小區(qū)管理制度職責主要涵蓋了以下幾個核心領(lǐng)域：
1. 居民行為規(guī)范
2. 物業(yè)管理職責
3. 公共設(shè)施維護
4. 安全與應(yīng)急處理
5. 環(huán)境衛(wèi)生與綠化
6. 社區(qū)活動組織
包括哪些方面
1. 居民行為規(guī)范：明確居民在小區(qū)內(nèi)的行為準則，如噪音控制、寵物管理、車輛停放等。
2. 物業(yè)管理職責：規(guī)定物業(yè)管理公司對小區(qū)設(shè)施的日常維護、維修、清潔等工作，以及對居民投訴的處理流程。
3. 公共設(shè)施維護：設(shè)定公共設(shè)施的保養(yǎng)周期，確保其正常運行，如電梯、健身器材等。
4. 安全與應(yīng)急處理：制定安全制度，包括消防、防盜、應(yīng)急疏散等，并規(guī)定突發(fā)事件的報告和應(yīng)對機制。
5. 環(huán)境衛(wèi)生與綠化：規(guī)定垃圾處理方式，保持小區(qū)環(huán)境整潔，同時管理小區(qū)綠化工作。
6. 社區(qū)活動組織：鼓勵并指導(dǎo)社區(qū)開展各類活動，增進鄰里關(guān)系，提升社區(qū)凝聚力。
重要性
小區(qū)管理制度職責的重要性在于：
1. 維護和諧秩序：通過規(guī)范居民行為，減少糾紛，創(chuàng)建和諧的生活環(huán)境。
2. 保障居民權(quán)益：明確物業(yè)職責，確保居民享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保障其居住權(quán)益。
3. 提升生活質(zhì)量：良好的公共設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生和綠化有助于提高居民的生活質(zhì)量。
4. 應(yīng)對風險：建立健全的安全制度，能有效預(yù)防和應(yīng)對各種突發(fā)事件，保障居民的生命財產(chǎn)安全。
5. 增進社區(qū)凝聚力：通過組織社區(qū)活動，促進鄰里間的交流，增強社區(qū)的歸屬感。
方案
1. 制定詳細的操作手冊：將各項管理制度具體化，形成易于理解的操作指南，確保執(zhí)行的標準化。
2. 定期評估與修訂：每年進行一次全面評估，根據(jù)實際情況調(diào)整和完善管理制度。
3. 加強宣傳與教育：通過海報、公告、講座等方式，讓居民了解并遵守管理制度。
4. 建立反饋機制：設(shè)立投訴建議箱或在線平臺，鼓勵居民參與管理，及時解決存在問題。
5. 強化物業(yè)監(jiān)督：定期對物業(yè)管理進行考核，確保其履行職責，提升服務(wù)質(zhì)量。
以上方案旨在構(gòu)建一個有序、安全、宜居的小區(qū)環(huán)境，需要全體居民和物業(yè)管理團隊共同參與和努力，以實現(xiàn)我們的目標。
小區(qū)管理制度職責范文
第1篇 小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針目標管理方式
小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針、目標及管理方式
(一)、質(zhì)量管理方針、目標
本公司質(zhì)量管理的方針:
以一流的服務(wù)和一流的質(zhì)量面向顧客;以現(xiàn)代化的管理和良好的社會信譽面向國內(nèi)及國外市場。
質(zhì)量管理的總體目標:
物業(yè)服務(wù)項目做到家政勞動社會化;安全管理、秩序維護系統(tǒng)化、文化娛樂活動社區(qū)化、綜合服務(wù)能力專業(yè)化。
按照量化管理的要求,對照國家級示范小區(qū)項目標準,保證在合同期內(nèi)按以下質(zhì)量管理具體目標進行工作:
1.全年不發(fā)生重大安全責任事故
注:重大安全事故是指
--因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的公司管理重要財產(chǎn)報廢、損毀事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;
--困失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/住戶重傷、死亡事件;
2.所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達到98%以上;
3.員工培訓(xùn)合格再上崗率達到100%;
4.員工對企業(yè)的滿意率達到90%以上;
5.住戶對管理、服務(wù)工作的滿意率95%以上;
6.全年支出控制在預(yù)算范圍內(nèi);
7.業(yè)主違章有效處理率100%;
8.房屋完好率100%;
9.住戶維修及時率,合格率100%;
10.住戶有效投訴率3起/萬.平方米,有效投訴的處理合格率(以回訪結(jié)果為準)100%;
11.住戶求助處理率,滿意率100%;
12.有效回訪率達到100%;
13.培訓(xùn)計劃完成率100%;
14.員工績效考評有效率98%;
15.服務(wù)規(guī)范的出錯率(以檢查、投訴記錄為準)3%;
16.物業(yè)服務(wù)標準作業(yè)規(guī)程的內(nèi)審嚴重不合格為零,輕微不合格3項以下,觀察項10項以下;
17.物業(yè)服務(wù)標準作業(yè)規(guī)程抽檢合格率95%以上;
18.社區(qū)文化活動有效完成率100%;
19.業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務(wù)工作的滿意率98%;
20.住戶對小區(qū)管理公司服務(wù)工作滿意率98%;
21.消防設(shè)施、設(shè)備的使用完好率100%;
22.普通治安案件的發(fā)生率0.1起/萬.平方米,有效處理率100%;
23.其他各類突發(fā)事件的有效處理率100%;
24.滅火預(yù)案演習達標率100%;
25.治安預(yù)案演習達標率100%;
26.訓(xùn)練考核達標率100%;
27.車輛違章停放率5%;
28.住戶對秩序維護、消防工作的滿意率100%;
29.設(shè)備計劃保養(yǎng)完好率100%;
30.設(shè)備開機完好率100%;
31.設(shè)施、設(shè)備大、中、小修計劃完成率100%;
32.設(shè)備運行成本降到行業(yè)標準最低;
33.設(shè)備臨時故障排除的及時率95%;
34.員工工傷事故發(fā)生率0;
35.值班記錄準確合格率98%;
36.機房衛(wèi)生達標率100%;
37.住戶對維修保養(yǎng)工作的滿意率100%;
38.住戶對保潔工作的滿意率100%。
(二)采用的管理方式
1、在總體管理方式上擬采取標準化管理模式。
該管理模式特點有三:一是強調(diào)工作的一次成功率。物業(yè)管理行業(yè)是一個100-1=0的服務(wù)行業(yè),一項工作如果不能在一次性把做其做好會使業(yè)主滿意率大幅度降低;二是強調(diào)服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定性。物業(yè)管理工作重復(fù)性高、單調(diào)、乏味,突出問題是被動工作及疲憊工作。制度、規(guī)程在執(zhí)行中雷聲大,雨點小,建立制度時轟轟烈烈,不久就行同虛設(shè),標準化管理很有效的解決了長期、穩(wěn)定的保持工作質(zhì)量的問題。三是強調(diào)時效性,對不同的工作有不同的時效要求,能夠在業(yè)主的心理承受范圍之內(nèi)解決業(yè)主的問題(詳見服務(wù)作業(yè)標準)。
正因如此,本公司擬采取全方位的標準化管理模式,其基本原理是將預(yù)期發(fā)生的工作事先用模擬的方法給出最佳的操作方法和操作標準,全體人員必須嚴格執(zhí)行,不得私自更改。通俗的講就是把人員當作量具模塊來約束(通過對比不難體現(xiàn),其好處是大大降低了工作的失誤,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作質(zhì)量的穩(wěn)定性。變?nèi)酥螢榉ㄖ?本公司要求所有員工做到每一句話、每一個動作都是標準的,可大大提高服務(wù)水平和能力。
2、在安全管理上,擬采取全封閉的安全預(yù)案制。
由于本物業(yè)小區(qū)規(guī)模較大,人員成分復(fù)雜,安全死角多,加之安全問題是業(yè)主永遠最關(guān)心的問題,故本公司擬采取安全預(yù)案制管理。其原理是:公司先詳細了解安全死角(如讓秩序維護人員尋找周界圍墻的突破口),將物業(yè)在安全管理上的不足和缺陷找出來,制訂有針對性的預(yù)案措施,將預(yù)案作為員工訓(xùn)練的依據(jù),成為習慣性動作后,將大大提高安全管理的實際水平。對人員、物品進出擬進行分類控制。對業(yè)主采用記憶+規(guī)范的方法,,對住戶采用憑住戶證出入,對于散客采取登記有效證件監(jiān)控出入。在區(qū)域巡邏上擬采用多種方式,如交叉巡邏出入法、循環(huán)式巡邏法、往返式巡邏法等,結(jié)合監(jiān)控中心定位系統(tǒng),建立遠紅外線及電子巡更網(wǎng)絡(luò),實行立體化管理。
3、在服務(wù)方式上,擬采取本公司的特色服務(wù)與個性化服務(wù)。
(1)時效工作制:
本公司對業(yè)主關(guān)心的事項員工都要求按規(guī)定的時間完成方為有效,否則就是無效勞動。將各工作時效公示給業(yè)主監(jiān)督,對于無效工作均依照業(yè)主的投訴按《投訴管理標準作業(yè)規(guī)程》進行處理,對責任人和責任部門實施處罰,這樣才能讓業(yè)主對我們的服務(wù)效率感到滿意。比如:住戶投訴必須在當日內(nèi)處理完畢。回訪工作必須一周內(nèi)進行。入伙手續(xù)辦理工作實行一站式服務(wù),全程完成時間必須控制在15分鐘內(nèi)(不包含業(yè)主驗收房屋),秩序維護人員收發(fā)卡必須在45秒內(nèi)完成規(guī)定動作等等。
(2)不均衡管理制
該項制度是本公司獨有的使用效果最顯著的特色制度。其基本原理是依據(jù)業(yè)主的生活特點和生活規(guī)律來編排工作。員工不是按部就班的上班,而是根據(jù)以上規(guī)律實施靜音管理、無人化管理和零干擾服務(wù)。比如:減少業(yè)主在活動時進行清潔帶來的尷尬。電梯的維修保養(yǎng)安排在夜晚10點后進行,以
免影響業(yè)主使用等等,讓業(yè)主真正感到體貼入微的服務(wù)。
(3)唱喏制:
唱是指用動聽的語言將有關(guān)事項告之業(yè)主,讓業(yè)主成為知情人,避免產(chǎn)生不必要的認識分歧和提高服務(wù)技巧;諾是指服務(wù)工作要一諾千金,答應(yīng)業(yè)主的事情必須按承諾完成。比如:業(yè)主進行裝修時,將業(yè)主在裝修中可能遇到的常見問題列出清單,站在業(yè)主的角度提醒業(yè)主,業(yè)主感到的是溫馨;管理人員在進行收費的時候,要唱:您家的面積是…收您…找您…請收好…請慢走…,業(yè)主感到的是認真。按法規(guī)要求,定期將財務(wù)報表公示給業(yè)主,讓業(yè)主明明白白的消費。
(4)三米微笑制:
為住戶提供服務(wù)時,應(yīng)主動向業(yè)主展示周到的微笑,不能等到業(yè)主到了面前也不理會,雖然是點點滴滴的服務(wù),但能化解很多矛盾。本公司要求員工在面對業(yè)主時應(yīng)面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶談話時,應(yīng)聚精會神、注意傾聽,給人以受尊重感;應(yīng)坦誠待人,不卑不亢,給人以真誠感;應(yīng)神色坦然、輕松、自信、給人以寬慰感;應(yīng)沉著穩(wěn)重,給人以鎮(zhèn)定感。
(5)首問責任制:
第2篇 爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)方案承諾
爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)方案與承諾
(1)創(chuàng)優(yōu)方案
指導(dǎo)思想
以業(yè)主、用戶滿意為宗旨,以國家物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為榜樣,以達標創(chuàng)優(yōu)為目標,通過爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動,樹立良好的企業(yè)形象,提高物業(yè)管理服務(wù)隊伍的整體素質(zhì)和小區(qū)的管理水平。
具體目標
a.房屋及維修管理方面:
房屋外觀完好、整潔,定期清潔。
小區(qū)內(nèi)有明顯指示標志:交通指示牌、小區(qū)平面圖及樓宇和單元標識等。
房屋完好率達到98%以上。
無違章搭建。
房屋維修及時率98%以上,零星修理合格率100%,做好回訪及記錄。
檔案管理完善,有專人管理,做到完整、清晰、安全、正確。
b.設(shè)備管理方面:
小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)備圖紙、資料齊全,管理到位。
設(shè)備良好,運行正常,無事故隱患,保養(yǎng)檢修制度完善。
每日有設(shè)備運行記錄,操作人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)程。
消防設(shè)施完好,可隨時啟用。
安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備完好,使用正常。
c.市政公用設(shè)施管理方面:
小區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施完好,不隨意改變用途。
供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全,運行正常。
道路暢通,路面平坦。
交通管理規(guī)范,車輛停放有序。
污水排放通暢。
d.環(huán)境衛(wèi)生管理方面:
小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾房、垃圾箱、果皮雜物箱等保潔設(shè)施。
小區(qū)實行標準化保潔,垃圾日產(chǎn)日清,生活垃圾實行袋裝化。
根據(jù)季節(jié)投放滅蟲除四害藥物,派專人管理。
做好憑證飼養(yǎng)寵物的宣傳,小區(qū)內(nèi)嚴禁飼養(yǎng)家禽,并經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。
小區(qū)內(nèi)道路、公共場所、樓道、地下室等公共部位保持清潔,不留死角,不隨意堆放雜物或占用。
小區(qū)內(nèi)無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂涂亂劃現(xiàn)象。
高壓水泵、水池有嚴密的管理措施,二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單應(yīng)具全。
e.綠化管理方面:
按小區(qū)規(guī)劃要求做好綠化的培植、養(yǎng)護。
小區(qū)公共綠地不占用,不隨意改變用途,保證小區(qū)綠地率。
合理分布樹、花的種植,做到四季長綠,月月花香,充滿生機。
