第1篇 房價上漲 購房者該怎么辦？
2017年1月，海州區(qū)法院受理房屋買賣合同糾紛案件61件，2月104件，3月130件。從這組數(shù)據(jù)中我們可以看出，隨著房地產(chǎn)市場日漸升溫，房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量也在急劇增加。僅4月25、26日兩天，海州區(qū)人民法院就受理了8起因賣主要求漲價而引發(fā)的訴前財產(chǎn)保全糾紛。8起案件案情基本相同：二手房協(xié)議簽訂后，賣主要求漲價，或寧肯毀約雙倍返還定金也不配合買主過戶。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，面對賣家違約，購房者該怎么辦？
案例一：
在港城上班的王先生，去年年底看中了市政府附近的一套房子。在中介提供的房屋買賣協(xié)議上，雙方都簽了字，并交了1萬元定金。春節(jié)過后，王先生就開始聯(lián)系賣家，商量付房款以及過戶事宜，這時賣家在電話里猶豫了，說小區(qū)業(yè)主qq群里都在講市政府旁邊的房子還要漲價，自己不賣了。
賣家不急，買家急。王先生付了購房定金，自然理直氣壯，他直接找到賣家，稱雙方白紙黑字簽了合同，自己還付了1萬的定金，賣家沒有權利說不賣就不賣！賣家的意見也很明確：定金可以全額退，他愿意雙倍支付違約金。憤怒之下，王先生訴至海州區(qū)法院。
法院經(jīng)審理認為，雙方簽訂的房屋買賣合同真實、合法且有效，賣家以不作為方式拒絕履行合同明顯屬于違約，現(xiàn)原告王先生選擇繼續(xù)履行合同，被告應當承擔繼續(xù)履行合同的違約責任。
案例二：
二胎放開后，港城李先生發(fā)現(xiàn)自己家變小了，急忙買房，在東區(qū)萬達廣場附近看中了一套120平米售價100萬元二手房，雙方簽訂了買賣合同，并付了40萬元首付款，余款待李先生從銀行辦理按揭貸款后支付，不料一個月后貸款批下來后，賣家電話通知李先生房子不打算賣了。李先生通過中介一核實，原來賣家簽訂了房屋買賣協(xié)議后，又在其他中介掛盤，加價出售，標價120萬，很快售出了并迅速辦理了過戶。李先生起訴至海州區(qū)法院。
法院經(jīng)審理認為，被告“一房二賣”，違背誠實信用原則，已嚴重違反合同約定。法院判決解除合同，賣家賠償李先生實際損失22萬元，退還首付款40萬元，合計62萬元。
法官解析：
售房協(xié)議一般會約定“定金”，甚至是“違約金”，但由于賣家經(jīng)不起價格上漲誘惑而撕毀合約的情況仍然頻頻發(fā)生，此時，在房屋尚未轉售也沒有過戶時，買家可以在定金索賠、違約金索賠或者要求繼續(xù)履行合同（交房）之間擇一維權。
如果涉案房屋已被“一房二賣”，也就是已經(jīng)被轉售他人且已辦理過戶，那么依照《民法典》對善意第三人（最終買家）的交易保護，前手買家是無法起訴要求繼續(xù)履行合同的，并且“合同標的”早已被轉手，新的買家已經(jīng)開始享受《民法典》保護了，前手買家只能在定金索賠、違約金索賠、賠償實際損失之間擇一維權。那么賠償實際損失怎么計算呢？根據(jù)《民法典》第五百八十四條的規(guī)定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，應賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。案件中，房價上漲后房屋的現(xiàn)價值與合同約定的交易價格之間的差額，應視為合同履行后，買房人享有的可得利益。
最后辦案法官提醒廣大市民：買賣房屋需謹慎。一旦簽訂合同，就必須遵守民事行為的帝王準則：誠實信用。法院在審理案件時，只要合同是雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，就會判決繼續(xù)履行合同或賠償包括漲價部分在內的全部損失。趁火打劫要求漲價的賣主最終可能不但拿不到漲價款，還要承擔訴訟費、保全費、律師費等損失。同時失掉的，還有自己作為一個人的美德：誠信。
第2篇 購房合同發(fā)布購房者信息開發(fā)商須保密
