大廈管理細(xì)則5篇

第1篇 全國物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)評分細(xì)則

序號標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容規(guī)定分值評分細(xì)則

一基礎(chǔ)管理22

1、按規(guī)劃要求建設(shè),房屋及配套設(shè)施投入使用1

符合1.0,不符合0

2、已辦理接管驗收手續(xù)1

符合1.0,不符合0

3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理1

符合1.0,不符合0

4、建設(shè)單位在租售大廈前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)、權(quán)、利明確1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

5、在房屋銷售合同簽訂時,購房人與開發(fā)建設(shè)單位或開發(fā)建設(shè)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)、權(quán)、利明確1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定1

符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0

7、房屋使用手則、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項公眾制度完善1

完善1.0,基本完善0.5,不完善0

8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程和有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

9、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)、權(quán)、利明確1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

10、物業(yè)管理企業(yè)制訂有符合實際的創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會同意1

符合1.0,不符合0

11、建立健全物業(yè)管理各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實措施和考核辦法2

制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,主要檢查:物業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費管理制度、財務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5

12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)1

管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1;著裝及標(biāo)志符合0.3,不符合0

13、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段,管理效率得到提高1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

14、物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用及維修基金收支情況1

執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;公開0.5,未公開0

15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便1

包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計成冊,房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖紙資料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0.1

16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊,查閱方便1

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

17、建立24小時值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,受理業(yè)主和使用人報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等并及時處理,有回訪制度和記錄2

符合2.0,沒有值班制度的扣0.5,未設(shè)服務(wù)電話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不

及時扣0.2,沒有回訪記錄每次扣0.1

18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,并對意見及時整理和處理,滿意率達(dá)90%以上1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

19、建立并落實維修服務(wù)承諾制,零修急修及時率95%以上、返修率不高于2%,并有回訪記錄2

建立并落實1.0,建立但未落實扣 0.5,未建立扣 1.0;及時率符合 0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄0

二房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)9

1、大廈、棟號、樓層、房號標(biāo)志明顯,大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標(biāo)識在大堂內(nèi)顯著位置1

符合1.0,無示意圖或發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志不清或沒有標(biāo)志扣0.2

2、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象1

符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣0.5

3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象2

符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或不潔扣0.2,是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致扣0.1;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2

4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損1

符合1.0,未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整齊或有破損每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5

5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕1

符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

6、封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面;除建筑設(shè)計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1

7、大廈裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5

三共用設(shè)備管理35

(一)綜合要求5

1、制訂崗位責(zé)任制、設(shè)備安全運行、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行2

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

2、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵,無鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求1

符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3、配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程1

符合1.0,不符合0

4、設(shè)備良好,運行正常,一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故1

符合1.0,不符合0

(二)供電系統(tǒng)3

1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知住用戶1

符合1.0,不符合0

2、制訂臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行1

符合1.0,臨時用電措施或停電應(yīng)急措施不符合均扣0.5

3、備用應(yīng)急發(fā)電機(jī),可隨時起用1

符合1.0,不符合0

(三)弱電系統(tǒng)2

1、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時間排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作1

符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5

2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常,有記錄,并按規(guī)定期限保存1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

(四)消防系統(tǒng)5

1、消防控制中心24小時值班,消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全,運行正常,完好無損,可隨時起用1

發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5

2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法,并能及時處理各種問題1

每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2

3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責(zé)任人1

符合1.0,責(zé)任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2

4、訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通1

無應(yīng)急方案扣0.5,各種標(biāo)志每缺少一個及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1

5、無火災(zāi)安全隱患1

每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5

(五)電梯系統(tǒng)6

1、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備1

符合1.0,不符合0

2、電梯按規(guī)定時間運行,安全設(shè)施齊全,通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好1

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3、轎廂、井道、機(jī)房保持清潔1

轎廂應(yīng)干凈,井道應(yīng)清潔、無垃圾雜物,機(jī)房門道槽應(yīng)無雜物,發(fā)現(xiàn)一起不合格扣0.2

4、電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),維修、保養(yǎng)人員持證上崗1

符合1.0,不符合0

5、運行出現(xiàn)故障后,維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修1

符合1.0,不符合0

6、運行出現(xiàn)險情后,應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施1

符合1.0,不符合0

(六)給排水系統(tǒng)9

1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2、設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏1

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染2

符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一項不符合扣0.5

4、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患1

沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2

5、限水、停水按規(guī)定時間通知住用戶1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

6、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

7、遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象&nbs

p; 1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

8、制定事故應(yīng)急處理方案1

無處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5

(七)空調(diào)系統(tǒng)3

1、中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常,水塔運行正常且噪音不超標(biāo),無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案1

無應(yīng)急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5

(八)供暖供氣系統(tǒng)3

1、鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好,運行正常1

符合1.0,不符合0

2、管道、閥門無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患1

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3、北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃

符合1.0,不符合0

四共用設(shè)施管理4

1、共用配套服務(wù)設(shè)施完好,無隨意改變用途1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

2、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3、道路、樓道、大堂等公共照明完好1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2

