前期管理工作15篇

第1篇 商業(yè)大廈物業(yè)管理前期介入工作

商業(yè)大廈項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入工作

物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié),在此階段,物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,詳盡登記造冊(cè)存檔,為將來(lái)的物業(yè)管理工作開(kāi)個(gè)好頭,夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

總體來(lái)講,物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個(gè)時(shí)段與內(nèi)容:

施工期物業(yè)管理

設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理

其他前期準(zhǔn)備工作

前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度

1 施工期物業(yè)管理工作

1.1 盡快熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類(lèi)施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類(lèi)管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄;

1.2 了解設(shè)計(jì)和施工狀況,各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等;

1.3 根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題,與發(fā)展商協(xié)商,進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn);

1.4 對(duì)影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題,及時(shí)與發(fā)展商洽談解決,盡量不留后患;一時(shí)無(wú)法解決時(shí),列出整改報(bào)告,提交發(fā)展商備案處理。

2 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,__將委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專(zhuān)業(yè)工程師組成的小組來(lái)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助工作,除進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)工作外,與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)人員一起,共同開(kāi)展以下工作:

2.1 對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查,包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)埋等;

2.2 出席有關(guān)工程的會(huì)議,參與機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢查,建立調(diào)試檔案;

2.3 及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見(jiàn),及時(shí)通報(bào)發(fā)展商。

2.4 參與設(shè)備的調(diào)試

將工程技術(shù)人員分成四個(gè)小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(diào)(包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項(xiàng)目的調(diào)試,掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工和環(huán)境條件和操作要領(lǐng),進(jìn)行詳細(xì)的記錄。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí),根據(jù)了解的實(shí)際情況,編制今后的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。

3 大廈竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理

3.1 大廈工程竣工驗(yàn)收

__工程竣工并開(kāi)始驗(yàn)收,管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門(mén)與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作,協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題,并作好驗(yàn)收記錄,屬于必須解決的及時(shí)書(shū)面呈交施工管理方協(xié)助,并報(bào)發(fā)展商。

3.2 物業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收后進(jìn)行,也可同時(shí)進(jìn)行。由于相關(guān)的交接方不同,驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不一樣,需要區(qū)別對(duì)待。工程竣工驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè),驗(yàn)收的方式按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查;而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查,大量的工作內(nèi)容是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其它交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面。

3.3 現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目

a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無(wú)滲水;地下室墻面有無(wú)滲水,地面有無(wú)空鼓及滲水,進(jìn)出口坡道防滑等;前廣場(chǎng)及架空層綠化小品,地面有無(wú)空鼓及開(kāi)裂等;消防門(mén)、通道、樓梯等。

b. 裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾;門(mén)和門(mén)框及附件;護(hù)攔及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示;公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。

c. 供配電系統(tǒng):包括正常供配電設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫(kù)、各配電房的防鼠;各強(qiáng)電檢查并內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;

d. 給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機(jī)等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門(mén)等;檢查并內(nèi)管線、水表及閥門(mén)等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門(mén)等;人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。

e. 電梯系統(tǒng):各電梯運(yùn)行、梯門(mén)、井道、機(jī)房及電機(jī)等。

f. 空調(diào)系統(tǒng):空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤(pán)管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口;空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等(包括暖風(fēng)系統(tǒng));空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等;通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等;

g. 弱電系統(tǒng):消防報(bào)警系統(tǒng)(消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕、防火卷簾門(mén)、廣播等);樓宇自動(dòng)化(模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內(nèi)管線、接線箱等。

3.4 資料交接

a. 產(chǎn)權(quán)資料:項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開(kāi)工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。

b. 技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類(lèi)公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書(shū)、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)、設(shè)備(水、電、空調(diào)、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開(kāi)箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

c. 驗(yàn)收資料:工程竣工驗(yàn)收證書(shū)、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書(shū)、用電許可證、供用電協(xié)議書(shū)、用水審批表及供水合同書(shū)、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。

3.5 其他交接

a. 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。

b. 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買(mǎi)合同(保修協(xié)議也可)等。

c. 公共區(qū)域各通道門(mén)、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。

3.6 接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

a. 在接管驗(yàn)收前,管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問(wèn)題(包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等),同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

b. 接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等

類(lèi)型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。

c. 針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,若屬于必須改正的,書(shū)面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修;一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)發(fā)展商認(rèn)可:屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目,報(bào)告發(fā)展商記錄備案。

4 其它前期準(zhǔn)備工作

4.1 室外綠化、停車(chē)場(chǎng)、道路及園林小品前期介入

根據(jù)__室外綠化、停車(chē)場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃,管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況,提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

4.2 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作,管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

4.3 消防及安全管理前期介入

大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜,極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患,報(bào)告施工管理方采取措施,以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。

4.4 外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開(kāi)展,管理處主任須在__全面啟用前,與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)(工商、稅務(wù)、物價(jià)、供電、供水、電信、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應(yīng)的法律文本,并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。

4.5 客戶全面進(jìn)駐準(zhǔn)備

在__大廈客戶全面進(jìn)駐之前,__將主動(dòng)與客戶協(xié)調(diào),確定包括入遷的單位辦公場(chǎng)所、日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車(chē)地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等,并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過(guò)程中,管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng),派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線,同是監(jiān)督搬運(yùn)工作遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對(duì)其它單位的影響。

5 前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度

5.1 人員安排計(jì)劃

根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度,__管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。

a. 施工期人員安排及職責(zé)

成立前期物業(yè)管理小組,組長(zhǎng)1人,由__副總經(jīng)理?yè)?dān)任,組員4人,包括__管理處主任以及拓展策劃、機(jī)電工程、經(jīng)營(yíng)管理部的有關(guān)人員。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,并在中標(biāo)15天后,赴__施工現(xiàn)場(chǎng)與施工管理方會(huì)晤,安排進(jìn)一步的調(diào)查摸底,制定出具體的__《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營(yíng)策劃方案》等。

派長(zhǎng)駐__施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員1人,在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理前期工作。

b. 設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)

成立以工程部經(jīng)理為組長(zhǎng),由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專(zhuān)業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場(chǎng),參與設(shè)備調(diào)試期觀摩,負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等,編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等。

c. 接管驗(yàn)收前3個(gè)月人員安排與職責(zé)

接管驗(yàn)收前3個(gè)月,__派往__的7名管理骨干將全部到位,負(fù)責(zé)__物業(yè)管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。

此階段__將適時(shí)派出由副總經(jīng)理帶隊(duì)的專(zhuān)業(yè)人員4~5人參與接管驗(yàn)收,擬訂__《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》,協(xié)助管理處開(kāi)展工作。

接管驗(yàn)收前1個(gè)月,管理處全部人員到位。

5.1 工作進(jìn)度

根據(jù)__實(shí)際情況和行業(yè)慣例,建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標(biāo)15天后開(kāi)展前期管理。

__大廈前期介入工作進(jìn)度表 表 1

月份 項(xiàng)目

5月底6~9月10月初11月底12月底

簽定《物業(yè)管理委托合同》

施工管理方的初次會(huì)晤

熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試

盆藝擺放

崗?fù)ぁ⒌篱l與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案

竣工驗(yàn)收

物業(yè)接管現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收(包括備品備件)

物業(yè)各種資料交接

返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行

清潔開(kāi)荒

公眾文件送審并發(fā)布

準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐

物資裝備的準(zhǔn)備

外部公共關(guān)系的建立

全面進(jìn)駐并開(kāi)始正式運(yùn)行

第2篇 待接管物業(yè)管理前期準(zhǔn)備工作程序

物業(yè)管理公司程序文件

待接管物業(yè)管理前期準(zhǔn)備程序

1.目的

規(guī)范物業(yè)管理前期準(zhǔn)備工作,為入伙做好充分準(zhǔn)備。

2.范圍

適用于公司待接管物業(yè)項(xiàng)目。

3.職責(zé)

3.1分管總經(jīng)理助理負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期準(zhǔn)備的組織工作。

3.2房產(chǎn)后勤管理部負(fù)責(zé)前期介入移交手續(xù)的辦理。

3.3總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)物業(yè)管理合同的評(píng)審,標(biāo)識(shí)制作。

3.4人力資源部負(fù)責(zé)人員編制確定、人員招聘及入職培訓(xùn)工作。

3.5財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)各類(lèi)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的核定。

3.6品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)各項(xiàng)規(guī)章制度及入伙資料的審核。

3.7新建管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)相關(guān)各項(xiàng)工作的籌備和實(shí)施。

4.方法和過(guò)程控制

4.1房產(chǎn)后勤管理部前期準(zhǔn)備工作

4.1.1向新建管理處移交前期介入相關(guān)資料,保證前期介入資料的完整性。

4.1.2負(fù)責(zé)與新建管理處對(duì)環(huán)境、安全、設(shè)備維護(hù)等工作的移交。

4.1.3負(fù)責(zé)新建管理處辦公用品及辦公設(shè)備的審核。

4.1.4負(fù)責(zé)新建管理處交通運(yùn)輸工具的調(diào)配工作。

4.2總經(jīng)理辦公室前期準(zhǔn)備工作

4.2.1負(fù)責(zé)新項(xiàng)目委托管理合同的評(píng)審,報(bào)總經(jīng)理簽定。

4.2.2負(fù)責(zé)新建管理處員工工作服的訂制。

4.2.3負(fù)責(zé)新建管理處所有標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)、制作并指導(dǎo)安裝。

4.2.4負(fù)責(zé)新項(xiàng)目入伙現(xiàn)場(chǎng)的策劃、布置及展板的設(shè)計(jì)、制作和擺放。

4.3人力資源部前期準(zhǔn)備工作

4.3.1負(fù)責(zé)在入伙前三個(gè)月正式下發(fā)管理處成立的文件。

4.3.2根據(jù)《物業(yè)管理方案》審核新建管理處人員編制,并確保管理人員及專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員入伙前三個(gè)月到位,安全員、保潔員提前一個(gè)月到位。

4.3.3負(fù)責(zé)新建管理處人員的招聘、入職培訓(xùn)及考核。

4.4財(cái)務(wù)管理部前期準(zhǔn)備工作

4.4.1負(fù)責(zé)前期介入費(fèi)用及新項(xiàng)目管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算,經(jīng)總經(jīng)理審批后納入委托管理合同。

4.4.2負(fù)責(zé)新項(xiàng)目各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審定。

4.4.3負(fù)責(zé)管理處接管物業(yè)入伙前清潔費(fèi)用的審定。

4.4.4負(fù)責(zé)指導(dǎo)管理處出納按財(cái)務(wù)制度建賬及財(cái)務(wù)軟件的使用。

4.4.5負(fù)責(zé)監(jiān)督新建管理處的物資采購(gòu)工作。

4.5品質(zhì)管理部前期準(zhǔn)備工作

4.5.1負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件的發(fā)放及協(xié)助編寫(xiě)相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)文件。

4.5.2負(fù)責(zé)提供有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)、行政規(guī)章等資料。

4.5.3協(xié)助管理處分類(lèi)建立物業(yè)管理檔案資料。

4.5.4負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)規(guī)章制度及入伙資料。

4.5.5負(fù)責(zé)審核保安器材、檢測(cè)儀器儀表、清潔綠化用品及各類(lèi)工具等物資的采購(gòu)申請(qǐng)。

4.5.6協(xié)助新項(xiàng)目管理處質(zhì)量體系文件及入伙工作辦理程序的培訓(xùn)。

4.6新建管理處經(jīng)理前期準(zhǔn)備工作

4.6.1負(fù)責(zé)擬定入伙工作計(jì)劃時(shí)間表,包括:工作內(nèi)容、負(fù)責(zé)人及完成時(shí)間等,并報(bào)分管總經(jīng)理助理審批。