鄭州市民張進勇買房時登記了自己的電話號碼，買房后這個號碼被多家中介、裝修公司“輪番轟炸”。隨著住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布的新版“商品房買賣合同”示范文本落地，這一情況可能會得到改善。
5月22日，住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布新版商品房買賣合同示范文本，首次明確提出“出賣人對買受人信息負有保密義務”。除了保密條款之外，新合同還明確：新房交付前購房者可驗房；車位、會所可以約定為業(yè)主所有；遭遇“一房多賣”、房屋質量不合格，開發(fā)商除退款外，還要支付已付房款一倍或者購房者全部損失的賠償金……
昨天，記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局獲悉，鄭州市近期將使用新版商品房購房合同。
新聞鄭州近期將啟用新版商品房買賣合同示范文本
張進勇入住鄭州市鄭東新區(qū)一知名小區(qū)已經(jīng)1年半了，但他的手機還會不斷接到騷擾電話?！坝蟹慨a(chǎn)中介問我賣不賣房的，有裝修公司的，還有賣家具、家電的。”張進勇說，“這些騷擾電話，是我簽了買房合同后開始出現(xiàn)的。我在小區(qū)1000多人的群里提及此事，很多業(yè)主表示也有相似經(jīng)歷?！?/p>
5月22日，住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布新版商品房買賣合同示范文本，首次明確提出“出賣人對買受人信息負有保密義務”。這一新規(guī)，讓張進勇看到希望：“親戚朋友們以后買房，不會像我接到這么多騷擾電話了吧?！?/p>
“這個合同示范文本是住房和城鄉(xiāng)建設部、國家工商總局在20xx年發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》(gf-20xx-0171)基礎上，經(jīng)廣泛調研，多方征求意見后修訂而成的?！编嵵菔幸晃欢啻螀⒓幼〗ú空匍_的新版商品房買賣合同研討會的知情人說。
昨天，記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局獲悉，鄭州市近期將使用新版購房合同。
亮點1 開發(fā)商對購房者信息負有保密義務
昨天大河報記者看到了新版“商品房買賣合同”示范文本，這個文本共有十章，僅正文就有26頁。新合同明確規(guī)定，購房者擁有驗房的權利。如果是商品房地基基礎和主體結構存在質量問題，購房者有權解除合同和要求開發(fā)商賠償損失。如果是除此之外的房屋質量存在問題，示范文本第十一條規(guī)定，開發(fā)商應當先修復然后交付。
新版商品房買賣合同示范文本有一個亮點：增加買受人信息保密條款，明確出賣人對買受人信息負有保密義務?！俺鲑u人一般指開發(fā)商，買受人即是購房者。今后，購房者有了這把‘尚方寶劍’，再遭遇信息泄露，完全有理由去起訴開發(fā)商侵權?！编嵵菔蟹抗芫中旁L室有關負責人說。
不過，也有房企營銷人員不看好這項條款的效果。鄭州市農業(yè)路一家在售樓盤置業(yè)顧問劉東說，從買房到入住，購房者的個人信息需要無條件地轉出多次，水、電、氣的初裝都需要開發(fā)商提供戶主個人信息，業(yè)主購買裝修材料時也可能留下聯(lián)系方式。“僅約束開發(fā)商，恐怕管不了購房者信息泄露的事兒。”
亮點
2
明確車位、會所可以約定為業(yè)主所有
在鄭州市一個普通地下車位逼近20萬元的時代，沒有一個購房者不關心小區(qū)車位的產(chǎn)權。然而，鄭州市目前絕大多數(shù)小區(qū)車位產(chǎn)權歸開發(fā)商所有。
新版商品房買賣合同示范文本有一個條款：“雙方對其他配套設施約定如下:1.規(guī)劃的車位車庫；2.會所。”“從《物權法》第74條來看，對于車庫和車位是可以約定的。這個條款意味著，購房者可以在買房時和開發(fā)商約定，車位、會所的產(chǎn)權直接歸業(yè)主所有?！焙幽鲜》康禺a(chǎn)業(yè)商會常務副會長兼秘書長趙進京說。
