篇一 城中村改造調(diào)研報告8150字
城中村改造調(diào)研報告
城中村改造是一件非常復(fù)雜的事情，最近，我們就此問題到武漢市進行了一次調(diào)查研究 ?？吹降膮s是另外一番景象：所到之處的市、區(qū)、鄉(xiāng)(街)、村(居)以及村民對城中村的改造交口稱贊。一項改革政策能夠得到利益調(diào)整各方的一致認同這是少有的。我們認為，武漢市城中村綜合改造政策穩(wěn)妥，富有創(chuàng)見，既解決了城市化過程中城中村存在的產(chǎn)權(quán)模糊、機制不活、監(jiān)督不力問題，又解決了城中村被邊緣化的問題，探索出了一條公有制的實現(xiàn)形式和城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會統(tǒng)籌發(fā)展的路子。武漢市的經(jīng)驗值得推廣。
基本作法
何謂城中村？《現(xiàn)代漢語詞典》找不到答案，武漢市是這樣屆定的：城中村是指《武漢市土地利用總體規(guī)劃主城建設(shè)用地控制范圍圖(1997-2023年)》確定的城市建設(shè)發(fā)展預(yù)留地范圍內(nèi)，因國家建設(shè)征用土地后僅剩少量農(nóng)用地、農(nóng)民不能靠耕種土地維持生產(chǎn)生活且基本被城市包圍的行政村。據(jù)此，武漢市城中村綜合改造的總體范圍包括江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、洪山等區(qū)(城郊區(qū)暫未納入此次改造范圍)共計147個行政村和15個農(nóng)林單位，涉及總?cè)丝?5.66萬人，其中農(nóng)業(yè)人口17.10萬人。我們分別與武漢市城中村改造專班、漢陽區(qū)領(lǐng)導(dǎo)以及七個村的干部群眾進行了座談，了解到他們的基本做法是：
一、科學(xué)確定六改一建改造政策。武漢市委、市政府站在推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，構(gòu)建和諧社會的高度，2023年9月正式拉開了城中村綜合改造的序幕。在借鑒廣州、北京、珠海先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，武漢市下發(fā)了《中共武漢市委、市人民政府關(guān)于積極推進城中村綜合改造工作的意見》和《市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市體改辦等部門關(guān)于落實市委市人民政府積極推進城中村綜合改造工作的意見的通知》兩個文件。文件明確提出了城中村改造的目標任務(wù)是六改一建，即經(jīng)濟組織改制，改村集體經(jīng)濟的雙層經(jīng)營模式為適應(yīng)市場經(jīng)濟要求的現(xiàn)代企業(yè)管理模式;戶籍改登，將城中村村民農(nóng)業(yè)戶口改登為城市居民戶口;村改居，依法撤銷村民委員會組建社區(qū)居民委員會;福利改保障，村改按月發(fā)放福利為一次性納入城市社會保障體系;土地改性，將城中村的集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?村灣改造，按城市規(guī)劃和建設(shè)的標準及要求，改善公共設(shè)施;按照城市管理規(guī)范要求，建設(shè)文明社區(qū)。
六改一建較之全國其他城市城中村改造，有很多創(chuàng)新，在全國有一定的影響，可以說是一項長治久安的善政。長治表現(xiàn)在政策的前瞻性、系統(tǒng)性，充分考慮了村企業(yè)的發(fā)展以及村民融入城市等問題;久安表現(xiàn)在永久性地解決了失地農(nóng)民的生計問題。兩年實踐證明，這種設(shè)計是很科學(xué)的。
二、試點先行。為了積極穩(wěn)妥地推進城中村綜合改造，武漢市將城中村分為 abc三類，a類村為人均農(nóng)用地小于或等于0.1畝，b類村為人均農(nóng)用地大于0.1畝、小于0.5畝的村，c 類村為人均農(nóng)用地大于0.5畝的村。同時確定城中村的綜合改造分三步走，第一步是辦試點;第二步是以試點為基礎(chǔ)，全面推進 ab 類村的綜合改造工作;第三步是逐步解決 c類村的問題。武漢市選擇了16個村進行試點。漢陽區(qū)的城中村改造是武漢市的一個縮影，abc三類村分布均衡，有6個村先期進入試點。區(qū)委書記鄭永新告訴我們：我們把這次城中村的改造看成是再造一個漢陽的重大機遇，當(dāng)成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的一個重要舉措，精心組織，放手推進，深得市民的擁護。
三、嚴格控制操作程序。武漢市城中村改造的步驟可以概括為6個字：先改制，后改造。即率先進行集體經(jīng)濟組織的改制工作，配套進行村民戶籍變更、勞動就業(yè)和社會保障、撤消村委會組建社區(qū)居民委員會的工作。在完成上述改制工作之后，推動村灣改造建設(shè)。
