物管培訓(xùn):物業(yè)管理中介員工的管理【16篇】

發(fā)布時間：2023-12-28 16:46:02 查看人數(shù)：85

物管培訓(xùn):物業(yè)管理中介員工的管理

第1篇物管培訓(xùn):物業(yè)管理中介員工的管理

隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,物業(yè)管理應(yīng)實行集約化的品牌管理,走社會化的道路。因此,作為房地產(chǎn)中介服務(wù)的從業(yè)人員,除要求自身熟悉及掌握國家的有關(guān)政令、法規(guī),還要運用自身所掌握的專業(yè)知識正確引導(dǎo)顧客的消費,真正起到顧問的職能。以下為對中介服務(wù)的從業(yè)人員的工作要求:

1.工作步驟

一名業(yè)務(wù)員被指示做某一工作時,最好依以下步驟來進行,以收事半功倍之效。

(1)接受工作指示或命令。一般業(yè)務(wù)員做某一工作時,會接獲上司的工作指示。這時候,不能只聽上司交代的,還要明確地掌握住工作目的才行。所以,員工要深思的事情有:①目標是什么②為什么必須達到那個目標③何時達到④如何會做得更好

(2)搜集有關(guān)的資料、情報。即搜集與工作的計劃、執(zhí)行等相關(guān)的文件、資料、情報,而且對于情報的選擇,要有慧眼。

(3)考量工作的步驟與方法。愈是需要花長時間工作的事情,愈需要依照工作的步驟與方法來做,才比較有效率,此時宜好好活用“5w2h”

第2篇金地花園物業(yè)管理設(shè)想目標

金地國際花園物業(yè)管理設(shè)想及目標

作為北京cbd規(guī)劃社區(qū)的一個重要組成部分,金地國際花園以其優(yōu)越的地理位置,獨具匠心的園區(qū)環(huán)境建設(shè),特殊的業(yè)戶群體組成,具有國際一流水準的卓越品質(zhì),和諧的融入整個大社區(qū),又明顯區(qū)別于其他區(qū)域的高貴風(fēng)格;繼而對后續(xù)的服務(wù)管理提出了更高、更深層次的要求。

對此,在充分考慮到園區(qū)實際情況及大環(huán)境的整體狀況下,結(jié)合金地物業(yè)的特點,對金地國際花園的管理工作思路是:以完美體現(xiàn)金地國際花園作為北京長安街尊貴起點、cbd財富之門的典范特質(zhì)為指導(dǎo)原則,iso9000質(zhì)量管理體系為實施準則,充分發(fā)揮金地物業(yè)'人性化'管理優(yōu)勢,導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理模式,實施分區(qū)而治;形成相對獨立,和諧融入的管理格局,體現(xiàn)vip服務(wù)理念,彰顯尊貴。

(一)管理設(shè)想:

1、建設(shè)一支具有專業(yè)技術(shù)的管理隊伍,訓(xùn)練并儲備專業(yè)技能的物業(yè)管理人才;

2、利用金地國際花園優(yōu)越地理位置和硬件設(shè)施,營造具有金地特色的高品位的社區(qū);

3、在物業(yè)管理基本職能方面(包括:安全管理、環(huán)境管理、工程維護管理、

行政事務(wù)管理、財務(wù)管理、物料管理及綜合服務(wù)管理)全面導(dǎo)入iso9001質(zhì)量管理體系,通過職業(yè)管理標準化,結(jié)合金地國際花園的實際情況,全面落實達到'國優(yōu)'物業(yè)量化管理標準。

4、借鑒酒店業(yè)所獨具的高水準服務(wù)模式結(jié)合金地物業(yè)多年發(fā)展形成的物業(yè)管理成熟經(jīng)驗在金地國際花園推行以'業(yè)戶為中心'的酒店管理服務(wù)模式,主動、適時了解業(yè)戶的表象需求及實質(zhì)需求;最大限度的滿足業(yè)戶潛在需求,將是金地國際花園管理處整體工作核心。通過在物業(yè)管理范圍內(nèi)實施金地倡導(dǎo)的'以人為本'的全方位個性化服務(wù),與業(yè)主建立良好的溝通渠道,共同營造'溫馨家園'。

在國際花園物業(yè)管理中,將導(dǎo)入金地物業(yè)'即時服務(wù)'和'隱性管理'的管理理念。為金地國際花園每一戶建立服務(wù)檔案,對每一位業(yè)戶通過多信息渠道進行資料積累和收集;基本資料包括但不限于以下項目:區(qū)域、國籍、民族、宗教信仰、政治信仰、職業(yè)經(jīng)歷、社會地位、學(xué)歷、血型、性格、愛好、習(xí)慣、生活基本規(guī)律、特殊嗜好、健康狀況、家庭組成及相關(guān)資料等;在持續(xù)對小區(qū)業(yè)戶的服務(wù)需求做全面、深入、細致的了解的基礎(chǔ)上,通過分析,針對性的擬定服務(wù)方案并跟蹤反饋信息,及時改進和提升服務(wù)品質(zhì)以求達到服務(wù)于業(yè)戶開口之前,實現(xiàn)超前服務(wù);

關(guān)注服務(wù)細節(jié)亦將形成金地國際花園物業(yè)服務(wù)、管理的品質(zhì)準則,服務(wù)產(chǎn)品本身的無形性、時效性以及科技含量低等特性決定了服務(wù)產(chǎn)品極易被克隆,因此不斷創(chuàng)新和擴展服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)涵的能力,將直接決定服務(wù)品質(zhì)的水準高低。在金地國際花園的管理中通過以國際酒店業(yè)通行的服務(wù)細節(jié)管理模式,保障金地物業(yè)所崇尚的服務(wù)創(chuàng)新能力,突顯具有金地物業(yè)特征的微小服務(wù)特色。

在金地國際花園,業(yè)戶的滿意度將成為檢驗金地物業(yè)整體服務(wù)品質(zhì)的唯一標準,凡是業(yè)戶所需要的就是我們將要作的。

我們將通過成立'業(yè)戶應(yīng)急服務(wù)隊'和'二十四小時快速維修隊伍',保證在業(yè)戶需要幫助時會即時出現(xiàn),為業(yè)戶提供及時滿意的即時服務(wù)。'隱性管理',就是做到在業(yè)戶需要時即時出現(xiàn),業(yè)戶沒有服務(wù)需要時在視覺上則看不到有人在管理,從而形成雖看不到服務(wù)人員卻可以感受到我們無處不在的服務(wù);比如小區(qū)治安管理,只有固定執(zhí)勤崗位的保安員穿著職業(yè)保安制服,巡邏崗保安員在業(yè)戶活動高峰期避開;小區(qū)的清潔工作在業(yè)戶活動高峰期將嚴格避開業(yè)戶活動區(qū)域,以免干擾影響業(yè)戶在園區(qū)的正常生活等,充分尊重業(yè)戶的私密空間。

金地國際花園管理目標承諾:

在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使金地國際花園達到北京市物業(yè)管理優(yōu)秀商住小區(qū)的管理標準,二年達到國家優(yōu)秀物業(yè)管理標準。

第3篇物業(yè)車輛管理員專項培訓(xùn)

物業(yè)車輛管理員的專項培訓(xùn)

基本專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)

1.熟練應(yīng)用、設(shè)置各種停車、警示等標志。

2.指揮、引導(dǎo)車輛時動作干脆利落、標準到位。

軍事體能培訓(xùn)

1.百米跑14秒以內(nèi)完成。

2.基本身體素質(zhì)訓(xùn)練,如早操、器械鍛煉等。

理論、禮儀知識培訓(xùn)

1.道路交通相關(guān)法律法規(guī)。

2.停車場、車庫具體規(guī)劃設(shè)置。

3.公司物業(yè)車輛管理規(guī)定。

4.車輛指揮、管理禮貌服務(wù)用語。

4.4.5消防員的專項培訓(xùn)

消防應(yīng)用技術(shù)培訓(xùn)

1.穿消防衣15秒以內(nèi)。

2.熟練操作消防器材,并熟知它們的所在位置。

3.正確熟練地使用手提滅火器,能迅速提至火災(zāi)現(xiàn)場,不倒置或平放滅火器,正確熟練使用消火栓、拋水帶、收水帶。

4.會利用其他器材應(yīng)急撲火,如拋麻袋、用濕棉被覆蓋。

5.利用器材逃生,如緩降器、床單、沙發(fā)墊等。

軍事體能培訓(xùn)

1.百米跑14秒以內(nèi)完成。

2.俯臥撐50個以上。

3.120秒以內(nèi)爬樓20層。

4.負重跑訓(xùn)練。

實戰(zhàn)演練

1.緊急集合,40秒內(nèi)穿戴、集合完畢。

2.緊急疏散,熟悉逃生通道路線,能迅速引導(dǎo)群眾找到出口逃離火場。

3.緊急救護,懂得單人救護、雙人救護,能迅速而最大限度地挽救生命。

4.提水接力。

5.實景演練撲滅各種火災(zāi)。

理論、禮儀知識培訓(xùn)

1.各種防火安全及消防法規(guī)。

2.公司物業(yè)消防安全規(guī)定。

3.消防安全管理常識。

4.各種火災(zāi)的撲救方法、注意事項、應(yīng)急措施。

5.消防員職業(yè)道德教育。

第4篇物業(yè)管理委任合同契約書

物業(yè)管理委任契約書

立契約書人：

委托人：_____(以下簡稱甲方)

受任人：_____(以下簡稱乙方)

茲因甲方為興建_____大廈發(fā)展商，據(jù)大廈公共契約規(guī)定為大廈管理經(jīng)營者，有權(quán)處理大廈之管理事務(wù)?，F(xiàn)協(xié)議委任乙方為甲方之物業(yè)管理公司，負責(zé)在大廈落成前提供物業(yè)管理顧問服務(wù)，并于大廈落成后賦予管理該大廈之權(quán)利、職務(wù)及義務(wù)，雙方議定條款如下：

第一條物業(yè)名稱。

現(xiàn)名_____大廈，或日后該物業(yè)名稱獲準變更時的新名稱。

第二條物業(yè)地址。

_____________________________。

第三條服務(wù)范圍。

服務(wù)范圍如附件內(nèi)容(略)所載。

第四條聘約期限。

1.前期物業(yè)管理顧問服務(wù)由簽約日開始生效，至大廈落成并交付使用日止。

2.物業(yè)管理服務(wù)由交付使用日開始，為期_____年;屆時如雙方同意，本契約可以續(xù)約，但應(yīng)當提前3個月由甲、乙雙方重新簽署新契約規(guī)定之。

第五條物業(yè)管理收費及物業(yè)設(shè)備的維護、管理、維修、更換等。

1.乙方管理大廈收取之管理費用由乙方運作，其盈余部分為乙方應(yīng)得之合理利潤，甲方不參與分成。

2.甲、乙雙方在物業(yè)管理移交手續(xù)完成時，就乙方接管的物業(yè)及設(shè)備、設(shè)施的狀況，根據(jù)北京市各單項設(shè)備維護、維修收費標準，結(jié)合乙方管理水平、制定收費標準，并確定相應(yīng)的預(yù)算管理制度。

3.為保證大型設(shè)施、設(shè)備如電梯、保安警視系統(tǒng)，電訊系統(tǒng)，消防系統(tǒng)、污水管網(wǎng)、自來水熱水管網(wǎng)等的設(shè)備使用或更新，乙方應(yīng)設(shè)立大、中修理及更新基金，基金標準及設(shè)備的更新改造費用由乙方測算，提出報告，經(jīng)甲方核準后，由乙方執(zhí)行。

第六條設(shè)施、設(shè)備、圖紙的移交。

1.甲方應(yīng)將該物業(yè)所涉及的設(shè)施、設(shè)備和建筑物圖紙完整地移交給乙方，甲、乙雙方的圖紙移交應(yīng)由雙方委派專業(yè)技術(shù)人員辦理，移交圖紙逐項驗收，驗收范圍內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物為乙方管理范圍。未經(jīng)移交或移交不清、解釋劃定不明的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物管理失當或造成損失乙方不負責(zé)任。

