地產(chǎn)項目管理制度15篇

更新時間：2024-05-08 查看人數(shù)：65

目錄
1.地產(chǎn)管理制度包括哪些方面 2.地產(chǎn)管理制度重要性 3.地產(chǎn)管理制度方案 4.地產(chǎn)項目管理制度15篇

地產(chǎn)項目管理制度

地產(chǎn)項目管理制度是對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行規(guī)范化、系統(tǒng)化管理的制度設(shè)計，旨在確保項目的高效、有序進(jìn)行。它涵蓋了項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、營銷、銷售以及后期的物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)。

包括哪些方面

1. 項目啟動與規(guī)劃：明確項目目標(biāo)，進(jìn)行市場調(diào)研，制定可行性研究報告，設(shè)定項目預(yù)算和時間表。

2. 設(shè)計管理：包括建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計等，需確保設(shè)計符合法規(guī)、客戶需求及公司戰(zhàn)略。

3. 施工管理：包括招標(biāo)、合同管理、施工進(jìn)度控制、質(zhì)量與安全管理。

4. 營銷與銷售：制定營銷策略，執(zhí)行銷售計劃，處理客戶關(guān)系，保證銷售目標(biāo)達(dá)成。

5. 物業(yè)管理：項目交付后，建立物業(yè)管理體系，提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)。

6. 風(fēng)險管理：識別潛在風(fēng)險，制定應(yīng)對策略，確保項目平穩(wěn)運行。

7. 財務(wù)管理：對項目資金進(jìn)行有效監(jiān)控，確保成本控制和收益最大化。

重要性

地產(chǎn)項目管理制度的重要性體現(xiàn)在以下幾個方面：

1. 提高效率：規(guī)范化的流程可以減少決策延遲，提高工作效率，降低運營成本。

2. 控制風(fēng)險：通過制度化管理，能有效預(yù)防和控制項目中的各種風(fēng)險，保障項目順利進(jìn)行。

3. 保證質(zhì)量：嚴(yán)格的管理制度有助于確保項目的設(shè)計、施工和后期服務(wù)達(dá)到高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

4. 維護(hù)品牌形象：良好的項目管理能夠提升公司的專業(yè)形象，增強市場競爭力。

方案

1. 制定詳盡的項目流程圖：明確每個階段的任務(wù)、責(zé)任人和時間節(jié)點，確保工作有序進(jìn)行。

2. 建立項目管理團(tuán)隊：選拔有經(jīng)驗的專業(yè)人士，負(fù)責(zé)各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與監(jiān)督。

3. 實施培訓(xùn)：定期對員工進(jìn)行項目管理知識和技能培訓(xùn)，提升團(tuán)隊整體能力。

4. 引入績效考核：將項目管理制度納入績效考核體系，激勵員工遵守并執(zhí)行制度。

5. 定期審查與更新：根據(jù)項目實施情況，定期審查制度的有效性，及時調(diào)整和完善。

6. 建立溝通機制：鼓勵團(tuán)隊成員提出建議，促進(jìn)制度的改進(jìn)和創(chuàng)新。

地產(chǎn)項目管理制度的構(gòu)建與執(zhí)行，是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵。通過持續(xù)優(yōu)化和嚴(yán)格執(zhí)行，我們可以實現(xiàn)項目的高效管理，為公司創(chuàng)造更大的價值。

地產(chǎn)項目管理制度范文

第1篇房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場管理制度怎么寫

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場管理制度為加強本公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理,保證房地產(chǎn)開發(fā)項目按公司計劃和開發(fā)項目的組織設(shè)計要求如期完成,特制定本制度。

一、管理機構(gòu)的職權(quán)

1、受公司領(lǐng)導(dǎo)或工程部直接指導(dǎo)代表公司支持和辦理開發(fā)項目的一切管理業(yè)務(wù),定期或不定期的向公司領(lǐng)導(dǎo)或向直接領(lǐng)導(dǎo)做出項目進(jìn)展情況的匯報,重大事宜應(yīng)及時匯報。

2、按照有關(guān)要求,組織項目實施,使其項目工程優(yōu)質(zhì)、高效、節(jié)省、文明、安全的完成。

3、依據(jù)建筑工程承、發(fā)包合同簽辦工程價款的撥付和有關(guān)經(jīng)濟(jì)簽證。

4、當(dāng)發(fā)生影響開發(fā)項目工程質(zhì)量,施工單位混亂影響項目進(jìn)度及違約、違章事宜時,除向領(lǐng)導(dǎo)做緊急報告外,由權(quán)做出臨時停工或應(yīng)急的決定。

5、組織辦理項目交工驗收。

二、施工現(xiàn)場管理的內(nèi)容及要求

1、前期階段現(xiàn)場施工的內(nèi)容及工作

(1) 開發(fā)地塊內(nèi)的動員工作及舊建筑拆除工作;

(2) 三通一平工作(接通施工用水、電;接通開發(fā)區(qū)通達(dá)外部的道路;現(xiàn)場要按規(guī)劃設(shè)計要求平整好場地)。(3現(xiàn)場的其它前期工作(包括:伐樹、移樹、現(xiàn)場的臨搭建等)

2、施工建設(shè)期的現(xiàn)場管理內(nèi)容及工作

(1) 做好充分完善的施工前準(zhǔn)備工作,及技術(shù)準(zhǔn)備(包括:組織有關(guān)人員審學(xué)、會審施工圖紙。通過審學(xué)、會審圖紙應(yīng)掌握設(shè)計意圖,澄清圖紙疑點,解決設(shè)計上的錯、漏、碰、缺;編制開發(fā)項目組織設(shè)計等)。

(2) 組織有關(guān)人員踏勘現(xiàn)場,以明確現(xiàn)場地形地貌,放線定位依據(jù),平面坐標(biāo)及標(biāo)高原始點,鄰舍布置方案等。

⑶ 與各施工單位(包括土建工程、設(shè)備安裝工程等)協(xié)調(diào)平衡工程的組織進(jìn)行與穿插;完善不良施工季節(jié)(雨季與冬季)的施工組織與措施。

(4) 深入現(xiàn)場檢查了解施工中的全過程,定期召開現(xiàn)場平衡、協(xié)調(diào)會議,解決施工進(jìn)度中的問題,做好施工中的進(jìn)度、質(zhì)量、技術(shù)、供應(yīng)、成本等全面協(xié)調(diào)與控制。

(5) 加強場容管理。包括:各施工單位作業(yè)場區(qū)與調(diào)整;物資與施工機械的合理堆放與布置;消防設(shè)施的設(shè)置;施工道路的暢通;場容整潔;施工用水、電的分配供應(yīng),安全施工文明作業(yè);環(huán)保措施的制定與貫徹等內(nèi)容。并建立檢查評比制度等。

3、現(xiàn)場技術(shù)管理的內(nèi)容及工作

(1) 加強圖紙管理?，F(xiàn)場應(yīng)具有圖紙收發(fā)、登記、保管、回收等環(huán)節(jié)的圖紙管理制度(包括工程變更圖紙在內(nèi))。

(2) 加強技術(shù)交底。在施工過程中施工單位提出的有關(guān)技術(shù)方面的問題,應(yīng)及時傳達(dá)設(shè)計部門,及時約其舉行設(shè)計技術(shù)交底會議會同施工單位一起研究解決。

⑶ 加強對材料、配件、設(shè)備試化驗的監(jiān)督檢查。建筑工程用的材料(半成品、成品、設(shè)備等),均應(yīng)具備合格證件,出廠證件及化實驗的證件。

(4) 要記錄好工程日志和施工記錄。即工程開竣工日期及各分部分項施工起止日期;圖紙及文件收發(fā)日期;氣象情況(氣溫、風(fēng)力、風(fēng)向、陰、雨、晴、霧、霜、雪);每日施工部位及進(jìn)度;隱蔽工程檢查及驗收;各類事故的發(fā)生、分析與處理;材料、配件、設(shè)備、供應(yīng)及短缺情況;上級部門的檢查及指示;其它重要事項如停水、停電、停工、現(xiàn)場治安等等。

(5) 要做好施工記錄。如地基處理記錄;大型構(gòu)件安裝記錄;現(xiàn)場予應(yīng)件施工記錄;新技術(shù)、新材料、新工藝推廣應(yīng)用記錄;測量記錄;沉降觀測記錄;雨冬期施工記錄;構(gòu)件荷載實驗記錄;質(zhì)量與事故處理記錄。

三、加強現(xiàn)場管理工作

1、加強工程量的管理與控制;

2、加強工程簽證的管理;

3、加強工程資料及檔案的管理;

4、加強工程首尾及竣工驗收的管理;

5、加強保修期的管理及尾款支付的管理;本管理制度是按現(xiàn)行公司實際情況擬訂的,日后新的開發(fā)項目根據(jù)現(xiàn)實環(huán)境、問題等可以刪增應(yīng)用。監(jiān)理工作制度

1、文件科室職責(zé)科教職責(zé)科研處職責(zé)

第2篇房地產(chǎn)新項目部檔案管理制度格式怎樣的

房地產(chǎn)新項目部檔案管理制度為了做好工程及設(shè)備檔案資料的管理工作,參照《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》等文件的有關(guān)要求結(jié)合本公司實際情況和公司領(lǐng)導(dǎo)對檔案管理的相關(guān)要求特制訂本檔案管理制度。

一、歸檔范圍主要為工程和設(shè)備檔案資料

1、工程檔案是指各類報批文件(對政府各行政部門的各類報批文件、回復(fù)的批示文件、對外發(fā)文、對外接收的文件)、各類合同(所有合作合同、供給合同、工程合同以及各合同的、補充合同,供應(yīng)商(服務(wù))單位的報價資質(zhì)資料、報價商務(wù)資料及報價匯總表說明文件,比價的考察調(diào)研報告,考察調(diào)研的影像、照片資料)、設(shè)計資料及圖紙、設(shè)計變更與工程洽商資料、監(jiān)理文件、施工日志、會議紀(jì)要、審計結(jié)論及各種驗收證件、檢測報告、材料設(shè)備的合格證及說明書、施工圖、財產(chǎn)移交手續(xù)及其他需要存檔的文件等。

2、設(shè)備檔案是鑒定評價(儀器)技術(shù)狀態(tài)的科學(xué)資料,是為保障(儀器)設(shè)備正常運轉(zhuǎn)并處于良好狀態(tài)的重要依據(jù)。

檔案員接收歸檔本公司的各類設(shè)備資料。

主要包括計劃、選購階段的儀器設(shè)備購買申請單、協(xié)議、合同、重要來往函件、電文;

開箱驗收階段的裝箱單、開箱驗收單、出廠合格證書、出廠精度檢3、驗單、圖樣、技術(shù)手冊、使用維護(hù)手冊、說明書、校驗標(biāo)準(zhǔn)、隨機備件圖冊、軟件、硬件部分的文件材料、開箱檢驗記錄;

安裝調(diào)試階段的試車、試驗記錄、安裝驗收單、存在問題及處理意見;

運行及維護(hù)修理階段的設(shè)備儀器移交使用部門的和隨機工具清單、設(shè)備儀器維護(hù)保養(yǎng)和安全技術(shù)操作規(guī)程、設(shè)備儀器使用記錄、設(shè)備儀器保養(yǎng)情況記錄、設(shè)備儀器檢查記錄及維修記錄;

改造、更新階段合理化建議及處理結(jié)果、設(shè)備儀器改造、改裝、更新的報告與批復(fù)、改進(jìn)、改裝過程中形成的圖樣、技術(shù)文件、設(shè)備儀器報廢技術(shù)鑒定書、請示及批復(fù)文件、技術(shù)鑒定及成果申報獎勵等各類文件。

二、檔案保密制度

1、檔案工作人員必須樹立高度的保密觀念,遵守公司的各項保密制度。

2、凡涉及不宜公開的公司機密等檔案,應(yīng)作秘密保管并嚴(yán)格控制查閱范圍,本公司人員需要查閱者,須經(jīng)本公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

3、凡作秘密和內(nèi)部管理的檔案,應(yīng)嚴(yán)格履行查閱審批手續(xù),嚴(yán)禁擅自拍照和復(fù)制,利用者應(yīng)嚴(yán)格遵守保密規(guī)定,不得泄露公司秘密。

4、對確已無保存價值的建設(shè)工程和設(shè)備檔案,列出銷毀清冊,經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后,由銷毀人、監(jiān)銷人銷毀,并簽名注銷。

三、檔案工作人員崗位職責(zé)

1、熱愛檔案事業(yè),忠于職守,遵紀(jì)守法,勤奮學(xué)習(xí),具備檔案專業(yè)知識。

2、負(fù)責(zé)本公司建設(shè)工程中形成的資料和設(shè)備資料的收集、整理、立卷、歸檔工作,積極提供利用,為各項工作服務(wù)。

3、按規(guī)定向當(dāng)?shù)貦n案館移交應(yīng)進(jìn)館的檔案。

4、積極主動地向上級主管部門匯報檔案工作情況,接受其監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。

5、辦理領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他檔案業(yè)務(wù)工作。

四、檔案管理制度

1、非檔案管理人員不得擅自查閱檔案柜里的案卷,確因工作需要,須經(jīng)本公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意后方可查閱。

2、檔案柜內(nèi)的檔案要進(jìn)行系統(tǒng)排列存放,不準(zhǔn)堆放與檔案無關(guān)的東西,做到完整安全,存放有序,查找方便3、做好檔案柜內(nèi)六防(防盜、防火、防塵、防陽光、防潮、防鼠蟲蛀)工作,平時要勤檢查、勤打掃、保持檔案柜衛(wèi)生整潔、安全。

4、對檔案柜所藏檔案要進(jìn)行經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時采取有效措施。

5、凡屬歸檔范圍內(nèi)的儀器設(shè)備的全套隨機技術(shù)文件,儀器設(shè)備說明書、樣本、圖紙、技術(shù)操作規(guī)程、合格證及安裝調(diào)試等材料若系一式二份,應(yīng)留一份存檔;

只有一份的,將原件存檔,復(fù)印件隨機使用。

6、檔案員負(fù)責(zé)儀器設(shè)備檔案的收集、整理、保管、利用和統(tǒng)計工作。

儀器設(shè)備檔案內(nèi)的文件材料,要按時間先后排列好,用鉛筆編寫頁號,凡有文字的頁面,都要編號,正面編在右上角,背面寫在左上角,然后填寫好卷內(nèi)目錄。

五、檔案安全制度

1、嚴(yán)格執(zhí)行定期檢查和進(jìn)出檔案清點制度,檔案柜實行專人負(fù)責(zé),鑰匙應(yīng)妥善保管,如有丟失應(yīng)及時匯報并采取措施,非管理人員不得隨意翻閱檔案柜里的檔案。

2、每次長假前應(yīng)對檔案進(jìn)行全面檢查,檔案柜加貼封條,切實消除安全隱患。

六、檔案資料查閱利用制度

1、本單位人員借閱檔案、資料須登記,未履行登記手續(xù)的,檔案管理人員不予提供檔案、資料。

檔案資料的借出時間,不得超過半個月,確需繼續(xù)借閱,必須辦理續(xù)借手續(xù)。

對于關(guān)鍵性和常用部分的檔案應(yīng)使用復(fù)印件,盡量不用原件,一般由使用人復(fù)印。

2、檔案、資料的原件一般不外借給其他單位人員,特殊情況需要外借時,須經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),辦理外借手續(xù)并限期歸還。

