- 目錄
第1篇 工業(yè)品買賣合同規(guī)定
甲 方： 簽定地點：
乙 方： 簽定時間：
第一條 標(biāo)的、數(shù)量、價款及交(提)貨時間
標(biāo)的名稱 牌號商標(biāo)規(guī)格型號 生產(chǎn)廠家 計量單位 數(shù)量 單價 金額 交(提)貨時間及數(shù)量
合計
合計人民幣金額(大寫)
(注：空格如不夠用，可以另接)
第二條 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)————————————————————————————————————
第三條 出賣人對質(zhì)量負(fù)責(zé)的條件及期限：—————————————————————————
第四條 包裝標(biāo)準(zhǔn)、包裝物的供應(yīng)與回收：—————————————————————————
第五條 隨機的必備品、配件、工具數(shù)量及供應(yīng)辦法：————————————————————
第六條 合理損耗標(biāo)準(zhǔn)及計算方法：————————————————————————————
第七條 標(biāo)的物所有權(quán)自————時起轉(zhuǎn)移，但買賣人未履行支付價款義務(wù)的，標(biāo)的物屬于———所有。
第八條 交(提)貨方式、地點：——————————————————————————————
第九條 運輸方式及到達(dá)站(港)和費用負(fù)擔(dān)：————————————————————————
第十條 檢驗標(biāo)準(zhǔn)、方法、地點及期限：———————————————————————————
第十一條成套設(shè)備的安裝與調(diào)試：—————————————————————————————
第十二條結(jié)算方式、時間及地點：—————————————————————————————
第十三條擔(dān)保方式(也可另立擔(dān)保合同)：—————————————————————————
第十四條本合同解除的條件：———————————————————————————————
第十五條違約責(zé)任：———————————————————————————————————
第十六條合同爭議的解決方式：本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;也可由當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列地———種方式解決;
(一)提交——————————仲裁委員會仲裁;
(二)依法向人民法院起訴。
第十七條本合同子————————起生效。
第十八條 其他約定事項：————————————————————————————
出賣人 買受人 鑒(公)證意見：
出賣人(章)： 買受人(章)
住所： 住所：
法定代表人： 法定代表人：
委托代理人： 委托代理人：
電話： 電話：
傳真： 傳真：
開戶銀行： 開戶銀行： 鑒(公)證機關(guān)(章)
經(jīng)辦人：
年 月 日
賬號： 賬號：
郵政編碼： 郵政編碼：
第2篇 買賣合同規(guī)定空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)可退房
《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》下月實施地下車位權(quán)屬仍未解決下月起，本市將正式推行使用《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本，讓現(xiàn)房交易有據(jù)可依。同時實行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。昨天下午，市建委召開了“北京市現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約政策通報會”。
據(jù)介紹，該示范文本適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已完成房屋所有權(quán)初始登記，取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證，尚未進(jìn)行銷售的商品房(含經(jīng)濟適用住房)。合同首次增加了對地下車位等附屬建筑物的約定。與此同時，《北京市商品房預(yù)售合同》中關(guān)于分戶驗收、附屬建筑物等問題也將在下月作出相應(yīng)調(diào)整。
現(xiàn)房合同·解讀
退房五種情況下可以退現(xiàn)房
現(xiàn)狀業(yè)主要求退房的原因有很多，包括房屋質(zhì)量問題、空氣質(zhì)量問題、車位問題甚至物業(yè)管理問題等。