4、大廈范圍內(nèi)的道路通暢,路面平坦1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

五保安及車輛管理9

1、大廈基本實行封閉式管理1

符合1.0,不符合0

2、有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉大廈的環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素,言語規(guī)范,認(rèn)真負(fù)責(zé)2

符合2.0,無專業(yè)保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2

3、結(jié)合大廈特點,制訂安全防范措施1

對特殊的部位要有相應(yīng)的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一處無防范措施扣0.2

4、進(jìn)出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行1

符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0

5、大廈外停車場有專人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

6、室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格,出入登記1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

7、非機(jī)動車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

8、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施1

符合1.0,不符合0

六環(huán)境衛(wèi)生

管理10

1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

2、清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制,有專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔1

未實行責(zé)任制的扣0.5,無專職清潔人員和責(zé)任范圍的扣0.3,未實行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.2

3、垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺2

每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5

4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;大廈內(nèi)共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物2

符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

5、商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象2

符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

6、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜1

符合1.0,不符合0

7、大廈內(nèi)排煙、排污、噪聲等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻無污染1

每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.2,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣0.5

七綠化管理4

1、綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿1

長勢不好扣1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分

3、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

4、對大廈內(nèi)部、天臺、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實1

無措施扣1.0;有措施,落實不力扣0.5

八精神文明建設(shè)3

1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護(hù)公眾利益,遵守大廈的各項管理規(guī)定1

符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0

2、設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地、開展健康向上的活動1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3、大廈內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀(jì)違法案件1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

九管理效益4

1、物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率98%以上2

每降低1個百分點扣0.5

2、提供有償服務(wù),開展多種經(jīng)營1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3、本大廈物業(yè)管理經(jīng)營狀況1

第2篇 大廈物業(yè)工程部維修管理細(xì)則

大廈物業(yè)工程部維修管理細(xì)則

(一)工程部入戶維修流程圖維修服務(wù)宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”,做到維修問題及時解決,把業(yè)主的困難當(dāng)作自己的困難,方便業(yè)主是維修工作的惟一準(zhǔn)則。

具體要求如下:

1、接報修

(1)、接報修時先講:“您好,維修班,先生(小姐)有什么事情請講”;

(2)、記錄好報修內(nèi)容、棟號、如預(yù)約維修記錄好約定時間。

2、從接到報修開始,一般無其他特殊情況,應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)業(yè)主家;3、敲門、按門鈴到達(dá)業(yè)主家門口,先輕輕敲門或按一下門鈴,如無反應(yīng),應(yīng)間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次,不要連續(xù)按或是按住不放。

4、業(yè)主開門后,應(yīng)招呼一聲您好!說明自己的身份,告訴業(yè)主維修事項,得到業(yè)主認(rèn)可后:

(1)、脫鞋或帶鞋套進(jìn)入;

(2)、在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間,不隨意走動。

5、修理

(1)、電氣修理必須按照“市低壓電氣標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”進(jìn)行;

(2)、在修理當(dāng)中必須移動有關(guān)物品時,應(yīng)先征行業(yè)主同意,并小心輕放。

6、清場

(1)、在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布,不得將工具、用具等隨意放在業(yè)主房內(nèi)的臺面、地面上;

(2)、工作完畢請業(yè)主驗收,并將移動過的物品放回原處,清理現(xiàn)場。

取得業(yè)主認(rèn)可后,填寫維修工作單,由業(yè)主簽字確認(rèn)。

(3)、禁止收取業(yè)主的禮物禮品,離開房間時與業(yè)主道別。

(二)其他區(qū)域維修管理維修人員除上述直接為業(yè)主服務(wù)時需達(dá)到的服務(wù)規(guī)范處,在間接方面應(yīng)定期對泵房、配電室、消防設(shè)施進(jìn)行定期巡視,并做好記錄。

1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次,要求燈泡亮度正常,燈罩完好。

北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄,每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。

其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況,白天統(tǒng)一維修,作業(yè)時必須使用安全帶,工作程序必須遵守高空作業(yè)有關(guān)規(guī)定。

2、污(雨)水井溝定期清理,化糞池每年清理2-3次,嚴(yán)重的要用吸糞車進(jìn)行吸取,保證無污水外溢現(xiàn)象。

3、天頂面定期進(jìn)行檢查,做到無積水,無滲漏,隔熱層無破損。

如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴(yán)重應(yīng)及時報請專業(yè)施工隊修復(fù),石材層面如破損開裂應(yīng)及時給予修復(fù).

