市房地產市場報告6篇

篇一 關于瀘州市房地產市場形勢的調查報告

瀘州市是四川南部一個中等規(guī)模的城市，一個時期以來，瀘州市的房地產業(yè)取得了長足的發(fā)展，房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產市場形勢，可以了解西部同類型城市房地產業(yè)的基本特點。

一、瀘州房地產市場現(xiàn)狀

(一)城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求

(二)住房制度改革全面推進，住房社會化、商品化的條件基本成熟

(三)房地產開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長，商品住宅價格平穩(wěn)上升

92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現(xiàn)大幅波動。目前普通商品住宅價格為800-1500元/平方米，近十年間增幅為300-800元/平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。

(四)土地供應進一步規(guī)范，招商引資工作獲得進展

以往，房地產開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應的調控力度。為適應實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要，加強了房地產招商引資工作，已敲定數(shù)宗大型房地產開發(fā)項目，并相繼實施，為房地產市場的發(fā)展變化增添了外來因素。

二、房地產市場發(fā)展存在的主要問題

(一)房地產市場導向不夠明確，商品房開發(fā)成本偏高

如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規(guī)劃銜接差，招投標機制不健全。在小區(qū)建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個10 萬平方米以上的小區(qū)，單個市場的規(guī)模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利于房地產市場發(fā)展的大環(huán)境。

瀘州市商品房售價與相鄰地區(qū)相比并不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場的管理不夠嚴格，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。

(二)房地產融資規(guī)模小，房地產開發(fā)企業(yè)素質不高

一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù)，全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產開發(fā)資金來源中所占比例為32.45%。因無置業(yè)擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少，我市目前引進的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元。

主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規(guī)?；洜I。全市開發(fā)企業(yè)86家，市區(qū)72家，平均注冊資金僅有700余萬元，無一家一級資質企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產品品質、經營信譽不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。

(三)房改相關環(huán)節(jié)不配套

一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié)，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用于購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。

三、未來房地產市場發(fā)展前景預測

市人口預計達到480萬人，其中非農業(yè)人口將達到 120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。

經濟發(fā)展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。2000年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實現(xiàn)的。

不同消費群體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據(jù)有關調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經濟適用房的需求，三者之間的比例關系大體分別為20%，40%和40%。

四、發(fā)展房地產市場的對策措施

一要加大政策動力，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境，提升房地產業(yè)在國民經濟中的地位，把它作為新的經濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發(fā)展的內在動力，實現(xiàn)健康、有序、協(xié)調發(fā)展。三要選準方向，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點突破。

房地產開發(fā)是房地產業(yè)和房地產市場發(fā)展的基礎、生產環(huán)節(jié)，因此，必須遵循有關原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應的規(guī)范化三是住宅建設小區(qū)化。四是市場建設體系化，結合瀘州建設區(qū)域性商貿中心城市的戰(zhàn)略，對市場開發(fā)建設應做到統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，圍繞產業(yè)特征進行配置。

具體應制定和實施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費;新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃，做到使房地產開發(fā)實施有重點、有規(guī)劃;引導企業(yè)重組，實行集約化經營。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實力不強、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房，除國家規(guī)定不能轉讓的外，都可上市交易;發(fā)展和規(guī)范中介機構，搞活流通;加強物業(yè)管理。

五、結束語

通過對房地產市場現(xiàn)狀和前景的分析我得出結論：瀘州市的房地產業(yè)正處于成長期。瀘州市的房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，市場前景廣闊，采取適當?shù)恼叽胧プ‘斍皶r機，對加快房地產業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業(yè)是十分必要的。

篇二 xxx市房地產市場調查報告

前言

xxx房地產市場飛速發(fā)展的同時，人們不得不冷靜下來思考一些問題：這種發(fā)展是否是可持續(xù)的？人口發(fā)展與房地產開發(fā)速度是否適應？城市文化和城市文明如何在城市建設中體現(xiàn)？市住建局會同相關部門對xxx市房地產市場進行了初步調查。