合同規(guī)定合同明確約定五種情況下買受人可以退房。第一種情況，商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，雙方有退房約定的，按照約定處理。第二種情況，商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)退房。第三種情況，商品房已抵押但沒書面告知買受人，買受人可要求退房。第四種情況，逾期交房，買受人可要求退房。第五種情況，買受人未能在約定時間內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，如因出賣人的責(zé)任，買受人有權(quán)退房。買受人退房時，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起約定時間內(nèi)退還全部已付款，并按照合同中約定的利率付給利息，給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。
收房沒繳納稅費也可以收房
現(xiàn)狀買房人與開發(fā)企業(yè)就入住前必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費用、供暖費等稅費方面，存在較大爭執(zhí)。
合同規(guī)定雙方在簽約時，可就有關(guān)稅費的繳納是否委托進(jìn)行約定。購房人不同意委托開發(fā)企業(yè)代交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費用、供暖費等稅費的，可按有關(guān)規(guī)定自行依法繳納。出賣人不得將買受人是否繳納稅費作為交接該商品房的條件。
交付配套設(shè)施不到位可索賠
現(xiàn)狀業(yè)主入住后，有時會遇上水、電或燃?xì)夤?yīng)不上的情況。
合同規(guī)定合同中制定了市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到使用條件的內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)應(yīng)承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的上水、下水、電、供暖、燃?xì)獾劝醇s定的日期達(dá)到使用條件;公共綠地、道路、停車場、幼兒園、學(xué)校、會所、購物中心、體育設(shè)施等其他設(shè)施也應(yīng)按約定的日期達(dá)到使用條件。若到約定日期沒有達(dá)到使用條件，買房人可按合同約定內(nèi)容進(jìn)行索賠。
驗收提前七天通知業(yè)主驗收
現(xiàn)狀驗收房屋時，開發(fā)商只是讓業(yè)主看看房屋狀況，不讓業(yè)主看相關(guān)的證明文件或者文件不全，就辦理交接手續(xù)。
合同規(guī)定當(dāng)房屋達(dá)到約定的交付條件后，開發(fā)商應(yīng)在交付日的前7日，書面通知購房人辦理驗收交接手續(xù)的時間、地點以及應(yīng)當(dāng)攜帶的相關(guān)證件。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示交付條件約定的證明文件，并滿足交付條件約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或出示的證明文件不齊全，或未滿足約定其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照逾期交房約定處理。
現(xiàn)房合同·提醒
空氣質(zhì)量約定時間越長越好
北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會秦兵律師提醒消費者，在簽訂現(xiàn)房合同時，交房日期最好定在當(dāng)天，即上午辦手續(xù)，下午交房。住宅質(zhì)量保修能延長到5年就更好。秦兵律師還指出，第十三條中在約定“商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的，自該商品房交付之日起_______日內(nèi)(該時限應(yīng)當(dāng)不低于60日)，買受人有權(quán)退房。”時，這個空格中的日期約定的越長對買房人越有利。因為有時僅空氣質(zhì)量檢測就得花上兩個月的時間。一般來說，有720天基本就能感覺到該商品房的室內(nèi)空氣質(zhì)量是否超標(biāo)了。
網(wǎng)上簽約后戶主不能隨意改
從合同實施日——2006年1月1日起，現(xiàn)房交易將實行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。市民可通過北京市建設(shè)網(wǎng)(www.bjjs.gov.cn)和房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)查詢現(xiàn)房項目、樓盤和房屋銷售狀態(tài)及成交均價等信息;購房人可憑打印合同時設(shè)置的密碼和合同號，登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)查詢所購房屋的網(wǎng)上簽約情況;2006年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，雙方當(dāng)事人應(yīng)在90天內(nèi)持網(wǎng)上打印的《商品房現(xiàn)房買賣合同》和《北京市房屋轉(zhuǎn)移登記申請表》及其他相關(guān)材料申請辦理轉(zhuǎn)移登記。為防止房屋炒作，網(wǎng)上簽約時，認(rèn)購和簽約的購房人名稱不得隨意變更;轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人;同時，管理網(wǎng)公示銷售單位的退房信息。
