第1篇 物業(yè)管理公司財務部工作職責10
物業(yè)管理公司財務部工作職責(十)
一、根據(jù)《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)財務通則》的規(guī)定、要求,結(jié)合公司的具體情況,制訂適合專業(yè)物業(yè)管理需要的會計核算制度和財務管理制度。
二、根據(jù)服務合同、委托協(xié)議和公司運作情況,編制財務預算,確定合理可行的管理費用。
三、組織日常的會計核算,遵守各項收入制度、費用開支范圍和開支標準,做到帳實相符、帳帳相符、帳表相符。
四、統(tǒng)一歸口管理各類票據(jù)、現(xiàn)金、存款,監(jiān)督檢查有關收費項目的收支憑證和帳目,杜絕公司收益和資產(chǎn)的流失。
五、定期檢查財務預算的執(zhí)行情況,加強與部門(項目)間的協(xié)調(diào),發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整,確保管理費收支基本平衡。
六、及時催收應交的管理費、水費、電費等各項應繳費用,按期上繳各種稅收。
七、妥善保管會計憑證、會計帳簿、會計報表及其他相關檔案資料,負責會計電算化的系統(tǒng)維護保管和重要資料的備份、存檔。
八、參與公司重大業(yè)務以及合同簽約和管理業(yè)務開拓的可行性研究,為總經(jīng)理室決策提供參考意見。
第2篇 雅居樂物業(yè)工作環(huán)境管理規(guī)定
雅居物業(yè)工作環(huán)境管理規(guī)定
為了保證本公司良好的辦公環(huán)境,形成一個積極向上的工作氛圍,創(chuàng)造更加舒適、整潔的工作環(huán)境,提高工作效率,特制定本規(guī)定。
一、環(huán)境管理規(guī)定
1.綜合管理部前臺文員(或前一晚值班人員)應在上班前10分鐘打開辦公區(qū)公共區(qū)域內(nèi)必要照明設備及空調(diào)通風設備,檢查公共區(qū)域物品擺放是否整齊、有序及破損情況。
2.公司職能部門員工接聽電話規(guī)范:'你好,順馳物業(yè)××部。'項目服務中心員工接聽電話規(guī)范:'你好,順馳物業(yè)為您服務!'
3.會議室、會客室等公共區(qū)域,在使用后應及時更換引用水和紙杯,室內(nèi)桌椅擺放整齊,煙灰缸要及時清倒,保持桌面清潔,不得擺放非工作相關物品。
4.常用辦公設備(包括:電腦、打印機、復印機、傳真機、電話及其他設備)的使用,應按照其正確使用程序和有關操作說明書進行操作,并按時依據(jù)正常程序?qū)υO備進行維護,不得用于與工作無關的事務。
5.辦公區(qū)墻壁張貼的各類標識(如核心價值觀、獲獎證書、業(yè)主錦旗等)應統(tǒng)一設置于接待大廳內(nèi)。
6.各部門、物業(yè)處每日應安排衛(wèi)生值班人員,保持墻面、門、窗的清潔,物品擺放整齊,接待大廳不得堆放任何雜物。
7.各崗位員工不得在辦公室內(nèi)吃零食、早飯、午飯等,不得將與工作無關的物品擺放在辦公桌上,不得做與工作無關的事(打私人電話、上網(wǎng)聊天等),不得在辦公區(qū)域大聲喧嘩、打鬧,保持辦公區(qū)的安靜。
8.非主管領導同意,非在崗員工或來訪人員,不得進入辦公區(qū),應在接待區(qū)等候。等候時間超過20分鐘的,前臺接待員應主動為其提供飲用水。
9.遇到雨、雪等特殊天氣,前一晚值班人員應提前在辦公區(qū)門前顯眼位置放置防滑設施及標識,以提醒來往人員注意防滑。
二、物品擺放規(guī)定
1.辦公區(qū)的桌、臺、椅均需按公司統(tǒng)一規(guī)定位置放置,電腦、飲水機、檔案柜等設施應放在適當位置(以有效利用辦公空間為準),不得隨意擺放,所有物品位置經(jīng)公司相關部門審定后,不得隨意調(diào)整。
2.上班前,應規(guī)整當天所需用品,將所有用品統(tǒng)一擺放到桌(臺)一側(cè),并做好其他班前準備工作。
3.上班時,應保持桌面整潔、有序,不允許擺放任何與工作無關的用品,僅可擺放辦公用品(僅含筆筒、文件架、水杯),注意桌面物品擺放有序。員工需離開座位時,必須將桌面清理干凈。
4.下班前,將桌面物品適當入柜,將桌(臺)面清理干凈,將重要文件入柜上鎖,不得留在外面或帶走,將辦公椅放在辦公桌前的恰當位置。
三、安全管理規(guī)定
1.維修部應定期檢查辦公區(qū)的水、電設施設備運轉(zhuǎn)情況,如有問題應及時解決。
2.保安部應定期檢查辦公區(qū)消防設施的保管及滅火器材的擺放情況,保證其無損壞和丟失現(xiàn)象,并對全體員工進行消防安全培訓。
3.各崗位員工應加強安全防患意識,下班時應將重要資料放入安全地點,關好電源,鎖好抽屜、檔案柜及門窗。
4.辦公區(qū)夜間值班人員應對辦公區(qū)內(nèi)的各種設施設備進行安全檢查,防止遺漏現(xiàn)象。
四、著裝管理規(guī)定
1.公司所有當班人員應按公司工服管理規(guī)定著工作裝,內(nèi)著襯衣。暫沒有工作裝的人員著職業(yè)裝,男士必須打領帶,女士不得穿露腳趾的涼鞋。當班時必須按公司工服管理規(guī)定著裝。
2.公司人員應保管好自己的工作裝,不得有毀損。當班人員應整潔著裝,以保持良好的工作形象。
3.公司當班人員必須佩戴胸卡(胸卡上必須有本人1寸彩色照片;部門、崗位名稱準確),非當班人員不得佩戴胸卡、不得在辦公區(qū)內(nèi)停留。
第3篇 物業(yè)衛(wèi)生管理員執(zhí)行工作標準
物業(yè)衛(wèi)生管理員執(zhí)行標準
衛(wèi)生管理員執(zhí)行標準如下:
一、做好物業(yè)管理公共區(qū)域的衛(wèi)生。
二、督促廠家、商鋪執(zhí)行好門前'三包'合同,發(fā)現(xiàn)問題,及時聯(lián)系解決,原則上必須當天完成。
三、每月安排半天大掃除,提前一周報辦公室安排。
四、環(huán)境衛(wèi)生涉及商家與有關職能部門的關系時,應及時向環(huán)衛(wèi)所、公司口頭或書面報告,提出解決辦法。
五、對商鋪的門面衛(wèi)生應以嚴抓緊,發(fā)現(xiàn)問題及時督促解決。
六、惡劣天氣造成影響環(huán)境衛(wèi)生,應采取突擊清理辦法解決,不得無故拖延。
七、凡裝修工程造成環(huán)境衛(wèi)生破壞,必須及時督促清理,必要時采取非常措施。
第4篇 物業(yè)項目管理服務處主任工作職責
一、貫徹和落實國家各項法律、法規(guī),認真執(zhí)行業(yè)主管理委員會、zz物業(yè)公司的指令及各項決議、決策。
二、在業(yè)主管理委員會的領導下,全面負責科技園物業(yè)服務管理工作。重視業(yè)主委員會建議,自覺接受業(yè)主委員會和各業(yè)主的監(jiān)督。
三、忠于zz,廉正勤政,維護公司利益,樹立良好形象,正確處理好開發(fā)商、業(yè)主、公司三方面的關系。
四、負責與業(yè)主方、合作方及市政等管理部門外部關系的協(xié)調(diào)、公關和聯(lián)絡工作。
五、負責管理處年度財務預算及工作計劃的審定工作。
六、負責管理處人員編制、管理人員的提名、配備工作。
七、負責管理處材料計劃審批工作。
八、負責管理處與公司之間的信息溝通,上情下達工作。
九、負責主持討論制定管理處各項制度。
十、負責抓好安全工作,及時處理各類突發(fā)事件。
十一、培養(yǎng)并帶好團隊,關心員工生活,努力改善員工勞動條件,不斷提高員工物質(zhì)生活。
第5篇 新城物業(yè)管理方式及工作計劃
新城國際物業(yè)管理方式及工作計劃
一、管理方式
為使【**新城國際】物業(yè)管理工作的順利開展,浙江綠城物業(yè)管理有限公司將從公司派出優(yōu)秀的物業(yè)管理人員組建【**新城國際】物業(yè)管理處。
運用cs系統(tǒng)(顧客滿意戰(zhàn)略),建立富有親和力的管理和服務模式。
按照iso9001質(zhì)量體系管理標準,制定各項管理制度。
運用ci系統(tǒng)設計,進行整體形象策劃包裝,形成獨特、鮮明的形象系統(tǒng),以提升物業(yè)的整體品位。
按照市場化、企業(yè)化的運作方式,提供全方位服務。
在接到中標通知書三十日內(nèi),與招標單位簽訂【**新城國際】物業(yè)管理服務合同。
物業(yè)交付前三個月,正式組建管理處,主要管理人員到位,招聘部分管理服務人員,組織培訓。
根據(jù)物業(yè)交付進程,按照接管驗收標準,建立設施設備檔案,并完成對園區(qū)設施設備的使用情況的驗收,對需整改部分提出建議。
我司將利用交付前一個月的時間對園區(qū)進行徹底清潔開荒。
針對園區(qū)實際情況,結(jié)合公司管理的要求,編制切實可行的管理方案。
實施日常管理。
二、工作流程
管理處與外部總體關系圖
管理處提供服務的流程
業(yè)主報修、維修、回訪流程