綠地管理及養(yǎng)護措施落實,無破壞、踐踏現(xiàn)象。
f.治安管理方面
小區(qū)實行封閉式管理,采取常規(guī)防范和技術(shù)防范相結(jié)合的防范措施,確保安全。
小區(qū)實行24小時保安值班、巡邏制度。
小區(qū)內(nèi)安全監(jiān)控系統(tǒng)有專職人員管理,并嚴格執(zhí)行相關(guān)制度和紀律。
思想重視,制度落實,以防為主,使小區(qū)內(nèi)無重大責任火災(zāi)、交通事故及刑事案件。
保安人員服裝整齊,儀容端莊,作風嚴謹,言語文明。
危及住戶安全處設(shè)有明顯標志,并落實防范措施。
重視對保安人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
g.財務(wù)管理方面:
建立規(guī)范的財務(wù)管理制度。
嚴格遵守國家財經(jīng)紀律和公司有關(guān)規(guī)章制度。
為住戶提供多項便民有償服務(wù),以業(yè)養(yǎng)業(yè),增收節(jié)支,做到管理經(jīng)費收支平衡,爭取略有盈余。
h.社區(qū)文化建設(shè)方面:
充分利用小區(qū)的娛樂場所和設(shè)施,定期組織開展健康有益的社區(qū)文化活動,比如:游泳比賽、書法比賽、籃球比賽和健身指導(dǎo)等。
積極配合社區(qū)開展各項公益活動。
半年開展一次征詢住戶意見活動,及時了解住戶需求信息,調(diào)整服務(wù)內(nèi)容,使住戶滿意率達到95%以上。
提倡住戶互幫互助,文明居住,關(guān)心病殘者、老人、婦女及兒童。
積極開展精神文明建設(shè),使住戶能自覺遵守小區(qū)各項管理規(guī)定。
(2)實施辦法
a.建立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組:
創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組,由公司領(lǐng)導(dǎo)任組長,負責創(chuàng)建活動的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)工作;各部門負責人擔任成員,負責創(chuàng)建活動的指導(dǎo)工作。
b.制訂實施計劃:
根據(jù)創(chuàng)建活動的總體安排,制訂切實可行的實施計劃,要把創(chuàng)建活動與日常管理結(jié)合起來,把創(chuàng)國優(yōu)與創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)結(jié)合起來,把長遠目標與眼前工作結(jié)合起來,通過開展創(chuàng)建活動,真正帶動各項工作。
c.強化各項管理制度:
要借創(chuàng)建活動的東風,建立、健全各項管理制度,以制度促進管理,使各項管理規(guī)范化、科學化、制度化,做到有章可循、違章必究。
d.加強檢查、督導(dǎo):
對創(chuàng)建活動要經(jīng)常進行檢查、督導(dǎo),及時總結(jié)經(jīng)驗。對存在的問題,要認真查找原因,尋求解決的辦法,不搞花架子,不做表面文章,確保創(chuàng)建活動健康開展,取得成效。
(3)獎懲措施
在創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動中,對表現(xiàn)突出、成績卓越者,將給予獎勵,獎勵標準另定;對表現(xiàn)低劣、工作不力者,將給予批評,并酌情給予行政處分。
(4)創(chuàng)優(yōu)計劃
時間工作性質(zhì)工作內(nèi)容
創(chuàng)優(yōu)達標準備階段組建創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組:設(shè)組長一名,成員若干名。為確保創(chuàng)建工作有組織有計劃地開展,建立創(chuàng)建工作領(lǐng)導(dǎo)小組例會,每半月召開一次工作例會,總結(jié)上一階段的工作,對發(fā)現(xiàn)的問題及時確立解決方案。安排本期創(chuàng)建工作,計劃落實情況。
開展宣傳動員工作,為保證創(chuàng)建工作的順利開展,在創(chuàng)建過程中開展宣傳動員工作,使全體員工積極參與到創(chuàng)建工作中去,齊心協(xié)力完成創(chuàng)建活動。
創(chuàng)優(yōu)達標實施階段依照市達標創(chuàng)優(yōu)標準進行自我初評,通過初評尋找差距,并就相關(guān)問題的解決落到人,及時進行整改。
將問題進行整改,根據(jù)市達標標準,結(jié)合iso9000質(zhì)量保證體系的相關(guān)程序文件及工作規(guī)程對發(fā)現(xiàn)的問題進行整改,并進行跟蹤檢查,以確保問題整改的及時性和有效性,最終達所制訂的目標。
迎檢階段根據(jù)市創(chuàng)優(yōu)達標的評分標準,組織創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組成員對小區(qū)的管理進行自評、自檢,做好考評驗收工作。
創(chuàng)市(省)優(yōu)階段總結(jié)經(jīng)驗、積累資料,提高管理水平和服務(wù)水準。
根據(jù)評審結(jié)果,繼續(xù)保持達標的標準,對未達到標準不足之處加以整改,在達標的基礎(chǔ)上進一步
提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平,力爭在達到市(省)優(yōu)秀小區(qū)標準。
創(chuàng)國優(yōu)階段總結(jié)創(chuàng)市(省)優(yōu)的經(jīng)驗,發(fā)揚成績,改進不足。
第3篇 項目爭創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)實施方案
項目爭創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)實施工作方案
20__年按__物業(yè)年度規(guī)劃要求及e花園項目物業(yè)管理品質(zhì)提升的需要,提請開展__市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)創(chuàng)建工作,旨在進一步完善小區(qū)的硬件設(shè)施,推動小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)更加規(guī)范化、專業(yè)化、精細化、職業(yè)化,加強行業(yè)交流,多方面吸收物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新成果,全面提升小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì),營造更加和諧的小區(qū)生活環(huán)境,使業(yè)主能享受到__物業(yè)更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。
為保障創(chuàng)優(yōu)工作質(zhì)量,成功取得__市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)稱號及獎牌,根據(jù)《國優(yōu)標準》,結(jié)合e花園項目的實際情況,制定本創(chuàng)優(yōu)工作實施方案。
一、方案依據(jù)
建住房物[2000]008號文《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則》及__市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)創(chuàng)建申報要求。
二、創(chuàng)優(yōu)目標:以較好的成績通過__市示范住宅小區(qū)的檢查考評,獲得市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)稱號及獎牌
物業(yè)公司已從入住辦理開始連續(xù)堅持對e花園項目投入資金,不斷進行小區(qū)硬件設(shè)施的整改完善,提升小區(qū)硬件標準和養(yǎng)護品質(zhì),打造高尚、精品、和諧小區(qū)品牌。
本年度創(chuàng)優(yōu)經(jīng)費包括項目整改完善費用、資料印刷費、接待費、增加維修材料費等項目,詳見《20__年度e花園項目創(chuàng)優(yōu)費用預(yù)算》。
三、組織機構(gòu)及職責
1、__物業(yè)針對e花園項目市優(yōu)創(chuàng)建工作成立了e花園創(chuàng)優(yōu)工作小組,負責市優(yōu)創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)、支持與督導(dǎo)工作:
工作小組成員如下:
組長:z(__市__物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理)
副組長:z(__市__物業(yè)服務(wù)有限公司副總經(jīng)理)
z(e花園項目經(jīng)理)
組員:z
2、創(chuàng)優(yōu)工作小組工作職責:
1)按照公司創(chuàng)優(yōu)工作要求,負責制定小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實施方案》,及時向公司申報審批同意;
2)負責組織實施小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實施方案》;
3)組織創(chuàng)優(yōu)工作自查自評,組織各級檢查發(fā)現(xiàn)缺陷的整改完善工作;
4)按照《創(chuàng)優(yōu)工作考評標準》,制定完善物業(yè)服務(wù)中心檔案資料體系,編制小區(qū)《迎檢資料目錄》;
5)組織國優(yōu)標準及創(chuàng)優(yōu)工作規(guī)劃的員工培訓(xùn);
6)負責按預(yù)算使用創(chuàng)優(yōu)經(jīng)費,提高創(chuàng)優(yōu)工作效益;
7)制訂服務(wù)中心創(chuàng)優(yōu)工作績效考核激勵規(guī)定,兌現(xiàn)考核獎懲結(jié)果;
3、創(chuàng)優(yōu)工作小組下設(shè)四個工作組,分別為資料完善達標組(含財務(wù))、環(huán)境養(yǎng)護達標組、設(shè)備養(yǎng)護達標組和安全防范達標組,各達標工作組的人員構(gòu)成及工作職責如下。
管理組
組長:z
組員:z
資料完善達標組
組長:z
組員:z
工作職責:
1)對照《標準》及小區(qū)《迎檢資料目錄》,收集、整理、完善、匯編、裝訂全部迎檢資料;
2)對照小區(qū)《迎檢資料目錄》,負責檔案資料管理質(zhì)量達標;
3)組織實施社區(qū)文化活動,宣傳小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作及創(chuàng)優(yōu)工作成果,發(fā)動小區(qū)住戶積極參與創(chuàng)優(yōu)活動,大力營造和諧社區(qū)氛圍。
環(huán)境養(yǎng)護達標組:
組長:z
組員:z
工作職責:
1)負責小區(qū)清潔服務(wù)品質(zhì)和綠化養(yǎng)護服務(wù)品質(zhì)達標,為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的清潔服務(wù)和綠化養(yǎng)護服務(wù)質(zhì)量記錄資料。
設(shè)備養(yǎng)護達標組
組長:z
組員:z
工作職責:
2)負責實施小區(qū)硬件設(shè)施整改完善項目;
3)負責小區(qū)機電設(shè)備、設(shè)備房、公共設(shè)施及房屋外觀的維修養(yǎng)護質(zhì)量達標;
4)為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護服務(wù)質(zhì)量記錄資料。
安全防范達標組
組長:z
組員:z
工作職責:
1)負責小區(qū)治安防范服務(wù)、消防監(jiān)控服務(wù)和車輛停放服務(wù)質(zhì)量達標;
2)負責完善小區(qū)安全防范網(wǎng)絡(luò)和群防體系建設(shè),持續(xù)確保小區(qū)零案件發(fā)生;
3)負責準軍事化的護管隊伍管理及宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生達標;
4)負責為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的安全防范服務(wù)質(zhì)量記錄資料。
四、工作階段及任務(wù)
小區(qū)市優(yōu)創(chuàng)建工作自20__年_月_日開始,_月初市優(yōu)示范住宅小區(qū)考評完畢、公司組織總結(jié)后結(jié)束。分四個實施階段,具體安排如下:
1、宣傳動員及準備階段(_月_日--_月_日)
1)公司召開物業(yè)服務(wù)中心主管級以上員工會議:發(fā)布公司創(chuàng)市優(yōu)工作規(guī)劃,組織《國優(yōu)標準》培訓(xùn),部署公司創(chuàng)市優(yōu)工作總體安排,明確公司職能部門與物業(yè)服務(wù)中心的分工協(xié)作,要求各部門團結(jié)互助、齊心協(xié)力、分工合作、全身心投入創(chuàng)優(yōu)工作。
2)公司品質(zhì)部負責《創(chuàng)優(yōu)資料匯編目錄》的擬定及創(chuàng)優(yōu)工作培訓(xùn)。
3)行政人事部通過內(nèi)部培訓(xùn)向全體員工宣傳創(chuàng)優(yōu)工作意義,物業(yè)服務(wù)中心利用小區(qū)宣傳欄、溫馨提示欄及致小區(qū)住戶的公開信等形式,向小區(qū)住戶宣傳創(chuàng)優(yōu)工作,廣泛動員住戶積極參加小區(qū)創(chuàng)建工作,贏得小區(qū)廣大住戶的支持與配合。
4)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)《國優(yōu)標準》,制定小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實施方案》,及時申報公司審批同意。
5)物業(yè)服務(wù)中心召開全體員工動員大會,發(fā)布小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實施方案》,安排布置小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作,激發(fā)員工創(chuàng)優(yōu)工作熱情和創(chuàng)造性工作。
6)物業(yè)服務(wù)中心組織全體員工認真學習《國優(yōu)標準》和小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實施方案》。
2、重點難點突破階段(_月_日--_月_日)(詳見附各小組工作計劃)
1)環(huán)境養(yǎng)護達標組完成清潔服務(wù)及綠化養(yǎng)護服務(wù)的季度、月度的定期作業(yè)項目。
2)設(shè)備養(yǎng)護達標組負責小區(qū)設(shè)備、設(shè)施及重點項目改善工作
