第1篇 物業(yè)管理投標(biāo)工作程序范本
物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)在我國(guó)目前尚處于起步階段,迄今為止,國(guó)內(nèi)也僅有北京、廣州、南京等地進(jìn)行了初步嘗試,而參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。應(yīng)當(dāng)說(shuō),在這一行業(yè)中投標(biāo)活動(dòng)的成功經(jīng)驗(yàn)暫且乏善可陳。然而,投標(biāo)的公平性與競(jìng)爭(zhēng)性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”,成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。對(duì)于物業(yè)管理公司而言,要想在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟,乃至成為行業(yè)主導(dǎo),就必須要盡快做好準(zhǔn)備,加入到投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行列之中,在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大。因此,了解物業(yè)管理投標(biāo)的程序與技巧,了解投標(biāo)中可能發(fā)生的爭(zhēng)議及其解決途徑,對(duì)于提高物業(yè)管理公司的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)力以及保障其自身權(quán)益,都是非?，F(xiàn)實(shí)和迫切的。
雖然,由于投標(biāo)對(duì)象――物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性與其他工程項(xiàng)目的實(shí)物性的差異,物業(yè)管理投標(biāo)具有許多區(qū)別于其他項(xiàng)目投標(biāo)的獨(dú)特之處,但同樣作為投標(biāo),其必經(jīng)程序仍與其他項(xiàng)目投標(biāo)有著諸多相似之處,仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購(gòu)買標(biāo)書、可行性分析、編寫及封送標(biāo)書等步驟。
一、投標(biāo)前期工作
(一)取得從業(yè)資格
正如所有合法經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人一樣,從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)所必須具備的首要條件,這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因素。按照國(guó)際與國(guó)內(nèi)的不同管理規(guī)定,物業(yè)管理公司要取得投標(biāo)資格所需履行的手續(xù)也有所不同。
1.從事國(guó)內(nèi)投標(biāo)的資格要求
物業(yè)管理公司在國(guó)內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù),必須取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。
首先,按照我國(guó)《公司法》規(guī)定,作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的法人機(jī)構(gòu),物業(yè)管理公司(或其所屬集團(tuán)公司)必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,以證明其合法經(jīng)營(yíng)資格。
其次,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書。
鑒于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,隊(duì)伍良莠不齊,管理混亂的現(xiàn)狀,建設(shè)部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《試行辦法》),規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實(shí)施,其目的是要通過(guò)資質(zhì)審查,嚴(yán)格控制物業(yè)管理隊(duì)伍質(zhì)量,提高服務(wù)水平,而對(duì)于從事物業(yè)管理投標(biāo)的物業(yè)管理公司,審查更加嚴(yán)格。
在該《試行辦法》出臺(tái)并正式實(shí)施之前,各級(jí)地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實(shí)施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)管理辦法。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》,將物業(yè)管理公司劃分為以下三個(gè)等級(jí):
①一級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)
規(guī)模要求:公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬(wàn)平方米以上,或者管理涉外物業(yè)在20萬(wàn)平方米以上。
類型要求:公司所管理物業(yè)的類型在3種以上,或管理涉外物業(yè)在2種以上;并且所管理物業(yè)應(yīng)有2個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈,達(dá)標(biāo)面積超過(guò)50%。
人員素質(zhì)要求:企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上;并且公司應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員10人以上。
經(jīng)營(yíng)實(shí)力要求:企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限須在3年以上;且注冊(cè)資本應(yīng)在100萬(wàn)元以上(含100萬(wàn)元)。
②二級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)
規(guī)模要求:公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬(wàn)~50萬(wàn)平方米以上,或者管理涉外物業(yè)在5萬(wàn)~20萬(wàn)平方米以上。
類型要求:公司所管理物業(yè)的類型在2種以上,或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè);且所管理的物業(yè)需有1個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈,達(dá)標(biāo)面積超過(guò)30%。
人員素質(zhì)要求:具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員6人以上。
經(jīng)營(yíng)實(shí)力要求:企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限須在2年以上;且注冊(cè)資本應(yīng)在50萬(wàn)元以上(含50萬(wàn)元)。
③三級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)
規(guī)模要求:公司管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬(wàn)~20萬(wàn)平方米以上,或者管理涉外物業(yè)在1萬(wàn)~5萬(wàn)平方米以上。
人員素質(zhì)要求:具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員3人以上。
經(jīng)營(yíng)實(shí)力要求:企業(yè)注冊(cè)資本10萬(wàn)元以上(含10萬(wàn)元)。
再如,天津市為規(guī)范行業(yè)秩序,推動(dòng)該市物業(yè)管理健康發(fā)展,也相應(yīng)出臺(tái)《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定辦法》、《天津市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則》,全面引入市場(chǎng)機(jī)制,實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。該規(guī)則規(guī)定,天津市建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理,應(yīng)以招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè);建筑面積20萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。此外,該規(guī)則還對(duì)招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定。
以上這些規(guī)章制度僅僅是針對(duì)某些地區(qū)的個(gè)別特征而設(shè)置的,并不具有行業(yè)共性,而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國(guó)范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)該《試行辦法》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)3個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。一級(jí)企業(yè)可參加全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo);二級(jí)企業(yè)只限于參加全國(guó)范圍內(nèi)30萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo);三級(jí)企業(yè)只限于參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《試行辦法》規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定。未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定并取得資質(zhì)證書的,不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)?！对囆?/p>
