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第1篇 房屋租賃合同糾紛案件20個(gè)法律要點(diǎn)(送最新范本)
1、房屋租賃合同糾紛案件，爭(zhēng)議焦點(diǎn)最多的是合同效力，其次是解除合同，還包括租期及押金糾紛，房屋水電煤費(fèi)用糾紛，房屋設(shè)備的使用及賠償糾紛等。
2、房屋租賃合同被法院確定為無效的情況主要有：(1)未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋出租，房屋租賃合同無效。(2)違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。(3)被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。(4)出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。(5)出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。(6)租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。(7)租賃期限超過二十年的，超過部分無效。(8)承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人們法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。
3、司法實(shí)踐中，主張解除合同的情況和合同效力糾紛的數(shù)量相近，其中出租人和承租人主張解除合同的比例也相近。出租人主張解除合同的主要原因?yàn)槌凶馊宋唇?jīng)同意違法改建、拖欠租金、擅自轉(zhuǎn)租等。承租人主張解除合同的主要原因?yàn)槌鲎馊私桓斗课莶环弦?guī)定、出租人未配合辦理消防或驗(yàn)收手續(xù)、承租人經(jīng)營(yíng)不善提前退租、第三人原因等。
4、在房屋租賃合同糾紛案件中，當(dāng)事人主張違約金的，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中有明確的約定，否則當(dāng)事人只能按照要求違約方賠償違約損失，而不能主張違約金。根據(jù)司法實(shí)踐，在承租方違約的情況下，法院應(yīng)充分考慮出租方的損失和承租方為違約所支付的成本，租賃保證金作為已經(jīng)事先支付的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)考慮到守約方違約損失的計(jì)算之中，酌情減免承租人應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額。當(dāng)然如果租賃保證金數(shù)額過高，守約方違約損失已經(jīng)彌補(bǔ)，且出租方對(duì)合同解除也有過錯(cuò)的，法院會(huì)酌情判令出租人退還部分租賃保證金。
5、租期及押金糾紛。私有房屋的租賃活動(dòng)往往是投資活動(dòng)，受租賃市場(chǎng)的周期性影響較大。由于租賃市場(chǎng)的供方競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致租金和其他租賃條件的變化，承租人一旦發(fā)現(xiàn)廉價(jià)的租金或其他租賃條件更加寬松的住房，未等原來承租房屋的合同約定租期結(jié)束，就毀約終止合同：反過來，出租人也因?yàn)槭袌?chǎng)的變化，毀約終止合同，這都導(dǎo)致糾紛發(fā)生。同時(shí)，由于租期的糾紛或者原合同未約定租期，隨之導(dǎo)致對(duì)押金的爭(zhēng)議和糾紛。
6、房屋水、電、煤費(fèi)用糾紛。這類的糾紛同前一類糾紛的原因是類似的。即由于租賃合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介紹訂立的，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒有作為租賃管理人參與管理和監(jiān)督，有些承租人乘出租人不在現(xiàn)場(chǎng)，往往不預(yù)先告知而突然解約，并拖欠水、電、煤氣及其他有關(guān)費(fèi)用，一走了之。這給出租人帶來?yè)p失，從而引起糾紛。
7、房屋設(shè)備的使用及賠償糾紛。房屋租賃中，租賃雙方對(duì)房屋的裝修、設(shè)備、賠償要求都比較明確。如有的承租人要求裝修與設(shè)備都比較好，而出租人也會(huì)明確要求使用人應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)裝修和設(shè)備，但使用結(jié)果未能達(dá)到雙方預(yù)先約定的結(jié)果，可能引起糾紛?；蛘呤鞘褂萌苏J(rèn)為房屋的裝修及設(shè)備未達(dá)到出租人承諾的水準(zhǔn)，或者業(yè)主認(rèn)為使用人損壞了裝修及設(shè)備，等等，這些都會(huì)引起糾紛。目前，我國(guó)對(duì)房屋租賃中的房屋使用的結(jié)果沒有明確的監(jiān)督條件。有些城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然愿意接受租賃業(yè)務(wù)委托，但不愿意承擔(dān)租賃合同訂立后的委托管理。因此，這類租承雙方雖有租賃合同關(guān)系，但無租賃管理的糾紛不少。
8、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法院法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！?/p>
9、根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第七條規(guī)定，“房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(一)房屋租賃當(dāng)事人的姓名(名稱)和住所(二)房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況(三)租金和押金數(shù)額、支付方式(四)租賃用途和房屋使用要求(五)房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能(六)租賃期限(七)房屋維修責(zé)任(八)物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納(九)爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任(十)其他約定?！绷硗?，如房屋可能拆遷，建議房屋租賃當(dāng)事人在房屋租賃合同中約定房屋被拆遷時(shí)的處理辦法。
10、租賃房屋被燒毀是因?yàn)榘竿馊斯室饪v火的犯罪行為所致時(shí)，如果承租人對(duì)于租賃房屋被燒毀沒有過錯(cuò)，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十二條“當(dāng)事人對(duì)造成損害都沒有過錯(cuò)的，可以根據(jù)實(shí)際情況，由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定，按公平原則，結(jié)合實(shí)際情況，由承租人對(duì)出租人的房屋損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。((2018)粵民再5號(hào))
11、租賃合同約定案涉房屋僅作為普通住房使用，不得用于合租及辦公的，如果承租人將案涉房產(chǎn)地址注冊(cè)為其公司的住所地，放置了辦公設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人違約改變房屋用途。((2017)粵民申5424號(hào))
12、承租人轉(zhuǎn)租期間，房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，不影響租賃合同的效力”，在原租賃期間內(nèi)，承租人可繼續(xù)享有原合同的權(quán)利，不因房屋所有權(quán)的變動(dòng)而有所改變。承租人作為第一承租人兼轉(zhuǎn)租人,依約可繼續(xù)享有向次承租人收取租金等權(quán)利。
13、根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條的規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！钡牵鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持?！?/p>
14、根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，下列房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的(三)共有房屋未取得共有人同意的(四)權(quán)屬有爭(zhēng)議的(五)屬于違法建筑的(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
15、根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用 《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。
16、簽定租賃合同時(shí)容易出現(xiàn)的合同漏洞一：對(duì)租賃標(biāo)的物約定不明確，尤其是對(duì)租賃房屋的數(shù)量(合同約定租賃面積和實(shí)際租賃使用面積的誤差，決定著租金的少退多不補(bǔ)。)和質(zhì)量(房屋租賃前后的狀況，決定著交付房屋前后的修繕義務(wù)。)約定不明確導(dǎo)致的糾紛。
17、簽定租賃合同時(shí)容易出現(xiàn)的合同漏洞二：對(duì)租賃房屋的使用用途約定不明確，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行超負(fù)荷、掠奪性的任意使用，致使租期屆滿后租賃房屋的租賃狀況堪憂，甚至無法繼續(xù)合理使用。比如承租者開設(shè)娛樂場(chǎng)所或者餐飲行業(yè)，通宵24小時(shí)營(yíng)業(yè)，可能侵犯鄰居的利益，造成極其惡劣的影響。
18、簽定租賃合同時(shí)容易出現(xiàn)的合同漏洞三：租賃房屋的維護(hù)義務(wù)和修繕義務(wù)約定不明確，導(dǎo)致合同解除時(shí)的保證金退費(fèi)產(chǎn)生糾紛。根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定，一般應(yīng)由出租人負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)，但當(dāng)事人另有約定的除外。