2.圖紙移交或驗收應(yīng)以書面方式進行，由技術(shù)人員逐項記錄，雙方簽字、蓋章確認。

3.移交項目的文件記錄應(yīng)由雙方分別歸檔保存以備查核。

第七條物業(yè)管理公約。

1.甲方授權(quán)乙方制定物業(yè)管理公約與物業(yè)管理有關(guān)的一切規(guī)章制度，并由乙方具體執(zhí)行。甲方及大廈的租戶或有獨立完整產(chǎn)權(quán)的業(yè)主應(yīng)嚴格遵守該等公約或規(guī)章制度的規(guī)定，在甲方、租戶、業(yè)主遵守該等文件的情況，出現(xiàn)的管理失當由乙方負責(zé)。若因甲方租戶、業(yè)主違反該等文件規(guī)定而造成的物業(yè)管理失當或造成損失，應(yīng)由相應(yīng)責(zé)任人負責(zé)。

2.甲方授權(quán)乙方有足夠的權(quán)力制定應(yīng)急措施或臨時規(guī)定，為有效管理該物業(yè)而制定的該等規(guī)定，甲方或甲方協(xié)助租戶、業(yè)主要嚴格遵守之。

第八條協(xié)商及舉報投訴。

1.為管理該物業(yè)而發(fā)生的重大事項，甲、乙雙方應(yīng)通過協(xié)商解決。

2.乙方自愿接收甲方監(jiān)督，因乙方管理不當，租戶、業(yè)主及甲方有權(quán)投訴，乙方應(yīng)立即采取措施予以糾正。

第九條管理機構(gòu)。

1.乙方在接管該物業(yè)后，于_____天內(nèi)完成管理機構(gòu)的設(shè)置及崗位負責(zé)制度，乙方管理組織機構(gòu)的設(shè)置方案及崗位負責(zé)制度及相應(yīng)聯(lián)絡(luò)方式應(yīng)報告甲方，以便甲方使用、監(jiān)督。

2.甲方應(yīng)向乙方提供必要的辦公用房，_____。

第十條財務(wù)管理。

1.乙方根據(jù)前述規(guī)定和《管理維修公約》而確定的收費項目、收費標準及收費，乙方應(yīng)建立完善的財務(wù)管理制度。妥善使用各項費用。

2.乙方的年度財務(wù)預(yù)、決算方案應(yīng)報甲方備案，乙方根據(jù)物價上漲指數(shù)及管理標準和各項調(diào)價因素而需調(diào)整管理費收費標準時，應(yīng)與甲方協(xié)商核準后實施。

3.所有原始單據(jù)、憑證、帳本、報表記錄由乙方妥善保管。

第十一條物業(yè)管理年終獎勵金。

因乙方的有效管理，甲方在每年年終給予適當獎勵，獎勵標準由甲、乙雙方另行協(xié)商。

第十二條稅費。

政府對該物業(yè)征收各項稅費為甲方應(yīng)納稅費，由甲方負擔(dān)。乙方作為正常營業(yè)企業(yè)的應(yīng)納稅費由乙方自行負擔(dān)。

第十三條違約。

1.甲方或甲方承租人違反本協(xié)議及該物業(yè)管理文件的規(guī)定屬違約，若因甲方或甲方承租人違約而造成該物業(yè)管理失當或乙方的損失，甲方或相應(yīng)責(zé)任人應(yīng)予賠償，賠償以實際損失額為限。甲方或甲方承租人因違反管理公約等文件，構(gòu)成的違約行為，責(zé)任方還應(yīng)按該等文件規(guī)定向乙方交納違約金。

2.若因乙方管理不當、疏于管理而造成甲方的物業(yè)的損失，乙方應(yīng)負責(zé)修復(fù)。若因代表_____分之_____以上物業(yè)所有權(quán)的業(yè)主聯(lián)名投訴或聯(lián)名提議要求撤換乙方，乙方自愿終止本合同，將物業(yè)完整地移交甲方。

第十四條所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

甲方所有權(quán)轉(zhuǎn)讓不影響本合同執(zhí)行，甲方的受讓方應(yīng)無條件繼續(xù)執(zhí)行本合同。

第十五條終止。

1.甲、乙雙方認為終止本合同符合雙方最大利益，可以終止本合同。

2.因代表_____分之_____以上物業(yè)所有權(quán)的業(yè)主聯(lián)名提議更換物業(yè)管理公司，本合同終止。

3.甲、乙雙方因其中一方違約，造成本合同無法執(zhí)行，本合同終止?；蛞蚣追竭`反本協(xié)議，或因甲方原因而導(dǎo)致乙方無法管理，甲方應(yīng)同意與乙方終止本協(xié)議。

第十六條爭議。

因本合同而引致一切爭議，應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商解決不成的，可以提起訴訟。

第十七條保險。

關(guān)于物業(yè)的各項保險由甲方自行投保。

第十八條其他。

1.一切本協(xié)議、本協(xié)議所列附件及正式合同的補充、修改，均以書面方式進行，該附件、補充、修改都是本協(xié)議不可分割的附件，具有同等法律效力。

2.本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各兩份，自雙方簽署之日起生效。

甲方：_____ 乙方：_____

法人代表：_____ 法人代表：_____

___年___月___日

第5篇萬科物業(yè)租售中介業(yè)務(wù)管理程序

vk物業(yè)租售中介業(yè)務(wù)管理程序

1.目的:

確保租售業(yè)務(wù)操作的規(guī)范性。

2.范圍

適用于公司物業(yè)服務(wù)中心及租售中心的租售業(yè)務(wù)。

3.職責(zé)

部門/崗位工作內(nèi)容

財務(wù)管理部監(jiān)督租售業(yè)務(wù)各項收付款工作

物業(yè)服務(wù)中心租賃業(yè)務(wù)的獨立操作,轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的現(xiàn)場接待、委托受理工作;

已設(shè)租售中心接待點或地鋪的小區(qū),物業(yè)服務(wù)中心不再開展租售中介業(yè)務(wù)

租售中心租賃、轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的跟進、洽談和手續(xù)辦理,對公司租售業(yè)務(wù)管理監(jiān)督;

租售專員業(yè)務(wù)培訓(xùn)及指導(dǎo);地產(chǎn)尾盤、車位、商鋪租售代理

租售人員客戶收款工作的溝通及各項租售業(yè)務(wù)辦理

4.方法和過程控制

4.1 基本要求

4.1.1業(yè)務(wù)操作必須遵循法津和行業(yè)規(guī)定,不得違規(guī)操作。

4.1.2熟悉小區(qū)內(nèi)已委托的租、售房的信息,如朝向、面積、樓層、有無裝修、價格等,并清楚每套房的優(yōu)、劣勢;熟悉小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施及周邊相應(yīng)的配套設(shè)施。

4.2接待、簽約

4.2.1對前來委托、咨詢的業(yè)主,給予及時、熱情的接待。業(yè)主委托房屋租售時,通過聽、問、看等方式,盡可能多了解其房屋的具體情況。

4.2.2當業(yè)主確定委托時,與其簽訂《出售(出租)物業(yè)委托書》,如業(yè)主通過電話委托或不愿正式簽訂委托書,可先在房源信息表或租售軟件系統(tǒng)上進行登記。簽訂《出售(出租)物業(yè)委托書》時要注意核實產(chǎn)權(quán)證明資料、業(yè)主身份證等有關(guān)資料原件,在業(yè)主同意的情況下保存復(fù)印件。如業(yè)主委托代理人辦理須提交合法的委托書。

4.2.3對前來求租、求購的客戶,應(yīng)熱情接待,在聽取客戶需求后,介紹適合的房屋,并帶領(lǐng)看房,客戶初次看房前必須填寫《看樓服務(wù)確認書》。如客戶選中意向房屋,要與其簽訂《求購(求租)物業(yè)委托書》(注意核實客戶身份證),并及時與業(yè)主和租售中心相關(guān)人員聯(lián)系,促進買賣雙方達成交易;如客戶當時并沒有特別滿意的,要將其需求登記在客戶信息表或租售軟件系統(tǒng)中,有合適房源再與其聯(lián)系。

4.2.4對于登記委托的業(yè)主和客戶,要做好后續(xù)服務(wù),每月至少需聯(lián)系一次,告知房屋的租售情況,并了解業(yè)主、客戶委托意向是否更改。溝通方式不限。

4.2.5租賃交易時,在簽訂《物業(yè)租賃合約》前必需核對業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明資料,并保存復(fù)印件;房屋租賃合約一式四份,簽約后告知出租方、承租方須按國家規(guī)定到相關(guān)部門登記備案。

轉(zhuǎn)讓交易時,則應(yīng)由買賣雙方和租售中心三方共同簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》。

4.2.6轉(zhuǎn)讓交易時,必須買方、賣方和租售中心人員三方到場后方可簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》;簽訂時必須經(jīng)部門授權(quán)審核租售合同人員審核后,方可在經(jīng)紀方上蓋公司租售業(yè)務(wù)專用章。

4.2.7交易時,可向交易雙方提供房標的物業(yè)家私電器清單、費用結(jié)算確認單,供交易雙方使用。

4.3信息報送

4.3.1租售信息報送

4.3.2租售資料保管

4.3.2.1物業(yè)服務(wù)中心所填寫的初始租售資料,應(yīng)明確專人嚴格保管,除上級領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)管理部和租售中心指定工作人員外,不得提供他人使用或借閱。

4.3.2.2在進行委托登記時,租售人員必須注意登記資料的保管,避免客戶看到其它相關(guān)資料。租售人員應(yīng)熟悉委托記錄,當有業(yè)主或客戶來咨詢時,要口述房屋委托情況,不可將重要資料出示給客戶。

4.3.2.3對已失效的租售資料,各部門需至少再保存二年;《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》、《物業(yè)租賃合約》至少保存五年。

4.3.3郵件發(fā)送租售業(yè)務(wù)表格時,要把所發(fā)內(nèi)容用顏色區(qū)分:新增或新更改的用紅色字體,對之前已報送的信息用黑色字體。

4.3.4租售信息以年度為單位保存,在下年開始時,啟用新表格,相應(yīng)序號、合同號從001開始登記。對于跨年度仍然有效的委托,要順延至下一年度,但原編號不變。

4.3.5每季度租售中心應(yīng)對公司租售業(yè)務(wù)工作情況進行分析總結(jié)。

4.4財務(wù)管理

4.4.1物業(yè)服務(wù)中心的出納負責(zé)物業(yè)服務(wù)中心租售業(yè)務(wù)款項的收取,并按公司要求及時存入指定賬號。

4.4.2租售中心各業(yè)務(wù)分點,由專人向公司領(lǐng)取收款收據(jù),并按公司財務(wù)規(guī)定定期將本月收取的收款憑證上交公司財務(wù)部結(jié)算,及時核銷已使用完的收據(jù)。

4.4.3租售中心各業(yè)務(wù)分點,收款收據(jù)不可遺失、損壞,作廢的收款收據(jù)必須完整保存,地鋪負責(zé)人對收據(jù)負保管責(zé)任。

4.4.3租售中心各業(yè)務(wù)分點,由各業(yè)務(wù)員負責(zé)催收各自達成交易的款項,收據(jù)由地鋪內(nèi)指定人員開具。

4.4.4租售中心各業(yè)務(wù)分點,在收款時注意單筆現(xiàn)金款項不能超過人民幣兩萬元,大額款項的收取必須要求客戶通過銀行轉(zhuǎn)賬方式存入公司指定銀行帳號中。

4.4.5所有租售業(yè)務(wù)人員不得接受客戶任何形式的饋贈。

4.4.6所有收款應(yīng)于當天存入公司指定賬戶,如銀行已下班,應(yīng)于第二天第一時間存入銀行。

4.4.5現(xiàn)場需公示公司收據(jù)樣式,并公示:'溫馨提示:單筆現(xiàn)金收款不得超出人民幣兩萬元。'

5.記錄表格

vkwy7.5.1-j03-f1 《出售(出租)物業(yè)委托書》

vkwy7.5.1-j03-f2 《求購(求租)物業(yè)委托書》

《物業(yè)租賃合約》(格式化合同)

《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》(格式化合同)

