第1篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的組建
一、物業(yè)管理公司的目標(biāo)定位
物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善,按照社會(huì)化、企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、制度化的發(fā)展思路,對(duì)物業(yè)實(shí)施有效的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù),是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要組成部分。物業(yè)管理公司若要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位,在組建之初就必須確立明確的發(fā)展目標(biāo)。
物業(yè)管理公司作為第三產(chǎn)業(yè),其服務(wù)性質(zhì)決定了它的宗旨必須是“業(yè)主至上,服務(wù)第一”。物業(yè)管理公司的總體目標(biāo)是提供優(yōu)良的物業(yè)管理和高水平的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。物業(yè)管理公司的運(yùn)作目標(biāo)應(yīng)包括以下幾個(gè)方面:
(1)妥善管理和維護(hù)業(yè)主的物業(yè)財(cái)產(chǎn),使之始終保持良好的狀態(tài),并得以保值、升值,延長(zhǎng)使用壽命。
(2)以較少的投入,為業(yè)主和用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),使他們?cè)诎踩?、文明、舒適、愉快的環(huán)境中工作和生活。
(3)積極開(kāi)展各種有益的物業(yè)經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)活動(dòng),創(chuàng)造較高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)包括:
(一)信譽(yù)目標(biāo)
良好的信譽(yù)是公司的無(wú)形資產(chǎn),有時(shí)甚至決定著公司的存亡。物業(yè)管理公司應(yīng)把信譽(yù)目標(biāo)擺在首位,塑造好企業(yè)形象,使業(yè)主和用戶有一種信任感,從而為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中打下良好的基礎(chǔ)。
(二)盈利目標(biāo)
利潤(rùn)目標(biāo)包括委托方要求達(dá)到的盈利目標(biāo)和物業(yè)管理公司自己制定的目標(biāo)。
(三)發(fā)展目標(biāo)
物業(yè)管理公司必須通過(guò)物業(yè)管理活動(dòng),逐步取得相關(guān)知識(shí)、技能、經(jīng)驗(yàn)和利潤(rùn),通過(guò)實(shí)踐和培訓(xùn),提高員工綜合能力,促進(jìn)公司業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。
(四)服務(wù)目標(biāo)
服務(wù)目標(biāo)是指物業(yè)管理公司的服務(wù)所要達(dá)到的讓業(yè)主和用戶各方面都滿意的標(biāo)準(zhǔn)。
二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件與申辦程序
物業(yè)管理公司是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和對(duì)物業(yè)管理的需要而產(chǎn)生的。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣,必須符合工商行政管理等部門(mén)的有關(guān)規(guī)定,獲得批準(zhǔn)才能成立。
(一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件
物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件,主要是為界定、查驗(yàn)、衡量這類(lèi)公司具備或擁有的資金數(shù)量、專(zhuān)業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況,是企業(yè)的實(shí)力、規(guī)模的標(biāo)志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同,具體的資質(zhì)條件也各不相同。一般的資質(zhì)條件主要包括:
(1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè),如上海市規(guī)定的建筑面積須在1萬(wàn)平方米以上。
(2)一定數(shù)量的注冊(cè)資金,如廣州市規(guī)定注冊(cè)資金須在10萬(wàn)元以上。
(3)有符合規(guī)定的公司名稱(chēng)和公司章程。
(4)有固定的辦公場(chǎng)地和設(shè)施。
(5)有必要的管理機(jī)構(gòu)和人員。
(6)有符合國(guó)家法規(guī)政策的經(jīng)營(yíng)范圍。
(7)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。
(二)物業(yè)管理公司的申報(bào)資料
內(nèi)資企業(yè)(含國(guó)有、集體、股份合作)一般應(yīng)提供下列資質(zhì)資料:
(1)主管單位對(duì)申請(qǐng)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行審批的報(bào)告。
(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件。
(3)管理章程。
(4)公司法人代表任命書(shū)或聘任書(shū)。
(5)驗(yàn)資證明。
(6)注冊(cè)及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)證明。
(7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。
(8)具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的管理人員的資格證書(shū)或證明文件。
(9)其他有關(guān)資料。
外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨(dú)資),除需提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所需的有關(guān)資料外,還需提供合資或合作項(xiàng)目議定書(shū)、合同等文件副本及有關(guān)批準(zhǔn)文件;外商獨(dú)資企業(yè)應(yīng)委托本市具有對(duì)外咨詢(xún)代理
資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請(qǐng)報(bào)批事項(xiàng)。
私營(yíng)企業(yè)除補(bǔ)充個(gè)人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外,其余資質(zhì)資料大體相同。
(三)物業(yè)管理公司申請(qǐng)成立的程序
一般情況下,物業(yè)管理公司領(lǐng)到資質(zhì)審批文件后,按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記手續(xù)后才能對(duì)外營(yíng)業(yè)。具體程序包括:
(1)根據(jù)上述成立條件,準(zhǔn)備材料和文件。
(2)向所在地房地產(chǎn)主管部門(mén)提出申請(qǐng)。
(3)向所在地工商行政管理局申請(qǐng)企業(yè)名稱(chēng)登記、法人注冊(cè)登記和開(kāi)業(yè)登記。
(4)到稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行稅務(wù)登記,以及到公安機(jī)關(guān)(或授權(quán)單位)進(jìn)行公章登記和刻制。
第2篇 中新都會(huì)物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約
中新青年都會(huì)物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(征求意見(jiàn)稿)
為加強(qiáng)本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和北京市的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò),制訂本管理規(guī)約(以下簡(jiǎn)稱(chēng)本規(guī)約)。
第一章總則
第一條物業(yè)基本情況
(一)物業(yè)名稱(chēng):
(二)物業(yè)類(lèi)型:
(三)坐落位置:
(四)建筑物總面積:
(五)國(guó)有土地使用證明文件政府批文號(hào):
第二條本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng)的共同決定權(quán)。
第三條業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和本規(guī)約,執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決議、決定。配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)活動(dòng),遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度。同時(shí),業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本規(guī)約和相關(guān)規(guī)定,合理使用物業(yè)。物業(yè)的所有權(quán)人發(fā)生變更時(shí),管理規(guī)約的效力及于物業(yè)的繼受人。
第四條本規(guī)約由年月首次業(yè)主大會(huì)通過(guò)。
第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)應(yīng)遵守本管理規(guī)約之規(guī)定。
第六條本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng)的共同決定權(quán)。
第二章物業(yè)使用和維修
第七條按規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,自覺(jué)維護(hù)物業(yè)整潔、美觀,遵守市容環(huán)境管理的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途;不擅自占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;不擅自利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。
選擇性條款:空調(diào)外掛設(shè)備應(yīng)按指定位置安裝,陽(yáng)臺(tái)外和窗外不吊掛和晾曬物品,不擅自張貼或安裝可通過(guò)外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識(shí)牌、廣告牌或標(biāo)語(yǔ)等。
業(yè)主確因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的,應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意,報(bào)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)后方可實(shí)施。
第八條業(yè)主利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告或進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)征得有關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的同意,并按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理有關(guān)手續(xù)。
第九條愛(ài)護(hù)公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設(shè)施設(shè)備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫(huà)和隨便張貼;垃圾應(yīng)按指定時(shí)間和地點(diǎn)投放,避免遺撒。
第十條自覺(jué)維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專(zhuān)有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質(zhì);不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動(dòng),以及法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定禁止的其它活動(dòng);遵守環(huán)境保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。
第十一條業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)管理規(guī)定,實(shí)時(shí)清理寵物糞便;乘坐電梯的,應(yīng)當(dāng)避開(kāi)乘梯的高峰時(shí)間。
第十二條業(yè)主及非業(yè)主使用人使用電梯應(yīng)遵守本物業(yè)區(qū)域的電梯使用的有關(guān)規(guī)定。損壞電梯設(shè)備的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十三條機(jī)動(dòng)車(chē)在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人,嚴(yán)禁鳴喇叭;車(chē)輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或登記。
機(jī)動(dòng)車(chē)應(yīng)在規(guī)劃的車(chē)位停放,嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場(chǎng)所停放;車(chē)位只可用作停放車(chē)輛,不得擅自在車(chē)位上安裝設(shè)施;停放期間,防盜報(bào)警器應(yīng)使用靜音,發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除。
本物業(yè)區(qū)域業(yè)主共有的車(chē)位使用分配方式為:。
選擇性條款:留出適當(dāng)數(shù)量的訪客車(chē)位后,按順序登記分配/輪換分配/以抽簽的方式分配。
第十四條業(yè)主應(yīng)及時(shí)對(duì)專(zhuān)有部分以?xún)?nèi)的有可能影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,發(fā)現(xiàn)屬公共維修責(zé)任的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí),應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì),并采取必要措施防止損失擴(kuò)大。
第十五條對(duì)異產(chǎn)毗連的物業(yè)進(jìn)行維修,各相關(guān)業(yè)主應(yīng)積極協(xié)助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失的,阻撓人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和相鄰業(yè)主必要時(shí)進(jìn)入專(zhuān)有部分以?xún)?nèi)進(jìn)行維修,造成物業(yè)損壞的,責(zé)任人應(yīng)予以修復(fù)或適當(dāng)賠償。
第十六條物業(yè)在使用中存在安全隱患,已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)應(yīng)急維修消除隱患;責(zé)任人不履行或者無(wú)法履行應(yīng)急維修義務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在社區(qū)工作站(社區(qū)居民委員會(huì))和業(yè)主委員會(huì)有關(guān)人員到場(chǎng)見(jiàn)證下進(jìn)入物業(yè)內(nèi)部應(yīng)急維修;維修所需的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第十七條人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
第十八條業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。
裝飾裝修房屋,應(yīng)在規(guī)定時(shí)間施工,不得擅自拆改承重結(jié)構(gòu)、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用,因裝飾裝修導(dǎo)致物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。
第十九條業(yè)主應(yīng)及時(shí)對(duì)屋內(nèi)影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施進(jìn)行維修;業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)屬公共維修責(zé)任的共用部位和設(shè)施損壞時(shí),應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并采取合理措施防止損失擴(kuò)大。
第二十條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十一條建設(shè)單位應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的,業(yè)主可以自行或委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的各項(xiàng)損失由建設(shè)單位承擔(dān)。
第三章物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納
第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行預(yù)收物業(yè)費(fèi),業(yè)主可選擇年付或分期繳納的方式。
第二十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約約定或業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,因故不能按期交納的,應(yīng)委托他人按期代交或及時(shí)補(bǔ)交。