第3篇 a大廈物業(yè)工程部維修管理細(xì)則

大廈物業(yè)工程部維修管理細(xì)則

(一)工程部入戶維修流程圖

維修服務(wù)宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”,做到維修問題及時解決,把業(yè)主的困難當(dāng)作自己的困難,方便業(yè)主是維修工作的惟一準(zhǔn)則。具體要求如下:

1、接報修

(1)、接報修時先講:“您好,維修班___,先生(小姐)有什么事情請講”;

(2)、記錄好報修內(nèi)容、棟號、如預(yù)約維修記錄好約定時間。

2、從接到報修開始,一般無其他特殊情況,應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)業(yè)主家;

3、敲門、按門鈴

到達(dá)業(yè)主家門口,先輕輕敲門或按一下門鈴,如無反應(yīng),應(yīng)間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次,不要連續(xù)按或是按住不放。

4、業(yè)主開門后,應(yīng)招呼一聲您好!說明自己的身份,告訴業(yè)主維修事項,得到業(yè)主認(rèn)可后:

(1)、脫鞋或帶鞋套進(jìn)入;

(2)、在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間,不隨意走動。

5、修理

(1)、電氣修理必須按照“市低壓電氣標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”進(jìn)行;

(2)、在修理當(dāng)中必須移動有關(guān)物品時,應(yīng)先征行業(yè)主同意,并小心輕放。

6、清場

(1)、在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布,不得將工具、用具等隨意放在業(yè)主房內(nèi)的臺面、地面上;

(2)、工作完畢請業(yè)主驗收,并將移動過的物品放回原處,清理現(xiàn)場。取得業(yè)主認(rèn)可后,填寫維修工作單,由業(yè)主簽字確認(rèn)。

(3)、禁止收取業(yè)主的禮物禮品,離開房間時與業(yè)主道別。

(二)其他區(qū)域維修管理

維修人員除上述直接為業(yè)主服務(wù)時需達(dá)到的服務(wù)規(guī)范處,在間接方面應(yīng)定期對泵房、配電室、消防設(shè)施進(jìn)行定期巡視,并做好記錄。

1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次,要求燈泡亮度正常,燈罩完好。北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄,每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況,白天統(tǒng)一維修,作業(yè)時必須使用安全帶,工作程序必須遵守高空作業(yè)有關(guān)規(guī)定。

2、污(雨)水井溝定期清理,化糞池每年清理2-3次,嚴(yán)重的要用吸糞車進(jìn)行吸取,保證無污水外溢現(xiàn)象。

3、天頂面定期進(jìn)行檢查,做到無積水,無滲漏,隔熱層無破損。

如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴(yán)重應(yīng)及時報請專業(yè)施工隊修復(fù),石材層面如破損開裂應(yīng)及時給予修復(fù).

第4篇 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)大廈工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)評分細(xì)則

建設(shè)部關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知

各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳),直轄市房地局,計劃單列市建委(房地局):

我部自1995年開展全國優(yōu)秀管理項目考評驗收工作以來,樹立了一批優(yōu)秀物業(yè)管理項目典型,對推動建立物業(yè)管理體制,提高全國物業(yè)管理水平,發(fā)揮了重要作用。隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢,如繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn),難免出現(xiàn)評選優(yōu)秀物業(yè)管理項目過多,失去其先進(jìn)示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上,本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則對原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂,新標(biāo)準(zhǔn)從今年開始執(zhí)行。現(xiàn)將考評驗收工作的有關(guān)事項通知如下:

一、從今年起,我部只對申報全國物業(yè)管理示范項目進(jìn)行考評驗收,并授予“全國物業(yè)管理示范項目”稱號;取消全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目考評驗收及其稱號。各地對物業(yè)管理項目考評驗收是否設(shè)立“示范”、“優(yōu)秀”兩個檔次,視本地物業(yè)管理發(fā)展情況自行確定。

二、申報基本條件

1.參評項目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求,配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達(dá)85%以上。

2.取得“省(自治區(qū)、直轄市)級物業(yè)管理示范項目”稱號一年以上。

3.物業(yè)管理企業(yè)已建立各項管理規(guī)章制度。

4.物業(yè)管理企業(yè)無重大責(zé)任事故。

5.未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實的有關(guān)收費、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。

三、各地應(yīng)在每年7月30日前將參加全國物業(yè)管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業(yè)管理示范項目申報表》報我部。

四、修訂后的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評分細(xì)則上都有較高的要求,各地在進(jìn)行考評驗收時,在質(zhì)量和數(shù)量上都應(yīng)從嚴(yán)掌握,使評選出來的物業(yè)管理項目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。凡是上報我部的項目,省(自治區(qū)、直轄市)預(yù)評預(yù)驗分值不得低于98分。

五、根據(jù)建房〔1995〕120號文件要求,全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目每三年進(jìn)行一次復(fù)驗。各地要認(rèn)真做好自1995年以來已獲得全國城市物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項目稱號的復(fù)查工作。經(jīng)省市主管部門復(fù)查,對管理水平確實下降、群眾意見較大、達(dá)不到1995年標(biāo)準(zhǔn)、不能起到先進(jìn)示范作用的物業(yè)管理項目,要督促其整改,并提出撤消原稱號的意見,報我部批準(zhǔn)。今年的復(fù)驗意見要與申報工作一并報我部。

六、鑒于今年進(jìn)行原標(biāo)準(zhǔn)修訂工作,各地的申報工作與復(fù)驗意見上報時間延遲到8月30日。

七、新標(biāo)準(zhǔn)頒布后,1995年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及1997年頒發(fā)的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》停止執(zhí)行。