19、在合同履行過程中常見的違約情形主要有：(1)出租人不按合同規(guī)定的時(shí)間交付租賃房屋，或者交付的房屋有瑕疵。實(shí)踐中往往表現(xiàn)為遲延履行，或者履行有瑕疵，損害承租人的利益(停水?dāng)嚯?，道路不暢，?chǎng)地不清，等等。)(2)出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務(wù)。租賃房屋的缺損雖然不是因?yàn)槌凶馊说倪^錯(cuò)所引起，但糾紛的發(fā)生卻是頻頻出現(xiàn)。(3)承租人不按合同約定支付租金，主要是遲延交付。(4)承租人擅自改變租賃房屋的現(xiàn)狀。(5)承租人擅自將租賃房屋變相轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、變相合租等。(6)承租人逾期不返還租賃房屋，或拒不騰房。(7)出租人利用租賃房屋套取押金、保證金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
20、2020最新房屋租賃合同范本
附件：2020最新房屋租賃合同范本出租方(甲方)▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁承租方(乙方)▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋租賃的有關(guān)事宜，訂立本合同。第一條 房屋基本情況該房屋坐落于▁▁▁市▁▁▁區(qū)(縣)▁▁▁▁▁▁.該房屋為：樓房▁▁室▁▁廳▁▁衛(wèi)▁▁廚，建筑面積▁▁▁平方米，使用面積▁▁▁▁平方米，裝修狀況▁▁▁▁，其他條件為▁▁▁▁▁▁▁，該房屋(□已/□未)設(shè)定抵押。第二條 房屋權(quán)屬狀況該房屋權(quán)屬狀況為第▁▁▁▁種：(一)甲方對(duì)該房屋享有所有權(quán)的，甲方或其代理人應(yīng)向乙方出示房屋所有權(quán)證，證書編號(hào)為：▁▁▁▁▁.(二)甲方對(duì)該房屋享有轉(zhuǎn)租權(quán)的，甲方或其代理人應(yīng)向乙方出示房屋所有權(quán)人允許甲方轉(zhuǎn)租該房屋的書面憑證，該憑證為：▁▁▁▁.第三條 房屋用途該房屋用途為：▁▁▁▁▁.乙方保證，在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意以及按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門審核批準(zhǔn)前，不擅自改變?cè)摲课莸挠猛尽５谒臈l 交驗(yàn)身份(一)甲方應(yīng)向乙方出示(□身份證/□營(yíng)業(yè)執(zhí)照)及▁▁▁▁▁▁等真實(shí)有效的身份證明。(二)乙方應(yīng)向甲方出示(□身份證/□營(yíng)業(yè)執(zhí)照)及▁▁▁▁▁▁等真實(shí)有效的身份證明。第五條 房屋改善(一)甲方應(yīng)在本合同簽訂后▁▁日內(nèi)對(duì)該房屋做如下改善：▁▁▁▁▁▁▁，改善房屋的費(fèi)用由(□甲方/□乙方)承擔(dān)。(二)甲方(□是/□否)允許乙方對(duì)該房屋進(jìn)行裝修、裝飾或添置新物。裝修、裝飾或添置新物的范圍是：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁，雙方也可另行書面約定。第六條 租賃期限(一)租賃期自▁▁▁年▁▁月▁日至▁▁▁年▁▁月▁日，共計(jì)▁▁年▁▁個(gè)月。(二)租賃期滿，甲方有權(quán)收回該房屋。乙方有意繼續(xù)承租的，應(yīng)提前▁▁▁日向甲方提出(□書面/□口頭)續(xù)租要求，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同。如乙方繼續(xù)使用租賃房屋甲方未提出異議的，本合同繼續(xù)有效，租賃期限為不定期，雙方均有權(quán)隨時(shí)解除合同，但應(yīng)提前▁▁▁日(□書面/□口頭)通知對(duì)方。第七條 租金(一)租金標(biāo)準(zhǔn)：▁▁▁元/(□月/□季/□半年/□年)，總計(jì)：▁▁▁▁元(大寫：▁▁▁▁▁▁元)(二)租金支付時(shí)間及方式：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.(三)租金支付方式：(□甲方直接收取/□甲方代理人直接收取/□甲方代理人為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的，乙方應(yīng)在▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行開立帳戶，通過該帳戶支付租金，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行支付租金的除外。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)于本合同簽訂之日起3個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)將其中一份合同送交▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行。)(四)甲方或其代理人收取租金后，應(yīng)向乙方開具收款憑證。第八條 房屋租賃保證金(一)甲方交付該房屋時(shí)，乙方(□是/□否)向甲方支付房屋租賃保證金，具體金額為：▁▁▁▁▁▁▁▁元(大寫：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁元)(二)租賃期滿或合同解除后，房屋租賃保證金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用、租金、以及乙方應(yīng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還乙方。第九條 其他費(fèi)用租賃期內(nèi)，與該房屋有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)方式為：(一)乙方承擔(dān)(□水費(fèi)/□電費(fèi)/□電話費(fèi)/□電視收視費(fèi)/□供暖費(fèi)/□燃?xì)赓M(fèi)/□物業(yè)管理費(fèi)/□▁▁▁▁▁▁▁▁)等費(fèi)用。乙方應(yīng)保存并向甲方出示相關(guān)繳費(fèi)憑據(jù)。(二)房屋租賃稅費(fèi)以及本合同中未列明的其他費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。第十條 房屋的交付及返還(一)交付：甲方應(yīng)于▁▁▁▁年▁▁月▁▁日前將房屋按約定條件交付給乙方。《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》經(jīng)雙方交驗(yàn)簽字蓋章并移交房門鑰匙及▁▁▁▁▁▁▁▁后視為交付完成。(二)返還：租賃期滿或合同解除后，乙方應(yīng)返還該房屋及其附屬設(shè)施。甲乙雙方驗(yàn)收認(rèn)可后在《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》上簽字蓋章。甲乙雙方應(yīng)結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。乙方添置的新物可由其自行收回，而對(duì)于乙方裝飾、裝修的部分，具體處理方法為(□乙方恢復(fù)原狀/□乙方向甲方支付恢復(fù)原狀所需費(fèi)用/□乙方放棄收回/□歸甲方所有但甲方折價(jià)補(bǔ)償)返還后對(duì)于該房屋內(nèi)乙方未經(jīng)甲方同意遺留的物品，甲方有權(quán)自行處置。第十一條 房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)(一)租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保障該房屋及其附屬設(shè)施處于適用和安全的狀態(tài)。乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方修復(fù)。甲方應(yīng)在接到乙方通知后的▁▁▁日內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。因維修房屋影響乙方使用的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租賃期限。(二)對(duì)于乙方的裝修、改善和增設(shè)的他物甲方不承擔(dān)維修的義務(wù)。(三)乙方應(yīng)合理使用并愛護(hù)該房屋及其附屬設(shè)施。因乙方保管不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及其附屬設(shè)施發(fā)生損壞或故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)賠償責(zé)任。如乙方拒不維修或拒不承擔(dān)賠償責(zé)任的，甲方可代為維修或購(gòu)置新物，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。(四)對(duì)于該房屋及其附屬設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，乙方不承擔(dān)責(zé)任。第十二條 轉(zhuǎn)租(一)除甲乙雙方另有約定以外，乙方需事先征得甲方書面同意，方可在租賃期內(nèi)將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。(二)乙方轉(zhuǎn)租該房屋，應(yīng)按規(guī)定與接受轉(zhuǎn)租方訂立書面轉(zhuǎn)租合同。(三)接受轉(zhuǎn)租方對(duì)該房屋及其附屬設(shè)施造成損壞的，由乙方向甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。第十三條 所有權(quán)變動(dòng)(一)租賃期內(nèi)甲方轉(zhuǎn)讓該房屋的，甲方應(yīng)當(dāng)提前▁▁▁日書面通知乙方，乙方在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購(gòu)買的權(quán)利。(二)租賃期內(nèi)該房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，本合同在乙方與新所有權(quán)人之間具有法律效力。第十四條 合同的解除(一)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。(二)有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任：1、該房屋因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷范圍的。