對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)催繳,采取電話、書(shū)面和當(dāng)面等催繳方式。
選擇性條款:
1、欠費(fèi)三個(gè)月以上或長(zhǎng)期拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、三次催繳仍逾期不交的業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布欠費(fèi)情況,仍不交的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟;
2、業(yè)主應(yīng)按規(guī)定交納水、電、燃?xì)?、供暖等使用費(fèi)用。
第二十四條業(yè)主如委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)其專(zhuān)有部分和專(zhuān)有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)等特約性服務(wù),在保修期外,應(yīng)另行支付合理費(fèi)用。
第二十五條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金,并及時(shí)續(xù)籌。
第二十六條業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租物
業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)告知新業(yè)主和承租人遵守本規(guī)約,并將有關(guān)情況于_日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四章違約責(zé)任和違約糾紛的解決
第二十七條業(yè)主應(yīng)自覺(jué)遵守本規(guī)約的各項(xiàng)規(guī)定,違反本規(guī)約造成其它業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。
對(duì)業(yè)主的違約行為,其他業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以督促其改正,也可委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)督促其改正。
第二十八條業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)和建議,可直接向物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提出,也可向業(yè)主委員會(huì)提出。涉及公共利益的爭(zhēng)議應(yīng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)解決,或提交業(yè)主大會(huì)表決。
第二十九條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十一條建設(shè)單位未能履行本規(guī)約約定義務(wù)的,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)本規(guī)約申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第五章其他相關(guān)事項(xiàng)
第三十二條業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,要求新業(yè)主和承租人承諾遵守管理規(guī)約,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起30日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第六章附則
第三十四條本規(guī)約如有與進(jìn)行法律法規(guī)相抵觸的條款,則該條款無(wú)效,但不影響其它條款的效力。
第三十五條本規(guī)約經(jīng)第_屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議于_年_月_日表決通過(guò),自_年_月_日起生效。
第3篇 物業(yè)管理手冊(cè)－內(nèi)部審核程序
物業(yè)管理手冊(cè):內(nèi)部審核程序
1、目的
確保管理體系得到有效的保持、實(shí)施和改進(jìn)。
2、適用范圍
適用于內(nèi)部審核活動(dòng)的控制。
3、職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司年度內(nèi)審計(jì)劃和審核計(jì)劃的實(shí)施。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)內(nèi)部審核工作,任命審核組長(zhǎng)。
3.3品質(zhì)部負(fù)責(zé)策劃、編制年度內(nèi)部審核計(jì)劃及組織實(shí)施。
3.4審核組長(zhǎng)負(fù)責(zé)編制內(nèi)部審核計(jì)劃及編寫(xiě)內(nèi)審報(bào)告。
4、程序
4.1年度內(nèi)部審核計(jì)劃
4.1.1每年1月20日前由品質(zhì)部依據(jù)審核的過(guò)程和區(qū)域的狀況和重要性以及以往審核的結(jié)果對(duì)審核方案進(jìn)行策劃形成《年度內(nèi)部審核計(jì)劃》,《年度內(nèi)部審核計(jì)劃》應(yīng)包括審核準(zhǔn)則、范圍、頻次和方法,報(bào)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。
4.1.2內(nèi)部審核原則上每年至少進(jìn)行一次,在公司組織機(jī)構(gòu)發(fā)生重大變化、服務(wù)質(zhì)量發(fā)生較大變化時(shí)及接受第三方審核前由管理者代表及時(shí)組織進(jìn)行內(nèi)部審核。
4.1.3內(nèi)部審核,可對(duì)所有部門(mén)(或要素)審核一遍,也可專(zhuān)門(mén)針對(duì)部分部門(mén)(或要素)進(jìn)行重點(diǎn)審核,但每年的內(nèi)審必須覆蓋管理體系全部要素。
4.2審核前的準(zhǔn)備
4.2.1管理者代表任命審核組長(zhǎng)和內(nèi)審組成員,內(nèi)審組成員必須具備內(nèi)部審核員資格,并與所審核的項(xiàng)目無(wú)直接責(zé)任。
4.2.2由審核組長(zhǎng)編制本次《內(nèi)部審核實(shí)施計(jì)劃》,其內(nèi)容主要包括:受審核的部門(mén)、審核要素、審核組成員、審核具體時(shí)間等。報(bào)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2.3品質(zhì)部應(yīng)在審核前5天將《內(nèi)部審核實(shí)施計(jì)劃》發(fā)至相關(guān)部門(mén)。
4.2.4審核組長(zhǎng)組織審核組成員編寫(xiě)核查表,核查表中要詳細(xì)的列出審核的項(xiàng)目、審核的依據(jù)及方法。
4.3審核的實(shí)施
4.3.1審核組長(zhǎng)組織見(jiàn)面會(huì),介紹內(nèi)審的目的、范圍、依據(jù)、方式、組員和內(nèi)審日程,填寫(xiě)《會(huì)議記錄》。
4.3.2審核員按《內(nèi)部審核實(shí)施計(jì)劃》對(duì)受審核部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審核,將體系運(yùn)行情況詳細(xì)記錄在核查表中。
4.3.3審核員在審核中發(fā)現(xiàn)有不符合項(xiàng)時(shí),應(yīng)填寫(xiě)《不符合項(xiàng)報(bào)告單》,并在審核完成后,向該部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)作口頭報(bào)告,并商定初步的糾正措施。
4.4糾正措施的編制與審批
4.4.1審核員將不符合項(xiàng)報(bào)告給相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后,并商定詳細(xì)的糾正措施,填寫(xiě)《不符合項(xiàng)報(bào)告單》中的相應(yīng)內(nèi)容。
4.4.2《不符合項(xiàng)報(bào)告單》由被審核方簽字認(rèn)可。
4.4.3審核組長(zhǎng)填寫(xiě)《不合格項(xiàng)分布表》,記錄不合格項(xiàng)分布情況。
4.4.4審核結(jié)束需召開(kāi)總結(jié)會(huì),由審核組組長(zhǎng)主持,領(lǐng)導(dǎo)層、內(nèi)審員及各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)參加,審核組組長(zhǎng)宣讀不符合項(xiàng)及其分布情況,并組織與會(huì)者討論管理體系的有效性及應(yīng)改進(jìn)的地方。
4.5審核報(bào)告的編制與分發(fā)
4.5.1審核組長(zhǎng)編寫(xiě)《內(nèi)部審核報(bào)告》,審核報(bào)告應(yīng)對(duì)本次審核中觀察到的管理體系運(yùn)行情況、不符合項(xiàng)情況及審核結(jié)論、糾正措施的制定等做出詳細(xì)論述。
4.5.2審核報(bào)告經(jīng)管理者代表審批后由品質(zhì)部向被審核部門(mén)分發(fā)。
4.6糾正措施的實(shí)施及跟蹤驗(yàn)證
4.6.1各相關(guān)責(zé)任部門(mén)根據(jù)不符合項(xiàng)內(nèi)容,分析原因、制定措施并實(shí)施。糾正措施完成后,將相關(guān)內(nèi)容填寫(xiě)在《不符合項(xiàng)報(bào)告單》內(nèi),并交品質(zhì)部。
4.6.2品質(zhì)部指派審核員進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證糾正措施實(shí)施的情況及有效性。
4.6.3跟蹤驗(yàn)證的審核員在糾正措施有效實(shí)施后在《不符合項(xiàng)報(bào)告單》上寫(xiě)明驗(yàn)證情況意見(jiàn)并簽字。
4.7內(nèi)部審核的所有記錄由品質(zhì)部存檔。
5、相關(guān)文件
5.1《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《年度內(nèi)部審核計(jì)劃表》jw/jl-8.2.2-001
6.2《不符合項(xiàng)報(bào)告單》jw/jl-8.2.2-002
6.3《內(nèi)部審核實(shí)施計(jì)劃表》jw/jl-8.2.2-003
6.4《內(nèi)部審核報(bào)告》jw/jl-8.2.2-004
6.5《會(huì)議記錄》jw/jl-8.2.2-005
6.6《不合格項(xiàng)分布表》jw/jl-8.2.2-006
第4篇 金碧世家物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介
金碧世家物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
一、企業(yè)現(xiàn)狀
廣州市金碧世家物業(yè)管理有限公司為廣州恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)屬下五大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)之一物業(yè)集團(tuán)屬下具有獨(dú)立法人資格的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理公司,注冊(cè)資金100萬(wàn)元,資質(zhì)4級(jí)。公司現(xiàn)下設(shè)辦公室、客戶服務(wù)中心、工程維修部、保安部、環(huán)衛(wèi)部5個(gè)部門(mén)。
公司建立了全面質(zhì)量管理體系和內(nèi)部運(yùn)作管理機(jī)制,健全了各類(lèi)規(guī)章制度,具有完善的計(jì)算機(jī)辦公與設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng),以及先進(jìn)的通訊、防盜、消防、工程維修等設(shè)備,秉承'規(guī)范管理、專(zhuān)業(yè)運(yùn)作、優(yōu)質(zhì)服務(wù)'的經(jīng)營(yíng)理念。在管理小區(qū)的過(guò)程中,始終堅(jiān)持以人為本,以'業(yè)主至上,服務(wù)第一'為宗旨,灌輸'高起點(diǎn)、嚴(yán)管理、精服務(wù)'的管理服務(wù)思想,努力打造'金碧物業(yè)'的品牌,并銳意創(chuàng)新,不斷進(jìn)取,追求完美。
公司擁有一支事業(yè)心強(qiáng),業(yè)務(wù)素質(zhì)高的專(zhuān)業(yè)化人才隊(duì)伍。現(xiàn)有員工61人,其中,經(jīng)濟(jì)師1名,碩士1名,大專(zhuān)以上文化程度20余名,管理人員全部是大專(zhuān)以上文憑。公司吸納了行政管理、工程維修、園區(qū)綠化、社區(qū)文化等多方面的行業(yè)精英,組建了一支聞名廣州的特色保安隊(duì)伍,配備了智能化的小區(qū)保安監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng),保安成為小區(qū)安全的守護(hù)神。
公司推出了獨(dú)特的服務(wù)理念。提出了'一個(gè)結(jié)果,兩種標(biāo)準(zhǔn)'的工作原則,即'一個(gè)結(jié)果':讓業(yè)主滿意的結(jié)果;'兩種標(biāo)準(zhǔn)',物業(yè)公司業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的,物業(yè)公司必須解決,處理的結(jié)果讓業(yè)主滿意;非物業(yè)公司業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的,物業(yè)公司必須設(shè)法解決,處理的過(guò)程讓業(yè)主感動(dòng),直至滿意。同時(shí),推出了'人過(guò)地清'、'首問(wèn)責(zé)任制'、'總經(jīng)理信箱'、'總經(jīng)理接待日'等服務(wù)舉措,在提升服務(wù)質(zhì)量,融洽物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系方面,走出了一條成功之路。
二、企業(yè)理念
服務(wù)宗旨:堅(jiān)持'業(yè)主至上,服務(wù)第一',營(yíng)造現(xiàn)代化人文生活空間。
經(jīng)營(yíng)理念:以業(yè)養(yǎng)業(yè)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
管理目標(biāo):創(chuàng)建具有金碧特色的全國(guó)一流物業(yè)管理模式。
產(chǎn)品目標(biāo):營(yíng)造良好的社區(qū)人文環(huán)境和銷(xiāo)售氛圍,把在管小區(qū)建設(shè)成為'健康文明,和諧進(jìn)步'的全國(guó)一流文化小區(qū)。
三、公司業(yè)績(jī)
(一)公司管理項(xiàng)目:第三金碧花園
(二)物業(yè)集團(tuán)下屬4家具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)公司,在管金碧花園、金碧華府、金碧新城、金碧世紀(jì)花園等10多個(gè)樓盤(pán),形成各具特色的經(jīng)典樓盤(pán)。
(三)住宅業(yè)務(wù):我公司的住宅業(yè)務(wù)的發(fā)展取得了令人矚目的佳績(jī),自前期介入第三金碧花園項(xiàng)目以來(lái),業(yè)主滿意率高達(dá)98%以上,無(wú)一起治安案件發(fā)生,2003年保安部王澤忠同志因工作成績(jī)突出被評(píng)為集團(tuán)公司先進(jìn)個(gè)人。
四、管理優(yōu)勢(shì)
(一)人才優(yōu)勢(shì)。我司屬恒大物業(yè)集團(tuán)下屬公司,在管理人才方面,由集團(tuán)公司給予統(tǒng)一調(diào)配,資源共享,因此,在人才儲(chǔ)備與使用方面具有更優(yōu)于其他公司的明顯的優(yōu)勢(shì)。
(二)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。公司擁有專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化的管理、運(yùn)作、監(jiān)控系統(tǒng),引入了現(xiàn)代化科學(xué)管理機(jī)制,具有明顯的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。
(三)公共關(guān)系優(yōu)勢(shì)。公司自成立以來(lái),一直注重于品牌建設(shè),努力在業(yè)內(nèi)塑造一個(gè)良好的物業(yè)管理品牌,形成良好的口碑,注重對(duì)外宣傳及公眾形象,對(duì)于項(xiàng)目的宣傳效應(yīng)會(huì)起到積極推動(dòng)的作用。公司多年的市場(chǎng)運(yùn)作,與公安、工商、稅務(wù)、環(huán)衛(wèi)、供電、供水等各政府部門(mén)關(guān)系融洽,已形成良好的外圍環(huán)境。
(四)企業(yè)文化優(yōu)勢(shì)。公司十分重視企業(yè)文化建設(shè),弘揚(yáng)'艱苦創(chuàng)業(yè)、無(wú)私奉獻(xiàn)、努力拼搏、開(kāi)拓進(jìn)取'的企為精神,發(fā)揚(yáng)'精心策劃、狠抓落實(shí)、辦事高效的'工作作風(fēng),提出并實(shí)踐'金碧園'、'金碧人'理念,推出以'共建'為特色的濃郁的社區(qū)文化,全面提升物業(yè)品質(zhì)。
第5篇 x灣物業(yè)管理重點(diǎn)
御景灣物業(yè)管理重點(diǎn)
管理重點(diǎn)之二:環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)
'珠江御景灣'的大量綠化面積和公共面積需**物業(yè)進(jìn)行科學(xué)、有序的管理,如何使客戶居住環(huán)境、公共空間的環(huán)衛(wèi)保潔以及園林綠化養(yǎng)護(hù)得到充分保證,是**物業(yè)十分重要的工作。**物業(yè)將制定詳細(xì)、合適的服務(wù)流程,并認(rèn)真、仔細(xì)做好物業(yè)的清潔、綠化和滅蟲(chóng)消殺工作。其中包括:
清潔、綠化管理制度
員工安排,包括崗位分配及當(dāng)值時(shí)間
開(kāi)荒及其工作標(biāo)準(zhǔn)
公共區(qū)域日常清潔衛(wèi)生及其工作標(biāo)準(zhǔn)
定期消殺滅蟲(chóng)方案
日常撥草及綠化養(yǎng)護(hù)
擺放合適的盆景和花草
及時(shí)清運(yùn)生活垃圾及裝修建筑垃圾
提供單元內(nèi)有償清潔服務(wù)
管理重點(diǎn)之三:公共服務(wù)和社區(qū)文化
建立一個(gè)健康、和諧的社區(qū)環(huán)境氣氛,有助于增加客戶對(duì)'珠江御景灣'的歸屬感,從而支持和配合項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。**物業(yè)將對(duì)公共服務(wù)與社區(qū)文化營(yíng)造進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合,使其成為溝通客戶相互認(rèn)識(shí)、了解、增進(jìn)友誼的橋梁。