辦法》還規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,每?jī)赡旰硕ㄒ淮?。?duì)于不符合原定資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè),由資質(zhì)等級(jí)評(píng)定初審部門提出降級(jí)或吊銷資質(zhì)證書的意見,報(bào)審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。資質(zhì)等級(jí)的升級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升,不得越級(jí)上升。
政府對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行這樣的劃分,并要求其按等級(jí)參與招標(biāo)投標(biāo),無(wú)疑在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)把好了關(guān),同時(shí)也從體制上為維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)秩序,提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水平提供了有力保障。應(yīng)當(dāng)說(shuō),這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,而且還將推動(dòng)全國(guó)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的迅速發(fā)展。
2.參與國(guó)際投標(biāo)應(yīng)履行的手續(xù)
物業(yè)管理公司參與國(guó)際投標(biāo),應(yīng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)規(guī)定,履行必要的手續(xù)。
(1)注冊(cè)
在招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)注冊(cè),使其具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的法人資格,這對(duì)于進(jìn)行國(guó)際投標(biāo)的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。注冊(cè)后經(jīng)該國(guó)政府核準(zhǔn)頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,公司即可正式營(yíng)業(yè),參與有關(guān)投標(biāo)工作。
由于不同國(guó)家法律法規(guī)的差異,他們對(duì)異國(guó)進(jìn)入的物業(yè)管理公司在注冊(cè)與遞交投標(biāo)書的先后次序上的規(guī)定也有所不同。但無(wú)論注冊(cè)手續(xù)在先在后,物業(yè)管理公司在申請(qǐng)時(shí)都必須按規(guī)定提交文件。由于不同國(guó)家所要求提交的文件種類不同,本書僅列舉說(shuō)明一些必須提交的主要文件:
①公司章程。物業(yè)管理公司注冊(cè)提交的公司章程必須對(duì)本公司的治理結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)體制做出充分說(shuō)明,其主要內(nèi)容包括:公司性質(zhì)、宗旨、注冊(cè)資本、營(yíng)業(yè)范圍、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理、總管理機(jī)構(gòu)所在地等。值得注意的是,由于我國(guó)實(shí)行《公司法》時(shí)間較短,加之獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)體制,我國(guó)公司成立時(shí)報(bào)批的組建文件往往與國(guó)際慣例有較大差別。因此,國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司對(duì)外投標(biāo)時(shí)通常需另行準(zhǔn)備一份對(duì)外適用的公司章程。
②營(yíng)業(yè)執(zhí)照。國(guó)內(nèi)投標(biāo)公司提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本審查,凡在國(guó)內(nèi)已有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通常可直接向招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照,辦理申請(qǐng)注冊(cè)手續(xù)。
③關(guān)于分公司的證明。分公司的證明文件應(yīng)由物業(yè)管理總公司開出,說(shuō)明該分公司的組織、章程;文件由選定的公證機(jī)關(guān)公證后生效。
④資產(chǎn)負(fù)債表及損益表。這兩份報(bào)表從財(cái)務(wù)的角度反映出物業(yè)管理公司的財(cái)力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)管理水平。
⑤曾接管物業(yè)的名稱、規(guī)模、地點(diǎn)及服務(wù)質(zhì)量等。
⑥辦事處人員名單和任職證書。即由辦事處負(fù)責(zé)人簽署委任的駐招標(biāo)物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明。
以上文件絕大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國(guó)內(nèi)外事部門及駐招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)的中國(guó)大使館或領(lǐng)事館公證,以表明文件的簽名、印章屬實(shí),文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。公證之后,諸文件便可生效。
(2)選擇代理人
物業(yè)管理公司如果在國(guó)外從事投標(biāo),必將面臨異域文化所帶來(lái)的種種障礙,而房地產(chǎn)項(xiàng)目的固定性以及物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性,又要求他們必須承擔(dān)較之于其他工程承包項(xiàng)目投標(biāo)更大的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí),聘用代理人承辦注冊(cè)、咨詢等自己所不熟悉的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù),不僅可節(jié)約費(fèi)用,還可利用代理人對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度,增加其投標(biāo)成功的可能性。
當(dāng)然,代理的這些優(yōu)勢(shì)必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上,因此如何選擇合適的代理人也將成為投標(biāo)公司必須認(rèn)真對(duì)待的一個(gè)重要問(wèn)題。通常,代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn):
①業(yè)務(wù)咨詢。代理人應(yīng)當(dāng)利用其在當(dāng)?shù)貜V泛的社會(huì)關(guān)系與以往經(jīng)驗(yàn)向投標(biāo)公司提供相關(guān)的重要信息,包括重大項(xiàng)目的招標(biāo)信息;開發(fā)商情況;當(dāng)?shù)胤?、?jīng)濟(jì)情況;社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣;勞務(wù)雇用管理等。為物業(yè)管理公司熟悉國(guó)外物業(yè)管理規(guī)定及服務(wù)要求提供幫助,這是代理人應(yīng)提供的基本服務(wù)之一。
②業(yè)務(wù)代理。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)運(yùn)作提供服務(wù),這些工作包括代辦各種例行手續(xù),代為尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇?提供投標(biāo)所需單價(jià)、費(fèi)率等。這些服務(wù)可以提高投標(biāo)者工作效率,降低其交易成本。
③矛盾協(xié)調(diào)。物業(yè)管理公司在異地從事投標(biāo),與當(dāng)?shù)貥I(yè)主必然會(huì)在文化、風(fēng)俗等方面存在差異,加之服務(wù)行業(yè)本身與個(gè)人滿足程度密切相關(guān)的特性,雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭(zhēng)議在所難免。此時(shí),代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤(rùn)滑劑”的作用,妥善協(xié)調(diào)解決矛盾。
物業(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務(wù)需要與代理成本之后,便可在當(dāng)?shù)氐闹薪榉?wù)公司中慎重選擇滿足條件的代理人。選擇代理人時(shí),投標(biāo)公司應(yīng)從自身的弱勢(shì)及代理人可提供的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)出發(fā),根據(jù)成本效益原則,綜合評(píng)價(jià)做出決策。
代理人作為中介咨詢公司是以其技術(shù)與智力提供服務(wù),因此衡量其能力應(yīng)首先考慮技術(shù)條件,其他因素次之。投標(biāo)公司選擇代理人時(shí)應(yīng)以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務(wù)獨(dú)立性、取費(fèi)結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎(chǔ)。
①技術(shù)勝任能力。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個(gè)經(jīng)過(guò)專業(yè)教育與訓(xùn)練、具有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的組織團(tuán)體來(lái)承擔(dān)被委托的任務(wù)。投標(biāo)公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出:
a.察看公司以往在合同任務(wù)實(shí)施過(guò)程中所采用的方法及技術(shù)處理手段的說(shuō)明材料。
b.調(diào)查該公司及其工作人員曾經(jīng)在類似地區(qū)承擔(dān)類似物業(yè)項(xiàng)目情況。
c.審查將要從事該項(xiàng)目的所有工作人員的經(jīng)驗(yàn)和資歷。
d.了解該公司以前顧客對(duì)其工作成績(jī)的評(píng)價(jià)。
②管理能力。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模與類型相匹配的管
理技能,必須適當(dāng)安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃。在提供服務(wù)全過(guò)程中,代理者還必須要善于與承包商、供應(yīng)商、貸款機(jī)構(gòu)及政府機(jī)構(gòu)打交道,同時(shí)向委托方報(bào)告工作進(jìn)展,以使其能及時(shí)和準(zhǔn)確地作出決定。對(duì)于這一指標(biāo)評(píng)價(jià)所采用的方法主要有:
a.考查咨詢總工程師以往業(yè)績(jī)成就記錄。
b.考查被提名的項(xiàng)目經(jīng)理以往業(yè)績(jī)成就紀(jì)錄。
c.詢問(wèn)咨詢工程師對(duì)該物業(yè)項(xiàng)目管理的意見。
d.判斷自己與咨詢工程師在原則問(wèn)題上是否具有協(xié)商基礎(chǔ)。
③資源可靠性。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來(lái)提供服務(wù),以保證必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間。資源可靠性的評(píng)價(jià)可參照以下標(biāo)準(zhǔn):
a.考查被提名參加該項(xiàng)目工作班子的技術(shù)與管理人員的能力。
b.詢問(wèn)代理公司在提供服務(wù)過(guò)程中對(duì)各參加者職責(zé)委派所作出的安排,及其對(duì)自己應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的了解。
c.調(diào)查該公司的聲譽(yù)及財(cái)力狀況。
④職業(yè)獨(dú)立性。中介咨詢服務(wù)作為一種獨(dú)立業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)符合fidic合同條款中有關(guān)職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨(dú)立性等諸項(xiàng)規(guī)定。投標(biāo)公司可通過(guò)詢問(wèn)調(diào)查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動(dòng)有直接或間接的利益關(guān)系,能否客觀完成被委派的任務(wù),并且通過(guò)應(yīng)用合理的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)原理使委托方獲得最佳效益。
⑤取費(fèi)合理性。投標(biāo)公司判斷中介公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理,應(yīng)遵循國(guó)家有關(guān)部門的相應(yīng)規(guī)定,有時(shí)還可參考fidic合同條款建議的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
⑥執(zhí)業(yè)誠(chéng)實(shí)性。投標(biāo)公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關(guān)系。委托方不應(yīng)過(guò)多干預(yù)代理公司的工作,而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物業(yè)管理公司必須通過(guò)調(diào)查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠(chéng)實(shí)性。
在考察了以上條件之后,投標(biāo)公司則可根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性與重要性來(lái)確定代理公司。通常這一決策可經(jīng)歷以下幾個(gè)步驟:
①確定選擇范圍。投標(biāo)公司應(yīng)當(dāng)預(yù)測(cè)該招標(biāo)物業(yè)服務(wù)所需的人力資源及其對(duì)人力資源的要求,并將可能需要的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分類。例如:要求的專業(yè)知識(shí)領(lǐng)域和服務(wù)類型,對(duì)該物業(yè)服務(wù)要求的詳細(xì)說(shuō)明,地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件),將要簽訂的合同類型等。
②資格預(yù)審。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊(duì)。
③分析預(yù)選。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗(yàn)資歷、人力資源可靠性、財(cái)力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)區(qū)域、與同行關(guān)系、政治社會(huì)和環(huán)境敏感性、要求的擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)等條件進(jìn)行逐一分析,選出3~5家候選公司。
④條件商議。接下來(lái)物業(yè)管理公司則應(yīng)分別與候選公司商議合作條件,并要求各候選公司就以下幾點(diǎn)提出建議書:工作內(nèi)容說(shuō)明;與該合同有關(guān)的證明單據(jù)和資料;資料說(shuō)明;附有詳細(xì)說(shuō)明的其他替代方案;培訓(xùn)計(jì)劃;過(guò)去在性質(zhì)類似項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn);資金控制的詳細(xì)情況;工作人員的規(guī)模與職責(zé);為實(shí)施該合同任務(wù)而提出的組織與管理的模式;對(duì)當(dāng)?shù)貤l件的了解;地區(qū)的資源;用于該服務(wù)項(xiàng)目的技術(shù)手段;資源的可利用性。
⑤審核排序。投標(biāo)公司應(yīng)詳細(xì)審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細(xì)節(jié),實(shí)地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務(wù),獲取更多的資料,并按這些公司的條件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進(jìn)行排列。
⑥接洽談判。投標(biāo)公司可先邀請(qǐng)排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項(xiàng)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),談判應(yīng)盡可能詳細(xì)地對(duì)合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。如果與第一家談判失敗,投標(biāo)公司必須通過(guò)書面形式告知該公司,然后再與第二家進(jìn)行談判,直至達(dá)成滿意的協(xié)議為止。
一旦選定,物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議,以作為界定雙方權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。通常代理協(xié)議包括以下內(nèi)容:
a.協(xié)議雙方注冊(cè)的法人名稱、公司地址、法人代表姓名和職務(wù)。
b.簽訂協(xié)議的目的與性質(zhì)。
c.代理范圍,包括代理的業(yè)務(wù)范圍和時(shí)間范圍。
d.代理物業(yè)名稱及代理期限。
e.代理雙方的義務(wù)和職責(zé)。這應(yīng)當(dāng)是合同的主要部分。
代理人可能承擔(dān)的義務(wù)主要有:向委托人提供信息及有關(guān)法律法規(guī)資料;協(xié)助委托人參與競(jìng)標(biāo);推薦可靠的投標(biāo)合作者;協(xié)調(diào)委托人與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門及業(yè)主三方之間的關(guān)系;其他代理工作。
委托人可能應(yīng)履行的職責(zé)主要有:向代理人支付代理費(fèi);履行協(xié)議條款;支持代理人開展代理業(yè)務(wù)的工作,必要時(shí)提供代理人所需資料。
f.代理費(fèi)及其支付辦法。
按某些國(guó)家規(guī)定,代理協(xié)議應(yīng)呈報(bào)政府有關(guān)部門登記注冊(cè),如有必要,還需由公證部門予以公證。
(二)籌措資金
物業(yè)管理公司的財(cái)力狀況也是衡量其實(shí)力的重要因素,它必須要能滿足公司投標(biāo)全過(guò)程及中標(biāo)后的管理需要。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)管理所需資金,做好資金籌措準(zhǔn)備,以使自己有足夠資金通過(guò)投標(biāo)資格預(yù)審。
投標(biāo)企業(yè)可以考慮的資金來(lái)源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)與盈利狀況,而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來(lái)源結(jié)構(gòu)。
&n
bsp; 如物業(yè)管理企業(yè)需向銀行申請(qǐng)貸款,則應(yīng)遵照以下程序進(jìn)行:
(1)遞交文件,提出申請(qǐng)。公司所提交的文件包括申請(qǐng)書、財(cái)務(wù)報(bào)表、物業(yè)項(xiàng)目情況說(shuō)明、資金用途計(jì)劃等。
(2)接受資信審查。
(3)取得貸款擔(dān)保。
(4)簽訂貸款合同。合同主要內(nèi)容包括貸款期限、貸款利率、用款計(jì)劃與還款計(jì)劃等。
(三)收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料
