第1篇 物業(yè)管理知識問答題-4
物業(yè)管理知識問答題(4)
1、物業(yè)管理用房應(yīng)按什么比例配置產(chǎn)權(quán)歸誰所有
答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第二十九條規(guī)定:建設(shè)單位應(yīng)當按照開發(fā)物業(yè)總面積3‰的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償提供物業(yè)管理用房,最低不得少于80平方米,產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。規(guī)劃行政管理部門在規(guī)劃許可時應(yīng)當明確物業(yè)管理用房的具體位置以及相應(yīng)面積。建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時,應(yīng)當提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料,經(jīng)審核符合條件的,方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。
2、業(yè)主是否可以擅自將住宅用房改為經(jīng)營性用房
答:《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定:“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”
法律雖然沒有明確禁止業(yè)主將自己的住宅改為經(jīng)營性用房,但對這一行為進行了限制:一是必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。二是應(yīng)當征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。這里所說的“有利害關(guān)系的業(yè)主”通常是指改變房屋用途可能影響其利益的業(yè)主。也就是說,業(yè)主要想將住宅用房改為經(jīng)營性用房,在遵守相關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上,還必須通過協(xié)商,征得有利害關(guān)系的所有業(yè)主的同意,有利害關(guān)系的業(yè)主可以實行“一票否決權(quán)”,限制這一行為,維護自己的權(quán)利。換句話說,只要一個有利害關(guān)系的業(yè)主不同意,即使其他人都同意,當事人也不得將住宅改為經(jīng)營性用房。
3、哪些事項應(yīng)該由業(yè)主共同決定
答:《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項?！?/p>
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
4、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括哪些部分
答:根據(jù)建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]第213號)第三條規(guī)定:共用部位是指住房主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?,戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住房內(nèi),建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
5、業(yè)主委員會越權(quán)業(yè)主該怎么辦
答:業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人,不僅對建筑物專有部分享有專有權(quán),對共用部分享有共有權(quán),同時作為小區(qū)成員還享有成員權(quán),業(yè)主通過業(yè)主大會的形式,通過民主協(xié)商,個人利益服從共同利益,少數(shù)人的利益服從多數(shù)人的利益,采取多數(shù)決定或絕對多數(shù)決定的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)管理、處分、使用等事項。
由于業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運作缺少相關(guān)監(jiān)督,侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn),在實踐中引出了不少矛盾和糾紛。
遇到這種情況業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門投訴調(diào)處;也可以采用在業(yè)主大會內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門等方式,來避免業(yè)主委員會的越權(quán)行為等。
6、樓道內(nèi)的照明燈該由誰負責維修
答:應(yīng)由物業(yè)公司負責維修。樓梯間的照明燈屬于公共設(shè)施設(shè)備,它的日常運行維護費用包含在物業(yè)管理費中,但樓道公共照明的電費本著誰收益、誰承擔的原則應(yīng)由業(yè)主分擔。
7、房頂漏水到底應(yīng)該誰來修
答:分幾種情況。國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條理》第四十條規(guī)定,屋面防水最低保修期限為5年,如果你的房子沒出保修期,應(yīng)該由開發(fā)商負責維修;如果已經(jīng)出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已經(jīng)繳納物業(yè)專項維修資金的,從專項維修資金中列支,未繳納的由本樓或本單元的全體業(yè)主分擔。
8、物業(yè)公司為業(yè)主換水龍頭該不該收人工費
答:首先我們要先了解物業(yè)管理的內(nèi)容,物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為三種:常規(guī)性公共服務(wù)、針對性專項服務(wù)和委托性特約服務(wù)。
常規(guī)性公共服務(wù)面向全體業(yè)主和物業(yè)使用人,目的是保證物業(yè)的完好和正常使用,保證小區(qū)內(nèi)住戶的正常生活秩序,美化人們的生活環(huán)境,這一服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)提供的基本服務(wù),內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定,業(yè)主和承租人不需額外提出要求。這項服務(wù)大致包含六項內(nèi)容:房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、公共秩序維護、公共保結(jié)服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)如:代收代繳水電費、煤氣費等公共事業(yè)性費用。
針對性專項服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住戶的工作生活條件,滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。一般是指物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目,并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費標準予以公布,當住戶需要這項服務(wù)時,可自行選擇。如:家政服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、中介服務(wù)等。
委托性特約服務(wù)是為滿足小區(qū)內(nèi)個別住戶的委托而提供的服務(wù),一般未在合同或?qū)Ｏ蚍?wù)中設(shè)立。
為業(yè)主家里換水龍頭是屬于委托性特約服務(wù),物業(yè)管理服務(wù)費是物業(yè)公司提供常規(guī)性公共服務(wù)而獲得的報酬,并不包括專項服務(wù)和特約服務(wù)的報酬,因此業(yè)主要求物業(yè)公司提供專向服務(wù)和特約服務(wù)應(yīng)當另外支付報酬,具體數(shù)額由雙方協(xié)商確定。
9、建設(shè)單位已經(jīng)聘請了物業(yè)服務(wù)機構(gòu),業(yè)主是否有權(quán)更換
答:按照《物業(yè)管理條例》、《淄博市物業(yè)管理辦法》相關(guān)條款的規(guī)定,在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理,并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿,尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù),直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止,但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當退出。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當于期滿前2個月通知業(yè)主。