編印通訊刊物作為**集團(tuán)、**物業(yè)與客戶及各客戶之間溝通的途徑。
辦求以生動(dòng)活潑形式去處理各類(lèi)型通告、指示牌等,改變生硬、死板形式。
舉辦各類(lèi)社區(qū)活動(dòng),強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)、健康、快樂(lè)的生活方式,如:各類(lèi)型比賽、社交活動(dòng)、旅行、文娛晚會(huì)等。
與客戶保持緊密聯(lián)絡(luò),定期咨詢(xún)意見(jiàn),用以持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。
參與社會(huì)活動(dòng),如籌款、演出、賑災(zāi)扶貧等,建立'珠江御景灣'地位。
嚴(yán)格要求各級(jí)員工言行舉止,提高素質(zhì),從而提高服務(wù)水平,增進(jìn)**物業(yè)與客戶之間的友好關(guān)系。
在協(xié)調(diào)客戶之間予盾方面,**物業(yè)應(yīng)扮演一個(gè)公正人的角色,避免予盾加劇,使物業(yè)保持良好的氣氛。
作為**物業(yè),更應(yīng)為協(xié)調(diào)**集團(tuán)與客戶的關(guān)系而承擔(dān)責(zé)任,在處理這方面事情時(shí),應(yīng)在保護(hù)**集團(tuán)利益的原則下,解決及處理客戶投訴,避免引起爭(zhēng)端,影響**集團(tuán)聲譽(yù)。
管理重點(diǎn)之四:物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作
**物業(yè)按照國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和認(rèn)證工作,通過(guò)日檢、周巡視、月小結(jié)、季考核評(píng)比、每半年內(nèi)部審核和年管理評(píng)審等方式定期巡視物業(yè),對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和缺陷,及時(shí)提出改善建議,主要包括:
成立優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
制定優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作計(jì)劃。
開(kāi)展優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)工作。
建立和完善優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證管理文件系統(tǒng)。
按優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證要求定期巡視物業(yè)。
按優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證要求進(jìn)行整改完善。
定期組織優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作會(huì)議。
開(kāi)展優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證自檢工作。
申報(bào)物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證。
管理重點(diǎn)之五:財(cái)務(wù)管理
訂立會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度、預(yù)算制度及稽核制度,包括財(cái)務(wù)專(zhuān)用文件、各級(jí)員工財(cái)務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)之程序,務(wù)求有效控制管理收支。
按國(guó)家規(guī)定之法規(guī)和小區(qū)公約、制訂處理欠款及其他費(fèi)用程序,以確保穩(wěn)定管理收入。
安排周年核計(jì)。
安排制訂電腦化會(huì)計(jì)程序,建立財(cái)務(wù)及業(yè)戶資料儲(chǔ)存庫(kù),以提供準(zhǔn)確資料及財(cái)政狀況預(yù)算,作為未來(lái)發(fā)展之根據(jù)及參考。
第6篇 物管師物業(yè)管理實(shí)務(wù)輔導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)概述
物管師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)之物業(yè)管理企業(yè)概述
一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征
物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專(zhuān)門(mén)資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位,依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其特征可以歸納為以下三點(diǎn):
第一,是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立,擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;擁有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和符合法規(guī)的管理章程,具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì);獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧,以自己的名義享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事責(zé)任;所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘摹?/p>
第二,屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過(guò)對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù),確保物業(yè)正常使用,為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品,它主要是通過(guò)常規(guī)性的公共服務(wù)、延伸性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營(yíng)服務(wù)等項(xiàng)目,盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此,物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù),與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。
第三,具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時(shí),還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等,其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。
二、物業(yè)管理企業(yè)的分類(lèi)
物業(yè)管理企業(yè)的分類(lèi)方法有很多種,本書(shū)只介紹其中具有代表性的幾種分類(lèi)方法。
(一)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來(lái)劃分
1.全民所有制物業(yè)管理企業(yè)
全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。這類(lèi)企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來(lái),以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門(mén)為基礎(chǔ),由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類(lèi)企業(yè)在剛成立時(shí),往往依附于原來(lái)企業(yè)或行政事業(yè)單位,管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的,具有自建自管的特點(diǎn)。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入,這類(lèi)企業(yè)已逐步走上市場(chǎng)化發(fā)展的軌道。
2.集體所有制物業(yè)管理企業(yè)
集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類(lèi)企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ),由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建,管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外,這類(lèi)企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)組建,主要管理企業(yè)自己開(kāi)發(fā)的各類(lèi)房產(chǎn)。
3.民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)
民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)是指民營(yíng)性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
4.外資物業(yè)管理企業(yè)
外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)、中外合資經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)。
5.其他物業(yè)管理企業(yè)
其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。
(二)按股東出資形式來(lái)劃分
1.物業(yè)管理有限責(zé)任公司
物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限,對(duì)公司承擔(dān)有限責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
2.物業(yè)管理股份有限公司
物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份,股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)
股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過(guò)訂立合作經(jīng)營(yíng)章程,按其股份享有權(quán)利和義務(wù),企業(yè)以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
三、物業(yè)管理企業(yè)的常見(jiàn)模式
(一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門(mén)
房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外,也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專(zhuān)門(mén)部門(mén)(不屬于企業(yè)),承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是:房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級(jí)關(guān)系。這類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)過(guò)去的主要管理對(duì)象為上級(jí)建設(shè)單位開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,但近年來(lái)隨著市場(chǎng)化進(jìn)程不斷推進(jìn),除了管理上級(jí)建設(shè)單位開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目以外,也通過(guò)市場(chǎng)獲取物業(yè)管理項(xiàng)目。
(二)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)
獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和其他單位,獨(dú)立注冊(cè)、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。
(三)物業(yè)管理集團(tuán)公司
物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu),集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé),總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門(mén);子公司或分公司既可按地域設(shè)置,也可按專(zhuān)業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分,如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。
第7篇 cpm中航物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介材料
深圳市中航物業(yè)管理有限公司(cpm)簡(jiǎn)介
深圳市中航物業(yè)管理有限公司(catic property management,下稱(chēng) cpm)是中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位和國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)。
隸屬于深圳中航企業(yè)集團(tuán)物業(yè)總公司。作為中國(guó)最早的物業(yè)管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則的參與編撰單位,經(jīng)過(guò)十五年的悉心探索和實(shí)踐,現(xiàn)已發(fā)展成為中國(guó)最具規(guī)模和影響力的物業(yè)管理服務(wù)專(zhuān)業(yè)提供商之一。
cpm 目前所經(jīng)營(yíng)管理的各類(lèi)型物業(yè)規(guī)模已達(dá)數(shù)百萬(wàn)平方米,其中大多榮獲國(guó)家和地方優(yōu)秀物業(yè)管理的榮譽(yù)稱(chēng)號(hào),管轄的各類(lèi)物業(yè)客戶年度有效投訴率均控制在 2‰以下,為業(yè)界最低。cpm 擁有樓宇設(shè)備管理公司和中航電梯工程公司作為技術(shù)支持,更聚集了一支富有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新精神的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì),可以為客戶提供物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)保障。近幾年來(lái),cpm 年度經(jīng)營(yíng)規(guī)模(物業(yè)管理費(fèi)和代理租賃收入)均超過(guò)一億元人民幣。
進(jìn)入21 世紀(jì),cpm 確定的發(fā)展戰(zhàn)略為:以深圳為基地,以北京、武漢為業(yè)務(wù)重點(diǎn),以社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一為目標(biāo),突出[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理優(yōu)勢(shì),創(chuàng)造市場(chǎng),引導(dǎo)消費(fèi),主動(dòng)地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模,儲(chǔ)備人才,儲(chǔ)備資金,為迎接加入wto 后的所面臨的國(guó)際國(guó)內(nèi)的激烈競(jìng)爭(zhēng)做好準(zhǔn)備。
第8篇 家居商場(chǎng)物業(yè)移交接管管理流程
家居(廣場(chǎng))商場(chǎng)物業(yè)移交和接管管理流程
1預(yù)備移交接管的工作程序:
*新建家居廣場(chǎng)成立后要安排物業(yè)工程技術(shù)人員提前介入項(xiàng)目建設(shè),熟悉整個(gè)項(xiàng)目情況,為接管驗(yàn)收工作做好準(zhǔn)備,應(yīng)主動(dòng)收集工程資料,并及時(shí)向工程項(xiàng)目部提出物業(yè)管理方面需要整改的意見(jiàn)和建議。
*新建家居廣場(chǎng)于開(kāi)業(yè)前一個(gè)月組成內(nèi)部預(yù)接管驗(yàn)收小組,盡早掌握設(shè)施、設(shè)備的性能、操作方法,以利于接管驗(yàn)收的順利進(jìn)行,并分步進(jìn)行家居廣場(chǎng)內(nèi)部組織的驗(yàn)收登記,填寫(xiě)預(yù)驗(yàn)收記錄,將所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題匯總后反饋給項(xiàng)目部,由其督促施工單位實(shí)施整改工作。
2移交接管的準(zhǔn)備工作:
*移交新建家居廣場(chǎng)工程竣工驗(yàn)收后、開(kāi)業(yè)前,家居廣場(chǎng)應(yīng)及時(shí)組建驗(yàn)收接管小組,對(duì)所接管的物業(yè)從使用人的角度進(jìn)行綜合性的驗(yàn)收接管,以確保所接管的物業(yè)基本合格,滿足家居廣場(chǎng)的質(zhì)量要求和使用要求。
*由區(qū)域物業(yè)部負(fù)責(zé),抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管驗(yàn)收小組;
3接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由以下部門(mén)人員組成:
*由商場(chǎng)物業(yè)部經(jīng)理任接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)
*商場(chǎng)物業(yè)部文員接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料和相關(guān)合同資料;
*商場(chǎng)部抽調(diào)樓層管理人員協(xié)助本樓層的驗(yàn)收移交工作;