改制是城中村改造的切入點。漢陽區(qū)對城中村改制的程序控制十分規(guī)范、嚴格，他們把改制分為九個步驟：第一步，做好改制宣傳工作;第二步，做好集體資產(chǎn)的清產(chǎn)核資工作;第三步處理村集體經(jīng)濟組織的債務(wù);第四步，制定集體資產(chǎn)處置方案，張榜公布，并根據(jù)村民意見進行修改;第五步，表決通過修改后的方案，依法辦理有關(guān)確認手續(xù);第六步，新組建企業(yè)向工商部門辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準登記;第七步，制定或修改公司章程，明確股權(quán)管理辦法;第八步，召開股東大會，選舉董事會、監(jiān)事會成員，召開董事會，選舉董事長、聘任總經(jīng)理，作出董事會決議;第九步，辦理工商注冊登記手續(xù)等。目前，漢陽區(qū)的試點村均已全部嚴格按照這四階九步程序操作完畢，完成了改制工作。整個過程，公開、公平、公正，全程陽光，上下透明。因而，極少有上訪的，更沒有鬧事的。
四、把住股權(quán)量化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。村集體經(jīng)濟組織改制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是資產(chǎn)處置，其間股權(quán)量化是難點。漢陽區(qū)區(qū)長李詩偉很有感觸地說，改制過程中的股權(quán)量化要體現(xiàn)公平為主，兼顧貢獻的原則。漢陽區(qū)試點村股權(quán)對象的確定、股權(quán)配置的數(shù)額、對村民補償?shù)霓k法等各村不同，但量化項目是相同的，分五種：一是人頭股;二是勞動年限股;三是任職股;四是學(xué)歷股;五是表彰榮譽股。
武漢市城中村改造實行的是一村一策，股權(quán)量化有一個共同標志：群眾同意。無論何種方法，要取得全部村民的絕大多數(shù)同意并簽字。為探究村干部與村民股份量化的差距，我們對十里鋪、前進、五里墩三個試點村的股份量化情況，尤其是村書記與村民的股份量化比較。
村 名
量 化
股 本
(萬元)
量 化
對 象
平均每人持股
(萬元)
支 書
股 本
(萬 元)
與同工
齡村民
比 例
與平均
水 平
比 例
大部分
村 民
股 本
(萬 元)
十里鋪
前 進
五里墩
5800
2718
3098
345
235
205
16.8
9.54
15.
52.00
29.79
61.84
1:1.60
1:1.53
1:1.20
1:3.0
1:3.5
1:3.0
30
10
30
從上表可以看出，這三個村的村書記與村民之間的量化股份比例懸殊并不算大，群眾能接受。
五、建立保障體系。城中村通過村改居后，村民變成了股民，鄉(xiāng)里人變成了城里人，他們不僅享有城市居民享有的隱性福利，甚至有比城市居民還更多的生存門路和生活保障。據(jù)漢陽區(qū)委副書記李丹芳介紹，漢陽區(qū)城中村綜合改造后，村民有了五條保障線，一是醫(yī)保;二是社保;三是房保(城中村改造還建有戶不超過300平方米的政策，因而村民都有房子出租收入);四是就業(yè)優(yōu)先(村自辦企業(yè));五是低保。此外，持股分紅還有一大塊收入(當(dāng)然也有風(fēng)險)。
六、推進村灣改造。改制完成之后，改造就提上了議事日程。目前這項工作正在進行中。武漢市城中村的改造有很嚴格的政策標準。即將土地分為四類，一類叫還建用地，一類叫產(chǎn)業(yè)用地，一類叫開發(fā)用地，一類叫儲備用地。
還建用地是指經(jīng)過改建、整治后保留的住宅用地和拆除舊村灣后建設(shè)新居住區(qū)的還建用地。以村為單位計算，戶均建筑面積不超過300平方米，或者人均不超過50平方米，容積率按1.6-1.8的標準計算。產(chǎn)業(yè)用地是指留給原集體經(jīng)濟組織發(fā)展經(jīng)濟、解決村民勞動就業(yè)的用地。產(chǎn)業(yè)用地的測算標準是按照改制后的經(jīng)濟實體中原村勞動力(含退休人員)勞均80平方米計算。開發(fā)用地是指為補償建設(shè)還建房投入，在村灣改造騰退土地和其它剩余土地中按一定比例拿出用于商品房開發(fā)的用地。其測算標準是按新建居住區(qū)還建用地的1：11：1.5的比例確定。儲備用地則是留足上面三地之后的剩余土地，納入土地中心統(tǒng)征儲備。
初 見 成 效
武漢市城中村綜合改造試點工作已進行了兩年時間，成效顯著。
16個試點村均已全部完成集體經(jīng)濟改制工作。共涉及集體總資產(chǎn)20多億，扣除改制成本、繳納社?；鸬龋糜诠蓹?quán)量化的達14.64億元，界定股民6708人。此外，二環(huán)內(nèi)還有21個非試點村也完成了改制工作。