一、xxx市經濟發(fā)展概況

（一）xxx市概況

篇三 某市房地產市場調研報告

一、調研前言

長沙是湖南省會，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經濟，文教，商貿和旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區(qū)和長沙，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里，人口613萬，其中城區(qū)面積556平方公里，人口199萬。 本次調研主要是為了了解長沙地區(qū)的人均住房面積情況，針對XX年長沙地區(qū)的400戶住民進行的調查，通過了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個單元式配套住宅，進行上門訪問調查。通過此次調研，我們了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。

(一)調研時間及地點 xx年初至xx年末 長沙市區(qū)

(二)調研對象及范圍 長沙市區(qū)隨機抽取的400戶住民

(三)調研目的 了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當前長沙的住房形式以及人均住房面積。

(四)調研方法 隨機抽樣調查法和上門訪問調查法

(五)調研結論

通過調查了解長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數(shù)，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

二、情況介紹

通過本次調查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶占5.75%，租私房14戶，占3.50%，自由私房360戶，占90.0%，其他3戶，占0.75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%。 現(xiàn)在長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數(shù)，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

三、分析預測

(一)長沙市人均住房和市區(qū)人口分析 從1980年開始到XX年，長沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬人增加到XX年的218.75萬人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長到XX年的21.64，登記結婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化，時高時低，無法預測。

(二)收入層次與住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。

(三)住房類型和現(xiàn)有住房數(shù)分析 5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。

(四)長沙市房地產開發(fā)情況分析

1、長沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長到985.09平方米。

由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。

2、房地產品房空置面積 XX年長沙市房地產商品房空置面積65.63萬平米，其中空置1—3年面積49.42萬平米，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。

從而可以看出長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。

四、結論及建議

通過此次調研，可以看出長沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。 長沙市可以減少房屋的施工建筑，將現(xiàn)有的商品房屋出售出去，適當?shù)慕档头績r。

篇四 合肥市房地產市場調研工作報告范文

隨著國家擴大內需政策的實施，房改政策逐步到位，盡管近些年受國家宏觀調控政策的影響，但合肥市房地產業(yè)發(fā)展勢頭依然迅猛，特別是20xx年合肥市房地產開發(fā)投資及整體規(guī)模仍然保持較快的發(fā)展態(tài)勢，正逐漸成為二線城市中新的投資熱點。小編整理了一份合肥市房地產市場調研工作報告，僅供參考借鑒。

一、合肥市房地產發(fā)展現(xiàn)狀

1、房地產市場迅猛發(fā)展

據(jù)統(tǒng)計，20xx年該市共完成房地產開發(fā)投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬平方米，其中住宅1106。59萬平方米，同比分別增長了32。03%和33。34%；新開工面積710。95萬平方米，其中住宅555。75萬平方米，同比分別增長了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬平方米，其中住宅464。99萬平方米，同比分別增長了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產完成投資19。24億元，增長45。9%。

與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預測的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調控措施的實施，對房地產投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設與房地產開發(fā)市場繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。

2、合肥市房價一路走高

目前合肥市商品住房預售均價（不含三縣）為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預售均價僅為每平方米2450元左右。從數(shù)字來看，雖然目前合肥住房均價低于全國平均價約100元，但由于房價上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以后開始趨于平緩。

據(jù)悉，20xx年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴大，3000—3500元的也有大幅增長，單套40萬元的住宅銷售增長迅速，占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個小區(qū)環(huán)境及附屬設施、交通因素；此外，伴隨房地產投資的進一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。

3、商品房總體上供小于求

據(jù)合肥市房產局相關人士介紹，20xx年，合肥房價上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實施、拆遷成本增加，住宅小區(qū)總體建設品質的提升、投資成本的增加等，都影響了房價的上揚。同時，購買力的增加和市場供求量不符，也導致了房價上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。需求快速增長主要是因為合肥城市化進程的加快，據(jù)統(tǒng)計當發(fā)展中國家人均gdp達1000美元，城鎮(zhèn)化率達30%時，城鎮(zhèn)化將進入快速發(fā)展期。目前中國的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設用地115平方米，城鎮(zhèn)化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮(zhèn)化水平在45%左右。

