均為轉(zhuǎn)賬且存款不計(jì)息。采購員無權(quán)隨意將采購資金轉(zhuǎn)匯,匯入行辦理采購資金轉(zhuǎn)匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來函來電要求轉(zhuǎn)匯方可辦理。
⑦匯款單位對匯出款項(xiàng)要求退款時(shí),應(yīng)備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請退匯。匯出行接到申請后,通知匯入行,匯入行對匯款尚未支付,方可退匯。如果已發(fā)生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對于收款單位拒絕接收的匯款,應(yīng)立即辦理退匯。匯入行發(fā)出通知,經(jīng)過2個(gè)月的時(shí)間,查找后仍無法支付的匯款,也應(yīng)主動(dòng)辦理退匯。
(2)信匯和電匯的核算
①信匯。匯出單位辦理匯款時(shí),應(yīng)該填制四聯(lián)憑證,并在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開戶行。其中,第一聯(lián)為匯款單位的回單;第二聯(lián)為匯款單位委托開戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯(lián)為收款單位開戶行的收款憑證;第四聯(lián)為收款單位作為收款通知或代取款收據(jù)。
收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續(xù)時(shí),匯入行會(huì)取出信匯憑證第四聯(lián),核對取款人的有關(guān)證件,并將名稱、姓名、證件號碼批注在空白處。取款人還應(yīng)在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預(yù)留印鑒相符。如果是轉(zhuǎn)賬的,則由收款單位填制兩聯(lián)存款單,第一聯(lián)加蓋銀行業(yè)務(wù)公章后,退給收款單位作為收款依據(jù),第二聯(lián)代收方記賬憑證。
②匯款單位辦理電匯時(shí),應(yīng)該填制三聯(lián)電匯憑證,在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開戶行;第二聯(lián),給匯款單位的回單;第三聯(lián)匯款單位委托開戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯(lián)匯出行憑此拍發(fā)電報(bào)。
收款單位會(huì)收到第三聯(lián)上加蓋銀行業(yè)務(wù)公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關(guān)手續(xù)。
2.匯票結(jié)算
匯票是出票人簽發(fā)的,委托付款人在見票時(shí)或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。匯票分為銀行匯票和商業(yè)匯票。銀行匯票是由匯款人將款項(xiàng)交給當(dāng)?shù)劂y行,由銀行簽發(fā)給匯款人持往外地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。商業(yè)匯票是由收款人或付款人(或承兌申請人)簽發(fā),由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書人支付款項(xiàng)的票據(jù)。
(1)銀行匯票
匯票簽發(fā)由指定銀行辦理,匯票的轉(zhuǎn)賬解付由各銀行機(jī)構(gòu)辦理,現(xiàn)金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準(zhǔn)流通轉(zhuǎn)讓,不準(zhǔn)涂改偽造。匯票的金額起點(diǎn)為500元。有效期為一個(gè)月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發(fā)的匯票,銀行必須加蓋結(jié)算專用章和使用壓數(shù)機(jī)壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結(jié)算。匯票上指定的收款人,也可以持轉(zhuǎn)賬支取的匯票向匯入地單位辦理結(jié)算。收款單位接受匯票時(shí),應(yīng)審查票面所記載各項(xiàng)內(nèi)容是否無誤。收款人或背書人受理匯票后,應(yīng)在匯票背面加蓋業(yè)務(wù)用章,連同匯款解訖通知、進(jìn)賬單等,一并送開戶行進(jìn)
賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開立臨時(shí)存款戶辦理支付,臨時(shí)存款戶只付不收,付完清戶,不計(jì)付利息。匯款人由于匯票超過有效期或其他原因要求退匯時(shí),可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。
匯款單位委托銀行辦理匯票結(jié)算,應(yīng)填制匯票委托書,詳細(xì)填明匯入地點(diǎn)、匯款用途等項(xiàng)內(nèi)容。有明確收款對象的應(yīng)詳細(xì)填明收款單位或個(gè)人姓名。需要取現(xiàn)金的,應(yīng)填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯(lián):第一聯(lián)為存根;第二聯(lián)為支款憑證;第三聯(lián)為收入憑證。匯款單位交現(xiàn)金辦理匯票結(jié)算的,第二聯(lián)注銷。匯出行在辦完轉(zhuǎn)賬或收妥現(xiàn)金后,會(huì)簽發(fā)匯票結(jié)算憑證。匯票結(jié)算憑證一式四聯(lián):第一聯(lián)為匯出匯款卡片;第二聯(lián)為匯票;第三聯(lián)為匯款解訖通知;第四聯(lián)為多余款收賬通知。
匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時(shí),應(yīng)當(dāng)備函向匯出行說明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發(fā)生短缺一聯(lián)而不能在匯入地辦理結(jié)算時(shí),也應(yīng)當(dāng)按退匯處理。