10、什么情況下住宅小區(qū)應(yīng)當成立業(yè)主委員會如何成立
答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第九條規(guī)定:“符合下列條件之一的,建設(shè)單位、物
業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主(超過20%)可以向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求:(一)新建物業(yè)入住率達到50%以上的;(二)物業(yè)入住率達到30%以上并且首套房屋業(yè)主辦理入住手續(xù)已滿2年的;(三)非新建物業(yè)具備實施物業(yè)管理條件的?！?/p>
區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門接到成立業(yè)主大會的書面申請后,應(yīng)當和物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立由業(yè)主代表和居民委員會成員組成的業(yè)主大會籌備組。
籌備組負責下列籌備工作:(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;(二)擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;(三)登記和確認業(yè)主身份;(四)確定業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法;(五)其他準備工作。
籌備組應(yīng)當自組成之日起30日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、制定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約等。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。
11、物業(yè)服務(wù)費到底做什么用的有哪幾部分構(gòu)成
答:《淄博市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》第十四、十五條規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),期于全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的,物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:
1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;
3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
6)辦公費用;
7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用;
9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用,應(yīng)當通過專項維修資金列支,不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
12、物業(yè)維修資金如何收繳、管理和使用
答:物業(yè)公共維修資金是《物業(yè)管理條例》確立的一項制度,在《物權(quán)法》中也有具體體現(xiàn)。該資金應(yīng)由房屋買受人交納(房價總額的2%),由開發(fā)商在房屋出售時代收,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時,統(tǒng)一由房產(chǎn)行政管理部門監(jiān)管,保障該資金的安全。
物業(yè)公共維修資金,由房產(chǎn)行政部門部門按照統(tǒng)一交納、專戶儲存、?？顚Ｓ玫脑瓌t進行管理。
第2篇 z大學物業(yè)管理中心首問負責制
為切實轉(zhuǎn)變本中心工作作風,提高服務(wù)水平,進一步密切與師生員工的聯(lián)系,結(jié)合我中心實際,特制定本制度。
一、首問負責制的內(nèi)容
首問負責制是指來物業(yè)管理中心或轄區(qū)服務(wù)窗口咨詢、辦事、來訪的師生員工最先詢問到的中心員工必須完成為其解答、辦理或引導辦理有關(guān)工作事宜。其中,最先接待的中心員工為首問責任人。
首問責任人的責任就是對自己最先接待的師生員工提出的問題負有解答、辦理或引導辦理責任。
二、首問負責制的基本要求
(一)中心每個員工都要當好首問責任人,方便師生,服務(wù)師生,維護中心良好形象的義務(wù)和責任。
(二)首問責任人在接待服務(wù)對象時要做到語言文明、熱情禮貌、態(tài)度誠懇、有問必答,不以任何借口推諉、搪塞、拖辦或拒絕辦理,不能在接待時使用“不知道”、“不清楚”、“不歸我管”等言語。
(三)對涉及本人工作崗位職責的事宜,首問責任人要做到按規(guī)定程序辦理。一次可以辦妥的,不讓服務(wù)對象來第二次。對因其它等原因暫時不能辦理的,要向?qū)Ψ街v明理由和注意事項。對不符合學校規(guī)定的事項,要耐心做好解釋和化解矛盾等工作。
(四)對不屬于本人工作崗位職責范圍內(nèi)的事宜,首問責任人要向服務(wù)對象講清辦事流程和需要的資料,并幫助其進行辦理。
(五)對因特殊原因在節(jié)假日或休息時間來辦事的服務(wù)對象,任何員工不得怠慢,要問明情況,盡力幫助其聯(lián)系或辦理有關(guān)事宜。
三、組織領(lǐng)導和檢查考核
首問負責制在中心統(tǒng)一領(lǐng)導下,由各部門主管具體負責實施。
首問負責制落實情況要作為年終考核的一項重要內(nèi)容,本年度內(nèi)被舉報或投訴(經(jīng)查屬實的)的員工,當年不能評為先進。
第3篇 某物業(yè)轄區(qū)消防應(yīng)急管理程序
物業(yè)轄區(qū)消防應(yīng)急管理程序
1 工作目標
為保證初期火災(zāi)在最快時間內(nèi)及時堵住火勢向上蔓延,消除火勢對人員疏散的威脅,保護著火層以上的人員疏散到安全區(qū),確保業(yè)戶的安全,特制定本方案。
2 工作職責
2.1 監(jiān)控中心負責消防監(jiān)控、報警工作。
2.2 工程人員負責消防設(shè)備運行。
2.3 義務(wù)消防隊隊員負責火場滅火。
2.4 管理處人員負責現(xiàn)場維護、警戒及物資疏散搶救工作。
3 工作指引
3.1 報警通報
3.1.1 認真落實值班巡邏制度,保安、清潔、維修等值班人員要勤查,保證在自己防范范圍及時發(fā)現(xiàn)火情。
3.1.2 有警必報。各崗位當值人員發(fā)現(xiàn)火情必須上報值班班長和值班領(lǐng)導,當火勢不能在初期撲滅時,應(yīng)立即報火警'119'。
3.1.3 當自動報警系統(tǒng)顯示火警信號或接到火情報告后,消防監(jiān)控中心要立即通知巡邏保安員前往火警現(xiàn)場觀察,并立即報回中心及直報有關(guān)領(lǐng)導。
3.1.4 火情確定后,消防監(jiān)控中心或當班班長(隊長)要立即向值班領(lǐng)導報告情況。
3.1.5 火情判定后,當值班長或主管要當即通知消防監(jiān)控中心報119火警。報警時要做到鎮(zhèn)定撥號,詳細說明:單位、地址、電話號碼、燃燒部位,燃燒物質(zhì)的性能,報警后保安班長要派人到路口迎接消防隊。
3.1.6 打開消防電梯迫降開關(guān),關(guān)閉所有客梯。
3.1.7 報警通報程序圖:
火警→當值人員→消防中心→派人到場確認或要求現(xiàn)場人員查清情況→消防中心→通報值班領(lǐng)導、班組長、各部門職工到場,向公安消防隊報警→公司領(lǐng)導到場確定通報疏散業(yè)戶、組織指揮滅火搶救(公司領(lǐng)導未到場時,由值班人員或在場的公司級別最高的管理人員組織實施。
3.1.8 通報方法(由監(jiān)控中心實施)
a. 監(jiān)控中心通過廣播、警鈴,疏散樓層業(yè)戶。
b. 向樓層住戶發(fā)出火災(zāi)通報的次序是:著火層、著火層以上各層,有可能蔓延的著火層以下的樓層。
c. 通報時,一般先用語言通報(利用廣播、室內(nèi)電話等),說明疏散路線,穩(wěn)定情緒,然后發(fā)出警鈴?；虿扇∑渌胧?將業(yè)戶叫醒后,才進行通報。
3.1.9 按物業(yè)部的消防預(yù)案,以最快速度通報,并在在場值班人員或領(lǐng)導的指揮下,同時展開一階段的工作。
3.2 滅火
3.2.1 首先查明火情和火勢發(fā)展蔓延的途徑,方法是:三查三看八定。一查火場是否有人被困,二查燃燒什么物質(zhì),三查從哪里到火場最近。一看火煙定方向、定火勢、定性質(zhì),二看建筑定結(jié)構(gòu)、定通路,三看環(huán)境,定重點、定戰(zhàn)力、定路線。
3.2.2 確定滅火策略
a. 室內(nèi)火災(zāi),內(nèi)攻近戰(zhàn)。
b. 樓房火災(zāi),分層截擊。
c. 下層火災(zāi),上層設(shè)防。
d. 戰(zhàn)力分配上要做到:滅火救人同步進行,救人重于滅火,滅火部份要把主力用于直接滅火上,同時以小部份力量在可能蔓延的地方,防止火勢乘隙擴大,當火勢已經(jīng)擴大,就應(yīng)以主力用于蔓延火勢或可能造成更大災(zāi)害的方面。
3.2.3 滅火的基本方法
a. 冷卻滅火法
b. 隔離滅火法
c. 窒息滅火法
d. 抑制滅火法
3.2.4 組織力量撲救火災(zāi)
a. 組織義務(wù)消防隊,按消防組織的分工任務(wù),進行滅火。
b. 起動消防水泵、滿足著火層以上各層的消防用水量,鋪設(shè)水帶做好滅火準備。
c. 關(guān)閉防火分區(qū)的防火門