16個試點村均已全部完成戶口改登工作。共5284戶、11157人轉(zhuǎn)為了城市居民戶口。此外二環(huán)內(nèi)還有13個非試點村完成了雙登工作。
16個試點村有15個完成撤消村委會建立社區(qū)居委會工作，非試點村也有8個完成了撤村建居工作。
16個試點村有15個村參入了社保。共籌措資金7700余萬元，參保勞力達4018人，參加養(yǎng)老保障共1589人，養(yǎng)老保障面已達到99%以上。非試點村有14個村5766名勞力1194名老人分別參加了社會保險和養(yǎng)老保障。
16個試點村先后完成了改造規(guī)劃編制和審批。部分村土地已經(jīng)掛牌，有的村正在開工建設(shè)之中，有的還建房一期已全面封頂。估計今年將有10個以上的村可開工建設(shè)，二環(huán)內(nèi)非試點村將有20個村可完成改造規(guī)劃編制工作
武漢市城中村改造已經(jīng)初見成效，前景可期，主要表現(xiàn)為：
一是明晰了產(chǎn)權(quán)，探索了一條公有制實現(xiàn)的有效形式。通過城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依法進行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的流失。通過改制，改變了原村集體資產(chǎn)村民名義上共同所有，為現(xiàn)在實際上按份共有，維護了廣大村民的自身權(quán)益，調(diào)動了群眾關(guān)心企業(yè)發(fā)展，參與企業(yè)管理、監(jiān)督企業(yè)經(jīng)營的積極性。
二是規(guī)范了經(jīng)濟管理形式，有利于集體經(jīng)濟發(fā)展。通過城中村的綜合改造，土地資源變成了資產(chǎn)，變成了資本，變成了資金。城市化對城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有序開發(fā)。集體經(jīng)濟管理形式，從自然松散形態(tài)走向了現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范模式，從封閉半封閉走向開放走向市場，從初級和低級發(fā)展階段走向高一級發(fā)展階段。招商引資有了一個落腳的平臺，集體經(jīng)濟有了一個起飛的機場。
三是提供了社會保障，促進了社會和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城里人一樣享受社會福利，生活無憂慮，幸福有保障，許多矛盾和問題悄然化解在底層，這對于社會穩(wěn)定與和諧意義重大。
四是暢通了城市化道路，促進了經(jīng)濟社會的全面發(fā)展。武漢市城中村改造一舉改變了城中村農(nóng)村集體土地分散征用、分塊變性的問題，以村為單位地塊打包掛牌，有利于城市化的進程，找到了解決城中村問題長治久安的途經(jīng)，找到了解決舊城區(qū)改造的新途徑。
經(jīng) 驗 和 啟 示
城中村改造源起城市化。城市的發(fā)展，出現(xiàn)了一批喪失農(nóng)村經(jīng)濟形態(tài)的都市鄉(xiāng)村，同時也造就了大量的失地農(nóng)民。城中村問題日益成為影響城市協(xié)調(diào)發(fā)展、功能提升、市(村)民生活質(zhì)量進一步改善的突出問題。武漢市經(jīng)過兩年時間的探索，為解決這一綜合頑癥找到了一條新路。其主要經(jīng)驗和啟示是：
一、實行綜合配套改革。這是武漢城中村改造的亮點。城中村問題既是現(xiàn)實問題，也是歷史問題;既是社會問題，也是經(jīng)濟問題;既是農(nóng)村問題，也是城市問題。是綜合性的問題，就應(yīng)該采取綜合配套政策。實踐證明，武漢市城中村綜合改造總體設(shè)計是科學(xué)的，突出體現(xiàn)在它是綜合治理而不是單兵獨進上。武漢市城中村改造包括集體經(jīng)濟組織改制、戶口改登、撤村建居、建立社保、改造舊村灣等工作，是一個系統(tǒng)工程，旨在通過綜合性改造，使城中村在經(jīng)濟組織形式、社會管理形態(tài)、生活居住形態(tài)方面實現(xiàn)全方位變革，讓城中村居民共享城市化發(fā)展的成果。既考慮了集體經(jīng)濟的生存發(fā)展，又考慮了居民的生產(chǎn)生活，既考慮了城市的發(fā)展需要，又考慮了百姓的發(fā)展需求，既考慮了眼前利益，又考慮了長遠目標，既考慮了政府的經(jīng)濟承擔(dān)能力，又考慮了群眾的心理承受壓力。綜合配套改革思路慎密，整體推進，試點兩年來，悄然無聲地變革，水不動魚不跳地推進，綜合配套是最明智也是最關(guān)鍵的。