匯票填明匯入銀行名稱和“現(xiàn)金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請求掛失時(shí),應(yīng)提交三聯(lián)“匯票掛失申請書”,一般以匯票委托書代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個(gè)月后,確未發(fā)生問題才可按有關(guān)規(guī)定辦理退款手續(xù)。
(2)商業(yè)匯票
商業(yè)匯票按其承兌人不同,分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。商業(yè)承兌匯票,由收款人簽發(fā),經(jīng)付款人承兌,或者由付款人簽發(fā)并承兌的票據(jù)。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請人簽發(fā),并由承兌申請人向開戶銀行申請,經(jīng)銀行審查同意承兌的票據(jù)。
辦理商業(yè)匯票時(shí)的規(guī)定有:
簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ),嚴(yán)禁簽發(fā)無商品交易的匯票;使用商業(yè)匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業(yè)匯票在承兌后,承兌人員有到期無條件支付票款的責(zé)任;商業(yè)匯票除可以向銀行貼現(xiàn)外,一律不允許作為流通手段;商業(yè)匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個(gè)月,最長不超過9個(gè)月,特殊情況可適當(dāng)延期。如屬分期付款,應(yīng)一次簽發(fā)若干個(gè)不同期限的匯票。匯票到期,一律通過銀行轉(zhuǎn)賬。
商業(yè)匯票可以貼現(xiàn)。商業(yè)匯票貼現(xiàn),是指收款單位需要資金時(shí),把尚未到期的商業(yè)承兌匯票或者銀行承兌匯票轉(zhuǎn)讓給銀行,即由銀行支現(xiàn),其貼現(xiàn)期一般以貼現(xiàn)之日起到匯票到期日止。貼現(xiàn)時(shí),根據(jù)貼現(xiàn)金額和貼現(xiàn)率,計(jì)算出貼現(xiàn)利息,并在貼現(xiàn)金額中預(yù)先扣除,將其余的貼現(xiàn)金額支付給貼現(xiàn)申請人,匯票歸銀行所有。
貼現(xiàn)利息的計(jì)算公式如下:
未到期天數(shù)
銀行貼現(xiàn)的付款額=匯票面額×(1-年貼現(xiàn)率×―――――)
365
匯票到期后,貼現(xiàn)銀行應(yīng)向貼現(xiàn)人索回貼現(xiàn)金額,如果貼現(xiàn)人在銀行的賬戶不足以支付的,無力贖回商業(yè)匯票,這在實(shí)質(zhì)上如同把匯票賣給銀行,貼現(xiàn)銀行買進(jìn)匯票而支付現(xiàn)款。
3.托收承付結(jié)算
托收承付結(jié)算是收款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同,委托開戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同核對單證或驗(yàn)貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)的一種結(jié)算方式。
托收承付結(jié)算包括托收、承付、劃款和收賬四個(gè)階段。
托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應(yīng)填制“托收承付結(jié)算憑證”,連同有關(guān)單證一并提交開戶行。
承付,是付款單位承認(rèn)付款的過程。驗(yàn)貨付款的承付期限為10天,從運(yùn)輸部門向付款單位發(fā)出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規(guī)定的承付期內(nèi)沒有向其開戶行表示拒付,即為默認(rèn)承付。
劃款和收賬。劃款是指付款單位開戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開戶行將付款單位開戶行劃來的款項(xiàng)進(jìn)到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點(diǎn)為1000元。
4.異地委托收款結(jié)算
異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據(jù),委托銀行向異地付款單位收取款項(xiàng)的結(jié)算方式。
單位之間的商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他應(yīng)收款項(xiàng),均可使用委托收款結(jié)算方式辦理結(jié)算。委托收款不受金額起點(diǎn)的限制,委托收款的款項(xiàng)劃回,分郵寄劃回和電報(bào)劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開戶行發(fā)出付款通知的次日計(jì)算,如遇法定假日,應(yīng)當(dāng)順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒有足夠的資金支付全部款項(xiàng),可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無足夠資金支付全部款項(xiàng),銀行會(huì)立即通知付款單位,令其2天內(nèi)將其有關(guān)單證退回銀行,由銀行填制無款支付通知書,連同有關(guān)單證退回收款單位開戶行,轉(zhuǎn)交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關(guān)單證的,由其開戶行按每筆委托收款業(yè)務(wù),每天收取罰金0.5元。
5.信用證結(jié)算
這種結(jié)算是付款單位把款項(xiàng)預(yù)先交給銀行,委托銀行開出信用證,通知異地收款單位開戶銀行轉(zhuǎn)給收款單位,收款單位按照合同和信用證規(guī)定條件發(fā)貨后,銀行代付款單位付給貨款的結(jié)算方式。開出信用證的金額起點(diǎn),每份100元,每次清付款項(xiàng)起點(diǎn)為30元。信用證結(jié)算只能轉(zhuǎn)賬,不能提取現(xiàn)金。信用證有效期最長不超過60天。
