物業(yè)轄區(qū)設(shè)備管理規(guī)程17匯編（15篇范文）

更新時間：2024-11-12 查看人數(shù)：42

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目錄
1.物業(yè)轄區(qū)規(guī)程有哪些 2.物業(yè)轄區(qū)規(guī)程模板 3.物業(yè)轄區(qū)規(guī)程標準 4.物業(yè)轄區(qū)設(shè)備管理規(guī)程17（15篇范文）

物業(yè)轄區(qū)設(shè)備管理規(guī)程17

有哪些

1. 設(shè)備分類管理：根據(jù)設(shè)備的性質(zhì)、功能和重要性，將設(shè)備分為關(guān)鍵設(shè)備、次要設(shè)備和一般設(shè)備，分別進行管理。

2. 設(shè)備登記：所有設(shè)備應有詳細記錄，包括設(shè)備名稱、型號、購置日期、供應商信息、維護歷史等。

3. 日常維護：定期進行設(shè)備檢查，確保設(shè)備正常運行，預防故障發(fā)生。

4. 故障處理：建立快速響應機制，一旦設(shè)備出現(xiàn)故障，立即進行維修或更換。

5. 維修保養(yǎng)：制定設(shè)備保養(yǎng)計劃，定期進行專業(yè)保養(yǎng)，延長設(shè)備使用壽命。

6. 安全操作：對使用人員進行安全培訓，確保設(shè)備操作符合安全規(guī)定。

7. 庫存管理：合理儲備設(shè)備配件，保證緊急情況下的供應。

8. 報廢處理：對達到報廢標準的設(shè)備，按照相關(guān)規(guī)定進行處置。

模板

1. 設(shè)備清單編制：由設(shè)備管理部門負責編制并更新設(shè)備清單，確保信息準確無誤。

2. 維護計劃：每個季度末，設(shè)備管理員制定下季度的維護計劃，并報上級審批。

3. 故障報告：設(shè)備故障時，使用者需立即填寫故障報告，詳細描述問題，提交給設(shè)備管理部門。

4. 保養(yǎng)作業(yè)：由專業(yè)維修團隊執(zhí)行保養(yǎng)工作，每次保養(yǎng)后填寫保養(yǎng)記錄，存檔備查。

5. 安全培訓：每年至少進行兩次設(shè)備安全操作培訓，新員工入職時需進行初次培訓。

6. 配件采購：根據(jù)設(shè)備使用情況和庫存水平，設(shè)備管理部門定期提出配件采購申請。

7. 報廢流程：設(shè)備達到報廢條件時，由設(shè)備管理員提出報廢申請，經(jīng)過評估和審批后執(zhí)行報廢。

標準

1. 設(shè)備完好率：關(guān)鍵設(shè)備完好率不低于98%，次要設(shè)備和一般設(shè)備完好率不低于95%。

2. 響應時間：設(shè)備故障報修后，維修團隊應在2小時內(nèi)到達現(xiàn)場，8小時內(nèi)解決問題。

3. 保養(yǎng)頻率：關(guān)鍵設(shè)備每季度保養(yǎng)一次，次要設(shè)備每半年保養(yǎng)一次，一般設(shè)備每年保養(yǎng)一次。

4. 安全事故：年度內(nèi)無重大設(shè)備安全事故。

5. 庫存周轉(zhuǎn)率：配件庫存周轉(zhuǎn)率應保持在6次/年，避免積壓和短缺。

6. 報廢率：設(shè)備報廢率不超過設(shè)備總數(shù)的2%，確保資源的有效利用。

以上設(shè)備管理規(guī)程旨在保障物業(yè)轄區(qū)設(shè)備的高效運行，降低運營成本，提高服務質(zhì)量。各部門需嚴格遵守，確保設(shè)備管理工作的有序進行。

物業(yè)轄區(qū)設(shè)備管理規(guī)程17范文

第1篇物業(yè)轄區(qū)設(shè)備管理規(guī)程17

物業(yè)轄區(qū)設(shè)備管理規(guī)程(十七)

一、職責

1、設(shè)備由開發(fā)商負責訂貨安裝,工程部按物業(yè)驗收規(guī)定參與設(shè)備的驗收。

2、工程部全面負責公司設(shè)備的監(jiān)督管理工作,建立公司匯總的設(shè)備臺帳。負責編寫設(shè)備運行、維護、保養(yǎng)制度,設(shè)備運行操作規(guī)程,并對管理處提供技術(shù)指導;負責審核各管理處的設(shè)備大、中修計劃,并組織安排管理處無法完成的維修工作,及外委維修設(shè)備、維修合同的管理。

3、管理處機電主管負責本管理處設(shè)備運行維修管理。負責本管理處設(shè)備臺帳、配件、材料的采購計劃的編制,及設(shè)備資料收集保管;負責運行維修組工作的周檢。

4、管理處運行維修人員對各自責任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進行維修、保養(yǎng)及運行操作,并作好標識及記錄。

二、實施程序

1、接管設(shè)備的驗收

工程部會同管理處對新接管小區(qū)的設(shè)備的驗收。

2、設(shè)備的標識、建帳和資料管理

1)設(shè)備的標識

管理處機電主管負責所有設(shè)備實現(xiàn)整機懸掛《設(shè)備卡》,標識該機的編號、技術(shù)參數(shù)、責任人、運行狀況及注明附屬設(shè)備(必要時)等。

2)設(shè)備的建帳

a.管理處機電主管負責建立本管理處的《機電設(shè)備臺帳》,臺帳內(nèi)容包括:設(shè)備名稱、編號、型號、生產(chǎn)廠家、技術(shù)參數(shù)、保養(yǎng)人等。

b.各管理處設(shè)備運行、保養(yǎng)、維修的原始記錄,由該管理處機電主管負責收集、整理并歸入各設(shè)備的單機檔案。

c.公司工程部負責匯總建立公司總的《機電設(shè)備臺帳》

3)設(shè)備資料的管理

a.各管理處機電設(shè)備臺帳及單機檔案材料由該管理處機電主管管理。

b.公司總的《機電設(shè)備臺帳》及設(shè)備技術(shù)資料由工程部兼職資料員管理。

c.設(shè)備資料應存放有序,標識清楚。

3、設(shè)備的運行、維護、保養(yǎng)

1)管理處運行維修組人員遵照《水電、機械設(shè)備運行維護保養(yǎng)制度》、《設(shè)備運行維護值班記錄》、《企業(yè)電工安全規(guī)程》及設(shè)備操作管理規(guī)程的要求做好運行、維護、保養(yǎng)工作,并做好相應的記錄。

2)各管理處機電主管是運行維修組的直接領(lǐng)導。負責擬制設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表,組織落實設(shè)備運行維護保養(yǎng)工作;負責督查該組成員做好各項記錄;負責設(shè)備運行維護工作的周檢。

4、設(shè)備的維修

1)發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞,機電主管要組織人員進行維修,對于重大維修公司應派專業(yè)技術(shù)人員進行指導。

2)對專業(yè)要求較高的某些設(shè)備及管理處解決不了的故障需要外委維修的,由機電主管填寫《物業(yè)維修單》,經(jīng)管理處主任審核,報請主管副總經(jīng)理批準后由工程部執(zhí)行。維修結(jié)束后,由工程部和管理處共同組織驗收。

