篇一 2023年土地估價《估價案例與報告》考前練習題（一）
某城市擬對市中心區(qū)域進行舊城改造，涉及到a、b、c、d四宗地，土地總面積為20000平方米。其中宗地a為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500平方米；宗地b為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000平方米，土地現狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū)；宗地c為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為1500平方米，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年；宗地d為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設資金，該宗地已閑置5年。
上述四宗地由當地市土地收購儲備中心代表政府進行統一收購，經整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2．0～3．5。
請根據以上情況，回答下列問題：
1．市土地收購儲備中心在對宗地a進行收購補償時，有人認為只應對房屋進行補償，不包括土地補償，請從土地資產管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由；
2．為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，試問：如以現狀用途的評估價作為補償依據，如何對該國有劃撥土地價格進行評估，請簡述評估思路；
3．根據國家有關規(guī)定，市土地收購儲備中心在收購宗地c時，應對公司乙的土地使用權進行補償，請問：如何確定補償價格?
4．根據法律規(guī)定，對宗地d應如何處置，并說明法律依據；
5．該中心區(qū)域經整理后，擬將土地進行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點；
6．市土地收購儲備中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機構對該宗地的價格進行評估，請問：
(1)該土地估價機構接受委托后，應按何程序進行評估；
(2)可以選用哪兩種方法進行評估，為此應收集哪些資料。
篇二 2023年土地估價《估價案例與報告》考前練習（二）
某企業(yè)擬進行貸款，委托評估機構對所涉及的一宗工業(yè)用地進行評估，為委托方提供貸款提供客觀、公正的價格依據。
請依據以下給定的條件分析并回答下列問題：
（1）抵押價格評估提供的是抵押物在設定抵押權時的正常市場價格，評估過程中應注意哪些問題？
（2）若待估宗地為集體土地，進行抵押時應注意的問題。
（3）對宗地進行評估&考試大&時，可選擇哪兩種方法，簡述所用方法的基本程序。
（4）若待估宗地為劃撥用地，請簡述評估的技術路線。
（5）抵押失敗后，抵押權人依法對抵押的土地進行拍賣，拍賣評估的特點有哪些，簡述技術路線。
答案：
1．答題要點
（1）注重預期風險；
（2）分析市場變現能力；
（3）考慮抵押期間的耗損；
（4）測算成本構成。
2．答題要點
（1）年期的設定：本例中應設定為工業(yè)用地法定出讓年限50年；
（2）地價內涵對應的土地權利應為集體土地使用權；
（3）特殊說明中應注明：某企業(yè)將待估宗地集體土地使用權向銀行抵押貸款需經待估宗地的集體土地所有者某村民委員會同意并出具書面證明
在實現抵押權時同意按法律規(guī)定的土地征用標準補償后轉為國有。
3．答題要點
可選擇市場比較法和成本逼近法
（1）市場比較法的估價程序：
搜集交易資料；選取比較交易實例；建立價格可比基礎；進行交易情況修正、交易期日、區(qū)域因素、個別因素、土地使用年期、容積率修正；求取比準價格。
（2）成本法估價程序
①搜集征地或拆遷取得土地的一般費用資料，計算土地取得費a。
②搜集土地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設基金等相關費率或標準，計算相關稅費b。
③搜集待估宗地所處區(qū)域土地開發(fā)費一般資料，計算土地開發(fā)費用c。
④搜集利息率，計算投資利息d；
⑤搜集投資利潤率，計算投資利潤e；
⑥搜集當地土地增值收益率，計算土地增值收益f；
⑦搜集當地土地還原利率，按土地價格=（a+b+c+d+e）×[1－1/（1+土地還原率）土地使用權]計算土地價格。
4．可采用市場比較法和成本逼近法，評估計算出市場價格后，從得到的估價額中減去出讓金。
5．特點是：強制處分；快速變現；消費者心理因素；購買者的額外支出等造成的價格變化。
技術路線：估價時采用市場比較法和成本逼近法等。對同類土地在正常市場價格水平和拍賣市場價格水平作出比較，確定拍賣市場的成交價格
比正常市場成交價格偏底的幅度，按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏底的幅度對估價結果調減。
篇三 2023年土地估價《估價案例與報告》考前練習（三）
某開發(fā)商欲參加一經濟技術開發(fā)區(qū)招標出讓地塊的投標報價，該地塊規(guī)劃用途為高級酒店。
(1)作為代理開發(fā)商投標的估價人員，應做哪些具體工作?
答：對土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積做全面了解；對市場情況調查，對當地高級酒店的供求趨勢進行預測；利用適當的估價方法確定投標報價。
(2)可采取哪幾種估價方法?
答：假設開發(fā)法，市場比較法。
若通過招標方式獲得了該國有土地使用權后，于2000年8月開始施工，2023年3月該公司尋找合作伙伴，委托評估機構對已完工部分進行評估，核定現狀價值為合作提供依據。
1) 簡述評估技術路線；
假設開發(fā)法：求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以次估算估價對象的客觀合理價格或價值。
市場比較法：按比較實例選擇原則，選取3個或3個以上房地產交易實例作為比較實例，進行交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個別因素修正，從而得到比較實例的比準價格。
2) 應搜集審核的資料；
國有土地使用權證書；&考試大&建設用地規(guī)劃許可證；建設工程規(guī)劃許可證；土地使用權出讓合同；施工許可證；房地產開發(fā)建設情況、投資情況及正常開發(fā)尚需投資情況等；
若采用市場比較法
1) 在選取可比案例時應考慮哪些因素?
應考慮是估價對象的類似房地產，包括在區(qū)位、權益和實物三個方面應相同或相近；交易類型與估價目的吻合；成交日期與估價時點接近或可以進行比較修正；成交價格是正常價格或可修正為正常價格。
2)確認比準價格有哪幾種方法?
平均數法，包括算術平均數法和加權平均數法；中位數法；眾數法。