(二)同城結(jié)算
同城結(jié)算是指同一城市或同一縣內(nèi)各單位之間經(jīng)濟(jì)往來的資金結(jié)算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的同城結(jié)算主要方式有:支票結(jié)算、同城委托收款結(jié)算、商業(yè)匯票結(jié)算、銀行本票結(jié)算。
1.支票結(jié)算
支票是出票人簽發(fā)的,委托辦理支票存款業(yè)務(wù)的銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)在見票時(shí)無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
支票分為現(xiàn)金支票和轉(zhuǎn)賬支票。按《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定,現(xiàn)金支票只能用于支取現(xiàn)金;轉(zhuǎn)賬支票只能用于轉(zhuǎn)賬,不得支取現(xiàn)金。
支票必須記載:表明“支票”的字樣;無條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規(guī)定事項(xiàng)之一的,支票無效。
單位簽發(fā)支票,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金,不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票。凡超過銀行存款余額、貸款指標(biāo)、撥款限額,都是空頭支票。對簽發(fā)空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。
支票實(shí)行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發(fā)的次日算起,到期如遇節(jié)假日順延。對過期支票,銀行不予受理。簽發(fā)支票時(shí),要填寫當(dāng)天日期,不準(zhǔn)簽發(fā)遠(yuǎn)期支票。
支票的簽發(fā)只能由單位財(cái)會(huì)部門指定專人負(fù)責(zé),并加蓋存于銀行的預(yù)留印鑒,不準(zhǔn)委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰,不準(zhǔn)涂改,也不準(zhǔn)出借、出租、轉(zhuǎn)讓給其他單位使用,也不準(zhǔn)攜帶蓋好印鑒的空白支票外來采購。每張支票的金額,不得低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的金額起點(diǎn)。
付款單位將已簽發(fā)的支票遺失時(shí),應(yīng)出具公函后向開戶行申請掛失止付(登報(bào)聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來解決。收款單位將收進(jìn)已簽妥的支票遺失,應(yīng)出具公函,并經(jīng)付款單位簽注意見蓋章證明后,到付款單位開戶行申請掛失。開戶單位將支款印章遺失,應(yīng)由單位出具公函,向開戶銀行辦理掛失手續(xù),并將賬戶余額核對相符,經(jīng)銀行同意后更換印鑒。
2.同城委托收款結(jié)算
同城委托收款是收款單位向開戶行提供依據(jù),委托銀行向付款單位收取款項(xiàng)的一種結(jié)算方式。該結(jié)算方式不受金額起點(diǎn)限制。
同城委托收款結(jié)算與異地委托收款結(jié)算是不同的,主要區(qū)別是:
①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;
②同城委托收款結(jié)算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結(jié)算可用郵寄劃回與電報(bào)劃回資金。
3)商業(yè)匯票結(jié)算
商業(yè)匯票在異地和同城結(jié)算中均可使用。其余同前述。
4)銀行本票結(jié)算
銀行本票是申請人將款項(xiàng)交給銀行,由銀行簽發(fā)的,承諾自己在見票時(shí)無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
本票自出票日起,付款期限最長不得超過2個(gè)月。
銀行本票具有可以代替現(xiàn)金用以流通的特點(diǎn),銀行見票付款。但是銀行本票與現(xiàn)鈔又有本質(zhì)的區(qū)別,它是介于現(xiàn)鈔和支票之間的一種結(jié)算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他款項(xiàng)往來的結(jié)算。收款人拿到本票時(shí)應(yīng)注意:本票是否屬真是否過期是否有涂改手續(xù)是否符合規(guī)定本票背書是否連續(xù)在同城結(jié)算中,銀行本票可以視同現(xiàn)金。
四、票據(jù)和票據(jù)行為
如前所述,我們可以清楚地看到在物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)馁Y金結(jié)算中經(jīng)常會(huì)遇到各種各樣的票據(jù),作為物業(yè)管理公司的理財(cái)者也必須掌握票據(jù)方面的一些知識(shí),本節(jié)就對票據(jù)作一個(gè)簡要介紹。
(一)票據(jù)
1.票據(jù)的概念
票據(jù)的含義有廣義和狹義。廣義的票據(jù)是指商業(yè)上的各種單據(jù),例如發(fā)票、提貨單、核單、保險(xiǎn)單等等;狹義的票據(jù)是指按規(guī)定格式簽發(fā)和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據(jù)是狹義的票據(jù)。
票據(jù)是由出票人簽發(fā)的,約定出票人自己,或要求他人按照規(guī)定