*商場(chǎng)物業(yè)部具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作;
*商場(chǎng)安全部負(fù)責(zé)對(duì)消防驗(yàn)收合格意見(jiàn)書(shū)的收集及對(duì)消防設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收移交
*制定接管驗(yàn)收工作計(jì)劃;
*準(zhǔn)備接管驗(yàn)收記錄表格:
*《物業(yè)接管驗(yàn)收工作計(jì)劃表》;
*物業(yè)設(shè)備設(shè)施交接清單》;
*《物業(yè)圖紙資料交接清單》;
*《物業(yè)備品備件交接清單》;
*《物業(yè)工程遺留問(wèn)題清單》;
*與工程項(xiàng)目部協(xié)調(diào)接管驗(yàn)收事項(xiàng)、具體時(shí)間、工作進(jìn)度等;
第9篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司資金籌措
物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來(lái)完成。
本章簡(jiǎn)要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對(duì)資金籌措方案的分析與評(píng)估。
一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式
物業(yè)經(jīng)營(yíng)的巨額資金,一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者的財(cái)力。對(duì)多數(shù)經(jīng)營(yíng)者而言,沒(méi)有外援就根本無(wú)法完成項(xiàng)目的建設(shè),因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過(guò)程中關(guān)鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來(lái)源,大量獲取借貸資金,即俗語(yǔ)所謂“用別人的錢(qián)來(lái)賺錢(qián)”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營(yíng)資金籌集措施的主導(dǎo)思想。即使經(jīng)營(yíng)者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價(jià)值可能大于借貸資金的價(jià)值,經(jīng)營(yíng)者也愿意靠借貸去投資。也就是說(shuō),如果經(jīng)營(yíng)者通過(guò)借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中去,將會(huì)創(chuàng)造更多的收益。
(一)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金籌措方式
一般來(lái)講,物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類(lèi)。其具體的籌措方式主要有:
1.自有物業(yè)收入
主要指自有物業(yè)的銷(xiāo)售收入和出租收入。目前的趨勢(shì)是,為了應(yīng)付市場(chǎng)行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動(dòng)與變化,許多經(jīng)營(yíng)者將自己投資開(kāi)發(fā)或購(gòu)置的物業(yè)(主要是寫(xiě)字樓、酒樓、商場(chǎng)之類(lèi)的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。
2.銀行借貸
從銀行透支以應(yīng)付短期債務(wù),或向銀行借貸利率較高的長(zhǎng)期貸款。
3.抵押貸款
以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營(yíng)者籌集長(zhǎng)期資金來(lái)源的重要途徑。
4.發(fā)行債券
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類(lèi)。
企業(yè)債券是項(xiàng)目投資公司(如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務(wù)人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)。
債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,一般都靠出售來(lái)收回投資,償付債務(wù)本息及其他費(fèi)用后即為投資利潤(rùn)。因此,在制定項(xiàng)目的籌資方案時(shí),債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開(kāi)發(fā)期限。
5.發(fā)行股票
股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認(rèn)購(gòu)股票是一種投資行為。認(rèn)股后就只有從企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入中按期領(lǐng)取股息的紅利(即超過(guò)規(guī)定股息標(biāo)準(zhǔn)的利潤(rùn))的權(quán)利。股票不能還本,只能在證券市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項(xiàng)目的長(zhǎng)期資金。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后可租賃經(jīng)營(yíng),靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費(fèi)用后,形成投資者長(zhǎng)期、穩(wěn)定的利潤(rùn)。
在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中,經(jīng)營(yíng)者自有資金所占的比例越少,其投資利潤(rùn)率就越高。若同一物業(yè)的兩個(gè)投資方案(a、b)所獲利潤(rùn)均為800萬(wàn)元,a方案需投入自有資金1000萬(wàn)元,b方案需投入自有資金2000萬(wàn)元。即使經(jīng)營(yíng)者可提供2000萬(wàn)元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因?yàn)閍方案的自有資本利潤(rùn)率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤(rùn)率只有40%(800/2000),經(jīng)營(yíng)者寧肯拿它擁有的2000萬(wàn)元資金投資兩個(gè)或更多的項(xiàng)目,而不愿集中投資在一個(gè)項(xiàng)目上。作為經(jīng)營(yíng)者,他最關(guān)心的當(dāng)然莫過(guò)于自有資金利潤(rùn)率(或稱(chēng)為自有資金收益率)了。
(二)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的籌資成本
籌資成本是指經(jīng)營(yíng)者在一定時(shí)期為籌措資金而付出的全部費(fèi)用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購(gòu)買(mǎi)資金在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價(jià)的,這個(gè)代價(jià)就是籌資成本?；I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國(guó)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。
1.借款利息
指經(jīng)營(yíng)者向銀行或其他金融信貸部門(mén)借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復(fù)利計(jì)算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。
2.股息(或債券利息)
股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營(yíng)狀況,投資分析時(shí),應(yīng)按當(dāng)時(shí)的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時(shí)便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。
3.公司自有
資金的存款利息
自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當(dāng)于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。
籌資成本的構(gòu)成將隨著國(guó)家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化?；I資成本的分析評(píng)價(jià)指標(biāo)是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:
籌資成本額
籌資成本率=―――――――――――――×100%
籌資總額
二、抵押貸款
抵押貸款屬于擔(dān)保貸款的一種,與信用放款相比具有風(fēng)險(xiǎn)小、安全性高的特點(diǎn)。在我國(guó),由于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與完善,市場(chǎng)機(jī)制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營(yíng)原則出發(fā),借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),更多地采用財(cái)產(chǎn)擔(dān)保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運(yùn)用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長(zhǎng)期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對(duì)抵押貸款進(jìn)行探討。
(一)抵押貸款及其特點(diǎn)
抵押就是債務(wù)人在法律上把財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,作為債務(wù)人履行擔(dān)保的一種形式。在債務(wù)清償以前,債權(quán)人擁有財(cái)產(chǎn)的抵押權(quán),以避免遭受經(jīng)濟(jì)損失,當(dāng)債務(wù)人按期償還債務(wù),抵押財(cái)產(chǎn)關(guān)系結(jié)束;一旦債務(wù)人不能按期履行償債責(zé)任,債權(quán)人具有處分抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押的目的是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。
抵押貸款是指銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)要求借貸人提供自己合法的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價(jià)款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財(cái)產(chǎn)為擔(dān)保物的一種放款方式。
抵押貸款相對(duì)于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨(dú)特的性質(zhì),具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)“兩權(quán)”分離具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權(quán)和使用權(quán)分離的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分離的特點(diǎn)。抵押期間,抵押物抵押權(quán)屬貸款人,使用權(quán)通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個(gè)抵押期間,無(wú)論是資金,還是抵押物,其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分離的。
(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價(jià)值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物價(jià)值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價(jià)值的抵押物。
(3)擔(dān)保具有憑物性。抵押貸款的擔(dān)保是以借款人的財(cái)產(chǎn)作為抵押標(biāo)的,必須提供實(shí)實(shí)在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔(dān)保須憑借現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn),可有效地避免貸款風(fēng)險(xiǎn)。
此外,相對(duì)于信用擔(dān)保貸款而言,抵押貸款還具有擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性的特點(diǎn)。信用擔(dān)保貸款人的實(shí)際責(zé)任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時(shí)候,因而是一種“未來(lái)責(zé)任”;抵押貸款在辦理貸款時(shí)提供實(shí)實(shí)在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔(dān)保責(zé)任是現(xiàn)實(shí)的。
(二)抵押貸款的作用
抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟(jì)條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國(guó),抵押貸款業(yè)務(wù)尚在恢復(fù),需要大膽實(shí)踐,所以應(yīng)該不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),提高其管理水平,以適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,充分認(rèn)識(shí)抵押貸款的作用,以利于進(jìn)一步開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
1.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)信譽(yù)觀念,按期償還貸款
我國(guó)過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步建立,原來(lái)那種單一信用放款方式已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來(lái)為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長(zhǎng)期化,長(zhǎng)期貸款固定化,信貸資金財(cái)政化;“三高”指三個(gè)居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導(dǎo)致公司信譽(yù)度低,甚至發(fā)生賴(lài)賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財(cái)產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增強(qiáng)借款公司的償債意識(shí),提高其信譽(yù)觀念,促使其按時(shí)清償債務(wù)。
2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量
銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴(yán)重影響銀行的流動(dòng)性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性和憑物性特點(diǎn),使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時(shí),可依據(jù)抵押貸款合同強(qiáng)制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán),債權(quán)人享有就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)后以?xún)r(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利
,這就大大增強(qiáng)了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護(hù)債權(quán)人的利益,保障銀行貸款的安全。
3.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制其短期行為
物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動(dòng)性,因而具有強(qiáng)烈的擴(kuò)大投資的需求。但是,因我國(guó)投資體制不完善,爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),特別是對(duì)銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財(cái)產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺(jué)性,迫使公司從自身的經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)考慮投資項(xiàng)目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開(kāi)展抵押貸款業(yè)務(wù),有利于公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制短期行為。
4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順利進(jìn)行
