第1篇 某商業(yè)管理公司人事行政部職能
商業(yè)管理公司人事行政部職能
1、負(fù)責(zé)公司人力資源管理工作,包括:
人力資源規(guī)劃、招聘與配置、薪酬與福利、培訓(xùn)與開發(fā)、考核與激勵以及勞動關(guān)系六大人力資源模塊規(guī)章制度的擬編、上報(bào)審批、組織執(zhí)行、過程控制、反饋、修訂工作,發(fā)揮人力資源管理在公司整體運(yùn)作體系的服務(wù)功能,關(guān)注員工心態(tài)管理,做好公司團(tuán)隊(duì)的建設(shè),促使人力資源工作能滿足公司發(fā)展需求,做到“招到人、用好人、育好人、留住人”。具體職能如下:
(1)人力資源規(guī)劃方面,根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略部署對人力資源的需求,及時分析不同時期用工情況,提出人力資源合理規(guī)劃意見,使公司組織架構(gòu)、部門設(shè)置與職能、崗位設(shè)置與職責(zé)、人員編制能適應(yīng)公司發(fā)展需求;
(2)招聘與配置方面,根據(jù)公司人力資源規(guī)劃,結(jié)合公司運(yùn)作推進(jìn)不同時期對用人的需求,完善崗位說明書,有計(jì)劃、多種渠道地組織招聘工作,建立人力資源儲備庫,擇優(yōu)錄取,配置到合適的崗位,做到人與事相符、各施其職、人盡所能;
(3)薪酬與福利方面,調(diào)查、分析不同時期社會用工情況,結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略及不同階段實(shí)際情況,逐步建立健全具有前瞻性、競爭性、激勵性、多層次的薪酬與福利體系,提高人才對公司的向心力;
(4)培訓(xùn)與開發(fā)方面,根據(jù)人力資源規(guī)劃、部門職能、崗位職責(zé)的要求,結(jié)合公司經(jīng)營管理各業(yè)務(wù)板塊工作開展的不同特性,以及人力資源各方面具體實(shí)際情況,組織編制培訓(xùn)與開發(fā)計(jì)劃,采取各類型、多形式、適應(yīng)公司實(shí)際的培訓(xùn)途徑,加強(qiáng)培訓(xùn)考核,團(tuán)隊(duì)建設(shè),不斷提高員工的素質(zhì)以及團(tuán)隊(duì)向心力,使其能更適應(yīng)工作開展的需求;
(5)考核與激勵方面,根據(jù)公司的發(fā)展,前瞻性地逐步建立健全公司考核與激勵制度,關(guān)注考核與激勵的目的與可行性,通過考核與激勵作為員工管理的手段,公平、公正、合理評價員工的績效,及時肯定,及時修正,圍繞公司經(jīng)營管理目標(biāo),逐步打造富有發(fā)展空間的精英團(tuán)隊(duì);
(6)勞動關(guān)系方面,根據(jù)國家有關(guān)勞動法律法規(guī)政策規(guī)定,結(jié)合公司實(shí)際情況,逐步建立健全適應(yīng)公司發(fā)展的勞動關(guān)系規(guī)章制度,營造良好的企業(yè)氛圍,合法、合情、合理地妥善處理用工前、用工中、用工后的各類勞動關(guān)系事務(wù),建立良好的用工氛圍,并有效規(guī)避勞動風(fēng)險;
(7)負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與管理,建立并導(dǎo)入企業(yè)文化理念、價值觀、企業(yè)文化口號的主要內(nèi)容,規(guī)劃、實(shí)施日常企業(yè)文化活動。
2、負(fù)責(zé)公司行政管理工作,包括:
公司行政管理有關(guān)規(guī)章制度的擬編、上報(bào)審批、組織執(zhí)行、過程控制、反饋、修訂工作,發(fā)揮行政管理在公司整體運(yùn)作體系的服務(wù)功能,促使行政管理工作能滿足公司運(yùn)作各環(huán)節(jié)的需求。具體職能如下:
(1)按工作交流制度規(guī)定,組織、匯總、上報(bào)公司各部門各類型的工作總結(jié)及計(jì)劃,以及按規(guī)定組織公司各類型的工作會議,及時形成會議紀(jì)要,將簽發(fā)后的公司工作總結(jié)、計(jì)劃以及各類型的會議紀(jì)要精神及時傳達(dá)到位,并及時跟進(jìn)督辦與反饋;
(2)建立健全公司各類行政事務(wù)的辦理流程,包括:各類文件呈批辦文、上傳下達(dá)、督辦、歸檔等;
(3)協(xié)調(diào)公司各部門之間溝通,從公司運(yùn)作大局出發(fā),發(fā)揮協(xié)調(diào)與溝通職能,促使公司正常、高效運(yùn)作,避免內(nèi)耗;
(4)建立健全公司各辦公區(qū)域的管理規(guī)范,包括:辦公行為規(guī)范、辦公區(qū)域秩序、衛(wèi)生、安全、能耗控制、辦公設(shè)備設(shè)施的使用與維護(hù)等,營造良好的工作環(huán)境與氛圍;
(5)負(fù)責(zé)公司人力資源管理及行政管理方面對外聯(lián)絡(luò)及公關(guān)接待工作;
(6)負(fù)責(zé)公司采購、倉管工作,建立健全嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟少?、倉管以及資產(chǎn)管理制度,加強(qiáng)監(jiān)管,在有效支援各業(yè)務(wù)板塊對物料需求的基礎(chǔ)上,有效控制成本,避免浪費(fèi)及造成公司財(cái)產(chǎn)損失;
(7)負(fù)責(zé)公司宿舍、食堂等后勤保障工作;
(8)負(fù)責(zé)公司各類證照申辦、年審工作,建立健全公司各類證照的管理使用規(guī)定,并嚴(yán)格執(zhí)行;
(9)負(fù)責(zé)公司印章管理工作;
(10)負(fù)責(zé)公司大事記工作,及時收集公司各類大型活動、重要事件有關(guān)文件、影印資料,并存檔備案。
3、公司交辦的其他工作。
第2篇 某商業(yè)管理公司營運(yùn)管理中心職能
商業(yè)管理公司營運(yùn)管理中心職能
主要職能為:負(fù)責(zé)統(tǒng)籌商場營運(yùn)服務(wù)、招商管理、營銷策劃、it管理方面工作。具體職能如下:
1、營運(yùn)服務(wù)部職能
(1)負(fù)責(zé)營運(yùn)服務(wù)管理工作,包括:費(fèi)用收繳、客戶關(guān)系、裝修管理、商鋪/專柜經(jīng)營管理、品牌管理、營業(yè)員管理、實(shí)施跟進(jìn)營銷活動方案、商鋪加班管理、商場營運(yùn)現(xiàn)場監(jiān)管服務(wù)(包括:安全管理、工程管理、保潔綠化管理等方面的監(jiān)管)營業(yè)員培訓(xùn)計(jì)劃與實(shí)施、與供應(yīng)商溝通、協(xié)調(diào)及監(jiān)督現(xiàn)場與相關(guān)部門服務(wù)關(guān)系、vip服務(wù)與管理、積分卡的銷售管理、商戶銷售管理等方面工作。
(2)建立健全適合公司實(shí)際的營運(yùn)服務(wù)有關(guān)規(guī)章制度,并上報(bào)審批執(zhí)行;
(3)建立健全商戶檔案資料,在商戶簽訂租賃合同后,跟進(jìn)后續(xù)服務(wù)工作,包括:商鋪交接驗(yàn)收、商鋪裝修申報(bào)手續(xù)辦理及相關(guān)費(fèi)用的收繳,裝修過程監(jiān)管、跟蹤與驗(yàn)收、開業(yè)服務(wù)、開業(yè)后各項(xiàng)工作的跟進(jìn)服務(wù)、客戶關(guān)系等;
(4)作為商場商戶、顧客與公司對接的樞紐窗口部門,統(tǒng)一負(fù)責(zé)商戶與顧客咨詢接待、投訴處理、報(bào)修處理、跟蹤回訪、客服關(guān)系與溝通等相關(guān)工作,分析投訴是否有效,作相應(yīng)合理回復(fù),將需處理事項(xiàng)及時傳達(dá)至相應(yīng)歸口部門進(jìn)行處理,并跟進(jìn)歸口部門處理的過程監(jiān)管與回訪工作;
(5)按合同約定,與財(cái)務(wù)部對接,負(fù)責(zé)商戶有關(guān)費(fèi)用的收繳;
(6)負(fù)責(zé)組織、監(jiān)管及主導(dǎo)商場開市、收市相關(guān)工作;
(7)建立健全營運(yùn)服務(wù)方面應(yīng)急處理機(jī)制,在合理應(yīng)急處理的同時,做好相應(yīng)的應(yīng)急儲備,盡可能將營運(yùn)服務(wù)方面的突發(fā)事件對公司營運(yùn)的不良影響降至最低;
(8)加強(qiáng)商場營運(yùn)環(huán)境的巡查管控及商場空調(diào)溫度等的管控,及時發(fā)現(xiàn)、消除營運(yùn)存在的安全隱患及降低商場的營運(yùn)成本;
(9)負(fù)責(zé)與工程部對接每月商鋪用電用水抄讀表工作,并按要求將數(shù)據(jù)提交輸入erp系統(tǒng)出單收繳費(fèi)用;
(10)配合上級與營運(yùn)服務(wù)有關(guān)的相關(guān)政府部門進(jìn)行對接;
(11)公司交辦的其他工作。
2、招商部職能
(1)根據(jù)商場發(fā)展方向與規(guī)劃,負(fù)責(zé)商場招商管理工作,包括:品牌招商、廣告招商、倉庫招商,加強(qiáng)與意向客戶的溝通、跟進(jìn)服務(wù)工作,促進(jìn)招商工作有效達(dá)成;
(2)負(fù)責(zé)商場的業(yè)態(tài)規(guī)劃及圖紙的落實(shí),商鋪的面積確認(rèn);
(3)建立健全適合公司實(shí)際的招商管理有關(guān)規(guī)章制度流程,并上報(bào)審批執(zhí)行;
(4)建立健全招商檔案資料,按規(guī)定做好合同簽訂與信息錄入工作;
(5)按合同約定,負(fù)責(zé)跟進(jìn)協(xié)調(diào)商鋪?zhàn)赓U相關(guān)費(fèi)用的收繳;
(6)負(fù)責(zé)品牌資源、商業(yè)信息搜集與管理,分析及洞察外界品牌的發(fā)展動態(tài),形成建設(shè)性意見提交公司作為決策參考;
(7)完成公司交辦的其他工作。
3、營銷策劃部職能
(1)根據(jù)商場發(fā)展戰(zhàn)略部署,負(fù)責(zé)營銷策劃工作,包括:營銷策劃目標(biāo)與計(jì)劃編制、組織執(zhí)行、過程控制、效果評估總結(jié)等工作;
(2)建立健全營銷策劃有關(guān)的規(guī)章制度,并上報(bào)審批執(zhí)行;
(3)負(fù)責(zé)促銷活動的策劃和活動實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)控制;
(4)負(fù)責(zé)公關(guān)活動的組織、策劃、實(shí)施、標(biāo)準(zhǔn)控制;
(5)負(fù)責(zé)廣告文案、制作和發(fā)布,宣傳渠道的整合推廣;
(6)負(fù)責(zé)商場促銷場地規(guī)劃;
(7)負(fù)責(zé)建立完善會員體系,商家聯(lián)盟、異業(yè)聯(lián)盟的建立,企業(yè)vi形象的規(guī)劃及維護(hù)管理;
(8)負(fù)責(zé)商場節(jié)假日、季節(jié)的美陳及氣氛營造;
(9)負(fù)責(zé)線上商城的實(shí)施與營運(yùn),以及微信平臺的營運(yùn)工作;
(10)公司交辦的其他工作。
4、it部職能
(1)負(fù)責(zé)公司計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)及wifi的操作、應(yīng)用及維護(hù);
(2)負(fù)責(zé)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)使用培訓(xùn);
(3)協(xié)助商場、財(cái)務(wù)部完成有關(guān)報(bào)表、數(shù)據(jù)處理工作;
(4)負(fù)責(zé)系統(tǒng)開發(fā)、升級及維護(hù);
(5)負(fù)責(zé)公司積分卡、會員卡、貴賓卡及其數(shù)據(jù)和安全的設(shè)計(jì)與監(jiān)管;
(6)負(fù)責(zé)保障弱電系統(tǒng)及erp系統(tǒng)的正常運(yùn)行實(shí)施;
(7)負(fù)責(zé)商鋪erp數(shù)據(jù)的核對;
(8)負(fù)責(zé)安裝pos機(jī)具,保障與經(jīng)營商家的數(shù)據(jù)對接;
(9)負(fù)責(zé)建立健全it部有關(guān)應(yīng)急處理機(jī)制,如erp系統(tǒng)故障、停電等相應(yīng)應(yīng)急處理;
(10)完成公司交辦的其他工作。
第3篇 某商業(yè)廣場物業(yè)管理投標(biāo)書前言
商業(yè)廣場物業(yè)管理投標(biāo)書前言
首先非常感謝zz**商業(yè)廣場投資有限公司領(lǐng)導(dǎo)對我司的信任,使我司對**廣場項(xiàng)目有了很好的了解。
**廣場以其優(yōu)越的地理環(huán)境、人性化的設(shè)計(jì)理念、個性化的居住空間、高雅的品質(zhì)為錫城的成功人士提供了理想的居所,為錫城的房地產(chǎn)項(xiàng)目增添了新的亮點(diǎn),必將為廣大成功人士所青睞。如此高尚的社區(qū),需要選擇一個好的物業(yè)'管家',為廣大業(yè)主提供社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。上海銳翔物業(yè)管理公司既具有國際化的酒店、高檔別墅、公寓、住宅等管理經(jīng)驗(yàn),同時聚集了一批專業(yè)化程度很高的物業(yè)管理人才。我司誠摯期望能成為貴司的合作伙伴,將我司多年積累的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)用于**廣場的管理,共同努力提高物業(yè)管理服務(wù)水平,打造錫成物業(yè)精品,使貴我雙方及廣大業(yè)主共同實(shí)現(xiàn)'三贏'。
為了能讓貴司全面了解我司的專業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,同時也為了實(shí)現(xiàn)**廣場的升值潛力,實(shí)現(xiàn)**廣場的使用價值和社會效應(yīng),給客戶提供全方位、更周到、超值的'美式管家'的管理與服務(wù),通過我司的精心策劃,編制出了本管理方案,在此呈報(bào)給貴司審閱。