d. 組織義務(wù)消防隊員使用固定滅火裝置和滅火器滅火。
δ噴射水流。應(yīng)把水流噴射到火焰根部,即把水流噴射到燃燒物體上,不要噴射到火焰上,看不見火焰的情況下,不要盲目射水要根據(jù)火場燃燒情況,及時變換射流。
δ噴射干粉、1211。對準燃燒物體火焰的根部平等噴射,如果燃燒區(qū)火焰面積較大,可將干粉、1211停在距火源5米距離的上風或側(cè)上風的位置,操縱干粉211槍向左右兩側(cè)銷微平等擺動,使用1211,應(yīng)居高臨下,否則不易撲滅。
3.2.5 斷電
a. 切斷電源。配電房人員要及時切斷火災(zāi)現(xiàn)場的電源,關(guān)閉空調(diào)系統(tǒng)。b. 當電器設(shè)備發(fā)生火災(zāi)或引燃附近可燃物時,應(yīng)盡快關(guān)閉總開關(guān),斷絕電源,并及時用滅火器材(干粉、1211)進行撲救。
c. 帶電滅火,在危險的情況下,為奪取滅火主動權(quán),可在未斷電的情況下滅火。
3.3 救人
3.3.1 任務(wù)
積極搶救受火災(zāi)威脅的業(yè)戶,是滅火工作的首要任務(wù)。在救火時,指揮者應(yīng)合理分配人力滅火救人。在力量不足的情況下,應(yīng)將主要力量投入救人工作。
3.3.2 火場尋人的方法和應(yīng)特別注意的地點:
a. 在火場尋人,主要靠喊、叫、摸、看、等方法,要深入細致地進行觀察判斷,做到動作迅速,沉著冷靜,注意安全。
b. 特別注意如下地點:通向出入口的通道,走廊及門窗附近。
3.4 火場疏散搶救業(yè)戶
3.4.1 明確分工。在管理處滅火總指揮的具體組織下,把責任落實到參加滅火的消防員,負責引、送、查、接。
3.4.2 疏散次序,先從著火間、著火層以上各層開始,著火層以下的業(yè)戶,要做好安撫工作,青壯年業(yè)戶通過安全消防樓梯疏散,行動不便的業(yè)戶,則護送他們從消防電梯疏散。
3.4.3 方法:
a. 對神志清醒的人員可指定通道或由戰(zhàn)斗員引導,讓他們自行離開危險區(qū)。
b. 對在煙霧中迷失方向的人員要引導他們撤出,必要時派戰(zhàn)斗員護送;對處于驚慌失措或固執(zhí)不走的人員,還要進行安定情緒或說服動員工作。
c. 對于被火燒、煙熏而失去知覺的人員,必要時派戰(zhàn)斗員護送撤出。
d. 對于不能行走的老人,以及病殘人員,要采取背、抬、搶救等辦法救出火場。
3.4.4 疏散的途徑
a. 從消防樓梯疏散。
b. 從消防電梯疏散。
c. 采取迂回的疏散方法。
d. 使用救生器材救人。
e. 指導自救。指導自救分別由義務(wù)消防員帶領(lǐng)或通過樓內(nèi)通訊指導等方式進行。
組織消防隊員鼓勵或帶領(lǐng)業(yè)戶沿著消防樓梯沖過煙霧下樓;
當不能從預(yù)定的消防通道帶領(lǐng)業(yè)戶登上天臺
上風處等待營救時;要勸導他們不要輕生,組織水流噴射掩護;
對于被困在著火層的人員,應(yīng)通過廣播、室內(nèi)電話等通訊工具,引導啟發(fā)他們就地取材選擇自救方法脫險。
3.4.5 要求:
a. 義務(wù)消防員必須具有英勇頑強、不怕犧牲精神和熟練的救人本領(lǐng)。
b. 義務(wù)消防員行動時,應(yīng)隨身攜帶必要的器材工具,如:安全繩、手電筒等。
c. 在危險情況下救人時,對被救人員應(yīng)加強預(yù)防措施,防止由于工作疏忽而造成誤傷,救人必須通過煙火彌漫區(qū)域時,要用噴霧水槍進行掩護。
d. 不準使用載客電梯疏散人員。
e. 不能讓業(yè)戶再回著火間。
f. 在疏散路線口設(shè)立哨位向業(yè)戶指明方向。保持通道暢通無阻。
g. 使用消防電梯疏散人員,要用專人操作,利用對講機進行聯(lián)系,以便電梯出現(xiàn)故障時能采取營救措施。
h. 疏散搶救出來的人員要清點人數(shù),認真核對,切實搞清被困人員是否全部救出。
i. 對受傷人員,除在現(xiàn)場進行急救外,還應(yīng)及時送往醫(yī)院進行搶救治療。
3.5 疏散與保護物資
3.5.1 任務(wù)
疏散與保護物資,是滅火戰(zhàn)斗的一項重要任務(wù),對受火勢威脅的各種物資,是進行疏散還是就地保護,要根據(jù)火場的具體情況來決定,其目的是避免國家、私人財產(chǎn)的損失。
3.5.2 疏散和保護物資,主要是在下列情況進行
a. 重要物資受到火、煙、霧等直接威脅而無法保護時,要進行疏散,特別是業(yè)戶的物品和不能用水撲救的物資,必須立即搶救和疏散。
b. 易燃、易爆和有毒物品以及受較大壓力的桶、罐等容器或設(shè)備,在火勢威脅下有發(fā)生燃燒爆炸或析出毒氣的危險時,要抓緊疏散或加強保護措施。
c. 當物資妨礙戰(zhàn)斗員接近火源而影響滅火行動時,要進行搬移或疏散。
d. 對于能夠助長火勢蔓延的物質(zhì),要予以疏散和保護。
3.5.3 要求和方法
a. 在火場上,疏散與保護物資要分清主次、緩急,避免損壞和丟失物資,并注意人員安全。
b. 在一般情況下,應(yīng)當先疏散和保護貴重的,有爆炸和有毒害危險的以及處于下風方向的物資。
c. 在受到火勢威脅的情況下,要用水槍掩護疏散物資的通道和人員。
d. 疏散和保護物資的具體方法應(yīng)根據(jù)情況相機進行。
e. 疏散出來的物資不得堵塞通路,應(yīng)放置在免受煙、火、水等威脅的安全地點。并派人保護,防止丟失和損壞。
3.6 防排煙
3.6.1 在撲救高層建筑初期火災(zāi)時,為了增大視距,降低煙氣擴散,采取防煙排煙的措施,是保證人員安全,加快滅火進程的必要措施,具體措施有:
a. 啟動送風排煙設(shè)備,對疏散樓梯間、前室保持正壓送風排煙措施;
b. 啟開通風窗;
c. 關(guān)閉防火分區(qū)的防火門、防煙門;
d. 把客用電梯全部降到首層鎖好,并禁止使用;
e. 使用噴霧水流排煙;
f. 使用濕手巾捂住鼻口、鋪伏地面防煙。3.6.2 在排煙時,要注意不要過多地打開著火層下部的門窗,以防止中性壓力平面的下降。
3.7 注意防爆
3.7.1 撲救高層建筑防爆的問題,一是防止易爆物體受熱面產(chǎn)生的爆炸,二是防止產(chǎn)生轟燃。因此,在撲救火災(zāi)時,要注意做到:
a. 把處于或可能受火勢威脅的易燃易爆物品迅速清理出樓外;
b. 打開著火房間的房門,要站在房門打開方向的另一側(cè),要緩慢地開啟房門,同時要使用噴霧水流掩護;
c. 撲救房間火災(zāi),要堅持正確射流方法,防止轟燃的發(fā)生。
3.8 現(xiàn)場救護
撲救高層建筑火災(zāi),為防止擴大人員傷亡事故,組織醫(yī)務(wù)人員及時對傷員進行護理,然后送醫(yī)院救治。
3.9 安全警戒
3.9.1 任務(wù)
為保證撲救火災(zāi)疏散與搶救人員的工作有秩序地順利地進行,保安人員必須對大樓內(nèi)外采取安全警衛(wèi)措施。安全警戒的部位,包括在大樓外圍、大樓首層出入口、著火層分別設(shè)置警戒區(qū),設(shè)置警衛(wèi)人員。
a. 大樓外圍警戒任務(wù)是:清除路障,指導一切無關(guān)車輛離開現(xiàn)場,勸導過路行人撤離現(xiàn)場,維持好大樓外圍的秩序,迎接消防隊,為消防隊到場滅火開創(chuàng)有利條件。
b. 大樓首層出入口警戒任務(wù)是:不準無關(guān)人員進入大樓,指導疏散人員離開大樓,看管好從著火樓層疏散下來的物件,保證消防電梯為消防人員專用,指導消防隊員進入著火樓層、消防控制中心,為消防隊的滅火戰(zhàn)斗行動維持好秩序。
c. 著火層下一層的警戒任務(wù)是:不準業(yè)戶進入或再登上著火樓層,防止壞人趁火打劫,保護好消防裝備器材,指導疏散人流向下一層有秩序地撤離。
3.10 通信聯(lián)絡(luò)
3.10.1 保持大樓內(nèi)外、著火層與消防控制中心、值班人員與前后方的聯(lián)絡(luò),使值班領(lǐng)導的指揮預(yù)定的滅火疏散應(yīng)急方案順利實施,關(guān)系到撲救初期火災(zāi)的成效。
3.10.2 為達到以上的目的,應(yīng)該做到:
a. 樓內(nèi)的自動電話要保持暢通,各值班室要設(shè)專人接電話,及時傳達電話。
b. 值班領(lǐng)導與消防中心、著火層以上各層、維修班(供水供電)利用對講機保持聯(lián)絡(luò)。
c. 設(shè)立通訊人員,負責口語通信聯(lián)絡(luò),但必須是熟悉各部門位置、各部門負責人的,方可擔任。
3.11 后勤保障
后勤保障的內(nèi)容:一是保證水電供應(yīng)不間斷;二是保證滅火器材的及時供給;三是與協(xié)同作戰(zhàn)部門單位聯(lián)系;組織提供滅火器材。
4 相關(guān)文件
5 質(zhì)量記錄
第4篇 物業(yè)費用管理試題
第四章 物業(yè)管理費用的管理
一、單選題
269、物業(yè)管理勞動成本分為( )
a、有形成本 b、無形成本 c、固定成本 d、有形成本和無形成本
270、物業(yè)管理勞動成本中屬于有形成本的是( )
a、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)建設(shè)費 b、市容管理費 c、交通管理費 d、排污費
271、小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金是指用于小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備的更新與大中修基金,單靠日常管理收費無法負擔,因此,有必要以基金的形式( )
a、臨時籌集 b、事先提取 c、事后籌集 d、按月籌集
272、當商品房出售后,小區(qū)維修基金應(yīng)向( )籌集。
a、開發(fā)建設(shè)單位 b、業(yè)主本人 c、開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主 d、公有住房的售房單位