期限向收款人支付一定金額并可流通轉(zhuǎn)讓的書面憑證。票據(jù)是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權(quán)債務(wù)關(guān)系的發(fā)生、轉(zhuǎn)移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權(quán)利財(cái)產(chǎn),持有票據(jù)的人有權(quán)在約定期限向票據(jù)債務(wù)人索取票據(jù)上所表明的貨幣金額。它經(jīng)過背書轉(zhuǎn)讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過貼現(xiàn)成為融通資金的工具。
2.票據(jù)的特征
票據(jù)在長期的使用和流通過程中形成了各種特征,具體主要體現(xiàn)在:
①票據(jù)是一種有價(jià)證券。票據(jù)是一種表示財(cái)產(chǎn)權(quán)或債權(quán)的書面憑證,也以一定貨幣金額表示其價(jià)值。這種價(jià)值隨票據(jù)的設(shè)立而取得,隨票據(jù)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓,占有票據(jù)就是占有了票據(jù)的價(jià)值。票據(jù)權(quán)力的行使以提示票據(jù)為條件,以交還票據(jù)償付票款為目的。
②票據(jù)是一種設(shè)權(quán)證券。票據(jù)上的權(quán)力和義務(wù),完全由票據(jù)行為創(chuàng)設(shè)。票據(jù)的權(quán)利和義務(wù)設(shè)立后,便于原對價(jià)關(guān)系相分離,到期必須償付。
③票據(jù)是一種法律要式證券。票據(jù)作為建立在信用基礎(chǔ)上的書面?zhèn)鶆?wù)的支付憑證,必須具備法律規(guī)定的必要形式和內(nèi)容。這就是說,票據(jù)必須具備法律要式,才能發(fā)生法律效力,否則票據(jù)無法律效力。換言之,在我國,凡符合《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定的票據(jù)才具有法律效力。
④票據(jù)是一種無因證券。票據(jù)是根據(jù)一定的信用行為等原因而產(chǎn)生的,它的設(shè)立是有因的。但是,票據(jù)一經(jīng)設(shè)立便具有獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,與它所產(chǎn)生或轉(zhuǎn)讓的原因相分離。持票人行使票據(jù)的權(quán)力時(shí),不必向債務(wù)人證明取得票據(jù)的原因,只要具備法律要式,債務(wù)人應(yīng)無條件支付。
⑤票據(jù)是一種名義證券。票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù)須依據(jù)票據(jù)上所載名義來決定其效力。超出票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù),債務(wù)人概不履行。因此,票據(jù)可以說是一種名義證券。
⑥票據(jù)是一種流通證券。票據(jù)可以依據(jù)背書、交付程序而轉(zhuǎn)讓流通,這種轉(zhuǎn)讓流通無需通知債務(wù)人或征得債務(wù)人的同意,債務(wù)人也不能以未曾接到轉(zhuǎn)讓通知為理由而拒絕承擔(dān)義務(wù)。
⑦票據(jù)是一種返還債券。票據(jù)的債權(quán)人在接受給付時(shí),必須將票據(jù)交還債務(wù)人,使票據(jù)關(guān)系終結(jié)。若票據(jù)金額是由次債務(wù)人因被追索而償還時(shí),則債權(quán)人返還票據(jù)后,票據(jù)清償人可以向其前手進(jìn)行追索。
3.票據(jù)的種類
①匯票
按不同標(biāo)準(zhǔn),匯票還可分為:
a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。
b.按付款時(shí)間的不同,可分為即期匯票(見票即付)和遠(yuǎn)期匯票。
c.按有無附屬單證,可分為跟單匯票和光票。
d.按流通領(lǐng)域的不同,可分為國內(nèi)匯票和國外匯票。
e.按使用貨幣的不同,可分為本國貨幣匯票和國外貨幣匯票。
f.按匯票上是否說明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。
②本票
a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業(yè)本票。
b.按付款時(shí)間的不同,可分為即期本票和遠(yuǎn)期本票。
c.按本票上是否說明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。
d.按本票產(chǎn)生基礎(chǔ)不同,可分為交易性本票和融資性本票。
③支票
a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。
b.按支票上有無劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。
此外,票據(jù)根據(jù)主債務(wù)人不同,可分為商業(yè)票據(jù)和銀行票據(jù);票據(jù)根據(jù)用途不同,可分為隨物性票據(jù)和融資性票據(jù)。
(二)票據(jù)行為
票據(jù)行為主要有以下八種:
1.出票
出票是創(chuàng)造票據(jù)的行為,即簽發(fā)票據(jù)。出票的具體行為是開票和交付。開票是出票人按照票據(jù)的要式和付款人的約定開出票據(jù),并加上自己簽章的行為。交付是物權(quán)的自愿轉(zhuǎn)移,是指票據(jù)持有者從一個(gè)人轉(zhuǎn)移至另一個(gè)人的行為。不得簽發(fā)無代價(jià)的票據(jù)用以騙取銀行或者其他票據(jù)當(dāng)事人的資金。
票據(jù)必須記載下列事項(xiàng):
①表明某種票據(jù)的字樣;
②無條件支付的承諾或委托;
&
nbsp; ③確定的金額;
④付款人名稱;
⑤收款人名稱;
⑥出票日期;
⑦出票人簽章。
票據(jù)上未記載以上規(guī)定事項(xiàng)之一的,票據(jù)無效。
2.背書