二、把準時機和條件。推進城中村改造要把握好火候，行政捏合、人為推動都有是大忌。早改改不動，遲改動不了。武漢市城中村改造時機把握得比較好。就武漢市財力而言，只能走低成本改造之路，也就是說，既要完成改造任務(wù)，又要在資金上財力上包括資源上自求平衡。武漢市城中村民居正處在二、三層樓時代，改造成本相對來說比較低，而一旦城中村民居進入六七層時代，改造的成本就太大，政府買不起這個單。一些城市出現(xiàn)政府退無底線、百姓屢拆屢建的被動局面，就是教訓(xùn)。從城中村的現(xiàn)實狀況看，改制改造必須堅持五個必備條件：人均耕地在0.5畝以下;村灣建設(shè)在城市規(guī)劃之中;有能夠理解政策和落實政策的強有力的村兩委班子;有能夠支付或者承擔(dān)改造成本的經(jīng)濟實力;有大多數(shù)群眾的同意和支持。條件不具備，時機不成熟，最好不要動，否則難收場。
三、充分相信、充分依靠群眾。成立市城中村綜合改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室掛牌時，武漢市估計這項工作問題大，矛盾多，上訪堵門少不了，為顧及影響，他們把辦公室從市政府大院里搬出去借房辦公，并作好了打持久戰(zhàn)的準備。結(jié)果恰恰相反，兩年來，市村改辦未遭遇一次惡性集體上訪，辦公室人員由原來10多人減為1人，辦公地點從政府外又搬回政府內(nèi)。這故事我們當(dāng)初聽了有點將信將疑。后來我們到村里座談，得到了印證。在羅家村、在前進村、在鐵橋村等地，村干部都曾接待過群眾來訪，但問題都能解決在村一級，解決在村民代表大會上。十里鋪村書記劉啟社告訴我們，來訪較多的是原來農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，要求量股分紅，要求享受福利待遇。他的辦法是，開群眾大會或代表大會，你在會上把理由擺出來，然后請群眾表決通過，通得過就給，通不過就沒有。因而我們走訪的村，原農(nóng)轉(zhuǎn)非居民的待遇大不一樣。武漢市的經(jīng)驗證明，凡事把政策原原本本交給群眾，把道理跟群眾講清楚，并且凡事請群眾當(dāng)家作主，由群眾代表大會決策通過，沒有走不通的。通過這一次城中村的綜合改造，城中村的老百姓對什么是以人為本，對怎樣當(dāng)家作主，有了更具體也更深切的體會，基層民主建設(shè)因此邁出了一大步。
四、堅持一村一策。同樣是村里書記，沙湖的閔芳華同志，不要貢獻股，與村民平等分股;十里鋪村的劉啟社同志就有鄉(xiāng)黨委政府獎勵給他的5萬貢獻股。同樣是漢陽區(qū)的試點村，前進村支書量化股本是同工齡村民的1：1.53;而五里墩村支書的量化股本是同工齡村民的1：20。同樣是股權(quán)設(shè)置，前進村提了40%的集體股，十里鋪村就沒有設(shè)這個項目。同樣是為群眾辦福利，十里鋪村拿現(xiàn)金一次性支付，前進村就用貸款解決。同樣的問題不同的辦法不同的形式不同的手段，都可以，只要群眾通得過。這就是從市到區(qū)到鄉(xiāng)到村到組，大家齊聲叫好的工作模式：一村一策。一村一策好在解決問題，尤其是能解決復(fù)雜的問題，解決政府不容易解決的問題，甚至能創(chuàng)造性地解決與政策擦邊的問題。因此，這個模式特別為群眾認可，特別為村干部喜歡，也特別為上級青睞。改造涉及上百個村、上千個組、幾十萬人，事情千差萬別，村情千差萬別，人情千差萬別，不可能一刀切，不可能齊步走，一村一策，調(diào)動了基層干部群眾主動面對矛盾和解決矛盾的積極性，極大地發(fā)揮了他們的聰明才智。這是武漢市城中村綜合改造順利開展的一條真經(jīng)。
五、面向建立現(xiàn)代化企業(yè)制度推進改制。武漢市在這一點上毫不含糊。集體經(jīng)濟組織改改制的方向是建立符合市場經(jīng)濟要求的股份制企業(yè)，告別村企合一、村社合一的集體經(jīng)濟組織模式。武漢市試點村的集體經(jīng)濟組織改制有三種形式，一是原有經(jīng)濟實體是公司制的，按《公司法》進一步明晰權(quán)屬，優(yōu)化調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)，即將村委會所持有的集體股權(quán)量化給具有股民資格的村民;二是對非公司制企業(yè)，通過改制，按集體資產(chǎn)處置方案，根據(jù)《公司法》進行改造;三是原沒有企業(yè)經(jīng)濟實體的集體經(jīng)濟組織，要求組建公司制企業(yè)，也可由村民會議決定選擇適合自己的改制形式。不管采取什么形式改制，都必須引入現(xiàn)代企業(yè)管理制度，建立健全的公司制治理結(jié)構(gòu)，全面進入市場，否則，只求形式上改制，本質(zhì)上沒有多大變化，企業(yè)得不到發(fā)展，股民得不到分紅，最后將難以為繼?；蛘呤墙韪闹浦麑⒓w財產(chǎn)改進了少數(shù)人的腰包，老百姓不答應(yīng)。
