某物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)人員共同守則【16篇】

第1篇 某物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)人員共同守則

物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)人員共同守則

1.對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定需要進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的所有事項(xiàng),都必須完整無(wú)缺地辦理規(guī)定的會(huì)計(jì)手續(xù),進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。

2.按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定的方法和程序,取得、填制和審核會(huì)計(jì)憑證,設(shè)置會(huì)計(jì)科目及會(huì)計(jì)帳簿,及時(shí)、準(zhǔn)確地記帳和算帳,按期編送會(huì)計(jì)報(bào)表。

3.建立財(cái)產(chǎn)清查制度,保證帳簿記錄與實(shí)物、款項(xiàng)相符。

4.保證會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他會(huì)計(jì)資料的記錄真實(shí)、準(zhǔn)確、完整,符合會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。

5.建立會(huì)計(jì)檔案,妥善保管各種會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他會(huì)計(jì)資料。

6.通過(guò)會(huì)計(jì)工作對(duì)財(cái)務(wù)收支和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合法性、合理性、有效性進(jìn)行監(jiān)督。

包括:

1)通過(guò)對(duì)憑證的審核,制止各種不法行為,對(duì)于不真實(shí)、不合法的原始憑證不予受理。

2)通過(guò)對(duì)財(cái)產(chǎn)的清查,保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)的安全與完整,發(fā)現(xiàn)帳簿記錄與實(shí)物、款項(xiàng)不符,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定作出處理或報(bào)請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)處理。

3)通過(guò)辦理財(cái)務(wù)收支事務(wù),制止或揭發(fā)違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律的行為,對(duì)違反國(guó)家統(tǒng)一的財(cái)政、財(cái)務(wù)制度規(guī)定的收支,不予辦理,并如實(shí)向有關(guān)人員反映情況。

7.根據(jù)國(guó)家和上級(jí)頒發(fā)的會(huì)計(jì)法規(guī)、制度和本單位的具體情況,擬訂本單位辦理會(huì)計(jì)事務(wù)的具體辦法。

8.參與擬訂經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、業(yè)務(wù)計(jì)劃,考核、分析預(yù)算和財(cái)務(wù)計(jì)劃的執(zhí)行情況。

第2篇 物業(yè)車輛管理程序

物業(yè)的車輛管理程序

1.目的

為了保障**物業(yè)管理有限公司國(guó)企大廈地下停車場(chǎng)車輛停放安全、有序、交通順暢。

2.適用范圍

適用于國(guó)企大廈地下停車場(chǎng)的管理。

3.引用文件

3.1公司質(zhì)量手冊(cè)第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。

3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。

4.職責(zé)

4.1保安部負(fù)責(zé)停車場(chǎng)車輛停放的管理和當(dāng)班車輛停泊的收費(fèi)。

4.2物管部負(fù)責(zé)停車場(chǎng)ic卡的辦理及收費(fèi)(包含:月租和年租車輛收費(fèi))。

5.程序

5.1ic卡的辦理

5.1.1客戶到物管部填寫《車輛購(gòu)卡登記表》申請(qǐng)辦理月卡/年卡。

5.1.2管理員收取有關(guān)費(fèi)用,并于每天下班前將所收費(fèi)用交予財(cái)務(wù)室。管理員所售停車卡最高限額200張。

5.1.3繼續(xù)租用月/年卡的客戶,可攜帶上ic卡直接到物管部辦理充值手續(xù),物管員填寫《國(guó)企大廈停車ic卡申請(qǐng)表》并輸入電腦存檔,《國(guó)企大廈停車ic卡申請(qǐng)表》送停車場(chǎng)作記錄。

5.1.4客戶若丟失ic卡,經(jīng)物管部核查后,補(bǔ)發(fā)新卡,并收取ic卡的工本費(fèi)。

5.2車場(chǎng)管理

5.2.1保安部管理員每日認(rèn)真做好對(duì)停車場(chǎng)車輛的管理,具體要求參見《停車場(chǎng)保安的職責(zé)》(rf-ba-10)。

5.2.2保安部主管每日檢查停車場(chǎng)公共設(shè)施是否完好和齊全。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題填寫《特別事件報(bào)告》由當(dāng)班主管填好后交保安部經(jīng)理處理。

a.出入口的升降機(jī);

b.出入口的電腦ic卡機(jī);

c.指示牌;

d.車位號(hào)碼;

e.反光鏡;

f.照明;

g.排水井;限速標(biāo)志

h.限高。

5.2.3物業(yè)保安員在當(dāng)班時(shí)遇突發(fā)事件(如失竊、碰撞、失火等),應(yīng)及時(shí)處理或報(bào)經(jīng)理,做好《特別事件報(bào)告》記錄。

6.支持性文件和質(zhì)量記錄

6.1《停車場(chǎng)管理制度》

6.2《停車場(chǎng)保安的職責(zé)》

6.3《車輛出入登記表》

6.4《特別事件報(bào)告》

6.5《車輛購(gòu)卡登記表》

6.6《國(guó)企大廈停車ic卡申請(qǐng)表》

第3篇 物業(yè)公司程序文件：基礎(chǔ)設(shè)施管理程序

物業(yè)公司程序文件:基礎(chǔ)設(shè)施管理程序

1、目的

加強(qiáng)對(duì)公司資產(chǎn)的管理,保證公司資產(chǎn)的安全、完整,充分發(fā)揮資產(chǎn)使用的效能。

2、范圍

本制度適用于****物業(yè)管理有限公司對(duì)資產(chǎn)的管理。

3、定義

3.1 資產(chǎn)的釋義:根據(jù)物品的價(jià)值和使用期限,分為固定資產(chǎn)類、資產(chǎn)類、低值易耗物品類。

3.2 單位價(jià)值在人民幣2000元以上(含2000元),使用年限在一年以上的有形資產(chǎn)(包括電子設(shè)備、電腦設(shè)備、房屋建筑物、運(yùn)輸設(shè)備、機(jī)械設(shè)備以及其它設(shè)備) 列入固定資產(chǎn)類。

3.3 單位價(jià)值在人民幣100元以上(含100元)2000元以下的,使用年限在一年以上的各種用具物品(包括普通的辦公家私、小件電腦設(shè)備、辦公設(shè)施、工程工具等)列入資產(chǎn)類。

3.4 單位價(jià)值在人民幣100元一下的物品,列入低值易耗物品類。

3.5 電腦軟件類的資產(chǎn),根據(jù)其價(jià)值的大小,分別列入固定資產(chǎn)和資產(chǎn)的管理。

3.6 為便于實(shí)物的管理,個(gè)別設(shè)備(如:工程設(shè)備中的水泵、保潔設(shè)備中的除草機(jī)等同等、同類設(shè)備)雖然其單價(jià)不足人民幣2000元,也可列入固定資產(chǎn)管理范圍。

3.7資產(chǎn)物品中(如:玻璃、印刷品等)無(wú)論時(shí)價(jià)花費(fèi)多少,都不納入資產(chǎn)范疇,只辦理入庫(kù)、出庫(kù)手續(xù),登錄流水帳本;

4、職責(zé)

4.1 資產(chǎn)主管部門

4.1.1 辦公室是公司資產(chǎn)實(shí)物管理的主管部門,負(fù)責(zé)對(duì)各管理處資產(chǎn)管理的指導(dǎo)監(jiān)控和本部資產(chǎn)的實(shí)物管理。

4.1.2財(cái)務(wù)管理部是公司資產(chǎn)帳務(wù)管理的主管部門,著重從資產(chǎn)的原值、已提折舊、凈值等方面對(duì)公司資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)控和管理。

4.1.3各管理處負(fù)責(zé)本管理處資產(chǎn)實(shí)物管理,接受公司辦公室及財(cái)務(wù)管理部的監(jiān)控和管理。

4.2 電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)的管理

辦公室是公司電子辦公設(shè)備類實(shí)物管理的專業(yè)部門,負(fù)責(zé)對(duì)公司電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)進(jìn)行專項(xiàng)管理,對(duì)電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)的購(gòu)進(jìn)、配置、使用、維修及報(bào)廢等進(jìn)行全面的登記和管理。

4.3 各部門、各管理處對(duì)資產(chǎn)的使用和保管要明確責(zé)任人,各部門、各管理處的責(zé)任人對(duì)使用資產(chǎn)負(fù)有妥善保管、安全使用的責(zé)任。

5、方法和過(guò)程控制

5.1 資產(chǎn)的分類和使用年限

根據(jù)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算制度及公司資產(chǎn)的具體情況,資產(chǎn)的分類和固定。

5.1.1對(duì)如固定資產(chǎn)及資產(chǎn)的使用年限及編號(hào)方法如下:

資產(chǎn)大類及代號(hào)資產(chǎn)總分類資產(chǎn)明細(xì)分類使用年限

資產(chǎn)分類資產(chǎn)代號(hào)明細(xì)分類

固定資產(chǎn)g

資產(chǎn)z

機(jī)械、工具、設(shè)備j*1、工程工具10年

2、保潔工具

3、變電箱設(shè)備

4、其他

運(yùn)輸設(shè)備ys1、安全巡邏自行車10年

2、食堂采購(gòu)三輪車

3、東麗湖船只

4、公務(wù)車輛

5、其他

家私類js1、柜、沙發(fā)、會(huì)議臺(tái)5年

2、辦公臺(tái)(桌)

3、辦公椅

4、其它

通訊設(shè)備t*1、對(duì)講機(jī)(套)5年

2、電話機(jī)

3、喊話器

4、其他

安防器械設(shè)備af1、車閘系統(tǒng)10年

2、消防系統(tǒng)

3、門禁管理機(jī)

4、滅火器

5、鋁合金崗?fù)?/p>

6、其他

電腦設(shè)備(非安防)dn1、臺(tái)式電腦全套5年

2、手提電腦

電子設(shè)備dz1、日常家用電器5年

2、辦公用設(shè)備

娛樂設(shè)備(非電子)yl1、娛樂經(jīng)營(yíng)設(shè)施、5年

2、員工福利娛樂設(shè)施

其他類qt其他設(shè)備5年

5.1.2 對(duì)于低值易耗物品,只需記錄流水帳冊(cè)。

5.2資產(chǎn)登記的要求:

5.2.1本部及各管理處要分別做好固定資產(chǎn)、低值易耗品的登記,登記在《**物業(yè)年度固定資產(chǎn)盤點(diǎn)表》中。

5.2.2為方便公司資產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),總部及各管理處統(tǒng)一按上述資產(chǎn)大類及總分類進(jìn)行固定資產(chǎn)登記。

5.2.3資產(chǎn)的編號(hào)規(guī)則:****(**物業(yè)公司+固定資產(chǎn)/資產(chǎn))-**(固定資產(chǎn)/資產(chǎn)的類別稱為資產(chǎn)代號(hào))- ******(固定資產(chǎn)/資產(chǎn)的序號(hào))其中,公司編號(hào)左起前兩位為公司所在地區(qū)拼音簡(jiǎn)稱,如:**為tj;第三位為公司業(yè)務(wù)類型簡(jiǎn)稱,如:物業(yè)為w;第四位為資產(chǎn)類型簡(jiǎn)稱,如:固定資產(chǎn)為g ,資產(chǎn)為z;如:屬于固定資產(chǎn),匯總后為:tjwg

5.2.4資產(chǎn)代號(hào)根據(jù)購(gòu)置資產(chǎn)種類劃分,如:手提電腦(非安防類)屬固定資產(chǎn)的電腦設(shè)備類,其資產(chǎn)代號(hào)為:dn ,其他資產(chǎn)代號(hào)請(qǐng)參照:5.1條款執(zhí)行。

5.2.5低值易耗品的分類和資產(chǎn)編號(hào)由本部及各管理處視資產(chǎn)的具體情況參考上述分類自行調(diào)整。

5.3 資產(chǎn)管理

5.3.1所有公司資產(chǎn)均由辦公室統(tǒng)一調(diào)配、購(gòu)置,由各使用單位分級(jí)管理。

5.3.2資產(chǎn)的購(gòu)置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢等均須按程序?qū)徟?未經(jīng)批準(zhǔn),不能辦理相關(guān)手續(xù)。

5.3.3本部及各管理處指定專人(稱為資產(chǎn)管理員)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理,并在辦公室備案。

5.3.4辦公室和財(cái)務(wù)共同負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)管理的工作督導(dǎo),將會(huì)不定期對(duì)各單位資產(chǎn)管理情況進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題對(duì)資產(chǎn)管理員及其它相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處理。

5.3.5資產(chǎn)編號(hào)規(guī)則需統(tǒng)一,并在資產(chǎn)上粘貼標(biāo)識(shí),確定資產(chǎn)責(zé)任人,確保資產(chǎn)的合理使用及管理。

5.3.6本部及各管理處資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的資產(chǎn)的登記注冊(cè)、發(fā)放、管理,建立內(nèi)部資產(chǎn)臺(tái)帳,填寫固定資產(chǎn)登記卡片,其中列明資產(chǎn)的名稱、購(gòu)置年代、物品規(guī)格型號(hào)、價(jià)值、使用部門。上報(bào)辦公室備案。同時(shí),每半年辦公室行政組與財(cái)務(wù)進(jìn)行資產(chǎn)的盤點(diǎn)清查工作(每月進(jìn)行抽查)。

5.3.7資產(chǎn)的使用部門和使用人須合理使用設(shè)備,嚴(yán)格按規(guī)程操作,并注意設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)。

由于使用、保管不善造成的遺失和損毀,責(zé)任人要按資產(chǎn)購(gòu)置價(jià)格或資產(chǎn)管理部門的評(píng)估價(jià)值賠償。

5.3.8資

產(chǎn)使用人離開公司時(shí)應(yīng)辦理移交手續(xù),項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須到本項(xiàng)目資產(chǎn)管理員處進(jìn)行確認(rèn),否則造成的一切后果,由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人承擔(dān)。

5.3.9公司內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)填報(bào)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移審批單,各單位第一負(fù)責(zé)人簽字,報(bào)辦公室批準(zhǔn)后由資產(chǎn)管理員登記后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

5.3.10易損物品無(wú)使用價(jià)值或使用年限已到時(shí),應(yīng)由資產(chǎn)管理員填寫報(bào)廢申請(qǐng)表,由辦公室審核后報(bào)財(cái)務(wù)部復(fù)核后做相應(yīng)處理。

5.3.11未經(jīng)資產(chǎn)分管部門,辦公室同意,任何部門和個(gè)人不得將資產(chǎn)外借和供無(wú)關(guān)人員使用。

5.4 資產(chǎn)購(gòu)置、調(diào)拔、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢的審批權(quán)限和審批程序

5.4.1固定資產(chǎn)購(gòu)置、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢的審批權(quán)限:

所有固定資產(chǎn)報(bào)廢由總經(jīng)理批準(zhǔn),單件資產(chǎn)凈值在1000元以上的固定資產(chǎn)或低值易耗品的購(gòu)置、調(diào)出、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢,經(jīng)辦公室審核后由承辦部門總經(jīng)理助理審批,報(bào)總經(jīng)理審批。

5.4.2 固定資產(chǎn)購(gòu)置、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢的審批流程:

購(gòu)置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢1000元以上的公司資產(chǎn):

5.4.2.1使用部門通過(guò)郵件報(bào)送申請(qǐng)報(bào)告;

5.4.2.2由各單位第一負(fù)責(zé)人簽署意見;

5.4.2.3經(jīng)辦公室進(jìn)行審核;

5.4.2.4由財(cái)務(wù)部復(fù)核;

5.4.2.5總經(jīng)理助理批復(fù)意見;

5.4.2.6總經(jīng)理批準(zhǔn)后由總辦統(tǒng)一購(gòu)置;

5.4.2.7 1000元以下資產(chǎn)或?qū)I(yè)物品的購(gòu)置,由項(xiàng)目自行在公司制定合格供方范圍內(nèi)進(jìn)行購(gòu)置,辦公室行政組備案;公司需要統(tǒng)一的物品如辦公桌椅、書柜、檔案柜、床等由總辦統(tǒng)一購(gòu)置;

5.4.3使用部門提出購(gòu)置公司資產(chǎn)申請(qǐng)后,應(yīng)首先由公司辦公室負(fù)責(zé)進(jìn)行內(nèi)部調(diào)配,若所需購(gòu)置的物品,公司內(nèi)部可調(diào)配的應(yīng)在內(nèi)部調(diào)配,盡量避免重復(fù)購(gòu)置造成資金的浪費(fèi);如不能調(diào)配,方可進(jìn)入購(gòu)置審批階段。

5.4.4資產(chǎn)購(gòu)置的辦理:報(bào)送部門提出申請(qǐng),填制《固定資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表》并按規(guī)定申報(bào)流程和審批權(quán)限獲批準(zhǔn)后,方可進(jìn)行資產(chǎn)的購(gòu)置。

5.4.5資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢的辦理:報(bào)送部門提出申請(qǐng),填制《固定資產(chǎn)報(bào)廢申請(qǐng)表》,并按規(guī)定申報(bào)流程和審批權(quán)限獲批后,方可進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)殘骸的處理。報(bào)廢資產(chǎn)有殘值的,經(jīng)資產(chǎn)主管部門估價(jià)、處理后,回收的資金應(yīng)及時(shí)上繳公司財(cái)務(wù)管理部;報(bào)廢資產(chǎn)原值在2000元以下的項(xiàng)目可自行處理,但必須知會(huì)辦公室;2000元以上則有公司統(tǒng)一處理;

公司資產(chǎn)在部門間的內(nèi)部調(diào)配,填寫《內(nèi)部調(diào)動(dòng)(離職)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移單明細(xì)表》按流程審批后再行調(diào)配。

5.5 固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)

本部、各管理處對(duì)固定資產(chǎn)每月盤點(diǎn),辦公室和財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)總部及各管理處的監(jiān)督檢查。通過(guò)盤點(diǎn),確保固定資產(chǎn)帳帳相符、帳物相符、物標(biāo)相符、安全完整。本部及各管理處資產(chǎn)盤點(diǎn)可參考以下方式進(jìn)行:

5.5.1由資產(chǎn)管理部門組織有關(guān)部門進(jìn)行資產(chǎn)的實(shí)物清點(diǎn),并做出實(shí)物盤點(diǎn)(盤盈、盤虧、待報(bào)廢)報(bào)告。

5.5.2財(cái)務(wù)部門根據(jù)實(shí)物盤點(diǎn)的情況,與財(cái)務(wù)帳核對(duì),計(jì)算盤虧、待報(bào)廢資產(chǎn)的價(jià)值(原值、已提折舊、凈值),做出最終的固定資產(chǎn)盤點(diǎn)報(bào)告并報(bào)批。

6、支持性文件

無(wú)

