第1篇 物業(yè)管理手冊之物業(yè)分公司職能
物業(yè)管理手冊:物業(yè)分公司職能
1.執(zhí)行法律法規(guī)及管理公司、項目所在公司的物業(yè)管理制度、文件及指令
1.1 遵照法律法規(guī)要求開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
1.2 接受項目所在公司的領(lǐng)導(dǎo),與項目所在公司簽訂物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書,并 確保實現(xiàn)。
1.3 執(zhí)行管理公司頒布的物業(yè)管理制度及管理公司物業(yè)管理部下發(fā)的關(guān)于業(yè)務(wù) 要求的文件;為物業(yè)管理部提供物業(yè)管理工作的信息;接受物業(yè)管理部的 業(yè)務(wù)決策和指導(dǎo)。
2.內(nèi)部建設(shè)
2.1 依照管理公司物業(yè)管理制度、項目所在公司在物業(yè)管理方面的要求制定適 合的物業(yè)管理體系文件,作為整體物業(yè)管理系統(tǒng)文件的延伸,并持續(xù)審核 與改進(jìn),不斷優(yōu)化作業(yè)流程與組織架構(gòu)。
2.2 負(fù)責(zé)本公司內(nèi)設(shè)部門的組建,制定各崗位職責(zé),組織人員招聘,決定中層 以下(含)級別人員錄用。
2.3 執(zhí)行集團、管理公司的培訓(xùn)制度,對員工的培訓(xùn)效果負(fù)責(zé)。
2.4 將目標(biāo)責(zé)任書中的目標(biāo)分解并下達(dá)到部門、崗位,建立計劃管理體系加以 落實。
3.成本控制
3.1 負(fù)責(zé)本公司范圍的經(jīng)濟測算及收支控制。
3.2 負(fù)責(zé)開展多種經(jīng)營,提高經(jīng)濟效益。
3.3 通過合理節(jié)能、優(yōu)化管理等手段降低管理成本。
4.項目開發(fā)配合
4.1 負(fù)責(zé)項目所在公司開發(fā)項目的物業(yè)前期介入工作,包括方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、工程施工、營銷及銷售過程的參與和配合;配合項目所在公司對相 關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行招商和管理、參與監(jiān)管施工質(zhì)量、配合銷售開盤等。
4.2 負(fù)責(zé)物業(yè)項目保修期限內(nèi)的保修協(xié)調(diào)和跟蹤。
4.3 協(xié)助項目所在公司處理緊急情況。
4.4 在管理公司、項目所在公司委托的情況下,負(fù)責(zé)代理發(fā)展商產(chǎn)權(quán)物業(yè)的管理、控制、經(jīng)營和服務(wù)。
4.5 向項目所在公司提供開發(fā)過程中發(fā)現(xiàn)的與產(chǎn)品質(zhì)量相關(guān)的各種信息。
5.前期物業(yè)服務(wù)
5.1 負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理方案,并負(fù)責(zé)物業(yè)管理項目的承接與物業(yè)服務(wù)合同簽訂。
5.2 負(fù)責(zé)擬定物業(yè)項目接管驗收工作計劃,并負(fù)責(zé)組織實施。
5.3 負(fù)責(zé)擬定新物業(yè)項目的入伙工作計劃,并配合項目所在公司實施。
6.日常服務(wù)提供
6.1 全面負(fù)責(zé)項目的物業(yè)管理日常工作。
6.2 按管理公司物業(yè)管理制度要求落實日常服務(wù)三級檢查制度,建立質(zhì)量統(tǒng)計 分析機制。
7.品牌推廣及市場開拓
7.1 在物業(yè)管理部的指導(dǎo)下,參加國家有關(guān)物業(yè)管理方面的評比。
7.2 結(jié)合項目要求,推廣萬品牌。
7.3 在項目所在公司批準(zhǔn)、物業(yè)管理部指導(dǎo)下,開拓物業(yè)管理市場。
8.溝通與協(xié)調(diào)
8.1 協(xié)助召開首屆業(yè)主大會,協(xié)調(diào)與業(yè)主委員會的關(guān)系。
8.2 定期組織顧客滿意度調(diào)查,協(xié)助物業(yè)管理部組織的第三方顧客滿意調(diào)查。建立并落實回訪制度。
8.3 加強與當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)、項目所在公司、物業(yè)管理部的信息交流,傳遞法律法規(guī)、市場動態(tài)、典型案例、重大事件、日常工作狀況、經(jīng)營情況等信息。
第2篇 物業(yè)管理處人員編制任職條件
物業(yè)管理處人員編制及任職條件
崗位 主要崗位職責(zé) 任職條件 人數(shù)
管理處主任 對商務(wù)樓工作的各過程進(jìn)行策劃,并監(jiān)視、控制和進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)。負(fù)責(zé)對業(yè)主的服務(wù)工作,領(lǐng)導(dǎo)管理處日常工作。大學(xué)大專以上學(xué)歷,中級專業(yè)職稱以上,持全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證。三年以上獨立管理商務(wù)樓經(jīng)驗,45以下,性別不限。 1
保安班長對固定崗、巡邏崗、車輛管理員實施管理;負(fù)責(zé)火災(zāi)初期(消防部隊未達(dá)到前)現(xiàn)場的指揮的調(diào)度;對固定崗、巡邏崗、實施隨機抽檢,并作好記錄負(fù)責(zé)一般治安案件/火災(zāi)與刑事案件發(fā)生率的統(tǒng)計。對固定崗、巡邏崗、義消隊員、實施管理并指導(dǎo)其工作。中專以上文化程度,復(fù)轉(zhuǎn)軍人,持物業(yè)管理上崗證,具有三年以上保安管理工作經(jīng)驗,40歲以下,男性。1
保安員對出入商務(wù)樓的人員、財物進(jìn)行登記、驗證。負(fù)責(zé)商務(wù)樓公共設(shè)施、消防/治安設(shè)施設(shè)備、治安狀況、二次裝修現(xiàn)場、車庫和露天停車場的巡視檢查。高中以上文化程度,復(fù)轉(zhuǎn)軍人,具有1年以上保安工作經(jīng)驗,35歲以下,身高1.75米及以上,身體健壯的男性。4
維修工根據(jù)用戶要求和公司相關(guān)部門傳遞的要求,負(fù)責(zé)對所管轄區(qū)域的業(yè)主/租賃戶按物業(yè)管理委托合同或者特約維修服務(wù)的簡單水電類項目維修。對商務(wù)樓內(nèi)機電設(shè)備實施維護保養(yǎng)并作好設(shè)備維修/保養(yǎng)記錄。負(fù)責(zé)建議對所轄商務(wù)樓內(nèi)機電設(shè)備進(jìn)行標(biāo)識,對標(biāo)識進(jìn)行維護保養(yǎng)。高中以上文化程度,具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗;或者中專以上文化程度,具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗,持相關(guān)操作證35歲以下,責(zé)任心強的男性為宜。1
清潔、綠化工
負(fù)責(zé)所分配區(qū)域的清潔/保潔具體工作。
負(fù)責(zé)所轄商務(wù)樓的環(huán)境綠化/美化具體工作。初中以上文化程度,45歲以下。下崗職工優(yōu)先。3
第3篇 商業(yè)中心物業(yè)管理內(nèi)容
商業(yè)中心物業(yè)管理內(nèi)容
一、kh商業(yè)中心房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯房、設(shè)備機房等)的維修、養(yǎng)護和管理。
二、kh商業(yè)中心建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、供配電、消防、安保、自動化系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機等)的維修、養(yǎng)護和管理。
三、該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、車場、棚、庫等)的維修、養(yǎng)護和管理。
四、該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。
五、公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑共用部位)的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集,清運。
六、kh商業(yè)中心內(nèi)交通、車輛行駛和停放管理。
七、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控、巡視、消防、保安防范工作。
八、物業(yè)管理檔案、資料及物業(yè)的使用管理。
九、多種經(jīng)營,有償服務(wù)、商務(wù)管理。
第4篇 物業(yè)公司人力資源管理控制程序
1.0 目的
1.1為開發(fā)員工的專業(yè)潛能,提升員工的綜合素質(zhì)與崗位技能,強化員工的質(zhì)量服務(wù)意識,培養(yǎng)一批適合公司發(fā)展的中層干部、業(yè)務(wù)骨干和專業(yè)技術(shù)人員,提高公司的整體經(jīng)營管理水平,滿足公司可持續(xù)經(jīng)營健康發(fā)展的需要。
2.0 適用范圍
2.1本程序適用于公司各職能部和各管理處。
3.0 職責(zé)
3.1公司行政人事部是公司人力資源培訓(xùn)的歸口管理部門,主要職責(zé):
a)負(fù)責(zé)公司人力資源開發(fā)和培訓(xùn)體系的建立和維護。
b)負(fù)責(zé)公司年度培訓(xùn)計劃的規(guī)劃和整體培訓(xùn)方案的設(shè)計。
c)重點負(fù)責(zé)公司中層干部、業(yè)務(wù)骨干和專業(yè)技術(shù)綜合素質(zhì)提升的培訓(xùn)項目。
d)銜接集團和房地產(chǎn)事業(yè)部組織開展的相關(guān)培訓(xùn),對各職能部和各管理處組織和實施的相關(guān)培訓(xùn)給予指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督和考核。
e)負(fù)責(zé)公司一級培訓(xùn)效果的評估,對公司二、三級培訓(xùn)考核給予指導(dǎo)和督促。
f)對公司的整體培訓(xùn)質(zhì)量負(fù)責(zé)。
3.2公司各職能部是公司專業(yè)性培訓(xùn)的管理部門,主要職責(zé):
a)負(fù)責(zé)二級培訓(xùn)項目或課程的組織實施和考核。
b)協(xié)助和配合行政人事部組織的相關(guān)培訓(xùn),對各管理處組織的相關(guān)培訓(xùn)給予專業(yè)性的指導(dǎo)和配合。
c)對本職能部歸口管理的專業(yè)技術(shù)、操作技能和專業(yè)服務(wù)質(zhì)量提高負(fù)責(zé)。
3.3公司各管理處是公司服務(wù)知識和必備技能的培訓(xùn)管理部門,主要職責(zé):
a)負(fù)責(zé)三級培訓(xùn)項目或課程的組織實施和考核。
b)協(xié)助和配合各職能部組織的相關(guān)培訓(xùn)。
c)對本管理處的入職引導(dǎo)培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)、必備操作技能和個性服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。
4.0程序要點和實施
4.1原則
a)從實際需要出發(fā),學(xué)用一致原則。
b)專業(yè)知識培訓(xùn)和服務(wù)知識兼顧原則。
c)全員培訓(xùn)和重點提高原則。
d)嚴(yán)格考核和激勵原則。
4.2培訓(xùn)項目
a)新入職員工崗前培訓(xùn)。目的是使員工了解公司的基本情況,主要包括:z集團企業(yè)文化、公司發(fā)展史、公司宗旨、公司精神、公司組織體系和公司發(fā)展遠(yuǎn)景,熟悉掌握公司的通用規(guī)章制度、人事制度、基本的服務(wù)知識、物業(yè)基本相關(guān)法律法規(guī)和專業(yè)性的相關(guān)制度等。
b)綜合性管理知識培訓(xùn)。
c)物業(yè)專業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)知識培訓(xùn)。
d)專業(yè)性知識和技能培訓(xùn)。
e)房地產(chǎn)和物業(yè)相關(guān)知訓(xùn)培訓(xùn)。
4.3培訓(xùn)體系
4.3.1由公司行政人事部負(fù)責(zé)組織實施的各類培訓(xùn)為一級培訓(xùn),主要包括綜合性管理培訓(xùn)、新進(jìn)員工的崗前培訓(xùn)、派出培訓(xùn)等。
4.3.2 由各職能部負(fù)責(zé)組織實施的專業(yè)性培訓(xùn)為二級培訓(xùn),主要包括專業(yè)技術(shù)、操作技能和專業(yè)服務(wù)要求知識等培訓(xùn)。
4.3.3 由各管理處負(fù)責(zé)組織實施的相關(guān)培訓(xùn)為三級培訓(xùn),主要指入職崗前、崗位培訓(xùn)和必備技能的操作培訓(xùn)等。
4.4培訓(xùn)基本流程
4.5 培訓(xùn)需求
4.5.1確定培訓(xùn)需求的依據(jù)
a)根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)。
b)根據(jù)公司職位說明中的任職資格和培訓(xùn)需求要求。
c)根據(jù)員工崗位績效考核和員工個人培訓(xùn)需求。