4.6.2負(fù)責(zé)內(nèi)部管理運(yùn)作相關(guān)工作:

a.編制管理處組織結(jié)構(gòu)、各崗位職責(zé),報(bào)人力資源部審核、分管總經(jīng)理助理審批。

b.物資的采購(gòu):根據(jù)《物業(yè)管理方案》負(fù)責(zé)辦公用品、辦公設(shè)備及維修工具、設(shè)備、安全保潔工具、設(shè)備的購(gòu)置計(jì)劃的制定、詢價(jià)、報(bào)批及采購(gòu)工作。包括:

a.辦公用品:家私、各類(lèi)文具等。

b.辦公設(shè)備:打印機(jī)、電話、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、音響等。

c.后勤服務(wù)設(shè)施:食堂、宿舍用品、用具等。

d.網(wǎng)絡(luò)設(shè)備:電腦等。

e.清潔及綠化設(shè)備和工具:洗地機(jī)、吸塵器、剪草機(jī)、噴霧器等。

f.安全設(shè)備:對(duì)講機(jī)、電警棍、手電筒等。

g.加工維修設(shè)備工具:萬(wàn)用表、兆歐表、電焊機(jī)、臺(tái)虎鉗等。

c.根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況,完善閉路監(jiān)控、停車(chē)場(chǎng)設(shè)施、背景音樂(lè)、泛光照明、信箱、康樂(lè)休閑文化設(shè)施、園林綠化等公共設(shè)施。

d.指定專(zhuān)人記錄入伙前后發(fā)生的清潔、返修及配套完善工程等所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用,以便與地產(chǎn)公司結(jié)算。

4.6.3負(fù)責(zé)對(duì)外公共關(guān)系的建立及有關(guān)證照辦理:

a.與政府有關(guān)部門(mén)建立良好的公共關(guān)系,包括:自來(lái)水公司、供電局、煤氣公司、有線電視、電信局、工商、稅務(wù)、派出所、街道辦事處、居委會(huì)等。

b.辦理管理處營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、收費(fèi)許可證等。

c.辦理本物業(yè)停車(chē)場(chǎng)的驗(yàn)收及營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、收費(fèi)許可證等。

d.配合項(xiàng)目部辦理用水、用電指標(biāo)的申請(qǐng)、水電抄表到戶、電話、有線電視、煤氣、通郵、網(wǎng)絡(luò)等的開(kāi)通手續(xù)。

4.6.4將《入住指引》、《業(yè)主(住戶)資料卡》于入伙前十天交地產(chǎn)公司,與《入伙通知書(shū)》一并發(fā)放業(yè)主。

4.6.5負(fù)責(zé)入伙前一周準(zhǔn)備好入伙應(yīng)備資料,包括:

a.《入伙流程》

b.《委托銀行代收款協(xié)議書(shū)》;

c.《業(yè)主公約》;

d.《業(yè)戶手冊(cè)》;

e.《前期物業(yè)管理協(xié)議書(shū)》

f.《房屋交付驗(yàn)收表》;

g.《常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目表》

h.水、電、氣、有線電視開(kāi)戶申請(qǐng)資料;

i.防盜門(mén)、窗花、陽(yáng)臺(tái)推拉門(mén)圖樣(包括材料、規(guī)格、尺寸、安裝要求等);

j.房?jī)?nèi)配送電器或其他需操作設(shè)施用品的說(shuō)明書(shū)、保修卡;

k.房間設(shè)計(jì)平面圖(含水電走向);

l.其他與業(yè)主相關(guān)資料。

m.現(xiàn)場(chǎng)入伙宣傳展板及相關(guān)入伙指引標(biāo)識(shí)。

n.所有'入伙資料'的填寫(xiě)樣本。

4.6.6進(jìn)行入伙模擬演練,檢驗(yàn)入伙流程、資源配置等準(zhǔn)備工作是否充分。

5.支持性文件

vkwy7.3-g01《物業(yè)管理策劃階段工作程序》

vkwy7.2.2-z01《合同評(píng)審程序》

vkwy7.4-z01《采購(gòu)管理程序》

第3篇 太陽(yáng)城物業(yè)管理前期介入籌備工作計(jì)劃

太陽(yáng)城物業(yè)管理前期介入與籌備工作計(jì)劃

_確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

順馳物業(yè)根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況,以各時(shí)間段和各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實(shí)際的測(cè)算,為順馳水藍(lán)確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。一旦順馳水藍(lán)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后,順馳物業(yè)將與當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系,確保在最快的時(shí)間內(nèi),通過(guò)申報(bào)審批程序,并最終獲得批準(zhǔn)。

_安排和招聘管理人員

順馳物業(yè)可抽調(diào)在武漢和天津物業(yè)分公司的部分骨干到項(xiàng)目任職,只需從荊州本地招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的員工。由于物業(yè)管理處的骨干員工,均在順馳物業(yè)工作了一段時(shí)間,因此,在最快的時(shí)間內(nèi)建立物業(yè)管理中心的管理架構(gòu),熟悉順馳物業(yè)和順馳水藍(lán)的管理要求,可迅速開(kāi)展物業(yè)管理工作,并達(dá)到較高的管理水平。

_完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn)

順馳物業(yè)將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù),制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。在人員到位后,順馳物業(yè)利用各種培訓(xùn)手段,對(duì)所有的員工均進(jìn)行生態(tài)化服務(wù)理念、客戶第一的服務(wù)意識(shí)以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn);對(duì)不同的專(zhuān)業(yè)人員,進(jìn)行崗位技能培訓(xùn),使每位員工迅速熟悉順馳物業(yè)的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識(shí),確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。

_準(zhǔn)確各種物品和裝備

順馳物業(yè)按順馳水藍(lán)批準(zhǔn)的物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算,購(gòu)置各種物業(yè)管理所需的物資裝備,以保證物業(yè)管理處的正常運(yùn)作,購(gòu)置工作包括:購(gòu)置各種辦公家具和設(shè)備、購(gòu)置各種通訊器材、定制首期制服、購(gòu)置警械和安保用品、購(gòu)置各種設(shè)備、工具和維修用品等。此外,順馳物業(yè)還將免費(fèi)提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件,以隨時(shí)保持與總部的聯(lián)系。

_參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收

順馳物業(yè)將首先派遣的豐富經(jīng)驗(yàn)的工程主管和工程人員,參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗(yàn)收,熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置,檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程,協(xié)助督促施工單位整改。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度,為順利驗(yàn)收和接管做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

_提供施工現(xiàn)場(chǎng)安保服務(wù)

施工臨近竣工階段,工地現(xiàn)場(chǎng)施工單位多、人員雜,順馳物業(yè)將根據(jù)順馳水藍(lán)的要求,在最短的時(shí)間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進(jìn)場(chǎng),協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護(hù)成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。建立進(jìn)出小區(qū)的檢查制度,減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。

_確保物業(yè)管理各種方案

順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購(gòu)房及租房對(duì)象和物業(yè)配置設(shè)施等情況,制定一系列適合太陽(yáng)城的物業(yè)管理方案,使管理人員上崗后,能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。物業(yè)管理方案包括:《物業(yè)驗(yàn)收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲(chóng)招標(biāo)方案》、《工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案》、《財(cái)務(wù)運(yùn)行方案》、《人事管理方案》、《物業(yè)客戶服務(wù)方案》、《小區(qū)的交通管理方案》、《小區(qū)內(nèi)停車(chē)管理方案》、《小區(qū)社區(qū)活動(dòng)方案》等。

_制訂物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度

順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況,結(jié)合國(guó)家和有關(guān)物業(yè)法規(guī),提供合適的管理公約文本,供順馳水藍(lán)制訂正式的《物業(yè)管理公約》。順馳物業(yè)將結(jié)合《物業(yè)管理公約》,制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè);部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻,部分留存物業(yè)管理處遵照?qǐng)?zhí)行。

_完成物業(yè)保險(xiǎn)工作

對(duì)物業(yè)進(jìn)行保險(xiǎn)是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)一種有效方式,可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時(shí)的應(yīng)付難度,使意外事件得到圓滿的解決。在物業(yè)管理籌備期中,順馳物業(yè)利用以往經(jīng)驗(yàn),將通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)招標(biāo)方式,辦妥財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)。

第4篇 項(xiàng)目工程安全管理前期準(zhǔn)備工作

工程項(xiàng)目安全管理前期準(zhǔn)備工作

1、依照國(guó)家法規(guī)規(guī)章、規(guī)定編制安全管理制度,落實(shí)責(zé)任制。針對(duì)工人素質(zhì)、文化程度編制職業(yè)健康安全技術(shù)操作規(guī)程。

2、配備經(jīng)培訓(xùn)考核合格、持證的管理、執(zhí)行和檢查人員。

本工程指派一名安全主任對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行總體策劃控制管理,多名專(zhuān)職安全員結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)分區(qū)的特點(diǎn)分別管理,組成強(qiáng)有力的工程總承包安全施工管理部;土建工程、機(jī)電安裝工程、裝修裝飾工程等專(zhuān)業(yè)工程,根據(jù)施工情況、難度、安全隱患的可發(fā)生頻繁程度,分別配置不少于兩名專(zhuān)職安全員。為了充分發(fā)展總承包管理的特點(diǎn),其他分包專(zhuān)業(yè)工程單位必須安排2人以上的兼職安全員進(jìn)行配合管理。

3、制定施工職業(yè)健康安全技術(shù)并設(shè)置相應(yīng)的各類(lèi)安全防護(hù)設(shè)施。

4、配置臨時(shí)安全用電技術(shù)及防觸電措施,消防器材及設(shè)施按規(guī)定要求配置。

5、配備各類(lèi)建筑施工機(jī)械的限位、過(guò)載、避雷等安全裝置,并齊全、有效。

6、配備必要的安全檢測(cè)工具(測(cè)定扣件緊固的力矩扳手、風(fēng)速儀、接地電阻測(cè)試儀等)。

7、分階段編制安全生產(chǎn)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)實(shí)施計(jì)劃。

第5篇 物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容-4

物業(yè)管理前期介入的工作內(nèi)容(4)

第四節(jié) 驗(yàn)收階段介入

接管驗(yàn)收定義:

物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時(shí),以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗(yàn)收,內(nèi)容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。

成立驗(yàn)收小組制定驗(yàn)收計(jì)劃:

1.由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個(gè)月成立物業(yè)接管小組,并委任組長(zhǎng),組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門(mén)人員、管理處人員并經(jīng)過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的教育或培訓(xùn)。

2.物業(yè)接管小組組長(zhǎng)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并報(bào)總經(jīng)理審批,物業(yè)接管計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容:

a) 物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單;

b) 小組人員分工;

c) 接管日程安排;

d) 其他(如提前介入在建工程驗(yàn)收等)。

3.小組組長(zhǎng)擬定接管計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意,圖紙資料應(yīng)至少提前于現(xiàn)場(chǎng)十五天完成驗(yàn)收。

圖紙資料的驗(yàn)收

1.應(yīng)予驗(yàn)收的圖紙資料一般應(yīng)包括:

a)全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);

b)施工承包合同復(fù)印件;

c)機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū);

d)電梯使用許可證;

e)隱蔽工程驗(yàn)收記錄(涉及物業(yè)管理過(guò)程的項(xiàng)目);

f)供水、供電的指標(biāo)批文;

g)供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明(含指標(biāo)批文);

h)智能化系統(tǒng)驗(yàn)收證明;

i)消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明;

j)接地電陰檢測(cè)記錄;

k)防雷引下線焊接記錄;

l)地下管網(wǎng)竣工圖;

m)設(shè)備供貨合同復(fù)印件;

n)其他資料。

物業(yè)的驗(yàn)收

1.房屋及分戶(層)設(shè)施的驗(yàn)收

a) 房屋墻、地、門(mén)、窗裝修情況;

b) 供水、供電情況;

c) 水、電設(shè)施,潔具及其他設(shè)施(按設(shè)計(jì)及房屋銷(xiāo)售合同規(guī)定);

d) 智能化設(shè)備情況;

e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設(shè)施)。

2驗(yàn)收要求

a) 房屋本體和分戶(層)設(shè)施符合設(shè)計(jì)要求和具備使用條件。

b) 質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》,驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況記錄于《房屋及公共設(shè)施接管驗(yàn)收交接表》、《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并提交接管小組組長(zhǎng)。

