住宅分析報告15篇

篇一 住宅建筑設計調研報告

調研報告不同于調查報告，調查報告是因為發(fā)生了某件事（如案件、事故、災情）才去作調查，然后寫出報告。以下是小編整理的住宅建筑設計調研報告，歡迎閱讀！

學號：

姓名：

班級：建筑學

調研小區(qū)： 黃山碧桂園 （黃山市屯溪區(qū) ）

調研時間： 11月16日

調研方法： 查相關數據、實地調研、詢問住戶和地產公司物業(yè)公司的工作人員 小區(qū)周邊狀況： 黃山碧桂園地處黃山市屯溪區(qū)經濟開發(fā)區(qū)，距黃山市所在地屯溪區(qū)市中心約7千米，距黃山火車站6千米，距黃山長途客車站4千米，距正在建設的京福高鐵黃山高鐵站2千米，借助連接合銅黃高速, 輻射皖南地區(qū)、浙江、江西北部乃至全國。 黃山碧桂園項目依霞塘河、向陽河而建,雙河環(huán)繞，小區(qū)內配有五星級酒店及大型商業(yè)廣場。小區(qū)內環(huán)境優(yōu)美安靜，適合居住。但小區(qū)離市中心較遠，雖交通方便，仍不易到達市區(qū)。

區(qū)內充分利用雙河環(huán)繞、街心花園等創(chuàng)造出多層次的生態(tài)型園林綠化體系。小區(qū)內規(guī)劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯(lián)體）和優(yōu)雅洋房等多種產品。

1. 交通狀況信息

交通位置:齊云大道與梅林大道交匯處

周圍交通:10路公交車

2. 小區(qū)配套設施

小區(qū)毗鄰梅林鎮(zhèn)小學、新潭中學，內建有社區(qū)幼兒園，方便了小區(qū)孩童入學；區(qū)內含有黃山鳳凰商業(yè)廣場，方便了居民生活購物；且小區(qū)配有郵局、銀行、黃山碧桂園鳳凰酒店，方便居民工作、出行。小區(qū)旁有首康醫(yī)院、市人民醫(yī)院，使居民治病就醫(yī)方便快捷。小區(qū)為了充分滿足住戶的停車需要，設置了地上和地下停車位，使居民出行更加方便簡捷。

3. 景觀分析:小區(qū)內中軸景觀包括綠化和水系，貫穿小區(qū)南北，與各座樓之間的綠化帶及景觀小品構成一個整體小區(qū)內不乏高大的樹木、花草、灌木，并鋪設大量綠地。樓與樓之間的綠化景觀元素豐富，變化較多。利用人工造坡自由分區(qū)，利用有色植物如紅葉小檗、金葉女貞、黃楊等或成片草花如紅花酢漿草、地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面布局有機結合，起伏的微地形、喬灌木、建筑小品、花架等來塑造立面效果。

大片綠地利用成片地被，灌木，小、中、大喬木，竹林等來塑造。同時立面設計也考慮到動態(tài)透視效果?？紤]居民享用綠地的需求，建設有益身心健康、消除疲勞的保健植物群落，如松林、銀杏林、月季灌叢、丁香樹叢等；充分考慮北側風情線綠地與居住區(qū)中心綠地的融合。利用植物群落生態(tài)系統(tǒng)的循環(huán)和再生功能，維護小區(qū)生態(tài)平衡。在樹種的搭配上，既考慮到滿足生物學特性，又考慮到綠化景觀效果，使綠化與美化相結合，樹立植物造景的觀念，創(chuàng)造安靜和優(yōu)美的人居環(huán)境，做到一年四季都有良好的景觀效果。

4. 小區(qū)狀況：建筑面積約30萬平方米，占地566畝，綠化率40%，容積率1.03小區(qū)內含公寓,別墅,小高層,多層,聯(lián)排別墅,雙拼別墅。

5. 戶型分析

（1） 小高層

h戶型：建筑面積約129㎡， 三室二廳一廚一衛(wèi) 超大陽臺

該戶型設計合理，功能齊全，交通流線簡單明了，超大陽臺，使建筑更富詩意，適合居家養(yǎng)生。

（2）小高層

f戶型：建筑面積約97㎡

二室二廳一廚一衛(wèi)朝東主臥、兩個陽臺 該設計簡單明了，以大廳為中心，布置其他房間，使流線短捷，且主臥帶有超大陽臺，環(huán)境優(yōu)雅，別具風格。該戶型設計基本合理，能滿足功能需求，通風狀況良好，每個房間都可以直接通風，且臥室都可直接天然采光。

（3）小高層j戶型

建筑面積約142㎡ 三室二廳一廚一衛(wèi) 該戶型設計內部空間寬廣，交流組織合理，兩個陽臺互相對稱分布，使套型采光更加充分。且形成貫通的住宅平面通風路線

（4）小高層

b戶型 建筑面積約72㎡

一室二廳一廁一衛(wèi)

該戶型設計合理，但面積緊促，門窗對稱

6.總結及經驗借鑒

①住區(qū)規(guī)劃、住宅建筑設計應綜合考慮建設標準、用地條件、日照間距、公共綠地、 建筑密度、平面布局和空間組合等因素來合理確定。應滿足防災救災、配建設施及小區(qū) 物業(yè)管理等需求，從而創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、衛(wèi)生和優(yōu)美的居住環(huán)境

②另外，我們可以借鑒該小區(qū)在設計和規(guī)劃中的思路，沒有走一般的設計路線，而 是采用了比較新穎的歐洲風格，建成后基本能夠獲得業(yè)主的認可，為黃山增添了一些異 域風情。我們在設計中可以綜合考慮功能需求、環(huán)境制約、文化氛圍和經濟條件等因素 設計出功能完善建筑造型優(yōu)美、景觀宜人的住宅小區(qū)。

篇二 住宅建筑工地參觀實習報告

一：實習目的及任務

目的是通過參觀典住宅建筑工地，使我們對所學知識有一個感性認識，對建筑構造的概貌有一個系統(tǒng)全面的了解，提高理論聯(lián)系實際的能力。實習的任務如下：

1.通過參觀實際建筑的施工，增加對建筑構造的認識程度，加深對所學知識的理解。

2.通過參觀和老師的講解，了解建筑工程施工工藝，熟悉房屋構造。

3.通過在實際施工現(xiàn)場的參觀實習,培養(yǎng)我們吃苦耐勞的品質和對勞動人民的敬意。

二、實習地點及時間

1.xx市xx路彰泰睿城施工現(xiàn)場 （xx年12月30日早上）

2.xx市xx路安廈xx大美樓盤施工現(xiàn)場 （xx年12月31日早上）

三、實習內容

帶著實習報告指導書上面的問題，我們參觀了兩個樓盤的施工現(xiàn)場，當時指導書上有要求，不要帶相機拍照，所以照片沒有很多。我們參觀的彰泰睿城住宅樓是12層,2～11層為標準層，12層為復式樓層。兩處樓盤都超過十層，均為高層建筑。住宅建筑規(guī)范規(guī)定南北向不應小于南側建筑高度的0.5倍，且最小間距不應小于24米；東西向不應小于較高建筑高度的0.3倍，且最小間距不應小于21米。參觀的時候我們問了負責人，他回答住宅的間距都是按規(guī)范要求而定的，有些為了功能需要就做大點，大概在20～ 30米這樣。

住宅主道路與住宅出入口呈“非”字型布置，方便出入。

我們參觀的時候正好都看到打了基礎的施工現(xiàn)場，兩處樓盤均為樁基礎。

底層框架柱界面為600mm,梁高為300mm。均有剪力墻，厚度為200mm。

兩處樓盤每棟樓均設一部電梯，井道尺寸2600*2300mm，井道為磚井道。

彰泰睿城電梯廳的寬度為5000mm，xx大美則只有3000mm。均能采光。

住宅部分框架柱的截面尺寸，跨度，梁高不一樣，底層承受荷載較重，所以框架柱比較大，跨度8000mm,梁高也比較高，大概400mm。

彰泰睿城為框架剪力墻結構，平面布置上比較靈活，沒有很多的柱子，剪力墻居多，所以不會對使用空間有影響。xx大美是全框架結構，參觀的時候我們明顯感覺到室內比較較狹窄，但是不影響使用空間。兩處樓盤采用的填充墻為240mm，采用240mm寬的火磚，施工方便。入戶門洞為1800*2100mm，室內門洞為1800*2100mm。室內均設飄窗，窗臺高度500mm，出挑寬度700mm。xx大美的舍友轉角飄窗，非常有特色。陽臺出挑尺寸為1560*2200mm,陽臺不是很大但足夠使用。起居室陽臺室內外高差為750mm，廚房生活陽臺室內外高差350mm。陽臺欄板是鋼筋混凝土反邊，上面預埋鋼板，再與鐵欄桿焊接。

衛(wèi)生間地面下陷380mm，用于布置管道，我們看到預留的排水孔在側面轉角處，得知是采用側面排水，衛(wèi)生間設有排氣管道，尺寸為250*350mm。

上到屋面，首先看到的就是密密麻麻的突起的小圓柱，上面插有鋼板，問了老師得知這是預制的安裝太陽能熱水器的支座。

旁邊圍合起來的女兒墻能上人的部分高1500mm，不能上人的部分為300mm。

屋頂要做防水保溫層還有面層，在安廈xx大美住宅樓，他們采用保溫隔熱與面磚結合的一種磚，使屋面更有美感。屋頂排水有坡屋頂排水和平屋頂排水，在屋面設排水天溝槽，排水溝內貼防水材料，雨水流到排水溝內通過過管道把水排走。在屋頂我們還看到風能排氣裝置和抽氣管，抽氣管高度有1700mm。作用是抽水馬桶排水的時候達到氣壓平衡排水順利。屋面還設有水箱用于消防和頂層供水。除此之外還有電纜管道、空調管道、給水排水管道。電纜