第6篇物業(yè)公司管理處辦公規(guī)則

物業(yè)公司項目管理處辦公規(guī)則

1 信件

所有寄予本管理中心的信件,均需交由獲授權(quán)人開啟和登記,然后交有關(guān)部門處理。

2 文件傳閱

內(nèi)部文件傳閱,由總經(jīng)理辦公室將文件送達相關(guān)的部門與人員,閱后立即交還總辦,中央存檔,從速完成文件要求的事項。

3會議室

使用會議室需提前一天與辦公室聯(lián)系,經(jīng)批準后,服從辦公室的安排。使用完畢,關(guān)好門窗及電器開關(guān)。

4來訪接待

因公接待來訪者,有關(guān)部門需派適當人員帶領(lǐng)客人進入會

客室或會議室或其他辦公地點,陪同來訪者直至離開公司。

5告示牌

管理中心內(nèi)部告示牌將設(shè)在明顯處,隨時將管理中心與政府的有關(guān)政策、要求、指示等的通知貼于此,敬告員工。

6就餐

午餐時間小時,員工不可因用餐而遲到。

7差旅費

按差旅費規(guī)定辦理。

第7篇某物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約范本

物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(示范文本)

第一章總則

第一條為加強本小區(qū)物業(yè)的管理,維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。

第二條本規(guī)約由業(yè)主大會通過,全體業(yè)主和物業(yè)使用人須自覺遵守。

第二章業(yè)主的共有權(quán)

第三條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的基本情況

物業(yè)名稱:

座落位置:

物業(yè)類型:

建筑面積:

建筑物區(qū)域四至:

第四條根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán):

(一)住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;

(二)住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;

(三)其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。

第三章物業(yè)使用原則

第五條為維護業(yè)主的共同利益,經(jīng)業(yè)主大會同意,授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中行使以下權(quán)利:

(一)根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(二)以批評、規(guī)勸、::公告、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為。

第六條物業(yè)服務(wù)收費采取()方式。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。

物業(yè)服務(wù)費用是物業(yè)服務(wù)活動正常開展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)積極履行交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。

第七條業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。

第八條業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。

第九條業(yè)主應(yīng)按規(guī)劃用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)規(guī)劃用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會同意后,報有關(guān)行政主管部門批準,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會,并交納1000元裝修押金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會。裝修押金在裝修完工后,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會派專業(yè)人員檢查合格后退還。

業(yè)主應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。

第十一條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。

第十二條業(yè)主應(yīng)在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。

裝飾裝修施工時間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時間不得施工。

第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第十四條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。

第十五條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯、扶梯,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)電梯、扶梯的使用管理規(guī)定。

第十六條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)的車輛行駛和停車規(guī)則。

第十七條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止下列行為:

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;

(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施;

(五)未經(jīng)業(yè)主大會同意及有關(guān)政府部門批準,擅自占用、改建、擴建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;

(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;

(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設(shè)超負荷物品;

(八)排放有毒、::有害物質(zhì);

(九)亂拋垃圾,高空拋物;

(十)發(fā)出超過規(guī)定標準的環(huán)境噪聲;

(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。

第十八條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:

(一)不得在公共場所大小便 ;

(二)進入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人;

(三)

不得因喧叫妨礙他人休息。

第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護

第十九條業(yè)主應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納維修資金。

專項維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意方可使用。

第二十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費用標準等事項告知受讓人或承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時應(yīng)提供繳納維修資金的相關(guān)證明。

第二十一條業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二十二條因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時,業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。

相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護的進行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)負責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十三條因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當征得業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十四條物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時,責(zé)任人應(yīng)當及時采取措施消除隱患。

第五章違約責(zé)任

第二十五條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第二十六條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第六章附則

第二十七條本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。

本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。

第二十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時,應(yīng)提前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。

第8篇某物業(yè)公司管理手冊說明

物業(yè)公司管理手冊說明

質(zhì)量/環(huán)境手冊(以下簡稱管理手冊)是公司各項質(zhì)量和環(huán)境活動必須遵循的法規(guī),是體系運行中需長期遵循的綱領(lǐng)性文件,本手冊是按照is09001:2000國際標準的條款和iso14001:1996國際標準的要素編寫的。

管理手冊由品質(zhì)管理部負責(zé)組織編寫,管理者代表負責(zé)手冊的最終審核,報總裁批準后,下發(fā)各職能部門、相關(guān)管理處執(zhí)行。

管理手冊的管理由品質(zhì)管理部負責(zé),管理手冊發(fā)放給各相關(guān)單位主管,使用人員必須使用公司最新版受控手冊,品質(zhì)管理部根據(jù)手冊《文件發(fā)放名單》填寫管理手冊發(fā)放記錄,并要求接收人簽名。

公司員工不得使用非受控管理手冊,未經(jīng)管理者代表許可不得復(fù)印。

管理手冊的更改由品質(zhì)管理部根據(jù)手冊實施情況提出更改申請。管理者代表對更改申請進行審核,總裁或其授權(quán)人對更改申請進行審批。更改頁中應(yīng)反映版本號和修改狀態(tài)的變更,品質(zhì)管理部在文件更改正式批準一周內(nèi),將最新更改頁下發(fā)至受控手冊持有人,并將原頁蓋作廢章并將其銷毀。

每一章節(jié)的內(nèi)容發(fā)生修改時,則相應(yīng)章節(jié)的個性狀態(tài)號遞增,即由0、1、2、3……依次遞增。當有三分之二以上的章節(jié)發(fā)生修改或運行三年以后整本手冊需換版,版本號以a、b、c……英文字母遞增。

管理手冊是根據(jù)iso9001:2000與iso14001:1996國際標準的要求制訂的,是描述本公司質(zhì)量管理體系和環(huán)境管理體系的綱領(lǐng)性文件,是對業(yè)主/物業(yè)使用人(以下統(tǒng)稱為客戶)服務(wù)質(zhì)量保證的承諾,同時也是對相關(guān)方環(huán)境保護的承諾。本公司的每一位員工都必須嚴格執(zhí)行本手冊的要求。

手冊發(fā)布和修改的批準由總裁負責(zé)。任何有關(guān)質(zhì)量與環(huán)境體系的部門設(shè)置,相互關(guān)系的調(diào)整都應(yīng)經(jīng)董事會會議批準,并通過對管理手冊的修改來實現(xiàn)。

任何與質(zhì)量和環(huán)境體系有關(guān)的管理規(guī)定都應(yīng)按有關(guān)程序,通過修改企業(yè)管理體系文件來傳達。

任何人未經(jīng)管理者代表批準不得復(fù)制、外傳手冊。

深圳市**國際物業(yè)管理有限公司

總經(jīng)理:

日期:

第9篇金地花園物業(yè)采購管理程序

城市花園物業(yè)采購管理程序

1.目的

控制采購過程,保證所采購物資和服務(wù)符合質(zhì)量要求.

2.范圍

適用于公司內(nèi)各類物資和服務(wù)的采購管理.

3.職責(zé)

3.1 總經(jīng)理辦公室后勤主管負責(zé)物資采購的實施,行政副主任負責(zé)物資采購的管理控制.

3.2 品質(zhì)管理部負責(zé)組織對分供方進行評定和控制.

3.3 各部門質(zhì)檢員或?qū)I(yè)技術(shù)人員負責(zé)采購物資和服務(wù)的驗收.

4.程序

4.1 根據(jù)采購物資對服務(wù)質(zhì)量的影響程序,將采購物資分為三類:

a類:對服務(wù)質(zhì)量有重大影響的物資.如:土建材料、木材、機電設(shè)備等.

b類:對服務(wù)質(zhì)量有直接影響的物資.如:娛樂設(shè)施、花草樹木、清潔物品用于客戶水電設(shè)施維修使用物資等.

c類:對服務(wù)質(zhì)量無明顯影響的物資.如:辦公文具等

4.2 采購資料

4.2.1 物資使用部門負責(zé)提供采購資料,包括:規(guī)格、名稱、價格、技術(shù)要求、相關(guān)國家、專業(yè)標準等.

4.2.2 總經(jīng)理辦公室后勤人員及時收集采購資料,不斷按《分供方評估管理程序》調(diào)整《合格分供方名單》,并保存采購資料.

4.3 采購計劃審批

4.3.1 各物資使用部門每月于25日前根據(jù)工作計劃,填寫《物資申請單》由部門經(jīng)理簽字后交總經(jīng)理辦公室后勤主管匯總后報總經(jīng)理審批.

4.3.2 《物資申請單》包括:物資名稱、規(guī)格、型號、等級、數(shù)量、價格、交貨期、技術(shù)要求、檢驗方法等內(nèi)容,必要時注明分供方名稱.

4.3.3 計劃審批后后勤主管安排倉管員根據(jù)庫存情況制作全公司采購計劃填寫《物資申請單》.

4.3.4 后勤主管審核公司《物資申請單》,并將各部門《物資申請單》于26日前同時報總經(jīng)理或其授權(quán)人審批.

4.3.5 審批工作在每月28日前完成.

4.3.6 采購員根據(jù)審批后的安排《物資申請單》及《合格分供方名單》實施采購.大批量集中采購于月底前完成.

4.3.7 后勤主管及時將各部門《物資申請單》中未列入全公司采購計劃項目反饋到各部門.

4.3.8 應(yīng)急物資的采購由部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理審核后報總經(jīng)理批準.

4.3.9 固定資產(chǎn)和高額物資采購需加專項報告.

4.3.10 各級管理采購物資審批權(quán),按財務(wù)規(guī)定執(zhí)行.

4.3.11 需要采購服務(wù)的部門提出服務(wù)采購申請,經(jīng)部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理審核后報總經(jīng)理審批.

4.3.12 按《分供方評估管理程序》或《設(shè)備(服務(wù))合格分供方名單》選擇合格分供方.

4.3.13 按《合同審批程序》實施簽訂合約,合約必須明確我方要求,及雙方承擔(dān)的責(zé)任.

4.3.14 嚴格履約.

4.4 采購物資的驗證

4.4.1 物資購進后,采購員應(yīng)及時通知質(zhì)檢員辦理入庫報檢手續(xù);庫管員根據(jù)《物資申請單》項目進行檢驗及入庫登記,填寫《入庫單》,做好臺帳記錄.

4.4.2 質(zhì)檢員對物資進行驗收時,若發(fā)現(xiàn)物資有標識破損、遺失、模糊、物品受潮、水跡、油跡、破裂等異樣,必須打開包裝進行檢驗或向經(jīng)理報告,填寫《物資驗收單》.

4.4.3 如果采購物資需在分供方供貨處進行檢驗時,由后勤主管負責(zé)組織相關(guān)部門質(zhì)檢員與分供方聯(lián)系,實施現(xiàn)場驗證,認真填寫《物資驗收單》.

4.4.4 如果客戶提出對我公司分供方驗證時,由后勤組負責(zé)雙方聯(lián)系,公司可以參考其意見,但客戶的驗證結(jié)果不能代替公司對采購物資的檢驗.

4.4.5 機電設(shè)備等技術(shù)性較強的物資驗收由物資申請部門組織或指定專人驗收其技術(shù)性能等.

4.4.6 使用部門(人)在使用物資前應(yīng)進行驗收,以確保其質(zhì)量符合要求.

4.4.7 服務(wù)質(zhì)量驗收由服務(wù)申請部門負責(zé).

4.4.8 當出現(xiàn)不合格物資時,由質(zhì)檢員填寫《不合格物資處理單》,并呈請部門經(jīng)理審批,由采購員按審批意見處理執(zhí)行.

4.4.9 對小批量采購的a、b類物及首次承接的分供方可采取全部檢驗的方法.

4.4.10 采購?fù)瓿珊蟛少彽挠嘘P(guān)文件由使用部門及后勤各自保存?zhèn)浞菀詡洳殚?

4.4.11 對采購服務(wù)不合格項由服務(wù)采購部門負責(zé)人根據(jù)合同等,要求分供方賠償或返工.

4.5 物資的保管按《倉庫管理程序》執(zhí)行.

5.監(jiān)督執(zhí)行

由總經(jīng)理辦公室監(jiān)督執(zhí)行.