3.公共設(shè)施驗(yàn)收

a) 給排水系統(tǒng);

b) 供電系統(tǒng);

c) 燃?xì)庀到y(tǒng);

d) 空調(diào)系統(tǒng);

e) 消防系統(tǒng);

f) 通訊系統(tǒng);

g) 安防系統(tǒng);

h) 電梯系統(tǒng);

i) 園林綠化系統(tǒng);

j) 道路、照明系統(tǒng);

k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)棚、垃圾房等)。

4.驗(yàn)收要求:

a) 公共設(shè)施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;

b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設(shè)施系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。

c) 對(duì)燃?xì)庀到y(tǒng),接管小組應(yīng)索取有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司驗(yàn)收合格證明。

d) 對(duì)安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應(yīng)索取有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司和政府監(jiān)管部門(mén)的驗(yàn)收合格證明。

e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門(mén)檢驗(yàn)驗(yàn)收合格證明。

f) 系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合設(shè)計(jì)圖、說(shuō)明書(shū)及安裝合同的有關(guān)規(guī)定。

g) 園林綠化系統(tǒng)應(yīng)符合綠化設(shè)計(jì)方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。

驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況記錄于《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并將記錄表提交小組組長(zhǎng)。

5.物業(yè)接管小組在接管理驗(yàn)收前應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)接管物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究,在驗(yàn)收組織驗(yàn)收時(shí),應(yīng)提前至少一天確定驗(yàn)收時(shí)間并通知相關(guān)人員。

6.驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)驗(yàn)收情況將存在的問(wèn)題填寫(xiě)于《交接問(wèn)題處理單》,并跟進(jìn)完善情況,該單由移交單位代表和驗(yàn)收人簽字后,正本交移交人,副本由驗(yàn)收責(zé)任人和接管小組組長(zhǎng)交管理處存底備查。

7.驗(yàn)收責(zé)任人對(duì)自己簽發(fā)的《交接問(wèn)題處理單》的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對(duì)存在問(wèn)題項(xiàng)目重新進(jìn)行驗(yàn)收時(shí),驗(yàn)收責(zé)任人按規(guī)定組織人員參與驗(yàn)收,驗(yàn)收合格的,在備注欄內(nèi)注明,并簽字,驗(yàn)收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。

8.驗(yàn)收責(zé)任人在自己簽發(fā)的《交接問(wèn)題處理單》全部完成后,提交接管組長(zhǎng)審核。

9.接管小組組長(zhǎng)根據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目和驗(yàn)收責(zé)任人提交的《工程驗(yàn)收表》、《交接問(wèn)題處理單》對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應(yīng)驗(yàn)收項(xiàng)目時(shí),即時(shí)要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收。

物業(yè)預(yù)驗(yàn)收

1.對(duì)于在建大型物業(yè),由于工程期長(zhǎng)、工程量大,接管小組組長(zhǎng)可指定小

組成員適當(dāng)提前于整體工程的完工前進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收(初步驗(yàn)收),如隱蔽工程等。

2.對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收時(shí),責(zé)任人應(yīng)同時(shí)了解工程建設(shè)過(guò)程,小區(qū)規(guī)劃、工

程建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)交付使用(入伙)時(shí)間,房屋銷(xiāo)售對(duì)象(業(yè)主)基本情況,房屋結(jié)構(gòu)等,并做好記錄。

物業(yè)的正式驗(yàn)收接管

1.物業(yè)接管小組組長(zhǎng)在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設(shè)施和公共設(shè)施均

完成驗(yàn)收后,制作《房屋及公共設(shè)施竣工和接管驗(yàn)收交接表》和《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》,物業(yè)即正式接管。

2.對(duì)新建保修期內(nèi)的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式三份,由開(kāi)發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。

3.對(duì)保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。

4.物業(yè)正式驗(yàn)收接管后,物業(yè)交付給業(yè)主前,開(kāi)發(fā)商基于任何考慮對(duì)物業(yè)進(jìn)行改建、增建,接管小組

組長(zhǎng)(或管理處主任)均需要求開(kāi)發(fā)商事先提供改建、增建設(shè)計(jì)資料及委托施工單位的證明、施工計(jì)劃等,并在施工完畢時(shí)對(duì)改建、增建部分按要求進(jìn)行補(bǔ)充驗(yàn)收。

入伙前信息處理流程圖

第6篇 地產(chǎn)公司委托前期物業(yè)管理工作業(yè)務(wù)指引書(shū)

地產(chǎn)公司委托物業(yè)前期管理工作業(yè)務(wù)指引書(shū)

1、目的

以內(nèi)部市場(chǎng)化為原則,理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)關(guān)系。

2、適用范圍

適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、工程接管驗(yàn)收、銷(xiāo)售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。

3、職責(zé)

3.1物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會(huì)共同編制、修訂和履行本指引。

3.2物業(yè)公司新項(xiàng)目部在新項(xiàng)目論證報(bào)告中對(duì)物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。

3.3地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范,結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議,以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。

4、原則

4.1物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進(jìn)招商地產(chǎn)銷(xiāo)售的原則,合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來(lái)交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán),理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)方面的相互關(guān)系,建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。

4.2在業(yè)務(wù)關(guān)系上,物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程,按照內(nèi)部市場(chǎng)化原則,明確雙方責(zé)、權(quán)、利,在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系,以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,在各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)上,地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。

4.3地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法(確保至少按季度結(jié)算一次)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。

5、定義

5.1前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起,至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理。

5.2前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段,物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級(jí))等方面,向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見(jiàn),以減少產(chǎn)品缺陷的過(guò)程。

5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書(shū)面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù);業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的,視為房屋已交付使用。

5.4項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入伙前,物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲(chǔ)備、辦公設(shè)施購(gòu)置、工具材料采購(gòu)、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。

5.5物業(yè)移交是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所移交給物業(yè)公司,物業(yè)公司對(duì)相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。

5.6保潔開(kāi)荒是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后,物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類(lèi)房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)所進(jìn)行全面清潔,以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)。

6、方法和過(guò)程控制

6.1項(xiàng)目前期介入

6.1.1為提供令客戶滿意的產(chǎn)品,規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷,在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營(yíng)銷(xiāo)策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入,物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級(jí))等方面,提出建設(shè)性意見(jiàn)。

6.1.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開(kāi)設(shè)計(jì)說(shuō)明會(huì),說(shuō)明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專(zhuān)業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案,從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出建議書(shū)供地產(chǎn)公司參考,地產(chǎn)公司決策部門(mén)最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會(huì)物業(yè)公司。

6.1.1.2施工過(guò)程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專(zhuān)業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議或參加地產(chǎn)公司工程例會(huì)以了解和跟蹤工程進(jìn)展,熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時(shí)從管理需求角度對(duì)小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見(jiàn)提交《工程整改建議書(shū)》。

6.1.1.3工程接管驗(yàn)收過(guò)程的控制。入伙之前3-5個(gè)月,物業(yè)公司、監(jiān)理公司對(duì)各類(lèi)工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查并提交《物業(yè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,所有專(zhuān)業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個(gè)月通過(guò)竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問(wèn)題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時(shí)限。地產(chǎn)客服委員會(huì)為物業(yè)公司的對(duì)接部門(mén),由客服委員會(huì)協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門(mén)對(duì)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問(wèn)題進(jìn)行整改,確保入伙之前的工程質(zhì)量。

6.1.1.4營(yíng)銷(xiāo)配合過(guò)程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作:銷(xiāo)售中心、樣板房保潔、保安服務(wù);客戶的接待咨詢服務(wù);對(duì)地產(chǎn)公司開(kāi)展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好組織落實(shí)工作;加強(qiáng)樓盤(pán)宣傳,挖掘潛在客戶群;充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁,把業(yè)主在樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。

6.1.1.4.1在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對(duì)相關(guān)問(wèn)題統(tǒng)一口徑,規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。

6.1.1.4.2對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)階段發(fā)生的費(fèi)用,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同》(附件一)進(jìn)行。

6.1.2項(xiàng)目前期介入階段,地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開(kāi)業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議,召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見(jiàn)進(jìn)行溝通。

6.1.3項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金(總成本的10-15%)由地產(chǎn)公司承擔(dān)(參考標(biāo)準(zhǔn):按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算,每平方米2~4元)。

6.2前期物業(yè)管理階段

6.2.1前期物業(yè)管理服務(wù)合同:

6.2.1.1由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷(xiāo)售之前,按照相關(guān)法規(guī)要求,起草《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》。

6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后,雙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》,明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專(zhuān)用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮其對(duì)后期的影響,為從前期物業(yè)管理過(guò)渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件,該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷(xiāo)售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的(關(guān)于前期物業(yè)管理的約定)內(nèi)容一致。

6.2.2物業(yè)管理方案策劃:在房屋竣工驗(yàn)收之前,物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案,該方案是對(duì)管理服務(wù)工作的全面策劃,具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。

6.2.3物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算

6.2.3.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)以及測(cè)算結(jié)果。

6.2.3.2物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平,確保物業(yè)管理項(xiàng)目(含分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)收支平衡,原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷(xiāo)售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法,如確有必要,地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。

6.2.4項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)

6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算

時(shí),將項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。

6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高,物業(yè)公司也可將部分成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算,通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開(kāi)辦費(fèi)(參照標(biāo)準(zhǔn):按接管面積計(jì)算,每平方米2~3元),以便物業(yè)公司正常開(kāi)展工作。

6.2.5管理用房提供:

6.2.5.1地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會(huì)提供管理用房,用于管理處日常辦公、會(huì)議、接待、倉(cāng)庫(kù)等。

6.2.5.2管理用房的標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的,從其規(guī)定;當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒(méi)有規(guī)定的,地產(chǎn)公司應(yīng)按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例(不足50平方米的按50平方米計(jì))向物業(yè)公司提供管理用房,不足部分由物業(yè)公司自行解決,由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)統(tǒng)籌考慮。

6.2.5.3地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮管理用房。辦公場(chǎng)所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要,可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮;如管理用房中涉及到員工生活用房的,具體位置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。規(guī)劃的面積,需要考慮管理處駐場(chǎng)人數(shù)和周邊活動(dòng)設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中,須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國(guó)家住宅房?jī)?nèi)標(biāo)準(zhǔn)。

6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計(jì)和施工方案,報(bào)地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),裝修標(biāo)準(zhǔn):按照實(shí)際提供的建筑面積計(jì)算,不低于每平方米500元。

6.2.6保潔開(kāi)荒

6.2.6.1保潔開(kāi)荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任,地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場(chǎng)及保潔工作。

6.2.6.2地產(chǎn)公司如將保潔開(kāi)荒工作委托物業(yè)公司,期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金(總成本的10-15%)由地產(chǎn)公司承擔(dān).

6.2.7房屋集中交付使用(集中入伙)

6.2.7.1房屋集中交付使用實(shí)行地產(chǎn)公司項(xiàng)目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,成立由地產(chǎn)客服、營(yíng)銷(xiāo)、工程、物業(yè)等各部門(mén)、各專(zhuān)業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組,策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),具體包括:現(xiàn)場(chǎng)布置、辦公設(shè)備消耗、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活動(dòng)費(fèi)用等。

6.2.7.2地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的,物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費(fèi)用預(yù)算(人工成本、物料消耗、現(xiàn)場(chǎng)布置、管理酬金等)報(bào)地產(chǎn)公司審核,費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān).