3)外委維修單位維修過程中更換零部件須經(jīng)管理處機電主管簽證,更換價格在1000元以上的零件還須工程部認可。

4)維修人員須做好維修及更換零件的記錄,該記錄經(jīng)管理處機電主管整理,歸入設(shè)備單機檔案。

5、維修零備件及材料的請購

1)正常情況下按公司物品采購控制程序辦理。

2)急修搶修情況下,須先行購買急用的零件材料時,費用1000元以下的,由管理處主任斟定;1000元以上的由管理處主任請示公司主管副總經(jīng)理后購買,事后再補辦相關(guān)手續(xù)。

6、設(shè)備的報廢

因損耗或損壞無法修復,致使設(shè)備無法繼續(xù)使用時,由管理處提出、工程部復核、公司總經(jīng)理簽署意見、提交業(yè)主委員討論通過后,始得報廢并除帳。

第2篇物業(yè)轄區(qū)設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程

1目的

對設(shè)備的更新改造和大修進行控制,確保其滿足業(yè)主的需要。

2適用范圍

適用于公司管轄范圍內(nèi)設(shè)備的更新改造和大修。

3引用標準和文件

3.1iso9001:2000《質(zhì)量管理體系要求》

3.2《質(zhì)量手冊》

4職責

4.1設(shè)施設(shè)備管理部門負責所轄設(shè)備的更新改造。

4.2工程技術(shù)部負責設(shè)備更新改造、大修的管理。

4.3維修中心負責設(shè)備更新改造的實施。

5程序要求

5.1流程圖(附后)

5.2設(shè)備的改造

5.2.1設(shè)備改造必須符合一定條件

符合下列條件之一的可考慮改造:

a)技術(shù)水平陳舊落后,已不能滿足正常運行的需要;

b)設(shè)備的原設(shè)計和安裝中存在缺陷;

c)設(shè)備有形磨損嚴重,但在經(jīng)濟上不宜更新;

d)設(shè)備屢屢發(fā)生故障或事故,存在較嚴重的不安全因素,但在經(jīng)濟上不宜更新;

e)業(yè)主委員會要求進行改造的。

5.2.2設(shè)備改造的原則

設(shè)備改造須遵守如下原則:

a)符合實際情況和運行需要,采用的技術(shù)要先進但更要適用;

b)制定改造方案時,采用的新工藝、新技術(shù)要有充分的把握。

5.2.3設(shè)備改造程序

5.2.3.1管理部門提出改造申請,由工程技術(shù)部鑒定后,報總經(jīng)理批準。

5.2.3.2工程部會同管理部門、維修中心提出改造方案,送財務部審核后交總經(jīng)理批準。

5.2.3.3產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的,或需要動用維修基金的應報告業(yè)主委員會,并征得其書面同意。

5.2.3.4維修中心負責實施改造方案,改造方案既可由維修中心獨立完成,也可委托專業(yè)單位完成。

5.2.3.5改造方案委托給專業(yè)單位實施的,維修中心須派技術(shù)人員監(jiān)督檢查質(zhì)量和工作進度。

5.2.3.6改造完成后,由工程部會同管理部門、維修中心進行驗收,填寫維修驗收單,如由專業(yè)單位實施的,則收雙方簽字認可,施工單位應在保質(zhì)期內(nèi)承擔相應責任。

5.3設(shè)備的更新

5.3.1設(shè)備更新須符合一定條件

符合下列條件之一的可考慮進行更新:

a)經(jīng)多次大修,技術(shù)性能達不到要求,無法保證正常運行的;

b)技術(shù)性能落后,經(jīng)濟效果很差的;

c)通過修理、改造雖能恢復性能但不經(jīng)濟的;

d)耗能大或污染環(huán)境嚴重的,進行改造又不經(jīng)濟的;

e)不能滿足小區(qū)正常的生活需要的。

5.3.2設(shè)備更新程序

5.3.2.1管理部門提出更新申請,送工程部鑒定后,報總經(jīng)理批準。如產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的,則應經(jīng)過業(yè)主委員會批準。

5.3.2.2設(shè)備的采購(參照《設(shè)備購置規(guī)程》)

5.3.2.3原有設(shè)備的報廢(參照《設(shè)備報廢規(guī)程》)

5.4大修

5.4.1設(shè)備的大修應列入設(shè)施設(shè)備年度維修保養(yǎng)計劃,一般由專業(yè)單位實施。

5.4.2大修由工程部統(tǒng)一與專業(yè)單位擬定相關(guān)合同,報總經(jīng)理批準。需動用維修基金的,應獲得業(yè)主委員會批準。

5.4.3設(shè)備委托維修合同

設(shè)備委托合同中應包含以下內(nèi)容:

a)所維修設(shè)備的編號、名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量;

b)維修工作地點;

c)維修的形式、內(nèi)容和具體要求;

d)委托方應提供的條件及配合事項;

e)承修方應承擔的責任;

f)維修費用的計算及付款方法;

g)給收標準和方法;

h)合同違約責任;

i)雙方發(fā)生爭議事項的解決辦法;

j)質(zhì)量保證期限。

5.4.4在維修實施過程中,公司應按合同規(guī)定做好協(xié)助工作,同時,工程技術(shù)部應督派技術(shù)人員監(jiān)督、檢查修理質(zhì)量及進度,如發(fā)現(xiàn)問題,應立即向承修方提出,并要求其立即糾正。

5.4.5公司內(nèi)部應做好有關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合工作,以保證維修工作的順利進行。

5.4.6修理完工后,工程部應會同維修中心、管理部門進行質(zhì)量驗收,填寫維修驗收單,并由雙方簽字認可。

5.4.7在以后使用中發(fā)現(xiàn)問題應按合同規(guī)定處理。

6記錄

維修驗收單(附圖1、2)

設(shè)備改造流程圖設(shè)備更新流程圖

第3篇綠景物業(yè)轄區(qū)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備日常巡檢維護規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備日常巡檢維護規(guī)程

一.巡檢維護人員應有高度的工作責任心,按照規(guī)定的時間、要求進行巡檢維護,巡檢維護時帶好必要的工具并做好巡檢記錄,巡檢時應注意人身和設(shè)備的安全,發(fā)現(xiàn)重大問題立即報告。

二.運行中的冷水機組應每小時巡檢一次,巡檢維護內(nèi)容:機房清潔衛(wèi)生。設(shè)備、管道清除積塵;機房各種閥門狀態(tài)、管道、閥門滴、漏情況;冷卻機冷凍水、冷卻水進回水溫度、壓力;冷凍機油壓、油溫、冷凍機軸承溫度,電壓、電流;機器發(fā)熱、震動、泄漏情況。管道濾網(wǎng)每年清洗二次、電子除垢器每年檢測一次。

三.運行中的空調(diào)水泵每小時巡檢一次,巡檢維護內(nèi)容:泵馬達的電流、散熱情況,聯(lián)接軸器聲響、震動、滲水情況。每月檢查一次潤滑油,供冷、供熱季節(jié)結(jié)束應對泵的軸承、密封等機械結(jié)構(gòu)全面檢查維護一次。

四.運行中的冷卻塔應每二小時巡檢一次,巡檢維護內(nèi)容:電機電流、閥門開關(guān)狀態(tài)、補水情況以及灰沙過濾器工作情況。膨脹水箱水位、進水浮球、閥門狀態(tài)。冷卻塔風機應每月檢查潤滑油;供冷結(jié)束對風機機械傳動全面檢查維護一次,全面清洗冷卻塔。