4.5.2確定培訓(xùn)需求的方式
a)分析的方式。
b)座談的方式。
c)調(diào)查的方式。
4.6 培訓(xùn)項目的確定
培訓(xùn)項目的確定是制定培訓(xùn)計劃前的一關(guān)鍵性環(huán)節(jié),它要對每一個培訓(xùn)需求進(jìn)行必要性、可行性和有效性分析。依據(jù)培訓(xùn)職責(zé)的劃分。相關(guān)部門對相關(guān)培訓(xùn)項目要進(jìn)行嚴(yán)格審核。
4.7制定培訓(xùn)計劃
4.7.1年度培訓(xùn)計劃
a) 公司各職能部必須在每年的12月10日前向公司行政人事部提交下 一年度的二級培訓(xùn)需求計劃,審批流程是:
制表人部門負(fù)責(zé)人審核 行政人事部審批
b) 行政人事部根據(jù)各職能部的年度培訓(xùn)需求計劃,綜合公司的實際情況負(fù)責(zé)組織制定公司的一級、二級年度培訓(xùn)計劃,于每年12月底報集團人事行政部。公司的一級、二級年度培訓(xùn)計劃審批流程:
人事主管 行政人事部負(fù)責(zé)人公司總經(jīng)理
c) 各管理處的三級年度培訓(xùn)計劃自行制定,經(jīng)部門主管領(lǐng)導(dǎo)審批后,但必須于12月15日前報行政人事部備案。
4.7.2月度培訓(xùn)計劃
a)行政人事部將根據(jù)公司的一級、二級年度培訓(xùn)計劃及臨時培訓(xùn)需求,于每月的月底負(fù)責(zé)組織制定公司一級、二級年度培訓(xùn)計劃,經(jīng)公司總經(jīng)理審批后予以下發(fā)。
b)各管理處根據(jù)三級年度培訓(xùn)計劃自行制定三級月度培訓(xùn)計劃,經(jīng)部門主管領(lǐng)導(dǎo)審批后,于每月月底前報行政人事部備案。
4.8 培訓(xùn)計劃組織實施
4.8.1公司組織的內(nèi)部培訓(xùn)
a)行政人事部和各職能部培訓(xùn)負(fù)責(zé)人根據(jù)公司《月度培訓(xùn)計劃表》負(fù)責(zé)其培訓(xùn)職責(zé)范圍內(nèi)具體培訓(xùn)項目的實施,相關(guān)部門予以協(xié)助和配合。
b)各管理處根據(jù)自己制定的月度培訓(xùn)計劃給予組織實施,相關(guān)部門予以協(xié)助和配合。
4.8.2公司組織的外出培訓(xùn)
4.8.2.1 公司員工需要參加外出培訓(xùn)必須填寫《外出培訓(xùn)申請表》,
審批流程:
申請人部門負(fù)責(zé)人行政人事部總經(jīng)理
4.8.2.2公司所有員工參加外出培訓(xùn),憑審批后的《處出培訓(xùn)申請表》到財務(wù)部申請借款。
4.8.2.3培訓(xùn)結(jié)束后在一周內(nèi),培訓(xùn)參加者必須填寫外出培訓(xùn)報告書,報行政人事部。
4.8.2.4外出培訓(xùn)費包括:課程培訓(xùn)費、交通費、住宿費、出差補助費等。在費用報銷前,必須與公司簽訂《培訓(xùn)協(xié)議書》。
4.8.3培訓(xùn)實施形式
a)課堂授課形式。
b)實踐操作形式。
c)讀書會形式。
d)崗位輪換形式。
e)戶外拓展形式。
f)模擬形式。
4.9培訓(xùn)考核
4.9.1培訓(xùn)考核方式
a)書面考試。適用于組織的記憶性和理倫性培訓(xùn)課程內(nèi)容。
b)實施操作考試。適用于技能性的培訓(xùn)課程。
c)采取綜合評估的方式。適用于綜合管理運用相關(guān)知識培訓(xùn)。
4.10培訓(xùn)激勵規(guī)定
4.10.1員工培訓(xùn)的課時和培訓(xùn)考核結(jié)果將作為員工晉升和崗位輪換的重要參考依據(jù)。
4.10.2公司專業(yè)人員的專業(yè)服務(wù)質(zhì)量將作為對公司職能部年度績效考核的重要指標(biāo)之一。
4.11 培訓(xùn)費用
4.11.1培訓(xùn)費用是公司人力資源開發(fā)投資成本,每年度年底單獨作費用預(yù)算,培訓(xùn)費用專款專用,其它費用支出不得占用此專項費用。
4.11.2公司一級、二培訓(xùn)經(jīng)費的使用和報銷必須報行政人事部統(tǒng)一審核。財務(wù)部核查,總經(jīng)理審批后方可報銷。
4.11.3公司下屬單位組織的三級培訓(xùn)經(jīng)費由各管理處年度費用開支中列支。
4.12 培訓(xùn)紀(jì)律
a)公司員工必須按時參加公司組織的各項培訓(xùn)和考核。
b)如因工作原因確實不能按時參加者,必須在組織培訓(xùn)的前一天寫請假條,經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字同意后報負(fù)責(zé)培訓(xùn)組織部門。
c)無故遲到者每次予以負(fù)激勵50元,無故曠課者每次予以負(fù)激勵100元。
d)培訓(xùn)時,參加員工必須將通訊工具調(diào)到震動狀態(tài)或關(guān)機。如有違犯者,每響一次予以負(fù)激勵20元。
4.13 培訓(xùn)檔案
a)行政人事部負(fù)責(zé)一、二級培訓(xùn)的員工檔案資料建檔歸口管理,各管理處負(fù)責(zé)三級培訓(xùn)的員工檔案資料建檔管理。
b)建檔資料包括:年度培訓(xùn)計劃和總結(jié)、月度培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)教材、培訓(xùn)考核、培訓(xùn)記錄表、年度培訓(xùn)效果評估和《培訓(xùn)協(xié)議書》等。
4.14內(nèi)部講師管理
4.14.1內(nèi)部講師級別分類:公司部門中層干部以上(含)人員經(jīng)考核合格后兼任公司的二級培訓(xùn)講師,公司主管級以上人員經(jīng)考核合格后兼任公司三級培訓(xùn)講師,公司其它員工學(xué)有專長可以授課的可申請兼任公司三級培訓(xùn)講師。
4.14.2內(nèi)部講師進(jìn)級申請方法:公司已聘任的內(nèi)部講師在每年度授課課時累計超過10個課時的可以申請上一級培訓(xùn)講師,經(jīng)行政人事部審核,報總經(jīng)理批準(zhǔn)后予以正式聘任。
4.15其它規(guī)定
a) 崗前培訓(xùn)考試必須培訓(xùn)合格,如不合格者,僅給一次補考機會。如補考仍不合格者在試用期的公司將終止試用。
c)公司所有特種作業(yè)人員必須持有效資格證上崗位。
4.16說明
4.16.1本程序由行政人事部組織制訂并解釋。本程序參照集團的公司相關(guān)人事管理制度制定,如有與本程序抵觸的以本程序為準(zhǔn)。
4.16.2 本程序自下發(fā)之日起執(zhí)行,原《員工培訓(xùn)教育管理制度》自動作廢。
5.0引用文件和記錄表格
5.1《培訓(xùn)協(xié)議書》
第5篇 科信物業(yè)小區(qū)設(shè)備管理說明
(1)設(shè)備前期管理
a、前期介入
組織對有關(guān)物業(yè)考察,關(guān)于設(shè)備選型、安裝要求等建議由工程維修中心審核,并向開發(fā)商提出。政府有關(guān)部門的驗收,管理處應(yīng)參與。
b、設(shè)備的接管驗收
設(shè)備的接管驗收由工程維修中心代表公司,組織專家及管理處相關(guān)技術(shù)人員組成驗收組,會同開發(fā)商、施工單位進(jìn)行,依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。
(2)設(shè)備的建帳
a、管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號。
b、管理處對所管理的所有設(shè)備設(shè)施都應(yīng)建帳。
(3)設(shè)備標(biāo)識管理
a、未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。
b、設(shè)備的顏色一律按附表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。
c、重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(如配電柜掛'禁止合閘'等),報廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識。
d、設(shè)備標(biāo)識牌統(tǒng)一設(shè)計。
(4)設(shè)備使用管理
a、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處,供方維修保養(yǎng)時,如需停電、停電梯、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。
b、管理處維修人員必須對本管理處的設(shè)備進(jìn)行正確操作使用,確保顧客滿意。管理處須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄。
c、管理處工程維修中心主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常,及時予以控制調(diào)整,并作經(jīng)濟性分析,整確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài),。
(5)設(shè)備維修保養(yǎng)管理
a、維修保養(yǎng)計劃
a、供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處,管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計劃匯總,形成下年度保養(yǎng)計劃。
b、設(shè)備中修、大修、更新改造計劃由工程維修中心制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A(yù)算。
b、設(shè)備檢定
a、電梯檢定計劃由工程維修中心制定,每年進(jìn)行一次自檢,并按規(guī)定時限報送政府有關(guān)部門檢定。
b、計量器具檢定計劃由工程維修中心制定。萬用表、鉗形電流計由工程維修中心檢定,絕緣搖表、場強儀、轉(zhuǎn)速計等由管理處自行送檢,將檢定證書原件送工程維修中心存檔。
c、有功電能表、無功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋?、自來水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。
(6)實施
a、管理處維修班及供方維修人員須按國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。
b、發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障(不屬于維修班負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)),維修班應(yīng)用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個工作日內(nèi)給管理處答復(fù),確定維修時間,關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主/用戶生活及工作(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修,恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。
c、設(shè)備中修,大修、更新改造工程由綜合部選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會簽手續(xù),并由管理處工程維修中心組織有關(guān)人員(相關(guān)技術(shù)人員、工程師或聘請的專家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。
(7)維修保養(yǎng)檢查
a、維修班人員日常對設(shè)備進(jìn)行巡視時,應(yīng)對設(shè)備重點部位進(jìn)行檢查(點檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決,無法解決的問題用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》提交專業(yè)公司解決。1、2、3級設(shè)備'日常維護保養(yǎng)計劃'執(zhí)行情況由管理處維修班班長檢查,按同類設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣,并填寫保養(yǎng)檢查記錄;1、2級設(shè)備的'一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)'計劃執(zhí)行情況由管理處機電設(shè)備主管檢查,按同類設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣,并填寫保養(yǎng)檢查記錄。
b、設(shè)備維修完畢后,應(yīng)對設(shè)備功能進(jìn)行檢定,屬于1、2級設(shè)備由綜合部組織檢定并備案;屬3級設(shè)備由管理處機電主管檢定,所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。
c、質(zhì)量管理部每月對保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料,進(jìn)行一次檢查、評定,并做相關(guān)月檢記錄。
d、設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由工程部組織。驗收合格,填寫《工程竣工驗收證明》,由施工單位、管理處、綜合部在單上簽字。不合格則由施工單位整改,進(jìn)行復(fù)驗。復(fù)驗合格辦理《工程竣工驗收證明》,未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結(jié)算工程款。