本管理方案由我司簡介、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)、管理人員編制方案、前期物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容、物業(yè)開辦費(fèi)用預(yù)算及相關(guān)管理文件等部分組成,詳盡闡述了我司對**廣場的管理理念及具體運(yùn)作方案。由于時間關(guān)系,闡述中可能有未盡完善和疏漏之處,望貴司提出寶貴意見,我司將及時予以修正,并真誠地希望在與貴司不斷深入的溝通中,進(jìn)一步完善此管理方案。
由于物業(yè)管理工作屬于一項(xiàng)內(nèi)容繁雜的綜合性管理事務(wù),尤其是在項(xiàng)目前期階段,具有很多實(shí)際的事務(wù)性工作需要物業(yè)管理公司提前介入,特別是隨著項(xiàng)目的進(jìn)展,物業(yè)公司從管理和使用角度為開發(fā)商提出建設(shè)性意見與建議更具必要。至此,我司再次真誠希望貴司能認(rèn)真考慮我司提交的管理方案,并最終選擇我司成為貴司的合作伙伴。
再次感謝貴司給對我司的信任!
第4篇 商業(yè)廣場物業(yè)管理投標(biāo)書前言
《商業(yè)廣場物業(yè)管理投標(biāo)書》
前言
首先非常感謝w**商業(yè)廣場投資有限公司領(lǐng)導(dǎo)對我司的信任,使我司對**廣場項(xiàng)目有了很好的了解。
**廣場以其優(yōu)越的地理環(huán)境、人性化的設(shè)計(jì)理念、個性化的居住空間、高雅的品質(zhì)為錫城的成功人士提供了理想的居所,為錫城的房地產(chǎn)項(xiàng)目增添了新的亮點(diǎn),必將為廣大成功人士所青睞。如此高尚的社區(qū),需要選擇一個好的物業(yè)'管家',為廣大業(yè)主提供社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。sy物業(yè)管理公司既具有國際化的酒店、高檔別墅、公寓、住宅等管理經(jīng)驗(yàn),同時聚集了一批專業(yè)化程度很高的物業(yè)管理人才。我司誠摯期望能成為貴司的合作伙伴,將我司多年積累的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)用于**廣場的管理,共同努力提高物業(yè)管理服務(wù)水平,打造錫成物業(yè)精品,使貴我雙方及廣大業(yè)主共同實(shí)現(xiàn)'三贏'。
為了能讓貴司全面了解我司的專業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,同時也為了實(shí)現(xiàn)**廣場的升值潛力,實(shí)現(xiàn)**廣場的使用價值和社會效應(yīng),給客戶提供全方位、更周到、超值的'美式管家'的管理與服務(wù),通過我司的精心策劃,編制出了本管理方案,在此呈報(bào)給貴司審閱。
本管理方案由我司簡介、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)、管理人員編制方案、前期物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容、物業(yè)開辦費(fèi)用預(yù)算及相關(guān)管理文件等部分組成,詳盡闡述了我司對**廣場的管理理念及具體運(yùn)作方案。由于時間關(guān)系,闡述中可能有未盡完善和疏漏之處,望貴司提出寶貴意見,我司將及時予以修正,并真誠地希望在與貴司不斷深入的溝通中,進(jìn)一步完善此管理方案。
由于物業(yè)管理工作屬于一項(xiàng)內(nèi)容繁雜的綜合性管理事務(wù),尤其是在項(xiàng)目前期階段,具有很多實(shí)際的事務(wù)性工作需要物業(yè)管理公司提前介入,特別是隨著項(xiàng)目的進(jìn)展,物業(yè)公司從管理和使用角度為開發(fā)商提出建設(shè)性意見與建議更具必要。至此,我司再次真誠希望貴司能認(rèn)真考慮我司提交的管理方案,并最終選擇我司成為貴司的合作伙伴。
再次感謝貴司給對我司的信任!
第5篇 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理流程
1、 市場條件判斷
開發(fā)商需要在項(xiàng)目初期,首先對項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷:不進(jìn)行針對項(xiàng)目微觀角度的分析,僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。和對該項(xiàng)目的定位有個宏觀的思考。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多,而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題:如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實(shí)力,也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
2、項(xiàng)目位置選擇
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題對于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上,并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā),只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后,才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn),對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū), 一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi),但商業(yè)房地產(chǎn)則不同,所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化,會發(fā)生倍增,也會發(fā)生銳減。當(dāng)一個商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時候,項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。針對不同的項(xiàng)目有不同的確定方案,開發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析,也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。
3、判斷可發(fā)展規(guī)模
在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后,需要針對特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場基礎(chǔ),周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。
例:位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達(dá)74000平方米,二期可出租面積達(dá)43000平方米,一期1998年投入運(yùn)營后,生意興隆,但二期2000年開業(yè)后,二期長期經(jīng)營狀況不佳,管理商開始認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的原因,但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近,二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實(shí)新世界二期運(yùn)營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準(zhǔn)確:崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè),這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。該項(xiàng)工作屬于微觀判斷,很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時使用的方法是:以市場調(diào)查為基礎(chǔ),建立相關(guān)分析模型,測算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量,依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷,可以測算出該項(xiàng)目可能的零售額,再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額,即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同,分析結(jié)果可能有很大的不同。比如,有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息,并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗(yàn)的假設(shè),該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn),但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢,依靠其大量調(diào)查信息,建立全方位分析模型對項(xiàng)目的市場潛力進(jìn)行分析判斷,假設(shè)較少,結(jié)論更具有時效性。個人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后,需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。
4、項(xiàng)目土地取得及政府許可
完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后,將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,并得到政府相應(yīng)計(jì)劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。
項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn):
1)、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對土地規(guī)模的要求:要滿足該項(xiàng)目本身功能的需要,得夠用。
2)、土地價格標(biāo)準(zhǔn)。土地價格的高低將直接決定項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期,土地價格越低,前期資金壓力越小。
5、項(xiàng)目定位細(xì)化
徹底的,細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶,市場定位,產(chǎn)品形式,特點(diǎn),啟動策略,財(cái)務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素,如果定位出現(xiàn)偏差,則項(xiàng)目沒有成功的可能。反復(fù)探討,反復(fù)修改定位,定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。通常第四與第五步同時實(shí)施,在取地的過程中修正項(xiàng)目定位,在項(xiàng)目定位過程中取地工作已開始。
6、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)
項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中,尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重:方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì),將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。
初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì),即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。一般開發(fā)商都委托外國的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì),委托國內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)成本,又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必須要與國外設(shè)計(jì)機(jī)
構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度,否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求,國內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì),或者盡管完成,但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。
7、設(shè)計(jì)方案的市場化
指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司,由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計(jì)提出基于市場角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán),才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場化理念,具有市場準(zhǔn)確度。 這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營,無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求,如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目,所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場需求。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間,而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒有錯誤,但把一個建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合進(jìn)去,否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場壓力。