五.運行中的鍋爐每小時巡檢一次,巡檢維護內(nèi)容:機房清潔衛(wèi)生,設(shè)備管道清除積塵,鍋爐的水位、壓力、溫度、供油情況,火焰火頭、油箱油位,送風機工作情況和各閥門的狀態(tài)(蒸汽流量、壓力、溫度、減壓閥工作情況,以及汽水交換器的工作情況),進回水溫度、壓力。每年停爐期對鍋爐進行全面保養(yǎng),清除水垢及雜質(zhì),對安全閥及附屬設(shè)備進行檢修。

六.樓層變風量系統(tǒng)每天巡檢一次,巡檢維護內(nèi)容:風機風門開啟狀態(tài),防火閥開啟狀態(tài),馬達、風葉、軸承聲響、皮帶松緊、電機電流、頻率、濾網(wǎng)狀況、凝結(jié)水排水情況;進回水溫度、壓力、送回風濕度、壓力。每個vav末端風速、溫度、室溫等情況每年檢測二次(供冷、供暖各一次),濾網(wǎng)1---2個月輪流清潔一次。

七.運行中的通風、排風設(shè)備每天巡檢一次,巡檢維護內(nèi)容:風機馬達送排風效果,所有運行風機每月檢查一次潤滑油。機械傳動每年檢修維護一次。

八.空調(diào)水處理系統(tǒng)設(shè)備每月巡檢一次,及時更換、檢查處理材料。

九.詳細記錄巡檢維護時間、情況、處理結(jié)果;發(fā)現(xiàn)一般問題立即處理解決,復雜問題應向主管、經(jīng)理請示,因故沒有處理應及時報告。在炎熱和嚴寒季節(jié)要增加巡檢次數(shù)。

第4篇物業(yè)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施管理標準作業(yè)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施管理標準作業(yè)規(guī)程

1.0目的

對設(shè)備、設(shè)施管理過程實施控制,確保設(shè)備設(shè)施正常運行。

2.0范圍

本程序適用于所管轄物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的管理。

3.0職責

工程部負責公共設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修、整治和管理并負責具體實施設(shè)備設(shè)施的運行、保養(yǎng)。

4.0工作程序

4.1工作流程

4.2工程部根據(jù)物業(yè)管理委托合同《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》(建設(shè)部[1995]120號)、《關(guān)于加強電梯管理的暫行規(guī)定》(建設(shè)部[1994]667號)、《關(guān)于加強電梯管理的暫行規(guī)定實施細則》(建設(shè)部建計[1995]187號)按《服務實現(xiàn)過程策劃控制程序》對設(shè)備、設(shè)施管理進行策劃,制定《設(shè)備操作流程》、《設(shè)備維護保養(yǎng)及檢驗規(guī)程》、《機房管理辦法》等。

4.3工程部建立設(shè)備、設(shè)施臺帳,制定《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃》。

運行組根據(jù)《設(shè)備操作流程》、《機房管理辦法》對設(shè)備運行實施監(jiān)控,并做好運行記錄。

4.4工程部根據(jù)《設(shè)備維修保養(yǎng)及檢驗規(guī)程》對公共設(shè)備設(shè)施實行維護保養(yǎng),并做好保養(yǎng)記錄。

4.5工程部應建立公共設(shè)施臺帳(包括標識標牌)并負責公共設(shè)施的日常維護保養(yǎng)。

4.6設(shè)備運行過程中出現(xiàn)故障由工程部維修并填寫維修記錄,由工程部管理人員對維修結(jié)果進行檢查。

4.7設(shè)備設(shè)施管理的監(jiān)視按《監(jiān)視和測量控制程序》實施。

4.8對發(fā)現(xiàn)不合格按jzz_-32-2003《不合格服務控制程序》處置,由工程部負責跟蹤。

各種記錄每月交管理處統(tǒng)一保存。

5.0質(zhì)量記錄

5.1《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》

5.2《設(shè)備設(shè)施維修記錄》

5.3《設(shè)備設(shè)施臺帳》

5.4《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃》

5.5《設(shè)備設(shè)施周/月檢記錄》

第5篇物業(yè)轄區(qū)低壓配電房設(shè)備操作規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)低壓配電房設(shè)備操作規(guī)程

一、目的:保證低壓配電房設(shè)備操作的安全性和正確性,保障設(shè)備完好正常供電。

二、適用范圍:低壓配電房配電設(shè)備的操作。各管理處可根據(jù)本管轄區(qū)的實際情況編制詳細的操作規(guī)程。

三、操作規(guī)程

1、應密切注意網(wǎng)絡表的讀數(shù)。保證總負荷不超過單臺變壓器的額定容量。

2、變配電設(shè)備進行保養(yǎng)檢修時,應做好安全技術(shù)措施后方可進行。

3、停電操作應先拉開低壓分路開關(guān),然后再拉低壓總開關(guān)。送電操作時與停電順序相反,并詳細檢查開關(guān)是否在正常的合閘位置。

4、變壓器停電后作業(yè)前應進行驗電、放電,驗電前應先在有電導體上對驗電器進行鑒定良好才能使用。放電可使用地線或放電棒對地進行。但電容器放電應在兩極間進行。

5、裝、拆地線必須先接接地端,后接導體端,并接觸牢固,拆時順序相反。

6、低壓出線發(fā)生故障掉閘時,應立即與維修班一起查明故障原因,故障排除后方能恢復供電,嚴禁強行送電。

四、相關(guān)記錄

第6篇物業(yè)轄區(qū)供配電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)供配電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程

一、目的:檢查并及時處理供配電設(shè)備隱患,滿足設(shè)備在良好的條件下運行,確保設(shè)備性能,保證安全運行。

二、適用范圍:適用于高壓配電設(shè)備、低壓配電設(shè)備、變壓器及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。

三、內(nèi)容: 由運行班運行技工根據(jù)下面檢查保養(yǎng)表對供配電設(shè)備進行保養(yǎng),高壓部分的年度檢測保養(yǎng)可委托供電主管部門或有資質(zhì)的專業(yè)公司進行檢測保養(yǎng)。由管理處的設(shè)備管理員根據(jù)相應的《維護保養(yǎng)檢查表》對保養(yǎng)情況進行檢查跟進。