八、其它有關(guān)“全國物業(yè)管理示范項目”的考評驗收工作仍按建房〔1995〕120號文件要求執(zhí)行。

附:1.全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則

2.全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)申報表(略)

全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

|序號| 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 |規(guī)定分值| 評分細(xì)則 |

|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

|一 | 基礎(chǔ)管理 | 32 | |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |1.按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|-------

---------------------------------------|

| |2.已辦理接管驗收手續(xù) | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |3.由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |4.建設(shè)單位在銷售房屋前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè) | | |

| |簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |5.在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業(yè)管理企業(yè) | | |

| |簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)權(quán)利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| | | |符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合 |

| |6.建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 | 1 |規(guī)定扣0.5,未建立0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等 | | |

| |各項公眾制度完善 | 2 |完善2.0,基本完善1.0,不完善0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |8.業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé) | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |9.業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同, | | |

| |雙方責(zé)權(quán)利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |10.物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案,并 | | |

| |經(jīng)業(yè)主委員會同意 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| | | |制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,主要檢查:物 |

| | | |業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費管 |

| |11.小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工 | |理制度、財務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一 |

| |作標(biāo)準(zhǔn),并制訂具體的落實措

施和考核辦法 | |處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實措施 |

| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |12.物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上 | | |

| |崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作 | |管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證 |

| |風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) | 2 |書扣0.1;著裝及標(biāo)志符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |13.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化 | | |

| |管理手段,提高管理效率 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |14.物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅 | | |

| |收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè) | |執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1.0,未執(zhí)行0;公開1.0,未公|

| |管理服務(wù)費用收支情況 | 2 |開0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| | | |包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、 |

| | | |種類、用途分類統(tǒng)計成冊,房屋及共用設(shè)施設(shè) |

| |15.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成 | |備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖 |

| |冊,管理完善,查閱方便 | |紙資料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善 |

| | | 2 |扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |16.建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊, | | |

| |查閱方便 | 2 |每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |17.建立24小時值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,接受業(yè)主| | |

| |和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、 | |符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設(shè)服務(wù)電|

| |質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理, | |話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2,沒有回|

| |有回訪制度和記錄 | 2 |訪記錄每次扣0.1 |

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

| |18.定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見 | | |

| |單,對合理的建議及時整改,滿意率達(dá)95%以上 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| | | |建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣 |

| |19.建立并落實便民維修服務(wù)承諾制,零修急修及 | |1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1; |

| |時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄 | |返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2, |

| | | 2 |記錄不完整或無回訪記錄0 |

|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

|二 |房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) | 14 | |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |1.主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有 | |符合2.0,無示意圖扣0.5,無路標(biāo)扣0.3,幢、單 |

| |路標(biāo),組團(tuán)及幢、單元(門)、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯 | 2 |元、戶號每缺一個扣0.1 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |2.無違反規(guī)劃私搭亂建、無擅自改變房屋用途現(xiàn) | |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋 |

| |象 | 2 |使用用途扣1.0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |3.房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材 | |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、脫落、污 |

| |料無脫落、無污跡 | 2 |損扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |4.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整 | |符合2.0,未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整 |

| |潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損 | 2 |齊或有破損每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |5.封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面; | | |

| |除建筑設(shè)計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜 | | |

| |網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |6.空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷疑水集中收集,支架無 | | |

| |銹蝕 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|---------------

-------------------------------|

| |7.房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu) | | |

| |安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

|三 |共用設(shè)施設(shè)備管理 | 15 | |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |1.共用配套設(shè)施完好,無隨意改變用途 | 1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |2.共用設(shè)施設(shè)備運行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有 | |設(shè)施設(shè)備運行按規(guī)定記錄0.5,無事故隱患0.5; |

| |記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán) | |遵守操作規(guī)程0.6,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2;遵 |

| |格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范 | 2 |守保養(yǎng)規(guī)范0.4,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |3.室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道,無架空 | | |

| |管線,無礙觀瞻 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |4.排水、排污管道通暢,無堵塞外溢現(xiàn)象 | | |

| | | 1 |符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |5.道路通暢,路面平整;井蓋無缺損、無丟失,路 | |通暢、平整1.0,發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積 |

| |面井蓋不影響車輛和行人通行 | |水扣0.2;發(fā)現(xiàn)井蓋缺損或丟失扣0.6,路面井|

| | | 2 |蓋不影響通行0.4,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |6.供水設(shè)備運行正常,設(shè)施完好、無滲漏、無污 | |設(shè)備運行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染0.6,|

| |染;二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施,水質(zhì)符合 | |發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2;保障措施嚴(yán)格0.4,無|

| |衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);制定停水及事故處理方案 | 2 |措施或措施不嚴(yán)0;水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)0.5,不符|

| | | |合0;有處理方案0.5,無處理方案0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |7.制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行,記錄完整; | | |

| |供電設(shè)備運行正常,配電室管理符合規(guī)定,路燈、 | | |

| |樓道燈等公共照明設(shè)備完好 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |8.電梯按規(guī)定或約定時間運行,安全設(shè)施齊全,無 | | |

| |安全事故;轎廂、井道保持清潔;電梯機(jī)房通風(fēng)、 | | |

| |照明良好;制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |9.三北地區(qū),冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16℃ | 1 |符合1.0,不符合0 |