在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,公司因某種臨時(shí)性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請(qǐng)抵押貸款。這樣,可使公司暫時(shí)閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿足經(jīng)營(yíng)過(guò)程對(duì)資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟(jì)效益,保證再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。
(三)抵押貸款的一般原則
如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款的籌資方式。公司在依賴(lài)抵押貸款而籌集資金時(shí),應(yīng)遵循如下原則:
1.公司的債務(wù)與其自有資產(chǎn)必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則
盡管“負(fù)債經(jīng)營(yíng)”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)的生財(cái)之道,然而恰當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營(yíng)要堅(jiān)持的一個(gè)原則,不考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與承受能力,一味舉債借款對(duì)公司是危險(xiǎn)的。一遇市場(chǎng)波動(dòng),就會(huì)帶來(lái)?yè)p失,甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。因而“量力而行”,保持公司的負(fù)債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤?是制定籌資方案,進(jìn)行融資決策的一項(xiàng)基本原則。
2.盡可能均勻安排債務(wù)償還期原則
集中于一個(gè)時(shí)期償還債務(wù),往往會(huì)使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時(shí)安排有較長(zhǎng)期限的貸款,應(yīng)力爭(zhēng)借款有一定的償還寬限期。
3.妥善安排,有效利用的原則
應(yīng)盡量安排長(zhǎng)期貸款用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè),短期貸款用于支付貸款本息及維持項(xiàng)目經(jīng)營(yíng),充分利用好每一筆貸款。
4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則
申請(qǐng)抵押貸款時(shí)不僅要認(rèn)真考慮貸款利息,還應(yīng)研究賦稅條例、法律咨詢(xún)等問(wèn)題及因不能按時(shí)還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問(wèn)題。
5.妥善制定還貸計(jì)劃的原則
所有的抵押貸款均要按時(shí)償還本息。因此,在每一筆貸款借款時(shí)都應(yīng)制定好切實(shí)可行的環(huán)節(jié)、計(jì)劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財(cái)。
三、資金籌措方案的分析與評(píng)估
由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應(yīng)對(duì)各方案進(jìn)行分析比較,取其優(yōu)者。
在對(duì)資金籌措方案進(jìn)行分析以前,首先應(yīng)剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務(wù)的對(duì)象不一致,即不是為同一項(xiàng)目而籌集的方案,它們之間顯然沒(méi)有可比性;又如籌集不同方案中的資金來(lái)源不落實(shí)或根本不可能,則不用分析就應(yīng)否定該方案,再如方案中對(duì)各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應(yīng)對(duì)方案中的具體安排調(diào)整落實(shí)后再進(jìn)行分析評(píng)估。通過(guò)分析評(píng)估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。
(一)籌資結(jié)構(gòu)分析
物業(yè)管理公司籌措資金的來(lái)源各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡(jiǎn)便,利率較低,基本無(wú)發(fā)行費(fèi)用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要?dú)w還,使用無(wú)風(fēng)險(xiǎn),但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權(quán),籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風(fēng)險(xiǎn)較大,會(huì)在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來(lái)源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點(diǎn),但一般數(shù)量有限,無(wú)法保證需求。所以,應(yīng)該選擇一個(gè)合理的籌資結(jié)構(gòu),使各種資金的組合達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)最小、獲取容易、成本最低的目的。
(二)籌資成本分析
銀行貸款的資金成本是利息,利用國(guó)外貸款還要支付承諾費(fèi),股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費(fèi)用,而債券則是固定利息加發(fā)行費(fèi)用。自籌資金可以不計(jì)成本。資金成本一般用各項(xiàng)成本占各自資金總額的比例來(lái)表示。在成本支出時(shí)間不一致時(shí),可以執(zhí)行折現(xiàn)計(jì)算。籌資成本分析,主要是通過(guò)比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來(lái)源,使綜合資金成本最低。
綜合資金成本的計(jì)算可以用加權(quán)平均法。在求出各項(xiàng)資金成本的基礎(chǔ)上,將其分別乘以各項(xiàng)資金占總資金的比重并相加,即得加權(quán)平均資金成本。
(三)資金使用結(jié)構(gòu)分析
籌集資金以后如何使用,實(shí)際上也是關(guān)系到資金成本的重要問(wèn)題。資金的使用一方面應(yīng)當(dāng)按需要在不同的時(shí)間投入,另一方面應(yīng)考慮不同來(lái)源的資金如何進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌才?。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實(shí)際使用應(yīng)該在必需的時(shí)候投入,以縮短資金占用時(shí)間。對(duì)于不同時(shí)期和不同成本的資金,應(yīng)考慮得當(dāng),長(zhǎng)期投資應(yīng)用于固定資產(chǎn),短期資金應(yīng)用于流動(dòng)資產(chǎn);資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據(jù)這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結(jié)構(gòu)。
(四)利率與匯率風(fēng)險(xiǎn)分析
第10篇 物業(yè)管理投標(biāo)技巧策略
物業(yè)管理投標(biāo)的技巧與策略
參與物業(yè)管理投標(biāo)是物業(yè)管理企業(yè)一項(xiàng)重大決策,應(yīng)當(dāng)全面考慮項(xiàng)目特點(diǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)自身人力、財(cái)力、物資源情況,謹(jǐn)慎決策。一旦決定參與,就要調(diào)集精兵強(qiáng)將,全力投入。對(duì)于異地管理項(xiàng)目,企業(yè)要量力而行,如果項(xiàng)目類(lèi)型既非企業(yè)目標(biāo)客戶,又無(wú)法反映企業(yè)的核心專(zhuān)長(zhǎng)或人力資源無(wú)法支持時(shí),企業(yè)應(yīng)果斷放棄。此外,每次參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)均要是具有物業(yè)管理國(guó)家級(jí)資質(zhì)的企業(yè),并且一個(gè)企業(yè)如何在投標(biāo)中脫穎而出,需要一定的技巧與策略。
一、投標(biāo)中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題
(一)要樹(shù)立必勝的信心
自信是取勝的基礎(chǔ)。而自信則源于自身對(duì)標(biāo)的非常清楚,制定的投標(biāo)方案非常詳細(xì)、科學(xué)、先進(jìn)、可行。面對(duì)評(píng)委,每一個(gè)答辯者應(yīng)當(dāng)有充分的自信,因?yàn)樵u(píng)委再了解情況也不如投標(biāo)者工作做得那么細(xì)、摸得那么清,所以投標(biāo)者要認(rèn)識(shí)到評(píng)委和自身的差距,打消恐懼,樹(shù)立自信。
(二) “一標(biāo)打天下”的心理,要不得
大部分投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書(shū)都明顯保留著“原有項(xiàng)目”的痕跡。例如某企業(yè)在耕作機(jī)關(guān)辦公區(qū)項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)這樣寫(xiě)道:“從提高業(yè)主的生活質(zhì)量出發(fā),開(kāi)展多種便民贏利措施”、“家用電器更新安裝、維修、汽車(chē)美容、家政服務(wù)等”、“宣傳環(huán)保,倡導(dǎo)環(huán)保,獎(jiǎng)懲激勵(lì)。我們每季度組織業(yè)主開(kāi)展一次市政府辦公區(qū)環(huán)?；顒?dòng),每年度進(jìn)行一次環(huán)保評(píng)比獎(jiǎng)勵(lì)?！贝送?還有諸如開(kāi)展“六一”兒童書(shū)畫(huà)大賽、介紹保姆、代訂牛奶等一些與本項(xiàng)目特點(diǎn)不符的文字描述。
參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),一定要認(rèn)真研究客戶的需求,了解其需求偏好,才能有的放矢、對(duì)癥下藥、畫(huà)龍點(diǎn)睛、事半功倍?！扒Ч盼恼乱淮蟪钡穆?xí)是與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要求格格不入的,那種在原有的標(biāo)書(shū)上改一下項(xiàng)目名稱(chēng)的做法,是對(duì)社會(huì)的不負(fù)責(zé)任,最終也是對(duì)自己的不負(fù)責(zé)任。即使是中標(biāo)了,標(biāo)書(shū)將成為合同的必然附件,將產(chǎn)生法律效力,最終也極可能引起法律糾紛。
(三)標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)大而全,沒(méi)必要
有些企業(yè)的投標(biāo)書(shū)是“大部頭”作品,幾百頁(yè)的標(biāo)書(shū),其中占篇幅最多的是相關(guān)規(guī)章制度。
其實(shí)作為評(píng)委,要在3~4個(gè)小時(shí)認(rèn)真閱完每一部標(biāo)書(shū)是根本不可能的,更不要說(shuō)去認(rèn)真分析規(guī)章制度的科學(xué)性、合理性。一般來(lái)說(shuō),評(píng)委只是對(duì)該項(xiàng)目的分析、定位、報(bào)價(jià)、人員配備及對(duì)該項(xiàng)目采取的特殊管理措施和服務(wù)措施等認(rèn)真審閱并提問(wèn)。作為國(guó)家級(jí)資質(zhì)的企業(yè),特別是通過(guò)了有關(guān)質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)頒證的企業(yè),只要出具有關(guān)證書(shū),就不必在標(biāo)書(shū)中羅列這些制度。
(四)投標(biāo)報(bào)價(jià),有技巧
有些項(xiàng)目的標(biāo)的價(jià),是取平均價(jià)作標(biāo)桿,報(bào)價(jià)越接近者得分越高。所以,某投標(biāo)企業(yè)雖極有意中標(biāo),但報(bào)價(jià)過(guò)低,被扣分太多,失去機(jī)會(huì)?？梢哉f(shuō),在評(píng)委打分項(xiàng)中,報(bào)價(jià)得分是客觀的,即不需評(píng)委打分,而由工作人員算分。因此,各投標(biāo)單位應(yīng)注意掌握和這一技術(shù)手段。
(五)正式投標(biāo)時(shí)的演講陳述、答辯現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn),很重要
有些企業(yè)在投標(biāo)過(guò)程中,前期做了大量的準(zhǔn)備,精心策劃,但是在正式投標(biāo)時(shí),在介紹時(shí)不能把標(biāo)書(shū)的特色介紹出來(lái);招標(biāo)對(duì)于答辯往往都規(guī)定了時(shí)間,在這短短的時(shí)間之內(nèi)先講企業(yè)、再講標(biāo)的物業(yè)、再談標(biāo)書(shū)內(nèi)容方式是不可取的,平淡介紹無(wú)法給評(píng)委留下深刻的印象,常規(guī)敘述也不能突出自己標(biāo)書(shū)的精髓,這種情況下投標(biāo)者應(yīng)盡可能采用先進(jìn)的宣傳工具(vcd、多媒體、投影等),把自己標(biāo)書(shū)的特色和管理這個(gè)特定業(yè)的特別做法、精華之處全面展現(xiàn)。
(六)把握評(píng)委的心理等于平添勝算
由于時(shí)間限制,評(píng)委不可能對(duì)標(biāo)的和標(biāo)書(shū)非常了解,因而在向投標(biāo)人提問(wèn)時(shí),評(píng)委一般都是問(wèn)自己特長(zhǎng)的問(wèn)題。如評(píng)委在工作對(duì)社區(qū)文化有研究,那社區(qū)文化的內(nèi)容就問(wèn)得多。作為答辯人一定要以謙虛的姿態(tài)認(rèn)真回答,而不要爭(zhēng)辯,因?yàn)檫@個(gè)提問(wèn)是評(píng)委的強(qiáng)項(xiàng)。同時(shí),評(píng)委在聽(tīng)取答辯時(shí)更看重聽(tīng)取投標(biāo)人對(duì)這個(gè)物業(yè)的管理有哪些獨(dú)特的做法和具體措施,作為投標(biāo)者,對(duì)評(píng)委的這一心理也要有把握。
二、投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)答辯技巧
物業(yè)管理投標(biāo)答辯是招投標(biāo)過(guò)程中為人們所關(guān)注的焦點(diǎn)。通過(guò)投標(biāo)答辯,使評(píng)委和業(yè)主代表能充分了解投標(biāo)企業(yè)所制作投標(biāo)書(shū)的內(nèi)容,從而展示該物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力,同時(shí)投標(biāo)企業(yè)回答問(wèn)題的技巧不但能減少或消除會(huì)議的枯燥感而且也能體現(xiàn)出其管理人員的水平。物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)負(fù)責(zé)人在投標(biāo)過(guò)程中答辯技巧有如下:
(一)保持儀表,形象致勝
答辯會(huì)的評(píng)委和業(yè)主代表首先看到的是你本人,然后才聽(tīng)到你的發(fā)言,在你說(shuō)出第一句話前,他們已經(jīng)對(duì)你形成一種印象,因此。發(fā)言時(shí),著裝和姿勢(shì)尤為重要。發(fā)言者的著裝應(yīng)舒適而且適合答辯會(huì)的場(chǎng)合,并充分考慮到與會(huì)者可能的穿著。站立筆直,兩腳有力,雙肩稍向后,這種姿勢(shì)能夠表現(xiàn)自信和自尊的氣質(zhì)。如果你的雙手和身體不停地晃動(dòng),玩弄小物體,眼睛不敢正視聽(tīng)眾,那無(wú)疑是向聽(tīng)眾傳遞你緊張不安、沒(méi)有做好準(zhǔn)備的信號(hào)。
(二)控制聲音
發(fā)音清晰,不要出現(xiàn)語(yǔ)言含混不清或者把句子的末尾詞語(yǔ)吞掉的情況;恰當(dāng)?shù)卣{(diào)整或改變音調(diào)可以增加講演的變化性和趣味性;足夠大的音量,讓在場(chǎng)的每位聽(tīng)眾都能聽(tīng)到你的講話。
(三)利用身體位置和動(dòng)作
1.身體位置
發(fā)言者站在哪里很重要,許多專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為,發(fā)言者的最佳位置是站在視覺(jué)材料(屏幕)的右邊,這樣,聽(tīng)眾的視線在轉(zhuǎn)移到視覺(jué)材料之前會(huì)集中在發(fā)言者身上。如果你在發(fā)言的過(guò)程中需要走動(dòng),記住要站在不會(huì)擋住屏幕的位置上。
2.目光接觸
發(fā)言者和聽(tīng)眾保持目光接觸非常重要。在你開(kāi)始發(fā)言之前,你要花一點(diǎn)時(shí)間從一邊到另一邊看看各位評(píng)委與業(yè)主代表。這樣使聽(tīng)眾意識(shí)到你很放松,做好準(zhǔn)備。
在發(fā)言過(guò)程中,你應(yīng)該小心保證你是在與聽(tīng)眾進(jìn)行目光交流,使每一位聽(tīng)眾感到你在與他保持接觸。目光接觸的技巧:在答辯過(guò)程中,即使他(她)說(shuō)完話之后,你的眼神不要移開(kāi)。如果必須移開(kāi),也要做得慢一點(diǎn)。不論講話的人是誰(shuí),一直盯著你的目標(biāo)就對(duì),你的眼神看著說(shuō)話的人,不過(guò)每當(dāng)說(shuō)話人講到一個(gè)段落,你的眼神要順勢(shì)轉(zhuǎn)到目標(biāo)對(duì)象上。這樣讓目標(biāo)對(duì)象感覺(jué)到你對(duì)他的注意,緊繃的感覺(jué)可以稍微舒緩一點(diǎn)。
3.手勢(shì)和舉止
手勢(shì)和舉止要自然。發(fā)言者的手部動(dòng)作應(yīng)該與你和人進(jìn)行一對(duì)一交談時(shí)所用的手勢(shì)差不多,而且你也應(yīng)該相信自己能做到,你可用手勢(shì)來(lái)強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)內(nèi)容。
(四)分析你的聽(tīng)眾
發(fā)言者應(yīng)考查每位聽(tīng)眾的背景、特征、專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域等因素。你必須清楚哪些術(shù)語(yǔ)和縮略用語(yǔ)聽(tīng)眾已耳熟能詳,哪些他們可能還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)。
