第1篇 物業(yè)管理限時(shí)服務(wù)控制程序
1.0目的
對(duì)服務(wù)時(shí)間期限實(shí)施控制,確保工作高效,顧客滿意。
2.0范圍
本程序適用于對(duì)物業(yè)管理過(guò)程中各種信息的處理時(shí)限控制,對(duì)內(nèi)為限時(shí)完成工作,對(duì)外為限時(shí)服務(wù)。
3.0職責(zé)
品質(zhì)督察部、管理處負(fù)責(zé)對(duì)本程序的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)控。
4.0限時(shí)服務(wù)分類(lèi)
4.1按服務(wù)對(duì)象可分為對(duì)內(nèi)限時(shí)服務(wù)和對(duì)外限時(shí)服務(wù)。
4.1.1對(duì)內(nèi)限時(shí)服務(wù)亦稱(chēng)為限時(shí)完成工作,指對(duì)內(nèi)各種信息的傳遞處理。
4.1.2對(duì)外限時(shí)服務(wù)指對(duì)顧客或相關(guān)方信息的傳遞處理。
4.2按服務(wù)內(nèi)容的輕重緩急可分為a類(lèi),b類(lèi),c類(lèi)
4.2.1a類(lèi)指已發(fā)生的危及顧客/住戶人身財(cái)產(chǎn)安全的如治安、消防、車(chē)輛管理等。
4.2.2b類(lèi)指已發(fā)生的現(xiàn)屬潛在的事故隱患,如不及時(shí)處理,將會(huì)危及顧客/住戶人身財(cái)產(chǎn)安全的服務(wù)信息。
4.2.3c類(lèi)指除4.2.1,4.2.2,以外的不對(duì)業(yè)主/住戶人身財(cái)產(chǎn)構(gòu)成威脅,會(huì)間接影響業(yè)主/住戶的滿意度和物業(yè)公司的信譽(yù)。
5.0工作程序
5.3信息傳遞、處理的限時(shí)規(guī)定
5.3.1a類(lèi)服務(wù)信息,可采用電話傳遞,傳遞部門(mén)從接受信息到把信息準(zhǔn)確傳遞到相關(guān)部門(mén)不得超過(guò)30秒。
5.3.2b類(lèi)服務(wù)信息,傳遞部門(mén)從接受信息到把信息傳遞到服務(wù)部門(mén)不得超過(guò)1分鐘。
5.3.3c類(lèi)服務(wù)信息,傳遞部門(mén)從接受信息到把信息準(zhǔn)確傳遞到相關(guān)部門(mén)不得超過(guò)5分鐘。
5.4相關(guān)部門(mén)的人員從接到信息至趕赴現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施服務(wù)的限時(shí)規(guī)定。
5.4.1a類(lèi)信息不得超過(guò)3分鐘。
5.4.2b類(lèi)信息不得超過(guò)10分鐘。
5.4.3c類(lèi)信息不得超過(guò)20分鐘。
5.5所有投訴及服務(wù)信息的處理解決均不得超過(guò)24小時(shí),包括公司日常管理過(guò)程中各種報(bào)告、業(yè)主信息等信息傳遞,確需延長(zhǎng)時(shí)間或暫不能解決的,須報(bào)告相關(guān)部門(mén)經(jīng)理/主管,并做好記錄。
5.6各有關(guān)部門(mén)接到服務(wù)信息后,應(yīng)先確定要求服務(wù)的內(nèi)容,地點(diǎn)、時(shí)間,然后在指定實(shí)施人。
5.7實(shí)施人必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)工作地點(diǎn),對(duì)能解決處理的問(wèn)題,應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成,相關(guān)部門(mén)作好回訪工作,對(duì)服務(wù)結(jié)果進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證,對(duì)不能解決的問(wèn)題應(yīng)給予解釋。
5.8對(duì)超出服務(wù)范圍或處理權(quán)限的服務(wù),需報(bào)請(qǐng)主管負(fù)責(zé)人,由主管負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)解決,并做好驗(yàn)證記錄。
6.0質(zhì)量記錄及相關(guān)支持文件
無(wú)
第2篇 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
****的物業(yè)管理服務(wù)由**物業(yè)管理公司提供,在項(xiàng)目交付使用后至項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)成立前,物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容如下:
1、房屋建設(shè)共用部位的維修,養(yǎng)護(hù)和管理。共用部位是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或公寓樓單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、走廊通道、公寓房屋承重結(jié)構(gòu)、公寓室外墻面、屋面及其他共同部位。
2、共同設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。共同設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或公寓樓單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱(房)、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、防盜門(mén)、信報(bào)箱及其他共用設(shè)施設(shè)備。
3、公共綠化
(1)及時(shí)修剪、澆灌、施肥、除蟲(chóng)等綠化養(yǎng)護(hù),促使花草樹(shù)木正常生長(zhǎng);
(2)清理公共綠地,保持公共綠地整潔;
(3)必要的補(bǔ)種,保持綠化的完整;(4)保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。
4、屬配套建筑和設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和管理,包括游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身綠地、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共停車(chē)場(chǎng)。
5、公共環(huán)境衛(wèi)生
(1)公共場(chǎng)所清掃、道路的保潔;
(2)公共設(shè)施設(shè)備的保潔;
(3)生活及裝修垃圾的收集、清運(yùn)。
6、保安
(1)協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序,進(jìn)行安全防范;
(2)門(mén)崗值勤;
(3)物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查;
(4)報(bào)警監(jiān)控。
7、交通秩序與車(chē)輛停放
(1)外來(lái)車(chē)輛進(jìn)出管理;
(2)停車(chē)泊位管理;
(3)維護(hù)交通安全;
(4)車(chē)輛行駛,停放有序;
(5)退速、限重、禁鳴,保持小區(qū)安靜。
8、房屋裝修管理
根據(jù)國(guó)家建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)住宅裝修管理辦法》,對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋裝修行為進(jìn)行管理。
9、消防管理
(1)消防器材管理,確保消防器材無(wú)缺少,不失效;
(2)確保消防通道暢通;
(3)加強(qiáng)易然、易爆品的管理;
(4)加強(qiáng)消防常識(shí)的宣傳,開(kāi)展義務(wù)消防;
(5)發(fā)生火災(zāi)及時(shí)報(bào)警,并積極組織來(lái)災(zāi)火。
10、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)務(wù)(使用人)檔案與竣工驗(yàn)收資料。
11、負(fù)責(zé)向業(yè)務(wù)(使用人)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
12、業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù),在當(dāng)事人提出委托時(shí),物業(yè)管理公司須接受委托并合理收費(fèi)。
第3篇 物業(yè)服務(wù)中心檔案資料管理規(guī)定
根據(jù)國(guó)家《檔案法》和《檔案管理規(guī)定》,為進(jìn)一步提高服務(wù)中心文檔管理工作的質(zhì)量和管理水平,確保文檔的完整與安全,特制定本規(guī)定:
一、服務(wù)中心檔案管理員負(fù)責(zé)服務(wù)中心所有文件(通知、規(guī)定、公函、總結(jié)、報(bào)告、通報(bào)、會(huì)議紀(jì)要等)及資料(技術(shù)圖紙、說(shuō)明書(shū)、手冊(cè)、聲像、員工檔案、市府法規(guī)、車(chē)輛檔案等)的收集、存檔和保管工作,做到資料系統(tǒng)、準(zhǔn)確、完整。
二、保密級(jí)文件由檔案管理員妥善保管,不得散播其內(nèi)容,未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),任何人不得翻閱、復(fù)印、或帶離辦公室。
三、文件資料存檔時(shí)要進(jìn)行合理分類(lèi),做到標(biāo)識(shí)清楚,查找方便,并注明保存期限。
四、定期檢查存檔文件,過(guò)期的文件資料,經(jīng)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,做銷(xiāo)毀處理。
五、服務(wù)中心購(gòu)置的重要設(shè)備到貨時(shí),會(huì)同有關(guān)部門(mén),檢查驗(yàn)收說(shuō)明等材料,并及時(shí)歸檔。
六、服務(wù)中心各項(xiàng)活動(dòng)拍攝的照片、聲像材料,必須在活動(dòng)結(jié)束后一周內(nèi)整理完整,注明時(shí)間、地點(diǎn)、來(lái)賓姓名、活動(dòng)內(nèi)容,交資料室保存。
七、政府往來(lái)文件、公司下發(fā)的文件須按類(lèi)別及時(shí)存檔,保證資料的完整性。
八、服務(wù)中心內(nèi)部發(fā)文須由檔案管理員對(duì)格式、方法等方面進(jìn)行審核,編發(fā)文號(hào),并在電腦內(nèi)保存后,交項(xiàng)目/部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn),方可按規(guī)定發(fā)送,同時(shí)發(fā)文原件由資料室存檔。
九、文件、資料的借閱須按公司有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行,由檔案管理員負(fù)責(zé)完善借閱手續(xù)。
第4篇 物業(yè)管理服務(wù)檢查程序
1.0 目的
通過(guò)對(duì)物業(yè)管理過(guò)程中各項(xiàng)服務(wù)的檢查控制,識(shí)別不合格服務(wù),及時(shí)進(jìn)行糾正,以持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理。
2.0 范圍
本程序適用于物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程的監(jiān)視、測(cè)量、檢查控制。
3.0 職責(zé)
3.1 全面質(zhì)量管理辦公室負(fù)責(zé)物業(yè)管理過(guò)程中各階段服務(wù)的監(jiān)控檢查。
3.2 業(yè)務(wù)總部負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司(管理處)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的監(jiān)督檢查。
4.0 工作內(nèi)容
4.1 督導(dǎo)員負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)日常管理進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)不合格的情況即時(shí)要求整改,并將檢查結(jié)果記錄在《 督導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》上。
4.2 物業(yè)公司(管理處)負(fù)責(zé)人每周組織各部門(mén)負(fù)責(zé)人和督導(dǎo)員對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行全面檢查。發(fā)現(xiàn)不合格的情況即時(shí)要求整改,::并將檢查結(jié)果記錄在《周檢記錄》上。
4.3 全面質(zhì)量管理辦公室每年組織一次內(nèi)部審核,對(duì)所有部門(mén)的業(yè)務(wù)管理進(jìn)行全面的檢查考核(見(jiàn)《內(nèi)部審核控制程序》)。
4.4 業(yè)務(wù)總部負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司(管理處)上報(bào)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核,同時(shí)對(duì)物業(yè)公司(管理處)日常經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行檢查和監(jiān)督。
5.0 相關(guān)文件
5.1 《標(biāo)識(shí)和可追溯性控制程序》(qp-
7.5.3 -01)
5.2 《內(nèi)部審核控制程序》(qp-
8.2.2 -01)
5.3 《不合格服務(wù)控制程序》(qp-
8.3 -01)
5.4 《糾正措施控制程序》(qp-
8.5 -02)
5.5 《預(yù)防措施控制程序》(qp-
8.5 -03)
6.0 記錄表格
6.1 《周檢記錄》(qr-
8.2.4 -01-01)
6.2 《督導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》(qr-
5.5.3 -01-01)
6.3 《不合格服務(wù)評(píng)審處置表》(qr-
8.3 -01-01)
第5篇 景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
雙方約定:乙方按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理服務(wù),沒(méi)有明確規(guī)定的,以雙方約定的本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(見(jiàn)附件二:《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》)為準(zhǔn)。附件二為本合同的組成部分,具有同等法律效力。
一、綜合管理
1.小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi),涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。
2.負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃,并組織實(shí)施。
3.每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查,根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施。
4.白天有專(zhuān)職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù),受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報(bào)修,水、電等急迫性報(bào)修15分內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)。
5.全體員工統(tǒng)一著裝,持證上崗率100%。
6.管理規(guī)章制度健全,服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善,物業(yè)管理檔案資料齊全。
7.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同、《業(yè)主公約》等手續(xù);公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)。
8.應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理。
9.每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查,促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高,征求意見(jiàn)用戶不低于總戶數(shù)80%, 綜合服務(wù)滿意率達(dá)到深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)。
二、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)
按政府規(guī)定的行業(yè)物管標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,有法定標(biāo)準(zhǔn)的不得低于法定標(biāo)準(zhǔn)。共用部位公用設(shè)施所包括的范圍以本物業(yè)劃定紅線內(nèi)為準(zhǔn)。確保小區(qū)樓內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù),包括:
1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修,按相關(guān)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
2.保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用;道路、通路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整,邊溝渠洞通暢。
3.確保雨水、污水管道保持通暢,定期清掏化糞池、雨水井,相關(guān)設(shè)施無(wú)破損。
4.負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)。
5.每年1次清洗大廈外墻。每5個(gè)月對(duì)水箱進(jìn)行二次供水設(shè)施清冼,對(duì)蓄水池定期消毒,確保蓄水池清潔衛(wèi)生,水質(zhì)達(dá)到深圳市飲用水標(biāo)準(zhǔn)。
6.乙方承諾小區(qū)房屋完好率、零星維修合格率100%;維修保養(yǎng)滿意率100%。
三、維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括:
1.有健全的保潔制度,清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有明確的分工和責(zé)任范圍。
2.設(shè)定垃圾集納地點(diǎn),每日不少于2次清運(yùn)樓內(nèi)垃圾,按相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)垃圾中轉(zhuǎn)站、桶進(jìn)行管理。
3.每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行清掃,做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物。
4.對(duì)樓梯間、門(mén)廳,電梯間、走廊等的門(mén)、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等,進(jìn)行清掃。
5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑。
6.在雨天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)道路積水進(jìn)行清掃處理。
7.小區(qū)紅線范圍內(nèi)的綠地和道路兩側(cè)、墻壁實(shí)行區(qū)間立體綠化,按相關(guān)綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
8.乙方承諾小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率、 消殺達(dá)標(biāo)率 、綠化達(dá)標(biāo)率100%。
四、小區(qū)安全
1.乙方承諾對(duì)大廈實(shí)行24小時(shí)封閉式監(jiān)控管理,認(rèn)真做好外來(lái)人員登記管理工作,有效避免各類(lèi)偷盜、治安事件發(fā)生。非大廈人員進(jìn)入大廈前需通過(guò)對(duì)講機(jī)讓業(yè)主確認(rèn),然后登記放行。應(yīng)加強(qiáng)大廈治安巡邏管理,若因物業(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗,造成業(yè)主家中被盜,財(cái)產(chǎn)損失和其它意外事故,除現(xiàn)金、有價(jià)證券、珠寶、古董外,乙方將承擔(dān)賠償責(zé)任。
2.若因物業(yè)車(chē)場(chǎng)管理責(zé)任,造成業(yè)主車(chē)輛被盜,乙方將承擔(dān)賠償責(zé)任。
3.乙方承諾小區(qū)治安消防重大責(zé)任事故發(fā)生率為零。
五、公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管,包括:
1.封閉管理:做到小區(qū)主要出入口全天有專(zhuān)人值守,車(chē)輛行駛通暢,危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施;保證門(mén)禁系統(tǒng)運(yùn)行正常。
2.維護(hù)交通秩序:對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度有明顯標(biāo)識(shí)。
3.看管公共財(cái)產(chǎn):包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及小區(qū)的井蓋、桌椅、小品、花、草、樹(shù)木等。
4.夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行防范檢查和巡邏,巡邏做到有計(jì)劃、有記錄。
5.小區(qū)內(nèi)發(fā)生治安案件、刑事案件、意外事故時(shí),應(yīng)及時(shí)報(bào)警,并配合公安部門(mén)進(jìn)行處理,并通報(bào)全體業(yè)主,不得隱瞞。
六、車(chē)場(chǎng)管理 機(jī)動(dòng)車(chē)輛在停車(chē)場(chǎng)的看管
1.有健全的機(jī)動(dòng)車(chē)存車(chē)管理制度和管理方案。
2.對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證,出門(mén)憑證放行。
3.保證停車(chē)有序,24小時(shí)設(shè)專(zhuān)人看管。
七、消防管理
公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理
1.有健全的消防管理制度,建立消防責(zé)任制。
2.消防設(shè)施有明顯標(biāo)志,定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)。
3.定期進(jìn)行消防訓(xùn)練,保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。
八、電梯維護(hù) 養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維護(hù)
1.景洲大廈電梯更換后,保證景洲大廈電梯24小時(shí)(例行保養(yǎng)和故障維修除外)安全運(yùn)行,按政府行業(yè)有關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)大廈電梯進(jìn)行維護(hù) 。電梯出現(xiàn)關(guān)人事故,管理人員應(yīng)在15分鐘以內(nèi)到場(chǎng)進(jìn)行處理。
2.嚴(yán)禁大廈內(nèi)公司使用住宅電梯承載運(yùn)送貨物。
3.電梯必須按國(guó)家規(guī)定每年定期實(shí)行年檢。
九、裝修管理服務(wù) 房屋裝飾裝修管理
1.有健全的裝修管理服務(wù)制度。
2.查驗(yàn)業(yè)主裝修方案,與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議,告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)。
3.裝修期間,對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查,嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理;對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車(chē)輛、裝修人員實(shí)行出入證管理,調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。
4.業(yè)主裝修結(jié)束后,應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理,問(wèn)題嚴(yán)重的報(bào)行政管理部門(mén)處理;
5.及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾,每天清運(yùn)垃圾二次,垃圾在小區(qū)不過(guò)夜。
深圳市景洲大廈業(yè)主委員會(huì)
深圳市**物業(yè)管理公司
2003.11.1.
第6篇 金碧花園提高物業(yè)管理服務(wù)水平設(shè)想
第三金碧花園提高物業(yè)管理服務(wù)水平的設(shè)想
根據(jù)第三金碧花園的實(shí)際情況,結(jié)合公司的管理模式及經(jīng)驗(yàn),利用管理公司的特點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn),本公司主要從以下幾個(gè)方面著手,逐步完善和提高第三金碧花園的管理服務(wù)水平。
1、配合精干有效的管理班子和業(yè)務(wù)熟練、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的員工隊(duì)伍,為改善和提高小區(qū)綜合管理水平提供組織保證。
2、參照iso9001標(biāo)準(zhǔn)建立的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系對(duì)該小區(qū)進(jìn)行管理運(yùn)作,逐步實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)工作的規(guī)范化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化。
3、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通工作,發(fā)揮業(yè)主在小區(qū)管理服務(wù)工作的監(jiān)督,協(xié)調(diào)作用。
4、建立與用戶的信息溝通和反饋網(wǎng)絡(luò):
(1)推出'總經(jīng)理信箱'服務(wù)措施,形成管理制度,認(rèn)真對(duì)待每位業(yè)主的每一封來(lái)信,做到件件有回音,件件有落實(shí)。
(2)、推出'總經(jīng)理接待日'服務(wù)措施,每季度接待一次,做到'溝通無(wú)限,理解萬(wàn)歲,總經(jīng)理真誠(chéng)服務(wù)面對(duì)面'。
(3)推出特色誠(chéng)信服務(wù),向業(yè)主提供'菜單式個(gè)性化服務(wù)',業(yè)主根據(jù)所需,通過(guò)菜單上所提供的服務(wù)項(xiàng)目,自主選擇服務(wù)內(nèi)容以及服務(wù)方式。
(4)向第三金碧花園用戶公布公司值班電話號(hào)碼,以方便用戶有事聯(lián)系,接受咨詢、報(bào)修、投訴。
(5)每年進(jìn)行一次業(yè)主全面回訪,書(shū)面征詢業(yè)主意見(jiàn),根據(jù)用戶意見(jiàn)對(duì)公司的工作進(jìn)行整改,并將公布整改結(jié)果。
5、推進(jìn)'車(chē)輛入庫(kù)'服務(wù)舉措,完善小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)輛的停放制度,確保車(chē)輛有序、安全停放。
6、公司每月進(jìn)行一次綜合考評(píng),不足之處及時(shí)進(jìn)行整改。
7、增設(shè)衛(wèi)生設(shè)施,實(shí)行衛(wèi)生責(zé)任區(qū)包干到人,全天保潔制。對(duì)第三金碧花園環(huán)境、道路、綠化等全面進(jìn)行修補(bǔ)整治,區(qū)內(nèi)保持道路平整,綠化達(dá)標(biāo),配套設(shè)施完好,環(huán)境優(yōu)美。
8、積極組織開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng),豐富用戶精神生活,促進(jìn)第三金碧小區(qū)精神文明建設(shè)。
9、堅(jiān)持一業(yè)為主,重視各種經(jīng)營(yíng),適應(yīng)用戶需要,開(kāi)展便民服務(wù),提高經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)保效益,增強(qiáng)發(fā)展后勁。
10、在員工中樹(shù)立'用戶至上,服務(wù)第一'的服務(wù)宗旨,寓管理于服務(wù)中,大力開(kāi)展有償服務(wù)和推廣義務(wù)服務(wù),為用戶排憂解難。
12、建立健全專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度,做到專(zhuān)款專(zhuān)用,財(cái)務(wù)帳目公開(kāi)。
第7篇 中國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)
三 級(jí)
項(xiàng)目?jī)?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)
(一)基本要求
1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有有效物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。
2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。
3、按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。
4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在小區(qū)管理中統(tǒng)一著裝。
5、物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。
6、管理人員應(yīng)80%持有物業(yè)管理上崗證書(shū),特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門(mén)頒發(fā)的有效證書(shū)上崗。
7、一線服務(wù)人員每年體檢一次,合格上崗。
8、管理管理企業(yè)實(shí)施每周5天每天8小時(shí)服務(wù)接待(公示服務(wù)聯(lián)系電話號(hào)碼)。
9、年與10%以上業(yè)主作有效溝通;年有效投訴處理率>80%。
10、建立檔案管理制度(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等)。
11、建立財(cái)務(wù)制度,每年一次或按合同約定時(shí)間公布物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。
12、按規(guī)定管理使用公共維修基金。
(二)房屋管理
1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。
2、房屋外觀完好、整潔。
3、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告,并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。
4、空調(diào)安裝無(wú)安全隱患。
5、陽(yáng)臺(tái)封閉統(tǒng)一有序。
6、房屋裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。
7、小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。小區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及各棟、單元(門(mén))、戶門(mén)有明顯標(biāo)志。
(三)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
1、供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全,設(shè)備運(yùn)行正常,無(wú)事故隱患。
2、設(shè)立24小時(shí)報(bào)修值班電話,急修保修一小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),建立回訪制度,回訪率70%以上。
3、設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
4、消防系統(tǒng)設(shè)備完好,可隨時(shí)啟用,保證消防通道暢通。
5、道路暢通,路面平坦,車(chē)輛行駛路線明確。
6、路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率90%以上,按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。
7、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備,對(duì)設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。
8、保持設(shè)備房整潔衛(wèi)生,制定設(shè)備房管理制度。
9、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。
10、停水、停電,在接到相關(guān)部門(mén)通知后,按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。
(四)公共秩序維護(hù)
1、小區(qū)主出入口24小時(shí)值班(其中8小時(shí)立崗)。
2、對(duì)小區(qū)重要部位每4小時(shí)巡查一次。
3、應(yīng)對(duì)小區(qū)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺(tái)等危險(xiǎn)隱患部位,設(shè)置安全警示標(biāo)志。