低壓配電柜的檢查保養(yǎng)表

序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng) 內(nèi) 容周期

01配電屏清潔月

02電器儀表外表清潔,顯示正常、固定可靠月

03繼電器、交流接觸器、斷路器、閘刀開關(guān)外表清潔,觸點完好,無過熱現(xiàn)象,無噪音月

04控制回路壓接良好、標號清晰,絕緣無變色老化月

05指示燈、按鈕轉(zhuǎn)換開關(guān)外表清潔,標志清晰,牢固可靠,轉(zhuǎn)動靈活月

06電容無功補償電容接觸器良好,電容補償三相平衡,電容器無發(fā)熱膨脹,也不冰冷,接頭不發(fā)熱變色月

07母線排壓接良好,色標清晰,絕緣良好年

08配電屏對地測試接地良好年

高壓配電柜的檢查保養(yǎng)表

序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng) 內(nèi) 容周期

01操作機構(gòu)靈活半年

02隔離開關(guān)觸頭正常、開合正常半年

03高壓油開關(guān)油位正常半年

04母線排壓接良好,色標清晰,絕緣良好年

05配電屏對地測試接地良好年

變壓器的檢查保養(yǎng)表

序號項目內(nèi)容周期

01外觀掃塵、色標清晰,整體完好無損年

02絕緣電阻值高壓側(cè)對低壓側(cè),高壓側(cè)對地,低壓側(cè)對地,絕緣良好年

03零地接線端子壓接良好,牢固可靠年

04母線排壓接良好,牢固可靠年

05絕緣子抹塵,整體完好無損年

06干燥劑硅膠干燥劑色淺、半透明年

電房附屬設(shè)施的檢查保養(yǎng)表

序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng) 內(nèi) 容周期

01門窗及防小動物設(shè)施門窗開啟靈活,無>10mm縫隙,通風網(wǎng)無>10mm小孔、無嚴重銹蝕月

02通風照明設(shè)施無故障、保證通風照明月

03絕緣工具正常有效月

04滅火器正常有效月

四、相關(guān)記錄

1、《低壓配電柜檢查保養(yǎng)記錄表》

2、《高壓配電柜保養(yǎng)檢查表》

3、《變壓器保養(yǎng)檢查表》

4、《電房附屬設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》

第7篇綠景物業(yè)轄區(qū)給排水設(shè)備日常巡檢維護規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)給排水設(shè)備日常巡檢維護規(guī)程

二.運行中的各種給水泵應每二小巡檢一次,巡檢內(nèi)容:泵房的清潔衛(wèi)生、管道、水泵、水箱外的積塵清除;泵的電流、聯(lián)接軸器的聲音、馬達溫度、泵的滴漏水情況、泵的出水壓力、運行狀態(tài)等,泵的潤滑油應每月檢查一次,泵體、密封接口、機械傳動部位應每年檢查、維護一次。

三.各樓層衛(wèi)生間、茶水間、浴室應每天巡檢一次,巡檢維護內(nèi)容:上下水是否暢通,是否滴水、漏水、潔具、開水器、熱水器是否正常,水質(zhì)情況是否正常。開水器應每季清洗一次。

四.上、下水箱水位、浮球工作情況應每天巡檢一次,每季度組織清洗一次水箱,大廈消防、噴淋給水設(shè)施每周巡檢一次,每季度組織聯(lián)動一次。給水水表每周抄表一次。

五.各種潛水泵、排水、排污泵每天巡檢一次,巡檢內(nèi)容:液壓自動控制情況、馬達的電流、聲響、出水情況、運行狀態(tài);泵體等機械傳動部位應每年檢測維護一次。餐廳排水、隔油池,噴水池應每天巡檢一次,屋頂、地下一、二層地溝、地漏、排水應每周巡檢一次。

九.詳細記錄巡檢維護時間、情況、處理結(jié)果;發(fā)現(xiàn)一般問題立即處理解決,復雜問題應向主管、經(jīng)理請示,因故沒有處理應及時報告。在汛期、雨季和嚴寒季節(jié)要增加巡檢次數(shù),重要部位、缺陷設(shè)備應重點巡檢增加巡檢次數(shù)。

第8篇物業(yè)轄區(qū)給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程

1. 啟動水泵前的檢查

1.1檢查水泵進、出水閘閥是否已打開,否則應擰開閘閥。

1.2排除水泵機組真空筒里面的空氣(如果有的話)。

1.3檢查電壓表、信號燈批示情況。

1.4手盤水泵軸轉(zhuǎn)動3圈,應靈活無阻滯。

2.啟動水泵

2.1合上水泵控制柜(箱)電源開關(guān),將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于手動位置。

2.2按下啟動按鈕,水泵啟動,注意觀察啟動電流。

2.3如果一次不能啟動成功,可以再試啟動兩次,每次應間隔3分鐘。如果3次都未啟動成功,則應停下來查找原因,排除故障后才能再啟動。

2.4啟動成功后,讓其運轉(zhuǎn)5分鐘。觀察運轉(zhuǎn)電流,聽有無異常聲響,聞有無異常氣味,檢查漏水是否嚴重(漏水成線)。正常壓力中區(qū)為0.7mpa,高區(qū)為1mpa。

2.5確認一切正常后,按下水泵停止按鈕,水泵停止。

2.6將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于自動位置,水泵自動啟動并運行。

3.停止水泵

3.1將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于0(停止)位置,水泵停止運轉(zhuǎn)。

3.2拉下水泵控制柜(箱)電源開關(guān)(如果需要)。

3.3關(guān)水泵進、出水閘閥(如果需要)。

3.4檢查有無不正常情況,如有則及時處理。

第9篇物業(yè)轄區(qū)電氣設(shè)備的保養(yǎng)規(guī)程-2

物業(yè)轄區(qū)電氣設(shè)備的保養(yǎng)規(guī)程2

處于運行或停運的變壓器每年例行保養(yǎng)一次,停止運行的變壓器在投入使用前增加保養(yǎng)一次。

保養(yǎng)步驟:

(1)斷開待保養(yǎng)變壓器低壓側(cè)斷路器,拉下隔離開關(guān),在手把上懸掛相應的標示牌。

(2)斷開變壓器高壓側(cè)的負荷開關(guān),確認在斷開位置后合上接地刀,并完成開關(guān)的安保險和懸掛相關(guān)標識牌。

(3)進入油變壓器室,首先應用高壓驗電器確認該臺變壓器是否在停電狀態(tài),然后拉開高壓隔離刀,再檢查外殼、瓷瓶及引線有無變形現(xiàn)象,有破損的應進行更換,油位是否正常,如有漏油現(xiàn)象,應更換膠墊,檢查硅膠是否有效,如有變色或嚴重失效,應立即更換。

(4)重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲;進入線螺絲,如有松動,應拆下螺絲用細平銼輕銼接觸面,用手觸摸無任何凹凸不平的感覺后,用干凈的布條擦去灰塵,抹上凡士林,換上新的彈簧墊圈,緊固螺絲。

(5)檢查變壓器周邊照明、散熱、除塵設(shè)備是否完好,并用干凈的布擦去變壓器身及瓷瓶上的灰塵。

(6)檢查變壓器高壓側(cè)負荷開關(guān),確保操作靈活,接觸良好,傳動部分作潤滑處理。

(7)用2500v的搖表測量變壓器高低壓線圈絕緣阻值(對地和相間),確認符合要求(在室溫30℃時,1okv變壓器高壓側(cè)大于20mω,低壓側(cè)大于13mω。在測試前,應接好接地電線,測定完畢后,應進行放電。

(8)檢查變壓器室及變壓器有無遺留工具,無誤后,合上高壓側(cè)隔離開關(guān),撤離現(xiàn)場。

(9)拉開高壓接地刀,檢查接地處于斷開位置無誤后,合上高壓負荷開關(guān),讓變壓器試運行,并取下高壓側(cè)標識牌,注意在斷開或合上變壓器高壓負荷開關(guān)時,現(xiàn)場必須有兩人以上。

將保養(yǎng)結(jié)果詳細地記錄后,交付資料室保存。

(10)干式變壓器的保養(yǎng)規(guī)程與油浸式的保養(yǎng)大同小異。

保養(yǎng)變壓器的注意事項:

確保變壓器使用環(huán)境,在無腐蝕性的環(huán)境中運行,環(huán)境溫度應在―>30℃至+40℃之內(nèi),風速不大于350米/秒,在變壓器高壓側(cè)如設(shè)高壓負荷開關(guān),操作人員應將變壓器側(cè)三相短接,并隨時作操作記錄。