4、賣方市場漸變買方市場

在20xx年國慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產等發(fā)達地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機構縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場操作能力。外來開發(fā)企業(yè)的大量涌入對合肥房地產市場產生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機遇，也提升了合肥房地產的開發(fā)水平和營銷理念，推動了合肥的城市建設：大大提高了合肥樓盤的品質和銷售速度，帶動二手房市場快速發(fā)展，加快合肥房地產市場的市場化進程，更新合肥本地消費者的投資置業(yè)觀念，促使合肥房地產市場重新洗牌，部分開發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細分化、周期性的市場概念，注重團隊精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識等先進理念，并借鑒發(fā)達城市已經運作成熟的經營管理、營銷手段，對合肥房地產市場發(fā)展十分重要。

二、合肥市場潛力購房消費者特征分析

消費者是房地產住宅市場的主導力量，然而消費者的住房需求在一定時期內隨著收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現(xiàn)不同的特點與趨勢。

1、購房需求更旺，購房群體更年輕

按照中等發(fā)達國家水平，在人均使用面積達到30平方米之前，住房需求會持續(xù)旺盛。目前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18。12平方米，市場需求仍有強大的增長后勁。本次調查結果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化，20xx年消費意向最強的群體是30—39歲者，占被調查總體的37。7%，而20xx年主力消費者年齡下移，為23—29歲，占被調查總體的比例為47。8%。

2、不同年齡消費者購房意向分布

購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產市場產生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費市場在以下方面發(fā)生了變化：

一是低齡化群體需求上升，表明20xx年的戶型主流應該以經濟型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關系的角度來講，中低檔市場還有一定的成長機會和空間；

二是20xx年中檔定位的項目已更加艱難，總體的市場需求將進一步萎縮，房地產市場屬于典型的梯級消費市場，最初購買商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產階層（社會中堅力量），從以上的數(shù)據(jù)來看，目前市場中堅力量處于萎縮狀態(tài)，這主要和開發(fā)商過度耗費需求資源有關；

三是由于年輕消費者購房意向相對強烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，20xx年高層、小高層需求略有上升；

四是20xx年高檔市場基本上維持原有的發(fā)展狀態(tài)，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產市場的總體趨勢是：低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。

三、合肥土地市場發(fā)展

自20xx年以來，安徽省的土地開發(fā)與購置、房地產投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等，一直處于中部地區(qū)之首或前列，而作為省會城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經營性用地7000余畝，供應總價達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區(qū)省會城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長11。5%，成交僅額約415867。1萬元。（注：以上數(shù)據(jù)為20xx年度主要上市交易土地使用權項目，不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目）

按區(qū)域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬元。其次為龍陽區(qū)成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬元?，幒^(qū)成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬元。

土地資源是國民經濟發(fā)展的基礎，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設對土地需求供應的及時性和對土地市場的控制權，從而解決土地市場混亂無序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場，防止土地市場大起大落，促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展，保障國民經濟的可持續(xù)發(fā)展。20xx年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600平方公里范圍內四類經營性用地上市計劃為7300畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區(qū)位供地，在盤活存量、合理規(guī)劃增量方面達到了政府調控的要求。

四、未來合肥樓盤的發(fā)展趨勢

1），小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢，比多層住宅節(jié)約用地，又比高層住宅節(jié)省成本和造價，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。

2），適當發(fā)展聯(lián)體別墅區(qū)。開發(fā)區(qū)遠離市區(qū)，自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區(qū)，這既可滿足社會需求，又符合發(fā)展需要。

3），中小戶型比例適當擴大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現(xiàn)，中小戶型住房無疑會成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個里程碑，這也就注定了中小戶型住房將在二級市場上發(fā)揮舉足輕重的作用。

4），居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人為本”和整體質量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例。空間可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛(wèi)及空調設備，并具有一定的實用性和耐用性，任何年齡均可居??；在抗災、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質量。

5），住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術，使用無毒、無污染，節(jié)能型的綠色新材料；要實行分質供水和獨立的取暖制冷及冷熱水供應系統(tǒng)；實行三表自動收費、門禁、保安監(jiān)控、緊急呼叫、災情自動報警的智能系統(tǒng)；要運用生態(tài)技術，力求節(jié)約能源、減少污染。達到提高質量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標，促進人與環(huán)境的和諧發(fā)展。

