篇一 房地產(chǎn)調(diào)研報告20234350字
一、__房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是__房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20__年起至今，__商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，__已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，__房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
__年以后，隨著大量外埠資本注資__，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使__的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細分市場的要求。20__年后，這一局面被打破，__濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20__年，__房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年。
目前，__房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、__商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：__中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：__城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，__區(qū)域占據(jù)了39.54%，__區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、20__年(1-6月份)__商品住宅供給和銷售基本分析
(1)商品住宅價格與銷量分析
__區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居__市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20__年(1—6月份)，__住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進入20__年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20__年(1—6月份)，__住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，__區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個__市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在__中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
__中心區(qū)作為__市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)__商品住宅市場供求關(guān)系
1、20__年(1—6月份)__商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，__市在__年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20__年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
__作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對__中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20__年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于__中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
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5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米
20__年(1-6月份)__的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到__總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到__總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，__90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、__各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
__區(qū)目前由__中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和__區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：
(一)__中心區(qū)
20__年上半年__中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年__中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先__中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費;當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。
__的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于__內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計不久的將來，__內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個__中心區(qū)的加快建設(shè)。
__中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20__年6月30號)
(二)古田片區(qū)
20__年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因為如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20__年6月30號)
(三)二七、后湖片區(qū)
20__年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20__年6月30號)
(四)東西湖片區(qū)
20__年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)調(diào)研報告范文
篇二 房地產(chǎn)開發(fā)問題現(xiàn)狀及建議的調(diào)研報告2450字
近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)升溫，帶動了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開發(fā)。由開發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè)、銷售的全過程。二是委托開發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開發(fā)商進行開發(fā)，建成后交付委托單位，開發(fā)商按約定收取開發(fā)傭金。三是聯(lián)合開發(fā)。由一方出土地，另一方出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開發(fā)和合伙自建為主要形式。
因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)相比具有“非典型”性的特點。隨著開發(fā)規(guī)模的逐年擴大，在擴大農(nóng)村消費需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。
一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)開發(fā)的主體呈現(xiàn)出開發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，也有企事業(yè)單位、村民委員會組織參與的房地產(chǎn)開發(fā)，更多的是個人或由自然人組成的團體進行的自主或聯(lián)合開發(fā)（包括合伙自建）。多元化開發(fā)帶來了稅收征管中的一系列問題，最為突出的是無證經(jīng)營問題。如村級組織及個人進行的房地產(chǎn)開發(fā)，大都沒有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)具有其獨特個性，加之稅收征管手段相對滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)過程中，為了達到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購房戶簽訂假合同，隱匿真實合同，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶名義“共同”集資，“聯(lián)合”開發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開發(fā)商，大多既無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，又不進行注冊登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發(fā)中再轉(zhuǎn)戶，更有甚者在從事房地產(chǎn)開發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個人集資建房，以達到少繳甚至不繳稅費的目的。
小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)大多由自然人投資入股，開發(fā)商法律意識淡薄，納稅意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動向主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實申報其應(yīng)稅項目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門稅收征管帶來較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進一步助長開發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的主要銷售對象為消費者個人，兩者具有利益上的一致性，對于出現(xiàn)的“陰陽合同”，地稅機關(guān)很難核實，“以票控稅”也難以達到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時間的影響，地稅機關(guān)對申報價格及面積根本無法確認，明知納稅人申報不實但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈與、假出租等形式進行隱形交易以達到避稅逃費目的。
涉稅信息不對稱導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動，部門之間協(xié)作不強。通常開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，必須經(jīng)過規(guī)劃、國土、房管、財政、建設(shè)等多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督。由于沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產(chǎn)開發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時，部門之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中地稅部門難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項之前發(fā)生的。由于目前對房地產(chǎn)業(yè)的社會化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實現(xiàn)部門共享和信息互換，稅務(wù)部門往往只能在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、銷售房屋后介入管理，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項目規(guī)劃立項手續(xù)不全，稅務(wù)部門從規(guī)劃、建設(shè)等部門也無法取得相關(guān)信息，更談不上對項目進行及時管理和有效監(jiān)控。
稅源管理相對粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來看，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對地稅機關(guān)沒有法定的配合職責(zé)和義務(wù)，與稅務(wù)部門的協(xié)作配合相對乏力，進行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依靠協(xié)調(diào)來實現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內(nèi)部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對比與稅款實現(xiàn)及征收無法實施同步監(jiān)控，無法進行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機關(guān)自身的征管力量薄弱，而開發(fā)商流動性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即卷鋪蓋走人，造成事實上的稅收流失。
二、對加強小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議
（一）開展針對性的稅法宣傳。 進一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)稅收政策；二是從法律法規(guī)政策上準(zhǔn)確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實際工作中正確運用；三是完善房地產(chǎn)價格評估制度，建立房地產(chǎn)評稅機構(gòu)。一方面，要加強對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、方法，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評稅機構(gòu)和專職評稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度進一步加強農(nóng)村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規(guī)范建筑業(yè)納稅行為