變壓器高壓操作人員應穿絕緣鞋,戴絕緣手套進行。

防止向變壓器反送電及向變壓器工作中的母排放電。

配電柜的保養(yǎng)規(guī)程

(1)bfc柜的保養(yǎng)

取出抽屜柜,檢查抽屜柜中的自動空氣開關(guān)、接觸器,緊固所有的接線端,觸點凹凸不平部分用細平銼銼平,彈簧墊片不行的應予以更換,檢查主回路的線耳是否接觸牢固,線端頭絕緣是否良好,插接頭有無燒蝕現(xiàn)象,清潔灰塵完畢后,放回配電柜中,合上空氣開關(guān),檢查控制部分及指示部分是否正常。

(2)pgl柜的保養(yǎng)

先停電后,檢查自動開關(guān)、隔離開關(guān)是否良好,緊固所有接線,觸點有燒蝕部分用細平銼銼平。彈簧墊圈應予以更換,檢查主回路線耳是否接觸良好牢固。端子間絕緣是否可靠,檢查零線的絕緣層是否破損、老化、接觸松動,測試柜體接地情況,清潔灰塵后送電,檢查二次回路。

(3)電容柜的保養(yǎng)規(guī)程

首先將電容柜轉(zhuǎn)換開關(guān)打至停止,然后斷開電容柜的總電源開關(guān),用25mmz的導線通過電阻逐個把電容器對地進行放電,檢查并緊固接觸器、電抗器、電容器的接線端子,控制線的接線端子是否良好,接地裝置是否符合要求,修銼燒蝕的觸點,清除柜元器件灰塵,然后合閘檢查放電指示燈及自動補償系統(tǒng)是否正常。

所有以上保養(yǎng)結(jié)果,應寫入保養(yǎng)記錄中。

發(fā)電機定期保養(yǎng)規(guī)程

(1)在通常情況下,每7天開動發(fā)電機空載試機負載保養(yǎng)試機一次。次,每次5―lomin,每月帶

(2)斷開發(fā)電機的輸出自動開關(guān),將選擇開關(guān)置于手動狀態(tài)。

(3)檢查蓄電池的液位,不夠液位的應加裝電解液或蒸餾水,檢查液體比重,在蘇打溶液中浸過并擦干凈,涂上凡士林,然后緊固其接線螺絲,并測試電瓶(蓄電池)電壓,及電池平時的充電電流。

(4)拆下空氣濾清器,用汽油清洗并除塵,太陽曬干后裝上。檢查機油的油質(zhì),如有渾濁或變質(zhì)的應予以更換。柴油機運行250小時后,應更換水、機油、柴油濾清器。

(5)裝回柴油濾清器后,應檢查油閥及閥門是否調(diào)在滿負荷運轉(zhuǎn)的狀態(tài),固定的螺絲有無松動,然后進行手動泵油,排除油路中的空氣。

(6)平時要檢查冷卻水平面位置,更換水箱中的冷卻水,換水后,應加防銹水。然后搖測電機繞組的絕緣電阻。

(7)檢查整個機組是否有漏油現(xiàn)象,接地是否良好,然后搞好機組清潔。

(8)打開控制柜,檢查熔絲、螺絲接觸是否良好,然后合上控制電源并讓油溫、水溫感應塞復位,并手動試機,觀察油壓、輸出電壓、頻率等。

(9)手動運行20~30分鐘后,進行模擬停電試機,并檢查通風,消防系統(tǒng)是否正常運轉(zhuǎn)。停機后,將選擇開關(guān)置于自動部位,合上輸出開關(guān)。

第10篇物業(yè)轄區(qū)設(shè)備事故管理規(guī)程制度-4

物業(yè)轄區(qū)設(shè)備事故管理規(guī)程4

1目的

為規(guī)范設(shè)備事故管理,明確設(shè)備事故責任,特制定本規(guī)程。

2適用范圍

適用于公司管理范圍內(nèi)設(shè)備事故的管理。

3職責

3.1工程技術(shù)部負責設(shè)備事故的管理。

3.2常務副總經(jīng)理負責設(shè)備事故的審核。

4管理規(guī)程

4.1凡各種設(shè)備因非正常原因造成損壞,使精度、性能、功率降低甚至造成停產(chǎn),以及表面雖未損壞而內(nèi)傷嚴重者,均稱為設(shè)備事故。

4.2設(shè)備事故的性質(zhì)

4.2.1責任事故:因人為原因(如違反操作規(guī)程)而造成的事故。

4.2.2質(zhì)量事故:因設(shè)備設(shè)計、制造、安裝等原因而造成的事故。

4.2.3自然事故:因遭受自然災害而造成的事故。

4.2.4其他事故:凡不屬于上述三類原因的事故。

4.3處理

4.3.1公司發(fā)生設(shè)備事故后,由設(shè)備使用部門報告工程技術(shù)部,由工程部負責進行處理并修復。

4.3.2工程部會同設(shè)備管理部門對事故進行分析,填寫設(shè)備事故報告書,做出處理意見。

4.3.3設(shè)備事故報告書經(jīng)由設(shè)備管理部門和工程技術(shù)部負責人簽字后送公司常務副總經(jīng)理批示、處理。

4.3.4設(shè)備事故經(jīng)分析、處理并修復后,工程技術(shù)部應計算出實際損失,報送財務部。

4.3.5所有權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備,發(fā)生事故后,應以設(shè)備事故報告書的形式由小區(qū)管理處向業(yè)主委員會報告,如需動用維修基金進行修復,需經(jīng)過業(yè)主委員會同意,

4.3.6公司發(fā)生的各種事故,應由工程技術(shù)部在設(shè)備事故登記表內(nèi)予以登記。

5記錄

《設(shè)備事故報告書》

《設(shè)備事故登記表》

第11篇物業(yè)轄區(qū)給排水設(shè)備維保規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)給排水設(shè)備維保規(guī)程

1.水泵房設(shè)備為24小時自動供水,為確保供水系統(tǒng)的正常運行,檢修水工按《樓層水電工巡視記錄表》項目進行日常維保。

2.水泵機組的維修養(yǎng)護

2.1水泵的維修養(yǎng)護

生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養(yǎng)護。

檢查水泵軸承是否靈活,是否有阻滯現(xiàn)象,是否有異常摩擦聲響,是否有卡住、碰撞現(xiàn)象,是否軸鍵槽損壞嚴重。檢查壓盤根處是否漏水成線。檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞,檢查機組螺栓是否緊固。

2.2控制柜的維修養(yǎng)護

維修組對控制柜每半年進行一次全面養(yǎng)護。清潔柜內(nèi)所有元器件、清潔外殼,務必使柜內(nèi)無積塵、無污物。檢查、緊固所有的接線頭,對于銹蝕嚴重的接線頭應更換,檢查柜內(nèi)所有的線頭的號碼管是否清晰,有否脫落,及時整改。對于交流接觸器,應清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒,清除觸頭表面的污物,不能正常工作的觸頭應更換。檢查復位彈簧是否正常工作,外殼接地是否可靠。熱繼電器的絕緣蓋板是否完整無損,導線接頭有無過熱痕跡或燒傷;中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗,檢查動作是否可靠,信號輸出是否正確;信號燈、指示燈是否指示正常。運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕。