篇五 濰坊市房地產市場調查報告

濰坊市房地產市場調查報告

一、總體概況

1、地理綜述：

濰坊市位于山東半島中部，南依沂山，北瀕渤海,扼山東內陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營，南連臨沂、日照，地理位置優(yōu)越。濰坊市南北長188 公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。市域地勢南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。2006年全市出生人口81648人，合法生育率達97.7%，人口自然增長率4.00‰，性別比104.3。據(jù)公安部門統(tǒng)計，全市2006年末總人口855.3萬人，其中非農業(yè)人口328.3萬人。經濟實力居山東省第四位。

2、基礎設施概況：

濰坊市鐵路、公路、機場、通信及城市供水、供氣和商貿設施建設已取得重大進展。公路通車里程達到14萬公里。全部開通了程控電話和國內外直撥電話，電話交換機總容量達到101萬。市區(qū)供水普及率達100%，居民生活燃料氣化率達90.03%。

3、城市經濟綜述

(1)地區(qū)生產總值

濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級)，臨朐、昌樂2縣，共有152 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，濰坊為地級市，轄4區(qū)2縣代管6市。市中心區(qū)人口68萬。2006年濰坊市生產總值(gdp)完成1720.88億元，按可比價格比上年增長16.5%;其中第一產業(yè)增加值211.81億元，增長0.2%;第二產業(yè)增加值1000.63億元，增長20.6%，其中工業(yè)增加值916.51億元，增長21.7%;第三產業(yè)增加值508.44億元，增長16.1%，一、二、三產業(yè)分別拉動gdp增長0.03、11.74和4.73個百分點。按常住人口計算，人均gdp達到19677元(按現(xiàn)行匯率折算約2520美元)，比上年增長16.2%。產業(yè)結構調整取得新進展，工業(yè)在國民經濟中的主導地位更趨明顯。一、二、三產業(yè)的比例關系由上年的13.69：56.86：29.45調整為12.31：58.15：29.54。

(2)居民收入

1)濰坊市人均gdp及增長情況

2005年人均gdp達到17279元(按現(xiàn)行匯率折算為2141美元)，2006年人均gdp達到19677元(按現(xiàn)行匯率折算為2520美元)，比上年增長16.2%。

2)濰坊市人均可支配收入情況

城鄉(xiāng)居民收入增長明顯。據(jù)抽樣調查，2006年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11846元，比上年增長14.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出8816.3元，增長15.1%。

4、城市建設規(guī)劃

中心城區(qū)總體布局 “一心、一環(huán)、一軸、一廊”

1) “一心”，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū);

2) “一環(huán)”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán);

3) “一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。

4) “一廊”，即由白浪河、虞河兩側綠化帶及兩河之間休閑綠地構成的生態(tài)綠化廊道。

5、未來城市規(guī)劃

(1)城市化與中心城市人口規(guī)模

根據(jù)人口綜合預測法，濰坊市中心城市的總人口數(shù)2010年將達到127萬人，2020年將達到179萬人;人口發(fā)展策略方面，將實行“合理疏導，向心集聚;企業(yè)集中，擴大就業(yè);制度保障，引流穩(wěn)流;安定老齡，提高素質”的總體原則。

(2)發(fā)展濰坊城市經濟 提升綜合競爭力

近期(從目前到2010年)全市gdp年均增速達到13%，到2010年gdp總量達到2400億元，全市三產比例為10：60：30;中心城市gdp年均增速實現(xiàn)16%，到2010年gdp總規(guī)模達到800億元，占全市比重上升到33%，市區(qū)三產比例為9：58：33。

遠期全市gdp年均增速為9%，到2020年全市gdp達到5700億元，全市三產比例為7：61：32;中心城市gdp到遠期年均增速為11%，到2020年中心城市gdp規(guī)模達到2300億元，占全市比重為40%，市區(qū)三產結構為5：55：40。

(3)濰坊城市用地

根據(jù)《濰坊市土地利用總體規(guī)劃(19972010)》，1997年2003年全市安排的建設用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬畝)，其中建設用地占用耕地47.6km2(7.14萬畝)，說明耕地是濰坊市建設用地重要的供給來源。其中濰坊市區(qū)經濟發(fā)展拉動城市用地增長的特征十分明顯，濰坊市中心城區(qū)國民生產總值與城市用地之間呈現(xiàn)出較強的正線性關系，此外，城市新增功能對城市用地需求、人口增加帶來的城市用地需求也呈此狀況。

