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第1篇 廢氣處理設(shè)施房屋買(mǎi)賣(mài)合同
2023廢氣處理設(shè)施房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)方：_________________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)
買(mǎi)方：_________________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)
見(jiàn)證方：_______________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙方)甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方私人房產(chǎn)一事達(dá)成以下條款：第一條甲方對(duì)產(chǎn)權(quán)的聲明
甲方根據(jù)國(guó)家規(guī)定，已依法取得蘇州市_________區(qū)(縣)的房屋所有權(quán)證書(shū)，所有權(quán)證書(shū)_____字第____________號(hào)。甲方為該房屋的現(xiàn)狀負(fù)全責(zé)。該房屋的結(jié)構(gòu)為_(kāi)____________________，建筑面積為_(kāi)________平方米。第二條甲方對(duì)買(mǎi)賣(mài)權(quán)的聲明
甲方保證該房屋是符合國(guó)家及蘇州市房屋上市的有關(guān)規(guī)定及政策法規(guī)，甲方有權(quán)將該房屋上市交易。由于違反國(guó)家及蘇州市相關(guān)政策法規(guī)而引起的法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任由甲方來(lái)承擔(dān)。第三條乙方對(duì)購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明
乙方愿意在本合同第一條款及第二條款成立的前提下，就向甲方購(gòu)買(mǎi)上述房屋的完全產(chǎn)權(quán)之事簽訂本協(xié)議，并認(rèn)可僅在此種情況下簽訂才具有法律效力。第四條房屋售價(jià)
雙方同意上述房屋售價(jià)為每建筑平方米人民幣元，價(jià)款合計(jì)為人民幣元。(大寫(xiě)____佰____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾元整)第五條付款方式
(一)無(wú)須銀行貸款1.乙方應(yīng)在簽訂《蘇州市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，支付相當(dāng)于總房款的10%的定金。2.乙方應(yīng)在辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)前3個(gè)工作日內(nèi)，支付剩余90%房款。
(二)銀行貸款1.乙方應(yīng)在簽訂《蘇州市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，支付相當(dāng)于總房款的10%的定金。2.乙方應(yīng)在辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)前3個(gè)工作日內(nèi)，支付首期房款。3.銀行貸款部分房款按銀行規(guī)定由銀行直接支付。
第六條違約責(zé)任
1.甲、乙雙方合同簽訂后，乙方中途悔約，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)，將乙方的已付款(不計(jì)利息)返還乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有。甲方中途悔約，應(yīng)書(shū)面通知乙方，并自悔約之日起3個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)將乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
2.乙方如未按本協(xié)議第五條款規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。每逾期一天，乙方應(yīng)支付甲方所應(yīng)付房款的0.4‰作為滯納金，逾期超過(guò)15天，即視乙方違約，定金不予返還。
3.甲方應(yīng)在獲得全部房款后3個(gè)工作日內(nèi)將房屋搬空，每逾期一天，甲方應(yīng)按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滯納金，逾期超過(guò)15天，即視甲方違約，乙方可要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第2篇 未簽訂書(shū)面合同情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛處理原則
未簽訂書(shū)面合同情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理原則
——梁某上訴鄭某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
依據(jù)：(2011)二中民終字第03640號(hào)
核心法律問(wèn)題：要式合同、合同欠缺條款的認(rèn)定
案情介紹
一、基本案情
梁某系位于北京市豐臺(tái)區(qū)某小區(qū)某號(hào)房屋所有權(quán)人。2000年8月14日，梁某書(shū)寫(xiě)收條，內(nèi)容為：今收到鄭某房款共計(jì)24萬(wàn)人民幣。同月，梁某將上述房屋交付鄭某使用，自2005年開(kāi)始鄭某支付該房屋供暖費(fèi)。鄭某持有該房屋購(gòu)房款發(fā)票及購(gòu)房交款清單。