借出的檔案材料的原件,借用人要妥善保管,不得毀壞和遺失,按期歸還,如有損壞、遺失,由借用人負(fù)責(zé)。

外單位人員需要復(fù)印檔案柜里資料時須經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)行。

3、檔案柜里有檔案、資料需交給其他單位時應(yīng)填交接單方可交付。

4、查閱檔案時,嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁在文件材料上劃線、打勾、作記號、折角等,嚴(yán)禁涂改和拆撕檔案,違者且造成檔案損毀的,依法追究當(dāng)事人行政、法律責(zé)任。

5、查閱檔案者有義務(wù)將利用效果反饋給檔案管理人員,以利探索和總結(jié)檔案利用工作規(guī)律,更好地為各項工作服務(wù)。

七、檔案的收集

1、檔案管理人員收到公司內(nèi)部人員或相關(guān)單位人員給予的資料應(yīng)及時登記。

2、工程檔案資料按項目收集檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類統(tǒng)一存放檔案盒貼上標(biāo)簽并做電子目錄方便日后檢索。

3、設(shè)備檔案資料按名稱分類組卷,將一組內(nèi)容上具有有機聯(lián)系的材料組合成一個保管單位。

卷內(nèi)文件排列,依照設(shè)備材料的自然形成過程排列并做電子目錄方便日后檢索。

4、應(yīng)妥善保存各類檔案和資料,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交總工程師審閱確定用途。

5、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位向本公司移交檔案時,應(yīng)編制移交清單,雙方簽字、蓋章后方可交接。

6、項目簽訂承包合同中應(yīng)明確規(guī)定工程檔案資料和設(shè)備資料編制的責(zé)任范圍、內(nèi)容、套數(shù)、案卷質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及時間要求。

施工單位不按時提交合格竣工圖的不算完成施工任務(wù)。

7、本公司購置的設(shè)備儀器的隨機全套資料,由拆箱負(fù)責(zé)人收集齊全,及時移交檔案員,統(tǒng)一積累和集中保管。

第3篇房地產(chǎn)項目銷售部溝通交流管理制度

地產(chǎn)項目銷售部溝通與交流管理

公司希望每位員工都能在輕松愉快的心情下進(jìn)行工作對于工作中出現(xiàn)的各種問題,公司提供多種政策來保證員工與公司的溝通。

告示

告示板用于張貼與你有關(guān)的安全、工作條件和其它事宜的公告和通知,你必須經(jīng)常的予以注意。

個別會談

如果你有些難題或疑問不能解決又不能在員工會議或座談會里討論,那么你可以選擇適當(dāng)?shù)臅r間與部門主管或總經(jīng)理進(jìn)行討論。

早例會

每日上午9:30由各售樓部經(jīng)理和全體銷售人員到會溝通當(dāng)日工作事項。

周例會

各項目各自制定時間由項目經(jīng)理和售樓部經(jīng)理、主管開周工作會,對本周工作進(jìn)行總結(jié)及下周工作預(yù)案匯報。

員工大會

員工大會是一種員工與管理層互相溝通的又一種形式,每一年度至少召開一次。

員工大會的目的是更好的上情下達(dá)、鼓舞士氣、表彰先進(jìn),提高員工對公司的歸屬、增強公司凝聚力。

第4篇某某房地產(chǎn)項目拓展風(fēng)險管理制度

某房地產(chǎn)總部項目拓展風(fēng)險管理制度

目的:

規(guī)范公司項目拓展工作,預(yù)防并規(guī)避項目拓展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險,為保證項目后期順利開發(fā)建設(shè),達(dá)到既定經(jīng)營目標(biāo)提供保障。

范圍:范圍:適用范圍:制度執(zhí)行單位發(fā)布范圍:制度發(fā)放單位(宋體小四兩端對齊)名詞解釋:名詞解釋:項目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展,本風(fēng)險制度控制過程為從取得信息到項目合作簽約;

競爭者主要指公司在拓展項目過程中遇到其它的競爭企業(yè);信息處理是指公司獲取項目信息,對信息確認(rèn)、核實、調(diào)查的過程;后評價是指在成功拓展某個項目后,對本項目拓展過程作業(yè)操作、工作人員能力表現(xiàn)等進(jìn)行評估。

職責(zé):

發(fā)展中心

負(fù)責(zé)制定與修正項目拓展風(fēng)險控制制度;負(fù)責(zé)在公司內(nèi)部對項目拓展風(fēng)險控制制度做出解釋;負(fù)責(zé)對項目拓展風(fēng)險做出預(yù)警與識別;負(fù)責(zé)項目拓展工作執(zhí)行、推進(jìn)、指導(dǎo)、監(jiān)督、核查、評價等工作;負(fù)責(zé)對項目公司項目拓展部門提供必要技術(shù)支持與協(xié)作。項目拓展部門負(fù)責(zé)按公司規(guī)定與規(guī)范完成項目拓展過程的相關(guān)作業(yè);接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查,及時修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)。

管理中心

接收項目拓展過程重要文件,進(jìn)行備案與管理;配合發(fā)展中心發(fā)展中心進(jìn)行項目拓展后評價;

建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機制。

法律部規(guī)范項目拓展過程中的法律文本;建立完善法律合約審批、核查制度。

財務(wù)部

配合項目拓展工作過程中融資計劃與方案制定;配合項目拓展過程中對合作方企業(yè)財務(wù)審查。

作業(yè)內(nèi)容:

外部環(huán)境風(fēng)險防范

發(fā)展中心每季度完成房地產(chǎn)宏觀政策分析報告;

項目責(zé)任人要針對項目涉及房地產(chǎn)國家政策及地方實施細(xì)則、行業(yè)管制情況等前期工作進(jìn)行調(diào)查分析;作為項目分析材料組成部分;

合約擬定中,將與合作方約定前期工作責(zé)任與分工,寫入合作協(xié)議或相關(guān)法律合約;

融資風(fēng)險防范

項目責(zé)任人對當(dāng)期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進(jìn)行調(diào)查分析

項目責(zé)任人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財務(wù)計劃制定融資方案及預(yù)案,做為提交決策委員會議文件組成部門之一;

市場風(fēng)險防范

發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點城市市場報告,作投資潛力評估;

項目所在地為非戰(zhàn)略重點城市,項目工作小組人員應(yīng)在項目所在城市考查7天以上,并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報告。

競爭風(fēng)險防范

項目責(zé)任人組織調(diào)查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關(guān)系;

項目責(zé)任人提交競爭方案或意見,做為談判策略重要依據(jù)。

內(nèi)部管理風(fēng)險防范信息處理風(fēng)險防范項目備案信息必須包含如下方面:合作者信息、土地性質(zhì)與用途、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(如無,以地籍材料為準(zhǔn))、合作條件、以取得前期手續(xù)及權(quán)證等;

項目責(zé)任人應(yīng)在拓展項目立項前,核實前期手續(xù)文件及權(quán)證發(fā)布日期、發(fā)布機關(guān),確定其時效性、有效性,如有過期,應(yīng)根據(jù)最新法規(guī)核定其申請延期、更新等合法性,在報告材料中注明核實人、核實日期;

項目責(zé)任人應(yīng)在拓展項目立項前,通過公開信息渠道或相關(guān)機構(gòu)核實項目相關(guān)信息,確保項目住處準(zhǔn)確性、真實性,在報告材料中注明核實人、核實日期;

項目責(zé)任人在進(jìn)行項目考察時,要對項目用地的建設(shè)限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄,要求注明規(guī)劃特殊要求與規(guī)范、圖象與視頻等說明資料齊全;

項目小組須盡職調(diào)查如下內(nèi)容,由項目負(fù)責(zé)人組織完成,并提交《項目盡職調(diào)查報告》;

項目調(diào)查主要包括:場地鄰里關(guān)系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動態(tài)等;

合作方企業(yè)調(diào)查主要包括:財務(wù)、法律、主體受權(quán)等方面。

作業(yè)風(fēng)險防范

嚴(yán)格按照《土地儲備工作制度》完成初選、立項、決策程序,依照項目評價體系,進(jìn)行評估與決策。如有特殊情況,可通過董事會決議,方可簡化;

設(shè)立部門內(nèi)部信息庫使用權(quán)限,明確項目責(zé)任人,內(nèi)部研討及傳遞由專人登記管理,確保數(shù)據(jù)使用安全;

項目責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照項目工作計劃時間表,明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時限要求,明確責(zé)任部門、責(zé)任人,如有變更由總經(jīng)理辦公會議審議通過;

參與項目的工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項目評價制度》等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明,完成相關(guān)工作。

廉正風(fēng)險防范

公司內(nèi)部或外部人員可向公司相關(guān)管理部門檢舉項目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為,經(jīng)調(diào)查屬實,參照公司規(guī)定處罰;

嚴(yán)格按照《項目談判工作制度》規(guī)定,重要談判必須由公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。

決策風(fēng)險防范

項目責(zé)任人要保證決策項目材料準(zhǔn)確、完整;

發(fā)展中心指定或決策委員會委派專人,對相關(guān)決策項目分析報告進(jìn)行核查或抽查,若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實嚴(yán)重不符,責(zé)其改正;

項目責(zé)任人在項目決策前七天向參與決策領(lǐng)導(dǎo)提交可研報告,并對決策委員進(jìn)行問題答疑;

所有參與決策人員在項目決策前,應(yīng)對呈報項目資料深入了解;

決策委員代表應(yīng)在項目決策前,進(jìn)行項目實地考查,并完成與合作方的初期談判。

合約風(fēng)險防范

法律文本要求規(guī)范化,法律文書的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范,如有特殊情況需要變動、更改,需要向公司法律部門批準(zhǔn)許可;

內(nèi)部審查與外部咨詢相結(jié)合,按照公司規(guī)定完成法律文書編寫后,根據(jù)公司規(guī)定完成內(nèi)部審批,向公司法律顧問單位進(jìn)行法律咨詢,書面咨詢意見與合約共同備案。

控制后評價拓展項目簽署合作合約后,由發(fā)展中心對簽約項目拓展過程工作進(jìn)行評價,對參與人員工作表現(xiàn)進(jìn)行評價,并編寫《項目拓展工作評價報告》;

評價結(jié)果報送管理中心,作為修正工作方法及流程的依據(jù),作為獎勵激勵的依據(jù)。

獎懲條例:

獎懲依據(jù)根據(jù)《項目拓展工作評價報告》對項目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點、數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評價,對參與項目拓展過程工作人員給出綜合得分。

獎懲標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《土地儲備獎勵制度》結(jié)合參與項目拓展工作人員綜合評價得分進(jìn)行獎勵;

項目拓展過程中出現(xiàn)廉政問題,通過監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn),由管理中心按照公司規(guī)定處罰;

項目拓展過程中出現(xiàn)重大失職、特殊貢獻(xiàn),由發(fā)展中心向總經(jīng)理辦公會提出獎懲報告,經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行。

獎懲執(zhí)行參照《土地儲備獎勵制度》及公司其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

注意事項無

第5篇房地產(chǎn)新項目辦公用品采購管理制度

地產(chǎn)新項目辦公用品采購與管理制度

為加強辦公用品采購及管理,節(jié)約開支,減少浪費,制定本制度:

1、行政部負(fù)責(zé)公司辦公用品、辦公設(shè)備、設(shè)施、低值易耗品、通信設(shè)備等(以下簡稱辦公用品)的采購、保管與發(fā)放。

2、行政部根據(jù)需要每月統(tǒng)一配發(fā)日常辦公用品,其他辦公用品由各部門提出申請報行政部,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)統(tǒng)一購買。除特殊情況外,任何人不得先買后批。

3、行政部采購辦公用品必須辦理登記、造冊手續(xù),并建立相關(guān)臺帳,由公司定期檢查使用情況,因人為所造成的破壞或損失屬非正常損耗,由當(dāng)事人或責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。

4、本著厲行節(jié)約的原則,行政部有權(quán)對不合理的采購支出加以控制和拒絕。

5、行政部負(fù)責(zé)收回公司調(diào)離人員移交的辦公用品和物品,并辦理移交手續(xù),調(diào)離人員必須經(jīng)行政部簽字后方可辦理其它離職手續(xù)。

6、各部門應(yīng)本著節(jié)約的原則領(lǐng)取、使用辦公用品,并指定專人負(fù)責(zé)管理。

7、嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)制度,按照審批采購清單和規(guī)定手續(xù)做好采購工作。貨款結(jié)算原則上堅持統(tǒng)一發(fā)票付款,特殊情況經(jīng)財務(wù)主管批準(zhǔn)可接受收款收據(jù)。

8、辦公用品采購應(yīng)本著少花錢、多辦事、辦好事原則,精打細(xì)算,貨比三家,把好質(zhì)量關(guān),杜絕假冒偽劣的商品。

9、采購要有計劃,根據(jù)批準(zhǔn)的采購清單,分清輕重緩急,合理安排,定時購進(jìn),保證供應(yīng),未經(jīng)批準(zhǔn),不得購買。

10、購入物品,一律交保管員驗收登帳后再分發(fā),做到賬單真實、有效,款物相符。

11、采購人員要廉潔奉公,不循私情,不得損公肥私,中飽私囊,并自覺接受監(jiān)督。

第6篇項目地產(chǎn)公司銷售部人事管理制度怎么寫

項目地產(chǎn)銷售部人事管理制度一)入職與試用

1)、秉承“以人為本”、“適合的才是最好的”、重內(nèi)部選拔、重潛質(zhì)、重品德的原則,堅持“同質(zhì)化人才”讓每個人主動的去自我管理、自我提升。

二)、招聘條件:合格的應(yīng)聘者應(yīng)具備應(yīng)聘崗位所要求的年齡、學(xué)歷、專業(yè)、執(zhí)業(yè)資格等條件,同時具備敬業(yè)精神、協(xié)作精神、學(xué)習(xí)精神和創(chuàng)新精神。

三)、試用期限:銷售部員工試用期為三個月,以績效考核和部門負(fù)責(zé)人意見為考核標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)考核條件優(yōu)秀者可提前轉(zhuǎn)正。

四)、工作請示、工作協(xié)作1.公司實行層級管理體制,一般不可越級或跨部門進(jìn)行工作請示;2、部門間、同事間應(yīng)加強溝通、相互協(xié)作;3、業(yè)績分屬、員工不滿或爭議,可向上一級主管或行政管理部提出;

4、爭議或不滿應(yīng)盡可能與直接上級協(xié)調(diào)處理;

5、盡可能客觀地看待人或事,不在同事間散布不滿情緒、不私下議論同事是非;

五)、工資工資計算

1、公司實行月薪制,每月10日為公司發(fā)薪日,發(fā)放上月至上月末的工資;

工資計算為基本工資除以26天;

電話補助需憑當(dāng)月17日之前本人充值發(fā)票至財務(wù)申領(lǐng)。

2、公司在以下情況可不發(fā)放或抵扣員工當(dāng)月或次月工資;

1)未辦理任何離職手續(xù)私自離職;

個人借支未在發(fā)放工資前或離職辦理時結(jié)清;2)因員工過錯給公司造成一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失,侵占公司財務(wù)。

六)、調(diào)動管理

1、由調(diào)入部門填寫《員工內(nèi)部調(diào)動通知單》,由調(diào)出及調(diào)入部門負(fù)責(zé)人雙方同意并報人事部門經(jīng)理和項目總監(jiān)批準(zhǔn),部門經(jīng)理以上人員調(diào)動由公司由總經(jīng)理批準(zhǔn)。