273、國家規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等公共設(shè)施設(shè)備的運行、維護和更新費用由( )支付。
a、使用人按建筑面積 b、使用人的單位 c、物業(yè)管理公司 d、開發(fā)建設(shè)單位
274、物業(yè)管理費用的計算機除了合理預(yù)算每項費用外,關(guān)鍵是( )。
a、不要漏項 b、留出余地 c、加強財務(wù)管理 d、節(jié)約管理費用
275、物業(yè)管理人員的資金根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益,從( )中提取。
a、管理費 b、服務(wù)費 c、維修基金 d、盈利
276、物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的自負盈虧的經(jīng)濟實體,也應(yīng)獲得一定的利潤。其利潤率暫由( )來確定。
a、業(yè)主委員會 b、物業(yè)管理公司 c、政府房管部門 d、政府物價部門
277、物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,應(yīng)繳納的稅費是兩稅一費,共計為經(jīng)營總收入的( )
a、5% b、5.5% c、8% d10%
278、物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊費的折舊年限通常按( )計算。
a、2年 b、3年 c、5年 d、10年
279、房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位( )的基金。
a、日常保養(yǎng) b、日常維修 c、所有維修 d、大修理
280、公有住房出售后由售房單位按照一定比例從售房款中提取維修基金。原則上,多層住宅不低于售房款的( ),高層住宅不低于售房款的( )。
a、 0%,30% b、30%,30% c、30%,40% d、20%,40%
281、物業(yè)管理服務(wù)收費通知單每月要及時送達業(yè)主手中,并( )
a、由管理員簽字 b、由經(jīng)理簽字 c、業(yè)主委員會簽收 d、由業(yè)主簽收
二、多選題
282、無形成本是指因管理勞動過程或發(fā)展本行業(yè)給社會和環(huán)境帶來的消極影響,包括( )
a、行政管理費 b、交通管理費 c、市容管理費 d、教育費、科研費
283、物業(yè)管理經(jīng)營應(yīng)繳納的稅金包括( )
a、營業(yè)稅 b、所得稅 c、印花稅 d、房產(chǎn)稅
284、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要有( )
a、定期收取物業(yè)管理服務(wù)費 b、小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金 c、多種經(jīng)營收入 d、業(yè)主委員會的經(jīng)營收入
285、政府對物業(yè)管理企業(yè)的資金支持主要表現(xiàn)在( )
a、減免部分物業(yè)管理服務(wù)費 b、制定相關(guān)政策 c、給予一定資金支持 d、從總投資中提取專用基金
286、管理和服務(wù)人員的工資福利費包括( )
a、基本工資 b、福利費 c、服裝費 d、獎金
287、物業(yè)管理企業(yè)的辦公費包括( )
a、交通費、通訊費 b、福利費、服裝費 c、書報費、廣告宣傳費 d、辦公用房租金
288、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費,是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定資產(chǎn)包括:( )
&nb
sp; a、交通工具 b、通訊設(shè)備 c、辦公設(shè)備 d、工程維修設(shè)備
289、收益性物業(yè)管理中的收入包括( )
a、租金收入 b、保證金 c、其他經(jīng)營性收入 d、準備金
290、辦公費中的宣傳廣告和市場推廣費支出的數(shù)量取決于( )
a、物業(yè)的空置水平 b、物業(yè)的新舊程度 c、物業(yè)管理公司的規(guī)模 d、市場的供求狀況
291、收益性物業(yè)管理的每一項工作都應(yīng)以( )為中心。
a、提高物業(yè)的檔次 b、提高經(jīng)濟效益 c、滿足當前承租人的需要 d、吸引未來的新承租人
292、任何一種收益性物業(yè)的管理,基本都包括( )等方面的內(nèi)容。
a、制定管理計劃和租金收取辦法 b、加強市場宣傳以提升物業(yè)的租金 c、提供安全保衛(wèi)服務(wù) d、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系
293、維修基金的收繳對象,有向( )收取。
a、業(yè)主 b、開發(fā)建設(shè)單位 c、物業(yè)的出售者 d、物業(yè)的管理者
三、判斷題
294、( )物業(yè)管理費用的構(gòu)成分為人工費用和設(shè)備費用兩大類。
295、( )物業(yè)管理服務(wù)收費的利潤率由國家統(tǒng)一規(guī)定。
296、( )物業(yè)管理費主要用于物業(yè)管理公司對所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目開展維護、修繕和整治服務(wù)。
297、( )物業(yè)管理費用=物業(yè)管理勞動成本+物業(yè)管理經(jīng)營應(yīng)繳納稅金+物業(yè)管理經(jīng)營利潤。
298、( )物業(yè)管理的勞動成本主要是指在物業(yè)管理工作中耗費的物質(zhì)資料及活動經(jīng)費。
299、( )公有住房或商品房出售后,當維修基金不敷使用時,經(jīng)物業(yè)管理公司研究決定,可以臨時向業(yè)主籌集。
300、( )物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)。
301、( )公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費用的測算方法分簡單測算法和成本法。
302、( )在公共設(shè)施維修保養(yǎng)費的測算方法中,簡單測算法適用于高檔住宅、寫字樓和商貿(mào)中心等物業(yè)的費用測算。
303、( )當物業(yè)管理企業(yè)不能百分之百地收繳物業(yè)管理服務(wù)費時,造成的損失應(yīng)由全體業(yè)主分攤。
304、( )物業(yè)管理保險費項目包括物業(yè)本身的保險、員工的醫(yī)療保險和失業(yè)保險。
305、( )我國城市房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收,按年計征,分期繳納。
306、( )就單位建筑面積所分攤的費用來看,辦公費等相對固定的費用,隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動成正比變動。
307、( )收益性物業(yè)管理是指以出租經(jīng)營性房屋為主體對象的物業(yè)管理。
308、( )收益性物業(yè)管理關(guān)注的重點是承租人對物業(yè)的環(huán)境滿意,并希望繼續(xù)租用。
309、( )對收益性物業(yè)管理進行評價時,良好的物業(yè)管理意味著百分之百的出租率。
310、( )物業(yè)管理公司在任何情況下,都不能采用停止服務(wù)的手段來處理拖欠管理費的問題。
311、( )在追討托欠的管理費時,應(yīng)注意保存好催款工作的書面記錄,因為安是按照法律程序解決時的物證。
312、( )商品房和公有住房出售后,由業(yè)主分擔的維修基金可一次性籌集,也可分次籌集。
313、( )開發(fā)建設(shè)單位在將物業(yè)移交委托給物業(yè)管理企業(yè)維修時,必須支付一定數(shù)額的維修基金。
第5篇 物業(yè)管理公司公司辦公室部門崗位職能說明書
1辦公室職責
做好公司人事、工資、檔案、新員工入職培訓等方面的工作及管理。
做好各部門的后勤保障工作。
2辦公室主任崗位職責
學習當前國家的方針、政策,貫徹落實公司的各項工作指令。
負責公司程序文件等各類文件的起草審核工作。
協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作,當好參謀和助手,做好各部門、各服務(wù)中心之間的協(xié)調(diào)工作。
負責公司人事工作,根據(jù)總經(jīng)理的指示做好員工的接收、調(diào)查、辭退等管理工作。
負責公司員工的工資管理。
協(xié)助綜合管理部做好員工培訓工作。
做好公司員工的思想教育工作。
完成總經(jīng)理交辦的其他工作。
3辦公室文秘崗位職責
負責公司日常的打印工作。
負責公司及各服務(wù)中心往來文件、電腦資料的存檔工作。
負責辦公室的日常衛(wèi)生。
做好開會前的會場安排及會議記錄工作。
每日信件的核發(fā)工作。
任何其他秘書工作。
第6篇 物業(yè)公司人員招聘甄選錄用管理程序
物業(yè)公司人員招聘、甄選與錄用管理程序
一、招聘的原則
1.人員招聘錄用以提高組織效率、提高組織競爭力、促進組織發(fā)展為根本目標。
2.人員招聘必須堅持計劃性原則。
3.人員招聘必須堅持任人唯賢、擇優(yōu)錄用的原則。
4.招聘錄用程序必須堅持科學化、規(guī)范化原則,為部門提供可靠、及時、適當?shù)娜肆Y源保障。
二、招聘條件
1.管理人員
