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第1篇 項目工程造價分析管理辦法
項目工程造價分析的管理辦法
1 重視造價的總結(jié)管理重要性
1.由于地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的特殊性,只有通過不斷的總結(jié),無論是從造價管理的主體對象、還是客體對象都應進行全方位的總結(jié),才有形成具備時效性、真實性、可用性的地產(chǎn)核心行業(yè)數(shù)據(jù)庫,為地產(chǎn)的新一輪投資開發(fā)沉淀寶貴的經(jīng)驗。
2.對造價數(shù)據(jù)系統(tǒng)格式化,形成月報年報,最終總結(jié)三級信息采集體系,有過程總結(jié)、也有終端總結(jié),有利公司沉淀真實的數(shù)據(jù)信息。
2規(guī)范造價成本核算對象的標準
1.由于建造產(chǎn)品按其用途可細分商建、公建、配套、紅線內(nèi)市政、紅線外市政等,根據(jù)不同的核算對象,將有不同的成本分攤辦法,必須統(tǒng)一成本分攤規(guī)則,以便統(tǒng)一成本核算口徑。
層次 成本核算對象 核算層次
a集團 站在公司的角度,對地產(chǎn)項目進行全面盤點
b項目公司 站在項目公司的角度,對地產(chǎn)項目進行成本核算
c樓盤 以樓盤為核算對象,為地產(chǎn)成本管理的基本核算對象
d街區(qū) 根據(jù)成本核算的細度,為樓盤成本管理的過程控制點
e單位工程 以單體的建筑產(chǎn)品為核算對象,為成本數(shù)據(jù)來源
f專業(yè)工程 最基層的成本經(jīng)濟數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)的采集,數(shù)理的分析十分關鍵。
2.全面加強造價經(jīng)濟指標的分析,在事前的設計階段需編制設計概算及設計檔次標準、設計用材標準,并逐步建立全面的成本控制指標。
3.根據(jù)公司的管理水平的發(fā)展,逐步建立專業(yè)級造價軟件、部門級造價軟件系統(tǒng)、公司級成本管理軟件系統(tǒng),充分利用先進管理工具進行各項造價任務的管理工作。
3歸集分攤工程造價,形成真實的歷史造價成本
1.根據(jù)地產(chǎn)產(chǎn)品特點,建立公司級基礎數(shù)據(jù)體系如建筑面積、可銷售面積、套內(nèi)面積等并隨著分期開發(fā)控制性節(jié)點進行動態(tài)修正,以確保造價指標的基數(shù)的有效性。
2.對已結(jié)算項目進行全面的歷史成本分析,形成真實的地產(chǎn)樓盤開發(fā)的經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)庫,為公司擬建項目提供具有可比性的數(shù)據(jù)指標,以形成地產(chǎn)開發(fā)核心競爭力。
第2篇 某某地產(chǎn)公司工程造價管理辦法
某地產(chǎn)公司工程造價管理辦法
第1章總則
1.1 制訂造價管理辦法的目的
1.為了加強公司建設工程造價管理,規(guī)范建設工程造價管理模式,合理確定和控制建設工程造價,維護公司的合法權(quán)益,根據(jù)公司的現(xiàn)有管理構(gòu)架及相應的框架文件下,制定本辦法。
2.編制的造價管理辦法及實施細則,在運行過程可根據(jù)執(zhí)行效果,定期按法定程序進行修訂升級。
1.2 本管理辦法適用范圍
1.本辦法所稱建設工程造價,是指建設工程的建造成本,包括建筑安裝工程費、設備購置費。
2.建設工程造價的確定,按照國家、省市及、公司相關工程造價管理規(guī)定執(zhí)行。
第2章業(yè)務范圍
1.3 業(yè)務范圍
1.根據(jù)公司對合約管理部與造價管理部業(yè)務分工。
2.造價管理部的業(yè)務范圍如下:
序號
管理模塊
管理對象
造價管理業(yè)務范圍
a
造價的事前控制
擬建項目
建立造價控制事前控制體系
a01
工程造價的估算
擬建項目
對工程造價進行事前控制
b
造價的事后控制
竣工項目
b01
結(jié)算審核的管理
竣工項目
結(jié)算審核的管理
b02
結(jié)算糾紛的管理
竣工項目
對結(jié)算糾紛的業(yè)務,配合律師