背書是以票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓為目的的行為。通過背書,使票據(jù)的權(quán)利從背書人轉(zhuǎn)移至被背書人,由被背書人取得票據(jù)所有權(quán)。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據(jù)以背書轉(zhuǎn)讓或者以背書將一定的票據(jù)權(quán)利授予他人行使時(shí),必須記載被背書人的名稱。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),背書應(yīng)當(dāng)連續(xù)即轉(zhuǎn)讓票據(jù)的背書人與受讓票據(jù)的被背書人在票據(jù)上簽章依次前后銜接。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),后手應(yīng)當(dāng)對其直接前手背書的真實(shí)性負(fù)責(zé)。背書不得附有條件,若背書時(shí)附有條件的,則所附條件不具有票據(jù)上的效力。背書人以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)后,承擔(dān)保證其后手所持票據(jù)承兌和付款的責(zé)任。背書人在票據(jù)上記載“不得轉(zhuǎn)讓”字樣,其后手再背書轉(zhuǎn)讓的,原背書對后手的被背書人不承擔(dān)保證責(zé)任。背書記載“委托收款”字樣的,被背書人有權(quán)代背書人行使被委托的票據(jù)權(quán)利,但被背書人不能再以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)權(quán)利。
3.承兌
承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質(zhì)上是一種附屬票據(jù)行為,但卻是確定付款人責(zé)任的一個(gè)重要步驟。
承兌有兩個(gè)具體行為:
(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)在到期日前向付款人提示承兌。見票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)自出票日起一個(gè)月內(nèi)向付款人提示承兌。
(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據(jù)上作文字記載并簽章,表明對票據(jù)承擔(dān)支付義務(wù)。若提示承兌時(shí),付款人不同意承擔(dān)支付義務(wù),則發(fā)生拒絕承兌行為。付款人對向其提示承兌的匯票,應(yīng)當(dāng)自收到提示承兌的匯票之日起3天內(nèi)承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)到期必須付款的責(zé)任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。
4.保證
保證是保證人對于出票、承兌、背書行為所發(fā)生的債務(wù)予以擔(dān)保的票據(jù)行為。保證的目的是為了加強(qiáng)票據(jù)的可靠性,提高票據(jù)的信用程度。保證人由票據(jù)債務(wù)人以外的他人擔(dān)當(dāng),其承擔(dān)保證責(zé)任。保證不能附有條件,附有條件不影響對票據(jù)的保證責(zé)任。被保證的票據(jù),保證人與被保證人對持票人承擔(dān)連帶責(zé)任。票據(jù)到期后不能付款的,持票人有權(quán)向保證人請求付款,保證人應(yīng)該足額付款。
5.貼現(xiàn)
貼現(xiàn)是持票人在票據(jù)未到期時(shí),為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據(jù)轉(zhuǎn)讓行為。貼現(xiàn)有貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。具體情況,如前所述。
6.付款
付款是票據(jù)到期,持票人作出付款提示,主債務(wù)人支付票款的經(jīng)濟(jì)行為。見票即付的票據(jù),自出票日起一個(gè)月內(nèi)持票人應(yīng)向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見票后定期付款的票據(jù),自到期日10天內(nèi)持票人向承兌人提示付款。在我國,匯票金額為外幣的,按照付款日的市場匯價(jià),以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當(dāng)付款人依法足額付款后,票據(jù)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系結(jié)束。
7.退票
退票是指承兌人把申請承兌的票據(jù)或付款人把持票人用以付款提示的票據(jù)退還給持票人的行為。實(shí)際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。
8.追索
第11篇 某物業(yè)機(jī)動(dòng)車管理規(guī)則條約
物業(yè)機(jī)動(dòng)車管理規(guī)則條約
1、新大地奧林花園b區(qū)為業(yè)戶提供的地下停車場,由物業(yè)服務(wù)中心秩序維護(hù)人員進(jìn)行24小時(shí)定時(shí)巡邏。
2、地下停車場憑卡進(jìn)入,整齊停放,無證車輛一律不得入內(nèi)。已購車位的業(yè)戶,須到物業(yè)服務(wù)中心交納泊車費(fèi),并辦理領(lǐng)取出入卡;如有可租用地下車庫停車位情況下,業(yè)戶有需求請到物業(yè)服務(wù)中心辦理相關(guān)手續(xù),領(lǐng)取出入卡。
3、業(yè)戶若停止租用地下停車庫,請及時(shí)到物業(yè)服務(wù)中心辦理注銷手續(xù),交回出入卡.若卡丟失,應(yīng)及時(shí)到物業(yè)服務(wù)中心補(bǔ)辦.
4、外來車輛出入小區(qū),請服從秩序維護(hù)員人員的疏導(dǎo),合理停放.
5、停泊車輛不得占用路口、消防通道(黃線以內(nèi))及人行道等.
6、 車輛停放后,貴重物品請勿放置在車內(nèi).物業(yè)服務(wù)中心特別提醒您隨車物品請隨身攜帶,以免丟失,物業(yè)服務(wù)中心不承擔(dān)保管責(zé)任。
7、為共同維護(hù)停車場的環(huán)境衛(wèi)生,確保停車場的安全使用,請不要在停車場范圍內(nèi)洗車/修車或清理雜物,漏油車輛請勿進(jìn)入停車場.
