第1篇 房產(chǎn)局物業(yè)辦科學(xué)發(fā)展觀調(diào)查報(bào)告
隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進(jìn)，房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。個(gè)人擁有住房的比重越來(lái)越高，居民對(duì)居住環(huán)境、社區(qū)秩序的要求越來(lái)越高，與居住相關(guān)的各種消費(fèi)需求越來(lái)越多，住房成為大多數(shù)居民家庭的主要財(cái)產(chǎn)及財(cái)富積累的主要形式。居民對(duì)住房財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較強(qiáng)的服務(wù)需求，同時(shí)也產(chǎn)生了協(xié)調(diào)房屋所有權(quán)人公共空間、共用設(shè)施設(shè)備等共同利益的需要。
近年來(lái)，__市區(qū)的物業(yè)管理工作，在市委、政府的大力支持下，經(jīng)過(guò)社會(huì)各界的共同努力，物業(yè)管理以規(guī)范發(fā)展為主題，以滿足業(yè)主、使用人的多層次物業(yè)服務(wù)需求為宗旨，以誠(chéng)信履約為倡導(dǎo)，以建立健全物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高物業(yè)管理水平為重點(diǎn)，服務(wù)水平逐步提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制逐步形成，效益逐步顯現(xiàn)，為提高城市管理水平，改善人居環(huán)境發(fā)揮了積極作用。
但是也應(yīng)看到，我市物業(yè)管理工作仍處于初級(jí)發(fā)展階段。我們結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，與掛鉤聯(lián)系點(diǎn)黨支部一起，成立調(diào)研小組，指定專人帶隊(duì)，深入市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)和金星鎮(zhèn)、勝利鎮(zhèn)及相關(guān)社區(qū)，走訪50多戶居民，對(duì)市區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行了詳實(shí)的調(diào)研。
一、__市區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
二、__市區(qū)物業(yè)管理工作面臨的主要問(wèn)題
(一)社會(huì)評(píng)價(jià)方面：一是行業(yè)社會(huì)地位不高。社會(huì)普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，勞動(dòng)強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。二是行業(yè)偏見(jiàn)普遍存在。社會(huì)上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是雇傭關(guān)系或主仆關(guān)系，動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。三是輿論導(dǎo)向存在偏差。近年來(lái)，各種輿論媒體對(duì)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的正面報(bào)道少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問(wèn)青紅皂白，肆意誤導(dǎo)業(yè)主，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。四是物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)。人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)不積極支持、不主動(dòng)配合。
(二)政府監(jiān)督方面：一是地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理不夠重視，對(duì)行業(yè)發(fā)展不夠關(guān)心。地方政府物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件少，難以做到有法可依，有章可循。二是協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)部門關(guān)系不夠順暢。政府協(xié)調(diào)工作不夠及時(shí)也不到位，缺位和執(zhí)法不力，與市區(qū)供水、供電、供氣、供暖等相關(guān)部門協(xié)調(diào)不力。三是物價(jià)部門執(zhí)行政府定價(jià)(指導(dǎo)價(jià))適用過(guò)寬。我市的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2023年制定的，最高一級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.44元/㎡月，最低的只有0.10元/㎡月，企業(yè)怨聲載道。四是現(xiàn)行稅賦政策不合理，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重。
(三)開發(fā)建設(shè)方面：一是建管不分，掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)管理帶來(lái)隱患和糾紛。開發(fā)單位利用建管不分，掩蓋前期遺留問(wèn)題、轉(zhuǎn)嫁新建項(xiàng)目矛盾較多，有的新建項(xiàng)目房屋質(zhì)量問(wèn)題突出。二是利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。有的開發(fā)單位并不是真正重視物業(yè)管理，而是利用物業(yè)管理為開發(fā)項(xiàng)目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù)。并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。三是住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項(xiàng)目，開發(fā)單位片面追求經(jīng)營(yíng)效益，壓縮配套設(shè)施項(xiàng)目，給今后物業(yè)企業(yè)入駐開展物業(yè)管理工作留下隱患。
