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第1篇 買(mǎi)受人有違約行為 出賣(mài)人是否可延期交房
導(dǎo)讀：在房產(chǎn)糾紛中常常涉及到關(guān)于買(mǎi)受人有違約行為，出賣(mài)人是否可延期交房，那么這種情形應(yīng)當(dāng)如何處理呢？本文將從以下案例中詳細(xì)解讀。
案情簡(jiǎn)介：買(mǎi)受人有違約行為，出賣(mài)人是否可延期交房
鄒一、鄒二與c公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《合同附件》，合同及附件均無(wú)簽訂時(shí)間?；磩?chuàng)公司述稱(chēng)，其與c公司是包銷(xiāo)關(guān)系，淮創(chuàng)公司已完全履行了義務(wù)，與本案糾紛無(wú)關(guān)。鄒一、鄒二請(qǐng)求：c公司立即向鄒一、鄒二交付已購(gòu)房屋；c公司向鄒一、鄒二支付已付房款974.75萬(wàn)元每日萬(wàn)分之五的違約金；訴訟費(fèi)由c公司承擔(dān)。
法院判決：應(yīng)當(dāng)支付違約金
雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定，出賣(mài)人逾期交房超過(guò)10日的，買(mǎi)受人不選擇解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)每日向買(mǎi)受人支付已付房款萬(wàn)分之五的違約金。根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第十六條的規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。因鄒一、鄒二未提交任何證據(jù)證明因c公司逾期交房行為造成其實(shí)際損失的數(shù)額，故鄒一、鄒二的實(shí)際損失應(yīng)認(rèn)定為：鄒一、鄒二已付房款被c公司逾期交房期間占用的貸款利息（按中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期一年期一般流動(dòng)資金貸款基準(zhǔn)利率計(jì)息）。因違約金為以補(bǔ)償實(shí)際損失為主、以懲罰性為輔的基本性質(zhì)，違約金調(diào)整為c公司逾期交房期間占用鄒一、鄒二已付房款貸款利息的130%。
律師說(shuō)法：如何認(rèn)定本案的違約責(zé)任
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條規(guī)定，買(mǎi)受人有違約行為的，出賣(mài)人可以延期交付商品房，且無(wú)需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定，c公司應(yīng)于2012年12月31日交付房屋?！逗贤a(bǔ)充協(xié)議》第三條3.2約定買(mǎi)受人應(yīng)在商品房交付時(shí)向出賣(mài)人付清全部購(gòu)房款，而鄒一、鄒二于2013年3月26日才付清全部購(gòu)房款。因此，c公司可延期至2013年3月26日交付房屋。但是，鄒一、鄒二于2013年3月26日才付清全部購(gòu)房款是因其遲延申請(qǐng)辦理貸款所致。就商品房買(mǎi)賣(mài)合同而言，鄒一、鄒二的主要義務(wù)是交付房款，c公司的主要義務(wù)是交付房屋?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》第九條第2項(xiàng)約定，“（2）逾期超過(guò)10日后……買(mǎi)受人不行使合同解除權(quán)的，出賣(mài)人應(yīng)每日向買(mǎi)受人支付已付房款萬(wàn)分之五的違約金，并于實(shí)付當(dāng)日向買(mǎi)受人支付違約金，合同繼續(xù)履行”。鄒一、鄒二于2015年1月15日已收取案涉房屋，因此，c公司應(yīng)支付鄒一、鄒二相應(yīng)違約金自2013年11月23日起計(jì)至2015年1月14日止。
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第2篇 以房抵債買(mǎi)受人在過(guò)戶(hù)前，不享有物權(quán)及優(yōu)先利益
以房抵債買(mǎi)受人在過(guò)戶(hù)前，不享有物權(quán)及優(yōu)先利益
——基于以房抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人，在過(guò)戶(hù)前，并不能依該以房抵債協(xié)議產(chǎn)生針對(duì)交易不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)。
標(biāo)簽：以房抵債｜物權(quán)效力｜執(zhí)行｜以物抵債｜民間借貸｜以房抵債
案情簡(jiǎn)介：2014年6月，銀行依生效判決申請(qǐng)執(zhí)行劉某名下房產(chǎn)。賈某以其2013年8月與劉某簽訂500萬(wàn)元借款合同、劉某以名下房產(chǎn)頂?shù)炙穭⒛硞鶆?wù)、2014年10月生效法院判決劉某協(xié)助賈某辦理抵頂房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及抵頂土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由提出案外人執(zhí)行異議。