2、批準(zhǔn)后,人事部門應(yīng)提前以書面形式通知本人,并以人事變動發(fā)文通報。

3、普通員工須在三天之內(nèi),部門負(fù)責(zé)人在。

5、人事部門將根據(jù)該員工于新工作崗位上的工作職責(zé),對其進(jìn)行人事考核,評價員工的異動結(jié)果。

七)、辭職管理

1、公司員工因故辭職時,本人應(yīng)提前十五天向直接上級提交《辭職申請表》,經(jīng)批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)送人事部門審核,部門經(jīng)理以上管理人員辭職必須經(jīng)總裁批準(zhǔn)。

2、收到員工辭職申請報告后,人事部門負(fù)責(zé)了解員工辭職的真實原因,并將信息反饋給相關(guān)部門,以保證及時進(jìn)行有針對性的工作改進(jìn)。

3、員工填寫《離職手續(xù)辦理清單》,辦理工作移交和物品清還手續(xù),對客戶資料泄密的拒絕交接的或交接不完全的將不予結(jié)算工資

4、人事部門統(tǒng)計辭職員工考勤,計算應(yīng)領(lǐng)取的薪金

5、員工到財務(wù)部辦理相關(guān)手續(xù),至次月領(lǐng)取薪金。

6、人事部門將《離職手續(xù)清單》等相關(guān)資料存檔備查。

7、該員工所有的福利包含調(diào)休未盡的、團(tuán)獎未發(fā)放的將全部作廢。

八)、辭退管理

1、部門辭退員工時,由直接上級向人事部門提交《辭職申請表》,經(jīng)審查后報總裁批準(zhǔn)。

3、人事部門提前一個月通知員工本人,并向員工下發(fā)《離職通知書》。

4、員工應(yīng)在離開公司前辦理好工作的交接手續(xù)和財產(chǎn)的清還手續(xù);

員工在約定日期到財務(wù)部辦理相關(guān)手續(xù),領(lǐng)取薪金和離職補償金。

5、人事部門在辭退員工后,應(yīng)及時將相關(guān)資料存檔備查。

九)、其他情況

1、以下情況,公司暫不發(fā)放或等額抵扣員工當(dāng)月或次月工資,離職者不予辦理退工手續(xù)

1)未辦理任何離職手續(xù)擅自離職;2)員工未辦結(jié)離職手續(xù);3.)侵害公司知識產(chǎn)權(quán);

4)其他侵害或損壞公司利益行為。

2. 知識產(chǎn)權(quán)公開發(fā)表或?qū)ζ渌诵孤豆镜娜魏紊虡I(yè)秘密;

為其它目的使用公司的任何商業(yè)秘密;

復(fù)印、轉(zhuǎn)移含有公司商業(yè)秘密的資料;

公開發(fā)表、非法使用、復(fù)印、轉(zhuǎn)移其他保密或競業(yè)禁止合同中規(guī)定的信息;

第7篇某某地產(chǎn)項目管理制度規(guī)范

第一章總則

第一條為貫徹公司制度規(guī)范、管理創(chuàng)新的總體思想,理順郴州生態(tài)公園項目部管理中人、財、物的關(guān)系,明確工作責(zé)任,規(guī)范項目部日常行為規(guī)范,充分體現(xiàn)人盡其才,物盡其用的原則,參照相關(guān)規(guī)定和公司其他有關(guān)規(guī)定,特制定本制度。

第二條項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的原則,項目經(jīng)理和項目部全體人員的協(xié)同努力,運用系統(tǒng)的理論和方法對項目及其相關(guān)可利用資源進(jìn)行計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、整合,實現(xiàn)項目的預(yù)定目標(biāo)。

第二章制度

第三條項目部考勤:以智能打卡機為主,特殊事情況以文字說明,如回公司則考勤到公司行政部。上班按公司上班時間為準(zhǔn),上午8:30-12:00點,下午13:30-18:00點,因工程需要加班,可不以打卡為準(zhǔn)并輔以文字說明。

第四條項目部請銷假:請事假,必須以書面形式經(jīng)項目經(jīng)理同意,并報公司總經(jīng)理同意后,方可請假。請病假,以書面形式報公司行政部,并經(jīng)得公司同意。因公當(dāng)時未辦請假手續(xù),須進(jìn)行銷假手續(xù)(以書面形式按請假程序辦理)。未經(jīng)以上程序,以曠工處理。

第五條項目部衛(wèi)生:制定衛(wèi)生一周值班表,以日為單位進(jìn)行輪值,當(dāng)日責(zé)任人對辦公區(qū)域的地面打掃,桌椅的擺放。辦公桌面衛(wèi)生由資料員負(fù)責(zé),內(nèi)務(wù)衛(wèi)生方面詳見(附件1),公共區(qū)域值班表詳見(附件2),資料員負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。

第六條項目部辦公用品管理:嚴(yán)禁用辦公電話打私人長途。辦公用品的領(lǐng)用必須辦理登計表,領(lǐng)用人簽字。消耗性辦公用品需以舊換新,如打印的配件等,大型辦公用品的購買報公司行政部,(如電腦,數(shù)碼相機等)由行政安排購買。

第七條項目部資料的管理:對資料進(jìn)行分類,涉及公司機密重要資料,工程簽證資料進(jìn)入檔案柜。鑰匙由資料員保管。并將電子檔到公司備份,以保證資料的安全不丟失。

第三章職責(zé)

第八條項目經(jīng)理:負(fù)責(zé)項目的工程管理、行政管理以及項目進(jìn)度、成本、資金計劃制定、執(zhí)行、檢查、比較、糾正、實施、直至項目的竣工驗收。把握工程的方向,完成公司下達(dá)的其它任務(wù)。

第九條分區(qū)項目經(jīng)理:負(fù)責(zé)分區(qū)內(nèi)項目的實施,分區(qū)內(nèi)工作計劃的制定、實施、檢查,分部分項工程的施工方案制定,人工需求計劃的制定,材料計劃的制定。及時完成分區(qū)內(nèi)簽證,配合資料員完成相關(guān)工程資料。協(xié)助項目經(jīng)理完成公司下達(dá)的其它工作任務(wù)。

第十條公司采購部經(jīng)理:根據(jù)項目經(jīng)理提供的材料、機械需求計劃,及時完成材料的采購,并保證材料的質(zhì)量,價格的合理。并根據(jù)項目的進(jìn)展情況,充分了解材料的信息情況,及時反應(yīng)給項目,實現(xiàn)信息公開,透明。對項目實施積極主動。

第十一條施工員:根據(jù)現(xiàn)場情況分析施工進(jìn)度的計劃,完成現(xiàn)場的定點、放線工作,熟透圖紙,合理安排人工、機械,并提前組織材料的進(jìn)場。檢查現(xiàn)場的質(zhì)量及安全,合理安排各施工班組的施工工序,完成現(xiàn)場的原始計量工作,協(xié)助資料員完成現(xiàn)場工程簽證資料。

第十二條采購員:完材料請購計劃,積極了解當(dāng)前材料情況,分析材料價格的波動性,熟悉圖紙充分了解材料的性能,工藝水平,質(zhì)量情況,產(chǎn)地,貨源。索要材料的合格,檢測報告,配合質(zhì)檢員完成材料的數(shù)量,質(zhì)量檢查,入庫。

第十三條資料員:到現(xiàn)場核實施工員的原始計量及原始圖片,完成項目的工程簽證資料,協(xié)助項目經(jīng)理檢查各個分區(qū)工作計劃的落實情況。完成工程的報驗、送檢、試塊制作情況、聯(lián)系單、工程的會議記要等資料,負(fù)責(zé)與甲方的資料收發(fā),并做好資料收發(fā)記錄,對各種工程資料(簽證、聯(lián)系單、人工分包合同、檢驗批、機械租賃合同)進(jìn)行分類、歸檔、保密。建立施工晴雨表,對項目部人員的考勤。作材料的入庫、出庫電子檔工作。完成公司與項目部信息對接工作。

第十四條資金管理員:保證公司資金的?？顚Ｓ?項目部人員不得借支挪用資金。協(xié)助項目經(jīng)理做好資金需求計劃,直接對公司財務(wù)部負(fù)責(zé),收支做項目臺帳。

第十五條質(zhì)檢員倉庫保管員:對材料進(jìn)行保管,材料的進(jìn)場把好質(zhì)量關(guān),并對數(shù)量進(jìn)行核實,做好入庫,對于材料的領(lǐng)用,做好出庫的工作,領(lǐng)用人必須簽字、說明所用部位。材料進(jìn)行分類碼放整齊,定期對倉庫進(jìn)行庫存盤點并做好臺賬。對工地施工的質(zhì)量進(jìn)行檢查督促。

第四章流程

第十六條項目實施

1、組建項目經(jīng)理部

2、制定項目計劃

3、編制項目預(yù)算

4、執(zhí)行項目計劃

5、協(xié)助項目決算

6、項目內(nèi)部評審

7、完成竣工驗收

8、提交竣工文檔

第十七條項目文件歸檔

第五章項目實施

第十八條實行項目實施經(jīng)理負(fù)責(zé)制,項目經(jīng)理負(fù)責(zé)管理此項目的各項費用開銷,通過項目經(jīng)理的指揮、協(xié)調(diào)、組織、溝通,領(lǐng)導(dǎo)整個項目的施工管理過程,以實現(xiàn)項目的預(yù)定目標(biāo)。

第十九條項目經(jīng)理的任務(wù)

1、確定項目部組織結(jié)構(gòu)

2、制定項目實施計劃

3、編制項目預(yù)算

4、執(zhí)行項目實施計劃

5、協(xié)助項目決算

6、項目內(nèi)部評審

7、完成竣工驗收

8、提交竣工文檔

9、其他應(yīng)當(dāng)由項目部完成的任務(wù)

第二十條制定實施計劃

1、詳細(xì)施工組織設(shè)計

2、項目任務(wù)書

3、材料計劃

4、人員計劃

5、項目進(jìn)度計劃

6、質(zhì)量控制計劃

7、項目物資供應(yīng)計劃

第二十一條實施計劃的審批

1、程序:由項目經(jīng)理協(xié)同技術(shù)負(fù)責(zé)人、工程部門負(fù)責(zé)人對施工組織設(shè)計進(jìn)行審核,最終必須得到總經(jīng)理的審批,才可以實施。

2、報表:《施工組織設(shè)計審批表》

第二十二條項目預(yù)算

按實施方案、項目任務(wù)書編制項目預(yù)算,及時向公司填報資金需求計劃。

第二十三條執(zhí)行項目計劃

按計劃安排、指揮項目的具體實施工作;在項目的實施過程中,處理與甲方及當(dāng)?shù)卣罕姷膮f(xié)調(diào)關(guān)系。

第二十四條項目決算

1、配合財務(wù)部門做好項目的成本核算、利潤確認(rèn);

2、最終項目工程量的財務(wù)決算。

第二十五條項目內(nèi)部評審

項目內(nèi)部評價,回顧項目實施的工作,總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),考核項目部成員工作,獎懲項目部成員,并向公司總經(jīng)理書面匯總報告。

第二十六條組織竣工驗收

協(xié)同公司各相關(guān)職能部門,請求甲方組織各相關(guān)評審單位參加竣工驗收。

第二十七條提交竣工文檔

在項目驗收合格后,匯編項目有關(guān)文件,向甲方提供所有的技術(shù)參數(shù)和文檔,

并提供完整的竣工文檔。

第二十八條項目設(shè)計變更

項目實施過程之中發(fā)生的項目設(shè)計變更導(dǎo)致項目合同的變更,必須及時得到甲方的簽證。日?？梢酝ㄟ^項目聯(lián)系單得到甲方的書面確認(rèn)。

第二十九條項目合同變更的甲方確認(rèn)

第8篇房地產(chǎn)新項目電腦電話使用管理制度

地產(chǎn)新項目電腦、電話使用管理制度

1、電腦是重要的辦公設(shè)備,列入公司固定資產(chǎn)管理,電腦采購須報經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。

2、嚴(yán)禁將電腦用于個人私事或玩游戲,違者視情節(jié)輕重給予罰款或行政處分,屢教不改者予以除名。

3、電腦內(nèi)存各種信息必須安全存放、保管,防止丟失或失效,任何人不得將信息外泄,違者將嚴(yán)肅處理。

4、電腦應(yīng)按規(guī)范要求操作、保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)故障,應(yīng)及時報請維修,以免影響工作。

5、電腦應(yīng)由專人負(fù)責(zé)操作、使用和管理,如有必要操作人員可設(shè)置電腦密碼。未經(jīng)批準(zhǔn)其他人員不得操作、使用,否則,按違規(guī)論處,造成設(shè)備損壞的應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

6、辦公電話是公司為加強對外聯(lián)系,提高工作效率而使用的專用工具,嚴(yán)禁個人使用公司電話辦私事;違者視情節(jié)輕重給予罰款或行政處分,屢教不改者予以除名。

7、辦公電話由公司行政部負(fù)責(zé)管理,并指定專人(公司文員)接聽,一般情況下,鈴聲響后不超過三聲接聽。

8、接聽電話提倡文明禮貌用語,使用普通話。

9、公司員工實行話費補貼據(jù)實報銷制,依據(jù)不同崗位,補貼標(biāo)準(zhǔn)不同,一月集中報銷一次。在工作期間必須確保聯(lián)系暢通;否則,取消補貼。

第9篇某某房地產(chǎn)項目中介管理制度

某房地產(chǎn)項目中介管理制度

1.目的:為規(guī)范集團(tuán)項目儲備運作和管理,為集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展提供項目儲備的支撐,拓寬項目信息獲取渠道,規(guī)范總部及各公司項目拓展部門與項目中介溝通過程中的工作,特制定本制度。

2.范圍:

2.1適用范圍:總部發(fā)展中心及各項目公司項目拓展部門

2.2發(fā)布范圍:總部發(fā)展中心及各項目公司項目拓展部門

3.名詞解釋:項目儲備包括土地儲備和在建房地產(chǎn)項目儲備。

3.1項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源,能在我方與項目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的個人或單位。

3.3項目所有方是指土地使用權(quán)人、房地產(chǎn)在建項目中土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人形成的共同體。

3.4項目拓展部門是指總部發(fā)展中心項目拓展部及各項目公司負(fù)責(zé)項目拓展的部門或項目公司下屬項目部負(fù)責(zé)項目拓展的工作人員。

3.5項目責(zé)任人是指獲取中介項目信息的第一人、拓展項目小組的牽頭人。

3.6項目備案是指各項目公司拓展項目達(dá)到備案標(biāo)準(zhǔn)后,向總部發(fā)展中心進(jìn)行項目信息、項目資料及項目初步分析報告的備案,并留存項目資料。

4.職責(zé):

4.1總部發(fā)展中心:

4.1.1負(fù)責(zé)督促各項目公司項目拓展部門對拓展項目及項目中介信息進(jìn)行備案;

4.1.2審定中介服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容;

4.1.3負(fù)責(zé)已簽訂中介服務(wù)協(xié)議的備案工作。

4.2項目公司主管領(lǐng)導(dǎo)/發(fā)展中心拓展部經(jīng)理:

4.2.1負(fù)責(zé)督促拓展部門項目責(zé)任人及時進(jìn)行項目備案;

4.2.2協(xié)助拓展部門項目責(zé)任人進(jìn)行項目的溝通和談判。

4.2項目公司拓展部門項目責(zé)任人/發(fā)展中心拓展項目責(zé)任人:

4.2.1負(fù)責(zé)厘清項目關(guān)系,認(rèn)定所拓展項目的中介;