除了車位外，針對法律法規(guī)規(guī)定不詳、買受人又很關心的小區(qū)公共服務配套設施建設完成情況，小區(qū)內車庫、會所等配套設施的所有權歸屬，室內空氣質量、建筑隔聲標準等問題，合同示范文本引導買賣雙方進行約定，明晰權利義務關系。新版商品房買賣合同示范文本引入懲罰性賠償金內容，對存在“一房多賣”、房屋主體結構不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形的，出賣人除退還買受人已付房款和利息外，還要支付已付房款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
分析
新版合同分兩個版本或為預售制改革做鋪墊
“新版合同與老版合同的區(qū)別是分為了兩個版本，分別針對商品房預售和商品房的現(xiàn)房買賣?！鄙鲜鰠⒓幼〗ú啃掳嫔唐贩抠I賣合同研討會的知情人告訴大河報記者。此舉被不少業(yè)內人士解讀為是為預售制改革做鋪墊。
1994年，備受爭議的商品房預售制度開始試行。所謂商品房預售制度，俗稱“期房”（或者樓花），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給消費者，并由購房者支付定金或者房款。雖然主流觀點認為，預售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設，但是現(xiàn)在越來越多的業(yè)界人士認為，預售制導致開發(fā)商的高負債激進戰(zhàn)略，推高了地價和房價。
鄭州市一家知名房企營銷總監(jiān)靳波然認為，新的合同文本與預售制度改革關系密切。
“新版合同在‘商品房基本狀況’中，增加‘預售依據(jù)’一欄，注明該商品房由哪個單位批準預售，以及預售許可證號等?！苯ㄈ徽f，此外，還新增房屋“抵押情況”、“房屋權利情況”?！斑@些措施，可以完善現(xiàn)在的預售制度，防止開發(fā)商把已經(jīng)賣給購房者的房子違規(guī)抵押給銀行或者擔保公司套現(xiàn)?！?/p>
第3篇 新版購房合同范本發(fā)布購房者信息開發(fā)商須保密
鄭州市民張進勇買房時登記了自己的電話號碼，買房后這個號碼被多家中介、裝修公司“輪番轟炸”。隨著住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布的新版“商品房買賣合同”示范文本落地，這一情況可能會得到改善。
5月22日，住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布新版商品房買賣合同示范文本，首次明確提出“出賣人對買受人信息負有保密義務”。除了保密條款之外，新合同還明確：新房交付前購房者可驗房；車位、會所可以約定為業(yè)主所有；遭遇“一房多賣”、房屋質量不合格，開發(fā)商除退款外，還要支付已付房款一倍或者購房者全部損失的賠償金……
昨天，記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局獲悉，鄭州市近期將使用新版商品房購房合同。
新聞鄭州近期將啟用新版商品房買賣合同示范文本
張進勇入住鄭州市鄭東新區(qū)一知名小區(qū)已經(jīng)1年半了，但他的手機還會不斷接到騷擾電話?！坝蟹慨a(chǎn)中介問我賣不賣房的，有裝修公司的，還有賣家具、家電的?！睆堖M勇說，“這些騷擾電話，是我簽了買房合同后開始出現(xiàn)的。我在小區(qū)1000多人的群里提及此事，很多業(yè)主表示也有相似經(jīng)歷?！?/p>
5月22日，住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布新版商品房買賣合同示范文本，首次明確提出“出賣人對買受人信息負有保密義務”。這一新規(guī)，讓張進勇看到希望：“親戚朋友們以后買房，不會像我接到這么多騷擾電話了吧。”
“這個合同示范文本是住房和城鄉(xiāng)建設部、國家工商總局在2000年發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》(gf-2000-0171)基礎上，經(jīng)廣泛調研，多方征求意見后修訂而成的?！编嵵菔幸晃欢啻螀⒓幼〗ú空匍_的新版商品房買賣合同研討會的知情人說。