規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團”布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地熱病花葉病5.1m2,占地面積45.2km2。倉儲用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。

小結：近兩年來濰坊市的產業(yè)結構和投資環(huán)境進一步優(yōu)化，年均固定資產投資增長近1/3，其中房地產建設投資特別是住宅建設投資都在以50%以上的速率增長，說明濰坊房地產建設投資市場發(fā)展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國比較適宜人類居住的城市之一。

二、調查內容

1、調查時間：

2008年7月21號、22號

2、調查區(qū)域：

以圍繞濰城區(qū)為主，奎文區(qū)為輔向其城區(qū)樓盤展開調研。

3、調查對象：

面積在50畝以上，建筑面積在10萬平以上的樓盤等

4、調查目的：

了解濰坊市及擬投項目的周邊房地產投資環(huán)境

三、目前房地產狀況調查

1、產品形態(tài)

單就從房地產產品來說，濰坊房地產市場還處于初級階段。很多產品還沒有在市場上出現(xiàn)，就目前市場上的產品形態(tài)和品質還不能從根本上解決市場需求，產品升級還有一個過程。從建筑形態(tài)上來看，簡單

的復制，借鑒的東西太多了。有個性，有標志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內涵和自主創(chuàng)新。通過7月22號的調查，發(fā)現(xiàn)濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋，不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導致了房地產市場建筑規(guī)劃設計的產品守舊，束縛了產品品質的提高，單體建筑往往做成板式，整個市場都是這種產品，沒有錯落感，形成不了好的視覺效果，也不利于社區(qū)景觀的營造。當然在實際操作過程中，開發(fā)商能自然的換位思考，從使用者的角度考慮產品研發(fā)和交易的便利性，充分尊重使用者的利益對濰坊房地產行業(yè)的成熟起到了很好的推動作用。

通過簡單統(tǒng)計，目前市區(qū)在售樓盤100多個，幾乎遍地開花，但沒有精品，同質化，同樣化相當嚴重，所有樓盤幾乎都是一樣，其價格也相差不大，差價主要顯示在地段差別上。目前市場上缺少兩極產品：1、最差。低檔房，不是說品質很差，而是價格要夠低。要讓單位職工和農民買得起。2、最好。當然是說品質、配套、房型、房價要質優(yōu)價高。地段倒不是主要問題?？膮^(qū)有一個目前濰坊市場上比較高檔的樓盤，叫玫瑰園。小高層和高層，建筑面積12萬平方米。6層買到4200元每平方米。但是銷量一般，主要是規(guī)模不大，很多配套上不了。主推巴厘島風格的景觀設計，在濰坊綠化作為樓盤賣點，不具有沖擊力度。在濰坊整個城市的綠化都是相當不錯的，而且綠化比較容易做，綠樹成蔭，芳草萋萋滿眼都是。

2、市場需求量

任何行業(yè)的發(fā)展，最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的，有很大的量存在。

潛在需求，目前城區(qū)現(xiàn)有居民108萬人，到2011年，由于城市化水平的提高，具有關部門分析，濰坊城區(qū)居民將增加到130萬人，這期間就有22萬人需要解決住房問題，按人均30計算，就需要660萬的住宅面積。

現(xiàn)有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考慮改善住房條件，其每個家庭只想增加20平米，那么濰坊10%的城市家庭是30000戶，這個改善需求是60平米。

隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段。未來一段時間內由于基礎設施建設舊城改造危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模，從而形成對房地產的巨大需求。

總體來說濰坊市房地產未來幾年的發(fā)展仍將是平穩(wěn)上升的。

3、房地產價格

2007年奎文、濰城、高新中心區(qū)，住宅的均價已到3000元/平米。最高的'已到3500元/平米。從區(qū)域市場房價來看奎文區(qū)是房價領跑者，濰城區(qū)房價相對要低一些，但均價也到2800元/平米。給我的感覺是濰坊的房產是比較實在的，蓋什么樣的就