管道、空調管道、給水排水管道都較矮，抽氣管道比較高，使氣味不會被屋面上的人吸入。屋面上唯一的房間就是電梯機房，供工人維修電梯使用。

四、實習體會

通過兩天的參觀實習，通過實踐，使我學到了很多實踐知識。所謂實踐是檢驗真理的唯一標準，通過旁站，使我近距離的觀察了房屋的建造過程，學到了很多很適用的具體的施工知識，這些知識往往是我在學校很少接觸，很少注意的，但又是十分重要、十分基礎的知識。比如，鋼筋的綁扎，底層基礎鋼筋的綁扎首先要放樣，每一跨度里鋼筋的接頭數只有25%，即4根鋼筋里只有一個接頭，另外，接頭要盡量放在受壓區(qū)內。實踐是大學生活的第二課堂,是知識常新和發(fā)展的源泉,是檢驗真理的試金石,也是大學生鍛煉成長的有效途徑。一個人的知識和能力只有在實踐中才能發(fā)揮作用,才能得到豐富、完善和發(fā)展。大學生成長,就要勤于實踐,將所學的理論知識與實踐相結合一起,在實踐中繼續(xù)學習,不斷總結,逐步完善,有所創(chuàng)新,并在實踐中提高自己由知識、能力、智慧等因素融合成的綜合素質和能力,為自己事業(yè)的成功打下良好的基礎。

篇三 高層住宅樓主體工程驗收自評報告

1、工程概況：

2、施工依據：

1、建設單位提供由設計院設計的施工圖紙及相應圖集。

2、由設計單位出具的設計變更。

3、施工單位與建設單位出具并由設計單位認可的技術核定。

4、建設工程質量驗收統(tǒng)一標準及施工規(guī)范技術規(guī)程等。

3、施工步驟

1、主體結構施工采用剪力墻與頂板分開澆筑，剪力墻暗柱鋼筋安裝完畢，經驗收合格后辦理隱蔽驗收手續(xù)，再進行合模；

2、剪力墻模板采用大型鋼模板施工，嚴格控制軸線位置、垂直度、平整度等，以達到預期的清水砼要求；

3、剪力墻砼澆筑成型達到拆模條件后拆除剪力墻模板，開始支設頂板模板；

4、頂板模板采用碗扣式腳手架作支撐體系，模板采用1cm厚竹膠板下襯50×100木方，經驗算確定間距。施工過程嚴格控制樓層標高、模板平整度以及構件尺寸等；

5、砼采用商品砼，一至五層用汽車泵輸送；六層至頂層采用砼高壓輸送泵輸送，上接布料機施工。施工過程嚴格按照施工規(guī)范執(zhí)行，保證砼澆筑質量，嚴格控制樓板厚度及構件尺寸，并保證砼成型質量，以達到清水砼質量要求；

6、在主體砼工程施工至十四層時，由下至上開始填充墻砌體施工，施工過程嚴格按照配比通知單控制砂漿配料，現(xiàn)場控制砌體垂直度、平整度、灰縫厚度、砂漿飽滿度等，以達到設計及規(guī)范要求。

4、材料使用情況

本工程所采用材料均有合格證，檢驗報告等質量證明文件。雙控材料進場后，采取見證取樣，進行復檢。

鋼筋共送檢6次，共47批次；焊件共送檢19次，共167批次；聚苯乙烯夾芯板共送檢3批次。

5、見證情況

本工程所有取樣均采用見證取樣制度，其中鋼材6次；焊件19次；混凝土103次；聚苯乙烯夾芯板3次；砂漿19次；磚1次；水泥1次；砂1次。共計153次。且砼經評定合格。

6、鋼筋保護層厚度檢測報告2份（主體一至十層一份，十一至十九層一份），評定合格。

7、沉降觀測

8、驗收情況

本工程主體分部工程包含3項：混凝土結構子分部，砌體子分部，建筑節(jié)能工程。

其中混凝土結構子分部包括：鋼筋分項工程檢驗批168項，模板分項工程檢驗批168項，砼分項工程檢驗批168項；

砌體子分部包括：填充墻分項工程檢驗批19項：

建筑節(jié)能工程包括：建筑墻體節(jié)能分項工程檢驗批19項。

經驗收全部合格，合格率100%。

安全功能檢驗5項，全部合格。

觀感質量檢驗9項，全部合格。

9、結論

本工程主體分部工程施工全過程嚴格按照設計圖紙規(guī)范組織施工，所有施工過程沒有違反規(guī)范強制性條文，所有分項檢驗批及安全使用功能全部合格。觀感質量評定為好，驗收合格率評定為好，技術檔案資料基本齊全，自我評定合格，符合驗收條件。

篇四 住宅建筑設計的調研報告

調研小區(qū)：黃山碧桂園（黃山市屯溪區(qū)）

調研時間：11月16日

調研方法：查相關數據、實地調研、詢問住戶和地產公司物業(yè)公司的工作人員小區(qū)周邊狀況：黃山碧桂園地處黃山市屯溪區(qū)經濟開發(fā)區(qū)，距黃山市所在地屯溪區(qū)市中心約7千米，距黃山火車站6千米，距黃山長途客車站4千米，距正在建設的京福高鐵黃山高鐵站2千米，借助連接合銅黃高速，輻射皖南地區(qū)、浙江、江西北部乃至全國。黃山碧桂園項目依霞塘河、向陽河而建，雙河環(huán)繞，小區(qū)內配有五星級酒店及大型商業(yè)廣場。小區(qū)內環(huán)境優(yōu)美安靜，適合居住。但小區(qū)離市中心較遠，雖交通方便，仍不易到達市區(qū)。

區(qū)內充分利用雙河環(huán)繞、街心花園等創(chuàng)造出多層次的生態(tài)型園林綠化體系。小區(qū)內規(guī)劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯(lián)體）和優(yōu)雅洋房等多種產品。

1、交通狀況信息

交通位置：齊云大道與梅林大道交匯處

周圍交通：10路公交車

2、小區(qū)配套設施

小區(qū)毗鄰梅林鎮(zhèn)小學、新潭中學，內建有社區(qū)幼兒園，方便了小區(qū)孩童入學；區(qū)內含有黃山鳳凰商業(yè)廣場，方便了居民生活購物；且小區(qū)配有郵局、銀行、黃山碧桂園鳳凰酒店，方便居民工作、出行。小區(qū)旁有首康醫(yī)院、市人民醫(yī)院，使居民治病就醫(yī)方便快捷。小區(qū)為了充分滿足住戶的停車需要，設置了地上和地下停車位，使居民出行更加方便簡捷。

3、景觀分析：小區(qū)內中軸景觀包括綠化和水系，貫穿小區(qū)南北，與各座樓之間的綠化帶及景觀小品構成一個整體小區(qū)內不乏高大的樹木、花草、灌木，并鋪設大量綠地。樓與樓之間的綠化景觀元素豐富，變化較多。利用人工造坡自由分區(qū)，利用有色植物如紅葉小檗、金葉女貞、黃楊等或成片草花如紅花酢漿草、地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面布局有機結合，起伏的微地形、喬灌木、建筑小品、花架等來塑造立面效果。

大片綠地利用成片地被，灌木，小、中、大喬木，竹林等來塑造。同時立面設計也考慮到動態(tài)透視效果?？紤]居民享用綠地的需求，建設有益身心健康、消除疲勞的保健植物群落，如松林、銀杏林、月季灌叢、丁香樹叢等；充分考慮北側風情線綠地與居住區(qū)中心綠地的融合。利用植物群落生態(tài)系統(tǒng)的循環(huán)和再生功能，維護小區(qū)生態(tài)平衡。在樹種的搭配上，既考慮到滿足生物學特性，又考慮到綠化景觀效果，使綠化與美化相結合，樹立植物造景的觀念，創(chuàng)造安靜和優(yōu)美的人居環(huán)境，做到一年四季都有良好的景觀效果。

4、小區(qū)狀況：建筑面積約30萬平方米，占地566畝，綠化率40%，容積率1。03小區(qū)內含公寓，別墅，小高層，多層，聯(lián)排別墅，雙拼別墅。

5、戶型分析

（1）小高層

h戶型：建筑面積約129㎡，三室二廳一廚一衛(wèi)超大陽臺

該戶型設計合理，功能齊全，交通流線簡單明了，超大陽臺，使建筑更富詩意，適合居家養(yǎng)生。

（2）小高層

f戶型：建筑面積約97㎡

二室二廳一廚一衛(wèi)朝東主臥、兩個陽臺該設計簡單明了，以大廳為中心，布置其他房間，使流線短捷，且主臥帶有超大陽臺，環(huán)境優(yōu)雅，別具風格。該戶型設計基本合理，能滿足功能需求，通風狀況良好，每個房間都可以直接通風，且臥室都可直接天然采光。

（3）小高層j戶型

建筑面積約142㎡三室二廳一廚一衛(wèi)該戶型設計內部空間寬廣，交流組織合理，兩個陽臺互相對稱分布，使套型采光更加充分。且形成貫通的住宅平面通風路線

（4）小高層

b戶型建筑面積約72㎡

一室二廳一廁一衛(wèi)

該戶型設計合理，但面積緊促，門窗對稱

6?？偨Y及經驗借鑒

①住區(qū)規(guī)劃、住宅建筑設計應綜合考慮建設標準、用地條件、日照間距、公共綠地、建筑密度、平面布局和空間組合等因素來合理確定。應滿足防災救災、配建設施及小區(qū)物業(yè)管理等需求，從而創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、衛(wèi)生和優(yōu)美的居住環(huán)境

②另外，我們可以借鑒該小區(qū)在設計和規(guī)劃中的思路，沒有走一般的設計路線，而是采用了比較新穎的歐洲風格，建成后基本能夠獲得業(yè)主的認可，為黃山增添了一些異域風情。我們在設計中可以綜合考慮功能需求、環(huán)境制約、文化氛圍和經濟條件等因素設計出功能完善建筑造型優(yōu)美、景觀宜人的住宅小區(qū)。

篇五 關于解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問題的調研報告

住宅小區(qū)停車難與

目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調解決

與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據調查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設立、監(jiān)督以及主要人員的權利和義務沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會成員服務全體業(yè)主的動力不足，年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現(xiàn)職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產生了一定的負面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權。對開發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規(guī)劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。

7、公用設施不配套。在老小區(qū)和次

總之，從根本上說，公用設施上的硬件不足和二、關于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結合的工作機制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規(guī)范停車后，必然產生對部分車主的“擠出效應”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結合的工作機制，先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實施，同時建設部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。