(四)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)方面：一是公共意識(shí)不強(qiáng)，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán)，把物業(yè)企業(yè)當(dāng)成對(duì)立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)，業(yè)主公共意識(shí)普遍較差，業(yè)主參與物業(yè)管理的意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主不能自覺(jué)遵守管理規(guī)約和規(guī)定。二是配合支持不夠，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。從調(diào)查情況來(lái)看，業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問(wèn)題突出，業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金。三是業(yè)主大會(huì)制度落實(shí)不力，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)立的業(yè)主大會(huì)制度，《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作程序，但在具體執(zhí)行中感到可操作性不強(qiáng)。雖然《條例》已經(jīng)頒布近6年時(shí)間，但真正落實(shí)業(yè)主大會(huì)制度的社區(qū)不多。四是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，矛盾問(wèn)題呈上升趨勢(shì)。一方面是業(yè)主委員會(huì)成立難，另一方面成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，作用沒(méi)有充分的發(fā)揮。有的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，有的業(yè)主委員會(huì)超范圍活
動(dòng)影響社區(qū)穩(wěn)定，還有的業(yè)主委員會(huì)有特權(quán)化傾向，甚至個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)立面。
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面：一是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。企業(yè)效益低、發(fā)展慢，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足，連年虧損的占70%以上。主要是由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，也有部分原因是由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低造成的。二是人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏。從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留，人員流動(dòng)性大;企業(yè)缺乏規(guī)范管理和技術(shù)人才;從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展要求，服務(wù)意識(shí)差。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員中，70%以上來(lái)自轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，其年齡、文化、專業(yè)知識(shí)、技能都需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一些從業(yè)人員責(zé)任心和服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)技能有待提高，面對(duì)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的矛盾和問(wèn)題不能及時(shí)、正確的解決，也是造成物業(yè)管理糾紛不斷、投訴增多的原因之一。三是服務(wù)市場(chǎng)不成熟、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范。由于社會(huì)、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)目前尚未達(dá)到公開、公平、公正、誠(chéng)實(shí)守信和健康有序的良好狀態(tài)。
(六)舊小區(qū)、散居樓院方面：一是房屋建設(shè)年代早，年久失修功能殘缺;二是小區(qū)配套設(shè)施缺損，存在道路破損、場(chǎng)地不整、綠化率低、公共設(shè)施不齊，無(wú)管理用房、無(wú)路燈、無(wú)停車場(chǎng)、無(wú)健身設(shè)施等問(wèn)題;三是小區(qū)公共環(huán)境臟、亂、差，缺少必要的垃圾收集清運(yùn)設(shè)施;四是私搭亂建嚴(yán)重，小區(qū)內(nèi)臨時(shí)建筑、違章建筑多;四是低收入人群集中，低保戶比例大，下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多;五是人員成分復(fù)雜，外來(lái)人員多、租房戶多，治安問(wèn)題突出。
三、對(duì)加強(qiáng)__市區(qū)物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議
物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的方向發(fā)展，做到嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長(zhǎng)效管理，針對(duì)__市區(qū)的實(shí)際，我們提出如下建議：
(一)要加大宣傳教育力度，增強(qiáng)齊抓共管意識(shí)。物業(yè)管理工作關(guān)系到廣大居民的日常生活，關(guān)系__社會(huì)的穩(wěn)定，關(guān)系到黨和政府在人民群眾中的形象。因此，各級(jí)黨委、政府要充分運(yùn)用多種宣傳載體，發(fā)揮新聞媒體和社會(huì)各界的力量，利用好社區(qū)、居委會(huì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的陣地，經(jīng)常地、持久地、反復(fù)地深入機(jī)關(guān)、社區(qū)及大街小巷，認(rèn)真宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》和建設(shè)部有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)及市委、政府有關(guān)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，教育廣大黨員干部和人民群眾做學(xué)法、懂法、用法、護(hù)法的帶頭人，切實(shí)增強(qiáng)廣大業(yè)主的自我約束、理性維權(quán)意識(shí)，真正形成齊抓共管物業(yè)管理工作的共識(shí)。