六、強化協(xié)調(diào)服務(wù)和加強監(jiān)督。城中村綜合改造，被稱之為比搞土改還難，至今仍然為很多城市大傷腦筋。首先，村班子戰(zhàn)斗力要強，遇到問題和矛盾不推諉。其次，政府不能越俎代皰，更不能包辦代替，要放手讓村民自主，政府的職責(zé)是把好程序關(guān)、審批關(guān)。第三，加強協(xié)調(diào)。這項工作政策性特別強，涉及到的部門特別多，需要大力協(xié)調(diào)。第四，加強監(jiān)督。事關(guān)群眾切身經(jīng)濟利益，事關(guān)集體財產(chǎn)資金，特別需要加強監(jiān)督。漢陽區(qū)紀委監(jiān)察還有檢察審計部門全程參與了城中村的改造，督促陽光操作，設(shè)立舉報熱線，逐項審計公開，這些警示性的工作做在前面了、做到位了，老百姓就放心了。
幾 點 建 議
武漢市的城中村改造經(jīng)驗，無疑是值得學(xué)習(xí)和借鑒的。從武漢市城中村綜合改造的進程看，改制、進入社保需要支付大量的改革成本，只有通過整合土地資源、制定土地效益最大化的村灣改造方案，才能為改造提供財力保證。由于這項工作涉及的相關(guān)因素眾多，各種矛盾交織，我們在調(diào)查中感受到，有必要從以下五個方面完善政策，強化措施。
一、加強工作協(xié)調(diào)，做好政策間的配套和銜接。目前，有幾個方面需要盡快銜接或協(xié)調(diào)。一是加強改制與改造之間的推進銜接。我們在十里鋪、鐵橋、五里墩等村了解到，試點村改制后的改造推進不夠理想，卡在土地變性以及規(guī)劃審批環(huán)節(jié)上。改制試點村大都支付了大量改革成本，寄希望村灣改造中通過土地整合實現(xiàn)成本置換，改造不啟動就成了一個半拉子工程，甚至有可能前功盡棄，土地轉(zhuǎn)不靈，股民成災(zāi)民，改造進展不順，有可能引發(fā)大面積社會矛盾。二是自求平衡的小社保網(wǎng)要創(chuàng)造條件進入社保網(wǎng)。村改居過程中的村民進的是武漢市自成體系的小網(wǎng)，不僅保費高(人平38000元)，而且運轉(zhuǎn)久了，可能出現(xiàn)障礙，留下隱患。三是村改居后村建制要保留一段時間。與建居同時撤消村建制，不利于改制與改造之間的銜接。在村灣改造沒有完成前，已改制的企業(yè)履行拆遷、公共事業(yè)、公共設(shè)施建設(shè)等職能，名不正，言不順與此同時，改制企業(yè)一旦無利可圖，極易規(guī)避困難，把矛盾推向政府。
二、扶上馬送一程，對城中村改制企業(yè)以扶持過渡期。相當(dāng)一部分改制企業(yè)還相當(dāng)脆弱，建立現(xiàn)代企業(yè)制度面臨很大困難，政策層面應(yīng)給予一定的扶持和優(yōu)惠，以促進其在市場經(jīng)濟中更好地發(fā)展。一是試點村改制都付出了巨額成本。補償農(nóng)轉(zhuǎn)非人員、為勞動力補繳10年的社保、醫(yī)?；?、為退休人員交納10年的養(yǎng)老保障及醫(yī)保基金等，村均都在兩三千萬元。二是試點村改制企業(yè)仍然承擔(dān)著新建社區(qū)的社會管理、基礎(chǔ)設(shè)施維護等這些企業(yè)不應(yīng)該承擔(dān)的社會責(zé)任，有的村還要對領(lǐng)取養(yǎng)老保障金的進行再補貼。三是試點村改制企業(yè)稅收負擔(dān)明顯加重。一般而言，城中村的產(chǎn)業(yè)主要是物業(yè)。改制前，村集體的物業(yè)租賃享受了很多涉農(nóng)稅收優(yōu)惠政策，改制后一律按城市企業(yè)對待，物業(yè)稅達到收入的17%以上，村民受惠大幅減少。四是試點村改制企業(yè)承受著分紅的壓力。村集體經(jīng)濟改制后，股民的期盼是分紅并能逐年提高，過去是給村民發(fā)福利，表現(xiàn)為施予，現(xiàn)在是分紅，表現(xiàn)為貢獻，經(jīng)濟壓力陡然增大。因此，改制企業(yè)現(xiàn)在正處在最困難、最重要的轉(zhuǎn)換時期，必須在政策層面上明確一個過渡扶持期，這不僅僅是企業(yè)發(fā)展問題，也是一個維護社會穩(wěn)定的大問題。
三、打破屬村地域界限，追求城中村改造的整體效益和板塊效益。武漢市城中村的改造是以村為單位安排還建地、開發(fā)地、儲備地，這樣做的好處是便于操作，便于推進 ;不利的一面是不利于土地綜合開發(fā)利用，也不利于各村與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)，容易形成新一輪的城中村現(xiàn)象。對于地處城中、區(qū)位相鄰、地塊零碎的村，可考慮以兩至三個甚至更多的村為單位，依據(jù)同一區(qū)域的改造規(guī)劃，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)土地資源的最佳整合，使土地資源的利用效益最大化?？偟脑瓌t是村灣改造建設(shè)規(guī)劃服從城市建設(shè)規(guī)劃。但村灣改造規(guī)劃，也要盡可能地體現(xiàn)規(guī)劃的全局性、整體性、長遠性，統(tǒng)一性，考慮它的規(guī)模效益、區(qū)域效益、板塊效益。根據(jù)區(qū)域規(guī)劃的功能區(qū)分，科學(xué)地成規(guī)模地配置還建用地、產(chǎn)業(yè)用地、開發(fā)用地，提升土地的利用價值，減少市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)成本。