6.支持性和相關(guān)性文件

bvpqs4.6-01-01 《a、b、c類物資合格供應(yīng)商名單》

bvpqs4.15-01 《倉庫管理程序》

bvpqs4.6-01-02 《設(shè)備(服務(wù))合格分供方名單》

7.質(zhì)量記錄及表格

bvpqs4.6-01-f1-01《物資申請單》

bvpqs4.6-01-f2-01《入庫單》

bvpqs4.6-01-f3-01《物資驗收單》

bvpqs4.6-01-f4-01《不合格物資處理單》

第10篇商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理要求

商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問題

商業(yè)物業(yè)包括各類商業(yè)廣場及shopping mall等,由于商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施配套齊全,每年公共設(shè)施能源費的消耗大都在數(shù)百萬元乃至數(shù)千萬元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設(shè)施中的一個重要組成部分,運行期間水電費的消耗頗巨,控制其運行成本,并有效地處理實際管理中遇到的各類問題,是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項不可或缺的重要環(huán)節(jié),特別是對多產(chǎn)權(quán)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,尤為突出。

筆者根據(jù)對江蘇省首家shopping mall四年多的管理實踐,對中央空調(diào)運行成本及相關(guān)管理工作在此做一初探。

一、中央空調(diào)運行費用

中央空調(diào)系統(tǒng),由于管道多,覆蓋面積大,運行成本亦較高。在對商業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運行成本進行估算時,應(yīng)主要考慮以上因素:

1、用電成本(p1、k1、p2)

主機(p1、k1)

根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調(diào)主機數(shù)量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等,對一年中夏冬二季的運行成本進行計算,然后按一年12個月進行平均,得出每個月的平均電費p1。

在實際操作過程中,由于主機并非滿負荷運行,故根據(jù)具體情況,在計算中要考慮其負荷系數(shù)k1,k1≈0.6~0.9。

輔機(p2)

此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風(fēng)機盤管等?？筛鶕?jù)實際不同的類型、數(shù)量和功率,進行估算。需注意的是因季節(jié)的不同,在制冷和供暖時,輔機的數(shù)量和類型亦有所不同。

2、用水成本(p3)

中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水,開放式冷卻塔的日常消耗用水,應(yīng)根據(jù)空調(diào)供應(yīng)期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。

3、用汽成本(p4)

對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組,除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外,還要考慮用汽費用。根據(jù)每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調(diào)運行的天數(shù)等,計算出每月的平均蒸汽費用。

4、管道損耗(k2)

冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過程中,因氣流的紊流損耗,管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗,以管道損耗系數(shù)k2表示,k2≈1.02~1.05。

5、預(yù)溫損耗(k3)

因管道內(nèi)外溫度差異,冷暖氣在輸送過程中,在管道內(nèi)要經(jīng)過一段時間的預(yù)熱或預(yù)冷后,才能達到一定的出口溫度,故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失,可用預(yù)溫損耗系數(shù)k3表示,k3≈1.05~1.08。

夏季預(yù)溫時間隨管道長短不同而有所變化,通常在40分鐘左右,冬季預(yù)溫時間較夏季短。

6、變損線損(k4)

廣場內(nèi)電能的變壓器損耗和線路損耗應(yīng)由所有用戶共同承擔(dān),變損線損約占供電量的1%~3%,作為中央空調(diào)系統(tǒng),該項損耗可在其用電成本中,取變損系數(shù)k4≈1.01~1.03加以考慮。

7、電價差異(k5、k6)

在估算上述用電成本中,注意各地動力用電和照明用電的電價差異,動力用電比照明用電通常約低15%左右,故應(yīng)根據(jù)各地實際電價對之進行計算。

另外,白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同,在計算中,應(yīng)根據(jù)用電的不同時間段加以區(qū)分,在此白天和夜間的電價分別以k5、k6表示。

8、周期變化

由于一年中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季,同時冬夏季空調(diào)供應(yīng)的時間和耗能量亦有區(qū)別。長江中下游地區(qū),通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調(diào)外,其他月份每月耗能量均不同,因此計算中央空調(diào)運行成本時,在考慮到全年各種氣溫的變化因素后,按月均價格向業(yè)主收取費用較為合適。

9、成本匯總(p)

以p表示空調(diào)運行總成本,則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運行成本可表示如下:

p=k2k3k4(k5+k6)(k1p1+k1p2+p3+p4)(1)

二、季節(jié)和溫度變化的影響

在長江中下游地區(qū)(其他地區(qū)可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行修正),夏季空調(diào)供應(yīng)時間平均為五個多月,冬季約四個多月,根據(jù)總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統(tǒng)計資料,如果將全年空調(diào)供應(yīng)成本的平均價格定為單位1,則全年不同月份,不同季節(jié)空調(diào)所耗費用的不同比例詳見圖1。

由圖1可見,中央空調(diào)的能源耗費高峰在夏季六至九月,其最高成本約為平均成本的178%,且整個空調(diào)系統(tǒng)的運行成本下半年的支出大于上半年。

三、公攤空調(diào)費

對于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè),無須區(qū)分自用空調(diào)和公攤空調(diào)的費用,但對于多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場而言,計算公攤空調(diào)費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開的公共部分設(shè)有隔墻,但由于冷暖氣的流動和熱量的交換,自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會達到均衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比,故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高,分別計算其容積,由此確定公共部位的容積(含室內(nèi)中庭、公共用房等)占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總?cè)莘e的比例,并由此初步確定公攤空調(diào)費的大小。此處系用容積比例法,對公攤空調(diào)費用的估算作一探討。

1、氣體的不均勻影響

由于冷暖空氣性質(zhì)的差異,存有暖升冷降的情況,同時由于公共部位如中庭等處,空間較大,溫度難以均衡,故存在溫度的不均勻性,因此在計算公共部位冷暖氣容積時,應(yīng)考慮氣體的不均勻性影響,此處以影響系數(shù)k表示:k≈0.75~0.95。

2、計算步驟

①首先依據(jù)施工竣工圖,并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享用空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量,對存有變化之處,做好記錄,對實際容積進行修正,作為數(shù)字統(tǒng)計的基礎(chǔ)。

②把修正過的實際數(shù)據(jù)填入表1中。

③業(yè)主自用和公攤空調(diào)費估算

a、業(yè)主自用空調(diào)費用成本a(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕×〔∑v/(∑v+k*∑g)〕 (2)

b、物業(yè)公攤空調(diào)費用成本b(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕-a(3)

④使用實例

時代廣場五樓由某娛樂公司經(jīng)營,根據(jù)行業(yè)特點,開發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設(shè)施,故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝,室內(nèi)空調(diào)費用亦由業(yè)主自行承擔(dān)。而對于公攤空調(diào)費用問題,業(yè)主認為應(yīng)該交,但要求管理公司作出合理的收費依據(jù),在我們將上述計算過程向業(yè)主交待并進行審核后,業(yè)主愉快接受了該項費用。

四、延時空調(diào)費

延時空調(diào)費指在正常的營業(yè)時間之外,按部分業(yè)主或使用人的要求,另外開啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的費用。

延時空調(diào)費在多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi),使用較為頻繁,如揚州時代

廣場因業(yè)態(tài)多,經(jīng)營主題不同,在商場打烊后繼續(xù)使用中央空調(diào)至凌晨的商家不少,也有清晨即需供應(yīng)空調(diào)的商家。

延時空調(diào)費的計算,除根據(jù)實際開機時間的長短,按第一部分所述內(nèi)容逐一計算空調(diào)成本外,還需考慮加班人員的加班費用,即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請使用延時空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實際享用空調(diào)的室內(nèi)面積之和,計算延時空調(diào)費成本,由申請供應(yīng)延時空調(diào)的業(yè)主或商戶共同承擔(dān)。由于單獨開機成本較高,如果業(yè)主較少或使用面積不大,則費用相對較高。

五、小結(jié)

根據(jù)四年多的工作實踐,對商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個問題,小結(jié)如下:

1、對于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)而言,計算中央空調(diào)的運行成本和收費標準,是一項重要的基礎(chǔ)性工作,由于商業(yè)物業(yè)面積大,能源費用運行成本高,如對成本估算不足或?qū)κ召M標準制定有誤,則對整個財務(wù)收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果,故應(yīng)引起各級管理人員高度重視。

2、對于多產(chǎn)權(quán),多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,由于業(yè)主眾多,各業(yè)態(tài)經(jīng)營時間差異較大,且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同,故計算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)費用,是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。

3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中,延時空調(diào)費的出現(xiàn)是一種常見的情況,由于前期建設(shè)和后期招商的變化,以及不同業(yè)態(tài)對中央空調(diào)的需求不同,導(dǎo)致空調(diào)運行成本增加,也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設(shè)計并定位引進商家,或是在商家入駐后,根據(jù)具體情況對空調(diào)系統(tǒng)進行局部改造。從節(jié)省能源的角度計,應(yīng)盡量避免長期延時使用空調(diào)。

4、中央空調(diào)費的支出,在一年中起伏較大,夏季達到高峰,下半年的該項支出比上半年約增加30%~50%,為便于搞好成本控制和收費工作,在全年應(yīng)按月均價收費,年終決算。

第11篇某園區(qū)物業(yè)檔案建立與管理

園區(qū)物業(yè)檔案建立與管理

檔案資料管理是物業(yè)管理工作中的一個重要組成部分,科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為園區(qū)的公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務(wù)。為此,管理處將配備檔案管理人員,建章立制,充分利用智能化系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和原始文件資料管理三個手段,建立與完善【**新城國際】檔案管理體系,對所有檔案資料進行嚴格的、科學(xué)的、集中的管理,為業(yè)主服務(wù)。

(一)檔案建立

檔案資料的分類:

1、開發(fā)商提供的資料

各類圖紙;

各類設(shè)施設(shè)備單位和聯(lián)系人、保修卡和說明書;

所有房屋驗收的合格證明;

所有業(yè)主商品房買賣合同的復(fù)印件;

業(yè)主基本情況表等;

房屋維修記錄。

2、管理處自建檔案資料

物業(yè)資料;

住戶資料;

日常管理資料;

車輛管理檔案;

裝修管理檔案;

工程返修檔案;

維修服務(wù)檔案;

收費管理檔案;

設(shè)備管理檔案;

社區(qū)文化檔案;

業(yè)主意見征詢、統(tǒng)計記錄;

服務(wù)質(zhì)量回訪記錄;

住戶投訴及處理記錄;

員工檔案管理;

培訓(xùn)檔案;

行政文件;

業(yè)主管理委員會文件。

(二)檔案管理

檔案建立和管理流程

收集-整理-分類-分級-編號-登記-輸入電腦-入柜-利用-檢查

檔案管理要求

1、多種形式的檔案儲存方式并利于保管。

2、電腦儲存,便于查找和利用。

3、原始文件按照其使用性質(zhì)及重要性分類并編制相應(yīng)文件目錄。

4、檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊,以內(nèi)容分類,逐一編號,登記造冊,編輯目錄并分柜保存。

5、檔案管理人員必須做到檔案標識清晰、分類明確,易查找,檔案借閱必須辦理手續(xù)并及時收回,防止文件流失和泄密。

6、檔案存放的環(huán)境要求達到防火、防潮等,配置有效的滅火器材,遇潮濕天氣需放置生石灰等物質(zhì),以保證檔案資料的完好無損。

第12篇物業(yè)公司行政管理員工建議及意見

物業(yè)公司行政管理之員工建議及意見

員工建議及意見的管理制度

為了進一步調(diào)動員工的能動性和積極性,發(fā)揮員工的創(chuàng)造意識,以及讓上級領(lǐng)導(dǎo)及時并清晰地了解下面一些不正之風(fēng)及管理者的水平和處事能力,鼓勵員工多提合理化建議和意見,增強公司的凝聚力,特制訂本制度。

1.范圍

1.1 凡對公司各方面發(fā)展有利的建議和意見均在可提之列。

1.2 對各職能部門的不正之風(fēng)及對上級領(lǐng)導(dǎo)的意見和建議。

2.遞交形式

以書面形式將有關(guān)事項寫清楚、詳盡,然后遞入'員工建議及意見箱'。為了各項事務(wù)的及時溝通、交流及相關(guān)驗證,一般請簽署姓名。

3.處理程序

3.1 提議人將書面建議或意見遞入'員工建議及意見箱'。

3.2 由公司經(jīng)理親自打開意見箱(逢周三、周五早上九點),取出建議及意見書。

3.3 由公司經(jīng)理親自審閱建議及意見。

3.4 經(jīng)理對有關(guān)建議及意見進行登記、整理,并制訂相應(yīng)處理函,遞交相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),各相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行審閱,并在處理函上簽署處理辦法。