總之，要通過體制機制的創(chuàng)新，推進政府的管理和服務貼近小區(qū)，使業(yè)主的訴求充分表達、意見民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。

篇六 商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告

目 錄

一、總 論

二、市場分析

三、建設內容

四、環(huán)保與市政配套

五、組織機構與人力資源配置

六、建設進度安排及物料供應

七、資金籌措

八、效益分析

九、研究結論與建議

一、總 論

（一）項目背景 1 項目名稱： “聯(lián)想高科?經典都市”居住小區(qū) 2 承辦單位概況： “世紀地產”是武漢專業(yè)的房地產項目開發(fā)公司。 由于其他的在開發(fā)項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設周期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想?世紀高科房地產開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項目。 公司注冊資本1億元（“世紀地產”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發(fā)有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發(fā)）。 武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)國有資產。集團注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢?中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設于一體的大型國有控股集團。 成立于XX年6月的北京融科智地房地產開發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進軍房地產行業(yè)而專門設立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子。 3 可行性研究報告的編制依據：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

（2）《武漢市規(guī)劃管理條例》及《技術規(guī)定》

（3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》

（4）《住宅設計規(guī)范》

（5）《住宅建筑設計標準》

（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》

（二）項目概況 1 地塊位置： 關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側，南抵武漢職業(yè)技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設施相距不遠?！奥?lián)想高科?經典都市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷小學、光谷核心市場、電信數碼港、長江樂園、東湖新技術開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。 2 建設規(guī)模與目標： 土地面積：270畝

（180090平方米） 容積率：1.75（本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數值） 建筑面積：314528平方米 開發(fā)周期：7至8年 土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入） 3 周圍環(huán)境與設施

（1）步行約2分鐘可至58

6、52

1、715等公交車站；

（2）魯巷廣場購物中心關山超市以及關山飯店等消費場所均幾步之遙；

（4）華中科技大學，中南民族學院等高校環(huán)繞；

（3）武漢光谷cbd中心??光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側 4 項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價格：XX 元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目稅后利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28％ 項目內部收益率：25.39％

（三）項目建設緣由 1 項目建設有利于我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發(fā)展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據光谷cbd區(qū)域房地產市場，發(fā)展壯大公司實力，并進一步樹立企業(yè)在武漢地產業(yè)界的形象。 2 項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神 國家繼續(xù)實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產業(yè)的影響是十分明顯的。形成了

二、三級市場聯(lián)動效應。武漢市房地產市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調動和發(fā)揮，我市房地產市場已形成了

二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。 根據XX年第二季度武房指數報告，洪山區(qū)房地產市場最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項目為主，武珞路沿線以商務寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經濟結構中將占據主導地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產開發(fā)的熱點，在未來的5年內，中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域將形成一個科工貿年收入超過1000億以上的高科技產業(yè)園，加上長江樂園的帶動效應，一大批第三產業(yè)會在此地蓬勃興起，本地域將成為武漢市人文環(huán)境最好、居住質量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。 因此，我公司決定在此區(qū)域內尋找合適的地段投資建設高品質的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經過協(xié)商，達成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想?世紀高科房地產開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細敘述。 3 由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項目符合我公司投資開發(fā)策略 從土地供應的角度分析，由于土地數量的相對穩(wěn)定性和自90年代中期以來武漢房地產市場的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內，土地供應絕對數量必然呈現(xiàn)下降趨勢。類似本項目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應市場的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉化為以拍賣、招標方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發(fā)建設不利。 本項目由武漢高科國有控股集團提供土地使用權，為資金流動周轉和項目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對項目進行滾動開發(fā)。根據市場動態(tài)，合理調整設計方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立項目品牌形象，這在武漢房地產市場并不多見。項目周邊樓盤的開發(fā)已經提升了本地區(qū)土地的潛在價值，本項目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r值得到實現(xiàn)。 4 項目開發(fā)優(yōu)勢所在 世紀地產豐富房地產項目開發(fā)經驗以及良好的信譽 高科集團的相關政策優(yōu)勢和充足的土地儲備 融科智地依托于聯(lián)想集團的高科技理念和品牌優(yōu)勢

（四）市場分析 1 武漢概況 武漢市是中國六大中心城市之一。 在1992年國家公布的中國城市綜合經濟實力50強中，武漢名列第六。XX年，武漢市國內生產總值達到1348億元，按可比價格計算，比XX年增長12%。經濟運行質量提高，全年實現(xiàn)財政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內生產總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經濟發(fā)展駛入快車道,全市國內生產總值連續(xù)保持兩位數增長,高于全國、全省平均水平。經濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環(huán)境，經過數千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎。 中華人民共和國成立后，武漢經過幾十年的發(fā)展，已經成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內外貿易中心，我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。 邁向世界超級城市 世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍圖之際，美國《未來學家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。 超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產生足夠就業(yè)機會和財政收入的經濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯(lián)絡；圓頂體育場；技術中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎設施；新的政治機制。 未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術產業(yè)以及數十所大學和技術學院，武漢具有很大的機會。 2 光谷地區(qū)房地產住宅市場分析

（1）“光谷地區(qū)”概況 信息技術的突飛猛進，給世界生產力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術是信息技術的核心技術之一，隨著國際互聯(lián)網業(yè)務和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產業(yè)，必將成為21世紀最重要的支柱產業(yè)之一。 在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產業(yè)基地（簡稱“武漢?中國光谷”）。 “武漢?中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內外知名的專家學者，為發(fā)展光電子產業(yè)提供了強勁的智力支持；以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經形成了一定的產業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢?中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)-----武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設發(fā)展奠定了良好的基礎。 武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學生，每年有5萬余名大學生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術人才資源。

（2）建筑類型 武漢市（光谷地區(qū)）住宅類建筑其類型現(xiàn)狀： ●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結合部的郊區(qū)房地產市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。 ●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領地”擴展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設計，市場反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安?公園家”在其規(guī)劃中也有數棟小高層項目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。 ●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。 ●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，townhouse（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果。 本項目建筑類型： 以高層（c型）為主干，周圍點綴布局（a、b、d、e型）多層住宅。整個小區(qū)外觀上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設置在住宅樓周圍。 配比： 多層：a型8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟 高層：c型14棟 3 目標市場地位 項目銷售目標群如下：

（1）外企、高新技術企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領人士；

（2）周邊高校的教師以及工作者；

（3）欲改善居住條件的置業(yè)者；

（4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部；

（5）外地來漢的經商者。

（6）其他

（五）結論 本項目社會效益、經濟效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行。

（一）市場概況 1 武漢市總體經濟狀況 武漢市是中國六大中心城市之一。 在1992年國家公布的中國城市綜合經濟實力50強中，武漢名列第六。XX年，武漢市國內生產總值達到1348億元，按可比價格計算，比XX年增長12%。經濟運行質量提高，全年實現(xiàn)財政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內生產總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經濟發(fā)展駛入快車道,全市國內生產總值連續(xù)保持兩位數增長,高于全國、全省平均水平。經濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。 得天獨厚的地理環(huán)境，經過數千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎。 中華人民共和國成立后，武漢經過幾十年的發(fā)展，已經成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內外貿易中心，我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。 邁向世界超級城市 世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍圖之際，美國《未來學家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。 超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產生足夠就業(yè)機會和財政收入的經濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯(lián)絡；圓頂體育場；技術中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎設施；新的政治機制。 未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術產業(yè)以及數十所大學和技術學院，武漢具有很大的機會。 2 武漢房地產市場概況 國家繼續(xù)實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產業(yè)發(fā)展的信心。 武漢市政府加大對房地產業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產業(yè)的影想是十分明顯的。 形成了

二、三級市場聯(lián)動效應。武漢市房地產市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場運做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調動和發(fā)揮，我市房地產市場已形成了

二、三級市場聯(lián)動的良好局面。 部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。 3 武漢商品住宅價格走勢 XX年武漢市房地產市場呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價格上漲并逐步走高的態(tài)勢。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持3600元/?。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。 洪山區(qū)：XX年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。 洪山區(qū)指數 XX第四季度 1145.39 XX第一季度 1273.52 XX第二季度 1327.12 XX第三季度 1451.75 XX第四季度 1488.67 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體??高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤?半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤?半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。 坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在XX元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米；水藍郡經過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。 4 武漢主要商品住宅樓盤XX年銷售大勢 1．市場整體活躍，樓盤銷售順暢 XX年第四季是武漢市房地產市場最為活躍的一個季度，各區(qū)域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的400余套已銷售逾70％。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個季度不到銷售了70%，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。在價格上，各區(qū)域的銷售價格均上漲約100元/平方米。 2．名家操盤實力大增 目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務特色方面，講究名家規(guī)劃與設計、名家建筑與安裝、名家管理與服務、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀華庭”，便是以尊貴氣息走向市場直言，使得只有189套豪宅的“世紀華庭”在推出不到半年的時間里就售出了137套。武漢市另一個同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤??“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外，仍然十分注重小區(qū)內部的環(huán)境建設，這在武漢市的樓盤環(huán)境設計中可以說是占據著首屈一指的地位。同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設計、精雕細鑿、品牌經營的“金色港灣”，以及像“藍灣俊園”這樣聘請了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。 [1] [2] [3] 下一頁

篇七 關于解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問題的調查報告

目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80%下降到58%，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30%，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50%;近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

(一)分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權;另一方面，我市規(guī)范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質量問題未能得到遏制;二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中名不正、言不順，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調解決

與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據調查，62%的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設立、監(jiān)督以及主要人員的權利和義務沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會成員服務全體業(yè)主的動力不足，年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，享受免費午餐的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的傭人地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現(xiàn)職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產生了一定的負面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權。對開發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規(guī)劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。

7、公用設施不配套。在老小區(qū)和次

總之，從根本上說，公用設施上的硬件不足和 二、關于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標、原則和 3、交警、城建城管、社區(qū)相結合的工作機制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內停車資源，也不能滿足全部需求;尤其是實施規(guī)范停車后，必然產生對部分車主的擠出效應。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結合的工作機制，先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實施，同時建設部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。

總之，要通過體制機制的創(chuàng)新，推進政府的管理和服務貼近小區(qū)，使業(yè)主的訴求充分表達、意見民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。