建立客戶報修熱線,實行一站式服務,業(yè)主可通過對講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員,對房屋、水電等質(zhì)量問題進行報修,物業(yè)維修人員在接到報修后,急修15分鐘到現(xiàn)場,小修小補在2小時內(nèi)完成,中修24小時內(nèi)完成,大修1天內(nèi)有答復。
三、工作計劃
前期介入工作計劃
序號項目工作內(nèi)容計劃時間
1簽定物業(yè)管理服務合同a、簽定物業(yè)管理服務合同。
b、與開發(fā)商進行協(xié)商,確認物業(yè)管理用房、經(jīng)營管理用房。中標后30天內(nèi)
2參與規(guī)劃、設計與建設a、收集整理各類圖紙資料,熟悉【**新城國際】情況。
b、加強與發(fā)展商、施工單位等部門聯(lián)系,參加工程例會,了解工程進度。
c、就物業(yè)管理方面,對【**新城國際】當時階段提出專業(yè)建議。
d、參與現(xiàn)場施工管理及各類設備的選型與調(diào)試。
e、設備保險建議。中標后進駐到物業(yè)交付前三個月
3在建物業(yè)前期介入工作a、全面介入在建物業(yè)的施工。
b、向項目部提出合理化建議。
c、參與隱蔽過程驗收、機電設備調(diào)試。
d、分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。中標后至物業(yè)交接前
4組建機構a、人員招聘。
b、人員培訓考核。
c、人員上崗及試運行。物業(yè)交付使用前三個月
5辦公后勤a、管理用房辦公用品配置。
b、安排員工用房。
c、物資配備。物業(yè)交付使用前三個月
序號項目工作內(nèi)容計劃時間
6制定與完善各管理規(guī)章制度a、嚴格按照iso9001質(zhì)量管理體系標準,制定符合【**新城國際】管理處的各項操作規(guī)范。
b、結(jié)合【**新城國際】實際情況,對各項操作規(guī)范進行調(diào)整完善。物業(yè)交付使用前三個月
7銷售配合a、配合開發(fā)商進行有關問卷調(diào)查及回饋意見收集工作。
b、協(xié)助【**新城國際】商場的宣傳推廣。物業(yè)銷售全過程
8物業(yè)驗收
與接管a、依據(jù)接管驗收標準,逐項嚴格進行審查。
b、對不合格項目,備案并督促責任部門整改。
c、進行復驗。
d、繼續(xù)整改。
e、符合接管標準后辦理書面移交手續(xù)。
f、制作【**新城國際】的'備忘錄'。物業(yè)交付使用前一個月
入伙階段工作計劃
序號項目工作內(nèi)容計劃時間
1入伙實施a、與環(huán)衛(wèi)、房管局、公安、物價局、電信、銀行等有關政府部門取得聯(lián)系,開展有關工作。
b、各項入伙資料文本的準備。
c、明確入伙流程及各崗位職責。
d、與開發(fā)商共同策劃舉行入伙儀,入伙現(xiàn)場的準備。
e、入伙手續(xù)辦理。物業(yè)交付使用前后三個月
2初次業(yè)主意見調(diào)查a、以問卷調(diào)查、電話、拜訪等形式了解業(yè)主各類信息,加強與業(yè)主交流。
b、針對業(yè)主合理意見,進行糾正措施。
c、回訪與回饋意見收集。物業(yè)及交付使用三個月內(nèi)
3二次裝修管理a、宣傳精裝修優(yōu)點,說服業(yè)主減少二次裝修
b、裝修方案審批,宣傳裝修規(guī)定。
c、裝修手續(xù)辦理及裝修服務。
d、裝修施工工程監(jiān)控。
e、裝修工程驗收。物業(yè)交付使用起
4檔案建立與管理a、收集業(yè)主資料歸檔。
b、各類圖紙資料的裝訂歸檔。
c、建檔與運用。物業(yè)交付使用起
5配合銷售a、以出色的物業(yè)管理協(xié)助推動銷售;及時將顧客信息反饋給銷售部。
b、協(xié)助銷售部、工程部做售后服務工作。物業(yè)交付使用起
日常管理階段工作計劃 管理期主要規(guī)劃項目備注
第一年a、全面導入iso9001質(zhì)量保證體系,修訂和完善符合【**新城國際】特點的各項管理規(guī)章制度及操作規(guī)范。
b、開展宣傳教育活動,加強精神文明建設,普及物業(yè)管理相關政策法規(guī)。
c、全面導入ci識別系統(tǒng)。
d、建立電腦網(wǎng)絡系統(tǒng),建立物業(yè)管理信息平臺工作,實現(xiàn)辦公自動化。
e、員工系統(tǒng)培訓開展。
f、開展多種經(jīng)營業(yè)務,有償、無償服務。
g、按照年度社區(qū)活動計劃,開展適合【**新城國際】特點的社區(qū)活動。
h、根據(jù)實際情況進行業(yè)委會成立的準備工作。
i、管理水平達到市優(yōu)標準,在達到評比資格的前提下,申報'杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈'。
j、開展多渠道與業(yè)主的溝通,了解需求,調(diào)整工作,在能力具備情況下滿足業(yè)主需求。
第二年a、根據(jù)首年開支預算,合理調(diào)整財政收支,開展各項增收節(jié)支工作。
b、開展各項便民服務活動。
c、爭創(chuàng)'杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈',并獲得稱號。
d、管理水平達
到'全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈'的標準,并在達到評比資格的前提下,申報。
e、中修計劃制定。
f、個性化服務的提供和推廣。
創(chuàng)優(yōu)階段工作計劃
時間工作性質(zhì)工作內(nèi)容
20**年9月至20--年2月創(chuàng)優(yōu)達標準備階段組建創(chuàng)優(yōu)領導小組,設組長一名,成員若干名;為確保創(chuàng)優(yōu)活動有組織有計劃地開展,建立創(chuàng)優(yōu)領導小組例會制度,每月召開一次工作例會,總結(jié)上一時期的工作,對發(fā)現(xiàn)的問題及時確定解決方案,安排本期工作,檢查計劃落實情況。
開展宣傳動員工作,為保證創(chuàng)優(yōu)工作的順利開展,在創(chuàng)優(yōu)過程中開展宣傳動員工作,使全體員工積極參與到創(chuàng)優(yōu)工作中去,齊心協(xié)力完成創(chuàng)優(yōu)活動。
20--年3月至20//年3月創(chuàng)優(yōu)達標實施階段依照市達標創(chuàng)優(yōu)標準進行自我初評,通過自我初評尋找差距,并就相關問題的解決落實到人,即時進行整改。
將問題進行整改,根據(jù)市達標標準,結(jié)合iso9001質(zhì)量保證體系的相關程序文件及工作規(guī)程,對發(fā)現(xiàn)的問題進行整改,并進行跟蹤檢查,以確保問題整改的及時性和有效性,最終達到所制訂的目標。
20//年4月至6月迎檢
階段根據(jù)市創(chuàng)優(yōu)達標的評分標準,組織創(chuàng)優(yōu)領導小組成員對小區(qū)的管理進行自評、自檢,做好考評驗收工作。
20//年7月至20//年9月創(chuàng)市優(yōu)
階段總結(jié)經(jīng)驗、積累資料,提高管理水平和服務水準。
根據(jù)評審結(jié)果,繼續(xù)保持達標的標準,對未達到標準的不足之處加以整改,在達標的基礎上進一步提高服務質(zhì)量和管理水平,力爭在達到市(省)優(yōu)小區(qū)標準。
20//年10月至2023年9月創(chuàng)國優(yōu)
階段總結(jié)創(chuàng)市(省)優(yōu)的經(jīng)驗,發(fā)揚成績,改進不足。
第6篇 物業(yè)服務中心工作服裝管理規(guī)定
物業(yè)服務中心工作服裝的管理規(guī)定
1、目的
為了加強對物業(yè)服務中心工作服裝的管理,延長工作服裝的使用壽命,提高使用效率,特制定本規(guī)定。
2、適用范圍
適用于**小區(qū)物業(yè)服務中心
3、方法與過程控制
3.1 員工工作服裝的使用正常損耗期為兩年,兩年后服務中心據(jù)損耗情況確定服裝的更換。
3.2 工作服裝的第一管理責任人為其使用人。員工必須嚴格按照規(guī)定穿著工服,隨季節(jié)和天氣的變化統(tǒng)一更換。換季時工裝調(diào)換,使用人將清洗干凈、疊放整齊的交給指定服裝管理員。
3.3 工作服裝只限于工作期間在工作地點穿著,除清洗和修補外,不得帶出工作地點。
3.4 工作服裝應保持清潔,若有損壞需及時修補,員工不得任意改變工服的樣式和穿著方法。對于工服丟失、不按要求穿著工服、嚴重污損工服的情況,除以重罰。
3.5員工在職兩年內(nèi),工作期間造成的正常損耗由公司承擔。
3.6在規(guī)定損耗期內(nèi),因員工個人原因造成的人為破損、報廢、遺失等情況,由員工個人承擔采購新工服的全部費用。
3.7 員工在離職時需辦理工作服裝交還手續(xù),未辦理手續(xù)者按遺失處理。