3.5 專管人員根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)批示跟蹤辦理。

3.6 將建議或意見的處理結(jié)果回復(fù)提議者本人,然后整理歸檔。

4.處理時間規(guī)定

4.1 應(yīng)在收到建議或意見一個工作日內(nèi)完成整理工作,并遞交相關(guān)人員辦理。

4.2 各相關(guān)人員應(yīng)在二個工作日內(nèi)完成審閱及處理辦法。

4.3 人事行政部接到批示后,應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成跟蹤辦理工作。

4.4 人事行政部應(yīng)在10個工作日內(nèi)將建議的處理結(jié)果反饋給提議人。

5.對未署名建議及意見的處理

在收到未署名建議或意見時,應(yīng)立即作有關(guān)調(diào)查并核實,然后按以上程序處理,處理結(jié)果以適當方式公布。

6.對有效建議的獎勵

6.1 對有效建議由人事行政部按規(guī)定提請獎勵。

6.2 所有有效建議都作為績效考核的參考及晉升的依據(jù)。

第13篇某商業(yè)廣場物業(yè)管理部組織機構(gòu)

z商業(yè)廣場物業(yè)管理部組織機構(gòu)

一、項目整體架構(gòu)圖

本商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司--本商業(yè)廣場物業(yè)管理部--商戶服務(wù)部/財務(wù)部/租賃部/保安部/行政策劃部/管理部/工程技術(shù)部/園林綠化部/清潔部

架構(gòu)圖說明:

1、架構(gòu)設(shè)置原則是精干高效、分工協(xié)作,物業(yè)公司實行物業(yè)部經(jīng)理負責(zé)制。

2、物業(yè)部內(nèi)部實行垂直管理,減少管理層次,提高效率。

3、各職能部門職責(zé)

1)商戶服務(wù)部:接受商戶咨詢,處理商戶投訴。

2)工程技術(shù)部:負責(zé)房屋本體及設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護、水電管理等工作。

3)保安部:負責(zé)本商業(yè)廣場安全管理和秩序維護、停車場、車輛管理工作。

4)園林綠化部:負責(zé)本商業(yè)廣場綠化養(yǎng)護、花卉培育工作。

5)清潔部:負責(zé)本商業(yè)廣場清潔衛(wèi)生、垃圾清運、消殺工作。

6)財務(wù)部:負責(zé)本商業(yè)廣場財務(wù)管理,財政收支,財務(wù)核算等工作。

7)租賃部:負責(zé)本商業(yè)廣場鋪位招商出租、租金政策的制定、商戶變換更替等工作。

8)行政策劃部:負責(zé)本商業(yè)廣場內(nèi)部行政事務(wù)、廣告策劃制作、大型各類商業(yè)活動策劃等工作。

9)管理部:負責(zé)本商業(yè)廣場日常事務(wù)管理工作。

二、人員編制及職責(zé)

共**人:

(一)、管理人員:人員編制**人

1、人員設(shè)置:

設(shè)經(jīng)理*名,商戶服務(wù)人員*名。

2、任職資格:

1)經(jīng)理:大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷;中級以上職稱;三年以上物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗。

2)商戶服務(wù)人員:中專以上學(xué)歷;初級以上職稱;三年以上商戶服務(wù)和市場拓展工作經(jīng)驗。

3、職責(zé):

經(jīng)理:

1、對物業(yè)部員工進行培訓(xùn),工作進行檢查、指導(dǎo)。

2、建立、健全物業(yè)部各項規(guī)章制度,并組織實施。

3、負責(zé)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的評定和服務(wù)水平的提高。

4、負責(zé)本商業(yè)廣場的商業(yè)氛圍營造和商戶入租率的提高。

4、協(xié)調(diào)處理與政府主管部門、租商戶等各方關(guān)系。

商戶服務(wù)人員(分區(qū)域負責(zé)):

1、負責(zé)處理商戶投訴、咨詢,負責(zé)商戶回訪、商戶意見收集。

2、協(xié)助處理所管轄區(qū)域商戶問題和廣告位、鋪位的經(jīng)營管理。

3、負責(zé)建立商戶檔案和物業(yè)部資料(運行記錄、巡查記錄、值班記錄、保養(yǎng)記錄、檢查記錄、維修記錄等)。

4、協(xié)助物業(yè)部經(jīng)理對各部門工作進行檢查、監(jiān)督。

(二)、工程技術(shù)部:人員編制**人

1、人員設(shè)置:

值班電工*名,負責(zé)配電房值班24小時運行及日常巡查及小修;維修工*名:負責(zé)房屋、消防、給排水、停車場等公共設(shè)施和商戶的應(yīng)急維修保養(yǎng);

2、任職資格

1)主管部長:中專以上學(xué)歷;中級技師以上職稱;5年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。

2)維修工:職高以上學(xué)歷;具相關(guān)專業(yè)上崗證;一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。

3、職責(zé)

主管部長:*人

1、負責(zé)本部門的工作安排。

2、負責(zé)制定本部門的工作計劃,做好工作總結(jié)。

3、負責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的檢修計劃,組織編制設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng),并負責(zé)組織實施。

維修工:

1、房屋本體維保的內(nèi)容:外墻面、公共屋面、公共通道門廳、樓梯間上、下水主管、房屋本體承重及抗震結(jié)構(gòu)部位。

2、給排水上下水管道。

3、檢查消防系統(tǒng)的正常性。

運行電工:*人,24小時值班

1、配電房必須設(shè)鎖,閑人免進。進出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。

2、每班做好巡查記錄,《變配電運行記錄表》、《設(shè)備故障處理表》。

3、對高(低)壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、測電筆、接地線等,而且在保護人監(jiān)護下執(zhí)行操作。

4、需要停電進行線路檢修時,首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無人員的情況下,方可進行操作。

5、要執(zhí)行停、送電操作,必須辦好有關(guān)手續(xù),堅持工作掛牌制度。凡要執(zhí)行高壓部分及低壓母聯(lián)開關(guān)時,未經(jīng)主管人員批準,不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標志牌。

6、禁止用超長金屬物在帶電低壓柜上工作。

7、嚴格執(zhí)行崗位職責(zé),遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。

8、配電房室內(nèi)溫度控制在40℃以下。

9、停電時應(yīng)先斷開各分路的空氣開關(guān),再斷開各回路控制柜的隔離開關(guān),然后再斷開多功能斷路器,最后再斷開總隔離開關(guān)。禁止帶負荷拉刀閘(隔離開關(guān))。

10、送電時首先檢查各分路是否斷開,然后合電源總隔離開關(guān),多功能斷路器,各分回路控制隔離開關(guān),最后按各分路的空氣開關(guān)的順序依次合閘送電。

11、在惡劣的氣候環(huán)境下,要加強對設(shè)備的特巡,當發(fā)生事故時,應(yīng)保持冷靜,按照操作規(guī)程及時排除故障,并做好記錄。

(三)、保安部:**人

1、人員設(shè)置:

保安員

崗位設(shè)置:

固定崗位**個(出入口**個),**個巡邏崗分片巡邏,消防監(jiān)控中心**個崗位、**個外圍巡邏崗。共**崗。輪休崗**人,共需***人。

2、任職資格。

1)主管部長:高中以上學(xué)歷;退役軍人;三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。

2)領(lǐng)班:高中以上學(xué)歷;二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。

3)保安員:初中中以上學(xué)歷;通過保安員上崗培訓(xùn);退伍軍人尤佳。

3、職責(zé)

1、固定崗

1)24小時嚴密監(jiān)視本商業(yè)廣場外圍各種情況,發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象,及時通知主管部長就地處置,且隨時匯報動態(tài)情況,直到問題處理完畢;

2)掌握本商業(yè)廣場出入客人各類人員動態(tài);

3)對進出車輛進行查實登記、疏導(dǎo)秩序。

2、巡邏崗

1)負責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)秩序維護,防止發(fā)生事故,每小時巡視一次;

2)巡查、登記公共部位設(shè)施、設(shè)備完好情況;

3)對管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進行盤問、檢查;

4)制止本商業(yè)廣場內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件;

5)驅(qū)趕

本商業(yè)廣場內(nèi)的散發(fā)廣告等閑雜人員;負責(zé)火警、匪警的驗證,負責(zé)緊急事件的應(yīng)急處理;

6)回答訪客的咨詢,必要時為其導(dǎo)向;

7)指揮車輛的停放,保證消防通道暢通。

3、消防中心

1)、實行24小時值班制。

2)、值班人員保持高度的警覺性和高度的責(zé)任心,能熟練操作設(shè)備。

3)、值班人員在工作期間不得擅自離開工作崗位。

4)、控制中心出現(xiàn)報警信號,首先打電話到報警部位查明情況,如若誤報,立即消除,如發(fā)現(xiàn)異常情況或火警,立即報警。

5)、值班人員應(yīng)填寫設(shè)備運行記錄,值班過程中發(fā)現(xiàn)誤報應(yīng)填寫時間、地點等。

(四)、園林綠化部:人員編制**人(外包除外)。

1、人員設(shè)置:

園林工**名,

園林工:

1)熟悉本商業(yè)廣場的綠化布局和個人包干地區(qū)的職責(zé)范圍,以及花草樹木的品種數(shù)量,并逐步掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等。

2)對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥,并修理枯病枝、傷害枝等,更換死亡苗木,澆水。

3)要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊,遇到有違章違法行為要及時加以勸阻,不聽勸阻的要及時報告保安人員和主管人員,協(xié)助對其勸阻和處置。

4)完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

(五)、清潔部:人員編制**人(外包除外)。

1、人員設(shè)置:清潔員**名。

崗位設(shè)置:負責(zé)本商業(yè)廣場室內(nèi)外道路廣場、公共設(shè)施(路燈桿、宣傳欄等)衛(wèi)生,垃圾收集等,分區(qū)負責(zé),原則上根據(jù)樓層棟號劃分,每棟(層)樓**人負責(zé)循環(huán)清潔,外圍**人。

2、任職資格:

主管部長:中專以上學(xué)歷,二年以上工作經(jīng)驗。

3、職責(zé):

主管:

1)負責(zé)整個本商業(yè)廣場室內(nèi)及公共部分清潔衛(wèi)生的管理工作。

2)負責(zé)本部門員工的培訓(xùn)及考核工作。

3)完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

清潔員

1)負責(zé)包干范圍內(nèi)的保潔工作,按照工作制度實施保潔。

2)完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

(六)、財務(wù)部:

1、人員設(shè)置:設(shè)財務(wù)部長、主管會計、出納人員、收費人員等各*人。

2、任職資格:

1)財務(wù)部長、主管會計大專學(xué)歷以上,相關(guān)經(jīng)濟學(xué)專業(yè),*年以上相關(guān)工作經(jīng)驗;

2)出納人員、收費人員中專學(xué)歷以上,基礎(chǔ)會計。

3、崗位職責(zé):

財務(wù)部長、主管會計職責(zé):

1)負責(zé)財務(wù)管理工作,編制財務(wù)計劃落實完成計劃的措施,嚴格執(zhí)行《會計法》和《會計準則》;

2)組織搞好財務(wù)核算工作,建立各級經(jīng)濟活動分析析制度,挖掘增收節(jié)支潛力;

3)掌握資金活動和經(jīng)營成果情況,當好領(lǐng)導(dǎo)參謀;

4)監(jiān)督執(zhí)行國家各項財經(jīng)政策、法規(guī)、嚴格控制各項費用的開支;

5)負責(zé)會計計憑證和會計報表的審核和各類經(jīng)濟檔案保管歸檔;

6)負責(zé)員工工資、各項津貼等發(fā)放和審核;

7)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

出納人員、收費人員職責(zé):

1)負責(zé)公司管理服務(wù)費銀行托收、現(xiàn)金銀行存款的收支、管理、記帳結(jié)算工作;

2)做好收費統(tǒng)計、核算及催收工作;

3)負責(zé)建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其它帳目,定期核對、帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結(jié)、準確無誤;

4)嚴格執(zhí)行財務(wù)務(wù)制度,不得挪用公款或私自借支;

5)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

(七)、租賃部:

1、人員設(shè)置:設(shè)主管部長、租務(wù)管理助理。

2、任職資格:大專以上學(xué)歷,*年以上工作經(jīng)驗。

3、崗位職責(zé):