例:第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后,該項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)得以確定。
8、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合
在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后,需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整,即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合,判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理;判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題,那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整,并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案,驗(yàn)證確定最終可行方案。
9、項(xiàng)目方案的政府許可
指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后,需要向政府計(jì)劃部門提交可行性研究報(bào)告,向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì),向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防方案,向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報(bào)告,向供電部門提交項(xiàng)目用電方案,向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件,并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。項(xiàng)目方案的政府許可過程,常規(guī)來講需要至少近半年的時間,需要認(rèn)真對待。在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中,可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃,項(xiàng)目的交通條件保證,項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范,以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測。
在項(xiàng)目可行性審批過程中,需要合理安排與政府的公關(guān)活動。
1)交通審批
交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通進(jìn)行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的交通分析和研究,對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項(xiàng)目自身交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運(yùn)營起決定性作用。交通問題可以成為項(xiàng)目的障礙,也可以成為項(xiàng)目成功的瓶頸。對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講,良好的外部交通環(huán)境會有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來消費(fèi),否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量;良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞,促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi)部交通循環(huán)。
2)消防審批
指消防部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)根據(jù)國家的消防規(guī)范進(jìn)行審查,最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范,是否可以予以批準(zhǔn)的過程。如果消防部門最終否定了該項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì),那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費(fèi)。一般來說,項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國內(nèi)的消防規(guī)范很保守,而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,不突破中國的消防規(guī)范的話,幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對這種沖突,開發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點(diǎn)。
3)規(guī)劃審批
指項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報(bào)的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì),以項(xiàng)目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ),結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項(xiàng)審批的結(jié)果對項(xiàng)目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過程中又一個對項(xiàng)目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案,商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費(fèi)太大。規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商極為關(guān)鍵:如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報(bào)方案差距較大的情況,對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批能按照計(jì)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn),必須有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通,做好對政府的公共關(guān)系工作等。
10、項(xiàng)目招投標(biāo)
指開發(fā)商完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深化后,在項(xiàng)目規(guī)劃得到審批、項(xiàng)目土地使用得到許可后,經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等,以便做好項(xiàng)目施工準(zhǔn)備的過程。
11、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算
指開發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后,建立或委托專門的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析核算過程中,財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考,并大量引用分析結(jié)論。對于小型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,該項(xiàng)工作需要,但不需要做的很細(xì)。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,財(cái)務(wù)核算的工作很簡化很多。
12、資金需求方案
指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量的工作。該項(xiàng)工作需要首先對項(xiàng)目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制,再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求,最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案
13、融資方案
指開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等,以項(xiàng)目資金需求方案為參照對象,制定的資金供給計(jì)劃。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對象,是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩幕A(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源,否則除非非市場因素存在,企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn),所以在項(xiàng)目運(yùn)做時低估自身資源的重要性,過高評價自身在項(xiàng)目中的價值,并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望,從而導(dǎo)致融資方案不可行。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對于開發(fā)商準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目的可操作性至關(guān)重要。以上測算及相關(guān)方案的準(zhǔn)確度會直接影響投資商決策的準(zhǔn)確度。
14、項(xiàng)目融資
除非開發(fā)商有足夠的資金做支持,除非項(xiàng)目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)融資方案的決策,就可以推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)做過程中最重要的工作,即項(xiàng)目融資工作。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。 開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。準(zhǔn)確對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略及方案進(jìn)行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開發(fā)商過高估計(jì)其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望,在融資過程中必然面臨失敗,最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后,進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫工作。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。在完成項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫工作以后,開始該項(xiàng)目的融資操作工作。
融資操作的形式主要有兩種:
1)、委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資;
2)、自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協(xié)調(diào)好的話,會齊頭并進(jìn)。
第一種融資操作對于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的,因?yàn)閷I(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上局限在某個圈子里面,如果對這個金融圈子不了解、對這些機(jī)構(gòu)不熟悉,盲目的沖撞只會耽誤時間,不會取得任何進(jìn)展。當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時,開發(fā)商是需要付出融資成本,即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動費(fèi)用的同時,需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題,換言之,這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項(xiàng)目的融資。