現(xiàn)房合同·追訪
開發(fā)商的責(zé)任更為明確
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴記者，目前的現(xiàn)房銷售沒有現(xiàn)房銷售許可證，也沒有示范合同。買賣雙方要是達(dá)成意向，只能自行約定合同內(nèi)容。明年開始實行現(xiàn)房網(wǎng)上簽約并提供現(xiàn)房買賣示范合同后，就等于一手房買賣全部實現(xiàn)了網(wǎng)上交易，是對房屋買賣合同規(guī)范化管理的一個很好的補充。萬年花城副總經(jīng)理黃璽慶表示，相對于期房來說，現(xiàn)房“看得見摸得著”，風(fēng)險已經(jīng)大大降低?，F(xiàn)房合同示范文本的出臺，則進(jìn)一步降低了購房風(fēng)險。明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)陳云峰認(rèn)為，現(xiàn)房合同實施后，不但可以保護(hù)購房人的權(quán)益，對開發(fā)商來說也明確了責(zé)任和權(quán)利。
地下車位權(quán)屬尚未解決
今年上半年，由市建委、市工商局聯(lián)合起草的《現(xiàn)房買賣合同》和《地下停車位預(yù)售合同示范文本》曾在網(wǎng)上征求意見。如今現(xiàn)房買賣合同出臺了，地下車位合同還沒有音訊，而新出臺的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》中對地下車位的約定也僅限于事先申明是否隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓，并未解決其權(quán)屬問題。
中國人民大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法專家周珂認(rèn)為，地下室產(chǎn)權(quán)問題現(xiàn)在處于法律真空地帶。“我國目前還沒有完整的物權(quán)法，只是民法通則中有一些原則性的規(guī)定，以前建設(shè)部也在一些部門規(guī)章中涉及相當(dāng)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題，但是對地下車位沒有作出專門的規(guī)定。”
周珂說，現(xiàn)在我國城市地下室的建造依據(jù)主要是《人民防空法》，但它不涉及產(chǎn)權(quán)問題。他認(rèn)為，如果地下車位已經(jīng)包括在購房人的房款中，而其他人對地下車位的產(chǎn)權(quán)沒有任何投入，從物權(quán)法的角度，應(yīng)當(dāng)可以認(rèn)定由購房者擁有。
周珂認(rèn)為，把地下設(shè)施和建筑物的主體部分分開是不妥當(dāng)?shù)?，因為不?dāng)?shù)厥褂脴敲?、樓頂、地下設(shè)施，都會對整個樓造成影響，從而影響到業(yè)主的利益。
現(xiàn)房合同與期房合同的區(qū)別
根據(jù)現(xiàn)房交易的特點，該示范文本與《北京市商品房預(yù)售合同》相比，有以下特點：
增加了房屋租賃情況的說明
提示購房人注意該房屋是否出租，已出租的商品房承租人有優(yōu)先購買權(quán)，承租人是否已放棄優(yōu)先購買權(quán)。
賣方提供《質(zhì)量分戶驗收表》在交付條件中增加“該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》。”
地下車位隨不隨房賣寫進(jìn)合同
商品房的地下停車位等附屬建筑物、構(gòu)筑物雙方可以約定，既可以約定隨同商品房一起轉(zhuǎn)讓，也可以約定不隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓。
物業(yè)服務(wù)費繳納時間要約定
提示未成立業(yè)主委員會的，強調(diào)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容如何約定。此外，該條對物業(yè)服務(wù)費的繳納時間進(jìn)行了提示性約定。
不可抗力事件需要提供證明
不可抗力一條中，增加了“自不可抗力事件結(jié)束之日起日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明”的約定。
確定了補充協(xié)議與主合同關(guān)系
即“雙方可以對本合同中未約定的內(nèi)容簽訂書面補充協(xié)議進(jìn)行變更或補充，但補充協(xié)議中含有不合理內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。”