2011年4月，鄭某訴至原審法院稱(chēng)：2000年我與梁某達(dá)成口頭房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，我給付梁某24萬(wàn)元房款，梁某將涉訟房屋出售給我。后我要求梁某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，梁某推托。現(xiàn)我居住該房已達(dá)11年，2009年3月梁某告知我騰房，故我起訴要求梁某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。
梁某辯稱(chēng)：我與鄭某非房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，2000年因我需用錢(qián)，委托房屋中介機(jī)構(gòu)做房屋抵押貸款，我向中介支付1萬(wàn)元手續(xù)費(fèi)，鄭某給付我24萬(wàn)元，我同意其居住房屋2年。2000年6月我向鄭某交付房屋，后要求其搬走引起糾紛。鄭某起訴已超過(guò)訴訟時(shí)效，我不同意其訴訟請(qǐng)求。
一審中，鄭某申請(qǐng)證人任某、李某出庭作證，任某稱(chēng)：我與鄭某之弟系同學(xué)關(guān)系，2000年8月，我與鄭某去銀行取錢(qián)，大概20多萬(wàn)元，鄭某買(mǎi)房，后來(lái)在車(chē)上把錢(qián)給了賣(mài)房人，賣(mài)房人收到錢(qián)后在車(chē)上當(dāng)場(chǎng)寫(xiě)了收據(jù)，寫(xiě)完后我們就回家了，我不認(rèn)賣(mài)房人，記不清是誰(shuí)了，鄭某當(dāng)時(shí)是買(mǎi)房。證人李某到庭證明：我與鄭某之弟及梁某均系朋友關(guān)系，當(dāng)年從事房屋中介服務(wù)。2000年鄭某家因拆遷急于買(mǎi)房，梁某欲賣(mài)房，經(jīng)我促成買(mǎi)賣(mài)交易，房?jī)r(jià)款為24萬(wàn)元。梁某對(duì)上述證人證言不予認(rèn)可，并稱(chēng)其二人證言自相矛盾，不能作為定案依據(jù)。
本案審理過(guò)程中，經(jīng)鄭某申請(qǐng)，法院依法查封本案涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)。
二、法院判決
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為鄭某與梁某之間的法律關(guān)系是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系還是借款關(guān)系。梁某書(shū)寫(xiě)收條確認(rèn)所收款項(xiàng)為“房款”，現(xiàn)鄭某亦持有該房屋購(gòu)房款相關(guān)收據(jù)，且自2000年8月起梁某已將涉訟房屋交付鄭某居住至今，證人李某出庭證明雙方存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。上述證據(jù)足以形成完整證據(jù)鏈，證明雙方存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，法院予以認(rèn)定。梁某主張雙方系借款關(guān)系，未提交相關(guān)證據(jù)，法院不予采信。梁某主張本案超過(guò)訴訟時(shí)效，缺乏依據(jù)，法院不予支持。法院對(duì)鄭某的訴訟請(qǐng)求予以支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第一百三十條的規(guī)定判決：梁某于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助鄭某將涉訟房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記在鄭某名下。
判決后，梁某不服原判，向二審法院提起上訴，認(rèn)為原判認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，且鄭某的訴訟請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效，故請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，依法改判駁回鄭某的訴訟請(qǐng)求。鄭某同意原判。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。一方當(dāng)事人提出的證據(jù)，另一方當(dāng)事人認(rèn)可或者提出的相反證據(jù)不足以反駁的，人民法院可以確認(rèn)其證明力。本案中，鄭某主張其與梁某之間就訟爭(zhēng)房屋存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，其提交的由梁某書(shū)寫(xiě)的收條中，明確寫(xiě)明“房款”的給付性質(zhì)，梁某亦于收取上述款項(xiàng)后將涉案房屋交付鄭某居住使用至今，且鄭某亦提供證據(jù)證明，訟爭(zhēng)房屋的原始購(gòu)房收據(jù)亦由鄭某持有。梁某雖對(duì)鄭某主張的事實(shí)不予認(rèn)可，并堅(jiān)稱(chēng)其與鄭某之間實(shí)為借款關(guān)系，但并未就此提供證據(jù)予以證明，梁某應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。因此，原審法院對(duì)鄭某的訴訟主張予以采信，處理并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。梁某關(guān)于鄭某要求辦理物權(quán)變更登記的訴訟請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效的抗辯理由，缺乏依據(jù)，原審法院不予采信，處理正確，本院亦予確認(rèn)。綜上，原判處理并無(wú)不當(dāng)，梁某的上訴請(qǐng)求，并無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定判決：駁回上訴，維持原判。