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

|四|保安、消防、車輛管理 |10| |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.小區(qū)基本實行封閉式管理 |1 |符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;| | |

| |保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素,言 | |符合2.0,無專業(yè)保安隊伍扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)|

| |語規(guī)范,認(rèn)真負(fù)責(zé) |2 |一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |3.危及人身安全處有明顯標(biāo)識和具體的防范措施 |1 |符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |4.消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時起用;消防通道 | | |

| |暢通;制訂消防應(yīng)急方案 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合規(guī)定扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| | | |制度完善0.5,基本完善0.3,不完善0;因管|

| |5.機(jī)動車停車場管理制度完善,管理責(zé)任明確,車 | |理責(zé)任造成車輛丟失扣0.5(管理單位公開承 |

| |輛進(jìn)出有登記 | |諾賠償?shù)牟豢?;每發(fā)現(xiàn)一臺車輛亂停亂放扣 |

| | |2 |0.1,出入無記錄扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |6.非機(jī)動車車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管| |符合2.

0,制度不全或不落實的扣1.0,亂停放|

| |理有序 |2 |每部車扣0.2 |

|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

|五|環(huán)境衛(wèi)生管理 |14| |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站|1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確 | |未實行責(zé)任制的扣1.0,無專職清潔人員和責(zé) |

| |的責(zé)任范圍,實行標(biāo)準(zhǔn)化保潔 |2 |任范圍的扣0.5,未實行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| | | |每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清 |

| |3.垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺 |2 |的扣0.5,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |4.房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害 |1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |5.小區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |6.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自 | | |

| |占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃 | | |

| |窗等保持潔凈 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |7.商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點、| | |

| |廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |8.無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜 |1 |符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |9.排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻無污染|1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

|--|------------------------------------------------|----|---------

-------------------------------------|

|六|綠化管理 |7 | |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置 | | |

| |得當(dāng) |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |3.花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無| |長勢不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2|

| |折損現(xiàn)象,無斑禿 |2 |分 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |4.綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

|七|精神文明建設(shè) |3 | |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè) |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

|八|管理效益 |5 | |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率98%以上 |2 |符合2.0,每降低1個百分點扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.提供便民有償服務(wù),開展多種經(jīng)營 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |3.本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況 |1 |盈利1.0,持平0.5,虧本0 |

----------------------------------------------------------------------------------------

----------------------

全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

|序號| 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 |規(guī)定分值| 評分細(xì)則 |

|----|--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

|一 |基礎(chǔ)管理 | 21 | |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |1.按規(guī)劃要求建設(shè),房屋及配套設(shè)施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |2.已辦理接管驗收手續(xù) | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |3.由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |4.建設(shè)單位在租售廠房前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè) | | |

| |簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |5.在房屋租售合同簽訂時,購房人或承租人與物業(yè) | | |

| |管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)權(quán)利 | | |

| |明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| | | |符合1.0,管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,|

| |6.建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 | 1 |未建立0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用 | | |

| |人公約等各項公眾制度完善 | 1 |完善1.0,基本完善0.5,不完善0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |8.業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé) | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |------------------------------------------------

--|--------|------------------------------------------------|

| |9.業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同, | | |

| |雙方責(zé)權(quán)利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |10.物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案,并 | | |

| |經(jīng)業(yè)主委員會同意 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| | | |制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,主要檢查:物 |

| | | |業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費管 |

| |11.工業(yè)區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位 | |理制度、財務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一 |

| |工作標(biāo)準(zhǔn),并制訂具體的落實措施和考核辦法 | |處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實措施 |

| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |12.物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上 | | |

| |崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作 | |管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證 |

| |風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) | 1 |書扣0.1;著裝及標(biāo)志符合0.3,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |13.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化 | | |

| |管理手段,提高管理效率 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |14.物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅 | | |

| |收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè) | |執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;公開0.5,未公 |

| |管理服務(wù)費用及維修基金收支情況 | 1 |開0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| | | |包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種 |

| |15.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成 | |類、用途分類統(tǒng)計成冊,房屋及共用設(shè)施設(shè)備 |

| |冊,管理完善,查閱方便 | |大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖紙資 |

| | | 1 |料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0.1 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |16.建立業(yè)主及使用人檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬 | | |

&

第5篇 某大廈安管員管理細(xì)則

大廈安管員的管理細(xì)則

1目的

建設(shè)一支紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素的安管隊伍,確保所服務(wù)的物業(yè)的安全,保證各項任務(wù)的完成,提高工作效率。

2適用范圍

適用于分公司全體安管員的管理。

3職責(zé)

3.1安管員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常工作和生活秩序的維護(hù);

3.2安班員負(fù)責(zé)本班工作的安排、協(xié)調(diào)、檢查監(jiān)督和異常情況的應(yīng)急處理;