4、進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛指定位置有序停放。
5、保安人員經(jīng)過(guò)突發(fā)事件應(yīng)急處理培訓(xùn)。
6、每年進(jìn)行消防演習(xí)一次。
(五)保潔服務(wù)
一、 小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 (不少于以下頻次)
1、小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道
(1)公共綠地 1次/天 清理
(2)硬化地面 1次/天 清掃
(3)主次干道 1次/天 清掃
(4)室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品 1次/月 擦拭
(5)水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋內(nèi)公共部位
(1)多層樓內(nèi)通道、樓梯 1次/天 拖掃
(2)高層電梯廳 1次/天 拖掃
(3)高層消防通道 1次/月 拖擦
(4)共用活動(dòng)場(chǎng)所 1次/天 清掃
(5)樓道玻璃窗 1次/月 擦拭
(6)高層大堂、會(huì)所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個(gè)月 打蠟地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個(gè)月 打蠟地磚地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個(gè)月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸塵 1次/6個(gè)月 清洗
(7)室內(nèi)信報(bào)箱、消防栓、過(guò)道門(mén)、扶手等公共設(shè)施 1次/月 擦拭
(8)公共衛(wèi)生間 1次/天 清潔
(9)電梯內(nèi) 1次/天 清潔
(10)及時(shí)清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區(qū)域、部位無(wú)垃圾、雜物。
二、 垃圾的處理與收集
1、根據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱;
2、垃圾每日收集1次,作到日產(chǎn)日清,無(wú)垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;
3、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的,每日進(jìn)行沖洗,沖洗后無(wú)異味;根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺,有效控制蠅、蟲(chóng)孳生;
4、 圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗,保持潔凈。
三、 排水、排污管道暢通
1、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 定時(shí)疏通
2、雨、污水井 定時(shí)清掏
3、化糞池 定時(shí)清掏四、 二次供水水箱按國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求,定期巡查。
四、 無(wú)飼養(yǎng)家禽、家畜,寵物受到嚴(yán)格管制
1、 禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
2、 飼養(yǎng)寵物必須符合法律要求;對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
五、 根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作,有效控制害蟲(chóng)孳生;定期對(duì)各類(lèi)病蟲(chóng)害進(jìn)行預(yù)防控制,適時(shí)投放消殺藥物。
(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理
1、草坪保持平
整,按規(guī)定進(jìn)行修剪。
2、草坪內(nèi)常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
3、花草樹(shù)木無(wú)枯死,養(yǎng)護(hù)中發(fā)現(xiàn)的死樹(shù),必須清除,并適時(shí)按需要補(bǔ)種。
4、綠籬每年應(yīng)進(jìn)行修剪,及時(shí)清除修剪廢棄物。
5、造型樹(shù)木應(yīng)根據(jù)樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況,及時(shí)修剪整形。
6、根據(jù)氣候狀況和季節(jié),適時(shí)組織澆灌、施肥和松土。
7、適時(shí)組織防凍保暖、防沙,預(yù)防病蟲(chóng)害。
附:編制說(shuō)明
1、為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)行為,提高物業(yè)管理服務(wù)水平,促進(jìn)物業(yè)管理健康有序發(fā)展,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其它有關(guān)規(guī)定,制定本標(biāo)準(zhǔn)。
2、本標(biāo)準(zhǔn)適用于多、高層住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主會(huì)對(duì)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)的確定、以及與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)甲乙雙方對(duì)物業(yè)管理公共服務(wù)要求的約定,同時(shí)作為測(cè)算服務(wù)價(jià)格的依據(jù)。
3、物業(yè)管理公共服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定對(duì)房屋共用部位及其共用配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理,并對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生等公共事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。
4、本標(biāo)準(zhǔn)由高至低劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)等級(jí),級(jí)別越高,表示物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。各等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)均由基本要求、房屋管理、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)內(nèi)容組成。
第8篇 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)定控制程序
1.0目的
通過(guò)對(duì)服務(wù)過(guò)程進(jìn)行檢查和評(píng)定,驗(yàn)證所提供的服務(wù)質(zhì)量是否滿足規(guī)定的要求。
2.0適用范圍
本程序適用于物業(yè)管理所提供各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量工作的評(píng)定。
3.0引用文件及術(shù)語(yǔ)(略)
《質(zhì)量手冊(cè)》第8.5.1節(jié)測(cè)量、分析和改進(jìn)。
4.0職責(zé)
4.1各部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)的服務(wù)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督檢查。
4.2物業(yè)管理公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)對(duì)各管理處的服務(wù)質(zhì)量工作不定期抽檢。
5.0工作程序
5.1公司服務(wù)質(zhì)量的評(píng)定分為服務(wù)質(zhì)量?jī)?nèi)部評(píng)定和服務(wù)質(zhì)量外部評(píng)定兩類(lèi)。
5.2服務(wù)質(zhì)量?jī)?nèi)部評(píng)定
通過(guò)日巡查、周檢和月檢的檢查和考核結(jié)果來(lái)反映。
5.2.1服務(wù)過(guò)程的日檢
客戶服務(wù)部、保安部、工程部每日對(duì)所管轄范圍內(nèi)的工作情況進(jìn)行巡查,若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題做好相應(yīng)的記錄,并及時(shí)處理。
5.2.2服務(wù)過(guò)程的周檢
各部門(mén)主管每周對(duì)部門(mén)的工作進(jìn)行一次檢查,將檢查結(jié)果進(jìn)行記錄。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題如需向上級(jí)請(qǐng)示的應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理處主任匯報(bào);對(duì)不合格服務(wù)要制定糾正措施,并負(fù)責(zé)跟蹤和驗(yàn)證。
5.2.3服務(wù)過(guò)程的月檢
品質(zhì)督察部每月組織相關(guān)人員對(duì)物業(yè)管理主要服務(wù)過(guò)程進(jìn)行檢查。
5.2.4公司對(duì)各管理處的服務(wù)過(guò)程的抽檢
品質(zhì)部不定期地組織有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)或人員對(duì)各部門(mén)的工作進(jìn)行每年不少于4次的抽檢,抽檢工作按相關(guān)考核規(guī)程進(jìn)行。
5.2.5對(duì)檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)目,由檢查人員填寫(xiě)《不合格報(bào)告》,按《不合格控制程序》處理。
5.3服務(wù)質(zhì)量外部評(píng)定
5.3.1客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)了解用戶對(duì)服務(wù)工作的滿意程度和意見(jiàn),并以此促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的改進(jìn),具體按照《客戶滿意度控制程序》執(zhí)行。
5.3.2品質(zhì)督察部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備相關(guān)資料參加服務(wù)質(zhì)量的社會(huì)考評(píng)工作,并以獲得相應(yīng)的管理獎(jiǎng)牌、證書(shū)形式確認(rèn)。
6.0質(zhì)量記錄及支持文件
《客戶滿意度控制程序》
《不合格報(bào)告》
《不合格控制程序》
第9篇 物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)招標(biāo)監(jiān)督管理外包單位工作質(zhì)量規(guī)定
述職報(bào)告――17
附件12
一、必須進(jìn)行招投標(biāo)選擇合作單位的服務(wù)項(xiàng)目:
1.過(guò)維保期的設(shè)備,如電梯保養(yǎng)單位、監(jiān)控設(shè)備等。
2.鍋爐房的運(yùn)行和供暖設(shè)備的運(yùn)行。
3.生活垃圾清運(yùn)單位。
4.裝修垃圾清運(yùn)的單位。
5.化糞池清掏和排水管道清洗的單位。
6.小區(qū)固定的廢品回收單位。
7.保安、保潔是否外包待研究。
二、招標(biāo)的管理規(guī)定:
1.以上項(xiàng)目的招標(biāo)工作由公司由公司行政部主管。
2.每個(gè)項(xiàng)目的招標(biāo)必須由行政部組織各專(zhuān)業(yè)部門(mén)制作招標(biāo)書(shū),利用網(wǎng)絡(luò)和其它關(guān)系向應(yīng)標(biāo)單位發(fā)送。
3.應(yīng)標(biāo)單位必須以正式文本進(jìn)行投標(biāo)。
4.評(píng)標(biāo)委員的組成人員為物業(yè)公司總經(jīng)理、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理、行政部經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的經(jīng)理、質(zhì)檢部經(jīng)理。
5.評(píng)標(biāo)委員必須在公平的原則上對(duì)各應(yīng)標(biāo)單位打分,得分最高的單位即成為中標(biāo)單位。
6.超過(guò)一定額度的招投標(biāo)報(bào)集團(tuán)合約部審核。
第10篇 科技學(xué)院后勤物業(yè)中心服務(wù)承諾：教學(xué)樓日常管理
科技學(xué)院后勤物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)承諾:教學(xué)樓日常管理
一、教學(xué)樓日常管理
1.嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)校關(guān)于學(xué)生教學(xué)管理的規(guī)章制度,保證教學(xué)樓各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施正常運(yùn)作。
2.保持樓道、樓梯、門(mén)廳、公共部位的門(mén)窗玻璃、天臺(tái)等整潔干凈;做到地面無(wú)污垢、無(wú)積水、無(wú)痰跡、無(wú)廢棄物;衛(wèi)生間無(wú)異味、廁坑便具潔凈無(wú)黃漬,鏡面、水盆、臺(tái)面無(wú)污點(diǎn)、光亮,臺(tái)盆臺(tái)面潔具無(wú)污漬;墻面無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)腳印、無(wú)蛛網(wǎng);保證各層通道的防火門(mén)、消防栓、燈具、指示牌、垃圾筒等公共設(shè)施清潔干凈;紙簍隨時(shí)清理。
3.保證辦公室、教師休息室、教室及室內(nèi)設(shè)備設(shè)施清潔干凈;桌椅、講臺(tái)、窗臺(tái)、黑板、地面、踏步、門(mén)楣、門(mén)套、墻面、墻角無(wú)積塵、光亮;桌斗內(nèi)無(wú)雜質(zhì);黑板板面擦凈,板槽內(nèi)無(wú)粉末,黑板周?chē)麧?窗臺(tái)無(wú)積塵,窗簾掛放整齊;室內(nèi)無(wú)異味。
4.負(fù)責(zé)教室、教師休息室的鑰匙管理,按教學(xué)需求準(zhǔn)時(shí)開(kāi)、關(guān)教室,教學(xué)用具及時(shí)到位。
5.負(fù)責(zé)節(jié)約用電,中午、晚上無(wú)人上課、自修時(shí)的教室要及時(shí)關(guān)閉電源和相關(guān)電器設(shè)備設(shè)施。
6.撿拾物品及時(shí)上交樓管員做失物招領(lǐng),不私自處理。
7.做好上、下課及各種考試電鈴的管理。
8.杜絕管理服務(wù)不到位所造成的教學(xué)事故的發(fā)生。
第11篇 萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)指南-房屋和設(shè)施維修管理篇
什么是房屋質(zhì)量管理
房屋質(zhì)量管理就是指定期和不定期地對(duì)房屋的完損情況進(jìn)行檢查,評(píng)定房屋完損等級(jí),隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布,組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定,并確定解危方法等。它為編制房屋維修計(jì)劃、進(jìn)行房屋維修工程設(shè)計(jì)、編制房屋修繕工程概預(yù)算并為做出投資計(jì)劃提供依據(jù)。
什么是房屋維修
房屋竣工使用后,由于自然、使用、生物、地理和災(zāi)害等因素的影響而造成不斷損壞。為了全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能,防止、減少和控制其破損的發(fā)展,就必須要對(duì)房屋進(jìn)行維修、修繕和改建。
什么是房屋維修管理
房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求,對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、技術(shù)管理。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。物業(yè)管理的好壞,很大程度上取決于房屋管理的成果。還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)的好壞。
房屋維修檔案資料的管理包括哪些方面
物業(yè)管理企業(yè)在制定房屋維修計(jì)劃,確定房屋維修、改建等方案,實(shí)施房屋維修工程時(shí),不可缺少的重要依據(jù)便是房屋建筑的檔案資料。因此,為了更好地完成房屋維修任務(wù),加強(qiáng)房屋維修管理,就必須設(shè)置專(zhuān)門(mén)部門(mén)和人員對(duì)房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。房屋維修所需要的檔案資料主要包括以下幾個(gè)方面:
1.房屋新建工程、維修工程竣工時(shí)的竣工圖及有關(guān)房屋原始資料。
2.現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料。
3、房屋維修的技術(shù)檔案資料。
房屋維修管理的原則是什么
房屋維修管理的原則主要包括以下三個(gè)原則
1、“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則:
經(jīng)濟(jì),就是要加強(qiáng)維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理,盡量做大少花錢(qián)多辦事;
合理,指要求制訂合理的房屋維修計(jì)劃和方案;
實(shí)用,就是要從實(shí)際出發(fā),因地制宜地進(jìn)行維修,滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求,充分發(fā)揮房屋效能。
2、“區(qū)別對(duì)待”原則:
根據(jù)房屋建筑的年限,可把房屋大致劃分為新建房屋和舊建房屋兩大類(lèi)。
新建房屋,維修管理工作主要是做好房屋的日常保養(yǎng),保持原貌和使用功能。
舊建房屋,應(yīng)依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點(diǎn)等條件,綜合城市總體規(guī)劃要求,分別采取不同的維修改造方案。
3、“服務(wù)”原則:
在房屋管理上維護(hù)住戶的合法權(quán)益,切實(shí)做到為住戶服務(wù);建立和健全科學(xué)合理的房屋維修管理服務(wù)制度。房屋維修管理人員要真正樹(shù)立為住戶服務(wù)的思想,改善服務(wù)態(tài)度,提高服務(wù)質(zhì)量,認(rèn)真解決住戶需要解決的房屋修繕問(wèn)題。這是房屋維修管理的基本原則。
房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是什么
房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的不同等級(jí)類(lèi)別和房屋維修的分項(xiàng)工程而分別確定的。
1.主體工程
主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時(shí),不論哪一級(jí)或類(lèi)別的房屋維修,其考核標(biāo)準(zhǔn)均是要求牢固、安全、不留隱患。
2.木門(mén)窗及裝修工程
這種維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是:木門(mén)窗開(kāi)關(guān)靈活、不松動(dòng)、不透風(fēng)。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。
3.樓地面工程
樓地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng),不空鼓開(kāi)裂,地坪無(wú)倒泛水的現(xiàn)象。如房間長(zhǎng)期處于潮濕環(huán)境,維修適應(yīng)增設(shè)防潮層,木基層或夾砂樓面嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)的維修,應(yīng)該做鋼筋混凝土樓面。
4.屋面工程
經(jīng)維修后的屋面必須確保安全,不滲透,排水暢通。
5.抹灰工程
抹灰工程應(yīng)做到接縫平整、不開(kāi)裂、不起泡、不松動(dòng)、不剝落。
6.油漆粉飾工程
油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻,盡可能保持與原色一致。對(duì)木構(gòu)件和各類(lèi)鐵構(gòu)件要進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。
7.金屬構(gòu)件
經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕,損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換,無(wú)保留價(jià)值的應(yīng)拆除。
8.其他工程
房屋其他部分的考核要求修復(fù)原樣或疏通,以保證住(用)戶安全,改善居住條件。
房屋維修工程考核指標(biāo)有哪些方面
房屋維修工程考核指標(biāo)是考核房屋維修工程量和工程質(zhì)量及房屋維修管理服務(wù)質(zhì)量的重要指標(biāo)。主要有以下幾種指標(biāo):
1.房屋完好率
房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積之和,占總的房屋面積的百分比。這里的完好房是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好,設(shè)備完整,上下水道暢通,室內(nèi)地面平整,能保證住(用)戶安全,正常使用的房屋,一般要求房屋完好率達(dá)到50%~60%(新建房屋除外)。
2.房屋維修工程量
房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中工程數(shù)量(以建筑面積表示)之和與全年維修人員平均數(shù)之比。這里的全部維修平均人員數(shù)包括維修數(shù)量中不包括翻修工程數(shù)量和小修工程數(shù)量。
一般要求房屋維修工程量為100m2/人年~150m2/人年。
3.大、中修工程質(zhì)量合格(優(yōu)良)品率
大、中修工程質(zhì)量合格(優(yōu)良)品率是指報(bào)告期經(jīng)評(píng)定達(dá)到合格(或優(yōu)良)品標(biāo)準(zhǔn)的大、中修單位工程數(shù)量(建筑面積表示)之和,與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。
一般要求大、中修工程質(zhì)量合格品率達(dá)到100%、優(yōu)良品率達(dá)到30%-50%。
4.小修工程的考核指標(biāo)
小修工程的考核指標(biāo)主要有定額指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)及經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。
(1)定額指標(biāo)。小修工程定額指標(biāo)是完成房屋小修工程工作量,搞好物業(yè)管理的重要考核指標(biāo),也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護(hù)人員工作業(yè)績(jī)的指標(biāo)。
(2)服務(wù)指標(biāo)。小修工程的服務(wù)指標(biāo)是指走訪查房率、小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率和小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。
走訪查訪率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)域內(nèi)住(用)戶總戶數(shù)之百分比,可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。一般要求管理員月走訪查房率大于50%以上,季度走訪查訪率等于100%。
小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率是指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)月完成的屬小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目的戶數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶次數(shù)之比。
小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率一般要求達(dá)到80%以上,遇到特殊情況或特殊季節(jié),物業(yè)管理協(xié)會(huì)可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率。
小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是當(dāng)月完成的小修戶次數(shù)與當(dāng)月全部保修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。一般來(lái)說(shuō)月(季)小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率要達(dá)到99%。
(3)安全指標(biāo)和經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。安全指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保住(用)戶和小修安全的指標(biāo),包括事故率、違章率。要求小修養(yǎng)護(hù)工程中的事故率和違章率降為最低。經(jīng)費(fèi)指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)。一般是指實(shí)際使用小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用與計(jì)劃或預(yù)算小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)之比。
房屋完損等級(jí)將如何分類(lèi)
房屋完損等級(jí)是依據(jù)各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等的完好或損毀程度確定的。房
屋結(jié)構(gòu)是指基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等項(xiàng)目;房屋裝修是指門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)目;房屋設(shè)備是指水衛(wèi)電、照明、供暖和特殊設(shè)備(如消防栓、避雷針裝置、電梯)等項(xiàng)目,對(duì)尚不能包括的房屋組成部分如煙道、樓梯等,各地可自行歸并某一部分。
一般可將房屋完損等級(jí)分為五類(lèi),
1.完好房,是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好,裝修和設(shè)備完好、齊全完整。管道暢通,現(xiàn)狀良好,使用正常。經(jīng)過(guò)一般性的維修能夠修復(fù)的。
2.基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量結(jié)構(gòu)部件有輕微損壞,裝修基本完好,油漆缺乏,設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好,能正常使用,經(jīng)過(guò)一般性的維修能夠修復(fù)的。
3.一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞。部分構(gòu)件有損壞或變形,屋面局部漏雨,裝修局部有破損,油漆老化、設(shè)備管道不夠暢通,水、衛(wèi)、電照具和零件有部分老化、損壞或殘缺。需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。
4.嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修,結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞。屋面嚴(yán)重漏雨裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見(jiàn)底、設(shè)備破舊不齊全,管道嚴(yán)重堵塞水衛(wèi)電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞,需要進(jìn)行大修或翻修、改建。
5.危險(xiǎn)房。是指房屋承重構(gòu)件以屬危險(xiǎn)構(gòu)件,構(gòu)件喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時(shí)有倒塌可能,不能確保住戶安全的房屋(詳見(jiàn)建設(shè)部頒發(fā)的cj13-86《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》。)
[2]
如何計(jì)算房屋完好率和危房率
計(jì)算房屋完損等級(jí),一律以建筑面積(m2)為計(jì)算單位,評(píng)定時(shí)以棟為評(píng)定單位。棟的劃分原則與建筑面積的計(jì)算規(guī)則均與全國(guó)城鎮(zhèn)普查時(shí)的規(guī)定相同。
完好房屋的建筑面積以基本完好房屋的建筑面積之和,占總的房屋建筑面積的百分比即為房屋完好率。
完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積
房屋完好率=-------------------×100%
總的房屋建筑面積
房屋經(jīng)過(guò)大、中修竣工驗(yàn)收后,應(yīng)重新評(píng)定調(diào)整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率)。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評(píng)定,但竣工后應(yīng)重新評(píng)定;新接管的新建房屋,同樣按本標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定完好率。
整棟危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比即為危房率。
整棟危險(xiǎn)房屋建筑面積
危房率=------------×100%
總的房屋建筑面積
如何評(píng)定房屋完損等級(jí)
1.房屋完損等級(jí)評(píng)定的要求
(1)要求對(duì)整幢房屋進(jìn)行綜合平定。
(2)要求以實(shí)際完損程度為依據(jù)平定,而不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)。
(3)要求掌握好評(píng)定等級(jí)的決定因素,以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ),承重構(gòu)件屋面中最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來(lái)平定。
(4)要求嚴(yán)格掌握完好房和危險(xiǎn)房標(biāo)準(zhǔn)。
(5)要求對(duì)重要房屋評(píng)定等級(jí)嚴(yán)格復(fù)核測(cè)試。
(6)對(duì)正在施工的房屋要求搞施工前房屋評(píng)定。
2.房屋完損等級(jí)評(píng)定的基本做法:
房屋完損等級(jí)的基本做法可分為定期和不定期兩類(lèi)。
定期評(píng)定。一般每隔1~3年(或按各地規(guī)定)對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。
不定期評(píng)定。就是不定期地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)。一般在以下情況進(jìn)行不定期檢查:第一,根據(jù)氣候特征,如雨季、臺(tái)訊、暴風(fēng)雨、山洪等,著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重破壞和一般損壞放等進(jìn)行檢查平糴功能完損等級(jí);第二、房屋經(jīng)過(guò)中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后,最新評(píng)定完損等級(jí);第三,接管新建房屋后,要進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定。
房屋設(shè)備維修工程的審批管理是怎樣
對(duì)房屋設(shè)備維修工程中的大、中修和更新改造工程,物業(yè)管理單位應(yīng)在每年末設(shè)備基礎(chǔ)上,提出下一年度的房屋設(shè)備大修、中修或更新改造計(jì)劃。此計(jì)劃中應(yīng)包括具體的維修更新改造方案和費(fèi)用的預(yù)算及其來(lái)源與落實(shí)等。此計(jì)劃必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)討論同意后,方可實(shí)施。
水泵房管理規(guī)定有哪些
1.水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修、清潔,定時(shí)進(jìn)行巡回檢查,了解設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障苗頭和消防隱患并及時(shí)處理,認(rèn)真做好記錄,解決不了的問(wèn)題書(shū)面報(bào)告上級(jí)主管部門(mén),爭(zhēng)取早日解決。
2.水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé),無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。
3.消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開(kāi)關(guān)位置與自動(dòng)位置,操作標(biāo)志都應(yīng)簡(jiǎn)單明確。