(8)設(shè)備完好率
每年年底由管理處工程維修中心主管組織管理處有關(guān)人員對所管設(shè)備進(jìn)行一次檢查,于12月15日之前將設(shè)備完好率報管理處,管理處按10%抽樣核查。
(9)設(shè)備安全管理
a、持證上崗與安全檢查
特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工等),須持證上崗。
b、事故處理程序
當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后,須立即通知公司綜合部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前,應(yīng)盡可能地保護現(xiàn)場,拍照或錄像。工程維修中心須組織人員搶修,保證對顧客的服務(wù)。事后管理處須向公司提交設(shè)備安全事故報告,工程維修中心根據(jù)管理處的報告及調(diào)查結(jié)果,事故處理須堅持'三不放過'的原則。
(10)對供方的控制
a、供方的選取原則是其應(yīng)通過iso9000認(rèn)證。
b、公司綜合部每年(或一個合同期)對供方進(jìn)行一次評價并做記錄,對于不符合要求的供方,不予續(xù)簽合同。
c、當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重投訴或事故時,綜合部須組織人員對供方的質(zhì)量體系進(jìn)行審核。
d、管理處按本規(guī)程要求進(jìn)行日常監(jiān)督檢查,按合同約定對供方是否按設(shè)備保養(yǎng)計劃進(jìn)行保養(yǎng)、按約定進(jìn)行維修予以確認(rèn),在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)(簽字)不免除供方對不合格保養(yǎng)、維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。
(11)設(shè)備技術(shù)檔案管理
a、設(shè)備技術(shù)資料
設(shè)備技術(shù)資料由專人負(fù)責(zé)管理,資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。
b、質(zhì)量記錄
a、所有質(zhì)量記錄均須采用標(biāo)準(zhǔn)表格。
b、設(shè)備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設(shè)備,由管理處保養(yǎng)維修人填寫記錄,分包方實施保養(yǎng)維修的設(shè)備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。
c、機電設(shè)備月檢記錄由質(zhì)量管理部保管。
d、工程部保存ⅰ、ⅱ級設(shè)備維修記錄、設(shè)備診斷記錄、設(shè)備完好率評定統(tǒng)計記錄。
(13)設(shè)備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳
a、申請
根據(jù)樓宇正常工
作或維修需要,由工程維修中心申請,填寫《設(shè)備(機具)購置申請表》。購置總價在貳千元以下的,由管理處主任批準(zhǔn)購買;購置總價在貳千元以上的,經(jīng)管理處主任同意后,報綜合部經(jīng)理審核并轉(zhuǎn)交有關(guān)工程師提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo),然后呈報主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)購置。
b、采購
采購人員應(yīng)會同機具使用人或申請人共同對設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。
c、驗證
對伍千元以下的設(shè)備(機具)購進(jìn)后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處主管機電設(shè)備主管會同有關(guān)技術(shù)人員驗證,填寫《設(shè)備(機具)驗證單》;五仟元以上的,由工程部委派有關(guān)工程師根據(jù)設(shè)備的說明書或合同規(guī)定的技術(shù)條件進(jìn)行驗證,驗證后的設(shè)備(機具),管理處方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設(shè)備均須在采購記錄中登記。
第6篇 物業(yè)管理公司的員工培訓(xùn)計劃
這個培訓(xùn)計劃是開放性的,房地產(chǎn)公司的每一個成員都有必要接受一定程度的物業(yè)管理培訓(xùn)。該講提出了一套簡明的培訓(xùn)系統(tǒng),有助于我們建立基于全局策略物業(yè)管理動作機制
第1操作環(huán)節(jié):制定一個實戰(zhàn)型的培訓(xùn)計劃
物業(yè)管理的員工培訓(xùn)是要結(jié)合招聘計劃來進(jìn)行,通常是分三步到位,即高級管理員、高級技術(shù)員、技術(shù)骨干和普通員工。
高級管理員包括正副總經(jīng)理、行政秘書(或經(jīng)理助理)、工程部經(jīng)理、電腦工程師、機電工程師、財務(wù)主管。這批人通常應(yīng)于交付使用前六個月到位。他們的前期工作是負(fù)責(zé)組建管理公司,參與設(shè)備安裝及試運行,制定管理計劃和對下屬員工進(jìn)行招聘和培訓(xùn)。
技術(shù)骨干包括部門經(jīng)理、水電技術(shù)員、電腦操作員、業(yè)務(wù)員和出納,應(yīng)該于交付使用前兩個月到位,他們的前期任務(wù)是熟悉公司運作程序和部門分工,熟悉設(shè)備操作。
普通員工包括保安員、清潔工、園丁,應(yīng)該于交付使用前三周到位,他們的前期任務(wù)是熟悉物業(yè)情況,熟悉本職工作和實戰(zhàn)演習(xí)。
要點a:高級管理員培訓(xùn)內(nèi)容
物業(yè)管理理念
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應(yīng)變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關(guān)常識
要點b:技術(shù)骨干培訓(xùn)內(nèi)容
責(zé)任感,榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應(yīng)變組織、指揮能力
公關(guān)知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設(shè)備操作及維護知識
維修具使用及保養(yǎng)
住戶投訴處理能力
要點c:普通員工培訓(xùn)內(nèi)容
責(zé)任感榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識
管理規(guī)則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設(shè)備操作及維護知識
為使物業(yè)管理工作能夠一開始就正常運作并且盡旱趨于成熟在對員工進(jìn)行了全面的專業(yè)培訓(xùn)后,還應(yīng)該在專家的指導(dǎo)下進(jìn)行多次實戰(zhàn)演習(xí),以便及時糾正錯誤。
第2操作環(huán)節(jié):物業(yè)管理培訓(xùn)的籌備工作
要點a:培訓(xùn)目的:
迅速認(rèn)識物業(yè)管理建立起正確的管理意 服務(wù)意識直接運用所學(xué)開展實際工作。
要點b:培訓(xùn)對象:
物業(yè)管理公司主管以上人員及直接與顧客按觸的一線管理服務(wù)人員
要點c:培訓(xùn)方式:
集中授課、角色扮演實際操作交流研討跟班實習(xí)收看幻燈錄像及現(xiàn)場參觀等方式。
第3操作環(huán)節(jié):培訓(xùn)的具體內(nèi)容
具體內(nèi)容a:入伙前相關(guān)課程 、
第1課:物業(yè)管理概述
物業(yè)管理起源于中國古代的皇宮管理,我們的祖先早早就認(rèn)識到牧業(yè)管理的重要性。然而,當(dāng)今世界性的物業(yè)管理會議每二年召開一次,我國卻從未參加過?？v觀物業(yè)管理發(fā)展趨勢,住宅管理和商業(yè)大廈管理將成為物業(yè)管理的兩大流派,中國必將成為住宅管理高手,能否成為商業(yè)大廈管理行家呢
物業(yè)管理除了管理物業(yè)外還能做什么物業(yè)管理的最高境界是什么創(chuàng)新、進(jìn)取,總是和別人不一樣,又總是走在別人前面。
第2課:房屋建筑及管理基礎(chǔ)常識
您會辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎您會計算房屋面積嗎您會看建筑圖紙嗎您了解多少房地產(chǎn)各級市場基本常識您知道房屋主權(quán)70年到期后歸誰所有嗎如果住戶向您問起這些問題,回答不出來可就失職了。
第3課:不同類型物業(yè)的不同管理手法
住宅管理要寓管理于服務(wù)之中;工業(yè)廠房管理要把安全放在首位;寫字樓管理要抓住它的生命線即機電設(shè)備管理;商場管理范圍最大,專業(yè)程度最高。但是,掌握了管理的基本功,什么樣的物業(yè)管理都難不倒您。
第4課:物業(yè)管理法規(guī)
有人說,中國的物業(yè)管理大難搞,因為法規(guī)不健全,果真如此嗎如果5年以后才健全怎么辦工作不做了嗎不然,怎樣熟知現(xiàn)有潔規(guī)并利用有關(guān)法規(guī),物業(yè)管理人義不容辭。香港采取的是有緊有松的'大籠子'策略,讓我們剖析一下。
第5課:物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置
多數(shù)物業(yè)管理公司都設(shè)有保安部、工程部、財務(wù)部、經(jīng)營部等,我們不這樣設(shè),為什么
一個總經(jīng)理,一、二個副總經(jīng)理,這樣設(shè)置合適嗎
一個人必須同時干三件事,否則不稱職!怎么于
第6課:房屋的接管驗收及其注意事項
認(rèn)真仔細(xì)驗收,是為了方便今后的維護工作,驗收不認(rèn)真,麻煩事在后面等著您。
怎樣把好驗收關(guān)驗收查出不合格怎么交涉以保護物業(yè)公司利益機電設(shè)備安裝調(diào)試要全程跟蹤、記錄、建立機器檔案,如同醫(yī)生治人建病歷一樣。調(diào)試中曾出現(xiàn)過的問題,可令您在接管后的維護工作胸有成竹,'藥'到'病'除。
具體內(nèi)容b:入伙初期相關(guān)課程
第1課:入伙程序及相關(guān)事務(wù)
辦理入伙手續(xù),是接觸住戶的第一課,上好這一課,可以為今后的雙方關(guān)系打下良好基礎(chǔ),該說什么話,該做哪些事,想得越全面越周到,今后工作越順利。
第2課:顧客投訴心態(tài)分析及處理技巧
求發(fā)泄、求尊重、求補償,是顧客投訴的三種心態(tài),聽其言、觀其色,針對不同的心態(tài)靈活處理,這里面有策略。
一個不在意,電視報紙曝你光,聯(lián)名上訴讓你慌。那么如何處理投訴呢這里面有技巧。
第3課:裝修管理
裝修管理不善,可引來住戶投訴,造成危險隱患,發(fā)生治安案件等。管理手法不當(dāng),雙方矛盾形成,還可能影響到住戶的關(guān)系。矛盾激化,你在明處,他在暗處,令你十分被動,怎么辦建立裝修巡查制度,讓我們用案例告訴你有效的管理手段。
第4課:房屋機電設(shè)備管
理技巧
制度化,是機電設(shè)備管理的有效方法,周一做什么,周二做什么,定好制度,照辦就行了,管理人員怎么流動,制度始終不變。
有人說:機器不過是一堆通上電就會動作的鋼鐵。我們說:機器也是有感知的,你好好照顧它,它就為你認(rèn)真工作,你不善對它,那它就會對你不客氣!
第5課:綠化養(yǎng)護與管理
招個綠化工程師就可以保證樹常青、草常綠嗎不一定,綠化管理并不那么簡單,但也不很復(fù)雜,這里面有檔次、有文化。
玉蘭路上玉蘭花香,玫瑰路上玫瑰斗艷,由路認(rèn)花、由花尋路,這不是檔次、這不是文化嗎
第6課:緊急突發(fā)及特殊事件的處理和防范
火警、匪警等,大家都知道怎么處理。電梯困人、老人犯病、煤氣泄漏、住戶鑰匙忘在屋內(nèi)進(jìn)不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾獲財物、恐嚇電話、派出所檢查、孩子深夜未歸、接待參觀檢查、天氣突變氣候惡劣、停電停水、停煤氣、家用電器突然故障、碰傷摔壞、街道辦居委會上門公于,政府職能上級主管單位拉贊助亂攤派,特殊車輛及人員不服從管理等等,什么事都可能面對,別怕,我們讓你在聽故事中學(xué)習(xí)處理技巧。
具體內(nèi)容c:進(jìn)入正常階段的日常管理相關(guān)課程
第1課:有效培訓(xùn)與考核
人員培訓(xùn)是企業(yè)內(nèi)部管理的重要一課,一般的培訓(xùn),老師講了100%,學(xué)生聽進(jìn)去的80%,理解消化了60%,記住的40%,而能夠運用的只有20%,真正起到作用的,可能還不到10% ,這樣的效果如何改變呢
考核很難,因為考核標(biāo)準(zhǔn)不易制定,制定出一個好的標(biāo)準(zhǔn),考核的工作就完成了一半。另一個原因是因為人情觀念作怪。
我們追求的考核,是完全客觀化的,一個固定標(biāo)準(zhǔn)套在誰身上,就可以考核誰,任何一位考官拿到這個標(biāo)準(zhǔn)都可以實施考核,同時無法摻人個人主觀影響。這個標(biāo)準(zhǔn),就像當(dāng)年蘇聯(lián)'老大哥'逼我們還債一樣苛刻,我們抵債的革果,他們用一個圈來套,大了不行,小了不要!