第7篇 華盛物業(yè)工作證管理規(guī)定
盛華物業(yè)工作證管理規(guī)定
一、工作證只作內(nèi)部管理使用,對外無效;
二、工作證不得偽造、涂改及轉(zhuǎn)借;
三、工作證可以舊換新,室外工作人員3個月及室內(nèi)工作人員6個月可更換一次,不到月份更新;則需扣除工本費5元;
四、員工調(diào)職或調(diào)整職位時,須及時更換工作證;
五、工作證不得遺失,否則在職人員扣款10元,離職員工扣款20元。
第8篇 物業(yè)園區(qū)門崗安全管理工作措施
門崗包括進出入口,員工通道,車輛通道等。
設在物業(yè)人員及車輛進出的主要通道口,由保安員負責門崗安全保衛(wèi)工作。在當值時,對人員、車輛及物品的進出進行控制,做好檢查和登記工作。發(fā)現(xiàn)可疑的人或事,必須認真妥善作出處理,并向上級匯報同時做好記錄。原則上對客戶我們應24小時提供方便,并做好人員進出的登記工作。對大樓內(nèi)進行裝修的施工人員必須實行出入證管理制度,否則不得進入。門崗之間必須互通情況,相互協(xié)調(diào)進行工作。
由于門崗的職責相當重要,因此列出下列崗位責任供參考:
大堂主要職責
1.大堂保安兼有保安員和迎賓員的雙重職能,除做好本區(qū)域的安全警衛(wèi)工作外,在不影響本職工作的情況下,盡可能多地向客人提供優(yōu)質(zhì)服務。
2.崗位設置應固定在視野開闊的位置,按規(guī)定穿著和佩帶胸牌,精神飽滿,跨立站好,不得與無關人員閑聊或做與工作無關的事。
3.提高警惕,認真進行觀察,注意發(fā)現(xiàn)可疑人和可疑物,必要時有禮貌地進行盤問,發(fā)現(xiàn)可疑情況立即妥善處理,處理不了的及時向自己的上級報告,并做好值班記錄。
4.熟悉本物業(yè)客戶及員工的情況,對從非員工出入口出入的員工,應有禮貌地進行勸阻,并做詳細記錄。
5.積極完成領導交辦的各項具體任務和穩(wěn)妥處理各種突發(fā)事件。
員工進出入口職責
1.文明禮貌,站立服務,嚴格檢查進入物業(yè)員工的證件,對未帶員工證件者應將其部門、姓名及原因做詳細記錄,并通知其部門領導,才準放行。
2.私人來客、來訪者一般不得進入物業(yè),若有緊急情況先通知其部門領導,請部門領導通知本人到物業(yè)外會面。
3.施工人員進入必須持有保安部簽發(fā)的施工出入證,保安須核實施工證上的姓名、日期等,如發(fā)現(xiàn)有不符或其它問題,及時報告領班和主管。
4.提高警惕,發(fā)現(xiàn)員工出入口附近的可疑人物應禁止進入,禁止任何易燃、易爆及其它危險品帶入物業(yè),對用明火施工者,要主動檢查其是否持有保安部簽發(fā)的動火證,否則不準將動火用具帶入物業(yè)內(nèi)。
5.任何攜帶物業(yè)物品出店必須持有部門經(jīng)理簽發(fā)的攜物外出證明,否則,保安人員有權將物品扣留,并交還當事人部門經(jīng)理進行處理。
停車場崗位職責
1.積極指引車輛安全駛?cè)胲囄煌＼嚒?/p>
2.檢查并提示車主鎖好車門,并詳細記錄車輛進出時間、車況及牌號。
3.做好對機動車的監(jiān)護及車場(庫)的安全巡視工作。
4.提示司機嚴格遵守停車場(庫)的安全管理規(guī)定和使用規(guī)定。
5.嚴格杜絕停車場(庫)內(nèi)有明火發(fā)生。
6.認真檢查停車場(庫)內(nèi)的消防設施、器材,使之保持正常使用狀態(tài)。
7.對停車場(庫)周圍的施工情況進行管理,避免因施工影響到物業(yè)的正常停車秩序。
8.阻止未經(jīng)許可或未辦理停車位的機動車輛使用地下車庫。
9.阻止裝有易燃、易爆、危險物品的車輛駛?cè)胪＼噲?庫),發(fā)現(xiàn)問題應立即向領班或保安主管報告。
10.阻止無關人員、閑散人員(包括非工作需要的員工)穿物車庫或在停車場(庫)內(nèi)逗留。
11.對停放一天以上的車輛要記錄,并報告領班和主管。
12.嚴格禁止在停車場(庫)內(nèi)停放非機動車和存放貨物。
13.認真做好當班各種記錄,并做好交接班工作。
14.完成上級下達的各項工作。
物品的進出管理
對外來各類物品的進出,各崗必須認真檢查,并問清物品所到部位。對危險的易燃、易爆、易污染物品,不得擅自進入大廈。對物品的出門,必須憑有效的出門單?？腿说奈锲愤M入大廈原則上必須使用貨梯搬運,但在貨梯有故障的情況下,可以根據(jù)實際情況使用客梯搬運。但必須避免人流高峰。當值保安員必須做好檢查核對及記錄工作。
車輛的進出管理
外來車輛運輸物品,要強化驗證這一環(huán)節(jié),仔細檢查核導。發(fā)現(xiàn)車輛強行闖進闖出、停車則又不接受檢查的,一方面要采取有效的措施,加以制止;另方面要詳細的記錄車型、車號及司乘人員的相貌特徵,以備后查。在物業(yè)主要出入口要做好車輛的流通工作,防止因車輛聚集過多或急搶進出而造成交通堵塞等事故的發(fā)生。
巡邏工作管理
管理處當值的巡邏人員必須對物業(yè)進行定時或不定時的以安全為主的綜合性巡查。內(nèi)容包括物業(yè)設備、設施、防火、防盜以及清潔、綠化等各個方面,夜間和節(jié)假日應加強巡邏,在巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑的人或者事,必須作出追蹤盤查。施工現(xiàn)場以及停車位置、各種通道是巡邏的重要目標,必須認真仔細。例如在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有不安全因素應立即責成有關施工單位進行整改,發(fā)現(xiàn)重大隱患應立即責成停止操作,并做好記錄,逐級上報處理。
第9篇 物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容
項目物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容
1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設計時應該提出哪些意見
答:一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件,更要考慮與之對應的配置和設施的物業(yè)管理的簡便和低維護支出費用,所以物管方面對物業(yè)設計(說明)應該提出以下幾點建議:
(1)要考慮商業(yè)和物管用房的預留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等)。
(2)配套設施設備、管線配置和布線要合理,包括預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。
(3)設計時盡量減少外墻外凸沿,尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。
(4)高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
(5)水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要,盡量集中放在首層。
(6)信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層(放在架空層等首層以上,郵電部門會加收服務費),并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求,也可以同時考慮送奶的存放。
(7)小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理,能少則少,以減少不必要的費用支出。
(8)小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。
(9)小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要,鐵圍欄的設計要防攀防鉆,女兒墻亦要設計成防攀越的。
(10)小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。
(11)綠化帶植物的品種(尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū))不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致,四季有花有香,配制原則是大方得體,合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。
(12)小區(qū)內(nèi)標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。
(13)小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設施和器械。