招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進(jìn)行投標(biāo)可行性研究必不可少的重要因素。因此,物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料。這些資料的范圍不僅包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況,還應(yīng)包括投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。
公司可能的資料來(lái)源大致有以下幾個(gè)方面:
(1)報(bào)章雜志。報(bào)紙或相關(guān)雜志歷來(lái)是各種招標(biāo)信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道,而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況也會(huì)在各種雜志上有介紹。有意識(shí)地留意這些地方,往往會(huì)使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。
(2)網(wǎng)絡(luò)傳輸。在時(shí)間就是速度的信息時(shí)代,隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展,愈來(lái)愈多的信息交流可通過(guò)因特網(wǎng)迅速通暢地完成。為適應(yīng)電子商務(wù)的發(fā)展趨勢(shì),許多招標(biāo)投標(biāo)公司紛紛建起了自己的網(wǎng)站,各種招標(biāo)信息也開始在網(wǎng)上進(jìn)行發(fā)布,如中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)網(wǎng)就已開通了網(wǎng)上招標(biāo)投標(biāo)及投標(biāo)代理業(yè)務(wù)?？梢灶A(yù)見,網(wǎng)上招標(biāo)投標(biāo)必將成為招標(biāo)投標(biāo)未來(lái)發(fā)展的主流。網(wǎng)絡(luò)自然也為投標(biāo)者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。
(3)同行業(yè)公司。當(dāng)存在物業(yè)管理分包時(shí),公司通常可通過(guò)同行業(yè)的總包人獲取招標(biāo)相關(guān)信息;此外,公司還可在與其他公司進(jìn)行一般業(yè)務(wù)交流時(shí),得到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一些資料。
可是,要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當(dāng)相關(guān)的資料,其收集工作的繁瑣是可以想見的,更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。情報(bào)工作人員應(yīng)按資料的重要性、類別進(jìn)行分門別類,以便于投標(biāo)工作人員使用,由此得出的最有價(jià)值的信息將為投標(biāo)公司下一步的可行性研究提供分析基礎(chǔ)。
(四)進(jìn)行投標(biāo)可行性分析
一項(xiàng)物業(yè)管理投標(biāo)從購(gòu)買招標(biāo)文件到送出投標(biāo)書,涉及大量的人力物力支出,一旦投標(biāo)失敗,其所有的前期投入都將付之東流,損失甚為可觀。這必然要求物業(yè)管理投標(biāo)公司在確定是否進(jìn)行競(jìng)標(biāo)時(shí)務(wù)必要小心謹(jǐn)慎,在提出投標(biāo)申請(qǐng)前做出必要的可行性研究,不可貿(mào)然行事。
1.招標(biāo)物業(yè)條件分析
(1)物業(yè)性質(zhì)。了解區(qū)分招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)非常重要。因?yàn)椴煌再|(zhì)的物業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同,所需的技術(shù)力量不同,物業(yè)管理公司的相對(duì)優(yōu)劣勢(shì)也差異明顯。
例如,對(duì)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理,其目的是要為居民提供一個(gè)安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間,不僅應(yīng)有助于人的身心健康,還需對(duì)整個(gè)城市風(fēng)貌產(chǎn)生積極影響。因此,在管理上就要求能增強(qiáng)住宅功能,搞好小區(qū)設(shè)施配套,營(yíng)造出優(yōu)美的生活環(huán)境。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應(yīng)圍繞這一目標(biāo)安排。
與之相對(duì)應(yīng),服務(wù)型公寓則更注重一對(duì)一的服務(wù)特色。它既要為住戶提供酒店式服務(wù),又要營(yíng)造出溫馨的家庭氣氛,其服務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個(gè)性化,除了日常清潔、綠化服務(wù)外,還應(yīng)提供各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等。
而對(duì)于寫字樓,其管理重點(diǎn)則放在了“安全、舒適、快捷”上。故其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè)重于加強(qiáng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全,增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財(cái)產(chǎn)安全,開辟商場(chǎng)、酒家、娛樂設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方便用戶生活,完善通訊系統(tǒng)建設(shè)以加強(qiáng)用戶同外部聯(lián)系等方面。
這些不同的管理內(nèi)容必然對(duì)物業(yè)管理公司提出不同的服務(wù)要求和技術(shù)要求,而具有類似物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的投標(biāo)公司無(wú)疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標(biāo)中占有一定的技術(shù)和人力資源優(yōu)勢(shì)。
(2)特殊服務(wù)要求。有些物業(yè)可能會(huì)由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用,需要一些特殊服務(wù)。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的優(yōu)勢(shì),甚至可能導(dǎo)致競(jìng)標(biāo)過(guò)程中的“黑馬”出現(xiàn),物業(yè)管理公司必須認(rèn)真對(duì)待,在分析中趨利避害。他們可考慮這些特殊服務(wù)的支出費(fèi)用及自身的技術(shù)力量或可尋找的分包伙伴,從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案;反之,則應(yīng)放棄競(jìng)標(biāo)。
(3)物業(yè)招標(biāo)背景。這是對(duì)招標(biāo)文件的留意。有時(shí)招標(biāo)文件會(huì)由于招標(biāo)者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向,這對(duì)于其他投標(biāo)公司而言是極為不利的。因此在閱讀標(biāo)書時(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中一些特殊要求,這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢(shì)判斷。
如公告中寫明“歡迎××物業(yè)管理公司參加投標(biāo)”,此時(shí)則可能出現(xiàn)當(dāng)其他公司與××公司的標(biāo)價(jià)和服務(wù)質(zhì)量相同時(shí),開發(fā)商會(huì)優(yōu)先選擇后者的情況。再如,××物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)書上寫明必須提供某項(xiàng)服務(wù),而本地又僅有一家專業(yè)服務(wù)公司可提供該項(xiàng)服務(wù),則投標(biāo)公司應(yīng)注意開發(fā)商與該專業(yè)服務(wù)公司是否關(guān)系密切,以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等。
這些細(xì)枝末節(jié)看似無(wú)關(guān)緊要,可一旦忽略,則有可能導(dǎo)致投標(biāo)失敗,不僅投標(biāo)者的大量準(zhǔn)備工作徒勞無(wú)功,而且還會(huì)影響公司聲譽(yù)。
(4)物業(yè)開發(fā)商狀況。這一層面的分析包括開發(fā)商的技術(shù)力量、信譽(yù)度等。因?yàn)槲飿I(yè)的質(zhì)量取決于開發(fā)商的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量,而有些質(zhì)量問(wèn)題只有在物業(yè)管理公司接管后才會(huì)出現(xiàn),這必然會(huì)增大物業(yè)管理公司的維護(hù)費(fèi)用和與開發(fā)商交涉的其他支出,甚至還有可能會(huì)影響物業(yè)管理公司的信譽(yù)。因此,物業(yè)管理公司通過(guò)對(duì)開發(fā)商以往所承建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查,以及有關(guān)物業(yè)
管理公司與之合作的情況,分析判斷招標(biāo)物業(yè)開發(fā)商的可靠性,并盡量選擇信譽(yù)較好、易于協(xié)調(diào)的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè),盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入,這樣既可保證物業(yè)質(zhì)量,也便于其日后管理。
2.本公司投標(biāo)條件分析
