第1篇 關(guān)于瀘州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的調(diào)查報(bào)告
瀘州市是四川南部一個(gè)中等規(guī)模的城市，一個(gè)時(shí)期以來(lái)，瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。
一、瀘州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
(一)城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求
(二)住房制度改革全面推進(jìn)，住房社會(huì)化、商品化的條件基本成熟
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升
92年以來(lái)，全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢(shì)，沒(méi)有出現(xiàn)大幅波動(dòng)。目前普通商品住宅價(jià)格為800-1500元/平方米，近十年間增幅為300-800元/平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。
(四)土地供應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范，招商引資工作獲得進(jìn)展
以往，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地多為開(kāi)發(fā)商自行分散征用，或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)的決定，加大了對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的需要，加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并相繼實(shí)施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來(lái)因素。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向不夠明確，商品房開(kāi)發(fā)成本偏高
如過(guò)去對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷，土地與規(guī)劃銜接差，招投標(biāo)機(jī)制不健全。在小區(qū)建設(shè)、有形市場(chǎng)建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個(gè)10 萬(wàn)平方米以上的小區(qū)，單個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模也較小。這個(gè)問(wèn)題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺(tái)了有關(guān)政策，加大了調(diào)控引導(dǎo)力度，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境。
瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區(qū)相比并不高，主要是售價(jià)與成本之間的相對(duì)利潤(rùn)空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入的水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場(chǎng)的管理不夠嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。
(二)房地產(chǎn)融資規(guī)模小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高
一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù)，全市金融機(jī)構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占比例為32.45%。因無(wú)置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少，我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項(xiàng)目，已投入資金不足3億元。
主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)差，尚未形成集約化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)。全市開(kāi)發(fā)企業(yè)86家，市區(qū)72家，平均注冊(cè)資金僅有700余萬(wàn)元，無(wú)一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往不注意自身形象品牌的樹(shù)立，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。
(三)房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套
一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級(jí)市場(chǎng)活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè)，住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié)，職工對(duì)自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時(shí)用于購(gòu)置新房、維修補(bǔ)貼，加上住房補(bǔ)貼未到位，一定程度上削弱了個(gè)人買房支付能力。
三、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)
市人口預(yù)計(jì)達(dá)到480萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到 120萬(wàn)人，比目前增加50萬(wàn)人左右，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來(lái)10年中，對(duì)住宅的理論需求量平均在80萬(wàn)平方米以上。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高，實(shí)際購(gòu)買力將不斷增強(qiáng)，住宅的有效需求量將增加。2000年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元，人均住房消費(fèi)為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實(shí)現(xiàn)的。
不同消費(fèi)群體對(duì)不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析，高收入者對(duì)高檔住宅的需求，中值收入者對(duì)中檔住宅的需求，以及低收入者對(duì)普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20%，40%和40%。
四、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策措施
一要加大政策動(dòng)力，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，把它作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)培育。二要刺激、搞活住房需求，增強(qiáng)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準(zhǔn)方向，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點(diǎn)突破。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因此，必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費(fèi)的社會(huì)化、商品化。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場(chǎng)建設(shè)體系化，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略，對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。
具體應(yīng)制定和實(shí)施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費(fèi);新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃，做到使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施有重點(diǎn)、有規(guī)劃;引導(dǎo)企業(yè)重組，實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開(kāi)房改房上市。對(duì)已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房，除國(guó)家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外，都可上市交易;發(fā)展和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)，搞活流通;加強(qiáng)物業(yè)管理。
五、結(jié)束語(yǔ)
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論：瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅袌?chǎng)前景廣闊，采取適當(dāng)?shù)恼叽胧?，抓住?dāng)前時(shí)機(jī)，對(duì)加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。