約定了共用部位的分?jǐn)偳闆r在附件中對被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積;參與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的商品房名稱、分?jǐn)傁禂?shù)都進(jìn)行了約定。
刪除關(guān)于面積差異處理等內(nèi)容
《北京市商品房預(yù)售合同》中的針對預(yù)售房屋的設(shè)計變更、規(guī)劃變更、面積差異處理、權(quán)屬初始登記等條款都作了刪除。
專項維修金管理明年網(wǎng)上辦公
下月起，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會須進(jìn)入北京市專項維修資金管理系統(tǒng)提供的服務(wù)平臺，進(jìn)行商品住宅維修資金的歸集，業(yè)主委員會開戶后維修資金的劃轉(zhuǎn)、分?jǐn)偂⒅?、查詢等業(yè)務(wù)操作。這是市建委昨天下發(fā)的《關(guān)于專項維修資金管理實行網(wǎng)上辦公的通知》規(guī)定的。
該通知要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)(含小區(qū)管理處)、業(yè)主委員會須進(jìn)入北京市專項維修資金管理系統(tǒng)(www.bjzxwxzj.gov.cn)，填寫《注冊登記表》，并持《注冊登記表》和《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》等到市小區(qū)辦進(jìn)行用戶注冊審核。凡是在小區(qū)辦直接歸集維修資金方式(以下簡稱舊系統(tǒng))歸集完維修資金的住宅項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也必須到市小區(qū)辦進(jìn)行用戶注冊審核及項目信息登記，并配合市小區(qū)辦在一個月內(nèi)將舊系統(tǒng)數(shù)據(jù)移植到新系統(tǒng)。對沒有及時進(jìn)行新系統(tǒng)用戶注冊、項目登記及樓盤造冊，影響業(yè)主繳納和使用維修資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，市建委將按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。
5種現(xiàn)房信息網(wǎng)上公布
商品房現(xiàn)房項目相關(guān)信息，包括房屋所有權(quán)證號、房屋所有權(quán)人名稱、房屋坐落和發(fā)證日期;土地所有權(quán)證號、土地用途及年限。
樓盤表信息，包括樓棟的層數(shù)、總建筑面積。
每套房屋的房號，建筑面積(2006年1月1日后申請辦理房屋所有權(quán)初始登記的房屋)。
用不同顏色對樓盤房屋已認(rèn)購、已簽約和未簽約狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)示。
第3篇 買賣合同:深圳市將對商品房買賣合同做出質(zhì)量和保修規(guī)定
今后，開發(fā)商交樓時要提供商品房質(zhì)量保證書。日前，《深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理規(guī)定》（草案）公開征求社會意見。該規(guī)定將對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、經(jīng)紀(jì)和估價行為進(jìn)行規(guī)范，以保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益。
提供質(zhì)量保證書是一個進(jìn)步
消費者在買一件幾十元、幾百元的商品時，一般都會有“質(zhì)量三包”，但是買幾十萬元甚至幾百萬元的商品房時，卻發(fā)覺不少開發(fā)商連商品房質(zhì)量保證書都沒有。中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉告訴記者，在深圳房地產(chǎn)市場只有部分品牌開發(fā)商才提供商品房質(zhì)量保證書，明確告訴消費者商品房什么部位保修多少年等信息?！爱?dāng)然，不提供商品房質(zhì)量保證書，并不意味著開發(fā)商就不對其提供的房屋負(fù)責(zé)了，有關(guān)法律法規(guī)和商品房買賣合同會對商品房質(zhì)量和保修做出規(guī)定。但是，政府規(guī)定開發(fā)商在交付商品房時，應(yīng)當(dāng)向買房者提供商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書，的確是一大進(jìn)步?！?/p>