(二)政策創(chuàng)新。一是制定扶持停車產業(yè)的投資與經營政策。投入大、回收慢這一影響停車產業(yè)化的最大難題，對此我們建議兩條對策措施：第一條，針對公用

設施嚴重缺乏的小區(qū)，將停車設施與居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)辦公用房等公用設施以及商業(yè)設施三者捆綁建設，給予優(yōu)惠政策，以副業(yè)補助主業(yè)，一舉多得，既解決停車問題，又為居民營造良好的生活環(huán)境，也為小區(qū)增強造血功能。第二條，對區(qū)外單獨建設公共停車場庫的，將之作為市政設施，土地采用劃撥方式;政府可以土地投入，吸引外來資本建造，以合作的方式組建項目公司，優(yōu)先保證投資者的資金回收和適當盈利。為了培育和推動停車產業(yè)發(fā)展，可以以街道為單位，整合現(xiàn)有停車資源和土地資源，注入專業(yè)化公司，依靠規(guī)?；洜I和現(xiàn)代信息管理技術，降低成本，增強抗風險能力，吸引社會投資。同時，在審批、規(guī)費減免、貸款貼息等方面，給予扶持。二是制定扶持和規(guī)范物業(yè)管理產業(yè)發(fā)展的政策。以政策扶持，促進物業(yè)管理產業(yè)加快發(fā)展;以制度規(guī)范，引導物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質服務。

三是創(chuàng)新財政政策。推行政府購買服務，對低保戶、企業(yè)職工特困戶、零就業(yè)家庭等困難人群，以及廉租房、經濟適用房家庭實行物業(yè)管理費減免政策，對所減免的物業(yè)費在由行業(yè)主管部門考核物業(yè)企業(yè)服務質量后再作支付，既彰顯社會公平，又體現(xiàn)財政資金的使用效益。四是完善對區(qū)、街道和社區(qū)居委會的激勵考核政策。僅針對本課題而言，一方面，通過對小區(qū)的數字化考核，為區(qū)和街道考核社區(qū)居委會業(yè)績提供量化依據，從而形成市考核區(qū)、區(qū)考核街道、街道考核社區(qū)居委會、居委會監(jiān)管物業(yè)企業(yè)這樣一個層層有責任、縱向管到底的管理格局;另一方面，借鑒杭州經驗，按照費隨事移的原則，把城市道路道板和公共空地的停車泊位的收費管理(杭州是把白天和夜間兩種不同收費管理方式全部下放到區(qū)，建議我市可根據實際情況，把夜間包月收費下放帶街道和社區(qū))，統(tǒng)一下放到街道、社區(qū)，調動基層組織的積極性。為幫助收費困難的物業(yè)企業(yè)改善經營，也可委托物業(yè)企業(yè)負責夜間包月制停車的收費管理。

(三)價格體系創(chuàng)新。一是發(fā)揮價格杠桿作用，建立多數業(yè)主能夠承擔的生活地停車價格體系。充分考慮車主的承受能力，依據停車方便程度和安全性，建立泊位租用價格區(qū)內場庫區(qū)內道路停放區(qū)外封閉空間包月停放(主要是周邊場庫和單位)道路道板與公共空地的價格體系。建議，在4個環(huán)節(jié)改革探索：

1、多管齊下，兼顧各方，建立小區(qū)停車地下場庫的統(tǒng)一收費價格。第一，降低人防車庫現(xiàn)實租用價格，切實改變人防車庫被開發(fā)

商或物業(yè)企業(yè)作為經營資源的做法，充分利用人防車庫這一國有資產為民服務，對其實行政府指導價;第三，鑒于開發(fā)商產權車庫占用業(yè)主的公共資源，不能簡單地實行開發(fā)商單方面自主定價，也要實行政府調控;第三，將地下人防車庫、開發(fā)商產權車庫和公用配套車庫的不同價格，加權平均，制定出統(tǒng)一的租用價格，但是要以每月300350元為上限區(qū)間(杭州360元，蘇州400元)，不準上浮，只能下浮，并根據不同性質的所有權，對收益分配進行合理規(guī)定，其中人防車庫收益必須歸政府分配使用。這種加權平均、統(tǒng)一定價的辦法，不僅增強可操作性，促進小車進車庫，也均衡了業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的利益。與此同時，要對占用業(yè)主公共空間的開發(fā)商產權車庫，強化成本核定特別是土地成本的核定，遏制出售價格不斷攀升的勢頭，并發(fā)揮政府對開發(fā)商的窗口指導作用，規(guī)定開發(fā)商產權車庫2年內未能出售就必須出租，抑制其只售不租或變相強制出售的行為，引導小車停放進場庫。

2、穩(wěn)定當前小區(qū)路面停放收費價格水平;3、對于城市道路道板和公共空地停車，實行包月制;4、對生活時段與周邊單位合作停車和使用經營性車庫停車，也實行包月制。對于后兩者停放方式，管理單位應提供基本的安全防范服務。二是建立物業(yè)管理菜單式價格體系。將衛(wèi)生保潔、安全防范、綠化管養(yǎng)、公用設施維護等具體服務項目的價格，按服務等級標準量化，讓業(yè)主自主選擇、透明消費，改變信息不對稱狀況，促進物業(yè)市場公平交易。市物價、房管部門正在積極推進這項工作。

(四)科技創(chuàng)新。一是小區(qū)與城管聯(lián)動，將數字城管的信息傳輸、處置、監(jiān)督的功能覆蓋到小區(qū);二是建設停車信息誘導系統(tǒng)，提高停車設施周轉率，既使車主能夠在最近的地方停車，又減輕道路動態(tài)交通的壓力;三是推進城運一卡通建設，在加油、洗車、停車收費、年檢、繳納罰款、行車引導及停車信息誘導服務等方面，為車主提供便捷的服務;四是建設小區(qū)治安視頻監(jiān)視系統(tǒng)，促進小區(qū)治安狀況好轉。

的管理，確保規(guī)劃車位的建設到位、數量到位、功能到位。3、借鑒北京經驗，規(guī)范商品房買賣 一項工程指的是以老小區(qū)和次新區(qū)為重點的公用設施完善工程。工程主要包括三項內容：一是停車設施;二是小區(qū)公共服務用房及設施;三是部分老小區(qū)封合式改造。我們根據本次普查的結果，并結合輕重緩急和現(xiàn)實可行性，提出停車設施和公共服務用房嚴重不足的小區(qū)名單，供政府決策參考。需要指出的是，我們把問題相似、地緣相近的相鄰小區(qū)作為一個項目提出，目的就是為了分片規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，實現(xiàn)建設的集約化。此外，市規(guī)劃部門已經編制了《常州市停車場規(guī)劃》，但主要是針對工作地的公共停車設施，對于住宅小區(qū)的停車需求考慮的不多。因此，對住宅小區(qū)停車設施和公用設施的規(guī)劃布局，市規(guī)劃部門和街道社區(qū)要協(xié)同推進，切實增強可行性。

對于如何最大程度增加停車泊位，我們按照先區(qū)內、再區(qū)外、先地下、后地面、先盤活、后增建的思路，從盤活存量、整合資源、增設補建三個方面，提出了10條措施:

1、盤活存量：①開展專項整治，恢復停車設施功能;②明確政策導向，將開發(fā)商產權車庫的只售不租轉變?yōu)楹侠韮r位租售;③利用城市道路及道板和公共空地劃線包月制停車;④區(qū)內區(qū)外實施保持綠化總量、調整綠化形態(tài)，探索綠色停車。

2、整合資源：⑤與周邊單位合作，簽訂資源共享協(xié)議，推行雙向錯時停放;⑥周邊經營性車庫和公共泊位為車主提供生活時段的包月停放。

3、增建補建：⑦停車設施、小區(qū)公共服務設施和商業(yè)設施等三大設施捆綁建設;⑧小區(qū)內建設機械立體停車庫;⑨針對小區(qū)周邊單位工作時段停車泊位也十分緊張的實際情況，建設公共停車場、庫、樓，以夜間包月和白天計時兩種價格，滿足工作和生活雙重停車需求，并積極探索利用綠地、廣場、學校操場建設地下停車庫。⑩對停車設施和公用設施嚴重缺乏的小區(qū)，以增量開發(fā)帶動存量不足。就是在對停車困難小區(qū)的周邊地塊進行規(guī)劃開發(fā)時，劃出一塊用地以零價格出讓給開發(fā)商，允許開發(fā)商在其地面以上進行商業(yè)開發(fā)并在地面以下建設停車場庫，或將一部分店面以上的樓層作為停車場庫，但是必須將定數量的停車泊位產權交給政府，還可以用提高容積率的方式鼓勵開發(fā)商建設，這樣可以節(jié)省政府的投入，加快停車設施和公用設施的增設、建設進程。

綜上所述，我們建議，市政府從明年起，把緩解住宅小區(qū)停車難和解決物業(yè)管理矛盾作為為民辦實事項目，一手抓創(chuàng)新管理、健全制度，一手抓盤活存量、補建增建，既為市民群眾營造和美舒適的生活環(huán)境，又為停車產業(yè)和物業(yè)服務產業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。

篇八 住宅辦述職報告范文

我們辦公室是負責凈月校區(qū)家屬住宅的籌劃、調研、運作、組織職工申報、審核、排隊選房和操作貸款及分房、建房后的各種善后工作。辦公室三個人都能嚴格要求自己，堅持原則，認真履行工作職責，本著對學校負責，對職工負責，積極努力地做好各項工作，較好地完成了學校和主管校長交辦的各項工作。