4.保證社會(huì)供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn),定期檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況,住接處定期檢查擦洗。
5.消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次(10分鐘),以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn),每半年進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查,每年進(jìn)行一次全面檢查。
6.水泵房衛(wèi)生每周打掃一次,泵及管道每半月清洗一次。
7.操作人員在2米以上檢修設(shè)備(包括開(kāi)關(guān)、閥門(mén)等),必須帶好安全帽,扶梯要有防滑措施,要有人扶擋。
如何進(jìn)行水箱清洗操作
根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門(mén)的要求,為確保水箱水質(zhì),每年必須對(duì)水箱進(jìn)行二次清洗。其操作要求如下:
1.準(zhǔn)備工作:(1)操作人員必須持有主管管理部門(mén)核發(fā)的上崗合格證。(2)清洗時(shí)間應(yīng)提前通知業(yè)主和監(jiān)控室,以免發(fā)生誤報(bào)警。(3)關(guān)閉雙聯(lián)水箱進(jìn)水閥門(mén),安排臨時(shí)排風(fēng)設(shè)施、臨時(shí)水源、橡皮管,打開(kāi)水箱進(jìn)口蓋。
2.清洗操作:(1)當(dāng)雙聯(lián)水箱內(nèi)水位降低到一半或1/3時(shí),將待洗的水箱出水閥關(guān)閉,打開(kāi)底部排污閥,打開(kāi)另一聯(lián)進(jìn)水閥以確保正常供水。不允許一只水箱排空清洗,另一只滿水水箱工作,這樣會(huì)因負(fù)荷不均,造成水箱壁受壓變形產(chǎn)生裂紋。(2)清洗人員從進(jìn)口處沿梯子下至水箱底部,用潔布將水箱四壁和底部擦洗干凈,應(yīng)清水反復(fù)沖洗干凈。(3)水箱頂上要有一名監(jiān)護(hù)人員,負(fù)責(zé)向水箱內(nèi)送新風(fēng),防止清洗人員余氯中毒,并控制另一聯(lián)水箱的水位。
3.結(jié)束工作:(1)清洗結(jié)束,關(guān)閉清洗水箱的排污閥,打開(kāi)水箱進(jìn)水閥開(kāi)始蓄水。(2)當(dāng)兩個(gè)水箱水位接近時(shí),打開(kāi)清洗水箱的出水閥門(mén),收好清洗工具,將水箱進(jìn)口蓋蓋上并落鎖。(3)通知監(jiān)控室清洗結(jié)束,做好相關(guān)的工作記錄。
供電系統(tǒng)的操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容包括哪些
1.建立嚴(yán)格配送電制度和電氣維修制度。
2.負(fù)責(zé)供電的運(yùn)作,維修人員上崗前必須進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn),按規(guī)定要求上崗。
3.一定要配備主管電器的工程技術(shù)人員,要有完整的供電忘了資料,對(duì)樓宇的進(jìn)線、、房屋內(nèi)的線路、電表、電力匹配、電壓等要心中有數(shù)。
4.建立24小時(shí)值班制度,發(fā)現(xiàn)故障,及時(shí)排除。
5.加強(qiáng)日常維護(hù)檢修,公用的照明、指示、顯示燈都要保證完好,管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)要求,線路負(fù)荷要滿足和保證用戶涌電安全,確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行。
6.限電、停電提前發(fā)出通知,以便用戶合理按排生活,避免造成經(jīng)濟(jì)損失和人員傷亡。
7.對(duì)電表安裝、抄表、用表計(jì)量及公用電進(jìn)行合理分配。
8.對(duì)臨時(shí)施工工程及用戶裝修應(yīng)有臨時(shí)用電管理措施,對(duì)公用照明及其它電器設(shè)備關(guān)閉要加強(qiáng)管理。
9.遇火災(zāi)、地震
、水災(zāi)等災(zāi)害時(shí),要有及時(shí)切斷電源的預(yù)防措施,并協(xié)助供電部門(mén)做好安全用電的有關(guān)工作。
電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容有哪些
1.根據(jù)各種類(lèi)型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo),制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度;
2.對(duì)電梯運(yùn)行人員和維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn),堅(jiān)持勞動(dòng)主管部門(mén)的資質(zhì)審查、持證上崗制度;
3.重視和落實(shí)電梯的保修和安全年檢工作;
4.除電梯的日常保養(yǎng)維護(hù)外,電梯的故障修理必須由經(jīng)樂(lè)觀部門(mén)審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān);
5.必須堅(jiān)持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作計(jì)劃,健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄;
6.電梯鑰匙要有專(zhuān)人管理,停梯須出告示;
7.電梯運(yùn)行管理中發(fā)生任何故障時(shí),要首先救護(hù)乘客出梯;
8.做好電梯的耗電計(jì)量及收費(fèi)工作;
9.保持電梯機(jī)房、井道、轎廂的清潔及空氣流通;
10.定人定時(shí)對(duì)軌道、門(mén)導(dǎo)進(jìn)行清潔,加油潤(rùn)滑等。
電梯的維修、保養(yǎng)操作規(guī)程是怎樣
1.電梯停駛保養(yǎng)時(shí)必須,首先要確認(rèn)轎廂內(nèi)無(wú)乘客、置放安全維護(hù)標(biāo)志后,方可停機(jī)切斷控制電源,以確保安全。
2.電梯機(jī)房要保持整潔,做到無(wú)積灰、無(wú)蛛網(wǎng),地板上無(wú)垃圾和灰塵。機(jī)房?jī)?nèi)不得堆放雜物和易燃物品,不準(zhǔn)閑人進(jìn)入,不準(zhǔn)住人。要有明亮的采光,通風(fēng)良好,并配有必要的消防器材。
3.曳引電動(dòng)機(jī)全部外形要擦凈,做到無(wú)油垢、無(wú)黃油,底盤(pán)無(wú)積油。
4.電梯控制屏用吹風(fēng)器或用漆刷輕撣,作到無(wú)灰塵,磁鐵接觸開(kāi)關(guān)無(wú)銹蝕、無(wú)油垢。如有油垢,用酒精棉花擦凈,以防磁鐵得電后被粘結(jié)吸住不放,造成電動(dòng)機(jī)繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。
5.井道底坑如有積水,必須首先斷電,然后排除。有漏水、滲水情況,一定要修好。同時(shí)要將垃圾清除干凈,不得堆放雜物,保持底坑整潔,確保電梯下越程的極限開(kāi)關(guān)有效運(yùn)作。
6.轎箱內(nèi)外、頂上、底下均須經(jīng)常擦凈,防止聲銹腐蝕。要定期油漆,保持清潔美觀。
7.各層站廳門(mén)及地坎槽要經(jīng)常清潔,以防門(mén)腳阻塞而影響門(mén)廳暢通。
8.電梯檢修或保養(yǎng)時(shí)必須掛牌,確認(rèn)轎廂內(nèi)乘客后,方可停機(jī)。
9.在轎廂頂維修和保養(yǎng)時(shí),除了判斷故障和調(diào)試需要外,禁止快車(chē)。工作時(shí)必須帶安全帽。
10.井底作業(yè)時(shí),禁止關(guān)閉廳門(mén)(留有人監(jiān)視除外),防止無(wú)關(guān)人員靠近。
11.電梯凡是轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)件均須加潤(rùn)滑油,要做到定點(diǎn)、定質(zhì)、定量、定期、定人,確保安全運(yùn)行。
12.維修保養(yǎng)工作完成后,必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng),清點(diǎn)工具,切忌遺漏。
13.機(jī)房、井道因工作需要?jiǎng)踊饡r(shí),必須遵守消防管理規(guī)定,做好現(xiàn)場(chǎng)的控制和監(jiān)督,事后清理火種。
上門(mén)維修服務(wù)的規(guī)范要求有哪些
1.敲門(mén)。有門(mén)鈴應(yīng)輕按門(mén)鈴,按鈴時(shí)間不要過(guò)長(zhǎng),無(wú)人應(yīng)答再次按鈴。沒(méi)有門(mén)鈴應(yīng)輕輕叩門(mén)三響,無(wú)人應(yīng)答再次門(mén),叩門(mén)節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。若無(wú)人答應(yīng),應(yīng)稍作等候,如確認(rèn)主人不在家時(shí),應(yīng)填寫(xiě)歉意信或留言條,塞入用戶屋內(nèi)。
2.介紹。主人開(kāi)門(mén)或在戶內(nèi)詢問(wèn)時(shí),首先應(yīng)自我介紹:“您好!我是物業(yè)管理公司的維修人員***,前來(lái)為您服務(wù)?！?/p>
3.在得到主人同意進(jìn)門(mén)時(shí),必須先將鞋子脫在門(mén)外或套上鞋套后在進(jìn)門(mén),進(jìn)入室內(nèi)步子要輕,所帶的維修工具或設(shè)備不能在地上拖行。
4.鋪布。達(dá)到工作現(xiàn)場(chǎng)時(shí),應(yīng)先將干凈的帆布或塑料布鋪在主人指定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能將工具隨意置放地上。
5.維修。在維修工作中時(shí)間手腳要輕,盡可能的不要發(fā)出噪聲。實(shí)在無(wú)法避免時(shí),應(yīng)事先向主人打招呼,并說(shuō)一聲“非常對(duì)不起”。
6.整理。修理完畢時(shí),應(yīng)用清潔的擦布將維修物品擦拭干凈,收拾好工具和物品。
7.試用。請(qǐng)業(yè)主試用驗(yàn)收,證實(shí)維修物品已恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。向業(yè)主講解故障的原因,介紹正確的使用方式和保養(yǎng)知識(shí)。
8.收費(fèi)。出示規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格表或按與事先業(yè)主商妥的合同價(jià)格,如實(shí)填寫(xiě)維修服務(wù)工作單,按價(jià)收費(fèi)。
9.辭別。向業(yè)主告辭時(shí),應(yīng)面向業(yè)主說(shuō)“今后有什么需要維修的,請(qǐng)隨時(shí)與我們聯(lián)系,我很樂(lè)于為您服務(wù),再見(jiàn)。
第12篇 東營(yíng)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案
東營(yíng)市()小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案
東營(yíng)市()服務(wù)有限公司
二00五年十一月
保密要求
本方案為我公司針對(duì)東營(yíng)市()小區(qū)具體情況擬制的工作方案，屬本公司的商業(yè)秘密。我們懇請(qǐng)有關(guān)人員在運(yùn)用本方案時(shí)作好保密處理。
目錄
第一部分管理服務(wù)工作的整體設(shè)想
第二部分采取的管理方式
第三部分服務(wù)項(xiàng)目和物資裝備
第四部分安全值班管理
第五部分保潔管理
第六部分水電維修
第七部分綠化維護(hù)管理
第八部分管理費(fèi)用和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
第九部分人員培訓(xùn)
第十部分質(zhì)量保障
第十一部分公司簡(jiǎn)介
東營(yíng)市（）小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案
第一部分管理服務(wù)工作的整體設(shè)想
東營(yíng)市()小區(qū)坐落于市()，是一所環(huán)境優(yōu)美交通便利的小區(qū)。為了更好的體現(xiàn)小區(qū)的整體優(yōu)勢(shì)，提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。使小區(qū)的物業(yè)管理更加專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化，我們針對(duì)小區(qū)的具體情況和特點(diǎn),研究后提出了后勤管理服務(wù)工作的整體構(gòu)想。
1、我們的管理模式
我們對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作采取的管理模式是：業(yè)主委員會(huì)(或委托單位)和公司雙層管理下的準(zhǔn)軍事化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、封閉式管理。
小區(qū)是我們的服務(wù)客戶。只有讓小區(qū)業(yè)主委員會(huì)(或委托單位)能夠有效地對(duì)提供服務(wù)者進(jìn)行監(jiān)管、指導(dǎo)，才能充分體現(xiàn)客戶至上的原則，才能不斷根據(jù)客戶的需求改進(jìn)服務(wù)，最終做到讓客戶滿意。雙層監(jiān)管的具體形式和含義是：
業(yè)主委員會(huì)或委托單位的領(lǐng)導(dǎo)，可以隨時(shí)或定期對(duì)我公司的管理服務(wù)工作進(jìn)行檢查指導(dǎo)。我們對(duì)業(yè)主委員會(huì)或委托單位領(lǐng)導(dǎo)提出的建議和意見(jiàn)必須予以貫徹落實(shí)。
在服務(wù)工作中，接受服務(wù)的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或委托單位的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)有權(quán)指導(dǎo)、糾正我公司員工的工作任務(wù)。
部分責(zé)任性特別強(qiáng)的崗位在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或委托單位相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的直接領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展工作。
公司對(duì)員工承擔(dān)全部的責(zé)任，員工的福利待遇、安全和工作中的失職瀆職由公司負(fù)責(zé)。
2、我們的合作形式
1、通過(guò)與眾多小區(qū)以及國(guó)家企事業(yè)單位的合作，我們有兩種物業(yè)管理服務(wù)合作形式，第一即采取“我出工，你出料”，即包工不包料的合作形式。這是一種在現(xiàn)行體制和后勤社會(huì)化改革尚未全面深入展開(kāi)的情況下合作雙方都愿意和能夠接受的形式。第二條是我們按照居民以及寫(xiě)字樓的實(shí)際面積以平方為單位進(jìn)行收費(fèi)，員工以及相關(guān)設(shè)備的配置由公司和業(yè)主委員會(huì)或委托單位進(jìn)行協(xié)商。
3、我們的管理理念
實(shí)行嚴(yán)格規(guī)范的準(zhǔn)軍事化管理
做服務(wù)區(qū)內(nèi)最講文明禮貌的群體
樹(shù)立對(duì)客戶的絕對(duì)工作服從意識(shí)
這三條是我們管理工作追求的目標(biāo)，是我們的管理特色，也是我們?nèi)〉瞄L(zhǎng)足進(jìn)步的關(guān)鍵。這三點(diǎn)的實(shí)質(zhì)是：嚴(yán)格管理、文明服務(wù)、客戶至上。
4、我們的承諾
n為()小區(qū)提供高水平的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理服務(wù)，為居民創(chuàng)造更加優(yōu)美、和諧、安全的小區(qū)居住環(huán)境;
n3個(gè)月內(nèi)服務(wù)總體滿意率達(dá)到90%以上;
n半年內(nèi)使小區(qū)成為東營(yíng)市小區(qū)物業(yè)管理方面的新亮點(diǎn)，總體滿意率達(dá)到95%以上。
第二部分采取的管理方式
2、機(jī)構(gòu)設(shè)置
我們遵照“高效、精干、科學(xué)、實(shí)用”的原則來(lái)設(shè)置機(jī)構(gòu)和建立管理機(jī)制。我們通過(guò)設(shè)在小區(qū)的物業(yè)管理處和值班協(xié)調(diào)中心，處理各種管理和協(xié)調(diào)方面的事務(wù)。
機(jī)構(gòu)設(shè)置圖如下：
東營(yíng)市()物業(yè)管理有限公司
總經(jīng)理
營(yíng)運(yùn)部培訓(xùn)部
國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)察部
()小區(qū)物業(yè)管理處
各工種值班協(xié)調(diào)中心
配餐部
財(cái)務(wù)部
工程部
人力資源部
保潔班
院衛(wèi)三班
綠化維護(hù)班
院衛(wèi)一班
院衛(wèi)五班
院衛(wèi)四班
水電維修班
院衛(wèi)二班
2.工作機(jī)制
()小區(qū)管理運(yùn)作機(jī)制如下圖：
業(yè)主委員會(huì)
公司
()小區(qū)物業(yè)管理處主管
小區(qū)值班協(xié)調(diào)中心
服務(wù)地點(diǎn)
員工
領(lǐng)班
員工
領(lǐng)班
服務(wù)地點(diǎn)
第三部分服務(wù)項(xiàng)目和物資裝備