《深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）要求，商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照質(zhì)量保證書的約定，對所售商品房承擔(dān)保修責(zé)任。商品房使用說明書應(yīng)當(dāng)載明建筑節(jié)能設(shè)計及保護(hù)要求。
物業(yè)維修資金一次付清
《規(guī)定》還要求開發(fā)商在辦理商品房項目初始登記前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，一次性向主管部門指定的銀行專用賬戶劃撥商品房項目的物業(yè)專項維修資金。不繳納商品房項目的物業(yè)專項維修資金的，由主管部門責(zé)令限期補繳。逾期不補繳的，可處以3萬元以上5萬元以下的罰款。
這筆資金上交到深圳市房屋公用設(shè)施專用基金管理中心代管后，資金的使用由業(yè)主大會決定。
地產(chǎn)中介應(yīng)負(fù)責(zé)查驗
《規(guī)定》對房地產(chǎn)中介機構(gòu)及其人員的行為做了規(guī)范。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費用。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受委托代理或者居間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的資格、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實性進(jìn)行查驗。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未進(jìn)行查驗或者因查驗過程中的故意或者重大過失未能查明真實情況，或者明知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的資格、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實性存在瑕疵而未告知受讓人，使受讓人受到損失的，應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得代收交易款
《規(guī)定》還要求，房地產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)與當(dāng)事人簽訂書面委托合同，取得房源信息編碼。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)真實有效，并附有相應(yīng)的信息編碼。
任何單位和個人可以憑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)布的房源信息編碼，通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)對相應(yīng)的房源信息進(jìn)行查驗。而且，除不超過交易價款百分之五的定金外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得代收或者監(jiān)管交易當(dāng)事人支付的任何交易款項，以杜絕不良中介攜購房款潛逃事件的發(fā)生。
此外，在房地產(chǎn)開發(fā)銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價機構(gòu)不得擅自組織或者參加未經(jīng)批準(zhǔn)的各類評比、排序。
第4篇 工業(yè)品買賣合同范本規(guī)定
甲 方： 簽定地點：
乙 方： 簽定時間：
第一條 標(biāo)的、數(shù)量、價款及交(提)貨時間
標(biāo)的名稱 牌號商標(biāo)規(guī)格型號 生產(chǎn)廠家 計量單位 數(shù)量 單價 金額 交(提)貨時間及數(shù)量
合計
合計人民幣金額(大寫)
(注：空格如不夠用，可以另接)
第二條 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)————————————————————————————————————
第三條 出賣人對質(zhì)量負(fù)責(zé)的條件及期限：—————————————————————————
第四條 包裝標(biāo)準(zhǔn)、包裝物的供應(yīng)與回收：—————————————————————————
第五條 隨機的必備品、配件、工具數(shù)量及供應(yīng)辦法：————————————————————
第六條 合理損耗標(biāo)準(zhǔn)及計算方法：————————————————————————————
第七條 標(biāo)的物所有權(quán)自————時起轉(zhuǎn)移，但買賣人未履行支付價款義務(wù)的，標(biāo)的物屬于———所有。
第八條 交(提)貨方式、地點：——————————————————————————————
第九條 運輸方式及到達(dá)站(港)和費用負(fù)擔(dān)：————————————————————————