b03
結(jié)算支付的管理
竣工項目
盤點結(jié)算款的支付清單
b04
成本分析的管理
竣工項目
建立統(tǒng)一的成本經(jīng)濟指標體系
b05
造價檔案的管理
竣工項目
建立統(tǒng)一的檔案管理索引系統(tǒng)
第3章造價管理原則及目標
1.4 造價管理的原則
1.造價管理辦法應符合省市有關建設地產(chǎn)行業(yè)法律、法規(guī)、規(guī)章制度、行政管理文件等方面的規(guī)定。
2.造價管理的辦法應與公司其他管理制度相配備。以使形成的造價管理辦法能在公司框架文件下運行。
3.工程造價管理應按建設程序多級控制,即投資估算控制設計概算,設計概算控制施工圖預算,施工圖預算控制結(jié)算。
4.編制和審查地產(chǎn)項目工程造價應堅持實事求是、科學合理、客觀公正的原則,嚴格執(zhí)行國家和本省有關法律、法規(guī)和政策,防止少算、漏算和高估冒算。
1.5 造價管理的目標
1.造價管理的總體目標:正確處理產(chǎn)品品質(zhì)、施工進度、工程質(zhì)量與成本之間的辯證的關系,使地產(chǎn)開發(fā)的造價水平控制在合理的范圍內(nèi)。實現(xiàn)造價管理的四個現(xiàn)代化:規(guī)范化、標準化、程序化、信息化。
2.造價管理的限額目標:通過全過程有效控制,將本工程投資總額控制在批準的工程投資總概算內(nèi)。
3.造價管理的質(zhì)量目標:通過的科學的管理方法,確保工程造價的合理性、真實性。
4.造價管理的進度目標:造價管理的節(jié)拍滿足地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的實施進度的客觀需要;保證造價控制的時效性、及時性。
1.6 造價管理的權(quán)限
1.根據(jù)公司對項目公司的授權(quán),根據(jù)項目公司的組織構(gòu)架及組織分工,對審核對象進行權(quán)限管理,以確保公司的利益安全。
2.造價業(yè)務文件直接關系到公司的經(jīng)濟利益,為了確保造價文件的安全性,設置造價業(yè)務文件生效條件,實施造價文件生效條件,任何造價文件必須經(jīng)過相應級別授權(quán)簽字、日期、蓋章才能成為有效的文件,具體授權(quán)如下:
對外造價
文件
額度授權(quán)
部門程序
公司程序
公司程序
地產(chǎn)
蓋章
審核人
復核人
部門
經(jīng)理
部門
蓋章
副總
經(jīng)理
總經(jīng)
理
審計
部門
董事
長
貨物類結(jié)算
○
○
○
○
○
○
○
○
工程類結(jié)算
定額版且
造價≥100萬元
○
○
○
○
○
○
○
○
非定額版
○
○
○
○
○
○
○
○
零星類且
造價<10萬元
○
○
○
○
○
○
○
服務類結(jié)算
○
○
○
○
○
○
○
維修類結(jié)算
造價≥10萬元
○
○
○
○
○
○
○
○
造價<10萬元
○
○
○
○
○
○
○
致乙方造價
業(yè)務函件
○
○
○
1.7造價估算的管理
1、造價估算目標
1.在地產(chǎn)開發(fā)過程中,建造成本占有的比例最大,實行造價的事前控制十分關鍵,、在項目實施前、對造價管理對象進行全方位透視、分析,針對項目進行事先總體控制,形成造價管理的事前控制體系。
2.根據(jù)分期開發(fā)計劃,編制建造成本估算,根據(jù)設計深度的不同,逐步修正估算,造價估算指標作為設計的限額設計的上限,經(jīng)修正后作為合約管理部進行招標的成本控制線。
2、造價估算方法
1.投資估算根據(jù)確定的建設規(guī)模、建設內(nèi)容、建設標準、工藝標準、主要設備選型、建設條件、建設工期,在優(yōu)化建設方案的基礎上按照估算指標及有關規(guī)定和市場經(jīng)濟信息進行編制。
2.根據(jù)地產(chǎn)沉積下來的歷史成本經(jīng)濟指標對公司擬建項目進行工程成本的估算預測工作,具體工作模式如下:
工程造價估算作業(yè)模式
序號
造價管理部工程估算步驟
協(xié)作職能部門
提供之文件
01
解讀項目策劃報告
策劃部
策劃報告或項目的立項報告
02
解讀前期設計文件
設計管理部
工程估算所需要的設計文件
03
統(tǒng)一建立成本科目
造價管理部
完成招標標段劃分與成本科目的對接
04