(1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理或合作經(jīng)驗(yàn),這在競(jìng)標(biāo)中極易引起開發(fā)商注意。而且從成本角度考慮,以往的類似管理也可在現(xiàn)成的管理人員、設(shè)備或固定的業(yè)務(wù)聯(lián)系方面節(jié)約許多開支。故投標(biāo)者應(yīng)針對(duì)招標(biāo)物業(yè)的情況,分析本公司以往類似經(jīng)驗(yàn),確定公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
(2)人力資源優(yōu)勢(shì)。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓(xùn)人員,是否具有熟練和經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員,是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)服務(wù)公司有密切合作關(guān)系。
(3)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。即能否利用高新技術(shù)提供高品質(zhì)服務(wù)或特殊服務(wù),如智能大廈等先進(jìn)的信息管理技術(shù),綠色工程以及高科技防盜安全設(shè)施等。
(4)財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢(shì)。公司在財(cái)務(wù)分析方面是否有完善的核算制度和先進(jìn)的分析方法,是否擁有優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人才資源,是否能多渠道籌集資金,并合理開支。
(5)劣勢(shì)分析。這主要體現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)上,詳見下面的分析。
3.競(jìng)爭(zhēng)者分析
(1)潛在競(jìng)爭(zhēng)者。有時(shí)在競(jìng)標(biāo)中可能會(huì)出現(xiàn)某些剛具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與競(jìng)標(biāo)的情況。他們可能幾乎沒有類似成熟的管理經(jīng)驗(yàn),但在某一方面(如特殊技術(shù)、服務(wù)等)卻具有絕對(duì)或壟斷優(yōu)勢(shì)。由于他們進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)不久,許多情況尚未能為人所知,他們雖然默默無(wú)聞,容易被人所忽略,卻很有可能成為競(jìng)標(biāo)中的“黑馬”,這樣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不僅隱蔽而且威脅巨大。對(duì)于這些陌生的競(jìng)爭(zhēng)者,投標(biāo)公司不可掉以輕心,必須認(rèn)真對(duì)待。這實(shí)際上又從另一方面強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理公司全面搜集資料工作的重要性。
(2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量。通常大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的技術(shù)和優(yōu)秀的品質(zhì),就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實(shí)力,尤其在我國(guó)現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),專業(yè)性服務(wù)公司尚不成氣候的情況下,規(guī)模大小在很大程度上將影響招標(biāo)者的選擇判斷。此外,公司現(xiàn)有的正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務(wù)的質(zhì)量則可從另一方面更為真實(shí)地反映出其實(shí)力大小。
(3)當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)者的地域優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理提供的是服務(wù),其質(zhì)量的判定在很大程度上取決于業(yè)主的滿足程度。當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對(duì)當(dāng)?shù)匚幕?、風(fēng)俗的熟悉提供令業(yè)主滿足的服務(wù)。較之異地進(jìn)入的物業(yè)管理公司,他們一來(lái)可減少進(jìn)入障礙,二來(lái)可利用以往業(yè)務(wù)所形成的與當(dāng)?shù)貙I(yè)性服務(wù)公司的密切往來(lái),分包物業(yè)管理,從而具有成本優(yōu)勢(shì),同時(shí)他們還可能由于與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的特殊聯(lián)系而具有某些關(guān)系優(yōu)勢(shì)。
(4)經(jīng)營(yíng)方式差異?，F(xiàn)有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種:一是實(shí)體性,內(nèi)部分為兩個(gè)層次,即管理層和作業(yè)層,管理層由有經(jīng)營(yíng)頭腦的人組成,作業(yè)層由與服務(wù)內(nèi)容相關(guān)的操作人員組成;二是純由管理人員組成,無(wú)作業(yè)層,他們通常不帶工人隊(duì)伍,而是通過(guò)合同形式與社會(huì)上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散的聯(lián)合,以合同方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。這兩種不同組織形式?jīng)Q定了他們不同的經(jīng)營(yíng)方式,前者通常具有較強(qiáng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性,但管理成本較高;后者則相對(duì)靈活,管理成本低,但需要有優(yōu)秀的專業(yè)性服務(wù)公司與之配合,因而他們的投標(biāo)積極性與報(bào)價(jià)也相應(yīng)呈現(xiàn)差異。投標(biāo)公司可針對(duì)招標(biāo)物業(yè)所在地具體情況對(duì)其區(qū)別對(duì)待,權(quán)宜從事。
4.風(fēng)險(xiǎn)分析
在國(guó)內(nèi)從事物業(yè)管理投標(biāo),通?？赡苊媾R的風(fēng)險(xiǎn)有:
(1)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。主要是指由于通貨膨脹引起的設(shè)備、人工等價(jià)格上升,導(dǎo)致其中標(biāo)后實(shí)際運(yùn)行成本費(fèi)用大大超過(guò)預(yù)算,甚至出現(xiàn)虧損。
(2)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善,或缺乏對(duì)當(dāng)?shù)匚幕牧私?不能提供高質(zhì)量服務(wù),導(dǎo)致虧損甚至遭業(yè)主辭退。
(3)自然條件。如水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害發(fā)生而又不能構(gòu)成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時(shí),物業(yè)管理公司將承擔(dān)的部分損失。
(4)其他風(fēng)險(xiǎn)。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務(wù),而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟(jì)乃至信譽(yù)損失等。
此外,當(dāng)物業(yè)管理公司從事國(guó)際投標(biāo)時(shí),還可能面臨政治風(fēng)險(xiǎn)。
這些因素都可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司即使競(jìng)標(biāo)成功也會(huì)發(fā)生虧損,但這也絕非不可避免。物業(yè)管理公司必須在決定投標(biāo)之前認(rèn)真考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素,并從自身?xiàng)l件出發(fā),制訂出最佳方案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減少到最小。
二、投標(biāo)實(shí)施步驟
在通過(guò)資格預(yù)審之后,物業(yè)管理公司便可按以下步驟實(shí)施投標(biāo)
(一)購(gòu)買閱讀招標(biāo)文件
物業(yè)管理公司要想取得招標(biāo)文件必須向業(yè)主購(gòu)買,而取得招標(biāo)文件之后,如何閱讀成為關(guān)系到投標(biāo)成敗的重要環(huán)節(jié)。
首先,招標(biāo)文件可能會(huì)由于篇幅較長(zhǎng)而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容不清晰的情況。這些錯(cuò)誤雖是由于招標(biāo)業(yè)主的原因,但若投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)前不加重視,甚至不能發(fā)現(xiàn),將可能影響投標(biāo)標(biāo)價(jià)的制定,以至影響投標(biāo)的成功,甚至還可能影響中標(biāo)后合同的履行。因此,投標(biāo)企業(yè)在這一階段,應(yīng)本著仔細(xì)謹(jǐn)慎的原則,閱讀并盡可能找出錯(cuò)誤,再按其不同性質(zhì)與重要性,將這些錯(cuò)
誤與遺漏劃分為“招標(biāo)前由業(yè)主明確答復(fù)”和“計(jì)人索賠項(xiàng)目”兩類。
其次,從事國(guó)際投標(biāo)的公司還應(yīng)注意招標(biāo)文件的翻譯。不同的翻譯可能會(huì)導(dǎo)致招標(biāo)文件內(nèi)容面目全非,而由精通外語(yǔ)的計(jì)價(jià)員直接閱讀招標(biāo)文件則是解決這一問(wèn)題的理想辦法。
此外,招標(biāo)公司還應(yīng)注意要對(duì)招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定,如開標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)保證書等,尤其是圖紙、設(shè)計(jì)說(shuō)明書和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求和范圍予以足夠重視,作出仔細(xì)研究。