2023年我們大致做了以下各項工作：

1. 在一期住宅已經交工的基礎上，協(xié)同基建處處理各種遺留問題，如部分房屋的門窗、上下水、暖氣、煤氣和防盜門，樓宇門各種問題。

2. 處理一期住宅2003年冬季采暖費遺留的大量問題。

3. 組織二期住宅選房工作。調研、申報、審核、計分、排隊，分多輪次選房和零星分房的一系列工作。

4. 共分出二期五棟238戶和一期剩余的52戶住房。

5. 組織共290戶購房職工辦理各種購房手續(xù)，包括住房協(xié)議書、購房合同、申請貸款、公證、保險等各種材料。

6. 收取購房職工的購房資金，辦理貸款公證，保險等工作。

7. 協(xié)同各部門處理在建房過程中出現(xiàn)的各種問題。

8. 協(xié)同各部門對二期住宅的驗收工作和處理善后問題。

9. 組織對三期住宅的調查摸底工作，并重新起草<<東北師范大學凈月校區(qū)第三期住宅集資分配辦法>;>;。

10. 隨時處理主管校長交辦和職工反映的各種事情。

篇九 住宅建筑工地參觀實習報告范文1000字

一：實習目的及任務

目的是通過參觀典住宅建筑工地，使我們對所學知識有一個感性認識，對建筑構造的概貌有一個系統(tǒng)全面的了解，提高理論聯(lián)系實際的能力。實習的任務如下：

1.通過參觀實際建筑的施工，增加對建筑構造的認識程度，加深對所學知識的理解。

2.通過參觀和老師的講解，了解建筑工程施工工藝，熟悉房屋構造。

3.通過在實際施工現(xiàn)場的參觀實習,培養(yǎng)我們吃苦耐勞的品質和對勞動人民的敬意。

二、實習地點及時間

1.xx市xx路彰泰睿城施工現(xiàn)場 （xxxx年12月30日早上）

2.xx市xx路安廈xx大美樓盤施工現(xiàn)場 （xxxx年12月31日早上）

三、實習內容

帶著實習報告指導書上面的問題，我們參觀了兩個樓盤的施工現(xiàn)場，當時指導書上有要求，不要帶相機拍照，所以照片沒有很多。我們參觀的彰泰睿城住宅樓是12層,2～11層為標準層，12層為復式樓層。兩處樓盤都超過十層，均為高層建筑。住宅建筑規(guī)范規(guī)定南北向不應小于南側建筑高度的0.5倍，且最小間距不應小于24米；東西向不應小于較高建筑高度的0.3倍，且最小間距不應小于21米。參觀的時候我們問了負責人，他回答住宅的間距都是按規(guī)范要求而定的，有些為了功能需要就做大點，大概在20～ 30米這樣。

住宅主道路與住宅出入口呈“非”字型布置，方便出入。

我們參觀的時候正好都看到打了基礎的施工現(xiàn)場，兩處樓盤均為樁基礎。

底層框架柱界面為600mm,梁高為300mm。均有剪力墻，厚度為200mm。

兩處樓盤每棟樓均設一部電梯，井道尺寸2600*2300mm，井道為磚井道。

彰泰睿城電梯廳的寬度為5000mm，xx大美則只有3000mm。均能采光。

住宅部分框架柱的截面尺寸，跨度，梁高不一樣，底層承受荷載較重，所以框架柱比較大，跨度8000mm,梁高也比較高，大概400mm。

彰泰睿城為框架剪力墻結構，平面布置上比較靈活，沒有很多的柱子，剪力墻居多，所以不會對使用空間有影響。xx大美是全框架結構，參觀的時候我們明顯感覺到室內比較較狹窄，但是不影響使用空間。兩處樓盤采用的填充墻為240mm，采用240mm寬的火磚，施工方便。入戶門洞為1800*2100mm，室內門洞為1800*2100mm。室內均設飄窗，窗臺高度500mm，出挑寬度700mm。xx大美的舍友轉角飄窗，非常有特色。陽臺出挑尺寸為1560*2200mm,陽臺不是很大但足夠使用。起居室陽臺室內外高差為750mm，廚房生活陽臺室內外高差350mm。陽臺欄板是鋼筋混凝土反邊，上面預埋鋼板，再與鐵欄桿焊接。

衛(wèi)生間地面下陷380mm，用于布置管道，我們看到預留的排水孔在側面轉角處，得知是采用側面排水，衛(wèi)生間設有排氣管道，尺寸為250*350mm。

上到屋面，首先看到的就是密密麻麻的突起的小圓柱，上面插有鋼板，問了老師得知這是預制的安裝太陽能熱水器的支座。

旁邊圍合起來的女兒墻能上人的部分高1500mm，不能上人的部分為300mm。

屋頂要做防水保溫層還有面層，在安廈xx大美住宅樓，他們采用保溫隔熱與面磚結合的一種磚，使屋面更有美感。屋頂排水有坡屋頂排水和平屋頂排水，在屋面設排水天溝槽，排水溝內貼防水材料，雨水流到排水溝內通過過管道把水排走。在屋頂我們還看到風能排氣裝置和抽氣管，抽氣管高度有1700mm。作用是抽水馬桶排水的時候達到氣壓平衡排水順利。屋面還設有水箱用于消防和頂層供水。除此之外還有電纜管道、空調管道、給水排水管道。電纜

管道、空調管道、給水排水管道都較矮，抽氣管道比較高，使氣味不會被屋面上的人吸入。屋面上的房間就是電梯機房，供工人維修電梯使用。

四、實習體會

通過兩天的參觀實習，通過實踐，使我學到了很多實踐知識。所謂實踐是檢驗真理的標準，通過旁站，使我近距離的觀察了房屋的建造過程，學到了很多很適用的具體的施工知識，這些知識往往是我在學校很少接觸，很少注意的，但又是十分重要、十分基礎的知識。比如，鋼筋的綁扎，底層基礎鋼筋的綁扎首先要放樣，每一跨度里鋼筋的接頭數只有25%，即4根鋼筋里只有一個接頭，另外，接頭要盡量放在受壓區(qū)內。實踐是大學生活的第二課堂,是知識常新和發(fā)展的源泉,是檢驗真理的試金石,也是大學生鍛煉成長的有效途徑。一個人的知識和能力只有在實踐中才能發(fā)揮作用,才能得到豐富、完善和發(fā)展。大學生成長,就要勤于實踐,將所學的理論知識與實踐相結合一起,在實踐中繼續(xù)學習,不斷總結,逐步完善,有所創(chuàng)新,并在實踐中提高自己由知識、能力、智慧等因素融合成的綜合素質和能力,為自己事業(yè)的成功打下良好的基礎。

篇十 住宅小區(qū)安全狀況調查報告范文

前言：

作為一名在福州市金山一帶居住近4年的居民，本人可以說是見證了金山由城郊發(fā)展為新興住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的經過，至今仍在不斷拔地而起的幢幢商品房一直以來都是金山新區(qū)一道獨特的風景,而夜晚樓多燈稀的冷清景象也常為人所津津樂道。借此次社會法學學習的機會，我對金山一帶的住宅小區(qū)的安全狀況進行了一定的調查，希望籍此反映當地小區(qū)的一些基本狀況，并提出自己的思考和建議。

現(xiàn)狀呈現(xiàn)：

1、“高檔社區(qū)”安全保障并不“高檔”

高檔社區(qū)的安全保衛(wèi)工作總給人一種戒備森嚴的感覺，既有身著筆挺制服的高大保安，又有角落里伸出的探頭、各種自動門卡等。但事實上，這些有著重重安檢設施的社區(qū)其實很容易混進去。人群常常趁有人出入時集體涌入（密碼鎖被規(guī)避了），其中魚龍混雜，而保安卻并不一一過問。有趣的是，那些沒有繁復的密碼保障設施的住宅小區(qū)反而因為住戶長久的習慣而人人都有一定的防范意識，常常是一個樓道來了陌生人，很快四鄰都相互告知了。

2、社區(qū)防火防洪設施含瑕疵

首先，小區(qū)的防火其實是老話題了，隨著新小區(qū)的越建越多，防火設施日見改觀，但其效用如何呢？其管道位置是否合理、日常維護可有進行？據本人所知，平日里所謂的消防水栓倒是時時有水“情不自禁”的潺潺流出，但不知到了關鍵時刻，是否會“不自禁”的關閉？且讓水栓上日漸厚實的鐵銹來回答吧。

至于防洪，也許地處平原的人們體會不到，但對位于閩江沿岸的金山新區(qū)來說，卻是不能不考慮在社區(qū)安全范圍內的。但這一方面卻成為盲點，不要說防洪了，有些小區(qū)甚至連排水系統(tǒng)都不甚合理，一到大雨天氣就“水漫金山”。

3、小區(qū)治安管理主體多元化不利于管理

現(xiàn)在的新型小區(qū)可謂設施完善，游樂場、ktv、超市等一應俱全，但這也為小區(qū)管理帶來另一個問題，即主體過于多元化，很難有效管理、面面俱到；另外，小區(qū)空房向外出租的現(xiàn)象日漸普遍，為小區(qū)管理帶來一定困難。小區(qū)內出入人員身份、職業(yè)、道德呈現(xiàn)多樣化，一方面多數小區(qū)未形成較好的管理規(guī)范，另一方面，由于人員活動時間不同，在規(guī)章的實際操作上也存在很大難度。

立法考量：

1、建議出臺地方規(guī)章，統(tǒng)一規(guī)范沿江建筑的防洪標準；

地方統(tǒng)一出臺規(guī)章，從法律層面規(guī)制開發(fā)商的建筑行為，防范于未燃，對于保障沿江城市的居住安全、人員安全是十分必要的，也更有利于實踐中的執(zhí)行。

2、加大法制宣傳力度，在各社區(qū)積極宣傳《治安管理處罰條例》等法律法規(guī)，提高居民自覺守法、護法意識；

法制宣傳的作用一向不可小覷，可以通過一些群眾喜聞樂見的宣傳形式，如墻報、文藝演出等來宣傳法律法規(guī)，提高公民的法律意識，為維護社區(qū)安全打下堅實基礎。

3、對小區(qū)保安進行統(tǒng)一培訓，提高保安素質和工作能力；

小區(qū)保安素質的參差不齊不僅容易給小區(qū)安全管理造成漏洞，其本身也是安全隱患之一，近來鬧得沸沸揚揚的保安綁架業(yè)主事件不能不引起我們的注意。如果保安都能嚴格執(zhí)行工作規(guī)范，練就一雙“火眼金睛”，也算是為小區(qū)貼上一道“安全”標簽。

4、配合有關職權部門定期對小區(qū)內的娛樂場所進行檢查、訪問，杜絕安全隱患；

既然是“魚龍混雜”，那么適當的關注絕對必不可少，娛樂場所進駐社區(qū)，直接關系到每一戶居民的切身利益。同時，娛樂場所的安全設施硬件配備是否符合國家、地區(qū)要求也需要時時留意，避免發(fā)生意外慘劇。與其亡羊補牢，不如加大監(jiān)管，將危害止于萌芽階段。