2.3電機的維修養(yǎng)護

外觀檢查應整潔、銘牌完好,接地線連接良好,用搖表檢測絕緣電阻,電阻應不低0.5mω,否則應烘干處理,電機接線盒內(nèi)三相導線及連接片應牢固緊密,電動機軸承有無阻滯或異常聲響,電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象,清潔外殼,外殼是否脫漆嚴重,若嚴重應重新油漆。

2.4相關(guān)閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護

閘閥密封膠墊是否漏水。止回閥的維修養(yǎng)護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞,彈簧彈力是否足夠,油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換,清除壓力室內(nèi)污物,疏通控制水道,檢查控制桿兩端螺母是否緊固,緊固所有螺母。

3.水池、水箱的維修養(yǎng)護

檢查水池、水箱是否有明顯浮生物、臟物。檢查水池、水箱是否完好,作用是否有效。檢查水池、水箱周邊環(huán)境是否良好。

水池、水箱的維修養(yǎng)護每半年進行一次,清洗。具體請詳見《二次供水管理規(guī)定》

4.室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng)

室外給排水管道每半年全部檢查一次,水管閥門完好,無滲漏,水管通暢無阻塞,若有阻塞,應清除雜物,若管道坡度不正確,應重新鋪設(shè),明暗溝每半年全面檢查一次,溝體應完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次,半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹,保持雨污水井蓋標識清楚,路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養(yǎng)一次,要求噴水設(shè)施完好,噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查,每半年養(yǎng)護一次,主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、119、消防栓等標識是否齊全,對水帶的破損、發(fā)黑、發(fā)毒與插接頭的松動現(xiàn)象進行修補、固定,更換變形的密封膠圈,將水帶展開換邊折疊卷好,將閥門桿上油防銹,抽取總數(shù)的5%進行試水,清掃箱內(nèi)外灰塵,將消防栓玻璃門擦凈,最后貼上檢查標志,標志內(nèi)容應有檢查日期、檢查人、檢查結(jié)果。上下雨污水管每月檢查一次,每次雨季前檢查一次,每4年水管油漆一次,要求水管無堵塞、漏水或滲水,流水通暢,管道接口完好,無裂縫。

5.室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護

5.1消防設(shè)備的維修養(yǎng)護

室內(nèi)普通消防栓的維修養(yǎng)護內(nèi)容及程序見上面室外消防栓的保養(yǎng)內(nèi)容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統(tǒng)的維修養(yǎng)護,其維修養(yǎng)護內(nèi)容如下:

a)每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥,報警控制閥及其附屬配件,外觀檢查,確保處于無故障狀態(tài)。

b)每天檢查一次警鈴,啟動是否靈活,打開試警鈴閥,水力警鈴應發(fā)出報警信號,如果警鈴不動作,應檢查整個警鈴管道。

c)每月對噴頭進行一次外觀檢查,不正常的噴頭及時更換。

d)每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開啟狀態(tài),保證閥門不會誤關(guān)閉。

e)每兩個月對系統(tǒng)進行一次綜合試驗,按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥,試驗系統(tǒng)靈敏性。

當系統(tǒng)因試驗或因火災啟動后,應在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復到正常狀態(tài)。

5.2樓層給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護

樓層用戶使用過程中,由于使用不當或前期隱患,會出現(xiàn)各種各樣的問題,需要進行及時維修和正常養(yǎng)護,所涉及的維修養(yǎng)護內(nèi)容如下:

a)個別樓層停水。要先關(guān)掉總閥,打開支管閥門,檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應及時通知管理處,以便派專業(yè)人員前來檢查維修。

b)維修墻內(nèi)水管。關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門,查看水表,如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破損漏水,然后關(guān)閉水表前閥門,打通漏水處墻面,取出破損水管,裝入新水管,再打開總閥看是否漏水,如無漏水,補好水泥,恢復裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內(nèi)水管。

c)閥門接頭漏水。關(guān)閉自來水總閥,查找原因,若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水,應拆下閥門接頭,在外絲處旋上幾道水膠帶,再把閥門接頭裝上扭緊,如因破損配件而漏水應及時更換閥門或接頭。然后告知用戶,應愛護使用,旋扭閥門不要用力過度。

d)水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水,應先拆下水龍頭,在外絲上旋上幾道水膠帶,再把水龍頭裝上扭緊,如是內(nèi)芯斷裂應更換內(nèi)芯,如是水龍頭自身有沙泥而漏水,應更換水龍頭,檢修完畢后,打開總閥門,反復開關(guān)水龍頭,開關(guān)自如不漏水即可,然后告知用戶,旋扭開關(guān)不要用力過度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,應打破飾面,取下排水管重新安裝,完畢后,往浴缸內(nèi)蓄水,到一定水量存放5min,查看相關(guān)部位有無漏水。如沒有則修整飾面,然后告知用戶,使用時注意清潔。

e)疏通地漏。先用抽子試通,不能查明原因則打開檢查口檢查,不通時再使用疏通機直至通暢為止,然后用膠管試水檢驗,并告知用戶,使用時不要向管道亂丟雜物。

f)洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水,先拆下存水彎管,檢查兩接口處是否有破損情況,情況嚴重更換彎管,不嚴重可用生膠帶密封接口契損處,達到不漏水為止。告知用戶,不要隨意亂動盆下彎管和接口處,防止漏水,不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。

當然室內(nèi)各類衛(wèi)生器具除了以上所舉例子之外,還會出現(xiàn)各種各樣的情況,住戶(使用者)除了使用時動作規(guī)范,注意清潔之外,一旦出現(xiàn)情況不要擅自進行修改,應按照一定程序及時通知管理處派維修工維修,以確保維修效果和維修時間。

第12篇綠景物業(yè)轄區(qū)強電電氣設(shè)備日常巡檢維護規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)強電電氣設(shè)備日常巡檢維護規(guī)程

一.巡檢維護人員應有高度的工作責任心,按照規(guī)定的時間、要求進行巡檢維護,巡檢維護時帶好必要的工具并做好巡檢記錄,帶電巡檢維護應遵照《電氣安全操作規(guī)程》,注意人身和設(shè)備的安全,發(fā)現(xiàn)重大問題立即報告。

二.變配電室每班巡檢不少于二次,各樓層配電室每周巡檢一次,巡檢維護內(nèi)容:室內(nèi)清潔衛(wèi)生、柜內(nèi)外清除積塵、電流、電壓值范圍、按鈕、指示燈、接觸器、開關(guān)狀態(tài)、聲音是否正常、保險絲好壞、電線以及接頭色差、溫度、柜內(nèi)氣味等情況、緊固螺絲。

三.大堂照明、廣場照明、霓虹燈以及重要部位照明每天巡檢一次,公用通道、車庫、消防樓梯、衛(wèi)生間、浴室、會議室、健身房、茶水間等部位每周巡檢一次。巡檢維護內(nèi)容:燈的亮、暗、色差、開關(guān)、鎮(zhèn)流器是否正常;衛(wèi)生間、茶水間、浴室、用電設(shè)備是否安全、可靠,其設(shè)備應每年檢測一次絕緣情況。