采集成本經(jīng)濟指標
造價管理部
根據(jù)擬建項目的特點收集數(shù)據(jù)
05
編制工程成本估算報告
造價管理部
提交工程成本估算報告討論稿
06
主持工程成本估算評審會
相關部門參加
形成工程造價估算正式稿
第3篇 項目工程造價檔案管理辦法
項目工程造價檔案的管理辦法
1 注重造價檔案電子化管理
1.工程造價檔案以各種文字、圖表和多媒體、電子文件等多種形式表現(xiàn),是造價管理過程中的歷史記錄,是公司十分重要的檔案資料,建立科學的造價檔案管理辦法是十分必要的。
2.應重點進行造價檔案管理信息化的建設,應以先進科學技術(shù)手段和科學管理方法與傳統(tǒng)的檔案管理方式的進行有機結(jié)合,提高檔案工作的整體水平。
3.要注重要運用電子計算機對檔案進行編目、檢索、借閱管理和綜合利用,提高檔案信息資源開發(fā)能力,應注重造價業(yè)務文件電子版與紙質(zhì)版雙版制度的實施。
2造價文件的收文管理
1.造價管理人員應對乙方單位報審的造價資料審查,審查資料的完整性、充分性。對于未按《造價業(yè)務須知》規(guī)定的格式及版本、份數(shù)等方面的要求的資料提供者,資料審核人員可行使否決權(quán),應不予收文受理。
2.造價管理人員應對接收的造價業(yè)務處理文件進行電子臺帳的登錄工作,形成統(tǒng)一規(guī)范的電子信息庫。
3.為了提高工作效率,造價管理部可對外接收資料的時間進行集中時段受理制度理,可告知地產(chǎn)合作商在約定的時段內(nèi)受理造價檔案資料。
3 造價業(yè)務內(nèi)部流轉(zhuǎn)管理
1.造價信息工程師應負責將已辦理簽收手續(xù)的項目錄入電子臺帳,再先交部門經(jīng)理閱處,部門經(jīng)理根據(jù)各業(yè)務板塊的分工,對造價業(yè)務進行分級受理或交經(jīng)辦人進行具體業(yè)務實施。該項業(yè)務完成后,經(jīng)辦人再交信息工程師登錄度對外分發(fā)并存檔。
2.造價工程師在處理具體造價業(yè)務時,應妥善保管領取的造價業(yè)務資料。對于在造價業(yè)務受理過程丟失造價資料的造價工程師,將按公司制度進行處理。
3.造價工程師在處理完成造價業(yè)務后應形成統(tǒng)一要求的造價業(yè)務成果文件,再交信息工程師進行統(tǒng)一存檔。
4造價檔案對外移交管理
1.造價業(yè)務處理完成后,由造價管理部每月5日向公司檔案室或部門外相關部門移交造價檔案,移交時,移交人與接收人須辦理簽收手續(xù)
2.造價檔案資料存放、保管按下表
層次
發(fā)放部門
一審項目
二審項目
原件
復印件
電子件
原件
復印件
電子件
a1
造價管理部
1
1
1
1
a2
公司財務部
1
1
a3
公司檔案室
1
1
a4
公司審計監(jiān)察部
1
b
乙方單位
1
1
合計
總份數(shù)
5
6
5造價工具的保管
1.造價工具是整個造價管理部門的資產(chǎn),必須做到電子臺帳登錄制度、對造價工具的使用動向必須做到可追溯性。
2.造價管理部應有合理的造價工具保管辦法,以確保造價工具的不丟失同時又能做到造價工具資源共享。
名 稱保 管 辦 法
書 籍 類集中保管,工程師根據(jù)需要領用,但應建立借閱臺帳
定額依據(jù)
造價期刊
專業(yè)書籍
軟 件 類集中保管,工程師根據(jù)需要領用,但應建立領用臺帳
專業(yè)軟件
管理軟件
配 置 類個人登記領用,納入固定資產(chǎn)管理
可移支配置
3.造價工具的品種、配置數(shù)量應與造價管理人員的人數(shù)、造價業(yè)務量相匹配,既要足夠又要盡量共享
第4篇 項目工程造價審核管理辦法
項目工程造價審核的管理辦法
1 工程結(jié)算及審核作業(yè)指引(略)
2 對結(jié)算專業(yè)進行規(guī)范分類
1.對造價任務進行規(guī)范分類,便于造價工程師的造價任務的分配,也有利于與成本的分攤歸集:
編碼 結(jié)算類型 乙方 定義
a貨物類結(jié)算 供應商 凡甲方采購的貨物,(凡附帶有安裝的采購均納入工程類),需要與供應商進行結(jié)算。
b工程類結(jié)算
b1總包工程 建造商 合同約定了乙方應承擔總承包服務條款的工程
b2單包工程 建造商 合同沒有約定乙方應承擔總承包服務條款的工程