審判邏輯
一、爭(zhēng)議焦點(diǎn)
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：梁某與鄭某之間是否存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；當(dāng)事人能否以非書(shū)面形式訂立要式合同；當(dāng)事人約定不明或無(wú)約定時(shí)合同條款的如何確定。
二、觀點(diǎn)透析
（一）要式合同及其例外
根據(jù)合同的成立是否需要特定的形式的區(qū)別，可將合同劃分為要式合同與非要式合同。所謂要式合同，是指根據(jù)法律規(guī)定，合同的成立需要具備特定的形式要件；而非要式合同則與此相反，并無(wú)特定形式要件的要求。
根據(jù)《民法典》第10條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。同時(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》第41條亦規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。結(jié)合上述兩項(xiàng)規(guī)定，可以看出在當(dāng)事人雙方進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄙI(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為時(shí)，均應(yīng)采取書(shū)面合同的形式。質(zhì)言之，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)贈(zèng)與合同等涉及房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同，均為要式合同。
關(guān)于合同的形式要件問(wèn)題，在我國(guó)民法典律制度發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)歷了一個(gè)從絕對(duì)嚴(yán)格到相對(duì)寬松的演變過(guò)程。在《民法典》正式實(shí)行之前，一般采取嚴(yán)格的形式要件主義，即凡規(guī)定采取書(shū)面形式訂立的合同，非經(jīng)書(shū)面形式不發(fā)生效力。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和法律制度的逐漸完善，此嚴(yán)格的規(guī)定逐漸有所放寬。1999年10月1日《民法典》正式實(shí)行，其中第36條明確規(guī)定了要式合同的例外情形，即“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。
（二）合同欠缺條款的認(rèn)定
《民法典》于總則部分，即第12條第1款規(guī)定了一般情形下合同應(yīng)當(dāng)包括的條款：（1）當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所；（2）標(biāo)的；（3）數(shù)量；（4）質(zhì)量；（5）價(jià)款或者報(bào)酬；（6）履行期限、地點(diǎn)和方式；（7）違約責(zé)任；（8）解決爭(zhēng)議的方法。同時(shí)該法分則部分亦根據(jù)合同具體類(lèi)型的不同，對(duì)其他可以約定的條款進(jìn)行了規(guī)定。從法律規(guī)定的文義理解，上述列舉的條款并未合同成立的必需條款。問(wèn)題也由此提出——合同成立至少應(yīng)具備的條款為何？此問(wèn)題在《民法典》頒布實(shí)施后一直有所爭(zhēng)議。2009年最高人民法院在《民法典司法解釋(二)》中對(duì)此問(wèn)題予以明確，規(guī)定如雙方當(dāng)事人對(duì)合同是否成立產(chǎn)生爭(zhēng)議，人民法院能夠認(rèn)定當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)、標(biāo)的和數(shù)量的，則一般認(rèn)定合同成立，但另有法定或約定的情形除外。
在根據(jù)上述規(guī)定對(duì)合同成立與否予以明確后，為保證合同的順利履行，以及在糾紛發(fā)生后進(jìn)行救濟(jì)，還須對(duì)欠缺的條款予以認(rèn)定。《民法典》第61條明確規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！倍谒痉▽?shí)踐中，還會(huì)出現(xiàn)當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成協(xié)議，或根據(jù)合同有關(guān)條款及交易習(xí)慣無(wú)法判斷的情形，此時(shí)就應(yīng)依據(jù)《民法典》第62條予以處理，分為以下幾種情況：（1）質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。（2）價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行。（3）履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。（4）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。（5）履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。（6）履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)。