(五)充分運(yùn)用視覺(jué)材料
有效地利用視覺(jué)材料支持你的發(fā)言,在答辯過(guò)程中運(yùn)用視覺(jué)材料能夠提高聽(tīng)眾的興趣和記憶效果,并能幫助聽(tīng)眾形成對(duì)發(fā)言者的個(gè)人特點(diǎn)和可信度的看法,這些材料能夠給聽(tīng)眾留下正面的深刻印象。另外,在答辯中運(yùn)用視覺(jué)材料能大大減少發(fā)言者的緊張感,提高自信心。
(六)語(yǔ)言
答辯過(guò)程其實(shí)就是溝通交流的過(guò)程,發(fā)言者必須充滿熱情,讓聽(tīng)眾能很快接受你的觀點(diǎn),學(xué)會(huì)適時(shí)地表現(xiàn)幽默是答辯過(guò)程中的重要技巧。同時(shí)幽默應(yīng)該是自然的,而不是被強(qiáng)迫的。
(七)把握時(shí)間是致勝鑰匙
任何一場(chǎng)答辯會(huì)都有時(shí)間限制,因此如何把握時(shí)間,在你所擁有的時(shí)間內(nèi)完成對(duì)你工作最有意義的事情顯得尤為重要。明智地選擇哪些內(nèi)容該講,哪些內(nèi)容不該講。
(八)答辯中常遇的問(wèn)題及回答技巧
1.常遇問(wèn)題
(1)項(xiàng)目的基本情況和相關(guān)數(shù)據(jù)
(2)財(cái)務(wù)預(yù)算的合理性和合法性
(3)目標(biāo)和承諾的實(shí)現(xiàn)方式
(4)管理工作的流程
(5)人力資源問(wèn)題
2.回答的技巧
(1)引用數(shù)據(jù)
(2)用法規(guī)政策說(shuō)話
(3)過(guò)往成功經(jīng)歷和方法
第11篇 某寫(xiě)字樓物業(yè)財(cái)務(wù)管理
一、物業(yè)管理的收費(fèi)項(xiàng)目
(一)物業(yè)管理費(fèi)
物業(yè)管理費(fèi)一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取。
(二)代收代繳項(xiàng)目
1、電費(fèi)
2、水費(fèi)
3、有線電視管理費(fèi)
4、通訊費(fèi)
(三)多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)
1、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)
2、租售代理收費(fèi)
3、家政服務(wù)收費(fèi)
4、其他特約服務(wù)收費(fèi)
5、其他多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收費(fèi)
(四)其他收費(fèi)項(xiàng)目
1、罰款費(fèi)用:包括收取的管理費(fèi)滯納金等;
1、各種押金:租房押金、施工押金、出入證押金;
2、出租租金:是指物業(yè)管理企業(yè)自有房產(chǎn)出租的收入;
3、大修改造資金:由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備提出大修改造計(jì)劃,報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核同意后,按受益業(yè)主的建筑面積分?jǐn)偨o各業(yè)主。
二、管理費(fèi)的核定
(一)制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則
1.收支相抵,略有節(jié)余
2.準(zhǔn)確測(cè)算的原則(是制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的重要基礎(chǔ))
3.前瞻性及相對(duì)穩(wěn)定性原則
(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算
1.資料準(zhǔn)備
2.收費(fèi)項(xiàng)目分解與歸集
3.標(biāo)準(zhǔn)試算
(三)物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成
1.管理服務(wù)人員的工資及福利,包括工資、津貼、福利、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)等;
2.辦公費(fèi)用,包括交通、場(chǎng)地、辦公用品、接待費(fèi)等的支出;
3.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)作、維修、保養(yǎng)費(fèi)用,包括物業(yè)所有附屬設(shè)備、設(shè)施的定期維護(hù)、保養(yǎng)及維修開(kāi)支;
4.清潔綠化費(fèi),包括公共區(qū)域的清潔、除四害、垃圾清運(yùn)、綠化擺設(shè)及養(yǎng)護(hù)等的費(fèi)用;
5.保安費(fèi)用,包括消防演習(xí)、保安人員人身保險(xiǎn)、服務(wù)費(fèi)、保安系統(tǒng)設(shè)備、器械等的配置及日常維修費(fèi)、向當(dāng)?shù)嘏沙鏊U納的治安聯(lián)防費(fèi)等;
6.公共水電支出;
7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用;
8.節(jié)日裝飾費(fèi),如重大節(jié)日的場(chǎng)地布置等的支出;
9.聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士費(fèi)用,如聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等的支出;
10.經(jīng)理人酬金;
11.法定稅費(fèi)。
(四)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整
影響管理費(fèi)變化的主要因素有:
1.物價(jià)上漲引起的水電費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)等支出的增加;
2.外匯匯率變化引起的管理費(fèi)收支的變化;
3.外包設(shè)備及服務(wù)項(xiàng)目承包費(fèi)考慮到物價(jià)指數(shù)也在合同中規(guī)定了逐年上升的比率。
管理費(fèi)的調(diào)整一般采取“增加法”,即在原來(lái)預(yù)算的基礎(chǔ)上,將增加的項(xiàng)目和金額加上去,再按使用功能、使用性質(zhì)和面積分?jǐn)?加上原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)即為調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)。
三、費(fèi)用的繳納
(一) 物業(yè)管理企業(yè)要事先制訂好
費(fèi)用繳納的辦法,讓用戶做到心中有數(shù)。同時(shí),還應(yīng)設(shè)立滯納金與違約處理?xiàng)l款,要注意鼓勵(lì)用戶養(yǎng)成良好的交費(fèi)習(xí)慣。
(二) 物業(yè)管理企業(yè)在催收過(guò)程中,不應(yīng)盲目派單或派完催款單就完事,而應(yīng)該與未繳費(fèi)業(yè)主或客戶取得聯(lián)系,了解業(yè)主或客戶的情況,具體問(wèn)題具體分析。
四、管理收益
(一) 在代理型的管理模式下,物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)主或客戶提供服務(wù)的過(guò)程中,其物業(yè)管理收支是按實(shí)列支的,對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是沒(méi)有利潤(rùn)的;而物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體,必須有一個(gè)合理的利潤(rùn)率,否則其經(jīng)營(yíng)將失去動(dòng)力。管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)商定的一個(gè)按管理企業(yè)管理費(fèi)收入/支出的一定比例,提成給管理企業(yè)作為企業(yè)利潤(rùn)的資金,即為經(jīng)理人酬金
(或稱(chēng)管理者酬金)。
管理酬金的支付:按定額利潤(rùn)百分比取酬金:定額利潤(rùn)率一般在10%~15%左右,通常根據(jù)物業(yè)的檔次、智能程度及管理的力度等具體情況商定。
第12篇 物業(yè)管理：應(yīng)急準(zhǔn)備和響應(yīng)控制程序
物業(yè)管理手冊(cè):應(yīng)急準(zhǔn)備和響應(yīng)控制程序
1、目的
為對(duì)潛在環(huán)境事故或緊急情況進(jìn)行控制,及時(shí)處理和預(yù)防環(huán)境事故,減少對(duì)環(huán)境的有害影響,特制定本程序。
2、范圍
本程序適用于公司對(duì)潛在環(huán)境事故或緊急情況的控制與處理。
3.職責(zé)
3.1管理者代表負(fù)責(zé)審批應(yīng)急預(yù)案。
3.2品質(zhì)部會(huì)同有關(guān)部門(mén)共同確定本公司可能發(fā)生環(huán)境事故或緊急情況的地點(diǎn),并對(duì)應(yīng)急預(yù)案和程序進(jìn)行定期評(píng)審并修訂。
3.3禮兵部負(fù)責(zé)對(duì)可能發(fā)生環(huán)境事故的應(yīng)急預(yù)案的制定和實(shí)施。
3.4禮兵部負(fù)責(zé)全公司消防安全監(jiān)督管理,組織消防演習(xí)和火災(zāi)事故的預(yù)防并負(fù)責(zé)事故調(diào)查處理。
3.5各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)發(fā)生環(huán)境事故時(shí)設(shè)備的搶修。
3.6品質(zhì)部負(fù)責(zé)環(huán)境事故(除火災(zāi))調(diào)查處理。
4、程序
4.1潛在環(huán)境事故或緊急情況的確定
4.1.1潛在環(huán)境事故和緊急情況的范圍包括:
a)潛在的火災(zāi)和爆炸事故;
b)危險(xiǎn)化學(xué)品儲(chǔ)存和使用中的大量泄漏、急性中毒;
c)自然災(zāi)害或不可預(yù)見(jiàn)的突發(fā)性事件。
4.1.2各部門(mén)依據(jù)上述范圍負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)的活動(dòng)進(jìn)行調(diào)查,提出可能發(fā)生環(huán)境事故或緊急情況的地點(diǎn)(或部位),報(bào)禮兵部。禮兵部會(huì)同有關(guān)部門(mén)共同確定全公司的重點(diǎn)地點(diǎn)(或部位),并填寫(xiě)《潛在環(huán)境事故或緊急情況一覽表》。
4.2潛在環(huán)境事故或緊急情況的應(yīng)急準(zhǔn)備
4.2.1可能發(fā)生環(huán)境事故或應(yīng)急情況的部門(mén)根據(jù)已確定的地點(diǎn)(或部位)和發(fā)生的原因制定有效的防范措施和《應(yīng)急預(yù)案》,上報(bào)品質(zhì)部,經(jīng)管理者代表審批后執(zhí)行。
4.2.2《應(yīng)急預(yù)案》的內(nèi)容包括:
a)應(yīng)急組織及相應(yīng)職責(zé)、關(guān)鍵人員名單;
b)應(yīng)急服務(wù)信息及內(nèi)、外部聯(lián)絡(luò)計(jì)劃;
c)應(yīng)急設(shè)備、器材和設(shè)施;
d)所應(yīng)采取的應(yīng)急措施;
e)培訓(xùn)計(jì)劃和有效性應(yīng)急演練等。
4.2.3各相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)本部門(mén)《應(yīng)急預(yù)案》的落實(shí),做好應(yīng)急器材和物資的準(zhǔn)備。
4.2.4物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)潛在事故地點(diǎn)和應(yīng)急設(shè)施進(jìn)行標(biāo)識(shí),應(yīng)急設(shè)備器材和物資應(yīng)有序存放、標(biāo)識(shí)明顯,并指定專(zhuān)人負(fù)責(zé),定期檢查,及時(shí)更新。
4.2.5品質(zhì)部定期對(duì)重點(diǎn)部位的防范措施和《應(yīng)急預(yù)案》進(jìn)行檢查,執(zhí)行《環(huán)境監(jiān)視和測(cè)量控制程序》。
4.2.6禮兵部每年聯(lián)系消防部門(mén)指導(dǎo)公司員工進(jìn)行消防演習(xí),確?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)及時(shí)撲滅,減少損失。消防演習(xí)要做好記錄,并對(duì)有效性進(jìn)行評(píng)審,填寫(xiě)《______評(píng)審表》。
4.3潛在環(huán)境事故或緊急情況的響應(yīng)
4.3.1環(huán)境事故或緊急情況發(fā)生時(shí),各有關(guān)部門(mén)及有關(guān)人員應(yīng)嚴(yán)格按照《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行。
4.3.2環(huán)境事故或緊急情況發(fā)生后,品質(zhì)部或禮兵部組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查,分析事故原因及應(yīng)急準(zhǔn)備和響應(yīng)中存在的問(wèn)題,并填寫(xiě)《事故調(diào)查處理報(bào)告》。
4.3.3品質(zhì)部或禮兵部在管理評(píng)審前和環(huán)境事故或緊急情況發(fā)生后,對(duì)《應(yīng)急預(yù)案》和程序的有效性進(jìn)行評(píng)審,填寫(xiě)《_____評(píng)審表》。若提出修改按《文件控制程序》執(zhí)行。
4.4本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《應(yīng)急預(yù)案》
5.2《環(huán)境監(jiān)視和測(cè)量控制程序》
5.3《文件控制程序》
5.4《記錄控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《潛在環(huán)境事故或緊急情況一覽表》jw/jl-8.3-2-001
6.2《_____評(píng)審表》jw/jl-8.3-2-002
第13篇 物業(yè)公司程序文件：基礎(chǔ)設(shè)施管理程序
物業(yè)公司程序文件:基礎(chǔ)設(shè)施管理程序
1、目的
加強(qiáng)對(duì)公司資產(chǎn)的管理,保證公司資產(chǎn)的安全、完整,充分發(fā)揮資產(chǎn)使用的效能。
2、范圍
本制度適用于****物業(yè)管理有限公司對(duì)資產(chǎn)的管理。
3、定義
3.1 資產(chǎn)的釋義:根據(jù)物品的價(jià)值和使用期限,分為固定資產(chǎn)類(lèi)、資產(chǎn)類(lèi)、低值易耗物品類(lèi)。
3.2 單位價(jià)值在人民幣2000元以上(含2000元),使用年限在一年以上的有形資產(chǎn)(包括電子設(shè)備、電腦設(shè)備、房屋建筑物、運(yùn)輸設(shè)備、機(jī)械設(shè)備以及其它設(shè)備) 列入固定資產(chǎn)類(lèi)。
3.3 單位價(jià)值在人民幣100元以上(含100元)2000元以下的,使用年限在一年以上的各種用具物品(包括普通的辦公家私、小件電腦設(shè)備、辦公設(shè)施、工程工具等)列入資產(chǎn)類(lèi)。
3.4 單位價(jià)值在人民幣100元一下的物品,列入低值易耗物品類(lèi)。
3.5 電腦軟件類(lèi)的資產(chǎn),根據(jù)其價(jià)值的大小,分別列入固定資產(chǎn)和資產(chǎn)的管理。
3.6 為便于實(shí)物的管理,個(gè)別設(shè)備(如:工程設(shè)備中的水泵、保潔設(shè)備中的除草機(jī)等同等、同類(lèi)設(shè)備)雖然其單價(jià)不足人民幣2000元,也可列入固定資產(chǎn)管理范圍。
3.7資產(chǎn)物品中(如:玻璃、印刷品等)無(wú)論時(shí)價(jià)花費(fèi)多少,都不納入資產(chǎn)范疇,只辦理入庫(kù)、出庫(kù)手續(xù),登錄流水帳本;
4、職責(zé)
4.1 資產(chǎn)主管部門(mén)
4.1.1 辦公室是公司資產(chǎn)實(shí)物管理的主管部門(mén),負(fù)責(zé)對(duì)各管理處資產(chǎn)管理的指導(dǎo)監(jiān)控和本部資產(chǎn)的實(shí)物管理。
4.1.2財(cái)務(wù)管理部是公司資產(chǎn)帳務(wù)管理的主管部門(mén),著重從資產(chǎn)的原值、已提折舊、凈值等方面對(duì)公司資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)控和管理。
4.1.3各管理處負(fù)責(zé)本管理處資產(chǎn)實(shí)物管理,接受公司辦公室及財(cái)務(wù)管理部的監(jiān)控和管理。
4.2 電子辦公設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)的管理
辦公室是公司電子辦公設(shè)備類(lèi)實(shí)物管理的專(zhuān)業(yè)部門(mén),負(fù)責(zé)對(duì)公司電子辦公設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)管理,對(duì)電子辦公設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)的購(gòu)進(jìn)、配置、使用、維修及報(bào)廢等進(jìn)行全面的登記和管理。
4.3 各部門(mén)、各管理處對(duì)資產(chǎn)的使用和保管要明確責(zé)任人,各部門(mén)、各管理處的責(zé)任人對(duì)使用資產(chǎn)負(fù)有妥善保管、安全使用的責(zé)任。
5、方法和過(guò)程控制
5.1 資產(chǎn)的分類(lèi)和使用年限
根據(jù)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算制度及公司資產(chǎn)的具體情況,資產(chǎn)的分類(lèi)和固定。
5.1.1對(duì)如固定資產(chǎn)及資產(chǎn)的使用年限及編號(hào)方法如下:
資產(chǎn)大類(lèi)及代號(hào)資產(chǎn)總分類(lèi)資產(chǎn)明細(xì)分類(lèi)使用年限
資產(chǎn)分類(lèi)資產(chǎn)代號(hào)明細(xì)分類(lèi)
固定資產(chǎn)g
資產(chǎn)z
機(jī)械、工具、設(shè)備j*1、工程工具10年
2、保潔工具
3、變電箱設(shè)備
4、其他
運(yùn)輸設(shè)備ys1、安全巡邏自行車(chē)10年
2、食堂采購(gòu)三輪車(chē)
3、東麗湖船只
4、公務(wù)車(chē)輛
5、其他
家私類(lèi)js1、柜、沙發(fā)、會(huì)議臺(tái)5年
2、辦公臺(tái)(桌)
3、辦公椅
4、其它
通訊設(shè)備t*1、對(duì)講機(jī)(套)5年
2、電話機(jī)
3、喊話器
4、其他
安防器械設(shè)備af1、車(chē)閘系統(tǒng)10年