篇三 關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2300字
一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。__年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，__年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于__年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。__年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了__年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，__年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
__年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。__年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后_”的要求，以促進稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
篇四 南京房地產(chǎn)市場調(diào)研報告500字
07年以來南京商品房銷售情況
從各月商品房銷售均價的走勢來看，07年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是07年末到08年初房價有略微的下降。
南京各區(qū)域主要在售樓盤
根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況如圖表9所示。
玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預(yù)計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。
南京未來兩年住房建設(shè)計劃
篇五 房地產(chǎn)存量市場狀況調(diào)研報告3200字
房地產(chǎn)存量市場狀況調(diào)研報告
房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，其使用壽命可達幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見的投資品，因此，其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場又稱二手房市場，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調(diào)整和配置的市場。結(jié)合深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動，筆者近日先后到_____市房地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理（市場）處、_____市房屋置業(yè)擔(dān)保公司和其它房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行了存量房（二手房）市場調(diào)研。近兩年，由于房地產(chǎn)增量市場和存量市場的聯(lián)動效應(yīng)、人們住房消費觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對住房消費貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升，呈現(xiàn)強勁增長勢頭。特別是二手房貸款市場也呈現(xiàn)快速成長的態(tài)勢。二手房貸款市場的健康發(fā)展對二手房市場的發(fā)展有著舉足輕重的作用，對整個房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定也會產(chǎn)生很大影響。一般來說，二手房貸款要涉及到評估公司、房地產(chǎn)權(quán)交易中心、銀行、房屋中介、專業(yè)貸款服務(wù)公司等多個機構(gòu)，貫穿整個二手房交易過程。其中，任何一個環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場的融資問題和金融風(fēng)險一旦擴大，就會嚴(yán)重影響整個二手房市場的健康發(fā)展。目前，我市二手房貸款市場剛剛起步，市場準(zhǔn)入門檻比較低，二手房貸款服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此，針對我市二手房貸款市場現(xiàn)狀，有關(guān)管理部門應(yīng)抓緊找出其隱藏的風(fēng)險和和潛在的問題，盡快研究防范與改進對策，確保我市房地產(chǎn)市場健康快速地發(fā)展。
一、我市二手房市場的現(xiàn)狀及原因分析
20__年1-2月，我市二手房市場受宏觀經(jīng)濟影響，仍處在調(diào)整階段，市場觀望氣氛依然濃厚。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或代理機構(gòu)利用節(jié)日紛紛制定并實施了一些促銷措施，但從整體來看，收效甚微。除個別數(shù)據(jù)發(fā)生了一些積極變化外，其它各項均無明顯改觀。
（一） 1-2月我市二手房交易情況
20__年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬平方米，同比下降14%。
（二）1-2月我市二手房價格情況
20__年1-2月，我市二手房住房平均價格為2480元/平方米，同比增7.6%。
（三）我市二手房貸款市場所面臨的風(fēng)險和問題
1.還款風(fēng)險
借款人的還款風(fēng)險包括還款信用風(fēng)險和還款能力風(fēng)險。由于我市尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險。
2．二手房貸款服務(wù)機構(gòu)的誠信風(fēng)險。
在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務(wù)機構(gòu)的道德風(fēng)險、信用風(fēng)險、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。
從調(diào)查到我市二手房市場現(xiàn)狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而，由于我市二手房市場剛剛起步，有關(guān)管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和它們的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，造成這些服務(wù)公司的準(zhǔn)入門檻低，市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場蒙騙現(xiàn)象嚴(yán)重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費。在高額暴利的驅(qū)使下，這些違規(guī)操作的中介公司或個人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產(chǎn)市場動蕩和下滑時期，承擔(dān)風(fēng)險的只有銀行和廣大購房借款人。
3．各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險管理和控制機制尚未完善
由于二手房貸款只針對每一位單個住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續(xù)煩瑣、復(fù)雜，再加上大多數(shù)借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報并逐級審批，這個過程需要耗費很長時間。所以，銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學(xué)地簡化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節(jié)上不嚴(yán)格控制，這不僅嚴(yán)重違背了銀行的風(fēng)險管理原則，也使二手房貸款市場進入到惡性競爭和無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
二、解決問 題的對策和建議
（一）進一步加大政府及主管部門對我市房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度。去年11月_____市政府也出臺了《關(guān)于促進我市經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的若干意見》。該意見就明確提出：市住房公積金貸款最高額度由26萬元提高到35萬元，住房公積金貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，購買第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，購買第二套商品住房首付款比例仍執(zhí)行30％。在還清住房公積金貸款本息的前提下，可以再次辦理貸款。鼓勵職工提取住房公積金購買中小戶型、中低價位的自住住房。這一政策的出臺，使我市房地產(chǎn)成交量在國內(nèi)房地產(chǎn)市場總體情況不景氣的狀況下，有了一定程度的回暖。消費潛能在長期積壓后遇到利好政策后的一次釋放。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實施，政府及主管部門對促進房地產(chǎn)市場的工作力度進一步加大，金融政策、稅收政策、住房保障民生工程等組合政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，20__年我市的房地產(chǎn)市場可能顯現(xiàn)以下特點：一是由于觀望而被遏制的居民真實需求將會逐步得到釋放，需求與消費將回歸理性軌道。二是我市的經(jīng)濟適用住房，及廉租住房建設(shè)力度加大，投放市場的供給將會大幅增加，這對平抑房價上漲，改善住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將會發(fā)揮積極的重要作用。面對這一現(xiàn)狀，除政策的引導(dǎo)、政府的努力外，市場中的廣大主體也要理性對待，仍需各方共同努力來促進我市房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
（二）盡快建立完備的個人信用檔案和信用等級制度
借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產(chǎn)生的源頭。筆者認為，可從以下三方面著手建立個人信用制度：
1.有關(guān)部門可以根據(jù)房屋的區(qū)域性和固定性，以城市為單位，依據(jù)借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業(yè)技能、年齡等方面信息，評價借款人在貸款抵押期內(nèi)是否具有穩(wěn)定的收入來源，并據(jù)此評定借款人的個人信用等級，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據(jù)。
2.各商業(yè)銀行還可通過審查借款人是否存在債務(wù)和先期貸款，并通過審查其債務(wù)和貸款的償還情況，來評定借款人的信用資質(zhì)。
3.各商業(yè)銀行間要盡快聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)客戶信息資源共享。對于還款信用極差的借款人，要在各行之間公示，使其不能再享受各商業(yè)銀行的任何融資服務(wù)。
（三）繼續(xù)推行存量房（二手房）交易資金托管業(yè)務(wù)。存量房交易資金托管是指存量房交易雙方將期房首付或全部房款存入托管部帳戶，由托管部出具“托管憑證”，作為辦理房地產(chǎn)權(quán)證的要件之一，這是房地產(chǎn)管理部門監(jiān)控二手房市場的有力舉措。_____市存量房（二手房）交易資金托管部成立于20__年12月21日，至今方便了近千戶的宜城人民，起到約束房地產(chǎn)中介企業(yè)的行為和維護交易雙方的合法權(quán)益的良好作用。
(四)建立二手房服務(wù)機構(gòu)和從業(yè)人員的經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)規(guī)范。有關(guān)管理部門應(yīng)盡快對從事二手房交易和貸款的房屋中介公司，制定切實可行的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，如通過注冊資本、操作規(guī)范、經(jīng)營范圍等方面的規(guī)定，淘汰那些不符合標(biāo)準(zhǔn)的小公司；提高從事二手房交易和貸款人員的執(zhí)業(yè)資格和職業(yè)素質(zhì)，對他們進行培訓(xùn)和資格考試，對不合格和違紀(jì)的從業(yè)人員，應(yīng)取消他們的從業(yè)資格。嚴(yán)厲打擊某些中介公司、從業(yè)人員的違法違規(guī)行為，保障各商業(yè)銀行和廣大住房消費者的利益。二手房貸款服務(wù)機構(gòu)也應(yīng)為自身長遠發(fā)展考慮，依法經(jīng)營、規(guī)范范運作誠實守信，才能使自己的公司不斷發(fā)展壯大。
篇六 縣房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研報告2200字
一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
20__年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認真履行行業(yè)管理職能，以實現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰(zhàn)略為重點，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟和社會發(fā)展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)建筑面積10.7萬平方米，全年竣工住房面積12.6萬平方米，人均增長0.3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28.8平方米。房地產(chǎn)二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0.27萬平方米;存量住房上市交易127戶，面積1.3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價格穩(wěn)中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
二、存在的問題
近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動，有效地推進了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題，這些問題主要有：