四、合理調(diào)整利益，確保村及村民土地市場化的合法權(quán)益。城中村改造政策的核心是土地變性，這就有一個國家、開發(fā)商、村及村民的土地利益配置問題?？偟脑瓌t應(yīng)該是：確保村及村民的合法權(quán)益。從武漢的情況看全省，首先，對人均占地不足0.3畝的城中村，應(yīng)原則上停止與綜合改造無關(guān)的商業(yè)項目土地征用和儲備。因為，總體上看，人均占地低于0.3畝，還建、土地開發(fā)、發(fā)展都無法平衡，最終仍然要由政府埋單。其次，城中村改造過程中，土地市場化，政府應(yīng)讓利于村及村民。隨著城中村的土地逐步掛牌，走進市場土地量的占比肯定會提高，市場關(guān)注度也會提高。但由于城中村改造中土地變性是最后的晚餐，地塊零碎不規(guī)則，利用效率不高，為了調(diào)動城中村改制企業(yè)參與的積極性，政府可考慮對城中村土地掛牌交易減免規(guī)費，并在土地出讓、土地增值收入中，拿出一定比例實行以獎促改，或明確一定的比例用于城中村改造公共設(shè)施建設(shè)。
五、探索多種安置方式，降低城市中心區(qū)開發(fā)強度。從有些試點村舊村灣改造方案編制來看，由于土地資源太少，往往是靠提高還建房和開發(fā)商品房的容積率來達到平衡，這樣不僅影響了環(huán)境的改善，也加大了中心城區(qū)的開發(fā)強度，還給將來的城市管理帶來很大壓力。城中村改造過程中，在保證廣大村居民合法利益的前提下，可采取實物還建、貨幣安置、部分實物部分貨幣多種安置方式，尤其應(yīng)鼓勵采取貨幣安置補償?shù)霓k法，這樣更有利于城市的布局和功能分區(qū)建設(shè)。從另一個層面上講，有利于加快原村民與城市居民的融合。
篇二 城中村改造工作的調(diào)研報告3100字
一、全區(qū)城中村征遷改建進展情況
(一)市定征遷目標完成情況
20_____年度市下達__區(qū)舊城城中村和棚戶區(qū)改建工作目標任務(wù)為：完成征遷面積230 萬平方米，開工面積170萬平方米，投資90億元。截止目前，全區(qū)舊城城中村和棚戶區(qū)共完成征遷面積141.01萬平方米，開工面積107.44萬平方米，投資78.476億元。其中，城中村改造完成征遷126萬平方米，開工面積56萬平方米，完成投資42億元。
(二)全區(qū)城中村改造進展情況
全區(qū)18個村莊改建立項工作已全部完成，開發(fā)商全部確定。
(1)興隆寨村改建項目。涉及1684戶，目前征收工作基本完成。安置房建設(shè)情況：興隆寨村占地135.08畝，安置面積49萬平方米，規(guī)劃建設(shè)14棟高層，共分三個地塊進行安置房建設(shè)。
(2)南村改建項目。涉及1018戶，目前征收工作基本完成。安置房建設(shè)情況：南村安置房占地91畝，安置面積40.5萬平方米，規(guī)劃建設(shè)10棟高層，現(xiàn)已全部開工建設(shè)。
(3)淺井頭改建項目。涉及1092戶，目前已完成征收741戶。安置房建設(shè)情況：淺井頭村共需安置房45萬平方米。規(guī)劃淺井南路以西安置地塊占地72畝，規(guī)劃建8棟安置房。
(4)遇駕溝、小所村改建項目。立項、控規(guī)已完成，征收工作已開展，目前正在根據(jù)公示情況進行規(guī)劃調(diào)整，同時對兩村安置量審核，安置區(qū)場地完成三通一平，已完成地質(zhì)勘探文物勘探工作，近期安置房即將開工建設(shè)。
(5)七里河村銅鑼灣廣場改建項目。立項已批復(fù)，土地掛牌進入程序，膠鞋廠地塊已拆遷完畢，文物勘探已完成，安置房即將開工建設(shè)。
(6)王府莊改建項目。涉及198戶，目前王府莊村已簽訂協(xié)議124戶。
(7)符家屯村改建項目。該村占地面積441畝，1300戶，4000人，現(xiàn)有建筑面積約86萬平方米。2___年12月6日，區(qū)政府與升龍公司簽訂開發(fā)改造意向協(xié)議。今年7月該區(qū)域的控規(guī)，經(jīng)市規(guī)委會討論通過。目前，該村與開發(fā)企業(yè)已完成洽談，安置區(qū)域已確定，同時安置量審核正在進行。
(8)同樂寨村改建項目。該村占地面積349畝， 726戶，2200人，現(xiàn)有建筑面積約42萬平方米。今年7月該區(qū)域的控規(guī)經(jīng)市規(guī)委會討論通過，目前，工作重點為加快安置量審核、制定詳細開發(fā)改造安置方案。
(9)唐村改建項目。該村占地面積451.77畝，1215戶，4865人，需安置面積52萬平方米。2___年11月編制完成的控規(guī)評審稿中，本區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施及規(guī)劃道路占用該村175.74畝土地，可用于開發(fā)和安置用地276.03 畝。按照控規(guī)中的容積率，可建設(shè)總建筑面積(含安置和開發(fā))僅為101.65萬平方米，安置開發(fā)比不足1:1。根據(jù)控規(guī)所設(shè)置的容積率必須有350畝土地才能滿足唐村改建需要。