法院認(rèn)為：①賈某與劉某民間借貸糾紛一案，業(yè)經(jīng)法院判決并生效，該案件案由系民間借貸糾紛而非物權(quán)確認(rèn)糾紛，判決并未確認(rèn)案涉房產(chǎn)所有權(quán)歸屬于賈某，只是判決劉某協(xié)助賈某辦理抵頂房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及抵頂土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，該判決不能直接引起物權(quán)變動(dòng)法律效果。因案涉房產(chǎn)一直登記在劉某名下，物權(quán)變動(dòng)并未完成，賈某對(duì)劉某只享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。②最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定》第28條規(guī)定，“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記?！鄙鲜鲆?guī)定適用的主體是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中的買(mǎi)受人，保護(hù)的是基于買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)而產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)。本案涉及的是以房抵債協(xié)議，以房抵債協(xié)議首先以消滅金錢(qián)債務(wù)為目的，而房產(chǎn)交付僅系以房抵債的實(shí)際履行方式，基于以房抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人，在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，該以房抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對(duì)交易不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)。判決駁回賈某訴請(qǐng)。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：基于以房抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人，在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，該以房抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對(duì)交易不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)。
案例索引：最高人民法院（2017）最高法民申1769號(hào)“某銀行與賈某等案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案”，見(jiàn)《再審申請(qǐng)人招商銀行股份有限公司包頭分行與被申請(qǐng)人賈建軍、姜亥軍機(jī)原審第三人劉濤案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案》（審判長(zhǎng)賈勁松，代理審判員吳曉芳、高櫸），載《民事審判指導(dǎo)與參考·執(zhí)行異議之訴案例選登》（201703/71:104）。
第3篇 商品房買(mǎi)賣(mài)合同（買(mǎi)受人角度）
房屋買(mǎi)賣(mài)合同
出賣(mài)人：籍貫：性別：
住址：郵編：
身份證號(hào)碼：聯(lián)系電話：
共有人：性別：身份證號(hào)碼：
買(mǎi)受人：籍貫：性別：
住址：郵編：
身份證號(hào)碼：聯(lián)系電話：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣(mài)人和買(mǎi)受人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房達(dá)成如下協(xié)議：
第一條房屋情況
1.1買(mǎi)受人所購(gòu)房屋為位于第棟
【座】單元層號(hào)房。
1.2如無(wú)特別約定，該房屋在建筑材料、設(shè)計(jì)、防火、給排水、隔音、照明、節(jié)能、環(huán)境等方面均應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)的國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
第二條房屋價(jià)款及支付方式
2.1出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按套計(jì)算房屋價(jià)格，雙方約定房屋總價(jià)款為人民幣元整（大寫(xiě)：元整）。
2.2雙方一致同意，本合同采取分期付款的方式，具體支付時(shí)間及支付比例如下：
第一期：本合同簽訂生效且出賣(mài)人向買(mǎi)受人交付房屋后，買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付定金人民幣（大寫(xiě)：元整）；
第二期：年月日前，買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付購(gòu)房款人民幣（大寫(xiě)：元整）。該房屋包括已付定金人民幣（大寫(xiě)：元整）；