1、服務(wù)范圍
()小區(qū)1號(hào)樓
()小區(qū)2號(hào)樓
()小區(qū)3號(hào)樓
()小區(qū)4號(hào)樓
()小區(qū)5號(hào)樓
()小區(qū)6號(hào)樓
()小區(qū)內(nèi)設(shè)寫(xiě)字樓
小區(qū)公共場(chǎng)所
2、服務(wù)項(xiàng)目
1)有償服務(wù)項(xiàng)目
安全值班服務(wù)
消防和安全監(jiān)控服務(wù)
清潔保潔服務(wù)
綠化維護(hù)服務(wù)
住戶水電維修、裝修裝潢服務(wù)
車(chē)輛保管服務(wù)
家庭保姆服務(wù)
2)免費(fèi)義務(wù)服務(wù)項(xiàng)目
小區(qū)住戶車(chē)輛充氣服務(wù)
住戶垃圾的清理
代發(fā)信件
公共報(bào)紙閱讀欄
3、物品裝備配備
1)下列物品裝備由我公司提供
A.室內(nèi)辦公用品
B。物業(yè)管理服務(wù)裝備用具
項(xiàng)目
數(shù)量
合計(jì)(元)
備注
電筒()把
值勤用
巡邏單車(chē)()輛
巡邏用鋼盔()套
值勤用工衣()套
各種登記冊(cè)(本)
按需供應(yīng)
清潔工具
按需供應(yīng)
清潔車(chē)1500綠化維護(hù)通用工具()套
水電維修通用工具()套
對(duì)講機(jī)()對(duì)
總計(jì)
4、管理用房
小區(qū)提供下列用房：
用途
間數(shù)
備注
管理處和
值班協(xié)調(diào)中心
(24小時(shí)值班)
1間
免費(fèi)使用
保衛(wèi)宿舍
每人一個(gè)床位
免費(fèi)使用
工具房
不小于10㎡
免費(fèi)使用
更衣和臨時(shí)休息室
不小于10㎡兩間
免費(fèi)使用
第四部分安全值班管理
1、管理目標(biāo)
◆保障小區(qū)住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，治安安全管理失職瀆職責(zé)任事故發(fā)生率爭(zhēng)取達(dá)到零，每年不超過(guò)一起;
◆負(fù)責(zé)看管車(chē)輛責(zé)任時(shí)間內(nèi)無(wú)丟失;
◆確保小區(qū)內(nèi)無(wú)重大失職瀆職責(zé)任交通和火災(zāi)事故;
◆確保小區(qū)內(nèi)公共秩序良好，無(wú)私設(shè)攤點(diǎn)、無(wú)小商小販、無(wú)私設(shè)廣告牌、無(wú)亂貼亂畫(huà)現(xiàn)象;
2、崗位與人員配置
崗位人數(shù)
值班安排
主要任務(wù)
24小時(shí)值班，白天或重點(diǎn)時(shí)段雙人值班，8小時(shí)一班，六天工作制
負(fù)責(zé)進(jìn)出人員和車(chē)輛管理，附近區(qū)域巡視，兼顧夜間小門(mén)開(kāi)關(guān)
07：00-22：00值班，與監(jiān)控室合用一人，用于小門(mén)、監(jiān)控室、79號(hào)院院衛(wèi)的倒休
進(jìn)出人員、車(chē)輛秩序管理，門(mén)診樓巡視
24小時(shí)值班
辦公樓監(jiān)控和周?chē)h(huán)境的巡視，樓前停車(chē)場(chǎng)停放車(chē)輛的管理
24小時(shí)院內(nèi)巡邏，重點(diǎn)時(shí)段雙人巡邏，8小時(shí)一班
負(fù)責(zé)院內(nèi)公共秩序的管理
24小時(shí)值班，8小時(shí)一班，與93號(hào)院合用一人，用另外六人的倒休
負(fù)責(zé)宿舍區(qū)內(nèi)安全秩序管理和巡邏
3、人員來(lái)源和素質(zhì)
我們配備到()小區(qū)的院衛(wèi)是：
1)復(fù)員退伍軍人。
2)全部經(jīng)過(guò)公司認(rèn)真嚴(yán)格并針對(duì)小區(qū)具體任務(wù)和情況培訓(xùn)過(guò)的人員。
3)配備一半人員為去年底剛剛退役的優(yōu)秀退伍軍人。
4)從公司挑選10名左右骨干和領(lǐng)班到小區(qū)工作。
5)全部為初中以上文化程度。
6)證件齊全。
第五部分保潔管理
1、管理目標(biāo)
1)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔，垃圾分類(lèi)管理，日產(chǎn)日清，無(wú)衛(wèi)生死角，定期消殺垃圾場(chǎng)地;
2)樓內(nèi)干凈整潔無(wú)衛(wèi)生死角
3)公共衛(wèi)生間無(wú)異味、無(wú)積水、定期消毒;
4)無(wú)因清潔問(wèn)題造成交叉感染的事故發(fā)生。
2、管理區(qū)域和崗位與人員配置
管理區(qū)域和崗位
配備人數(shù)
工作時(shí)間
主要工作任務(wù)
合計(jì)：
3、具體工作安排和要求
我公司保潔員實(shí)行6天工作制，每天工作時(shí)間一般控制在8個(gè)半小時(shí)以內(nèi)。如責(zé)任區(qū)有特殊清潔任務(wù)，保潔員要隨時(shí)加班。保潔員上下班時(shí)間和工作安排將以小區(qū)的物業(yè)管理要求為準(zhǔn)。具體工作任務(wù)，我們也將在進(jìn)入正式工作前，與業(yè)主委員會(huì)或委托單位領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商。
4、人員來(lái)源和素質(zhì)
我們配備到小區(qū)的保潔員，一部分是本市的下崗失業(yè)人員，一部分是外地打工人員，也可接收小區(qū)原有優(yōu)秀保潔員。對(duì)進(jìn)入醫(yī)院工作的保潔員均組織系統(tǒng)的培訓(xùn)，對(duì)保潔員重點(diǎn)教授他們?nèi)绾胃愫眯^(qū)的清潔保潔工作、如何防止疾病傳播、如何防止疾病交叉感染和消毒等專(zhuān)業(yè)知識(shí)。
全部保潔員均為小學(xué)以上文化程度，全部為38歲以下，全部為身體健康、精神狀態(tài)良好的人員。我們的保潔員管理，部分休息日接受培訓(xùn)和隊(duì)列訓(xùn)練，全部進(jìn)行準(zhǔn)軍事化管理，全部掌握清潔保潔專(zhuān)業(yè)技術(shù)，全部使用公司規(guī)定的文明禮貌語(yǔ)言與居民溝通與交流，全部人員服從業(yè)主委員會(huì)和小區(qū)居民的檢查監(jiān)督和管理，絕不頂撞小區(qū)居民。
第六部分水電維修管理
1、管理目標(biāo)
科學(xué)運(yùn)疇，合理調(diào)配，綜合使用，雷厲風(fēng)行地完成物業(yè)管理處和業(yè)主委員會(huì)規(guī)定的各項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)，確保小區(qū)水電的正常運(yùn)行確保居民的正常用水用電。
3、崗位與人員配置
崗位
配置人數(shù)
工作時(shí)間
主要任務(wù)和要求
08：30-11:3014:00-17:00
合計(jì)
4、人員來(lái)源和素質(zhì)
水電維修人員選用年輕機(jī)敏、體力較好技術(shù)高的人員，中專(zhuān)以上文化程度。全部人員經(jīng)過(guò)公司的專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)。
第七部分綠化維護(hù)管理
1、管理目標(biāo)
園林綠化布局美觀合理，養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，花草樹(shù)木茂盛蔥萃，四季常青。
2、崗位與人員配置
崗位人數(shù)
值班時(shí)間安排
工作程序和主要任務(wù)要求
綠化維護(hù)
2人
07:00-11:3014:00-17:30
①負(fù)責(zé)綠化的維護(hù)，包括花草培育、修剪、種植、移栽、補(bǔ)種、施肥、除蟲(chóng)、除草，以及花池、草坪、屋頂棚頂清潔(不得有雜草、雜物，無(wú)枯葉、枯枝、死水)。
②嚴(yán)格執(zhí)行公司《園藝師(工)崗位職責(zé)和要求》。
③完成小區(qū)和公司安排的其他工作任務(wù)。
合計(jì)2人
3、人員來(lái)源和素質(zhì)
擁有豐富的綠化設(shè)計(jì)和維護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)。園藝工均為具有多年經(jīng)驗(yàn)的熟手。
第八部分管理費(fèi)用和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
一、按人數(shù)承包
項(xiàng)目
工作
人員數(shù)
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(月)
小計(jì)(元)
備注
保衛(wèi)
1350元/人
39150院本部，包括39和93號(hào)大院配備22人;一分所配備4人;二分所配備3人;院衛(wèi)個(gè)人均不準(zhǔn)開(kāi)火做飯，不使用未經(jīng)批準(zhǔn)的電器。
綠化工
1200元/人
2400包括通用工具，不含藥品、肥料、種子和購(gòu)買(mǎi)花木苗、花盒費(fèi)用。
水電維修員
1050元/人
9450負(fù)責(zé)病區(qū)的有關(guān)運(yùn)送工作
保潔員
1050元/人
10500每個(gè)病區(qū)配1名，兒科由保潔員兼配餐員
管理人員
1050元/人
30450合
計(jì)91950我公司不另外收取加班、節(jié)日補(bǔ)助費(fèi)等
二、按建筑面積收費(fèi)
我們還可以按照物業(yè)管理的建筑面積收費(fèi)具體操作是：
按照每戶的實(shí)際建筑面積收取每戶每月1平方米()元的管理費(fèi)，辦公樓為1平方米每月()元的管理費(fèi)
第九部分人員培訓(xùn)
服務(wù)質(zhì)量是管理公司的生命線。高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，需要嚴(yán)格系統(tǒng)的規(guī)章制度的規(guī)范，而嚴(yán)格系統(tǒng)的規(guī)章制度歸根結(jié)底還是需要高素質(zhì)的人來(lái)貫徹執(zhí)行。一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍不完全是靠招聘來(lái)的，真正適用的員工許多是靠培訓(xùn)和培養(yǎng)煅煉出來(lái)的。
我公司非常重視對(duì)員工的培訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)，可以使員工掌握國(guó)家和地方的有關(guān)法規(guī)政策，掌握公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，可以使其明確自己的職責(zé)、權(quán)力、義務(wù)，可以使其嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，規(guī)范自己的言行舉止、儀容儀表，樹(shù)立良好的個(gè)人和公司形象，為客戶和使用人提供盡善盡美的服務(wù)。
為了搞好小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作，在人員培訓(xùn)上我們計(jì)劃重點(diǎn)做好以下三方面的工作：
1、組織準(zhǔn)備好專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)教材和執(zhí)教老師
我們已經(jīng)明確了有關(guān)人員協(xié)助公司培訓(xùn)部做好各項(xiàng)培訓(xùn)的準(zhǔn)備工作。我們將針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)和具體工作要求，做好培訓(xùn)準(zhǔn)備工作。我們將修改完善有關(guān)工種人員的崗位職責(zé)和要求，新擬制一批規(guī)章制度，新編一批專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)教材講授小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的特點(diǎn)和一些專(zhuān)業(yè)技巧
2、全力抓好崗前培訓(xùn)
全部進(jìn)入小區(qū)工作的人員均要經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的崗前培訓(xùn)。崗前培訓(xùn)內(nèi)容有兩部分，一部分是基本入職知識(shí)，一部分是操作技能。培訓(xùn)的重點(diǎn)是操作技能?；救肼氈R(shí)培訓(xùn)主要針對(duì)新入職的員工，這部分培訓(xùn)課程著重進(jìn)行公司宗旨、企業(yè)精神、職業(yè)道德、敬業(yè)精神教育，介紹公司的發(fā)展情況和趨勢(shì)，學(xué)習(xí)公司的考勤、獎(jiǎng)懲、考核、晉級(jí)等各項(xiàng)規(guī)章制度?；静僮骷寄芘嘤?xùn)主要是使員工掌握基本的專(zhuān)業(yè)技能、服務(wù)知識(shí)，比如行為規(guī)范、語(yǔ)言規(guī)范、禮貌常識(shí)等，使其掌握工作的具體要求、崗位職責(zé)、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等。
經(jīng)過(guò)崗前培訓(xùn)，使員工全部達(dá)到工作的基本要求，使他們能夠很快適應(yīng)新的工作環(huán)境。凡達(dá)不到要求標(biāo)準(zhǔn)的員工，一律不派往胸科醫(yī)院上崗。對(duì)凡是有規(guī)定和要求的崗位，一律持證上崗。
主要崗位的崗前培訓(xùn)重點(diǎn)內(nèi)容如下表：
崗位培訓(xùn)內(nèi)容要求
全體員工
①公司各類(lèi)規(guī)章制度
②《員工手冊(cè)》、《員工行為語(yǔ)言規(guī)范》
③公司發(fā)展規(guī)劃、理念、組織機(jī)構(gòu)
④職業(yè)道德、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神、服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量與生產(chǎn)意識(shí)
⑤小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作特點(diǎn)和要求
⑥消防安全和普法教育
⑦ISO9002質(zhì)量保證體系基本知識(shí)
⑧隊(duì)列
進(jìn)行書(shū)面考試
保衛(wèi)
①崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、法律知識(shí)
②治安突發(fā)事件處理預(yù)案
③院內(nèi)道路、設(shè)備、車(chē)輛、人員情況，院外社情
④工作技巧
⑤消防和安全監(jiān)控設(shè)施操作方法、消防應(yīng)急方案
熟練掌握各類(lèi)工作流程，熟悉院內(nèi)各種情況，組織消防演習(xí)、隊(duì)列比賽、考試
水電維修員
①水電維修工崗位職責(zé)與要求
②工作程序和技巧
③其他工作知識(shí)和技巧培訓(xùn)
考試
園藝工
①園藝工崗位職責(zé)和要求
②各類(lèi)常見(jiàn)植物的特性及種植、養(yǎng)護(hù)方法
③綠化機(jī)(工)具的使用方法，各類(lèi)常用藥劑的使用方法及配比
考試
保潔員
①保潔員崗位職責(zé)和要求
②各類(lèi)清潔機(jī)(工)具、清潔劑、消毒液(劑)片的使用方法
③各類(lèi)墻面、地面、不銹鋼、玻璃幕墻等的清潔方法及技巧
考試
3、在職培訓(xùn)
我們制訂系統(tǒng)的年度在職培訓(xùn)計(jì)劃，將根據(jù)員工的工作需求不斷開(kāi)展在培訓(xùn)活動(dòng)。在職培訓(xùn)的重點(diǎn)將是工作技能培訓(xùn)、管理技巧培訓(xùn)和形體語(yǔ)言培訓(xùn)等等。在培訓(xùn)形式上，我們將采取專(zhuān)題集中講課、專(zhuān)家新技術(shù)講座、換崗見(jiàn)習(xí)、一幫一指導(dǎo)、脫產(chǎn)進(jìn)修、現(xiàn)場(chǎng)會(huì)、業(yè)余學(xué)習(xí)等形式。通過(guò)形式多樣的在職培訓(xùn)，使員工的專(zhuān)業(yè)技術(shù)素質(zhì)不斷提高，使我們的整體服務(wù)質(zhì)量達(dá)到新的水平。
第十部分質(zhì)量保障
我們有信心、有決心把()小區(qū)的物業(yè)管理工作管理成為東營(yíng)市的樣板單位。這不是隨意提出的宣傳口號(hào)，我們的服務(wù)擁有可靠的質(zhì)量保障機(jī)制和措施。
1、我們建立了良好的公司運(yùn)行機(jī)制
我們?cè)趯?shí)踐中摸索經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)設(shè)了目前公司實(shí)用、合理、高效的組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制。公司各部門(mén)有效運(yùn)轉(zhuǎn)，相互協(xié)作又各施其責(zé)。我們?cè)O(shè)立的ISO9002質(zhì)量監(jiān)察部，能夠有效地對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行管理和監(jiān)控。質(zhì)監(jiān)部的工作人員天天在一線檢查，嚴(yán)密掌握服務(wù)質(zhì)量。他們手持公司的各種制度、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和要求，對(duì)各類(lèi)員工的工作進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)予以糾正和處罰。
2、我們進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理
我們的管理不是靠個(gè)人，而是靠制度，我們不是“人治”，而是“法制”。我們處處事事均按章辦事。我們大力推行ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使我們的服務(wù)工作走上一條專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的軌道，使我們的服務(wù)質(zhì)量有了可靠保證，避免了工作之中的盲目性、隨意性和主觀性。