7、質(zhì)量記錄及表格

tjzzwy6.3-z01-f1 《內(nèi)部調(diào)動(dòng)(離職)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移單明細(xì)表》

tjzzwy6.3-z01-f2 《**物業(yè)月度盤點(diǎn)表》

tjzzwy6.3-z01-f3 《**物業(yè)年度資產(chǎn)盤點(diǎn)表》

tjzzwy7.4-z01-f1 《月度備用物品計(jì)劃表》

tjzzwy7.4-z01-f2 《月度辦公用品計(jì)劃表》

tjzzwy7.4-z01-f11 《固定資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表》

tjzzwy7.4-z01-f13 《資產(chǎn)轉(zhuǎn)交審批明細(xì)表》

第4篇 物業(yè)財(cái)務(wù)管理部職能范本

物業(yè)財(cái)務(wù)管理部職能

(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財(cái)務(wù)政府部門的關(guān)系。

(2)建立財(cái)務(wù)管理體系,做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。

(3)征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其他管理費(fèi)用。

(4)征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用。

(5)制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。

(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。

(7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購(gòu)、入庫(kù)工作。

(8)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理,及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。

(9)總經(jīng)理指派的其他工作。

第5篇 小區(qū)財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算

第一部分 財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的'生命線'。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及省市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定,依法建帳,依法管理,確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。

一、財(cái)務(wù)管理模式(附圖七)

二、建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系

1、根據(jù)'zz小區(qū)'的實(shí)際情況,制度切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。

2、和益行物業(yè)總公司對(duì)zz小區(qū)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查,并每年對(duì)管理處財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。

3、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目,接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。

4、管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告,并提交物業(yè)管理委員會(huì)審批,經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。

三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳的收取

1、我們將在管理處設(shè)置專職收款員,負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。對(duì)于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主,我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式,方便業(yè)主交費(fèi),提高費(fèi)用收繳率。

2、在費(fèi)用收取方式上,我們初期采用人工收費(fèi),且以收現(xiàn)金為主。兩年內(nèi)逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式,盡量減少現(xiàn)金的收取,提高收款工作效率。

3、對(duì)于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶,我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交,必要情況下管理處經(jīng)理、主任進(jìn)行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布,敦促其交費(fèi)。對(duì)于拒不交納的住戶,我們將采取法律手段作為催繳方式,以確保全體業(yè)主的利益。

第二部分 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算

一、物業(yè)資金的籌措與使用

管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件,為此我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容,確保zz小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面,堅(jiān)決按招標(biāo)書確定的參考價(jià)格及煙臺(tái)市建委、發(fā)改委等政府部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;政府部門沒有規(guī)定及招標(biāo)書沒有提供參考價(jià)格的其他服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行或雙方協(xié)議價(jià)。支出方面,以服從業(yè)主利益為前提,堅(jiān)持'事前預(yù)算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低物業(yè)管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí),確保資金的合理使用,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。

二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算匯總

(一)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明

1、煙臺(tái)市政府相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及收費(fèi)辦法(煙臺(tái)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法);

2、《招標(biāo)書》提供的原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定;

3、經(jīng)我公司實(shí)地調(diào)研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測(cè)算經(jīng)驗(yàn);

4、稅費(fèi)按管理處總收入的5.5%計(jì)算;

5、管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃;

6、zz小區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。

7、本公司對(duì)管理先期購(gòu)置各種設(shè)備、用具所需的費(fèi)用先行墊支,以后逐年折舊收回。

(二)zz小區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(附圖八)

第三部分 維修基金的管理使用計(jì)劃

維修基金的管理

1、對(duì)維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理,并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的維修基金。

2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算,提交管委會(huì)審議通過(guò)后執(zhí)行。

3、管理處需使用維修基金時(shí),應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算,并報(bào)管委會(huì)審批。

4、當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí),經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后,由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂?/p>

5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業(yè)主監(jiān)督并每半年公布一次,年度使用情況接受管委會(huì)及其委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。

第6篇 物業(yè)轄區(qū)空置房管理-2

物業(yè)轄區(qū)空置房管理(2)

一、空置房的登記建檔

管理處對(duì)轄區(qū)內(nèi)的空置房進(jìn)行登記,制作《空置房動(dòng)態(tài)記錄》,每月上報(bào)品質(zhì)部備案。

二、空置房的維護(hù)

1、管理處每年12月制定空置房維護(hù)計(jì)劃,內(nèi)容包括:維護(hù)項(xiàng)目、頻率、措施、費(fèi)用以及出處,報(bào)品質(zhì)部審批。

2、對(duì)空置的住宅、寫字樓,每三個(gè)月進(jìn)行一次室內(nèi)清潔。

3、對(duì)空置的商場(chǎng),每三個(gè)月進(jìn)行一次室內(nèi)清潔,每月對(duì)內(nèi)墻玻璃進(jìn)行清潔一次;每半月對(duì)首層玻璃進(jìn)行清潔一次。

4、每半年對(duì)室內(nèi)設(shè)施進(jìn)行一次保養(yǎng)

5、確保有客戶看房時(shí),都能提供整潔、完好的房屋供客戶選擇。

6、每季度的樓檢時(shí),應(yīng)抽樣檢查空置房維護(hù)情況。

三、空置房的租售

1、配合開發(fā)商售樓,降低空置率。

2、聯(lián)系未入伙的業(yè)主,使其盡快辦理入伙手續(xù)。

第7篇 物業(yè)管理公司章程范例

物業(yè)管理有限公司章程范例

為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》(以下簡(jiǎn)稱《公司法》)及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的決定,由一方出資設(shè)立zz市rh物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱'公司'),特制定本章程。

第一章公司名稱和住所

第一條 公司名稱:zz市rh物業(yè)管理有限公司

第二條 公司住所:zz市火車南站開發(fā)區(qū)aa嘉園小區(qū)

第二章公司經(jīng)營(yíng)范圍

第三條 公司經(jīng)營(yíng)范圍:主營(yíng)房地產(chǎn)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護(hù),樓宇機(jī)電配套設(shè)備管理維修,清潔衛(wèi)生,庭園綠化及轄區(qū)內(nèi)車輛停放管理。兼營(yíng)與住宅(含大廈)相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、便民服務(wù)業(yè)。

第三章公司注冊(cè)資本

第四條 公司注冊(cè)資本:人民幣伍拾萬(wàn)元。

第四章股東的姓名或者名稱

第五條股東姓名左愛梅

第五章公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則

第六條公司設(shè)立執(zhí)行董事,由股東擔(dān)任,行使下列職權(quán):

(1)決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案;

(2)制訂公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案;

(3)制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案;

(4)制訂增加或者減少注冊(cè)資本的方案;

(5)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;

(6)決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置;

(7)提名公司經(jīng)理人選,根據(jù)經(jīng)理的提名,聘任或者解聘公司副經(jīng)理,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人,決定其報(bào)酬事項(xiàng);

(8)制定公司的基本管理制度;

(9)代表公司簽署有關(guān)文件。

第七條股東作出的公司決定采取書面形式,簽字后制備于公司,公司設(shè)立經(jīng)理1名,由股東擔(dān)任或聘任(解聘)。經(jīng)理對(duì)股東負(fù)責(zé),行使下列職權(quán):

(1)主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作;

(2)組織實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案;

(3)擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案;

(4)擬訂公司的基本管理制度;

(5)制定公司的具體規(guī)章;

(6)提請(qǐng)聘任或者解聘公司副經(jīng)理,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人;

(7)聘任或者解聘除應(yīng)由投資人聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員;

第八條公司設(shè)立監(jiān)事1名,由股東聘任產(chǎn)生。監(jiān)事對(duì)股東負(fù)責(zé)。

監(jiān)事行使下列職權(quán):

(1)檢查公司財(cái)務(wù);

(2)對(duì)執(zhí)行董事、經(jīng)理行使公司職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督;

(3)當(dāng)經(jīng)理的行為損害公司的利益時(shí),要求經(jīng)理予以糾正;

(4)提議召開公司會(huì)議;

(5)依照《公司法》第一百五十二條的規(guī)定,對(duì)執(zhí)行董事、高級(jí)管理人員提起訴訟。

(6)接受《公司法》規(guī)定的監(jiān)事的責(zé)任和義務(wù)

第九條公司執(zhí)行董事、經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任公司監(jiān)事。

第六章財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、利潤(rùn)分配及勞動(dòng)用工制度

第十條公司應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院財(cái)政部門的規(guī)定建立本公司的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度,并應(yīng)當(dāng)每一會(huì)計(jì)年度終了時(shí)作財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。

第十一條財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告包括下列財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及附屬明細(xì)表;

1、資產(chǎn)負(fù)債表;

2、損益表;

3、財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表;

4、財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書;

5、利潤(rùn)分配表。

第十二條執(zhí)行董事為公司的法定代表人。

第十三條公司除法定的會(huì)計(jì)帳冊(cè)外,不得另設(shè)會(huì)計(jì)帳冊(cè)。對(duì)公司資產(chǎn),不得以任何個(gè)人名義開立帳戶存儲(chǔ)。

第十四條公司交納所得稅后的利潤(rùn),按下列順序分配:

1、彌補(bǔ)上一年度虧損;

2、提取10%列入法定公金;

3、提取5%-10%列入法定公益金;

4、提取任意公益金;

5、投資人取得投資利潤(rùn)。

公司法定公積金累積額為公司注冊(cè)資本的50%以上的,可以不再提取。是否提取任意公積金由投資人決定。公司不得彌補(bǔ)公司虧損和法定公積金、公益金之前分配利潤(rùn)。

第十五條勞動(dòng)用工制度按國(guó)家法律、法規(guī)及國(guó)務(wù)院勞動(dòng)部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七章公司的解散事由與清算辦法

第十六條公司的營(yíng)業(yè)期限為二十年,從《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》簽發(fā)之日起計(jì)算。

第十七條公司有下列情形之一的,可以解散:

(1)公司章程規(guī)定的營(yíng)業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)時(shí);

(2)股東決定解散;

(3)因公司合并或者分立需要解散的;

(4)公司違反法律、行政法規(guī)被依法責(zé)令關(guān)閉的;

(5)因不可抗力事件致使公司無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的;

(6)宣告破產(chǎn)。

第十八條公司解散時(shí),應(yīng)依《公司法》的規(guī)定成立清算組對(duì)公司進(jìn)行清算。清算結(jié)束后,清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報(bào)告,報(bào)股東會(huì)或者有關(guān)主管機(jī)關(guān)確認(rèn),并報(bào)送公司登記機(jī)關(guān),申請(qǐng)注銷公司登記,公告公司終止。

第八章其他事項(xiàng)

第十九條 公司根據(jù)需要或涉及公司登記事項(xiàng)變更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得與法律、法規(guī)相抵觸,同時(shí)應(yīng)向公司登記機(jī)關(guān)做備案登記。

第二十條 公司登記事項(xiàng)以公司登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的為準(zhǔn)。

第二十一條公司章程條款如與國(guó)家法律、法規(guī)相抵觸的,以國(guó)家法律法規(guī)為準(zhǔn)。

第二十二條 本章程自公司設(shè)立之日起生效。

第二十三條 本章程一式三份,股東一份,公司留存一份,并報(bào)公司登記機(jī)關(guān)備案一份。

股東簽字(蓋章):

zz市rh物業(yè)管理有限公司

20**年1月2日

第8篇 物業(yè)分公司管理處組建程序

項(xiàng)目物業(yè)分公司及管理處組建程序

1總則

1.1各項(xiàng)目所在公司應(yīng)重視物業(yè)分公司及管理處的組建工作,為保證組建工作的有序進(jìn)行,項(xiàng)目所在公司必須按本手冊(cè)及其支持文件規(guī)定做好各項(xiàng)組建工作,并在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃中應(yīng)具體明確物業(yè)分公司的組建的節(jié)點(diǎn)時(shí)間和責(zé)任人員。

1.2物業(yè)分公司及管理處的組建必須保證相關(guān)物業(yè)人員能夠及時(shí)地參與項(xiàng)目前期的物業(yè)介入工作,以及物業(yè)管理方案制訂的時(shí)間要求。

2相關(guān)職責(zé)界定

2.1物業(yè)分公司(籌建處)總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)分公司組建過(guò)程的具體操作,以及對(duì)管理處組建工作全面負(fù)責(zé)。

2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審核物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃,并監(jiān)督執(zhí)行。

2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)分公司組建工作,并負(fù)責(zé)審批物業(yè)分公司、及管理處的組建工作計(jì)劃。

3物業(yè)分公司組建

3.1物業(yè)分公司總經(jīng)理招聘

3.1.1一般情況下,新開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后,應(yīng)著手物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘,并在施工圖設(shè)計(jì)開始前完成。

3.1.2物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘面試工作由集團(tuán)人力資源部和管理公司物業(yè)管理部共同完成。

3.1.3物業(yè)分公司總經(jīng)理由項(xiàng)目所在公司申請(qǐng),報(bào)集團(tuán)審批。

3.1.4物業(yè)分公司總經(jīng)理到位后,根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃階段的實(shí)際工作需要,招聘主要工作人員,組建物業(yè)分公司籌建處。

3.2物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃

3.2.1在管理公司物業(yè)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)控下,物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)提出物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃(含組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置)、前期服務(wù)工作方案。以上兩個(gè)方案必須在項(xiàng)目開盤前3個(gè)月報(bào)送項(xiàng)目所在公司審核,管理公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)批準(zhǔn),

并報(bào)物業(yè)管理部備案。

3.2.2物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)至少包括三個(gè)部分:物業(yè)分公司組建方案、組建工作進(jìn)度安排、開辦費(fèi)用測(cè)算等。

3.2.3物業(yè)分公司組建方案內(nèi)容包括,但不限于:

a)公司名稱;

b)成立的時(shí)間;

c)辦公地點(diǎn);d)注冊(cè)資金;e)法人代表;f)股東授權(quán);g)股權(quán)分配;h)公司章程;

i)組織架構(gòu)及人員編制;

j)物業(yè)管理用房的使用等。

3.2.4在制訂物業(yè)分公司組建工作進(jìn)度安排時(shí),應(yīng)至少考慮到以下方面的工作內(nèi)容:

a)人員招聘(分批進(jìn)行,應(yīng)在時(shí)間進(jìn)度上明確);

b)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)批;

c)公司注冊(cè)登記;

d)資質(zhì)備案及資質(zhì)等級(jí)證明申辦;

e)物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的劃分和配置;

f)辦公設(shè)備、作業(yè)工具設(shè)備及其他必要物資的采購(gòu);

g)建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度;

h)制定相關(guān)管理服務(wù)制度和規(guī)程;

i)完成上崗人員的崗前培訓(xùn);

j)完成項(xiàng)目入伙前相關(guān)準(zhǔn)備工作。

3.2.5物業(yè)分公司組建必須保證關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn),如總經(jīng)理招聘到位、物業(yè)管理方案、公司注冊(cè)、骨干人員到位、完成入伙準(zhǔn)備工作等。

3.2.6除總經(jīng)理和少數(shù)骨干人員的招聘外,其他組建工作一般在入伙前2個(gè)月完成,

因此必須將各項(xiàng)組建工作進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌才?確保工作的有序和高效。

3.2.7組建工作進(jìn)度安排應(yīng)將每項(xiàng)工作的起止時(shí)間落實(shí)到具體工作日,持續(xù)時(shí)間按工作日計(jì)算,并采用橫道圖表示工作進(jìn)度安排。

3.2.8針對(duì)每一項(xiàng)工作必須明確主要負(fù)責(zé)人,以及負(fù)責(zé)配合的協(xié)辦人員。責(zé)任人應(yīng)具體落實(shí)到工作崗位(職務(wù)或具體姓名),不宜使用公司名稱或部門名稱。

3.2.9開辦費(fèi)用測(cè)算是物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃中必須的內(nèi)容,具體按管理公司《開辦費(fèi)用測(cè)算指引》的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃中不僅包含開辦費(fèi)用測(cè)算的總體結(jié)果,而且應(yīng)有具體費(fèi)用科目的測(cè)算結(jié)果,對(duì)測(cè)算結(jié)果的審批包括對(duì)總體測(cè)算結(jié)果和各科目細(xì)項(xiàng)測(cè)算結(jié)果的審批。

3.2.10在組建工作過(guò)程中,對(duì)開辦費(fèi)用的控制以各科目細(xì)項(xiàng)的成本標(biāo)準(zhǔn)(測(cè)算結(jié)果經(jīng)批準(zhǔn)或調(diào)整后批準(zhǔn))為依據(jù)。

3.3物業(yè)分公司組建

3.3.1物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后,物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施,項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)根據(jù)工作計(jì)劃安排和費(fèi)用額度提供支持和協(xié)助,管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)提供業(yè)務(wù)指導(dǎo),并對(duì)組建工作進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控。

3.3.2為保證組建工作的順利開展,物業(yè)分公司總經(jīng)理進(jìn)一步細(xì)化分解組建工作進(jìn)度計(jì)劃,擬訂組建工作的月(或周)進(jìn)度計(jì)劃。

3.3.3在進(jìn)度計(jì)劃規(guī)定的節(jié)點(diǎn)時(shí)間,物業(yè)分公司應(yīng)向項(xiàng)目所在公司和管理公司物業(yè)管理部報(bào)告工作進(jìn)度情況。

3.3.4物業(yè)分公司組建過(guò)程中,相關(guān)組建工作必須遵循集團(tuán)公司、管理公司的相關(guān)規(guī)定,以及經(jīng)批準(zhǔn)的組建工作計(jì)劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行。

3.3.5物業(yè)分公司組建工作必須在項(xiàng)目正式入伙前2個(gè)月全面完成,并開始獨(dú)立運(yùn)作。物業(yè)分公司正式成立后,籌建處自行撤銷。

4物業(yè)分公司管理處設(shè)立

4.1管理處主任招聘

4.1.1項(xiàng)目開盤前3個(gè)月,物業(yè)分公司總經(jīng)理向項(xiàng)目所在公司提出招聘管理處主任

的申請(qǐng),由項(xiàng)目所在公司申報(bào),經(jīng)管理公司核準(zhǔn)后報(bào)集團(tuán)審批。

4.1.2管理處主任的招聘面試由項(xiàng)目所在公司與物業(yè)分公司共同負(fù)責(zé)。

4.1.3管理處主任的任命按5.1章節(jié)《人力資源》的2.3條款執(zhí)行。

4.1.4開盤前1個(gè)月,管理處主任正式到位。

4.2管理處的組建

4.2.1根據(jù)國(guó)家、地方及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),按照該項(xiàng)目物業(yè)管理方案的要求,在物業(yè)分公司的指導(dǎo)下,管理處主任在入伙前3個(gè)月開始管理處的組建工作。

4.2.2管理處組建必須有計(jì)劃地進(jìn)行,管理處主任負(fù)責(zé)擬訂管理處組建工作計(jì)劃,落實(shí)工作責(zé)任和進(jìn)度要求。管理處組建工作計(jì)劃的內(nèi)容參照上述3.2.2-3.2.9條的規(guī)定執(zhí)行。