(二)考察現(xiàn)場(chǎng)
通常,開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)將根據(jù)需要組織參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參觀現(xiàn)場(chǎng),并向他們做出相關(guān)的必要介紹,其目的在于幫助投標(biāo)公司充分了解物業(yè)情況,以合理計(jì)算標(biāo)價(jià)。在考察過(guò)程中,投標(biāo)人還將就投標(biāo)公司代表所提出的有關(guān)投標(biāo)的各種疑問(wèn)做出口頭回答,但這種口頭答疑并不具備法律效力。只有在投標(biāo)者以書面形式提出問(wèn)題并由招標(biāo)人做出書面答復(fù)時(shí),才能產(chǎn)生法律約束力。
根據(jù)慣例,投標(biāo)人應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)條件考察結(jié)果自行負(fù)責(zé),開發(fā)商將認(rèn)為投標(biāo)者已掌握了現(xiàn)場(chǎng)情況,明確了現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)與投標(biāo)報(bào)價(jià)有關(guān)的外在風(fēng)險(xiǎn)條件。投標(biāo)人不得在接管后對(duì)物業(yè)外在的質(zhì)量問(wèn)題提出異議,申明條件不利而要求索賠(當(dāng)然,其內(nèi)在且不能從外部發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題除外)。因此,投標(biāo)公司對(duì)這一步驟不得掉以輕心,必須就以下方面進(jìn)行細(xì)致了解:
(1)若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入,則應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)查看工程土建構(gòu)造,內(nèi)外安裝的合理性,尤其是消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、電力交通通訊設(shè)備等,必要時(shí)做好日后養(yǎng)護(hù)、維護(hù)要點(diǎn)記錄,圖紙更改要點(diǎn)記錄,交與開發(fā)商商議。前期介入的優(yōu)點(diǎn)在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調(diào),有利于其接管后的管理。物業(yè)管理公司應(yīng)盡量利用這一機(jī)會(huì),認(rèn)真準(zhǔn)備、仔細(xì)查看,參與業(yè)主的設(shè)計(jì)開發(fā),甚至可以就業(yè)主設(shè)計(jì)的不合理之處提出修改意見,或提出更好的設(shè)計(jì)建議。
(2)若物業(yè)已經(jīng)竣工,則物業(yè)管理公司應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)視察項(xiàng)目:
①工程項(xiàng)目施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計(jì)圖紙要求;
②技術(shù)經(jīng)檢驗(yàn)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),能滿足使用要求;
③竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常;
④設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求;
⑤確保外在質(zhì)量無(wú)重大問(wèn)題;
⑥周圍公用設(shè)施分布情況。
(3)主要業(yè)主情況,包括收入層次、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)等。這些情況可由投標(biāo)公司自行安排人員與時(shí)間進(jìn)行調(diào)查。
(4)當(dāng)?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理?xiàng)l件。這些條件與接管后的服務(wù)密切相關(guān)。例如,上海的氣候四季分明,晝夜溫差較大,春夏之交還有黃梅季節(jié),因此這里的物業(yè)注重朝向、通風(fēng)與綠化,相應(yīng)其物業(yè)管理也更應(yīng)注意加強(qiáng)環(huán)境維護(hù)與季節(jié)更替時(shí)的服務(wù)。再如素有“山城”之稱的重慶,其特點(diǎn)在于春秋兩季不分明,濕度大,夏季氣候悶熱,且由于地勢(shì)起伏大,交通甚為不便,因此這里的物業(yè)管理則應(yīng)突出交通便利服務(wù)與夏季的防暑工作。由此可見,這些地理與氣候的差異必然導(dǎo)致具體服務(wù)內(nèi)容的差異,只有當(dāng)物業(yè)管理公司了解這些差異時(shí),其服務(wù)才會(huì)有的放矢,事半功倍。
(三)制定管理服務(wù)方法及工作量
通常投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求,詳細(xì)列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法及工作量。
住宅小區(qū)的特點(diǎn)在于規(guī)劃集中,功能多樣,產(chǎn)權(quán)多元,管理復(fù)雜。為突出其居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)功能,物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)包括房屋的維護(hù)與修繕管理、環(huán)境的維護(hù)管理、市政公用設(shè)施的維護(hù)管理及綠化、治安管理等,其管理重點(diǎn)應(yīng)是日常維護(hù)、修繕。
對(duì)于寫字樓,其管理側(cè)重于為該樓宇中的工作人員提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境,服務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括裝修圖紙審批、維修服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、咨詢服務(wù)、公關(guān)服務(wù)等,其重點(diǎn)應(yīng)突出清潔、安全保衛(wèi)工作。
商業(yè)樓宇管理的重點(diǎn)則在于建立良好的商業(yè)形象,以吸引更多消費(fèi)者,故其日常管理工作包括安全保衛(wèi)工作、消防工作、設(shè)備管理、清潔衛(wèi)生工作、車輛管理工作等,其重點(diǎn)應(yīng)是保安、清潔工作。
工業(yè)廠房與倉(cāng)庫(kù)的管理因關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量與丟失損壞等問(wèn)題,其服務(wù)項(xiàng)目主要是做好各項(xiàng)保障事務(wù),如材料、物資、設(shè)備、工具的供應(yīng)保障;工作生活設(shè)施及工作條件的保障;優(yōu)美環(huán)境和娛樂的保障等,其重點(diǎn)應(yīng)放在材料、物資及工作條件的安全保障之上。
投標(biāo)物業(yè)可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)性質(zhì)及所要求服務(wù)的內(nèi)容,制定和規(guī)劃管理服務(wù)內(nèi)容及工作量。這里,以最常見的住宅公寓為例,制定管理服務(wù)內(nèi)容及工作量。
(四)制定資金計(jì)劃
資金計(jì)劃應(yīng)當(dāng)在確定了管理服務(wù)內(nèi)容及工作量的基礎(chǔ)上制定。制定資金計(jì)劃目的主要有二:一是復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果;二是做好議標(biāo)階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準(zhǔn)備。資金計(jì)劃應(yīng)以資金流量為根據(jù)進(jìn)行測(cè)算,一般說(shuō)來(lái),資金流入應(yīng)當(dāng)大于流出,這樣的資金計(jì)劃安排對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)才具有說(shuō)服力。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)中主要的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目為:
(1)標(biāo)書規(guī)定的預(yù)付款、保證金等。
(2)接管期間費(fèi)用支出。
(3)接管期間收入。
(4)其他資金來(lái)源。
(五)標(biāo)價(jià)試算
以上工作完成后,投標(biāo)者
便可進(jìn)行標(biāo)價(jià)試算。試算前,投標(biāo)者應(yīng)確保做到以下幾點(diǎn):
(1)明確領(lǐng)會(huì)了招標(biāo)文件中的各項(xiàng)服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件;
(2)計(jì)算或復(fù)核過(guò)服務(wù)工作量;
(3)掌握了物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)信息;
(4)掌握了標(biāo)價(jià)計(jì)算所需的各種單價(jià)、費(fèi)率、費(fèi)用;
(5)擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。
通常,在確定了工作量之后,即可用服務(wù)單價(jià)乘以工作量,得出管理服務(wù)費(fèi)用。但對(duì)于單價(jià)的確定,不可套用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(國(guó)家規(guī)定了管理服務(wù)單價(jià)的除外),因?yàn)椴煌飿I(yè)情況不同,必須具體問(wèn)題具體分析。同時(shí),確定單價(jià)時(shí)還必須根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況,從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上予以研究分析。
(六)標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整
對(duì)于上述試算結(jié)果,投標(biāo)者必須經(jīng)過(guò)進(jìn)一步評(píng)估才能最后確定標(biāo)價(jià),這主要是因?yàn)?