一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項目未取得《商品房預(yù)(銷)售許可證》就擅自進行商品房預(yù)售;少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費現(xiàn)象更新的問題;管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題;物業(yè)管理資金難以到位的問題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。
三、幾點建議
1、放開搞活，培育住房二級市場
在20__年我縣就已全面放開住房二級市場，為了進一步放開搞活住房二級市場，促進存量住房流通，實現(xiàn)與商品房增量市場的聯(lián)動，適應(yīng)居民改善居住條件的需求，拉動居民消費，必需降低準(zhǔn)入門坎，取消已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的審批手續(xù);必需簡化辦事程序，提高辦事效率，實施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費;必需培育和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場;
2、規(guī)范市場，著力監(jiān)管與服務(wù)
在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開發(fā)項目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強商品房預(yù)(銷)售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)(銷)售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點，建立物業(yè)管理機制
一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業(yè)管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費觀念，增強住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用，對開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實施辦法，明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位、社會有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進廉租住房建設(shè)
一是建立責(zé)任制體系，切實加強“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，設(shè)立專人負責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程，實行一級對一級負責(zé)，強化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識。二是依法依規(guī)運作，積極穩(wěn)妥推進“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進崇仁縣經(jīng)濟適用住房 和廉租住房建設(shè)實施意見》的要求，堅持科學(xué)運作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運作情況進行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調(diào)查、審核確認、建檔管理制度。啟動“三級審核、三榜公示”等工作，嚴(yán)格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項報告、統(tǒng)計報表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進一步落實住房保障運行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過工作的不斷創(chuàng)新，進一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
篇七 房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告2450字
2023年關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告
近年來，隨著城市化進程的推進、城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入。南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20pc年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額445.97億元，同比增長27%，20pc年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長41%。07年以來平均銷竣比為2.64，07年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是08年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場'拐點論'的影響。
07年南京商品房銷售均價平穩(wěn)增長，08年初售價同比增長10.1%，環(huán)比略有下降。20pc年，南京市商品房全年銷售均價為5303.8元/平方米。
08年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比07年2月份增長10.1%，相比07年全年銷售均價增長0.5%，但是比較07年末的銷售均價略有下降。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年前兩個月成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多。
08年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較07年同比有所減少。08年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比07年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設(shè)計劃將提高響應(yīng)政策號召，土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實'90/70'政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬平方米左右，但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。
一，__年以來南京商品房銷售情況
20__年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積1137.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為1064.52萬平方米，銷售均價為5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為4077元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。
___年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比07年2月份增長10.1%，相比07年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27.83%。
從各月商品房銷售均價的'走勢來看，07年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是07年末到08年初房價有略微的下降。
從圖表6的每月銷售量來看，20pc年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)'拐點論'影響，成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多。
08年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到08年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項目大多屬于知名開放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費群體，08年該板塊成交量位居全市第三。城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%。
二，南京各區(qū)域主要在售樓盤
根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況如圖表9所示。
玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預(yù)計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。
三，南京未來兩年住房建設(shè)計劃
根據(jù)南京市住房建設(shè)計劃，08年南京各類住房上市量將達1120萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米，比07年120萬平方米的經(jīng)濟適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。08年南京廉租房建設(shè)計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套，約5萬平米。08年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)量為850萬平方米，其中住房建設(shè)用地700萬平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米，相比07年土地實際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米。
09年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比08年的850萬平方米有所下調(diào)，其中，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實'90/70'政策;經(jīng)濟適用住房約225萬平方米，與08的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米，比08年30萬平方米的供應(yīng)計劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計劃投入資金3.4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米。09年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米，相比08年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計劃總量與08年大致持平。
總之，未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實'90/70'政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬平方米左右，但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。
篇八 關(guān)于我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的調(diào)研報告5050字
隨著我縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動，目前，商品住房建設(shè)進入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū)。__年， 我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元，占到全縣財政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題等情況進行了調(diào)研，形成了一些認識與思考。
一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng)，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里，城市化率達到36.75%。根據(jù)__年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我縣城區(qū)常住人口約12萬，城區(qū)戶籍約3萬戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情況。目前，我縣三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近幾年我縣高品房年平均開發(fā)量達17.8萬平方米。其中：__年開發(fā)量1.01萬平方米，完成投資0.56億元;__年開發(fā)量達14.7萬平方米，完成投資1.17億元;__年19.69萬平方米，完成投資2.21億元;__年開發(fā)量35.9萬平方米，完成投資4.37億元。__年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米，全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。
(三)商品房銷售及價格情況：__年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價1193元/平方米;__年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/平方米;__年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方米;__年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米; __年，1-6月縣城區(qū)普通住房均價為1458元/平方米，電梯房均價為2350元/平方米，商業(yè)用房均價為4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是進城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進及農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進城先租房，做點小本生意，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠發(fā)達地區(qū)大部分外出打工人員的中遠期目標(biāo)。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級需求強烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。