(14)排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管,以方便管體爆裂時更換。
(15)現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地,所以陽臺設計應考慮統(tǒng)一接管,并配二個地漏(其中一個為洗水機排水用)否則業(yè)主在二次裝修的排管時,施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。
(16)低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多,故臥室大多預留窗式空調(diào)口,預留空調(diào)口可設計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機,又可以安放窗式空調(diào)機,還要方便以后維護、加雪種拆裝等,以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題(滲漏)。
(17)建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶;多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶,既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足(第五面資源的利用)。
(18)現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大,所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外,甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外,在洗手間亦可配置(以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。)
(19)樓道側(cè)墻應考慮鋪設一定高度的瓷片(防涂鴉,防污漬)。
(20)樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖,樓道開關總閘更應內(nèi)藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄)。
(21)小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用(在地面)油漆的紅管或不易退
色的油漆管(以減少高空作業(yè))。
(22)小區(qū)路燈不必多,只需滿足一定的光照度就可以,路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕,牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽(方便日常維修、減少開支)。
(23)垃圾收集站最好設計在小區(qū)進出口附近處,且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。
(24)單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關(以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯,且減少樓道公共照明用電量)。
(25)一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電,故電表配制要選用最小容量(以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出)。
(26)消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。
(27)由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同,建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表(以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例,一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高,無形中又會長期多支出費用)。
(28)小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理,井口間距要合適,一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。
(29)凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶(既利用上了空調(diào)水,又美化了環(huán)境,避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔)。
(30)建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗(以減少高空拋物現(xiàn)象)。
(31)各單元門、停車位、外圍、巡視死角,商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監(jiān)控。
(32)所有單元進戶門應設計遮雨棚(防雨水和淋花水)。
(33)商鋪商前后的預留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視,設計中應考慮進去。
(34)建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等(以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè))。
(35)重要管路和線路要預留備用管線或活口,(以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財)。
(36)最容易發(fā)生問題(滲水)的排污管、水管在穿越樓板,墻體因受擠壓而易爆裂(pv管)或生銹而破裂(鍍鋅管)故設計時最好設置套管。
(37)小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位:
(a)按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設備用房。
(b)管道煤氣,智能綜合布線,二次加壓的管路及閘閥,用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。
(c)陽臺設計要考慮到花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便,客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。
2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應注意什么
答:一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成,所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議:
(1)對小區(qū)(大廈)的重要大型設備、設施的供應商,應盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司,在價格相近的幾家供貨商中,盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。
(2)小區(qū)基建工程采用的批量較大的各
種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件,盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。
(3)涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓
應力、做套管,且參于監(jiān)理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關,綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。