(1)試算所用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能部分是預(yù)測(cè)性的,部分為經(jīng)驗(yàn)性的,不夠精確可靠,估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)測(cè)和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的適用基礎(chǔ)進(jìn)行審查,必要時(shí)予以調(diào)整。
(2)風(fēng)險(xiǎn)等不可預(yù)見費(fèi)用是主觀設(shè)定的,應(yīng)在計(jì)算結(jié)束后予以復(fù)核,綜合各渠道所得信息分析做出報(bào)價(jià)決策。
(3)可能由于估價(jià)人員比較保守,致使估價(jià)偏高,對(duì)此可參考幾個(gè)估價(jià)人員的估價(jià)結(jié)果,取平均值確定最終報(bào)價(jià)。
現(xiàn)行標(biāo)價(jià)的評(píng)估內(nèi)容大致包括兩方面:一是價(jià)格類比;二是競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析。分析之后便可進(jìn)行標(biāo)價(jià)調(diào)整。
通過(guò)這一步驟,投標(biāo)公司便可以確定出最終標(biāo)價(jià)。
(七)辦理投標(biāo)保函
由于投標(biāo)者一旦中標(biāo)就必須履行受標(biāo)的義務(wù),為防止投標(biāo)單位違約給招標(biāo)單位帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失,在投遞物業(yè)管理投標(biāo)書時(shí),招標(biāo)單位通常要求投標(biāo)單位出具一定金額和期限的保證文件,以確保在投標(biāo)單位中標(biāo)后不能履約時(shí),招標(biāo)單位可通過(guò)出具保函的銀行,用保證金額的全部或部分為投標(biāo)單位賠償經(jīng)濟(jì)損失。投標(biāo)保函通常由投標(biāo)單位開戶銀行或其主管部門出具。
投標(biāo)保函所承擔(dān)的主要擔(dān)保責(zé)任有:
(1)投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得撤回標(biāo)書及投標(biāo)保函。
(2)投標(biāo)人被通知中標(biāo)后必須按通知書規(guī)定的時(shí)間前往物業(yè)所在地簽約。
(3)在簽約后的一定時(shí)間內(nèi),投標(biāo)人必須提供履約保函或履約保證金。
如果投標(biāo)人違反上述任何一條規(guī)定,招標(biāo)人就有權(quán)沒收投標(biāo)保函,并向銀行索賠其擔(dān)保金額。若投標(biāo)人沒有中標(biāo)或沒有任何違約行為,招標(biāo)人就應(yīng)在通知投標(biāo)無(wú)效或未中標(biāo)或投標(biāo)單位履約之后,及時(shí)將投標(biāo)保函退還給投標(biāo)人,并相應(yīng)解除銀行的擔(dān)保責(zé)任。
通常辦理投標(biāo)保函應(yīng)經(jīng)過(guò)以下程序:
(1)向銀行提交標(biāo)書中的有關(guān)資料,包括投標(biāo)人須知,保函條款、格式及法律條款等。
(2)填寫《要求開具保函申請(qǐng)書》及其他申請(qǐng)所要求填寫的表格,按銀行提供的格式一式三份。
(3)提交詳細(xì)材料,說(shuō)明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限。
投標(biāo)保函的主要內(nèi)容包括:擔(dān)保人、被擔(dān)保人、受益人、擔(dān)保事由、擔(dān)保金額、擔(dān)保貨幣、擔(dān)保責(zé)任、索償條件等。保函的有效期限通常在投標(biāo)人須知中有規(guī)定,超過(guò)保函規(guī)定的有效期限,或在有效期內(nèi)招標(biāo)人因故宣布本次招標(biāo)作廢,投標(biāo)保函自動(dòng)失效。有效期滿后,投標(biāo)人應(yīng)將投標(biāo)保函退還銀行注銷。
除辦理投標(biāo)保函外,投標(biāo)方還可以保證金的形式提供違約擔(dān)保。此時(shí),投標(biāo)方保證金將作為投標(biāo)文件的組成部分之一。
投標(biāo)方應(yīng)將保證金于投標(biāo)截止之日前交至招標(biāo)機(jī)構(gòu)指定處。投標(biāo)保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交,保證金額依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定確定。未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo),將被視為無(wú)效投標(biāo)。
中標(biāo)的投標(biāo)方的保證金,在中標(biāo)方簽訂合同并履約后5日內(nèi)予以退還;未中標(biāo)的投標(biāo)方的保證金,在定標(biāo)后5日內(nèi)予以退還,均不用支付利息。
(八)封送標(biāo)書、保函
投標(biāo)文件全部編制好以后,投標(biāo)人就可派專人或通過(guò)郵寄將標(biāo)書投送給招標(biāo)人。
封送標(biāo)書的一般慣例是,投標(biāo)人應(yīng)將所有投標(biāo)文件按照招標(biāo)文件的要求,準(zhǔn)備正本和副本(通常正本1份,副本2份)。標(biāo)書的正本及每一份副本應(yīng)分別包裝,而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封,密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異,以正本為準(zhǔn)),兩層封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請(qǐng)書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人,并注明投標(biāo)文件的編號(hào)、物業(yè)名稱、“在某日某時(shí)(指開標(biāo)日期)之前不要啟封”等。內(nèi)層封套是用于原封退還投標(biāo)文件的,因此應(yīng)寫明投標(biāo)人的地址和名稱,若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標(biāo)記,則招標(biāo)方的工作人員等對(duì)于把投標(biāo)文件放錯(cuò)地方或過(guò)早啟封概不負(fù)責(zé)。由于上述原因被過(guò)早啟封的標(biāo)書,招標(biāo)人將予拒絕并退還投標(biāo)人。
所有投標(biāo)文件都必須按招標(biāo)人在投標(biāo)邀請(qǐng)書中規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間之前送至招標(biāo)人。投標(biāo)文件從投標(biāo)截止之時(shí)起,有效期為30天。招標(biāo)人將拒絕在投標(biāo)截止時(shí)間后收到的投標(biāo)文件。
三、定標(biāo)后的工作
(一)中標(biāo)后的合同簽訂與履行
經(jīng)過(guò)評(píng)標(biāo)與定標(biāo)之后,招標(biāo)方將及時(shí)發(fā)函通知中標(biāo)公司。中標(biāo)公司則可自接到通知之時(shí)做好準(zhǔn)
備,進(jìn)入合同的簽訂階段。
通常,物業(yè)委托管理合同的簽訂需經(jīng)過(guò)簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標(biāo)函、簽訂合同協(xié)議書幾個(gè)步驟。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問(wèn)題進(jìn)行談判,中標(biāo)公司應(yīng)在準(zhǔn)備期間對(duì)自己的優(yōu)劣勢(shì)、技術(shù)資源條件以及業(yè)主狀況進(jìn)行充分分析,并盡量熟悉合同條款,以便在談判過(guò)程中把握主動(dòng),避免在合同簽訂過(guò)程中利益受損。同時(shí),物業(yè)管理公司還應(yīng)著手組建物業(yè)管理專案小組,制訂工作規(guī)劃,以便合同簽訂后及時(shí)進(jìn)駐物業(yè)。