2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費增加推動成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費多達10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房價上漲的一個原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目都是成片開發(fā)，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動住房價格的上漲。
二、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題
(一)市場不景氣。受國際金融危機和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響，居民消費預(yù)期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建筑的電梯維修更換、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導(dǎo)致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷。
(二)總體規(guī)劃滯后。在開發(fā)建設(shè)過程中，存在著盲目開發(fā)現(xiàn)象。占地混亂，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小，檔次低、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，缺乏層次感。
(三)樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因為大戶型的房屋結(jié)構(gòu)其開發(fā)成本較小戶型來說要低，開發(fā)利潤空間大，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅。
(四)資金鏈緊張。房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長。而我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動發(fā)展。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發(fā)展趨勢;但在銷售淡季，特別是受__年金融危機的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響。
(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力不強。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在的11家，以前大的項目都是外地企業(yè)來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的?？偟膩碚f，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實力不強，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。
(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對消費者的吸引力有限。
(七)、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低，開發(fā)樣式單一，設(shè)計千篇一律，缺少特色，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟利益趨動下，不顧規(guī)劃設(shè)計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴(yán)重，大部分小區(qū)綠地都被小房、車庫擠占，綠地面積根本達不到設(shè)計要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比較落后。
(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個小區(qū)實行物業(yè)管理，普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的，處在“誰開發(fā)、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)、銷售，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場化運營沒有啟動，缺乏競爭。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機制沒有建立，關(guān)心小區(qū)、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。
(九)非市場化動作依然存在。“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費市場造成了一定的的沖擊。
三、加快我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議
針對存在的問題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生、推動大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來抓。圍繞實現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目標(biāo)，加強宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃，落實調(diào)控措施，確保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進一步提升。
(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入縣經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來抓。圍繞經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實建設(shè)項目和年度計劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進。健全房地產(chǎn)開發(fā)投資機制，引導(dǎo)外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“__”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建設(shè)品位提供有效保障。
(二)控制土地開發(fā)規(guī)模。建議每年年初，向社會公布本年度擬出讓土地計劃、具體的規(guī)劃設(shè)計條件，做到有計劃地出讓，并接受社會監(jiān)督;出讓土地量，按每年開發(fā)12.5萬平方米左右(1280套)建筑面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批，項目控制模式為“組團-小區(qū)”式，實行帶方案招標(biāo)出讓，開發(fā)方式上鼓勵在新區(qū)，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實力，確保小區(qū)品位的提升。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場。
(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴(yán)禁黨政機關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)” “聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。
(四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點，加快廉租房、啟動經(jīng)濟適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐，適時規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務(wù)功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建相互促進、互為補充的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)?？刂破胀ㄉ唐贩块_發(fā)套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應(yīng)量。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。
(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)時，本著“誰受益，誰服務(wù)”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部門必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項目紅線，并預(yù)留接口。政府要不斷加大投入， 著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施， 加強教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)， 創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境， 以吸引實力更強的房地企業(yè)來我縣投資。
(六)破解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受__年全球性金融危機及房產(chǎn)市場不景氣的影響，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張。政府要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運行平臺、管理平臺，形成政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系，促進銀企對接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。
(七)培育龍頭企業(yè)。引導(dǎo)縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過重組、兼并、控股等多種方式實行強強聯(lián)手，拓寬發(fā)展思路，優(yōu)化管理模式，樹立品牌意識，打造精品建設(shè)，爭取做成一批有概念、有主題、有規(guī)模的房地產(chǎn)項目，同時要引進一批有實力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資，帶動和推進我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展，把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣城之一。
(八)保障低收入家庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動公共租賃房、經(jīng)濟適用房建設(shè)，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟適用房和廉租房制度____住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。
(九)積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。進一步促進住房二級市場和租賃市場發(fā)展，促進住房梯度消費，引導(dǎo)居民的住房消費習(xí)慣，形成合理的住房消費需求，以推動我縣居民住房消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性循環(huán)。
(十)規(guī)范房地產(chǎn)市場。一是加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度，堅持整頓與規(guī)范相結(jié)合，嚴(yán)格按照國家相關(guān)文件要求，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產(chǎn)市場秩序的治理整頓工作，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境;二是建立市場預(yù)預(yù)警預(yù)報體系。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建，定期收集房地產(chǎn)市場的各項數(shù)據(jù)和信息，認真做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析與市場發(fā)展形勢預(yù)測，為政府宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房價格提供強有力的支持，實現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動。三是加強住調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設(shè)局副局長、房產(chǎn)局局長、縣房產(chǎn)局副局長)
篇九 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告精選4300字
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
一、__房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是__房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20__年起至今，__商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，__已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，__房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
__年以后，隨著大量外埠資本注資__，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使__的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細分市場的要求。20__年后，這一局面被打破，__濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20__年，__房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年。
目前，__房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、__商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：__中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：__城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，__區(qū)域占據(jù)了39.54%，__區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、20__年(1-6月份)__商品住宅供給和銷售基本分析