2、因地震、火災(zāi)等不可抗力致使房屋毀損、滅失或造成其他損失的。(三)甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同：1、未按約定時(shí)間交付該房屋達(dá)▁▁▁▁日的。2、交付的房屋不符合合同約定嚴(yán)重影響乙方使用的。3、不承擔(dān)約定的維修義務(wù)致使乙方無法正常使用該房屋的。4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。5、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.(四)乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回該房屋：1、不支付或者不按照約定支付租金達(dá)▁▁日的。2、欠繳各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)▁▁▁▁▁▁▁▁元的。3、擅自改變?cè)摲课萦猛镜摹?、擅自拆改變動(dòng)或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的。5、擅自將該房屋轉(zhuǎn)租給第三人的。6、利用該房屋從事違法活動(dòng)的。7、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.第十五條 違約責(zé)任(一)甲方有本合同第十四條第三款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的▁▁▁%向乙方支付違約金。(二)因甲方未按約定履行維修義務(wù)造成乙方人身、財(cái)產(chǎn)損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。(三)租賃期內(nèi)，甲方需提前收回該房屋的，應(yīng)提前▁▁日通知乙方，將已收取的租金余額退還乙方并按月租金的▁▁▁▁%支付違約金。(四)乙方有本合同第十四條第四款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的▁▁▁%向甲方支付違約金。(五)乙方擅自對(duì)該房屋進(jìn)行裝修、裝飾或添置新物的，甲方可以要求乙方恢復(fù)原狀或者賠償損失。(六)乙方需提前退租的，應(yīng)提前▁▁日通知甲方，并按月租金的▁▁%支付違約金。(七)甲方未按約定時(shí)間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達(dá)到解除合同條件的，以及乙方未按約定時(shí)間返還房屋的，應(yīng)按▁▁▁▁▁▁▁▁▁標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。(八)其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.第十六條 無權(quán)代理由甲方代理人代為簽訂本合同并辦理相關(guān)事宜的，甲方代理人和乙方應(yīng)在甲方開具的授權(quán)委托書或出租代理合同的授權(quán)范圍內(nèi)確定本合同具體條款，甲方代理人超越代理權(quán)或代理權(quán)終止后的代理行為，未經(jīng)甲方書面追認(rèn)的，對(duì)甲方不發(fā)生法律效力。第十七條 合同爭(zhēng)議的解決辦法本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決或申請(qǐng)調(diào)解解決協(xié)商或調(diào)解不成的，依法向______________________人民法院起訴，或按照另行達(dá)成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。本合同(及附件)一式▁▁份，其中甲方執(zhí)▁▁份，乙方執(zhí)▁▁份。本合同生效后，雙方對(duì)合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。甲方簽名或蓋章： 乙方簽名或蓋章：身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：簽約時(shí)間：
第2篇 房屋租賃合同糾紛案件起訴狀
民事 起訴狀
原告：*** 性別：男 民族：漢 出生日期：19**年*月*日
身份證 號(hào)碼：****************** 電話：135*********
地址：武漢市江漢區(qū)******
被告：*** 性別：男 民族：漢，出生日期：19**年*月*日
身份證號(hào)碼：****************** 電話：130**********
地址： 北京 市海淀區(qū)******
案由： 租賃合同 糾紛
訴訟 請(qǐng)求：
一、判令被告向原告支付 違約金 共計(jì)32200元
二、判令被告賠償原告裝修損失10060.80元
三、判令被告賠償原告經(jīng)營(yíng)損失3573元
四、判令被告承擔(dān)本案的 訴訟費(fèi)用
事實(shí)與理由：
原告與被告于2008年9月7日簽訂《北京市 房屋租賃合同 》 (以下簡(jiǎn)稱租賃合同)，被告將坐落于北京市海淀區(qū)**莊園8#樓的***房出租給原告，合同約定房屋租賃期自2007年9月8日至2010年9月7日，共計(jì)36個(gè)月。租金為每月5000元，支付時(shí)間分別為2007年9月7日、200年9月7日、2009年9月7日付款方式為“一年一付，付十二押一”。
2007 年9月7日，原告向被告交付2007年9月8日至2008年9月7日房屋租金60000元及押金5000元，并開始裝修、營(yíng)業(yè)，裝修共花費(fèi) 10060.80元。2008年12月，在原告忙于其他業(yè)務(wù)期間，被告擅自解除合同，將房屋租給他人，致使原告原定的業(yè)務(wù)無法開展。
在此期間原告多次要求被告繼續(xù)履行租賃合同，但對(duì)方拒不繼續(xù)履行，對(duì)原告的要求置之不理。
原告與被告簽定的合同事實(shí)清晰、有效，被告違約事實(shí)清楚。請(qǐng)求法院依法維護(hù)原告的合法權(quán)益。
此致
武漢市江漢區(qū)人民法院
具狀人：
2009年4月 日
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第3篇 解答:審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題解釋
《人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》答記者問
人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》。司法解釋共五部分二十六條,分別就融資租賃合同的認(rèn)定及效力、融資租賃合同的履行和租賃物的公示、融資租賃合同的解除、違約責(zé)任以及融資租賃合同案件的訴訟當(dāng)事人、訴訟時(shí)效等問題作出了規(guī)定。
人民法院民二庭負(fù)責(zé)人就《人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》相關(guān)問題,回答了記者提問。
問:近日,人民法院發(fā)布了關(guān)于融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋,您能否為我們介紹一下制定該司法解釋的相關(guān)背景?
答:融資租賃在上世紀(jì)八十年代被引入我國(guó),與交易實(shí)踐相比,有關(guān)融資租賃的立法則相對(duì)滯后。1996年人民法院制定發(fā)布了《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》,在立法尚付闕如的情況下,有效解決了實(shí)務(wù)之需。1999年《合同法》制定時(shí),對(duì)該規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容予以吸收,并在第十四章專章規(guī)定了融資租賃合同,成為審理融資租賃合同糾紛案件的主要法律依據(jù)。近年來,融資租賃業(yè)在我國(guó)呈持續(xù)高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。不僅新設(shè)的融資租賃公司數(shù)量持續(xù)快速增長(zhǎng),融資租賃業(yè)務(wù)總量和糾紛數(shù)量也呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年人民法院受理的一審融資租賃合同案件為860件, 2022年為4591件,2022年則已達(dá)8530件。各地法院普遍反映,在融資租賃法律關(guān)系的構(gòu)成、租賃物的范圍、融資租賃合同與買賣合同的關(guān)系、合同解除的后果、租賃物的公示等方面爭(zhēng)議較多。因《合同法》的規(guī)定相對(duì)較為原則,現(xiàn)行法律規(guī)定已不足以滿足司法實(shí)踐之需。2022年底,根據(jù)全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委和全國(guó)人大常委會(huì)法工委的建議,人民法院?jiǎn)?dòng)了融資租賃合同司法解釋的起草工作。
在廣泛征集各地法院及融資租賃行業(yè)對(duì)融資租賃合同爭(zhēng)議法律問題的基礎(chǔ)上,人民法院于2022年起草了司法解釋稿,并先后召開了法院系統(tǒng)、融資租賃行業(yè)、專家學(xué)者的論證會(huì),對(duì)司法解釋稿進(jìn)行反復(fù)論證、修改。2022年3月,人民法院通過公布了司法解釋稿,向社會(huì)公開征求意見,并專門征求了全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委、全國(guó)人大常委會(huì)法工委、銀監(jiān)會(huì)、中國(guó)人民銀行、商務(wù)部、工商總局、國(guó)務(wù)院法制辦等國(guó)家機(jī)關(guān)和部門的意見。在綜合社會(huì)各界通過網(wǎng)絡(luò)反饋的1000余條意見及有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)和部門的意見后,我們對(duì)司法解釋稿作了進(jìn)一步的修改和完善。在此基礎(chǔ)上,經(jīng)2022年11月25日人民法院審判委員會(huì)第1597次會(huì)議討論,通過了該解釋。本解釋稿共五部分26條,主要針對(duì)融資租賃經(jīng)營(yíng)實(shí)踐和審判實(shí)務(wù)中反映突出、爭(zhēng)議較多的法律問題作出了規(guī)定,重點(diǎn)解決了融資租賃合同的認(rèn)定及效力、合同的履行及租賃物的公示、合同的解除、違約責(zé)任以及訴訟當(dāng)事人、訴訟時(shí)效等問題。
問:司法解釋的制定堅(jiān)持了哪些指導(dǎo)思想?