(二)要建立健全法規(guī)制度，提高依法辦事能力。一是要從源頭著手。要在認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上，盡快著手制定出臺(tái)符合我市實(shí)際的地方性法規(guī)、政策、規(guī)范性文件，及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理工作中各種關(guān)系。如《物業(yè)管理辦法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理暫行辦法》，以及《物業(yè)管理合同》、《管理規(guī)約》等示范文本。制定出臺(tái)__市物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則、等級(jí)評(píng)定、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并會(huì)同市物價(jià)部門重新核定新的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是要從自身抓起。要認(rèn)真規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，完善各項(xiàng)工作制度，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明確權(quán)責(zé)。建立健全安全保衛(wèi)、保潔、維修等服務(wù)工作崗位職責(zé)，制定完善《從業(yè)人員工作標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法》，規(guī)范物業(yè)從業(yè)人員行為規(guī)則。三是要從外圍搭臺(tái)。明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)及社區(qū)履行物業(yè)管理工作的職責(zé)，規(guī)范好《業(yè)主委員會(huì)成立程序》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等示范文本，并落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)選舉工作中，切實(shí)做到有法可依、有章可循。
(三)要切實(shí)加大輿論監(jiān)督，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業(yè)管理的主體，不論哪一方出現(xiàn)不規(guī)范行為，勢(shì)必影響到整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。一是要建立健全社會(huì)監(jiān)督、輿論監(jiān)督、媒體監(jiān)督制度，在社區(qū)設(shè)立監(jiān)督舉報(bào)箱，向社會(huì)公示監(jiān)督舉報(bào)電話，利用電視、廣播和報(bào)紙，及時(shí)宣傳報(bào)道物業(yè)服務(wù)管理與服務(wù)中的先進(jìn)集體和個(gè)人，接受社會(huì)監(jiān)督。二是要切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)部管理，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的政治思想、品質(zhì)道德、愛(ài)崗敬業(yè)等教育，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范他們的言行。三是要建立健全考核評(píng)比制度，完善激勵(lì)機(jī)制，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)人員的主觀能動(dòng)性，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，形成用制度管事，用制度管人的良好氛圍，使企業(yè)逐步走上制度化、規(guī)范化的良性發(fā)展軌道。
(四)要因地制宜管理物業(yè)，切實(shí)解決遺留問(wèn)題。歷史遺留問(wèn)題主要指舊小區(qū)綜合整治改造、無(wú)人管理小區(qū)的接軌和早期開發(fā)房屋的專項(xiàng)維修資金收繳問(wèn)題。因此，一是要緊密結(jié)合目前市區(qū)體制實(shí)際，按照條塊結(jié)合、屬地管理原則，理順物業(yè)管理體制。建議由__市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和各社區(qū)對(duì)無(wú)人管理的舊住宅小區(qū)進(jìn)行管理。二是加大政策扶持力度，建議市政府和社會(huì)各屆，加大對(duì)舊住宅小區(qū)綜合整治的政策傾斜。三是在資金投入上，擬采取政府補(bǔ)一點(diǎn)、公用設(shè)施運(yùn)營(yíng)單位投一點(diǎn)、原開發(fā)建設(shè)單位拿一點(diǎn)、居民出一點(diǎn)的解決辦法，努力改善舊小區(qū)環(huán)境和舊小區(qū)無(wú)人管理的現(xiàn)狀。
(五)要經(jīng)常開展物業(yè)整治，認(rèn)真清理衛(wèi)生死角。一是要清理物業(yè)服務(wù)不到位的問(wèn)題。每月開展一次小區(qū)衛(wèi)生大清理活動(dòng)，做到地面無(wú)雜物、墻面無(wú)牛皮癬、空中無(wú)飄浮物、垃圾箱內(nèi)無(wú)堆積物、公共部位無(wú)堆砌物、死角部位無(wú)陳舊物。二是要規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)硬件和軟件設(shè)施。協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)辦公用房不到位問(wèn)題，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督管理。三是要加大住宅專項(xiàng)維修資金的清繳力度，徹底清理物業(yè)管理費(fèi)用拖欠問(wèn)題。
(六)要認(rèn)真疏理管理渠道，主動(dòng)搭建和諧平臺(tái)。物業(yè)行政主管部門要及時(shí)向上級(jí)機(jī)關(guān)及相關(guān)部門反饋物業(yè)管理工作情況，定期與有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)協(xié)調(diào)會(huì)商物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題，及時(shí)監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)工作。要切實(shí)把前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作納入重要議事日程，在新建小區(qū)工程竣工驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)主管部門要嚴(yán)格對(duì)物業(yè)管理用房問(wèn)題、公用設(shè)施設(shè)備的完善情況進(jìn)行驗(yàn)收，并督查移交相關(guān)資料。要從科學(xué)發(fā)展觀出發(fā)，緊密結(jié)合地域?qū)嶋H，及時(shí)與物價(jià)及相關(guān)單位會(huì)商，研究制定新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大人民群眾提供便利。