5、加大業(yè)主大會與物業(yè)機構、社區(qū)居民委員會間的聯(lián)系和互動，共同構建和諧社區(qū)。

由于小區(qū)住戶的多樣性，加上鋼筋水泥、層層鐵門的阻隔，住戶間的溝通難免有所欠缺，同時也不利于零散住戶的維權，加大住戶與住戶間、住戶與物業(yè)間、物業(yè)與居委會間、居委會與住戶間的聯(lián)系，有利社區(qū)發(fā)展和建設，更可以集思廣益，為社區(qū)安全出謀劃策，同時群防群治，集中力量構建和諧社區(qū)。

篇十一 廣州市住宅小區(qū)天然氣使用情況調研報告

摘要：廣州市天然氣引入時間相對上海、北京、重慶等城市較晚，住宅小區(qū)使用天然氣時間相對較短。本調研報告主要采用調查問卷及訪問的方式對廣州市住宅小區(qū)的天然氣管道覆蓋情況、天然氣來源、居民用戶使用天然氣的情況、天然氣計量方式、天然氣費用繳費方式、燃氣公司對燃氣安全使用知識推廣方式、燃氣公司對小區(qū)天然氣管道安檢方式等方面進行調研，以了解廣州市住宅小區(qū)天然氣使用現(xiàn)狀，并對今后住宅小區(qū)天然氣的發(fā)展方向提出一些建議。

關鍵詞：廣州市 住宅小區(qū) 天然氣 使用現(xiàn)狀 發(fā)展方向

廣州市天然氣來源

2023年以前，廣州市仍處于使用液化石油氣時期，住宅小區(qū)部分使用管道液化石油氣，部分使用瓶裝液化石油氣。至2023年8月28日，隨著金山門站成功接收廣東lng項目的天然氣，廣州正式進入天然氣時代。如今，廣州市天然氣主要來源于西氣東輸二線、深圳大鵬lng、珠海lng，并準備引川氣入粵及興建廣州南沙lng站用于城市天然氣供應及調峰。

住宅小區(qū)天然氣覆蓋情況

2.1 新舊樓盤的分別

按照燃氣管道安裝時是否有用戶入住，將小區(qū)樓盤分為舊樓盤和新建樓盤。新建樓盤的燃氣管道一般由開發(fā)商出資，和樓盤一起建設，天然氣采用低壓入戶。舊樓盤因為新建燃氣管道困難、燃氣管道改造困難等原因，天然氣覆蓋率較低。未通天然氣的舊樓居民對于天然氣的看法也不一致，一部分居民認為天然氣管道安裝費太貴，目前使用的液化石油氣爐具和電熱水器也很方便，便不想安裝燃氣管道；另一部分居民則覺得使用天然氣安全且天然氣氣價較低，對安裝燃氣管道的意愿強烈。

2.2 天然氣供應方式

住宅小區(qū)的天然氣供應分為兩種方式，一是管道天然氣供應，二是lng瓶組站供應。廣州市燃氣管網覆蓋了大部分的城鎮(zhèn)，但有部分相對較偏僻的城鎮(zhèn)或農村則沒有燃氣管道覆蓋，這部分無燃氣管道覆蓋的小區(qū)則采用建設lng瓶組站的方式為居民用戶供氣。

2.3 居民用戶戶內天然氣管道安裝差別

戶內燃氣管道分為明裝和暗埋兩種方式，明裝燃氣管道方便檢查維修，暗埋燃氣管道則相對美觀。舊樓盤居民家中的燃氣管道多是家中先裝修完成之后才安裝的天然氣管道，所以舊樓居民用戶戶內的天然氣管道基本采用明裝的方式安裝。少部分新樓盤居民用戶戶內因裝修方案、美觀設計等原因采用了不銹鋼波紋管暗埋的方式安裝燃氣管道，大部分新樓盤用戶家中的燃氣管道則是明裝。

2.4 燃氣計量表及繳費方式

廣州市小區(qū)居民用戶使用的燃氣計量表大致分為三種。對于較早使用天然氣管道的居民用戶，家中使用的燃氣表為普通膜式燃氣表，這種燃氣表抄表分為兩種方式，一是燃氣公司定期上門抄表，然后通知用戶去營業(yè)廳繳費，二是居民用戶在燃氣公司微信公眾號上自報燃氣表讀數，通過綁定的銀行卡自動劃扣氣費，此類燃氣表不會自動停氣。在膜式燃氣表之后安裝的是ic卡燃氣表，這類燃氣表是需要用戶提前在營業(yè)廳充值氣費，到卡中的氣費用完之后就會自動停氣，需重新充值之后才可繼續(xù)使用。最新安裝燃氣管道的小區(qū)居民用戶使用的則是無線遠傳膜式表，這類燃氣表可以自動的將天然氣用氣量發(fā)送至燃氣公司終端，居民用戶通過開通燃氣時綁定銀行卡，氣費從綁定的銀行卡中自行劃扣。

2.5 天然氣計價方式

廣州市對于居民天然氣用戶采用階梯計價的方式。按每戶用氣人口數4人（含四人一下）為計量單位，第一檔氣量為0-320(含)立方米/年，氣價為3 .45元/立方米；第二檔氣量為320-400(含)立方米/年，氣價為4.14元/立方米；第三檔氣量為400立方米/年以上的用氣部分，氣價為5 .18元/立方米。用戶用氣人口超過4人的，每增加1人，在第一檔氣量相應增加70立方米，第二檔氣量上、下限相應增加70立方米，超過第二級氣量上限值的計入第三級氣量。

2.6 居民用戶對于天然氣安全知識了解來源及安檢周期

居民用戶對于天然氣安全使用的知識的了解主要來自三個方面。一是燃氣公司營業(yè)廳中播放的燃氣安全使用宣傳片和發(fā)放的燃氣使用安全手冊，由于多數用戶需要自行到燃氣公司營業(yè)廳繳費，這種安全知識的宣傳面較廣；二是通過燃氣公司定期進行的宣傳活動，在小區(qū)附近為居民用戶講解燃氣安全使用相關知識，受場地限制，這種宣傳面對的人群較少，但居民對這種宣傳的印象最深；三是通過燃氣公司的微信公眾號了解安全知識，這類宣傳多是面向年輕用戶群體。

戶內燃氣管道的安全檢查分為兩類，一是燃氣公司工作人員上門抄表時對居民用戶戶內燃氣管道進行安全檢查，二是燃氣公司以一年為周期進行的定期對居民用戶戶內燃氣管道進行的安全檢查。

調研中發(fā)現(xiàn)的問題

隨著廣州市進入天然氣時代，舊樓居民用戶使用天然氣也是大勢所趨。為舊樓盤新建燃氣管道有兩大難點，一是由于“城中村”等舊樓盤小區(qū)道路情況復雜，安裝埋地管道難度大；二是舊樓盤已經有用戶入住，燃氣管道安裝或改造的費用需要向用戶收取，用戶意見不統(tǒng)一，故不適合統(tǒng)一安裝燃氣管道。以上兩點原因導致了舊樓住戶的燃氣覆蓋率低。舊樓已使用天然氣用戶燃氣管道存在三個安全隱患。有的舊樓盤在使用天然氣之前使用的是管道液化氣，對于這部分舊樓盤，燃氣公司采用的是天然氣置換，液化石油氣埋地管道采用的是鋼質管道，隨著使用時間的推移，鋼質管道會被腐蝕，此為安全隱患之一；舊樓居民用戶戶內的燃氣管道安裝在房屋整體裝修之后，由于裝修布局，部分燃氣管道會處于水槽下等易使燃氣管道發(fā)生腐蝕環(huán)境中，此為安全隱患之二；廣州市部分舊樓在建設燃氣管道時采用的是集中調壓，中壓入戶的方式，隨著使用時間的推移，用戶戶內調壓器隨著使用時間的推移可能產生調壓精度不準，致使燃氣用具入口壓力超高，且小區(qū)盤立管中燃氣為中壓，漏氣風險也更大，此為安全隱患之三。

中壓埋地管道覆蓋面不夠，比較偏遠的城鎮(zhèn)、農村還沒有燃氣管道，部分地區(qū)尚不具備使用天然氣的條件。住宅小區(qū)使用lng瓶組站供氣存在兩點問題，一是lng的運輸成本相對管道天然氣更高，且需要安排專職人員對場站進行監(jiān)管，提高了企業(yè)成本；二是lng瓶組站相對管道天然氣危險性更高，建設在住宅小區(qū)附近的安全隱患相對管道天然氣更大，需要及時關注瓶組中的lng存量，天然氣供應不夠穩(wěn)定。

由于部分住宅小區(qū)居民用戶使用的是普通膜式燃氣表，這部分用戶燃氣表的抄表工作極難實施，燃氣公司員工上門抄表時遇到用戶不在家的幾率高，導致入戶率極低，導致燃氣公司對于用戶用氣量的統(tǒng)計不及時。安全檢查的時候也會遇到這種情況，入戶率低會導致燃氣公司對用戶戶內燃氣管道使用情況掌握不足，用戶對已經存在的安全隱患不能及時整改，發(fā)生安全事故的概率也大大提高。

住宅小區(qū)天然氣發(fā)展方向

加快天然氣管道敷設步伐，盡快將燃氣管道延伸到偏遠城鎮(zhèn)，甚至是農村，擴大燃氣管道覆蓋面積，為更多的地方送去天然氣，盡快將燃氣管道延伸至使用lng瓶組站供氣的住宅小區(qū)。

加大對“城中村”等舊樓燃氣管道加裝的投入力度，盡快使城市中的居民用戶用上天然氣，改善居民生活質量，改善城市環(huán)境。老舊燃氣管道發(fā)生泄漏的概率更大，城市中的人口較為集中，一旦發(fā)生燃氣管道泄漏等事故造成的危害也更大，對老舊燃氣管道的遷改已經破不容緩。