(10)西馬溝、三岔口、大所三村改建項目(洛陽西部生態(tài)城)。對西馬溝村的所有企業(yè)、民宅、無證戶逐一進行排查并核實情況，開發(fā)成本估算工作已完成，已與規(guī)劃設(shè)計院對接，正在對該項目內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施成本費用進行估算。
(11)谷東、谷西、尤東、尤西、王灣五村改建項目(洛陽西部科技城)。五村總占地面積7263.2畝，5638戶，16575人，現(xiàn)有建筑面積約236萬平方米。2___年4月16日，區(qū)政府與金運佳集團簽訂開發(fā)建設(shè)洛陽西部科技城項目合作協(xié)議。目前，五村地面附屬物丈量已基本完成，人口、戶籍、宅基地已完成鎖定，土地測繪成果已出，正在與開發(fā)企業(yè)、規(guī)劃設(shè)計院編制優(yōu)化開發(fā)安置方案。谷東、谷西兩村審核安置量的資料已準備完畢，待上報市舊改辦進行審核。
二、城中村改造的主要做法
(一)堅持科學(xué)規(guī)劃，高標準推進城市建設(shè)。一是實現(xiàn)控規(guī)編制全覆蓋。區(qū)政府結(jié)合城中村、舊城改造，科學(xué)編制全區(qū)控制性詳細規(guī)劃，使城市建設(shè)在規(guī)劃的指導(dǎo)下科學(xué)、有序、健康進行。二是堅持高標準規(guī)劃建設(shè)。按照區(qū)委、區(qū)政府確定的龍形經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃，加強對重點區(qū)域和重點項目的規(guī)劃引導(dǎo)，在龍頭經(jīng)濟板塊，規(guī)劃建設(shè)一棟369米的超高層地標性建筑;在龍身經(jīng)濟板塊，重點打造澗西工業(yè)歷史文化街區(qū);在龍尾經(jīng)濟板塊，重點打造的洛陽大學(xué)科技城。三是城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相統(tǒng)一。結(jié)合商業(yè)區(qū)域設(shè)置，在城市建設(shè)中科學(xué)規(guī)劃商業(yè)和商務(wù)設(shè)施，通過城市更新實現(xiàn)城區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，加快城區(qū)可持續(xù)發(fā)展。
(二)突出和諧征遷，多層面保障群眾利益。一是注重政策宣傳引導(dǎo)?？茖W(xué)制定征收補償安置方案，耐心細致地做好群眾的宣傳發(fā)動工作，通過外出參觀、環(huán)境對比等形式，使群眾明白征遷改造帶來的好處，積極支持、參與城市更新改造。二是積極發(fā)揮基層組織和專業(yè)隊伍的作用。抽調(diào)近200名機關(guān)干部組成征遷工作隊員，會同各村兩委做好群眾思想工作。為調(diào)動征遷干部的積極性，區(qū)委在去年提拔任用18名表現(xiàn)突出的征遷一線隊員基礎(chǔ)上，今年又擬拿出20個科級崗位，用于提拔在征遷改建過程中表現(xiàn)突出的工作隊員。同時對各辦事處、項目指揮部相關(guān)工作人員進行法律、法規(guī)、政策等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，為完成兩整三新四清查工作奠定了基礎(chǔ)。三是依法陽光操作。按照征遷工作零違規(guī)、零強拆、零事故的原則和依法、陽光、和諧、安全的八字方針，嚴把征收過程的各個環(huán)節(jié)，將征遷安置公開公示制度落到實處，實現(xiàn)征遷工作的公開、公平、陽光、和諧，維護了全區(qū)征遷工作的穩(wěn)定。
(三)強化招商引資，確保群眾妥善安置。一是招大引強。加大招商引資力度，在大招商、招大商、選大商上下真功夫，打破固有模式，采取規(guī)劃、土地手續(xù)同時進行的推進模式，服務(wù)招商引資，提高改建工作的效率。目前，全區(qū)18個城中村、城郊村、城邊村全部完成招商引資工作，并全部完成改建立項工作。二是優(yōu)先安排安置房建設(shè)。將安置房建設(shè)作為城中村改建的重中之重，優(yōu)先安置地塊的征遷工作，優(yōu)先上報安置區(qū)域規(guī)劃，在資金、人員等方面大力支持。積極籌措資金，先后與農(nóng)業(yè)開發(fā)銀行、洛陽銀行等金融機構(gòu)對接，落實融資計劃，優(yōu)先安置地塊的征遷。
三、存在的問題