第2課:物業(yè)管理中的財務(wù)管理
講理論,老師累,學(xué)主煩。給你一張資產(chǎn)負(fù)債表,從頭到尾就講這張表,原來看懂它挺容易,從此,你再不用怕面對阿拉伯?dāng)?shù)字了!
第3課:業(yè)委會的作用及其組建
業(yè)委會向往戶倡議重新選擇物業(yè)管理公司說明了什么問題不容置疑,說明了管理公司失誤。怎樣讓業(yè)委會為我所用怎樣處理和擺準(zhǔn)雙方關(guān)系和位置我們的經(jīng)驗一定對你有用。
第4課:海外物業(yè)管理簡介
海外物業(yè)管理公司做什么我們在做什么幫你比較一下,分析各自特點取長補短。
不用親身出去,看看照片,若有心,你自己也能得到啟發(fā)。
聽聽教員在香港三年物業(yè)管理工作的經(jīng)歷,現(xiàn)身說法最生動。
第5課: 1s09002導(dǎo)入
1s09002簡稱'埃嗦九千',有人戲稱之為'嚕嗦九千',分析一下,為什么讓你感到嚕嗦質(zhì)量是永恒的競爭法寶,但日本人說,未來競爭取勝的不再是質(zhì)量,而是……,你怎么看搞9002,是為了圖名,還是確有大用
第6課:初級電腦
中層以上干部必須掌握簡單英語、掌握汽車駕駛,掌握電腦運用,這是現(xiàn)代人基本的工作和謀生本領(lǐng)。
第7篇 永金物業(yè)管理有限公司簡介材料
蘇州工業(yè)園區(qū)永金物業(yè)管理有限公司的簡介
蘇州工業(yè)園區(qū)永金物業(yè)管理有限公司成立于2001年10月,并由中國物業(yè)管理協(xié)會副會長單位、北京第一家涉外物業(yè)管理公司――天鴻集團燕僑物業(yè)加盟管理。經(jīng)過多年的實踐與摸索,在借鑒天鴻集團先進(jìn)管理模式的基礎(chǔ)上,結(jié)合自身實際不斷修正強化,從而在公司內(nèi)部管理和對外服務(wù)兩方面逐步形成了一套較為成熟的、并符合蘇州地區(qū)物業(yè)管理實際情況的管理模式。
十幾年來,我公司在社會各界的關(guān)心和支持下,由創(chuàng)業(yè)初期的總計30余人發(fā)展到今天的注冊資金五百萬元,中高層管理人員25名(其中包括高級工程師2名、注冊會計師1名、注冊物業(yè)管理師1名,工程師3名、助理經(jīng)濟師18名),獲得物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證書、物業(yè)管理員上崗資格證書及其他各類相關(guān)專業(yè)上崗證書人員40名,一線工作人員300余人,總管理面積達(dá)120萬平方米以上的中型物業(yè)管理企業(yè)。
我公司所管理的物業(yè)類型眾多,包括豪華別墅、普通小區(qū)、老新村、寫字樓、商業(yè)大夏、度假區(qū)、大型停車場、學(xué)校、廠房及政府機關(guān)等,并為其竭誠提供保安、保潔、綠化、客服及工程維修等各項專業(yè)服務(wù)。
我公司的組織架構(gòu)設(shè)為二室二部一處,分別為:總經(jīng)理室、綜合辦公室、客戶服務(wù)部、物業(yè)管理部與各小區(qū)物業(yè)管理處。近年來,我公司進(jìn)行了大刀闊斧的內(nèi)部機構(gòu)調(diào)整,更進(jìn)一步明確了各相關(guān)崗位職責(zé)和工作實施流程,大大提升了工作效率及工作質(zhì)量,并按照管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理組織網(wǎng)絡(luò)化、管理手段現(xiàn)代化的要求,逐步建立和健全了一整套極具特色且高度切合實際的物業(yè)管理體系,由此向著更高、更廣、更遠(yuǎn)的目標(biāo)穩(wěn)步前進(jìn)!
第8篇 小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針目標(biāo)管理方式
小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針、目標(biāo)及管理方式
(一)、質(zhì)量管理方針、目標(biāo)
本公司質(zhì)量管理的方針:
以一流的服務(wù)和一流的質(zhì)量面向顧客;以現(xiàn)代化的管理和良好的社會信譽面向國內(nèi)及國外市場。
質(zhì)量管理的總體目標(biāo):
物業(yè)服務(wù)項目做到'家政勞動社會化;安全管理、秩序維護系統(tǒng)化、文化娛樂活動社區(qū)化、綜合服務(wù)能力專業(yè)化。
按照量化管理的要求,對照'國家級示范小區(qū)'項目標(biāo)準(zhǔn),保證在合同期內(nèi)按以下質(zhì)量管理具體目標(biāo)進(jìn)行工作:
1.全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故
注:'重大安全事故'是指
--因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的公司管理重要財產(chǎn)報廢、損毀事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;
--困失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/住戶重傷、死亡事件;
2.所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)到98%以上;
3.員工培訓(xùn)合格再上崗率達(dá)到100%;
4.員工對企業(yè)的滿意率達(dá)到90%以上;
5.住戶對管理、服務(wù)工作的滿意率95%以上;
6.全年支出控制在預(yù)算范圍內(nèi);
7.業(yè)主違章有效處理率100%;
8.房屋完好率100%;
9.住戶維修及時率,合格率100%;
10.住戶有效投訴率3起/萬.平方米,有效投訴的處理合格率(以回訪結(jié)果為準(zhǔn))100%;
11.住戶求助處理率,滿意率100%;
12.有效回訪率達(dá)到100%;
13.培訓(xùn)計劃完成率100%;
14.員工績效考評有效率98%;
15.服務(wù)規(guī)范的出錯率(以檢查、投訴記錄為準(zhǔn))3%;
16.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的內(nèi)審嚴(yán)重不合格為零,輕微不合格3項以下,觀察項10項以下;
17.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程抽檢合格率95%以上;
18.社區(qū)文化活動有效完成率100%;
19.業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務(wù)工作的滿意率98%;
20.住戶對小區(qū)管理公司服務(wù)工作滿意率98%;
21.消防設(shè)施、設(shè)備的使用完好率100%;
22.普通治安案件的發(fā)生率0.1起/萬.平方米,有效處理率100%;
23.其他各類突發(fā)事件的有效處理率100%;
24.滅火預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率100%;
25.治安預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率100%;
26.訓(xùn)練考核達(dá)標(biāo)率100%;
27.車輛違章停放率5%;
28.住戶對秩序維護、消防工作的滿意率100%;
29.設(shè)備計劃保養(yǎng)完好率100%;
30.設(shè)備開機完好率100%;
31.設(shè)施、設(shè)備大、中、小修計劃完成率100%;
32.設(shè)備運行成本降到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)最低;
33.設(shè)備臨時故障排除的及時率95%;
34.員工工傷事故發(fā)生率0;
35.值班記錄準(zhǔn)確合格率98%;
36.機房衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率100%;
37.住戶對維修保養(yǎng)工作的滿意率100%;
38.住戶對保潔工作的滿意率100%。
(二)采用的管理方式
1、在總體管理方式上擬采取'標(biāo)準(zhǔn)化'管理模式。
該管理模式特點有三:一是強調(diào)工作的'一次成功率'。物業(yè)管理行業(yè)是一個'100-1=0'的服務(wù)行業(yè),一項工作如果不能在一次性把做其做好會使業(yè)主滿意率大幅度降低;二是強調(diào)服務(wù)質(zhì)量的'穩(wěn)定性'。物業(yè)管理工作重復(fù)性高、單調(diào)、乏味,突出問題是被動工作及疲憊工作。制度、規(guī)程在執(zhí)行中'雷聲大,雨點小',建立制度時轟轟烈烈,不久就行同虛設(shè),標(biāo)準(zhǔn)化管理很有效的解決了長期、穩(wěn)定的保持工作質(zhì)量的問題。三是強調(diào)'時效性',對不同的工作有不同的時效要求,能夠在業(yè)主的心理承受范圍之內(nèi)解決業(yè)主的問題(詳見服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn))。
正因如此,本公司擬采取全方位的標(biāo)準(zhǔn)化管理模式,其基本原理是將預(yù)期發(fā)生的工作事先用模擬的方法給出最佳的操作方法和操作標(biāo)準(zhǔn),全體人員必須嚴(yán)格執(zhí)行,不得私自更改。通俗的講就是把人員當(dāng)作'量具模塊'來約束(通過對比不難體現(xiàn),其好處是大大降低了工作的失誤,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作質(zhì)量的穩(wěn)定性。變'人治'為'法制',本公司要求所有員工做到每一句話、每一個動作都是標(biāo)準(zhǔn)的,可大大提高服務(wù)水平和能力。
2、在安全管理上,擬采取全封閉的安全預(yù)案制。
由于本物業(yè)小區(qū)規(guī)模較大,人員成分復(fù)雜,安全死角多,加之安全問題是業(yè)主永遠(yuǎn)最關(guān)心的問題,故本公司擬采取安全預(yù)案制管理。其原理是:公司先詳細(xì)了解安全死角(如讓秩序維護人員尋找周界圍墻的突破口),將物業(yè)在安全管理上的不足和缺陷找出來,制訂有針對性的預(yù)案措施,將預(yù)案作為員工訓(xùn)練的依據(jù),成為習(xí)慣性動作后,將大大提高安全管理的實際水平。對人員、物品進(jìn)出擬進(jìn)行分類控制。對業(yè)主采用'記憶+規(guī)范'的方法,,對住戶采用憑住戶證出入,對于散客采取登記有效證件監(jiān)控出入。在區(qū)域巡邏上擬采用多種方式,如'交叉巡邏出入法'、'循環(huán)式巡邏法'、'往返式巡邏法'等,結(jié)合監(jiān)控中心定位系統(tǒng),建立遠(yuǎn)紅外線及電子巡更網(wǎng)絡(luò),實行立體化管理。
3、在服務(wù)方式上,擬采取本公司的特色服務(wù)與個性化服務(wù)。
(1)'時效工作制':
本公司對業(yè)主關(guān)心的事項員工都要求按規(guī)定的時間完成方為有效,否則就是無效勞動。將各工作時效公示給業(yè)主監(jiān)督,對于無效工作均依照業(yè)主的投訴按《投訴管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行處理,對責(zé)任人和責(zé)任部門實施處罰,這樣才能讓業(yè)主對我們的服務(wù)效率感到滿意。比如:住戶投訴必須在當(dāng)日內(nèi)處理完畢?；卦L工作必須一周內(nèi)進(jìn)行。入伙手續(xù)辦理工作實行一站式服務(wù),全程完成時間必須控制在15分鐘內(nèi)(不包含業(yè)主驗收房屋),秩序維護人員收發(fā)卡必須在45秒內(nèi)完成規(guī)定動作等等。
(2)'不均衡管理制'
該項制度是本公司獨有的使用效果最顯著的特色制度。其基本原理是依據(jù)業(yè)主的生活特點和生活規(guī)律來編排工作。員工不是按部就班的上班,而是根據(jù)以上規(guī)律實施'靜音管理'、'無人化管理'和'零干擾服務(wù)'。比如:減少業(yè)主在活動時進(jìn)行清潔帶來的尷尬。電梯的維修保養(yǎng)安排在夜晚10點后進(jìn)行,以
免影響業(yè)主使用等等,讓業(yè)主真正感到體貼入微的服務(wù)。
(3)'唱喏制':
'唱'是指用動聽的語言將有關(guān)事項告之業(yè)主,讓業(yè)主成為'知情人',避免產(chǎn)生不必要的認(rèn)識分歧和提高服務(wù)技巧;'諾'是指服務(wù)工作要'一諾千金',答應(yīng)業(yè)主的事情必須按承諾完成。比如:業(yè)主進(jìn)行裝修時,將業(yè)主在裝修中可能遇到的常見問題列出清單,站在業(yè)主的角度提醒業(yè)主,業(yè)主感到的是'溫馨';管理人員在進(jìn)行收費的時候,要'唱':您家的面積是…收您…找您…請收好…請慢走…,業(yè)主感到的是'認(rèn)真'。按法規(guī)要求,定期將財務(wù)報表公示給業(yè)主,讓業(yè)主'明明白白的消費。