3)安全達標小組此階段完成小區(qū)治安、車輛、消防防范的改善工作
4)資料完善達標小組,對照創(chuàng)優(yōu)資料目錄完成資料的規(guī)檔工作及創(chuàng)優(yōu)資料匯編、創(chuàng)優(yōu)匯報材料。
5)物業(yè)服務(wù)中心負責制定并組織實施重點難點工作推動計劃,力爭在2月28日前全面完成;物業(yè)服務(wù)中心無法解決的問題,須及時申報創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)解決。
6)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,須保障小區(qū)省優(yōu)創(chuàng)建經(jīng)費落實到位,滿足小區(qū)使用;
3、品質(zhì)
鞏固提高階段(_月_日--_月_日)
1)公司創(chuàng)優(yōu)工作小組組織職能部門,于_月上旬按《國優(yōu)標準》對參加創(chuàng)優(yōu)小區(qū)進行首次檢查,查出存在的問題與不足,并發(fā)布首次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報告》。
2)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)首次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報告》及自檢結(jié)果進行全面整改,整改工作主要集中在日常的、容易解決的問題上,對于難點問題或物業(yè)服務(wù)中心無法解決的問題提交領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌研究解決。
3)在6月5日前組織第二次模擬檢查,發(fā)布第二次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報告》;對各小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作,提出具體的鞏固、提升意見。
4)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布的第二次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報告》及鞏固、提升意見,組織細致的完善工作;對容易出現(xiàn)差錯而又易忽視的問題,須制定有應(yīng)急措施。
5)資料完善達標組在_月_日前,完成迎檢資料的編制裝訂工作。
6)環(huán)境養(yǎng)護達標組須提前完成季度、月度清潔服務(wù)及綠化養(yǎng)護服務(wù)的定期作業(yè)項目,達到較高的現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)。
7)公司創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組完成自查自評,給出自查評分結(jié)論。
4、市優(yōu)迎檢階段(_月_日-市優(yōu)檢查)
1)物業(yè)服務(wù)中心提前召開全體員工大會,總結(jié)小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作和成績,進行市優(yōu)迎檢接待工作培訓(xùn),調(diào)整員工的精神狀態(tài)至最佳;組織清潔公司、綠化公司適當增加服務(wù)人員,保持最佳的環(huán)境服務(wù)品質(zhì);完成市優(yōu)檢查接待準備工作,營造小區(qū)迎檢氛圍。
2)公司創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作匯報材料》及匯報幻燈片,到小區(qū)現(xiàn)場辦公,巡回檢查,督導(dǎo)迎檢準備工作。
五、創(chuàng)建市優(yōu)工作總結(jié)
創(chuàng)市優(yōu)檢查考核結(jié)束后,物業(yè)服務(wù)中心將組織專題總結(jié),向公司匯報小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作總結(jié)報告,申報創(chuàng)優(yōu)工作先進個人及事跡,為公司后期項目創(chuàng)優(yōu)工作提供經(jīng)驗。
公司在_月份組織召開創(chuàng)市優(yōu)工作總結(jié)表彰大會,對創(chuàng)建工作中涌現(xiàn)出來的先進個人和事跡進行表彰,兌現(xiàn)獎懲結(jié)果。
物業(yè)服務(wù)中心對考評達標項目加以維持和完善;對考評發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,制定有效的整改措施,在考評結(jié)束后半個月內(nèi)全部逐項落實整改完畢。
六、紀律保障:
創(chuàng)優(yōu)工作小組成員在創(chuàng)建期間,一律服從工作小組的安排和調(diào)配,并嚴禁擅自調(diào)休、請假,如有特殊情況,確需請假或調(diào)休的,須征得物業(yè)服務(wù)中心創(chuàng)優(yōu)工作小組組長同意后方可。如有違返以上規(guī)定,按公司相關(guān)規(guī)定從嚴處理。
附:《e花園各業(yè)務(wù)創(chuàng)優(yōu)工作計劃》
__市__物業(yè)服務(wù)有限公司
e花園物業(yè)服務(wù)中心
二0__年_月_日
注意事項:
1、工作階段中的工作任務(wù),須進一步優(yōu)化細化,詳細排列未達標項目的整改完成時間,,并將其作為附件。
第4篇 某某小區(qū)糾正預(yù)防措施管理規(guī)定
某小區(qū)糾正和預(yù)防措施的管理規(guī)定
一、制定本規(guī)定的目的及范圍
目的:建立糾正措施和預(yù)防措施的提出、實施及有效性驗證的程序,以保證服務(wù)質(zhì)量滿足要求。
適用范圍:本程序適用于糾正和預(yù)防不合格,包括服務(wù)過程,以及質(zhì)量體系等方面已發(fā)生或潛在的不合格。
二、各自職責
1、某小區(qū)管理處各部門負責針對服務(wù)過程中對其職責范圍內(nèi)出現(xiàn)不合格提出糾正或預(yù)防措施。
2、管理者代表負責批準糾正和預(yù)防措施并對其有效性進行驗證。
三、工作程序
1、總則
(1)、管理處內(nèi)所有要求采取糾正或預(yù)防措施的問題均以《糾正和預(yù)防措施報告》的形式提出,《糾正和預(yù)防措施報告》可以發(fā)到管理處內(nèi)任何責任部門,及相關(guān)的原材料供應(yīng)商和服務(wù)供應(yīng)商。
(2)、管理處內(nèi)任何部門或人員都可以提出采取或預(yù)防措施的要求,但所有的《糾正和預(yù)防措施報告》必須管理者代表批準后,才可發(fā)至相應(yīng)責任部門執(zhí)行。
(3)、針對以下情況,應(yīng)考慮采取糾正或預(yù)防措施。
內(nèi)部/外部質(zhì)量體系審核提出的不合格項目:
a服務(wù)質(zhì)量出現(xiàn)嚴重不合格,包括重大事故,設(shè)備故障;
b重復(fù)出現(xiàn)的服務(wù)不合格;
c物料、服務(wù)采購重復(fù)出現(xiàn)的質(zhì)量問題;
d住戶投訴;
e監(jiān)控總值班室日報表、月報表反映的重大問題/質(zhì)量趨勢問題;
f管理評審中出現(xiàn)的問題;
g定期分析發(fā)現(xiàn)的潛在不合格現(xiàn)象;
h物業(yè)管理大檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格。
2、應(yīng)采取糾正、預(yù)防措施的問題分類
a類問題
涉及公司或公司管理處其他部門的問題;
b類問題
涉及本部門問題。
3、a類問題的處理
(1)、管理處各部(班)人員均可根據(jù)有關(guān)原則提出需采取糾正/預(yù)防措施的問題,填寫《糾正和預(yù)防措施報告》的問題欄(也可寫建議采取的糾正/預(yù)防措施),直接送管理者代表。
(2)、管理者代表負責審查《糾正和預(yù)防措施報告》是否清楚描述不合格狀況以及對質(zhì)量的影響,當決定采取糾正/預(yù)防措施時,在相關(guān)《糾正和預(yù)防措施報告》上填寫指定采取糾正/預(yù)防措施的責任部門或人員,提出糾正/預(yù)防措施的意見和解決問題的期限。
(3)、負責制訂糾正/預(yù)防措施的相關(guān)部門經(jīng)理/部長接到管理者代表簽發(fā)的《糾正和預(yù)防措施報告》,組織人員分析問題產(chǎn)生的原因、潛在因素,找出防止問題再次發(fā)生或消除問題潛在因素的具體措施,填寫《糾正和預(yù)防措施報告》的糾正/預(yù)防措施欄,報管理者代表審批。
(4)、根據(jù)管理者代表批準的意見,組織實施糾正/預(yù)防措施,完成后,由部門主管在《糾正和預(yù)防措施報告》上填寫處理情況、處理結(jié)果,交管理者代表審閱。
(5)、管理者代表或管理者代表指定的人負責對糾正措施的實施情況進行驗證以確定糾正或預(yù)防措施是否執(zhí)行和有效。當有客觀證據(jù)證實糾正或預(yù)防措施是有效的,《糾正和預(yù)防措施報告》即予關(guān)閉;如糾正或預(yù)防措施尚未完成,或沒有實際效果,應(yīng)規(guī)定新的跟蹤驗證期限,要求現(xiàn)任部門繼續(xù)執(zhí)行。
4、b類問題的處理
各部門經(jīng)理/部長對于所轄班提交的問題,決定應(yīng)采取糾正/預(yù)防措施時,組織有關(guān)人員分析問題產(chǎn)生的原因、傾向和潛在因素,找出防止問題再次發(fā)生或消除問題潛在因素的具體措施,填寫《糾正和預(yù)防措施報告》的相關(guān)欄目,報管理者代表審批。
5、糾正和預(yù)防措施記錄
經(jīng)管理者代表或管理者代表指定的人驗證簽字已關(guān)閉的《糾正和預(yù)防措施報告》,由發(fā)出部門收集交質(zhì)量記錄管理員保存,年底歸檔。
第5篇 科信小區(qū)顧客意見管理工作程序
科信小區(qū)顧客意見管理程序
(1)顧客意見的收集、整理和處理
a、管理處對所有顧客通過來訪、來電、信函等形式反饋的意見和服務(wù)需求都要認真傾聽,熱情接待,耐心解釋,積極處理,并填寫《與顧客溝通登記表》。
b、每月管理處都要將顧客提出的意見和要求進行歸檔總結(jié),并對信息逐一歸類分析,對影響服務(wù)的主要因素盡快制定糾正和預(yù)防措施。管理處可通過工作會議形式討論或宣傳。
c、管理處在日常服務(wù)中應(yīng)主動采取征詢顧客意見的方法來收集意見和建議,可采取召集顧客座談會、家訪等方式來與顧客溝通,獲得及時和有代表性的意見。
d、質(zhì)管部負責公司《管理工作征詢意見表》的設(shè)計,并組織開展對顧客滿意的調(diào)查、統(tǒng)計、分析和回訪活動。
(2)征詢意見表的發(fā)放、回收和處理
a、管理處在收到質(zhì)管部發(fā)放的征詢意見表后三天之內(nèi)發(fā)放給顧客、發(fā)放數(shù)量要求入伙五年以上的小區(qū)發(fā)放率為15%,入伙五年以下的小區(qū)發(fā)放率不得少于30%。調(diào)查表在顧客群中的發(fā)放應(yīng)隨機并均勻分布。
b、管理處應(yīng)在下發(fā)后10天內(nèi)收回意見表,回收率不低于發(fā)放數(shù)量75%。
c、管理處應(yīng)在收回意見表的三日內(nèi)進行統(tǒng)計、分析并將滿意率數(shù)據(jù)準確無誤地填寫在《顧客滿意率統(tǒng)計表》上,對顧客反饋的信息應(yīng)逐一登記在《與顧客溝通登記表》。
d、對于顧客意見集中或突出的問題,管理處應(yīng)以公開信的形式在收回意見表二個星期內(nèi)認真地作出答復(fù)。公開信張貼前須經(jīng)管理者代表審閱同意。
e、管理處將顧客滿意率統(tǒng)計表和公開信張貼后的5天內(nèi)遞交質(zhì)管部,質(zhì)管部將有關(guān)問題統(tǒng)計后,送管理者代表審閱。
(3)對處理顧客意見的跟蹤、驗證和檢查
a、對顧客意見的接待與處理由質(zhì)管部在月檢時按月檢標準進行檢查,并抽查顧客對管理處日常管理服務(wù)的滿意情況。
b、質(zhì)管部要對處理的結(jié)果給予跟蹤,并通過電話或走訪顧客的形式對管理處工作進行核查與驗證。
c、質(zhì)管部對管理處給顧客的公開信提出的問題的落實情況要進行驗證,使顧客對處理的結(jié)果表示滿意。
d、管理處每月要做維修回訪工作,對維修人員的服務(wù)態(tài)度,工作守時、工作質(zhì)量進行回訪,確保維修服務(wù)質(zhì)量能夠使顧客滿意。
e、管理處在日常服務(wù)中應(yīng)將有償服務(wù)、便民服務(wù)項目公布于顧客并對服務(wù)承諾的兌現(xiàn)進行檢查,質(zhì)管部在月檢或季檢中要對服務(wù)項目進行檢查和驗證,保證顧客在轄區(qū)中能得到良好的服務(wù),并對提供的各項服務(wù)項目滿意。
第6篇 小區(qū)二次供水管理作業(yè)指導(dǎo)書
質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導(dǎo)書
--小區(qū)二次供水管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0 目的
保證小區(qū)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生標準,保障用戶身體健康。
2.0 適用范圍
適用于公司所屬各小區(qū)的二次供水的管理。
3.0 職責
3.1 由各管理處維修班長制訂每年不少于兩次的水池(箱)清洗及消毒計劃。
3.2 管理處主任負責審核和批準年度水池(箱)清洗及消毒計劃,并監(jiān)督實施。
3.3管理員負責張貼停水告示,并通知用戶單位。
3.4專業(yè)清洗消毒作業(yè)人員負責水池(箱)的管理和水池(箱)的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作。
3.5 公司維修部每半年向市水務(wù)局匯總備案一次《生活飲用水二次供水設(shè)施清洗消毒合同》。
4.0 工作規(guī)程
4.1 二次供水管理的要求
4.1.1二次供水由各管理處主任委派專職清洗消毒人員(持證上崗)負責管理。
4.1.2 專職人員負責水池(箱)的管理工作,要求每個水池(箱)(包括地下、樓頂) 須結(jié)構(gòu)完整,加蓋、加鎖,水口干凈,符合衛(wèi)生標準的要求。
4.1.3新建、擴建和改建二次供水設(shè)施,須經(jīng)供水管理機構(gòu)和衛(wèi)生防疫機構(gòu)進行設(shè)計和竣工驗收。
4.1.4專職清洗消毒人員應(yīng)持有衛(wèi)生主管部門出具的有效《健康合格證》及《衛(wèi)生知識培訓(xùn)合格證》和水務(wù)局頒發(fā)的上崗證。
4.2清洗、消毒計劃
4.2.1維修班長制定每年不少于兩次的水池(箱)清洗消毒計劃。
4.2.2管理處主任審批計劃并監(jiān)督實施水池(箱)進行清洗及消毒。
4.3通知
4.3.1維修班長于每次水池(箱)清洗及消毒實施前三天通知管理處管理員。
4.3.2管理處管理員在實施前48小時張貼停水告示,通知停水范圍內(nèi)的用戶。
4.4放水