b3零星工程 建造商 以零星合同或以委托書或簽證形式辦理結(jié)算的工程
c維修類結(jié)算 建造商 凡小業(yè)主收樓以后在物業(yè)使用期發(fā)生的維修結(jié)算均歸入此類。
d服務類結(jié)算 服務商 提供智力服務的合同價款結(jié)算均按此類。
d1設計費結(jié)算 設計單位
d2監(jiān)理費結(jié)算 監(jiān)理單位
d3咨詢費結(jié)算 咨詢單位
e其他類結(jié)算不在上述分類標準以內(nèi)的結(jié)算
3 對審核對象進行等級管理
1.根據(jù)項目規(guī)模、審核范圍、復雜程度對審核難度進行分級管理
等級計價方式審核難度
a定額計價造價不確定因素多,計價程序復雜,審核周期長
b清單計價土建、安裝施工類工程,造價子目多,
c單價包干采購類合同等,主要審核工程量、采購量、簽收量
e總價包干應注意減少項目的審核,工程類總價包干其審核難度應具體分析
f費率計價主要審核工程量,服務類費率計價審核難度小
2.為了形成多層制約監(jiān)督機制,對造價審核進行監(jiān)督管理,公司監(jiān)察部為造價審核的監(jiān)督部門,對需要二審項目進行二次審核,可對工程結(jié)算等工作進行抽查監(jiān)督,并向公司及項目公司提供有關改進意見。
4 合理安排造價審核進度
1.根據(jù)結(jié)算的竣工時間、結(jié)算申報時間、結(jié)算時效期、合同計價方式、結(jié)算資料完備度統(tǒng)籌考慮結(jié)算審核次序。以形成合理的結(jié)算排隊掛號制度,以使結(jié)算審核工程任務計劃安排有序透明,應避免不合理的結(jié)算任務安排次序造成合作商與項目公司形成矛盾及不必要的法律糾紛。
2.為了便于對結(jié)算進度狀況進行統(tǒng)計分析并隨時掌握結(jié)算審核進度情況,對結(jié)算審核進度進行分類管理:
序號結(jié)算進度分類定義內(nèi)涵
1已報未審指乙方已報結(jié)算資料并已經(jīng)造價管理部簽收但等待審核的項目
2正在一審指已安排至造價工程師手中,正在受理審核中的項目
3一審完成指雙方已達成一致,并完成審批手續(xù)的項目
4已報二審指造價管理部已與乙方就一審達成一致但已報公司還沒有反饋的項目
5二審完成指公司的二審意見已反饋公司,并已完成二審手續(xù)審批手續(xù)的項目
5 造價審核時限管理
1.在安排結(jié)算任務時,應充分考慮合同條款中關于結(jié)算期的約定,公司整個審核時限不應超過合同約定的結(jié)算期,以避免不必要的法律糾紛。
2.造價工程師在受理結(jié)算審核任務后,應在合理的結(jié)算審核時限內(nèi)完成,在分配造價任務時應平衡造價任務的難易度,均衡工程師的任務分配,工程師應在結(jié)算時限完成結(jié)算審核任務。
6主持造價評審會議
1.結(jié)算審核評審會每半月或每月召開一次,凡審核造價在30萬元以上的項目均需進行評審。由造價管理部門發(fā)出會議通知,要求相關職能部門參加評審。
2.結(jié)算評審會由造價管理部門主持,造價管理部準備電子版結(jié)算審核報告在會議上對結(jié)算審核情況進行幻燈片演示,對提出的問題由各職能部門進行逐條評審提出解決辦法,形成決議后作為結(jié)算審核依據(jù)。
7造價糾紛的管理
1 .對結(jié)算糾紛進行分類管理
1).根據(jù)糾紛事件的嚴重性、大小對乙方單位提出的結(jié)算糾紛進行分類管理,以妥善處理甲乙雙方的結(jié)算糾紛,維護公司的品牌不受影響。
2).對于根據(jù)不同的糾紛事件制定不同的爭端解決方式。
序號結(jié)算糾紛等級解決方式定義內(nèi)涵
a級起訴糾紛法院調(diào)解指乙方已向法院起訴的案件
b級嚴重糾紛公司調(diào)解嚴重糾紛,超出公司受權(quán),可通過公司決策解決或通過法律途徑解決。
c級一般糾紛公司調(diào)解一般性糾紛,在公司受權(quán)內(nèi),可通過結(jié)算評審決議解決
3).關于結(jié)算過程中發(fā)生的結(jié)算糾紛,項目公司應根據(jù)《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,并根據(jù)合同條款全面采集有利于公司的證據(jù),并與公司律師及相關部門進行溝通,制訂詳細的《結(jié)算糾紛應訴方案》。