為了更好的服務居民，減少人力物力的投入，燃氣公司應當大力推進居民用戶燃氣表更換進程，將普通膜式燃氣表更換為無線遠傳膜式表，如此當可解決抄表入戶率低的問題。

對于較早安裝燃氣管道的住宅小區(qū)應該縮短安檢周期，防范于未然。吸引更多的用戶添加燃氣公司微信公眾號，通過網絡宣傳天然氣安全使用知識，提高居民用戶的安全意識，引導用戶自查天然氣使用安全隱患。并在微信或者其他平臺上設置用戶安全檢查或整改申請服務，使用戶能主動預約上門安檢，可提高安全檢查效率。

參考文獻：

廣州市天然氣階梯收費標準

investigation report on the use of natural gas in residential quarters in guangzhou

yi qi,zhuo shilun,zhai yaorong

abstract:the introduction time of natural gas in guangzhou is relatively late in shanghai, beijing, chongqing and other cities, and the use of natural gas in residential quarters is relatively short. this research report mainly uses questionnaires and interviews to cover the natural gas pipeline coverage of guangzhou residential quarters, the source of natural gas, the use of natural gas by residents, the measurement method of natural gas, the payment method of natural gas, and the promotion of gas safety knowledge by gas companies. gas companies on the security inspection methods of residential gas pipelines. in order to understand the current situation of natural gas use in residential areas in guangzhou, and put forward some suggestions for the future development of natural gas in residential quarters.

keywords:guangzhou；residential quarters;natural gas;use status; development direction

篇十二 關于我縣規(guī)劃區(qū)農民住宅建設的調研報告

根據建設局黨委學習實踐科學發(fā)展觀，著力研究影響和制約科學發(fā)展的突出問題、影響社會和諧穩(wěn)定的突出問題、群眾反映強烈的突出問題的要求，我局抽調業(yè)務骨干，對既事關農民的切身利益、也直接制約著我縣城鄉(xiāng)一體化推進的農民住宅建設和管理問題進行了調查，由于時間關系，我們把調查的重點放在具有代表性的城關鎮(zhèn)和和平鎮(zhèn)。通過調查發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃區(qū)內的農民建房問題已越來越嚴重，大量的搶占、亂占集體閑散地、無證建設、擅自加層等現(xiàn)象較為普遍，如何解決規(guī)劃區(qū)農民住宅建設和管理問題，顯得尤為重要和迫切。

一、我縣規(guī)劃區(qū)農民住宅建設存在的主要問題

一是建設亂。許多村莊“只見新房、不見新村”，“只見新村，不見新貌”，農村居民點布局分散，沒有形成集中布局的勢態(tài)。農民根據自己喜好，自行零散建設，建設無序，往往或呈“線性擴張”，公路、村內道路修到哪里，新房就建到哪里，沿路臨街搭建生產性、經營性用房比較普遍；或呈“環(huán)狀擴張”，新建住宅不斷向村莊外圍延伸，村莊四周新房林立，村內破破爛爛，農民建新不拆舊，農村廢棄地、閑置地及空置房屋不斷增多，“一戶多宅”、“空心村”等現(xiàn)象比較普遍。

二是配套差。絕大部分村莊內的道路、給水、排污、電力、通信、綠化都缺乏規(guī)劃布置，配套性與共享性差，普遍存在路面不硬、污水亂排、電線亂拉、管道亂埋等現(xiàn)象，導致了村莊生活環(huán)境質量差。

三是違章建筑多。雖然這幾年政府相關部門加大了農村宅基地和農村建房的管理力度，但由于缺乏有效的手段，農民建房違法用地和違法建設現(xiàn)象仍十分突出，特別是近幾年借城鎮(zhèn)建設之機違法搶建之風日盛，違法搭建、擅自加層等違反規(guī)劃現(xiàn)象十分普遍，和平鎮(zhèn)袁家營村被調查的312戶村民中，有240戶存在不同程度的違法建設，竟占調查總戶數的77%，他們有的擴大宅基地面積建設，有的搶占集體土地建設，有的 擅自在原一層房屋上加層。

四是農房質量差。 在傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元結構的管理體制下，重城市、輕農村，在村鎮(zhèn)建設管理方面缺乏操作性強的法律、法規(guī)和政策。加上農民建房量大面廣，各級和各有關部門對農民的住宅建設從規(guī)劃選址、修建性詳規(guī)編制、建筑設計到施工管理，都缺乏有組織的指導和幫助。長期以來政府對農村建筑市場監(jiān)管的缺位，農民建房施工隊伍無資質、無正規(guī)設計圖紙、無施工合同現(xiàn)象較為普遍。大部分農村住宅是由個體工匠拼湊成的小施工隊憑經驗施工，質量難以保證，存在較大安全隱患。

二、農民住宅建設和管理難的主要原因

（一）土地供需矛盾突出

1、需求強烈。目前，農村經濟發(fā)展較快，農民要求改善居住條件的愿望也相對比較迫切，加上上世紀八十年代出生的人口到了結婚高峰期，以致農民建房需求相對比較集中。

2、供給短缺。開展全國土地市場秩序治理整頓之后，國家實行“地根”緊縮政策，政府可安排的土地總量大為減少。在此背景下，加上一些地方對農民建房重視程度不夠，使得農村個人建房土地指標分配不夠到位。這樣，由于受土地用途管制、建設用地指標限制，致使一些村即使有規(guī)劃，村民建房的審批仍然無法有序進行。

篇十三 城市住宅裝修市場調查報告

城市住宅裝修市場調查報告

隨著我國住房政策的變化，住房商品化步伐的加快，住房裝修的費用逐年提高，據統(tǒng)計全國住宅室內裝修費用，每年至少在500億人民幣以上，大中城市新、舊住宅平均約有3/5搞過裝修，而最近幾年新出售的商品住宅，幾乎百分之百進行了室內裝修。像北京、上海、廣州這樣的特大城市，每年的家庭裝修投資都要超過100億人民幣，住宅裝修市場前景十分廣闊。

中國社會調查事務所（ssic）在北京、上海、廣州、武漢等四城市進行了一項相關調查。

裝修，為了一個美麗的家

百姓的房屋裝修進行的如此如火如荼，那么是什么原因使得大家的裝修熱情空前的高漲呢？調查結果顯示，四城市中平均有93.3%的被訪者認為促使他們裝修的最主要的原因是自己買了的房子，所以無論如何都要裝修；其次是為提高居住質量和居住環(huán)境（74.5%）。

值得一提的是，有19%的被調查住戶裝修過兩次，其中有0.9%的家庭一共進行了三次裝修，多次裝修的原因何在？研究人員發(fā)現(xiàn)，主要原因：一是家庭生活水平高，有能力多次裝修（34%）；二是原來裝修的質量太差，已經破綻百出，必須重新再裝修（46%）。

既然選擇了裝修，那么人們在裝修檔次上的選擇又是什么樣的？從我們這次的調查數據可以看出：對于居室裝修的檔次，四城市平均有19.5%的被訪者贊成簡單裝修，其中廣州所占比例最小為13%。其主要原因是個人經濟承受能力有限（48%）；不想在裝修上投資過多（26%）；還要搬家、換房、買房（14%）；目前所住房為公而租賃他人房屋，自己沒有買（12%）。23.25%的被訪者表示自己會選擇中檔裝修。28%的被訪者表示自己會選擇中高檔裝修，廣州居最高。此外，還有29.25%的被訪者則表示自己會選擇高檔裝修，其中廣州所占比例最高占37%。這部分人的想法又是怎樣的呢？調查顯示：有51%的被訪者認為自己有這樣的經濟實力；有18%被訪者表示裝修要一步到位，以免重復浪費；有23%的被訪者認為高檔裝修足可以體現(xiàn)自己不同于別人的身份、地位；有8%的被訪者表示一定要讓自己能夠充分的享受生活。

調查顯示，問及裝修時，59%的住戶選擇了“實用”，25%的住戶選擇“觀賞”，16%的人認為兩者兼而有之，不好確定主次。研究人員認為家庭裝修首先應該考慮安全實用，舒適，有利于身心健康、節(jié)約空間等因素，而盲目追求觀賞效果，與人攀比、照搬別人設計和材料，是一種認識上的誤區(qū)。

每戶想裝修時，都希望自己未來的家是非常漂亮和溫馨的，在家裝過程中，設計的作用非常重要。在裝修中最為關鍵的是裝修費用。這既反映百姓的消費能力，又體現(xiàn)出他們的.承受能力。

本次調查中，ssic的研究人員發(fā)現(xiàn)了南北城市居民不同的消費、生活觀念：北京居民以經濟實用為出發(fā)點，追求溫馨、舒適，量力而行；南方的居民則以充分享受生活為根本的基調，追求豪華、氣派，攀比心理比較重。誰能給我一個美麗的家裝修的檔次確定了，材料選準了，費用也落實了，接下來就是對于裝修隊的選擇了：是找正規(guī)裝飾公司，還是找“裝修游擊隊”或是還有其他的途徑呢？讓我們看看被訪者的回答。四城市平均有29%的被訪者表示會選擇正規(guī)家裝公司，其原因是正規(guī)裝修公司質量和信譽有保障，如果有糾紛容易解決；有56.7%的被訪者選擇給親朋好友裝修過的裝修隊，這些裝修隊都是正規(guī)的嗎？ssic的調查人員在詢問后，發(fā)現(xiàn)有相當一部分是雜牌軍，這也就是選擇馬路邊裝修游擊隊的比例遠遠要高于此次調查所得出的數字（11.2%）。主要因為“裝修游擊隊”的價格便宜，迎合工薪階層的口味（77%）；有相當一部分正規(guī)的裝修公司裝修合同不符合標準，裝修質量粗糙，與“裝修游擊隊”無多大差異（25%）；“裝修游擊隊”經營方式靈活，能滿足住戶提出的任何標準，不受規(guī)章制度的約束（17%）；許多正規(guī)裝修公司沒有自己的工程施工隊，具體工程還是轉包給“裝修游擊隊”（22%）。