6.2.8售后服務(wù)

6.2.8.1地產(chǎn)公司按照《房屋質(zhì)量保證書(shū)》規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任,此外對(duì)已過(guò)保修期但經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問(wèn)題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)正常的工程返修工作(具體參見(jiàn)地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方《保修協(xié)議書(shū)》)

6.2.8.2地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實(shí),應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書(shū),明確保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施,物業(yè)公司有權(quán)對(duì)施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和扣罰。

6.2.8.3地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作,物業(yè)公司酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按照《保修協(xié)議書(shū)》相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。

6.2.8.4地產(chǎn)公司項(xiàng)目部工程結(jié)束后,須留專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)工程后續(xù)問(wèn)題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對(duì)接。

6.2.9空置房管理

6.2.9.1空置房是地產(chǎn)公司因銷(xiāo)售或其他原因,造成房屋未交付使用而空置的?？罩梅康墓芾碣M(fèi)及水、電、供暖等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.9.2.為避免在客戶看房時(shí)出現(xiàn)不良現(xiàn)象,地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)空置房建立巡查制度,對(duì)門(mén)窗、水管、開(kāi)關(guān)、暖氣、水喉、門(mén)鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進(jìn)行定期檢查,必要時(shí)對(duì)空置房定期清潔。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司,費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。

6.3其他

6.3.1代墊款項(xiàng)和代收代付業(yè)務(wù)按照相關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行。

6.3.2因地產(chǎn)公司銷(xiāo)售或其它需要,承諾向業(yè)主贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān),此部分費(fèi)用由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。

6.3.3若地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)已經(jīng)繳納了水電氣等配套設(shè)施的開(kāi)戶費(fèi)用,地產(chǎn)公司應(yīng)在簽訂房屋銷(xiāo)售合同、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時(shí)一并收取該項(xiàng)費(fèi)用。若委托物業(yè)公司在業(yè)主入住時(shí)收取此筆費(fèi)用,可參照地產(chǎn)委托代理業(yè)務(wù)操作。

6.3.4因市政配套不到位而銷(xiāo)售有承諾等原因,造成項(xiàng)目用水、電、氣、暖等費(fèi)用形成的交費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價(jià)差、量差,如按施工用或工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價(jià)差,以及前期施工、售后返修等造成水電開(kāi)支過(guò)大等,即實(shí)際存在的收支價(jià)差和量差,應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)至少每季度統(tǒng)計(jì)一次并報(bào)地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)。

6.3.5地產(chǎn)公司在制定與物業(yè)管理相關(guān)的資料(樓書(shū)、廣告、合同及宣傳資料)時(shí),應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見(jiàn)。

6.3.6地產(chǎn)公司不得對(duì)購(gòu)房者作出超過(guò)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》范圍的承諾,雙方應(yīng)在房屋銷(xiāo)售前對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題統(tǒng)一口徑;對(duì)因銷(xiāo)售承諾過(guò)失導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的,應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。

7、相關(guān)文件

《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》

《前期物業(yè)服務(wù)合同》

《保修協(xié)議書(shū)》

第7篇 搞好線損管理必須做好的幾項(xiàng)前期工作

一、建立和完善各級(jí)電量考核體系。以實(shí)現(xiàn)分壓、分線、分臺(tái)區(qū)統(tǒng)計(jì)電量為目的，必須在各個(gè)電壓等級(jí)、各條線路、各臺(tái)配變電壓器總路安裝電能計(jì)量表計(jì)，用以計(jì)量各級(jí)電量。將各變電站來(lái)電側(cè)總路表計(jì)定為一級(jí)考核表；變電站各條出線總路表計(jì)定為二級(jí)考核表；各條出線上配電變壓器總路表計(jì)定為三級(jí)考核表；各用電客戶表計(jì)定為末端表計(jì)，末端表計(jì)所計(jì)電量即為用電量。按這一體系，一級(jí)考核表與二級(jí)考核表之間形成的電量差即為變電站損耗；二級(jí)考核表與三級(jí)考核表之間形成的電量差即為主干線線路損耗；三級(jí)考核表與用電量之間形成的電量差即為末端線損，這部分線損將是各供電企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)管理的對(duì)象。

二、配合電量考核體系分類(lèi)整理營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)資料。根據(jù)所建立的電量考核體系，重新對(duì)各用電客戶檔案資料進(jìn)行分類(lèi)整理，尤其對(duì)于計(jì)費(fèi)卡信息要分配電臺(tái)區(qū)與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際核實(shí)無(wú)誤后，將屬于同一個(gè)配電臺(tái)區(qū)的客戶抄表卡歸集在一個(gè)抄表本中，每月?lián)私y(tǒng)計(jì)各配電臺(tái)區(qū)的用電量，并與三級(jí)考核表對(duì)比分析計(jì)算末端線損。同時(shí)，將各專(zhuān)變客戶電能表與公變考核表分線路進(jìn)行資料、數(shù)據(jù)歸集，以此計(jì)算主干線線損。為了保證線損數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，資料分類(lèi)歸集必須徹底、準(zhǔn)確，確保不發(fā)生串線路、串臺(tái)區(qū)的現(xiàn)象；同時(shí)，還必須要求抄表人員排定每條線路、每個(gè)臺(tái)區(qū)中各用電客戶抄表時(shí)的抄表路線、時(shí)間，并長(zhǎng)期固定下來(lái)，以提高線損數(shù)據(jù)的時(shí)效性和分析價(jià)值。

三、合理確定各級(jí)考核體系的線損率水平。要組織人員開(kāi)展好理論線損計(jì)算工作，分析計(jì)算各級(jí)電量考核體系的理論線損率，將理論線損率與以往年份的實(shí)際線損率進(jìn)行對(duì)比分析，找出產(chǎn)生差距的各種原因，并分析這些原因各自對(duì)線損的影響程度，分類(lèi)排序后剔除當(dāng)前不能解決的影響因素和影響程度較小的因素，即可看出降損的主要工作方向和降損的空間大小，從而確定出符合本企業(yè)當(dāng)前實(shí)際管理水平的一個(gè)合理的線損率。

第8篇 物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容-1

物業(yè)管理前期介入的工作內(nèi)容(1)

1.前期介入的一般程序:由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計(jì)劃并按照計(jì)劃實(shí)施。

2.前期介入的工作內(nèi)容:前期介入主要分五個(gè)階段實(shí)現(xiàn):規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段和施工建設(shè)階段,驗(yàn)收階段,項(xiàng)目入伙交付業(yè)主使用。

第一節(jié):規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括:

物業(yè)對(duì)項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容提出合理劃建議。

規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序:

1.地產(chǎn)提前1個(gè)月向物業(yè)提出書(shū)面知會(huì),要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估,并提供評(píng)估報(bào)告。

2.物業(yè)接到書(shū)面知會(huì)后,于3日內(nèi)回復(fù),由相關(guān)部門(mén)牽頭組成評(píng)估小組,并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開(kāi)發(fā)資料目錄。

3.開(kāi)發(fā)資料包括:企劃文件(市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料);設(shè)計(jì)文件(規(guī)劃圖、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等)。

4.地產(chǎn)接到資料目錄后及時(shí)內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對(duì)不能提供的資料,書(shū)面知會(huì)物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)等部門(mén)召開(kāi)項(xiàng)目說(shuō)明會(huì),介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

5.物業(yè)接到開(kāi)發(fā)資料后一周內(nèi),組織評(píng)估小組研究,完成項(xiàng)目及類(lèi)似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。

6.評(píng)估小組根據(jù)開(kāi)發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容,及項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、實(shí)地考察情況,于一周內(nèi)詳細(xì)編寫(xiě)完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》,并提交物業(yè)相關(guān)部門(mén)。

7.物業(yè)相關(guān)部門(mén)在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi),組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。

8.評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見(jiàn),于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。

9.經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門(mén)組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。

10.物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。

11.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)總體評(píng)估要點(diǎn):

住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。

住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車(chē)流人流組織兼顧,停車(chē)位充足。

建筑與自然和諧,采光、通風(fēng)充足,環(huán)境優(yōu)美。

生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。

設(shè)備、設(shè)施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。

安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備,運(yùn)用先進(jìn)技防手段,安全及消防配置充分。

智能化配置先進(jìn),網(wǎng)絡(luò)資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。

便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。

各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類(lèi)住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分類(lèi)評(píng)估要點(diǎn):

1.安保布局

a)便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。

b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點(diǎn)。

c)人員及車(chē)輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰,便于動(dòng)態(tài)管理。

d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全,可采取有效措施防范。

e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應(yīng)快速。

2.消防布局

a)消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等)充分合理,使用可靠。

b)消防車(chē)道設(shè)置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。

c)消防登高面(場(chǎng)地)設(shè)置合理,其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。

d)消防通道、門(mén)、墻、避難區(qū)設(shè)置合理,符合國(guó)家規(guī)范。

3.交通布局

a)各級(jí)道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。

b)主要道路和出入口人車(chē)分流,在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車(chē)余地。

c)機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車(chē)位占車(chē)位數(shù)的5%,聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1:1,另加訪客車(chē)位占車(chē)位數(shù)的10%)。非機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標(biāo)可以按照不同地區(qū)需求進(jìn)行調(diào)整),便于停放。

d)有條件,宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù),應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。

4.生活配置

a)根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。

b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂(lè)、交通等的配套服務(wù)功能。

c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套,宜獨(dú)立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件,應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所,出入口或樓梯須與住宅分開(kāi)。

d)如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所,宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如:一般10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。(指標(biāo)供參考)

5.設(shè)備配套

a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要,并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。

b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。

c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理,便于維護(hù)保養(yǎng)。

d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用

節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān),十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。

e)配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi),給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越,電梯井不應(yīng)緊鄰臥室,緊鄰書(shū)房及起居室時(shí),應(yīng)采取隔音措施。

6.智能化配置

a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門(mén)禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng)、車(chē)輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平

臺(tái)系統(tǒng)。

c)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

d)中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。

e)智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性,采用成熟產(chǎn)品。

7.房屋單體

a)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b)墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

c)樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。

d)住宅分戶門(mén)宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門(mén)。

e)住宅外窗應(yīng)考慮開(kāi)啟方便,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門(mén)窗。

f)廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線,操作面長(zhǎng)度宜在2-3米,燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?灶宜避開(kāi)窗口設(shè)置。

g)衛(wèi)生間不應(yīng)直接開(kāi)向起居房,餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開(kāi)臥室墻面布置。

h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置,地漏位置合理,便于檢修。

i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國(guó)家規(guī)范,管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理,便于檢修。

j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。

k)底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

l)房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣,不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)(敲墻、再次分隔等)。

m)有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面(陽(yáng)臺(tái))時(shí),應(yīng)考慮防盜措施。

n)陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。

8.室內(nèi)配置

a)室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理,應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。

b)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。

c)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開(kāi),與鄰套住宅機(jī)座相

d)鄰時(shí),應(yīng)采取安全隔離措施。

e)空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專(zhuān)管排放,或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。

f)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位,管中應(yīng)距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。

g)當(dāng)戶型或廳房過(guò)大時(shí),應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。

h)如使用小型中央空調(diào),層高應(yīng)大于3.3m,并留有室外機(jī)位置。

i)室內(nèi)各類(lèi)插座、開(kāi)關(guān)位置合理,應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。

j)電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書(shū)房分別設(shè)置,且不宜并行設(shè)置。

k)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。

l)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。

9.綠化配置

a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。

b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。

c)綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長(zhǎng),成活率高,抗病蟲(chóng)性好。

d)綠化品種便于養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習(xí)慣。

f)綠化品種宜無(wú)污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。

g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。

10.景觀配置

a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。

b)采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。

c)水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。

d)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系,并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米,,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。

e)景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù),宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。

11.公共空間

a)應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì),避免排泄不暢通。

b)宜設(shè)置可開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。

c)公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對(duì)住戶的影響。

d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于150m)。

e)各類(lèi)表具、表箱設(shè)置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄,宜預(yù)留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。

f)樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入,宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。

g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員,宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。

h)樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。

12.生態(tài)環(huán)保

a)住宅區(qū)內(nèi)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。

b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。

c)住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類(lèi)污染源。

d)周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。

e)宜采用對(duì)太陽(yáng)能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。

f)垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類(lèi)收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。

h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。

13.管理用房

a)物業(yè)管理處

管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:

管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100_0.2(指標(biāo)供參考)

位置:住宅區(qū)中央,底層。

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功能:辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室

面積:根據(jù)具體情況而定

位置:和管理處相對(duì)接近,業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處

14.新材料、新技術(shù)

a)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。

b)試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證,先行試點(diǎn)。

c)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

15.管理成本測(cè)算

a)對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。

b)管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類(lèi)似住宅接近,如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過(guò)大,應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商,相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

16.與相似典型項(xiàng)目的比較

a)相似點(diǎn)

b)差異點(diǎn)

c)優(yōu)勢(shì)

d)劣勢(shì)

第9篇 某住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作內(nèi)容

住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作內(nèi)容

1、全面了解小區(qū)公共用電、用水量,及小區(qū)照明布線情況,是否分組布線(分組布線:就是小區(qū)同一條線路上公共照明采用兩組線路控制,以便于在夜間不需要太多照明需求時(shí),適當(dāng)?shù)年P(guān)閉部分照明,常采用的布線方式為單、雙數(shù)控制布線;公共用水:住宅物業(yè)的綠化面積一般較大,夏季日常灌溉用水量較大,江河邊常采用就近取水,另一種方式是在小區(qū)適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置蓄水池,收集屋面水,通過(guò)水泵加壓來(lái)供應(yīng)綠化灌溉用水)?？傊?物業(yè)公司要從節(jié)能降耗入手,做好小區(qū)日常運(yùn)行開(kāi)支控制;

2、小區(qū)的安全問(wèn)題。有無(wú)陡坎、湖泊、江河或具有安全隱患的設(shè)施設(shè)備。如果說(shuō)小區(qū)內(nèi)存在上屬隱患,物業(yè)公司必須建議發(fā)展商做好安全防范工作,理想的做法是放置安全提示牌,加裝護(hù)欄,并在護(hù)欄內(nèi)側(cè)種植木瓜子樹(shù)(帶刺類(lèi)植物),一定要確保萬(wàn)無(wú)一失,不可有僥幸心理;

3、前期物業(yè)管理,物業(yè)公司要將重點(diǎn)工作放到小區(qū)已完工遺留問(wèn)題的處理上。交房前,物業(yè)公司要組織專(zhuān)業(yè)人員對(duì)發(fā)展商已完工項(xiàng)目進(jìn)行試驗(yàn)收,要有雞蛋里找骨頭的精神,對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé),同時(shí)也是對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé),盡最大可能在交房時(shí)業(yè)主找不出問(wèn)題;

4、將試驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題上報(bào)給發(fā)展商工程部,有必要的話也上報(bào)給發(fā)展商行政部備案,并督促發(fā)展商工程部解決,要有釘子精神,要有不完成誓不罷休的架勢(shì),當(dāng)然,對(duì)事實(shí)客觀成在且不屬于質(zhì)量方面的問(wèn)題,物業(yè)公司相關(guān)人員必須具備說(shuō)服業(yè)主的理由;

5、在小區(qū)內(nèi)加強(qiáng)物業(yè)管理?xiàng)l例及相關(guān)法律的宣傳,讓購(gòu)房業(yè)主更多的了解物業(yè)管理知識(shí)、什么是物業(yè)管理業(yè)主應(yīng)該怎么做具有什么權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)為以后物業(yè)管理工作的開(kāi)展墊定基礎(chǔ);

6、利用小區(qū)業(yè)主裝修資源,出租小區(qū)部分位置,收取一定的租賃費(fèi),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不限,當(dāng)然能收得越多越好。

第10篇 物業(yè)工程部工作管理辦法-物業(yè)前期管理

物業(yè)工程部工作管理辦法:物業(yè)的前期管理

1.竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收

1.1竣工驗(yàn)收

當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝之后,達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求,具備了使用的條件,我們稱(chēng)之為竣工。工程項(xiàng)目竣工以后,施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn),在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù),把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位,這一交接過(guò)程稱(chēng)為竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志,也是對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。

1.2接管驗(yàn)收

接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開(kāi)發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收后,整個(gè)物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序,是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后,就進(jìn)入了使用階段,而使用管理是由物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行的,加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計(jì)和施工,只有它才對(duì)各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備,包括制定管理規(guī)章,組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。另外,在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下,也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收,才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時(shí),移交過(guò)程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成,如簽訂管理公約、預(yù)交水電費(fèi)押金、領(lǐng)取《用戶手冊(cè)》等。

1.3質(zhì)量記錄:

《接管驗(yàn)收申請(qǐng)表》ed-tb-0309-001

2.接管驗(yàn)收的作用

接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過(guò)程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收是馬虎從事,放寬標(biāo)準(zhǔn),最后可能自食其果。因?yàn)橐坏庸芎贤?物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長(zhǎng)期使用,在日后使用中出現(xiàn)的問(wèn)題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來(lái)應(yīng)付。因此,物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭(zhēng)取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問(wèn)題對(duì)自己日后管理的影響,另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上,充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在:

2.1明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過(guò)接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂,實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。

2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。通過(guò)物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗(yàn)收,能進(jìn)一步促使開(kāi)發(fā)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè),減少日后管理中的麻煩和開(kāi)支。同時(shí),能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專(zhuān)業(yè)知識(shí)的不足,從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。

2.3為后期管理創(chuàng)造條件。通過(guò)接管驗(yàn)收,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求,減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面,根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn),預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題,計(jì)劃安排好各管理事項(xiàng),建立物業(yè)管理系統(tǒng),發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。

3.物業(yè)接管驗(yàn)收的程序及條件

3.1接管驗(yàn)收程序

3.1.1建設(shè)單位書(shū)面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收;

3.1.2接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核,對(duì)具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間;

3.1.3接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn);

3.1.4對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,按質(zhì)量問(wèn)題處理辦法辦理;

3.1.5經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件。

3。2物業(yè)接管驗(yàn)收的條件

新建房屋的接管驗(yàn)收,是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件:

3.2.1建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格;

3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;

3.2.3房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)。

3.3物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料

3.3.1產(chǎn)權(quán)資料:

a)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

b)用地批準(zhǔn)文件;

c)建筑執(zhí)照;

d)拆遷安置資料。

3.3.2技術(shù)資料:

a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;

b)地質(zhì)勘察報(bào)告;

c)工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告;

d)工程預(yù)決算;

e)圖紙會(huì)審記錄;

f)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);

g)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;

h)沉降觀察記錄;

i)竣工驗(yàn)收證明書(shū);

j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū);

k)新材料、新配件的鑒定合格證書(shū);

l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說(shuō)明書(shū);檢驗(yàn)合格證書(shū);保修單據(jù)等文件;

m)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告;

n)供水、供暖的試壓報(bào)告。

3.4驗(yàn)收的組織

3.4.1驗(yàn)收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭,各專(zhuān)業(yè)工程師帶領(lǐng)專(zhuān)業(yè)人員參與,會(huì)同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位,本著客觀、公正的原則進(jìn)行驗(yàn)收。

3.4.2參與驗(yàn)收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司,在驗(yàn)收中須表明自己客觀的意見(jiàn),反映物業(yè)的真實(shí)狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份,表達(dá)這些意見(jiàn)時(shí)應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào),與他們?nèi)〉靡恢隆?/p>

3.4.3參與驗(yàn)收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準(zhǔn),否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理。

3.5質(zhì)量記錄

《驗(yàn)收提交文件目錄》ed-tb-0309-002

接管驗(yàn)收程序

4物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)

在接管驗(yàn)收過(guò)程中,對(duì)工程質(zhì)量,要以北京市設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時(shí),要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗(yàn)收依據(jù)。依據(jù)各施工項(xiàng)目的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對(duì)今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問(wèn)題要逐一指出,要求施工單位改進(jìn)。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項(xiàng)目:

4.1主體結(jié)構(gòu):

4.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)gbj202-83(地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞;

4.1.2地下室防水工程應(yīng)符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

4.1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫,不得超過(guò)gb50204-92(混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定值;

4.1.4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無(wú)蟻害,其構(gòu)件的選材必須符合gbj206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)中的有關(guān)規(guī)定;

4.1.5磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯裂縫;

4.1.6凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合gbj11(建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范)的規(guī)定

4.2外墻:

4.2.1不得滲水。

4.2.2保溫層完好。

4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固,無(wú)損壞。

4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。

4.3屋面:

4.3.1各類(lèi)屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定,排水暢通,無(wú)積水,不滲漏;

4.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔;

4.3.3陽(yáng)臺(tái)和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固,接口嚴(yán)密、不滲漏。

4.4樓地面:

4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角;

4.4.2衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏;

4.4.3樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。

4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

4.5裝修:

4.5.1鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平整牢固,無(wú)翹曲變形,開(kāi)關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密,木門(mén)窗縫隙適度:

4.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)密,不露釘帽,與基層必須釘牢;

4.5.3門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固;

4.5.4抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;

4.5.5飾面磚應(yīng)表面潔

凈,粘貼牢固,陰陽(yáng)角與線角順直,無(wú)缺棱掉角;

4.5.6油漆,刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。

4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

4.6強(qiáng)電:

4.6.1電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直,過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密,導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí),連接點(diǎn)必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。

4.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電氣接地裝置;

4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準(zhǔn)確;

4.6.4各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠,接地阻值必須符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求;

4.6.5電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲相震動(dòng)聲不得超過(guò)gbj232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全役備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求;

4.6.6可電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅,電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置共用天線;

4.6.7除上述要求外,同時(shí)應(yīng)符合'低壓電器安裝規(guī)程'的有關(guān)要求。

4.7水、衛(wèi)、消防:

4.7.1管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水路應(yīng)試驗(yàn),保溫及防腐措施必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求。

4.7.2高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修;

4.7.3衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;

4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正、牢固,部件齊全、操作靈活;

4.7.5水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng);

4.7.6消防設(shè)施必須符合gbj16-87(建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)、gb50045-95(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。

4.8空調(diào)采暖:

4.8.1箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專(zhuān)業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格簽證;

4.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活;

4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支、吊架應(yīng)牢固;

4.8.4設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;

4.8.5經(jīng)過(guò)48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行,冷凍機(jī)和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能和采溫必須符合設(shè)計(jì)要求。

4.9附屬工程及其他:

4.9.1室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合gbj14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;

4.9.2化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無(wú)垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎;

4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;

4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;

4.9.5煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通,無(wú)阻塞物;

4.9.6單位工程必須做到工完料盡場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求;

4.9.7群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

以上為接管驗(yàn)收的一般要求,具體驗(yàn)收區(qū)域、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收項(xiàng)目及運(yùn)作方式詳見(jiàn)附則《接管驗(yàn)收運(yùn)作手冊(cè)》。

5.物業(yè)移交

在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后,所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒(méi)有問(wèn)題的設(shè)備在驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專(zhuān)業(yè)人員參加,才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn),尤其是要查對(duì)責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時(shí),每把鑰匙和門(mén)牌都要作好清楚的標(biāo)記,以免弄錯(cuò)。

5.1交接雙方的責(zé)任

5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備,房屋竣工后,及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢,及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收,經(jīng)檢驗(yàn)符合要求,接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證,并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。

5.1.2接管驗(yàn)收時(shí),交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí),雙方協(xié)議處理辦法,并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn),建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗(yàn)。

5.1.3房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理,如屬使用不當(dāng),管理不善的原因,則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

5.1.4新建房屋從驗(yàn)收之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修,并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保修期滿,按實(shí)計(jì)算,也可以在驗(yàn)收接管時(shí),雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用,由接管單位負(fù)責(zé)保修。

5.2交樓流程

用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進(jìn)行,物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時(shí)將入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費(fèi)通知書(shū)寄給業(yè)主,以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊(cè)》,并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定,便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后,組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶,一般都要對(duì)房屋進(jìn)行不同程度的裝修,物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)其進(jìn)行管理,以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。