答:在司法解釋制定過程當(dāng)中,我們主要遵循了以下指導(dǎo)思想:
一是促進(jìn)交易,規(guī)范發(fā)展。通過減少認(rèn)定融資租賃合同無效的情形、嚴(yán)格限定融資租賃合同的解除條件等方式,維護(hù)融資租賃合同按約正常履行。充分考慮融資租賃合同所具有的融資與融物相結(jié)合的特點(diǎn),審慎認(rèn)定融資租賃合同法律關(guān)系,引導(dǎo)金融資本為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù),規(guī)范和促進(jìn)我國(guó)融資租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。
二是尊重市場(chǎng),鼓勵(lì)約定。合同法規(guī)范在本質(zhì)上屬于任意性、補(bǔ)充性的規(guī)范,本司法解釋也更多的體現(xiàn)出了約定優(yōu)先的指導(dǎo)思想。商人是自身利益的判斷者,融資租賃合同是平等市場(chǎng)主體之間簽訂的合同,合同條款的約定本身就包含了出租人和承租人雙方對(duì)履約成本、履約收益和履約風(fēng)險(xiǎn)的判斷。因此,在司法解釋中,我們堅(jiān)持約定優(yōu)先原則,鼓勵(lì)雙方當(dāng)事人以市場(chǎng)化的方式對(duì)合同的履行和解除、租賃物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)、租賃物清算等問題作出約定,以減少訴訟風(fēng)險(xiǎn)和損失的不確定性。
三是細(xì)化規(guī)則,易于操作?，F(xiàn)行的《合同法》以法律的形式正式確定了融資租賃合同制度的基本框架,但是從司法審判的角度看,一些條文的規(guī)定較為抽象,各地法院在條文的理解和適用上存在差異。比如,出租人的協(xié)助索賠義務(wù)及其法律責(zé)任,出租人對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保免責(zé)的例外情形,承租人違約時(shí)出租人的司法救濟(jì)方式等。針對(duì)這些問題,司法解釋均做了進(jìn)一步的明確和細(xì)化,以統(tǒng)一司法裁判尺度,增進(jìn)裁判結(jié)果的可預(yù)測(cè)性。
四是尊重現(xiàn)實(shí),適度前瞻。融資租賃被引入我國(guó)已有近三十年的時(shí)間,但其在近五年才取得了較快速度的發(fā)展。融資租賃交易形式和交易實(shí)踐尚處于不斷的發(fā)展變化之中,相關(guān)監(jiān)管制度、法律制度的建立和完善也需要一個(gè)積累和穩(wěn)定的過程。在此背景下,一方面司法解釋對(duì)行業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中已經(jīng)相對(duì)成熟的做法、行業(yè)慣例給予了必要的認(rèn)可;另一方面司法解釋也保持了適度的開放性和前瞻性,為融資租賃交易的實(shí)踐需求與未來相關(guān)法律制度的完善提供了必要的銜接。
五是立足國(guó)情,參照慣例。在司法解釋的起草過程中,我們堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā),在對(duì)我國(guó)融資租賃交易實(shí)踐進(jìn)行深入調(diào)研的基礎(chǔ)上,積極聽取各方的意見和建議,依法衡平各方利益,力求司法解釋的各項(xiàng)規(guī)定契合我國(guó)的融資租賃交易實(shí)踐和發(fā)展階段,并對(duì)相關(guān)域外立法例和國(guó)際公約的共性規(guī)定給予了必要的參照。
問:在融資租賃行業(yè)高度發(fā)展的過程中,租賃物的范圍、租賃的形式不斷拓展,由此也產(chǎn)生了對(duì)一些融資租賃合同的性質(zhì)和效力的爭(zhēng)議。比如,有的合同被認(rèn)定為借款合同,有的融資租賃公司開展的業(yè)務(wù)被認(rèn)為是影子銀行業(yè)務(wù),還有不少融資租賃交易采取了售后回租的形式,存在是屬于抵押借款合同還是融資租賃合同的爭(zhēng)議。司法解釋對(duì)此問題持何態(tài)度?
答:融資租賃是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)聯(lián)系最為密切的金融交易形式。在支持工業(yè)企業(yè)設(shè)備更新、促進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的規(guī)?；?、推動(dòng)航運(yùn)業(yè)發(fā)展以及解決小微企業(yè)融資難等方面均發(fā)揮了不可替代的重要作用?？陀^地說,在我國(guó)融資租賃行業(yè)獲得高速發(fā)展的同時(shí),一些融資租賃公司所從事的融資租賃業(yè)務(wù)也存在不夠規(guī)范的問題,比如,有的合同雖然名為融資租賃合同,但實(shí)際上并無實(shí)際的租賃物,從當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)約定上看,僅有資金的借貸,而無租賃物的占用、使用。有的雖有租賃物,但租賃物的價(jià)值與租金構(gòu)成并無直接關(guān)聯(lián)或差異過大,合同中約定的租金體現(xiàn)的不是租賃物的購(gòu)買價(jià)值及出租人的成本利潤(rùn),而是承租人占用資金的利息成本。就這些合同的性質(zhì)問題,各界存有不同認(rèn)識(shí)。司法解釋第一條對(duì)此作出了明確規(guī)定:人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第二百三十七條的規(guī)定,結(jié)合標(biāo)的物的性質(zhì)、價(jià)值、租金的構(gòu)成以及當(dāng)事人的合同權(quán)利和義務(wù),對(duì)是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認(rèn)定。對(duì)名為融資租賃合同,但實(shí)際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的情形,人民法院按其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。由此可以看出,司法解釋嚴(yán)格堅(jiān)持融資租賃交易所具有的融資與融物相結(jié)合的特征,不認(rèn)可僅有資金空轉(zhuǎn)的“融資租賃合同”,以促進(jìn)金融與實(shí)業(yè)的結(jié)合,規(guī)范和引導(dǎo)融資租賃業(yè)務(wù)及行業(yè)的健康發(fā)展。
對(duì)融資租賃行業(yè)實(shí)踐中廣泛存在的售后回租交易問題,確實(shí)存在合同性質(zhì)是屬于抵押貸款合同還是融資租賃合同的爭(zhēng)議?？紤]到售后回租交易有利于市場(chǎng)主體盤活資產(chǎn)、引導(dǎo)資金服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì),相關(guān)監(jiān)管部門的規(guī)章對(duì)此類交易形式也已明確認(rèn)可,且承租人與出賣人相重合并不違反合同法第二百三十七條有關(guān)融資租賃合同構(gòu)成要件的規(guī)定,司法解釋對(duì)售后回租合同的融資租賃合同性質(zhì)予以了認(rèn)可。但如果出租人與承租人簽訂了售后回租合同,但實(shí)際并無租賃物,或者租賃物低值高估,以融資租賃之名,行借款、貸款之實(shí),人民法院仍應(yīng)按照其實(shí)際構(gòu)成的借款合同關(guān)系處理。
問:實(shí)務(wù)中,基于部分租賃物的特殊性,有關(guān)政府部門就特定租賃物的經(jīng)營(yíng)許可作出了資質(zhì)限制。對(duì)融資租賃合同中的出租人即租賃公司是否需要取得特定租賃物的經(jīng)營(yíng)許可以及未取得此類許可所簽訂的融資租賃合同是否有效,均存在不同認(rèn)識(shí)。請(qǐng)問司法解釋對(duì)此是如何規(guī)定的?
答:對(duì)于特定的租賃物,比如醫(yī)療器械設(shè)備,因涉及到人民的生命健康安全,有關(guān)行政部門就其經(jīng)營(yíng)許可作出限制是非常必要的。與此同時(shí),也應(yīng)當(dāng)看到,融資租賃交易有其特殊性,即出租人在融資租賃交易中主要承擔(dān)資金融通的功能,其購(gòu)買租賃物的目的系提供給承租人使用,而非將租賃物作為其自身從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的工具。因此,從融資租賃交易的本質(zhì)來看,要求出租人具備特定租賃物的經(jīng)營(yíng)許可并無必要。從承租人的角度來看,減少對(duì)出租人具備此類經(jīng)營(yíng)許可的限制,也有利于承租人獲得更多的資金支持?；谏鲜鲈?我們?cè)谒痉ń忉屩袑?duì)此作出了相應(yīng)的規(guī)定,即根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,承租人對(duì)租賃物的經(jīng)營(yíng)使用應(yīng)當(dāng)取得行政許可的,人民法院不應(yīng)僅以出租人未取得行政許可為由認(rèn)定融資租賃合同無效。
問:融資租賃交易通常涉及買賣和融資租賃兩個(gè)合同及出租人、承租人、出賣人三方主體,但《合同法》融資租賃合同章對(duì)有關(guān)融資租賃合同與買賣合同的銜接問題規(guī)定不明確。司法解釋對(duì)此是否作出了相應(yīng)的規(guī)定?