（三）本案審理思路
具體到本案而言，首先應(yīng)對(duì)梁某與鄭某之間法律關(guān)系進(jìn)行定性。從舉證責(zé)任的角度分析，鄭某主張其與梁某為買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，就此提供了收條、原始購(gòu)房收據(jù)及證人證言用以證明。上述證據(jù)中，作為書(shū)證的收條，其中載明“今收到鄭某房款共計(jì)24萬(wàn)人民幣”，可以直接證明給付性質(zhì)為“房款”；原始購(gòu)房收據(jù)亦屬書(shū)證，但其本身并不能直接證明鄭某與梁某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，系證明購(gòu)房原始收據(jù)由梁某持有的事實(shí)，故應(yīng)屬間接證據(jù)；證人亦作證稱(chēng)梁某與鄭某之間為買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，其作證的內(nèi)容均系親身經(jīng)歷，并非從他人處聽(tīng)來(lái)的情況的復(fù)述，故應(yīng)屬原始證據(jù)。從證明力的角度來(lái)看，鄭某提供的證據(jù)中不僅有可單獨(dú)證明案件事實(shí)的證據(jù)，且各個(gè)證據(jù)之間亦相互印證形成完整證據(jù)鏈，證明雙方買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的存在。而反觀梁某，其主張的借款合同關(guān)系并無(wú)證據(jù)證明，故應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。一審、二審從正反兩個(gè)角度分析，最終對(duì)鄭某主張的事實(shí)予以采信。
在對(duì)雙方法律關(guān)系予以定性后，即須解決雙方以非書(shū)面形式訂立要式合同的問(wèn)題。梁某與鄭某進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易，按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立合同。但根據(jù)案件查明的事實(shí)，鄭某作為買(mǎi)受人已經(jīng)履行了支付價(jià)款的主要義務(wù)，梁某亦已接受，故雙方雖未按法律規(guī)定簽訂書(shū)面合同，也應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民法典》第36條之規(guī)定，認(rèn)定雙方合同成立。同時(shí)，該合同自成立時(shí)生效。
第3篇 返還借款了，房屋抵押注銷(xiāo)不了如何處理？
返還借款了，房屋抵押注銷(xiāo)不了如何處理？
【案情介紹】
2007年6月，任某向董某借款7萬(wàn)元，并以系爭(zhēng)房屋作為抵押擔(dān)保，辦理了抵押權(quán)登記手續(xù)。2016年1月，任某歸還了借款，之后聯(lián)系董某，董某卻以在外地沒(méi)有時(shí)間去辦理注銷(xiāo)手續(xù)，后多次聯(lián)系董某，董某表示這么多年了要還利息，加收多少錢(qián)才愿意回來(lái)給任某辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)。因?yàn)榈盅簷?quán)申請(qǐng)是任某和董某作為共同申請(qǐng)人，所以必須所有申請(qǐng)人一起去辦理注銷(xiāo)登記。
任某因?yàn)榉课萁灰资乱思毙柁k理注銷(xiāo)手續(xù)，和董某對(duì)此協(xié)商但是董某仍然以各種理由推辭。最終任某不得已委托律師處理抵押權(quán)注銷(xiāo)事宜。
【訴訟請(qǐng)求】
要求被告董某配合辦理任某上海市浦東新區(qū)xxx路xxx弄xxx號(hào)xxx室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)抵押權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)。
【法院判決】
被告董某于本判決生效之日起十日內(nèi)配合原告任某辦理上海市浦東新區(qū)xx路xxx弄xxx號(hào)xxx室房屋于2007年6月設(shè)立的債權(quán)數(shù)額為5萬(wàn)元的抵押權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)。
【法官觀點(diǎn)】
1、債權(quán)人在借貸民事活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，可以依法設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。主債權(quán)消滅時(shí)，擔(dān)保物權(quán)同時(shí)消滅。
2、原告任某系爭(zhēng)房屋作為其與被告董某民間借貸法律關(guān)系的擔(dān)保物，并依法進(jìn)行了抵押權(quán)登記，該抵押權(quán)從屬于雙方的民間借貸債權(quán)債務(wù)關(guān)系?，F(xiàn)原告任某已通過(guò)履行還款義務(wù)，消滅了雙方的民間借貸法律關(guān)系，故雙方的擔(dān)保民法典律關(guān)系亦隨之消滅。現(xiàn)經(jīng)原告催告，被告拒絕配合注銷(xiāo)抵押權(quán)，明顯侵害了兩原告的合法權(quán)益，故原告要求注銷(xiāo)抵押權(quán)，實(shí)屬合理。
【律師建議】
很多時(shí)候，朋友、公司、貸款公司之間為了擔(dān)保借款，經(jīng)常會(huì)有房產(chǎn)和車(chē)輛進(jìn)行擔(dān)保，設(shè)立抵押。大部分的情況下借貸關(guān)系結(jié)束了，會(huì)一起去辦理注銷(xiāo)抵押。