1)負責(zé)制定公司年度招商租賃計劃及實施細節(jié),并予以實施;

2)負責(zé)對外招商租賃業(yè)務(wù)的承接、洽談;

3)做好市場調(diào)查研究,及時了解市場信息,做好市場信息匯總和綜合分析,掌握同業(yè)動態(tài),為公司相關(guān)決策提出供依據(jù);

4)負責(zé)溝通與租戶的關(guān)系,做好相應(yīng)的公關(guān)工作;

5)做好租戶檔案的分類整理工作;

6)做好領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。

(八)、行政(人事)策劃部:

1、人員設(shè)置:設(shè)主管部長、策劃設(shè)計助理**人。

2、任職資格:大專以上學(xué)歷,*年以上相關(guān)工作經(jīng)驗,有成功策劃工作案例。

3、崗位職責(zé):

1)負責(zé)了解當前國家的方針、政策,貫徹落實執(zhí)行公司各項指令,深入調(diào)查研究為公司決策層提供決策依據(jù);

2)負責(zé)公司工作計劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草審核工作;

3)負責(zé)公司對外聯(lián)絡(luò)工作組織安排、接待、參觀等公關(guān)活動;

4)做好公司各部門之間的協(xié)調(diào)工作,做好公司辦公用品采購、入庫、領(lǐng)用等管理工作;

5)負責(zé)公司人事安排、招聘、錄用、轉(zhuǎn)正、調(diào)配、離辭等管理工作,檢查公司各部門的考勤工作;

6)負責(zé)公司員工飯?zhí)?、宿舍管理等后勤保障工?車輛調(diào)度和管理等工作;

7)負責(zé)制定公司員工培訓(xùn)計劃,提高員工素質(zhì)和實際工作能力;

8)負責(zé)公司廣場的商情、廣告、宣傳、設(shè)計、制作及大型各類活動策劃、布置、管理等工作;

(九)、管理部:

1、人員設(shè)置:設(shè)主管部長、助理管理員**人。

2、任職資格:大專以上學(xué)歷,工商行政管理學(xué)畢業(yè),三年相關(guān)工作經(jīng)驗。

3、崗位職責(zé):

1)負責(zé)實施本商業(yè)廣場的房屋主體本體的管理、公用設(shè)施的管理、保潔綠化工作等;

2)負責(zé)本部門崗位職責(zé)、各項規(guī)章制度的貫徹落實;

3)督導(dǎo)所屬部門人員貫徹執(zhí)行保證各項工作保質(zhì)、保量、安全、及時順利的完成;

4)制定公用設(shè)施的維修養(yǎng)護、更新改造計劃,上報批準后組織實施;

5)督導(dǎo)保潔、綠化員工按操作規(guī)程和服務(wù)標準做好本職工作;

第14篇 x灣物業(yè)管理重點

御景灣物業(yè)管理重點

管理重點之二:環(huán)境的保護和建設(shè)

'珠江御景灣'的大量綠化面積和公共面積需**物業(yè)進行科學(xué)、有序的管理,如何使客戶居住環(huán)境、公共空間的環(huán)衛(wèi)保潔以及園林綠化養(yǎng)護得到充分保證,是**物業(yè)十分重要的工作。**物業(yè)將制定詳細、合適的服務(wù)流程,并認真、仔細做好物業(yè)的清潔、綠化和滅蟲消殺工作。其中包括:

清潔、綠化管理制度

員工安排,包括崗位分配及當值時間

開荒及其工作標準

公共區(qū)域日常清潔衛(wèi)生及其工作標準

定期消殺滅蟲方案

日常撥草及綠化養(yǎng)護

擺放合適的盆景和花草

及時清運生活垃圾及裝修建筑垃圾

提供單元內(nèi)有償清潔服務(wù)

管理重點之三:公共服務(wù)和社區(qū)文化

建立一個健康、和諧的社區(qū)環(huán)境氣氛,有助于增加客戶對'珠江御景灣'的歸屬感,從而支持和配合項目的物業(yè)管理工作。**物業(yè)將對公共服務(wù)與社區(qū)文化營造進行有機的結(jié)合,使其成為溝通客戶相互認識、了解、增進友誼的橋梁。

編印通訊刊物作為**集團、**物業(yè)與客戶及各客戶之間溝通的途徑。

辦求以生動活潑形式去處理各類型通告、指示牌等,改變生硬、死板形式。

舉辦各類社區(qū)活動,強調(diào)運動、健康、快樂的生活方式,如:各類型比賽、社交活動、旅行、文娛晚會等。

與客戶保持緊密聯(lián)絡(luò),定期咨詢意見,用以持續(xù)改進服務(wù)質(zhì)量。

參與社會活動,如籌款、演出、賑災(zāi)扶貧等,建立'珠江御景灣'地位。

嚴格要求各級員工言行舉止,提高素質(zhì),從而提高服務(wù)水平,增進**物業(yè)與客戶之間的友好關(guān)系。

在協(xié)調(diào)客戶之間予盾方面,**物業(yè)應(yīng)扮演一個公正人的角色,避免予盾加劇,使物業(yè)保持良好的氣氛。

作為**物業(yè),更應(yīng)為協(xié)調(diào)**集團與客戶的關(guān)系而承擔(dān)責(zé)任,在處理這方面事情時,應(yīng)在保護**集團利益的原則下,解決及處理客戶投訴,避免引起爭端,影響**集團聲譽。

管理重點之四:物業(yè)優(yōu)秀達標和質(zhì)量認證工作

**物業(yè)按照國優(yōu)標準進行優(yōu)秀達標和認證工作,通過日檢、周巡視、月小結(jié)、季考核評比、每半年內(nèi)部審核和年管理評審等方式定期巡視物業(yè),對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷,及時提出改善建議,主要包括:

成立優(yōu)秀達標和質(zhì)量認證工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

制定優(yōu)秀達標和質(zhì)量認證工作計劃。

開展優(yōu)秀達標和質(zhì)量認證專項培訓(xùn)工作。

建立和完善優(yōu)秀達標和質(zhì)量認證管理文件系統(tǒng)。

按優(yōu)秀達標和質(zhì)量認證要求定期巡視物業(yè)。

按優(yōu)秀達標和質(zhì)量認證要求進行整改完善。

定期組織優(yōu)秀達標和質(zhì)量認證工作會議。

開展優(yōu)秀達標和質(zhì)量認證自檢工作。

申報物業(yè)優(yōu)秀達標和質(zhì)量認證。

管理重點之五:財務(wù)管理

訂立會計財務(wù)制度、預(yù)算制度及稽核制度,包括財務(wù)專用文件、各級員工財務(wù)權(quán)限及支出批準之程序,務(wù)求有效控制管理收支。

按國家規(guī)定之法規(guī)和小區(qū)公約、制訂處理欠款及其他費用程序,以確保穩(wěn)定管理收入。

安排周年核計。

安排制訂電腦化會計程序,建立財務(wù)及業(yè)戶資料儲存庫,以提供準確資料及財政狀況預(yù)算,作為未來發(fā)展之根據(jù)及參考。

第15篇物業(yè)管理師培訓(xùn)教學(xué)大綱

一、物業(yè)管理方案的制訂

(一)學(xué)習(xí)要求

掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,了解并做好物業(yè)管理早期介人的準備工作;具有進行擬管項目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力;掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。

(二)學(xué)習(xí)重點

1.物業(yè)管理的早期介入

(l)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求

物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托,按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使管理權(quán),運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù),以經(jīng)營手段管理物業(yè),從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營,并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。

物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是:

①物業(yè)的設(shè)計要“科學(xué)、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護。

②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好,減少使用成本。

③配套設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。

④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容

①基本業(yè)務(wù)

包括房屋建筑物的維護、修繕與改造;物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新;相關(guān)場地的維護與管理;消防設(shè)備的維護、養(yǎng)護與更新。

②專項業(yè)務(wù)

包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

③特約業(yè)務(wù)

包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。

④經(jīng)營業(yè)務(wù)

包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。

(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備

人員準備

資料準備

設(shè)備、器材準備

資金準備

(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序

我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段:

①決策、立項階段

通過調(diào)查研究,尋求合作伙伴,選定開發(fā)地點和開發(fā)項目,向政府有關(guān)部門申請立項。

②前期階段

1)在申請立項的項目建議書基礎(chǔ)上,經(jīng)過進一步的調(diào)查研究,編制項目可行性研究報告,并向有關(guān)部門申報,同時辦理企業(yè)申報登記事宜。

2)項目的規(guī)劃設(shè)計工作。

3)規(guī)劃設(shè)計工作的報批工作,進行工程勘探,制定開發(fā)項目的建設(shè)方案。

4)征用土地,開展拆遷安置工作。

5)完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),做到“四通一平”:即通水、通電、通路、通信、平整土地。

6)辦理開工手續(xù)。

③建設(shè)階段

通過招標、投標、發(fā)包工程,進行施工建設(shè);同時,要加強施工期間有效的工程監(jiān)理,包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表,直至竣工驗收,交付使用。

④營銷階段

這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段,通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。

上述四個階段的實施不一定按部就班,有時可交替進行。

(5)建筑工程基本知識

①建筑工程分類

建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為:

1)一般土建工程:包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。

2)管道工程:包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

3)暖衛(wèi)工程:包括室內(nèi)外給排水管道,采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。

4)電氣照明工程:包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。

③建筑工程管理

建筑工程管理是貫

穿以工程項目為對象,以施工現(xiàn)場為中心,遵循建筑施工的特點和規(guī)律,把各個施工過程有機地組織起來,使施工過程達到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括:

l)落實施工任務(wù),簽訂對外承包合同;

2)編制施工組織設(shè)計或施工計劃;

3)做好施工前的準備工作,保障順利開工;

4)按計劃組織施工,并隨時收集施工中的有關(guān)信息與計劃目標進行對比,發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整,使各項施工活動處于最佳狀態(tài);

5)做好工程施工資料分析與整理。

③建筑工程涉及的主要工作

1)熟悉施工圖樣,參加圖樣會審,熟悉設(shè)計規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點和生產(chǎn)工藝順序;

2)熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運輸情況,了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件;

3)了解當?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價格;

4)編制施工組織設(shè)計,繪制施工平面圖,制定施工進度計劃,提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機具等進場計劃;

5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作;

6)抓好質(zhì)量管理;

7)抓好安全生產(chǎn)管理;

8)抓好材料與工具管理;

9)抓好班組管理;

10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

2.物業(yè)管理早期介入的實施

(l)工作內(nèi)容

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,物業(yè)管理早期介入實施的工作內(nèi)客主要有:

①參與規(guī)劃設(shè)計階段

參與形式主要表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)管理順利實施的各種需要,以及在以往物業(yè)管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題或缺陷,用咨詢報告的形式提交設(shè)計單位,并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題:

1)配套設(shè)施的完善問題;

2)水電供應(yīng)容量的問題;

3)安全保衛(wèi)系統(tǒng);

4)垃圾的處理方式;

5)高層建筑物外觀的清潔問題;

6)消防設(shè)施問題;

7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題;

8)對建筑材料的意見;

9)其他問題。

②參與建設(shè)階段

通過參與施工管理,對工程建設(shè)提出意見。主要包括:

1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見;

2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計要求)并提出意見:

3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見;

4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。

(2)早期介入應(yīng)注意的問題

①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作

②必須明確物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位

③抓好人員準備這個關(guān)鍵

④精心準備,細致周到,力求全面、充分

3.擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查

通過對擬管項目全面情況的調(diào)查,為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。

(l)項目情況調(diào)查

①調(diào)查內(nèi)容

項目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

項目面積:占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

項目建筑情況:建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標準、管線布置等。

配套及附近交通狀況:已通達公交車次、小區(qū)班車等。

消防、安保、清潔等設(shè)施狀況

項目性質(zhì)及特色

政府的支持、扶持與介入程度

開發(fā)商的背景:規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽、社會影響、負責(zé)人情況等。

周邊壞境狀況

②調(diào)查方法

包括實地考察、公

開信息收集、座談及其他途徑。

(2)使用人需求調(diào)查

①調(diào)查內(nèi)容

住區(qū)人員自然狀況分析:包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟收人等。

住區(qū)人員需求分析:

l)按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施;