4.2.2負(fù)責(zé)向總部發(fā)展中心及時進(jìn)行項目備案及中介信息的備案;

4.2.3及時通報項目中介變更或變動的信息;

4.2.4負(fù)責(zé)解釋與項目中介有關(guān)的信息和情況;

4.2.5依制度中的中介服務(wù)協(xié)議范本,草擬中介服務(wù)協(xié)議書。

5.作業(yè)內(nèi)容:

5.1項目中介的分類:

5.1.1一類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源,能在我方與項目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的,且對拓展項目合作能夠起關(guān)鍵性作用(能根據(jù)我方要求,對項目進(jìn)行全程溝通)的個人或單位。

5.1.2二類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源,能在我方與項目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通,且對拓展項目合作能夠起輔助性作用的個人或單位。

5.1.3三類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源,但不具備溝通和協(xié)調(diào)能力及資源的個人或單位。

5.2項目中介的認(rèn)定:

5.2.1可提供土地或在建房地產(chǎn)項目信息,并提供項目基礎(chǔ)資料及相關(guān)法律文件,達(dá)到總部發(fā)展中心項目備案標(biāo)準(zhǔn)的,即可認(rèn)定其為該項目的中介;

5.2.2不能提供項目所有方信息并進(jìn)行切實溝通和協(xié)調(diào)的,不能認(rèn)定其為該項目的中介;

5.2.3提供項目信息不完整或有明顯不真實的不能認(rèn)定其為該項目的中介;

5.2.4項目中介以項目為單位,就同一項目而言,項目中介只有一個;中介為多人或多級時,視為一個中介團(tuán)體;

5.2.5拓展項目在總部發(fā)展中心進(jìn)行項目備案時,信息來源屬項目中介的,須同時對該項目中介備案,項目中介信息由該拓展項目實際負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)核實并解釋。

5.2.6項目責(zé)任人要保留項目中介在項目談判過程中起到中介服務(wù)作用的憑證,要在談判大綱、談判紀(jì)要等談判過程記錄文件中體現(xiàn),作為最終確定該項目中介認(rèn)定結(jié)果的重要依據(jù)。

5.2.7若同一項目出現(xiàn)多個中介時,可視如下不同情況進(jìn)行選擇:

5.2.7.1同一項目拓展部門內(nèi),若針對同一項目出現(xiàn)多個中介,且多個中介互無關(guān)系時,選擇能夠提供較詳盡資料和信息的,溝通和協(xié)調(diào)能力強的;

5.2.7.2同一項目拓展部門內(nèi),若針對同一項目出現(xiàn)多個中介,且多個中介同屬一個服務(wù)機構(gòu)時,視其為一個中介團(tuán)體;

5.2.7.3不同項目拓展部門間,針對同一項目出現(xiàn)不同多個中介,以項目備案時間先后為準(zhǔn),確定項目歸屬及項目中介,或以上級領(lǐng)導(dǎo)意見確定為準(zhǔn)。5.3項目備案標(biāo)準(zhǔn):

5.3.1項目簡介清楚明確,應(yīng)包含如下內(nèi)容:項目座落、四至范圍、占地面積、規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率、各類建設(shè)產(chǎn)品及其規(guī)劃面積、地塊現(xiàn)狀、項目所有方的基本情況及意向轉(zhuǎn)讓價格。

5.3.2項目法律文件,應(yīng)有以下法律文件中的一個或多個:立項批復(fù)、土地使用權(quán)證或土地出讓合同、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地許可證、建筑工程施工許可證等;

5.3.3項目中介信息的備案內(nèi)容包括聯(lián)系人姓名、聯(lián)絡(luò)方式及通訊地址等基本信息。

5.4項目中介接洽過程的工作原則:

5.4.1尊重第三方及其工作成果,承認(rèn)項目中介方的信息提供、溝通協(xié)調(diào)的服務(wù)功能和作用;

5.4.2注重接洽工作時的個人儀表,樹立良好的公司形象,詳細(xì)內(nèi)容參見《員工手冊》及《拓展項目談判管理制度》;

5.4.3在我方與項目所有方進(jìn)行溝通前,要求項目中介提供公開的項目資料,原則上項目拓展工作人員不應(yīng)以任何名義簽訂保密協(xié)議。若確有必要簽訂保密協(xié)議的,須經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)同意并授權(quán)執(zhí)行人,方可執(zhí)行;

5.5.項目拓展人員不應(yīng)向中介方承諾給付中介費用的額度;中介費用額度的最終審定權(quán)歸集于集團(tuán)副總級別以上人員;

5.5.1與項目中介接洽過程中,要注意保守公司機密,不得泄露公司機密。中介服務(wù)報酬及費用:中介服務(wù)報酬的給付以項目中介提供中介服務(wù),使我方與項目所有方的合作達(dá)成,且合作協(xié)議正式生效為前提;

5.5.2若項目成交總額款項是分期給付的,則相應(yīng)的,項目中介服務(wù)報酬也同比例分期給付;

5.5.3三類項目中介的信息服務(wù)報酬付費區(qū)間為:1――10萬元人民幣;二類項目中介的中介服務(wù)報酬按市場標(biāo)準(zhǔn)以項目成交合同額的1-3‰(含稅)累時比例額度給付,該中介服務(wù)報酬須中介費出具正規(guī)發(fā)票;

5.5.4項目中介付費標(biāo)準(zhǔn)項目成交總價10億元以上8―10億元5―8億元2―5億元5.5.5付費標(biāo)準(zhǔn)0.10%0.15%0.20%0.25%2億元以下0.30%一類項目中介的中介服務(wù)報酬參照二類項目中介的付費標(biāo)準(zhǔn),上浮30―50%,或視項目具體情況,由雙方協(xié)商另行商定,經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后確定;

5.5.6中介服務(wù)報酬額度中已包含項目中介應(yīng)繳納的各項稅費,我方不負(fù)責(zé)代繳任何稅費;

5.5.7無論項目合作達(dá)成與否,項目中介在服務(wù)期間內(nèi)所發(fā)生的費用自行承擔(dān),我方不予負(fù)擔(dān);

5.5.8若項目中介方發(fā)生如下情形,視情節(jié)輕重,予以核減中介費給付額:5.5.8.1在合作過程中溝通協(xié)調(diào)不利的;

5.5.8.2在合作過程中有弄虛作假情節(jié)的;

5.5.8.3在合作過程中發(fā)現(xiàn)有意向我方工作人員進(jìn)行賄賂的;

5.5.8.4在合作過程中泄露我方公司機密的。

5.6從項目中介渠道獲取項目信息的操作流程:前期接洽中介認(rèn)定獲取項目信息資料及法律文件項目中介完成初步分析報告初步可行獲取詳細(xì)資料項目中介中介備案項目備案溝通協(xié)調(diào)與項目所有方接觸、溝通、談判項目中介簽訂合作協(xié)議簽訂中介服務(wù)協(xié)議

5.7中介服務(wù)協(xié)議:

5.7.1中介服務(wù)協(xié)議的簽訂以我方與項目所有方簽訂合作協(xié)議為前提;

5.7.2中介服務(wù)協(xié)議的簽訂須經(jīng)由集團(tuán)審批方生效,任何以個人名義簽訂的中介服務(wù)協(xié)議均屬無效。

5.7.3中介服務(wù)協(xié)議內(nèi)容參照本制度附件之中介服務(wù)協(xié)議范本執(zhí)行;

6.獎懲條例:

6.1對于引薦項目中介并達(dá)成項目協(xié)議的公司拓展人員的獎勵辦法,相關(guān)內(nèi)容詳見《土地儲備獎勵制度》;

6.2與中介接洽過程中不得接受他方人員的賄賂或回扣,否則將按公司相關(guān)制度給予懲處;

6.3無

7.與中介接洽過程中泄露公司機密的,按公司相關(guān)制度給予懲處。

第10篇房地產(chǎn)項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度

房地產(chǎn)總部項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度

__總部項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度總部項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)

1.目的:目的:為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹,建立良好的項目風(fēng)險控制體系和審計指標(biāo)體系,特制定本辦法。

2.范圍:

2.1適用范圍:__房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司

2.2發(fā)布范圍:__房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司

3.名詞解釋:

3.1[項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)]:指項目在前期可行性研究階段,以投資估算為依據(jù)的,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)。

3.2[項目]:本制度所指的項目是公司總部和各項目公司2007年后新獲取并簽訂了項目合作或開發(fā)協(xié)議,可進(jìn)行操作的項目。

[項目公司]:指獲取新項目后負(fù)責(zé)操作該項目的公司。

4.職責(zé):

總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員:負(fù)責(zé)編制指標(biāo)的依據(jù),項目投資測算和可行性研究報告;負(fù)責(zé)制定項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);

項目運行期間負(fù)責(zé)跟蹤和審計項目土地及大配套費用指標(biāo);積極配合總部總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員對項目成本基礎(chǔ)指標(biāo)的審計

總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員:配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);配合發(fā)展中心下達(dá)投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);

項目運行期間管理中心主要跟蹤和審計項目直接成本合計指標(biāo)、管理費用指標(biāo)和總成本合計指標(biāo);

項目運行期間成本中心應(yīng)跟蹤和審計項目的各項成本指標(biāo);項目運行期間財務(wù)中心主要跟蹤和審計項目財務(wù)費用指標(biāo)和不可預(yù)見費用指標(biāo);

項目運行期間總工辦主要跟蹤和審計項目建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo);

項目運行期間營銷中心主要跟蹤和審計項目銷售費用指標(biāo);各項目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:負(fù)責(zé)本項目的成本控制和風(fēng)險預(yù)警;按要求填報項目投資成本指標(biāo)審核表;及時和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項目進(jìn)展和需要,及時調(diào)整風(fēng)險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時上報發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門;

各項目公司下屬項目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:負(fù)責(zé)自身項目的成本控制和風(fēng)險預(yù)警;按要求填報項目投資成本指標(biāo)審核表;及時和項目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項目進(jìn)展和需要,及時調(diào)整風(fēng)險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時上報個項目公司或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門;

5.作業(yè)內(nèi)容:

5.1項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成如下:(祥見附件《投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表》)項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)成本指標(biāo)總額單方成本責(zé)任部門責(zé)任人備注

土地及大配套費前期費用建安工程費用市政基礎(chǔ)設(shè)施費公用配套費不可預(yù)見費直接成本合計財務(wù)費用管理費用銷售費用總成本合計

5.1.1土地及大配套費指標(biāo):土地費用主要包含土地出讓金、拆遷補償費、土地轉(zhuǎn)讓費、契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施費、征地費用、土地使用費和其他費用;大配套費用主要包含紅線外的供電、給水、排水;代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設(shè)費用。

5.1.1.1出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級人防出讓金等;

5.1.1.2拆遷補償費用一般指地上物的拆遷物的補償,如房屋、廠房和其他設(shè)施等,主要以拆遷協(xié)議為主要依據(jù);

5.1.1.3土地轉(zhuǎn)讓費,主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來制定的;5.1.1.4契稅,按合同金額繳納;

5.1.1.5市政基礎(chǔ)設(shè)施費,按北京市政府規(guī)定繳納;

5.1.1.6征地費用,主要是項目用地如果是集體土地或一級開發(fā)項目涉及集體用地的項目要按北京市規(guī)定繳納征地各項費用,主要有復(fù)墾費、青苗補償費用等;

5.1.1.7土地使用費按北京市政府規(guī)定繳納;

5.1.1.8土地其他費用,包括各項因獲取土地而需要花費地支出,如中介費用等;

5.1.1.9紅線外供電費用、給水費用、排水費用按項目相關(guān)規(guī)定繳納;5.1.1.10代征綠化用地建設(shè)費用,根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評估測算;

5.1.1.11代征道路用地建設(shè)費用,根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評估測算;

5.1.1.12代征市政用地建設(shè)費用,根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評估測算;

5.1.2前期費用指標(biāo):主要包含三通一平費用、各種設(shè)計費用、招投標(biāo)費用、勘測費、審圖費用、各項手續(xù)費用和其他費用

5.1.2.1三通一平費用主要指項目場地平整,通水,通電。通路的費用;5.1.2.2各種設(shè)計費用,主要包含規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、綜合網(wǎng)管設(shè)計費、景觀設(shè)計費、人防設(shè)計費等;

5.1.2.3招投標(biāo)費用主要用于工程的招標(biāo)工作,如招投標(biāo)代理、標(biāo)底制作等費用;

5.1.2.4勘測費是對項目地塊的測繪等費用,主要用于拿地、設(shè)計前的勘測;

5.1.2.5審圖費用主要是施工圖審查費用;

5.1.3建安工程費用指標(biāo)該費用是項目建設(shè)成本的核心,主要包含土建工程費、安裝工程費、監(jiān)理費和工程預(yù)算編制費用等;

5.1.3.1.土建工程費、安裝工程費在制定指標(biāo)時,主要以北京市定額為依據(jù),制定估算的指標(biāo);

5.1.3.1.監(jiān)理費用按行業(yè)常規(guī)制定指標(biāo),最終以和監(jiān)理單位的合同為準(zhǔn);5.1.3.1.工程預(yù)算編制費用等,是在工程前后必須作的預(yù)算和決算費用。5.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施費指標(biāo)主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃?xì)狻⒕G化等各項項目必須的市政條件建設(shè)費用;

5.1.5公用配套費指標(biāo)主要指項目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費用,如小區(qū)配套的學(xué)校、會所等等;

5.1.6不可預(yù)見費指標(biāo)指項目實施操作過程中不可估計風(fēng)險存在,可能產(chǎn)生一些費用;該費用高低直接和項目管理水平相關(guān)聯(lián),一般為項目扣除此項后直接成本的1.5%

5.1.7直接成本合計指標(biāo)直接成本是項目操作過程中必須和直接發(fā)生在項目上的費用;直接成本合計指標(biāo)指的就是土地及大配套費指標(biāo)、前期費用指標(biāo)、建安工程費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費、公用配套費指標(biāo)、不可預(yù)見費指標(biāo)之和;

5.1.9財務(wù)費用指標(biāo)主要是就項目融資而發(fā)生的各項利息支出;管理費用指標(biāo)主要包括項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費用支出,一般在前期測算階段按直接成本的2%估算;

5.1.10銷售費用指標(biāo)是為了項目

銷售,所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用;一般住宅為計劃銷售額的2%,而別墅和商業(yè)就要略高;但是由于項目具體定位和銷售手法的不同,要根據(jù)具體項目具體制定該指標(biāo);

5.1.11總成本合計指標(biāo)是項目各項指標(biāo)之和,反映了整個項目措作的全部成本費用支出,也體現(xiàn)的項目操作和投資成本風(fēng)險控制的整體能力。

5.2指標(biāo)的制定和下達(dá)

5.2.1由發(fā)展中心風(fēng)險控制部根據(jù)項目實際情況和可行性研究報告,在項目操作前期制定項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)。

5.2.2.土地及大配套費指標(biāo)由發(fā)展中心同項目公司或負(fù)責(zé)獲取項目的人員核實后下達(dá);

5.2.3.前期費用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負(fù)責(zé)前期的人員核實后下達(dá);

5.2.4.建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負(fù)責(zé)工程的人員核實后下達(dá);

5.2.5.不可預(yù)見費用指標(biāo)、財務(wù)費用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部財務(wù)中心及項目公司負(fù)責(zé)項目財務(wù)的人員核實后下達(dá);