4.4.1為確保用戶的正常供水,放水工作必須提前到清洗、消毒水池(箱)前3小時進行,并記錄開始放水時間和結(jié)束放水時間。
4.5 二次供水清洗、消毒程序
4.5.1工具、用具的準備:長衣緊袖工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、照明、水泵、鼓風機、口罩、眼鏡等。
4.5.2 安全須知
4.5.2.1 電源:水池內(nèi)作業(yè)光源要用36v以下安全電壓工作照明,用手電或應(yīng)急燈,三項水泵要裝有漏電開關(guān)。
4.5.2.2 缺氧:有些水池長期封閉、無通氣孔、空氣流通極差,可在水箱底部水口處連接鼓風機吹風,約3小時通風時間,然后選用如下試驗:
物理試驗:把燃著的蠟燭放入水池,如不熄滅說明水池內(nèi)不缺氧。否則須繼續(xù)通風直到?jīng)]問題為止。
4.5.2.3注意事項:在清洗水箱的過程中,消毒人員須帶防護眼鏡和口罩,如在水池箱內(nèi)感到身體不適,產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊, 要馬上離開水池,用清水沖洗眼睛,呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。
4.5..2.4氧化氯或其它消毒用品的使用和存放應(yīng)符合我公司《化學危險品倉庫管理規(guī)定》(___-ep-04-jl-01)要求。二次供水清洗、消毒程序消毒用品有來源證明、產(chǎn)品檢驗報告、符合衛(wèi)生標準。
4.5.3 除雜物和清洗
4.5.3.1清洗人員清洗水池時,先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥沙及各種沉積物,然后用掃把或尼龍刷從水池(箱)的項部四周墻壁水池(箱)底部,依次 反復(fù)刷洗,刷洗完畢用清水整體沖洗一遍,排出污水。
4.5.4 消毒
4.5.4.1用1:100的滅菌凈(一般為漂白精粉)水溶夜進行消毒,用掃把 或尼龍刷依次反復(fù)刷洗消毒,并將水池(箱)蓋好,封閉半小時后排出消毒水。
4.5.4.2水池(內(nèi))注入適量自來水,用清水將上述位置反復(fù)清洗,清洗出消毒藥水。
4.5.5注水
在清洗工作徹底完成后,開閘向水池(箱)注水,達到標定的水位高度,并加蓋加鎖。
4.6 取樣送檢
4.6.1水樣抽取及送檢工作由機電部主管安排機電人員完成。
4.6.2水樣抽取地點應(yīng)從底層水池和頂層水箱各抽樣一支。
4.6.3 盛放水樣的容器為礦泉水或蒸餾水瓶,盛容量為500毫升的水,盛水前應(yīng)將水瓶清洗干凈,并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。
4.6.4 在取水樣的當天應(yīng)由專職清洗消毒人員將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢,并負責取回《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》結(jié)果為不合格時,應(yīng)由管理處主任安排重新清洗和消毒水池(箱),必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程,直至檢測合格為止。
4.7 記錄和報告
4.7.1由專職清洗消毒人員負責記錄每次清洗、消毒水池(箱)的全過程,建立清洗消毒檔案,并經(jīng)維修班長審核,管理處主任簽字后,交文件管理員存檔。并接受市、區(qū)水務(wù)主管部門的監(jiān)督、檢查。
4.7.2衛(wèi)生防疫站的《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》原件存檔,副本由管理處保留一份備查。
5.0 支持性文件
5.1《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市供水用水條例》
5.2《深圳經(jīng)濟特區(qū)生活飲用水二次供水管理規(guī)定》
5.3《深圳市生活飲用水二次供水管理手冊》(深圳市水務(wù)局)
5.4《生活飲用水二次供水水池(箱)清洗消毒工作程序》(深圳市水務(wù)局)
5.5《化學危險品倉庫管理規(guī)定》(___-ep-04-jl-01)
第7篇 小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃具體實施方案
住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實施方案
一、爭創(chuàng)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的可行性方案
我們把__小區(qū)的物業(yè)管理基本思路定位在酒店式物業(yè)管理。
把創(chuàng)優(yōu)目標確定為接管一年后達到寧波市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標準,并加入誠信物業(yè)的行列,二年內(nèi)達到市級物業(yè)管理示范住宅標準,三年內(nèi)達到全國物業(yè)管理示范小區(qū)標準。
1、在__小區(qū)小區(qū)物業(yè)管理整個運作過程中,我們將引入酒店服務(wù)理念,采用到賓館培訓(xùn)和直接引進賓館管理人員相結(jié)合的方式,實行走動式管理,沿用內(nèi)緊外松的酒店管理準則等措施,達到優(yōu)勢互補。結(jié)合實施公司一系列的規(guī)程、制度、工作流程,強調(diào)監(jiān)督、激勵、反饋機制的作用,使員工的規(guī)范操作從思想意識出發(fā),落實到實際行動上。
2、加強員工的培訓(xùn),建立高素質(zhì)管理隊伍。公司重視員工培訓(xùn)。除派到顧問單位培訓(xùn)和企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)外,還把員工送到公司內(nèi)部的星級賓館培訓(xùn),作為一個亮點和重要措施,讓他們到賓館跟班實習,學習現(xiàn)場督導(dǎo)管理、對客服務(wù)的意識和技能,接受酒店服務(wù)意識的熏陶,造就一支既樂于奉獻,又具有綜合素質(zhì)的管理服務(wù)隊伍。
3、切實支持配合業(yè)主委員會工作,強調(diào)人性化管理,變單向推動為雙向共管。
首先,尊重業(yè)主,從思想上重視業(yè)主的作用;
其次,尊重員工,把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過程中,管理方案的實施事先征求業(yè)主的認可和員工的認同,定期聽取業(yè)主的意見和建議,通過創(chuàng)建文明小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)和社區(qū)文化活動,增強業(yè)主的自治、自律意識,獲取廣大業(yè)主的真誠回應(yīng),共同推進小區(qū)物業(yè)管理工作。
4、堅持業(yè)主滿意第一,保持企業(yè)發(fā)展的后勁。我們在物業(yè)經(jīng)營過程中,堅持以業(yè)主滿意第一為核心,通過對不同年齡層次和群體的個性化需求分析,推出各類服務(wù)項目,在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時使企業(yè)獲利。
5、開展社區(qū)文化活動,推進社區(qū)精神文明建設(shè)。我們在規(guī)劃物業(yè)管理方案中,把社區(qū)文化建設(shè)放在重要位置。利用小區(qū)會所,長期開展文體活動,并以生態(tài)、環(huán)保、智能為社區(qū)活動主題,創(chuàng)小區(qū)文化特色。通過各類活動的開展,推進社區(qū)精神文明建設(shè),使小區(qū)物業(yè)管理邁向新的高度。
二、房屋設(shè)施、設(shè)備管理,維修管理方案
(一)全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使用情況等,利用物業(yè)管理軟件,建立健全房屋、設(shè)施、設(shè)備檔案以及業(yè)主維修檔案,及時將維修養(yǎng)護情況記錄存檔,做到檔案完整、準確、隨時可查。
(二)加強房屋的日常維修養(yǎng)護工作
1、通過落實巡回檢查制度,及時發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復(fù)。每日巡檢公共照明、開關(guān)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運行情況,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并記錄維修情況(需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時聯(lián)系)。根據(jù)不同季節(jié)特點,分輕重緩急,合理安排,實行有計劃養(yǎng)護,做到日有巡視、周有安排、月有計劃、年有統(tǒng)籌。
2、制定維修養(yǎng)護計劃,安排落實房屋日常維修養(yǎng)護工作。
3、建立維修值班制度,公布值班/報修電話和報修聯(lián)系辦法,24小時受理報修,業(yè)主服務(wù)中心12小時專人接待業(yè)主來訪,還可以通過公司網(wǎng)站進行報修。
4、健全報修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程。接待人員填寫報修單,并按維修項目緊急程度,安排維修人員到達現(xiàn)場,零修及時完成,急修當日完成,小修3日內(nèi)完成。電力、照明、供水、排水故障等特急項目,及時趕到現(xiàn)場,組織搶修。維修完成后,由維修人員填寫到達時間、實際維修時間、費用情況,業(yè)主對維修質(zhì)量進行驗收,并簽字認可;與業(yè)主約定的維修時間如有變動則提前通知業(yè)主;維修人員入戶工作自帶鞋套,做到入戶維修不擾民,工完料凈場地清。
5、在保修期內(nèi),密切同開發(fā)商的聯(lián)系,保修期內(nèi)如建筑單位不能及時處理的,采取先處理后協(xié)商的辦事原則。
6、實行維修服務(wù)承諾制度和維修回訪制度。公布《維修服務(wù)承諾制度》,切實做好回訪和記錄,接受業(yè)主對維修質(zhì)量的監(jiān)督和評議。
7、遇有搶險應(yīng)急情況,按照應(yīng)急預(yù)案及時組織人員處理。
8、健全維修養(yǎng)護質(zhì)量管理制度,抓好維修施工質(zhì)量管理。明確各級管理和維修人員職責,嚴格掌握房屋維修范圍和標準,精心施工,合理安排,關(guān)鍵結(jié)合部位嚴格把關(guān),嚴格按照工序操作,抓住材料、施工、驗收、回訪四個環(huán)節(jié),并將之列入維修人員考核的重要指標,確保維修質(zhì)量。
(三)設(shè)備設(shè)施安全管理運行方案
1、供電系統(tǒng)管理方案。
根據(jù)我市一般做法及開發(fā)商意圖,小區(qū)供電系統(tǒng)由供電部門負責管理,作為物業(yè)管理部門重點做好以下工作:
(1)做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象,或停電跳閘等故障及時與供電部門聯(lián)系。
(2)做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報修,并及時做出處理,如屬供電部門的,及時與之聯(lián)系,如屬業(yè)主報修求助的,按服務(wù)規(guī)程盡快給予維修。
(3)做好公共照明系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作。
(4)制定《應(yīng)急預(yù)案》,并按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理供配電方面應(yīng)急事件。
2、弱電系統(tǒng)及自動化系統(tǒng)管理方案。
(1)有線電視及電話通訊系統(tǒng),重點做好與有線電視臺及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機、故障處理等相關(guān)配合工作。
(2)保安監(jiān)控系統(tǒng),做好監(jiān)控中心/可視對講系統(tǒng)設(shè)備的日常運行操作,24小時專人值班監(jiān)控,及時發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問題,按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理應(yīng)急事件,出現(xiàn)故障,通知維修人員及時排除。
做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)工作。包括依照保養(yǎng)規(guī)范每月定期對攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。
(3)可視對講系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調(diào)界報警系統(tǒng)。定期進行可視對講系統(tǒng)的維護保養(yǎng),保證可視信號良好,通話系統(tǒng)正常,主機聯(lián)系情況良好。
(4)車管系統(tǒng)。每月兩次例行檢查保養(yǎng)車管系統(tǒng),包括出入口控制機、道閘、主機,做到故障及時排除,讀卡有效,顯示正確,道閘啟閉靈活,車輛進出聯(lián)動正確,主機設(shè)定、維護、查閱、報表等功能有效。
3、消防系統(tǒng)管理方案。
(1)制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度,并切實執(zhí)行。
(2)每季度檢查和試驗消防系統(tǒng)/設(shè)備功能,包括探測器、電源、防火門、消火栓。
(3)每年一次全面檢查所有滅火機,按不同類型做好滅火機更換或滅火液體更換等工作。
4、給排水系統(tǒng)管理方案
(1) 做好日常檢查養(yǎng)護工作。每月對供排水設(shè)備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況,做到供水正常、排水排污無阻塞外溢。若遇
臺風或大暴雨過后,及時檢查排水管和排水井,解決發(fā)現(xiàn)的問題。
(2)嚴格水泵房管理制度,做到水泵房內(nèi)各水泵及其控制箱(柜)一一對應(yīng)編號,所有管道標明水流方向。保持機房整潔,排水溝通暢,管道及支架定期油漆。機房內(nèi)無易燃易爆物品及雜物堆放,檢修通道暢通。機房定時巡視,水泵運行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無關(guān)人員不進入機房,進出人員情況有登記。
(3)嚴格執(zhí)行水泵運行操作規(guī)程。例如開泵前檢查進出水泵的閥門是否打開,閥門有否漏水,壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常,然后開泵運行。開泵后每二小時檢查記錄各項數(shù)據(jù),泵的填料允許有少量滴水,若出現(xiàn)大量漏水,應(yīng)做適當調(diào)整,泵要輪換開啟等。