第三期：待房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)辦理完畢后，出賣(mài)人向買(mǎi)受人支付剩余購(gòu)房款元（大寫(xiě)：元整）。
2.3出賣(mài)人出具相關(guān)收款的證明字據(jù)，買(mǎi)受人出具已簽收出賣(mài)人購(gòu)房全部相關(guān)文件原件的證明字據(jù)。
第三條面積確認(rèn)及面積差異處理
該房屋目前尚未取得房屋所有權(quán)證書(shū)，無(wú)法確定房屋的實(shí)際面積。由于雙方約定按套計(jì)算房屋總價(jià)款，故在出賣(mài)人取得該房屋所有權(quán)證書(shū)后因產(chǎn)權(quán)登記面積與現(xiàn)有面積發(fā)生差異產(chǎn)生的面積差部分房?jī)r(jià)款，由出賣(mài)人承擔(dān)。
第四條產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶(hù)
4.1 雙方約定：由于目前房屋不具備過(guò)戶(hù)條件，暫時(shí)無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。待過(guò)戶(hù)條件具備后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定積極配合并協(xié)助買(mǎi)受人在房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬變更登記事宜，將房屋的所有權(quán)變更至買(mǎi)受人名下。
4.2雙方約定：如國(guó)家相關(guān)政策發(fā)生變動(dòng)（關(guān)于安置房、經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)變更登記等相關(guān)政策）或其他非雙方個(gè)人原因致使該房屋最終無(wú)法完成房屋產(chǎn)權(quán)變更登記時(shí)，雙方協(xié)商解除本合同。合同解除時(shí)，出賣(mài)人向買(mǎi)受人返還已付全部購(gòu)房款并按照同期貸款利率支付利息，買(mǎi)受人向出賣(mài)人返還全部購(gòu)房相關(guān)文件，其他損失由雙方各自承擔(dān)。
第五條房屋交付
目前該房屋已由買(mǎi)受人實(shí)際承租使用，因此出賣(mài)人不再向買(mǎi)受人交付房屋，但應(yīng)當(dāng)在年月日前將與房屋相關(guān)的文件原件等全部移交給買(mǎi)受人。
第六條產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、稅費(fèi)等費(fèi)用負(fù)擔(dān)
6.1在該房屋能夠辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日起月內(nèi)，將該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給買(mǎi)受人。辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)所需繳納的交易稅費(fèi)由雙方各自負(fù)擔(dān)。
6.2在該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)，除了第6.1款約定稅費(fèi)外，按照屆時(shí)同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納的土地收益款、土地出讓金、補(bǔ)繳的房屋價(jià)差等全部由出賣(mài)人承擔(dān)，其他雙方因履行本合同產(chǎn)生的費(fèi)用（差旅費(fèi)、交通費(fèi)等）由雙方各自承擔(dān)。
第七條房屋使用費(fèi)用
雙方協(xié)商確定，本合同簽訂前有關(guān)房屋使用的所有費(fèi)用（包括但不限于物業(yè)費(fèi)、水、電、燃?xì)?、有線電視、電話等）全部由買(mǎi)受人繳納，之后產(chǎn)生的費(fèi)用由買(mǎi)受人承擔(dān)。過(guò)戶(hù)前出賣(mài)人具名、買(mǎi)受人繳納，因使用產(chǎn)生的費(fèi)用或糾紛由買(mǎi)受人負(fù)責(zé)，房屋過(guò)戶(hù)后變更為買(mǎi)受人名稱(chēng)。房屋過(guò)戶(hù)之前，如果買(mǎi)受人遇到繳費(fèi)等需要與有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)的事宜，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助買(mǎi)受人解決相關(guān)事宜。
第八條權(quán)利義務(wù)
8.1出賣(mài)人保證本合同所涉房屋產(chǎn)權(quán)清晰，出賣(mài)人擁有房屋完全的所有權(quán)及處分權(quán)，且不存在抵押等其他權(quán)利瑕疵事項(xiàng)。本合同簽訂后如因出賣(mài)人原因引發(fā)的與標(biāo)的房屋產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或債權(quán)債務(wù)糾紛，均由出賣(mài)人承擔(dān)并處理。由此導(dǎo)致房屋無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)的，則出賣(mài)人返還買(mǎi)受人已付全部款項(xiàng)，同時(shí)按全部款項(xiàng)的%支付違約金并賠償出賣(mài)人裝飾裝修所支出的全部費(fèi)用。