賣什么樣的，沒有唬頭，缺少錦上添花的東西，就像去農民的菜園里買青菜一樣，貨真價實當然是沒有泡沫和水份，房價是合理的。當前濰坊市區(qū)房地產市場總體是健康的。今年及今后一個時期內，市區(qū)房價依然不會下降，房價穩(wěn)中有升的基本態(tài)勢仍然不會改變。

據(jù)市房管局對市區(qū)89家房地產開發(fā)企業(yè)今年以來的投資、開發(fā)建設及銷售等情況的調查數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，市區(qū)共完成房地產開發(fā)投資44.3億元，同比增長44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投資34.7億元，同比增長34.6%;商品房施工面積為345.5萬平方米，同比增長82.6 %，其中，商品住房施工面積252.4萬平方米，同比增長80.1%;商品房新開工面積109.1萬平方米，同比增長19.95%，其中，新開工住房95.95萬平方米，同比增長26.06%;據(jù)統(tǒng)計，共批準商品房預售面積161.73萬平方米，同比增長61.7%;完成初始登記面積141.43萬平方米，同比增長24.09%;完成商品房買賣面積59.67萬平方米，同比增長1.09%;多層80-100平方米、高層100-120平方米的戶型已經成為市場主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬平方米，房地產市場發(fā)展進一步健康理性。

預計今后一段時間內，如果國家從緊的金融政策和貨幣政策沒有大的變化，隨著市場主體整合效應的進一步顯現(xiàn)，房地產投資增幅會有回落，但回落的幅度不會很大。據(jù)調查統(tǒng)計，上半年，市區(qū)新建商品房銷售均價同比增長2.2%，比去年同期漲幅回落1.3個百分點。

價格的上升，是受內因和外因兩種因素綜合作用的體現(xiàn)。內因方面，主要是由于成本的增加，必然導致價格上漲。首先是土地成本的增加，土地招拍掛制度，直接增加了開發(fā)企業(yè)獲得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年來，鋼材、建材價格大幅上漲，人工成本較大提高，特別是今年以來，據(jù)估算，鋼材價格上漲了約50-60%，混凝土價格上漲約30%，水泥價格上漲約50%，人工成本上漲了1-2倍，各種配套費用也有了大的提高。同時，新型建筑材料的運用、小區(qū)環(huán)境的營造、配套設施的完善等等也都會推動房價的上漲。外因方面，是住房消費的增長。主要一是由于城鎮(zhèn)居民、流動人口增多，商品住房需求量不斷增大;二是城市建設力度加大，因拆遷而購房的居民較多;三是社會各類群體收入水平的提高，購買力增強。

各項數(shù)據(jù)顯示，濰坊市房價盡管持續(xù)上升，但不會出現(xiàn)大起大落，房價總體上是合理的，不存在虛高或泡沫，今后一段時間內，房價不會下降，總體穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會改變，但上升會放緩。

濰坊市房地產市場調查報告

篇六 關于我市房地產市場調研報告

今年以來，在國家擴大內需、促進房地產市場健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產新政”影響和帶動下，我市房地產市場明顯活躍，開發(fā)投資逐漸向好，商品房銷售持續(xù)上升，政策效應進一步顯現(xiàn)。

一、 當前我市房地產發(fā)展現(xiàn)狀

(一)房地產開發(fā)投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產開發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度提高了1.1個百分點(如圖1所示)，占全社會固定資產投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個百分點。圖1

市區(qū)共完成房地產開發(fā)投資56.0億元，同比下降19.7%，占全市房地產開發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開發(fā)投資38.9億元，同比增長12.4%，占全市房地產開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應保持增長，降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征(詳見下表)。

1-11月××市及縣(市、區(qū))房地產開發(fā)投資情況

從房地產投資構成情況看，1-11月，商品住宅完成投資78.4億元，同比下降8.7%，占房地產開發(fā)投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元，同比下降21.7%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資額10.5億元，同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元，同比增長48.4%。辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房分別占房地產開發(fā)投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投資、其他用房占比重同比略有提高(見下表)。

1-11月房地產開發(fā)投資結構表

投資額(億元)

占開發(fā)投資比重(%)

比重同比增減(%)