四.所有風機房馬達、水泵馬達、空調(diào)泵馬達、回風機馬達等設(shè)備每月巡檢一次。巡檢維護內(nèi)容:電流值、三相電流平衡,定時(開關(guān))時間設(shè)置、過流值設(shè)置情況;傳動柜的儀表、按鈕、指示燈情況、接觸器、開關(guān)狀態(tài)、聲音情況、柜內(nèi)電線、接頭色差、溫度、柜內(nèi)氣味等情況;清除柜內(nèi)積存,緊固螺絲;所有馬達每年應檢測一次絕緣。

五.詳細記錄巡檢維護時間、情況處理結(jié)果;發(fā)現(xiàn)一般問題立即解決,復雜問題應向主管、經(jīng)理請示。因故沒有處理應及時報告,在雨季、汛期以及其他重要時節(jié)應增加巡檢次數(shù),重大慶典、會議活動前對相關(guān)設(shè)備要巡檢一次,缺陷設(shè)備應重點巡檢、記錄。

第13篇物業(yè)轄區(qū)設(shè)備管理規(guī)程7

物業(yè)轄區(qū)設(shè)備管理規(guī)程(七)

一、目的:通過對物業(yè)公共設(shè)備、設(shè)施的管理,使所有公共設(shè)備、設(shè)施在使用中保證完好狀態(tài),使設(shè)備在工作中保持最大效率,滿足服務的要求。

二、適用范圍:本公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的公共設(shè)備、設(shè)施。

三、內(nèi)容

1、設(shè)備檢修管理制度

1)設(shè)備檢修申辦制度

2)根據(jù)工程維修部年度月度工作計劃對各自職責區(qū)域內(nèi)的設(shè)備進行維修保養(yǎng),先填寫維修任務單,填寫所維修檢修內(nèi)容,在規(guī)定時間完成檢修工作后,由維修工填寫實際工作記錄和維修所用的材料配件的規(guī)格數(shù)量。

3)臨時緊急設(shè)備維修,搶修由工程維修部主管到場簽發(fā)維修工作任務單,檢修完成后由檢修人員填寫實際工作記錄,和所用配件、數(shù)量、規(guī)格、檢修時間。

2、設(shè)備安全管理制度

1)設(shè)備檢修(故障搶修)掛牌制度

⑴ 掛牌:凡工程維修部員工在設(shè)備檢修搶修前,應切斷電源,執(zhí)行掛牌作業(yè)。掛警示牌前應填寫浙江z物業(yè)工程維修部設(shè)備檢修(故障搶修)掛牌單一式兩份,將該掛牌單用夾子夾在所掛警示牌上(遇緊急情況可以先掛牌后填單),掛牌單上注明掛牌時間、原因、設(shè)備編號、掛牌人姓名,并由發(fā)令人簽名,日班由工程維修部主管發(fā)令,如主管不在由領(lǐng)班發(fā)令,中夜班由正值班人發(fā)令。

⑵摘牌:當檢修、搶修工作完畢后應及時摘除所掛警示牌,摘牌人應在掛牌單上填寫摘牌時間、摘牌人姓名、發(fā)令人簽名。掛牌單一份由摘牌人保存,一份交由工程維修部保存。

⑶設(shè)備的標識:a.所有設(shè)備實現(xiàn)單機掛(粘)標識牌,標識各設(shè)備的名稱、編號、該設(shè)備的運行狀況,使每臺設(shè)備受控。

b.閥門類的標識牌(on+綠色┃)為開啟,(off+紅色○)為關(guān)閉,各類閥門使用情況變換應及時改變所掛受控狀態(tài)牌。

3、設(shè)備定期檢查試驗制度

1)空調(diào)冷水機組:空調(diào)冷水機組使用期間每小時檢查一次,由空調(diào)操作人員負責檢查并填寫冷凍站運行記錄表,記錄冷凝壓力、冷凝溫度、蒸發(fā)壓力、蒸發(fā)溫度、油溫、油壓、供水溫度、回水溫度、回水壓力、電流、開機停機時間,每天記錄表由空調(diào)領(lǐng)班審核后交工程維修部文員裝訂成冊保管備查?？照{(diào)冷水機組停機期間每日搞一次清潔保養(yǎng)工作,做到機臺、地面無積塵,手摸無手印,每天檢查有無泄露點。

2)消防水泵:消防用自噴淋泵、消火栓泵,每月進行一次試驗運轉(zhuǎn),試驗運行時將控制開關(guān)打到手動位置,然后啟動水泵,檢查壓力表壓力,檢查電流,當檢查正常后將控制開關(guān)復位到自動狀態(tài),然后通知保安部,由保安部通知消防控制中心自動啟動各消防泵,并和保安部作好試驗運行記錄,由試驗負責人簽名。

3)空調(diào)風機盤管:空調(diào)風機盤管每年夏季前4月份、冬季前11月份對所有業(yè)主室內(nèi)進行兩次濾網(wǎng)清洗,以保證空調(diào)風機盤管的正常運行;清洗濾網(wǎng)同時檢查風葉振動情況,發(fā)現(xiàn)異常當即處理,并由檢查人員填寫維修任務單,工程維修部主管分樓層抽查清洗質(zhì)量,一樓大堂空調(diào)風機盤管濾網(wǎng)每兩周清洗一次。

4)其他設(shè)備試驗:其他設(shè)備試驗根據(jù)工程維修部年度月度工作計劃實施(詳見工程維修部年度月度工作計劃表)。

4、設(shè)備檢查、評審

1)工程維修部經(jīng)理、主管對本公司管理權(quán)限內(nèi)的設(shè)備進行不定期抽檢,包括月檢、周檢。

2)每日審核冷凍站運行記錄表、熱力運行記錄表、水泵房運行記錄表、工程維修部綜合日報表。

3)每月檢評工程維修部月度計劃完成情況。

5、工具管理制度

1)工具分個人工具和公用工具。個人工具由維修人員個人保管,工程維修部登記注冊規(guī)格、數(shù)量、型號,工程維修部主管每年分兩次抽檢其完好程度、是否缺損,缺少一件,由使用保管人員按使用期限折價賠償,公用工具借用期間不按操作規(guī)程使用造成損壞,由借用人修復,修理費用由借用人酌情賠償。

2)公用工具由工程維修部內(nèi)勤人員保管,維修設(shè)備時由維修人填寫借用單,寫明規(guī)格、數(shù)量、型號、借用日期。

3)公用工具分電動工具和大型維修工具兩類。

4)電動工具包括電錘、沖擊電鉆、手槍電鉆、臺鉆、砂輪機、砂輪切割機、角向磨光機、電動曲線鋸、電焊機,電動工具使用時應根據(jù)該工具的使用說明要求使用,使用時應檢查絕緣性能是否良好、電源插頭接線牢靠,使用人應戴絕緣手套操作電動工具,電動工具使用完畢須將外表擦洗干凈。歸還保管人員后,應在借用單上填寫歸還日期、歸還人員簽名。

5)大型工具包括重型套筒扳手、600mm 管子鉗、900mm管子鉗、1號管子臺虎鉗、450mm活扳手、2噸手拉葫蘆、14p八角錘,大型工具使用應按該工具使用要領(lǐng)進行,榔頭使用前須檢查榔頭柄裝配是否松動,倒鍥有否裝好,以防使用中榔頭脫柄傷人;手拉葫蘆和重型套筒扳手使用后應將表面擦洗干凈,并涂一層保護油膜。所有大型工具使用完畢后應及時交還保管人員,并在借用單上填寫歸還日期、歸還人簽名.