(4)所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位都應與開發(fā)產(chǎn)就設備(或大宗材料、配件)的保質(zhì)(修)期的保質(zhì)(修)內(nèi)容、保質(zhì)(修)期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議,并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話。
(5)一些重要的大型配套設備(包括電梯、中央空調(diào)、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等)的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書,并對物管相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。
(6)小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明(如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用,閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用,還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等)最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。
(7)為方便以后的物業(yè)管理,對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表(便于情況分析和成本控制),高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開,盡量做到分表到層、分表到戶,表的位置最好能統(tǒng)一、集中(便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源),電話分線分層分戶應作好識別標記,合理分配。
(8)各專業(yè)工程技術人員要做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場,掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置,以及相應的施工更改記錄。
(9)重要的土建要確保一定抽驗合格率,所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。
(10)物業(yè)的竣工驗收,物管人員應會同參加,對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字,物業(yè)(包括設備設施)的二次接管驗收須全面把關交接,尤其是圖紙、資料、更改記錄。
3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項
第10篇 萬科物業(yè)-樓面管理高端商寫工作職責與職位要求
職位描述：
工作職責：
1. 定期對寫字樓內(nèi)商業(yè)配套設施做好巡檢；
2. 寫字樓內(nèi)的溫馨提示等宣傳資源投放工作的開展及協(xié)助；
3. 各類活動物資的需求提報、場地布置等活動支持；
4. 協(xié)助行政類費用結(jié)算， 審核費用明細，按內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)及財務制度要求等，核算審核到位；
5. 日常環(huán)境監(jiān)督、綠植監(jiān)督， 監(jiān)管辦公區(qū)綠植品相，及時記錄并反饋給甲方及綠植供應商；
6. 協(xié)調(diào)各端口保障樓內(nèi)良好辦公環(huán)境，推動各端口流程提升和優(yōu)化，做好能源節(jié)約等措施。
職位要求：
1. 大專及以上學歷；
2. 連續(xù)3年以上本專業(yè)的物業(yè)工作經(jīng)驗或2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗；
3. 熟練操作計算機常用辦公軟件，有較強的執(zhí)行和學習能力；
4. 具有優(yōu)秀的協(xié)調(diào)、溝通能力。
第11篇 物業(yè)區(qū)公共場地使用管理工作程序
物業(yè)轄區(qū)公共場地使用管理工作程序
1 目的
維護業(yè)戶/使用人利益,保障公共場地規(guī)范、合理使用。
2 適用范圍
適用于轄區(qū)內(nèi)公共場地的使用管理。
3 職責
3.1 客服部負責巡查、糾正公共場地不規(guī)范使用現(xiàn)象。
3.2 客服助理、保安員負責對樓道、屋面、門崗、等處不規(guī)范使用現(xiàn)象進
行巡查、糾正,并及時向客服部匯報。
3.3 管理公司其他人員在發(fā)現(xiàn)公共場地不規(guī)范使用現(xiàn)象時,均有責任制止或向有關人員報告。
4 工作程序
4.1 客服部
4.1.1 客服部在日常工作時應注意檢查業(yè)戶/使用人有無未經(jīng)客服部批準私自使用轄區(qū)內(nèi)的公共場地及在窗外和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現(xiàn)。
4.1.2 在業(yè)戶/使用人有特殊情況需占用或使用公共場地時,客服部應請業(yè)戶/使用人寫出書面申請,在不違反《消防安全管理條例》和物業(yè)的美觀整齊的前提下根據(jù)'有償使用'的原則,對相應公共場地實行統(tǒng)一規(guī)劃,有償使用,同時在《公用場地使用登記表》相應欄目中做好記錄。
4.1.3 對違反公共場地使用規(guī)定的,損壞公共場地設施、設備者,物業(yè)管理部除責令其拆除、撤銷違章物品、修補破損部位并恢復原狀外,還應根據(jù)有關規(guī)定作出相應處罰。
4.1.4 客服部在日常工作中應注意檢查公用場地清潔衛(wèi)生,對于亂涂、亂畫、亂貼等現(xiàn)象應及時制止并根據(jù)有關規(guī)定作出處理。
4.2保安員及管理公司其他工作人員均有責任對公共場所不規(guī)范使用現(xiàn)象進行制止和糾正。
5 流程圖(略)
第12篇 寫字樓物業(yè)管理顧問工作范圍職責
寫字樓物業(yè)管理顧問的工作范圍及職責
物業(yè)管理顧問服務是以提高物業(yè)管理水平為宗旨,使業(yè)主獲取最高的回報率及業(yè)戶提供最為方便舒適的工作環(huán)境。
為配合z寫字樓的交付使用及以后能使物業(yè)管理服務保持在較高的水平,我們建議由物業(yè)管理有限公司為z寫字樓提供物業(yè)管理顧問服務,以使物業(yè)能夠順利交用,同時建立完善的管理制度。
我們的物業(yè)顧問工作將做如下安排:
一、前期物業(yè)顧問服務
物業(yè)管理雖然常常被視為房地產(chǎn)發(fā)展的延續(xù)和伸展,但在開業(yè)前已需要考慮到物業(yè)移交后的一切大廈服務,同時物業(yè)管理對物業(yè)的租賃具有重大影響。我們建議物業(yè)管理的前期工作應該盡快開始在這期間,物業(yè)管理顧問的主要工作是:
●協(xié)助組建物業(yè)管理公司,成立具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。實行總經(jīng)理責任制度,下設物業(yè)、財務、工程、保安、清潔環(huán)衛(wèi)等部門。按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化和制度化的要求,以統(tǒng)一管理、綜合服務、自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善的目標及日后接管物業(yè)作出一切籌備工作,設立臨時辦公室及購買辦公設備等。
●審查設計圖紙,全面細致地反映物業(yè)管理賴以順利實施的各種需要,包括設定工作間、儲物間、職工食堂間等,以及從以往管理實踐經(jīng)驗所知,在規(guī)劃設計上的各種問題和缺陷(例如配套設施、機電系統(tǒng)、安全保衛(wèi)、垃圾處、消防設施及建筑材料等),提交設計單位參考和糾正,并且協(xié)助發(fā)展商對施工的監(jiān)理。
●設定物業(yè)管理的法律規(guī)范,與發(fā)展商和律師共同草擬租賃合同、入戶守則、裝修規(guī)定及其他物業(yè)管理有關的法律文件,務求做好所移交的一切安排。
●選聘物料供應商及承包商,協(xié)商服務條款及簽訂合同。
二、物業(yè)管理計劃
一但我們被聘用后,配合物業(yè)本身的特點、當?shù)胤ㄒ?guī)、市場情況、社會因素和發(fā)展商的目標和承諾,我公司將:
●制定一套詳細的物業(yè)管理計劃,內(nèi)容包括物業(yè)管理公司的服務范圍、營業(yè)方針、思想導向、勞動工資計劃、財務管理、行政制度、大廈管理、工程維修管理、衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、車輛管理、財產(chǎn)管理、考核制度、物業(yè)檔案、電腦系統(tǒng)與及其他特約服務等。
●編制開辦費預算及首年的管理預算、評定管理費及其他收費標準、押金及儲備金金額等,該項工作我們已提出草案,具體需和發(fā)展商進一步落實。
●編定崗位責任獎懲制度及規(guī)章制度。
三、人事管理
●協(xié)助制訂分期及整體物業(yè)管理員工編制,各級員工薪津,福利標準。
●協(xié)助制訂各級管理員工崗位責任及工作程序。
●協(xié)助招聘及聘用員工。
●根據(jù)相關法律法規(guī)制訂人事制度,員工守則及勞動合同。
●協(xié)助與勞動部門聯(lián)絡,安排有關員工聘用登記事宜。
四、員工培訓
●在物業(yè)交付使用前,協(xié)助物業(yè)管理公司聘用高級行政人員,物業(yè)經(jīng)理及維修保養(yǎng)經(jīng)理,配合市房地產(chǎn)管理部門進行培訓,取得相應的上崗證書,并盡快參與制訂物業(yè)管理規(guī)章制度。同時安排上述人員到相關物業(yè)作實習,了解及熟悉專業(yè)管理模式及運作。
●于交付使用前一個月,為各級員工安排短期上崗培訓,使他們能充分認識本身的工作職責及工作程序,同時灌輸其良好的服務意識及正確的物業(yè)管理概念和知識。
●安排各級員工進入物業(yè)內(nèi)部實地訓練,配合物業(yè)交付使用期間,令物業(yè)管理工作能夠全面開展,為客戶及時提供高水平的服務。
●于物業(yè)交付使用后,安排重溫培訓班,務求員工服務素質(zhì),能達到既定之標準。
五、常規(guī)管理工作
z寫字樓全部落成后將會是一個設備完善的新典范,物業(yè)管理公司遵照物業(yè)管理公約和租約為業(yè)主和租戶客戶提供管理服務、維護物業(yè)的價值和保障業(yè)主的整體利益。
這些工作包括:
●協(xié)助成立與業(yè)主和租戶聯(lián)絡并建立公關機制,接受業(yè)主和租戶對物業(yè)管理要求,不斷改善服務和擴展服務的項目與范圍。
●維持及不斷完善物業(yè)的管理服務機構、人力資源管理和行政管理。
●執(zhí)行物業(yè)管理公約、租約、業(yè)主守則及其他規(guī)定,防止違建和違約行為。
●維修及保養(yǎng)管理:
-維持物業(yè)配套設施的維修和保養(yǎng),長期設立大修、中修、小修、及翻修工程施工組織,保證所有設備的正常運作和延長物業(yè)的壽命。
-協(xié)助制定竣工驗收安排及保養(yǎng)期內(nèi)之補修程序。
-協(xié)助制訂樓宇保養(yǎng)維修計劃,包括大修、中修、小修及翻修工程,編制修繕工程預算。
-根據(jù)大廈的設備裝置,協(xié)助選聘專業(yè)公司及承包商,進行定期保養(yǎng)維修。
-協(xié)助計劃24小時緊急維修系統(tǒng),設立施工組織。
-協(xié)助制定公眾投標、驗收及付款程序。
●保安、消防系統(tǒng)及車輛管理:
-協(xié)助制訂或修訂值班守衛(wèi)制度,設定工作崗位及編制,防止大廈發(fā)生罪案。
-協(xié)助聘用及訓練保安人員,熟悉大廈保安監(jiān)察系統(tǒng)。
-協(xié)助制定交通管理措施,防止車輛亂停亂放。
-防止霸占公共地方,維持通道暢通及公眾安全。
●環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理:
-建立清潔工作標準及選購清潔用品及器材。
-確保大廈內(nèi)外環(huán)境整潔、優(yōu)美和舒適,制止亂丟、亂放、亂堆、亂倒,保持衛(wèi)生和環(huán)境美化。
-安排專業(yè)清潔公司或招聘清潔隊伍,巡邏保潔,清理垃圾雜物。
-安排專業(yè)滅蟲公司定期為公共地方進行滅蟲工作。
-維持綠化及園藝服務,美化環(huán)境。
-審查大廈內(nèi)外的招牌和指示牌的質(zhì)量、形狀及位置,并且定期檢查,作必要的更新或改善。
-檢查公共照明系統(tǒng)的安全和運作,做必要的修理和更新。
●保險:辦理物業(yè)和附屬設備的財產(chǎn)保險,防避因自然或人為災害帶來的巨大的財產(chǎn)損失:
-協(xié)助檢定投保手續(xù)。
-協(xié)助為大廈公共地方及公共設施選定保險公司,安排購買財產(chǎn)保險和意外保險、勞工保險及公眾責任保險等。
●建立物業(yè)檔案,維護物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。
六、財務管理
●協(xié)助設立會計財務制度,包括各級員工的財務權限及支出批準程序,務求有效控制管理收支。
●按現(xiàn)行法規(guī),制訂處理欠繳管理費及其他費用的程序,以確保穩(wěn)定的管理收入。
●協(xié)助選用財務管理系統(tǒng)及收費形式,以便收取客戶管理費用、公共費用及追討費用等。
●協(xié)助設定帳戶管理結(jié)算方式及報表格式,編制財務使用管理文件。
●安排會計師作季度
審核。
●建立財務及住戶資料庫,以提供標準資料及財政狀況預測,作為未來發(fā)展及投資的根據(jù)。
●為物業(yè)開設必須的銀行帳戶,制訂有關收取費用安排。
●協(xié)助為管理資金并開設獨立銀行帳戶,負責管理資金。
●搞好財務管理,安排管理費的核收和使用,適當處理維修及儲備基金,為業(yè)主的長遠利益制定妥善的安排。
第13篇 物業(yè)管理處員工工作指引行為規(guī)范-2
物業(yè)管理處員工工作指引及行為規(guī)范2
(一)管理人員守則
一、守則
1、三九精神:艱苦創(chuàng)業(yè),實業(yè)報國。
2、價值觀:以人為本,服務社會。
3、團隊精神:忠誠、和諧、求實、創(chuàng)新。
4、服務宗旨:以人為本,依法管理,業(yè)主至上,服務第一。
5、經(jīng)營方針:優(yōu)質(zhì)服務,保本微利。
6、管理理念:以業(yè)主為中心,以業(yè)主滿意度為標準,全心全意為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活環(huán)境和便利服務。
7、員工管理:以人為本,善待員工,規(guī)范管理,人盡其才。
8、工作觀念:挑戰(zhàn)平凡,無限創(chuàng)新。
第一章員工行為守則
1、勉敬業(yè),忠于三九事業(yè),服從公司利益;
2、遵紀守法,忠于職守,克已奉公;
3、服從領導,關心下屬,團結(jié)互助;
4、愛護公物,節(jié)約開支,杜絕浪費;
5、自尊、自愛、自信、自立、自強;
6、誠信守時,勤奮學習,精益求精;
7、熱情主動,忠誠本分,寬以待人;
8、“五講、四美”,尊重業(yè)主,關愛社區(qū);
9、顧全大局,積極進取,勇于開拓;
第三章管理原則
1、一個中心:以業(yè)主為中心
2、二種手段:一手抓業(yè)主服務,即全程全面全方位為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務,滿足其精神上、物質(zhì)上和生活上的需求和便利;一手抓物業(yè)管理,即確保物業(yè)保值、升值、環(huán)境優(yōu)雅、安全舒適。
3、三個滿意:業(yè)主滿意,企業(yè)滿意,社會滿意。
4、三個效益:社會效益,經(jīng)濟效益,環(huán)境效益。
第四章管理規(guī)則
1、公司員工必須遵守公司章程及各項規(guī)章制度,盡職盡責高質(zhì)量按時完成本職工作。
2、注重品德和文明素質(zhì)的修養(yǎng),自覺遵紀守法,遵守職業(yè)道德;對待業(yè)主彬彬有禮;住戶上門辦事要主動起立相迎;必須言談得體,切忌粗俗、粗暴、舉止輕浮。
3、在業(yè)務作業(yè)進程中,要按照本行業(yè)的特點,使用禮儀用語與住戶溝通,樹立本企業(yè)友好、禮貌、專業(yè)的形象。禮儀用語見附件一。
4、遵守考勤制度,上班簽到,因公離開辦公室須填寫外出登記表;病、事假須提前一天報請主管主任或經(jīng)理批準。審批權限主管級為半天,主任二天。做好事前工作安排。每周一上午9:00管理處每周例會;周五下午14:00管理處各部門每周例會及業(yè)務學習周二、四、六下午16:00軍體訓練;周五下午16:00保中隊業(yè)務學習。
5、接聽電話:電話鈴響三聲必須接聽以“您好!服務中心,有什么事能幫到您”開頭,注意使用禮貌用語。
6、熱愛祖國,擁護共產(chǎn)黨領導,遵守國家法律、法規(guī)和各項政策,遵守公司規(guī)章,維護國家尊嚴。
7、遵守社會公德,講究職業(yè)道德,講究文明禮貌,熱愛本職工作,維護公司聲譽,遵守勞動紀律。