第二種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)、融資經(jīng)驗(yàn)的投資商來講,是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個融資團(tuán)隊(duì),這個融資團(tuán)隊(duì)并非簡單一兩個人就可以組成。
15、市場策劃
項(xiàng)目的市場策劃對于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要,高明的市場策略可以降低項(xiàng)目的成本,并有效打開市場空間,收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面,避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。
16、招商
項(xiàng)目招商的方式主要有兩種,即:
1)、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商;
2)、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。
對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講,將國際知名零售商請進(jìn)來有利于整個項(xiàng)目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國際知名零售商的需求,所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。
17、價格策略
對于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來講,開發(fā)商需要對商鋪的售價進(jìn)行預(yù)測,并依據(jù)市場策略進(jìn)行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪?zhàn)陨韮r值決定,其次,市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。
價格策略主要有三種:高開低走,平開平走,低開高走。
18、租金策略
開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。預(yù)測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究,和對未來市場的預(yù)測,不僅考慮自身市場空間,而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項(xiàng)目招
商意義非常,準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。
19、管理公司的選擇
第6篇 某商業(yè)廣場物業(yè)管理部組織機(jī)構(gòu)
z商業(yè)廣場物業(yè)管理部組織機(jī)構(gòu)
一、項(xiàng)目整體架構(gòu)圖
本商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司--本商業(yè)廣場物業(yè)管理部--商戶服務(wù)部/財(cái)務(wù)部/租賃部/保安部/行政策劃部/管理部/工程技術(shù)部/園林綠化部/清潔部
架構(gòu)圖說明:
1、架構(gòu)設(shè)置原則是精干高效、分工協(xié)作,物業(yè)公司實(shí)行物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)制。
2、物業(yè)部內(nèi)部實(shí)行垂直管理,減少管理層次,提高效率。
3、各職能部門職責(zé)
1)商戶服務(wù)部:接受商戶咨詢,處理商戶投訴。
2)工程技術(shù)部:負(fù)責(zé)房屋本體及設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)、水電管理等工作。
3)保安部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場安全管理和秩序維護(hù)、停車場、車輛管理工作。
4)園林綠化部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場綠化養(yǎng)護(hù)、花卉培育工作。
5)清潔部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、消殺工作。
6)財(cái)務(wù)部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場財(cái)務(wù)管理,財(cái)政收支,財(cái)務(wù)核算等工作。
7)租賃部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場鋪位招商出租、租金政策的制定、商戶變換更替等工作。
8)行政策劃部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場內(nèi)部行政事務(wù)、廣告策劃制作、大型各類商業(yè)活動策劃等工作。
9)管理部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場日常事務(wù)管理工作。
二、人員編制及職責(zé)
共**人:
(一)、管理人員:人員編制**人
1、人員設(shè)置:
設(shè)經(jīng)理*名,商戶服務(wù)人員*名。
2、任職資格:
1)經(jīng)理:大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷;中級以上職稱;三年以上物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。
2)商戶服務(wù)人員:中專以上學(xué)歷;初級以上職稱;三年以上商戶服務(wù)和市場拓展工作經(jīng)驗(yàn)。
3、職責(zé):
經(jīng)理:
1、對物業(yè)部員工進(jìn)行培訓(xùn),工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。
2、建立、健全物業(yè)部各項(xiàng)規(guī)章制度,并組織實(shí)施。
3、負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的評定和服務(wù)水平的提高。
4、負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場的商業(yè)氛圍營造和商戶入租率的提高。
4、協(xié)調(diào)處理與政府主管部門、租商戶等各方關(guān)系。
商戶服務(wù)人員(分區(qū)域負(fù)責(zé)):
1、負(fù)責(zé)處理商戶投訴、咨詢,負(fù)責(zé)商戶回訪、商戶意見收集。
2、協(xié)助處理所管轄區(qū)域商戶問題和廣告位、鋪位的經(jīng)營管理。
3、負(fù)責(zé)建立商戶檔案和物業(yè)部資料(運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄、保養(yǎng)記錄、檢查記錄、維修記錄等)。
4、協(xié)助物業(yè)部經(jīng)理對各部門工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督。
(二)、工程技術(shù)部:人員編制**人
1、人員設(shè)置:
值班電工*名,負(fù)責(zé)配電房值班24小時運(yùn)行及日常巡查及小修;維修工*名:負(fù)責(zé)房屋、消防、給排水、停車場等公共設(shè)施和商戶的應(yīng)急維修保養(yǎng);
2、任職資格
1)主管部長:中專以上學(xué)歷;中級技師以上職稱;5年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
2)維修工:職高以上學(xué)歷;具相關(guān)專業(yè)上崗證;一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
3、職責(zé)
主管部長:*人
1、負(fù)責(zé)本部門的工作安排。
2、負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃,做好工作總結(jié)。
3、負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的檢修計(jì)劃,組織編制設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng),并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
維修工:
1、房屋本體維保的內(nèi)容:外墻面、公共屋面、公共通道門廳、樓梯間上、下水主管、房屋本體承重及抗震結(jié)構(gòu)部位。
2、給排水上下水管道。
3、檢查消防系統(tǒng)的正常性。
運(yùn)行電工:*人,24小時值班
1、配電房必須設(shè)鎖,閑人免進(jìn)。進(jìn)出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。
2、每班做好巡查記錄,《變配電運(yùn)行記錄表》、《設(shè)備故障處理表》。
3、對高(低)壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、測電筆、接地線等,而且在保護(hù)人監(jiān)護(hù)下執(zhí)行操作。
4、需要停電進(jìn)行線路檢修時,首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無人員的情況下,方可進(jìn)行操作。
5、要執(zhí)行停、送電操作,必須辦好有關(guān)手續(xù),堅(jiān)持工作掛牌制度。凡要執(zhí)行高壓部分及低壓母聯(lián)開關(guān)時,未經(jīng)主管人員批準(zhǔn),不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌。
6、禁止用超長金屬物在帶電低壓柜上工作。
7、嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé),遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。
8、配電房室內(nèi)溫度控制在40℃以下。
9、停電時應(yīng)先斷開各分路的空氣開關(guān),再斷開各回路控制柜的隔離開關(guān),然后再斷開多功能斷路器,最后再斷開總隔離開關(guān)。禁止帶負(fù)荷拉刀閘(隔離開關(guān))。
10、送電時首先檢查各分路是否斷開,然后合電源總隔離開關(guān),多功能斷路器,各分回路控制隔離開關(guān),最后按各分路的空氣開關(guān)的順序依次合閘送電。
11、在惡劣的氣候環(huán)境下,要加強(qiáng)對設(shè)備的特巡,當(dāng)發(fā)生事故時,應(yīng)保持冷靜,按照操作規(guī)程及時排除故障,并做好記錄。
(三)、保安部:**人
1、人員設(shè)置:
保安員
崗位設(shè)置:
固定崗位**個(出入口**個),**個巡邏崗分片巡邏,消防監(jiān)控中心**個崗位、**個外圍巡邏崗。共**崗。輪休崗**人,共需***人。
2、任職資格。
1)主管部長:高中以上學(xué)歷;退役軍人;三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
2)領(lǐng)班:高中以上學(xué)歷;二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
3)保安員:初中中以上學(xué)歷;通過保安員上崗培訓(xùn);退伍軍人尤佳。
3、職責(zé)
1、固定崗
1)24小時嚴(yán)密監(jiān)視本商業(yè)廣場外圍各種情況,發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象,及時通知主管部長就地處置,且隨時匯報(bào)動態(tài)情況,直到問題處理完畢;
2)掌握本商業(yè)廣場出入客人各類人員動態(tài);
3)對進(jìn)出車輛進(jìn)行查實(shí)登記、疏導(dǎo)秩序。
2、巡邏崗
1)負(fù)責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)秩序維護(hù),防止發(fā)生事故,每小時巡視一次;
2)巡查、登記公共部位設(shè)施、設(shè)備完好情況;
3)對管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進(jìn)行盤問、檢查;
4)制止本商業(yè)廣場內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件;
5)驅(qū)趕
本商業(yè)廣場內(nèi)的散發(fā)廣告等閑雜人員;負(fù)責(zé)火警、匪警的驗(yàn)證,負(fù)責(zé)緊急事件的應(yīng)急處理;
6)回答訪客的咨詢,必要時為其導(dǎo)向;
7)指揮車輛的停放,保證消防通道暢通。
3、消防中心
1)、實(shí)行24小時值班制。
2)、值班人員保持高度的警覺性和高度的責(zé)任心,能熟練操作設(shè)備。
3)、值班人員在工作期間不得擅自離開工作崗位。
4)、控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號,首先打電話到報(bào)警部位查明情況,如若誤報(bào),立即消除,如發(fā)現(xiàn)異常情況或火警,立即報(bào)警。
5)、值班人員應(yīng)填寫設(shè)備運(yùn)行記錄,值班過程中發(fā)現(xiàn)誤報(bào)應(yīng)填寫時間、地點(diǎn)等。
(四)、園林綠化部:人員編制**人(外包除外)。
1、人員設(shè)置:
園林工**名,
園林工:
1)熟悉本商業(yè)廣場的綠化布局和個人包干地區(qū)的職責(zé)范圍,以及花草樹木的品種數(shù)量,并逐步掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等。