5.2.6.直接成本合計指標(biāo)、管理費用指標(biāo)、總成本合計指標(biāo)由發(fā)展中心同總部管理中心及項目公司負(fù)責(zé)項目管理的人員核實后下達(dá);

5.2.7.銷售費用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部營銷中心及項目公司負(fù)責(zé)項目銷售的人員核實后下達(dá);

5.3指標(biāo)的執(zhí)行

5.3.1項目公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作,應(yīng)按各中心具體要求定期上報各項費用的情況或提交指標(biāo)控制措施。

5.3.2項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)前期土地手續(xù)的部門及人員應(yīng)將土地獲取成本嚴(yán)格控制在土地成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.3項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)前期設(shè)計及報批手續(xù)的部門或人員應(yīng)將前期費用成本嚴(yán)格控制在前期費用成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.4項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)工程的部門及人員應(yīng)將上述各項工程費用成本嚴(yán)格控制在建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.5項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)財務(wù)的部門及人員應(yīng)將財務(wù)費用和不可預(yù)見成本嚴(yán)格控制在不可預(yù)見成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.6項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)項目管理的部門及人員應(yīng)將直接成本、管理費用和總成本嚴(yán)格控制在直接成本、管理費用和總成本合計指標(biāo)范圍內(nèi);5.3.7項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)項目銷售的部門及人員應(yīng)將銷售費用嚴(yán)格控制在成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.4指標(biāo)的審計

5.4.1負(fù)責(zé)審計部門:該指標(biāo)主要下達(dá)項目公司相應(yīng)部門或人員負(fù)責(zé)填寫本制度5.1條的指標(biāo)表中負(fù)責(zé)部門及負(fù)責(zé)人,并由總部相關(guān)部門負(fù)責(zé)審計。

土地及大配套費指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計。前期費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計。建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計;

5.4.1.5不可預(yù)見費用指標(biāo)、財務(wù)費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部財務(wù)中心、成本中心負(fù)責(zé)審計;

5.4.1.6直接成本合計指標(biāo)、管理費用指標(biāo)、總成本合計指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負(fù)責(zé)審計。

5.4.1.7銷售費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部營銷中心、成本中心負(fù)責(zé)審計。

5.4.25.4.2.1審計方式總部各中心制訂審計計劃;

5.4.2.25.4.3各項目公司配合總部各中心工作,填報各總審計考核報表等;審計周期一般以項目操作周期為準(zhǔn),根據(jù)項目公司上報的計劃,由審計負(fù)責(zé)部門制定。6.獎懲條例:

超額完成指標(biāo)獎勵辦法獎勵標(biāo)準(zhǔn)

6.1.1.1總指標(biāo)超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),并成本總額節(jié)約超過20%以上;

6.1.1.2單項指標(biāo)超額完成出色的將單項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),單項成本指標(biāo)節(jié)約超過20%以上;

6.1.1.3總額和單項指標(biāo)都超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),成本總額和一些單項成本指標(biāo)節(jié)約都超過20%以上。

6.1.2獎勵金額

6.1.2.1對于符合本制度

6.1.1.2,6.1.1.2條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵,獎金額的相當(dāng)于節(jié)約成本0.3%;

6.1.2.2對于符合本制度6.1.1.3條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵,獎金額的相當(dāng)于節(jié)約的總成本的0.5%;單項節(jié)約部分不再重復(fù)獎勵。

6.1.3獎勵申請

6.1.3.1達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)的部門或人員,應(yīng)由部門負(fù)責(zé)人或員工提交書面的獎勵申請書,經(jīng)項目公司領(lǐng)導(dǎo)通過簽字后,上報集團(tuán)管理中心;

6.1.3.1管理中心咨詢各項指標(biāo)的主要審計部門或中心該獎勵是否達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn),審核通過的,由管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議;

6.1.46.1.4.1獎勵審核獎勵審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項指標(biāo)的審計負(fù)責(zé)部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心;

6.1.4.2負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)書面的獎勵申請書內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查,確實達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議;6.1.4.3獎勵申請經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過,并批準(zhǔn)具體的獎勵金額和方式,由管理中心向被獎勵部門下達(dá)獎勵執(zhí)行的通知書。

6.1.5獎勵的兌現(xiàn)

6.1.5.1獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的,由集團(tuán)財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號;

6.1.5.2團(tuán)隊獲得的獎,金可以由團(tuán)隊負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排,但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心;

6.1.5.3個人獲得獎金,應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅。未完成指標(biāo)懲罰辦法懲罰標(biāo)準(zhǔn)

6.2.1.1總指標(biāo)未完成未能將各項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),并成本總額超出總成本合計指標(biāo)20%以上;

6.2.1.2單項指標(biāo)未完成未能將單項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),單項成本超出指標(biāo)20%以上;

6.2.2懲罰金額

6.2.2.1對于符合本制度成罰標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個人進(jìn)行資金懲罰,金額的相當(dāng)于超出成本0.3%;

6.2.3懲罰審核

6.2.3.1懲罰審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項指標(biāo)的審計負(fù)責(zé)部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心;

6.2.3.2負(fù)責(zé)審核

的部門要根據(jù)各項指標(biāo)的審計內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查,確實達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)形成書面懲罰通知單,通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議;

6.2.3.3懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過,并批準(zhǔn)具體的懲罰金額和方式,由管理中心向被懲罰部門下達(dá)懲罰執(zhí)行的通知書。

6.2.4懲罰的兌現(xiàn)

6.2.4.1懲罰通知下達(dá)的當(dāng)月,從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的工資;

6.2.4.2如果是懲罰相關(guān)部門,部門負(fù)責(zé)人承擔(dān)50%懲罰金額,其他部門員工平均承擔(dān)50%懲罰金額;

6.2.4.3如果金額較大,可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰,連續(xù)扣除部分工資幾個月,直至扣除工資總額達(dá)到懲罰金額。

7.2注意事項:注意事項:此制度各項指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)指標(biāo),各開發(fā)項目如出現(xiàn)特殊情況,可根據(jù)實際情況隨時調(diào)整審核指標(biāo)。

7.3本制度自發(fā)布之日起生效,由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。

8.附件:

第11篇房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場管理制度

為加強本公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理,保證房地產(chǎn)開發(fā)項目按公司計劃和開發(fā)項目的組織設(shè)計要求如期完成,特制定本制度。

一、管理機構(gòu)的職權(quán)

2、按照有關(guān)要求,組織項目實施,使其項目工程優(yōu)質(zhì)、高效、節(jié)省、文明、安全的完成。

3、依據(jù)建筑工程承、發(fā)包合同簽辦工程價款的撥付和有關(guān)經(jīng)濟(jì)簽證。

5、組織辦理項目交工驗收。

二、施工現(xiàn)場管理的內(nèi)容及要求

1、前期階段現(xiàn)場施工的內(nèi)容及工作

(1)開發(fā)地塊內(nèi)的動員工作及舊建筑拆除工作;

(2)三通一平工作(接通施工用水、電;接通開發(fā)區(qū)通達(dá)外部的道路;現(xiàn)場要按規(guī)劃設(shè)計要求平整好場地)。

(3現(xiàn)場的其它前期工作(包括:伐樹、移樹、現(xiàn)場的臨搭建等)

2、施工建設(shè)期的現(xiàn)場管理內(nèi)容及工作

(1)做好充分完善的施工前準(zhǔn)備工作,及技術(shù)準(zhǔn)備(包括:組織有關(guān)人員審學(xué)、會審施工圖紙。通過審學(xué)、會審圖紙應(yīng)掌握設(shè)計意圖,澄清圖紙疑點,解決設(shè)計上的錯、漏、碰、缺;編制開發(fā)項目組織設(shè)計等)。

(2)組織有關(guān)人員踏勘現(xiàn)場,以明確現(xiàn)場地形地貌,放線定位依據(jù),平面坐標(biāo)及標(biāo)高原始點,鄰舍布置方案等。

(3)與各施工單位(包括土建工程、設(shè)備安裝工程等)協(xié)調(diào)平衡工程的組織進(jìn)行與穿插;完善不良施工季節(jié)(雨季與冬季)的施工組織與措施。

(4)深入現(xiàn)場檢查了解施工中的全過程,定期召開現(xiàn)場平衡、協(xié)調(diào)會議,解決施工進(jìn)度中的問題,做好施工中的進(jìn)度、質(zhì)量、技術(shù)、供應(yīng)、成本等全面協(xié)調(diào)與控制。

(5)加強場容管理。包括:各施工單位作業(yè)場區(qū)與調(diào)整;物資與施工機械的合理堆放與布置;消防設(shè)施的設(shè)置;施工道路的暢通;場容整潔;施工用水、電的分配供應(yīng),安全施工文明作業(yè);環(huán)保措施的制定與貫徹等內(nèi)容。并建立檢查評比制度等。

3、現(xiàn)場技術(shù)管理的內(nèi)容及工作

(1)加強圖紙管理?，F(xiàn)場應(yīng)具有圖紙收發(fā)、登記、保管、回收等環(huán)節(jié)的圖紙管理制度(包括工程變更圖紙在內(nèi))。

(2)加強技術(shù)交底。在施工過程中施工單位提出的有關(guān)技術(shù)方面的問題,應(yīng)及時傳達(dá)設(shè)計部門,及時約其舉行設(shè)計技術(shù)交底會議會同施工單位一起研究解決。

(3)加強對材料、配件、設(shè)備試化驗的監(jiān)督檢查。建筑工程用的材料(半成品、成品、設(shè)備等),均應(yīng)具備合格證件,出廠證件及化實驗的證件。

(4)要記錄好工程日志和施工記錄。即工程開竣工日期及各分部分項施工起止日期;圖紙及文件收發(fā)日期;氣象情況(氣溫、風(fēng)力、風(fēng)向、陰、雨、晴、霧、霜、雪);每日施工部位及進(jìn)度;隱蔽工程檢查及驗收;各類事故的發(fā)生、分析與處理;材料、配件、設(shè)備、供應(yīng)及短缺情況;上級部門的檢查及指示;其它重要事項如停水、停電、停工、現(xiàn)場治安等等。

(5)要做好施工記錄。如地基處理記錄;大型構(gòu)件安裝記錄;現(xiàn)場予應(yīng)件施工記錄;新技術(shù)、新材料、新工藝推廣應(yīng)用記錄;測量記錄;沉降觀測記錄;雨冬期施工記錄;構(gòu)件荷載實驗記錄;質(zhì)量與事故處理記錄。

三、加強現(xiàn)場管理工作

1、加強工程量的管理與控制;

2、加強工程簽證的管理;

3、加強工程資料及檔案的管理;

4、加強工程首尾及竣工驗收的管理;

5、加強保修期的管理及尾款支付的管理;

本管理制度是按現(xiàn)行公司實際情況擬訂的,日后新的開發(fā)項目根據(jù)現(xiàn)實環(huán)境、問題等可以刪增應(yīng)用。

監(jiān)理工作制度

1、文件

第12篇房地產(chǎn)公司工程項目管理制度

房地產(chǎn)公司工程項目管理

一、對施工資質(zhì)資格的管理和合同管理

1、嚴(yán)格審查承包單位資質(zhì)等級和營業(yè)執(zhí)照,審核施工組織設(shè)計專項施工方案和工程預(yù)控措施,審查施工單位管理人員資質(zhì)和資格證,特殊工程的操作證。

2、施工單位的資質(zhì)等級和管理人員的資格等級必須滿足所承建工程的需要。要求人證對應(yīng),嚴(yán)禁虛設(shè)和掛靠管理崗位。

3、嚴(yán)格審查工程分包單位的資質(zhì)等級和營業(yè)執(zhí)照,與承包單位、監(jiān)理單位一起對分包單位進(jìn)行實地考察,是否符合工程的要求。

4、施工合同管理

4-1、合同管理的主要任務(wù)

1、建立合同管理機構(gòu),熟悉合同文件;

2、對合同的履行實施嚴(yán)格、有效的合同監(jiān)督和控制;

3、積極開展索賠和反索賠,保護(hù)自己的權(quán)益;

4、盡可能減少和避免合同糾紛,并通過合法手段解決合同爭議;

4-2、合同管理的主要工作

1、建立合同實施保證體系;

2、建立合同管理的工作程序,規(guī)范合同管理工作;

3、建立合同文檔系統(tǒng),科學(xué)、系統(tǒng)地收集、整理和保存施工中各有關(guān)事件和活動的一切資料和信息;

4、建立報告和行文制度,各種工程實施報告、文件、通知單等均應(yīng)由相應(yīng)的交接手續(xù)、簽收證據(jù)等;

4-3、實施有效的合同監(jiān)督,保證工程順序地按合同進(jìn)行

1、對施工單位、建設(shè)單位進(jìn)行合同履行情況進(jìn)行監(jiān)督;

2、協(xié)調(diào)施工單位與建設(shè)單位、監(jiān)理單位與建設(shè)單位之間的合同關(guān)系;

3、參與各種檢查驗收,并提出相應(yīng)的報告;

4、對工程洽商記錄、技術(shù)聯(lián)系單、設(shè)計變更單和各種簽證做合同方面的審查和控制;

5、經(jīng)常性地解釋合同;

6、收集、整理、保存各種工程資料;

4-4、進(jìn)行合同實施情況的跟蹤

1、對實施工程資料進(jìn)行分析、整理,通過施工現(xiàn)場的實際情況,直接獲取工程的實際狀況的信息。

2、分析工程的實際狀況與合同文件的差異及其原因、影響因素、責(zé)任等;

二、圖紙、設(shè)計變更和工程資料的管理和控制

1、工程項目技術(shù)負(fù)責(zé)人和監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)對工程技術(shù)聯(lián)系單、工程洽商記錄、圖紙修改、設(shè)計聯(lián)絡(luò)單和設(shè)計變更等資料的審查。

2、工程技術(shù)和管理檔案按單位工程和施工的時間先后順序整理,分類立卷裝訂,每頁要有編號,每卷有目錄。

3、工程技術(shù)和管理檔案,應(yīng)真實可靠,字跡清楚,簽字齊全,不得弄虛作假,擅自涂改原始記錄。

4、施工圖紙、工程技術(shù)聯(lián)系單、工程洽商記錄、圖紙修改、設(shè)計聯(lián)絡(luò)單和設(shè)計變更等資料有關(guān)技術(shù)資料,必須由登記臺帳收發(fā)員簽字。

5、建筑工程竣工技術(shù)檔案編制按《遼寧省建筑工程技術(shù)檔案編制辦法》執(zhí)行。

6、項目監(jiān)理部定期對施工單位的所有有關(guān)工程的資料進(jìn)行檢查,要求資料及時、完整、系統(tǒng)、科學(xué)、真實,編制人員持證上崗。

7、編制建筑工程技術(shù)和管理檔案,必須從工程立項開始,按照工程序?qū)嶋H進(jìn)度,及時進(jìn)行編制積累,按地基與基礎(chǔ)、主體、單位工程竣工三個階段編制管理,貫徹在施工全過程中,做到及時、準(zhǔn)確、系統(tǒng)、科學(xué)、完整。

8、做好施工過程中原始資料、影像資料的收集和保存。

三、工程質(zhì)量管理和控制

1、監(jiān)理單位建立質(zhì)量保證體系:

(1)監(jiān)理單位委派員具有相應(yīng)資格證和注冊證書的總監(jiān)工程師、專業(yè)監(jiān)理工程師以及專業(yè)技術(shù)管理人員等組建項目監(jiān)理部。