5.3質(zhì)量記錄

《房屋及設(shè)備驗(yàn)收表》ed-tb-0309-003

《遺漏、缺陷工程申報(bào)表》ed-tb-0309-004

交樓流程圖

銷(xiāo)售部通知用戶或其代表前來(lái)

管理處收樓,并繳付有關(guān)費(fèi)用

第11篇 水電建設(shè)應(yīng)重視前期的設(shè)計(jì)管理工作

水電建設(shè)管理的核心是項(xiàng)目效益，效益靠電力市場(chǎng)的需求，低工程造價(jià)和縮短工期來(lái)實(shí)現(xiàn)。而光靠施工建設(shè)期來(lái)努力是不的，因?yàn)樵O(shè)計(jì)原則、技術(shù)參數(shù)、案的確定都是在項(xiàng)目的前期工—預(yù)可研、可研階段就確定，也就是說(shuō)水電項(xiàng)目的基本輪早在前期設(shè)計(jì)工作中就已形成，到建設(shè)施工和生產(chǎn)運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要糾正十分困難。水電建設(shè)項(xiàng)目要取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，加強(qiáng)前期設(shè)計(jì)管理工作尤為重要。

1水電建設(shè)前期工作存在的問(wèn)題

1.1當(dāng)前水電的建設(shè)需兼顧防洪、航運(yùn)、灌溉、環(huán)保等多方面的社會(huì)效益，發(fā)電僅僅是其中的一方面。但行業(yè)部門(mén)不愿合理分擔(dān)相應(yīng)投資，使水電項(xiàng)目效益在前期工作階段易處于被動(dòng)、不利的境地，對(duì)投資者缺乏吸引力，也不同程度反映出有關(guān)綜合管理部門(mén)協(xié)調(diào)工作的不到位。1.2水電站的裝機(jī)、單機(jī)容量的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范原則還不適應(yīng)廠網(wǎng)分家、電廠獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)上網(wǎng)的電力市場(chǎng)要求。在前期設(shè)計(jì)中追求理想的水能經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，水能利用率取值過(guò)大，使電站在并網(wǎng)運(yùn)行后與設(shè)計(jì)的水能經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，以致影響投資效益。

1.3建設(shè)資金運(yùn)作測(cè)算單一，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，對(duì)投資者、經(jīng)營(yíng)者決策指導(dǎo)作用較弱。

1.4前期工作費(fèi)用緊張，到位嚴(yán)重滯后，不少項(xiàng)目深度勘測(cè)工作缺乏科學(xué)客觀的檢查手段與核定方法，使某些項(xiàng)目的地質(zhì)問(wèn)題，在前期工作階段暴露不充分或者認(rèn)識(shí)不足，造成因地質(zhì)原因影響工期與造價(jià)的情況時(shí)有發(fā)生。

1.5水電設(shè)計(jì)工作未引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。投資者對(duì)水電前期工作的原始資料、研究成果并不享有知識(shí)產(chǎn)權(quán)，由于沒(méi)有引入招投標(biāo)機(jī)制從而產(chǎn)生設(shè)計(jì)部門(mén)為業(yè)主服務(wù)的觀念淡薄。

1.6水電建設(shè)的移民安置工作停留在補(bǔ)償安置上，沒(méi)有深入細(xì)致的進(jìn)行開(kāi)發(fā)性安置與后期扶持項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃的研究，達(dá)不到穩(wěn)定移民的目標(biāo)。

2加強(qiáng)水電建設(shè)前期設(shè)計(jì)管理工作的思考

云南電力集團(tuán)公司為推進(jìn)云南水電的開(kāi)發(fā)，在有關(guān)部門(mén)的幫助與支持下，積極籌資、貸款參與前期工作，并本著尊重前期工作管理的歷史與慣例，充分發(fā)揮與調(diào)動(dòng)各部門(mén)的積極性，妥善協(xié)調(diào)和處理好有關(guān)籌資方關(guān)系的原則，積累了豐富的水電前期設(shè)計(jì)管理工作經(jīng)驗(yàn)。但從規(guī)范前期設(shè)計(jì)管理工作看，還應(yīng)進(jìn)一步做好以下幾個(gè)方面的工作。

2.1 規(guī)范水電建設(shè)前期管理工作

水電前期工作目前分為河流的流域與河段規(guī)劃，項(xiàng)目的預(yù)可研、可研等階段。這些工作的管理在我國(guó)經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌中，必須把政府、行業(yè)、企業(yè)三者行為的關(guān)系，恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行分離，并逐步到位。流域和河段規(guī)劃，主要是解決開(kāi)發(fā)方式，資源的綜合利用，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益的體現(xiàn)，以及行業(yè)間的統(tǒng)籌兼顧，協(xié)調(diào)平衡，保護(hù)投資者合法、合理的權(quán)益，都是政府部門(mén)的職責(zé)，應(yīng)由政府綜合管理部門(mén)為主導(dǎo)進(jìn)行管理，相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)配合，企業(yè)積極參與，這也與目前規(guī)劃工作經(jīng)費(fèi)的來(lái)源為財(cái)政開(kāi)支與行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用相一致。

項(xiàng)目的預(yù)可研和可研階段是在規(guī)劃基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目而開(kāi)展工作，這時(shí)資金來(lái)源，轉(zhuǎn)入以行業(yè)、企業(yè)或開(kāi)發(fā)公司投入與融資。從目前情況看，不論是規(guī)劃或是預(yù)可研、可研的任務(wù)只能是水電專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)院來(lái)承擔(dān)，一個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)階段設(shè)計(jì)工作盡管在理論上可由不同的設(shè)計(jì)院來(lái)完成，但在實(shí)施上，由于各方面的原因，目前仍有相當(dāng)?shù)碾y度。結(jié)合國(guó)家電力體制中改革與設(shè)計(jì)任務(wù)由指令性改變?yōu)楹贤问?，這就為水電設(shè)計(jì)管理體制的改革帶來(lái)了豐富的內(nèi)容與深刻的內(nèi)涵。由于目前電力公司與開(kāi)發(fā)公司管理人員知識(shí)面相對(duì)較窄、較淺，對(duì)參與水電前期工作時(shí)間較短，深度較淺，且專(zhuān)業(yè)不齊全，設(shè)計(jì)管理的經(jīng)驗(yàn)不多，要?jiǎng)偃卧O(shè)計(jì)管理工作，一方面要提高自身素質(zhì)，配備相應(yīng)人才；另一方面更應(yīng)充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)各方面積極性。我們認(rèn)為水規(guī)總院的領(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)家和工程技術(shù)人員，多年從事水電前期設(shè)計(jì)管理，不少同志具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和較高的工程技術(shù)水平，應(yīng)成為我們的高級(jí)顧問(wèn)和咨詢專(zhuān)家，不論以個(gè)人或公司的形式，在項(xiàng)目業(yè)主聘請(qǐng)下參與水電前期設(shè)計(jì)管理工作，并以協(xié)議或合同形式做好投資者的顧問(wèn)，使設(shè)計(jì)院把優(yōu)秀設(shè)計(jì)成果作為商品推入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

2.2 以市場(chǎng)為導(dǎo)向，因地制宜確定水能經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立與完善，必然形成市場(chǎng)是水電發(fā)展的導(dǎo)向，效益是前提的格局。在水能資源豐富的省份，特別是水電比重較大的省網(wǎng)，如何因地制宜合理確投資，而脫離電力市場(chǎng)的擴(kuò)大裝機(jī)規(guī)模論證、提高單機(jī)容量的規(guī)劃時(shí)有發(fā)生，使年利用小時(shí)下降，閑置容量偏大，投產(chǎn)后長(zhǎng)期達(dá)不到設(shè)計(jì)水平。在沒(méi)有調(diào)節(jié)水庫(kù)建成以前，電網(wǎng)內(nèi)枯期缺電，汛期窩電十分突出。同時(shí)在只算投入分析和理想計(jì)算收益的情況下，往往把原本一、二期建設(shè)裝機(jī)的工程，縮短為一次建成，卻得不到超前投入的效益。所以必須改變?nèi)珖?guó)統(tǒng)一的水能規(guī)劃原則，要因地制宜，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，電網(wǎng)對(duì)項(xiàng)目的要求特點(diǎn)，作為項(xiàng)目容量規(guī)劃原則，結(jié)合水能經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，近期、長(zhǎng)期項(xiàng)目效益統(tǒng)一分析。從而作出合理的選擇容量與裝機(jī)臺(tái)數(shù)，以及分期建設(shè)還是一次建設(shè)的方案，以求得到最大效益目標(biāo)。

2.3 深入細(xì)致地做好移民安置和后期扶持工作

妥善做好移民安置是水電項(xiàng)目本身的需要和能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。歷來(lái)水電前期工作對(duì)移民安置側(cè)重在實(shí)物調(diào)查和補(bǔ)償指標(biāo)上，靜態(tài)計(jì)算工作較為細(xì)致，無(wú)法適應(yīng)項(xiàng)目立項(xiàng)后的動(dòng)態(tài)實(shí)施。隨著國(guó)家對(duì)移民工作的更加重視，需要水電立足開(kāi)發(fā)性移民，做到長(zhǎng)治久安，要求我們?cè)O(shè)計(jì)部門(mén)，積極爭(zhēng)取各級(jí)政府的支持，與各級(jí)移民機(jī)構(gòu)合作，做好移民安置實(shí)施規(guī)劃，后期扶持規(guī)劃。開(kāi)發(fā)性移民不僅僅增加移民投資，更重要的是做好相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、效益分析、項(xiàng)目實(shí)施等可研工作，這對(duì)我們前期工作提出了很寬的工作范圍與較高、較深的工作要求。這是以前從未經(jīng)歷過(guò)的，設(shè)計(jì)院、地方移民部門(mén)要共同努力，象對(duì)待電站可研設(shè)計(jì)那樣，做好每一個(gè)開(kāi)發(fā)性項(xiàng)目的工作，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

2.4 重視財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工作

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的前提和基礎(chǔ)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是否可行是項(xiàng)目生存的前提。電這一特殊商品，它要求在瞬間完成產(chǎn)、供、銷(xiāo)流通過(guò)程，必須做好電站并網(wǎng)地區(qū)電力、電量需求平衡測(cè)算、電價(jià)允許水平測(cè)算。水電的電量受年際與月際間不平衡性外界條件影響較大，并直接反映在電網(wǎng)對(duì)電力、電量的吸收和上網(wǎng)電價(jià)上。以往水電項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基點(diǎn)是以項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)水能利用，建成電站投入總費(fèi)用與生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本為基礎(chǔ)，以電站自身的利益為保證，這脫離了電力銷(xiāo)售與用戶這一核心環(huán)節(jié)。因?yàn)殡妰r(jià)快速上升勢(shì)必帶來(lái)電力、電量增加趨緩、甚至在部分地區(qū)停滯或負(fù)增長(zhǎng)，一些部門(mén)電費(fèi)回收困難與欠費(fèi)大幅上升，最終仍不能保證項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)測(cè)算。其二，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中電價(jià)測(cè)算邊界條件，物價(jià)部門(mén)與設(shè)計(jì)部門(mén)在這方面是有差別的。如還貸原則、投資者的回報(bào)率，生產(chǎn)期的成本等方面。其結(jié)果是一般物價(jià)部門(mén)核定的電價(jià)遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)部門(mén)的測(cè)算電價(jià)。這里需要指明的是高上網(wǎng)電價(jià)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)恰恰說(shuō)明了該項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力差，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中是高風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目。

而按物價(jià)部門(mén)核定電價(jià)的新建電廠，基本上能正常經(jīng)營(yíng)，這說(shuō)明我們?cè)O(shè)計(jì)部門(mén)的電價(jià)測(cè)算方法必須修改。按物價(jià)部門(mén)電價(jià)測(cè)算為基礎(chǔ)，電網(wǎng)吸收電量必須以整個(gè)經(jīng)營(yíng)期電網(wǎng)需求分段加權(quán)平均計(jì)列為準(zhǔn)則。此外資金運(yùn)作方法對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)影響相當(dāng)敏感，應(yīng)做到合理安排建設(shè)期資金，合理安排資本金的注入時(shí)機(jī)，以及多渠道融資、延長(zhǎng)還貸年限。