(4)'三米微笑制':
為住戶提供服務(wù)時,應(yīng)主動向業(yè)主展示周到的微笑,不能等到業(yè)主到了面前也不理會,雖然是點點滴滴的服務(wù),但能化解很多矛盾。本公司要求員工在面對業(yè)主時應(yīng)面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶談話時,應(yīng)聚精會神、注意傾聽,給人以受尊重感;應(yīng)坦誠待人,不卑不亢,給人以真誠感;應(yīng)神色坦然、輕松、自信、給人以寬慰感;應(yīng)沉著穩(wěn)重,給人以鎮(zhèn)定感。
(5)'首問責(zé)任制':
第9篇 物業(yè)公司供方環(huán)境因素管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0適用范圍:
適用于公司各供方或相關(guān)方提供服務(wù)過程中環(huán)境因素的管理。
2.0供方分類:
物料供應(yīng)商、服務(wù)提供方、外委工程承包商和其它相關(guān)方。
3.0物料供方環(huán)境因素的管理
3.1由公司物料管理部門將物料的環(huán)保要求通報給供方,供方按要求提供物料。
3.2物料使用部門需采購物料時,應(yīng)在《采購申請單》中注明環(huán)保的要求,經(jīng)審批后提交物料采購部門進(jìn)行采購。
3.3物料使用部門對采購物料進(jìn)行驗收,檢驗物料是否符合公司環(huán)保的要求,并要求供方提供符合規(guī)定的產(chǎn)品,如不符合則按相應(yīng)程序處理。
3.4公司物料采購管理部門將物料驗收不合格情況反饋給物料供方,并要求物料供方整改,確保物料供方提供符合公司環(huán)保要求的合格產(chǎn)品。
4.0服務(wù)供方環(huán)境因素的管理
4.1相關(guān)部門負(fù)責(zé)人根據(jù)文件要求識別服務(wù)供方在公司范圍內(nèi)活動產(chǎn)生的環(huán)境因素,如公司已對其制定了相關(guān)管理方案,則要求服務(wù)供方按照方案實施活動,如未制定,則與服務(wù)供方共同制定相關(guān)管理方案。
4.2相關(guān)部門負(fù)責(zé)人對服務(wù)供方環(huán)境活動進(jìn)行日常檢查,填寫相關(guān)檢查記錄,對不符合公司環(huán)境體系或法規(guī)要求的服務(wù)供方開具《糾正通知單》,限其及時糾正,并對整改情況進(jìn)行驗證。
5.0外委供方環(huán)境因素的管理
5.1工程技術(shù)部立項時,在《外委工程項目立項申請表》上注明可能的環(huán)境因素影響的防范要求。
5.2公司管理者代表組織審查外委工程項目環(huán)境因素控制措施。
5.3工程技術(shù)部負(fù)責(zé)人將相應(yīng)環(huán)境管理方案及公司的相關(guān)要求,提交外委工程承包商,可將內(nèi)容寫入合同中,并嚴(yán)格按管理方案內(nèi)容監(jiān)督外委供方執(zhí)行。
5.4工程技術(shù)部負(fù)責(zé)人或其指定的責(zé)任人隨時監(jiān)督外委供方在公司范圍內(nèi)的活動,以確保其活動符合公司環(huán)境管理的要求。
6.0其它相關(guān)方(裝修、電話、煤氣施工等)
6.1其它相關(guān)方需在公司所管范圍內(nèi)進(jìn)行活動中,相關(guān)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)將公司相關(guān)的環(huán)境管理要求通報給相關(guān)方,并要求其按規(guī)定執(zhí)行;
6.2相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在責(zé)任范圍內(nèi)隨時對相關(guān)方的活動進(jìn)行檢查,預(yù)防出現(xiàn)不合格。
7.0支持性工具
《環(huán)境因素調(diào)查評價表》
《重大環(huán)境因素表》
《重大環(huán)境因素管理方案》
《糾正通知單》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第10篇 物業(yè)鑰匙委托管理作業(yè)手冊
物業(yè)鑰匙委托管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)手冊
為了規(guī)范項目內(nèi)特定情況下業(yè)主委托保管的鑰匙及空置房鑰匙的管理工作,確保妥善保管好托管的鑰匙
01、物業(yè)管理處鑰匙保管的范圍
發(fā)展商交樓后,業(yè)主未入住時由發(fā)展商托管的鑰匙
特定情況下業(yè)主托管的鑰匙。特定情況是指:業(yè)主確有委托要求或?qū)嶋H的生活、工作困難確需托管鑰匙,又不至于給物業(yè)管理處工作帶來額外事端的情況
未售出房屋
02、客服中心接管過來的鑰匙由檔案資料員清楚標(biāo)明鑰匙單位編碼并整齊有序的放置在鑰匙柜中
03、鑰匙的發(fā)放工作按照入住流程操作
04、業(yè)主在特定情況下的鑰匙管理
業(yè)主委托保管鑰匙時,管理員應(yīng)按《業(yè)主留鑰匙登記表》的要求填寫相關(guān)項目
管理員應(yīng)特別向業(yè)主說明本物業(yè)管理處不承擔(dān)為業(yè)主保管家庭財產(chǎn)的責(zé)任,業(yè)主同意后,請業(yè)主在《業(yè)主留鑰匙登記表》的'業(yè)主簽名'欄簽名確認(rèn)
05、托管鑰匙的管理
物業(yè)管理處有維修或空置房管理需要使用托管的鑰匙時,由物業(yè)管理處管理員在借用人辦理鑰匙借用手續(xù)后,將鑰匙交給借用人。鑰匙借用手續(xù)的辦理程序為:借用人在《鑰匙借用登記表》中如實填寫借用日期、數(shù)量、借鑰匙原因、借用人聯(lián)系電話等內(nèi)容,然后簽名確認(rèn)
辦理鑰匙退還手續(xù)時,管理員應(yīng)在核對鑰匙數(shù)量后,在《鑰匙借用登記表》中標(biāo)注鑰匙退還日期,并在'接收人'一欄簽名確認(rèn)
客服主管應(yīng)安排管理員根據(jù)各類登記表的記錄檢查鑰匙的借還情況,發(fā)現(xiàn)借期超過三天不還鑰匙者,應(yīng)致電借鑰匙部門或個人催還
當(dāng)接到丟失或損壞鑰匙報告時,管理員應(yīng)征求業(yè)主同意后,要求損壞或丟失方重新?lián)Q鎖,保證房屋安全。并將處理結(jié)果記錄在《業(yè)主留鑰匙登記表》上形成備忘錄,入業(yè)主檔案袋中
06、所有與鑰匙管理有關(guān)的記錄應(yīng)由客服中心歸檔、保存。
第11篇 物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解5
物業(yè)管理的勞動人事管理技巧及范例精解(5)
第五節(jié) 物業(yè)管理獎懲的管理技巧
一、總 則
獎勵先進(jìn),嚴(yán)明紀(jì)律,懲罰違章違紀(jì)是激發(fā)員工努力工作,忠于職守,提高服務(wù)質(zhì)量和工作水平的重要措施。為保護員工的正當(dāng)權(quán)益,促使每位員工自覺遵守規(guī)章制度,充分發(fā)揮自己的聰明才智,使干得好的員工精神上和物質(zhì)上都得到鼓勵。
二、獎勵辦法
獎勵一般分部門獎勵和單位獎勵。
(一)部門獎勵
凡符合下列條件之一者,由部門經(jīng)理從掌握的獎金中實施獎勵。
1.微笑服務(wù),體現(xiàn)程序、效率、溫暖、主動,服務(wù)效果好;
2.1個月之內(nèi)多次受到客人和上級表揚;
3.工作勤奮認(rèn)真、自覺奉獻(xiàn),績效顯著;
4.對提高管理水平有明顯貢獻(xiàn);
5.合理化建議被采納,收效明顯;
6.增收節(jié)支,控制成本成效顯著;
7.積極擴大營銷,開拓市場,獲明顯經(jīng)濟效益;
8.積極宣傳企業(yè)形象、特色,擴大社會影響,獲得明顯社會效益;
9.維護規(guī)章制度,敢于和不良傾向作斗爭,技術(shù)和業(yè)務(wù)考核及在行業(yè)競賽中獲得優(yōu)秀成績;
10.品德高尚,拾金不昧;
11.伸張正義,見義勇為;
12.發(fā)現(xiàn)事故苗頭及隱患,采取積極措施,避免事故發(fā)生;
13.工作創(chuàng)新,使質(zhì)量和水平有明顯提高;
14.有其他明顯成績者。
(二)公司獎勵
1.成績突出者,由部門上報總經(jīng)理給予通報嘉獎。
2.授予“優(yōu)秀員工”稱號。
對于表現(xiàn)突出的員工授予“優(yōu)秀員工”稱號,每月評選一次,由各部門提出候選人,經(jīng)質(zhì)檢督導(dǎo)辦公室進(jìn)行橫向比較,領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。授予榮譽稱號,同時發(fā)給一次性獎金,并記入本人檔案。
優(yōu)秀員工評選標(biāo)準(zhǔn):
1.熱愛本職工作,敬業(yè)精神好,集體觀念強,工作滿1年以上。
2.有高度責(zé)任心,工作熱情主動,任務(wù)完成出色,成績顯著。
3.服務(wù)態(tài)度好,工作效率高。
4.遵守規(guī)章制度,無違章違紀(jì)現(xiàn)象。
成績特別突出者,總經(jīng)理可給予晉職晉級獎勵和一次性獎金鼓勵。
三、處罰辦法
對違章違紀(jì)行為的處罰分為輕度過失、警告、記小過、記大過、撤職和降級、辭退和除名。
(一)輕度過失
有下列行為之一者,質(zhì)檢辦及部門經(jīng)理有權(quán)給予扣除10%~50%浮動工資的處罰:
1.遲到或早退超過5分鐘,每月達(dá)2次;
2.上班時間看書、閱報、吃食物、喝飲料、打瞌睡;
3.隨地吐痰,亂丟紙屑、雜物;
4.不按規(guī)定時間到員工餐廳就餐,不遵守員工餐廳就餐規(guī)定;
5.私自搭乘非員工使用的電梯;
6.不走員工通道,穿行大堂,著便裝進(jìn)入工作崗位;
7.在考勤卡上亂涂亂畫,無故缺打考勤卡1月2次以內(nèi);
8.進(jìn)出員工通道口拒絕警員查驗拎包;
9.不按規(guī)定時間洗澡,違反倒班宿舍各項規(guī)章制度;
10.在規(guī)定的禁煙區(qū)吸煙;
11.當(dāng)班時間聽錄音機、看電視;
12.上班時間打私人電話或用電話聊天;
13.上班時間私自外出購物、吃早點、著工裝下班;
14.工作時間擅離崗位,串崗或扎堆聊天;
15.下班后無故在廈內(nèi)逗留;
16.不經(jīng)請示擅自帶廈外人員進(jìn)入大廈;
17.更衣柜內(nèi)存放不應(yīng)存放的物品;
18.對上級分派的工作遲緩、拖延;
19.被客人投訴一次情節(jié)較輕者;
20.工作責(zé)任心不強,粗心大意,造成工作差錯;
21.在工作場所剔牙、挖耳、抓癢、摳鼻孔、照鏡子、化妝、打響指、吹口哨、手插口袋、雙手叉腰等有失職業(yè)風(fēng)度的舉動;
22.在辦公室和公眾場所儀容不整,不按規(guī)定著裝,長發(fā)過肩,不佩戴工牌等;
23.服務(wù)不主動、不熱情,不用敬語和禮貌用語,不積極解決客人提出的力所能及的要求和問題,引起客人不愉快。
24.員工有違章違紀(jì)行為,在場的管理人員不糾正、不制止,不履行管理責(zé)任,情節(jié)較輕者;
25.違反有關(guān)規(guī)章制度和部門規(guī)定,情節(jié)不足警告者。
(二)警告
有下列行為之一者,質(zhì)檢辦及部門經(jīng)理有權(quán)提出并經(jīng)公司批準(zhǔn)給予警告處分并扣罰當(dāng)月全部浮動工資:
1.1個月之內(nèi)有2次輕度過失者;
2.沒有完成領(lǐng)導(dǎo)交給的工作任務(wù),或有意怠工;
3.服務(wù)效果差,被客人投訴2次;
4.言語粗俗,對客人不禮貌,與客人爭辯,不經(jīng)同意擅自闖入客人或上級辦公室;
5.當(dāng)班時間睡覺;
6.代人打卡或托人打卡、弄虛作假,虛報考勤。1月內(nèi)無故缺打考勤卡2次以上,遲到或早退2次以上;
7.工作中搬弄是非,誹謗他人,散布不利于團結(jié)的言論;工作上缺乏協(xié)調(diào)合作精神,致使工作受到影響;
8.違反部門制定的安全守則、工作程序、操作規(guī)范和各項規(guī)章制度;
9.曠工1天以內(nèi);
10.警員不履行督查責(zé)任,發(fā)現(xiàn)問題不制止、不匯報;
11.對下屬不管理,發(fā)現(xiàn)違紀(jì)不制止、不批評、不按規(guī)章處罰;
12.由于工作責(zé)任心不強造成經(jīng)濟損失500元以下(除按原價賠償外);
13.員工更衣柜內(nèi)被查獲財物,情節(jié)較輕者;
14.私自使用客用品和客用設(shè)施;
15.所犯錯誤比輕微過失稍重者;
16.所犯錯誤不足記小過者。
(三)記小過
有下列行為之一者,領(lǐng)導(dǎo)有權(quán)給予記小過處分,并連續(xù)扣除3個月全部浮動工資:
1.兩個月之內(nèi)受到2次警告處分;