3.3前臺負(fù)責(zé)接待、查詢工作,并將投訴者指引到客戶服務(wù)中心;

3.4安管領(lǐng)班負(fù)責(zé)主持本班安管工作,并對全體安管員日常工作進(jìn)行檢查監(jiān)督和考核;

3.5物業(yè)助理負(fù)責(zé)分公司全體安管隊伍的建設(shè)和管理,并對分公司全體安管員日常工作進(jìn)行檢查監(jiān)督和考核。

4工作流程

4.1管理依據(jù)和責(zé)任

4.1.1崗位工作實行領(lǐng)班責(zé)任制,落實執(zhí)行各種規(guī)章制度,將責(zé)任落實到每個人。

4.1.2管理中心依據(jù)《員工素質(zhì)量化考核辦法》和《安管管理工作手冊》的有關(guān)規(guī)定,對安管工作進(jìn)行抽查、檢查及不定期評比,獎優(yōu)罰劣。

4.1.3管理中心負(fù)責(zé)對轄區(qū)安管工作進(jìn)行定期全面檢查,確保管理工作安全、高效運作,管理中心負(fù)責(zé)監(jiān)督和抽查。

4.2安管領(lǐng)班管理制度

4.2.1安管領(lǐng)班必須經(jīng)過嚴(yán)格的培訓(xùn)考核合格后方可上崗。

4.2.2安管領(lǐng)班必須嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度,并按時按量的完成各項工作。

安管領(lǐng)班必須建立嚴(yán)格的管理計劃和訓(xùn)練計劃,定時召開工作例會,并作好各項

4.2.3記錄,管理計劃、訓(xùn)練計劃和工作例會上交物業(yè)部存檔。

4.2.4安管領(lǐng)班工作時必須嚴(yán)格自律,以身作則,佩帶各種標(biāo)志,如發(fā)現(xiàn)著裝不整齊按《員工素質(zhì)量化考核辦法》處理。

4.3安管員崗位管理細(xì)則

4.3.1儀表、儀容

4.3.1.1上班值勤要穿統(tǒng)一制服,佩帶各種安管標(biāo)志、工作證,手持對講機(jī)、著裝要整齊、干凈,不得缺少鈕扣,皮鞋光亮,不準(zhǔn)挽衣袖,卷褲腳,干凈。

4.3.1.2頭發(fā)梳理整齊,男安管員發(fā)角長度不得超過1.5厘米,不準(zhǔn)佩戴戒指、項鏈等飾物。不準(zhǔn)留胡須和長指甲,女安管員不準(zhǔn)留長發(fā),不準(zhǔn)涂指甲油、抹胭脂。

4.3.1.3坐立、行走姿勢要端正,舉止要文明大方,站時不得依柱靠立,坐時不得將腳放在桌椅上、不準(zhǔn)翹腳搖擺,雙手不得插入口袋,行走時不準(zhǔn)拉手、搭背。

4.3.1.4管理中心在檢查安管工作時,發(fā)現(xiàn)不合格按《員工素質(zhì)量化考核辦法》處理。

4.3.2禮節(jié)、禮貌

4.3.2.1對待客戶要熱情、大方、自然、文雅,堅持微笑服務(wù)。

4.3.2.2要使用文明用語,主動向客戶和公司領(lǐng)導(dǎo)問好,語言要簡練、準(zhǔn)確、清楚,并對客戶一視同仁,有始有終。

4.3.2.3在接待服務(wù)中應(yīng)先起立,熱情周到地接待客戶,不能與客戶爭吵,不強(qiáng)詞奪理,時刻牢記'客戶至上,服務(wù)第一'的宗旨。

4.3.2.4工作時如遇見公司領(lǐng)導(dǎo)必須自行起立,在每天的第一次遇見公司領(lǐng)導(dǎo)必須敬禮。

4.3.2.5安管員應(yīng)自覺維護(hù)公司的聲譽(yù),如有違反按公司有關(guān)規(guī)章制度處理。

4.3.3工作紀(jì)律

4.3.3.1服從命令聽從指揮,按時完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項任務(wù),必須按時上下班,不得無故遲到、早退和擅自離崗;嚴(yán)格遵守交接班制度,不得私自調(diào)班;當(dāng)班人員調(diào)班須經(jīng)領(lǐng)班同意;特殊情況,必須經(jīng)物業(yè)部主管同意,否則以曠工論處。

4.3.3.2上班前4小時內(nèi)不得飲酒,上班時間不得吃零食、口香糖,不得有剔牙齒、挖耳朵、伸懶腰、修指甲、刮胡須等不文明、不禮貌行為。

4.3.3.3上班時不得做與工作無關(guān)的事情,不準(zhǔn)談笑閑聊、玩耍,不準(zhǔn)聽收音機(jī),不準(zhǔn)唱歌,不準(zhǔn)大聲喧嘩,不準(zhǔn)在上班時間看書報、會客訪友。