(1)商品住宅價格與銷量分析
__區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居__市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20__年(1—6月份)，__住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進入20__年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20__年(1—6月份)，__住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，__區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個__市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在__中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
__中心區(qū)作為__市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)__商品住宅市場供求關(guān)系
1、20__年(1—6月份)__商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，__市在__年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20__年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
__作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對__中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20__年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于__中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米
20__年(1-6月份)__的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到__總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到__總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，__90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、__各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
__區(qū)目前由__中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和__區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：
(一)__中心區(qū)
20__年上半年__中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年__中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先__中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費;當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。
__的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于__內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計不久的將來，__內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個__中心區(qū)的加快建設(shè)。
__中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20__年6月30號)
(二)古田片區(qū)
20__年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因為如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
三)二七、后湖片區(qū)
20__年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20__年6月30號)
(四)東西湖片區(qū)
20__年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
篇十 關(guān)于房地產(chǎn)存量市場狀況的調(diào)研報告1650字
房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，其使用壽命可達幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見的投資品，因此，其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場又稱二手房市場，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調(diào)整和配置的市場。結(jié)合深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動，筆者近日先后到_____市房地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理(市場)處、_____市房屋置業(yè)擔(dān)保公司和其它房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行了存量房(二手房)市場調(diào)研。近兩年，由于房地產(chǎn)增量市場和存量市場的聯(lián)動效應(yīng)、人們住房消費觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對住房消費貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升，呈現(xiàn)強勁增長勢頭。特別是二手房貸款市場也呈現(xiàn)快速成長的態(tài)勢。二手房貸款市場的健康發(fā)展對二手房市場的發(fā)展有著舉足輕重的作用，對整個房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定也會產(chǎn)生很大影響。一般來說，二手房貸款要涉及到評估公司、房地產(chǎn)權(quán)交易中心、銀行、房屋中介、專業(yè)貸款服務(wù)公司等多個機構(gòu)，貫穿整個二手房交易過程。其中，任何一個環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場的融資問題和金融風(fēng)險一旦擴大，就會嚴(yán)重影響整個二手房市場的健康發(fā)展。目前，我市二手房貸款市場剛剛起步，市場準(zhǔn)入門檻比較低，二手房貸款服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此，針對我市二手房貸款市場現(xiàn)狀，有關(guān)管理部門應(yīng)抓緊找出其隱藏的風(fēng)險和和潛在的問題，盡快研究防范與改進對策，確保我市房地產(chǎn)市場健康快速地發(fā)展。
一、我市二手房市場的現(xiàn)狀及原因分析
(三)我市二手房貸款市場所面臨的風(fēng)險和問題
1.還款風(fēng)險
借款人的還款風(fēng)險包括還款信用風(fēng)險和還款能力風(fēng)險。由于我市尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險。
2.二手房貸款服務(wù)機構(gòu)的誠信風(fēng)險。
在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務(wù)機構(gòu)的道德風(fēng)險、信用風(fēng)險、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。
從調(diào)查到我市二手房市場現(xiàn)狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而，由于我市二手房市場剛剛起步，有關(guān)管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和它們的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，造成這些服務(wù)公司的準(zhǔn)入門檻低，市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司;并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場蒙騙現(xiàn)象嚴(yán)重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費。在高額暴利的驅(qū)使下，這些違規(guī)操作的中介公司或個人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產(chǎn)市場動蕩和下滑時期，承擔(dān)風(fēng)險的只有銀行和廣大購房借款人。
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3.各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險管理和控制機制尚未完善
由于二手房貸款只針對每一位單個住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續(xù)煩瑣、復(fù)雜，再加上大多數(shù)借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報并逐級審批，這個過程需要耗費很長時間。所以，銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學(xué)地簡化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節(jié)上不嚴(yán)格控制，這不僅嚴(yán)重違背了銀行的風(fēng)險管理原則，也使二手房貸款市場進入到惡性競爭和無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
二、解決問題的對策和建議
篇十一 房地產(chǎn)調(diào)研報告6950字
一、前言
__年春節(jié)后，金融危機寒意正濃，××房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟刺激計劃和寬松貨幣政策的重要宏觀背景下率先走出低谷，各級政府出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策起到了積極的作用。至__年末，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策仍在不斷推出，火熱的房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)微妙變化。
盤點__年，可以用三個關(guān)鍵詞來描繪××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展圖譜：調(diào)整、回暖、火爆。與此同時，房價漲幅過快的問題也隨之顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工量仍顯不足，市場供給整體偏緊，房地產(chǎn)金融貸款集中度偏高等問題應(yīng)引起關(guān)注。
二、__年房地產(chǎn)調(diào)控政策回眸
（一）年初：貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市。__年末××市政府相關(guān)部門根據(jù)中央精神，及時出臺《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負擔(dān)政策》、《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》。其核心內(nèi)容主要為：下調(diào)購買普通住房契稅稅率、暫免個人買賣印花稅和營業(yè)稅、免征個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅、降低購房首付比例和個貸利率。__年1月3日，四大國有銀行宣布，只要__年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)房貸客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日，繼農(nóng)業(yè)銀行出臺房貸細則后，工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折優(yōu)惠利率的實施細則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。
（二）年中：加大土地供給，整頓市場秩序。進入第二季度，樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼__年之后的新一輪購地高潮?！痢潦姓扇×思哟笸恋毓?yīng)，平衡土地供求的措施， 6月1日，市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、國土、房管、人防六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)項目開工建設(shè)的措施》(揚政房〔__〕58號)。新措施具體內(nèi)容包括：一是全面梳理分析市區(qū)未開工土地情況；二是充分用好土地政策，切實減輕企業(yè)負擔(dān)；三是調(diào)整建設(shè)規(guī)費和人防費的收取時間；四是建立審批會商機制，提高辦事效率；五是鼓勵地下空間的開發(fā)利用和節(jié)能環(huán)保材料的應(yīng)用；六是及時向企業(yè)通報市場運行情況。5月11日、13日，國土資源部分別發(fā)布《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)實施政策的通知》（國土資發(fā)〔__〕56號）、《國土資源部關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編當(dāng)年及__-__年保障性住房用地供應(yīng)計劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時調(diào)整土網(wǎng)地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。5月27日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。這是自__年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。5月21日，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。6月10日，國土資源部強調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。