2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備,對于滿足需求彈性大的公共設(shè)施,應(yīng)從管區(qū)實際出發(fā)進行建設(shè),并更多注意面向社會服務(wù)與經(jīng)營,以提高其開發(fā)利用的效益。

3)按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。

4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實際生活水平出發(fā),定量與定性結(jié)合,協(xié)助制訂有針對性的方案。

②調(diào)查方法

1)詢問法

詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題,采用一定的提問方式,向被調(diào)查者提出詢問,再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。

2)觀察法

觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

3)實驗法

實驗法就是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

4)抽樣調(diào)查法

抽樣調(diào)查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

(3)競爭企業(yè)調(diào)查

調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗以及與競爭對手比較。

4.制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作

(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子:

(2)對方案制訂人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn):

(3)準備經(jīng)費;

(4)準備設(shè)備;

(5)準備相關(guān)資料。

5.制訂物業(yè)管理方案

(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容

①物業(yè)管理檔次

物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平,從而確定物業(yè)消費水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定,是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項目、標準及費用的不同。

②物業(yè)管理服務(wù)的標準

物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項目和質(zhì)量標準。

③物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算

物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達到的服務(wù)標準和收費標準是物業(yè)管理方案的核心。

(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)

①項目管理的整體設(shè)想與策劃

包括項目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標、物業(yè)管理特點。管理服務(wù)措施。

②管理模式

包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵機制、信息反饋處理機制等。

③公司人力資源管理

包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。

④規(guī)章制度建設(shè)

包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

⑤經(jīng)營管理指標

包括經(jīng)營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)

包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。

⑦財務(wù)管理及經(jīng)費收入測算

包括財務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測、維修基金的建立和使用計劃。

⑧日常管理

包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理、采暖系統(tǒng)維護管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。

⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施

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p; 包括物業(yè)維修養(yǎng)護管理、共用部分的維修與養(yǎng)護、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護。

(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

第一步:成立制訂方案的工作機構(gòu)

第二步:培訓(xùn)工作人員

第三步:經(jīng)費、設(shè)備、資料準備

第四步:項目、使用人、競爭調(diào)查

第五步:研究分析調(diào)查資料

第六步:確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務(wù)管理項目

第七步:經(jīng)費預(yù)算

第八步:草擬方案文本

第九步:向?qū)＜翌檰栒髟?/p>

第十步:送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱

第十一步:修改、研討、再修改

第十二步:可行性研究

第十三步:定稿

第十四步:實施、反饋

⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法

①經(jīng)理意見法

主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容,在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。

②內(nèi)部征詢法

發(fā)動公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議,在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。

③學(xué)習(xí)借鑒法

主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。

④專家意見法

主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家,在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。

⑤綜合制訂法

6.可行性研究知識

(l)可行性研究的基本概念

可行性研究是在做出投資決策之前,對投資項目進行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟上的分析,即進行全面的調(diào)查研究和綜合論證。

(2)可行性研究的程序

可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

①投資機會研究

帶有預(yù)測性,主要是分析投資方向的可能性,鑒別預(yù)計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進行研究。

②初步可行性研究

進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業(yè)能力方面進行預(yù)測,考察合格規(guī)模、估計資源分配和協(xié)作配套來源,對項目實施需要采用的技術(shù)、裝備進行初步規(guī)劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

③詳細可行性研究

對項目進行深入的技術(shù)經(jīng)濟論證,仔細分析項目的利弊,對多種方案進行比較選優(yōu),從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

④評價報告

重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

(3)可行性研究的內(nèi)容

①市場需求預(yù)測;

②物質(zhì)資源預(yù)測;

③項目方案研究;

④人力資源研究;

⑤項目實施過程研究;

⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究;

⑦項目經(jīng)濟效益研究。

(4)編寫可行性報告

①總論;

②項目分析;

③需求預(yù)測;

④物資資源及公用設(shè)施條件分析;

⑤人力資源分析;

⑥實施進度分析;

⑦投資估算、資金籌措或成本估算;

⑧社會及經(jīng)濟效益評價;

⑨附件。

二、物業(yè)管理制度

(一)學(xué)習(xí)要求

掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法

;了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容,掌握業(yè)主公約訂立原則和程序,并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反(公約)的行為,熟悉房屋裝修程序。

(二)學(xué)習(xí)重點

1.物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容

物業(yè)管理制度可分為兩大類:一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度;另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。

(l)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度

內(nèi)部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率,根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點制訂的一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考核條例等。

①物業(yè)管理公司員工管理條例

員工管理條例是物業(yè)管理公司最基本的內(nèi)部管理制度,主要包括勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎懲制度。

②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍

包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部內(nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門的職責(zé)范圍。

③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制

包括經(jīng)理室人員崗位責(zé)任制、公司辦公室人員崗位責(zé)任制、管理處人員崗位責(zé)任制。

(2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度

外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù),規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方的行為,協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度,主要制度有:

①物業(yè)接管驗收規(guī)定

②樓宇入住規(guī)定

包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。

③物業(yè)管理公約

是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定,對全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力,主要包括以下內(nèi)容:

1)明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任

2)明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利

3)明確物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)

4)明確對物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的管理

5)對物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定

6)管理費用的規(guī)定

7)法律責(zé)任

8)其他事項

④住戶手冊

是一種交住戶保存的文件,主要包括以下內(nèi)容:

l)居住區(qū)概況;

2)居住區(qū)的管理;

3)業(yè)主或住戶須知;

4)購日燈管理與維修;

5)物業(yè)管理條例;

6)綜合服務(wù);

7)其他應(yīng)注意的事項。

⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度

1)對房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標準、接代管程序的規(guī)定。

2)對房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。

⑥房屋管理服務(wù)制度

1)房屋維修養(yǎng)護管理規(guī)定。

2)房屋裝修管理規(guī)定。

⑦住宅區(qū)管理制度

主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機動車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場管理等規(guī)定。

⑧業(yè)主公約

⑨業(yè)主委員會章程

l)成立業(yè)主委員會的宗旨、目的;

2)業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù);

3)成立業(yè)主委員會的程序;

4)勸業(yè)主委員會會議及業(yè)主大會;

5)業(yè)主委員會的任務(wù);

6)有關(guān)補充說明。

2、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法

⑴程序

第一步:研究所管物業(yè)的實際情況。

第二步:研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。

第三步:正確評價本企業(yè)狀況。

第四步:學(xué)習(xí)理解國家及當?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度,借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。

nbsp;第五步:整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。

第六步:分頭草擬制度。

第七步:征求各方意見,反復(fù)討論修改。

第八步:定稿。

第九步:通過正式程序批準執(zhí)行。

(2)方法

①經(jīng)理意見法:在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上,以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。

②業(yè)主委員會制訂法:適用于制訂(業(yè)主公約)、(業(yè)主委員會章程》等。

③內(nèi)部制訂法:適用于制訂部門崗位職責(zé)和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。

④學(xué)習(xí)借鑒法:主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)進行管理的規(guī)章制度。

⑤綜合征定法:綜合運用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。

3、業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容

(l)法律依據(jù)

業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的,對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護及其管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是:

①《民法通則》第83條規(guī)定。

②建設(shè)部19*第5號令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。

(2)特點

①公約的主體是全體業(yè)主。

②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為,是基于物權(quán)而派生的客觀行為。

③公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護與管理等方面的權(quán)利。義務(wù)的規(guī)定,其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容,也有社會公共道德的內(nèi)容。

④公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效,對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。

⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。

(3)業(yè)主公約的主要內(nèi)容

業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充,經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會通過后上報行政主管部門備案。

4.業(yè)主公約的訂立

(1)訂立的原則

包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。

(2)訂立的程序

首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進行:

第一步:物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國家和當?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī),尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本?！?/p>

第二步:結(jié)合所管項目的實際情況,依照建設(shè)部“示范文本”的基本內(nèi)容,制訂出所管項目的業(yè)主公約(草案)。

第三步:用召業(yè)主大會將業(yè)主公約(草案)提交大會討論。修改。

第四步:業(yè)主大會通過修改后的業(yè)主公約。

第五步:業(yè)主簽字,業(yè)主公約生效

業(yè)主公約如需修改,一般由業(yè)主委員會提出修改意見及修改草案,將修改草案提交業(yè)主大會計論通過后執(zhí)行。

5、糾正違反業(yè)主公約的行為

⑴界定所應(yīng)處理的違反《公約》的行為

在物業(yè)管理中,用來約束主體行為的公約有兩種:一是《業(yè)主公約》;二是《物業(yè)管理公約》。前者的主體是全體業(yè)主,后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經(jīng)營者。因此,違反《公約》的行為一般說來有以下三種:

①業(yè)主違反《公約》。

②非業(yè)主違反《公約》

③物業(yè)管理公司違反《公約》

作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為,具體有:裝修時違反《公約》的行為,搬遷時違反《公約》的行為,日常違反《公約》的行為。

⑵及時發(fā)現(xiàn)違反《公約》的行為

物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時發(fā)現(xiàn)各種違約行為,需做到:

①加強工作責(zé)任心,認真履行崗位責(zé)任。

②物業(yè)管理公司和部門負責(zé)人要經(jīng)常檢查、解決員工工作不到位的問題,及時發(fā)現(xiàn)并處理使用人違約行為。

③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識,建立有效的監(jiān)督機制,認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。

⑶正確處理違反《公約》

的行為

從廣義上說,《業(yè)主公約》和《約業(yè)管理公約》也屬于物業(yè)管理制度,兩者既有共性,也有個性,概括起來,共性表現(xiàn)在目的相同的實質(zhì)內(nèi)容相近上而個性則表現(xiàn)在:制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質(zhì)不同以及對違反者處理方式不同。

對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進行,主要有:規(guī)勸、制止、批評、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。

6、房屋裝修管理

⑴住用戶裝修申報

①業(yè)主或使用人如需對房屋進行裝修,必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。

②工程部門對業(yè)主或使用人的資格進行確認,并提供裝修指南及有關(guān)資料。

③業(yè)主或使用人盡快請設(shè)計公司進行裝修方案設(shè)計,并選擇合格的裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設(shè)計圖紙交工程部門。

⑵物業(yè)管理公司審批

①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內(nèi),工程設(shè)備部門會同安保部門進行審核,考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案,或提出方案的修改意見。

②裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準后方可實施。

③方案批準后,與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議,并領(lǐng)取裝修許可證。

⑶裝修單位施工

與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書》,并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進行施工,施工期間應(yīng)嚴格遵守各項規(guī)定嚴格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》。

⑷物業(yè)管理公司驗收。

①由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會同其他有關(guān)部門對工程進行驗收。

②隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。

③竣工驗收合格后,由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗收單。

④業(yè)主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。

三、物業(yè)管理資金的管理

(一)學(xué)習(xí)要求

掌握物業(yè)管理資金的概念,了解物業(yè)管理啟動資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理;掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。

(二)學(xué)習(xí)重點

1、物業(yè)管理資金及其管理

(1)物業(yè)管理資金的概念

物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同,可分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。

(2)物業(yè)管理資金的管理

概念

物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務(wù)管理活動的整個過程。

管理對象

物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。

管理目的

物業(yè)管理企業(yè)有計劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果,保證物業(yè)管理工作的高效開展。

2.物業(yè)管理資金的來源和管理

(l)物業(yè)管理啟動資金

概念

物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金。

內(nèi)容及來源

一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金,如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金,主要用于物業(yè)機構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護,這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。

物業(yè)管理啟動資金的管理:其中物業(yè)公共設(shè)施維護基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會設(shè)賬,存入銀行專戶,掌管這項基金。同時,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用,并做到?？顚Ｓ?實際操作使用時報物業(yè)管理委員會批準并接受監(jiān)察。這項專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理,應(yīng)視具體情況而定,一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金應(yīng)在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產(chǎn)生最大增值收益。

(

2)日常物業(yè)管理資金

來源

包括物業(yè)管理服務(wù)費、物業(yè)管理機構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力及各項物業(yè)管理服務(wù)的價值補償,由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮,共同協(xié)商決定。

②日常物業(yè)管理資金的管理

1)收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用,并做到有計劃地使用,量收支出,?？顚Ｓ?不挪用、多用或少用。

2)財務(wù)上的管理。應(yīng)加強財會制度的建立與監(jiān)管力度,杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財務(wù)漏洞,避免發(fā)生意外事件,防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生,并注意安全保衛(wèi)工作。

3.利用會計手段進行經(jīng)濟管理

(l)會計的基本知識及會計制度

會計的概念

會計是經(jīng)濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現(xiàn)的經(jīng)濟信息,對經(jīng)濟活動進行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo),促使人們比較經(jīng)濟得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟效益的一種管理活動。

②會計的基本職能:核算和監(jiān)督。

l)核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經(jīng)濟活動狀況及成果。

對會計監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種,主要通過對價值指標的監(jiān)督,防止核算單位經(jīng)濟活動的偏差與失誤,保障核算單位財產(chǎn)免遭損失。

③會計法規(guī)體系

我國會計法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系,可分為三層:第一層是基本法,即(會計法)、(預(yù)算法)等國家法律;第二層是國家財政部根據(jù)基本法制定的對所有單位的會計核算工作.