大學?？埔陨衔幕潭?年齡22-40歲之間,身高男1.70米以上,女1.60米以上;有兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗,政歷清楚,身體健康,五官端正,思路清晰,無不良習慣。應(yīng)聘會計、出納者須持有效的**市財政局發(fā)放的《會計上崗證》,出納人員及汽車駕駛員本人須具有**市主城區(qū)常住戶口,或須由具有**市主城區(qū)常住戶口的人員提供擔保。
2.專業(yè)技術(shù)人員
中技以上文化程度,年齡22-45歲之間,身高男1.70米以上,女1.60米以上;有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗,政歷清楚,身體健康,五官端正,思路清晰,無不良習慣。應(yīng)聘特殊崗位人員必須持有效的**市勞動局發(fā)放的《特種作業(yè)人員操作許可證》。
3.安全管理員
高中以上文化程度,年齡在18-28歲之間,身高1.75米以上,兩眼裸視視力均在0.80以上,退伍軍人優(yōu)先,政歷清楚,身體健康,五官端正,思路清晰,反應(yīng)靈敏,無不良習慣。
4.保潔員
初中以上文化程度,年齡18-40歲之間,男性身高1.60米以上,女性身高1.55米以上,政歷清楚,身體健康,五官端正,思路清晰,反應(yīng)靈敏,無不良習慣。
三、招聘與錄用程序
1、用人部門根據(jù)職位空缺情況,填寫《職位空缺申報表》報給人事管理員審核后,報經(jīng)理審批。
2、人事管理員統(tǒng)一組織、安排招聘場地、時間、人員及有關(guān)事宜。
3、人事管理員根據(jù)招聘情況、應(yīng)聘資料等對應(yīng)聘人員進行初選。
4、人事管理員統(tǒng)一組織應(yīng)聘人員的筆試,合格后方可參加面試。
5、用人部門負責人須參加應(yīng)聘人員面試工作。
6、面試合格人員需參加由人事管理員組織的心理測評。
7、用人部門負責人與人事管理員協(xié)商,初步?jīng)Q定擬錄用人員。
8、安全管理員、保潔員由人事管理員確定錄用,管理及技術(shù)人員由部門經(jīng)理審批確定錄用。
9、人事管理員檢查擬錄用人員的各類證件之有效性及合法性。
10、人事管理員安排擬錄用人員在指定醫(yī)院進行體檢。體檢表上須貼本人一寸近照,并由部門加蓋騎縫章。
11、人事管理員向體檢合格人員發(fā)放《錄用通知書》,并組織其參加入職培訓。
12、參加部門入職培訓并通過考核的人員方可被部門正式錄用。
四、被錄用人員必備資料
1.身份證復印件(須交驗原件);
2.學歷證書、職稱證書復印件(須交驗原件);
3.體檢合格表(部門指定醫(yī)院)原件;
4.婚育證明(結(jié)婚證、獨生子女證)復印件(須交驗原件);
5.其它能證明自己特長、能力的資料;
6.***市**銀行活期存折復印件。
7.應(yīng)聘人員如無本市主城區(qū)常住戶口,還須備以下資料:
流動人口婚育證明(由戶籍所在地街道辦事處或居委會辦理,已婚、未婚均須)復印件(須交驗原件);
有效的暫住證復印件(須交驗原件);
本市常住戶口的擔保人身份證復印件(須交驗原件);
該擔保人須有正式工作單位,并留存單位開具的有效身份證明、家庭住址、辦公或住宅電話;
擔保人在人事管理員親筆簽署的擔保書。
五、部門內(nèi)部招聘
1、人事管理員接到各部門職位空缺申請表后,根據(jù)職位性質(zhì)確定是否在部門內(nèi)部招聘;
2、人事管理員將需內(nèi)部招聘職位及條件向全部門公告,符合條件的員工經(jīng)所在部門經(jīng)理同意均可參加;
3、人事管理員審核報名人員的材料,組織考試、面試、考核;
4、考核合格后。由人事管理員開出調(diào)動通知單,方可上崗。
六、試用與轉(zhuǎn)正
1、員工試用兩個月后三個月內(nèi),須獨立填寫《新員工試用情況反饋表》,于參加部門組織的'強化培訓'時交給培訓老師。
2、通過強化培訓考核的人員,由其主管上級根據(jù)其工作表現(xiàn)及能力,為擬轉(zhuǎn)正人員填寫《轉(zhuǎn)正審批表》,并于每月25日前報人事管理員審核。
3、經(jīng)人事管理員審核同意后,須將該員工的《轉(zhuǎn)正審批表》報部門經(jīng)理審批。
七、有關(guān)轉(zhuǎn)正的相關(guān)規(guī)定
1、試用期一般為兩個月,原則上試用期最長不超過四個月,錄用人員必備資料不齊全者不能轉(zhuǎn)正。
2、入職培訓考核不合格者延期一個月轉(zhuǎn)正,可有一次補考機會,補考仍不合格者作解除勞動合同處理。
3、參加部門組織的強化培訓并通過考核方具備轉(zhuǎn)正資格,考核不合格者延期一個月轉(zhuǎn)正,可有一次補考機會,補考仍不合格者作解除勞動合同處理。
4、員工延期轉(zhuǎn)正的,部門經(jīng)理須對其進行延期轉(zhuǎn)正面談,每延長一個月試用期需面談一次,并填寫《面談表》經(jīng)當事人簽名確認,《面談表》原件報人事管理員存檔,部門保留復印件。
八、附相關(guān)表格:
《職位空缺申報表》;
《求職表》;
《報到通知書》;
《面談表》;
《轉(zhuǎn)正審批表》;
《新員工試用情況反饋表》。
第7篇 物業(yè)管理員招聘試題答案60分鐘
物業(yè)管理員招聘試題及答案(60分鐘)
一、 填空(20*2分)
1、 根據(jù)物業(yè)管理條例,物業(yè)管理活動的主體是: 。
2、 專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的中修、、、。專項維修資金歸 所有;
3、 《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定 業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、、 、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。
4、 《物業(yè)管理條例》第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè),導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。
5、 正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期:屋面防水年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 年;管道堵塞
個月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備 個采暖期或供冷期。
6、 一般的民用建筑是由 、 、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。
7、 一套完整的施工圖,除了要有圖紙目錄和設(shè)計說明書以外,還應(yīng)包括以下專業(yè)圖紙:
①圖 ② 圖 ③ 圖 ④ 圖
8、 物業(yè)管理綜合服務(wù)一般分為: 服務(wù)和 服務(wù)。
二、 問答題(2*10分)
1、 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交哪些資料
2、 物業(yè)管理員在物業(yè)管理活動中的主要職責是什么
三、論述題(2*20分)
1、 根據(jù)您以往的經(jīng)驗,您認為物業(yè)管理工作中最棘手的問題是什么您是怎么處理的
2、 談?wù)勀鷮ξ飿I(yè)管理市場或者物業(yè)管理企業(yè)的認識。(比如:一個好的物業(yè)公司應(yīng)該有怎樣的組織機構(gòu)或管理模式怎樣的服務(wù)理念當前市場的物業(yè)管理企業(yè)主要存在哪些優(yōu)勢或弊端請不拘形式隨意發(fā)揮,可以談一個問題,也可以談多個問題)
答案:
填空
1、業(yè)主2、大修、更新、改造3、服務(wù)質(zhì)量或服務(wù)標準、服務(wù)費用
4、違反合同約定或違約或未按合同約定提供服務(wù)或未提供約定的服務(wù)
5、 5年 1年 2個月 2個 6、基礎(chǔ) 墻體
7、建筑施工結(jié)構(gòu)施工設(shè)備施工電氣施工 8、常規(guī)性特約
簡答
1、第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:
(一) 竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二) 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三) 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四) 物業(yè)管理所必需的其他資料。
2、
1) 配套設(shè)施的完善問題;
2) 水電供應(yīng)容量的問題;
3) 安全保衛(wèi)系統(tǒng);
4) 垃圾的處理方式;
5) 高層建筑物外觀的清潔問題;
6) 消防設(shè)施問題;
7) 物業(yè)管理所需設(shè)備問題;
8) 對建筑材料的意見;
9) 其他問題。
第8篇 學校物業(yè)管理部職能3
學校物業(yè)管理部職能(三)
a、負責制定部門的工作目標。組織部門內(nèi)部各班組協(xié)同配合共同完成集團賦予的職能。
b、做好本部門人員的專業(yè)知識培訓和各項規(guī)范化操作流程的建立,培養(yǎng)和建立一支工作高效服務(wù)專業(yè)的隊伍。
c、配合集團各部門開展工作,做好維修、環(huán)境管理和物業(yè)服務(wù)工作。
d、做好部門的人力、財力、物力的預(yù)算,合理節(jié)約,降低運行成本。
e、做好學校周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)溝通工作,給學校的正常教學工作創(chuàng)造一個和協(xié)的環(huán)境。