昨天，記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局獲悉，鄭州市近期將使用新版購房合同。
亮點1 開發(fā)商對購房者信息負有保密義務
昨天大河報記者看到了新版“商品房買賣合同”示范文本，這個文本共有十章，僅正文就有26頁。新合同明確規(guī)定，購房者擁有驗房的權利。如果是商品房地基基礎和主體結構存在質量問題，購房者有權解除合同和要求開發(fā)商賠償損失。如果是除此之外的房屋質量存在問題，示范文本第十一條規(guī)定，開發(fā)商應當先修復然后交付。
新版商品房買賣合同示范文本有一個亮點：增加買受人信息保密條款，明確出賣人對買受人信息負有保密義務?！俺鲑u人一般指開發(fā)商，買受人即是購房者。今后，購房者有了這把‘尚方寶劍’，再遭遇信息泄露，完全有理由去起訴開發(fā)商侵權。”鄭州市房管局信訪室有關負責人說。
不過，也有房企營銷人員不看好這項條款的效果。鄭州市農業(yè)路一家在售樓盤置業(yè)顧問劉東說，從買房到入住，購房者的個人信息需要無條件地轉出多次，水、電、氣的初裝都需要開發(fā)商提供戶主個人信息，業(yè)主購買裝修材料時也可能留下聯(lián)系方式。“僅約束開發(fā)商，恐怕管不了購房者信息泄露的事兒?！?/p>
亮點
2
明確車位、會所可以約定為業(yè)主所有
在鄭州市一個普通地下車位逼近20萬元的時代，沒有一個購房者不關心小區(qū)車位的產(chǎn)權。然而，鄭州市目前絕大多數(shù)小區(qū)車位產(chǎn)權歸開發(fā)商所有。
新版商品房買賣合同示范文本有一個條款：“雙方對其他配套設施約定如下:1.規(guī)劃的車位車庫；2.會所。”“從《物權法》第74條來看，對于車庫和車位是可以約定的。這個條款意味著，購房者可以在買房時和開發(fā)商約定，車位、會所的產(chǎn)權直接歸業(yè)主所有?！焙幽鲜》康禺a(chǎn)業(yè)商會常務副會長兼秘書長趙進京說。
除了車位外，針對法律法規(guī)規(guī)定不詳、買受人又很關心的小區(qū)公共服務配套設施建設完成情況，小區(qū)內車庫、會所等配套設施的所有權歸屬，室內空氣質量、建筑隔聲標準等問題，合同示范文本引導買賣雙方進行約定，明晰權利義務關系。新版商品房買賣合同示范文本引入懲罰性賠償金內容，對存在“一房多賣”、房屋主體結構不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形的，出賣人除退還買受人已付房款和利息外，還要支付已付房款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
分析
新版合同分兩個版本或為預售制改革做鋪墊
“新版合同與老版合同的區(qū)別是分為了兩個版本，分別針對商品房預售和商品房的現(xiàn)房買賣?！鄙鲜鰠⒓幼〗ú啃掳嫔唐贩抠I賣合同研討會的知情人告訴大河報記者。此舉被不少業(yè)內人士解讀為是為預售制改革做鋪墊。
1994年，備受爭議的商品房預售制度開始試行。所謂商品房預售制度，俗稱“期房”（或者樓花），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給消費者，并由購房者支付定金或者房款。雖然主流觀點認為，預售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設，但是現(xiàn)在越來越多的業(yè)界人士認為，預售制導致開發(fā)商的高負債激進戰(zhàn)略，推高了地價和房價。
鄭州市一家知名房企營銷總監(jiān)靳波然認為，新的合同文本與預售制度改革關系密切。
“新版合同在‘商品房基本狀況’中，增加‘預售依據(jù)’一欄，注明該商品房由哪個單位批準預售，以及預售許可證號等?！苯ㄈ徽f，此外，還新增房屋“抵押情況”、“房屋權利情況”?！斑@些措施，可以完善現(xiàn)在的預售制度，防止開發(fā)商把已經(jīng)賣給購房者的房子違規(guī)抵押給銀行或者擔保公司套現(xiàn)?！?/p>