(2)項目監(jiān)理部針對本工程的特點和難點制定監(jiān)理規(guī)劃,并按監(jiān)理規(guī)劃編制詳細(xì)的監(jiān)理實施細(xì)則,重點突出施工過程的監(jiān)督和管理。

(3)項目監(jiān)理部的各種專業(yè)人員配套齊全,必須適應(yīng)工程建設(shè)的需要,建立健全各種崗位責(zé)任制和規(guī)章制度,建立質(zhì)量保證體系,并應(yīng)得到認(rèn)真貫徹和執(zhí)行。

(4)按照國家法律、法規(guī)、建設(shè)工程質(zhì)量強制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件、施工合同、監(jiān)理規(guī)劃和實施細(xì)則進(jìn)行工程管理。

2、施工單位資質(zhì)審核:

(1)嚴(yán)格審查承包單位資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照,審查承包單位管理人員資質(zhì)和資格證,特殊工程的操作證。要求人證對應(yīng),嚴(yán)禁虛設(shè)和掛靠崗位。

(2)嚴(yán)格審查工程分包單位的資質(zhì)等級和營業(yè)執(zhí)照,與承包單位、監(jiān)理單位一起對分包單位進(jìn)行實地考察,是否符合工程的要求。

3、原材料、半成品、構(gòu)配件的質(zhì)量控制:

建設(shè)單位供應(yīng)和施工單位自購的材料、構(gòu)配件、成品、半成品必須是正規(guī)廠家的產(chǎn)品,有產(chǎn)品說明書、合格或檢驗報告,規(guī)格、型號、數(shù)量必須滿足工程需要。工程部協(xié)助施工單位、項目監(jiān)理部嚴(yán)把產(chǎn)品的質(zhì)量關(guān),嚴(yán)格產(chǎn)品的抽樣、取樣和送檢制度,對質(zhì)量不合格的材料、構(gòu)配件、成品、半成品和設(shè)備,要求施工單位停止使用。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字認(rèn)可,建筑材料、構(gòu)配件、成品、半成品和設(shè)備不得在工程上使用或者安裝,施工單位不得進(jìn)行下道工序。

4、施工機械設(shè)備的質(zhì)量控制

施工機械設(shè)備的質(zhì)量好壞對工程項目的施工進(jìn)度和質(zhì)量有直接影響,對其質(zhì)量的控制就是使施工機械設(shè)備的類型、性能參數(shù)、技術(shù)要求與施工現(xiàn)場條件、施工工藝等因素相匹配。

(1)按照技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、生產(chǎn)適用、性能可靠、使用安全的原則選擇施工機械設(shè)備,使其具有特定工程的適用性和可靠性。

(2)根據(jù)工程施工進(jìn)度、工程施工質(zhì)量的需要,正確確定相應(yīng)類型、性能參數(shù)的機械設(shè)備。

(3)在施工過程中,派專人定期對施工機械設(shè)備進(jìn)行校正和維護(hù)。

(4)操作施工機械設(shè)備的操作人員必須持證上崗,定期培訓(xùn)。

5、施工組織設(shè)計隨著工程的進(jìn)度和深入不斷的細(xì)化和深化。對主要的項目、關(guān)鍵部位和難度較大的項目,制定方案時要充分估計到可能發(fā)生的施工質(zhì)量問題和處理方法。

施工單位提交的施工組織設(shè)計和專項施工方案要有工程質(zhì)量保證的預(yù)控措施和加強工序細(xì)節(jié)施工的管理;施工單位“三檢制”落實的管理措施;要有針對施工過程中的質(zhì)量通病的技術(shù)措施;施工單位必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計和專項技術(shù)方案組織施工。

6、熟悉法律、法規(guī)、國家規(guī)范、地方標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)圖集和施工操作規(guī)程,必須熟悉掌握工程標(biāo)準(zhǔn)強制性條文和各種施工驗收規(guī)范。

要求施工單位、監(jiān)理單位把開發(fā)公司項目“精品工程”的思想理念認(rèn)真貫徹、全面執(zhí)行。

7、組織施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計交底和圖紙會審,做好記錄。編制工程管理的方案或辦法,組織、協(xié)調(diào)施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)行工程項目的工程

管理。

8、測量標(biāo)高、水準(zhǔn)點、測量放線的復(fù)核

施工單位根據(jù)規(guī)劃紅線圖和總平面圖給定的標(biāo)高和坐標(biāo)進(jìn)行工程定位放線,將測量結(jié)果填報“工程定位測量報審表”通知監(jiān)理工程師,監(jiān)理工程師對工程定位放線的測量結(jié)果進(jìn)行復(fù)核,直至合格。

9、開工報告的審核

前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、施工環(huán)境、監(jiān)視測量工具、施工機械設(shè)備、圖紙會審和勞動力的配備等情況必須達(dá)到開工必備的條件。施工單位以書面的形式報項目監(jiān)理部、工程部進(jìn)行審批,否則不允許施工單位開工。

10、工序質(zhì)量控制

工序質(zhì)量控制包含兩個方面的內(nèi)容,就是工序活動條件和質(zhì)量和工序活動效果質(zhì)量的控制。即一方面控制每道工序投入質(zhì)量(人、機、材、方法及環(huán)境)是否符合要求,另一方面要控制每道工序施工完成的產(chǎn)品是否達(dá)到有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

在進(jìn)行工序質(zhì)量控制時,應(yīng)從以下幾個方面著手:

(一)確定工序質(zhì)量控制流程

確定控制流程就是事前擬定工序質(zhì)量控制工作計劃,一般的做法是當(dāng)每道工序完成后,施工單位要根據(jù)規(guī)范要求進(jìn)行自我檢查,合格后填報“工程報驗通知單”,通知監(jiān)理工程師,監(jiān)理工程師收到“通知”后,立即對待檢驗的工序進(jìn)行現(xiàn)場檢查,并根據(jù)規(guī)范要求,利用試驗設(shè)備、儀器進(jìn)行檢驗,同時將檢查結(jié)果填寫到“工程報驗通知單”上,并復(fù)制一份給施工單位,作為監(jiān)理單位對該道工序的質(zhì)量鑒定。監(jiān)理工程師檢查合格方準(zhǔn)進(jìn)行下道工序;反之,令施工單位返工,直至合格。

(二)工序活動條件控制是工序質(zhì)量控制的對象,監(jiān)理工程師只有主動地通過對工序活動條件的控制,才能達(dá)到對工序質(zhì)量特征指標(biāo)的控制。只有找準(zhǔn)影響工序質(zhì)量的主要因素加以嚴(yán)格控制,就能達(dá)到工序質(zhì)量控制的目的。

(三)質(zhì)量控制點是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行控制的重點或關(guān)鍵部位或薄弱環(huán)節(jié)。設(shè)置質(zhì)量控制點,是對質(zhì)量進(jìn)行預(yù)控的有效措施。因此,在擬定監(jiān)理規(guī)劃或細(xì)則時,就應(yīng)根據(jù)工程特點,視其重要性、復(fù)雜性、精確性、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求,全面、合理地確定質(zhì)量控制點。對所設(shè)置的控制點,事先分析可能造成質(zhì)量隱患的原因,找出對策,采取措施加以預(yù)控。

11、施工作業(yè)監(jiān)督和檢查

加強施工單位的“三檢”制(即自檢、交接檢、專職檢)的管理,其中自檢、交接檢由各施工班組執(zhí)行,專檢由項目質(zhì)量檢查員執(zhí)行。每一個檢驗批完成后,施工班組長會同項目質(zhì)量檢查員,對完成的檢驗批工程進(jìn)行專檢,經(jīng)專檢合格后報監(jiān)理單位復(fù)檢,復(fù)檢合格后方可進(jìn)行下一個檢驗批的施工。

工程部、監(jiān)理部積極協(xié)助施工單位搞好施工過程管理工作,建立健全完善的質(zhì)量保證體系和安全保證體系,使工程質(zhì)量在施工企業(yè)的“三檢”制,監(jiān)理工程師的復(fù)檢,政府主管部門監(jiān)督的良好環(huán)境下運行。

堅持推廣樣板工程制度,每道工序施工之前,必須樣板先行。如在主體砌筑施工中,按墻體的平整度、垂直度、水平灰縫、留槎、預(yù)留筋和試工洞等項的標(biāo)準(zhǔn)要求,先做一面樣板墻,組織參觀學(xué)習(xí),使之標(biāo)準(zhǔn)形象化,以便各自制定措施,對照執(zhí)行。經(jīng)項目經(jīng)理、承建單位(承建單位僅鑒定承建單位指定項目)和監(jiān)理工程師鑒定達(dá)到要求并簽證后,方可進(jìn)行大面積施工。

12、隱蔽工程、分項、分部工程的檢查驗收

(一)隱蔽工程是指那些在施工過程中上一工序的工作結(jié)束,被下一工序所掩蓋,而進(jìn)行復(fù)查的部位。因此,對這些工程在下一工序施工以前,現(xiàn)場監(jiān)理人員應(yīng)按照設(shè)計要求、施工規(guī)范,采用必要的檢查工具,對其進(jìn)行檢查驗收。如果符合設(shè)計要求及施工規(guī)范規(guī)定,應(yīng)及時簽署隱蔽工程記錄手續(xù),以便承建單位繼續(xù)下一工序的施工。同時,隱蔽工程記錄交承建單位歸入技術(shù)資料;如不符合有關(guān)規(guī)定,應(yīng)以書面形式告訴施工單位,令其處理,處理符合要求后再進(jìn)行隱蔽工程驗收與簽證。

(二)分項工程驗收

監(jiān)理工程師應(yīng)按照合同的質(zhì)量要求,根據(jù)該分項工程施工的實際情況,參照質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。在分期工程驗收中,必須按有關(guān)驗收規(guī)范選擇檢查點數(shù),確定出該分項工程的質(zhì)量等級,從而確定能否驗收。

(三)分部工程驗收

根據(jù)分項工程質(zhì)量驗收結(jié)論,參照分部工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),可得出該分部工程的質(zhì)量等級,以便決定可否驗收。施工單位得到監(jiān)理工程師中間驗收認(rèn)可的憑證后,才能繼續(xù)施工。

13、工地例會制度

(1)第一次工地例會由工程部項目經(jīng)理主持,監(jiān)理單位和施工單位共同參加。以后每周定期的工地例會由項目監(jiān)理部總監(jiān)理工程師主持,工程部和施工單位共同參加。

(2)專業(yè)監(jiān)理工程師和總監(jiān)理工程師匯報工程質(zhì)量、進(jìn)度和安全情況以及監(jiān)理的工作情況,總結(jié)上周施工存在的質(zhì)量缺陷和安全隱患,對好的方面進(jìn)行表揚。提出這一周應(yīng)注意和容易出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷和安全隱患,存在質(zhì)量缺陷和安全隱患整改措施情況的落實。

(3)施工單位對監(jiān)理部提出問題的反饋意見,質(zhì)量缺陷和安全隱患整改措施的方案的編制時間。

工地例會必須形成會議紀(jì)要次日下發(fā)給單位和工程部各一份。工程管理部根據(jù)報告,對工程管理做出相應(yīng)的調(diào)整。

14、工程部應(yīng)加大工程質(zhì)量的檢查力度,建立各部門綜合檢查制度,必檢制度、專檢制度和巡檢制度確保對工程質(zhì)量的控制。

(1)綜合檢查制度:由工程部組織項目監(jiān)理部、施工項目部對單體樓進(jìn)行不少于九次的綜合檢查,其中基礎(chǔ)工程檢查不少于兩次,主體工程檢查不少于四次,裝飾工程檢查不少于兩次,竣工預(yù)驗收的檢查不少于一次。

(2)必檢制度:由工程監(jiān)理部組織施工項目部,工程部協(xié)助,主要檢查強制性標(biāo)準(zhǔn)和施工合同的執(zhí)行情況。每周不少于一次。

(3)專檢制度:由項目監(jiān)理部組織工程部、施工項目部聯(lián)合檢查,主要檢查整個工程的質(zhì)量、進(jìn)度、文明施工和監(jiān)理工程師的工作情況。每周不少于一次。

(4)巡檢制度:工程部的日常檢查制度,主要協(xié)助工程監(jiān)理部搞好日常的工程質(zhì)量的檢查工作。

每周的必檢、專檢完成后,工程監(jiān)理部將檢查結(jié)果以書面的形式上報工程部,工程部進(jìn)行核實,每周的工地例會將檢查結(jié)果公布。每個月評比一次,實行獎罰。

15、工程部協(xié)同項目監(jiān)理部搞好施工全過程質(zhì)量、安全的檢查、監(jiān)督和控制,協(xié)調(diào)好影響工程質(zhì)量的各種因素之間的關(guān)系。

四、工程進(jìn)度的管理和控制

1、施工單位根據(jù)建設(shè)單位的工期總目標(biāo),編制工程總進(jìn)度計劃,對工程總進(jìn)度計劃進(jìn)行分解,分解到月計劃和周計劃,并上到監(jiān)理部進(jìn)行審核。進(jìn)度計劃必須有組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施及合同措施作為保證。

2、監(jiān)理部根據(jù)工期總目標(biāo)和施工單位上報的總進(jìn)度計劃和分解進(jìn)度計劃審核施工單位進(jìn)度計劃的真實性、合理性和有效性,審核工作要求三日內(nèi)完成。

(1)檢查進(jìn)度的安排在時間上是否符合合同中規(guī)定的工期要求;

(

2)檢查進(jìn)度安排的合理性,以防止施工單位利用進(jìn)度計劃的安排造成建設(shè)單位違約,并以此向建設(shè)單位索賠;

(3)審查施工單位的勞動力、材料、機具設(shè)備供應(yīng)計劃,以確認(rèn)進(jìn)度計劃能否實現(xiàn);

(4)檢查進(jìn)度計劃在順序安排上是否符合邏輯,是否符合施工程序的要求;

(5)檢查施工進(jìn)度計劃是否與其他實施性計劃協(xié)調(diào);

(6)檢查施工進(jìn)度計劃是否滿足材料與設(shè)備供應(yīng)的均衡性要求。

若在審定過程中發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)認(rèn)真向施工單位指出,并協(xié)助其調(diào)整計劃。若對其他子項目產(chǎn)生影響,則需與其他單位共同協(xié)商,綜合進(jìn)行調(diào)整。

3、施工單位根據(jù)批準(zhǔn)的施工總進(jìn)度計劃和分解計劃,合理安排施工工序和施工順序,確保工程按期完成。

4、加強工程進(jìn)度檢查,監(jiān)理人員建立工程進(jìn)度日志,如實記載工程實際進(jìn)度。每擊例會向工程部提交工程進(jìn)度報告,反映計劃進(jìn)度與實際進(jìn)度的差異。

5、項目監(jiān)理部加強信息管理工作,及時收集施工單位的能力信息其中包括各類人員的數(shù)量;技術(shù)等級;勞動效率;技術(shù)裝備狀況;資金狀況等,為進(jìn)度控制提供基礎(chǔ)。

6、嚴(yán)禁利用其權(quán)力,武斷、主觀、片面的瞎指揮,應(yīng)通過指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、考核,利用激勵手段(獎、罰、表揚、批評)、監(jiān)督等方式進(jìn)行進(jìn)度控制。

7、當(dāng)實際進(jìn)度與計劃進(jìn)度發(fā)生差異時,監(jiān)理單位協(xié)同施工單位;分析產(chǎn)生原因,提出進(jìn)度調(diào)整措施和方案,并上報工程部項目經(jīng)理批準(zhǔn)實施。