6、設(shè)備潤滑

1)泵類設(shè)備用3#鋰基脂潤滑運行,運行泵每月加注一次,季節(jié)用泵三月加注一次。

2)防火卷簾門每半年加注25#機油一次。

3)制冷機第一次運行5000小時更換york-c號油一次,以后每運行兩萬小時更換冷凍機油。

4)空氣壓縮機每年更換空壓機油一次。

5)每次更換和加油由維修人員填寫設(shè)備加油(換油)記錄表,注寫加油(換油)設(shè)備規(guī)格、型號、所加油(換油)規(guī)格、數(shù)量、日期。

6)工程維修部主管負責抽檢加油(換油)情況每季度進行一次,并作檢查評審。

7、能源管理制度

1)執(zhí)行上級能源部門對用水、用電、用熱的有關(guān)規(guī)定使用。

2)合理安排外圍霓虹燈的開關(guān)時間和外圍路燈的照明時間,可用電腦控制的設(shè)施全部由電腦程序控制,暫不能用電腦程序控制的由中夜班值班人員控制。

3)堅決杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,汽車沖洗設(shè)專用水表。

4)嚴禁在大廈內(nèi)使用碘鎢燈、電熱杯、速熱器、電爐等電熱器具。

5)每周統(tǒng)計一次大廈總用水量,檢查用水是否在控制范圍內(nèi)。

8、檢查:根據(jù)工程維修部每天的日報表,由工程維修部經(jīng)理每天9時進行審核,發(fā)現(xiàn)水電有超量情況,當即召集主管評審分析查找原因,排除故障。

9、技術(shù)培訓制度

1)技術(shù)培訓由主管負責制定培訓計劃,確定培訓人員、方法、時間及培訓考核,經(jīng)部門經(jīng)理批準后實施。

2)對新員工必須先進行安全操作規(guī)程及有關(guān)規(guī)章制度的學習,經(jīng)考試合格后方可進行專業(yè)培訓。培訓期間要進行操作規(guī)程、基本功和現(xiàn)場操作考核,考核合格方可安排正式上崗,不合格者,應限期補考使

之合格,補考不合格者予以調(diào)離或辭退。

3)培訓內(nèi)容詳見工程維修部年度培訓計劃。

4)考核:考核成績由工程維修部文員存檔保管,詳見培訓考核記錄表。

第14篇物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)設(shè)備操作規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)設(shè)備操作規(guī)程

(五)

一、水泵1.水泵開機前應檢查水泵進出水閥門是否處于開啟狀態(tài);2.修理水泵或水泵電機。

應切斷起動柜電源,取下熔斷器驗明無電后,掛上停電警告牌,才可進行水泵或電機修理。

3. 維修中電機如有移動復位的,應對電機接線柱進行一次緊固和絕緣驗測,合格后方可投入使用。

二、冷水機組起動1.冷水機組管道對應的電動閥門平常處于常閉狀態(tài)。

2. 開機前的準備工作:

1)各種信號燈顯示是否正常。

2)各種閥是否均已打開,特別是主機對應的電動閥門。

3.)檢查冷水機組工作電壓是否在額定值的±10%范圍以內(nèi)。

4)機組冷卻水溫度設(shè)定

7.2℃。

5)用機組顯示鍵確定冷凍水、馬達電流、導葉片設(shè)定值。

3. 機組操作狀態(tài)顯示機組系統(tǒng)正常和系統(tǒng)需要冷凍負載,將啟動按鈕開啟位置,確認冷卻水、冷凍水水泵是否自動開啟。

4. 冷卻水出水溫度達到32℃后,起動冷卻塔。

5.抄讀冷水機組電壓、電流、冷媒高壓、冷媒低壓,冷凍水進水壓力、進水水溫、出水壓力、出水水溫。

6. 機組正常運行后,每兩小時抄讀以上機組運行的技術(shù)參數(shù)和投入運行的設(shè)備。

三、冷卻機組關(guān)機1.將電源開關(guān)推到停止位置。

2. 停機30分鐘以后, 冷凍水泵和冷卻水泵,并關(guān)掉冷卻塔。

3. 整理機房和記錄:將閥門恢復到規(guī)定的位置。

四、冷水機組中途停機1.冷水機組運行中突然停機,值班員應首先閱讀顯示屏顯示故障。

2. 根據(jù)故障,對停機原因進行核對,確認停機原因無誤后,報站長。

3. 因機組外部原因造成停機,短時間可以恢復,應先消除故障原因,然后按開機規(guī)程開啟備用機組。

發(fā)生故障的機組消除故障后,需等15分鐘后才可重新開機。

4. 機組因停電造成停機時間超過20分鐘,機組要通電對潤滑油加熱至45℃,方可重新起動機組。

5.機組中途停機要進行詳細登記:故障發(fā)生的時間,如何處理重新開機的時間。

第15篇物業(yè)轄區(qū)給排水設(shè)備設(shè)施運行管理作業(yè)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)給排水設(shè)備設(shè)施運行管理標準作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施運行管理工作,確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運行。

二、適用范圍

適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的運行管理。

三、職責

1、機電維修部主管負責檢查給排水設(shè)備設(shè)施運行管理工作的實施情況并負責給排水設(shè)備設(shè)施運行管理工作的組織實施。

2、管理員具體負責給排水設(shè)備設(shè)施的運行管理。

四、程序要點

1、巡視監(jiān)控

(1)管理員應每兩個小時巡視一次小區(qū)內(nèi)水泵房(包括機房、水池、水箱),每周巡視一次小區(qū)內(nèi)主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。

(2)巡視監(jiān)控內(nèi)容如下:

a、泵房有無異常聲響或大的振動;

b、電機、控制柜有無異常氣味;

c、電機溫升是否正常(應不燙手),變頻器散熱通道是否順暢;

d、電壓表、電流表指示是否正常,控制柜上信號燈顯示是否正確,控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常;

e、機械水壓表與pc上顯示的壓力是否大致相條例,是否滿足供水壓力要求(正常值為4.5kgf/cm2);

f、水池、水箱水們是否正常;

g、閘閥、法蘭連接處是否漏水,水泵是否漏水成線;

h、主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好,閘閽是否漏水,標識是否清晰;

i、止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠;

j、臨時接駁用水情況;

k、雨水井、沉沙井、排水井是否有塞現(xiàn)象。

(3)管理員在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時,應及時采取措施加以解決;處理不了問題,應及時詳細地匯報給機電維修部主管,請求協(xié)助解決;整改時,應嚴格遵守《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。

2、給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理

(1)主供水管爆裂的處置;

a、立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥;

b、如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)連的閘閥后仍不能控制住大量泄水,則應關(guān)停相應的水泵房;

c、立即通知服務中心主管及機電維修部主管。機電維修部主管聯(lián)絡供水公司進行搶修;負責通知相關(guān)的用水單位和用戶關(guān)于停水的情況;

d、服務中心在機民維修主管的組織下,盡快開挖出所爆部位水管;

e、供水公司修好所爆部位水管后應由維修管理員開水試壓(用正常供水壓力試壓),看有無漏水或松動現(xiàn)象;

f、確認一切正常后,回填土方,恢復水管爆裂前的原貌。

(2)水泵房發(fā)生火災時按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。

(3)水泵方發(fā)生水浸時的處置;

a、視進水情況關(guān)掉機房內(nèi)運行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān);

b、堵住漏水源;