8、為杜絕意外事故發(fā)生,入場位的車輛嚴(yán)禁攜帶易燃易爆、劇毒物品.停車場內(nèi)嚴(yán)禁吸煙.
9、進(jìn)入停車場的車輛需遵守車場內(nèi)交通規(guī)則、標(biāo)志和服從車場內(nèi)車輛管理人員的指揮,如損壞路面或公共設(shè)施,應(yīng)按原價(jià)賠償或恢復(fù)原狀.
第12篇 物業(yè)管理知識(shí)競賽題--維修篇
物業(yè)管理知識(shí)競賽題庫--維修篇
001房屋維修的涵義是:狹義的房屋維修僅指物業(yè)管理公司對房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕,廣義的房屋維修則還包括對房屋的改建。房屋維修包括物業(yè)管理公司對房屋的日常保養(yǎng),對破損房屋的修繕,以及對不同等級房屋功能的恢復(fù)、改善,裝修、裝潢改善,同時(shí)結(jié)合房屋維修加固,增強(qiáng)房屋抗震能力等。
002導(dǎo)致物業(yè)管理公司經(jīng)常性、持久的進(jìn)行房屋維修的原因是:房屋竣工交付使用以后,由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災(zāi)害因素的相互交叉影響或作用,房屋逐漸破損,使用價(jià)值逐步降低。
003磚木結(jié)構(gòu)房屋的修繕周期一般是12--15年。
004磚混結(jié)構(gòu)房屋的修繕周期一般是15--20年。
005鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的修繕周期一般是20--25年。
006房屋維修主要有以下特點(diǎn):只能在已有的房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行;可以借鑒與發(fā)展優(yōu)秀的建筑藝術(shù);工程項(xiàng)目小,零星分散,用料品種多、規(guī)格多,新料、舊料都使用;人少但接觸的工種多;工程往往在業(yè)主或非業(yè)主使用人監(jiān)督下進(jìn)行。
007房屋維修的原則是:“安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用”的原則;“能修則修,應(yīng)修盡修,以修為主,全面保養(yǎng)”的原則;對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)的房屋,采取不同維修標(biāo)準(zhǔn)的原則;為業(yè)主或使用人服務(wù)的原則;有償服務(wù)的原則。
008房屋維修主要有:按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件,把房屋劃分成一等和二等以下兩類標(biāo)準(zhǔn)。
009主體工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:指主體屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件。當(dāng)主體結(jié)構(gòu)損壞嚴(yán)重時(shí),不論對哪一類房屋維修,均要求牢固、安全,不留隱患。
010樓地面工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:應(yīng)牢固、安全、平整、美觀,不空鼓開裂;衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)地坪無倒泛水現(xiàn)象,防水層密實(shí),無滲漏現(xiàn)象。
011天面工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:確保安全,平整不滲漏,排水暢通,隔熱層完好。
012墻面工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:平整、不開裂、不起泡、不起殼、不松動(dòng)、不剝落。
013水、電、衛(wèi)等設(shè)備工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:保持完好,保證運(yùn)行安全,正常使用,及時(shí)更換老化管線。
014金屬構(gòu)件維修標(biāo)準(zhǔn)是:牢固、安全、不銹蝕。
015房屋維修工程主要有:翻修工程;大修工程;中修工程;小修工程;綜合維修工程等類型。
第13篇 物業(yè)管理師考試:物業(yè)管理綜合能力
物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理綜合能力
第一章 經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)與應(yīng)用
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)的掌握程度,以及對需求理淪、供給理論、均衡價(jià)格的確定、彈性理論、規(guī)模報(bào)酬、成本理論、市場失靈等知識(shí)在物業(yè)管理中應(yīng)用的掌握程度。
(二)考試基本要求
掌握:需求以及影響需求的主要因素和需求法則的基本內(nèi)容。供給的方式,供給規(guī)律,彈性理論,邊際收益遞減規(guī)律,規(guī)模報(bào)酬,以及成本理論。
熟悉:均衡價(jià)格的決定,影響需求彈性的主要因素,影響供給彈性的主要因素,生產(chǎn)理論,以及市場失靈與政府調(diào)節(jié)相關(guān)內(nèi)容。