但是也有小部分的情況，因?yàn)橥ㄘ浥蛎浕蛘呤浅鼋枞艘虺鼋杩铐?xiàng)導(dǎo)致其他事情不順心等種種事情在還款人還款之后，不愿意或者是故意拖延辦理注銷(xiāo)抵押手續(xù)。這樣就會(huì)導(dǎo)致在主債權(quán)已經(jīng)清償?shù)那闆r下抵押權(quán)仍然存在。
這種情況對(duì)于房屋的轉(zhuǎn)讓、貸款等都有造成影響。如果類(lèi)似這種情況，抵押權(quán)人一再拖延，那么被抵押權(quán)房屋的權(quán)利人可以向法院提起訴訟，要求對(duì)方配合辦理注銷(xiāo)抵押手續(xù)，如果對(duì)方不同意，可以強(qiáng)制執(zhí)行。
第4篇 房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛如何處理
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛如何處理
一、逾期交付的違約責(zé)任。
出賣(mài)人在房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買(mǎi)受人，而買(mǎi)受人接收了房屋。如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)受人能否要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任?
處理方法按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買(mǎi)受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無(wú)論是出賣(mài)人在交房時(shí)沒(méi)有出示這些證明文件，還是買(mǎi)受人明知房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)受人不能再依照合同的約定追究出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任。
二、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》逾期履行違約金如何確定?
處理方法按合同約定的違約責(zé)任為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算違約金;合同沒(méi)有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。
三、 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)如何處理?
處理方法按合同約定來(lái)處理。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說(shuō)明其違約行為給對(duì)方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過(guò)損失30%為限來(lái)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
四、對(duì)于出賣(mài)人交付不合格房屋的，買(mǎi)受人可采取的救濟(jì)措施有哪些?
處理方法買(mǎi)受人采取的補(bǔ)救措施有：
(1)實(shí)際履行。買(mǎi)受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，如果通過(guò)加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國(guó)合同履行的一項(xiàng)基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無(wú)力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會(huì)付出更大的代價(jià)等，均不宜采取此種補(bǔ)救措施。
(2)解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問(wèn)題后，難以通過(guò)修復(fù)辦法解決的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施，一般禁止當(dāng)事人在沒(méi)有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。
(3)違約金及損害賠償。出賣(mài)人交付的房屋不合格，買(mǎi)受人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請(qǐng)求出賣(mài)人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
(4)違約侵權(quán)責(zé)任。
五、出賣(mài)人交付不合格房屋，買(mǎi)受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的，應(yīng)注意哪些問(wèn)題：
處理方法(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理，因?yàn)楹贤?zé)任不能對(duì)受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補(bǔ)救。
(2)當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對(duì)受害人更為有利些。
(3)責(zé)任競(jìng)合的情況下，若當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任，原則上從其約定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或重大過(guò)失的侵權(quán)責(zé)任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。