(3)做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。一般采取自行維護,故障報修的方法。每月二次巡視檢查各類水泵,主要內(nèi)容:聲響、震動、電流、電壓及壓力表等。每二年對泵進行一次大修保養(yǎng),檢查維修水泵的電機絕緣、自動控制箱、軸承、葉輪和密封等。對于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵,每季度進行一次試運轉(zhuǎn),運轉(zhuǎn)時間一般不低于10分鐘,運轉(zhuǎn)時特別注意超壓保護,謹防發(fā)生事故。
三、市政等公共設(shè)施管理具體實施方案
(一)掌握情況。全面準確掌握所配置的設(shè)備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況,了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。
(二)建立設(shè)備管理臺賬。在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號,做到賬、物相符,做好年度設(shè)備清查、核對和使用鑒定工作。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備品備件,以便能及時更換設(shè)備。
(三)日常維護。
建立設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度,并作好詳細記錄,做到預(yù)防為主,并有計劃地開展設(shè)備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計劃維修并重,保證設(shè)備的大、中、小修合格率100%,設(shè)備運行處于良好狀態(tài)。
四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實施方案
(一)保潔設(shè)施
根據(jù)開發(fā)商設(shè)計,小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱,考慮統(tǒng)一按每個單元配置一垃圾桶,商業(yè)用房按4-5間門面配一只垃圾筒,果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔50米左右配一只。同時在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點和清運時間。
(二)保潔措施及考核
1、保潔人員的安排:小區(qū)配保潔人員2名,其中1人負責小區(qū)沿街和外圍清掃保潔及整個小區(qū)的垃圾清運,另1人負責多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔。
2、保潔措施及考核
(1)推行標準化清掃保潔,建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標準、操作程序細則、考核獎懲辦法,實行12小時動態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求,分別落實,并檢查考核,達到建設(shè)部全國示范標準。
(2)保持垃圾亭、垃圾桶清潔無異味,減少二次污染。實行垃圾袋裝化,每天兩次收集垃圾,并選擇適宜的通道和時間,運送至垃圾中轉(zhuǎn)站,運輸車輛車容整潔,不污染道路,及時收集清運散放垃圾,做到日產(chǎn)日清,清除垃圾時,不將垃圾散落在樓梯和樓面上。
(3)積極做好國家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。落實有效措施,環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好率98%以上,做好小區(qū)環(huán)境及公共設(shè)施、場所依照規(guī)范消毒殺菌,周圍整潔無蠅蛆,維護住戶健康。并運用宣傳窗等宣傳工具,積極開展健康教育工作,使居民基本衛(wèi)生知識知曉率大于70%,健康行為形成率大于60%。
(4)利用小區(qū)宣傳窗,設(shè)立健康教育專欄。內(nèi)容有控煙和預(yù)防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容及宣傳品。
(5)加強保護環(huán)境,講究衛(wèi)生的宣傳。如訂立業(yè)主公約和精神文明建設(shè)公約,倡導(dǎo)業(yè)主環(huán)保意識,形成良好習慣,使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。
(6)配合我市開展生態(tài)城市的建設(shè)。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動等宣傳工具,加強生態(tài)教育,倡導(dǎo)生態(tài)消費,崇尚生態(tài)文化,讓生態(tài)文明觀深入人心。
3、清掃時間:實行12小時保潔制,從早上7時至晚上7時。沿街首次清掃,在8:00前完成,并在規(guī)定時間內(nèi)巡回保潔。垃圾清運首次在8:30左右,晚上在7:00左右清運,期間根據(jù)季節(jié)特點和垃圾量適當增加次數(shù)。
(三)、商業(yè)網(wǎng)點管理
加強宣傳工作,請商戶配合和自律,清衛(wèi)人員按規(guī)范完成12小時滾動清掃保潔,及時清理垃圾桶。每月1次與商戶聯(lián)系溝通,每年1次召集評選文明商戶活動,積極配合政府部門對沿街商業(yè)網(wǎng)點的管理工作,使之符合衛(wèi)生標準,秩序良好,無亂設(shè)攤點、廣告牌、跨門營業(yè),無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。
五、綠化養(yǎng)護管理的具體實施方案
(一)綠化管理方案、措施
1、綠化養(yǎng)護人員的安排。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積,配置日常綠化管理人員1人,綠化養(yǎng)護管理納入公司綠化隊統(tǒng)一管理。綠化養(yǎng)護在保養(yǎng)期滿接手后進行。
2、制定綠化養(yǎng)護、管理制度,制訂養(yǎng)護計劃,健全養(yǎng)護工作職責、規(guī)程。并切實貫徹執(zhí)行,按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習性做好養(yǎng)護工作,使養(yǎng)護計劃落到實處。
3、通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動、社區(qū)文化活動,以及管理處員工的垂身示范,感染業(yè)主,強化業(yè)主的綠化保護意識,防止人為毀壞。
4、在綠化特色方面,重在營造生機盎然的環(huán)境氛圍,在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域,以四季花卉和綠色耐蔭植物點綴小區(qū)環(huán)境,展示__小區(qū)綠色文化。
5、建立綠化管理檔案?；酒贩N數(shù)量及生長情況有記錄,主要品種掛牌標識,養(yǎng)護工作有計劃、有實施、有記載。
6、建立馨情園植樹區(qū)。我們將在小區(qū)的園林用地,規(guī)劃專門場地,根據(jù)業(yè)主的喜好,種植樹木,比如結(jié)婚紀念樹,小朋友的同齡樹等,并制作統(tǒng)一的標牌。
(二)綠化養(yǎng)護設(shè)施的配備使用及養(yǎng)護工作標準
1、割草:配置割草機一臺用于草坪的修割作業(yè),小區(qū)配備修剪刀等進行局部修整。
2、清除雜草:每月1次,對草坪雜草嚴重混雜的進行換草。
3、施肥:普遍施肥每年2-3次,根據(jù)生長情況,安排好重點施肥。
4、做好澆水工作,尤其在夏季,草皮和花草作為重點。
5、及時修剪整形,達到形狀整齊,造型美觀,層次分明。
6、補苗。清除枯枝死樹,及時補栽,保證無缺苗現(xiàn)象。草坪補缺隨缺隨種,保證草坪的完整率達到98%以上。
7、做好病蟲害防治工作。每天巡回檢查觀察,發(fā)現(xiàn)病蟲害及時對癥施藥,每季度全面防治。
六、公共秩序的維護、治安配合的具體實施方案
安全防范管理方案
1、保安隊伍的建立:從公司內(nèi)部選派有工作經(jīng)驗,熟悉各類治安管理操作的保安骨干擔任隊長和班長,新進隊員經(jīng)正常培訓(xùn)分期安排到公司所管理的
優(yōu)秀樓盤實習,經(jīng)考核合格后正式上崗。崗位體系分為保安隊長、保安班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗(班長兼),互相配合。具體安排見第三章。
2、24小時執(zhí)勤、巡邏,標準化管理。保安實行24小時運轉(zhuǎn)服務(wù),3班2運轉(zhuǎn)。實行保安隊長日檢、現(xiàn)場主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查,結(jié)合專題撿查與隨機抽查的監(jiān)督制度,并充分利用巡更系統(tǒng),加強監(jiān)管。
3、制訂保安交接班規(guī)定。保安交接班,依規(guī)定辦理移交手續(xù),簽字,明確各自職責。
4、建立多重安全防范體系,爭創(chuàng)無刑案小區(qū)。
(1)按照小區(qū)安全防范系統(tǒng),首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報警系統(tǒng)的作用,及時發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。
(2)充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用,對進入小區(qū)的可疑人員進行監(jiān)視和跟蹤,必要時進行盤查,對于違法行為錄下證據(jù),并及時運用無線對講機,紐織保安人員處置緊急事件。
(3)重視第三道防線,單元電控防盜門/門禁系統(tǒng)的作用。將不速之客,拒之門外。
(4)有效發(fā)揮可視對講系統(tǒng)的作用,使之成為業(yè)主拒絕生人、方便家人的眼晴,也成為管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。
(5)通過多種方式,積極開展宣傳活動,增強業(yè)主自防意識,學會合理有效地使用好室內(nèi)報警系統(tǒng)的作用,并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治,不要隨意給生人開啟單元防盜門,以免被不法分子利用,危害自己或鄰居。
(7)制定應(yīng)急事件處理預(yù)案,提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應(yīng)和機動應(yīng)急能力。
5、裝修期間,加強流動人口管理。
6、保安工作標準:
(1)門崗:依照規(guī)定立崗和實施禮儀服務(wù);對外來人員進行詢問、登記,禁止拾荒者、推銷人員、衣冠不整者進入;對進出車輛進行記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車費;及時為進出車輛開關(guān)大門/車閘,并用對講機通知巡邏崗;對大件物品進出進行必要的登記和盤查;按規(guī)定交接崗。
(2)巡邏車管崗:依規(guī)定執(zhí)行巡邏,巡視內(nèi)容:公共設(shè)施、場地、消防通道、設(shè)備機房、裝修場所、停車場及車輛等,發(fā)現(xiàn)問題做好記錄;巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理;接到監(jiān)控中心對講機呼叫,立即趕到現(xiàn)場進行處理,并向上級報告,將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心;遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行;巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進行查問、檢查證件,必要時可帶到管理處或提交派出所處理。
(3)監(jiān)控崗:依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調(diào)換,保存期二周,對于重要證據(jù)及時刻錄到光盤,查看存盤經(jīng)主任同意后方可進行;執(zhí)勤期間密切注視顯示屏,發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對講機向班長報告,跟蹤處理結(jié)果,并作好記錄,遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行;保持顯示屏、錄像機清潔;接到消防報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)警報時,立即用對講機向班長報告,并跟蹤處理結(jié)果作好記錄,然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防;接到業(yè)主電子對講電話,鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答,作好記錄,根據(jù)需要向班長報告;負責對講機的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù);負責防汛防臺期間應(yīng)急通訊;對備用鑰匙使用進行登記。
七、各類管理檔案的建立與管理
(一)檔案按照達標創(chuàng)優(yōu)的要求,分18類建立:包括小區(qū)驗收與交接資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經(jīng)濟效益、配合街道居委會派出所工作、業(yè)主委員會概況、業(yè)主委員會與管理單位關(guān)系、企業(yè)各項管理制度、現(xiàn)代化管理、財務(wù)管理、房屋及維修管理、設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文化。上述檔案按年度建立和裝訂。建檔流程:收集一一整理一一分類編目錄一一登記一一電腦儲存一一入柜存檔一一匯總裝訂。
(二)制定《檔案管理制度》,規(guī)范檔案管理工作。
(三)檔案的計算機管理:利用計算機儲存檔案信息,以方便管理和檔案的查詢利用?？砂凑盏刂?、姓名、電話等多種特征檢索查找。
(四)業(yè)主檔案管理
1、管理處建立業(yè)主檔案,業(yè)主檔案一戶一檔;
2、業(yè)主檔案的管理按公司《檔案管理制度》要求執(zhí)行;
3、業(yè)主服務(wù)中心負責業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用;每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理歸檔;
4、管理處主任每季度檢查一次業(yè)主檔案工作,發(fā)現(xiàn)問題書面通知整改;