答:典型的融資租賃交易包括三方當(dāng)事人和兩個(gè)合同,即出租人與承租人之間的融資租賃合同和出租人與出賣人之間的買賣合同。但根據(jù)合同法的規(guī)定,融資租賃合同僅指出租人與承租人之間的融資租賃合同,而未囊括出租人與出賣人之間的買賣合同,由此產(chǎn)生融資租賃交易中因買賣合同中產(chǎn)生的訴爭(zhēng)及損失是否可以通過融資租賃合同予以救濟(jì),以及如何救濟(jì)的問題。而買賣合同與融資租賃合同的效力的關(guān)系、解除的關(guān)系,因涉及兩個(gè)合同,也無法在合同法的融資租賃合同章中找到明確的法律依據(jù),成為困擾司法實(shí)踐的一個(gè)重要問題。司法解釋從不同角度對(duì)此問題作出了規(guī)定。比如,根據(jù)司法解釋第五條第一款有關(guān)承租人拒絕受領(lǐng)租賃物的規(guī)定,出賣人違反合同約定的向承租人交付標(biāo)的物義務(wù),承租人因租賃物嚴(yán)重不符合約定或出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內(nèi)交付租賃物,經(jīng)承租人或者出租人催告,在催告期滿后仍未交付的,承租人享有拒絕受領(lǐng)租賃物的權(quán)利。
在融資租賃交易中,買賣合同系為融資租賃合同而訂立,融資租賃合同是買賣合同訂立的前提,因此,買賣合同與融資租賃合同的效力、履行與解除必然影響到另一個(gè)合同。現(xiàn)行合同法融資租賃合同章系基于融資租賃合同所作出的規(guī)定,融資租賃交易中的涉及買賣合同的訴爭(zhēng)應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法買賣合同章及買賣合同司法解釋的規(guī)定予以解決,但涉及買賣合同與融資租賃合同之間的牽連關(guān)系的問題,現(xiàn)行法律規(guī)定不明。司法解釋對(duì)此從三個(gè)方面做了積極的探索。一是規(guī)定因買賣合同導(dǎo)致融資租賃合同目的無法實(shí)現(xiàn)的,可解除融資租賃合同。如根據(jù)司法解釋第十一條的規(guī)定,在出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認(rèn)無效或者被撤銷,且未能重新訂立買賣合同的,或因出賣人的原因致使融資租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的,出租人與承租人均可解除融資租賃合同。二是就合同解除后的損失賠償問題做了進(jìn)一步明確。根據(jù)司法解釋第十六條的規(guī)定,融資租賃合同因買賣合同被解除、被確認(rèn)無效或者被撤銷而解除,出租人根據(jù)融資租賃合同的約定,或者以融資租賃合同雖未約定或約定不明,但出賣人及租賃物系由承租人選擇為由,主張承租人賠償相應(yīng)損失的,人民法院應(yīng)予支持。該條第二款同時(shí)規(guī)定,出租人的損失已經(jīng)在買賣合同被解除、被確認(rèn)無效或者被撤銷時(shí)獲得賠償?shù)?應(yīng)當(dāng)免除承租人相應(yīng)的賠償責(zé)任。三是就承租人向出賣人索賠的問題予以了進(jìn)一步明確。司法解釋第二十四條第三款規(guī)定,承租人基于買賣合同和融資租賃合同直接向出賣人主張受領(lǐng)租賃物、索賠等買賣合同權(quán)利的,人民法院應(yīng)通知出租人作為第三人參加訴訟。此項(xiàng)規(guī)定以同時(shí)將兩個(gè)合同及兩個(gè)合同的連接點(diǎn)出租人均納入到審判程序?yàn)榍疤?從訴訟程序上對(duì)承租人的索賠權(quán)予以了間接的認(rèn)可,這不僅符合融資租賃合同中承租人享有索賠權(quán)的基本法理及立法慣例,也有效解決了買賣合同與融資租賃合同的權(quán)利義務(wù)銜接問題,有利于在一個(gè)訴訟程序中全面解決兩個(gè)合同和三方當(dāng)事人之間的責(zé)任承擔(dān)問題,既減少了訴累,也更符合融資租賃合同中出租人承擔(dān)融資功能的本質(zhì)。
問:融資租賃行業(yè)普遍反映,由于租賃物為承租人所占用使用,故經(jīng)常出現(xiàn)承租人對(duì)外轉(zhuǎn)讓、抵押租賃物的情形?，F(xiàn)行法律未就融資租賃合同中的租賃物登記問題作出明確規(guī)定,給出租人的物權(quán)保障帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。請(qǐng)問,司法解釋就此問題是否作出了規(guī)定?
答:您所說的問題客觀確實(shí)存在。我們?cè)谒痉ń忉屩贫ㄟ^程中,也注意到了這一點(diǎn)。但租賃物的登記機(jī)關(guān)及登記效力應(yīng)當(dāng)由法律作出規(guī)定,而不應(yīng)由司法解釋作出規(guī)定。在租賃期間,出租人享有租賃物的所有權(quán),但租賃物實(shí)際為承租人所占用使用,因此,承租人對(duì)外轉(zhuǎn)讓、抵押租賃物以再融資的風(fēng)險(xiǎn)始終客觀存在。對(duì)有明確登記機(jī)關(guān)的飛機(jī)、輪船、企業(yè)廠房等租賃物,因租賃物的所有權(quán)以登記為公示方式,故承租人占有使用租賃物,并不影響租賃物所有權(quán)在法律上的歸屬。但對(duì)大量沒有所有權(quán)登記機(jī)關(guān)的機(jī)械設(shè)備及其他無所有權(quán)登記機(jī)關(guān)的動(dòng)產(chǎn)而言,占有為所有權(quán)的主要公示方式,在承租人對(duì)外轉(zhuǎn)讓租賃物時(shí),受讓人可以根據(jù)善意取得制度取得租賃物的所有權(quán),但對(duì)出租人而言,其租金債權(quán)的物權(quán)保障消失殆盡。在立法未就租賃物的登記機(jī)關(guān)作出明確規(guī)定的前提下,實(shí)踐中,出租人不得不采取各種各樣的措施來保護(hù)其對(duì)租賃物的所有權(quán)。如,有的出租人在租賃物的顯著位置作出標(biāo)識(shí),顯示租賃物的所有權(quán)歸屬及租賃屬性,有的出租人在租賃物有明確的抵押登記機(jī)關(guān)的前提下,通過授權(quán)承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)登記,以避免租賃物被承租人對(duì)外轉(zhuǎn)讓、抵押的風(fēng)險(xiǎn)。但此類行為能否產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的法律后果,仍屬不確定狀態(tài)。有鑒于此,相關(guān)部門也對(duì)融資租賃登記查詢工作開始了實(shí)踐探索。
司法解釋第九條對(duì)出租人的物權(quán)保護(hù)問題給予了積極的回應(yīng)。根據(jù)該條規(guī)定,承租人或者租賃物的實(shí)際使用人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)讓租賃物或者在租賃物上設(shè)立其他物權(quán),第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定取得租賃物的所有權(quán)或者其他物權(quán),出租人主張第三人物權(quán)權(quán)利不成立的,人民法院不予支持,但有四種例外情形:一是出租人已在租賃物的顯著位置作出標(biāo)識(shí),第三人與承租人交易時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該物為租賃物的;二是出租人授權(quán)承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)登記的;三是第三人與承租人交易時(shí)未按照行業(yè)或地區(qū)主管部門的要求在相應(yīng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資租賃交易查詢的;四是出租人有證據(jù)證明第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道交易標(biāo)的物為租賃物的其他情形。該條規(guī)定從第三人取得租賃物的所有權(quán)或者他物權(quán)是否構(gòu)成善意的事實(shí)認(rèn)定角度,將實(shí)務(wù)中出租人廣泛采用的并且符合現(xiàn)行法律規(guī)定的所有權(quán)保護(hù)措施予以認(rèn)可,將有利于加強(qiáng)出租人對(duì)租賃物的物權(quán)保障,并引導(dǎo)和促進(jìn)融資租賃行業(yè)整體的健康發(fā)展。
問:在融資租賃合同糾紛中,最常見的是承租人違約,未能按期支付租金。對(duì)此,出租人多在主張收回租賃物的同時(shí),要求承租人賠償全部未付租金。也有觀點(diǎn)認(rèn)為,出租人只能選擇要求收回租賃物或者承租人支付全部未付租金,而不能同時(shí)主張。司法解釋對(duì)此問題是如何規(guī)定的?