f、接受集團的檢查、指導,組織人員參與集團各項活動,加強團隊意識,激活員工工作的熱情。
第9篇 某小區(qū)管理處物業(yè)驗收程序
小區(qū)管理處物業(yè)驗收程序
1.1驗收準備工作
a) 在未驗收前,管理處經(jīng)理須聯(lián)同工程主任與發(fā)展商、承包商招開協(xié)調(diào)會議;
b) 由承包商及供應(yīng)商呈交一份竣工驗收及交接計劃表和組織架構(gòu);
c) 管理處經(jīng)理組織管理處各部門制定樓宇接收聯(lián)檢方案,提交發(fā)展商審批。
d) 按《圖紙資料移交清單》對產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的,應(yīng)以書面形式通知發(fā)展商及/或承包商提供。
1.2移交驗收
1、按《設(shè)備移交清單》對樓宇各類設(shè)備按規(guī)格進行對照檢查;
2、發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施與移交清單不符或有缺漏的,管理處應(yīng)以書面形式通知發(fā)展商及/或承包商予以解決。
a) 對各單元的水、電、土建部分進行全面檢查,并將檢查結(jié)果記錄在《接管檢查記錄表》中,對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)書面通知發(fā)展商/及承包商予以解決。
b) 將所有有關(guān)資料歸檔。
c) 在保修期內(nèi)因施工、安裝、設(shè)備因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,管理處應(yīng)報發(fā)展商及/或承包商限期解決。
第10篇 物業(yè)區(qū)域時花養(yǎng)護管理方法-5
物業(yè)區(qū)域時花養(yǎng)護管理方法(五)
1.0適用范圍
2.0適用于室內(nèi)外擺放的時花及種地時花的養(yǎng)護。
3.0內(nèi)容
序號項目內(nèi)容
1外觀保養(yǎng)1)綠化管理員及時清除殘花、黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物,并調(diào)整好花盆。
2)及時抽換提前開敗的時花,確?；〝[的整體效果。
3)及時清除雜草、剪掉高出時花的竹簽。
4)室外種地時花每周一修一次邊,以防邊上的草坪草侵入,每半個月松一次土并清除雜草。
2淋水1)室內(nèi)花卉按《室內(nèi)觀葉植物管理作業(yè)規(guī)程》操作。
2)室外栽植時花淋水應(yīng)視天氣而定,以泥面不干裂、時花無缺水枯萎現(xiàn)象為原則。
3施肥1)長壽命盆花及種地時花應(yīng)每月施一次高磷鉀的復合肥。
2)種地時花入冬前應(yīng)施一次高鉀肥。
4更換時花擺放后期,若每盆時花內(nèi)處于較佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1 / 3時應(yīng)定為待換花。若某個花壇中待換花的比例超過1/2時應(yīng)全部更換。
5病蟲害防治1)時花擺放前應(yīng)先噴一次廣譜性的殺蟲、殺菌劑,注意噴殺花盆泥面的蚊蟲。
2)已擺出的時花每天應(yīng)注意巡查,發(fā)現(xiàn)病蟲害應(yīng)及時噴藥,沒有特別病蟲害的時花壇要求每兩周噴一次藥。
3)室內(nèi)時花嚴禁使用劇毒、強刺激性、污染葉面粉劑的農(nóng)藥如有機磷類農(nóng)藥、百菌清粉劑等。
6時花養(yǎng)護質(zhì)量標準達標時花應(yīng)達到以下標準:
1)無殘花、黃葉、雜草,無高出花面的竹簽等。
2)花盆擺放整齊,盆內(nèi)無雜物,最外一圈面對客人的盆邊整潔美觀。
3)整個花壇待換花不超過1 / 2。
4)地栽時花生長良好,無雜草,無禿斑,邊界分明,邊界草不蔓入時花境內(nèi)。
5)無明顯病蟲害,大葉時花葉面無蟲咬孔。
6)無缺水干旱現(xiàn)象,植物生長良好。
第11篇 物業(yè)管理公司管理手冊序言
物業(yè)管理有限公司管理手冊序言
**市zz物業(yè)管理有限公司是隸屬于mm房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的下屬子公司,專責處理mm房地產(chǎn)轄下住宅小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)。設(shè)有:管理處、辦公室、各區(qū)管理處、財務(wù)部、清潔綠化部、水電維修組、工程維修部,現(xiàn)有員工108人。
自去年二月份成立至今,迎來第一批業(yè)主后,管理公司全體員工以'依法管理、業(yè)主至上、熱情周到、服務(wù)第一'的宗旨為業(yè)主及住戶提供良好服務(wù),力求使mm房地產(chǎn)轄下各區(qū)真正成為人們夢寐以求的安居家園。
在對物業(yè)進行管理的同時,我處更切身處地想業(yè)主所想,不斷開拓提供多項服務(wù),并贏得了普遍業(yè)主和住戶的認同。以致曾多次收到業(yè)主各住戶來人或來函表揚。在此,管理處全體將繼續(xù)秉承一貫的宗旨,不遺余力為業(yè)主和住戶創(chuàng)造并保持一個優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。
**市zz物業(yè)管理有限公司
20**年*月**日
第12篇 商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理要求
商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問題
商業(yè)物業(yè)包括各類商業(yè)廣場及shopping mall等,由于商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施配套齊全,每年公共設(shè)施能源費的消耗大都在數(shù)百萬元乃至數(shù)千萬元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設(shè)施中的一個重要組成部分,運行期間水電費的消耗頗巨,控制其運行成本,并有效地處理實際管理中遇到的各類問題,是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項不可或缺的重要環(huán)節(jié),特別是對多產(chǎn)權(quán)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,尤為突出。
筆者根據(jù)對江蘇省首家shopping mall四年多的管理實踐,對中央空調(diào)運行成本及相關(guān)管理工作在此做一初探。
一、中央空調(diào)運行費用
中央空調(diào)系統(tǒng),由于管道多,覆蓋面積大,運行成本亦較高。在對商業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運行成本進行估算時,應(yīng)主要考慮以上因素:
1、用電成本(p1、k1、p2)
主機(p1、k1)
根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調(diào)主機數(shù)量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等,對一年中夏冬二季的運行成本進行計算,然后按一年12個月進行平均,得出每個月的平均電費p1。
在實際操作過程中,由于主機并非滿負荷運行,故根據(jù)具體情況,在計算中要考慮其負荷系數(shù)k1,k1≈0.6~0.9。
輔機(p2)
此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等?？筛鶕?jù)實際不同的類型、數(shù)量和功率,進行估算。需注意的是因季節(jié)的不同,在制冷和供暖時,輔機的數(shù)量和類型亦有所不同。
2、用水成本(p3)
中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水,開放式冷卻塔的日常消耗用水,應(yīng)根據(jù)空調(diào)供應(yīng)期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。
3、用汽成本(p4)
對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組,除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外,還要考慮用汽費用。根據(jù)每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調(diào)運行的天數(shù)等,計算出每月的平均蒸汽費用。
4、管道損耗(k2)
冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過程中,因氣流的紊流損耗,管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗,以管道損耗系數(shù)k2表示,k2≈1.02~1.05。
5、預(yù)溫損耗(k3)
因管道內(nèi)外溫度差異,冷暖氣在輸送過程中,在管道內(nèi)要經(jīng)過一段時間的預(yù)熱或預(yù)冷后,才能達到一定的出口溫度,故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失,可用預(yù)溫損耗系數(shù)k3表示,k3≈1.05~1.08。
夏季預(yù)溫時間隨管道長短不同而有所變化,通常在40分鐘左右,冬季預(yù)溫時間較夏季短。
6、變損線損(k4)