3、我們形成了一套獨(dú)特的成功的信息反饋機(jī)制
我們改變那種怕人提意見(jiàn)、怕與被服務(wù)者見(jiàn)面的做法，主動(dòng)要求與被服務(wù)者面對(duì)面溝通，聽(tīng)取意見(jiàn)。我們建立了每周(月)與被服務(wù)單位書(shū)面溝通情況的機(jī)制，我們將公司統(tǒng)一印制的“服務(wù)質(zhì)量征求意見(jiàn)表”送給一線被服務(wù)的業(yè)主委員會(huì)和居民，由其對(duì)我們的各項(xiàng)服務(wù)工作進(jìn)行品評(píng)、打分并提出意見(jiàn)和建議。我們還每半年一次到被服務(wù)單位走訪，全面聽(tīng)取各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、工作人員和居民的意見(jiàn)。我們還要求，一線的主管和經(jīng)理每天要到被服務(wù)單位主管領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主委員會(huì)那里報(bào)一次到，請(qǐng)示工作、接受意見(jiàn)和批評(píng)。這樣的機(jī)制和措施，使我們的服務(wù)情況很快就反映到公司管理和決策層中來(lái)，便于我們及時(shí)改進(jìn)工作、提高服務(wù)質(zhì)量。
4、我們擁有一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍
不能說(shuō)，我們的員工是最聰明的一支隊(duì)伍，但我們員工的道德、品質(zhì)和思想素質(zhì)、吃苦精神和敬業(yè)程度是一流的。我們?cè)谧约旱姆?wù)單位中留下了大量的好人好事在傳揚(yáng)，這些事跡中有勇斗歹徒的、有助人為樂(lè)的，有自發(fā)捐助困難員工的，有拾金不昧的、有忠于職守抓獲盜賊的，等等。千余名員工在100余個(gè)單位工作，我們沒(méi)有發(fā)生一起監(jiān)守自盜、侵犯被服務(wù)單位利益和安全的事件。公司員工中有幾十名*黨員。
5、我們樹(shù)立了正確的服務(wù)思想和服務(wù)意識(shí)
我們將客戶看作上帝，客戶的滿意就是我們最大的愿望。公司全體員工均牢固樹(shù)立服務(wù)意識(shí)和觀念，把客戶的要求當(dāng)作不可更改的命令來(lái)執(zhí)行。我們的員工不可以頂撞被服務(wù)單位的工作人員，要堅(jiān)決完成他們交辦的任務(wù)，自己不能回絕客戶的要求，當(dāng)力所不及時(shí)，不得對(duì)客戶發(fā)怨言，能辦的先辦了再向公司反映，不能辦的向公司報(bào)告，一切由公司來(lái)協(xié)調(diào)解決。
第十一部分
公司簡(jiǎn)介
第13篇 中國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)
二 級(jí)
項(xiàng) 目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)
(一)基本要求
1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有國(guó)家三級(jí)以上資質(zhì)證書(shū)。
2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定質(zhì)量管理制度。
3、應(yīng)有較完善的物業(yè)管理方案。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。
4、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志、規(guī)范用語(yǔ)。
5、物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備二年以上專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。
6、管理人員應(yīng)90%持有物業(yè)管理上崗證書(shū),特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門(mén)頒發(fā)的有效證書(shū)上崗。
7、一線服務(wù)人員每年體檢一次,合格上崗。
8、物業(yè)管理企業(yè)多方面運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理(業(yè)主檔案、收費(fèi)管理等)。
9、小區(qū)實(shí)施每周六天每天12小時(shí)服務(wù)接待(公示服務(wù)聯(lián)系電話)。
10、根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件,開(kāi)展業(yè)戶必需的有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)(公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目)。
11、采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會(huì)、電話溝通、問(wèn)卷調(diào)查等,每年與30%以上業(yè)主作有效溝通;每年有效投訴處理率>90%。
12、建立較完善的檔案管理制度(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案)。
13、根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件,配合開(kāi)展必要的社區(qū)文化活動(dòng)。
14、建立健全財(cái)務(wù)管理制度,每年公布一次物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。
15、按規(guī)定管理使用公共維修基金。
(二)房屋管理
1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。
2、房屋外觀(包括屋面、天臺(tái))完好、整潔,公共樓梯間墻面、地面無(wú)污跡、無(wú)破損;外墻無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)現(xiàn)象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈整齊有序。
3、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告,并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。
4、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,支架無(wú)銹蝕,無(wú)安全隱患。
5、封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面。
6、除建筑設(shè)計(jì)有要求外,不得安裝外廊及外凸防盜網(wǎng)和屋頂平臺(tái)護(hù)欄等。
7、房屋裝修符合規(guī)定,有小區(qū)裝修管理制度、裝修申請(qǐng)及審批記錄、日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等。對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸止、報(bào)告。
8、小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及各棟、單元(門(mén))、戶門(mén)及公共配套設(shè)施場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。
(三)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
1、共用配套設(shè)備設(shè)施良好,運(yùn)行正常,無(wú)事故隱患,保養(yǎng)、檢修制度完備,有設(shè)備運(yùn)行記錄。
2、實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度,急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)?；卦L率80%以上。
3、水、電、電梯等設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范,消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損,可隨時(shí)啟用;消防通道暢通;制訂消防應(yīng)急方案、進(jìn)行消防演習(xí)。
4、道路通暢,路面平整,路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行,停車(chē)場(chǎng)及主要道路交通標(biāo)志齊全規(guī)范。
5、路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率95%以上,按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。
6、維修養(yǎng)護(hù)制度健全,并在工作場(chǎng)所明示,工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確,執(zhí)行良好。
7、對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。
8、各設(shè)備房衛(wèi)生、整潔,主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚齊全,設(shè)備房管理制度明確。
9、各設(shè)備房及公共場(chǎng)所、場(chǎng)地、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。
10、停水、停電,在接到相關(guān)部門(mén)通知后,按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。
(四)公共秩序維護(hù)
1、小區(qū)主出入口24小時(shí)值班(其中12小時(shí)立崗)。
2、對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查一次。
3、小區(qū)設(shè)有中央監(jiān)控室實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。
4、應(yīng)對(duì)小區(qū)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺(tái)等危險(xiǎn)隱患部位,設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。
5、 進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施登記管理,引導(dǎo)車(chē)輛有序停放。
6、 進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時(shí)出入證管理。
7、對(duì)火災(zāi)、水浸、電梯困人等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案,(每年進(jìn)行消防演習(xí)一次)。
(五)保潔服務(wù)
一、 小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 (不少于以下頻次)
1、小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道
(1)公共綠地 1次/天 清理
(2)硬化地面 2次/天 清掃
(3)主次干道 2次/天 清掃
(4)室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品 1次/半個(gè)月 擦拭
(5)水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋內(nèi)公共部位
(1)多層樓內(nèi)通道、樓梯 1次/天 拖掃
(2)高層電梯廳(白天) 1次/4小時(shí) 拖掃
(3)高層消防通道 1次/半個(gè)月 拖擦
(4)共用活動(dòng)場(chǎng)所 1次/天 清掃
(5)樓道玻璃窗 1次/半月 擦拭
(6)高層大堂、會(huì)所 石料地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個(gè)月 打蠟地板地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個(gè)月 打蠟地磚地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個(gè)月 清洗 地毯地面 2次/天 全面吸塵 1次/4個(gè)月 清洗
(7)室內(nèi)信報(bào)箱、消防栓、過(guò)道門(mén)、扶手等公共設(shè)施1次/15天 擦拭
(8)公共衛(wèi)生間 2次/天 清潔
(9)電梯內(nèi) 1次/天 清潔
(10)及時(shí)
清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區(qū)域、部位無(wú)垃圾、雜物、異味,并進(jìn)行保潔巡查。
二、垃圾的處理與收集
1、根據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱;
2、垃圾每日收集1次,作到日產(chǎn)日清,無(wú)垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;
3、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的,每日進(jìn)行沖洗,沖洗后無(wú)異味;根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺,有效控制蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生;
4、垃圾桶、果殼箱每日清理,定期清洗,保持潔凈。
三、排水、排污管道暢通
1、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 1次/年 疏通
2、雨、污水井 1次/6個(gè)月 檢查,并視情況進(jìn)行及時(shí)清掏
3、化糞池 1次/6個(gè)月 檢查 1次/年 清掏四、二次供水水箱按國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求;定期巡查。
四、無(wú)飼養(yǎng)家禽、家畜,寵物受到嚴(yán)格管制
1、禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
2、飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定;對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
五、建立消殺工作管理制度,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作,有效控制害蟲(chóng)孳生;定期對(duì)各類(lèi)病蟲(chóng)害進(jìn)行預(yù)防控制,適時(shí)投放消殺藥物。
(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理
1、草坪保持平整,及時(shí)進(jìn)行修剪。
2、草坪內(nèi)常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
3、花草樹(shù)木無(wú)枯死,養(yǎng)護(hù)中發(fā)現(xiàn)的死樹(shù),必須在半月內(nèi)清除,并適時(shí)補(bǔ)種。
4、綠籬超過(guò)平齊線時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪,綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物,清除修剪廢棄物。
5、造型樹(shù)木應(yīng)根據(jù)樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況,及時(shí)修剪整形,觀賞效果良好。
6、根據(jù)氣候狀況和季節(jié),適時(shí)組織澆灌、施肥和松土,花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好。
7、適時(shí)組織防凍保暖、防沙,預(yù)防病蟲(chóng)害。
第14篇 生產(chǎn)基地物業(yè)管理服務(wù)合理化建議
飲料生產(chǎn)基地物業(yè)管理服務(wù)合理化建議
我公司經(jīng)過(guò)考察研究,認(rèn)為在以下方面可以增進(jìn)**和我公司的合作深度,達(dá)成合作共贏的目的:
一、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及分析進(jìn)駐后的實(shí)際情況,為更好的服務(wù)好**,貴公司需在生產(chǎn)廠房給予免費(fèi)提供辦公用房1間(拉通網(wǎng)絡(luò)),倉(cāng)庫(kù)1間,所有房間內(nèi)均要通水電。辦公室內(nèi)辦公桌椅能夠由貴公司無(wú)償提供使用則更佳。
二、為更好的配合**做好物業(yè)管理工作,實(shí)行無(wú)縫連接。我公司提議,**將與廠房以及員工管理有關(guān)部分的書(shū)面管理資料提供予我公司,我公司在進(jìn)駐工作后一個(gè)星期內(nèi)認(rèn)真研究學(xué)習(xí),調(diào)整狀態(tài)。一個(gè)星期后可接受甲方的工作檢驗(yàn)。