了解:需求量與需求的異同,個(gè)人需求與市場需求的關(guān)系,供給函數(shù),市場均衡,彈性系數(shù)及其意義,生產(chǎn)函數(shù),邊際成本,外部性問題。
(三)要點(diǎn)說明
1.個(gè)人需求
2.市場需求
3.局部均衡價(jià)格理論及在物業(yè)管理中的應(yīng)用
4.彈性理論及在物業(yè)管理中的應(yīng)用
5.生產(chǎn)及生產(chǎn)要素
6.總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量以及邊際產(chǎn)量
7.邊際收益遞減規(guī)律
8.邊際技術(shù)替代率
9.生產(chǎn)規(guī)模與規(guī)模報(bào)酬原理及在物業(yè)管理中的應(yīng)用
10.內(nèi)在(不)經(jīng)濟(jì)與外在(不)經(jīng)濟(jì)原理及在物業(yè)管理中的應(yīng)用
11.總成本、固定成本與可變成本
考試大綱下載:物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理綜合能力
第14篇 物業(yè)iso9000物業(yè)的入住管理程序
公 司 程 序 文 件版號: a
修改號: 0
ej-qp 3.1 物業(yè)的入住管理 頁碼: 1/3
1.目的:
使管理人員明確住戶入住的工作步驟,準(zhǔn)確無誤地辦理手續(xù),確保住戶及時(shí)順利有序地入住。
2.適用范圍:
適用于經(jīng)營管理部辦理住戶入住手續(xù)(包括產(chǎn)權(quán)人或單位變更的入住)。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.8、4.9、4.10章
3.2 iso9002第4.8、4.9、4.10章
4.職責(zé):
4.1經(jīng)營管理部主任根據(jù)工程維修部對房屋接管驗(yàn)收情況安排入住工作。
4.2物業(yè)管理員準(zhǔn)備各種文件資料為住戶辦理進(jìn)住手續(xù)。
4.3收費(fèi)員根據(jù)工作內(nèi)容準(zhǔn)備各種收費(fèi)文件向住戶收取物業(yè)管理費(fèi)用。
4.4看房員根據(jù)工作內(nèi)容準(zhǔn)備每套房鑰匙。
5.工作程序:
5.1入住前工作:
5.1.1經(jīng)營管理部主任接到副總經(jīng)理的可辦理入住通知后,召集本部工作人員與工程維修部召開聯(lián)合會(huì)議,了解房屋現(xiàn)狀,包括施工遺留問題、正在整改部位及待整改內(nèi)容詳見《整改通知書》,并索取“房屋平面圖”及“小區(qū)平面圖”。
5. 1.2經(jīng)營管理部主任與物業(yè)管理員到開發(fā)營銷部門了解房屋產(chǎn)權(quán)歸屬,并索要《房屋分配單》樣票。
5.1.3經(jīng)營管理部主任帶領(lǐng)本部門人員到入住現(xiàn)場考察。確認(rèn)管理用房,熟悉棟號。
5.1.4經(jīng)營管理部主任,根據(jù)了解的情況,安排本部門工作人員,各工作人員準(zhǔn)備入住手續(xù)所用的各類資料、表格。
5.1.5在綜合辦公室配合下,布置管理用房,張貼辦公指引標(biāo)識(shí)及歡迎住戶入住等標(biāo)語。
5.1.6零星入住的住戶由經(jīng)營管理部看房員負(fù)責(zé)接待。
5.2入住手續(xù):
5.2.1住戶持《房屋分配單》來辦理手續(xù)時(shí),物業(yè)管理員向住戶索取《房屋分配單》、購房合同正本、購房結(jié)算清單及住戶的身份證、戶口本。檢查《房屋分配單》與購房合同上的房屋面積、房號是否一致。通過購房結(jié)算清單檢查房屋設(shè)施費(fèi)用是否交清,確認(rèn)后將購房合同正本退還住戶。
5.2.2確認(rèn)上述程序后,物業(yè)管理員在《房屋分配單登記表》上進(jìn)行登記,向住戶發(fā)放《住戶須知》,當(dāng)場請住戶填寫《住戶登記表》,并檢查填寫內(nèi)容與身份證、戶口本是否一致。
5.2.3物業(yè)管理員通知看房員帶齊該房全部鑰匙并帶領(lǐng)住戶對房屋設(shè)施狀況、設(shè)備、數(shù)量進(jìn)行清點(diǎn),對鑰匙逐一試用,并檢查熱水、冷水、電表、燃?xì)獗淼讛?shù),一并填入《房屋設(shè)備明細(xì)表》。
5.2.4住戶執(zhí)行5.2.3程序時(shí),收費(fèi)員將住戶姓名、房號、面積請綜合辦公室人員輸入電腦,打印出《物業(yè)管理委托服務(wù)收費(fèi)表》,并核對表上金額;物業(yè)管理員填寫《物業(yè)管理委托合同》。
5.2.5住戶完成5.2.3程序后,收費(fèi)員向住戶收取費(fèi)用,并開具票據(jù),再將收費(fèi)表蓋章后移交物業(yè)管理員。
5.2.6物業(yè)管理員收齊《房屋分配單》、《購房結(jié)算清單》、《住戶登記表》、《房屋設(shè)備明細(xì)表》、《物業(yè)管理委托服務(wù)收費(fèi)表》,核實(shí)無誤后,與住戶簽訂《物業(yè)管理委托合同》。
5.2.7合同簽定后,物業(yè)管理員通知看房員將住戶鑰匙如數(shù)交與住戶,并請住戶在《房屋設(shè)備明細(xì)表》上簽字。
5.2.8如住戶要裝修由物業(yè)管理員陪同住戶到工程維修部,向工程維修部工作人員介紹情況,接洽裝修之事。
5.2.9完成上述程序后,物業(yè)管理員及時(shí)將住戶資料建檔歸案,并綜合辦公室輸入電腦。《物業(yè)管理委托合同》一份存在經(jīng)營管理部,另一份由收費(fèi)員與所收費(fèi)用一起交予財(cái)務(wù)部。