8.2出賣(mài)人及共有人、合法繼承人在合同執(zhí)行期間和買(mǎi)賣(mài)交易完成之后，不再享有該房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，不得將該房屋轉(zhuǎn)賣(mài)第三方或做抵押。若房屋共有人、繼承人與其他第三方發(fā)生涉及此房屋的產(chǎn)權(quán)糾紛，致使買(mǎi)受人無(wú)法獲取合同約定的房屋所有權(quán)證，則視為出賣(mài)人違約，出賣(mài)人應(yīng)按第8.1款承擔(dān)違約責(zé)任。
8.3出賣(mài)人承諾并保證其合法繼承人知悉且同意出賣(mài)人將該房屋按本合同約定出售給買(mǎi)受人，不得反悔并阻撓，并按本合同約定履行相關(guān)義務(wù)。對(duì)此，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在本合同簽訂之日起日內(nèi)向買(mǎi)受人出具由公證機(jī)關(guān)作出的關(guān)于其合法繼承人就本合同內(nèi)容作出承諾的公證書(shū)（未以公證書(shū)作出承諾的繼承人同樣視為完全知悉且同意出賣(mài)人將該房屋按本合同約定出售給買(mǎi)受人）。
8.4若出賣(mài)人因意外身故或行動(dòng)不便無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)事宜， 出賣(mài)人共有人、合法繼承人有義務(wù)配合買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)事宜。
8.5本合同履行期間，買(mǎi)受人有權(quán)將該房屋出售給第三人。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照本合同第四條約定向受讓人辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶(hù)手續(xù)。
8.6買(mǎi)受人取得本合同項(xiàng)下房屋的使用權(quán)后，不得從事國(guó)家法律、法規(guī)和政策規(guī)定禁止從事的任何活動(dòng)。否則，因此產(chǎn)生的法律責(zé)任和給出賣(mài)人造成的經(jīng)濟(jì)損失，均由買(mǎi)受人負(fù)責(zé)承擔(dān)及賠償。
8.7買(mǎi)受人保證在本合同簽訂且獲得房屋使用權(quán)后，在未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之前，房屋使用中的一切收益和風(fēng)險(xiǎn)均由買(mǎi)受人獨(dú)立享有及承擔(dān)，與出賣(mài)人無(wú)關(guān)。
8.8出賣(mài)人及共有人、合法繼承人承諾并保證不論房?jī)r(jià)漲跌，本合同確定的房屋單價(jià)及總價(jià)不作變更。
第九條違約責(zé)任
9.1出賣(mài)人未按約定向買(mǎi)受人交付房屋或者辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的，每逾期一日，應(yīng)當(dāng)按房屋價(jià)款總額的%支付違約金；逾期超過(guò)天的，買(mǎi)受人有權(quán)單方解除本合同，雙倍退還已付款項(xiàng)，并就由此造成的損失要求出賣(mài)人依法賠償。
9.2若出賣(mài)人因意外身故或行動(dòng)不便無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)事宜，出賣(mài)人共有人、合法繼承人不配合買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)事宜或?qū)⒎课莩鍪?、抵押第三人的，?yīng)向買(mǎi)受人連帶一次性退還全部購(gòu)房款并支付資金占用費(fèi)（按年利率%計(jì)算）以及買(mǎi)受人主張權(quán)利時(shí)房屋市值與購(gòu)房全款的差價(jià)、房屋裝修款等。
9.3買(mǎi)受人違反本合同約定不按期給出賣(mài)人支付房屋價(jià)款的，除繼續(xù)支付應(yīng)付價(jià)款外，還應(yīng)當(dāng)按應(yīng)付房款的%支付違約金；逾期超過(guò)
天的，出賣(mài)人有權(quán)單方解除本合同，不退還已付價(jià)款，并就由此造成的損失要求買(mǎi)受人依法賠償。
9.4本合同任何一方不履行或履行內(nèi)容不符合約定的，均構(gòu)成違約，除本合同另有約定外，違約方應(yīng)向守約方按房款總額的%支付違約金，造成守約方損失的，違約方還應(yīng)當(dāng)依法賠償。
第十條爭(zhēng)議的處理
本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可依法向房屋所在有管轄權(quán)的人民法院提出訴訟。
第十一條其他
11.1 本合同未盡事宜，雙方可以簽訂書(shū)面補(bǔ)充合同。本合同的附件及補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
11.2本合同自雙方簽字之日起生效。
11.3本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份。自雙方簽字之日起生效。
（以下無(wú)正文）
出賣(mài)人（簽字）：買(mǎi)受人（簽字）：
共有人（簽字）：
年月日年月日