（三）年末：防范泡沫擴大，遏制房價過快上漲。11月10日，國土資源部和國家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項目目錄（__年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（__年本增補本）》，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市（鎮(zhèn)）不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進消費的若干政策措施，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔__〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調(diào)“地方政府要切實負起責(zé)任”。為保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，會議要求，堅持增加有效供給、加強市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。12月17日，財政部、國土資源部、人民銀行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進一步加強土地網(wǎng)出讓收支管理的通知》（財綜〔__〕74號），將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。
三、__年我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資低位徘徊上行。__年，××房地產(chǎn)開發(fā)投資129.5億元，同比下降5.9%，較當(dāng)年最低點回升9.1個百分點，比前三季度提高了4.2個百分點（如圖1所示），占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為12.3%，比前三季度提高了2.2個百分點。
圖1
市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資68.2億元，同比下降16.8%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的59.0%；四縣（市）共完成開發(fā)投資61.4億元，同比增長10.1%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應(yīng)保持增長，降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征（詳見下表）。
__年××市及縣(市、區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（萬元）
同比增長（%）
××市
1295292
-5.9
市區(qū)
681550
-16.8
廣陵區(qū)
90922
-25.1
邗江區(qū)
310264
-6.5
維揚區(qū)
169321
-7.4
開發(fā)區(qū)
111043
-16.6
縣（市）
613743
10.1
寶應(yīng)縣
137024
7.9
儀征市
82771
-19.4
高郵市
85222
-7.7
江都市
308725
40.8
從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看，__年，商品住宅完成投資106.3億元，同比下降2.3%；辦公樓完成投資1.8億元，同比下降43.0%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資額14.8億元，同比下降19.3%；其他用房完成投資額6.6億元，同比下降10.1%。商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，只有商品住宅投資比重同比略有提高（見下表）。
__年××房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表
投資額（億元）
占開發(fā)投資比重（%）
比重同比增減（%）
房地產(chǎn)開發(fā)投資
129.5
—
—
其中：商品住宅
106.3
82.1
3.1
辦公樓
1.8
1.4
-0.9
商業(yè)營業(yè)用房
14.8
11.4
-1.9
其他用房
6.6
5.1
-0.2
（二）房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模“二升一降”。隨著××市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。
__年，全市商品房施工面積1339.6萬平方米，同比增長16.5%；其中住宅面積1055.1萬平方米，同比增長10.8%；辦公樓27.1萬平方米，同比增長11.7%；商業(yè)營業(yè)用房186.3萬平方米，同比增長46.8%。
商品房竣工面積505.9萬平方米，同比增長28.2%；其中住宅面積434.3萬平方米，同比增長25.5%；辦公樓10.6萬平方米，同比增長104.8%；商業(yè)營業(yè)用房49.0萬平方米，同比增長59.9%。
商品房新開工面積494.1萬平方米，同比下降11.6%；其中住宅面積391.9萬平方米，同比下降13.0%；辦公樓7.5萬平方米，同比下降39.7%；商業(yè)營業(yè)用房63.0萬平方米，同比下降1.7%。
__年××商品房開發(fā)建設(shè)情況如圖2所示：
圖2
（三）新政助__年商品房銷售增勢強勁。4月份市場回暖以來，市場交易呈現(xiàn)持續(xù)火爆局面，各項促進房地產(chǎn)交易的政策累計效應(yīng)得到進一步顯現(xiàn)。__年，全市商品房共銷售514.7萬平方米，同比增長69.1%。其中，住宅銷售面積466.8萬平方米，同比增長75.3%；辦公樓銷售面積6.6萬平方米，同比增長5.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積37.2萬平方米，同比增長40.9%。商品房銷售額225.5億元，同比增長105.0%；其中住宅銷售額198.6億元，同比增長120.2%；辦公樓銷售額3.6億元，同比下降5.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額22.4億元，同比增長51.1%。
圖3
（四）開發(fā)資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。隨著商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況良好。__年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量為195.1億元，同比增長6.6%，其中本年到位資金為176.0億元，同比增長6.3%；上年末結(jié)余資金為19.1億元。到位資金總量的增速高于去年同期7.7個百分點。__年開發(fā)資金來源數(shù)為同期開發(fā)投資完成額的1.5倍，高于__年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，__年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其它資金來源為103.0億元，同比增長4.1%。資金來源的穩(wěn)定充裕為開發(fā)投資再度提速提供了有力保障，特別是從資金結(jié)構(gòu)來看，以定金及預(yù)收款和個人按揭貸款為主的其他資金增速不斷加快，所占比重不斷提高，反映出當(dāng)前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銷售收入進行循環(huán)投資的良好態(tài)勢，資金流轉(zhuǎn)順利有望進一步提升企業(yè)開發(fā)信心，進而促進全市房地產(chǎn)開發(fā)投資再度提速。
__年××房地產(chǎn)到位資金結(jié)構(gòu)情況如圖4所示：
圖4
（五）土地市場價量齊增。__年，全市土地市場呈現(xiàn)出價量齊增走勢。市區(qū)全年出讓土地125宗，其中招拍掛土地102宗，較__年分別增加13宗、26宗。土地成交面積428.89萬平米，同比增長15.08%，土地成交價款64.78萬平米，同比增長52.03%。土地成交均價大幅上漲，__年土地成交均價1510元/平米，同比增加367元/平米，增幅達32.11%。外資成交土地大幅減少，成交面積8.72萬平米，成交價款2.20億元，同比分別下降55.17%、51.86%（詳見圖5、圖6）。
圖5 市區(qū)出讓土地面積情況 圖6 市區(qū)土地成交價款
四、房地產(chǎn)新政對__年市場影響的分析
（一）房地產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進一步顯現(xiàn)。__年四季度以來，我市根據(jù)中央精神及時出臺了有效的房地產(chǎn)新政，各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細化各種政策措施，前后共出臺四項樓市新政，同時加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費者來說都是重要利好，既增強了信心，又得到了實惠。從目前的情況來看，在經(jīng)過幾個月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進作用。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化措施積極有效。__年下半年末，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。
（三）城鎮(zhèn)居民收入增長較快，消費信心和購買力有所增強。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長態(tài)勢，__年，人均達19500元，同比增長12.0 %。居民收入的增長，加上上年處于觀望狀態(tài)的剛性需求的釋放，再加上一系列暖市新政的進一步落實到位，__年以來××居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房欲望和意愿得到進一步釋放。
五、當(dāng)前值得關(guān)注的三個問題
（一）商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)連續(xù)下降。受__年商品房銷售持續(xù)下降的影響，__年，全市商品房累計新開工面積為494.1萬平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度縮小了25.2個百分點。據(jù)分析，__年以來商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因，一是部分開發(fā)企業(yè)對當(dāng)前經(jīng)濟形勢判斷較為保守，投資比較謹(jǐn)慎，開發(fā)速度明顯放慢；二是由于__年同期基數(shù)增速高(__年全市新開工面積559.0萬平方米)。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，不但會影響到今后的市場供應(yīng)量，也會影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關(guān)注和重視。
（二）房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從__年3月份開始，××市區(qū)新建住房及二手房價格同比均有明顯增長，尤其是商品住房價格增長速度明顯偏快。到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價”的現(xiàn)象。從全市商品房平均成交價格來看，__年××全市商品房平均合同成交價格為4333.4元/㎡，同比上漲19.9%；商品住宅平均合同成交價格為4159.3元/㎡，同比上漲24.3%。其中市區(qū)商品房平均合同成交價格為5416.7元/㎡，同比上漲13.7%；商品住宅平均合同成交價格為5311.7元/㎡，同比上漲19.3%?？h市區(qū)商品房平均合同成交價格為3295.7元/㎡，同比上漲2.1%；商品住宅平均合同成交價格為3094.0元/㎡，同比上漲2.9%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。促成房價上漲過快的因素是多方面的，一是銷售的火爆使得開發(fā)企業(yè)加快了房屋銷售價格的提價速度和提價幅度；二是土地成交價格明顯拉升，提高了開發(fā)企業(yè)和購房者房價上漲的預(yù)期；三是住宅品質(zhì)的提高使得建設(shè)成本不斷增加；四是市場供給的總量和結(jié)構(gòu)失衡矛盾突出。房地產(chǎn)市場的價格偏快增長一旦與房市供給矛盾形成互動、甚至相互強化，必將會對房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展構(gòu)成極大威脅，造成泡沫增加。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度過高。__年4月份以來，隨著××市房地產(chǎn)市場的逐步回暖，銀行業(yè)機構(gòu)逐步加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放，不論從信貸審批流程及信貸投放速度均有所加快，房地產(chǎn)貸款快速增長。__年末，××市房地產(chǎn)貸款余額308.1億元，達到的歷史高點，占人民幣貸款余額比重為24.4%，較上年同期增加了3.5個百分點，比年初增加122.4億元，占全部貸款余額新增數(shù)的37.9%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增加28.5億元，個人住房貸款余額增加90.3億元。房地產(chǎn)貸款增長過快、各銀行業(yè)機構(gòu)房地產(chǎn)信貸授信集中度過高的風(fēng)險應(yīng)引起重視。
六、促進我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點建議
（一）促進并保持我市房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實意義。第一，房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市經(jīng)濟中的地位舉足輕重。__年，我市房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費（營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅）占到全市財政收入39.4%?？梢姺康禺a(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟發(fā)展中的支柱作用明顯。如果房地產(chǎn)業(yè)下滑，將會對全市經(jīng)濟造成很大的不利影響。第二，房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)行業(yè)具有很強的帶動力。房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，可謂牽房地產(chǎn)業(yè)一發(fā)而動全市經(jīng)濟全身。房地產(chǎn)業(yè)與上游的水泥、鋼材等建材行業(yè)，下游的家裝、家電，相關(guān)的金融、建筑、運輸、批發(fā)零售、住宿餐飲等行業(yè)息息相關(guān)，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重問題，必然拖累其他行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。第三，房地產(chǎn)業(yè)在拉動就業(yè)，拓寬創(chuàng)造就業(yè)渠道方面發(fā)揮重要的作用。據(jù)了解，“每年住房在拉動就業(yè)上大概每一萬平方米可以提供100個就業(yè)崗位”。當(dāng)前大中專畢業(yè)生、下崗人員、新增的勞動力、大量返鄉(xiāng)的農(nóng)民工都要就業(yè)。我市面臨空前嚴(yán)峻的就業(yè)形勢。雖然勞動力成本可能有所下降，但就業(yè)已經(jīng)成為最棘手、最難解決的問題。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是整個經(jīng)濟正常發(fā)展的基礎(chǔ)，是增加就業(yè)崗位的最大推動力。