2)對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥,并修理枯病枝、傷害枝等,更換死亡苗木,澆水。
3)要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊,遇到有違章違法行為要及時加以勸阻,不聽勸阻的要及時報(bào)告保安人員和主管人員,協(xié)助對其勸阻和處置。
4)完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
(五)、清潔部:人員編制**人(外包除外)。
1、人員設(shè)置:清潔員**名。
崗位設(shè)置:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場室內(nèi)外道路廣場、公共設(shè)施(路燈桿、宣傳欄等)衛(wèi)生,垃圾收集等,分區(qū)負(fù)責(zé),原則上根據(jù)樓層棟號劃分,每棟(層)樓**人負(fù)責(zé)循環(huán)清潔,外圍**人。
2、任職資格:
主管部長:中專以上學(xué)歷,二年以上工作經(jīng)驗(yàn)。
3、職責(zé):
主管:
1)負(fù)責(zé)整個本商業(yè)廣場室內(nèi)及公共部分清潔衛(wèi)生的管理工作。
2)負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)及考核工作。
3)完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
清潔員
1)負(fù)責(zé)包干范圍內(nèi)的保潔工作,按照工作制度實(shí)施保潔。
2)完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
(六)、財(cái)務(wù)部:
1、人員設(shè)置:設(shè)財(cái)務(wù)部長、主管會計(jì)、出納人員、收費(fèi)人員等各*人。
2、任職資格:
1)財(cái)務(wù)部長、主管會計(jì)大專學(xué)歷以上,相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè),*年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn);
2)出納人員、收費(fèi)人員中專學(xué)歷以上,基礎(chǔ)會計(jì)。
3、崗位職責(zé):
財(cái)務(wù)部長、主管會計(jì)職責(zé):
1)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理工作,編制財(cái)務(wù)計(jì)劃落實(shí)完成計(jì)劃的措施,嚴(yán)格執(zhí)行《會計(jì)法》和《會計(jì)準(zhǔn)則》;
2)組織搞好財(cái)務(wù)核算工作,建立各級經(jīng)濟(jì)活動分析析制度,挖掘增收節(jié)支潛力;
3)掌握資金活動和經(jīng)營成果情況,當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)參謀;
4)監(jiān)督執(zhí)行國家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)政策、法規(guī)、嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用的開支;
5)負(fù)責(zé)會計(jì)計(jì)憑證和會計(jì)報(bào)表的審核和各類經(jīng)濟(jì)檔案保管歸檔;
6)負(fù)責(zé)員工工資、各項(xiàng)津貼等發(fā)放和審核;
7)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。
出納人員、收費(fèi)人員職責(zé):
1)負(fù)責(zé)公司管理服務(wù)費(fèi)銀行托收、現(xiàn)金銀行存款的收支、管理、記帳結(jié)算工作;
2)做好收費(fèi)統(tǒng)計(jì)、核算及催收工作;
3)負(fù)責(zé)建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其它帳目,定期核對、帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結(jié)、準(zhǔn)確無誤;
4)嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)務(wù)制度,不得挪用公款或私自借支;
5)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。
(七)、租賃部:
1、人員設(shè)置:設(shè)主管部長、租務(wù)管理助理。
2、任職資格:大專以上學(xué)歷,*年以上工作經(jīng)驗(yàn)。
3、崗位職責(zé):
1)負(fù)責(zé)制定公司年度招商租賃計(jì)劃及實(shí)施細(xì)節(jié),并予以實(shí)施;
2)負(fù)責(zé)對外招商租賃業(yè)務(wù)的承接、洽談;
3)做好市場調(diào)查研究,及時了解市場信息,做好市場信息匯總和綜合分析,掌握同業(yè)動態(tài),為公司相關(guān)決策提出供依據(jù);
4)負(fù)責(zé)溝通與租戶的關(guān)系,做好相應(yīng)的公關(guān)工作;
5)做好租戶檔案的分類整理工作;
6)做好領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。
(八)、行政(人事)策劃部:
1、人員設(shè)置:設(shè)主管部長、策劃設(shè)計(jì)助理**人。
2、任職資格:大專以上學(xué)歷,*年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),有成功策劃工作案例。
3、崗位職責(zé):
1)負(fù)責(zé)了解當(dāng)前國家的方針、政策,貫徹落實(shí)執(zhí)行公司各項(xiàng)指令,深入調(diào)查研究為公司決策層提供決策依據(jù);
2)負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草審核工作;
3)負(fù)責(zé)公司對外聯(lián)絡(luò)工作組織安排、接待、參觀等公關(guān)活動;
4)做好公司各部門之間的協(xié)調(diào)工作,做好公司辦公用品采購、入庫、領(lǐng)用等管理工作;
5)負(fù)責(zé)公司人事安排、招聘、錄用、轉(zhuǎn)正、調(diào)配、離辭等管理工作,檢查公司各部門的考勤工作;
6)負(fù)責(zé)公司員工飯?zhí)谩⑺奚峁芾淼群笄诒Ｕ瞎ぷ?車輛調(diào)度和管理等工作;
7)負(fù)責(zé)制定公司員工培訓(xùn)計(jì)劃,提高員工素質(zhì)和實(shí)際工作能力;
8)負(fù)責(zé)公司廣場的商情、廣告、宣傳、設(shè)計(jì)、制作及大型各類活動策劃、布置、管理等工作;
(九)、管理部:
1、人員設(shè)置:設(shè)主管部長、助理管理員**人。
2、任職資格:大專以上學(xué)歷,工商行政管理學(xué)畢業(yè),三年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
3、崗位職責(zé):
1)負(fù)責(zé)實(shí)施本商業(yè)廣場的房屋主體本體的管理、公用設(shè)施的管理、保潔綠化工作等;
2)負(fù)責(zé)本部門崗位職責(zé)、各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹落實(shí);
3)督導(dǎo)所屬部門人員貫徹執(zhí)行保證各項(xiàng)工作保質(zhì)、保量、安全、及時順利的完成;
4)制定公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、更新改造計(jì)劃,上報(bào)批準(zhǔn)后組織實(shí)施;
5)督導(dǎo)保潔、綠化員工按操作規(guī)程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好本職工作;
第7篇 商業(yè)地產(chǎn)招商績效管理過程-3
商業(yè)地產(chǎn)招商績效管理過程(三)
開展招商績效考核的前提是確定招商項(xiàng)目計(jì)劃、訂立績效考核指標(biāo)和目標(biāo)。推進(jìn)項(xiàng)目招商、激勵工作團(tuán)隊(duì),通過績效管理過程實(shí)現(xiàn)。招商績效管理中的關(guān)鍵核心過程包括:建立、健全績效管理制度;績效考核數(shù)據(jù)收集;績效溝通與改進(jìn);績效結(jié)果應(yīng)用等。
1.建立、健全績效管理制度
招商績效管理既有其操作上的特殊性,又有著任何績效管理體系所共有的通用性。為實(shí)施考核,組織內(nèi)部發(fā)布的績效管理文件一般包括:完整的績效管理制度、若干績效考核操作流程及相關(guān)作業(yè)表格等。這些文件應(yīng)簡明扼要,讓閱讀者清晰、易懂;配置于被考核人易于獲取的地方。
完整的績效管理制度包含的內(nèi)容如下:
① 目的與適用范圍
說明對招商工作開展績效管理的目的,以及績效管理制度所適用的范圍。
② 績效考核管理機(jī)構(gòu)
招商績效考核工作由公司授權(quán)的考核管理機(jī)構(gòu)實(shí)施,一般慣例是:由公司股東、董事會成員和企業(yè)高管組成績效管理委員會統(tǒng)籌;企業(yè)人力資源部負(fù)責(zé)執(zhí)行具體任務(wù)。
③ 考核對象
考核對象分為:對團(tuán)隊(duì)的考核和對團(tuán)隊(duì)成員的考核。團(tuán)隊(duì)考核實(shí)際上是對招商團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人的考核,在以招商部門為單位開展工作的企業(yè)中,團(tuán)隊(duì)考核對象就是該公司招商部負(fù)責(zé)人;在另一些企業(yè)中,招商工作往往由跨部門員工臨時組成的項(xiàng)目小組來完成,這樣的好處是減少了跨部門溝通成本,便于協(xié)調(diào)資源,是值得推薦的思路。在這樣的項(xiàng)目小組里,團(tuán)隊(duì)考核對象是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。
④ 考核周期
考核周期是指考核數(shù)據(jù)匯總、分析、評價和定性的時間周期。招商工作由于其項(xiàng)目性特征,其績效考核的總時間周期為項(xiàng)目開始-結(jié)束時期;階段時間周期分別為實(shí)施招商工作的四個階段的開始-結(jié)束時期。前三個階段獨(dú)立收集績效考核數(shù)據(jù)和進(jìn)行績效評估,第四個階段分別收集階段考核數(shù)據(jù)和總周期考核數(shù)據(jù),并進(jìn)行總體績效評估。
⑤ 考核指標(biāo)和目標(biāo)體系
招商績效考核維度為項(xiàng)目計(jì)劃的時間、成本和質(zhì)量要求,考核指標(biāo)均從這三個維度分析、分解形成,構(gòu)成指標(biāo)體系。每一指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃要求分解出具體目標(biāo),作為考核績效是否達(dá)標(biāo)的參照標(biāo)準(zhǔn)。在僅使用關(guān)鍵績效指標(biāo)(kpi)的考核體系中,考核指標(biāo)和目標(biāo)體系是績效考核的主要內(nèi)容。
⑥ 績效考核數(shù)據(jù)收集
績效管理部門根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)和目標(biāo),定期收集反映考核對象績效表現(xiàn)的數(shù)據(jù),根據(jù)數(shù)據(jù)分析考核對象的績效表現(xiàn)并公布考核結(jié)果?？己私Y(jié)果應(yīng)用于:績效改進(jìn);獎懲激勵。
⑦ 績效申訴
對績效考核結(jié)果有異議,申訴的途徑和規(guī)則。
⑧ 績效溝通與改進(jìn)
對于績效結(jié)果中體現(xiàn)的問題,管理者與被考核人進(jìn)行溝通、分析與交流,共同制定措施,以改進(jìn)不足,提升績效。
⑨ 績效結(jié)果應(yīng)用
為起到激勵作用,針對績效考核結(jié)果所采取的,對應(yīng)的相關(guān)激勵措施。
績效管理所需流程包括:
① 績效指標(biāo)與目標(biāo)訂立、審批流程
訂立績效考核指標(biāo)和目標(biāo),報(bào)送審批的工作流程。
② 績效數(shù)據(jù)收集流程
收集、統(tǒng)計(jì)績效數(shù)據(jù),計(jì)算績效分值的工作流程。
③ 績效申訴流程
被考核人對績效結(jié)果進(jìn)行咨詢和申訴的工作流程。
④ 績效溝通與改進(jìn)流程
管理者與被考核人溝通績效結(jié)果,共同制定措施改進(jìn)不足的工作流程。
⑤ 績效結(jié)果應(yīng)用流程
根據(jù)績效結(jié)果實(shí)施相應(yīng)獎懲激勵的工作流程。
某公司績效申訴流程(示例)
績效管理所需作業(yè)表單包括:
① 崗位考核方式及權(quán)重一覽表--說明各崗位的考核方式和考核權(quán)重
② 績效考核表--說明績效考核指標(biāo)與目標(biāo)
③ 績效數(shù)據(jù)輸出責(zé)任一覽表--說明績效考核數(shù)據(jù)輸出的責(zé)任
④ 績效數(shù)據(jù)收集表--用于收集、記錄績效考核輸出數(shù)據(jù)
⑤ 績效考核評分表--記錄kpi考核分值
⑥ 工作計(jì)劃評分表--記錄月度工作計(jì)劃的考核分值
⑦ 能力態(tài)度考核表--記錄被考核人的能力與態(tài)度考核評分分值
⑧ 績效溝通記錄表--進(jìn)行績效溝通時使用,結(jié)果用于績效改進(jìn)
⑨ 績效改進(jìn)計(jì)劃--用于績效改進(jìn)
⑩ 績效申訴表--用于績效申訴
某公司能力態(tài)度考核表(示例)
2.績效數(shù)據(jù)收集
為獲得被考核人的真實(shí)績效,績效管理部門根據(jù)考核指標(biāo)、目標(biāo)對被考核人的績效數(shù)據(jù)進(jìn)行定期收集、匯總和統(tǒng)計(jì)?？冃Э己藬?shù)據(jù)的收集應(yīng)做到客觀、及時和準(zhǔn)確。