第十條 檢驗標(biāo)準(zhǔn)、方法、地點及期限：———————————————————————————
第十一條成套設(shè)備的安裝與調(diào)試：—————————————————————————————
第十二條結(jié)算方式、時間及地點：—————————————————————————————
第十三條擔(dān)保方式(也可另立擔(dān)保合同)：—————————————————————————
第十四條本合同解除的條件：———————————————————————————————
第十五條違約責(zé)任：———————————————————————————————————
第十六條合同爭議的解決方式：本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;也可由當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列地———種方式解決;
(一)提交——————————仲裁委員會仲裁;
(二)依法向人民法院起訴。
第十七條本合同子————————起生效。
第十八條 其他約定事項：————————————————————————————
出賣人 買受人 鑒(公)證意見：
出賣人(章)： 買受人(章)
住所： 住所：
法定代表人： 法定代表人：
委托代理人： 委托代理人：
電話： 電話：
傳真： 傳真：
開戶銀行： 開戶銀行： 鑒(公)證機關(guān)(章)
經(jīng)辦人：
年 月 日
賬號： 賬號：
郵政編碼： 郵政編碼：
注：該合同文本由xx市工商局提供。
第5篇 買賣合同:商品房擔(dān)保貸款買賣合同糾紛處理中“已付房款”規(guī)定
一、“已付房款”問題的提出 隨著我國人民生活質(zhì)量的提高和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商品房買賣合同糾紛逐年增多。僅就成都仲裁委員會20xx年和20xx年受理案件的統(tǒng)計，商品房買賣合同糾紛案件約占受理案件總數(shù)的60%，其中多數(shù)是商品房擔(dān)保貸款(按揭)合同糾紛。在商品房擔(dān)保貸款合同中雙方當(dāng)事人常約定“違約責(zé)任”按“已付房款”的百分率計算。在人民法院的人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中也多處提到按“已付房款”追究違約責(zé)任的問題。但是對何為“已付房款”未作具體的解釋。仲裁員在審理該類案件時也是仁者見仁，智者見智，對“已付房款”的認(rèn)識和理解不盡相同，導(dǎo)致同類的案件在裁決承擔(dān)違約責(zé)任時大相徑庭，在一定程度上影響了案件的質(zhì)量和案件裁決的一致性。對此雖經(jīng)多次研討仍不能形成一致性的意見。本文擬從理論與實踐的結(jié)合上對如何確定“已付房款”進(jìn)行研討，以就教于同行。
二、對“已付房款”的三種認(rèn)識和理解 在研討“已付房款”的概念和含義時對于一次性付款的購房者大家的意見是一致的，但是對商品房擔(dān)保貸款的購房者分期付款的，大家對“已付房款”的內(nèi)容形成以下三種意見，與之相適應(yīng)出現(xiàn)了三種“已付房款”的方案及計算方法。 1、第一種意見是“已借貸款”方案 一部分仲裁員認(rèn)為“已付房款”是購房者已付的購房款和購房者向銀行的貸款之和，以此做為“已付房款”的概念和含義。這種意見實際上是強調(diào)銀行貸款，并以銀行貸款為標(biāo)準(zhǔn)，可以稱之為“已借貸款”方案。與之相適應(yīng)的計算公式為：已付房款=定金(訂金)+購房者的首付款+購房者的銀行貸款。 持這種意見的主要理由是：(1)在擔(dān)保貸款購房中存在著房屋買受人與出賣人之間的房屋買賣合同的法律關(guān)系和房屋買受人與貸款銀行之間借款合同的法律關(guān)系。這兩個法律關(guān)系是性質(zhì)不同的法律關(guān)系，不能相互混淆，而“已付房款”的確定僅涉及房屋買受人與出賣人之間的房屋買賣合同的法律關(guān)系，與房屋買受人與貸款銀行之間借款合同的法律關(guān)系無關(guān)。既然貸款銀行已將房屋買受人所貸款項付給房屋出賣人，就應(yīng)該視為房屋買受人交清了房款。房屋買受人分期付款是付給貸款銀行的借款，與房屋出賣人無關(guān)。(2)擔(dān)保貸款是房屋出賣人的一種促銷手段。在擔(dān)保貸款買賣合同中還存在著房屋出賣人為房屋買受人向銀行的貸款進(jìn)行擔(dān)保的法律關(guān)系。這種擔(dān)保行為是房屋出賣人為擴大市場份額吸引更多的買房人購買其房屋的一種促銷手段。擔(dān)保風(fēng)險是房屋出賣人出售房屋的一種市場風(fēng)險，應(yīng)該自己承擔(dān)，不應(yīng)由房屋買受人承擔(dān)。(3)實際上房屋出賣人的擔(dān)保風(fēng)險，最終也是由房屋買受人承擔(dān)的。由于在擔(dān)保貸款購房中房屋買受人與貸款銀行在借款時均約定，房屋買受人在取得房屋的產(chǎn)權(quán)后，要用所購買的房屋向貸款銀行進(jìn)行物的抵押擔(dān)保，因而房屋出賣人的擔(dān)保只是一種暫時的過渡擔(dān)保措施。 