廣場內(nèi)電能的變壓器損耗和線路損耗應(yīng)由所有用戶共同承擔,變損線損約占供電量的1%~3%,作為中央空調(diào)系統(tǒng),該項損耗可在其用電成本中,取變損系數(shù)k4≈1.01~1.03加以考慮。
7、電價差異(k5、k6)
在估算上述用電成本中,注意各地動力用電和照明用電的電價差異,動力用電比照明用電通常約低15%左右,故應(yīng)根據(jù)各地實際電價對之進行計算。
另外,白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同,在計算中,應(yīng)根據(jù)用電的不同時間段加以區(qū)分,在此白天和夜間的電價分別以k5、k6表示。
8、周期變化
由于一年中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季,同時冬夏季空調(diào)供應(yīng)的時間和耗能量亦有區(qū)別。長江中下游地區(qū),通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調(diào)外,其他月份每月耗能量均不同,因此計算中央空調(diào)運行成本時,在考慮到全年各種氣溫的變化因素后,按月均價格向業(yè)主收取費用較為合適。
9、成本匯總(p)
以p表示空調(diào)運行總成本,則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運行成本可表示如下:
p=k2k3k4(k5+k6)(k1p1+k1p2+p3+p4)(1)
二、季節(jié)和溫度變化的影響
在長江中下游地區(qū)(其他地區(qū)可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行修正),夏季空調(diào)供應(yīng)時間平均為五個多月,冬季約四個多月,根據(jù)總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統(tǒng)計資料,如果將全年空調(diào)供應(yīng)成本的平均價格定為單位1,則全年不同月份,不同季節(jié)空調(diào)所耗費用的不同比例詳見圖1。
由圖1可見,中央空調(diào)的能源耗費高峰在夏季六至九月,其最高成本約為平均成本的178%,且整個空調(diào)系統(tǒng)的運行成本下半年的支出大于上半年。
三、公攤空調(diào)費
對于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè),無須區(qū)分自用空調(diào)和公攤空調(diào)的費用,但對于多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場而言,計算公攤空調(diào)費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開的公共部分設(shè)有隔墻,但由于冷暖氣的流動和熱量的交換,自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會達到均衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比,故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高,分別計算其容積,由此確定公共部位的容積(含室內(nèi)中庭、公共用房等)占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總?cè)莘e的比例,并由此初步確定公攤空調(diào)費的大小。此處系用容積比例法,對公攤空調(diào)費用的估算作一探討。
1、氣體的不均勻影響
由于冷暖空氣性質(zhì)的差異,存有暖升冷降的情況,同時由于公共部位如中庭等處,空間較大,溫度難以均衡,故存在溫度的不均勻性,因此在計算公共部位冷暖氣容積時,應(yīng)考慮氣體的不均勻性影響,此處以影響系數(shù)k表示:k≈0.75~0.95。
2、計算步驟
①首先依據(jù)施工竣工圖,并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享用空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量,對存有變化之處,做好記錄,對實際容積進行修正,作為數(shù)字統(tǒng)計的基礎(chǔ)。
②把修正過的實際數(shù)據(jù)填入表1中。
③業(yè)主自用和公攤空調(diào)費估算
a、業(yè)主自用空調(diào)費用成本a(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕×〔∑v/(∑v+k*∑g)〕 (2)
b、物業(yè)公攤空調(diào)費用成本b(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕-a(3)
④使用實例
時代廣場五樓由某娛樂公司經(jīng)營,根據(jù)行業(yè)特點,開發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設(shè)施,故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝,室內(nèi)空調(diào)費用亦由業(yè)主自行承擔。而對于公攤空調(diào)費用問題,業(yè)主認為應(yīng)該交,但要求管理公司作出合理的收費依據(jù),在我們將上述計算過程向業(yè)主交待并進行審核后,業(yè)主愉快接受了該項費用。
四、延時空調(diào)費
延時空調(diào)費指在正常的營業(yè)時間之外,按部分業(yè)主或使用人的要求,另外開啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的費用。
延時空調(diào)費在多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi),使用較為頻繁,如揚州時代
廣場因業(yè)態(tài)多,經(jīng)營主題不同,在商場打烊后繼續(xù)使用中央空調(diào)至凌晨的商家不少,也有清晨即需供應(yīng)空調(diào)的商家。
延時空調(diào)費的計算,除根據(jù)實際開機時間的長短,按第一部分所述內(nèi)容逐一計算空調(diào)成本外,還需考慮加班人員的加班費用,即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請使用延時空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實際享用空調(diào)的室內(nèi)面積之和,計算延時空調(diào)費成本,由申請供應(yīng)延時空調(diào)的業(yè)主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高,如果業(yè)主較少或使用面積不大,則費用相對較高。
五、小結(jié)
根據(jù)四年多的工作實踐,對商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個問題,小結(jié)如下:
1、對于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)而言,計算中央空調(diào)的運行成本和收費標準,是一項重要的基礎(chǔ)性工作,由于商業(yè)物業(yè)面積大,能源費用運行成本高,如對成本估算不足或?qū)κ召M標準制定有誤,則對整個財務(wù)收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果,故應(yīng)引起各級管理人員高度重視。
2、對于多產(chǎn)權(quán),多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,由于業(yè)主眾多,各業(yè)態(tài)經(jīng)營時間差異較大,且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同,故計算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)費用,是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。
3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中,延時空調(diào)費的出現(xiàn)是一種常見的情況,由于前期建設(shè)和后期招商的變化,以及不同業(yè)態(tài)對中央空調(diào)的需求不同,導致空調(diào)運行成本增加,也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設(shè)計并定位引進商家,或是在商家入駐后,根據(jù)具體情況對空調(diào)系統(tǒng)進行局部改造。從節(jié)省能源的角度計,應(yīng)盡量避免長期延時使用空調(diào)。
4、中央空調(diào)費的支出,在一年中起伏較大,夏季達到高峰,下半年的該項支出比上半年約增加30%~50%,為便于搞好成本控制和收費工作,在全年應(yīng)按月均價收費,年終決算。
第13篇 物業(yè)公司網(wǎng)上客戶信息管理作業(yè)指導書
文件名稱
網(wǎng)上客戶信息管理作業(yè)指導書
編號:
編 制審 核批準人
生效日期年 月日版號共 頁
1目的:規(guī)范通過網(wǎng)絡(luò)向客戶傳遞信息的過程。
2適用范圍:在**內(nèi)部、外部網(wǎng)站和其他社會網(wǎng)站上,回復客戶問題,以及向客戶發(fā)布通知。