4.2.3管理處組建工作計(jì)劃經(jīng)物業(yè)分公司總經(jīng)理審核、項(xiàng)目所在公司審批,報(bào)管理公司物業(yè)管理部備案。

4.2.4物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)組建工作進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督檢查,并督促各職能部門按組建工作計(jì)劃的要求協(xié)助管理處主任的工作。

4.2.5在管理處組建過(guò)程中,相關(guān)組建工作必須遵循集團(tuán)公司、管理公司的相關(guān)規(guī)定,以及經(jīng)批準(zhǔn)的管理處組建工作計(jì)劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行,工作內(nèi)容包括(不限于):

a)管理處

機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制、崗位職責(zé)及任職資格要求;

b)物業(yè)管理用房的使用;

c)辦公物資及作業(yè)工具采購(gòu);

d)人員招聘、培訓(xùn);

e)服務(wù)程序/規(guī)程的制訂;

f)項(xiàng)目入伙前的相關(guān)準(zhǔn)備工作等。

4.2.6根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況,在項(xiàng)目入伙前2個(gè)月管理處必須正式組建完畢。

5支持文件

5.1wdwy-wi-mm6101開辦費(fèi)用測(cè)算指引

第9篇 物業(yè)區(qū)域時(shí)花養(yǎng)護(hù)管理方法-5

物業(yè)區(qū)域時(shí)花養(yǎng)護(hù)管理方法(五)

1.0適用范圍

2.0適用于室內(nèi)外擺放的時(shí)花及種地時(shí)花的養(yǎng)護(hù)。

3.0內(nèi)容

序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容

1外觀保養(yǎng)1)綠化管理員及時(shí)清除殘花、黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物,并調(diào)整好花盆。

2)及時(shí)抽換提前開敗的時(shí)花,確?；〝[的整體效果。

3)及時(shí)清除雜草、剪掉高出時(shí)花的竹簽。

4)室外種地時(shí)花每周一修一次邊,以防邊上的草坪草侵入,每半個(gè)月松一次土并清除雜草。

2淋水1)室內(nèi)花卉按《室內(nèi)觀葉植物管理作業(yè)規(guī)程》操作。

2)室外栽植時(shí)花淋水應(yīng)視天氣而定,以泥面不干裂、時(shí)花無(wú)缺水枯萎現(xiàn)象為原則。

3施肥1)長(zhǎng)壽命盆花及種地時(shí)花應(yīng)每月施一次高磷鉀的復(fù)合肥。

2)種地時(shí)花入冬前應(yīng)施一次高鉀肥。

4更換時(shí)花擺放后期,若每盆時(shí)花內(nèi)處于較佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過(guò)最佳觀賞期的1 / 3時(shí)應(yīng)定為待換花。若某個(gè)花壇中待換花的比例超過(guò)1/2時(shí)應(yīng)全部更換。

5病蟲害防治1)時(shí)花擺放前應(yīng)先噴一次廣譜性的殺蟲、殺菌劑,注意噴殺花盆泥面的蚊蟲。

2)已擺出的時(shí)花每天應(yīng)注意巡查,發(fā)現(xiàn)病蟲害應(yīng)及時(shí)噴藥,沒有特別病蟲害的時(shí)花壇要求每?jī)芍車娨淮嗡帯?/p>

3)室內(nèi)時(shí)花嚴(yán)禁使用劇毒、強(qiáng)刺激性、污染葉面粉劑的農(nóng)藥如有機(jī)磷類農(nóng)藥、百菌清粉劑等。

6時(shí)花養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)時(shí)花應(yīng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn):

1)無(wú)殘花、黃葉、雜草,無(wú)高出花面的竹簽等。

2)花盆擺放整齊,盆內(nèi)無(wú)雜物,最外一圈面對(duì)客人的盆邊整潔美觀。

3)整個(gè)花壇待換花不超過(guò)1 / 2。

4)地栽時(shí)花生長(zhǎng)良好,無(wú)雜草,無(wú)禿斑,邊界分明,邊界草不蔓入時(shí)花境內(nèi)。

5)無(wú)明顯病蟲害,大葉時(shí)花葉面無(wú)蟲咬孔。

6)無(wú)缺水干旱現(xiàn)象,植物生長(zhǎng)良好。

第10篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析

任何管理工作都涉及分析現(xiàn)在、預(yù)測(cè)并規(guī)劃未來(lái),物業(yè)管理公司理財(cái)亦不例外。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析是了解其經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況的重要途徑,同時(shí)也為預(yù)測(cè)和規(guī)劃未來(lái)提供了基礎(chǔ)。因而,物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析與效益評(píng)價(jià)是其財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的重要組成部分。

一、財(cái)務(wù)分析概述

財(cái)務(wù)分析的過(guò)程是對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行加工利用的過(guò)程。信息的使用者不同,其財(cái)務(wù)分析的目的、重點(diǎn)和運(yùn)用的方法就不相同。在探討財(cái)務(wù)分析的具體方法之前,有必要了解財(cái)務(wù)分析的目的、要求和類型等。

(一)財(cái)務(wù)分析的目的

物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析是以物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)報(bào)表等相關(guān)資料為基礎(chǔ),運(yùn)用特定方法,對(duì)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行研究、評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè),從而為物業(yè)管理公司管理層和外部相關(guān)利益團(tuán)體的經(jīng)濟(jì)決策提供決策信息的一種管理活動(dòng)。

盡管財(cái)務(wù)分析對(duì)物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要,然而,只有物業(yè)管理公司進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析較全面、深入。外部各利益團(tuán)體由于經(jīng)濟(jì)決策的具體目的不同,財(cái)務(wù)信息的需求不大一樣,因而其財(cái)務(wù)分析的目的各有不同。如債權(quán)人重點(diǎn)分析物業(yè)管理公司的償債能力,投資者偏重了解物業(yè)管理公司的獲利能力,而業(yè)主則側(cè)重評(píng)估物業(yè)管理公司的管理服務(wù)素質(zhì)和質(zhì)量等。物業(yè)管理公司管理層受投資者委托,全權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理,其財(cái)務(wù)分析不僅要包括物業(yè)管理公司償債能力、獲利能力及其發(fā)展趨勢(shì)分析,還涉及對(duì)管理效率等能力的評(píng)價(jià)。此外,外部各利益團(tuán)體的財(cái)務(wù)分析以物業(yè)管理公司提供的財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ),為了滿足信息需求者的不同信息需求,按照我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)法規(guī)編制的財(cái)務(wù)報(bào)告僅提供各方共同需要的信息。物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí),除利用財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的資料外,尚可借助于日常核算和經(jīng)營(yíng)資料進(jìn)行更深入的分析?？梢?盡管財(cái)務(wù)分析對(duì)物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要,但由于他們?cè)谖飿I(yè)管理公司有著不同的經(jīng)濟(jì)利益,從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來(lái),財(cái)務(wù)分析的具體目的可歸納為:

1.評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況

就公司管理層、業(yè)主和債權(quán)人而言,分析公司的財(cái)務(wù)狀況,可以了解公司在一定時(shí)日資產(chǎn)的水平、構(gòu)成狀況及其流動(dòng)性,負(fù)債的水平、構(gòu)成狀況及其與資產(chǎn)的比例關(guān)系,從而對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和償債能力作出正確的判斷。

2.評(píng)估公司的管理效率

管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多數(shù)負(fù)債一經(jīng)確定,就具有相對(duì)的固定性,同時(shí),公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程就是運(yùn)用資產(chǎn)賺取收益的過(guò)程,負(fù)債融資僅是公司為增加所控制的經(jīng)濟(jì)資源而作出的經(jīng)濟(jì)決策,因此,管理效率的高低主要表現(xiàn)在資產(chǎn)的管理效率上。分析公司的資產(chǎn)管理效率,有助于評(píng)價(jià)公司的資金營(yíng)運(yùn)狀況、經(jīng)營(yíng)管理水平乃至公司的整體素質(zhì)。

3.評(píng)價(jià)公司的獲利能力

物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有多種,盡管其基本業(yè)務(wù)――物業(yè)管理服務(wù)是一種盈利不多的業(yè)務(wù),但毋庸置疑,作為一經(jīng)營(yíng)性組織,盈利是其主要經(jīng)營(yíng)目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低,不僅對(duì)物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關(guān)重要,而且對(duì)債權(quán)人,特別是長(zhǎng)期債權(quán)人也十分重要;因?yàn)楣緝敻堕L(zhǎng)期債務(wù)能力的強(qiáng)弱,在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外,在充分履行物業(yè)管理服務(wù)合約的前提下,獲利能力的信息對(duì)業(yè)主也有一定價(jià)值,它至少反映了公司經(jīng)營(yíng)素質(zhì)、特別是管理素質(zhì)的高低。

綜上所述,財(cái)務(wù)分析的一般目的在于,通過(guò)對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行分析、評(píng)價(jià),為物業(yè)管理公司管理層和外部利益團(tuán)體的相關(guān)經(jīng)濟(jì)決策提供依據(jù)。

(二)財(cái)務(wù)分析的要求

財(cái)務(wù)分析所提供的信息恰當(dāng)與否,對(duì)經(jīng)濟(jì)決策的正確性有著十分重要的影響,因此,進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)需謹(jǐn)慎從事,并按以下要求進(jìn)行:

1.分析依據(jù)的公允性和充分性

由于財(cái)務(wù)報(bào)表是財(cái)務(wù)分析的基本依據(jù),財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允,直接影響著財(cái)務(wù)分析結(jié)論的正確性。判斷公司財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允的標(biāo)準(zhǔn)為:①在報(bào)表的所有重要項(xiàng)目上,財(cái)務(wù)報(bào)表揭示的信息是否可靠、公允;②會(huì)計(jì)處理方法,包括會(huì)計(jì)核算方法和報(bào)表編制方法,是否前后期一致。如會(huì)計(jì)處理方法前后期發(fā)生變動(dòng),宜在財(cái)務(wù)分析之前進(jìn)行必要的調(diào)整,以消除其對(duì)分析結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。

進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,除利用公司財(cái)務(wù)報(bào)表反映的財(cái)務(wù)信息外,還需收集其他相關(guān)資料,主要包括物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、國(guó)家制訂的有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)和政策、公司在本行業(yè)中的地位、本行業(yè)中大多數(shù)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果等,所有這些信息都是進(jìn)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析所必需的。

2.分析方法的恰當(dāng)性和綜合性

財(cái)務(wù)分析方法的選擇,取決于財(cái)務(wù)分析的目的?，F(xiàn)實(shí)中,財(cái)務(wù)分析的具體目的不盡相同,財(cái)務(wù)分析的方法也必然會(huì)有所差別。依據(jù)分析目的恰當(dāng)?shù)剡x擇分析方法,是形成正確分析結(jié)論的前提之一。例如,

業(yè)主最關(guān)心物業(yè)管理公司的管理素質(zhì),分析時(shí)應(yīng)選擇相應(yīng)的方法,側(cè)重評(píng)估公司管理效率和經(jīng)營(yíng)管理水平的高低;公司管理層為提高經(jīng)濟(jì)效益,十分關(guān)注經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題,其選擇的分析方法常常會(huì)涉及對(duì)償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理效率等的評(píng)價(jià)。與此同時(shí),值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性,因此,為提高分析結(jié)論的正確性,就一分析目的而言,有時(shí)要綜合運(yùn)用多種不同的分析方法。

3.分析判斷的準(zhǔn)確性

財(cái)務(wù)分析過(guò)程,是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過(guò)程。在判斷影響公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果的因素時(shí),應(yīng)進(jìn)行深入的調(diào)查研究,重點(diǎn)區(qū)分主次因素及其影響,不被表象所迷惑,從而形成客觀、可靠的分析結(jié)論。

(三)財(cái)務(wù)分析的種類

物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析多種多樣,按不同的標(biāo)志可作不同的分類。

1.按分析對(duì)象分類

按照分析對(duì)象的不同,可分為資產(chǎn)負(fù)債表分析、損益表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。

(1)資產(chǎn)負(fù)債表分析,是指基于資產(chǎn)負(fù)債表而進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。資產(chǎn)負(fù)債表反映了公司在特定時(shí)點(diǎn)的財(cái)務(wù)狀況,是公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)結(jié)果的集中體現(xiàn)。通過(guò)分析公司的資產(chǎn)負(fù)債表,能夠揭示出公司償還短期債務(wù)的能力,公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健與否或經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的大小,以及公司經(jīng)營(yíng)管理總體水平的高低等。

(2)損益表分析,是指以損益表為對(duì)象進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。損益表反映了公司在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成果,解釋了公司財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變動(dòng)的主要原因。分析損益表,可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力,并通過(guò)收入、成本費(fèi)用的分析,較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業(yè)主而言,它有助于分析公司管理收費(fèi)的合理性及其使用效益。

(3)現(xiàn)金流量表分析,是以現(xiàn)金流量表為基礎(chǔ)進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析?，F(xiàn)金流量表揭示了公司在某一特定會(huì)計(jì)年度源于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入流出信息,反映了公司現(xiàn)金狀況變動(dòng)的原因和結(jié)果。對(duì)現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析,有助于評(píng)價(jià)公司獲取現(xiàn)金及其等價(jià)物的能力,了解公司償債能力及公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)可能發(fā)生變化的方向,從而加深對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的認(rèn)識(shí)。

值得注意的是:現(xiàn)實(shí)中,純粹的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表或現(xiàn)金流量表分析不多。評(píng)價(jià)公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理水平時(shí),通常需同時(shí)以資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表為對(duì)象進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。

2.按分析方法分類

按分析方法的不同,可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類。

(1)橫向分析,又稱比較分析,是將同期財(cái)務(wù)報(bào)表中的兩個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比較,以反映它們之間的相互關(guān)系所處狀況的分析方法,它包括比率分析和構(gòu)成分析兩種。

(2)縱向分析,又稱趨勢(shì)分析,是通過(guò)對(duì)物業(yè)管理公司連續(xù)數(shù)期(年)的財(cái)務(wù)報(bào)表或財(cái)務(wù)比率進(jìn)行對(duì)比,借以反映物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)趨勢(shì)的分析方法,它又具體分為指數(shù)分析和比率趨勢(shì)分析兩種。

(3)財(cái)務(wù)分析過(guò)程中,分析人員除重視比較分析和趨勢(shì)分析外,還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢(shì)分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)狀況及其變化動(dòng)態(tài)的信息,但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的總體狀況,并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向,需將比較分析和趨勢(shì)分析揭示的信息進(jìn)行綜合判斷,即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。

物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,研究、評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果,必須以物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)報(bào)表是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理效率等的集中反映。目前,依據(jù)我國(guó)頒布實(shí)施的會(huì)計(jì)制度和公司法,物業(yè)管理公司提供的財(cái)務(wù)報(bào)表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和其他附表以及財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書。其中,進(jìn)行財(cái)務(wù)分析主要運(yùn)用資產(chǎn)負(fù)債表和損益表兩大基本報(bào)表。

二、橫向財(cái)務(wù)分析

現(xiàn)實(shí)財(cái)務(wù)分析中,橫向財(cái)務(wù)分析是運(yùn)用最多的分析方法,主要包括比率分析和構(gòu)成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側(cè)面揭示物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理效率等方面的信息。

(一)比率分析

比率分析是財(cái)務(wù)分析中常用的分析方法,其分析過(guò)程就是計(jì)算和解釋財(cái)務(wù)比率的過(guò)程。財(cái)務(wù)比率繁多,涉及到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面,我們將其分為流動(dòng)性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務(wù)比率四類(1995年,財(cái)政部公布了一套不同于國(guó)際慣例的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,包括10個(gè)指標(biāo):收入利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額÷產(chǎn)品營(yíng)業(yè)凈額;總資產(chǎn)報(bào)酬率=〔利潤(rùn)+利息支出〕÷平均資產(chǎn)總額;資本收益率=凈利潤(rùn)÷實(shí)收資本;資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額;流動(dòng)比率〔或速動(dòng)比率〕;應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)凈額÷應(yīng)收賬款平均余額;存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)成本÷平均存貨成本;資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額÷期初所有者權(quán)益總額;社會(huì)貢獻(xiàn)率=企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額÷平均資產(chǎn)總額;社會(huì)積

累率=納稅總額÷企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額)。

1.流動(dòng)性比率

在正常經(jīng)營(yíng)條件下,物業(yè)管理公司的流動(dòng)負(fù)債需以其流動(dòng)資產(chǎn)所產(chǎn)生的貨幣資金來(lái)償付。流動(dòng)性比率亦稱變現(xiàn)能力比率,是用來(lái)反映償還短期債務(wù)能力的指標(biāo)。該類指標(biāo)主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。

(1)流動(dòng)比率。流動(dòng)比率是物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)總額除以流動(dòng)負(fù)債總額的比值,其計(jì)算公式為:

流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債

從表2-3-1求得天龍物業(yè)管理公司的流動(dòng)比率為:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般認(rèn)為,該比率越高,表明公司的短期償債能力越強(qiáng),短期負(fù)債得到償還的保障越大;但比率過(guò)高,則意味著物業(yè)管理公司在流動(dòng)資產(chǎn)上投資過(guò)多,從而可能影響公司的獲利能力。因此,該比率大約為2比較合適。以上計(jì)算結(jié)果表明:天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強(qiáng),且1999年又進(jìn)一步升高。有經(jīng)驗(yàn)的分析人員都知道,該比率的恰當(dāng)水平會(huì)因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同。

(2)速動(dòng)比率(酸性測(cè)試比率)。速動(dòng)比率指速動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債總額之比,計(jì)算公式為:

速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債

公式中,速動(dòng)資產(chǎn)指扣除存貨后的流動(dòng)資產(chǎn),包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款等項(xiàng)目。

在評(píng)價(jià)短期償債能力上,流動(dòng)比率存在一定的局限性。流動(dòng)資產(chǎn)中,各項(xiàng)目的變現(xiàn)能力有所差別,除貨幣資金外,短期投資、應(yīng)收票據(jù)和應(yīng)收賬款均比存貨的流動(dòng)性高。存貨須通過(guò)銷售(使用)和收款后,才能轉(zhuǎn)換為貨幣資金。如果存貨由于質(zhì)量、價(jià)格等原因而無(wú)法使用,其流動(dòng)性會(huì)大打折扣。因此,在反映物業(yè)管理公司短期償債能力上,速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有意義。

天龍物業(yè)管理公司的速動(dòng)比率為:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。習(xí)慣上,速動(dòng)比率以1為宜。由計(jì)算結(jié)果可知,天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強(qiáng),1999年更趨向合理。盡管還應(yīng)結(jié)合行業(yè)和物業(yè)管理公司的具體情況作進(jìn)一步分析,但速動(dòng)比率數(shù)字顯示,天龍物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)的管理很可能存在問(wèn)題。