4.3.3.4不得利用職權(quán)亂拉關(guān)系,收受物品或錢財,不準(zhǔn)刁難客戶,上班時間不準(zhǔn)打瞌睡或睡覺,發(fā)現(xiàn)一次,作辭退處理。

4.3.3.5不準(zhǔn)隨意泄露公司秘密或客戶資料,非工作區(qū)域不得擅自進(jìn)入。

4.3.3.6安管員如有嚴(yán)重違規(guī)違紀(jì)行為,發(fā)現(xiàn)一次給予辭退。

4.3.3.7客戶投訴:所有隊員必須認(rèn)真聽取客戶投訴并及時處理,如超越隊員本身權(quán)限;應(yīng)及時通知上級主管部門和領(lǐng)導(dǎo),并向投訴客戶說明情況。

4.3.3.8隊員對工作不滿或發(fā)現(xiàn)其他隊員有違規(guī)違紀(jì)行為時,可向上級主管領(lǐng)導(dǎo)投訴。

4.3.3.9安管員在工作時連續(xù)二次以上(含二次)被有效投訴并經(jīng)查屬實者給予辭退處理。

4.3.4安全規(guī)定和措施

4.3.4.1隊員在工作、生活、訓(xùn)練中應(yīng)注意防火、防盜、防事故,如發(fā)現(xiàn)事故苗頭或不正常現(xiàn)象,應(yīng)及時處理或立即報告有關(guān)部門。

4.3.4.2上班前后要仔細(xì)檢查本崗位的不安全因素,及時排除事故隱患。

4.3.4.3不準(zhǔn)將親友和無關(guān)人員帶進(jìn)工作場所,不準(zhǔn)在值班室和宿舍留客住宿。

4.3.4.4發(fā)現(xiàn)火警要冷靜正確處理,采取積極有效的措施撲滅火險,減少損失。

4.3.4.5如遇到緊急、突發(fā)事件,應(yīng)按《應(yīng)急處理規(guī)程》處理,并通知有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo),控制事態(tài),穩(wěn)定形勢。

4.3.4.6安管員在工作時間,發(fā)現(xiàn)各種隱患不及時處理,造成公司名譽(yù)或客戶財產(chǎn)損失的,當(dāng)追究其相應(yīng)責(zé)任。

4.3.5安管員交接班制度

4.3.5.1接班隊員必須由領(lǐng)班集合整隊,檢查著裝和佩帶工作牌,然后由接班領(lǐng)班帶隊以縱隊形式依次前往崗位進(jìn)行交接。

4.3.5.2交接班隊員按《安管員交接班流程》(附件一)進(jìn)行有關(guān)交接事宜,有關(guān)事宜必須由接班隊員簽字認(rèn)可,交班內(nèi)容不全的,接班隊員可拒絕接班。

4.3.5.3領(lǐng)班必須認(rèn)真負(fù)責(zé)監(jiān)督交接班的全過程,否則領(lǐng)班負(fù)責(zé)承擔(dān)全部責(zé)任。

4.3.5.4交接隊員必須姿態(tài)端正,嚴(yán)肅認(rèn)真,不準(zhǔn)在隊列中、交接崗位上開玩笑,打鬧、做小動作,違者按《員工素質(zhì)量化考核標(biāo)準(zhǔn)》處理。

4.3.5.5非交接班時間不準(zhǔn)擅自到崗位上逗留或聊天。

4.3.5.6接班

隊員必須提前10分鐘作好交接班的準(zhǔn)備。因隊員遲到使交接班不能正常進(jìn)行的每次扣5分,三次以上者(包括三次)辭退。

4.3.6安管員訓(xùn)練管理制度

4.3.6.1執(zhí)行準(zhǔn)軍事化訓(xùn)練標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.6.2訓(xùn)練主要內(nèi)容是:軍人姿態(tài)、立正、稍息、敬禮、停止間轉(zhuǎn)法、齊步、跑步、正步、拳術(shù)基本功、各種滅火器、消防栓、長跑、俯臥撐、警棍術(shù)等。

4.3.6.3訓(xùn)練場上隊員必須認(rèn)真執(zhí)行訓(xùn)練制度,做到動作準(zhǔn)確,訓(xùn)練有素。

4.3.6.4全面開展常規(guī)訓(xùn)練,增強(qiáng)防衛(wèi)能力,提高隊員素質(zhì)。

4.3.6.5領(lǐng)班必須做到每年有訓(xùn)練計劃,每月有訓(xùn)練表,每周有訓(xùn)練時間(每周訓(xùn)練時間不少于2次),并作好全年的訓(xùn)練時間表和訓(xùn)練記錄,上交物業(yè)部存檔。