2、第二種意見是“已還貸款”方案 另一部分仲裁員認(rèn)為“已付房款”就是購房者自己分期所付的房款，不包括銀行的貸款。這種意見把注意力集中在房屋買受人自己所付的房款上，以房屋買受人自己的實際付款為標(biāo)準(zhǔn)，可以稱之為“已還貸款”方案。與之相適應(yīng)的計算公式為：已付房款=定金(訂金)+購房者的首付款+購房者的分期付款。 持這種意見的主要理由是：(1)房屋買受人能夠向銀行貸款的前提是房屋出賣人進(jìn)行了擔(dān)保。房屋出賣人承擔(dān)了房屋買受人不能按期償還貸款的直接風(fēng)險。一旦房屋買受人不能按期償還貸款，除房屋買受人承擔(dān)違約責(zé)任外，房屋出賣人要承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，應(yīng)該以房屋買受人自己交的房款為標(biāo)準(zhǔn)。(2)仲裁的原理要求公平合理。由于出賣人的這種“連帶責(zé)任”，當(dāng)買受人不能按月還付貸款時，除了銀行直接在出賣人帳戶上“扣劃”外，甚至還包括“回購”房屋的義務(wù)。因此，如果按照第一種意見，已付房款包括銀行的全部貸款，在房屋出賣人承擔(dān)連帶責(zé)任的條件下，顯然是不公平的。(3)房屋買受人在向銀行貸款時，貸款銀行向房屋出賣人劃款也是有條件的。有的是視房屋的開發(fā)進(jìn)度撥付，有的是所撥付款中有10～30%作為保證金不能動用。如果貸款銀行是根據(jù)房屋的開發(fā)進(jìn)度撥款或撥款后其中包括保證金部分，在房屋出賣人實際未收到全部買受人所借貸款的情況下，而以全部貸款承擔(dān)違約責(zé)任，顯然也是沒有事實根據(jù)的。 3、第三種意見是筆者提出的“擔(dān)保期限”方案 這種方案，主張一般應(yīng)按照房屋出賣人的“擔(dān)保期限”為界點確定“已付房款”的金額。即：(1)在房屋出賣人為房屋買受人向銀行貸款所的擔(dān)保期限內(nèi)，按“已還貸款”確定“已付房款”的金額;(2)超過房屋出賣人為房屋買受人向銀行貸款所的擔(dān)保期限的，按“已借貸款”確定“已付房款”的金額;(3)對處理解除房屋買賣合同糾紛這類案件時，不論擔(dān)保期限是否已過，均按“已還貸款”確定“已付房款”的金額。提出此方案，不僅是因為“貸款擔(dān)?！笔恰胺课葙I賣”的前提，而且還因為在商品房擔(dān)保貸款買賣合同中，房屋出賣人還須保證按時按質(zhì)交付買賣合同中所約定的商品房。一般情況下，當(dāng)交付房屋后，房屋買受人的房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢，房屋出賣人的義務(wù)就基本履行完畢，房屋的買賣合同就終止了，房屋出賣人的擔(dān)保義務(wù)也隨之終止。剩下的就是抵押貸款合同了，只是由原來特殊的權(quán)利性抵押變?yōu)閷崒嵲谠诘姆康禺a(chǎn)抵押。因此，對“已付房款”的金額應(yīng)該根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對待和確定。 此外，我們提出“擔(dān)保期限”的方案，還基于對商品房擔(dān)保貸款買賣合同中的法律關(guān)系分析以及從公平合理地處理糾紛中探究仲裁的理念。
三、商品房擔(dān)保貸款買賣合同中的法律關(guān)系分析 商品房擔(dān)保貸款買賣合同是一種我國《合同法》分則中尚未提出的新型的無名合同，其合同結(jié)構(gòu)方式，也即是通過合同所形成的當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，是比較復(fù)雜的。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為有三個方面的法律關(guān)系，即《商品房的買賣合同》、《個人購房貸款及抵押合同》、《購房借款擔(dān)保合同》。這三個合同同時涉及三方當(dāng)事人，存在著三個相互聯(lián)系的法律關(guān)系，一是房屋出賣人和房屋買受人之間買賣關(guān)系，二是房屋買受人和貸款銀行之間的借貸關(guān)系，三是房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。這三個法律關(guān)系相互聯(lián)系又相互獨立①。我們認(rèn)為在商品房擔(dān)保貸款合同中應(yīng)該存在著四個相互聯(lián)系相互獨立的法律關(guān)系。除了上述的三個法律關(guān)系外，還存在房屋買受人和貸款銀行之間抵押的法律關(guān)系。這種抵押法律關(guān)系不同于傳統(tǒng)的抵押法律關(guān)系，它有一個由權(quán)利(期待權(quán))抵押變?yōu)閷崒嵲谠诘姆康禺a(chǎn)抵押的轉(zhuǎn)變過程。 這四個相互獨立相互聯(lián)系的法律關(guān)系在確定“已付房款”的問題上起著不同的作用。房屋出賣人和房屋買受人之間買賣關(guān)系是目的;房屋買受人和貸款銀行之間的借貸關(guān)系是手段;房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系是前提與紐帶;房屋買受人和貸款銀行之間法律關(guān)系是還款的保障。