2、消防系統(tǒng)
3、門(mén)禁管理機(jī)
4、滅火器
5、鋁合金崗?fù)?/p>
6、其他
電腦設(shè)備(非安防)dn1、臺(tái)式電腦全套5年
2、手提電腦
電子設(shè)備dz1、日常家用電器5年
2、辦公用設(shè)備
娛樂(lè)設(shè)備(非電子)yl1、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、5年
2、員工福利娛樂(lè)設(shè)施
其他類(lèi)qt其他設(shè)備5年
5.1.2 對(duì)于低值易耗物品,只需記錄流水帳冊(cè)。
5.2資產(chǎn)登記的要求:
5.2.1本部及各管理處要分別做好固定資產(chǎn)、低值易耗品的登記,登記在《**物業(yè)年度固定資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)表》中。
5.2.2為方便公司資產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),總部及各管理處統(tǒng)一按上述資產(chǎn)大類(lèi)及總分類(lèi)進(jìn)行固定資產(chǎn)登記。
5.2.3資產(chǎn)的編號(hào)規(guī)則:****(**物業(yè)公司+固定資產(chǎn)/資產(chǎn))-**(固定資產(chǎn)/資產(chǎn)的類(lèi)別稱(chēng)為資產(chǎn)代號(hào))- ******(固定資產(chǎn)/資產(chǎn)的序號(hào))其中,公司編號(hào)左起前兩位為公司所在地區(qū)拼音簡(jiǎn)稱(chēng),如:**為tj;第三位為公司業(yè)務(wù)類(lèi)型簡(jiǎn)稱(chēng),如:物業(yè)為w;第四位為資產(chǎn)類(lèi)型簡(jiǎn)稱(chēng),如:固定資產(chǎn)為g ,資產(chǎn)為z;如:屬于固定資產(chǎn),匯總后為:tjwg
5.2.4資產(chǎn)代號(hào)根據(jù)購(gòu)置資產(chǎn)種類(lèi)劃分,如:手提電腦(非安防類(lèi))屬固定資產(chǎn)的電腦設(shè)備類(lèi),其資產(chǎn)代號(hào)為:dn ,其他資產(chǎn)代號(hào)請(qǐng)參照:5.1條款執(zhí)行。
5.2.5低值易耗品的分類(lèi)和資產(chǎn)編號(hào)由本部及各管理處視資產(chǎn)的具體情況參考上述分類(lèi)自行調(diào)整。
5.3 資產(chǎn)管理
5.3.1所有公司資產(chǎn)均由辦公室統(tǒng)一調(diào)配、購(gòu)置,由各使用單位分級(jí)管理。
5.3.2資產(chǎn)的購(gòu)置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢等均須按程序?qū)徟?未經(jīng)批準(zhǔn),不能辦理相關(guān)手續(xù)。
5.3.3本部及各管理處指定專(zhuān)人(稱(chēng)為資產(chǎn)管理員)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理,并在辦公室備案。
5.3.4辦公室和財(cái)務(wù)共同負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)管理的工作督導(dǎo),將會(huì)不定期對(duì)各單位資產(chǎn)管理情況進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題對(duì)資產(chǎn)管理員及其它相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處理。
5.3.5資產(chǎn)編號(hào)規(guī)則需統(tǒng)一,并在資產(chǎn)上粘貼標(biāo)識(shí),確定資產(chǎn)責(zé)任人,確保資產(chǎn)的合理使用及管理。
5.3.6本部及各管理處資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的資產(chǎn)的登記注冊(cè)、發(fā)放、管理,建立內(nèi)部資產(chǎn)臺(tái)帳,填寫(xiě)固定資產(chǎn)登記卡片,其中列明資產(chǎn)的名稱(chēng)、購(gòu)置年代、物品規(guī)格型號(hào)、價(jià)值、使用部門(mén)。上報(bào)辦公室備案。同時(shí),每半年辦公室行政組與財(cái)務(wù)進(jìn)行資產(chǎn)的盤(pán)點(diǎn)清查工作(每月進(jìn)行抽查)。
5.3.7資產(chǎn)的使用部門(mén)和使用人須合理使用設(shè)備,嚴(yán)格按規(guī)程操作,并注意設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)。
由于使用、保管不善造成的遺失和損毀,責(zé)任人要按資產(chǎn)購(gòu)置價(jià)格或資產(chǎn)管理部門(mén)的評(píng)估價(jià)值賠償。
5.3.8資
產(chǎn)使用人離開(kāi)公司時(shí)應(yīng)辦理移交手續(xù),項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須到本項(xiàng)目資產(chǎn)管理員處進(jìn)行確認(rèn),否則造成的一切后果,由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人承擔(dān)。
5.3.9公司內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)填報(bào)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移審批單,各單位第一負(fù)責(zé)人簽字,報(bào)辦公室批準(zhǔn)后由資產(chǎn)管理員登記后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)移。
5.3.10易損物品無(wú)使用價(jià)值或使用年限已到時(shí),應(yīng)由資產(chǎn)管理員填寫(xiě)報(bào)廢申請(qǐng)表,由辦公室審核后報(bào)財(cái)務(wù)部復(fù)核后做相應(yīng)處理。
5.3.11未經(jīng)資產(chǎn)分管部門(mén),辦公室同意,任何部門(mén)和個(gè)人不得將資產(chǎn)外借和供無(wú)關(guān)人員使用。
5.4 資產(chǎn)購(gòu)置、調(diào)拔、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢的審批權(quán)限和審批程序
5.4.1固定資產(chǎn)購(gòu)置、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢的審批權(quán)限:
所有固定資產(chǎn)報(bào)廢由總經(jīng)理批準(zhǔn),單件資產(chǎn)凈值在1000元以上的固定資產(chǎn)或低值易耗品的購(gòu)置、調(diào)出、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢,經(jīng)辦公室審核后由承辦部門(mén)總經(jīng)理助理審批,報(bào)總經(jīng)理審批。
5.4.2 固定資產(chǎn)購(gòu)置、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢的審批流程:
購(gòu)置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢1000元以上的公司資產(chǎn):
5.4.2.1使用部門(mén)通過(guò)郵件報(bào)送申請(qǐng)報(bào)告;
5.4.2.2由各單位第一負(fù)責(zé)人簽署意見(jiàn);
5.4.2.3經(jīng)辦公室進(jìn)行審核;
5.4.2.4由財(cái)務(wù)部復(fù)核;
5.4.2.5總經(jīng)理助理批復(fù)意見(jiàn);
5.4.2.6總經(jīng)理批準(zhǔn)后由總辦統(tǒng)一購(gòu)置;
5.4.2.7 1000元以下資產(chǎn)或?qū)I(yè)物品的購(gòu)置,由項(xiàng)目自行在公司制定合格供方范圍內(nèi)進(jìn)行購(gòu)置,辦公室行政組備案;公司需要統(tǒng)一的物品如辦公桌椅、書(shū)柜、檔案柜、床等由總辦統(tǒng)一購(gòu)置;
5.4.3使用部門(mén)提出購(gòu)置公司資產(chǎn)申請(qǐng)后,應(yīng)首先由公司辦公室負(fù)責(zé)進(jìn)行內(nèi)部調(diào)配,若所需購(gòu)置的物品,公司內(nèi)部可調(diào)配的應(yīng)在內(nèi)部調(diào)配,盡量避免重復(fù)購(gòu)置造成資金的浪費(fèi);如不能調(diào)配,方可進(jìn)入購(gòu)置審批階段。
5.4.4資產(chǎn)購(gòu)置的辦理:報(bào)送部門(mén)提出申請(qǐng),填制《固定資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表》并按規(guī)定申報(bào)流程和審批權(quán)限獲批準(zhǔn)后,方可進(jìn)行資產(chǎn)的購(gòu)置。
5.4.5資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢的辦理:報(bào)送部門(mén)提出申請(qǐng),填制《固定資產(chǎn)報(bào)廢申請(qǐng)表》,并按規(guī)定申報(bào)流程和審批權(quán)限獲批后,方可進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)殘骸的處理。報(bào)廢資產(chǎn)有殘值的,經(jīng)資產(chǎn)主管部門(mén)估價(jià)、處理后,回收的資金應(yīng)及時(shí)上繳公司財(cái)務(wù)管理部;報(bào)廢資產(chǎn)原值在2000元以下的項(xiàng)目可自行處理,但必須知會(huì)辦公室;2000元以上則有公司統(tǒng)一處理;
公司資產(chǎn)在部門(mén)間的內(nèi)部調(diào)配,填寫(xiě)《內(nèi)部調(diào)動(dòng)(離職)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移單明細(xì)表》按流程審批后再行調(diào)配。
5.5 固定資產(chǎn)的盤(pán)點(diǎn)
本部、各管理處對(duì)固定資產(chǎn)每月盤(pán)點(diǎn),辦公室和財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)總部及各管理處的監(jiān)督檢查。通過(guò)盤(pán)點(diǎn),確保固定資產(chǎn)帳帳相符、帳物相符、物標(biāo)相符、安全完整。本部及各管理處資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)可參考以下方式進(jìn)行:
5.5.1由資產(chǎn)管理部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行資產(chǎn)的實(shí)物清點(diǎn),并做出實(shí)物盤(pán)點(diǎn)(盤(pán)盈、盤(pán)虧、待報(bào)廢)報(bào)告。
5.5.2財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)實(shí)物盤(pán)點(diǎn)的情況,與財(cái)務(wù)帳核對(duì),計(jì)算盤(pán)虧、待報(bào)廢資產(chǎn)的價(jià)值(原值、已提折舊、凈值),做出最終的固定資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)報(bào)告并報(bào)批。
6、支持性文件
無(wú)
7、質(zhì)量記錄及表格
tjzzwy6.3-z01-f1 《內(nèi)部調(diào)動(dòng)(離職)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移單明細(xì)表》
tjzzwy6.3-z01-f2 《**物業(yè)月度盤(pán)點(diǎn)表》
tjzzwy6.3-z01-f3 《**物業(yè)年度資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)表》
tjzzwy7.4-z01-f1 《月度備用物品計(jì)劃表》
tjzzwy7.4-z01-f2 《月度辦公用品計(jì)劃表》
tjzzwy7.4-z01-f11 《固定資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表》
tjzzwy7.4-z01-f13 《資產(chǎn)轉(zhuǎn)交審批明細(xì)表》
第14篇 國(guó)際星河物業(yè)管理處管理組織機(jī)構(gòu)
星河國(guó)際物業(yè)管理處管理組織機(jī)構(gòu)
1.織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則:
內(nèi)外分工、職責(zé)分明、相互協(xié)調(diào)、有效監(jiān)督。
1.1針對(duì)星河國(guó)際的特點(diǎn)和為業(yè)主提供高水準(zhǔn)'星級(jí)'服務(wù)的需要,將管理分為樓宇內(nèi)部、外部管理兩大部分,推行'客戶助理'負(fù)責(zé)制,實(shí)行責(zé)任到人、分棟包干。即:每幢大樓內(nèi)部所有問(wèn)題由'客戶助理'全面負(fù)責(zé);大樓外部管理及大樓安全、消防、車(chē)輛管理由保安部負(fù)責(zé)。(便于以后實(shí)行保安外包工作)
1.2清潔、綠化工作外請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司,客戶部負(fù)責(zé)監(jiān)督。
1.3客戶的日常維修可用電話報(bào)修到客戶服務(wù)中心或本幢大樓的'客戶助理',經(jīng)過(guò)客戶服務(wù)中心統(tǒng)一用電腦編出維修單,由維修服務(wù)中心打印維修單后安排技工在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成;用戶室內(nèi)的由用戶驗(yàn)收,公共區(qū)域的由'客戶助理'負(fù)責(zé)監(jiān)督和驗(yàn)收。
每項(xiàng)工作做到:有安排--落實(shí)--監(jiān)督的循環(huán)過(guò)程。
2.各部門(mén)職責(zé)及人員配備
良好的組織機(jī)構(gòu)是實(shí)行一流管理的基礎(chǔ),管理隊(duì)伍應(yīng)實(shí)現(xiàn)人員精煉,辦事高效,既要避免職責(zé)不分、相互推諉,又要避免部門(mén)過(guò)多浪費(fèi)人力資源。
管理處架構(gòu)配備人員:
2.1管理處:2人設(shè)正、副經(jīng)理,
2.2辦公室:6人
2.2.1辦公室主任(管理處副經(jīng)理兼)0人,
2.2.2財(cái)務(wù),出納(3人):
2.2.3人事,內(nèi)務(wù)(3人):
2.3客務(wù)部:32人
2.3.1客戶部主管1人,
a.監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)服務(wù)中心工作,定期進(jìn)行考核。
b.辦理用戶搬入、遷出、公司水牌制作及室內(nèi)裝修報(bào)批、驗(yàn)收等手續(xù)。
c.監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)服務(wù)中心工作,定期進(jìn)行培訓(xùn)和考核。
d.處理用戶投訴,定期將收集的用戶意見(jiàn)和建議反饋至職能部門(mén)改進(jìn)工作,對(duì)服務(wù)工作質(zhì)量進(jìn)行跟蹤回訪。
e.檢查公共設(shè)施運(yùn)行狀況,監(jiān)督工程維修單的完成情況。
f.監(jiān)管綠化承包商的綠化養(yǎng)護(hù)工作;月末對(duì)綠化承包商的工作做綜合評(píng)估。
j.監(jiān)管清潔公司清潔衛(wèi)生工作;月末對(duì)清潔公司的工作進(jìn)行綜合評(píng)估。
2.3.2客戶服務(wù)中心4人,
a.負(fù)責(zé)服務(wù)中心的日常內(nèi)務(wù),文件的收發(fā)、存檔、打印工作。
b.受理用戶投訴,做好投訴記錄,并及時(shí)報(bào)告主管。
c.負(fù)責(zé)處理公共設(shè)施和用戶室內(nèi)報(bào)修工作,及時(shí)將工程維修內(nèi)容輸入電腦,并通知維修中心跟進(jìn)。
d.每日檢查工程維修單的完成情況,監(jiān)督客戶助理的工程驗(yàn)收工作。
e.負(fù)責(zé)服務(wù)中心各類(lèi)鑰匙的保管工作。
f.定期校對(duì)小區(qū)用戶的聯(lián)系資料。
g.為用戶提供有關(guān)小區(qū)管理的咨詢(xún)服務(wù)。
h.負(fù)責(zé)辦理所有《放行條》的有關(guān)手續(xù)。
2.3.3客戶助理27人,
a.負(fù)責(zé)大樓的巡查工作。
b.檢查、監(jiān)督管轄區(qū)域內(nèi)清潔公司清潔工作。
c.檢查監(jiān)督管轄區(qū)域各設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行情況。
d.檢查監(jiān)督用戶室內(nèi)裝修,處理違規(guī)裝修。
e.負(fù)責(zé)同用戶的溝通工作,接待用戶投訴,受理用戶的服務(wù)要求,為用戶提供有關(guān)管理的咨詢(xún)服務(wù)。
f.負(fù)責(zé)物品出入的管理工作,按《物品放行規(guī)定》管理用戶物品放行。
g.協(xié)助主管處理突發(fā)事件和保安部的治安消防工作。
h.負(fù)責(zé)各項(xiàng)開(kāi)源節(jié)流措施的落實(shí)工作。
2.4工程部:21人
2.4.1工程主管1人,
a.負(fù)責(zé)組織開(kāi)展小區(qū)工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理。
b.負(fù)責(zé)制定工程管理制度和設(shè)備操作程序。
c.負(fù)責(zé)洽談、評(píng)詁、監(jiān)督工程外判項(xiàng)目,組織對(duì)外判工程的質(zhì)量驗(yàn)收。
d.負(fù)責(zé)審核用戶的室內(nèi)裝修。
e.制定備倉(cāng)計(jì)劃,協(xié)助采購(gòu)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件
f.負(fù)責(zé)各類(lèi)圖紙和資料的收集、分類(lèi)。
2.4.2維修領(lǐng)班2人,
a.安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項(xiàng)目。
b.負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況。
c.做好技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。
d.負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟進(jìn)相關(guān)外判工程的進(jìn)展情況。
e.及時(shí)反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況.