答:根據(jù)《合同法》第二百四十八條的規(guī)定,承租人違約,出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同,收回租賃物。但出租人是否可以同時(shí)要求支付全部租金和收回租賃物,存有不同認(rèn)識(shí)。從法理上看,支付全部租金的訴訟請(qǐng)求實(shí)際上是要求繼續(xù)履行合同,僅是要求租金加速到期;而收回租賃物的訴訟請(qǐng)求實(shí)際上是要求解除合同,故這兩項(xiàng)請(qǐng)求在本質(zhì)上是相矛盾的。因此,出租人只能擇一行使。司法解釋第二十一條第一款對(duì)此予以明確:出租人同時(shí)提出上述兩項(xiàng)訴請(qǐng)的,人民法院應(yīng)告知其作出選擇。
對(duì)出租人請(qǐng)求承租人支付全部租金但未能最終實(shí)現(xiàn)時(shí)如何進(jìn)行救濟(jì)的問題,實(shí)務(wù)中也有不同認(rèn)識(shí)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為出租人可以直接請(qǐng)求就租賃物進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行,以執(zhí)行所得清償租金債權(quán)。另有觀點(diǎn)認(rèn)為,按照一事不再理的原則,出租人不能再訴請(qǐng)解除合同、收回租賃物。我們認(rèn)為,從法理上看,前后兩訴的訴請(qǐng)并不相同,故此種情形并不構(gòu)成一事不再理。司法解釋第二十一條第二款對(duì)此予以明確:出租人訴請(qǐng)全部租金未予清償后,出租人再行起訴請(qǐng)求解除融資租賃合同、收回租賃物的,人民法院應(yīng)予受理。
第4篇 人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題解釋
人民法院
關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋
（第四稿）
為了正確審理融資租賃合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本解釋。
一、合同的效力
第一條（售后回租）
承租人將標(biāo)的物出賣給出租人、再?gòu)某鲎馊颂幾饣兀环疆?dāng)事人以承租人和出賣人系同一人為由主張融資租賃合同無效的，人民法院不予支持。
第二條 （行政許可）
法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定租賃物的使用人需要取得行政許可，承租人已經(jīng)取得行政許可，當(dāng)事人以出租人未取得行政許可為由主張融資租賃合同無效的，人民法院不予支持。
第三條 （融資租賃合同無效的情形）
有下列情形之一的，人民法院應(yīng)認(rèn)定融資租賃合同無效：
（一）出租人不具有在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事融資租賃經(jīng)營(yíng)資格的；
三種意見：
1、只允許有資質(zhì)的企業(yè)從事融資租賃業(yè)務(wù)；（該意見為傾向性意見）
2、出租人是企業(yè)的，須具備相應(yīng)資質(zhì)，但個(gè)人從事融資租賃業(yè)務(wù)不受限制；
3、不限制出租人資質(zhì)。
（二）以房屋等不動(dòng)產(chǎn)為租賃物的；
三種意見：
1、不允許不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物；（該意見為傾向性意見）
2、允許不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物；
3、有限允許不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物，僅限于商業(yè)地產(chǎn)，土地使用權(quán)、住宅等不允許。
（三）以基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)權(quán)、股權(quán)等權(quán)利或者僅以軟件、商標(biāo)權(quán)等無形資產(chǎn)作為租賃物的；
三種意見：
1、不允許無形資產(chǎn)作為租賃物；（該意見為傾向性意見）
2、允許無形資產(chǎn)作為租賃物；
3、有限允許無形資產(chǎn)作為租賃物，允許的范圍包括軟件、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)，收費(fèi)權(quán)、股權(quán)等不允許。
第四條 （合同無效的處理）
融資租賃合同被認(rèn)定無效后，人民法院應(yīng)區(qū)分下列情形分別處理：
（一）因承租人的過錯(cuò)造成合同無效，出租人不要求返還租賃物的，人民法院可以判決租賃物歸屬承租人，承租人折價(jià)補(bǔ)償并賠償因其過錯(cuò)給出租人造成的損失。
（二）因出租人的過錯(cuò)造成合同無效，承租人要求退還租賃物的，人民法院可以判決退還租賃物，如有損失，出租人應(yīng)賠償相應(yīng)損失。
（三）因雙方過錯(cuò)造成合同無效的，可以返還租賃物，并根據(jù)過錯(cuò)大小各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
租賃物正在繼續(xù)使用且發(fā)揮效益的，對(duì)租賃物是否返還，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，人民法院可以根據(jù)實(shí)際情況作出判決。
二、合同的履行和租賃物的公示
第五條 （告知義務(wù)）
出租人訂立買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)告知出賣人其購(gòu)買租賃物的目的是租給承租人。出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道融資租賃關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人履行了告知義務(wù)。
出租人未履行告知義務(wù)，承租人向出賣人主張受領(lǐng)標(biāo)的物、索賠、（行使解除權(quán)）等買賣合同權(quán)利的，人民法院不予支持；承租人要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
第六條 （租賃物的受領(lǐng)）
依照合同法第二百三十九條的規(guī)定，有以下情形之一，承租人拒絕受領(lǐng)租賃物的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）租賃物嚴(yán)重不符合約定的；
（二）出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內(nèi)交付租賃物，經(jīng)承租人或者出租人催告，在催告期滿時(shí)仍未交付的。
承租人拒絕受領(lǐng)租賃物的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。承租人無正當(dāng)理由拒絕受理租賃物或者遲延通知造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
第七條 （拒絕受理租賃物的法律后果）
承租人拒絕受領(lǐng)租賃物，買賣合同尚未解除，出租人請(qǐng)求承租人支付租金的，人民法院應(yīng)予支持；但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外。
承租人拒絕受領(lǐng)租賃物導(dǎo)致出租人損失，出租人要求承租人賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。出賣人存在過錯(cuò)的，承租人賠償損失后可以向出賣人追償。
第八條 （租賃物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)）
在承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由承租人承擔(dān)。
租賃物毀損或者滅失，雙方均未主張解除融資租賃合同，出租人要求承租人繼續(xù)支付租金的，人民法院應(yīng)予支持。
第九條 （出租人、承租人轉(zhuǎn)移租賃物的權(quán)利）
未經(jīng)承租人同意，出租人轉(zhuǎn)讓、抵押租賃物或者轉(zhuǎn)讓其在融資租賃合同項(xiàng)下的部分或者全部權(quán)利，受讓方、抵押權(quán)人以此為由要求解除或變更融資租賃合同的，人民法院不予支持。
出租人存在前款行為而未及時(shí)通知承租人，承租人要求出租人賠償因此所造成的損失的，人民法院應(yīng)予支持。
第十條 （租賃物公示）
承租人或者租賃物的實(shí)際使用人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)讓租賃物或者在租賃物上設(shè)立其他物權(quán)，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得租賃物的所有權(quán)或其他物權(quán)，出租人主張對(duì)租賃物的所有權(quán)的，人民法院不予支持。
前款情形中，出租人在租賃物的顯著位置作出標(biāo)識(shí)表明該物為租賃物且該標(biāo)識(shí)未被涂改、拆除，第三人主張構(gòu)成善意取得的，人民法院不予支持。
第三人未按照其行業(yè)主管部門的要求在信貸征信機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資租賃交易查詢，主張構(gòu)成善意取得的，人民法院不予支持。
出租人授權(quán)承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)登記的，人民法院對(duì)抵押登記的效力應(yīng)予認(rèn)可。
第十一條 （合同到期后租賃物的歸屬）