5.3房屋產(chǎn)權(quán)單位(人)更改(買賣)后的入住手續(xù)執(zhí)行本章5.2程序。所需文件中《房屋分配單》應(yīng)調(diào)整為《產(chǎn)權(quán)證書》。
5.4對于在iso9002質(zhì)量保證體系運(yùn)行前已入住的住戶,物業(yè)管理員應(yīng)保留其原有的文件。
5.5在執(zhí)行本程序全過程中,工作人員言行應(yīng)執(zhí)行《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》和《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范行為》。
5.6在iso9002質(zhì)量保證體
系運(yùn)行前簽定的《房屋委托管理合同》保留其原文件;運(yùn)行后簽定的合同名稱為《物業(yè)管理委托合同》。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《住戶登記表》ej-qr-qp3.1-01
6.2《房屋分配單登記表》ej-qr-qp3.1-02
6.3《房屋設(shè)備明細(xì)表》ej-qr-qp3.1-03
6.4《物業(yè)管理委托服務(wù)收費(fèi)表》ej-qr-qp4.13-03
6.5《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范行為》ej-wi-qp8.1-01`
6.6《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》ej-wi-qp8.1-02
6.7《整改通知書》ej-qr-qp4.9-05
6.8《住戶須知》
第15篇 物業(yè)管理手冊之項(xiàng)目前期管理
物業(yè)管理手冊:項(xiàng)目前期管理
1 總則
1.1 物業(yè)管理職能的全程參與和配合是ee房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)的競爭優(yōu)勢之一, 為確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面、準(zhǔn)確滿足顧客需求和期望,贏得顧客忠誠,持續(xù)提升 au*地產(chǎn)品牌,各地項(xiàng)目所在公司管理層應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目前期管理工作,充分識(shí)別 和明確物業(yè)管理職能前期參與的任務(wù)和要求,提供物業(yè)管理介入所需的資源,并對 物業(yè)管理職能的參與過程進(jìn)行監(jiān)督和評價(jià)。
1.2 各地物業(yè)分公司應(yīng)充分重視項(xiàng)目前期管理工作,主動(dòng)參與、積極配合,有計(jì)劃、 有序地開展物業(yè)管理籌備、項(xiàng)目前期介入等工作,為后續(xù)的物業(yè)服務(wù)有效運(yùn)營奠定 堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2 項(xiàng)目前期管理業(yè)務(wù)范圍
根據(jù)ee物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn),前期管理特指以下方面的物業(yè)管理活動(dòng),包括 但不限于:
a) 物業(yè)項(xiàng)目承接;
b) 物業(yè)服務(wù)策劃(詳見 4.1 方案管理);
c) 物業(yè)管理組織的組建;
d) 項(xiàng)目前期介入;
e) 項(xiàng)目驗(yàn)收與接管;
f) 入伙管理; g) 物業(yè)保修; h) 裝修管理。
3 項(xiàng)目前期管理制度的執(zhí)行
為全面規(guī)范管理公司相關(guān)職能部門、管理公司物業(yè)管理部、項(xiàng)目所在公司、各 地物業(yè)分公司在項(xiàng)目前期階段的權(quán)責(zé)和工作關(guān)系,管理公司將盡可能地建立統(tǒng)一、 細(xì)化的制度規(guī)定,各地項(xiàng)目所在公司及其所下屬的物業(yè)分公司必須遵照執(zhí)行。
第16篇 xx物業(yè)清潔衛(wèi)生管理手冊概述
物業(yè)清潔衛(wèi)生管理手冊概述
保潔管理是物業(yè)管理中的環(huán)境清潔衛(wèi)生工作項(xiàng)目之一,它包括轄區(qū)內(nèi)的所有公共場地、轄區(qū)內(nèi)樓宇從樓頂?shù)降讟?包含地下)共用場地垃圾的收集、清運(yùn)以及區(qū)域內(nèi)的'四害'消殺防疫等。環(huán)境清潔衛(wèi)生主要工作思路包括:
一是要將糾正不良衛(wèi)生習(xí)慣與清潔衛(wèi)生管理相結(jié)合,注重宣傳教育,提高業(yè)主的衛(wèi)生意識(shí);
二是要將業(yè)主參予衛(wèi)生清潔管理與衛(wèi)生清掃相結(jié)合,盡量避免隨手亂扔垃圾、從樓上往下亂扔廢物雜物,廢舊物品占公共場地,亂涂、亂畫、亂張貼、污水、煙塵產(chǎn)生、垃圾堵塞下水道等現(xiàn)象的發(fā)生。
三是預(yù)見性防范治理與實(shí)時(shí)保潔相結(jié)合,超前的環(huán)境維護(hù)計(jì)劃對作好保潔管理非常關(guān)鍵,只有樹立前瞻意識(shí),才能確保小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生滿足業(yè)主不斷增長的需求。