在這四個相互獨立相互聯(lián)系的法律關(guān)系中，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系同時起著聯(lián)系其他幾個法律關(guān)系的紐帶作用。對于貸款銀行來說在商品房擔(dān)保貸款合同之初房屋出賣人起著“人?！钡淖饔茫倾y行同意貸款的前提和保障，只有貸款銀行確認(rèn)房屋出賣人能夠按期交付房屋，并同意給房屋買受人貸款之后才會簽訂其他的合同。一旦房屋出賣人交付房屋并為房屋買受人辦理完產(chǎn)權(quán)證，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系就終結(jié)了。之后就是房屋買受人和貸款銀行之間抵押還款的法律關(guān)系。實踐中商品房擔(dān)保貸款買賣合同糾紛往往發(fā)生在房屋出賣人和房屋買受人之間的買賣關(guān)系中，其他合同關(guān)系發(fā)生糾紛的情況較少。因此，在確定“已付房款”的問題時應(yīng)考慮糾紛發(fā)生在哪個環(huán)節(jié)，從而區(qū)別對待。 從商品房買賣這一法律關(guān)系本身的內(nèi)容來看，出賣人的主要義務(wù)是“交房”，買受人的主要義務(wù)是“給付”。這里的“交房”，應(yīng)是按時交付給買受人質(zhì)量合格的房屋;而這里的“給付”，則應(yīng)是交付給出賣人能夠完全自由支配的貨幣。在討論“已付房款”的確定時，我們認(rèn)為還需注意對“給付”概念的理解問題。確切的理解應(yīng)該是：“給付”是履約的一種方式，而給付的“結(jié)果”，才真正是房屋出賣人通過房屋買賣欲實現(xiàn)的目的。如前所述，在出賣人為買受人貸款的擔(dān)保期限內(nèi)，雖然銀行的貸款在形式上已交付給出賣人，但在實際上，不僅有20%左右的保證金尚不能動用，而且當(dāng)買受人不能或無力償還貸款時，要被銀行全部扣回。因此，在這兩種情況下，不能簡單的說房屋出賣人已獲得了全部給付的“結(jié)果”。
四、從公平合理地處理糾紛中探究仲裁理念 我國仲裁法第七條規(guī)定，仲裁應(yīng)當(dāng)根據(jù)事實，符合法律規(guī)定，公平合理地解決糾紛。這是仲裁制度的法定原則，也體現(xiàn)了仲裁公平合理的理念。仲裁不同于法院的審判。法院的審判體現(xiàn)的是國家權(quán)力對當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)，除了解決糾紛外，對于當(dāng)事人在合同糾紛中的違法行為有權(quán)進(jìn)行處罰，同時還有權(quán)追加當(dāng)事人。例如在處理商品房擔(dān)保貸款買賣合同糾紛中法院可以追加貸款銀行作為當(dāng)事人，一攬子解決糾紛。另外在我國《民法通則》中規(guī)定的民事制裁等都體現(xiàn)了國家權(quán)力對當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)。而仲裁制度究其性質(zhì)不具有國家權(quán)力的干預(yù)性，屬于市場活動中的自律措施，具有民間性質(zhì)。法律沒有賦予仲裁員或仲裁機構(gòu)追加當(dāng)事人，制裁當(dāng)事人違法行為的權(quán)力。仲裁的基本原則是符合法律規(guī)定，價值取向是公平合理。它要求仲裁員或仲裁機構(gòu)公平合理的解決糾紛，補償當(dāng)事人受到的損失，而這些都體現(xiàn)了仲裁的理念。當(dāng)事人在訂立合同時訂立仲裁條款，實際上是當(dāng)事人用明示的方法排除國家權(quán)力對當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)，決定自己選擇“公正人”解決糾紛。我們在商品房擔(dān)保貸款買賣合同糾紛處理中確定“已付房款”時，提出“擔(dān)保期限”方案，正是考慮到公平合理的解決糾紛是當(dāng)事人訂立仲裁條款時所直接追求的目標(biāo)。如果解決糾紛的“公正人”不當(dāng)?shù)丶又匾环疆?dāng)事人的民事責(zé)任，使另一當(dāng)事人得到對方違約的“額外利益”，雖然有時這種加重也并不違反法律的規(guī)定，但其結(jié)果，往往與雙方當(dāng)事人訂立仲裁條款的初衷相悖，也不符合公平合理補償當(dāng)事人損失的仲裁理念。 綜上所述我們可以看到，無論是從對商品房擔(dān)保貸款買賣合同所涉及的四個相對獨立又相互聯(lián)系的法律關(guān)系的分析，還是從公平合理地處理糾紛的仲裁價值取向上探究，對“已付房款”的確定都應(yīng)根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對待：即在擔(dān)保期限內(nèi)應(yīng)采用“已還貸款”確定，超過擔(dān)保期限后則應(yīng)采用按“已借貸款”確定，而當(dāng)房屋買賣合同依法解除時，據(jù)實計算比較恰當(dāng)。