2.5 以合同形式加強(qiáng)前期設(shè)計(jì)費(fèi)管理

前期工作設(shè)計(jì)費(fèi)的核定和支付目前在我國(guó)基本上仍是行政管理形式，按規(guī)定的計(jì)費(fèi)辦法、設(shè)計(jì)定額、調(diào)整系數(shù)計(jì)列，由設(shè)計(jì)主管部門(mén)核定，有關(guān)方面按協(xié)議籌資，或企業(yè)貸款支付，費(fèi)用的核定和支付很不規(guī)范，投資者的權(quán)益不能充分體現(xiàn)，設(shè)計(jì)部門(mén)也往往不能及時(shí)得到完成工作的相應(yīng)費(fèi)用。通過(guò)中泰合作進(jìn)行景洪水電站的可研階段的設(shè)計(jì)管理，得到了極大的啟示，已在省內(nèi)中型水電項(xiàng)目試行，并取得了經(jīng)驗(yàn)。從尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、推進(jìn)改革、規(guī)范未來(lái)的前提出發(fā)，設(shè)計(jì)費(fèi)的核定可以現(xiàn)行計(jì)費(fèi)方法為基礎(chǔ)，協(xié)商確定系數(shù)的調(diào)整；對(duì)勘測(cè)費(fèi)的核定，借鑒景洪方式，把設(shè)計(jì)院所列勘測(cè)量明確為預(yù)估量，合同結(jié)算將按在實(shí)施中設(shè)計(jì)提出計(jì)劃，經(jīng)合同甲方批準(zhǔn)后實(shí)際完成并提出的成果量，以合同中分項(xiàng)單價(jià)進(jìn)行結(jié)算；對(duì)待特殊專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)和科研試驗(yàn)費(fèi)結(jié)合工程實(shí)際需要列入合同，同時(shí)在合同中明確雙方的責(zé)、權(quán)、利。我們認(rèn)為這樣可以體現(xiàn)投資者的權(quán)益，合理使用前期費(fèi)，提高出資方對(duì)前期工作管理力度，推進(jìn)設(shè)計(jì)工作的商業(yè)化進(jìn)程，確保電站地質(zhì)工作質(zhì)量，為最終設(shè)計(jì)工作引入招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)打下基礎(chǔ)。

第12篇 住宅前期日常管理工作方案

住宅項(xiàng)目前期日常管理工作方案

一、入住前的管理

1、協(xié)助好建筑工地作好治安工作

隨著房屋建設(shè)接近后期,前來(lái)看房的業(yè)主增多,外來(lái)人員也趁機(jī)進(jìn)入工地,我們擬派4名保安24小時(shí)門(mén)崗值班,為業(yè)主指路,對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行勸止,防止擾亂工地秩序,防止施工對(duì)業(yè)主人身構(gòu)成危險(xiǎn)。

2、協(xié)助監(jiān)督施工后期設(shè)備設(shè)施安裝、房屋裝飾和綠化種植等施工

隨著房屋建設(shè)接近后期,施工進(jìn)度加快,電梯安裝、水泵安裝、電氣電線安裝、水管安裝和綠化中指等各專(zhuān)業(yè)施工隊(duì)幾乎同時(shí)施工,為配合開(kāi)發(fā)單位對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)督,加快施工進(jìn)度,我們將擬派各類(lèi)維修技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),一方面協(xié)助開(kāi)發(fā)公司對(duì)施工隊(duì)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,另一方面把我們?cè)谌粘９芾碇腥菀装l(fā)生的問(wèn)題消除在安裝施工過(guò)程中。

3、協(xié)助作好開(kāi)發(fā)公司的參謀

我們?cè)谌粘９芾碇邪l(fā)現(xiàn),如綠化布局上為避免住戶繞近路而影響綠化,應(yīng)在可能繞路處種一些較高的喬木,又如應(yīng)統(tǒng)籌考慮各類(lèi)管道的鋪設(shè),在主要道路預(yù)留一些管道,防止今后對(duì)道路的損壞。

4、人員招聘及相關(guān)入職前的培訓(xùn)和保安人員的軍訓(xùn)工作。

二、入住管理

1、入住公約

為創(chuàng)造合適、整潔、安全的居住環(huán)境,希望共同遵守:

(1)熱愛(ài)祖國(guó),熱愛(ài)人民,遵紀(jì)守法,自覺(jué)履行公民義務(wù),遵守“八不一做到”,做文明市民。

(2)尊老愛(ài)幼,和睦相處,團(tuán)結(jié)互助,爭(zhēng)當(dāng)文明住戶。

(3)愛(ài)護(hù)園林綠化和公共設(shè)施。

(4)加強(qiáng)治安綜合治理,群防群治,勇于同不良行為做斗爭(zhēng)。

2、入住手續(xù)及相關(guān)工作程序

住戶提供入住資料:進(jìn)住通知單,發(fā)放入住文件袋通知單加蓋“已領(lǐng)資料”章領(lǐng)取《業(yè)主公約》、填寫(xiě)《家庭登記表》等資料憑入住交費(fèi)收據(jù)發(fā)放鑰匙,在住戶手冊(cè)加蓋注名發(fā)放日期,業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》驗(yàn)收簽字。

憑已簽字之進(jìn)住通知單收費(fèi)收回進(jìn)住通知單進(jìn)住通知單、業(yè)主公約,住戶手冊(cè)蓋章綜合管理部協(xié)助住戶驗(yàn)收房屋抄水表、電表;填寫(xiě)驗(yàn)收交接表,雙方簽字各持一份;記錄業(yè)主維修要求,約定維修時(shí)間,業(yè)主在入住登記表簽字文件匯總、分類(lèi)、裝訂、歸檔、核對(duì)鑰匙、填寫(xiě)入住情況表

3、便民服務(wù)措施

我公司本著服務(wù)至上的原則,切實(shí)為住戶著想,建立一整套從裝修到入住的便民措施。

(1)解決小區(qū)入住期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬運(yùn)難的問(wèn)題,我們將組織便民搬運(yùn)隊(duì),為業(yè)主提供各類(lèi)搬運(yùn)服務(wù)。

(2)為維護(hù)樓梯內(nèi)墻、踏步不受損壞,我們將為住戶提供吊裝工具。

(3)設(shè)立入住辦公室,提供24小時(shí)一條龍服務(wù)。入住辦公室內(nèi)設(shè)咨詢崗、資料崗、收費(fèi)崗、代辦業(yè)務(wù)崗、發(fā)配鑰匙和維修服務(wù)崗,合理安排入住程序,力爭(zhēng)20分鐘辦好住戶入住手續(xù)。

(4)我們將組織一批品質(zhì)好、信譽(yù)好的裝修材料供應(yīng)商,在管理處安排固定場(chǎng)所,為住戶提供優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉裝修材料供應(yīng)服務(wù)。

(5)住戶裝修時(shí),管理處將設(shè)立快餐服務(wù)部,解決居民的臨時(shí)就餐問(wèn)題。

(6)提供租車(chē)服務(wù)。住戶急需車(chē)時(shí),管理處可提供雙排座車(chē),為住戶提供應(yīng)急服務(wù),收取成本價(jià)。

(7)增設(shè)公用電話亭,我們將和電信公司積極聯(lián)系,在小區(qū)增設(shè)ic卡公用電話點(diǎn),方便業(yè)主入住期間撥打電話,也可便于在緊急情況下作報(bào)警使用。

(8)設(shè)置臨時(shí)公廁,解決裝修期間作業(yè)人員上廁所難的問(wèn)題。

4、管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布上墻及宣傳工作

為提高物管收取的透明度,在房屋交付時(shí)將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放給每一業(yè)主,同時(shí)在宣傳窗、樓道告示牌處張貼收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù),同時(shí)小區(qū)在醒目處設(shè)置收費(fèi)價(jià)目牌。在正常運(yùn)作情況下,我們將定期將有關(guān)物管費(fèi)的收支情況分別通過(guò)小區(qū)簡(jiǎn)報(bào)、宣傳窗、小區(qū)局域網(wǎng)等多種宣傳載體公布于眾,主動(dòng)接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。

5、裝修管理

(1)住宅房屋外觀方案

房屋外觀完整統(tǒng)一;統(tǒng)一雨蓬顏色和式樣;空調(diào)安裝定點(diǎn)定位;露臺(tái)不搭棚;不改變墻體色澤;外墻打洞統(tǒng)一管理;防盜窗安裝嚴(yán)格按形象工程的要求執(zhí)行。

(2)步行街及周邊店鋪的裝修管理

a、統(tǒng)一雨蓬規(guī)格式樣、大小,統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機(jī)位,對(duì)燈箱標(biāo)牌實(shí)行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一材料。

b、實(shí)行夜間燈光布置,路燈高中低搭配。

(3)裝修管理措施

為維護(hù)___項(xiàng)目外觀形象的統(tǒng)一、美觀和物業(yè)安全,保障職能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞,著重抓住戶入住前的準(zhǔn)備工作、裝修規(guī)定宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修跟蹤監(jiān)管、違章裝修及時(shí)處理、裝修驗(yàn)收六個(gè)環(huán)節(jié)的工作。

(4)住戶入住前裝修管理準(zhǔn)備工作

裝修前準(zhǔn)備工作是為了更好地保證裝修管理的開(kāi)展,主要準(zhǔn)備為:裝修規(guī)定宣傳資料、圖片、錄像等素材的準(zhǔn)備,特別、是對(duì)住戶反映較大的不安裝雨蓬、不在上違章搭建及空調(diào)安裝如何統(tǒng)一規(guī)格等問(wèn)題上,準(zhǔn)備大量有說(shuō)服力的材料。便民服務(wù)人員的落實(shí),如查驗(yàn)人員、搬運(yùn)人員等。對(duì)所有審批裝修和查驗(yàn)人員進(jìn)行裝修管理規(guī)定培訓(xùn)。

(5)裝修期間管理,確保無(wú)一例違章裝修

在住戶入住和辦理裝修手續(xù)時(shí),我們要求廣大業(yè)主做到在小區(qū)內(nèi)不違章搭建,不損壞或影響物業(yè)外觀統(tǒng)一、不損壞房屋承重結(jié)構(gòu),并與住戶簽訂裝修責(zé)任協(xié)議書(shū)。裝修審批,嚴(yán)格按照《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》及事實(shí)細(xì)則執(zhí)行。辦理裝修審批時(shí),審批人員到現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)取住戶裝修方案,對(duì)違反裝修規(guī)定的內(nèi)容要當(dāng)場(chǎng)指出、制止,這樣既控制了違章裝修的產(chǎn)生,又避免給住戶造成損失。

(6)建立裝修跟蹤監(jiān)管體系

工程人員和保安人員每天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于2次,并把煤核施工進(jìn)度上墻記錄,通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查及時(shí)與住戶溝通,了解施工方案變動(dòng),把違章裝修消滅在初始階段。

a違章處理手段

業(yè)主出現(xiàn)違章裝修,做到以理服人,以情感化業(yè)主,爭(zhēng)取業(yè)主的支持和理解。

b行政手段

在業(yè)主不愿整改的情況下,向上級(jí)機(jī)關(guān)及業(yè)主的所在單位反映情況,取得行政上的支持,通過(guò)行政壓力督促整改。

c經(jīng)濟(jì)手段

根據(jù)《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》有關(guān)規(guī)定,對(duì)嚴(yán)重違反小區(qū)有關(guān)規(guī)定的行為,提請(qǐng)房屋管理行政執(zhí)法部門(mén)處于相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償和規(guī)定的處罰,已維護(hù)其他業(yè)主的利益。

d法律手段

業(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中,管理處分別與業(yè)主和裝修單位簽訂具有法律效力的《裝修協(xié)議書(shū)》和《裝修責(zé)任書(shū)》,劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán),對(duì)小區(qū)裝修進(jìn)行法制管理。