2.一個月之內(nèi)連續(xù)2次受到客人投訴;
3.上班時飲酒或帶有醉態(tài);
4.私自接受客人小費或物品;
5.工作時間高聲喧嘩或干擾客人休息;
6.由于個人工作失誤及責(zé)任而影響賓客工作;
7.違反各部、室所制定的工作程序和規(guī)章制度以致造成隱患;
8.由于工作責(zé)任心不強,單位造成經(jīng)濟損失500元以上至2000元以下(除按原價賠償外);
9.用不適當(dāng)手段干擾他人工作;
10.未經(jīng)批準(zhǔn)私自使用單位的設(shè)備,如:車輛、餐廳、餐具、洗衣房設(shè)備等;
11.明知財物受損失或丟失,而不管不問不匯報;
12.提供不真實的報告、材料;
13.泄露機密;遺失大廈鑰匙、單據(jù)等重要物品;
14.曠工1天以上,2天以下;
15.所犯錯誤不足記大過者。
(四)記大過
違反下列規(guī)定者,部門經(jīng)理有權(quán)提請人事部及質(zhì)檢辦并報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),給予記大過處分,連續(xù)扣除6個月全部浮動工資:
1.半年內(nèi)受到2次記小過處分;
2.2個月之內(nèi)3次受賓客投訴;
3.工作時擅離崗位或玩忽職守,造成一定惡劣影響;
4.曠工2天,不足3天;
5.領(lǐng)導(dǎo)分配工作不接受;
6.造成停電、停水、停機等重大事故的責(zé)任者;
7.責(zé)任損失在2000元以上;
8.違反外事紀(jì)律;
9.違反規(guī)章,不足辭退和除名。
(五)撤職或降級
凡有下列行為者,人事部按任免權(quán)限或提請總經(jīng)理,給予撤職或降級處分。
1.所轄部門工作長期無起色;
2.有嚴(yán)重瀆職行為;
3.所犯錯誤喪失領(lǐng)導(dǎo)資格;
4.犯有嚴(yán)重錯誤。
(六)辭退、除名或開除
有下列行為之一者,根據(jù)部門經(jīng)理提議,人事部提請總經(jīng)理批準(zhǔn),解除勞動合同,給予辭退或除名,錯誤嚴(yán)重者作開除處理:
1.試用不符合錄用條件;
2.嚴(yán)重失職、營私舞弊,造成重大損失;
3.被公安部門依法追究刑事責(zé)任;
4.不能勝任工作,經(jīng)過培訓(xùn)或者調(diào)整崗位仍不能勝任工作;
5.患病或非因工負(fù)傷,醫(yī)療期滿后不能從事原工作也不能從事另
行安排的工作;
6.連續(xù)曠工3天或累計曠工15天以上;
7.2個月之內(nèi)4次受賓客投訴;
8.盜竊或私拿大廈物品;
9.侮辱、誹謗、毆打、恐嚇、威脅、危害同事和上級或打架斗毆;
10.酗酒、賭博;
11.其他違反法律或治安條例的行為;
12.不服從上級指揮,拒絕上級指派的工作,經(jīng)教育無效;
13.故意損壞公物;
14.貪污、挪用公款;
15.利用職務(wù)和工作之便,接受賄賂,或利用不正當(dāng)手段中飽私囊;
16.擅自對外界發(fā)表有關(guān)公司的誣蔑性言論,發(fā)表有損公司聲譽的言論;
17.書寫匿名誣告信;
18.嚴(yán)重?fù)p壞單位形象;
19.記一次大過或兩次小過或4次警告或一次小過兩次警告處分仍無明顯悔改表現(xiàn)。
20.其他嚴(yán)重違紀(jì)違章行為。
(七)取消處分
受警告以上處分一律填過失單裝入檔案。受處分后,本人認(rèn)真吸取教訓(xùn),積極努力工作,做出顯著成績者,可以撤銷處分。一旦撤銷處分,即可從檔案撤出處分卡片。撤銷處分按處分權(quán)限執(zhí)行。撤銷處分的最早時間:警告處分不少于1個月,記小過處分不少于3個月,記大過處分不少于6個月。有特別突出表現(xiàn)者,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)撤銷處分的時間可以提前。
(八)處分作用期限
凡受過警告以上處分者,當(dāng)年獎金不能全額享受。凡上半年受一個警告處分者,半年獎金享受30%,受記小過以上處分者獎金全免。年內(nèi)受一個警告處分者,年終獎金享受70%,受記小過處分者,年終獎金享受30%,受記大過處分者,年終獎金全免。凡因改正錯誤表現(xiàn)突出而被撤銷處分者,從撤銷之日起的獎金發(fā)放不受影響。
四、員工的申訴權(quán)
第12篇 物管師物業(yè)管理實務(wù)輔導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)概述
物管師《物業(yè)管理實務(wù)》輔導(dǎo)之物業(yè)管理企業(yè)概述
一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征
物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位,依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。其特征可以歸納為以下三點:
第一,是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立,擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場所;擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程,具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì);獨立核算,自負(fù)盈虧,以自己的名義享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事責(zé)任;所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘摹?/p>
第二,屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù),確保物業(yè)正常使用,為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實物產(chǎn)品,它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)、延伸性的專項服務(wù)、隨機性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項目,盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此,物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù),與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟組織是有區(qū)別的。
第三,具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時,還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等,其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。
二、物業(yè)管理企業(yè)的分類
物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種,本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。
(一)按照投資主體的經(jīng)濟成分來劃分
1.全民所有制物業(yè)管理企業(yè)
全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。這類企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來,以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ),由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類企業(yè)在剛成立時,往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位,管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的,具有自建自管的特點。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入,這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。
2.集體所有制物業(yè)管理企業(yè)
集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機構(gòu)為基礎(chǔ),由街道或其他機構(gòu)負(fù)責(zé)組建,管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外,這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建,主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。
3.民營物業(yè)管理企業(yè)
民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
4.外資物業(yè)管理企業(yè)
外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進(jìn)行運作的物業(yè)管理企業(yè)。
5.其他物業(yè)管理企業(yè)
其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。
(二)按股東出資形式來劃分
1.物業(yè)管理有限責(zé)任公司
物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限,對公司承擔(dān)有限責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
2.物業(yè)管理股份有限公司
物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份,股東以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)
股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程,按其股份享有權(quán)利和義務(wù),企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式
(一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門
房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外,也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門(不屬于企業(yè)),承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是:房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目,但近年來隨著市場化進(jìn)程不斷推進(jìn),除了管理上級建設(shè)單位開發(fā)的項目以外,也通過市場獲取物業(yè)管理項目。
(二)獨立的物業(yè)管理企業(yè)
獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位,獨立注冊、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。
(三)物業(yè)管理集團公司
物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團總公司是宏觀控制機構(gòu),集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé),總公司機關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設(shè)置,也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分,如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。
第13篇 物業(yè)管理手冊自定義術(shù)語
《物業(yè)管理手冊》自定義術(shù)語
1 管理制度
本手冊沿用管理公司《經(jīng)營管理制度》中對“管理制度”的定義和解釋,并將“管理制度”與iso9000標(biāo)準(zhǔn)中的“文件”定義統(tǒng)一起來。
2 備案、核準(zhǔn)與審批