2.管理效率比率

管理效率比率又稱運(yùn)營(yíng)效率比率,是用于衡量物業(yè)管理公司在資產(chǎn)管理上的效率和水平的財(cái)務(wù)指標(biāo),主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。其中,前兩個(gè)指標(biāo)反映了物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理水平的高低,直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力。

(1)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度反映了應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資金速度的快慢,它通常以一定時(shí)期內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)或周轉(zhuǎn)一次所用天數(shù)表示。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表明了物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù),應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期則是反映周轉(zhuǎn)天數(shù)的財(cái)務(wù)比率。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入÷應(yīng)收賬款

應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期=應(yīng)收賬款÷(營(yíng)業(yè)收入/360)=360÷應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

從表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為:2795÷515=5.43(次),平均收現(xiàn)期為:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為:3117÷543=5.74(次),平均收現(xiàn)期為:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龍物業(yè)管理公司1999年應(yīng)收賬款的管理水平有明顯提高;其速動(dòng)比率的趨向合理,部分地同應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度提高有關(guān)。一般而言,各物業(yè)管理公司通常會(huì)結(jié)合自身狀況和行業(yè)習(xí)慣制定應(yīng)收賬款政策(即處理應(yīng)收賬款的程序,包括給予一定的寬限期,逾期后去函催收、派人上門催收和采取強(qiáng)硬措施收款如訴諸法律等),所以難以定出對(duì)各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。對(duì)這一比率分析時(shí),應(yīng)重點(diǎn)同物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款政策、歷史最好水平及行業(yè)的平均值進(jìn)行比較。

(2)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是衡量存貨周轉(zhuǎn)速度或流動(dòng)性的財(cái)務(wù)指標(biāo),反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低。計(jì)算公式分別為:

存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)成本÷存貨

存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=存貨÷(營(yíng)業(yè)成本/360)

利用表9.1、表9.2中資料可知:1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2140÷1004=2.13(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2426÷1172=2.07(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存貨的周轉(zhuǎn)速度明顯降低。可見,天龍物業(yè)管理公司流動(dòng)比率偏高的原因,很大程度上同存貨周轉(zhuǎn)速度過(guò)慢有關(guān)。同樣,分析存貨管理效率時(shí),應(yīng)結(jié)合其具體情況,通過(guò)與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較,作出理性的判斷。

(3)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量的是固

定資產(chǎn)的利用效率,計(jì)算公式為:

固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入÷固定資產(chǎn)凈值

以天龍物業(yè)管理公司為例,1998年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷885=3.16(次),1999年為:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定資產(chǎn)利用效率略有下降,其原因很可能同當(dāng)年購(gòu)置的固定資產(chǎn)投入服務(wù)的時(shí)間較遲有關(guān)。

(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是資產(chǎn)總額與營(yíng)業(yè)收入的比值,計(jì)算公式為:

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入÷資產(chǎn)總額

利用表2-3-1、表2-3-2中資料可計(jì)算出:1998年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷3612=0.77(次),1999年為:3117÷3998=0.78(次)。要判斷這一指標(biāo)是否合理,需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進(jìn)行比較。近兩年,一些物業(yè)管理公司運(yùn)用其資產(chǎn)獲取的營(yíng)業(yè)收入低于資產(chǎn)數(shù)額,部分原因在于正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)數(shù)額較大,但這些用于擴(kuò)大服務(wù)能力的在建項(xiàng)目完工后,將有助于未來(lái)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的提高?？梢?評(píng)價(jià)時(shí)還應(yīng)充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點(diǎn)。

3.獲利能力比率

近年來(lái),無(wú)論是物業(yè)管理公司的外部利益團(tuán)體還是管理層,都越來(lái)越重視獲利能力。投資者投資的目的是財(cái)產(chǎn)增值,實(shí)現(xiàn)這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關(guān)。長(zhǎng)期債權(quán)人的權(quán)益能否得到保障,除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外,從深層而言,取決于債務(wù)人的長(zhǎng)期獲利能力。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力,股東評(píng)價(jià)其受托代理責(zé)任的履行情況時(shí),獲利能力是最主要的指標(biāo)。此外,業(yè)主們也同樣關(guān)心這一能力,因?yàn)樵谡_處理盈利和服務(wù)關(guān)系的前提下,物業(yè)管理公司的獲利能力高低,很大程度上反映了服務(wù)質(zhì)量的好壞。獲利能力指標(biāo)包括收入(銷售)利潤(rùn)率、資產(chǎn)報(bào)酬率、權(quán)益報(bào)酬率等。

(1)營(yíng)業(yè)毛利率。營(yíng)業(yè)毛利率是毛利占營(yíng)業(yè)收入的百分比,計(jì)算方法如下:

營(yíng)業(yè)毛利率=(營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本)÷營(yíng)業(yè)收入=毛利÷營(yíng)業(yè)收入

從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率為:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明1999年的營(yíng)業(yè)成本有所提高,其原因要作具體分析,可能是物業(yè)管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。

(2)收入(銷售)利潤(rùn)率。收入(銷售)利潤(rùn)率是凈利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)收入之比。一般認(rèn)為,該比率是反映獲利能力的基本指標(biāo),它表明了一元營(yíng)業(yè)收入中可用于形成稅后利潤(rùn)的比重。在公司主營(yíng)業(yè)務(wù)――物業(yè)管理突出的前提下,收入利潤(rùn)率和營(yíng)業(yè)毛利率結(jié)合在一起,可從整體上把握其經(jīng)營(yíng)狀況。

收入利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)÷營(yíng)業(yè)收入

從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤(rùn)率為:456÷2795=16.31%,1999年為:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65個(gè)百分點(diǎn)。假定行業(yè)平均水平為14%,則天龍物業(yè)管理公司的營(yíng)業(yè)獲利能力明顯較強(qiáng)。從計(jì)算結(jié)果知,營(yíng)業(yè)毛利率和收入利潤(rùn)率揭示的信息相同――1999年的獲利能力有所下降,其原因在于營(yíng)業(yè)成本的增長(zhǎng)速度大于成本費(fèi)用的下降速度(有關(guān)分析見構(gòu)成分析部分)。造成天龍物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)成本上漲的原因需結(jié)合物業(yè)管理公司的具體情況進(jìn)行分析。

(3)資產(chǎn)報(bào)酬率。資產(chǎn)報(bào)酬率又稱投資報(bào)酬率(roi),是物業(yè)管理公司凈利潤(rùn)和資產(chǎn)總額之比,表明了資產(chǎn)的綜合利用效果。

資產(chǎn)報(bào)酬率=凈利潤(rùn)÷資產(chǎn)總額

從表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的資產(chǎn)報(bào)酬率為:456÷3612=12.62%,1999年為:488÷3998=12.21%。資產(chǎn)報(bào)酬率等于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率乘以收入利潤(rùn)率,它體現(xiàn)的資產(chǎn)利用效果更全面。計(jì)算結(jié)果表明:1999年,由于收入利潤(rùn)率的降低,該比率略有下降。

(4)權(quán)益報(bào)酬率。權(quán)益報(bào)酬率或凈值報(bào)酬率,是凈利潤(rùn)與所有者權(quán)益之比,其中,所有者權(quán)益是總資產(chǎn)扣除負(fù)債后的剩余權(quán)益。

權(quán)益報(bào)酬率=凈利潤(rùn)÷所有者權(quán)益=凈利潤(rùn)÷(總資產(chǎn)-負(fù)債)

從表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的權(quán)益報(bào)酬率為:456÷2222=20.52%,1999年為:488÷2604=18.74%。該比率1999年下跌明顯,其原因有待進(jìn)一步確定(有關(guān)分析見杜邦體系部分)。

4.債務(wù)比率

債務(wù)比率利用負(fù)債與資產(chǎn)、權(quán)益之間的關(guān)系,反映物業(yè)管理公司償付長(zhǎng)期債務(wù)能力的高低以及物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。對(duì)此,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體都十分關(guān)心。一般認(rèn)為,這類比率主要包括:資產(chǎn)負(fù)債比率、負(fù)債權(quán)益比率和利息保障倍數(shù)等指標(biāo)。

(1)資產(chǎn)負(fù)

債比率。資產(chǎn)負(fù)債比率是負(fù)債占總資產(chǎn)的百分比,直接體現(xiàn)出物業(yè)管理公司的資產(chǎn)依賴負(fù)債融通的比重,反映了物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外,由于債權(quán)人的利益依靠總資產(chǎn)來(lái)保障,這一比率也反映出債權(quán)人利益的保障程度。

資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額

據(jù)表2-3-1中資料可知:1998年該物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債比率為:1390÷3612=38.48%,1999年為:1394÷3998=34.87%,負(fù)債融資的比重有所降低。

評(píng)價(jià)資產(chǎn)負(fù)債比率時(shí),以行業(yè)平均水平作為判斷標(biāo)準(zhǔn)很重要。比重過(guò)高,投資者面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很高,債權(quán)人的利益得到償付的可能性就大大降低,物業(yè)管理公司的資金成本也會(huì)大幅升高,如我國(guó)國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率在70%~80%之間,這是造成國(guó)有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產(chǎn)過(guò)多的重要原因;比率過(guò)低,物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低,投資者難以享有負(fù)債經(jīng)營(yíng)的利益。國(guó)際上,一般認(rèn)為該比率為50%比較合適。由此看來(lái),天龍物業(yè)管理公司的負(fù)債比重較低,經(jīng)營(yíng)比較保守。

(2)負(fù)債權(quán)益比率。負(fù)債權(quán)益比率是負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權(quán)益為債權(quán)人提供的保障程度,比值越小,債權(quán)人的利益越有保障。

負(fù)債權(quán)益比率=負(fù)債總額÷所有者權(quán)益總額

從表2-3-1求得:1998年該公司的負(fù)債權(quán)益比率為:1390÷2222=62.56%,1999年為:1394÷2604=53.53%。一般認(rèn)為,負(fù)債權(quán)益比率以100%為宜。這一比率同資產(chǎn)負(fù)債比率反映的信息相同。

(3)利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與利息費(fèi)用的比率,用于反映物業(yè)管理公司支付債務(wù)利息的能力,計(jì)算方法為:

利息保障倍數(shù)=息稅前利潤(rùn)÷利息費(fèi)用=(利潤(rùn)總額+利息費(fèi)用)÷利息費(fèi)用

經(jīng)計(jì)算可知:1998年該公司的利息保障倍數(shù)為:587÷50=11.74(倍);1999年為:620÷46=13.48(倍)。由于利潤(rùn)總額的增大,天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標(biāo)準(zhǔn)為1倍,恰當(dāng)?shù)母断⒛芰λ綉?yīng)結(jié)合行業(yè)平均值和物業(yè)管理公司的最佳歷史水平而定。

5.比率分析的基準(zhǔn)

為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體的分析人員需計(jì)算許多比率,并按照一定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行縱向和橫向判斷,從而取得決策所需信息。在縱向判斷過(guò)程中,常用的評(píng)價(jià)判斷標(biāo)準(zhǔn)或基準(zhǔn)是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平,而橫向判斷主要運(yùn)用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進(jìn)水平這兩個(gè)基準(zhǔn)。

就縱向判斷而言,無(wú)論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團(tuán)體,都易于取得制定該標(biāo)準(zhǔn)所需要的資料,進(jìn)而判斷特定比率是否有所改善或惡化,并總結(jié)出有助于改善經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

比率分析的主要優(yōu)點(diǎn)在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性,便于進(jìn)行同行業(yè)間的比較分析――橫向分析。在橫向分析過(guò)程中,物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)選擇評(píng)價(jià)基準(zhǔn)。盡管最常用的基準(zhǔn)是行業(yè)平均值,但績(jī)優(yōu)物業(yè)管理公司適宜以行業(yè)先進(jìn)水平為基準(zhǔn)。因?yàn)樾袠I(yè)平均值是高比率和低比率的簡(jiǎn)單平均,以其為基準(zhǔn)不利于績(jī)優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營(yíng)管理水平。

目前,我國(guó)尚未有專門機(jī)構(gòu)或報(bào)刊定期公布分行業(yè)的平均財(cái)務(wù)比率,增加了橫向分析的難度。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》披露,財(cái)政部計(jì)劃定期公布分行業(yè)的財(cái)務(wù)比率標(biāo)準(zhǔn),各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已在進(jìn)行之中。

6.比率分析的局限性

比率分析方法簡(jiǎn)明扼要、通俗易懂,為財(cái)務(wù)分析人士廣泛使用。但是,在實(shí)際運(yùn)用中值得注意的問(wèn)題是:

(1)會(huì)計(jì)政策和程序的可比性。按照我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,部分事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理多種方法并存,如存貨的計(jì)價(jià)方法等,物業(yè)管理公司可結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)處理盡可能保持前后期的一致性,但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會(huì)選擇不同的處理方法,造成行業(yè)內(nèi)不同物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)報(bào)表在一定程度上不可比,使物業(yè)管理公司間財(cái)務(wù)比率的對(duì)比分析難度增大。

(2)分析的綜合性。每一個(gè)財(cái)務(wù)比率分別從一個(gè)角度提供著物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)信息,但單一的財(cái)務(wù)比率意義并不大,難以進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)。例如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高,一方面意味著資產(chǎn)利用效率好,另一方面,也可能表明物業(yè)管理公司無(wú)力購(gòu)置資產(chǎn)、資產(chǎn)偏低。此外,某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。分析中應(yīng)將各種比率反映的信息進(jìn)行綜合,才能作出正確的判斷。

(3)經(jīng)營(yíng)方式的影響。不同物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)方式各不相同,如有些物業(yè)管理公司自己購(gòu)置固定資產(chǎn),而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得;即使是同一物業(yè)管理公司,在不同時(shí)期也可能會(huì)采用不同的經(jīng)營(yíng)方式。會(huì)計(jì)報(bào)表反映的是資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程和結(jié)果,必然會(huì)體現(xiàn)出這種差異,從而也會(huì)給比率分析帶來(lái)不可比性。

(4)多元化的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。目前,越來(lái)越多的物業(yè)管理公司進(jìn)行跨行業(yè)

的多種或多元化經(jīng)營(yíng),有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)甚至涉及多個(gè)行業(yè),而且這一趨勢(shì)正在進(jìn)一步增強(qiáng)。在多元化經(jīng)營(yíng)下,除非物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)突出,如天龍物業(yè)管理公司是一個(gè)以物業(yè)管理為主營(yíng)業(yè)務(wù)的物業(yè)管理集團(tuán)公司,經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域涉及室內(nèi)裝潢、零售等多個(gè)行業(yè),否則,比率分析時(shí)無(wú)法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè),難以進(jìn)行橫向比較。當(dāng)然,在多元化物業(yè)管理公司內(nèi),各部門的經(jīng)營(yíng)相對(duì)單一,管理層可按各部門所屬行業(yè)進(jìn)行分析,但外部各利益團(tuán)體很難取得分部門的財(cái)務(wù)報(bào)表,其分析的難度可想而知。

(5)季節(jié)性經(jīng)營(yíng)的影響。在多元化經(jīng)營(yíng)方式下,就帶有季節(jié)性的業(yè)務(wù)而言,月份和季度的比率分析通常難以說(shuō)明問(wèn)題。某些財(cái)務(wù)比率在淡季可能較低,而在旺季又會(huì)較高,難以通過(guò)對(duì)比分析判斷其變化情況。此時(shí),理性的方法是采用全年平均數(shù),將季節(jié)性波動(dòng)的影響降低至最小程度。

(6)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的歷史性。比率分析中運(yùn)用的會(huì)計(jì)資料是歷史數(shù)據(jù),是按照歷史成本原則編制的,未考慮通貨膨脹的影響,因此,以其為基礎(chǔ)計(jì)算的財(cái)務(wù)比率僅對(duì)預(yù)測(cè)未來(lái)有一定的參考價(jià)值,不能代表未來(lái);如果物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)外部環(huán)境發(fā)生重大變化,會(huì)計(jì)信息的歷史性會(huì)誤導(dǎo)分析的方向。

此外,比較分析中還應(yīng)注意行業(yè)基準(zhǔn)的選擇問(wèn)題(前面已作分析),績(jī)優(yōu)物業(yè)管理公司不宜用行業(yè)平均值作為判斷的基礎(chǔ)。

(二)構(gòu)成分析

構(gòu)成分析又稱百分比財(cái)務(wù)報(bào)表分析,是以報(bào)表的特定項(xiàng)目為基礎(chǔ),將絕對(duì)數(shù)財(cái)務(wù)報(bào)表轉(zhuǎn)化為相對(duì)數(shù)(構(gòu)成百分比)財(cái)務(wù)報(bào)表,通過(guò)分析各項(xiàng)目在不同時(shí)期的百分比變化,借以揭示物業(yè)管理公司的資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)變化狀況的一種比較分析方法。其中,百分比資產(chǎn)負(fù)債表一般以資產(chǎn)總額為基礎(chǔ)(即100%),百分比損益表常以營(yíng)業(yè)收入為基礎(chǔ)。

某一項(xiàng)目所占百分比=(該項(xiàng)目金額÷資產(chǎn)總額或營(yíng)業(yè)收入)×100%

表2-3-3、表2-3-4分別為天龍物業(yè)管理公司的百分比資產(chǎn)負(fù)債表和百分比損益表。實(shí)際工作中,需用多年的報(bào)表加以綜合分析。為方便起見,在此只用兩年的報(bào)表來(lái)說(shuō)明。

由于構(gòu)成分析側(cè)重于揭示財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的原因,在實(shí)際運(yùn)用時(shí),應(yīng)以比率分析為主、構(gòu)成分析為輔,兩種分析相互補(bǔ)充。此外,構(gòu)成分析不僅可用于同一物業(yè)管理公司不同時(shí)期的財(cái)務(wù)狀況的比較,還可用于分析物業(yè)管理公司之間或與同行業(yè)平均數(shù)之間的差異及其原因。

構(gòu)成分析中,重點(diǎn)應(yīng)放在比重較大、波動(dòng)較大的項(xiàng)目以及影響重要財(cái)務(wù)比率的相關(guān)項(xiàng)目上。例如比率分析中的收入利潤(rùn)率,從表2-3-4知,營(yíng)業(yè)成本的比重升高了1.26個(gè)百分點(diǎn),這是造成1999年收入利潤(rùn)率降低0.65個(gè)百分點(diǎn)的根本原因。

表2-3-3中,流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過(guò)高,達(dá)60%以上,這就導(dǎo)致了高流動(dòng)比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度過(guò)慢;應(yīng)收賬款的比重降低(0.46個(gè)百分點(diǎn)),解釋了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度加快的原因;短期借款減少5.2個(gè)百分點(diǎn),實(shí)收資本增加3.3個(gè)百分點(diǎn),兩者是造成資產(chǎn)負(fù)債比率降低3.6個(gè)百分點(diǎn)的主要因素等。