3管理內(nèi)容:
3.1 總負責人:營銷部客戶中心
3.2 項目各階段負責人
3.2.1 項目銷售組組建前:營銷部客戶中心
3.2.2 項目銷售組組建后,撤消前:銷售組
3.2.3 項目銷售組撤消后、項目交房前:營銷部客戶中心。
3.2.4 項目交房后:
第14篇 物業(yè)人力資源管理管理手冊
物業(yè)公司質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理手冊
--人力資源管理
1.0 總則
本公司建立并保持員工培訓程序,明確培訓需求,確保全體員工,尤其是重要崗位的相關(guān)人員能夠勝任其所擔負的工作,以滿足質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系建立及運行要求。
2.0 職責
2.1 各部門負責提出相關(guān)的《培訓需求計劃》。
2.2 公司管理部根據(jù)培訓需求制訂年度的《培訓計劃》,并組織實施。
2.3 管理者代表負責全體員工的培訓批準工作。
2.4 品質(zhì)部負責有關(guān)培訓的支持性工作。
3.0 程序概況
3.1公司需經(jīng)培訓的員工包括:
a. 管理層人員;
b. 技術(shù)人員;
c. 操作人員;
d. 新員工。
3.2培訓需求
3.2.1 公司管理層人員需接受相關(guān)的質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系文件內(nèi)容培訓。
3.2.2 技術(shù)人員和操作人員將規(guī)定崗位資格要求和安全衛(wèi)生意識的培訓要求。對國家政策要求持證上崗的將按國家規(guī)定執(zhí)行。
3.2.3 對可能產(chǎn)生重大事故的崗位人員應(yīng)進行培訓,使其明確自己的職責,并熟悉本崗位應(yīng)急準備與響應(yīng)措施。
3.2.4 特殊工種的員工必須接受相應(yīng)的特殊工種培訓、安全操作規(guī)程訓練,持有關(guān)證件才能正式上崗。
3.3培訓實施
3.3.1 每年公司管理部根據(jù)各部門培訓計劃制訂公司年度的《培訓計劃》,管理者代表審核后,總經(jīng)理批準。
3.3.2 各部門及管理處負責具體實施培訓,公司管理部進行監(jiān)督檢查。
3.3.3 各項培訓結(jié)果由相關(guān)部門建立相應(yīng)的《員工培訓檔案》,培訓考核不合格者不得上崗工作。
3.4培訓績效考核
3.4.1 根據(jù)員工所受的教育、培訓和經(jīng)歷情況,對員工的能力進行考核,以確保其具備相應(yīng)的專業(yè)技能和必備的質(zhì)量/環(huán)境/安全衛(wèi)生意識。
3.5培訓記錄
3.5.1 員工培訓的結(jié)果將形成必要的記錄,以證實培訓的實施。
4.0支持性文件
4.1《員工培訓程序》(***-tp-08)
4.2《員工錄用管理程序》(***-qp-02)
第15篇 物業(yè)管理知識--停車場管理篇
物業(yè)管理知識學習-停車場管理篇
001物業(yè)管理轄區(qū)車輛管理主要是:停車場(庫)的建設(shè);建立健全停車場管理規(guī)章制度。
002停車場(庫)的規(guī)劃應(yīng)注意:是否經(jīng)濟;是否因地制宜。
003停車場(庫)內(nèi)部主要有光度要求;設(shè)施要求;區(qū)位布置等方面的要求。
004一個標準車位大概為2.5 m *5.0 m面積。
005車輛被盜的主要處理辦法是:車輛在停車場被盜,由管理處確認后協(xié)同車主迅速向當?shù)毓矙C關(guān)報案。同時,被保險人(車主、停車場)應(yīng)立即通知保險公司。車管員、管理處、車主應(yīng)配合公安機關(guān)和保險公司作好調(diào)查處理工作。
006車輛被損的主要處理辦法是:當車管員發(fā)現(xiàn)停車場里的車輛被損壞時。車管員應(yīng)立即通知車主,并報告班長和管理處。屬撞車事故的,車管員不得放行造成事故的車輛,應(yīng)保護好現(xiàn)場;未及時發(fā)現(xiàn)肇事車輛的,要積極排查,協(xié)助受損車主處理。屬樓上拋物砸車事故,車管員應(yīng)立即制止,并通知肇事者對造成的事故進行確認;未當場發(fā)現(xiàn)肇事者,要對大概區(qū)域住戶發(fā)出警告性告示,并協(xié)助受損車主處理。車管員認真填寫“交接班記錄”,如實寫明車輛進場時間,停放地點、發(fā)生事故的時間以及發(fā)現(xiàn)后報告有關(guān)人員的情況。
007車輛出入停車場(庫)應(yīng)注意:1.車輛出入后切記放下道閘,以防車輛沖卡。2.放下道閘時應(yīng)格外小心,防止道閘碰損車輛和行人。3.遵守服務(wù)禮貌用語中車輛管理服務(wù)文明禮貌用語。
008住宅區(qū)(大廈)的停車場(庫)的管理者是:從事該住宅區(qū)(大廈)的物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。
009機動車在轄區(qū)內(nèi)道路上的限速是:時速不得超過15公里。
010進入小區(qū)(大廈)停車庫機動車限速是每小時5公里以下.
011進入小區(qū)(大廈)停車庫機動車,物業(yè)管理公司不承擔業(yè)主或非業(yè)主使用人之車輛保險責任,除非雙方另有約定;車輛人庫后,貴重物品請勿放在車內(nèi),由此所造成的損失均由車主自負。
012車庫內(nèi)車位已停滿車輛,管理員應(yīng)放置車位已滿標志,并禁止車輛再進入車庫。
013車輛進入小區(qū)應(yīng)停放在:規(guī)劃好的停車位上。
014如果小區(qū)內(nèi)車位已滿,業(yè)主或非業(yè)主使用人的車輛:應(yīng)服從車輛管理員的指揮停放。
015除私家車位外,車輛不可以長期在小區(qū)內(nèi)停放。
016辦理了停車場營業(yè)執(zhí)照和許可證的停車場,對進入停車場臨時停放的車輛必須繳費。
017業(yè)主在小區(qū)停放車輛應(yīng)注意:鎖好車門,設(shè)置防盜報警系統(tǒng),車內(nèi)貴重物品隨身攜帶,停車卡不能留在車內(nèi)。
018有些小區(qū),管理處要求進入小區(qū)車輛停放時關(guān)閉防盜報警喇叭。這是因為為防止由于雷暴、觸動等發(fā)生鳴叫,影響小區(qū)居民休息。這種措施是以高質(zhì)量的保安服務(wù)為基礎(chǔ)的。
019私家車位,物業(yè)管理公司如何管理:不能按《深圳市機動車輛保管統(tǒng)一收費標準》收費,只能按標準停車位面積*轄區(qū)內(nèi)最高管理費標準與最低管理費標準的平均值收取管理費。即按一般物業(yè)進行管理。
020機動車不可以在轄區(qū)內(nèi)道路上超車。
021機動車不可以在小區(qū)(大廈)任何場所試車、修車和練習。
022在車位已滿的情況下,不可以在綠化地、人行道、消防通道臨時停放車輛。
023執(zhí)行任務(wù)的車輛(消防車、警車、救護車)在小區(qū)可以例外行車、停泊。
024停車場管理規(guī)定:1、停車場車管員必須24小時值班,將管理制度、崗位責任人姓名、照片、停車場負責人、營業(yè)執(zhí)照、收費標準懸掛在停車場出入口明顯位置。
2、停車場內(nèi)按消防要求設(shè)置消防栓,配備滅火器,由車管員負責管理使用,物業(yè)部消防人員定期檢查。3、停車場一般需設(shè)三名工作人員,一名登記收費,二人指揮車輛出入和停放。
第16篇 zx物業(yè)高空作業(yè)管理流程
金科物業(yè)高空作業(yè)管理流程
1 目的
規(guī)范管理處高空作業(yè)工作,保障員工人身安全。
2適用范圍
適用于金科物業(yè)管理有限公司各管理處的小區(qū)高空作業(yè)工作。
3職責
3.1 管理處主任負責小區(qū)高空作業(yè)工作的管理。
3.2 管理處各部門主管依照本規(guī)程實施小區(qū)高空作業(yè)工作。
4程序要點
4.1 管理處各部門應(yīng)盡量減少高空作業(yè),因特殊原因需要進行高空作業(yè)的,須報部門主管批準。必要時部門主管可到現(xiàn)場查看,如因把關(guān)不嚴造成事故,部門主管和管理處主任負有責任。
4.2 如存在下列情況之一,不得進行高空作業(yè):
4.2.1 患有心臟病、高血壓、癲癇病、精神病、美尼爾氏綜合癥、嚴重貧血、關(guān)節(jié)炎、恐高癥、力障礙等不宜登高人員不得進行高空作業(yè);
4.2.2 未經(jīng)部門主管同意,不得進行高空作業(yè);
4.2.3 惡劣天氣情況下,不得進行高空作業(yè);
4.2.4 安全措施不到位,無安全器械;
4.2.5 登高用具不合要求;
4.2.6 高空作業(yè)環(huán)境惡劣、無防護措施和設(shè)施。
4.3 高空作業(yè)安全要求:
4.3.1 遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程;
4.3.2 安全帶佩戴良好;
4.3.3 使用梯子高度超過兩米,必須有人輔助;
4.3.4 作業(yè)面上下方均不得存在垂直同時作業(yè);
4.3.5 高空作業(yè)所需工具、物品必須有專用工具傳遞,不得拋擲;
4.3.6 高空作業(yè)下方為禁戒區(qū)域,人員進入必須佩戴安全帽。
4.3.7 高空作業(yè)完畢后,應(yīng)做到人走場清,消除一切不安全因素;并做好施工現(xiàn)場清理,安全器械做好保養(yǎng)維護工作后交回值班室。
4.4 凡作業(yè)高度超過2米時(包括2米),都屬高空作業(yè),在此高度或以上高度作業(yè)必須要系安全帶或有其它安全保護措施或改進作業(yè)方法。如有違反, 情節(jié)輕重,對當事人、部門主管和管理處主任給予處罰。如有管理處不按此規(guī)定執(zhí)行,發(fā)生意外事故,違章者或當事人后果自負。