8、敬業(yè)樂業(yè)、積極進取、刻苦學習專業(yè)知識、不斷提高業(yè)務水平和工作能力、提高服務質(zhì)量。
二、忠于職守
1、按時上、下班,工作時間不得擅離崗位,不得遲到早退,下班后未經(jīng)允許不得在小區(qū)(大廈)內(nèi)逗留。
2、上、下班必須行走員工通道、乘員工電梯,進入崗位必須穿工作制服。
3、工作時間不得打私人電話,不得陪帶親友到工作區(qū)域參觀游逛,操作人員不得會客。緊急的私人電話則由所在部門或人事部接收轉(zhuǎn)告。
4、在工作崗位上不準吃東西、不準閱讀書報、不準聊天、唱歌、聽收錄音機。
5、未經(jīng)部門主管指派,員工不準進入本崗位工作區(qū)外的賓客接待所或餐廳、客房樓面等地;非工作指派,不得行走大廈前門、不得進入大堂、不得乘客梯、不得使用洗手間。
6、不準與客人爭辯、不準用粗言穢語對待客人與同事、不得譏諷或嘲笑客人、不允許存在不理睬客人的怠慢行為、不得在公共場合與人爭辯或大聲喧嘩。
7、在工作(服務)崗位,要熱情、禮貌、周到接待客人,與客人和同事交談要使用敬語。當值時要按公司要求的標準姿式站立服務,不準倚靠墻壁或家私,不準高聲談話或聊天,不許當著賓客的面做不雅觀的動作,如:梳理頭發(fā)、掏耳朵、觸摸鼻孔等。
8、公司員工不得利用職權給親友以特殊優(yōu)惠。
三、工作態(tài)度
1、禮貌。禮貌是公司員工最起碼的準則。無論對待客人還是對待同事都要以禮相待,使用敬語。在對客服務時,還要做到:迎客要問候聲、離別客人要有致謝聲、工作出現(xiàn)差錯和失誤要有致歉聲。
2、微笑。微笑服務是公司對員工的基本要求。微笑自然、得體、要發(fā)自內(nèi)心,使客人感到賓至如歸、溫馨和諧、輕松愉快。
3、效率。做任何事情都講效率,說到就要做到,對工作不推諉、不拖拉,接待客人要善始善終,交接工作要清楚。
4、責任。對各項工作要有責任心,要有對客人、對公司高度負責的精神。
5、誠實。誠實、可靠、正直、不循私情、不行賄受賄、不貪圖別人的錢財和物品、不向客人索要小費。
6、細致。認真、耐心、細致、兢兢業(yè)業(yè)、一絲不茍。
四、儀表儀容
1、員工進入崗位必須穿著工作服,并保持工作服干凈、整潔,領花、袖口要扣好,襯衣要將下擺放入褲(裙)內(nèi),西裝要系領帶,皮鞋要保持光亮,襪頭不可外露,不可穿破損的襪子,衣褲的紐扣要扣好,拉鏈應拉緊。
2、保持身體清潔、勤洗澡沖身,勤更換內(nèi)衣、勤洗頭剪發(fā)、勤修剪指甲;工作期間不吃異味食品,保持口腔衛(wèi)生。
3、不準梳留怪異發(fā)型,女員工不準披頭散發(fā),頭發(fā)長度不宜過肩;男員工頭發(fā)發(fā)腳不遮耳部,發(fā)長不蓋衣領,每天須剃胡須,不準燙發(fā)、不準留小胡子、不準留大鬢角。
4、站立要端正,挺胸、收腹、抬頭、兩眼平視。男子兩臂自然下垂于體前交叉,右手放在左手上。女子將雙手背于背后;男子雙腳開立與肩同寬,腳尖向前;女子雙腳呈'v'字形,膝和后腳跟要靠緊。
5、就坐姿式要保持上體挺直,兩肩放松,下巴向內(nèi)收,胸部挺起,使背部與臀成一直角,雙手自然地放在膝上,坐在椅子面積的三分之二處為宜。
6、行走要輕松穩(wěn)健、挺胸抬頭、兩眼平視、步距要符合標準。
7、在崗位上行為要規(guī)范。不準在客人面前打噴嚏、打哈欠、伸懶腰、挖耳鼻、梳頭發(fā)、剔牙、打飽咯、挖眼屎、搓泥垢、修指甲;不準交頭接耳;不準說笑聊天。
五、電話接聽:電話鈴聲響三聲之內(nèi)必須接聽,先說“您好,振業(yè)物業(yè)公司某某部門或管理處”,然后再詢問對方有什么可以幫助的。不得
使用不禮貌或粗魯?shù)恼Z言。
六、言談:與客戶交談時,應不卑不亢,兩眼平視對方,不時點頭,以示在認真傾聽。
七、服從上司
1、各級員工必須有強烈的服從意識。每一位員工必須明確自己的直接上司,切實服從上司的工作安排和督導,按時完成本職任務。
2、不得頂撞上司,不得無故拖延、拒絕或終止上司安排的工作,若遇疑難或不滿可按正常程序向領導或人事部門投訴。
3、若在工作中出現(xiàn)意外情況而自己的直屬上司不在場,又必須立即解決時,可越級向上級主管請示或反映。
八、合作精神
公司和各項物業(yè)管理服務工作,依賴于多個部門或崗位共同合作。各部門的工作都是為著一個共同的目標。員工必須樹立合作的意識,在做好本職工作的同時,還要為下一崗位或部門創(chuàng)建條件,保證業(yè)主(住戶)對我們工作的滿意。
九、工作行為與規(guī)范
公司對每個崗位的工作都制定了工作程序和規(guī)范,作為約束和指導員工的工作步聚。一般情況下,員工不可隨意更改,如需變更,須征得有關部門的同意,由公司管理部門通過一定的程序進行更改。
十、服務準則
業(yè)主至上,賓至如歸,使業(yè)主(住戶)對我們的服務無可挑剔,是公司全體員工的共同準則。
十一、上、下班及簽到
1、員工必須按時上下班。在工作時間內(nèi)未經(jīng)主管批準,不得無故早退,員工必須按部門主管編排的時間表進行工作,若需對值班時間做出調(diào)整或更改,必須事先得到主管的批準,否則均按曠工論處。
2、員工上、下班必須按規(guī)定簽到。
3、代人或托人簽到,均屬舞弊行為,將會受到公司的嚴厲處分。
十二、證件及工號牌、員工工作證
員工證是員工當值的證件和標志,僅供員工當值使用,不準借給他人,員工證和工號牌如有遺失,應立即向管理部報告并辦理補領手續(xù)。
員工離職時應將員工證交回管理部。
十三、員工工作制服
1、新員工入職后,公司將根據(jù)員工的工作崗位需要,按規(guī)定提供統(tǒng)一工作制服,所有工作制服均屬公司財產(chǎn),員工必須按照公司規(guī)定的程序簽領并按照公司的制服管理規(guī)定進行使用和保管。
2、員工在上崗當值期間必須按規(guī)定著裝,并保持工裝整潔、端莊。除在公司規(guī)定范圍內(nèi)的因公或批準外,不準穿著或攜帶制服離開公司。
3、員工離職時,必須將制服交回公司,并按規(guī)定辦清退還手續(xù),如有遺失或人為損失,則需按規(guī)定賠償。
十四、公司財物
1、愛護公司財物是每位員工的義務,每一位員工必須養(yǎng)成節(jié)約用電、節(jié)約用水和節(jié)約使用其它易耗品的良好習慣。
2、未經(jīng)批準員工不得擅自取用公司內(nèi)的各類物品作個人自用,否則,以偷盜論處。員工如因蓄意疏忽或惡意而引致公司的財產(chǎn)損失,將會受到所損壞物價值之10倍的索賠,并受到嚴厲的處分。
3、如果員工犯有盜竊財物行為,將會被立即開除職務并送公安部門查辦。
十五、人事資料
員工入職后為了便于公司考察、使用,需要填交各種人事資料。員工填交的各種表格必須真實,不得隱瞞偽造,如有隱瞞或偽造,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)公司立即作出嚴厲的處理,并保留追究行政責任的權力。
十六、拾遺
員工在小區(qū)(大廈)范圍內(nèi),拾到任何財務,都應即時送交部門主管或轉(zhuǎn)送公司管理部,并將詳細情形記錄在拾遺本內(nèi)。若拾遣不報,據(jù)為已有,則以盜竊論處;拾金不昧者,則將受到獎勵。
十七、員工通道
員工上下班,必須行走指定的員工通道,工作期間亦應搭乘員工電梯,行走員工樓梯或通道。
十八、員工餐廳
1、員工當值期間必須在公司員工飯?zhí)糜蒙?并執(zhí)行公司規(guī)定的就餐規(guī)則,不得在飯?zhí)靡酝獾牡胤竭M膳。(經(jīng)管理部門批準者除外)
2、員工進膳必須按部門主管安排的時間進行。用餐時應出示餐卡,接受飯?zhí)糜嘘P人員的核實。
3、員工每月將獲公司頒發(fā)餐卡一張,餐卡只限持卡員工個人使用,不得轉(zhuǎn)借他人,若有遺失,應即上報部門主管并知會管理部,辦理補領手續(xù),并按規(guī)定補交費用。
十九、員工宿舍
1、員工入職后,可根據(jù)個人生活的需要,向所屬部門主管提出宿舍申請報告,并由所屬部門統(tǒng)一向管理部申請,公司會根據(jù)情況為員工提供一人床位的住宿條件。
2、員工辦妥入住宿舍手續(xù)的同時,可收到一份宿舍管理規(guī)定,員工應認真閱讀此規(guī)定,并在《住宿須知》上簽字,以表確認。如有違反,將會按規(guī)定的情節(jié)受到處分。
二十、保密
未經(jīng)公司批準,員工不得向外界透露、傳播或提供公司的內(nèi)部資料,公司的一切有關文件、檔案和資料不得交給無關人員,如有查詢,可請查詢者通過正常手續(xù)與管理部聯(lián)系。
(二)管理人員職業(yè)道德規(guī)范
職業(yè)道德,就是從事一定職業(yè)的人,在工作中所遵循的與其職業(yè)活動緊密聯(lián)系的準則和規(guī)范。員工的職業(yè)道德,就是員工在接待業(yè)主(住戶)時所應遵循的職業(yè)行為準則。它的核心是為業(yè)主(住戶)服務,并通過全體員工的一言一行,表達出企業(yè)對業(yè)主(住戶)的服務精神,反映出企業(yè)的精神面貌。