從表2-3-4看,1999年天龍物業(yè)管理公司獲利能力的變動(dòng)原因在于:營(yíng)業(yè)成本上升了1.26個(gè)百分點(diǎn),而同期期間費(fèi)用降低了0.48個(gè)百分點(diǎn)。因此,盡管營(yíng)業(yè)成本的變動(dòng)不大,但它是造成收入利潤(rùn)率下降的惟一因素,值得特別予以關(guān)注,并進(jìn)一步具體分析其升高的原因。

三、縱向分析與綜合分析

盡管橫向財(cái)務(wù)分析很有價(jià)值,但它僅能提供某一時(shí)期物業(yè)管理的財(cái)務(wù)信息。為了解動(dòng)態(tài)狀況,有必要進(jìn)行縱向分析?？v向分析又稱趨勢(shì)分析,主要有指數(shù)分析和比率趨勢(shì)分析兩種方法?？v向分析和橫向財(cái)務(wù)分析的結(jié)合,即綜合分析實(shí)現(xiàn)了兩者優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ),是物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析中不可或缺的方法。

(一)指數(shù)分析

指數(shù)分析又稱定基百分比報(bào)表分析,是以基期財(cái)務(wù)報(bào)表中的各項(xiàng)目為基礎(chǔ),揭示各報(bào)告期財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)目與基期報(bào)表中同一項(xiàng)目之間比例關(guān)系的一種縱向財(cái)務(wù)分析方法。

某一項(xiàng)目指數(shù)=(報(bào)告期金額÷基期金額)×100%

表2-3-5、表2-3-6分別表示天龍物業(yè)管理公司的指數(shù)資產(chǎn)負(fù)債表和指數(shù)損益表。分析時(shí),重點(diǎn)應(yīng)放在波動(dòng)幅度較大的項(xiàng)目、波動(dòng)不大但很重要的項(xiàng)目上。對(duì)于異常波動(dòng)項(xiàng)目,如其絕對(duì)數(shù)較小時(shí)可不視為分析的重點(diǎn)。例如表2-3-5中,遞延資產(chǎn)增長(zhǎng)高達(dá)133.33%,其絕對(duì)數(shù)僅增加4萬(wàn)元。

如表2-3-5所示,從資產(chǎn)方看,存貨1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。從負(fù)債方看,短期借款的減幅突出,達(dá)21.94%;盈余公積的升幅也達(dá)26.56%。如表2-3-6所示,營(yíng)業(yè)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用分別降低了約8%,從而使期間費(fèi)用下降,這就進(jìn)一步解釋了為何收入利潤(rùn)率的降幅低于營(yíng)業(yè)成本的升幅?？梢?指數(shù)分析與構(gòu)成分析提供了大體相同的信息。

值得注意的是:指數(shù)分析和構(gòu)成分析的側(cè)重點(diǎn)不同,構(gòu)成分析側(cè)重于反映物業(yè)管理公司資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)的短

期變化,指數(shù)分析的側(cè)重點(diǎn)在于反映物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)目的長(zhǎng)期變動(dòng)趨勢(shì),但指數(shù)分析對(duì)構(gòu)成分析揭示的信息也有明確的反映?？傊?指數(shù)分析和構(gòu)成分析能揭示比率分析無(wú)法提供的信息,特別是較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理公司資金的籌措和運(yùn)用信息。三種分析方法結(jié)合起來(lái),有助于較全面揭示物業(yè)管理公司的整體信息。

四、比率趨勢(shì)分析

比率趨勢(shì)分析,即將物業(yè)管理公司若干年的財(cái)務(wù)比率依時(shí)間先后順序予以排列,并作出比較,以加深對(duì)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)趨勢(shì)的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趨勢(shì)分析,比率分析只能判定物業(yè)管理公司目前的財(cái)務(wù)狀況是好是壞,而比率趨勢(shì)分析有助于外界和管理層判斷目前的財(cái)務(wù)狀況是暫時(shí)的還是持續(xù)的。表2-3-7列出了近5年間天龍物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)比率。

從表2-3-7可以看出:①流動(dòng)性比率方面。1995~1999年間,天龍物業(yè)管理公司的兩大比率都過(guò)高,其中,流動(dòng)比率較穩(wěn)定,速動(dòng)比率有降低趨勢(shì),物業(yè)管理公司的短期償債能力較強(qiáng)。②管理效率比率方面。盡管存貨周轉(zhuǎn)速度逐步下降,但由于應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度不斷加快,固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度有回升趨勢(shì),因而,總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度波動(dòng)不大。③獲利能力比率方面。營(yíng)業(yè)毛利率明顯下滑,收入利潤(rùn)率向下波動(dòng),資產(chǎn)報(bào)酬率趨向穩(wěn)定,權(quán)益報(bào)酬率起伏較大。總體而言,天龍物業(yè)管理公司的獲利能力略有降低。④債務(wù)比率方面。物業(yè)管理公司的負(fù)債比率有升高傾向,但仍維持在較低水平,物業(yè)管理公司的長(zhǎng)期償債能力并未受到影響?？梢?天龍物業(yè)管理公司的總體財(cái)務(wù)狀況惡化趨勢(shì)不明顯,基本上保持了穩(wěn)定。

五、綜合分析:杜邦財(cái)務(wù)分析體系

物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析中,僅僅觀察財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)法洞察物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況的全貌,同時(shí)僅觀察單一的財(cái)務(wù)比率,也難以了解物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況的全面情況。為此,需要把各種財(cái)務(wù)比率結(jié)合起來(lái),其方法就是杜邦財(cái)務(wù)分析體系。作為一種綜合分析方法,杜邦財(cái)務(wù)分析體系為物業(yè)管理公司改善內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理提供了有益的分析框架。

杜邦財(cái)務(wù)分析體系是借助于幾個(gè)主要財(cái)務(wù)比率之間存在的既定關(guān)系,評(píng)判物業(yè)管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。由于美國(guó)杜邦(dupont)公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理最先提出并運(yùn)用了這一方法,故稱為杜邦財(cái)務(wù)分析法。圖2-3-2稱為杜邦體系圖。其中,主要財(cái)務(wù)比率之間的關(guān)系為

權(quán)益報(bào)酬率18.74%=資產(chǎn)報(bào)酬率12.21%×權(quán)益乘數(shù)1.535

資產(chǎn)報(bào)酬率12.21%=總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.78×收入利潤(rùn)率15.66%

其中,

權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)總額÷所有者權(quán)益=1÷(1-資產(chǎn)負(fù)債比率)=1÷(1-34.87%)=1.535

權(quán)益報(bào)酬率是一個(gè)高度綜合性指標(biāo),投資者對(duì)其極為重視。從杜邦圖中可以看出,該比率是資產(chǎn)報(bào)酬率、收入利潤(rùn)率和資產(chǎn)負(fù)債比率三大比率的綜合體。這一關(guān)系解釋了三大比率如何相互影響,并進(jìn)而吸納其他財(cái)務(wù)比率共同決定權(quán)益報(bào)酬率的高低,同時(shí),也為物業(yè)管理公司管理層指明了改善權(quán)益報(bào)酬率的途徑(若在該圖中加入同行業(yè)平均值,其價(jià)值會(huì)更大)。例如,經(jīng)與同行業(yè)比較,天龍物業(yè)管理公司管理層借助于杜邦圖發(fā)現(xiàn):權(quán)益報(bào)酬率低是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢造成的,但物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高于同行業(yè)水平,固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度與同行業(yè)相當(dāng),問(wèn)題在于物業(yè)管理公司存貨過(guò)多,影響了資產(chǎn)的總體周轉(zhuǎn)速度。因此,天龍物業(yè)管理公司可采取的策略主要有:①加強(qiáng)存貨管理,減少存貨積壓,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)加速周轉(zhuǎn)。②在存貨周轉(zhuǎn)近期難有較大改善的前提下,通過(guò)降低營(yíng)業(yè)成本,實(shí)現(xiàn)收入利潤(rùn)率的攀升。③舉債經(jīng)營(yíng),提高資產(chǎn)負(fù)債比率,利用權(quán)益乘數(shù)的倍增作用,改善權(quán)益報(bào)酬率等。實(shí)際工作中,天龍物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的具體情況,選擇其中一個(gè)策略加以運(yùn)用或綜合運(yùn)用多個(gè)策略。

六、物業(yè)管理的效益評(píng)價(jià)

在當(dāng)前整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)從速度型向效益型轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下,物業(yè)管理公司如何結(jié)合自身實(shí)際情況,合理利用有限資源,為物業(yè)業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、適宜的服務(wù),提高資源的使用效益,這是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作中亟需解決的重大實(shí)踐問(wèn)題。為此,物業(yè)管理公司必須重視提高效益和開展效益評(píng)價(jià)工作。

(一)效益評(píng)價(jià)及意義

物業(yè)管理公司的效益評(píng)價(jià)是指用各種評(píng)價(jià)方法對(duì)公司的要素投入和產(chǎn)出效果進(jìn)行比較分析,并給出評(píng)價(jià)結(jié)論的管理活動(dòng)。物業(yè)管理公司進(jìn)行效益評(píng)價(jià)具有重要的意義。

(1)物業(yè)管理公司是獨(dú)立的法人經(jīng)濟(jì)實(shí)體,以盈利為目的,其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益為導(dǎo)向的,因此,評(píng)價(jià)公司經(jīng)濟(jì)效益的好壞就顯得十分重要。

(2)物業(yè)管理公司是以從事物業(yè)管理為主的公司,作為獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體,它以盈利為目的,但是,公司所從事的物業(yè)管理活動(dòng)又具有其特殊性,即物業(yè)管理是城市管理的重要內(nèi)容之一,同時(shí),物業(yè)管理為業(yè)主和使用權(quán)人服務(wù)。因此,物業(yè)管理工作的好壞,直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物業(yè)管理,能夠創(chuàng)

造優(yōu)美的市容市貌,為城市居民創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、祥和、高雅的工作環(huán)境和生活環(huán)境。從這個(gè)意義上說(shuō),物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理活動(dòng)牽涉到千家萬(wàn)戶的居住環(huán)境、工作環(huán)境與生活質(zhì)量。所以,對(duì)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)也非常重要和非常必要。

(3)隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,物業(yè)管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)必然加劇,因此,物業(yè)管理公司要求生存,謀發(fā)展,就必須采取發(fā)展外延與改造內(nèi)涵相結(jié)合的方針,通過(guò)深化改革,完善管理,提高現(xiàn)有資源使用的效益,減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴(yán)重浪費(fèi)的現(xiàn)象。物業(yè)管理公司只有加強(qiáng)效益評(píng)價(jià)工作,提高財(cái)務(wù)管理水平,實(shí)現(xiàn)資源的最佳組合和最優(yōu)利用,才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

(4)物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益是指用最少的資源消耗,提供更多、有效、優(yōu)質(zhì)、適合業(yè)主需要的物業(yè)管理服務(wù),是投入和產(chǎn)出的比例關(guān)系。過(guò)去,大多數(shù)物業(yè)管理公司都未開展效益評(píng)價(jià)工作,因而對(duì)自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作應(yīng)達(dá)到什么水準(zhǔn)的效益等問(wèn)題難以說(shuō)清。為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,物業(yè)管理公司必須進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理職能,積極開展效益評(píng)價(jià)工作。只有這樣才能真實(shí)反映和客觀評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司各部門資源配置的合理程度和各類業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效益優(yōu)劣,從而根據(jù)評(píng)價(jià)過(guò)程和結(jié)果的分析、論證,找出效益高的運(yùn)行機(jī)制、管理經(jīng)驗(yàn)和效益低的問(wèn)題及原因,建立和形成日趨合理的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和管理模式,為制定財(cái)務(wù)計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)決策和指導(dǎo)工作提供科學(xué)依據(jù)。因此,開展效益評(píng)價(jià)工作是提高資源使用綜合效益,強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)。

(二)效益評(píng)價(jià)工作的開展

1.應(yīng)將效益評(píng)價(jià)工作提到公司的重要議事日程上

效益評(píng)價(jià)工作涉及全公司的方方面面,關(guān)系公司發(fā)展的全局,做好效益評(píng)價(jià)工作的關(guān)鍵是公司領(lǐng)導(dǎo)的重視。因此,物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)要統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識(shí),高度重視,不僅要深刻理解效益評(píng)價(jià)工作的作用及意義,而且要了解效益評(píng)價(jià)工作的基本內(nèi)容,并作為自己的重要職責(zé)提到議事日程卜。公司應(yīng)有一位總經(jīng)理分管此項(xiàng)工作,定期研究重大問(wèn)題,組織協(xié)調(diào)有關(guān)部門的工作。

2.調(diào)配力量,落實(shí)人員

物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)是開展效益評(píng)價(jià)的工作機(jī)構(gòu),應(yīng)在財(cái)務(wù)管理部門內(nèi)指定專人專職負(fù)責(zé)開展和協(xié)調(diào)效益評(píng)價(jià)工作。效益評(píng)價(jià)工作比較復(fù)雜,涉及面廣,技術(shù)性強(qiáng),需要公司各部門的通力協(xié)作和密切配合。因此,為保證此項(xiàng)工作的落實(shí),公司應(yīng)為財(cái)務(wù)管理部門調(diào)配得力、精干的人員,專職從事效益評(píng)價(jià)工作,公司其他部門也應(yīng)大力支持和密切配合,并為開展效益評(píng)價(jià)工作提供多方面的必要條件。

3.選擇評(píng)價(jià)領(lǐng)域

物業(yè)管理公司發(fā)展中涉及資源使用效益方面的問(wèn)題很多。目前,根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和深化改革中迫切需要解決的問(wèn)題,效益評(píng)價(jià)應(yīng)從以下四個(gè)方面開展相關(guān)工作:

(1)機(jī)構(gòu)設(shè)置、資源配置、設(shè)施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門間橫向聯(lián)系等問(wèn)題;

(2)項(xiàng)目評(píng)價(jià)、投資效益、技術(shù)裝備合理性、設(shè)備配置與使用效益,以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等;

(3)公司各部門、機(jī)構(gòu)的效益評(píng)價(jià);

(4)物業(yè)管理綜合效益評(píng)價(jià)。

(三)開展效益評(píng)價(jià)工作應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

1.評(píng)價(jià)指標(biāo)的確立

開展效益評(píng)價(jià)工作憑借的重要手段是科學(xué)、客觀的反映效益水平的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。但建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系難度很大,需要多方面的研究、探討,需要一定的時(shí)間和繁瑣的篩選過(guò)程。在未確立規(guī)范化評(píng)價(jià)指標(biāo)體系前,財(cái)務(wù)管理部門可先優(yōu)選數(shù)個(gè)指標(biāo),如反映工作效率、服務(wù)質(zhì)量、投入與產(chǎn)出比等方面的指標(biāo)開展評(píng)價(jià)工作。

通過(guò)探討、比較,初步確立公司效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。物業(yè)管理公司常用的物業(yè)管理效益評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有綜合效益指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)兩類:

(1)綜合效益指標(biāo)

①人均利潤(rùn)。它是反映公司人均創(chuàng)利水平的指標(biāo)。用公式表示為:

人均利潤(rùn)=凈利潤(rùn)÷職工總數(shù)

②權(quán)益報(bào)酬率。它是衡量所有者權(quán)益獲利水平高低的指標(biāo)。權(quán)益報(bào)酬率越高,則說(shuō)明公司運(yùn)用資金的效果越好。權(quán)益報(bào)酬率可用下式來(lái)計(jì)算:

權(quán)益報(bào)酬率=(凈利潤(rùn)÷所有者權(quán)益總額)×100%

③成本費(fèi)用利潤(rùn)率。它是反映公司所花代價(jià)的水平的指標(biāo)。成本費(fèi)用利潤(rùn)率越高,說(shuō)明花同樣代價(jià)所獲得的利潤(rùn)越高。其計(jì)算公式為:

成本費(fèi)用利潤(rùn)率=(凈利潤(rùn)÷成本費(fèi)用總額)×100%

④營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率。它反映了公司所創(chuàng)造的利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)收入的比例關(guān)系。營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率越高,則表明相同營(yíng)業(yè)收入所創(chuàng)造的利潤(rùn)越多。計(jì)算公式如下:

&n

bsp; 營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率=(凈利潤(rùn)÷營(yíng)業(yè)收入總額)×100%

⑤資產(chǎn)報(bào)酬率。它是反映公司利用資產(chǎn)創(chuàng)利效果的指標(biāo)。資產(chǎn)報(bào)酬率越高,說(shuō)明公司的資產(chǎn)利用效果好。計(jì)算公式如下:

資產(chǎn)報(bào)酬率=(凈利潤(rùn)÷資產(chǎn)總額)×100%

⑥每股利潤(rùn),又稱每股收益。它是衡量股份公司普通股創(chuàng)利多少的指標(biāo),可用以下公式來(lái)計(jì)算:

普通股每股利潤(rùn)=(凈利潤(rùn)-優(yōu)先股股利)÷普通股流通股數(shù)

⑦股利報(bào)酬率。它是普通股每股股利與每股市場(chǎng)價(jià)格的比率,反映股票投資在股利方面所獲得的報(bào)酬。其計(jì)算公式為:

股利報(bào)酬率=每股股利÷每股市價(jià)

⑧市盈率,又稱價(jià)格盈余率或價(jià)格與收益比率,是普通股每股市價(jià)與每股利潤(rùn)之比,可用公式表示:

市盈率=普通股每股市場(chǎng)價(jià)格÷普通股每股利潤(rùn)

(2)服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)

物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)通常難以確定和量化。現(xiàn)實(shí)中常用的指標(biāo)有:

①物業(yè)完好率。它是衡量物業(yè)管理好壞的一個(gè)重要指標(biāo),具體又可分為房屋完好率、附屬設(shè)備完好率和配套設(shè)施完好率。完好率越高,則說(shuō)明物業(yè)維修、保養(yǎng)越好。

②維修及時(shí)率。它是反映房屋、附屬設(shè)備及配套設(shè)施維修效率的指標(biāo),維修及時(shí)率越高,則說(shuō)明公司的服務(wù)效率越高。

③維修合格率。這是反映維修質(zhì)量的指標(biāo),維修合格率越高,則說(shuō)明公司服務(wù)質(zhì)量高。

④火災(zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率。這是反映保安質(zhì)量好壞的指標(biāo)?；馂?zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率越低,則說(shuō)明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。

⑤物業(yè)保值增值率。它也是反映物業(yè)管理好壞的綜合性指標(biāo)。其計(jì)算公式如下:

物業(yè)保值增值率=(期末物業(yè)總價(jià)值÷期初物業(yè)總價(jià)值)×100%

⑥環(huán)境綠化率與綠化完好率。環(huán)境綠化率(人均環(huán)境綠化面積與標(biāo)準(zhǔn)人均綠化面積之比率)和綠化完好率越高,則說(shuō)明公司的綠化與養(yǎng)護(hù)工作做得越好。

⑦衛(wèi)生保潔程度。這是反映環(huán)境衛(wèi)生工作做得好壞的指標(biāo)。保潔程度越高,反映衛(wèi)生保潔工作做得越好。

⑧物業(yè)檔案資料完備率。它是反映對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理好壞的指標(biāo)。檔案資料齊備,管理有序,容易查找,則說(shuō)明對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理得越好。

⑨環(huán)境綜合效益指標(biāo)。這是綜合反映環(huán)境效益高低的指標(biāo)。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀,無(wú)違章亂搭、亂建、亂設(shè)攤子、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫,無(wú)違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物,車輛停放有序,路面完好、暢通,無(wú)三廢污染源和噪音污染源等,則環(huán)境綜合效益好;反之,環(huán)境綜合效益就差。

⑩居民滿意率。居民是物業(yè)管理的直接受益者,居民滿意率的高低也是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的一個(gè)重要指標(biāo)。一般地,居民滿意率通過(guò)居民的調(diào)查和居民的反饋信息求得。居民滿意率是一個(gè)綜合性的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。隨著居民生活水平的提高,衡量居民滿意程度的標(biāo)準(zhǔn)也在提高,因而居民滿意率會(huì)發(fā)生變化。

在評(píng)價(jià)過(guò)程中,財(cái)務(wù)管理部門要逐步摸索出本公司各評(píng)價(jià)指標(biāo)的平均值,并進(jìn)而研究最佳值,以便據(jù)此對(duì)公司各部門進(jìn)行比較,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物業(yè)管理水平。

2.評(píng)價(jià)手段的運(yùn)用

根據(jù)物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)施進(jìn)程,物業(yè)管理公司可進(jìn)行定期或不定期的效益評(píng)價(jià),并通過(guò)與其他同類型的物業(yè)管理公司進(jìn)行橫向比較,找出實(shí)際效益水平上的優(yōu)劣差異,以加強(qiáng)管理,提高經(jīng)濟(jì)效益。公司各部門也可進(jìn)行定期或不定期的自我評(píng)價(jià),通過(guò)自身動(dòng)態(tài)變化的縱向比較,以及公司所做的橫向比較,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),及時(shí)調(diào)整對(duì)策,強(qiáng)化管理力度。

公司進(jìn)行效益評(píng)價(jià)可采用的評(píng)價(jià)方法有很多,歸結(jié)起來(lái)有兩大類,即定性評(píng)價(jià)方法和定量評(píng)價(jià)方法。定性評(píng)價(jià)方法是對(duì)公司的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定性描述,而定量評(píng)價(jià)方法則是用定量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行效益評(píng)價(jià)的方法。一般地,進(jìn)行效益評(píng)價(jià)時(shí),應(yīng)把定性方法和定量方法結(jié)合起來(lái)進(jìn)行綜合分析。

3.評(píng)價(jià)工作的實(shí)施步驟

第11篇 物業(yè)質(zhì)量管理評(píng)審控制程序

物業(yè)公司質(zhì)量管理評(píng)審控制程序

.0目的

按計(jì)劃的時(shí)間間隔評(píng)審質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性、有效性。

2.0適用范圍

適用于對(duì)公司質(zhì)量管理體系的評(píng)審。

3.0職責(zé)

3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持管理評(píng)審活動(dòng)。

3.2管理者代表負(fù)責(zé)協(xié)助總經(jīng)理做好管理評(píng)審的組織與準(zhǔn)備工作。

3.3品質(zhì)督察部做好管理評(píng)審資料的收集、記錄及管理評(píng)審后改進(jìn)措施的檢查督促和驗(yàn)證工作。

3.4各部門負(fù)責(zé)人參加管理評(píng)審,并提供本部門質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況的信息和資料,制定和實(shí)施評(píng)審結(jié)果要求的改進(jìn)措施。

4.0工作程序

4.1評(píng)審計(jì)劃

4.1.1管理評(píng)審每年至少進(jìn)行一次,時(shí)間間隔不超過(guò)12個(gè)月。

4.1.2當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一應(yīng)增加管理評(píng)審頻次:

a. 外部市場(chǎng)與公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)產(chǎn)生反差而影響我公司經(jīng)營(yíng)效益時(shí);

b. 組織結(jié)構(gòu)、服務(wù)范圍、資源配置有重大變化;

c. 國(guó)家法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)有修改時(shí);

d. 重大質(zhì)量事故顧客嚴(yán)重投訴時(shí);

e. iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生換版時(shí);

f. 第二方、第三方審核前或領(lǐng)導(dǎo)有要求時(shí);

g. 質(zhì)量管理體系審核有嚴(yán)重不合格時(shí)。

4.1.3 每次管理評(píng)審前一月,品質(zhì)督察部應(yīng)根據(jù)總經(jīng)理與管理者代表商定的時(shí)間、地點(diǎn),負(fù)責(zé)編制《年度管理評(píng)審計(jì)劃》,報(bào)管理者代表審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.2 管理評(píng)審內(nèi)容

4.2.1質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的貫徹和實(shí)施情況。

4.2.2組織機(jī)構(gòu)(包括人員配置和資源利用等)滿足需要的程度。

4.2.3質(zhì)量改進(jìn)和服務(wù)績(jī)效分析,如:經(jīng)常發(fā)生的用戶投訴情況的分析、用戶反饋的信息分析等。

4.2.4 發(fā)生的重大安全責(zé)任事故。

4.2.5 內(nèi)部質(zhì)量審核實(shí)施情況及其效果。

4.2.6 糾正和預(yù)防措施實(shí)施情況及其效果。

4.2.7以前管理評(píng)審的跟蹤措施的實(shí)施及有效性;

4.2.8可能影響質(zhì)量管理體系的各種變化,如資源的配置,內(nèi)、外環(huán)境變化,法律、法規(guī)的變化等;

4.2.9相關(guān)方的建議。

4.2.10總經(jīng)理認(rèn)為其他尚需評(píng)審的內(nèi)容。

4.3 評(píng)審準(zhǔn)備

4.3.1《年度管理評(píng)審計(jì)劃》經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)給參加管理評(píng)審的部門(人員)。

4.3.2各部門(人員)按計(jì)劃要求在評(píng)審前14天提交評(píng)審所需資料,做好評(píng)審的準(zhǔn)備,并確保在評(píng)審進(jìn)行前7天將評(píng)審材料提交品質(zhì)督察部確認(rèn)后交管理者代表審閱。

4.3.3參加評(píng)審的人員根據(jù)需要由總經(jīng)理或管理者代表確定,原則上公司其他領(lǐng)導(dǎo)及各部門負(fù)責(zé)人均應(yīng)參加評(píng)審。

4.3.4各部門需準(zhǔn)備下列資料:

a. 市場(chǎng)拓展部:服務(wù)項(xiàng)目開發(fā);市場(chǎng)分析資料;

b. 客戶服務(wù)中心:服務(wù)過(guò)程控制;顧客的反饋、顧客滿意程度的測(cè)量結(jié)果與顧客溝通等資料;

c. 人力資源部:人力資源控制;

d. 工程維修部:設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等資料;

e. 保安部、財(cái)務(wù)部:本部門過(guò)程控制等資料。

f. 品質(zhì)督察部:內(nèi)、外審結(jié)果;質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況;糾正和預(yù)防措施、持續(xù)改進(jìn)實(shí)施情況;質(zhì)量管理體系需要改進(jìn)的重大項(xiàng)目等資料;

4.4管理評(píng)審的形式和程序

4.4.1管理評(píng)審以會(huì)議形式進(jìn)行。

4.4.2總經(jīng)理主持管理評(píng)審會(huì)議,會(huì)議程序如下:

a.總經(jīng)理主持會(huì)議宣布管理評(píng)審會(huì)議開始,并對(duì)管理評(píng)審的目的、要求作簡(jiǎn)短發(fā)言;

b.管理者代表匯報(bào)質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況,各有關(guān)部門按評(píng)審內(nèi)容要求做書面報(bào)告。如管理者代表認(rèn)為有必要且事先做了布置和準(zhǔn)備,則報(bào)告的書面化文件應(yīng)分發(fā)至每個(gè)參加評(píng)審的人員。

c.與會(huì)者討論、分析、評(píng)價(jià)質(zhì)量體系的適宜性、有效性;分析質(zhì)量體系運(yùn)行中存在的系統(tǒng)問(wèn)題、重大問(wèn)題,提出改進(jìn)質(zhì)量體系的措施、意見。

d.總經(jīng)理歸納評(píng)審意見,對(duì)質(zhì)量管理體系現(xiàn)狀的適宜性、充分性、有效性做出結(jié)論,提出或裁定質(zhì)量體系改進(jìn)措施。

4.4.3 部門負(fù)責(zé)人參加管理評(píng)審,須在《會(huì)議簽到記錄表》中簽到,品質(zhì)督察部負(fù)責(zé)會(huì)議記錄。

4.4管理評(píng)審輸出

4.4.1 品質(zhì)督察部在《會(huì)議簽到記錄表》記錄會(huì)議情況。

4.4.2 品質(zhì)督察部根據(jù)評(píng)審議題和記錄編寫《管理評(píng)審報(bào)告》,其內(nèi)容包括與以下方面有關(guān)的任何決定和措施:

a. 質(zhì)量管理體系及其過(guò)程的改進(jìn),包括質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、組織結(jié)構(gòu)、過(guò)程控制等方面的評(píng)價(jià);

b. 與顧客要求有關(guān)的產(chǎn)品的改進(jìn),對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品符合要求的評(píng)價(jià),包括是否需要進(jìn)行產(chǎn)品過(guò)程審核等與評(píng)審內(nèi)容相關(guān)的要求;

c. 資源需求。

4.4.3《管理評(píng)審報(bào)告》需經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn),并按《文件控制程序》中文件發(fā)放的規(guī)定發(fā)至相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門。

4.4.4管理評(píng)審所形成的各種文件、資料和記錄由品質(zhì)督察部按《質(zhì)量記錄控制程序》妥善保存。

4.5管理評(píng)審決定的執(zhí)行和驗(yàn)證

4.5.1 責(zé)任部門和人員根據(jù)《管理評(píng)審報(bào)告》中有關(guān)決定編制《管理評(píng)審改進(jìn)措施及驗(yàn)證記錄表》,并組織實(shí)施,按《糾正和預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。

4.5.2改進(jìn)措施實(shí)施結(jié)束后,各責(zé)任部門應(yīng)將結(jié)果報(bào)品質(zhì)部,品質(zhì)督察部對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行檢查后報(bào)管理者代表,以便對(duì)實(shí)施效果是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià);

4.5.3實(shí)施結(jié)果有效的,品質(zhì)督察部應(yīng)將其措施納入或編制相關(guān)文件,以鞏固其改進(jìn)效果;

4.5.4經(jīng)驗(yàn)證,改進(jìn)措施未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的,由責(zé)任部門重新制定并實(shí)施改進(jìn)措施,直至達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。品質(zhì)督察部負(fù)責(zé)

組織對(duì)各種措施計(jì)劃的實(shí)施進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督和驗(yàn)證。

4.6 管理評(píng)審如導(dǎo)致質(zhì)量方針、目標(biāo)及體系文件更改時(shí),按《文件控制程序》執(zhí)行。

5.0 相關(guān)文件

5.1《文件控制程序》

5.2《質(zhì)量記錄控制程序》

5.3《糾正和預(yù)防措施控制程序》

6.0 質(zhì)量記錄

6.1《年度管理評(píng)審計(jì)劃》

6.2《會(huì)議簽到記錄表》

6.3《管理評(píng)審報(bào)告》

第12篇 別墅住宅區(qū)物業(yè)管理處人員配備素質(zhì)要求

第一城別墅住宅區(qū)物業(yè)管理處人員配備及素質(zhì)要求

管理處主任:1人,本科學(xué)歷,年齡40歲以下,具有15萬(wàn)平米以

上高檔物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),有親和力及應(yīng)變能力,有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力,有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。

管家(管理員): 3人,?？埔陨蠈W(xué)歷,年齡24--35歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn),具有一定生活經(jīng)驗(yàn),善于溝通,協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。熟悉各種家電使用,電腦軟硬件操作熟練,熟悉花卉、觀賞魚、康樂活動(dòng)等方面的知識(shí)。

具有強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)和吃苦耐勞、甘做業(yè)仆的服務(wù)理念。

公共安全主管:1人,中專以上學(xué)歷,年齡35歲以下,二年以上實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。

公共保安員: 兩班15人,別墅區(qū)設(shè)置兩個(gè)固定崗(8人),一個(gè)巡邏崗(7人)。男性,年齡30歲以下,退伍軍人,具備游泳技能,身體健康,有較強(qiáng)的工作責(zé)任心,能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。

維修員(水、電、智能化):4人,24小時(shí)值班,具有強(qiáng)弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、智能化等方面的專業(yè)技能,有上崗證書,專業(yè)技術(shù)掌握握熟練,有豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),溝通能力強(qiáng),工作認(rèn)真、踏實(shí)。

公共保潔員:9人,男女不限,年齡45歲以下,身體健康,工作責(zé)任心強(qiáng),能吃苦耐撈,有敬業(yè)精神。

公共綠化員:1人(普通項(xiàng)目分包給專業(yè)園林公司)

各類別墅群區(qū)保潔員:3人,分屬各個(gè)管家管理。女,初中以上學(xué)歷,年齡40歲以下,有一定家政服務(wù)、保姆工作經(jīng)驗(yàn),身體健康,工作責(zé)任心強(qiáng),能吃苦耐撈,有敬業(yè)精神。

各類別墅群區(qū)維修員:3人,中專以上學(xué)歷,年齡40歲以下,2年以上工作經(jīng)驗(yàn)具有強(qiáng)弱電、水暖、土建、智能化等方面的專業(yè)技能,有上崗證書,專業(yè)技術(shù)掌握握熟練,有豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),溝通能力強(qiáng),工作認(rèn)真、踏實(shí),能承擔(dān)多種工作的能力。

客戶服務(wù)中心前臺(tái)接待:4人,大專以上學(xué)歷,30歲以下,一年以上物業(yè)管理、前臺(tái)接待經(jīng)驗(yàn),熟悉物業(yè)管理,熟練使用電腦及上網(wǎng)查詢能力,溝通能力強(qiáng),工作細(xì)致?？诔霰?有良好的形象和氣質(zhì)。

公眾聽候司機(jī): 1人,中專以上學(xué)歷,5年以上駕齡,熟悉本市各區(qū)及周邊地圖道路,具備規(guī)范的行車意識(shí),善于溝通,有承擔(dān)其他工作的能力。

各類別墅群區(qū)公眾服務(wù)員(非常設(shè)部門 ,與各家政服務(wù)公司合作

n人,高中以上學(xué)歷,35歲以下,熟悉各項(xiàng)家政服務(wù)。

zz第一城別墅區(qū)管理服務(wù)人員合計(jì) 45人

第13篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試-第十五章物業(yè)管理應(yīng)用文書

物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第十五章物業(yè)管理應(yīng)用文書

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.屬于內(nèi)行文、上行文和后行文的行政公文是()。

a決定b報(bào)告c通知d通報(bào)

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文的掌握。“決定”是內(nèi)行文或下行文;“通知”是內(nèi)行文、下行文或前行文;“通報(bào)”是內(nèi)行文、下行文或后行文;“報(bào)告”是內(nèi)行文、上行文和后行文。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第231~232頁(yè)。

2.唯一不受內(nèi)外、上下、用印等規(guī)范限制的行政公文是()。

a 函b意見c批復(fù)d會(huì)議紀(jì)要

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文的理解,特別是對(duì)會(huì)議紀(jì)要的掌握。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第233頁(yè)。

3. 在實(shí)際使用的各類文書中,規(guī)范性最強(qiáng)的是()。

a行政公文b事務(wù)文書c制度文書d禮儀文書

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文與其他文書的區(qū)別的掌握。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第235頁(yè)。

4.以下哪種文書不是行政公文()。

a決定b通報(bào)c意見d守則

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文和制度文書區(qū)別的掌握?！皼Q定”、“通報(bào)”和“意見”行政公文,“守則’’是制度文書。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第231和234頁(yè)。

5.會(huì)議紀(jì)要開頭不可缺少的“七要素’’不包括以下哪一項(xiàng)內(nèi)容()。

a起止時(shí)間

b參加人員

c記錄人

d主要成果

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)會(huì)議紀(jì)要的寫法的掌握。會(huì)議紀(jì)要的“七要素”包括:起止時(shí)間、地點(diǎn)、主持人、參加與列席人員、議題、會(huì)議進(jìn)展情況、主要成果,不包括記錄人。故本題選c,

有關(guān)內(nèi)容可參見教材第240頁(yè)。

6.以下不屬于物業(yè)管理事務(wù)公文的是哪一項(xiàng)()。

a計(jì)劃b總結(jié)c大事記d會(huì)議紀(jì)要

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文和制度文書區(qū)別的掌握。事務(wù)文書包括計(jì)劃、總結(jié)、大事記、倡議書,會(huì)議紀(jì)要是行政公文。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第233頁(yè)。

7.行政公文與其他文書最簡(jiǎn)單的區(qū)別辦法是()。

a從公文標(biāo)題上加以區(qū)分

b從公文內(nèi)容上加以區(qū)分

c從發(fā)文單位上加以區(qū)分

d從主送機(jī)關(guān)上加以區(qū)分

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文與其他文書的區(qū)別的掌握。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第235~236頁(yè)。

8.以下那種說(shuō)法是物業(yè)管理制度文書的寫作要領(lǐng)()。

a一般由前言、主體和結(jié)尾三部分構(gòu)成

b一般由標(biāo)題、稱謂、正文、署名、時(shí)間等幾部分構(gòu)成

c一般由緣由、意義和事項(xiàng)三部分構(gòu)成

d一般由標(biāo)題、正文和簽署三部分構(gòu)成

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)制度文書寫作要領(lǐng)的掌握。制度的內(nèi)容一般分標(biāo)題、正文和簽署三部分構(gòu)成。故本題選擇d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第241頁(yè)。

9.屬于物業(yè)管理事務(wù)文書的類型是()。

a海報(bào)b收條c啟事d總結(jié)

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)事務(wù)文書的掌握。事務(wù)文書包括計(jì)劃、總結(jié)、大事記、倡議書,會(huì)議紀(jì)要是行政公文,啟示、海報(bào)屬于告啟類應(yīng)用文書,收條屬于條據(jù)類應(yīng)用文書。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第233頁(yè)。