(一)城郊(邊)村改建安開比的確認問題。一是城郊村按照村民人口數(shù)確定安置量，如按 1:2.3安開比推算開發(fā)房數(shù)量，將使經(jīng)濟測算無法平衡，因此需確定城郊村的安開比認定辦法。二是城郊(邊)村貨幣補償資金量大，主要是：農(nóng)用地征收過程中繳納的耕地占用稅、土地報批等費用高;拆遷企業(yè)量大，補償資金大;安置面積外，一、二層住宅需貨幣補償?shù)拿娣e大;基礎(chǔ)設(shè)施投入較多。三是城郊村開發(fā)的商品房房價要低于市區(qū)成熟地段商品房房價。
(二)安置地塊土地摘牌問題。按照市政府要求，我區(qū)城中村改建正全面推進，在村民安置房摘地及申請辦理建設(shè)手續(xù)中存在較多問題。根據(jù)城中村改建的目的，村民安置房辦理為全產(chǎn)權(quán)房，因此安置地塊需要掛牌或協(xié)議出讓。按我市現(xiàn)有政策，若由村委會摘得土地，而村委會又沒有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，不能為村民辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù);若由引入的開發(fā)企業(yè)摘得土地，政府須按政策將企業(yè)代繳的土地出讓金返還給企業(yè)用于安置房建設(shè)，但返還的土地出讓金將被認定為收入需繳納營業(yè)稅、所得稅等，同時以開發(fā)企業(yè)名義辦理產(chǎn)權(quán)證需繳納相關(guān)稅費。如我區(qū)符家屯村改建需安置面積 48.5萬平方米，辦證等相關(guān)稅費約為1.2億元。城中村改建村民安置實際為拆舊建新，不應(yīng)交納相關(guān)稅費，亟待解決。
四、對下一步工作的建議
一要加快房屋征遷進展。對于目前正在積極推進的興隆寨、淺井頭、南村等村，加快剩余戶的征遷，確保整體改造全面實施。同時，依托各城中村改造項目指揮部和村兩委的力量，做好政策宣傳和解釋工作，使群眾理解、支持并積極參與城中村改造，加快推進小所、遇駕溝、西馬溝、符家屯、同樂寨等城中村改造征遷，并把以上項目的安置房建設(shè)區(qū)域作為征遷重點，確保這些村的改造正式啟動。
二要全力推進安置房建設(shè)進度。確保今年新實施的舊城城中村棚戶區(qū)改建項目，在時間節(jié)點上完成目標任務(wù)，確保小所、遇駕溝、西馬溝、符家屯、同樂寨項目安置房開工建設(shè)。通過安置房的開工建設(shè)，打消群眾疑慮，促進征遷工作。
三要多方聯(lián)動，解決歷史遺留問題。進一步梳理改建項目需要解決的問題，積極向市里反映，加強與市規(guī)劃、土地、舊改、財政等部門溝通，逐步解決存在的困難和問題，促進城中村改造順利實施。
篇三 城中村改造工作調(diào)研報告750字
縣委組織部
根據(jù)掛職工作安排，結(jié)合我縣城市化建設(shè)需要，7月14日，第二批赴江干區(qū)掛職工作組組長曾祥煜同志親自帶隊，由掛職干部26人組成調(diào)研組，對江干區(qū)城中村改造工作進行專題調(diào)研。調(diào)研工作得到了江干區(qū)城中村改造辦公室的盛情接待和大力支持，調(diào)研組現(xiàn)場觀摩了彭埠街道五堡社區(qū)征遷點，參與了相關(guān)部門的座談交流，對江干區(qū)城中村改造的先進經(jīng)驗和優(yōu)秀做法，深受啟發(fā)！現(xiàn)就結(jié)合我縣征地拆遷實際工作和城市化建設(shè)需要，認真進行了對比分析和梳理總結(jié)，形成調(diào)研情況報告如下：
一、基本情況
江干區(qū)位于杭州主城區(qū)的東部，下轄8個街道，面積105平方公里，共有社區(qū)143個，行政村4個，常駐人口74.1萬。近年來，江干區(qū)搶抓杭州市委市政府'擁江發(fā)展、跨江發(fā)展'的總體城市建設(shè)戰(zhàn)略布局和g20杭州峰會等歷史性機遇，堅持'聲勢越大、阻力越小，前期越深、工作越順，速度越快、成本越低'的理念，層層壓實責(zé)任、層層落實任務(wù)，全力抓好城中村改造工作。通過三年時間，完成全區(qū)57個城中村（社區(qū)）征收農(nóng)戶（居民）10000余戶，拆整結(jié)合改造13000戶，拆除房屋450余萬平方米，搬遷企業(yè)480余家，完成安置10000余戶，征收整治改造范圍共20平方公里，'國內(nèi)一流現(xiàn)代化中心區(qū)'基本成型，實現(xiàn)了城郊結(jié)合部向大都市中心區(qū)的逐步蝶戀。
二、主要做法及成效
（一）科學(xué)高點定位，激發(fā)黨員干部干事創(chuàng)業(yè)激情。從思想上高度認識城中村改造是推進城市化、國際化、現(xiàn)代化'三化'融合發(fā)展的重要平臺，以全球思維、世界眼光高度定位城中村改造目標。著力把江干打造為錢江新城建設(shè)的'點睛之筆'，世界名城建設(shè)的'典范之作'，呈現(xiàn)城市國際化、人文生態(tài)融合的時尚之美。把啟動大會舉辦到錢江新城g20峰會場，引領(lǐng)全體干部和群眾代表親身體驗城中村改造到錢江新城華麗轉(zhuǎn)變，堅定城中村改造工作的信心和決心。