5、業(yè)主檔案內(nèi)容:入住交房通知單、交房手續(xù)流轉(zhuǎn)單、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時公約、裝修申請表及檢查記錄、裝修管理服務(wù)協(xié)議、房屋共有部位共用設(shè)施維修委托協(xié)議、業(yè)主登記表、房屋驗收單、入住資料發(fā)放簽收單、產(chǎn)權(quán)(租賃)清單、售房合同復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件、權(quán)證復(fù)印件、業(yè)主房屋維修檔案、繳費情況一覽表、其他有關(guān)業(yè)主資料。
(五)房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊
內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)人;房屋類型;使用面積、建筑面積;土地分攤面積;使用情況;附設(shè)設(shè)施情況;車庫使用情況等。
(六)共用設(shè)備、設(shè)施管理檔案
1、對設(shè)備、設(shè)施分門別類地予以編號登記,制定成《設(shè)備、設(shè)施臺帳》。
2、業(yè)主服務(wù)中心每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單,正確反映目前實際情況,以便合理分攤設(shè)備使用費。
3、管理處主任負責審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊,對于抽查中發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。
第8篇 w小區(qū)維修資金管理規(guī)約草案
zz小區(qū)維修資金管理規(guī)約草案
為了規(guī)范金橋灣zz苑(以下簡稱“物業(yè)”)專項維修資金(以下簡稱 “維修資金”)籌集、使用和管理,根據(jù)《中華人民共和國國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和相關(guān)規(guī)定制定規(guī)約。
第一條 (維修資金的籌集和使用)
業(yè)主應(yīng)當按照下列規(guī)定籌集和使用維修資金:
(一)業(yè)主應(yīng)當按照規(guī)定和本規(guī)約約定交納維修資金;
(二)維修資金的賬務(wù)由物業(yè)公司代管;
(三)維修資金使用和管理按照政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二條 (維修資金的補充)
維修資金按照下列第(一)項方式補充:
(一)按1-2元/平方米逐月交納補充;
第三條 (維修資金不足時的籌集)
1. 維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時,按下列第(一) 再次籌集的維修資金余額,不得少于首期維修資金中購房人交納的數(shù)額。
(一)一次性交納;
2.原未交納首期維修資金的業(yè)主,按以下第(一)項方式補建:
(一)根據(jù)房屋建筑面積,按30元/平方米一次性交納;
第四條 (物業(yè)維修和更新的實施)
1、物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新符合下述情形之一的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接組織實施,費用按規(guī)定列支。
(一)屬規(guī)定的急修項目;
(二)物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況;
(三)經(jīng)鑒定的危險房屋;
(四)出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定必須維修的情形;
(五)物業(yè)共有部分維修和更新費用在500元以內(nèi)或2個人工費以內(nèi);共有設(shè)施 設(shè)備和相關(guān)場地的維修和更新費用在1000元以內(nèi)或2個人工費以內(nèi)。
共有部分 由業(yè)委會會同業(yè)主代表二人以上簽字驗收;共有設(shè)施設(shè)備由分管業(yè)主委員、正、付主任三人簽字驗收。
2、共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新費用在1,000元以上20,000元以內(nèi),由物業(yè)企業(yè)提出更新維修方案,項目預(yù)算費用須經(jīng)zz苑維修項目經(jīng)費審核小組審核、業(yè)主委員同意方可組織實施。
3共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新費用在20,000元以上100,000元以內(nèi),更新維修方案報價須詢價3個以上企業(yè);100,000元以上項目須公開招標。實施方案20,000-100,000須經(jīng)全體代表三分之二以上同意;100,000元以上須經(jīng)全體業(yè)主三分之二以上同意。
4、筑物滲漏水維修的實施
(一)房屋因下雨漏水屬規(guī)定急修項目,物業(yè)服務(wù)接到報修后二小時內(nèi)趕到現(xiàn)場,24小時內(nèi)采取應(yīng)急措施保證業(yè)主正常生活,筑物漏水維修方案應(yīng)報告業(yè)主委員會、主業(yè)代表后,可組織實施,按第四條笫1款規(guī)定簽字驗收。
(二)屋面、外墻滲水維修面積在5 平方米以內(nèi),物業(yè)企業(yè)可直接實施,由報修業(yè)主簽字驗收,按規(guī)定分攤支付。
(三)屋面、外墻滲水維修面積超過5平方米,維修費用一室戶在1000元以內(nèi);二室戶在1500元以內(nèi);三室戶2000元在以內(nèi),物業(yè)公司踏勘后提出維修方案、報價,須由業(yè)委會會同與該幢樓業(yè)主代表共同復(fù)核審查認同,然后公示七曰業(yè)主無異議,方可實施。
屋面、外墻滲水維修費用超過上述規(guī)定金額的,還須經(jīng)本幢樓三分之二以上業(yè)主簽字通過方能實施。若因某原因未能取得該幢樓三分之二以上業(yè)主同意,業(yè)主委員會再次會同業(yè)主代表、共同審核維修方案、報價,經(jīng)審核后確實符合維修資金使用規(guī)定的亦可以實施。
( 四)竣工驗收單須經(jīng)報修須由業(yè)主、業(yè)主代表,二人以上共同簽字驗收。
(五)因違章裝修造成筑物滲漏水的、搭建安裝設(shè)施造成筑物滲漏水的、屋頂?shù)裙灿貌课粸闃I(yè)主違規(guī)占為單獨使用筑物滲漏水的,其維修費用應(yīng)由該業(yè)主自行承擔,不得從維修資金列支。
屋面、外墻滲水維修面積超過5平方米,維修方案未經(jīng)業(yè)委會與業(yè)主代表復(fù)核審查認同、未經(jīng)公示直接實施的,其維修費用由報修業(yè)主自行承擔,若該業(yè)主不同意承擔費用的則由施工單位承擔費用責任。
第五條 (維修費用的承擔)
物業(yè)維修、更新、改造費用按照下列約定承擔:
(一)專有部分的所需費用,由擁有專有部分的業(yè)主承擔;
(二)部分共用部分的所需費用,由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔;
(三)全體共用部分的所需費用,由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。
第六條 (維修資金的審價)
有下列情形之一的,維修費用需經(jīng)有資質(zhì)的審價機構(gòu)審價后在維修資金中列支:
(一)按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當審價的;
(二)金額在50萬元以上的;
(三)業(yè)主大會或者業(yè)主小組決定審價的;
第七條 (維修資金的審計)
有下列情形之一的,應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的審計機構(gòu)對維修資金、公共收益的使用和業(yè)主委員會活動經(jīng)費進行審計:
(一)業(yè)主委員會換屆的;
(二)業(yè)主代表大會或業(yè)主大會決定的;
(三)政府有關(guān)部門認為必要時
審計報告應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)審計,維修資金、公共收益或業(yè)主委員會活動經(jīng)費被違法、違規(guī)、違約使用的,業(yè)主委員會或者受侵害的業(yè)主可以向人民法院提起訴訟。
第八條 (賬目公布)
業(yè)主委員會或者委托的物業(yè)管理企業(yè)、具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)每年1月份和7月份向業(yè)主公布一次下列情況:
(一)維修資金收入、支出和結(jié)存的金額;
(二)發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造的項目和費用以及按戶分攤情況;
(三)利用住宅物業(yè)管理區(qū)域共用部分從事停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性活動而獲取的收入和使用情況;
(四)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費支用情況;
(五)維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。
上述賬目公布信息張貼于小區(qū)公告欄及相關(guān)門牌幢出入口。
第九條(違約處理)
業(yè)主違反本規(guī)約的約定,業(yè)主委員會有權(quán)責令行為人改正,拒不改正的,業(yè)主委員會可以向人民法院提起訴訟。
第十條 (生效和修改)
本規(guī)約經(jīng)___年__月___日業(yè)主大會會議討論通過。
本規(guī)約由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約,經(jīng)業(yè)主大會會議通過之日起生效。
本規(guī)約未
第9篇 物業(yè)小區(qū)維修基金管理制度（13）
物業(yè)小區(qū)維修基金管理制度(十三)
為規(guī)范小區(qū)維修基金的收取、使用及管理工作,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理實際情況,特制定本制度。
(一)基金用途
小區(qū)維修基金僅限于支付小區(qū)開業(yè)前管理籌備費用及日后小區(qū)設(shè)施設(shè)備大型維修、保養(yǎng)及更換的費用。
(二)基金收取
小區(qū)交付使用時,每一位業(yè)主都必須繳納相當于其名下單元一個月管理金額的小區(qū)維修基金,該基金不可退還,但可以在業(yè)權(quán)發(fā)生變更時,轉(zhuǎn)至新業(yè)主名下。
(三)收入管理
1、每一戶業(yè)主按小區(qū)入伙時規(guī)定的時間繳納。
2、本基金由公司收取,也可以由發(fā)展商代收后統(tǒng)一劃入公司賬戶。
3、公司設(shè)立專門賬戶進行單獨核算和反映。
4、在會計核算賬務(wù)系統(tǒng)進行總賬控制,并在電腦客戶管理系統(tǒng)中進行記錄,同時應(yīng)設(shè)置備查簿,登記各業(yè)主維修基金的繳納情況。
(四)支出管理
1、一般情況下,公司不能動用維修基金。需動用維修基金,必須取得原業(yè)主委托書及新業(yè)主產(chǎn)權(quán)證明資料,然后辦理基金明細賬戶的變更處理。
(五)結(jié)存管理
1、公司應(yīng)根據(jù)小區(qū)運作情況,對本基金進行管理,盡可能讓其保值及增值。
2、公司應(yīng)及時向業(yè)主反映其增減變動情況,在財務(wù)報告 中予以說明。
3、其結(jié)余情況應(yīng)每半年向業(yè)主公布一次,接受業(yè)主監(jiān)督。
第10篇 w小區(qū)維修資金管理使用制度
zz小區(qū)維修資金管理及使用制度
一、維修資金是業(yè)主委員會和物業(yè)使用人委托代管的基金。
二、維修資金來源按政府有關(guān)規(guī)定。
三、維修資金用于房屋共用部位(指承重結(jié)構(gòu)部位,含樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ),外墻面,樓梯間,走廊通道,門廳,樓內(nèi)存車間等)的維修和共用設(shè)施設(shè)備(指共用的上下水道、共用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、室外停車場等)的維修。
四、維修資金按財政部財基字{1998}7號《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》,應(yīng)專戶存儲、?？顚Ｓ?利息凈收入經(jīng)認可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。維修資金的帳務(wù)處理按財政部財基字{1998}7號《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行。
五、維修資金的使用由物業(yè)管理公司提出,經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主大會批準,報物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)管理局核準,由存放銀行按核準的開支方案,憑工程進度撥付款項。
六、物業(yè)管理公司根據(jù)小區(qū)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的情況,提出維修更新方案和計劃,報業(yè)主委員會審核批準,每年分二次向房管局申請。
七、維修資金使用的具體事宜按福州市人民政府榕政綜[1998]318號文件執(zhí)行。
八、維修資金的使用情況應(yīng)每半年公布一次,接受業(yè)主和房管局的監(jiān)督
第11篇 小區(qū)物業(yè)維修基金管理使用制度(11)
小區(qū)物業(yè)維修基金的管理與使用制度(十一)
一、物業(yè)維修基金(以下簡稱維修基金)專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿的大修、更新、改造的維修保障資金。
二、維修基金歸小區(qū)全體業(yè)主所有,?？顚Ｓ?由小區(qū)物業(yè)管理主管部門設(shè)立專帳管理,閑置時除可用于購買國庫券或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他用途外,嚴禁挪作他用。
三、維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息,利息轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。
四、業(yè)主委員會成立前,需使用維修基金的,由前期物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃,經(jīng)小區(qū)管理部門審核后使用。