4.3.6.6訓(xùn)練時不得無故請假,如有特殊情況,必須書面報告教員,經(jīng)同意后方可請假。

4.3.6.7對訓(xùn)練有厭倦,故意逃避不參加訓(xùn)練者,按《員工制度匯編》中有關(guān)規(guī)定處理。

4.3.6.8連續(xù)二次以上(含二次)無故不參加訓(xùn)練的作辭退處理。

4.3.6.9安管員不服從安管領(lǐng)班管理和指揮的按辭退處理。

4.3.7安管員巡視制度

4.3.7.1大廈實行24小時巡視制度。

4.3.7.2巡邏崗負(fù)責(zé)大廈巡視工作,巡視時間:早班7:00-15:0,中班15:00-23:00,晚班23:00-7:00。

4.3.7.3每班巡視不少于二次。

4.3.7.4巡視路線:從天臺起,自上而下,逐層巡視至b3層。

4.3.7.5領(lǐng)班巡視時,檢查各崗位工作情況,發(fā)現(xiàn)有不認(rèn)真或違紀(jì)等情況要及時處理。

4.3.7.6本班執(zhí)勤中遇到的疑難問題,領(lǐng)班應(yīng)立即到場,按有關(guān)規(guī)定處理,不能解決時報告物業(yè)主管或管理中心處理。

4.3.7.7檢查消防電話、消火栓、滅火器、警鈴、風(fēng)閥、應(yīng)急燈等是否損壞;檢查辦公房門、走道窗門是否關(guān)好;檢查有無異常聲音或不明氣味,有異常時應(yīng)查明來源;洗手間水閥是否關(guān)好;檢查有無堆放危險物品和雜物;檢查施工現(xiàn)場是否符合安全要求;檢查施工人員是否佩帶《臨時出入證》;以及其它異常事項等。發(fā)現(xiàn)上述問題,自己可以解決的,立即解決;不能解決的,填寫《安管員巡視異常情況記錄表》,并立即交領(lǐng)班或物業(yè)部處理。

4.3.8內(nèi)務(wù)管理制度

4.3.8.1隊員要愛護(hù)公用設(shè)施和物品,節(jié)約用水、用電,嚴(yán)禁外接、亂拉電源線,未經(jīng)許可不得將公共財物轉(zhuǎn)借他人,損壞公物要照價賠償。

4.3.8.2注意室內(nèi)外衛(wèi)生,不亂扔煙頭、紙屑等,保持房間的整潔干凈。物品要妥善保管,床鋪要整齊干凈,不得亂堆亂放;房間衛(wèi)生要輪流打掃。

4.3.8.3堅決拒絕外來人員留宿,違者嚴(yán)肅處理。

4.3.8.4安管員要精誠團(tuán)結(jié),和睦相處,未經(jīng)許可不得使用他人物品。

4.3.8.5被子要統(tǒng)一按準(zhǔn)軍事化折疊,床上不得有任何其它物品,要統(tǒng)一使用軍被。

4.3.8.6隊員必須及時歸隊,按時就寢,保持宿舍內(nèi)的安靜,不能大聲喧嘩和吵鬧。

4.3.8.7內(nèi)務(wù)衛(wèi)生檢查由管理中心進(jìn)行檢查,分公司將不定時的進(jìn)行抽查和評比,并做好檢查記錄;管理中心檢查每周不少于1~2次,評分標(biāo)準(zhǔn)主要有被子折疊是否正規(guī)、床上有無物品、房間物品是否亂擺放、環(huán)境是否干凈衛(wèi)生等,并實行嚴(yán)格的扣罰標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.8.8安管領(lǐng)班必須在晚上23:30后進(jìn)行查房,如發(fā)現(xiàn)沒有歸隊的安管員應(yīng)及時上報管理中心。

4.3.8.9安管員每周評比一次內(nèi)務(wù),評比結(jié)果上報物業(yè)部,并按《員工素質(zhì)量化考核辦法》處理。

4.3.9安管員請銷假制度

4.3.9.1安管員除上班時間外任何時間離開宿舍和轄區(qū),必須向領(lǐng)班或副領(lǐng)班請假并在請銷假登記表上進(jìn)行登記。

4.3.9.2安管員離開北京市必須寫出書面請假條,經(jīng)物業(yè)部同意管理中心批準(zhǔn)后方可外出。

4.3.9.3安管員請假離開北京,每年不超過二次,全年不超過二十五天。

4.3.9.4請假一律實行書面報告形式,逐級按規(guī)定權(quán)限審批。

4.3.9.5安管員工作時間,無特殊情況一律不得請假。

4.3.9.6安管員必須在晚上十一點前歸隊,超時歸隊按有關(guān)規(guī)定處理。

4.3.9.7安管員無故外出,如未請假的按曠工處理。

4.3.9.8安管員請假回家必須按時歸隊,如有特殊情況應(yīng)向管理中心和物業(yè)部進(jìn)行續(xù)假,否則按曠工處理。

4.3.10安管員交接班流程

5相關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格

5.1《員工素質(zhì)量化考核辦法》cpm-wi-jr/zh-02/005

5.2《應(yīng)急處理規(guī)程》cpm-wi-bj-aq-005

5.3《員工(安管員)素質(zhì)量化考核評分表》cpm-qr-jr-02/

5.4《員工素質(zhì)量化考核抽查表》cpm-qr-jr-02/

5.5《安管員值班記錄表》cpm-qr-jr-06/001-a

5.6《安管員訓(xùn)練記錄》cpm-qr-jr-06/002-a