第13篇 物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容-3

物業(yè)管理前期介入的工作內(nèi)容(3)

第三節(jié) 施工建設(shè)階段介入

物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門(mén)窗安裝階段,時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5-6個(gè)月。

施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容

1.成立工程介入小組,一般2~3人,專(zhuān)業(yè)組人員專(zhuān)業(yè)搭配合理,具有水電氣專(zhuān)業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧,并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專(zhuān)人與物業(yè)對(duì)接,及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。

2.介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度,通?？赏ㄟ^(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施,報(bào)表包括的主要內(nèi)容有:工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理的建議。

3.實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度,將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書(shū)面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門(mén),并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。

4.物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì),及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。

5.物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書(shū)面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。

物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)

1.了解委托項(xiàng)目各類(lèi)機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類(lèi)管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目,加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷,包括各類(lèi)開(kāi)關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門(mén)的開(kāi)啟方向等。

2.地下室工程

地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng):

a)無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防

水工程施工。

b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí),除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外,應(yīng)重點(diǎn)檢查:砼攪攔

時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。

c)采用水泥砂漿防水層,除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外,應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層

作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。

3.回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開(kāi)裂等問(wèn)題。因此,應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控,有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工,否則后患無(wú)窮。

4.樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開(kāi)裂的一個(gè)主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。

a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開(kāi)料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)

題,均造成以后樓板的開(kāi)裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查,同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。

b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題,物業(yè)參與

監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問(wèn)題,通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問(wèn)題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí),出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致維修困難,故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。

5.砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問(wèn)題,通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì),砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。

6.裝飾工程

a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。

b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開(kāi)裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。

c)地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理,注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。

7.門(mén)窗工程

木門(mén)與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問(wèn)題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。

8.給排水工程

a)給水工程:如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。

b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問(wèn)題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問(wèn)題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。

第14篇 前期物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入工作指引

項(xiàng)目前期物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入工作指引

1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估準(zhǔn)備

1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估需要獲得的資料。

1.1.1報(bào)批報(bào)建文件

《可行性研究報(bào)告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、《勘測(cè)定界報(bào)告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。

1.1.2企劃文件

市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。

1.1.3設(shè)計(jì)文件

總說(shuō)明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙(平面圖、立面圖、___圖)〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

1.2地產(chǎn)需組織項(xiàng)目說(shuō)明會(huì),會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等相關(guān)部門(mén)專(zhuān)題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

1.3物業(yè)公司組織對(duì)項(xiàng)目宗地狀況、類(lèi)似典型樓盤(pán),周邊配套狀況,進(jìn)行實(shí)地考察。

2項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則。

2.1總體評(píng)估。

2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。

2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車(chē)流人流組織兼顧,停車(chē)位充足。

2.1.3建筑與自然和諧,采光、通風(fēng)充足,環(huán)境優(yōu)美。

2.1.4生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。

2.1.5設(shè)備、設(shè)施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

2.1.6注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。

2.1.7安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備,運(yùn)用先進(jìn)技防手段,安全及消防配置充分。

2.1.8智能化配置先進(jìn),網(wǎng)絡(luò)資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。

2.1.9便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。

2.1.10各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類(lèi)住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。

2.2分類(lèi)評(píng)估

2.2.1安保布局

a)便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。

b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點(diǎn)。

c)人員及車(chē)輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰,便于動(dòng)態(tài)管理。

d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全,可采取有效措施防范。

e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應(yīng)快速(詳見(jiàn)2.2.6智能化設(shè)備)。

2.2.2消防布局

a)消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等)充分合理,使用可靠。

b)消防車(chē)道設(shè)置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。

c)消防登高面(場(chǎng)地)設(shè)置合理,其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。

d)消防通道、門(mén)、墻、避難區(qū)設(shè)置合理,符合國(guó)家規(guī)范。

2.2.3交通布局

a)各級(jí)道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。

b)主要道路和出入口人車(chē)分流,在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車(chē)余地。

c)機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車(chē)位占車(chē)位數(shù)的5%,聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1:1,另加訪客車(chē)位占車(chē)位數(shù)的10%)。非機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5),便于停放。

d)有條件,宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù),應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。

2.2.4生活配置

a)根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。

b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂(lè)、交通等的配套服務(wù)功能。

c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套,宜獨(dú)立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件,應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所,出入口或樓梯須與住宅分開(kāi)。

d)如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所,宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如:一般10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。

2.2.5設(shè)備配套

a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要,并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。

b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。

c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理,便于維護(hù)保養(yǎng)。

d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān),十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。

e)配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi),給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越,電梯井不應(yīng)緊鄰臥室,緊鄰書(shū)房及起居室時(shí),應(yīng)采取隔音措施。

2.2.6智能化配置

a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門(mén)禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng)、車(chē)輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。

c)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

d)中央控制中心位置宜設(shè)于管理部?jī)?nèi),或與管理部相鄰相近,布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。

e)智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性,采用成熟產(chǎn)品。

2.2.7房屋單體

a)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b)墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

c)樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。

d)住宅分戶門(mén)宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門(mén)。

e)住宅外窗應(yīng)考慮開(kāi)啟方便,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門(mén)窗。

f)廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線,操作面長(zhǎng)度宜在2-3米,燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?灶宜

避開(kāi)窗口設(shè)置。

g)衛(wèi)生間不應(yīng)直接開(kāi)向起居房,餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開(kāi)臥室墻面布置。

h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置,地漏位置合理,便于檢修。

i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國(guó)家規(guī)范,管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理,便于檢修。

j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。

k)底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

l)房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣,不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)(敲墻、再次分隔等)。

m)有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面(陽(yáng)臺(tái))時(shí),應(yīng)考慮防盜措施。

n)陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。

2.2.8室內(nèi)配置

a)室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理,應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。

b)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。

c)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開(kāi),與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí),應(yīng)采取安全隔離措施。

d)空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專(zhuān)管排放,或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。

e)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位,管中應(yīng)距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。

f)當(dāng)戶型或廳房過(guò)大時(shí),應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。

g)如使用小型中央空調(diào),層高應(yīng)大于3.3m,并留有室外機(jī)位置。

h)室內(nèi)各類(lèi)插座、開(kāi)關(guān)位置合理,應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。

i)電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書(shū)房分別設(shè)置,且不宜并行設(shè)置。

j)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。

k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。

2.2.9綠化配置

a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。

b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。

c)綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長(zhǎng),成活率高,抗病蟲(chóng)性好。

d)綠化品種便于養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習(xí)慣。

f)綠化品種宜無(wú)污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。

g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。

2.2.10景觀配置

a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。

b)采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。

c)水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。

d)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系,并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米,,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。

e)景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù),宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。

2.2.11公共空間

a)應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì),避免排泄不暢通。

b)宜設(shè)置可開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。

c)公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對(duì)住戶的影響。

d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于150m)。

e)各類(lèi)表具、表箱設(shè)置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄,宜預(yù)留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。

f)樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入,宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。

g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員,宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。

h)高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為普通玻璃門(mén)。

i)樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。

2.2.12生態(tài)環(huán)保

a)住宅區(qū)內(nèi)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。

b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。

c)住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類(lèi)污染源。

d)周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。

e)宜采用對(duì)太陽(yáng)能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。

f)垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類(lèi)收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。

h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。

2.2.13管理用房

a)物業(yè)管理處

管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:

管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100_0.2

位置:住宅區(qū)中央,底層,管理本部及各作業(yè)面相對(duì)集中。

b)業(yè)委會(huì)、居委會(huì)(根據(jù)當(dāng)?shù)卣?

功能:辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室

面積:根據(jù)具體情況而定

位置:和管理部相對(duì)接近,業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處

2.2.14新材料、新技術(shù)

a)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。

b)試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證,先行試點(diǎn)。

c)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

2.2.15管理成本測(cè)算

a)對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。

b)管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類(lèi)似住宅接近,如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過(guò)大,應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商,相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

2.2.16與相似典型項(xiàng)目的比較

a)相似點(diǎn)

b)差異點(diǎn)

c)優(yōu)勢(shì)

d

)劣勢(shì)

e)改進(jìn)建議

3規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序:

3.1地產(chǎn)提前1個(gè)月向物業(yè)提出書(shū)面知會(huì),要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估,并提供評(píng)估報(bào)告。

3.2物業(yè)接到書(shū)面知會(huì)后,于3日內(nèi)回復(fù),由相關(guān)部門(mén)牽頭組成評(píng)估小組,并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開(kāi)發(fā)資料目錄。

3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對(duì)不能提供的資料,書(shū)面知會(huì)物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)等部門(mén)召開(kāi)項(xiàng)目說(shuō)明會(huì),介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

3.4物業(yè)接到開(kāi)發(fā)資料后一周內(nèi),組織評(píng)估小組研究,完成項(xiàng)目及類(lèi)似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。

3.5評(píng)估小組根據(jù)開(kāi)發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容,及項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、實(shí)地考察情況,于一周內(nèi)詳細(xì)編寫(xiě)完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》,并提交物業(yè)相關(guān)部門(mén)。

3.6物業(yè)相關(guān)部門(mén)在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi),組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。

3.7評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見(jiàn),于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。

3.8經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門(mén)組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。

3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。

第15篇 房地產(chǎn)公司前期物業(yè)管理控制工作程序

房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊(cè):前期物業(yè)管理控制程序

1.目的

通過(guò)對(duì)前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。

2.范圍

本程序適用于公司開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的前期物業(yè)管理工作。

3.職責(zé)

3.1策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)組織開(kāi)展前期物業(yè)管理工作。

3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的處理工作。

4.控制程序

4.1策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心參與工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

4.2接管驗(yàn)收

4.2.1由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目部和有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收。

4.2.2物業(yè)接管驗(yàn)收各方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實(shí)其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對(duì)檢查驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,由項(xiàng)目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行整改。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中進(jìn)行記錄。

4.2.3接管驗(yàn)收合格后,由參加驗(yàn)收各方在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中簽署驗(yàn)收合格意見(jiàn),辦理工程項(xiàng)目的有關(guān)文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:

a)工程項(xiàng)目的整套技術(shù)資料;

b)工程質(zhì)量保修書(shū)和工程使用說(shuō)明書(shū)。

4.3由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊(duì)伍,制定有關(guān)的管理制度:

4.3.1根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級(jí)合理確定組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,滿足前期物業(yè)管理的要求。

4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊(duì)伍,對(duì)招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓(xùn)。

4.3.3制定各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度,并作好培訓(xùn)工作。

4.4聯(lián)絡(luò)、溝通社會(huì)有關(guān)部門(mén),包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂(lè)等部門(mén),建立代辦服務(wù)項(xiàng)目的管理網(wǎng)絡(luò)。

4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)

4.5.1及時(shí)向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:“入伙通知書(shū)”、“入伙手續(xù)書(shū)”和“收費(fèi)通知書(shū)”。

4.5.2做好住戶入住的服務(wù)工作:

a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;

b)住戶簽定“管理公約”;

c)組織住戶驗(yàn)收房屋,驗(yàn)收合格后進(jìn)行房屋的移交;

d)根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)情況以及國(guó)家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求,制訂“裝修管理規(guī)定”,做好對(duì)住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。

4.6由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展物業(yè)管理的日常工作:

4.6.1保潔綠化工作,執(zhí)行q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。

4.6.2治安保衛(wèi)工作執(zhí)行q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

4.6.3工程質(zhì)量保修執(zhí)行q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。

4.6.4物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)“管理公約”規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方法,收繳物業(yè)管理費(fèi)。

4.7依據(jù)q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見(jiàn)投訴的處理工作。

5.質(zhì)量記錄

5.1qr23-01物業(yè)管理接管驗(yàn)收登記表

5.2qr23-02入伙通知書(shū)

5.3qr23-03入伙手續(xù)書(shū)

6.支持性文件

6.1q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

6.2q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》

6.3q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》

6.4q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》