2.4.3維修技工18人,
a.具體執(zhí)行工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修。
b.按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進(jìn)行下列工作:
(1)對(duì)設(shè)備實(shí)行常規(guī)保養(yǎng)和維修。
(2)監(jiān)管設(shè)備的運(yùn)行。
(3)為用戶提供維修、安裝服務(wù)。
(4)填寫(xiě)好各種原始記錄。
2.5保安部:43人
2.5.1保安主管1人,
a.負(fù)責(zé)小區(qū)的安全、消防工作。
b.負(fù)責(zé)制定小區(qū)治安消防工作計(jì)劃,組織實(shí)施各項(xiàng)安全防范措施。
c.組織處理在小區(qū)內(nèi)發(fā)生的重大治安案件和事故。
d.組織消防檢查、訓(xùn)練、演習(xí),處理重大消防事故。
2.5.2保安領(lǐng)班4人
a.負(fù)責(zé)安排本班各項(xiàng)具體工作。
b.監(jiān)督本班員工執(zhí)行上級(jí)各項(xiàng)工作指令及公司規(guī)章制度。
c.檢查本班各崗工作情況,及時(shí)糾正工作偏差。
d.做好保安器材的交接和保管工作。
e.處理一般治安消防事故,及時(shí)將重大消防問(wèn)題報(bào)告保安主管。
f.負(fù)責(zé)記錄本部各班每日工作情況,并及時(shí)向主管匯報(bào)。
2.5.3停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)崗6人,
a.負(fù)責(zé)收費(fèi)室電視屏幕的監(jiān)視工作。
b.負(fù)責(zé)按照電腦收費(fèi)程序?qū)ν７跑?chē)輛收費(fèi)。
c.協(xié)助帶車(chē)崗保安員維護(hù)車(chē)場(chǎng)的治安消防秩序。
d.做好當(dāng)值期間的各項(xiàng)情況記錄。
2.5.4安全監(jiān)控中心8人,
a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心電視屏幕及消防監(jiān)測(cè)設(shè)備的監(jiān)視工作。
b.發(fā)現(xiàn)異常情況和可疑人員及時(shí)報(bào)告,并通知巡邏保安員到現(xiàn)場(chǎng)查看。
c.負(fù)責(zé)監(jiān)控錄像帶的管理工作。
d.發(fā)現(xiàn)火警立即報(bào)告并按報(bào)警程序處理。
2.5.51/f外圍崗6人×3=18人
,
a.負(fù)責(zé)維持廣場(chǎng)行人秩序,保證各出入口暢通。
b.負(fù)責(zé)禁止機(jī)動(dòng)車(chē)在廣場(chǎng)范圍內(nèi)行駛或停泊。
c.負(fù)責(zé)控制衣冠不整或攜帶危險(xiǎn)品者進(jìn)入小區(qū)。
d.協(xié)助指引貨物出入搬運(yùn)。
e.協(xié)助指引車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。
2.5.6停車(chē)場(chǎng)帶車(chē)崗保安員6人
a.負(fù)責(zé)指揮引導(dǎo)進(jìn)出車(chē)輛,安排進(jìn)入的車(chē)輛停放在指定車(chē)位。
b.負(fù)責(zé)巡查車(chē)輛及車(chē)場(chǎng)設(shè)施情況,做好車(chē)況記錄,對(duì)有損傷車(chē)輛請(qǐng)司機(jī)簽名確認(rèn)。
c.負(fù)責(zé)檢查車(chē)場(chǎng)消防器材,保持消防通道的暢通。
d.負(fù)責(zé)車(chē)場(chǎng)的安全管理,維持車(chē)場(chǎng)秩序,嚴(yán)禁閑雜人員進(jìn)場(chǎng)。
2.6會(huì)所:17人
2.6.1會(huì)所主管(1)人,
2.6.2商務(wù)會(huì)計(jì)(5)人,
2.6.3休閑會(huì)所(5)人,
2.6.4泳池(6)人,
第15篇 物業(yè)初級(jí)物業(yè)管理員應(yīng)知試卷
考試時(shí)間:100分鐘
單位__________崗位_________姓名__________得分_________
一、填空題:(每空格2分,共24分)
1、按物業(yè)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn),目前多層住宅分_____級(jí),你認(rèn)為**花園應(yīng)該屬____級(jí)。
2、物業(yè)管理屬于_____________產(chǎn)業(yè)。
3、物業(yè)管理日常運(yùn)行主要有兩方面的工作:一是__________、二是____________。
4、物業(yè)管理是個(gè)服務(wù)性行業(yè),從本質(zhì)上說(shuō),物業(yè)管理公司的'產(chǎn)品'只有一個(gè),那就是_________,其主要分三大類(lèi)_________、_________、____________。
5、企業(yè)文化的三大部分____________、___________、___________。
二、多項(xiàng)選擇題:(每小題2分、共30分;每選對(duì)一小點(diǎn)得0.5分,選錯(cuò)一小點(diǎn)不得分)
1、住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)代表和維護(hù)()的合法權(quán)益。
a、產(chǎn)權(quán)人b、物業(yè)管理公司c、使用人d、政府e、業(yè)主
2、物業(yè)管理公司了解業(yè)主期望的方法有()。
a、管理人員與業(yè)主直接接觸b、鼓勵(lì)一線服務(wù)人員反映情況
c、業(yè)主投訴分析d、業(yè)主期望全面調(diào)查e、業(yè)主期望測(cè)試
3、下列對(duì)物業(yè)治安管理中'服務(wù)'的認(rèn)識(shí)不正確的是()。
a、做好小區(qū)安全保衛(wèi)就是服務(wù)b、保安人員要樹(shù)立'業(yè)戶第一'服務(wù)指導(dǎo)思想c、保安中只有門(mén)衛(wèi)有較強(qiáng)的服務(wù)性d、管理是服務(wù),保安也是一種服務(wù)
4、常用清潔保養(yǎng)清潔劑中呈堿性是()。
a、漂白水b、燒堿c、綠水d、105石水e、潔廁靈
5、管理、維護(hù)物業(yè)充分發(fā)揮物業(yè)功能的幾大文件是()。
a、建議書(shū)b、投標(biāo)書(shū)c、管理公約d、用戶手冊(cè)e、裝修指南
6、下列關(guān)于公共水電分?jǐn)傉f(shuō)法錯(cuò)誤的是()。
a、物業(yè)單位辦公的水、電費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)擔(dān)
b、小區(qū)綠化物養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉,應(yīng)向住(用)戶分?jǐn)?/p>
c、小區(qū)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的水、電費(fèi)用,應(yīng)由物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)列支
d、小區(qū)范圍路燈用電費(fèi)用,由小區(qū)住戶分?jǐn)?/p>
7、住宅小區(qū)公共性服務(wù)性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括()。
a、綠化、衛(wèi)生、保安費(fèi)b、辦公費(fèi)、管理人員工資、福利
c、法定稅費(fèi)d、有線電視天線費(fèi)
8、下列哪些滅火器適用于撲救帶電設(shè)備引起的火災(zāi)()
a、化學(xué)泡沫滅火器b、干粉滅火器
c、鹵化烷滅火器d、二氧化碳滅火器
9、()三足鼎立,組成物業(yè)治安管理較為完善的系統(tǒng)。
a、門(mén)衛(wèi)b、輪值c、巡邏d、監(jiān)控
10、下列屬于入伙手續(xù)文件的是()。
a、入伙通知書(shū)b、收樓須知c、用戶登記表
d、驗(yàn)房(鋪)書(shū)e、房(鋪)交接書(shū)
11、upvc管材的優(yōu)點(diǎn)有()。
a、受力條件好b、耐腐蝕c、質(zhì)量輕d、安裝方便
12、首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的前提條件之一是()。
a、發(fā)展商同意b、物業(yè)管理公司同意c、政府主管部門(mén)同意
d、已交付使用物業(yè)的建筑面積達(dá)50%以上
e、已交付使用物業(yè)的建筑面積大于30%小于50%且物業(yè)的使用超過(guò)1年
13、業(yè)主通過(guò)業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中擁有下列哪些權(quán)益()
a、選聘、解聘物業(yè)管理公司b、監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理行為
c、指揮物業(yè)管理公司工作d、審查、監(jiān)督物業(yè)費(fèi)用的收支
e、參與修訂管理公約
14、污水檢查井的作用主要是()。
a、連接多條排水管b、方便清通管道
c、檢查化糞池d、檢查地下水池
15、要做好物業(yè)治安管理,就要堅(jiān)持()。
a、預(yù)防為主,防治結(jié)合b、與社會(huì)治安相結(jié)合
c、服務(wù)第一,用戶至上d、硬件、軟件一起抓
e、服務(wù)性與經(jīng)營(yíng)性相結(jié)合
三、判斷題:(每題1分,共14分)
1、用戶需改變煤氣管道的臥室或廁所應(yīng)向物業(yè)管理處申請(qǐng)批準(zhǔn)后才可實(shí)施。()
2、改變停車(chē)場(chǎng)使用性質(zhì),須經(jīng)國(guó)土局和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)。()
3、排水管的排水動(dòng)力是重力。()
4、室內(nèi)不得存放超過(guò)0.5公斤的汽油、酒精等易燃物品。()
5、物業(yè)發(fā)展商與小業(yè)主是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系而不是平等平行關(guān)系。()
6、物業(yè)管理中業(yè)主和物業(yè)管理公司的糾紛由物業(yè)管理協(xié)會(huì)解決。()
7、業(yè)主收樓時(shí)必須本人親自來(lái)辦理相關(guān)手續(xù)。()
8、物業(yè)管理公司在業(yè)主入伙時(shí)可收取水電管理備用金。()
9、物業(yè)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)崗的保安員要做到錢(qián)票相符,日清月結(jié)。()
10、一般民用建筑是由基礎(chǔ)、墻或柱、樓地面樓梯、屋頂、門(mén)窗等六大部分組成。()
11、地基不均勻沉降會(huì)引起鋼筋砼構(gòu)件產(chǎn)生撓曲、變形、甚至開(kāi)裂。()
12、物業(yè)管理公司在業(yè)主入伙時(shí)可預(yù)收部分管理費(fèi)。()
13、合理使用,不隨意拆改原結(jié)構(gòu),不隨意改變?cè)ㄖ挠猛臼潜Ｗo(hù)好房屋的基本要求之一。()
14、建筑物上的避雷針、避雷網(wǎng)及屋頂?shù)钠渌饘傥矬w連接成一個(gè)整體。()
四、簡(jiǎn)答題:(32分)
1、住宅小區(qū)物業(yè)管理主要有哪些方面(6分)
2、住宅小區(qū)物業(yè)管理的四個(gè)階段及各階段的主要工作內(nèi)容。(6分)
3、在裝修檢查時(shí)主要應(yīng)注意哪幾方面(7分)
4、業(yè)主投訴的處理方法(7分)
5、98年《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定對(duì)業(yè)主欠費(fèi)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任(6分)
第16篇 萬(wàn)科物業(yè)會(huì)所管理程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
萬(wàn)科物業(yè)項(xiàng)目會(huì)所管理程序
1.目的
規(guī)范會(huì)所的管理工作。
2.范圍
適用于設(shè)有會(huì)所專(zhuān)職服務(wù)人員的公司各管理處。
3.職責(zé)
3.1會(huì)所主管負(fù)責(zé)會(huì)所日常工作的檢查督導(dǎo)。
3.2會(huì)所服務(wù)人員負(fù)責(zé)各項(xiàng)日常工作的落實(shí)。
4.方法和過(guò)程控制
4.1服務(wù)禮儀
服務(wù)人員上班前應(yīng)檢查儀容、儀表,按崗位要求規(guī)定著裝、配戴工作牌,保持良好的精神狀態(tài)。
4.2崗位要求
4.2.1所有會(huì)所服務(wù)人員必須持有效相關(guān)崗位證書(shū)如健康證,泳池救生員須持有效的救生員證書(shū)等。
4.2.2熟悉和掌握相關(guān)崗位的操作要求,為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
4.3現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范
4.3.1各崗位上班后第一時(shí)間要對(duì)公共環(huán)境進(jìn)行清潔、整理工作,將物品擺放到指定的位置,確保干凈整潔;合理操作各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備。
4.3.2會(huì)所主管每天至少巡查一次,檢查各崗位人員的儀表儀容及會(huì)所設(shè)施的使用情況,記錄在《工作信息記錄表中》,并督促落實(shí)各項(xiàng)整改措施。
4.3.3會(huì)所主管督促相關(guān)責(zé)任人定期對(duì)會(huì)所的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和保養(yǎng),確保正常使用。
4.3.4崗位人員負(fù)責(zé)各種顧客用品的日常巡檢工作,發(fā)現(xiàn)有損壞、松動(dòng)、爆裂等現(xiàn)象,及時(shí)知會(huì)會(huì)所主管安排處理,并作好警示標(biāo)識(shí)。
4.3.5各活動(dòng)場(chǎng)所內(nèi)應(yīng)張貼使用的注意事項(xiàng)、警示或溫馨提示
4.3.6對(duì)于飲食用具及器皿要按時(shí)消毒,確保符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
4.3.7會(huì)所內(nèi)不得有賭博及其他不良行為、一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時(shí)制止并立即通知會(huì)所主管,由主管視情況采取進(jìn)一步處理措施。
4.4各管理處可根據(jù)管理處會(huì)所使用功能的不同制定適用于本部門(mén)的會(huì)所作業(yè)文件。
5.支持性文件
vkwy7.5.1-g03-01《酒吧服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》