本手冊沿用管理公司《經(jīng)營管理制度》中對“備案”、“核準(zhǔn)”、“審批”的定義和解釋,并嚴(yán)格區(qū)分管理公司、項目所在公司、物業(yè)分公司的相關(guān)權(quán)限。
3 物業(yè)管理(物業(yè)服務(wù))
“物業(yè)管理”的定義完全采用國家《物業(yè)管理條例》中的規(guī)定,“是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！睘橥怀霰竟驹谖飿I(yè)管理活動中的服務(wù)定位,強化服務(wù)提供者的角色,本手冊及其支持文件中均將“物業(yè)管理”稱為“物業(yè)服務(wù)”?！拔飿I(yè)服務(wù)”、“物業(yè)管理”、“物業(yè)管理服務(wù)”在本手冊及其支持文件中具有相同的含義。
4 顧客
“顧客”是指物業(yè)服務(wù)的接受者,具體包括業(yè)主、租賃住戶,以及配套商業(yè)網(wǎng)點的經(jīng)營商戶或其他物業(yè)使用人。
5 前期介入
“前期介入”是指物業(yè)管理企業(yè)在正式驗收、接管物業(yè)項目前,依據(jù)開發(fā)商要求或與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)咨詢服務(wù)合同的約定,有償參與項目開發(fā)過程中涉及有關(guān)物業(yè)管理領(lǐng)域的活動。
項目對外承接物業(yè)項目時,前期介入工作的階段和內(nèi)容按服務(wù)合同約定執(zhí)行。管理公司范圍內(nèi)開發(fā)項目的前期介入階段和內(nèi)容,各級物業(yè)管理部門(公司)必須按本手冊及其支持文件的規(guī)定和開發(fā)業(yè)務(wù)部門(公司)的具體要求執(zhí)行。
6 專責(zé)人員
“專責(zé)”是指對某一項工作的結(jié)果負(fù)完全責(zé)任,或主要責(zé)任。但“專責(zé)”并不意味著專職,也可以是兼職。
7 授權(quán)人員(部門)
“授權(quán)人”或“授權(quán)人員”是指公司規(guī)定具有某項決策、執(zhí)行或監(jiān)督檢查權(quán)力的人員,授權(quán)方式可以是在管理制度中明確規(guī)定,也可以是上級領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)實際工作需要,在其職權(quán)范圍內(nèi)做出的臨時授權(quán)。
臨時授權(quán)工作的責(zé)任一般仍由上級權(quán)力授予人承擔(dān),除非該項授權(quán)得到了更高一級管理人員的書面批準(zhǔn)。
第14篇 大市場物業(yè)管理總則
大市場項目物業(yè)管理總則
搞好****大市場三期的物業(yè)管理對于大市場的穩(wěn)定、繁榮、發(fā)展、及房產(chǎn)的保值、增值具有特別重要的作用和意義。基于以上認(rèn)識,為把大市場建設(shè)成為繁榮活躍、經(jīng)營規(guī)范、健康有序、秩序井然、環(huán)境優(yōu)美、安全文明的華東最大的商貿(mào)物流批發(fā)基地、商品集散批發(fā)基地,同時為了不斷提高各商戶的經(jīng)營效益、切實維護各商戶、顧客的合法權(quán)益,根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定,就商戶經(jīng)營暨物業(yè)管理有關(guān)事項制定如下條 款,以資業(yè)主/經(jīng)營戶等所有在市場參與經(jīng)營活動者共同遵守。
第一條 總則
業(yè)主/經(jīng)營戶自愿將所購/承租大市場內(nèi)的商鋪及其共用部位、有權(quán)使用的共用設(shè)施設(shè)備委托給****大市場物業(yè)管理有限公司(以下簡稱物業(yè)公司)進(jìn)行管理,并且接受****大市場物業(yè)管理有限公司對自己在大市場內(nèi)的經(jīng)營行為所進(jìn)行的管理及所提供的服務(wù)。
第二條 商戶經(jīng)營管理內(nèi)容
1、物業(yè)公司將采取有力措施宣傳、推廣和完善大市場的商業(yè)形象,以不斷促進(jìn)**大市場的活躍、成熟和繁榮。為此,物業(yè)公司會進(jìn)行廣告宣傳、招商工作,并根據(jù)市場情況對專業(yè)市場及商戶的經(jīng)營范圍、經(jīng)營品種、經(jīng)營方式、營業(yè)時間進(jìn)行調(diào)整及采取認(rèn)為適當(dāng)?shù)拇黉N活動、促銷措施或其它商業(yè)手段,業(yè)主/經(jīng)營戶同意無條 件予以積極配合。
2、市場經(jīng)營的指導(dǎo)、服務(wù)和管理
(1)做好大市場的宣傳,提升大市場的品牌和知名度,引進(jìn)國內(nèi)外知名商家進(jìn)駐大市場;
(2)協(xié)調(diào)與政府各職能部門的關(guān)系,防止有關(guān)部門對大市場的不合理干預(yù)及對商戶的不合理收費;
(3)協(xié)調(diào)商戶間的紛爭;
(4)制止及協(xié)助有關(guān)部門處理大市場內(nèi)的違法違規(guī)活動;
(5)及時提供商品信息、價格信息、供求信息、物流信息;
(6)根據(jù)需要,在市場時機成熟時可提供物流配送等服務(wù);
(7)規(guī)范經(jīng)營、維護市場秩序,預(yù)防、制止、查處違規(guī)行為。
3、為提高商業(yè)信譽,維護****大市場三期的良好形象,業(yè)主/經(jīng)營戶承諾所出售商品來源合法且貨真價實、物美價廉,嚴(yán)禁擺放、出售不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)或環(huán)境污染控制標(biāo)準(zhǔn)或內(nèi)容不健康或國家禁止流通的商品。
4、商戶必須合法經(jīng)營、文明經(jīng)商、禮貌待客、明碼標(biāo)價,嚴(yán)禁摻雜使假、短斤少兩、欺行霸市、強賣騙賣、哄抬物價。
5、為維護大市場整體形象,經(jīng)營戶須規(guī)定擺放證照、商品及其他物品。
6、按政府規(guī)定繳交各種稅費。
第三條 物業(yè)管理內(nèi)容
1、負(fù)責(zé)商鋪外觀及大市場整體形象的維護和完善,商鋪共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理,并嚴(yán)格按照建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)、維護設(shè)備,保障各類設(shè)備正常運行。共用部位指商鋪公共屋頂、戶外墻面、戶外場地、設(shè)備機房和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;共用設(shè)施設(shè)備指共用的上下水管道、落水管、天線、通訊線路、照明、鍋爐、消防設(shè)施、公廁、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、廣場、公益性文體設(shè)施等。
2、環(huán)境衛(wèi)生
負(fù)責(zé)公共場地、建筑物共同部位的清潔衛(wèi)生和垃圾的收集、清運,以確保公共場所干凈整潔。加強綠化,保證綠化帶無明顯黃土裸露;及時修剪、施肥、補種并及時防治病蟲害。
3、治安
協(xié)助公安部門維護大市場區(qū)域的公共秩序和治安防范,對大市場區(qū)域內(nèi)實行二十四小時巡查。
4、交通秩序
(1)維持大市場區(qū)域內(nèi)的道路暢通;
(2)指導(dǎo)車輛的行駛、停放,使車輛擺放有序。
(3)提供車位租用服務(wù)。
5、商鋪裝飾裝修管理與服務(wù)
(1)經(jīng)營戶室內(nèi)裝修的審批、審核及驗收;
(2)裝修施工單位的監(jiān)督與管理;
(3)廣告、宣傳經(jīng)營活動的管理。
6、消防
(1)協(xié)助公安消防部門對大市場經(jīng)營戶消防安全知識的宣傳工作;
(2)協(xié)助公安消防部門對大市場內(nèi)的消防隱患進(jìn)行檢查、整改;
(3)組建義務(wù)消防隊,并與業(yè)主/經(jīng)營戶安全工作小組長保持聯(lián)系,達(dá)到群防群治;
(4)檢查消防設(shè)施,配備相應(yīng)的消防器材。
7、商鋪共用部位、共用設(shè)施維修
(1)小修:小修小問題立即答復(fù)并積極處理;小修較大問題當(dāng)天答復(fù)并積極處理;
(2)急修:急修小問題立即派人積極處理;急修大問題立即組織足夠人力積極處理。
第四條 業(yè)主/經(jīng)營戶權(quán)利和義務(wù)
1、依法享有對自己所擁有物業(yè)的各項權(quán)利。
2、有權(quán)按有關(guān)規(guī)定在允許的范圍內(nèi)進(jìn)行室內(nèi)裝修、維修和改造。
3、有權(quán)自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線以及其它設(shè)施進(jìn)行合法維修養(yǎng)護。
4、有權(quán)要求物業(yè)公司對市場內(nèi)各種違章建筑、違章裝修以及違反物業(yè)管理規(guī)定的其他行為予以制止、糾正。
5、有權(quán)參加業(yè)主大會,并對大市場的各項管理決策擁有表決權(quán)。
6、就大市場和物業(yè)管理的有關(guān)問題向物業(yè)公司提出意見和建議。
7、遵守國家法律法規(guī)、政策及物業(yè)公司對大市場的有關(guān)管理規(guī)定、公約。
8、依據(jù)合同、約定和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)按時足額向物業(yè)公司交納市場和物業(yè)管理費及有償服務(wù)費用。
9、不得占用、損壞商鋪的共用部位、共有設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能及破壞墻體外觀、主體結(jié)構(gòu)等。
10、因搬遷、裝飾裝修等原因需合理使用共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)事先通知物業(yè)公司,使用完畢后在物業(yè)公司限定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀,造成損失的,要給予相關(guān)權(quán)利人賠償。
11、業(yè)主/經(jīng)營戶、商鋪其他使用人及訪客等違反本規(guī)定的行為造成損失的,由業(yè)主/經(jīng)營戶承擔(dān)或連帶承擔(dān)賠償責(zé)任。
12、業(yè)主/經(jīng)營戶、商鋪其他使用人在大市場公共范圍內(nèi)經(jīng)營活動須有謹(jǐn)慎和自我保護之義務(wù),如不幸發(fā)生摔跤、打架斗毆、財物丟失或被盜、被侵害事件等,自行處理善后事宜并承擔(dān)一切后果。
13、業(yè)主/經(jīng)營戶、商鋪其他使用人對其所監(jiān)護的限制民事行為能力或無民事行為能力人(如未成年人、精神病人等)在市場內(nèi)的行為和活動有完全監(jiān)管責(zé)任,發(fā)生侵害或被侵害事件,自行承擔(dān)一切后果。
14、業(yè)主/經(jīng)營戶、商鋪其他使用人對商鋪上擱置物、懸掛物負(fù)有安全維護之責(zé)任,如因擱置物、懸掛物脫落、墜落對他人造成損害的按國家規(guī)定承擔(dān)完全民事責(zé)任。
15、按照維護大市場整體利益、方便生活、團結(jié)互助、公平合理原則,正確處理商鋪的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系;給相鄰方造成妨礙或損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害、排
除妨礙、賠償損失。
16、為保持大市場的整體形象,業(yè)主/經(jīng)營戶不得改變商鋪的結(jié)構(gòu)、用途、外貌,業(yè)主/經(jīng)營戶如因經(jīng)營需要需對商鋪進(jìn)行裝修、維修,必須將裝修、維修的設(shè)計圖樣、尺寸、施工單位及施工方案呈報物業(yè)公司,經(jīng)物業(yè)公司書面同意后方可施工,并應(yīng)在物業(yè)公司規(guī)定的合理時間內(nèi)施工、完工。完工后應(yīng)向物業(yè)公司申請驗收,驗收合格后方可開業(yè),且施工單位和業(yè)主/經(jīng)營戶須交納一定的管理費及保證金。嚴(yán)禁對承重墻進(jìn)行挖、改、拆。
17、業(yè)主經(jīng)營戶不得對窗戶、陽臺、屋面、外墻做任何改變。如需搭建戶外雨棚、遮陽棚或安裝空調(diào)、防盜網(wǎng)或進(jìn)行其他加建、改建的商戶,須申報物業(yè)公司審核批準(zhǔn)后方可進(jìn)行,除此以外,業(yè)主/經(jīng)營戶不得進(jìn)行有對商鋪存在任何損毀、潛在損毀以及對商鋪外貌、形象有任何改變的裝修、維修、改建、加建、搭建。