房地產開發(fā)投資

94.9

—

—

其中：商品住宅

78.4

82.6

0.2

辦公樓

1.2

1.3

-0.1

商業(yè)營業(yè)用房

10.5

11.0

-2.1

其他用房

4.8

5.1

1.9

(二)房地產建設規(guī)?！岸唤怠薄ｋS著我市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。

1-11月，全市商品房施工面積1135.9萬平方米，同比增長13.6%;其中住宅面積887.4萬平方米，同比增長4.1%;辦公樓26.7萬平方米，同比增長75.5%;商業(yè)營業(yè)用房161.7萬平方米，同比增長52.5%。

竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業(yè)營業(yè)用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。

新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業(yè)營業(yè)用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。

20xx年1-11月全市商品房開發(fā)建設情況如圖2所示：

圖2

(三)新政助今年商品房銷售增勢強勁。1-11月，全市商品房共銷售313.1萬平方米，同比增長58.5%。其中，住宅銷售面積286.8萬平方米，同比增長64.7%;辦公樓銷售面積3.8萬平方米，同比增長92.5%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積20.3萬平方米，同比增長8.0%。商品房銷售額147.6億元，同比增長92.1%;其中住宅銷網售額130.8億元，同比增長103.2%;辦公樓銷售額2.2億元，同比增長116.9%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額14.0億元，同比增長27.6%。

圖3

(四)開發(fā)資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。今年以來，隨著商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快，全市房地產開發(fā)資金到位情況良好。1-11月，全市房地產開發(fā)企業(yè)到位資金總量為149.5億元，同比增長12.5%，其中本年到位資金為131.2億元，同比增長13.3%;上年末結余資金為18.4億元。到位資金總量的增速高于去年全年增速1.1個百分點。今年開發(fā)資金來源數(shù)為同期開發(fā)投資完成額的1.6倍，高于去年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，1-11月，全市房地產開發(fā)企業(yè)的其它資金來源為76.2億元，同比網增長19.2%，其中定金及預收款和個人按揭貸款同比分別增長32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來隨著商品房銷售的活躍，企業(yè)回籠資金情況良好。

1-11月房地產到位資金結構情況如圖4所示：

圖4

二、房地產新政對市場影響的分析

1、房產新政累積效應得到進一步顯現(xiàn)。去年四季度以來，我市及時出臺了有效的“房產新政”，今年以來各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關于調整市區(qū)房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關于進一步降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關于促進我市房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》、《關于促進項目新開工的政策措施》，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論是對房地產開發(fā)企業(yè)還是消費者來說都是一種利好，增強了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行后已產生了積極的效果，為房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。

2、房地產開發(fā)企業(yè)應對市場變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產市場出現(xiàn)的房產投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產開發(fā)企業(yè)主動調整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。

3、城鎮(zhèn)居民收入增長較快，消費信心和購買力有所增強。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長態(tài)勢，20xx年1-11月，人均達17878元，同比增長12.0%。居民收入的增長，加上“80后”的結婚用房，另一方面，積累了去年處于觀望狀態(tài)的剛性需求，再加上一系列暖市新政的進一步落實到位，今年以來全市居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房欲望和意愿得到進一步釋放。

三、當前值得關注的兩個問題

首先，商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)下降之勢。受去年商品房銷售持續(xù)下降的影響，今年1-11月累計，全市商品房新開工面積為293.0萬平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度僅縮小了14.1個百分點。據(jù)分析，今年以來商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因，一是當前部分開發(fā)企業(yè)對當前經濟形勢判斷較為保守，投資比較謹慎，開發(fā)速度明顯放慢;二是由于去年同期基數(shù)增速高(去年1-11月全市新開工面積379.1萬平方米)。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，不但會影響到今后的市場供應量，也會影響到房地產開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關注和重視。

其次，房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。

四、促進我市房地產健康發(fā)展的幾點建議

1、加快政策調整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關于促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎。

2、政府應規(guī)范土地市場，引導房地產企業(yè)合理科學利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導鼓勵社會投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產市場的發(fā)展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產行業(yè)的消費非常關鍵。

4、創(chuàng)造較好的房地產開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實力更強的房地產企業(yè)入駐開發(fā)。