物業(yè)管理公司員工職業(yè)道德規(guī)范的內(nèi)容,包括對員工在思想基礎、服務精神、經(jīng)營作風、工作態(tài)度以及職業(yè)修養(yǎng)等方面的規(guī)范要求。這是調(diào)節(jié)員工在其工作中如何正確處理各種關系的行為準則。
一、思想基礎方面的規(guī)范要求
首先要樹立熱愛本職,忠于職守的思想。熱愛本職,主要是指熱愛自己所從事的職業(yè),維護本職業(yè)的利益,在技術上精益求精,力求掌握最好的職業(yè)技能;忠于職守,主要是指要認識到自己從事的職業(yè)對社會、對他人應履行的義務,具有高度的職業(yè)責任感,發(fā)揚職業(yè)獻身精神。
二、服務精神方面的規(guī)范要求
物業(yè)管理行業(yè)是服務行業(yè),其根本宗旨是為業(yè)主(住戶)服務。因此,所有員工必須本著全心全意為人民服務的精神,主動、熱情、耐心、周到地為業(yè)主(住戶)服務。
要努力提高服務質(zhì)量。應逐步建立規(guī)范服務,即正常服務、多功能服務、專項服務、現(xiàn)代技術服務的質(zhì)量要求。正常服務就是在物業(yè)管理過程中熱情、公平、周到、負責;多功能服務就是提供與物業(yè)管理相關的連帶服務以滿足多種需要;專項服務就是為服務對象提供特殊的需要;現(xiàn)代技術服務就是隨著商業(yè)技術裝備的逐步改進,擴大科學技術服務。
要熱愛業(yè)主(住戶),把他們當親人,要以平等的態(tài)度接待他們,一視同仁,不厚此薄彼,不以衣帽取人,做到生人熟人一個樣,大人小孩一個樣,職務高低一個樣。
三、經(jīng)營作風方面的規(guī)范要求:
社會主義社會條件下的一切
經(jīng)營活動,都是為人民日益增長的物質(zhì)文化需要和社會主義現(xiàn)代化建設服務。因此,每一個員工必須端正經(jīng)營作風,做到'信譽第一,誠信無欺'。
四、工作態(tài)度方面的規(guī)范要求
廉潔奉公,公私分明,這是社會主義職業(yè)道德的本質(zhì)要求。每一個員工必須嚴于律已,清正廉潔,不損公肥私。要敢于同貪污、盜竊等違法行為做斗爭。要始終把集體利益放在第一位,個人利益放在第二位,個人利益服從集體利益。
五、職業(yè)修養(yǎng)方面的規(guī)范要求
要樹立崇高的理想和信念。要樹立正確的人生觀,人生觀解決人為什么活著,怎樣活著的問題,是指導人們思想言行的'總開關'。人生的目的、理想和信念,對人生起著精神推動力的作用。
要努力學習業(yè)務技術。光有為業(yè)主(住戶)服務的思想是不夠的,還必須有為業(yè)主(住戶)服務的本領。這就要求員工必須抓住一切機會和時間努力學習業(yè)務技術,不斷提高業(yè)務水平和服務技能。
第14篇 物業(yè)管理協(xié)會辦公室工作職責
1、負責貫徹落實《物業(yè)管理條例》等相關法律、法規(guī)、政策規(guī)定。
2、負責監(jiān)督、檢查、指導開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)對雙確認制度、維修資金制度、招投標制度、物業(yè)撤出雙向選擇制度、物業(yè)合同備案制度的落實。
3、負責推動轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目達標考核和創(chuàng)優(yōu)項目的初審和上報工作。
4、負責物業(yè)管理信訪接待工作。處理信訪投訴,受理業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)的投訴、人大政協(xié)提案,及時到現(xiàn)場調(diào)查核實情況,并根據(jù)實際情況積極協(xié)調(diào)處理。
5、定時走訪各物業(yè)管理企業(yè)及項目,上門服務,調(diào)查了解基本情況,協(xié)助做好業(yè)主會組建的指導推動和業(yè)主會備案、日常監(jiān)管工作,指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督業(yè)主委員會的活動;
6、負責轄區(qū)內(nèi)住宅維修資金的歸集和專項維修資金使用的備案工作。
7、負責轄區(qū)內(nèi)舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的指導和推動工作。
8、認真做好日常走訪,做好檢查工作記錄和信訪投訴工作記錄。
9、負責搞好物業(yè)管理項目檔案、業(yè)主會檔案的建立整理工作以及項目動態(tài)管理網(wǎng)的更新與維護工作。
10、負責本辦公室各類數(shù)據(jù)資料收集、季度報表、年度報表、信息統(tǒng)計、匯總、上報工作。
11、負責搞好有關物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策、文件的宣傳及培訓工作。
12、負責普通住宅規(guī)模5萬建筑平方米以下的協(xié)議選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理服務企業(yè)的備案工作。
13、負責三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審批工作。
14、建立物業(yè)企業(yè)信用信息系統(tǒng)檔案和日常監(jiān)管。
15、辦理新建住宅商品房準許交付使用證的發(fā)放工作。
16、對房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)進行預審。
第15篇 某物業(yè)管理公司會計工作守則
物業(yè)管理公司會計工作守則
1.按照國家會計制度的規(guī)定記帳、算帳、報帳,做到手續(xù)完備,內(nèi)容真實,數(shù)字準確,帳目清楚。按時報出有關各種報表,內(nèi)容完整、及時、準確。
2.按照經(jīng)濟核算原則,定期分析財務計劃,預算執(zhí)行情況,考核資金使用結(jié)果,做到合理利用資金。
3.對于會計資料及有關附屬資料要保存完整,不得遺失、損毀。
4.對客戶提出的各種問題及時解答、合理解釋,嚴禁推諉、拖延、造成不良后果,不得向客戶漏露其它客戶的各種情況。
5.對重大、疑難問題及早上報部門領導,做好跟進工作,直到問題得以解決。
6.負責完成公司的各項上繳任務,遵守一切財務規(guī)章制度,把好財務關。
7.保證工作質(zhì)量,及時向公司領導提供準確數(shù)據(jù)。
8.遵守會計保密制度。
第16篇 物業(yè)環(huán)境管理工作概述
物業(yè)環(huán)境管理工作概述
(一)清潔管理
現(xiàn)代清潔不但注重一般業(yè)務的'掃',更為注重專業(yè)的'保',防止建材的磨損、變色、生銹、發(fā)霉等。因此,我們的清潔作業(yè)更注重專業(yè)業(yè)務的含義是'保潔'。
清潔工作,選用適當?shù)那鍧嵱闷?不但能保持建材的外觀整潔,而且能更進一步減少各種腐蝕;使用無污染清潔劑保持環(huán)境的清新,并采取保護措施,還可以提高建材使用中的抗磨損能力。
(二)綠化管理
在提高綠化植物的生長質(zhì)量、維護綠化植物優(yōu)美外型的同時,注重與園林藝術協(xié)調(diào)與融合。
(三)消殺管理
為有效控制'四害'密度,營造良好的工作和生活環(huán)境,將以'預防為主、全面達標'為原則,根據(jù)季節(jié)的變化,制定相應的消殺工作計劃,把滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂、滅白蟻工作做好。
消殺區(qū)域主要包括:大樓地下室、各樓梯通道、各辦公室及功能廳、各機房、廁所、沙井、化糞池、垃圾箱等室內(nèi)外公共區(qū)域及值班室和食堂。
在消殺工作過程中,將以不影響人員正常辦公、生活為前提,把有噪音和刺激性氣味的消殺施藥工作盡量安排在夜間或周末進行,在第二天工作日開始前做好通風排氣。在消殺工作質(zhì)量控制方面,把周期性大區(qū)域普及消殺與重點區(qū)域強化管理相結(jié)合,嚴格控制蚊蠅滋生地和密集發(fā)生區(qū),控制鼠患,消滅白蟻危害。
(四)排污管理
服務中心對于項目的污水井、排污管、化糞池等將采取隱性化的管理,確保業(yè)戶或租戶有一個無污水、無廢氣、無臭氣的工作、生活環(huán)境。
(五)污染控制
服務中心對于各種可能的污染源如食堂排煙、風機噪音、冷卻塔飄散水、機器設備震動、玻璃眩光等采取有效的控制。并積極推行垃圾分類收集處理和節(jié)約能源活動。
(六)倡導洗手間文化
通過對洗手間內(nèi)的精心布置,如綠化擺設、墻面布置等,倡導洗手間文化,為環(huán)境管理提供一個示范點,同時也是環(huán)境管理的一種升華,展示的不但是一種風格,還是一種文化,還是一種讓人感慨萬千的感想。