（二）加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。經(jīng)濟數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)之時將是房地產(chǎn)優(yōu)惠政策退出之日。__年12月“國四條”等密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，給__年房地產(chǎn)市場調(diào)控拉開了序幕。__年調(diào)控的核心是鼓勵自住性剛性需求購房，特色是頻繁微調(diào)，卻不指向物業(yè)稅、加息等核心政策。因此，政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅定地用市場化標(biāo)準(zhǔn)，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。
（三）規(guī)范土地市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵社會投資，發(fā)展以中小戶型（戶型面積在120平方米以下）為主的房地產(chǎn)項目，加大廉租房和政府保障性住房建設(shè)，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當(dāng)前的房價，而事實上當(dāng)前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除；另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
（四）穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費能力。因此，居民就業(yè)和收入狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費非常關(guān)鍵。
（五）創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實力更強的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。
七、對__年我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本判斷
__年房地產(chǎn)市場復(fù)蘇以來的持續(xù)火爆局面使得房地產(chǎn)市場供給整體偏緊，市場價格增幅偏快以及房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積等先行指標(biāo)仍處于負增長區(qū)域等因素，將對我市__年房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生一定的負面影響。近期，國家對房地產(chǎn)市場價格過快增長問題表示關(guān)注， 但作為二線城市的××市房地產(chǎn)市場價格不會做出過度調(diào)整，預(yù)計我市在市場供給逐步回升后，市場供求將趨于理性，__年房價將從偏快上升轉(zhuǎn)為逐步走穩(wěn)。國家適度寬松貨幣政策的背景下，各金融機構(gòu)將繼續(xù)保持對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸合理投放，積極對普通住房開發(fā)特別是保障性住房建設(shè)加大信貸支持力度?？梢灶A(yù)見，__年，我市房地產(chǎn)業(yè)在新一輪宏觀調(diào)控下將呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢。
篇十二 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告模板3150字
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是__房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從2000年起至今，__商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，__已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，__房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50。6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
2）房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定__年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在__年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4）房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。__年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
5）房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn)，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。__年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標(biāo)的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點。
1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。
2、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
篇十三 關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展情況調(diào)研報告2250字
近期，由市統(tǒng)計局牽頭，就準(zhǔn)旗房地產(chǎn)開發(fā)情況進行了專項調(diào)研。此次調(diào)研活動共走訪了21家房地產(chǎn)開發(fā)公司，實地考查了都市雅園經(jīng)濟適用房、錦麗苑、名盛園商住小區(qū)、桃園盛景商住小區(qū)等小區(qū)的建設(shè)情況，走訪了部分小區(qū)住戶，聽取了各房地產(chǎn)開發(fā)公司的情況介紹。通過調(diào)研，了解了全旗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題。
近年來，準(zhǔn)旗在工業(yè)經(jīng)濟迅猛發(fā)展的帶動下，經(jīng)濟社會實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入逐年增加，生活水平不斷提高，固定資產(chǎn)投資快速增長，前三季度累計完成401億元。為遏制房價過快上漲，抑制投資、投機性需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國家和地方先后出臺了一系列政策，從限貸、限購、限外、限價，到提高存款準(zhǔn)備金率、加息、擴大保障性住房供給等各個方面加強了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。在此背景下，前三季度準(zhǔn)旗房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)中有升，一方面，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持高位運行，新開工面積多于去年，施工規(guī)模繼續(xù)擴大;另一方面，市場銷售穩(wěn)中趨緩，價格漲幅有所回落，市場觀望氛圍漸顯?？傮w而言，全旗房地產(chǎn)市場運行正朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。
一、20_____年前三季度房地產(chǎn)運行情況：
1、開發(fā)投資繼續(xù)高位運行，住宅投資增速加快
三季度，全旗共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)45家(其中資質(zhì)企業(yè)24家)，啟動開發(fā)項目65個，計劃總投資達100.96億元，累計完成投資46.55億元，同比增長548.6%，比前四年累計完成額高出0.55億元，達到有史以來最高。其中：住宅投資31.7億元，同比增長521.6%;辦公樓投資3.58億元;商業(yè)營業(yè)用房投資7.33億元;其他投資3.94億元。住宅投資占總投資的比重達68%，處于主體地位。
2、資金來源逐漸趨緊，自籌資金和其他資金成為主渠道
前三季度，全旗共開發(fā)65個項目計劃總投資100.96億元，到位資金39.55億元，資金到位率為39.2%，缺口資金約7億元。
據(jù)調(diào)查，8成房地產(chǎn)商資金缺口大，來源趨緊，主要受信貸收緊等因素的影響，國內(nèi)貸款在資金來源中所占比重下降，自籌資金和其他資金所占比重提高。前三季度，在所有資金來源中：國內(nèi)貸款1.28億元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自籌資金、其他資金分別為38.6億元和6.67億元，分別增長3512%和156.5%，所占比重分別由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。
3、安居性保障房建設(shè)進度加快
準(zhǔn)旗保障房建設(shè)有序推進，至9月底，全旗已開工建設(shè)各類保障房5024套，其中新開工3486套，開工率為100%;施工面積為128.45萬平方米，其中：廉租房4.87萬平方米、公共租賃住房1萬平方米、經(jīng)濟適用房2.4萬平方米、各類棚戶改造120.18萬平方米;累計完成投資6.07億元，其中：廉租房0.26億元、公共租賃住房0.07億元、經(jīng)濟適用房0.34億元，各類棚戶改造5.4億元，住房保障工作進度居全市前列。
4、商品房供銷出現(xiàn)明顯差距，成交數(shù)量下滑
從供應(yīng)方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面積364.1萬平方米，在建規(guī)模同比增加248.6萬平方米，增長215.2%，增速比上年同期提高7.6個百分點。其中，商品房新開工面積330.37萬平方米，增長297.9%。由于大量房地產(chǎn)商加入保障房開發(fā)建設(shè)中，使得房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴張，未來房源供給充足。
從需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面積70.58萬平方米，同比增長70%，7、8、9月銷售面積分別為18.94萬平方米、28.86萬平方米、29.36萬平方米，同比分別下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月銷售量分別為1201套、1897套、1936套，同比分別減少244套、486套、1599套;第三季度銷售額14.94億元，同比下降55.9%，住宅平均售價略有下降。9月本是商品房銷售的傳統(tǒng)旺季，但由于受限購環(huán)境和調(diào)控政策影響，明顯呈現(xiàn)出金九成色不足，銀十開盤不暢，所簽售合同不到20%，銷售面積也僅為存量房的10%。主要原因是開發(fā)量較多，而且購買群體多為本地儲戶，加之宏觀調(diào)控政策進一步趨緊，房貸收緊，限購擴大，貸款利率上調(diào)，投機性購房獲利必然減少，大部分消費者購買意愿下降，加之政府搬遷尚未明確，使大部分購房者持觀望態(tài)度。另據(jù)歷年來統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：1990-2023年全旗城鎮(zhèn)累計開發(fā)商品住宅面積為723.81萬平方米，全旗2023年城鎮(zhèn)常住戶數(shù)以7.27萬戶估算，這樣平均每戶理論住房面積達到99.56平方米，不難看出到今年年底房地產(chǎn)市場已基本飽和。
二、準(zhǔn)旗未來房地產(chǎn)市場走勢情況
總的來看，政策調(diào)控的累積效應(yīng)對房價上漲的遏制作用已逐漸顯現(xiàn)，未來房地產(chǎn)市場隨著宏觀經(jīng)濟不確定因素的增多及調(diào)控力度的增大，短期內(nèi)房貸政策收緊的態(tài)勢將不可能放松，加息和提高存款準(zhǔn)備金率的貨幣政策仍將延續(xù)。在調(diào)查中，六成房地產(chǎn)商認為照目前速度和開發(fā)量，我旗房地產(chǎn)市場將很快飽和，形成供大于求的局面，市場銷售將迎來一個拐點，房價上漲空間不大，而企業(yè)為了回籠資金，降價打折出售是唯一的明智選擇。因此，為了縮小供需矛盾，政府應(yīng)適度控制房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，讓投資需求回歸理性化，從而使房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。
三、需要關(guān)注的幾個問題
1、各大房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口壓力大
準(zhǔn)旗幾家較大的房地產(chǎn)商資金來源主要靠自籌，融資壓力很大?；I資壓力問題在承擔(dān)保障房建設(shè)的企業(yè)中也普遍存在，今年全旗各類保障房建設(shè)任務(wù)為4434套，總量比去年增長23%，在規(guī)模擴大的情況下資金到位率卻有所下降，存在較大缺口。因此，我旗應(yīng)在積極爭取中央財政補貼的同時，從各方面多渠道籌集資金，彌補保障性住房資金存在的缺口，加快推進保障性安居工程建設(shè)，加大保障性住房供給，改善住房供給結(jié)構(gòu)。
2、房地產(chǎn)項目審批手續(xù)復(fù)雜，審批流程長，在一定程度上影響了項目開工進度。
3、部分保障房建設(shè)項目供電，供水、供暖、室外管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不到位，導(dǎo)致項目建設(shè)進度緩慢。
4、保障房開發(fā)用地不足。由于舊城改造拆遷難度大，不能整體拆遷，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目容積率變小，部分項目難以大規(guī)模開工建設(shè)。
篇十四 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告4600字