所謂客觀,就是指收集的考核數(shù)據(jù)客觀反應(yīng)被考核人績效達(dá)成情況,既不夸大,也不縮小,不失真,不杜撰;所謂及時,就是根據(jù)考核周期準(zhǔn)時收集、統(tǒng)計(jì)和公布,以達(dá)到及時溝通、及時改進(jìn)弱項(xiàng)的目的;所謂準(zhǔn)確,是指收集的數(shù)據(jù)能夠準(zhǔn)確度量出被考核人的績效水平,無論績效改善還是績效結(jié)果應(yīng)用,都建立在此前提之上。
招商績效考核數(shù)據(jù)分為:階段目標(biāo)考核數(shù)據(jù)和總目標(biāo)考核數(shù)據(jù)。階段目標(biāo)考核數(shù)據(jù)在階段計(jì)劃時間內(nèi)根據(jù)指標(biāo)特性收集,發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)異常隨時進(jìn)行績效溝通,促進(jìn)被考核人改善績效,達(dá)成目標(biāo);總目標(biāo)考核數(shù)據(jù)在項(xiàng)目計(jì)劃即將終了時收集。
某公司績效考核數(shù)據(jù)輸出責(zé)任一覽表(示例)
3.績效溝通與改進(jìn)
績效溝通與改進(jìn),是構(gòu)成績效管理體系的有機(jī)組成,其主要目的在于:根據(jù)階段績效考核結(jié)果,及時鼓勵,并與被考核人就需要改進(jìn)之處進(jìn)行溝通,尋找解決辦法。績效溝通的周期一般在階段考核結(jié)束,績效數(shù)據(jù)輸出后,由被考核人上級進(jìn)行。
招商人員在績效考核中出現(xiàn)的問題,包括:因個人資源匱乏而無法完成目標(biāo);因個人技能不足(溝通、談判、分析能力缺乏)而無法完成任務(wù);以及換位思考、重新定義問題等思維限制而無法完成目標(biāo)。這個時候,上級根據(jù)績效數(shù)據(jù)所體現(xiàn)出來的情況,有針對性的給于指導(dǎo),對被考核人工作的幫助是巨大的。
某公司招商總監(jiān)與某招商員就近期績效表現(xiàn)進(jìn)行績效溝通和改進(jìn)的過程(示例)
利用“因果圖”分析績效表現(xiàn)不足的示例
4.績效考核結(jié)果應(yīng)用
應(yīng)用績效考核結(jié)果的目的是:及時、適度激勵被考核人,通過獎懲措施督促其改進(jìn)績效,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商工作的激勵措施有很多,這里僅簡單介紹項(xiàng)目獎金、績效獎金和職位等級升降。
① 項(xiàng)目獎金
設(shè)立一個項(xiàng)目時,為促使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)努力實(shí)現(xiàn)目標(biāo),可設(shè)定項(xiàng)目獎金及分配
規(guī)則。如項(xiàng)目能夠按時完成,并實(shí)現(xiàn)了質(zhì)量、成本和時間目標(biāo),則可按分配規(guī)則向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員分配項(xiàng)目獎金。由于項(xiàng)目的成功概論普遍較低,因此項(xiàng)目獎金是純粹以正激勵的方式來牽引團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方式。
② 績效獎金
在獎金體系中設(shè)立與績效完全掛鉤的部分,就是績效獎金。由于對獎金的傳統(tǒng)認(rèn)知是“做好了就有”,因此績效獎金的設(shè)立實(shí)際上包含了獎勵與懲罰的激勵措施:當(dāng)完成任務(wù)發(fā)放績效獎金,對被考核人是一種通常心態(tài)時,因?yàn)閭€人不足導(dǎo)致任務(wù)未能完成而未獲得績效獎金時,對被考核人來說,就是一種懲罰了。
③ 職位等級升降
項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員以個人崗位職責(zé)執(zhí)行項(xiàng)目任務(wù),未完成則視同存在履職缺陷,是不稱職的表現(xiàn)。在此情況下,給于適當(dāng)?shù)穆毼簧?對應(yīng)到個人利益的增加和減損,也是一種物質(zhì)的激勵方式。
通常,績效考核結(jié)果會被同時應(yīng)用于多種激勵措施。激勵措施必須運(yùn)用得當(dāng),才能起到激勵作用。
商業(yè)地產(chǎn)招商工作的項(xiàng)目特征,顯示各項(xiàng)具體工作都具備不可逆性,這要求招商績效管理體系的運(yùn)作必須環(huán)環(huán)相扣,兼顧彼此;既重過程,也重結(jié)果;既關(guān)注團(tuán)隊(duì),也關(guān)注個人。
從經(jīng)驗(yàn)來看,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的成功,主要還是在于前期準(zhǔn)確的市調(diào)、定位與規(guī)劃,同時具備引進(jìn)與項(xiàng)目適配的主力店項(xiàng)目的能力。在這個充斥著經(jīng)驗(yàn)分歧的領(lǐng)域提倡績效管理,無非是期望相關(guān)的管理工作能夠走向正軌,從而促進(jìn)招商工作效率的提升,和招商團(tuán)隊(duì)競爭能力和意識的整體進(jìn)步。
第8篇 商業(yè)廣場銷售控制管理
某商業(yè)廣場銷售控制管理
銷售流程圖
(一)營銷導(dǎo)向戰(zhàn)略系統(tǒng)的建立
在房地產(chǎn)開發(fā)的市場價值鏈中,銷售是最致命的一環(huán),它直接關(guān)系到企業(yè)成本的回籠,利潤的兌現(xiàn)以及**廣場前期所作的各項(xiàng)努力能否直接體現(xiàn)為效益,銷售就是盈利的連接點(diǎn)。
因而,作為銷售工作的統(tǒng)籌者和執(zhí)行者,營銷部門在整個公司運(yùn)作架構(gòu)中應(yīng)處于核心主導(dǎo)的地位,其它部門制訂的工作計(jì)劃應(yīng)與營銷部門協(xié)調(diào)一致,在計(jì)劃實(shí)施過程中應(yīng)盡量配合營銷計(jì)劃的執(zhí)行和實(shí)施。
1 營銷專業(yè)化操作系統(tǒng)的建立
為充分發(fā)揮本項(xiàng)目的主題形象優(yōu)勢,應(yīng)進(jìn)一步完善**廣場在市場調(diào)研、銷售策劃、品牌營銷推廣、物業(yè)管理等各方面工作,按照統(tǒng)一的工作和經(jīng)營流程對項(xiàng)目進(jìn)行制度化、系統(tǒng)化經(jīng)營管理。
2銷售組織管理
銷售基本執(zhí)行流程
(二)、營銷控制方法
方法a:銷量控制法
在整個銷售過程中,應(yīng)該始終保持有好房源,分時間段根據(jù)市場變化情況,按一定比例面市,這樣可以有效地控制房源,而且后期的好房源面市時,正處于價格的上升期,還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。一般而言,好:中:差三種類型房源的比例可以控制在3:5:2。
方法b:價格控制法
一般地,價格控制應(yīng)以'低開高走',并且也分時間段制定出不斷上升的價格走勢,價格控制的原則為'逐步走高,并留有升值空間',這樣既能吸引投資,又能吸引消費(fèi)。同時,樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化,而是按心理需求曲線變化,隨著心理需求的變化呈不規(guī)劃變化,在銷售過程中應(yīng)注意捕促這樣的信息。
方法c:時間控制法
銷售期一般分為四個階段:接受客戶積累前準(zhǔn)備期、接受客戶積累初期、銷售中期、收盤期。以時間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時間段如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行時間控制,確定與之對應(yīng)的銷量和價格,并且圍繞該時間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營銷,以便掌握什么時間該控制什么,如何去控制,從而產(chǎn)生協(xié)同效益。
銷量控制、價格控制、時間控制三者緊密結(jié)合,相互協(xié)調(diào),價格的'低開'并不意味著公司經(jīng)濟(jì)利益受損,這只是一種策略,目的是為了以后的'高走',這就需要銷量控制緊密結(jié)合,按一定的比例面市,通常采用倒'葫蘆'型。量在誰手中,誰就能控制價格,猶如股市的'莊家'一樣。隨著時間的推移,不斷地將價格按不同的時間段進(jìn)行調(diào)整,并根據(jù)不同的時間段放出不同的銷量。那么整個銷售過程就是一個比較完美的銷售控制過程。
(三)、營銷控制的幾種手段
1現(xiàn)場控制
包括銷售控制表,即已售單位、待售單位、已定單位用表格在銷售現(xiàn)場的表示方式,以此來控制銷售進(jìn)度,造成熱銷現(xiàn)象,以促進(jìn)銷售。
2折扣控制
即賦予銷售經(jīng)理與銷售人員以不同的打折權(quán)利,但在打折過程中應(yīng)以書面的形式向上級管理人員提出申請,并得以批示才能打折,展現(xiàn)出售樓人員全心全意為客戶著想的精神,以在客戶面前顯得本項(xiàng)目的管理正規(guī)劃化,以促進(jìn)其購買信心。
3銷售人員對現(xiàn)場氣氛的烘托
銷售人員是一線人員,應(yīng)對現(xiàn)場氣氛烘托起主要作用,每個工作日應(yīng)及時反饋其所得客戶信息。
4客戶檔案管理控制
每個客戶或準(zhǔn)客戶,都應(yīng)有自己的檔案,包括客戶的職業(yè)、收入、家庭情況、聯(lián)系方法,對于有強(qiáng)烈購房意向但一下還拿不定主意的客戶,銷售人員應(yīng)根據(jù)客戶檔案主動出擊。
(四)、營銷控制的注意事項(xiàng)
1注意建立健全信息反饋系統(tǒng)
建立這樣一個信息反饋系統(tǒng)主要包括兩個方面的內(nèi)容,第一是指市場信息,根據(jù)市場走勢及時調(diào)整銷售策略,應(yīng)注意市場調(diào)研工作的進(jìn)行,并不是講市場定位后就不用進(jìn)行市場調(diào)研,而應(yīng)及時收集這種市場信息,不斷從市場的反饋得出正確的策略,這個信息主要來自周邊樓盤的銷售進(jìn)度和速度;第二是注意從已銷售的客戶中收集相關(guān)信息,并針對這些信息進(jìn)行分析,從中得出正確的結(jié)論,及時調(diào)整略。
2注意策劃人員與銷售人員的溝通
策劃人員是計(jì)劃的制定者,銷售人員是計(jì)劃的執(zhí)行者,最終策劃的成功與否還得反映到銷售中來.在具體的銷售過程中,策劃人員與銷售人員的溝通是關(guān)鍵,應(yīng)讓銷售人員盡可能清楚地了解策劃人員的意圖和思路,以便在銷售過程中能反映出來。
3注意銷售與施工進(jìn)度的跟進(jìn)
接受客戶積累的銷售在項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行,施工的進(jìn)度密切關(guān)系到購房者對本項(xiàng)目的看法,如果施工進(jìn)度與銷售人員的說相符合,就可以促進(jìn)本項(xiàng)目的形象及銷售。
4注意銷售現(xiàn)場的統(tǒng)一說詞
銷售現(xiàn)場的統(tǒng)一說詞是項(xiàng)目對外形象的必要表現(xiàn),在銷售人員當(dāng)中進(jìn)行統(tǒng)一說詞的培訓(xùn)是項(xiàng)目銷售培訓(xùn)的必修課程。
附件:
**廣場建議:
□考慮到區(qū)域目標(biāo)市場狀況,酒店式公寓面積過大,可考慮適當(dāng)縮減面積;建議做兩棟,一棟做普通住宅,一棟做小戶型酒店式公寓;降低運(yùn)作風(fēng)險。
□**廣場商業(yè)用房之間盡量不分割開,以促進(jìn)商場內(nèi)人流的共享,符合現(xiàn)代'洋流理論',避免產(chǎn)生'東邊日出,西邊雨'的現(xiàn)象。
□項(xiàng)目開工前,先做好招商工作,最好能根據(jù)經(jīng)營商的要求,對主力店商也用房做規(guī)劃調(diào)整。
□商業(yè)用房總共兩層,地層為可分割式單獨(dú)店面,上層則主要為大型超市或主力店。
□商業(yè)用房設(shè)樓頂空中花園,提升項(xiàng)目整體品質(zhì);中心廣場添加便于聚集人氣的設(shè)施,如別致條椅,運(yùn)動設(shè)施等。
第9篇 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理
商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理
商業(yè)物業(yè)是為人民生活和社會生產(chǎn)提供購物的活動場所。
商業(yè)物業(yè)管理具有的特點(diǎn)包括:服務(wù)對象的雙重性,即租戶和進(jìn)出的購物人員;使用時間相對固定,一般商業(yè)物業(yè)的時間都有個具體的營業(yè)時間,而且這時間是不輕易改變的;人員活動的集中和雜亂,來自不同地方的人員聚集一塊,并且各層次的人員不等;人流、物流同時進(jìn)出,在進(jìn)出的過程中即有人員也同樣有貨物一同;建筑空間大,建筑物內(nèi)空間以貨架擺設(shè)為多,很少間隔物。
按建筑規(guī)模來分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:
1、市級購物中心。建筑規(guī)模在3萬-10萬平方米之間,服務(wù)人口在30萬以上,年?duì)I業(yè)額在5億元以上。
2、地區(qū)級購物商場。建筑規(guī)模1萬-3萬平方米,服務(wù)人口在10萬之間,年?duì)I業(yè)額在1億-5億元之間。
3、居住區(qū)商場。建筑規(guī)模在0.3萬-1萬之間,服務(wù)人口在1萬-5萬之間,年?duì)I業(yè)額在3000萬-1億元之間。
按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:
1、臨時轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型。即開發(fā)商把物業(yè)的產(chǎn)權(quán)以一定年限的形式出售給投資者,到期后,開發(fā)商退還投資款,收回物業(yè)。