裝修所用材料的如何選擇？

四城市中有29%的被訪者表示自己會根據廣告來選擇；有47%的被訪者認為自己會從已裝修過的親戚、朋友購買的地方購買；有24%的被訪者則更理智，表示自己會綜合上述兩種意見之后再做決定。59%的用戶在裝修時會有自己的主意，絕大多住戶會確定裝修的總費用，有超過八成的住戶在意裝修材料的質量，有七成的住戶堅持自己購買裝修材料，在裝材料選用時，有33%的住戶認為自己會向自己的朋友看齊。有67%的住戶表示，會根據自己的需要和喜好選擇。包裝方式上12.5%的消費者找的熟人、朋友來裝修的，選擇了工料全包，87.5%的消費者則選擇保潔工，其主要原因是不相信裝修隊所報價格、怕受騙、所以只出手工費。對家裝監(jiān)理87.4%的消費者感到很陌生。只有12.6%的消費者表示知道這個行業(yè)，5.8%的消費者表示很了解，消費者對于家裝監(jiān)理公司還處于較為陌生的認識過程中。

被調查者對于裝修感慨萬千，提出了許多建議，主要有：

一、裝修之前必須仔細考察，并學習有關裝修的知識（54%）；

二、在開工之前要同裝修隊講明施工的各項要求（67%）；

三、裝修時一定要親自監(jiān)督，絕對不能放松（40%）；

四、謹防裝修隊消極怠工，延誤工期（35%）；

五、裝修保質期、如出現(xiàn)問題如何處理要有書面材料（21%）。

城市住宅裝修市場調查報告

篇十四 住宅小區(qū)規(guī)劃申請報告

市規(guī)劃局：

位于市五嶺大道的紫云山莊系高寶添房地產開發(fā)(郴州)有限公司開發(fā)建設。該項目是XX年郴州市招商引資的外資項目，XX年3月，經郴州市開發(fā)區(qū)規(guī)劃批準后開工建設。經規(guī)劃批準的總建筑面積為98000平方米(其它指標見原規(guī)劃批準種平面圖)。至XX年底，該項目除會所部分已全部完工。

XX年上半年，因郴州市兩城建設的需要，郴資桂高等級公路整體擴寬。道路拓寬后對紫云山莊項目造成了事實上的破壞?，F(xiàn)小區(qū)南側已建別墅及現(xiàn)紫云酒樓距郴資桂高等級公路路邊距離僅20米，且小區(qū)南大門和進山莊道路也因此損毀?，F(xiàn)在小區(qū)南線整體形象已被破壞，這一線的樓盤銷售嚴重受阻，另整個小區(qū)居住環(huán)境都已嚴重不合理。小區(qū)的安全性也因此受到嚴重影響。

鑒于以上原因，我公司向貴局提出調整紫云山莊規(guī)劃的申請：

1、 申請將山莊南線c’27~32共6棟現(xiàn)已無法銷售的別墅拆除，在此處新建32層的高層住宅樓。

2、 申請將山莊南線d22~27共6棟現(xiàn)已無法銷售的別墅拆除，在此處新建32層的高層住宅樓。

3、 申請將山莊南線b16、b17棟別墅及紫云酒樓拆除，在此處新建18層的高層商住樓。同時由于商業(yè)需要，申請郴資桂高等級公路在該處開出入口。

4、 申請將山莊北線原會所由原規(guī)劃批準的3~10層調整為32層的高層商住樓。

上述申請我公司已委托郴州市城市規(guī)劃設計院繪制了紫云山莊修建性詳細規(guī)劃(局部修改)的總平面布置意向圖。局部修改后的紫云山莊總建筑面積由原98229.8平方米調整至280091.3平方米。容積率由原0.69調整至1.98。(其主要技術指標見意向圖)

我們認為，局部修改后的紫云山莊規(guī)劃一是修補了紫云山莊小區(qū)因郴資桂道路擴寬而導致我公司利益嚴重受損的現(xiàn)實狀況，恢復了小區(qū)的合理布局及安全性;二是提高了紫云山莊土地的使用效率， 同時符合郴州市目前城市建設的需要(提倡建高層住宅)。因而同時兼具了科學、合理、可行等幾個特點。

為此，我公司特向貴局提出局部修改紫云山莊規(guī)劃的申請，并懇盼貴局的批準!

申請人：

申請日期：

篇十五 關于我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調研報告

為推動我縣進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理，提升物業(yè)管理服務水平，滿足市民日益提高的居住質量要求，根據學習實踐科學發(fā)展觀活動的要求，我局組成專題調研組，深入城區(qū)各住宅小區(qū)，認真開展物業(yè)管理工作調研?，F(xiàn)將調研情況報告如下：

一、 我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

㈠小區(qū)以及物業(yè)管理的基本情況

調研結果顯示，我縣已有物業(yè)管理企業(yè)入駐的小區(qū)僅7個，基本上都是新建的住宅小區(qū)，面積約50萬平方米，戶數約5300戶，其余多為社區(qū)居委會管理或由住戶自請環(huán)衛(wèi)工清掃。已經成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有2個，分別是“星光名庭”和“圳業(yè)太陽城”。

物業(yè)管理企業(yè)基本情況：目前，在我縣注冊的物業(yè)管理企業(yè)有3家，均為三級資質的物業(yè)管理企業(yè);入駐我縣小區(qū)從事物業(yè)管理服務的企業(yè)有5家。

物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況：全縣物業(yè)管理從業(yè)人員不到 100人。其中持有各類上崗證的不到30人。

㈡居住小區(qū)的特點

1、小區(qū)檔次差距大。從住宅小區(qū)配套設施方面看，既有新建的設施齊全、綠地率高的高標準小區(qū)，也有早期開發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的“麗景花城”達到90%，而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業(yè)管理服務收費標準方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。

2、小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我縣居住小區(qū)較為分散，遺留問題多。有的小區(qū)基礎設施差，配套不齊全;有的小區(qū)建設規(guī)模小，相關手續(xù)不完備;還有許多小區(qū)是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。

二、存在的主要問題

1、房地產開發(fā)建設遺留問題成物業(yè)糾紛主因。在物業(yè)糾紛投訴中，有相當數量是業(yè)主投訴個別房地產開發(fā)建設遺留問題而引發(fā)的。有的開發(fā)商未嚴格按規(guī)范和規(guī)劃要求配套相應的公共建筑和共用設施，或將配套設施等共有產權挪作經營使用。如綠化不到位、安防設施不到位、公共車棚(位)少、休閑公建設施少等。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務合同后，小區(qū)公共設施和部位施工監(jiān)管不到位。有的因工程施工質量遺留問題至今難以解決。

2、物業(yè)行政管理體制尚未理順。承擔小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責的是縣房管局，但這只是一種行業(yè)指導性的工作，按照縣政府辦轉發(fā)的《關于明確物業(yè)管理職責分工的通知》的要求，相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會應設立物業(yè)管理專職人員，但我縣至今尚未落實到位。因此指導、監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會工作，以及對轄區(qū)內日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管等方面尚未發(fā)揮應有的作用。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調解率低的局面。

3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，業(yè)主委員會組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。四是有些業(yè)主大會與業(yè)主委員會建立、運作不夠規(guī)范，管理機制不健全。目前我縣僅有的二個業(yè)主委員會均或多或少存在要求物業(yè)公司提供工作經費的問題。五是有的業(yè)主委會成立之初比較迫切，而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽城業(yè)主委員會。

4、物業(yè)管理服務收費率低。造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是商住混合小區(qū)收費難，如太陽城小區(qū)。五是業(yè)主對物業(yè)管理服務的消費觀念尚未完全形成。

5、物業(yè)管理服務行為不規(guī)范。我縣對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓沒有跟上，普遍存在著聘用人員未取得相關物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務不規(guī)范、不到位、服務質量差。

6、無物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護、管理問題日益突出。我縣上世紀八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當時受條件限制，在規(guī)劃、建設、用地等方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題。這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，基本是由社區(qū)居委會代管。這些住宅建筑所存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。

三、意見和建議

針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見與建議：

1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管?？h政府相關職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作 ，認真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是建設主管部門應按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定，在房地產規(guī)劃設計圖紙審批時明確物業(yè)共有部位、共同設施使用功能，防止開發(fā)商、物業(yè)公司擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設施的所有權或使用權而引發(fā)矛盾糾紛。在組織驗收時，應配合有關單位將小區(qū)各類管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容。

2、要健全物業(yè)管理體制機制。首先，要按照“兩級政府、三級管理、四級網絡”物業(yè)管理體制要求，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)應設立物業(yè)管理工作機構，配備專職人員，加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會的物業(yè)管理隊伍組織建設。其次，要根據“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會的職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會對轄區(qū)日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管作用。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、房管等部門的綜合協(xié)調和矛盾糾紛調處機制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。

3、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運用互聯(lián)網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動，強化對相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員和業(yè)主代表的教育培訓，促進基層行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務;增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而且是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作。

4、要強化物業(yè)管理指導監(jiān)督。一方面，縣政府職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要主動介入，認真分析研究當前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作。要加強對業(yè)主委員會的法律指導與日常監(jiān)管。對于業(yè)主委員會所需工作經費，應指導其通過業(yè)主大會規(guī)約來收取，杜絕向物業(yè)公司直接索取的現(xiàn)象。另一方面，縣政府各相關職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要各司其職，強化日常管理，加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的違法行為;加大調處力度，及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛，盡快解決業(yè)主反映強烈的問題。同時，還要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消其在本縣轄區(qū)內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。再一方面，要加強引導，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)服務費的和諧氛圍。同時，按物業(yè)服務等級標準逐步提高我縣物業(yè)收費標準、提升物業(yè)管理檔次，積極探索市場化運行機制建設的新內容，真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。

5、要規(guī)范物業(yè)管理服務行為。物業(yè)管理服務企業(yè)要樹立質量與品牌意識，從以下幾方面入手，規(guī)范管理、優(yōu)化服務，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務培訓，提高其專業(yè)素質和服務水平。二是應當按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一采用收費標價牌形式，在其服務區(qū)域內的顯著位置或收費地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等進行公示。同時，每月應在小區(qū)公告欄等醒目處公布一次當月由業(yè)主使用的公共水電費用分攤詳細情況、日常維護收支情況等，使廣大業(yè)主“明白消費”。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進行查驗，以減少因開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

6、要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理?？h政府應組織相關職能部門，調動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難以起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式，加快小區(qū)整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?？芍窒刃袑讉€無物業(yè)管理小區(qū)進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。