三、每月1-5號(hào),我公司提交一份上月服務(wù)報(bào)告供甲方審核,并且就下階段的工作進(jìn)行鏈接,其中的內(nèi)容作為下月的工作計(jì)劃的重要依據(jù)。
四、建議**公司在組織緊急狀況演習(xí)、消防演習(xí)時(shí),我公司亦參與。包含:火災(zāi)處置、廠區(qū)內(nèi)車(chē)輛異常(車(chē)禍、堵塞等)處理、局部人員貨物疏散、大型設(shè)備異常處置、第三方惡意侵?jǐn)_等。每年至少舉行不同類(lèi)型的緊急狀況處置演習(xí)兩次。
以上幾點(diǎn)請(qǐng)**公司斟酌。
z城物業(yè)服務(wù)有限公司
第15篇 物業(yè)服務(wù)公司工作計(jì)劃總結(jié)管理規(guī)定
為落實(shí)公司目標(biāo)管理,使公司整體工作方向保持一致,工作條理清晰,定位明確,提高工作效率,實(shí)行規(guī)范化管理,特制本制度。
二、適用范圍:公司各部門(mén)負(fù)責(zé)人。
三、內(nèi)容
1、各部門(mén)或項(xiàng)目根據(jù)公司和部門(mén)或項(xiàng)目的實(shí)際情況,制定本部門(mén)或本項(xiàng)目的月工作計(jì)劃、周工作計(jì)劃、月、周工作計(jì)劃采用統(tǒng)一格式編制,每月的工作計(jì)劃必須于當(dāng)月的25日17:00前交行政人事部,每周五17:00前必須提交下周工作計(jì)劃到行政人事部。
2、各部門(mén)經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司發(fā)展需要,圍繞公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的指令,對(duì)所管轄部門(mén)的月度或每周工作計(jì)劃進(jìn)行整合,列出本部門(mén)或本項(xiàng)目的月度或每周工作計(jì)劃。
3、行政人事部于每月28日17:00前將各部門(mén)、各項(xiàng)目的月度工作計(jì)劃匯總呈送總經(jīng)理辦公司審批,于每周五17:00前將周工作計(jì)劃匯總呈送總經(jīng)理辦公司審批。
4、月、周工作計(jì)劃必須要有明確的工作任務(wù)、計(jì)劃完成日期、責(zé)任部門(mén)、責(zé)任人,工作應(yīng)達(dá)成的重點(diǎn)目標(biāo)等。
5、各部門(mén)各項(xiàng)目在編制月度與每周工作計(jì)劃時(shí),必須對(duì)上周、上月的工作計(jì)劃作出工作總結(jié),正在進(jìn)行的工作要說(shuō)明工作進(jìn)展程度,未能按期完成的工作計(jì)劃必須說(shuō)明未完成的原因及預(yù)計(jì)完成時(shí)間。
6、工作計(jì)劃的跟進(jìn)與實(shí)施:
(1)、各部門(mén)各項(xiàng)目的經(jīng)理應(yīng)逐級(jí)下達(dá)工作計(jì)劃,明確工作的實(shí)施責(zé)任人,確保各項(xiàng)重點(diǎn)工作的落實(shí)。
(2)、各部門(mén)各項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)本部門(mén)重點(diǎn)工作的協(xié)調(diào)與監(jiān)控,負(fù)責(zé)協(xié)助落實(shí)各項(xiàng)重點(diǎn)工作。
(3)、各部門(mén)各項(xiàng)目經(jīng)理在執(zhí)行落實(shí)月度或每周工作計(jì)劃時(shí),因擬定的工作計(jì)劃不能實(shí)行或中途終止時(shí),應(yīng)及時(shí)反饋行政人事部,編寫(xiě)工作計(jì)劃變更表,并說(shuō)明原因。
(4)、行政人事部于每周六、每月30日舉行工作總結(jié)會(huì),會(huì)議內(nèi)容包含但不限于以下內(nèi)容:
a、通報(bào)上周、上月重點(diǎn)工作完成情況和工作計(jì)劃。
b、各部門(mén)通報(bào)近期工作中存在的問(wèn)題和困難、及需要協(xié)助解決的事項(xiàng)。
c、公司對(duì)下階段工作提出要求和指引。
四、工作計(jì)劃管理
1、各部門(mén)沒(méi)有按時(shí)提交工作計(jì)劃、工作總結(jié)的,處罰款20元/次。
2、工作計(jì)劃與總結(jié)的內(nèi)容不完整(重要工作未列入、總經(jīng)理提示的重點(diǎn)工作未列入等),每遺漏一項(xiàng)罰款5元/次。
3、對(duì)工作計(jì)劃按時(shí)完成且完成質(zhì)量較好的,給予表?yè)P(yáng),未完成的工作按《績(jī)效考核管理辦法》處理。
4、對(duì)于各部門(mén)各項(xiàng)目未完成的工作,如果因其他部門(mén)未配合或配合不好導(dǎo)致工作不能按時(shí)完成的,則根據(jù)具體情況對(duì)協(xié)助部門(mén)予以相應(yīng)的處罰,對(duì)責(zé)任人處以20元/次的罰款。分不清責(zé)任的,由相關(guān)人員共同承擔(dān),沒(méi)有責(zé)任人時(shí),由直接領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。
5、為更好的掌握工作計(jì)劃的實(shí)行,各部門(mén)各項(xiàng)目的工作總結(jié)、計(jì)劃必須書(shū)面的方式報(bào)送行政人事部。
6、工作計(jì)劃與工作總結(jié)具體格式見(jiàn)附件。
第16篇 物業(yè)管理服務(wù)培訓(xùn)：安全消防基本常識(shí)
物業(yè)管理服務(wù)培訓(xùn)教材:安全消防基本常識(shí)
第三節(jié)安全消防基本常識(shí)
(一)大廈主要的消防設(shè)施
生活在北京的人們,無(wú)論是居住還是工作,都離不開(kāi)樓宇建筑。當(dāng)你身處高樓大廈之中,你是否知道,為了防止樓宇建筑發(fā)生火災(zāi),為了保護(hù)你的財(cái)產(chǎn)和生命的安全,有多少種消防設(shè)施裝置在大廈的各個(gè)部位在這里簡(jiǎn)單介紹一下你能看得見(jiàn)的消防設(shè)施。
1.感煙探測(cè)器:安裝在天花上,白色塑料形狀似蘑菇,當(dāng)周?chē)鸁熿F達(dá)到一定濃度時(shí),感煙探測(cè)器立即將信號(hào)傳給大廈消防監(jiān)控中心。
2.噴淋頭:安裝在天花上,白色金屬形狀似花朵,里面有一個(gè)紅色玻璃泡,當(dāng)周?chē)鷾囟冗_(dá)到65度以上時(shí),玻璃泡就會(huì)爆碎,噴淋頭馬上有高壓水噴出。
3.消防栓:安裝在墻壁上,紅色長(zhǎng)方形箱體,里面有水閥、水帶和水槍,箱體門(mén)多為玻璃材料并有“消防栓”字樣,有火災(zāi)發(fā)生時(shí),要立即將門(mén)玻璃擊碎,然后再將水帶打開(kāi),連接水槍和水閥,打開(kāi)水閥,水槍對(duì)準(zhǔn)火焰滅火。上述消防設(shè)施除大廈管理人員平時(shí)對(duì)其維護(hù)外,其他人員不得觸動(dòng)。
(二)消防治安知識(shí)
1.江總書(shū)記對(duì)消防工作的指示:隱患險(xiǎn)于明火、防患勝于救災(zāi)、責(zé)任重于泰山。
2.消防工作指導(dǎo)方針:預(yù)防為主,防消結(jié)合。
3.“1211”滅火器的用途:適用于撲救油類(lèi)、可燃液體、可燃固體及高壓電氣、精密儀器、檔案資料、貴重物品火災(zāi)。它的最大優(yōu)點(diǎn)是滅火以后不留痕跡。
4.泡沫滅火器的用途:主要用來(lái)?yè)渚扔皖?lèi)、可燃液體和一般可燃固體物質(zhì)的小面積出起火災(zāi)。不能直接用于撲救電氣火災(zāi)。如確需使用泡沫滅火器撲救電氣火災(zāi)時(shí),必須先切斷電源。
5.燃?xì)饣馂?zāi)的常用滅火方法有:迅速切斷氣源;濕抹布滅火(隔斷
氧氣法);干粉滅火。
6.庫(kù)存物品堆放要留“五距”。
“五距”是指:頂距--不少于0.5米;
燈距--不少于1米;
墻距--不少于0.5米;
柱距--不少于0.5米;
堆距--主線不少于1米,支線不少于0.5米。
(三)突發(fā)事件應(yīng)急處理
1.火警處理辦法
(1)消防監(jiān)控室接到火災(zāi)報(bào)警時(shí),嚴(yán)守值班崗位,并立即用對(duì)講機(jī)通知巡邏安管員趕到現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核,其他人員應(yīng)嚴(yán)守各自崗位待命,現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后,撥打火警電話:119,同時(shí)立即通知義務(wù)消防隊(duì)員趕到現(xiàn)場(chǎng)采取自救措施。
(2)如果發(fā)生煤氣泄露或因住戶使用煤氣時(shí)誤反鎖門(mén)時(shí),應(yīng)立即關(guān)
閉屋面閥門(mén)或總閥門(mén),防止煤氣事故發(fā)生,并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)具體情況報(bào)管理處主任和煤氣公司作進(jìn)一步處理。
(3)大堂值班員做好安全防范工作,以防壞人渾水摸魚(yú)、趁火打劫,監(jiān)控室值班人員應(yīng)將電梯迫降至首層,消防電梯進(jìn)入消防使用狀態(tài)。
(4)現(xiàn)場(chǎng)若困有顧客(住戶),應(yīng)本著“先人員,后財(cái)產(chǎn)”的原則搶救。
(5)疏散人員時(shí)應(yīng)走消防樓梯,嚴(yán)禁使用電梯。
(6)所有員工應(yīng)聽(tīng)從指揮,無(wú)條件服從領(lǐng)導(dǎo)及主管調(diào)配,安管員做好外圍警戒及接應(yīng)消防車(chē)到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。
(7)公司義務(wù)消防員應(yīng)在消防車(chē)未到達(dá)前,積極采取搶救措施。
(8)搶救完畢后,管理處應(yīng)安排人員協(xié)助有關(guān)部門(mén)查明原因、損失,并做好安置工作。
(9)管理處主管消防工作的人員做好事故記錄,并寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告報(bào)上級(jí)主管部門(mén)。
2.匪警、盜竊應(yīng)急處理程序
(1)當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí),要保持鎮(zhèn)靜,設(shè)法制服罪犯,同時(shí)立即用對(duì)講機(jī)通知求援。
(2)所有持對(duì)講機(jī)的安管值班員在聽(tīng)到求援信號(hào)后,應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng),同時(shí)通知監(jiān)控室報(bào)警,并迅速封鎖出事大堂出口并錄像,然后視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
(3)隊(duì)員在執(zhí)勤中遇到公開(kāi)使用暴力或其它手段如打、砸、搶、偷等強(qiáng)行索取或毀壞公司和用戶財(cái)物等犯罪行為時(shí),要切實(shí)履行安管員職責(zé),迅速制止犯罪行為。
(4)若犯罪分子逃跑,一時(shí)又追捕不上時(shí),要看清人數(shù)、相貌、衣著和其它身體特征,并及時(shí)報(bào)告管理處,如重大案件處理要立即撥打 “110”電話報(bào)警。(注:報(bào)警人員應(yīng)講明出事情況、地點(diǎn)、時(shí)間等)
(5)如有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)(包括偷盜、搶劫現(xiàn)場(chǎng)),要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng),不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),在公安機(jī)關(guān)未勘察現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘察完畢之前不能離開(kāi)。
(6)事主或現(xiàn)場(chǎng)如有人員受傷,要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。
(7)安管主管做好現(xiàn)場(chǎng)記錄,并寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告報(bào)上級(jí)主管部門(mén)。
3.發(fā)生有爭(zhēng)吵、斗毆情況的處理程序
(1)安管員在執(zhí)勤時(shí)或用戶投訴發(fā)現(xiàn)有用戶之間爭(zhēng)吵、斗毆的現(xiàn)象時(shí),要及時(shí)制止。
(2)制止原則:
a.勸阻雙方住手、住口;
b.爭(zhēng)吵或斗毆的雙方或一方用戶勸離現(xiàn)場(chǎng);
c.如持有器械斗毆?jiǎng)t應(yīng)先制止持械一方;
d.有傷員則先將傷員送去醫(yī)院救治。
(3)在制止?fàn)幊郴蚨窔p方時(shí),安管員切記不能動(dòng)粗,更不允許惡言相向。
(4)迅速報(bào)告管理處領(lǐng)導(dǎo),由管理處出面調(diào)解。
4.執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理程序
(1)發(fā)現(xiàn)有推銷(xiāo)業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅(jiān)決制止,并帶至管理處審查,如證件齊全則讓本人寫(xiě)出書(shū)面保證書(shū),并把證件號(hào)碼記錄下來(lái),教育后放行,切記不可使用粗暴和體罰行為。
(2)安管員在巡邏值班時(shí)如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí),要查驗(yàn)其證件,必要時(shí)帶到管理處或安管值班室作進(jìn)一步審查。
(3)大堂執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí),要查驗(yàn)其證件,對(duì)持無(wú)效證件或說(shuō)不出正當(dāng)理由的人員禁止出入大廈。
(4)發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑人要嚴(yán)格檢查,必要時(shí)可送至派出所處理。
(5)在處理各類(lèi)可疑人員時(shí),不允許私自處理放人,更不允許有敲詐、勒索,私自罰款或打罵行為。
(6)對(duì)于必須罰款的人員由管理處決定。
5.遇急癥病人的處理程序
(1)安管巡邏或機(jī)動(dòng)人員必須第一時(shí)間趕到病人所在現(xiàn)場(chǎng),立即通知主管領(lǐng)導(dǎo)。
(2)如情況危急,速撥打急救電話120求救。
(3)在有可能的情況下,通知病人的單位和家屬。
6.發(fā)現(xiàn)有顧客/住戶酗酒鬧事或精神病人處理程序
(1)在酗酒者或精神病人失去正常的理智,處于不能自控的狀態(tài)下,易對(duì)自身或其他人員造成傷害,值班安管員應(yīng)及時(shí)對(duì)其采取控制和監(jiān)督措施。
(2)及時(shí)通知酗酒者或精神病人的家屬前來(lái)處理。
7.安管員在執(zhí)勤中,若遇到不愿意出示證件強(qiáng)行進(jìn)入、強(qiáng)行在不準(zhǔn)停車(chē)的地方停放車(chē)輛、在不該堆放垃圾的地方堆放垃圾等,可以采取以下處置方法:
(1)糾正違章時(shí),必須使用文明禮貌的規(guī)范用語(yǔ),以理服人。
(2)對(duì)不聽(tīng)勸阻者,要查清姓名、單位,如實(shí)記錄并向保安主管或管理處匯報(bào)。
(3)發(fā)生糾紛時(shí),要沉著冷靜,注意掌握工作方法和原則,若遇到蠻橫無(wú)理、打罵值班人員的,要上報(bào)管理處,由管理處出面妥善處理。
(4)若社會(huì)閑雜人員來(lái)本管理處轄區(qū)故意擾亂,不聽(tīng)勸告,自行其事,情節(jié)嚴(yán)重的,報(bào)公安機(jī)關(guān)依法處理。
8.臺(tái)風(fēng)、暴雨情況的處理程序
(1)發(fā)布通告
接到氣象臺(tái)發(fā)布的有關(guān)臺(tái)風(fēng)、暴雨的消息,監(jiān)控室值班人員應(yīng)用消防廣播通知各樓層辦公室、住戶關(guān)好門(mén)窗,關(guān)閉電源,注意安全。
(2)防范處理
a.做好記錄,按照臺(tái)風(fēng)、暴雨的危害程度,24小時(shí)值班,組織搶險(xiǎn)隊(duì),增加人員進(jìn)行巡邏,時(shí)刻掌握臺(tái)風(fēng)暴雨的動(dòng)向。
b.按照臺(tái)風(fēng)暴雨的級(jí)數(shù)采取有效的防范措施。
c.對(duì)容易破壞的重點(diǎn)部位,要提高警惕,增加巡視,避免意外事故
的發(fā)生。
d.留意電臺(tái)播放有關(guān)臺(tái)風(fēng)暴雨進(jìn)展情況,及時(shí)將最新臺(tái)風(fēng)暴雨信號(hào)貼于大廈大堂或其它顯眼地方,以便向用戶顯示臺(tái)風(fēng)暴雨的進(jìn)展情況。
e.如氣象臺(tái)懸掛八號(hào)風(fēng)球,非當(dāng)班人員應(yīng)與管理處主任取得聯(lián)系,隨時(shí)聽(tīng)候指示。
f.如臺(tái)風(fēng)暴雨持續(xù)晝夜不停,員工需輪流當(dāng)值,無(wú)論任何時(shí)候管理處應(yīng)有值班人員接聽(tīng)電話。
g.員工參與搶險(xiǎn)工作時(shí),要注意人身安全,采取必要的安全措施。
(3)臺(tái)風(fēng)暴雨過(guò)后的處理
a.取消臺(tái)風(fēng)暴雨警報(bào)后,及時(shí)在公告欄上貼出通知,并用消防廣播通知各樓層。
b.巡視、檢查各設(shè)備及門(mén)窗、招牌是否有損壞,有損壞的要及時(shí)修復(fù)。