2、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型。以出租的形式經(jīng)營物業(yè),產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一,招租、管理等也統(tǒng)一,便于管理,經(jīng)營效果比較好。
3、分散產(chǎn)權(quán)型。把物業(yè)產(chǎn)權(quán)出售給多個業(yè)主,,形成多人共有產(chǎn)權(quán),缺乏管理的統(tǒng)一,無法樹立整體運(yùn)營的形象,經(jīng)營效果不理想。
按建筑結(jié)構(gòu)分類為:敞開型;封閉型。
按建筑功能分類為:綜合型;商住兩用型。
商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容
1、營銷管理
(1)市場推廣。做好宣傳工作,通過廣告宣傳活動,樹立良好的商業(yè)企業(yè)形象,擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度和影響力,為企業(yè)的市場經(jīng)營打下基礎(chǔ)。
(2)選配承租商。只有保證50%以上的出租面積是由實(shí)力雄厚的企業(yè)承租,才能使物業(yè)管理企業(yè)生存下去,不斷的發(fā)掘、選配新的租戶。
(3)確定合理租金。租金應(yīng)在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金的基礎(chǔ)上,根據(jù)物業(yè)所在地理位置、規(guī)模、設(shè)備配置、服務(wù)水準(zhǔn)和商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量與價格等方面的差異進(jìn)行分類,作為定價的調(diào)劑因素,以便合理確定每處、每層、每間房屋的租金。同時還要根據(jù)市場情況、租戶的租賃經(jīng)營期限、租戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和信譽(yù)水平、租戶租賃物業(yè)面積的大小等,對這些基礎(chǔ)租金予以適當(dāng)調(diào)整。
2、日常管理
(1)對租戶的管理。建立租戶檔案,收存租賃合同文本復(fù)印件,詳細(xì)了解租戶的信息,與租戶建立良好的關(guān)系,及時溝通,對租戶的要求盡量給予及時的答復(fù)。
(2)安全保衛(wèi)工作。做好門前警衛(wèi),注意車輛與行人的安全;協(xié)助阻止可疑分子逃出;注意職工專用通道的安全檢查;加強(qiáng)值班和巡邏,并著便衣暗中巡視,晚上盤點(diǎn)完后鎖好門窗,嚴(yán)格檢查清場。啟封時,按預(yù)定路線從上到下,從里到外逐層啟封并做好記錄。
(3)消防工作。對消防龍頭、滅火器、消防通道定期檢查和不定期抽查,確保專項(xiàng)設(shè)備的專項(xiàng)使用,貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針。提高承租戶及業(yè)主的危機(jī)意識,制定各種安全規(guī)章制度。
(4)服務(wù)性設(shè)備的管理。電梯(客運(yùn)、貨運(yùn)、自動扶梯)的安全性堅(jiān)持檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時報(bào)修,對水電系統(tǒng)、衛(wèi)生設(shè)備要做好日常檢查工作,避免在使用過程中發(fā)生問題。
(5)交通組織管理。在現(xiàn)有條件下管理好交通,以有效地引導(dǎo)和留住顧客,為商場的業(yè)主帶來更多的商機(jī)和利潤。
(6)清潔衛(wèi)生管理。做好商場內(nèi)部的環(huán)境清掃,停車場、廣場、衛(wèi)生死角的清潔。
(7)綠化美化管理。通過盆景、綠地、花草、雕塑、噴泉等形式修飾商場內(nèi)外,給顧客和員工一個溫馨、舒適、優(yōu)美的購物和工作環(huán)境。商場的綠化美化管理不僅直接影響著管理者管理水平的定級,而且直接塑造著顧客心中的商場形象,影響著顧客對商場的信譽(yù)和層次的判斷。
(8)停車場的管理。有效的疏導(dǎo)和管理車輛的進(jìn)出和停放,盡可能的避免車輛的損壞和丟失。
商業(yè)物業(yè)管理的要求
(1)保持良好的商業(yè)特色和一貫的管理形象。商場管理突出一貫形象,使顧客熟悉、認(rèn)知、印入腦海,并潛移默化地產(chǎn)生聯(lián)想,通過具體對象、特征部分的認(rèn)可,逐步強(qiáng)化認(rèn)識,達(dá)到接受目的。當(dāng)商業(yè)市場進(jìn)入印象時代后,消費(fèi)者認(rèn)可的是店牌、品牌,同樣的商品在不同的商場會有不同的價值,會給企業(yè)帶來不同的效益。
(2)營造良好的商業(yè)服務(wù)環(huán)境。商場環(huán)境是否優(yōu)美、清潔,綠化情況如何等,不僅直接影響著顧客的購物欲望和在商場逗留的時間,進(jìn)而也影響到商場的營業(yè)利潤,而且會給顧客和員工留下深刻的印象,從而影響商場在社會的形象和商業(yè)競爭力。商場環(huán)境的好壞也影響顧客的環(huán)境意識。
(3)提供高標(biāo)準(zhǔn)的保安服務(wù)。大型商場營業(yè)面積大,商品多,價值大,人群的層次、素質(zhì)和來源較復(fù)雜,管理起來困難,治安保衛(wèi)工作十分艱巨,所以需要提供高標(biāo)準(zhǔn)的治安服務(wù)。
(4)高度重視消防管理。商業(yè)物業(yè)建造費(fèi)用高,內(nèi)部設(shè)施完善,裝飾豪華,流動資金和各類高檔消費(fèi)品儲存較多,一旦發(fā)生火災(zāi)比一般建筑物的直接損失要高,還會在國內(nèi)外造成不良的社會政治影響。
第10篇 某商業(yè)中心管理處投訴處理程序
商業(yè)中心管理處投訴處理程序
1.0 目的
方便用戶報(bào)修處理或監(jiān)督本管理處提供的管理服務(wù)質(zhì)量,促進(jìn)管理服務(wù)中的不合格項(xiàng)能及時得以糾正,以提高管理服務(wù)質(zhì)量。
2.0 基本標(biāo)準(zhǔn)
2.1登記投訴:不缺項(xiàng)、詳細(xì)認(rèn)真、轉(zhuǎn)呈及時;
2.2解釋投訴:耐心細(xì)致、用語禮貌、用詞準(zhǔn)確、不含糊其詞;
2.3處理投訴及時、不刁難、不推諉、做到事事有著落,件件有回音。
3.0具體規(guī)定
3.1本著'用戶至上、服務(wù)第一'的宗旨,對用戶的投訴熱情接待,使用禮貌用語,不允許對用戶有冷淡和不禮貌行為;
3.2接到投訴的人員將內(nèi)容登記完之后,應(yīng)立即轉(zhuǎn)呈,屬維修的、轉(zhuǎn)呈水電工處理,屬投訴服務(wù)質(zhì)量的應(yīng)轉(zhuǎn)呈相關(guān)部門處理,必要時書面轉(zhuǎn)呈;
3.3對于用戶的投訴,管理人員要耐心詢問、詳細(xì)認(rèn)真的進(jìn)行登記;
3.4管理人員明確投訴內(nèi)容后,應(yīng)立即與投訴所涉及的部門聯(lián)系,調(diào)查并判斷投訴的有效性,無論是否有效均應(yīng)兩天內(nèi)與投訴人聯(lián)系,并做好解釋工作或跟蹤處理其結(jié)果;
4.0如投訴涉及其它單位,無法及時將問題解決,在三天內(nèi)與投訴人聯(lián)系,做好解釋工作,同時盡快與有關(guān)部門取得聯(lián)系將問題解決,并及時將處理結(jié)果告知投訴人。
5.0質(zhì)量記錄
5.1《投訴登記表》
5.2《投訴處理表》
東莞市kh物業(yè)發(fā)展有限公司kh商業(yè)中心物業(yè)管理處
投訴登記表
序號時間投訴人或單位投訴內(nèi)容處理表號碼處理結(jié)果
注:接待人將內(nèi)容填寫完畢后通知責(zé)任人取表進(jìn)行處理,處理完成后,驗(yàn)證人在此表上填上完成時間并簽名。
第11篇 商業(yè)公司員工手冊－保密管理
商業(yè)管理公司員工手冊-保密管理
保密管理
5.1 保密
員工有保守公司商業(yè)秘密的義務(wù),入職時需簽訂《保密協(xié)議》,遵守公司保密制度規(guī)定。在規(guī)定期限內(nèi)未經(jīng)公司書面授權(quán),不允許擅自披露、使用、處置或授權(quán)任何第三方披露、使用、處置保密信息,如泄密,員工須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任與處罰。
5.2 公司商業(yè)秘密包括但不限于下列事項(xiàng):
1.公司重大決策中的秘密事項(xiàng);
2.公司尚未付諸實(shí)施的經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營方向、經(jīng)營規(guī)劃、經(jīng)營項(xiàng)目及經(jīng)營決策;
3.公司內(nèi)部掌握的合同、協(xié)議、意見書及可行性報(bào)告、主要會議記錄;
4.公司財(cái)務(wù)預(yù)決算報(bào)告及各類財(cái)務(wù)報(bào)表、統(tǒng)計(jì)報(bào)表;
5.項(xiàng)目部所有技術(shù)資料,包括設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)參數(shù)、產(chǎn)品構(gòu)造等任何未公布的技術(shù)信息;
6.公司所掌握的尚未進(jìn)入商場或尚未公布的各類信息、調(diào)查結(jié)果等;
7.公司員工人事檔案,勞務(wù)性薪資收入等資料;
8.各類公司內(nèi)部管理制度及管理流程。
5.3 員工應(yīng)知悉,公司不允許員工在私人交往和通信中泄露公司秘密、在公共場所談?wù)摴久孛?不得通過其他方式傳遞公司秘密。禁止以盜竊、利誘、威迫或者其他不正當(dāng)手段獲取公司秘密。禁止披露、使用或允許他人使用上述不正當(dāng)手段獲取公司秘密。如員工發(fā)現(xiàn)公司秘密已泄露或可能泄露時,應(yīng)立即采取補(bǔ)救措施,并及時上報(bào)。
5.4 詳細(xì)規(guī)定請參考《保密管理制度》
第12篇 商業(yè)公司員工手冊－發(fā)文管理
商業(yè)管理公司員工手冊-發(fā)文管理
11.1發(fā)文主體
包括集團(tuán)下屬各部門、所有子、分公司。
11.2發(fā)文途徑
公司郵箱、oa系統(tǒng)、紙質(zhì)文件送達(dá)等向員工及時傳達(dá)各類重要信息。
11.3發(fā)文種類通知、決定、會議紀(jì)要、意見、通報(bào)、規(guī)定、函,等。
11.4發(fā)文流程發(fā)
發(fā)文加蓋主體印章發(fā)布后,發(fā)文部門組織相關(guān)部門進(jìn)行學(xué)習(xí),或各部門委派代表(一般為部門文員)參加學(xué)習(xí)后再傳達(dá)至部門每位成員,確保員工已接收并理解發(fā)文內(nèi)容后,請員工簽收確認(rèn)。
11.5發(fā)文與勞動合同
公司通過發(fā)文頒布各項(xiàng)規(guī)章制度均自然構(gòu)成與員工簽定的勞動合同的組成部分。
第13篇 某某商業(yè)物業(yè)管理指標(biāo)承諾
某商業(yè)物業(yè)管理指標(biāo)承諾
對m*y商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾,不僅是我們對客戶的莊嚴(yán)責(zé)任和義務(wù),同時也是我們在企業(yè)內(nèi)部推行目標(biāo)責(zé)任管理和量化考核的基礎(chǔ)和標(biāo)尺。我們將通過推行各級目標(biāo)責(zé)任管理,實(shí)現(xiàn)量化考核,實(shí)現(xiàn)人人身上有指標(biāo),個個肩頭擔(dān)責(zé)任,爭取在接管m*y商業(yè)物業(yè)二年內(nèi)達(dá)到省市或國家優(yōu)秀示范小區(qū)水平,各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到'國優(yōu)'標(biāo)準(zhǔn),我們對新保輝大廈各類指標(biāo)做以下承諾,請考評和監(jiān)督實(shí)施。
各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾及措施
序號 指標(biāo)各稱 國家標(biāo)準(zhǔn)承諾 指標(biāo)完成 承諾指標(biāo)的措施
1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%以上采用分工負(fù)責(zé)、責(zé)任到人。建立完善的巡查制度,嚴(yán)格管理,健全檔案記錄,每半年進(jìn)行一次房屋完好率檢查。
2房屋零修、急修及時率98%99%以上維修人員24小時待命,接到維修通知立即組織維修,十五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。零修工程及時完成,急修工程不過夜,并建立回訪制度和回訪記錄。
3保潔率99%100%保潔員十二小時保潔工作,按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作,保潔工作落實(shí)到人,監(jiān)督檢查得力,嚴(yán)格考核,實(shí)行10%淘汰率。
4維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修工程師全程控制,部長監(jiān)督檢查,并按規(guī)定及時回訪。
5公共照明完好率95%99%落實(shí)責(zé)任人,堅(jiān)持對公共照明及停車場等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng),由工程技術(shù)部監(jiān)督執(zhí)行,并健全檔案記錄。
6停車場完好率95%99%
7大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下0建立閉路監(jiān)控、報(bào)警,巡更監(jiān)控等治安技防系統(tǒng),實(shí)行24小時保安巡查制度,明確保安職責(zé),層層防衛(wèi),以人防和技防相結(jié)合。
8摩托車、汽車被盜率1‰以下0
9火災(zāi)發(fā)生率1‰以下0全員義務(wù)消防員制,定期培訓(xùn)和演習(xí),加大宣傳力度,由保安員進(jìn)行日常巡視,發(fā)現(xiàn)隱患及時處理確保院區(qū)安全。
10違章發(fā)生率1‰以下0.5‰以下建立以交叉巡視制度,跟蹤管理,及時發(fā)現(xiàn),及時處理加強(qiáng)宣傳,杜絕違章發(fā)生,并建立相應(yīng)的回訪記錄
11違章處理率90%以上100%