根據(jù)合同法第二百五十條的規(guī)定，租賃期間屆滿后租賃物的所有權(quán)歸出租人的，承租人應(yīng)予返還。
租賃物因毀損、滅失或附合于其他財(cái)產(chǎn)而無法返還，出租人要求承租人給予合理補(bǔ)償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
三、合同的解除
第十二條 （任意一方均可解約的情形）
依照合同法第九十四條的規(guī)定，有下列情形之一，一方當(dāng)事人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認(rèn)無效或者被撤銷，且不能重新訂立買賣合同的；
（二）租賃物毀損、滅失且未能修復(fù)或選定替代物的；
（三）因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。
第十三條 （出租人可以解約的情形）
依照合同法第九十四條及第二百四十八條的規(guī)定，有下列情形之一，出租人要求解除融資租賃合同，人民法院應(yīng)予支持：
（一）未經(jīng)出租人同意，承租人將租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、質(zhì)押、投資入股或者以其他方式處分租賃物，嚴(yán)重?fù)p害出租人權(quán)益的；
（二）以售后回租方式訂立融資租賃合同，承租人在訂立合同前已經(jīng)在租賃物上設(shè)立了其他物權(quán)，致使出租人無法取得租賃物所有權(quán)的；
（三）承租人未按約定的期限和數(shù)額支付租金，符合合同明確約定的解除條件，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；
（四）合同對(duì)于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人連續(xù)兩期未支付租金，且未付租金數(shù)額達(dá)到全部租金的百分之十五，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；
（五）承租人被宣告破產(chǎn)的；
（六）承租人違反合同約定致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的其他情形。
第十四條 （承租人可以解除融資租賃合同的情形）
因出租人的過錯(cuò)致使承租人無法占有、使用租賃物，承租人要求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。
第十五條 （合同解除的后果——租金及租賃物）
當(dāng)事人請(qǐng)求解除融資租賃合同，但未對(duì)租金及租賃物的歸屬提出主張，人民法院判決解除融資租賃合同的，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人就租金及租賃物的歸屬是否一并主張作出選擇。
第十六條 （合同解除的后果——責(zé)任承擔(dān)）
融資租賃合同的解除不影響當(dāng)事人因其違約行為承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
融資租賃合同因租賃物毀損、滅失或者其他不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因而解除，出租人要求承租人返還購(gòu)買租賃物的價(jià)款及其利息的，人民法院應(yīng)予支持。
融資租賃合同因買賣合同解除、被確認(rèn)無效或者被撤銷而解除，出租人根據(jù)合同約定或者以供貨人系承租人選擇為由主張承租人賠償其因合同解除而遭受的損失的，人民法院應(yīng)予支持，但出租人對(duì)損害的發(fā)生或者擴(kuò)大有過錯(cuò)的，可以相應(yīng)減輕或者免除承租人的賠償責(zé)任。出賣人存在過錯(cuò)的，承租人賠償損失后可以向出賣人追償。
四、違約責(zé)任
第十七條 （出租人對(duì)承租人平靜占有使用租賃物的擔(dān)保責(zé)任）
依照合同法第二百四十五條的規(guī)定，出租人有下列情形之一，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失，承租人要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）妨礙、干擾承租人對(duì)租賃物的占有和使用；
（二）擅自取回租賃物；
（三）第三人因出租人的原因?qū)ψ赓U物主張權(quán)利，導(dǎo)致承租人無法占有、使用租賃物；
（四）影響承租人對(duì)租賃物占有、使用的其他情形。
第十八條 （出租人未行使索賠權(quán)或未履行協(xié)助義務(wù)的責(zé)任）
依照合同法第二百四十條的規(guī)定，出租人有下列情形之一，造成承租人對(duì)出賣人索賠逾期或者索賠失敗，承租人要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃物有瑕疵而不告知承租人的；
（二）融資租賃合同約定由出租人行使對(duì)出賣人的索賠權(quán)，而出租人怠于行使的；
（三）買賣合同的索賠權(quán)只能由出租人行使，而出租人怠于行使的；
（四）在承租人行使索賠權(quán)時(shí)不予協(xié)助的。
第十九條 （出租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保義務(wù)的責(zé)任）
根據(jù)合同法第二百四十四條的規(guī)定，租賃物不符合約定且出租人實(shí)施了下列行為之一，承租人要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在承租人選擇出賣人、租賃物時(shí)，利用自己的技能、經(jīng)驗(yàn)或者判斷幫助承租人作出選擇，并對(duì)租賃物的選定起決定作用或者形成不可忽視的影響的；
（二）直接干預(yù)或者要求承租人按照出租人意愿選擇出賣人或者租賃物的；
（三）擅自變更承租人已經(jīng)選定的出賣人或者租賃物的。
出租人根據(jù)承租人的要求，提供與出賣人、租賃物有關(guān)的信息，但未對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行篩選或者為承租人選定出賣人、租賃物提供意見，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院不予支持。
第二十條 （承租人逾期支付租金的責(zé)任）
承租人逾期支付租金時(shí)，融資租賃合同約定承租人應(yīng)當(dāng)支付逾期利息或者一定數(shù)額違約金的，從其約定。
既約定逾期利息又約定逾期付款違約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人選擇適用逾期利息或者違約金條款。逾期利息或者違約金低于或者過分高于出租人的損失，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，人民法院可以依照合同法第一百一十四條的規(guī)定處理。
在承租人逾期支付租金的情形下，合同對(duì)款項(xiàng)的償還順序有約定的，從其約定；未約定的，應(yīng)當(dāng)按照未付逾期利息、違約金、損害賠償金、其他應(yīng)付款項(xiàng)、租金的順序償還。
第二十一條 （逾期支付租金時(shí)出租人的解約選擇權(quán)）
出租人根據(jù)合同法第二百四十八條提起訴訟，既要求承租人支付全部租金又要求解除合同的，人民法院應(yīng)告知其作出選擇。出租人拒絕選擇的，人民法院可以判決解除融資租賃合同。
兩種意見：
1、法院直接判決解除合同；（該意見為傾向性意見）
2、法院判決合同加速到期，承租人仍不履行租金支付義務(wù)的，出租人可以再起訴解除合同。
第二十二條 （逾期支付租金導(dǎo)致解約時(shí)的租賃物處理）
因承租人逾期支付租金導(dǎo)致融資租賃合同解除，出租人直接取回租賃物或者要求承租人返還租賃物，并要求承租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
出租人未能取回租賃物，提起訴訟后申請(qǐng)人民法院對(duì)租賃物先予執(zhí)行的，人民法院可以根據(jù)案件的具體情況作出決定。
出租人取回租賃物或者承租人返還租賃物的，出租人可以委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)租賃物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，或者與承租人協(xié)商對(duì)租賃物進(jìn)行處分；雙方無法協(xié)商達(dá)成一致的，訴訟期間可以申請(qǐng)人民法院委托具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)租賃物進(jìn)行評(píng)估、拍賣，拍賣不成的，出租人、承租人可以各自對(duì)外詢價(jià)，價(jià)高者買得租賃物。
租賃物的處分價(jià)款或者評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)?shù)謨敵鲎馊说膫鶛?quán)。以評(píng)估價(jià)值抵償債權(quán)的，承租人可以按照評(píng)估價(jià)格買回租賃物。
第二十三條 （逾期支付租金導(dǎo)致解約時(shí)的損失賠償）
出租人要求承租人賠償損失的，承租人賠償?shù)膿p失額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于未支付的全部租金及其他費(fèi)用減去租賃物經(jīng)變賣或者其他方式處分后的價(jià)值，并按下列情形分別處理：
（一）租賃物的價(jià)值不足以彌補(bǔ)承租人未支付租金及其他費(fèi)用的，承租人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)足；