五、業(yè)生委員會成立后,需使用維修基金的,由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃,經(jīng)業(yè)主委員會同意,報小區(qū)管理部門核定后使用。
六、使用維修基金應(yīng)先在增值部分中列支,維修基金增值部分可在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌使用。需動用維修基金本金的,應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過,根據(jù)房屋使用年限,按上例劃分使用。
七、維修基金帳戶內(nèi)金額不足時,業(yè)主委員會應(yīng)當依法及時續(xù)籌。續(xù)籌的維修基金,按業(yè)主所擁有的房屋建筑面積比例分攤。
八、維修基金帳戶實行統(tǒng)一管理,明細戶按幢建帳,核算到戶。維修基金的使用帳目,由物業(yè)管理企業(yè)每年一次定期公布,接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
九、業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,維修基金余額隨房屋所有權(quán)同時過戶。
十、因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的,維修基金的余額應(yīng)按業(yè)主繳交的比例退還給業(yè)主。
第12篇 e小區(qū)管理處年度質(zhì)量目標
e苑小區(qū)管理處年度質(zhì)量目標
20__年e苑管理處質(zhì)量目標
一、體系質(zhì)量目標:通過iso9001:2000質(zhì)量體系監(jiān)督審核;
二、工作質(zhì)量目標:顧客滿意率95%以上;
三、投訴處理率、回訪率100%;
四、費用質(zhì)量目標:嚴格履行質(zhì)量體系文件的規(guī)定,保證服務(wù)質(zhì)量目標的圓滿實現(xiàn),管理費收繳率93%;
建議調(diào)整原因:管理費收繳率上調(diào)3個百分點,主要根據(jù)05年管理費收取情況及今年的相關(guān)措施而確定。
五、環(huán)境質(zhì)量目標:小區(qū)清潔保潔滿意率96%,綠化完好率98%;
建議調(diào)整原因:小區(qū)清潔保潔滿意率下調(diào)2個百分點,主要根據(jù)05年兩次業(yè)主滿意率調(diào)查中,此項均未達到目標,為體現(xiàn)目標的適宜性,故建議調(diào)整。
六、房屋完好率、公共設(shè)施完好率98%以上;
七、維修及時率、合格率100%;
八、杜絕因管理責任造成的重大火災(zāi)事故、重大刑事案件、機動車被盜事故等安全事故。
__e苑管理處
20__年e苑管理處質(zhì)量目標
(接待班組)
一、體系質(zhì)量目標:通過iso9001:2000質(zhì)量體系審核認證;
二、服務(wù)質(zhì)量目標:確保物業(yè)管理委托合同按期執(zhí)行,力爭顧客滿意度達到95%以上;
三、工作質(zhì)量目標:顧客滿意率95%以上,投訴處理率、回訪率100%
四、費用質(zhì)量目標:嚴格履行質(zhì)量體系文件的規(guī)定,保證服務(wù)質(zhì)量目標的圓滿實現(xiàn),管理費收繳率95%;
五、環(huán)境質(zhì)量目標:小區(qū)清潔保潔滿意率98%,綠化完好率98%
六、改進質(zhì)量目標:全面落實公司管理評審和內(nèi)審提出的改進措施,致力持續(xù)改進,爭取超越顧客期望, 一次通過合格率98%以上。
20__年e苑管理處質(zhì)量目標
(工程班組)
一、房屋完好率、公共設(shè)施完好率98%以上;
二、維修及時率、合格率100%。
20__年e苑管理處質(zhì)量目標
(安管班組)
一、杜絕因管理責任造成的重大火災(zāi)事故、重大刑事案件、機動車被盜事故等安全事故;
e苑管理處
二0__年_月__日
第13篇 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理實施控制規(guī)范
小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理實施控制規(guī)范
一、目的與適用范圍
本規(guī)范規(guī)定了環(huán)境衛(wèi)生管理實施的職責和方法,以保證環(huán)境衛(wèi)生管理符合規(guī)范的要求。
適用于小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理的實施。
二、職責
服務(wù)質(zhì)量管理部是環(huán)境衛(wèi)生管理的歸口管理部門,管理處負責環(huán)衛(wèi)管理工作的具體實施。
三、實施規(guī)范
1、質(zhì)管部組織環(huán)衛(wèi)管理工作的實施
(1)制訂環(huán)衛(wèi)管理的人員指標、工具配置指標、檢查標準;
(2)傳達布置各項環(huán)衛(wèi)專項工作(除四害等);
(3)定期組織檢查環(huán)衛(wèi)管理的執(zhí)行情況;
(4)質(zhì)管部按服務(wù)物資采購控制程序的要求采購必要的環(huán)衛(wèi)物品。
2、管理處主任負責環(huán)衛(wèi)工作的實施
(1)質(zhì)管部制訂的人員指標,分割區(qū)域安排保潔員進行清潔;
(2)每月發(fā)放環(huán)衛(wèi)清潔工具及勞保用品;
(3)每天對各保潔區(qū)域進行抽檢并記錄在衛(wèi)生情況檢查表內(nèi),不合格情況記錄在小區(qū)衛(wèi)生檢查不合格記錄表內(nèi);
(4)清潔時間、標準視各小區(qū)具體情況確定。
(5)管理員每天將各區(qū)域保潔情況記錄在小區(qū)衛(wèi)生檢查情況表,不合格情況記錄在管理處衛(wèi)生檢查不合格記錄表上。
(6)垃圾房清理(包括垃圾臨時中轉(zhuǎn)處)
- 每天清洗垃圾房或垃圾臨時中轉(zhuǎn)處;
- 每周噴藥消毒一次。
3、化糞池等環(huán)衛(wèi)設(shè)施清疏
(1)管理處負責化糞池等環(huán)衛(wèi)設(shè)施,使用情況的巡查;
(2)化糞池清疏一般為每年一次;
(3)化糞池等清疏外委專業(yè)清潔公司進行。
4、管理處對所使用的環(huán)衛(wèi)工具進行保管維護和維修:
(1)管理處安排維修工定期檢修環(huán)衛(wèi)工具(每月一次);
(2)每天用清潔劑、清水洗抹垃圾箱;
(3)每天洗桶后清洗洗桶池;
(4)每天由專人清理工具房一次(由管理員班長安排值班人員)。
5、文件和記錄
(1)管理處環(huán)衛(wèi)工作安排表;
(2)小區(qū)衛(wèi)生情況檢查表、小區(qū)衛(wèi)生檢查不合格記錄、小區(qū)清潔工工作細則、小區(qū)衛(wèi)生考核標準。
編制審核
批準生效日期
第14篇 一期小區(qū)創(chuàng)建省優(yōu)秀物業(yè)管理示范達標住宅小區(qū)自檢概述
z一期小區(qū)創(chuàng)建省優(yōu)秀物業(yè)管理示范達標住宅小區(qū)自檢概述
荊州__是由z集團下屬企業(yè)荊州zz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),委托天津z物業(yè)管理有限公司荊州分公司進行前期物業(yè)管理。其中一期__公園共有住宅15棟410戶、商業(yè)街1條88套,于20__年3月18日竣工交付使用,目前入住率達到70以上。為更好的促進該小區(qū)的物業(yè)管理水平的提高,我公司積極創(chuàng)建物業(yè)管理示范達標小區(qū),制定了創(chuàng)優(yōu)工作計劃,成立了創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,確定了各項工作安排及責任人和實施方案。創(chuàng)優(yōu)工作同時也得到了小區(qū)業(yè)主大會籌備組和開發(fā)商的同意和大力的支持。
該小區(qū)按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施齊全并都已經(jīng)投入使用;zz房地產(chǎn)開發(fā)公司在20__年7月與我公司簽定了《__前期物業(yè)管理委托合同》,明確了在前期物業(yè)管理階段雙方的責權(quán)利。按照合同約定,經(jīng)過前期介入及接管驗收,我公司于20__年3月16日對該小區(qū)進行了正式接管,雙方辦理了物業(yè)移交相關(guān)手續(xù)。小區(qū)在銷售時我公司按照與開發(fā)商簽定的前期物業(yè)管理委托合同約定與房屋買受人簽定了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,明確了業(yè)主與物業(yè)公司雙方的責權(quán)利。房屋銷售前開發(fā)商按照要求交納了維修基金,房屋銷售時業(yè)主也按規(guī)定交納了應(yīng)該交納的部分維修基金,并在業(yè)主臨時公約中制定了維修基金的使用管理和續(xù)籌規(guī)定。小區(qū)有房屋使用手冊、裝修裝修管理規(guī)定及業(yè)主臨時公約等齊全的公眾制度。我公司在該小區(qū)設(shè)管理中心,管理中心已建立健全的管理制度和各崗位工作標準,并有具體的落實措施和考核辦法;管理中心共有員工55人,其中管理人員5人,全部持有建設(shè)部物業(yè)管理上崗證;所有員工統(tǒng)一著裝及佩帶公司工號牌,工作規(guī)范,
作風嚴謹;管理中心配有計算機及電子巡更系統(tǒng)等,大大提高了管理效率;管理中心配有財務(wù)人員2名,嚴格執(zhí)行收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面的有關(guān)規(guī)定,至少每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。在接管小區(qū)后管理中心建立了齊全的房屋及其公用設(shè)施設(shè)備檔案資料,并做到分類成冊,管理完善,查閱方便;同時建立了住戶檔案、房屋及其配套設(shè)備設(shè)施權(quán)屬清冊,并做到一戶一檔、一機一檔,查閱方便。管理中心設(shè)有24小時值班及服務(wù)電話,接受業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,并做到回訪率100%,有回訪制度和記錄。管理中心每3個月定期向住戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對合理的建議及時進行整改,滿意率達到98%。管理中心建立并落實便民維修服務(wù)15分鐘上門的承諾制,零修急修及時率100%,返修率不高于1%,并都有回訪記錄。
小區(qū)主入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標,組團及棟、單元、戶門都有明顯的標號標志。小區(qū)無違反規(guī)劃私搭亂建、無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。房屋外觀完好、整潔,外墻涂料無脫落、無污跡。室外招牌、廣告牌、霓虹燈等按照規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損。封閉陽臺統(tǒng)一有序、色調(diào)一致,不超出外墻面。小區(qū)無安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽棚等;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕。房屋裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益現(xiàn)象。
小區(qū)共用設(shè)施完好、無隨意改變用途。共用設(shè)施設(shè)備運行、使用及維護按規(guī)定要求有記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員及維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。室外共用管線統(tǒng)一入地,無架空管線等有礙觀瞻現(xiàn)象。排水、排污管道暢通無堵塞外溢現(xiàn)象。道路通暢、路面平整,井蓋無缺損、無丟失、無影響車輛和行人通行現(xiàn)象。小區(qū)供水設(shè)備運行正常,設(shè)施完好,無滲漏、無污染,暫時無二次供水設(shè)施。水質(zhì)符合衛(wèi)生標準,制定有停水及事故處理方案。供電系統(tǒng)制訂有管理措施并嚴格執(zhí)行,記錄完整,供電設(shè)備運行正常,配電室管理符合規(guī)定路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好,暫無電梯等設(shè)備設(shè)施。
小區(qū)基本實行封閉式管理。有專業(yè)安全管理隊伍共26人,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤訓(xùn)練有素言語規(guī)范認真負責,在湖邊、開關(guān)箱等危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施。消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時起用;消防通道暢通;制訂消防應(yīng)急方案。機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車輛進出有登記。非機動車車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管理有序。
環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化保潔。垃極日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。小區(qū)內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈。商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準;無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象。無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標準,外墻無污染。
小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當;綠地無改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象?；ú輼淠鹃L勢良好,修剪整齊美觀,元病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿。綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物。