12業(yè)戶有效投訴率2‰以下1‰以下采取措施,加強(qiáng)與顧客溝通,定期走訪,設(shè)立接待日,征求管理意見,強(qiáng)化服務(wù)意識,做到投訴處理有結(jié)果,有記錄和回訪。
13投訴處理率95%以上100%
14維修服務(wù)以及投訴回訪率95%100%
15物業(yè)管理服務(wù)滿意率95%99%實(shí)行人性化管理,增強(qiáng)服務(wù)意識,增進(jìn)與業(yè)戶的溝通,在日常工作中注意收集業(yè)戶的廣泛意見,完善小區(qū)服務(wù)。
16綠化完好率95%99%劃定責(zé)任區(qū)域,片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合,發(fā)現(xiàn)問題,及時修復(fù)。
17大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率95%99%制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程,落實(shí)崗位責(zé)任制,實(shí)行巡查制度,建立設(shè)備檔案,制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃。
18管理費(fèi)收繳率90%95%按規(guī)定定期公布管理費(fèi)收支帳目,接受業(yè)戶查詢,公布及查詢帳目以法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的項(xiàng)目及費(fèi)用為準(zhǔn),
19管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率98%100%人員培訓(xùn)有計(jì)劃,有考核、有記錄,制度落實(shí),各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責(zé)任制,考核標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)意識和態(tài)度好,敬業(yè)精神強(qiáng)。
(注:支持性程序文件或作業(yè)指導(dǎo)書符后)
第14篇 某商業(yè)街地產(chǎn)公司現(xiàn)金管理方法
商業(yè)街地產(chǎn)公司現(xiàn)金管理方法
一.現(xiàn)金的使用范圍△d*/cw-05-01
1.支付員工個人的工資、獎金、津貼、福利費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)和其他勞務(wù)報(bào)酬。
2.支付員工不能轉(zhuǎn)帳的集體、單位與個人購買物資和勞務(wù)費(fèi)。
3.支付員工因公出差的旅差費(fèi)或探親路費(fèi)。
4.支付結(jié)算起點(diǎn)(1000元)以下的其他零星開支。
5.結(jié)算起點(diǎn)以上的支出,應(yīng)報(bào)經(jīng)財(cái)務(wù)部長或公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
二.庫存現(xiàn)金限額的規(guī)定△d*/cw-05-02
1.庫存現(xiàn)金限額的規(guī)定,按照銀行規(guī)定的現(xiàn)金庫存量執(zhí)行,由財(cái)務(wù)部根據(jù)現(xiàn)金支用量多少,結(jié)合公司具體情況,原則上一般不超過兩天的支用量。
2.現(xiàn)金收入應(yīng)當(dāng)日送存開戶銀行,當(dāng)日送存確有困難的,應(yīng)采取防范措施,妥善保管,次日送存銀行。
3.庫存限額不足時向開戶銀行提取。
4.大額現(xiàn)金存取,必須由公司保安人員或財(cái)務(wù)部其他人員陪同。
三.現(xiàn)金使用的規(guī)定△d*/cw-05-03
1.不準(zhǔn)坐支現(xiàn)金。
2.不準(zhǔn)單位之間(公司以外單位)互相借用現(xiàn)金。
3.不準(zhǔn)利用公司銀行帳戶為其他單位或個人支付或存入現(xiàn)金。
4.不準(zhǔn)將公款現(xiàn)金以個人名義存入儲蓄。
5.不準(zhǔn)用'白條'或不符合財(cái)務(wù)制度的憑證頂替庫存現(xiàn)金。
6.不準(zhǔn)私設(shè)小金庫。
四.庫存現(xiàn)金的核算和清查△d*/cw-05-04
1.出納人員進(jìn)行現(xiàn)金收付的依據(jù)是會計(jì)人員填制的,經(jīng)審核的有效記帳憑證(即收款、付款憑證),并按記帳憑證逐日逐筆序時登記現(xiàn)金日記帳,每日業(yè)務(wù)終了,應(yīng)盤點(diǎn)現(xiàn)金并與現(xiàn)金日記帳當(dāng)日余額進(jìn)行核對,做到日清月結(jié),帳款相符。
2.會計(jì)人員與出納人員應(yīng)定期將總帳的現(xiàn)金帳戶余額與現(xiàn)金日記帳余額進(jìn)行核對,做到帳帳相符。
3.為了及時發(fā)現(xiàn)和防止現(xiàn)金收付差錯,財(cái)務(wù)部對庫存現(xiàn)金進(jìn)行定期或不定期的清查盤點(diǎn),發(fā)現(xiàn)長短款應(yīng)查明原因及時處理。
五.借用現(xiàn)金的支付手續(xù)△d*/cw-05-05
1.員工因公借用現(xiàn)金應(yīng)事先辦理借款手續(xù),金額在人民幣1000元以上的應(yīng)提前一天辦理手續(xù)。借款單必須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)簽字后,會計(jì)人員才能進(jìn)行帳務(wù)處理,借款人應(yīng)在會計(jì)憑證上簽字,出納人員才能給予支付現(xiàn)金。
2.員工借用現(xiàn)金后應(yīng)不超過五天到財(cái)務(wù)部門履行報(bào)帳手續(xù),特殊情況出差到外地的報(bào)帳時間最長不超過三十天。
第15篇 某商業(yè)中心物業(yè)管理要求
商業(yè)中心物業(yè)管理要求
kh商業(yè)中心系統(tǒng)綜合型高級甲級寫字樓,主要以商務(wù)、辦公為主,因此與住宅小區(qū)相比,該寫字樓必須具備高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量的管理服務(wù),該物業(yè)現(xiàn)代化設(shè)備多,諸如自動控制的高檔電梯與升降機(jī),電腦控制的自動化系統(tǒng)等都需要專業(yè)知識與技術(shù)的人員來操作與養(yǎng)護(hù),特別是出入口、大堂、洗手間、公共區(qū)域的衛(wèi)生,清潔要求很高,為保待樓宇外貌的美觀,樓宇的外墻也需要定期清洗,該寫字樓能否得到完善的管理,直接影響到物業(yè)的租售與經(jīng)營,而且對樓宇本身的價值和管理者有著極大的聯(lián)帶影響。因此,對于kh商業(yè)中心的管理應(yīng)圍繞'安全、舒適、方便、快捷'的模式來全面展開,寫字樓對治安、消防的要求更高,而復(fù)雜的設(shè)備設(shè)施對維修保養(yǎng)的要求也較高。
一、安全是指讓用戶在寫字樓里工作有安全感,包括:
1、人身安全:保證大樓內(nèi)主要設(shè)備完好,不出意外事故,通過閉路電視監(jiān)視大樓停車場,大堂、通道、電梯等人流量大的地方,加強(qiáng)定時巡查,不給犯罪分子可乘之機(jī)。
2、財(cái)產(chǎn)安全:通過安裝在大樓內(nèi)的安保系統(tǒng),及時掌握大樓內(nèi)的情況,保安人員全天候在大樓內(nèi)部及周圍指定地點(diǎn),線路上為用戶服務(wù),保證大樓安全防范萬無一失,不發(fā)生盜竊案、大件、貴重物品出入要辦理出入手續(xù)。
3、消防安全:消防安全既涉及人身安全又涉及財(cái)產(chǎn)安全,應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng),特別強(qiáng)調(diào)保證消防設(shè)備始終處于良好待用狀態(tài),定期進(jìn)行消防系統(tǒng)測試,并在條件許可的情況下組織消防演練,增加用戶防火和自救能力。
二、舒適是指創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境讓用戶在大樓內(nèi)工作起來感到舒適,方便、確保大廈內(nèi)的電梯、供電、供水服務(wù)處于正常運(yùn)行狀態(tài)。
三、快捷是指用戶在大樓內(nèi)工作能隨時與各地、各方面聯(lián)絡(luò)、交換信息、抓住商機(jī)、通訊聯(lián)絡(luò)好比人體神經(jīng)系統(tǒng),通訊聯(lián)系中斷,企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)就陷入癱瘓,因此必須配備和保持通訊,寬頻網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)的正常使用。
四、必須樹立該物業(yè)和管理者的品牌形象,以高起點(diǎn)的管理理念及行之有效的管理服務(wù)技巧成就該物業(yè)的知名度和社會信譽(yù),推動該物業(yè)的租售和經(jīng)營業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展。
五、必須按照高標(biāo)準(zhǔn),高檔次和優(yōu)秀示范大廈的標(biāo)準(zhǔn)對該物業(yè)進(jìn)行管理,用最低的成本造就最好的服務(wù)效應(yīng),努力保證房屋本體,配套設(shè)備設(shè)施的良好運(yùn)行和完好,保證管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全,刑事、消防事故、保證該物業(yè)內(nèi)清潔衛(wèi)生達(dá)到優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。
第16篇 商業(yè)廣場裝飾工程施工現(xiàn)場管理要求
施工現(xiàn)場管理要求
2.1為了保證《泰富商業(yè)廣場》裝飾工程的順利進(jìn)行,針對本工程情況,嚴(yán)格按照投標(biāo)時配備的人員班子建立工程項(xiàng)目經(jīng)理部,明確施工單位人員職責(zé)、加強(qiáng)現(xiàn)場管理、強(qiáng)化統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一協(xié)調(diào),嚴(yán)格按圖紙、施工規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)施工,嚴(yán)格執(zhí)行is09000標(biāo)準(zhǔn),確保工程質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量,確保消防部門驗(yàn)收合格,做好現(xiàn)場的文明施工、安全管理工作。
2.2駐施工現(xiàn)場的主要管理人員
項(xiàng)目經(jīng)理助工領(lǐng)導(dǎo)及協(xié)調(diào)整個項(xiàng)目的進(jìn)展
技術(shù)負(fù)責(zé)人工程師技術(shù)總顧問指導(dǎo)解決施工中的技術(shù)難
現(xiàn)場負(fù)責(zé)人工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目各項(xiàng)工作的具體安排
施工員助工負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工進(jìn)度等方案的具體實(shí)施
安全員工程師負(fù)責(zé)工程管理的安全工作
質(zhì)檢員工程師負(fù)責(zé)工程管理的質(zhì)量工作
預(yù)算員工程師負(fù)責(zé)工程的預(yù)算、決算
材料員助工負(fù)責(zé)材料及設(shè)備的采購供應(yīng)工作
2.3崗位職責(zé)
項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé):項(xiàng)目經(jīng)理是該項(xiàng)目的第一負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)該工程工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度、物資設(shè)備的組織協(xié)調(diào)工作;負(fù)責(zé)對外參加業(yè)主及監(jiān)理單位召開的工程會議。
技術(shù)負(fù)責(zé)人職責(zé):技術(shù)負(fù)責(zé)人是該項(xiàng)目的技術(shù)責(zé)任人,負(fù)責(zé)施工圖審查和會審,技術(shù)交底,審查本工程施工組織設(shè)計(jì),審定特殊施工方案,解決技術(shù)難題和問題。
現(xiàn)場負(fù)責(zé)人職責(zé):現(xiàn)場負(fù)責(zé)人是負(fù)責(zé)該項(xiàng)目現(xiàn)場各項(xiàng)工作,在項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人不在時代理行使此二人職權(quán)。
施工技術(shù)員職責(zé):制定施工進(jìn)度計(jì)劃,協(xié)調(diào)勞動力、機(jī)具、材料等各生產(chǎn)要素,具體落實(shí)施工組織設(shè)計(jì)、施工方案的實(shí)施情況,督促現(xiàn)場文明施工,協(xié)調(diào)施工中與土建等專業(yè)的配合,參加有關(guān)工程例會,做好施工日記,負(fù)責(zé)移交施工資料和實(shí)物交接。解決施工中存在的技術(shù)問題。
質(zhì)檢員職責(zé):督促檢查施工工段,嚴(yán)格按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)施工,檢查工程質(zhì)量及記錄,會同監(jiān)理公司和總包單位、業(yè)主,進(jìn)行隱蔽工程檢查。
安全員職責(zé):負(fù)責(zé)該工程的安全工作,監(jiān)督檢查施工過程中的不安全因素,制定施工安全措施。
材料員職責(zé):負(fù)責(zé)施工設(shè)備、材料的供應(yīng)工作,處理解決施工中的設(shè)備、材料問題。負(fù)責(zé)現(xiàn)場的施工機(jī)具管理。
預(yù)算員職責(zé):負(fù)責(zé)該工程預(yù)算的編制、月進(jìn)度報(bào)表編制及工程決算工作。