關(guān)注民生，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20__年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負責(zé)同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一步得到完善。
20__年至20__年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20__年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
20__年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，20__年漲至2300元/㎡，20__年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20__年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20__年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。20__年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。
經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。20__年--20__年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬㎡，其中20__年完成22萬㎡；20__年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%；20__年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡（1540套），總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2023年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大（見圖2），充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，20__年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。20__年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到20__年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20__年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進而引燃了20__年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構(gòu)各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20__年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構(gòu)個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20__年-20__年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20__年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從20__年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升（見表4）：
2023年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而20__—20__每畝均價為207.4萬元，20__年畝均價94.1萬元，基本與2023年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，20__年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20__年金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從20__到20__年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20__年至20__年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍；之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20__年至20__年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格（現(xiàn)價），從20__年的2050元/㎡上升到20__年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力?？傮w來講當(dāng)前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，20__年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20__年—20__年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20__年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到20__年上升到33%；企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20__年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20__年國內(nèi)貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對金融危機的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到20__年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到20__年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率，1998年到20__年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻。20__年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額的行業(yè)。在全球金融危機仍未見底、經(jīng)濟未完全復(fù)蘇的情況下，擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇（見表7）：
4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻。20__年—20__年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。20__年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20__年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20__年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。
從表8可以看出，20__年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大，20__年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入20__年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20__年1—10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
篇十五 上半年縣城房地產(chǎn)市場調(diào)研報告4400字
一、云陽概況
（一）區(qū)域基本情況云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長99.5公里，東西寬70.2公里，幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，末總?cè)丝?29萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬人，人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）區(qū)域自然環(huán)境云陽地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c，最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長。
（三）區(qū)域經(jīng)濟條件與社會條件“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，全縣gdp達到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個百分點。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由42.3:33.7:24.0調(diào)整到的31.1:33.3:35.6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
（四）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達到21.87平方公里，新縣城“大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽港停泊運營。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內(nèi)，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽段即將通車，云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達四級標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復(fù)建11處。
（五）城市定位云陽新縣城定位為云陽縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：發(fā)展到20萬人，2023年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠的移民新城，以云陽新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開館，被評定為國家aaaa級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的一張名片。新縣城“大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。根據(jù)云陽縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%，此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產(chǎn)開發(fā)情況
（一）房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場目前已基本趨于飽和。要促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。為此，我們進行了“云陽縣住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。
（二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過地災(zāi)治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標(biāo)。1、開發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米，其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米，其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。-，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米，其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；-，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米，其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米，其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米，其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。2、本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調(diào)分析。目前，在云陽縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷售很樂觀；外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷售很樂觀；由于走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。三、土地市場分析根據(jù)云陽縣國土局提供的—土地出讓交易結(jié)果，與待儲備土地同為住宅用地
上半年縣城房地產(chǎn)市場調(diào)研報告第2頁
的土地歷年交易情況如下表。表1云陽土地出讓交易情況年度價格最高價（萬元/畝）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價（萬元/畝）2．001．644．406．985．684．4035．50平均價（萬元/畝）4．505．4423．2228．9414．2023．2755．50可以看到，土地市場在經(jīng)歷了02、的狂熱之后逐漸回歸理性。預(yù)計云陽縣土地市場將在穩(wěn)定下來，呈上升勢頭。根據(jù)云陽縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，雖然略有下降，恢復(fù)到正常水平，開始有大幅增幅。表2云陽縣—土地出讓情況年度價格最高價7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價2．001．644．406．985．684．4035．50平均價4．505．4423．2228．9414．2023．2755．50四、土地儲備的幾點建議（一）應(yīng)抓緊進行土地儲備工作云陽在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，應(yīng)抓緊進行土地儲備工作。（二）由于土地出讓價格受到宏觀經(jīng)濟、市場情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進行詳細規(guī)劃，具體規(guī)劃指標(biāo)未定，導(dǎo)致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。特此報告