18、未經(jīng)物業(yè)公司的書面同意,業(yè)主/經(jīng)營戶不得改變商鋪的用途及經(jīng)營范圍、類別或品種,更不得擅自停業(yè)、歇業(yè)或?qū)⑸啼侀L期閑置;如業(yè)主/經(jīng)營戶須出租或轉(zhuǎn)讓所購商鋪,應(yīng)提前一個月通知物業(yè)公司,并應(yīng)確保其承租人、受讓遵守物業(yè)公司關(guān)于大市場管理的相關(guān)規(guī)定。業(yè)主/經(jīng)營戶承諾物業(yè)公司享有該轉(zhuǎn)讓或出租商鋪的優(yōu)先受讓、承租權(quán)。
19、遵守物業(yè)公司依法律法規(guī)及本手冊規(guī)定所進(jìn)行的管理,不得阻礙、干擾物業(yè)公司履行管理職責(zé)。
20、業(yè)主/經(jīng)營戶必須在營業(yè)執(zhí)照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)持照、亮照經(jīng)營且只能經(jīng)營物業(yè)管理合同約定范圍內(nèi)的商品,國家有特殊規(guī)定的,還必須持有關(guān)部門核發(fā)的經(jīng)營許可證照,做到資質(zhì)合格、證照合法齊全。如果市場發(fā)生變化,業(yè)主/經(jīng)營戶可根據(jù)市場需求適當(dāng)調(diào)整經(jīng)營范圍,但其經(jīng)營范圍不能與大市場商業(yè)規(guī)劃相違背,并須事先經(jīng)物業(yè)公司書面同意并辦妥有關(guān)工商登記手續(xù)。
21、業(yè)主/經(jīng)營戶應(yīng)按物業(yè)公司確定的開業(yè)時間準(zhǔn)時開業(yè),否則按照《****大市場三期商戶經(jīng)營暨物業(yè)管理合同》規(guī)定處理。
第五條 市場經(jīng)營和物業(yè)管理費用
1、市場經(jīng)營和物業(yè)管理費用收費標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計算,暫定為人民幣0.50元/平方米/月。業(yè)主/經(jīng)營戶同意物業(yè)公司享有對以上收費標(biāo)準(zhǔn)在大市場正式開業(yè)后根據(jù)管理實際需要以保持收支平衡和正常運轉(zhuǎn)為目的的調(diào)整權(quán)利。該收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整經(jīng)雙方協(xié)議或**市物價局批準(zhǔn)后,由物業(yè)公司以大市場管理公告的形式在市場公告欄內(nèi)公布視為送達(dá)業(yè)主/經(jīng)營戶。
2、業(yè)主/經(jīng)營戶應(yīng)按物業(yè)公司入市通知書中載明的日期和項目、數(shù)額向甲方業(yè)主/經(jīng)營戶交納首期市場經(jīng)營和物業(yè)管理費及其他相關(guān)費用。
3、業(yè)主/經(jīng)營戶應(yīng)于每月五日前向物業(yè)公司交納本月市場經(jīng)營和物業(yè)管理費;于每月五號前向物業(yè)公司交納上月所實際發(fā)生的水電費及其他費用;繳交方式可以為現(xiàn)金、支票或轉(zhuǎn)帳。
4、業(yè)主出租其商鋪,市場經(jīng)營和物業(yè)管理費用由業(yè)主交納。
5、業(yè)主經(jīng)營戶轉(zhuǎn)讓其所有的商鋪,須交清轉(zhuǎn)讓之前的市場經(jīng)營和物業(yè)管理費及其他相關(guān)費用。
6、上述費用均不包括商鋪共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費用。
7、公用照明、公用動力及水電線網(wǎng)損耗按所占有的商鋪建筑面積的比例分?jǐn)?每月由物業(yè)公司向業(yè)主/經(jīng)營戶收取。
第六條 其他有償服務(wù)費用
1、車位及其他管理費按雙方協(xié)議或物價部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2、物業(yè)公司可根據(jù)大市場實際情況,開展各項有償服務(wù)和多種經(jīng)營活動。
第七條 物業(yè)維修基金的管理與使用
1、物業(yè)維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃,經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。
2、維修基金不敷使用時,經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn),由物業(yè)公司向業(yè)主按其所占有的商鋪建筑面積的比例續(xù)籌。
3、業(yè)主轉(zhuǎn)讓商鋪時,結(jié)余基金不退還,隨商鋪同時過戶。
第八條 環(huán)境衛(wèi)生與秩序維護
1、商戶應(yīng)自備垃圾袋,將垃圾置于指定的地點,不得飼養(yǎng)家畜禽及寵物,負(fù)責(zé)'門前三包'即包衛(wèi)生、包秩序、包綠化。
2、在市場內(nèi),禁止擺放、張貼、發(fā)送內(nèi)容不健康的書報刊、宣傳單或播放內(nèi)容不健康的音像制品;不得濫張濫貼、高聲吆喝、高分貝播放音像;不得打罵鬧事。
第九條 保險
商鋪及其范圍內(nèi)的財產(chǎn)與人身安全的保險由業(yè)主/經(jīng)營戶自行辦理并承擔(dān)相應(yīng)費用。
第十條 廣告
1、大市場區(qū)域內(nèi)的所有廣告(包括但不限于霓虹燈、廣告牌、橫幅、條 幅、宣傳單等形式)發(fā)布權(quán)屬于物業(yè)公司,業(yè)主/經(jīng)營戶如需發(fā)布廣告,須將廣告內(nèi)容、設(shè)計圖樣、尺寸、色彩效果、廣告形式、發(fā)布位置等,送物業(yè)公司審核,由物業(yè)公司統(tǒng)一管理、委托專業(yè)廣告公司制作,在報經(jīng)有關(guān)廣告管理部門審批并交納一定的廣告費后,方可在物業(yè)公司確認(rèn)或指定的方式、位置、期限內(nèi)發(fā)布。
2、凡違反本規(guī)定發(fā)布廣告的,物業(yè)公司有權(quán)制止并責(zé)令其消除影響,并處以一定數(shù)額的違約金。
3、物業(yè)公司在大市場內(nèi)的所有屋頂及外墻面上均可制作、發(fā)布廣告,但業(yè)主/經(jīng)營戶所發(fā)布的廣告內(nèi)容應(yīng)有利于宣傳和促進(jìn)大市場的繁榮與發(fā)展。
第十一條 其他
1、具體規(guī)定詳見細(xì)則。
第15篇 醫(yī)院物業(yè)管理投標(biāo)書編制說明
1、aa市第一人民醫(yī)院后勤服務(wù)管理項目,按行業(yè)劃分應(yīng)屬物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營范疇,本方案主要以物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等為依據(jù)。
2、考慮項目所在地aa市物業(yè)管理法規(guī)的具體情況,對其沒有規(guī)定或雖有規(guī)定操作性較難把握或標(biāo)準(zhǔn)與醫(yī)院的特殊要求距離較大的內(nèi)容,編制時參考了國家、廣東省aa市、深圳市和zz物業(yè)zz物業(yè)的相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)以及zz物業(yè)zz物業(yè)目前正在管理服務(wù)且規(guī)模相近的其它物業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)。
3、本方案的主要編制依據(jù)如下:
a、政府有關(guān)物業(yè)管理、醫(yī)療行業(yè)政策法規(guī);
b、aa市中心醫(yī)院現(xiàn)狀;
c、調(diào)研資料;
d、zz物業(yè)zz物業(yè)醫(yī)院后勤服務(wù)多年管理經(jīng)驗;
(一)、aa市第一人民醫(yī)院后勤服務(wù)管理項目,其主項服務(wù)內(nèi)容既有與物業(yè)管理行業(yè)相似的常規(guī)性;其專項服務(wù)內(nèi)容又與醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)有關(guān)的特殊性,故本方案主要以物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等為依據(jù),又充分考慮醫(yī)院客戶的菜單式服務(wù)的協(xié)議約定。
(二)、本方案編制時參考了國家、廣東省、aa市的相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)以及依照zz物業(yè)目前正在管理服務(wù)且規(guī)模相近的其它物業(yè)的相關(guān)規(guī)定和數(shù)據(jù)。
(三)、本方案的主要編制依據(jù)如下:
1、《廣東省物業(yè)管理條例》;
2、《aa市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及實施細(xì)則;
3、深圳市關(guān)于《1996-1997年度全市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)(住宅組團)優(yōu)秀大廈、優(yōu)秀工業(yè)區(qū)考評的通知》;
4、深圳市《關(guān)于下達(dá)我市物業(yè)管理服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知》;
5、醫(yī)療行業(yè)標(biāo)準(zhǔn);
6、《zz物業(yè)管理手冊》。
(四)、考慮醫(yī)院目前已有裝修、改造等計劃,方案編制時在目前實際情況的基礎(chǔ)上,適當(dāng)考慮了裝修、改建后的相關(guān)情況。
(五)、由于醫(yī)院提供的相關(guān)資料有限,本方案僅為初步方案,疏漏之外,在所難免,請醫(yī)院領(lǐng)導(dǎo)專家指正。
第16篇 物業(yè)公共管理樓宇及修繕管理
物業(yè)公共管理之樓宇及修繕管理
2.樓宇及修繕管理規(guī)定
為保持樓宇的完好美觀,使業(yè)戶享有寧靜舒適的生活環(huán)境,特訂立本規(guī)定。
2.1 房屋自交付使用時起(以竣工驗收日為準(zhǔn)),根據(jù)有關(guān)規(guī)定,保修期內(nèi)凡因施工原因引起的質(zhì)量問題(不包括人為損壞),由發(fā)展商負(fù)責(zé),物業(yè)管理公司可代為住戶進(jìn)行聯(lián)系。
2.2 由于屬自然災(zāi)害、自然損耗或住戶使用不當(dāng)所致的質(zhì)量問題需要維修,不在保修范圍內(nèi),物業(yè)管理公司將盡力為住戶提供有償服務(wù)。
2.3 保修期之后的日常房屋維修,住戶室內(nèi)部分費用由住戶負(fù)責(zé),公用部分費用根據(jù)維修資金使用等相關(guān)規(guī)定以及實際情況界定,由物業(yè)管理公司或相應(yīng)業(yè)主負(fù)責(zé)。
2.4 房屋公共部位凡屬人為損壞的,由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù),并承擔(dān)有關(guān)費用。
2.5 住戶對其購、租的樓宇擁有使用權(quán),物業(yè)管理公司受開發(fā)商或業(yè)主委托,對樓宇的所有主要結(jié)構(gòu)、公共場所及設(shè)施,行使管理權(quán)。
2.6 任何住戶均不得私自改變物業(yè)的用途, 物業(yè)外觀應(yīng)完好、整潔、不得妨礙市容和觀瞻,不允許封閉空中花園和外陽臺住戶不得自行封閉,允許封閉的內(nèi)陽臺應(yīng)統(tǒng)一有序。
2.7 住戶如對室內(nèi)進(jìn)行裝修,應(yīng)嚴(yán)格遵守裝修管理的一切規(guī)定。
2.8 小區(qū)之任何地方均不得涂畫或張貼廣告,違者應(yīng)負(fù)擔(dān)清洗、粉刷費用。如屬小孩所為,應(yīng)由家長負(fù)責(zé)。
2.9 樓宇內(nèi)公共地方,不得擺放家具、貨物或其他物品。
2.10 嚴(yán)禁往樓下傾倒污水、拋棄垃圾、雜物,以免傷及他人或影響衛(wèi)生,教育小孩在共公場所不得隨地大小便。否則,按規(guī)定處理。
2.11 切莫把垃圾等雜物投入廁所或下水道。如因使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞,住戶應(yīng)負(fù)全部修理費用。
2.12 嚴(yán)禁飼養(yǎng)犬類、家畜、家禽和在戶門外燒香拜神,懸掛迷信物品。違者按規(guī)定處理。
2.13 樓宇內(nèi)嚴(yán)禁收藏或擁有任何危險品(如槍支、彈藥、汽油及有害液體或氣體等),以保護全體住戶的安全。
2.14 為使本小區(qū)經(jīng)常保持整潔衛(wèi)生,嚴(yán)禁所有人員隨地吐痰、亂丟紙屑、煙頭、果皮以及瓜殼,違者按規(guī)定處理。
2.15 住戶須按期繳交各項管理費和水、電、氣的使用費用。