10.以下那種說(shuō)法屬于告啟類應(yīng)用文書()。

a邀請(qǐng)函、請(qǐng)柬、感謝信和賀信等

b標(biāo)語(yǔ)、溫馨提示和好消息等

c告知函、商洽函、詢問(wèn)函和答復(fù)函等

d通知、通報(bào)、報(bào)告和請(qǐng)示等

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)告啟類應(yīng)用文書的掌握。告啟類文書包括標(biāo)語(yǔ)(提示牌)、溫馨提示、啟示、海報(bào)和好消息。故本題選擇b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第235頁(yè)。

11.關(guān)于應(yīng)用文書寫作的行款格式規(guī)則,說(shuō)法不正確的是()。

a文章大標(biāo)題居中排列,字號(hào)應(yīng)大

b署名一般放在文章的大標(biāo)題之上

c每個(gè)自然段的開頭要空兩個(gè)字的位詈

d較短的引文可夾在正文中

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)應(yīng)用文書寫作的行款格式規(guī)則的掌握。署名一般放在文章的大標(biāo)題之下才是正確的。故本題選擇b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第236~237頁(yè)。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1.應(yīng)用文書在選用詞語(yǔ)上要注意哪些問(wèn)題()。

a所選用的詞語(yǔ)不能是誤讀誤寫、以訛傳訛的錯(cuò)誤詞

b不能是被淘汰的等義詞(包括異體詞)

c不能是不規(guī)范的方言詞、或舊詞語(yǔ)

d不能是濫用的簡(jiǎn)稱和生造詞

e不能引用外來(lái)詞

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)應(yīng)用文書的基礎(chǔ)知識(shí)的掌握程度。應(yīng)用文書在詞語(yǔ)的使用上應(yīng)力求準(zhǔn)確、簡(jiǎn)練、得當(dāng),e選項(xiàng)的內(nèi)容不包括在內(nèi)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第228頁(yè)。

2.屬于物業(yè)管理行政公文的是()。

a決定、通知和通報(bào)

b報(bào)告、請(qǐng)示和批復(fù)

c意見、函

d大事記和倡議書

e各類會(huì)議紀(jì)要

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文的理解。本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第231頁(yè)。

3.通報(bào)大體上可分為哪幾類()。

a會(huì)議通報(bào)b批評(píng)性通報(bào)c情況通報(bào)d專題通報(bào)e表彰性通報(bào)

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文的理解,特別是對(duì)通報(bào)的掌握。本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第232頁(yè)。

4.事務(wù)文書包括哪些類型()。

a計(jì)劃和總結(jié)

b邀請(qǐng)書、請(qǐng)柬、感謝信

c制度和辦法

d收條和欠條

e大事記和倡議書

【答案】a e

【解析】本題考查的是考生對(duì)事務(wù)文書的理解。本題選a、e.有關(guān)內(nèi)容可參見教材第233頁(yè)。

5.以下應(yīng)用文書標(biāo)題的寫法錯(cuò)誤的是()。

a《關(guān)于召開××?xí)h的通知》

b《關(guān)于更換對(duì)講機(jī)的請(qǐng)示報(bào)告》

c《××公司員工考勤管理辦法》

d《關(guān)于在a花園組織象棋比賽的報(bào)告》

e《關(guān)于2006年度培訓(xùn)計(jì)劃的請(qǐng)示》

【答案】b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)應(yīng)用文書標(biāo)題的制作的理解。本題選b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第236頁(yè)。

6.會(huì)議紀(jì)要開頭不可缺少的“七要素”包括哪些內(nèi)容()。

a起止時(shí)間、地點(diǎn)、主持人

b參加與列席人員

c記錄人

d會(huì)議進(jìn)展情況、主要成果

e會(huì)議議題

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)會(huì)議紀(jì)要的寫法的掌握。會(huì)議紀(jì)要的“七要素”包括:起止時(shí)間、地點(diǎn)、主持人、參加與列席人員、議題、會(huì)議進(jìn)展情況、主要成果,不包括記錄人。本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第240頁(yè)。

7.制度文書的內(nèi)容一般包括以下哪幾部分()。

a標(biāo)題b主送c正文d稱呼e簽署

【答案】a c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)制度文書寫作要領(lǐng)的掌握。制度的內(nèi)容一般分標(biāo)題、正文和簽署三部分構(gòu)成。本題選擇a、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第241頁(yè)。

8.行款格式是長(zhǎng)期的書面語(yǔ)表達(dá)中約定俗成的行列款式,包括以下哪幾項(xiàng)()。

a標(biāo)題、署名b引文、分段c子號(hào)d序碼e稱呼

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對(duì)應(yīng)用文書寫作的行款格式規(guī)則的掌握。行款格式是長(zhǎng)期的書面語(yǔ)表達(dá)中約定俗成的行列款式,包括:標(biāo)題、署名、分段、引文和序碼,故本題選擇a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第236~237頁(yè)。

9-行政文書的內(nèi)容一般包括以下哪幾項(xiàng)內(nèi)容()。

a署名b發(fā)文字號(hào)c印章d前言e文頭

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政文書的掌握。本題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第235~236頁(yè)。

10. 事務(wù)文書是物業(yè)管理企業(yè)表述工作事務(wù)所有的書面文書。主要包括以下哪幾項(xiàng)內(nèi)容()。

a總結(jié)b通知c計(jì)劃d大事記e倡議書

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文和制度文書區(qū)別的掌握。事務(wù)文書包括計(jì)劃、總結(jié)、大事記、倡議書,通知是行政公文。本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第233頁(yè)。

11.禮儀文書的內(nèi)容一般包括以下哪幾項(xiàng)內(nèi)容()。

a標(biāo)題、稱呼b正文c 時(shí)間d 印章e結(jié)語(yǔ)、簽署

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對(duì)禮儀文書的掌握程度。本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第242―243頁(yè)。

12.除了行政公文、事務(wù)文書、制度文書和禮儀文書等正式文書外,其他日常文書包括以下哪幾項(xiàng)內(nèi)容()。

a條據(jù)類文書

b告啟類文書

c守則類文書

d計(jì)劃類文書

e請(qǐng)示類文書

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理應(yīng)用文書類型的理解和對(duì)其他日常文書的掌握程度。本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第235頁(yè)。

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“1.請(qǐng)按物業(yè)管理通知的常規(guī)要素,糾正以下通知中的錯(cuò)誤(3處):

日期:2004年7月8日星期四范圍:7號(hào)樓文件編號(hào):2004099

停水通知

尊敬的業(yè)主:

由于7號(hào)樓6單元供水管道出現(xiàn)問(wèn)題,物業(yè)公司工程部決定臨時(shí)搶修下水管道,現(xiàn)對(duì)7號(hào)樓6單元02戶型暫停中水及生活用水的供應(yīng)。請(qǐng)您做好準(zhǔn)備。

在此給您的生活帶來(lái)不便,請(qǐng)諒解!

敬請(qǐng)轉(zhuǎn)達(dá)周知!

北京××物業(yè)管理有限公司

×××管理部

(張貼期限:2004―7―81

【解析】(1)通知中說(shuō)上水管道有問(wèn)題,可物業(yè)公司下一步的工作是修下水管道。

(2)在通知中沒有說(shuō)明具體的維修時(shí)間。

(3)通知中沒有留下咨詢聯(lián)系電話,客戶如果有問(wèn)題不知道找誰(shuí)聯(lián)系。

2. 你是某物業(yè)公司的員工,負(fù)責(zé)應(yīng)用文書的起草工作,請(qǐng)說(shuō)明通用的應(yīng)用文書可分為哪些類型

【答案】可分為行政公文、事務(wù)公文、會(huì)議公文、制度公文、禮儀文書、經(jīng)濟(jì)公文、其他el常文書和司法公文等八大類。

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理應(yīng)用文書的類型的掌握有關(guān)內(nèi)容可參見教材第231頁(yè)“物業(yè)管理應(yīng)用文書的類型”。

3.你是某物業(yè)公司的員工,請(qǐng)說(shuō)明公文式標(biāo)題的構(gòu)成要素和構(gòu)成模式是什么

【答案】組成公文式標(biāo)題的要素包括單位、區(qū)域(范圍)、時(shí)間、事由(內(nèi)容)、性質(zhì)和文種等,其中“事由”和“文種”是最基本的要素。

文章式標(biāo)題的構(gòu)成模式:從構(gòu)成形式看,可以有單標(biāo)題和雙標(biāo)題。主標(biāo)題一旦概括到某種程度,不能概括和反映需要傳達(dá)的含義就必須用副標(biāo)題來(lái)做具體說(shuō)明。

第14篇 物業(yè)區(qū)域綠化管理程序-7

物業(yè)區(qū)域綠化管理程序(七)

1.0目的

本程序規(guī)定了本公司管理區(qū)域內(nèi)綠化管理的職責(zé)和要求,對(duì)綠化的工作質(zhì)量實(shí)施控制,為業(yè)主(用戶)創(chuàng)造優(yōu)美的生活和工作環(huán)境。

2.0適用范圍

本程序適用于本公司管轄范圍內(nèi)的綠化管理。

3.0職責(zé)

3.1綠化服務(wù)部負(fù)責(zé)組織各小區(qū)的綠化管理工作,并做好檢查、監(jiān)督和技術(shù)指導(dǎo)。

3.2綠化服務(wù)部按合同要求、技術(shù)要求和工作計(jì)劃實(shí)施操作。

3.3各管理處負(fù)責(zé)人對(duì)本小區(qū)的綠化管理工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

4.0實(shí)施程序

4.1工作流程

流程記錄責(zé)任人

綠化養(yǎng)護(hù)管理基本要求和標(biāo)準(zhǔn)

4.2.1草坪管理要求

4.2.1.1覆蓋率:臺(tái)灣草、堋琪菊在98%以上,大葉油草在95%以上。

4.2.1.2基本無(wú)雜草,草坪潔凈,且生長(zhǎng)良好,顏色正常。

4.2.1.3草坪每年修剪2~3次,臺(tái)灣草高度不超過(guò)6厘米,大葉油草不超過(guò)10厘米、堋琪菊不超過(guò)18厘米。

4.2.1.4根據(jù)植物的生長(zhǎng)規(guī)律和季節(jié)要求,每年施肥3~4次。

4.2.1.5加強(qiáng)草坪的病蟲害防治,保持草坪基本無(wú)病蟲害。

4.2.1.6草皮枯死或損壞要及時(shí)補(bǔ)種,保持草坪基本無(wú)裸土。

4.2.1.7草坪可根據(jù)小區(qū)管理具體情況,實(shí)行分片開放或分片定時(shí)封閉保養(yǎng),以保證草坪的正常生長(zhǎng)。

4.2.1.8養(yǎng)護(hù)人員有義務(wù)防止人為破壞,制止車輛停放在綠化帶上,制止行人走捷徑和踐踏草坪,必要時(shí)要進(jìn)行圍欄。

4.2.2喬木、灌木、綠籬和花卉植物的管理要求

4.2.2.1保持樹木枝干完好,樹容美觀整潔,無(wú)雜物懸掛和干枝枯葉。

4.2.2.2保持喬木、灌木、綠籬、花叢底下無(wú)雜草、雜物、石子等,喬木、灌木根部地面保持燕窩狀、土質(zhì)松軟。

4.2.2.3喬木每年修剪1~2次,并保持一定的形狀;灌木、小喬木根據(jù)生長(zhǎng)狀況和基本形狀進(jìn)行修剪造型;行道樹修剪應(yīng)保持一定形狀,并以不影響行人和車輛行駛為標(biāo)準(zhǔn);球形植物按照統(tǒng)一規(guī)格修剪。

4.2.2.4綠籬要求修剪平整、垂直,形狀美觀,也可根據(jù)具體情況修剪成多種形狀。

4.2.2.5缺苗、死苗要及時(shí)補(bǔ)栽或更換,歪斜樹木和護(hù)樹樁要及時(shí)扶正。

4.2.2.6花叢、花帶須保持疏密有序,均勻整齊,凋謝的花枝和敗葉要及時(shí)清理。

4.2.2.7喬木、灌木、花叢根據(jù)其生長(zhǎng)規(guī)律每年施肥2~4次。

4.2.2.8做好病蟲害的防治工作,發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)進(jìn)行治理,保證種植物不受到病蟲侵害。

4.2.3其他管理要求

4.2.3.1根據(jù)花草樹木的需水情況進(jìn)行澆水,不得浪費(fèi)。

4.2.3.2樹木強(qiáng)剪或改變?cè)煨托枵鞯弥鞴懿块T同意方可實(shí)施。

4.2.3.3養(yǎng)護(hù)人員必須遵守小區(qū)管理的有關(guān)規(guī)定保證小區(qū)的整潔美觀,及時(shí)清理工作現(xiàn)場(chǎng)。

4.2.3.4不斷提高園藝檔次和養(yǎng)護(hù)水平。

4.2.3.5小區(qū)管理處和綠化服務(wù)部每季末對(duì)養(yǎng)護(hù)管理工作聯(lián)合進(jìn)行一次全面檢查考核,并將相關(guān)情況記錄在《綠化養(yǎng)護(hù)檢查表》。

5.0相關(guān)文件與記錄

**003-01年綠化工作計(jì)劃

**003-02綠化養(yǎng)護(hù)檢查記錄表

第15篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理

物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.以下不屬于按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料分類的是()。

a磚木結(jié)構(gòu)

b混合結(jié)構(gòu)

c鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

d墻承重結(jié)構(gòu)

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋種類的理解。房屋按建筑結(jié)構(gòu)和類型可分為:磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。選項(xiàng)d“墻承重結(jié)構(gòu)”是按房屋承受力方式進(jìn)行分類的,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

2.以下不屬于房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)是()。

a房屋完好率

b危房率

c維修率

d設(shè)施設(shè)備完好率

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)包括房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第109頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求”的內(nèi)容。

3.以下不屬于房屋組成部分的是()。

a非承重墻

b門窗

c電氣

d樹木

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結(jié)構(gòu)部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設(shè)施設(shè)備部分(如電氣)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

4.房屋的結(jié)構(gòu)部分不包括哪一項(xiàng)()。

a基礎(chǔ)

b承重構(gòu)件

c屋面

d暖通

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項(xiàng)d“暖通”屬于設(shè)施設(shè)備部分。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁(yè)

“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

5.不屬于房屋及設(shè)施設(shè)備預(yù)防性維修方式的是()。

a計(jì)劃性預(yù)防維修

b緊急搶修

c狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修

d改善性的預(yù)防維修

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)維修養(yǎng)護(hù)方式和類別的掌握程度。預(yù)防性維修包括計(jì)劃性預(yù)防維修、狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修、改善性的預(yù)防維修3種方式。選項(xiàng)b“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1 12~1 13頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂”的內(nèi)容。

6.不屬于訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)的是()。

a建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度

b保證簽約主體與實(shí)施主體一致

c明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方

d明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項(xiàng)a“建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度”是外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問(wèn)題,而不是“訂立”應(yīng)注意的事項(xiàng)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第125~126頁(yè)“共用設(shè)施設(shè)備外包管理合同的簽署和外包控制”的內(nèi)容。

7.關(guān)于消防設(shè)施維修保養(yǎng)人員的職責(zé),以下說(shuō)法不正確的是

()。

a維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任

b維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后,在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告

c對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況,每月不少于2次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢查

d實(shí)行24小時(shí)值班制度,對(duì)消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù),保證其正常運(yùn)行

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)維修保養(yǎng)人員工作職責(zé)的掌握程度。選項(xiàng)b“維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后,在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”應(yīng)為“維修保養(yǎng)人員進(jìn)人現(xiàn)場(chǎng)后,在5個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第119頁(yè)“維修保養(yǎng)人員職責(zé)”的內(nèi)容。

8.以下各項(xiàng)不屬于排水系統(tǒng)的是()。

a污水系統(tǒng)

b雨水系統(tǒng)

c中水系統(tǒng)

d工業(yè)廢水系統(tǒng)

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)給排水系統(tǒng)的掌握程度。排水系統(tǒng)分為污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)和工業(yè)廢水系統(tǒng)。選項(xiàng)c“中水系統(tǒng)”屬于給水系統(tǒng)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第127頁(yè)“給排水系統(tǒng)”的

內(nèi)容。

9.給排水系統(tǒng)管理的注意事項(xiàng)中,不正確的是()。

a應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備

b雨水、污水合流排放

c餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池

d北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)給排水系統(tǒng)注意事項(xiàng)的掌握程度。選項(xiàng)b“雨水、污水合流排放”應(yīng)為“要堅(jiān)持雨水和污水分流排放”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第128頁(yè)“給排水系統(tǒng)中的注意事項(xiàng)”

的內(nèi)容。

10.以下說(shuō)法中不正確的是()。

a完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量構(gòu)部件有輕微損壞,裝修基本完好的房屋

b危險(xiǎn)房是指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承重能力的房屋

c嚴(yán)重?fù)p壞房是指房屋年久失修,結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞,需進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋

d設(shè)施設(shè)備完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備數(shù)量的百分比

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)完好房、危險(xiǎn)房、設(shè)施設(shè)備完好率等概念的掌握程度。選項(xiàng)a“完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量構(gòu)部件有輕微損壞,裝修基本完好的房屋”是對(duì)“基本完好房”

的解釋。有關(guān)內(nèi)容可參

見教材第109~1 10頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求”的內(nèi)容。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1.房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)包括,對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的()。

a維護(hù)

b清潔及潤(rùn)滑

c故障維修

d狀況普查

e定期檢查

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)維修保養(yǎng)內(nèi)容的掌握程度。房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)包括:對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑;損耗或故障時(shí)的維修;必要情況下的專業(yè)測(cè)試;無(wú)法修理或無(wú)修理價(jià)值時(shí)的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面的改善等,不包括“狀況普查”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第111頁(yè)。

2.按房屋層次和高度可分為()。

a平層建筑

b低層建筑

c多層建筑

d高層建筑

e超高層建筑

【答案】b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁(yè)。

3.房屋的基本組成部分,結(jié)構(gòu)部分包括()。

a基礎(chǔ)

b承重構(gòu)件

c屋面

d暖通

e樓地面

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等,選項(xiàng)d“暖通”屬于設(shè)施設(shè)備部分。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁(yè)。

4.房屋的基本組成部分,設(shè)施設(shè)備部分包括()。

a水衛(wèi)

b電氣

c消防系統(tǒng)

d門窗

e非承重墻

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設(shè)施設(shè)備部分包括水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備(如消防、避雷電梯)等項(xiàng)目,選項(xiàng)d“門窗”屬于裝修部分,選項(xiàng)e“非

承重墻”屬于結(jié)構(gòu)部分。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁(yè)。

5.房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施中,應(yīng)注意控制的因素有()。

a質(zhì)量的控制

b進(jìn)度的控制

c成本的控制

d人員的控制

e緊急事件的控制

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施的掌握程度。房屋的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施應(yīng)注意控制三個(gè)因素:質(zhì)量的控制、進(jìn)度的控制、成本的控制。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第116―117頁(yè)。