8、當(dāng)施工單位因自身的原因延誤工期,則按合同和工程部的處罰辦法進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的處罰。

五、工程安全管理的控制

1、建立工程項目經(jīng)理、項目負(fù)責(zé)人安全責(zé)任制,項目全體管理人員參加組成項目安全生產(chǎn)組織機構(gòu),對施工的全過程進(jìn)行安全生產(chǎn)管理。

2、安全保證體系的職責(zé)是貫徹落實安全方針、政策、規(guī)章制度、安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)等,加強安全教育與管理,保證施工生產(chǎn)實現(xiàn)防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。嚴(yán)格檢查安全生產(chǎn)技術(shù)措施的落實,確保安全生產(chǎn)。

3、施工單位、項目監(jiān)理部設(shè)置專職安全檢查員,安全檢查員必須有較強的責(zé)任心,堅持原則、敢于負(fù)責(zé)、善于協(xié)調(diào),掌握勞動保護(hù)方針、政策、法律、法規(guī),熟悉安全管理和安全技術(shù)知識。

4、牢固樹立“安全第一,預(yù)防為主”的思想,堅決貫徹生產(chǎn)必須安全的原則,認(rèn)真落實“安全生產(chǎn)、文明施工”的規(guī)定。

5、嚴(yán)格執(zhí)行工程安全責(zé)任制,使施工單位、項目監(jiān)理部各職能部門負(fù)起責(zé)任,確保各項安全制度措施的實現(xiàn)。全體管理人員均對安全負(fù)責(zé)。

6、實行多種形式的安全檢查制度

消除安全隱患是保證安全生產(chǎn)的關(guān)鍵,而安全檢查則是消除安全隱患的有力手段之一,包括日常檢、定期檢、專業(yè)檢等多種形式。安全檢查堅持領(lǐng)導(dǎo)與群眾相結(jié)合;綜合檢查與專業(yè)檢查相結(jié)合;檢查與整改相結(jié)合的原則。

嚴(yán)格執(zhí)行安全檢查制度,以查思想、查制度、查領(lǐng)導(dǎo)、查隱患為主要內(nèi)容,結(jié)合季節(jié)特點開展防洪、防雷電、防坍塌、防高處墜落物體打擊和防中暑等五防檢查。檢查施工單位施工作業(yè)的安全情況,各種臨建的建設(shè)必須符合標(biāo)準(zhǔn)要求;正確使用安全網(wǎng)、維護(hù)網(wǎng);各種設(shè)備工作必須在良好工作狀態(tài)。

7、執(zhí)行安生產(chǎn)交底制度

工程項目施工前必須按照分項工程或?qū)I(yè)工種進(jìn)行安全技術(shù)交底,交底有記錄,有交接人簽字,各施工專業(yè)班組必須每天工作之前進(jìn)行當(dāng)日工作的安全技術(shù)交底,有記錄。各班組在施工前對開展施工的場所,進(jìn)行安全自查,發(fā)現(xiàn)隱患,經(jīng)處理后,方可進(jìn)行施工操作嚴(yán)格審查施工單位的安全技術(shù)措施、安全交底,是否真實、有效,確實起到保證安全施工的作用。

8、施工現(xiàn)場要有安全標(biāo)語,安全管理規(guī)定的標(biāo)牌,安全警示牌,危險部位懸掛安全標(biāo)志。特種作業(yè)崗位上的操作人必須持有勞動部門頒發(fā)的特殊工種操作證,否則不準(zhǔn)從事特種作業(yè),不準(zhǔn)上崗。

9、建立安全生產(chǎn)合同制、執(zhí)行安全生產(chǎn)教育制

凡進(jìn)場施工作業(yè)人員,均應(yīng)進(jìn)行三級教育,并在此基礎(chǔ)上簽訂安全生產(chǎn)合同,以確定雙方在安全的權(quán)利和義務(wù)。

加強對施工人員的安全意識教育,以提高安全防護(hù)意識,做到不自我傷害,不傷害別人,也不為別人所傷害。

加強檢查、監(jiān)督施工單位的職工三級安全教育和培訓(xùn)工作。

10、工程部、項目監(jiān)理部定期或不定期組織進(jìn)行安全大檢查,由項目經(jīng)理帶隊,全體管理人員參加,安全大檢查必須按照《建筑施工安全生產(chǎn)檢查評分標(biāo)準(zhǔn)》評定、打分,檢查記錄資料要齊全,對檢查出來的安全事故和隱患必須進(jìn)行整改,整改有記錄、有反饋,按“三定”原則(定人、定時間、定措施)消除安全事故和隱患。

11、檢查安全預(yù)控措施,對施工難度較大或技術(shù)復(fù)雜的分項、分部工程必須有安全技術(shù)措施,安全技術(shù)措施必須有針對性,可操作性強,嚴(yán)禁一般化、口號化。

12、發(fā)生工作事故或因工程質(zhì)量引起的安全事故后,必須按規(guī)定在24小時內(nèi)及時通報上級主管部門及有關(guān)部門,配合調(diào)查組分析事故原因,處理所發(fā)生的事故。所有安全事故一律按“三不放過”的原則進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

13、嚴(yán)格審查分包單位的安全管理

(1)、嚴(yán)格審查分包單位的企業(yè)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、安全許可證是否符合要求;

(2)、分包單位必須有專職安全管理人員或派專人進(jìn)行安全管理,嚴(yán)格進(jìn)行入場前的安全教育,做好安全技術(shù)交底。

(3)、分包單位必須全面貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)的各項規(guī)章制度、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范,實現(xiàn)安全生產(chǎn)。

14、建立安全生產(chǎn)獎罰制度

把安全責(zé)任制落實到相關(guān)部門、各人員。定期組織安全生產(chǎn)大檢查,并開展安全生產(chǎn)評比,對安全生產(chǎn)優(yōu)良的班組和個人給予獎勵,對于不注意安全生產(chǎn)的班組和個人給以批評,直到經(jīng)濟(jì)處罰。

安全生產(chǎn)要根據(jù)安全大檢查的結(jié)果和平時的安全檢查記錄進(jìn)行獎罰:

1、獎勵安全生產(chǎn)好、交底記錄資料齊全、認(rèn)真按照操作規(guī)程進(jìn)行施工、沒有發(fā)生安全、質(zhì)量事故的施工班組和相關(guān)人員。

2、對違章指揮、違章作業(yè)、違反勞動紀(jì)律、違反操作規(guī)程施工的以及發(fā)生安全事故的班組和相關(guān)人員進(jìn)行處罰。

3、獎罰要及時兌現(xiàn),每月在各個施工班組發(fā)放工資時兌現(xiàn)。

六、竣工驗收管理和工程技術(shù)檔案管理

1、施工單位組織相關(guān)人員對完成的單位工程進(jìn)行自檢預(yù)驗收;自檢質(zhì)量等級合格、完成設(shè)計及合同約定內(nèi)容。并有完整技術(shù)檔案和施工管理資料。填寫《工程質(zhì)量保修書》、《工程質(zhì)量保證書》、《工程使用說明書》、《房屋建筑工程竣工報告書》和工程竣工驗收申請報告。報告應(yīng)由企業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人和企業(yè)法定代表人簽字。

2、監(jiān)理單位接到施工單位工程竣工驗收申請報告后7日內(nèi)對單位工程進(jìn)行預(yù)驗收,預(yù)驗收檢查必須按戶檢查,不留死角。

檢查的主要內(nèi)容:

(1)抹灰工程:抹灰墻體空鼓、開裂的面積;砂漿強度;四周棚角、陰、陽角是否順直;陽角方正;墻面的垂直平整;開間尺寸;天棚頂?shù)钠秸?門窗口是否過口;內(nèi)外窗臺空鼓、開裂;外窗臺的排水坡度和鷹嘴角度;墻面污染;排風(fēng)道排風(fēng)是否暢通、主副風(fēng)道間隔是否嚴(yán)密;樓梯間的抹灰質(zhì)量要好于室內(nèi);

(2)門窗工程:門窗框垂直平整、對角線;開啟、推拉是否靈活;五金件是否齊全;門開啟是否達(dá)到90°角;封閉是否嚴(yán)密;門窗鎖是否嚴(yán)緊;表面是否有損壞和污染現(xiàn)象;密封膠宏觀質(zhì)量;

(3)樓地面工程:地面砼強度,是否有起砂現(xiàn)象;地面砼空鼓、開裂;地面平整;周圍四角是否順直、平整;地面宏觀質(zhì)量;

(4)欄桿和樓梯扶手:欄桿和樓梯扶手的高度、立桿間距、平直段的高度和牢固程度是否符合強制標(biāo)準(zhǔn)要求;焊接質(zhì)量;宏觀質(zhì)量;

(5)屋面工程:防水工程的閉水和淋雨試驗是否達(dá)到要求(不滲不漏);排水坡度是否符合要求;保護(hù)層砂漿的強度;分格縫是否符合要求,是否用馬蹄脂灌縫;宏觀質(zhì)量;

(6)衛(wèi)生間防水工程:檢查閉水試驗是否達(dá)到要求(不滲不漏);衛(wèi)生間地面與室內(nèi)地面的高差是否符合要求;衛(wèi)生間的衛(wèi)生狀況;

(7)外墻保溫板工程:宏觀質(zhì)量是否符合要求;墻面垂直平整;窗上口鷹嘴角度;面層抗裂砂漿的質(zhì)量;陰陽角是否順直;翻包網(wǎng)的質(zhì)量;墻面污染情況;

(8)水落管:水落管卡與墻體連接是否牢固;水落管卡之間的間距;與墻體的角度必須滿足防水要求;水落管和管卡的質(zhì)量是否滿足耐久性的要求;

(9)水暖工程:各種試驗必須合格滿足使用要求;各種管線必須橫平豎直;管卡牢固、間距符合要求;各種套管的密閉情況;反腐質(zhì)量;保溫質(zhì)量;宏觀質(zhì)量;

(10)電氣工程:各種試驗合格滿足使用要求;各種接頭的掛錫情況;零、地、火線項的連接情況;各種箱盒安裝質(zhì)量;穿線質(zhì)量;宏觀質(zhì)量;

以上是預(yù)驗收檢查部分項目,項目監(jiān)理部根據(jù)工程實際情況確定工程檢查項目。檢查完成后對施工單位的工程質(zhì)量進(jìn)行講評,對存在的質(zhì)量缺陷確定整改內(nèi)容和時間,并將檢查記錄以監(jiān)理通知單的形式整理三份,施工單位、工程部各一份。施工單位按照監(jiān)理通知單和確定的整改內(nèi)容和時間進(jìn)行整改。整改完成后由項目監(jiān)理部組織施工單位進(jìn)行復(fù)檢,復(fù)檢合格出具《工程質(zhì)量評估報告》。評估報告應(yīng)由總監(jiān)理工程師和單位法定代表人審核簽字。

3、建設(shè)單位接到監(jiān)理評估報告后,建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理單位進(jìn)行內(nèi)部驗收,合格后出具《房屋建筑工程竣工驗收報告書》,并通知勘察、設(shè)計、環(huán)保、規(guī)劃等單位進(jìn)行分項驗收?？辈?、設(shè)計單位驗收,出具《房屋建筑工程竣工驗收報告書》,報告應(yīng)由總工程師和項目負(fù)責(zé)人審核簽字。安全環(huán)保保驗收和規(guī)劃驗收合格后出具合格證明文件。

4、對各部門提出的問題施工單位負(fù)責(zé)整改,問題整改完畢后,建設(shè)單位組建驗收小組,制訂驗收方案,7日內(nèi)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位在市質(zhì)量監(jiān)站的監(jiān)督下組成驗收小組按合同約定竣工時間組織竣工驗收。

5、工程竣工驗收合格后,建設(shè)單位提出工程竣工驗收報告,到工程質(zhì)量監(jiān)督站備案。

七、工程竣工驗收條件

1、完成建筑工程設(shè)計合同決定的各項內(nèi)容。

2、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位簽署的質(zhì)量合格文件。

3、主要建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備的出廠合格證、檢驗報告和進(jìn)場復(fù)試報告。

4、完整技術(shù)檔案和施工管理資料。

5、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書和保證書。

6、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門出具規(guī)劃設(shè)計文件和復(fù)查后認(rèn)可文件。

7、公安消防、環(huán)保出具認(rèn)可文件。

第13篇房地產(chǎn)新項目部車輛管理制度

地產(chǎn)公司新項目部車輛管理制度

一、車輛使用管理

1、按時辦理各項行車手續(xù):(1)投保,(2)定期年檢、保養(yǎng),(3)其他。

2、對車輛各項手續(xù)應(yīng)妥善保管,防止丟失或被盜,發(fā)生問題應(yīng)立即向行政部報告,積極補辦,否則,因此出現(xiàn)罰款事宜,由當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任。(不可避免的處罰除外)

3、建立車輛檔案,由行政部統(tǒng)一管理,檔案內(nèi)容包括:

(1)行車各項手續(xù)的復(fù)印件;

(2)車輛使用說明書,購車發(fā)票復(fù)印件;

(3)車輛的運行、維修、保養(yǎng)情況記載;

(4)駕駛員工作情況記載;

(5)駕駛員變更情況與交接手續(xù)記載。

4、公司副總以上管理人員因工作需要享有用車權(quán),但必須口頭請示總經(jīng)理。除聯(lián)系工作外,一般不安排用車,辦理私事自行解決交通工具。借用公車,承擔(dān)油費、過卡費用。

5、部門經(jīng)理及其他員工在工作范圍內(nèi),原則上不安排用車,特殊情況分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),由行政部根據(jù)實際情況,按輕重緩急,合理安排。

6、看房車原則上用于銷售部,其他工作如需要用車一律填寫派車單,經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),由行政部合理安排。

7、駕駛員變更,發(fā)生車輛交接時,接車員要認(rèn)真檢查車的狀況、性能,詳細(xì)作好記錄,辦理車輛交接手續(xù);車輛所配工具,要妥善保管,如有遺失、損壞,當(dāng)事人負(fù)賠償責(zé)任。

8、駕駛員應(yīng)作好行車記錄,派車單上應(yīng)填寫用車去向和時間,報銷油料時連同派車單一并交回,否則不予報銷油料。

9、違章行駛,依照交通安全管理法規(guī),罰款由駕駛員承擔(dān),公司不予報銷,特殊情況報分管領(lǐng)導(dǎo)同意后報銷。

10、因駕駛員責(zé)任造成機械事故,發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失由駕駛員酌情賠償。由各種原因造成的交通部門裁決的罰款,發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失由責(zé)任人酌情賠償。

二、車輛維修制度

1、車輛按保修、養(yǎng)護(hù)規(guī)定,定期更換機油及濾清器芯,按期進(jìn)行底盤保養(yǎng)和輪軸檢查。遵守養(yǎng)護(hù)規(guī)定,定期進(jìn)行三?；虼笮?。

2、行車發(fā)生事故應(yīng)及時上報,寫出書面材料,對損壞部位、程度及修理費用要詳細(xì)記錄。

3、車上所需物品及各種易損機件的購買,報公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,方可購置。

4、行車前應(yīng)仔細(xì)檢查車輛運行狀況,發(fā)現(xiàn)故障及時修理,禁止病車上路。

5、需維修的車輛,駕駛員應(yīng)提前申報維修計劃,經(jīng)審批后,在指定地點修理。

6、油料和物料消耗,需憑正式發(fā)票,先登記后,報公司領(lǐng)導(dǎo)審批,據(jù)實報銷。

7、駕駛員人為的操作不當(dāng)及例檢不及時,造成機器損壞,原則上由駕駛員本人承擔(dān)修理費用,金額較大酌情處理。

8、除特殊情況下,車輛必須在指定的地點檢修、保養(yǎng)。

第14篇地產(chǎn)公司項目銷售案場管理制度

地產(chǎn)項目銷售案場管理制度

銷售是直接面向市場與客戶的窗口,代表了甲、乙公司及項目的形象。為保證項目銷售工作開展的統(tǒng)一性、規(guī)范性、嚴(yán)肅性,提升公司的專業(yè)形象,特制定本管理規(guī)定。