均有約束力的會計準則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會計制度。這三個層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層,第二層統(tǒng)馭第三層,三個層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會計制度。

(2)通過會計報表分析提高經(jīng)濟效益

會計報表的概念

會計報表亦稱財務(wù)報告,是會計核算的結(jié)果,是反映會計主體財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和財務(wù)收支情況的書面文件,是財會部門提供財會信息的一種重要手段。

②會計報表的構(gòu)成:會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。

l)主表包括資產(chǎn)負債表、損益表和財務(wù)狀況變動表(或現(xiàn)金流量表)。

2)附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點而有所不同。

3)報表附注是對表內(nèi)有關(guān)項目所做的必要解釋。

會計報表對外提供時,一般還附有財務(wù)狀況說明書,這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。

③會計報表分析的意義

物業(yè)管理者根據(jù)提供的會計報表,通過一定的技術(shù)方法,對物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營狀況進行過程分析和結(jié)果比較,總結(jié)經(jīng)驗,揭露問題,以提高物業(yè)管理經(jīng)營水平和經(jīng)濟效益。

4.物業(yè)管理資金的使用與運作

(l)物業(yè)管理資金的性質(zhì)

物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同,可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金;根據(jù)物業(yè)管理對象和目的的不同,可劃分為經(jīng)營性資金和消費性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。

(2)物業(yè)管理資金的使用

物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:

①成本性資金支出與使用:

成本性資金支出,是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生,用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的,是不產(chǎn)生資金回收的,是向社會提供勞務(wù)時必須耗費的成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動產(chǎn)品的價值,為社會所承認。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的,是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。

②公益性資金使用

公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會責(zé)任與義務(wù)的資金性支出,如向社會福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等,這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定,也不經(jīng)常發(fā)生,物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

③投資性資金支出與使用

投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金,主要是把

暫時不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。

(3)物業(yè)管理資金的使用原則

①保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。

②節(jié)約支出,合理收益原則。對成本性資金支出,要厲行節(jié)約,做到合理支出;對投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時,注意回避投資風(fēng)險。

③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財會制度,使資金使用過程中存在相互制約機制,保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。

(4)物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制

在遵守國家相關(guān)法律和單位財會制度的基礎(chǔ)上,建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制,即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,財務(wù)人員負管理責(zé)任,使用人員負使用責(zé)任,領(lǐng)導(dǎo)下達資金使用指令和計劃,財會人員負責(zé)把資金撥到使用者手中,三方面相互監(jiān)督,共同完成資金的使用過程;并落實監(jiān)督審核制度,通過對物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監(jiān)督和考核,保證物業(yè)管理資金的使用效果。

5.物業(yè)管理資金的預(yù)算管理

(l)物業(yè)管理資金預(yù)算的準備工作

①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念

物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標為導(dǎo)向,以提高管理效益為出發(fā)點,以財務(wù)管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計劃管理模式。

②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件

1)扎實的會計工作和基礎(chǔ)管理工作;

2)對完善的制度體系;

3)好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體;

4)要充分利用管理會計的職能。

(2)物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則

①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序

一般都先由預(yù)算專業(yè)部門負責(zé),如財務(wù)預(yù)算處根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預(yù)算計劃,報領(lǐng)導(dǎo)審批,待審批后執(zhí)行。對規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)采取分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證,再經(jīng)橫向、縱向討論論證,經(jīng)幾個回合討論,把集中制定和分散制定方法相結(jié)合,最終制定一個合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。預(yù)算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結(jié)合論證式。

②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則

1)目標性原則。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營目標進行。

2)全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營目標相關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動都要納入預(yù)算范圍,預(yù)算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。

3)預(yù)算單位與周期性原則。預(yù)算編制應(yīng)確定預(yù)算單位的大小和范圍,并確定預(yù)算周期。

4)人本原則。預(yù)算應(yīng)考慮人的因素,使之成為有激勵效益的預(yù)算。

(3)物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法

①固定成本預(yù)算編制法

1)日常綜合管理費用成本預(yù)算公式

p=∑pi(i=l,2……,n)

2)人工費用成本預(yù)算公式

p1=∑(ni×wi)(i=l,2……,n)

3)行政辦公費成本預(yù)算公式

p2=f0(1+i%)-f0’

4)公用水電費預(yù)算公式

p3=∑q電i×p電+∑q水i×p水

5)保安服務(wù)費預(yù)算服務(wù)公式

p4=∑fi=f1+f2+f3

滾動預(yù)算編制法

即將預(yù)算周期始終保持在一個固定期間,如一年、一季度或一個月,連續(xù)進行預(yù)算編制。具體編制方法是先制定一個周期的預(yù)算,在執(zhí)行過程中進修改預(yù)算邊制定下一個周期的預(yù)算。

(4)物業(yè)管理資金預(yù)算管理的方法

主要有以成本為中心的預(yù)算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方法。以成本為中心的預(yù)算管理方法將成本預(yù)算層層分解到人,著眼于降低成本;以現(xiàn)金流量為中心的

預(yù)算管理方法控制現(xiàn)金流入流出,盡量做到用最少的錢辦更多的事。另外,還有以利潤或出資人利益為中心的預(yù)算管理方法、以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理方法。

四、房屋構(gòu)造與識圖

(一)學(xué)習(xí)要求

了解房屋建筑的一般構(gòu)造以及建筑制圖國家標準和規(guī)定畫法,掌握閱讀施工圖的最基本方法和技能,具備參閱施工圖紙解決房屋修護問題的能力。

(二)學(xué)習(xí)重點

1.建筑物的分類

建筑物是指直接供人們使用的建筑,為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù),如住宅、教學(xué)樓等。構(gòu)筑物是指不直接供人們使用的建筑,間接地為人們服務(wù),如水塔、煙囪等。依據(jù)不同分類標準,可將建筑物進行分類。

(l)按建筑物的使用功能分類

分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。

(2)按建筑物的層數(shù)分類

分為低層建筑(1-3層)、多層建筑(4-6層)、中高層建筑(7-9層)、高層建筑(10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑,不包括高度超過24米的單層主體建筑)。

(3)按主要承重結(jié)構(gòu)使用的材料分類

分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。

(4)按建筑結(jié)構(gòu)的承重方式分

分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。

2.房屋的構(gòu)造組成

一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。

(1)基礎(chǔ)

基礎(chǔ)是建筑物的組成部分,它直接承受建筑物的所有負荷,并把它傳到地基上。地基是基礎(chǔ)下面承受力的那部分土層,承受建筑物的全部荷載,包括基礎(chǔ)的自重。

①基礎(chǔ)的埋置深度

是指由室外設(shè)計地面到基礎(chǔ)底面的距離?；A(chǔ)的埋深直接影響工程造價。一般情況下,基礎(chǔ)的埋深應(yīng)不小于500毫米。

③基礎(chǔ)的分類

1)按構(gòu)成基礎(chǔ)的材料分為磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)。毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。

2)按受力特點分為剛性基礎(chǔ)(如磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ))和柔性基礎(chǔ)(如鋼筋混凝土基礎(chǔ))。

3)按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分為條形基礎(chǔ)(多用于多層住宅)、獨立基礎(chǔ)(用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結(jié)構(gòu)中)、整片基礎(chǔ)(用于上部荷載較大的建筑物中)、樁基礎(chǔ)(用于高層或超高層建筑物中,或地基質(zhì)差的工程中)。

(2)墻體

墻的作用主要是承重、圍護和分隔空間。

①墻體的分類

1)按墻體受力情況分為承重墻(直接承受上部傳來荷載的墻)和非承重墻(不承受外來荷載的墻)。

2)按墻體的構(gòu)造方式分為實體墻、空體墻和復(fù)合墻

②墻體的細部構(gòu)造

l)鋼筋混凝土過梁:門窗洞口上的橫梁pg過梁,其高度為60毫米的倍數(shù),寬度一般應(yīng)與磚墻厚度相適應(yīng),端部伸入兩側(cè)墻內(nèi)不少于240毫米。

2)鋼筋混凝土圈梁:沿房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置的連續(xù)而封閉的梁,其主要作用是為了增強房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。

3)墻身水平防潮層:阻斷地下水,保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關(guān)。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細石混凝土帶防潮層等不同種類。

4)構(gòu)造柱:是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱,是房屋抗震的一個主要措施。

5)變形縫:是沿建筑物的某些部位,將其垂直斷開,分成若干獨立的單元的斷縫,它是為較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。

(3)樓地面

樓板層把整個建筑分成若干層,并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應(yīng)用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。

地面包括底層地面和樓層地面,由面層和基層組成,面層是人們活動直接接觸的部分,基層是地面的持力層,包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層

(4)樓梯

是樓層間的垂直交通工具,在緊急狀態(tài)下供人們安

第16篇中醫(yī)藥大學(xué)物業(yè)管理其他要求說明

中醫(yī)藥大學(xué)物業(yè)管理其他要求和說明

1 報價人應(yīng)具有一套物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度和素質(zhì)較高的管理隊伍。

2 中標單位安排到學(xué)校工作的工作人員要求有高中以上文化程度,年齡40歲以下,有責(zé)任心、專業(yè)管理技術(shù)和一定的工作經(jīng)驗,并經(jīng)嚴格的崗前培訓(xùn)。各類工作人員應(yīng)持有相應(yīng)的資格證、上崗證,人員數(shù)量應(yīng)滿足學(xué)校的物業(yè)管理要求。統(tǒng)一服裝,形象良好,舉止文明,對學(xué)生和教職員工提供微笑服務(wù)。承諾遵守學(xué)校的各項規(guī)章制度。

3 中標單位根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)實行一體化的統(tǒng)一管理,綜合服務(wù),自主經(jīng)營,自負盈虧。

4 物業(yè)委托管理期限為24個月,試用期為3個月,從簽訂合同生效之日起。

5 辦公室和學(xué)生宿舍內(nèi)的設(shè)施維修、清潔服務(wù)不在本招標管理服務(wù)范圍內(nèi)。

6 校區(qū)內(nèi)各類門牌、標識牌、垃圾筒、箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施均由招標方負責(zé);但物業(yè)管理所需的各類標識由中標單位負責(zé)。

7 物業(yè)在交接期間的清潔開荒由中標單位負責(zé)。

8 招標單位提供物業(yè)管理辦公用房平方米(按委托管理的物業(yè)建筑面積3‰計,含辦公用房、值班用房、倉庫及維修場所),該用房在委托管理期限內(nèi)由物業(yè)公司免費使用,水、電、通訊等費用由中標單位承擔(dān)。

9 物業(yè)公司員工生活用房自行解決。

10 校區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、房屋本體、共用設(shè)施設(shè)備、機電等設(shè)施設(shè)備、單項維修費用超過5000元以上由招標方負責(zé)。

11 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護和管理不包括:

11.1公寓、宿舍的室內(nèi)設(shè)施設(shè)備(燈具、風(fēng)扇、插座、開關(guān)、水龍頭、床、桌、椅、柜子、鏡子、洗手盆、大小便器、花灑、晾衣架等);

11.2食堂廚具、餐具等專用設(shè)施設(shè)備。

12 會議室的管理服務(wù)由物業(yè)公司負責(zé),物業(yè)公司主要提供人力服務(wù),會議室所掛的會標、條幅、茶葉、水果、茶杯等均由招標方負責(zé)。