管理中心組織業(yè)主成立了籃球隊、羽毛球隊、乒乓球隊、老年健身舞隊、書法愛好興趣組等社區(qū)文化活動組,在小區(qū)定期開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動,創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率100%,并依托小區(qū)建立起家政保潔、植物租擺等便民有償服務(wù)體系,開展多種經(jīng)營。目前管理中心依靠物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)及特約有償服務(wù)費用維持各項開支成本,基本能夠持平。
我們認識到,創(chuàng)優(yōu)是提高我們服務(wù)水平、創(chuàng)造一個高水準物業(yè)管理小區(qū)、帶動本市物業(yè)管理水平提升的有效手段,公司上下對這項工作十分重視;同時,我們深知創(chuàng)優(yōu)達標是一項系統(tǒng)工程,尤其是需要長期保持高水平的服務(wù),而不僅僅只是為創(chuàng)優(yōu)而走過場。對照《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則》,我公司就__一期__公園物業(yè)管理情況進行了自檢,預(yù)評預(yù)驗總分達到98分,達到省級優(yōu)秀標準,并正式進行申報請主管部門進行考評。
__物業(yè)管理有限公司__分公司
20__年6月__日
第15篇 小區(qū)創(chuàng)優(yōu)資料自檢說明匯總--基礎(chǔ)管理卷自檢說明
職工小區(qū)創(chuàng)優(yōu)資料自檢說明匯總--基礎(chǔ)管理卷自檢說明
湖北電力zz小區(qū)是電力公司內(nèi)部職工居住的新型住宅小區(qū)。由湖北鄂電物業(yè)管理有限公司負責管理。無論是硬件設(shè)施,還是區(qū)內(nèi)環(huán)境,當居省內(nèi)國有企業(yè)一流。
在工作中,公司本著業(yè)主至上,服務(wù)第一、依法管理、穩(wěn)步發(fā)展的原則,對小區(qū)實施全方位、專業(yè)化、現(xiàn)代化、一體化的物業(yè)管理。
zz小區(qū)按規(guī)定程序籌備成立了業(yè)主委員會,于去年3月份召開第一屆業(yè)主代表大會,通過業(yè)主代表、各棟棟長選舉產(chǎn)生了為玉委員長會。并制訂了《業(yè)主公區(qū)》、《業(yè)主委員會章程》和《小區(qū)管理公約》。使小區(qū)實現(xiàn) 了業(yè)主自治管理與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合實際的管理體系,明確了物業(yè)公司與業(yè)主的責權(quán)利關(guān)系。
為了提高物業(yè)管理公司 的管理水平,公司在借鑒先進物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,結(jié)合自身實際情況,制定了全套物業(yè)管理規(guī)章制度。對服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、財務(wù)管理制度、各崗位工作標準、員工守則、考勤制度、獎懲制度等均有明確的規(guī)定、落實措施和考核辦法。使公司物業(yè)管理更加專業(yè)化、規(guī)范化。
物業(yè)管理公司從一開始就十分重視人才,所有專業(yè)技術(shù)人員均須持證上崗。公司所在員工統(tǒng)一著裝上崗,統(tǒng)一佩帶胸牌。公司根據(jù)各部門工作性質(zhì)、分別訂作不同類型夏裝、冬裝等制服,按照公司制定的標準進行行為語言規(guī)范、工作規(guī)范,嚴格按工作程序、操作規(guī)程進行工作。
小區(qū)硬件設(shè)施先進,配套齊全。主要設(shè)施包括閉路電視系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、電子巡更和樓宇對講組成的小區(qū)安防及供暖等系統(tǒng)。
公司制定 了檔案資料制度。全部工程有完整的資料。所有資料齊全,分類裝訂成冊,存于檔案柜,管理完善、查閱方便。
公司建立了客戶服務(wù)中心,實行24小時值班,設(shè)立投訴、報修電話,受理業(yè)主投訴,報修、咨詢、質(zhì)疑、求助、建議。每次投訴有記錄、有處理,所有投訴、處理和回訪均記錄在錄。
公司制訂有業(yè)主意見問卷調(diào)查表,定期向業(yè)主發(fā)出調(diào)查,對業(yè)主合理建議及時整改。
近一年來,在各級政府的關(guān)懷和指導(dǎo)下,在廣大業(yè)主的參與和支持下,在鄂電物業(yè)公司員工的共同努力下,小區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)和管理工作取得了一定的成果。我們將為創(chuàng)造更優(yōu)美、舒適的電力zz小區(qū)而繼續(xù)努力。
一、房屋管理及維修養(yǎng)護卷自檢說明
電力zz小區(qū)占地面積約70畝,建筑面積近8萬平方米。共有住宅樓12棟,1-6棟為條式樓、7-12棟為蝶式樓,底層(架空層)為一戶一間儲藏間,目前實際入住率達成100%。各樓棟建筑外觀造型美觀,線條清晰、流暢,色調(diào)一致,清潔明亮。給人以感覺亮麗、典雅之秀美。
小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,每幢、單元(門)、戶門標號標志明顯。小區(qū)設(shè)施配套齊全、布局合理,無違反規(guī)劃亂搭亂建、無擅自改變房屋用途現(xiàn)象;房屋外觀完好 、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡、無亂貼亂畫、亂涂和亂懸掛現(xiàn)象。
小區(qū)內(nèi)空調(diào)安裝設(shè)置統(tǒng)一設(shè)計,安裝規(guī)范,支架無銹蝕。封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致。
小區(qū)內(nèi)干凈、整潔、綠色植物擺放整齊無任何亂搭亂蓋、亂堆放現(xiàn)象?？屯庹信?、路燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損,保證了小區(qū)的整體形象。
此外,物業(yè)公司建立了一整套科學、嚴謹?shù)膱笮?、投訴管理規(guī)定以及考核辦法。為給業(yè)主提供方便,專門設(shè)立客戶服務(wù)中心和內(nèi)線110,24小時為業(yè)主服務(wù),對業(yè)主的投訴高度重視,急修隨叫隨到、零修不過夜,大修三天解決,使房屋的零修及時率和合格率均達到100%,沒有遺留安全隱患。
二、共用設(shè)施設(shè)備管理自檢說明
電力zz小區(qū)在規(guī)劃時,就已配備了大量齊備、完善的共用設(shè)施設(shè)備。
為規(guī)范小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備管理,公司制定了全套設(shè)施設(shè)備崗位責任制女巡回檢查、定期檢測、維護保養(yǎng)、運行記錄等管理制度和操作規(guī)程。并嚴格執(zhí)行,認真考核。
小區(qū)內(nèi)共用配套設(shè)施設(shè)備完好,無隨意忙改變用途,共用設(shè)施設(shè)備運行、使用及維護規(guī)定要求有記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。
為方便小區(qū)業(yè)主郵寄通信,小區(qū)內(nèi)設(shè)有郵政信報箱。還每戶業(yè)主設(shè)帶鎖信箱一個,使得業(yè)主收閱信件十分方便。
室外共用管線統(tǒng)一入地,無架空管線,無礙觀瞻。排水、排污管道暢通,無堵塞外溢現(xiàn)象。道路通暢,路面平整,井蓋無缺損、無丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行。鍋爐供暖設(shè)備完好,運行正常,管道、閥門無跑、冒、漏現(xiàn)象及事故隱患。冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16攝氏度。
三、電力zz小區(qū)保安、消防、車輛管理自檢說明
小區(qū)保安及車輛管理設(shè)施完善,制度完備。為了小區(qū)更加規(guī)范的管理,湖北鄂電物業(yè)管理有限公司聘請武漢市保安公司負責省電力zz小區(qū)的治安管理、消防管理及車輛管理。目前有十四名訓(xùn)練有素的保安人員,對電力小區(qū)的安全進行周密規(guī)范的管理,秩序良好井然,業(yè)主安居樂業(yè)。
我們確立了人防為主,技防為輔,常規(guī)期技防為主,人防為輔、全面防范封閉化管理的整體治安管理思路。
小區(qū)四周建有圍欄,防止了外來人員的翻越,小區(qū)內(nèi)主要路口、各出入口處安裝有監(jiān)控器,物防和人防方面實現(xiàn) 了封閉化管理。
小區(qū)門衛(wèi)有保安站崗,實行24小時輪值制,做好門前和小區(qū)內(nèi)保衛(wèi)巡邏工作,小區(qū)建立了來人來訪、物品出入、車輛出入、異常情況處理等方面的規(guī)章制度,保證了小區(qū)的安全。
小區(qū)消防設(shè)施齊備,各項制度及小區(qū)火災(zāi)等應(yīng)急處理程序完善,成立了全員義務(wù)消防隊,并進行了多次消防演習,至今小區(qū)未發(fā)生一起火災(zāi)事件和重大刑事治安案件。
小區(qū)還建立了完善的機動車及非機動車輛管理制度,車輛管理規(guī)范有序,使小區(qū)保持了良好的車輛交通秩序。
省電力zz小區(qū)自1999年10月全面竣工并投入使用以來,未發(fā)生一起重大刑事案件及火災(zāi)事件。
四、環(huán)境衛(wèi)生管理自檢說明
為給業(yè)主提供一個清潔宜人的居住和休閑娛樂的環(huán)境,我公司全方位地加強環(huán)境衛(wèi)生的管理。
為了做好這項日常性的基礎(chǔ)工作,公司一方面加強硬件建設(shè),配套了齊全的環(huán)衛(wèi)設(shè)施。如;垃圾清運車、33個垃圾桶以及32個果皮箱等。另一方面在軟件下功夫,嚴格按照五定的要求制定各項管理制度,使每一位保潔員工都知曉自己負責清掃保潔和范圍、時間、任務(wù)與質(zhì)量等要求。
公司還建立了各項崗位責任制,制定有《保潔工作規(guī)范》、《小區(qū)清潔工作考核評定依據(jù)》、《員工行為準則》、《衛(wèi)生檢查標準》等操作程序和考核標準,對員工工作和行為進行規(guī)范管理,此外,小區(qū)管理員每天對員工工作情況進行檢查、指導(dǎo)和考核,各項記錄完善。
通過努力,小區(qū)內(nèi)基本上做到;責任區(qū)內(nèi)干凈、整潔、無垃圾、紙屑、煙頭等雜物;垃圾桶干凈整潔;建筑垃圾在指定地點堆放;樓
道地面無垃圾、堆積物、蜘蛛網(wǎng)、扶手干凈無塵;外墻等處無亂張貼;定期開展消殺滅害工作,無衛(wèi)生死角;公共設(shè)施干凈;垃圾日產(chǎn)日清。良好的衛(wèi)生環(huán)境,不但保持了小區(qū)容貌的整潔,而且促進了業(yè)主的身心健康。為業(yè)主創(chuàng)造了一個優(yōu)美和諧、安靜舒適的生活環(huán)境。對電力zz小區(qū)的精神文明建設(shè)起到了推動作用。
五、綠化管理自檢說明
電力zz小區(qū)綠地布局合理,花草樹木與建筑小區(qū)配置得當,規(guī)劃設(shè)計以綠化為中心,綠化面積為14430平方米,綠地率為33。3%,綠化覆蓋率為18。1,人均綠化面積為10。4平方米。
根據(jù)業(yè)主對綠化的使用要求,按照集中與分散,重點與一般,點、線、面結(jié)合的原則,我們選擇擺放了易長、易管、少修剪、少蟲害、有特色的優(yōu)良花木?？紤]到四季景色的變化,共種植了各類植物101341株,2002年又種植了263株大苗,并搭配組合,力求四季常青,鮮花常開,使業(yè)主享有優(yōu)雅舒適的居住環(huán)境。
為搞好住宅區(qū)的綠化養(yǎng)護管理體制工作,公司設(shè)有綠化養(yǎng)護人員5人,負責澆水、除草、松土、施肥、整型、修剪、防治病蟲害等養(yǎng)護工作,同時保潔員還協(xié)助發(fā)化管理員對自己責任范圍的綠化帶內(nèi)雜草每半個月清除一次,保證了無顯目的雜草。公司制定了綠化人員崗位職責,明確規(guī)定了綠化工工作標準及小區(qū)綠化公約,設(shè)立了愛護花木告示牌。
至今,小區(qū)綠化用地無破壞,無踐踏,無占用現(xiàn)象;綠化植物生長良好,整齊美觀,無病蟲害,無枯枝敗葉、無拆損,無斑禿現(xiàn)象;綠地區(qū)域無紙屑、煙頭、石塊等雜物,各種植物齊全。滿足了廣大業(yè)主的綠化要求,受到業(yè)主們的一致好評。
六、精神文明建設(shè)自檢說明
為開展社區(qū)文化、弘揚精神文明,使廣大業(yè)主享有文明、健康的生活環(huán)境,鄂電物業(yè)根據(jù)小區(qū)特點,常年開展棋類、球類比賽等豐富多彩的社區(qū)活動。將企業(yè)文化傳播給小區(qū)每位業(yè)主,加強與業(yè)主之間的感情溝通。增進業(yè)主之間鄰里友好合作關(guān)系,啟發(fā)業(yè)主的自律意識,使業(yè)主產(chǎn)生心靈歸屬感,營造溫馨家園。
一、建立社區(qū)文化宣傳廊
利用固定的宣傳欄,經(jīng)常性地對業(yè)主進行以公德、安全、法制為中心內(nèi)容的宣傳教育。
二、組織開展社區(qū)文化活動
社區(qū)文化活動是溝通物業(yè)公司和精度之間的橋梁。我們在對小區(qū)社區(qū)文化活動方面進行了積極的探索,并在有限的區(qū)域內(nèi)為老年人提供早、餐間鍛煉的場所。為提高整個住宅區(qū)居民的文化層次而提供老少皆宜的活動場所,如:乒乓球室、臺球室和棋牌室等。為使小區(qū)孩子們的暑假過的更加豐富多彩,公司每年暑期配合工會為孩子們舉辦健康向上的各類文體活動。為了提高小區(qū)業(yè)主身體素質(zhì),公司組織并聘請教授蒞臨小區(qū)講授健康知識。
三、加強與業(yè)主進行信息交流的溝通
在小區(qū)開展業(yè)主咨詢活動,定期向業(yè)主發(fā)放業(yè)主意見調(diào)查表,以便在今后的工作中改進和提高我們的管理和服務(wù)質(zhì)量。
由于精神文明建設(shè)的大力開展,物業(yè)開展企業(yè)與廣大業(yè)主之間關(guān)系融洽,各項工作開展順利,據(jù)2002年上半年業(yè)主意見調(diào)查活動總結(jié),廣大業(yè)主對物業(yè)公司的各項管理工作和管理水平給予了較高的平價,滿意率達到98%。
七、管理效益自檢說明
電力zz小區(qū)是湖北省電公司的職工住宅區(qū),整個小區(qū)有460戶住戶。根據(jù)《武漢市物價局關(guān)于湖率電力zz小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標準的批復(fù)》,結(jié)合本小區(qū)的實際情況,按1元/平方米月進行收費。
鄂電物業(yè)公司負責電力 zz小區(qū)的物業(yè)工作。公司建立財務(wù)管理公開監(jiān)督制度,每年年底向業(yè)主公布財務(wù)收支情況,同時申報第二年的財務(wù)預(yù)算及資金運轉(zhuǎn)計劃。小區(qū)物業(yè)管理費用收繳率為100%。此外,公司還積極開展多種經(jīng)營,為廣大業(yè)主提供更加方便、快捷的多元服務(wù)。