（二）租賃物的價(jià)值超出承租人未支付租金及其他費(fèi)用的，合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的，該超出部分價(jià)值扣除租賃期間屆滿后的租賃物殘值部分歸承租人所有，殘值部分價(jià)值歸出租人所有；合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸承租人所有或承租人有權(quán)以象征性價(jià)款留購(gòu)租賃物的，該超出部分價(jià)值在扣除象征性留購(gòu)價(jià)款后歸承租人所有。
第二十四條 （承租人擅自處置租賃物的責(zé)任）
因承租人擅自處分租賃物或者其他嚴(yán)重違約行為導(dǎo)致融資租賃合同解除，出租人要求承租人返還租賃物并賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。因第三人善意取得或者其他原因無法返還租賃物的，承租人應(yīng)予折價(jià)賠償。損失賠償額按照本解釋第二十四條規(guī)定的方法計(jì)算。
第二十五條 （承租人破產(chǎn)時(shí)租賃物的取回）
承租人被宣告破產(chǎn)或進(jìn)入強(qiáng)制清算程序的，租賃物不屬于承租人的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，出租人可以取回租賃物，也可以委托破產(chǎn)管理人或清算組處理。
出租人取回租賃物的，應(yīng)委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)租賃物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，或者與破產(chǎn)管理人、清算組協(xié)商處分租賃物；雙方無法協(xié)商達(dá)成一致的，可以申請(qǐng)人民法院委托具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)租賃物進(jìn)行評(píng)估、拍賣；拍賣不成的，出租人和破產(chǎn)管理人、清算組可以各自對(duì)外詢價(jià)，價(jià)高者買得租賃物。
租賃物的處分價(jià)款或者評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)?shù)謨敵鲎馊说膫鶛?quán)。一方委托評(píng)估的，相對(duì)方可以按照評(píng)估價(jià)格買回租賃物。
第二十六條 （承租人破產(chǎn)時(shí)出租人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)）
租賃物處分價(jià)款或評(píng)估價(jià)值低于出租人債權(quán)額的，不足部分作為一般債權(quán)參加破產(chǎn)清償程序。所得租賃物處分價(jià)款或者評(píng)估價(jià)值超出出租人債權(quán)額的，合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的，其超出部分扣除租賃期間屆滿后的租賃物殘值部分歸承租人所有或者由出租人折價(jià)支付給承租人；合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸承租人所有的或承租人有權(quán)以象征性價(jià)款留購(gòu)租賃物的，該超出部分價(jià)值在扣除象征性留購(gòu)價(jià)款后歸承租人所有。
出租人在取回租賃物前以書面形式明確向受理破產(chǎn)案件的人民法院表示放棄租賃物所有權(quán)的，其對(duì)承租人的全部債權(quán)均可以作為普通債權(quán)參與破產(chǎn)分配。
破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配時(shí)租賃物尚未變現(xiàn)或評(píng)估的，管理人應(yīng)當(dāng)將出租人申報(bào)的債權(quán)按照普通債權(quán)分配額進(jìn)行提存。自破產(chǎn)程序終結(jié)之日起滿二年租賃物仍不能按照法定程序變現(xiàn)或評(píng)估的，人民法院可以將提存的分配額分配給出租人。
第二十七條 （出租人破產(chǎn)）
出租人破產(chǎn)時(shí)，租賃物已經(jīng)交付給承租人使用且融資租賃合同的租賃期限尚未屆滿的，破產(chǎn)管理人可以同承租人就融資租賃合同繼續(xù)履行與否進(jìn)行協(xié)商。
協(xié)商不成的，除非有本解釋第十七條規(guī)定的情形，管理人只能轉(zhuǎn)讓融資租賃合同項(xiàng)下的權(quán)利和租賃物的所有權(quán)。在同等條件下，承租人申請(qǐng)對(duì)租賃物優(yōu)先購(gòu)買的，人民法院應(yīng)予支持。
五、其他規(guī)定
第二十八條 （融資租賃案件的當(dāng)事人）
出租人、承租人因融資租賃合同發(fā)生糾紛，合同當(dāng)事人未對(duì)出賣人提起訴訟，但人民法院經(jīng)審查認(rèn)為出賣人與案件處理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系的，可以根據(jù)案件的具體情況通知出賣人作為第三人參加訴訟。
承租人與租賃物的實(shí)際使用人不一致，合同當(dāng)事人未對(duì)租賃物的實(shí)際使用人提起訴訟，但人民法院經(jīng)審查認(rèn)為租賃物的實(shí)際使用人與案件處理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系的，可以根據(jù)案件的具體情況通知租賃物的實(shí)際使用人作為第三人參加訴訟。
第二十九條 （買賣以外的方式取得租賃物）
出租人根據(jù)承租人對(duì)租賃物的選擇，以租賃、定作等買賣以外的方式取得租賃物并提供給承租人使用的，出租人與承租人之間發(fā)生糾紛提起訴訟，人民法院可以將其作為融資租賃合同糾紛進(jìn)行審理。
第三十條 （融資租賃案件的審理范圍）
出租人與出賣人訂立的買賣合同中訂有仲裁條款或者事后達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，人民法院在融資租賃合同糾紛案件中不應(yīng)對(duì)買賣合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)關(guān)系作出處理。但融資租賃合同糾紛涉及租賃物的交付與受領(lǐng)、租賃物的質(zhì)量瑕疵等與買賣合同有關(guān)的事實(shí)的，人民法院可以根據(jù)案件具體情況作出認(rèn)定。
第三十一條 （涉外融資租賃合同糾紛的準(zhǔn)據(jù)法）
根據(jù)合同法第一百二十六條的規(guī)定，涉外融資租賃合同糾紛案件的當(dāng)事人沒有協(xié)議選擇處理合同爭(zhēng)議所適用的法律的，應(yīng)當(dāng)適用租賃物使用地的法律。
第三十二條 （訴訟時(shí)效）
當(dāng)事人因融資租賃合同租金欠付爭(zhēng)議向人民法院請(qǐng)求保護(hù)其權(quán)利的期限，適用民法通則第一百三十五條的規(guī)定，自承租人欠付的最后一期租金屆滿后的次日起計(jì)算。
當(dāng)事人因涉外融資租賃合同貨物買賣爭(zhēng)議向人民法院請(qǐng)求保護(hù)其權(quán)利的期限，適用合同法第一百二十九條的規(guī)定。
第三十三條 （司法解釋的溯及力）
本解釋施行前本院發(fā)布的有關(guān)融資租賃合同的規(guī)定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日不再適用。
本解釋施行后尚未終審的融資租賃合同糾紛案件，適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
民二庭召開融資租賃司法解釋征求意見會(huì)
為了規(guī)范《合同法》融資租賃合同章的法律適用，更好地解決審判實(shí)踐中的融資租賃合同糾紛，2022年4月11日至12日，人民法院民二庭在浙江寧波組織召開了融資租賃合同司法解釋征求意見會(huì)，就《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的解釋（第四稿）》征求行業(yè)協(xié)會(huì)及部分融資租賃公司的意見。
人民法院民二庭宋曉明庭長(zhǎng)、劉竹梅副庭長(zhǎng)，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委的同志，人民法院民二庭第八合議庭全體成員，來自上海、江蘇、浙江等高院、中級(jí)法院以及融資租賃行業(yè)協(xié)會(huì)、融資租賃公司的30余位代表參加了會(huì)議。
會(huì)議由人民法院民二庭副庭長(zhǎng)劉竹梅主持。宋曉明庭長(zhǎng)發(fā)表講話，他指出，融資租賃進(jìn)入中國(guó)已經(jīng)有三十多年，其間既取得了較快的發(fā)展，也經(jīng)歷了一些波折。融資租賃司法解釋的制定要注意平衡各方利益，要更多地思考法律規(guī)則對(duì)于融資租賃交易行為本身的影響和推動(dòng)，要充分聽取出租人、承租人、出賣人以及與融資租賃交易相關(guān)的第三人等多方交易主體的意見。要更加注重司法解釋工作的科學(xué)化和規(guī)范化，準(zhǔn)確把握法律精神，正確行使司法解釋權(quán)。
劉竹梅副庭長(zhǎng)介紹了該司法解釋的制定背景。與會(huì)代表對(duì)該司法解釋稿給予了積極評(píng)價(jià)，并圍繞著該司法解釋稿中有關(guān)融資租賃合同的效力、租賃物范圍、融資租賃公示、違約責(zé)任的承擔(dān)、破產(chǎn)程序中如何取回租賃物等方面的內(nèi)容進(jìn)行了充分的交流，并結(jié)合實(shí)踐中遇到的問題，對(duì)司法解釋的修改完善提出了建設(shè)性意見。宋曉明庭長(zhǎng)對(duì)大家熱情關(guān)注融資租賃司法解釋并踴躍提出寶貴意見表示感謝，并充分肯定了這些意見對(duì)完善該司法解釋的重要參考價(jià)值。
會(huì)后，融資租賃合同司法解釋小組將按預(yù)定計(jì)劃進(jìn)一步修改完善司法解釋稿后，征求相關(guān)部委意見，穩(wěn)步推動(dòng)司法解釋工作繼續(xù)推進(jìn)。