6.設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理包括的內(nèi)容有()。

a設(shè)備的檢查

b設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)

c定期預(yù)防性試驗(yàn)

d設(shè)備故障診斷技術(shù)

e節(jié)能管理

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)設(shè)施設(shè)備狀態(tài)管理的掌握程度。設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理包括四個(gè)方面:設(shè)備的檢查、設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)、定期預(yù)防性試驗(yàn)、設(shè)備故障診斷技術(shù)。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第122頁(yè)。

7.訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)有()。

a在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致

b合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失,明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方,以免在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)產(chǎn)生糾紛

c應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),并盡量采取量化形式,便于檢驗(yàn)

d委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件,既便于監(jiān)督服務(wù)過(guò)程,也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況

e建立針對(duì)承包方的檢查控制制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項(xiàng)e“建立針對(duì)承包方的檢查控制制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施”是外包管理合同“實(shí)施”應(yīng)注意的問(wèn)題。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第125~126頁(yè)。

8.關(guān)于消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)人員的職責(zé),以下說(shuō)法正確的是

()。

a維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任

b維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后,在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告

c對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況,每月不少于一次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢查

d實(shí)行24小時(shí)值班制度,對(duì)消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù),保證其正常運(yùn)行

e按照計(jì)劃對(duì)建筑消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查、維修和保養(yǎng)

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)維修保養(yǎng)人員職責(zé)的掌握程度。選項(xiàng)b“維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后,在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”應(yīng)為“在5個(gè)工作日內(nèi)”;選項(xiàng)c“對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況,每月不少于一次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢查”應(yīng)為“每月不少于兩次”。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第119―120頁(yè)。

9.關(guān)于供配電系統(tǒng)的種類說(shuō)法正確的是()。

a按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電

b按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電

c按備用電源情況分為無(wú)自備電源供電和有自備電源供電

d按供電性質(zhì)分為長(zhǎng)期供電和臨時(shí)供電

e按供電類型方式分為交流電和直流電

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)供配電系統(tǒng)的掌握程度。選項(xiàng)e“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說(shuō)法是錯(cuò)誤的。故本題選abcd,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第126頁(yè)。

10.屬于共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理主要內(nèi)容的

是()。

a制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃

b外包的選擇

c節(jié)能管理

d配備合格的運(yùn)行管理人員

e建立健全必要的規(guī)章制度

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理和外包控制的掌握程度。共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理包括:制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃、配備合格的運(yùn)行管理人員、提供良好的工作環(huán)境、建立健全必要的規(guī)章制度、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理和節(jié)能管理,選項(xiàng)b“外包的選擇”屬于房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制中的內(nèi)容。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第121~124頁(yè)。

1 1.屬于采用管理手段節(jié)能降耗的節(jié)能管理方式有()。

a加強(qiáng)宣傳和培訓(xùn),樹立節(jié)能意識(shí)

b建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度

c對(duì)設(shè)備或工藝進(jìn)行改造

d盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動(dòng)使用

e合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)(如空調(diào)溫控點(diǎn))

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)節(jié)能管理的掌握程度。選項(xiàng)c“對(duì)設(shè)備或工藝進(jìn)行改造”屬于“采用技術(shù)改造節(jié)能”的內(nèi)容而不是“采用管理手段節(jié)能降耗”中的內(nèi)容。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第123~124頁(yè)。

三、案例題

1.某業(yè)主4年前在某小區(qū)購(gòu)買了一套商品房,但一直沒有居住。一天,該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知,經(jīng)查看,是所購(gòu)商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂,并造成樓下兩層住戶的部分財(cái)物因浸泡受損,兩戶業(yè)主均提出賠償要求。

該業(yè)主認(rèn)為,自己并未人住所購(gòu)商品房,水管破裂不是自己人不造成的,而是水表接頭處老化斷裂所致,自己不應(yīng)對(duì)漏水負(fù)全責(zé)。

物業(yè)公司認(rèn)為,業(yè)主購(gòu)買房屋后,房屋漏水造成的損失理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

請(qǐng)問(wèn)樓上業(yè)主長(zhǎng)期未入住,其房屋中管道老化破裂,給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)在緊急情況下,物業(yè)管理公司可否進(jìn)入本案樓上業(yè)主家進(jìn)行必需的維修,因此給樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)

【答案】(1)首先,根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的《商品房實(shí)行住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)管道滲漏保修期不低于1年。該案例中,業(yè)主購(gòu)房已滿4年,則開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。

本案中的水表接頭處老化斷裂問(wèn)題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi),雖然不是業(yè)主人為造成的,但由于房屋所有~,ii,_jen有,從物業(yè)公司提供服務(wù)的公共性質(zhì)考慮,物業(yè)公司既沒有權(quán)力私自打開房間進(jìn)行檢

查,在沒有備案的情況下,也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此,水管老化破裂造成的損失應(yīng)由該業(yè)主個(gè)人承擔(dān)。

但根據(jù)實(shí)際情況,也并不排除物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的可能性:若在本案例中,物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后,沒有及時(shí)采取措施,如未聯(lián)系樓上業(yè)主,而采取消極的不作為,致使樓下業(yè)主的損失擴(kuò)大,則物業(yè)公司存在過(guò)錯(cuò),可能也會(huì)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。

(2)物業(yè)公司在無(wú)法聯(lián)系到業(yè)主,而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴(kuò)大的情形下,(屬于緊急避險(xiǎn))可以先行進(jìn)入樓上業(yè)主家進(jìn)行檢查維修,如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失,賠償責(zé)任應(yīng)由收益人承擔(dān)(此案的收益人是樓下業(yè)主)。

緊急避險(xiǎn)是指:為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險(xiǎn),不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認(rèn)為物業(yè)公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可,進(jìn)入樓上業(yè)主家中進(jìn)行檢查并排除故障。但應(yīng)符合下列條件:①樓下業(yè)主損失不斷擴(kuò)大。②業(yè)主無(wú)法及時(shí)趕到或無(wú)法聯(lián)系到業(yè)主。③進(jìn)入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時(shí)維修遭受的損失比物業(yè)公司進(jìn)入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。

此外,為了避免在緊急情況下,物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無(wú)法果斷采取行動(dòng)避免損失,也為了避免在采取緊急措施后,在責(zé)任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛,我們建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在

《物業(yè)管理服務(wù)合同》中,對(duì)在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險(xiǎn)行為情形,如:緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進(jìn)行明確約定。

2.王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。一天,王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當(dāng)她爬上石桌時(shí),桌面突然脫落,將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間,造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事

后,王先生找到某物業(yè)公司,認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的,與物業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。因此,王先生將物業(yè)公司告上法庭。

石桌桌面重達(dá)90公斤,石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個(gè)直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接,安裝時(shí)只用了樹脂和水泥粘合。

庭審中,物業(yè)公司認(rèn)為,在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用,而非用來(lái)攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時(shí)被砸傷的,是她自己的過(guò)錯(cuò)造成的,而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任。因此,物業(yè)公司不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)王先生的女兒受傷,物業(yè)公司是否要承擔(dān)賠償責(zé)任王先生是否也應(yīng)該承擔(dān)部分責(zé)任

【答案】

(1)王先生的女兒受傷,物業(yè)公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。

根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。故,物業(yè)公司對(duì)石桌、石凳有管理義務(wù)應(yīng)承擔(dān)對(duì)管理不善造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。但是,不是全部賠償責(zé)任,而是部分責(zé)任。

(2)由于王先生作為女兒的監(jiān)護(hù)人,沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任,也負(fù)有一定責(zé)任。

3.甲小區(qū)某樓602室由華某承租,502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時(shí),未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽(yáng)臺(tái)處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng),被鳥鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢,致使管道堵塞。一天,遭遇大雨,因落水管道堵塞,雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽(yáng)臺(tái),因該陽(yáng)臺(tái)排水izl已封死,積水無(wú)法排出,沿602室周圍墻角滲人502室,致使王某裝潢的地板等物受損。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)公司對(duì)502室王某的損失負(fù)有什么樣的責(zé)任602室的裝修人華某是否對(duì)502室王某室內(nèi)的損失負(fù)有責(zé)任

【答案】(1)根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治

安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善,未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和

疏通,致使雨水受堵后溢進(jìn)華某的陽(yáng)臺(tái)和王某承租的房屋內(nèi),造成王某財(cái)產(chǎn)損失,對(duì)此,物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

(2)華某未經(jīng)物業(yè)公司同意,擅自將其承租房屋陽(yáng)臺(tái)排水管道口封死,使陽(yáng)臺(tái)的積水無(wú)法從排水管及時(shí)排出,加重了王某的財(cái)產(chǎn)損害。為此,華某對(duì)王某的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

4.張老太太住在某花園小區(qū)的7層。一天晚上,張老太太到天臺(tái)去收晾曬在外的衣物,當(dāng)從天臺(tái)下樓時(shí),樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑,只好摸索著下樓。結(jié)果,不慎從樓梯上摔下,造成兩只手小臂骨折,其中右臂粉碎性骨折,左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認(rèn)為:自己之所以被嚴(yán)重摔傷,完全是因?yàn)闃堑罒舨涣猎斐傻?。該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)自己全部的醫(yī)藥費(fèi)并應(yīng)賠償自己的精神損失。請(qǐng)問(wèn)該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是否對(duì)此負(fù)有責(zé)任該物業(yè)公司是否應(yīng)對(duì)張老太太進(jìn)行賠償

【答案】(1)該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)張老太太的摔傷負(fù)有責(zé)任。

物業(yè)管理是根據(jù)合同進(jìn)行管理和服務(wù)的。依據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有保證小區(qū)樓道、道路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務(wù),本案中的物業(yè)公司沒有及時(shí)對(duì)小區(qū)的樓道燈進(jìn)行更換,未盡到相應(yīng)的管理和維護(hù)義務(wù),最終導(dǎo)致張老太太身體嚴(yán)重受傷,身心受到傷害,物業(yè)公司對(duì)此負(fù)有責(zé)任。

(2)同時(shí),依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”故,物業(yè)公司應(yīng)對(duì)張老太太賠償醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。

5.你是工程部管理人員,負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的管理工作,請(qǐng)說(shuō)明房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些

【答案】房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容及方法有:房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修保養(yǎng)、安全管理、技術(shù)檔案資料管理、采購(gòu)和零備件管理、工量具和維修用設(shè)備的管理、外包管理、技術(shù)

支持。

“6.你是工程部管理人員,負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的維修工作,請(qǐng)說(shuō)明房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實(shí)施時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題

【答案】應(yīng)注意以下問(wèn)題:

(1)質(zhì)量的控制:對(duì)維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效控制,并加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收檢查,確保維修養(yǎng)護(hù)工作能夠達(dá)到計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

(2)進(jìn)度的控制:物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高,停機(jī)維護(hù)一般都會(huì)給物業(yè)的使用造成不便。對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度進(jìn)行有效控制,既可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對(duì)物業(yè)使用的影響,也有利于降

低成本。

第16篇 物業(yè)管理法規(guī)模擬試題

物業(yè)管理法規(guī)模擬試題

得分 評(píng)卷人

一、填空題(每空1分,共10分)

1、物業(yè)管理的內(nèi)容更多的是____,而不是_____。

2、物業(yè)管理法是物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約,據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè)得具有____,并_____、_____制約得法律規(guī)范得總稱。

3、一般收益性物業(yè)的委托管理合同須規(guī)定物業(yè)管理公司要____呈送各種文件和報(bào)告以及物業(yè)管理人員的管理責(zé)任,主要工作等。

4、是由物業(yè)管理公司編制的,發(fā)給業(yè)主、使用人的較為詳盡而全面地反映住戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定,以及物業(yè)管理公司所能提供的服務(wù)項(xiàng)目的非強(qiáng)制性執(zhí)行文件。

5、我們把業(yè)主定義為: 的所有權(quán)人。

6 、物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是 和 。

二、在所給的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案,然后將其序號(hào)填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。少選、多選、錯(cuò)選均不得分。每小題3分,共15分)

1、依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系,一般應(yīng)遵循以下哪些原則( )

a、公平合理 b、方便生活c、團(tuán)結(jié)互助 d、有利生產(chǎn)

2、我國(guó)政府主管部門現(xiàn)采取( )重大措施來(lái)促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)健康,全面地提高整體素質(zhì)和質(zhì)量。

a、立法b、考評(píng)c.、招標(biāo) d、資質(zhì)

3、下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關(guān)系( )

a、某市物業(yè)管理公司因長(zhǎng)期虧損而破產(chǎn)

b、業(yè)主林某因車禍而死亡

c、某物業(yè)管理公司向市房地產(chǎn)行政主管部門提出頒發(fā)《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的申請(qǐng)

d、某物業(yè)管理公司對(duì)轄區(qū)內(nèi)人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹不采取伐移措施的消極不作為行為

4、屬于物業(yè)管理糾紛中涉及的常見罪名有()

a、詐騙罪b、侵占財(cái)產(chǎn)罪c、故意傷害罪d、濫用職權(quán)罪

5、經(jīng)過(guò)()以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主臨時(shí)會(huì)議。

a、10%b、20%c、30%d、40%

得分 評(píng)卷人

三、名詞解釋(每小題5分,共20分)

1、物業(yè)管理

2、侵權(quán)責(zé)任

3、業(yè)主委員會(huì)

4、物業(yè)管理糾紛

得分 評(píng)卷人

四、簡(jiǎn)答題(每小題8分,共24分)

1、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的主要特征

2、簡(jiǎn)述業(yè)主自治自律原則

3、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律責(zé)任特征

得分評(píng)卷人

五、論述題(本題共16分)

業(yè)主公約的性質(zhì)、特點(diǎn)、訂立原則

得分 評(píng)卷人

六、案例分析題(本題15分)

2002年9月廣州帝力房地產(chǎn)開發(fā)公司與陽(yáng)光有限公司簽訂了房屋售賣合同,約定以1756萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買了某大廈裙樓的一層商鋪,建筑面積為1634平方米。年1月,帝力房地產(chǎn)開發(fā)公司通知陽(yáng)光公司,稱在交付商鋪時(shí),須與佳美物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂為一期十年的物業(yè)管理協(xié)議,并一次性交納管理費(fèi)、維修基金共人民幣85萬(wàn)元。陽(yáng)光公司認(rèn)為無(wú)法接受該協(xié)議,兩公司就此發(fā)生了爭(zhēng)議。

問(wèn)題:1、陽(yáng)光公司可以通過(guò)什么途徑來(lái)主張自己的權(quán)利

2、你認(rèn)為本案應(yīng)如何處理

物業(yè)管理法規(guī)模擬試題答案

一、填空題(每空1分,共10分)

1、服務(wù)管理2、民法性質(zhì)行政法經(jīng)濟(jì)法3、定期向業(yè)主4、住戶手冊(cè)5、物業(yè)6、委托授權(quán)合同約定

二、在所給的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案,然后將其序號(hào)填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。少選、多選、錯(cuò)選均不得分。每小題3分,共15分)

1、abcd2、abcd3、abcd4、abcd5、b

三、名詞解釋(每小題5分,共20分

1、物業(yè)管理指業(yè)主通過(guò)對(duì)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

2、侵權(quán)責(zé)任--是指行為人侵犯受物業(yè)管理法律規(guī)范保護(hù)的財(cái)產(chǎn)等合法權(quán)益,依法應(yīng)承擔(dān)的否定性民事法律后果。

3、業(yè)主委員會(huì)。又稱業(yè)主管理委員會(huì)(管委會(huì))。是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。它由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,是經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體。

4、物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會(huì)組織、國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)就物業(yè)與物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)發(fā)生的爭(zhēng)端。

四、簡(jiǎn)答題(每小題8分,共24分)

1、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的主要特征

答:物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性 物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性

物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性

物業(yè)管理法律關(guān)系的國(guó)家干預(yù)程度比較大物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性

2、簡(jiǎn)述業(yè)主自治自律原則

這些原則可以概括為;

&nbs

p;1、 依法自治原則

2、 積極自治原則

3、規(guī)范自治原則

4、 民主管理原則

5、 接受監(jiān)督原則

6、 尊重私權(quán),公益優(yōu)先原則

3、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律責(zé)任特征

法律具有綜合性特征

法定責(zé)任與約定責(zé)任相結(jié)合

責(zé)任認(rèn)定對(duì)技術(shù)規(guī)范有較強(qiáng)的依賴性

法律責(zé)任是以民事責(zé)任為主,行政責(zé)任與刑事責(zé)任為輔

五、論述題(本題共16分)

業(yè)主公約的性質(zhì)、特點(diǎn)、訂立原則

性質(zhì):

(1)業(yè)主公約是業(yè)主(區(qū)分所有權(quán)人)之間的非單純債權(quán)性質(zhì)的契約;

(2)業(yè)主公約是眾多業(yè)主(區(qū)分所有權(quán))之間的社會(huì)化的契約;

(3)業(yè)主公約具有合伙性質(zhì)、集團(tuán)性質(zhì);

(4)業(yè)主公約類似于勞動(dòng)法上的勞動(dòng)協(xié)約;

(5)業(yè)主公約是有關(guān)區(qū)分所有人相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基本規(guī)定,屬于自治法規(guī)或自治規(guī)則。

特點(diǎn):

(1)公約主體是全體業(yè)主。在我國(guó),不同地區(qū)在業(yè)主公約制定方式和產(chǎn)生效力等方面有所不同,但訂約人必須是業(yè)主或代表全體業(yè)主的權(quán)益主體--業(yè)主(代表)大會(huì)。

(2)公約客體是物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的行為,是基于物權(quán)而派生的客觀行為,即可以做什么,不可以做什么,應(yīng)該怎樣做等。

(3)公約內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定,其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容,也有社會(huì)公共道德的內(nèi)容。

(4)公約是經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會(huì)審議通過(guò)而生效,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。

(5)公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。

訂立的原則

(1)合法性原則。業(yè)主公約的內(nèi)容符合法律、法規(guī)、政策有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。業(yè)主公約自業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會(huì)審議通過(guò)之日起生效。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi),將業(yè)主公約報(bào)所在地的縣以上房地產(chǎn)管理部門備案。

(2)整體性原則。業(yè)主公約的訂立是在全體業(yè)主自愿和充分協(xié)商的基礎(chǔ)上進(jìn)行,當(dāng)個(gè)別意見難以統(tǒng)一的情況下,應(yīng)當(dāng)以全體業(yè)主的整體利益為目標(biāo),個(gè)人服從全體,少數(shù)服從多數(shù)。

(3)民主性原則。業(yè)主公約的訂立應(yīng)當(dāng)采取民主管理的形式,即通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的形式,反映全體業(yè)主或者大多數(shù)業(yè)主的利益和要求。

六、案例分析題(本題15分)