一)工作守則

1.微笑服務(wù):置業(yè)顧問的職責(zé)包括推銷項目及推廣公司形象,是幫助公司與客戶建立良好關(guān)系的基礎(chǔ),所以置業(yè)顧問應(yīng)在任何時間都要維持專業(yè)態(tài)度,“以客為尊”,經(jīng)常保持笑容,態(tài)度誠懇,工作積極,并不斷改良,讓自己做得更好。對精神面貌欠佳的,情緒低落的置業(yè)顧問部門負(fù)責(zé)人將不安排接待客戶

2.守時:守時應(yīng)是一個置業(yè)顧問所具有的最基本的工作習(xí)慣,不僅上班時間不遲到、不早退外;約見客戶時一定要準(zhǔn)時,切忌讓客戶等候。

3.紀(jì)律:置業(yè)顧問必須遵守公司的各項規(guī)章制度及管理條例。

4.保密:置業(yè)顧問必須遵守公司的保密原則,不得直接透露公司的客戶資料,不得直接或間接透露公司員工資料,如薪金、傭金等;不得直接或間接透露公司策略、銷售業(yè)績或有關(guān)公司的業(yè)務(wù)秘密。

5.著裝:在售樓處(或與項目相關(guān)的各類活動中 )必須按照要求統(tǒng)一著裝,并且佩戴胸卡,無統(tǒng)一著裝的不得接待客戶。

二)考勤管理制度

一、工作時間

1、銷售人員原則上實行六天工作制,作息時間為:8:00―17:00,每天并安排值班,值班時間為17:00-19:00;晚上下班時間以顧客全部離開售樓部為原則,銷售人員休息由主管安排調(diào)休,在項目強銷期和銷售業(yè)績不佳時,全體員工將不安排休息。

2、銷售人員嚴(yán)格按照排班表班次和時間準(zhǔn)時上班,周六、周日、周一和展銷會期間不安排休息,若有特殊情況需事先向銷售負(fù)責(zé)人請假,經(jīng)同意后方可,否則以曠工處理,原則上不得調(diào)休兩天以上包含兩天。

二、考勤的管理

1、考勤結(jié)果是計發(fā)工資、獎金等勞動報酬的重要依據(jù)。

2、售樓部上班實行簽到報到制,嚴(yán)格控制上下班時間,杜絕遲到早退現(xiàn)象。

三、考勤制度:

1、上班不得遲到、早退、未經(jīng)主管、經(jīng)理同意不得私自調(diào)班,違者以遲到一次處理,若員工因特殊情況不能到達(dá)售樓部的,應(yīng)上班前通知主管,若未能與主管取得聯(lián)系,則需向上一級主管提出申請,直至有領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可休假。

2、所有員工必須嚴(yán)格遵守勞動紀(jì)律和勞動時間,在工作時間應(yīng)嚴(yán)守崗位,禁止從事其它與工作無關(guān)的事情。上班時間不可隨便外出,若需外出應(yīng)說明地點、事由和所需時間,并經(jīng)主管同意,虛報外出理由者,經(jīng)查實視情節(jié)輕重以事假或曠工處理。

3、請假必須事先填寫《請假申請單》,由銷售主管簽署意見,經(jīng)經(jīng)理導(dǎo)批準(zhǔn)后備案。如特殊原因未能事先請假,經(jīng)主管批準(zhǔn)后事后補填《請假申請單》。

4、銷售人員在沒有加班的情況下,不能事先借休。

四、缺勤的處理:

1、遲到、早退:1至10分鐘之內(nèi)扣款10元;

10分鐘至30小時之內(nèi)扣款20元;

1小時以上按曠工一天處罰,扣款30元。

2、曠工一日扣罰三天工資,連續(xù)曠工二日或當(dāng)月累計曠工三日以上者則以自動離職處理。

3、有下列情況之一者,按曠工處理:

(1)未經(jīng)請假或請假未獲批準(zhǔn)擅離職守半日以上者;

(2)請假期滿未續(xù)假或續(xù)假未獲批準(zhǔn)而逾期不歸者;

(3)請假人所提請假理由或證明與事實不符者;

(4)不服從分配調(diào)動,經(jīng)說服教育無效,未按指定時間到崗者;

(5)未經(jīng)批準(zhǔn)擅離崗位從事與本職工作無關(guān)活動者。

五、請假的管理:

1、請假的程序:由當(dāng)事人填寫《請假申請單》,向主管提前申請,再由公司領(lǐng)導(dǎo) 決定批準(zhǔn)與否,只有經(jīng)過批準(zhǔn)方可按請假處理,否則按曠工處理。

2、病、事假以半天為最小單位,按請假時間扣除當(dāng)日工資(即請假1天扣1天工資),病假須有醫(yī)生證明。

六、加班的管理

1、銷售人員應(yīng)將本職工作于正常時間內(nèi)完成,凡屬處理職責(zé)范圍內(nèi)的工作事項,晚上值班不按加班計算。

2、同時符合以下三種情況的才算加班:①由公司統(tǒng)一組織的;②加班時間在半日以上的;③經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)確認(rèn)的。

3、若當(dāng)月實際出勤天數(shù)多于公司規(guī)定的出勤天數(shù),則超過的天數(shù)以調(diào)休計算,加班的最少天數(shù)為半天,一般情況下當(dāng)月休假應(yīng)于當(dāng)月休完 (五一、十一、春節(jié)及大展期間除外)。

4、員工加班不計發(fā)加班工資,確因工作需要而加班的安排給予補休。

5、加班天數(shù)應(yīng)于當(dāng)年休完,不準(zhǔn)跨年度補休。

6、凡離、辭職人員補休未休完的,一律作廢。

三)、禮儀及行為規(guī)范

1)儀容著裝規(guī)

1.必需穿著公司當(dāng)季制服。

2.女生,化淡妝,配深色皮鞋。

3.男生,戴領(lǐng)帶,配深色皮鞋。

4.試用員工無公司制服,上班時間內(nèi)必需著正裝與公司制服顏色與款式相近的服裝。

5.上班時間內(nèi)嚴(yán)禁著牛仔褲、短褲、拖鞋。

2)優(yōu)雅的姿勢和動作:

1.站姿:常態(tài)下做“立正”姿勢:兩腳腳跟并攏,腳尖離開約45度,腰背挺直,頸脖自然伸直,使人看清你的面孔,兩臂自然,不聳肩,身體重心在兩腳中間。

在客戶接待較長時間中,需全程站立挺胸收腹,雙腿自然分開,并與雙肩垂直,雙手交叉抱于身后,不東張西望,在介紹沙盤過程中,應(yīng)以鐳射筆做指引。在會見客戶或出席儀式時,或在長輩、上級面前,不得把手交叉抱在胸前。

2.坐姿:落坐后,應(yīng)上身垂直,端正坐好,不許后仰;雙腿平行放好,自然彎曲,不倚不斜,不能隨便亂伸,不得翹二郎腿。移動椅子的位置時,應(yīng)先把椅子放在應(yīng)放的地方,然后再坐。

3.行姿:不搖不擺,兩個人以上行走時不得摟抱搭肩。

4.公司內(nèi)與同事相遇應(yīng)點頭行禮表示致意;在通道、走廊里遇到上司或客戶要禮讓,不能搶行;在任何場合見到董事長、總經(jīng)理等公司高級主管時,應(yīng)暫停手中工作,主動起立,大聲問候,并行注目禮。

5.走通道、走廊時要放輕腳步。無論在自己的公司,還是在

被訪問的公司,在通道和走廊里不能一邊走一邊大聲說話,更不得唱歌或吹口哨等。

6.出入房間的禮貌:進(jìn)入房間,要先輕輕敲門,聽到應(yīng)答再進(jìn)。進(jìn)入后,回手關(guān)門,不能大力、粗暴。進(jìn)入房間后,如對方正在講話,要稍等靜候,不要中途插話,如有急事要打斷說話,也要等待機會。而且要說:對不起,打擾……。

7.遞交物件時,如遞交文件、名片等,要把正面、文字對著對方的方向遞上去,如是鋼筆,要把筆尖向自己,使對方容易接著;至于刀子或剪刀等利器,應(yīng)把刀尖向著自己。

8.握手時用普通站姿,并目視對方眼睛。握手時脊背要挺直,不彎腰低頭,要大方熱情,不卑不亢。伸手時同性間應(yīng)先向地位低或年紀(jì)輕的,異性間應(yīng)先向男方伸手。

3)日常業(yè)務(wù)中的禮儀

1.以職務(wù)尊稱上司,以學(xué)長/姐/弟/妹稱呼同事,以先生、小姐稱呼客戶。

2.未經(jīng)同意不得隨意翻看同事的文件、資料等。

3.柜臺上不能擺放與工作無關(guān)的物品;且要及時清理、整理工作臺上的文件、帳簿,對印章盒等使用后及時蓋好蓋子。

4.借用他人或公司的東西,須證得同意,使用后及時送還或歸放原處。

5.愛惜公司物品,不隨意損壞,野蠻對待或挪為私用。

第5條電話禮儀:

1.電話鈴響三聲前必須接聽,先報標(biāo)準(zhǔn)問候語:“__,您好!很高興為您服務(wù)!”,再依部門規(guī)定自報部門、接聽人姓名等。

2.對方講述時要留心聽,并記下要點,未聽清時要及時禮貌的告訴對方,結(jié)束時禮貌道別,待對方切斷電話,自己再放話筒;找其他同仁的電話要迅速、禮貌地接轉(zhuǎn)。

3.對不指名的電話,判斷自己不能處理時,可坦白告訴對方,并馬上將電話交給能夠處理的人;在轉(zhuǎn)交前,應(yīng)先把對方所談內(nèi)容簡明扼要告訴接收人;指名找公司高級主管的電話,無論在不在現(xiàn)場,均應(yīng)首先詢問清楚什么事情再接轉(zhuǎn)或記下對方留言、電話號碼,禮貌告知將馬上轉(zhuǎn)告該主管,請本人回復(fù),切不可將主管電話告訴了之。

4.一個人面臨接聽電話的同時需要接聽另一部電話的,可先禮貌跟正在通話的對象講清情況,取得同意后接聽另一部電話,以最快的速度緊急處理后再繼續(xù)接聽或與正在通話的對象先禮貌中止,處理完畢后再行通話。

5.接打電話要簡明扼要謹(jǐn)慎迅速,不得在電話中聊天;工作時間內(nèi),不得打私人電話,接待客戶過程中不得攜帶手機。

四)業(yè)務(wù)規(guī)范

1.所有案場工作人員必須嚴(yán)格遵守案場的各項管理制度,服從現(xiàn)場銷售經(jīng)理的統(tǒng)一管理,項目組各級人員應(yīng)在自身權(quán)限范圍內(nèi)開展業(yè)務(wù)工作,在工作中如有任何問題,不得私自處理,私自越級對接,必須逐級上報,實行統(tǒng)一的規(guī)范化操作流程;

2.工作期間,保持各自崗位及桌面的整潔,與工作無關(guān)的雜物一律不置于銷控柜臺上,保持良好坐姿,嚴(yán)禁伏桌休息、大聲喧嘩、爭吵打斗、嬉戲、抽煙、吃零食、化妝、不得在給客戶介紹時倚靠沙盤和柜臺等所有損公司形象的行為發(fā)生;

3.所有工作人員應(yīng)有成本控制意識,不得隨意浪費任何宣傳資料和物品,不得有損害公司和開發(fā)商的整體利益之行為,對開發(fā)商的活動禮品私自處理者一旦查實將給以c型過失單,置業(yè)顧問應(yīng)保管好各自資料、物品,每次接待工作結(jié)束后,應(yīng)自動清理桌面,并將椅子歸位;

4.置業(yè)顧問不得利用上班時間占用售樓處電話做私人聊天用途,不得打聲訊電話;

5.置業(yè)顧問之間應(yīng)團(tuán)結(jié)協(xié)作,密切配合,發(fā)揚團(tuán)隊精神,共同維護(hù)公平競爭原則,對蓄意制造任何形式的惡性競爭、惹事生非、拉幫結(jié)派等破壞業(yè)務(wù)工作的不正當(dāng)行為應(yīng)堅決杜絕;

6.置業(yè)顧問業(yè)務(wù)說辭必須嚴(yán)格按照最新確認(rèn)的項目銷講資料執(zhí)行,凡有疑問應(yīng)向銷售經(jīng)理或銷售主管請示,嚴(yán)禁向客戶承諾有關(guān)項目不祥、不實事宜;

7.置業(yè)顧問應(yīng)具備獨立完成銷售工作的能力及較強的應(yīng)變能力,不斷提高房地產(chǎn)專業(yè)知識及銷售技巧,有意識的培養(yǎng)自身的客戶分析及判斷能力,通過業(yè)務(wù)情況、客戶資料的整理,為制定與調(diào)整廣告策略提供依據(jù);

8.房源銷控統(tǒng)一由銷售經(jīng)理管理,出現(xiàn)差錯,責(zé)任由銷售經(jīng)理及發(fā)生差錯的業(yè)務(wù)員承擔(dān)。落定前必須認(rèn)真核對確認(rèn),以免發(fā)生一房兩賣,轉(zhuǎn)讓房號應(yīng)及時通知銷售經(jīng)理,對未交定金的客戶,置業(yè)顧問不得私自承諾保留房號;

9.置業(yè)顧問不得隨意承諾客戶任何優(yōu)惠條件,更不得以任何形式暗示客戶向開發(fā)商尋找優(yōu)惠關(guān)系。

10.所有銷售文件都屬于內(nèi)部重要的保密性資料(包括認(rèn)購書、各類銷售報表、相關(guān)協(xié)議合同書等文件),除銷售經(jīng)理、銷售主管、案場秘書外,其他置業(yè)顧問不可隨意翻看,不得以任何形式向外界透露案場銷售及業(yè)務(wù)狀況;

11.置業(yè)顧問應(yīng)及時做好客戶登記、成交登記和值班工作記錄,對自己的客戶資料做好保密工作,不得以任何形式向外界泄露客戶信息資料。

五)審查制度

1.考勤制度審查

1)上下班請人代記錄,則代記錄及被記錄者各扣款20元;

2)員工上下班忘記記錄者每次扣款10元;

3)員工上下班因遲到或早退而未真實填寫考勤表者,每次扣款30元;

4)員工因私事外出而在《外出登記表》上虛報公出者,扣50元;

5)員工遲到30分鐘以內(nèi)(含30分鐘),每分鐘扣1元;31-60分鐘,每分鐘扣2元;61分鐘以上,以調(diào)休或事假半天處理;

6)員工每月累計遲到三次以上(不含三次),當(dāng)月所有遲到時間加倍處罰;

7)早退當(dāng)天按曠工處理,未辦理任何請假手續(xù)而缺勤者按曠工處理,未按請假程序執(zhí)行的均以曠工處理,曠工按情節(jié)輕重扣罰三倍當(dāng)日的工資的總額。