物業(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效,業(yè)主與物業(yè)管理公司均應(yīng)依照合同規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。
(二)未中標(biāo)的總結(jié)
競(jìng)標(biāo)失利不僅意味著前期工作白白浪費(fèi),而且還將對(duì)公司聲譽(yù)產(chǎn)生不利影響,因此,未中標(biāo)公司應(yīng)在收到通知后及時(shí)對(duì)本次失利的原因做出分析,避免重蹈覆轍。分析可從以下幾方面考慮:
(1)準(zhǔn)備工作不充分。投標(biāo)公司在前期收集的資料是否不夠充分,致使公司對(duì)招標(biāo)物業(yè)的主要情況或競(jìng)爭(zhēng)者了解不夠,因而采取了某些不當(dāng)?shù)牟呗?導(dǎo)致失利。
(2)估價(jià)不準(zhǔn)。投標(biāo)公司還可分析報(bào)價(jià)與中標(biāo)標(biāo)價(jià)之間的差異,并找出存在差異的根源,是工作量測(cè)算得不準(zhǔn),還是服務(wù)單價(jià)確定得偏高,或是計(jì)算方法不對(duì)。
(3)報(bào)價(jià)策略失誤。這里包含的原因很多,投標(biāo)公司應(yīng)具體情況具體分析。
對(duì)于以上分析得出的結(jié)果,投標(biāo)公司應(yīng)整理并歸檔,以備下次投標(biāo)借鑒參考。
(三)資料整理與歸檔
第2篇 物業(yè)管理公司主要工作職能
物業(yè)管理公司主要職能
一、**物業(yè)管理公司主要功能:
1.作為mm房地產(chǎn)對(duì)外的主要窗口,也是業(yè)主與mm房地產(chǎn)的聯(lián)系渠道;
2.協(xié)調(diào)管理處與業(yè)主或住戶的關(guān)系;
3.代表業(yè)主向公司反映意見,代表公司向業(yè)主傳達(dá)管理方的精神;
4.為業(yè)主提供全方位的配套服務(wù);
二、目的:
1.最大限度地滿足業(yè)主或住戶的生活要求,使業(yè)主或住戶住得放心;
2.解決業(yè)主日常生活及使用物業(yè)過(guò)程中遇到的問(wèn)題;
3.通過(guò)對(duì)進(jìn)出小區(qū)人員及物品的管控,有效地降低小區(qū)罪案的發(fā)生;
4.通過(guò)對(duì)業(yè)主使用物業(yè)的指引及管理,能最大限度地使物業(yè)保值甚至增值,從以達(dá)到物業(yè)管理的目的;
5.通過(guò)對(duì)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù),保證業(yè)主或住戶充分享用物業(yè)的最大功能。
三、職責(zé)范圍:
(一)辦公室
1.統(tǒng)籌計(jì)劃管理處各部門工作的分配安排;
2.負(fù)責(zé)與各公司(部門)的工作協(xié)調(diào)與溝通;
3.跟進(jìn)會(huì)所范圍內(nèi)的商鋪?zhàn)赓U手續(xù);
4.收發(fā)并整理管理處對(duì)外及外來(lái)文件;
5.每月匯總管理處各部門員工的考勤;
6.每月核對(duì)各部門領(lǐng)料記錄;
7.向各部門傳達(dá)經(jīng)理室下達(dá)指示或向經(jīng)理室匯報(bào)各部門情況;
8.整理收樓資料,建立及管理業(yè)主資料檔案;
(二)各區(qū)管理處
1.辦理業(yè)主收樓手續(xù);
2.辦理業(yè)主所需的各類服務(wù)申報(bào)手續(xù);
3.辦理裝修申請(qǐng)及各類出入證手續(xù);
4.辦理業(yè)主日常項(xiàng)目申報(bào)等有關(guān)手續(xù);
5.有償服務(wù)的咨詢及辦理有關(guān)手續(xù)。
6.協(xié)助業(yè)主處理日常生活中遇到的問(wèn)題。
7.接待來(lái)訪單位或個(gè)人及其來(lái)電(函);
8.接收及記錄業(yè)主報(bào)修工程項(xiàng)目,并落工程單到各有關(guān)部門;
9.監(jiān)督并反饋業(yè)主工程檢修問(wèn)題的處理進(jìn)度及結(jié)果;
10.管理未收樓單位或已收樓單位留下的門匙;
11.接聽業(yè)主日常來(lái)電咨詢,并落工程單跟進(jìn);
12.協(xié)助財(cái)務(wù)部處理有關(guān)業(yè)主繳(欠)費(fèi)事宜;
(三)清潔綠化部
1.負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的公用娛樂設(shè)施、公園、道路、車站、公共樓梯間、樓宇外墻、樣板房等地的衛(wèi)生清潔工作;
2.對(duì)未收樓的單位進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)工作;
3.負(fù)責(zé)行政辦公樓的日常清潔;
4.看管樣板房,防止室內(nèi)飾物被竊或破壞;
5.負(fù)責(zé)清運(yùn)小區(qū)淤泥、垃圾;
6.為業(yè)主或住戶提供家居清潔、滅鼠滅蚊、收送洗衣等有償服務(wù)(暫未有);
7.服務(wù)過(guò)程中,聽取客人意見,及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)并反饋有關(guān)部門;
8.定期對(duì)全區(qū)公共場(chǎng)所進(jìn)行滅'四害'工作;
9.積極、認(rèn)真地完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。
(四)工程維修部
1)水電維修組
1.保持小區(qū)內(nèi)水、電等資源的供給與管理及其工程的養(yǎng)護(hù)與維修;
2.對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)電、消防、配電房、水泵房等設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行操作管理、維修、保養(yǎng)等工作;
3.負(fù)責(zé)協(xié)助小區(qū)的通訊設(shè)備、有線電視天線的維修保養(yǎng)和故障檢修;
4.對(duì)管理處各部門傳達(dá)或本部巡查發(fā)現(xiàn)所得有問(wèn)題的公共設(shè)施進(jìn)行檢修;
5.與相關(guān)部門保持良好關(guān)系,及時(shí)處理相關(guān)問(wèn)題;
6.定期巡查區(qū)內(nèi)設(shè)備房設(shè)備用及各游樂設(shè)施的運(yùn)行情況,并認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄;
7.每月抄錄住宅單位水電表,進(jìn)行月度水電耗用分析對(duì)比,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象;
8.保持值班室、配電房、加壓泵的清潔、設(shè)備保養(yǎng)及維修等;
9.確保各苑區(qū)的電房設(shè)施、公用設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作有序開展,并在緊急情況下及時(shí)派遣相關(guān)工作人到現(xiàn)場(chǎng)排除故障;
10.遇到突然停電或其它突發(fā)性事故時(shí),迅速趕往現(xiàn)場(chǎng),保持鎮(zhèn)定,按操作規(guī)程及時(shí)排除故障或采取有效的應(yīng)急措施,及時(shí)處理問(wèn)題;
11.積極、認(rèn)真地完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。
2)土建給排水維修組
1.嚴(yán)格遵守公司(部門)規(guī)章制度,維護(hù)公司(部門)利益,工作中按實(shí)際情況、實(shí)事求是地為業(yè)主解決問(wèn)題;
2.在業(yè)主收樓前提前介入社區(qū)的管理工作,協(xié)助各部門對(duì)社區(qū)的管理,使業(yè)主的交樓工作能順利進(jìn)行;
3.對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行維修、部分安裝、修改工程的計(jì)劃、組織施工、進(jìn)度跟進(jìn)、質(zhì)量監(jiān)督;
4.定期與管理員陪同業(yè)主到樓宇現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)收交接工作,并對(duì)物業(yè)手尾工程進(jìn)行跟進(jìn);
5.負(fù)責(zé)跟進(jìn)各部門傳達(dá)或巡查發(fā)現(xiàn)的小區(qū)公共設(shè)施問(wèn)題及收樓后業(yè)主提出的物業(yè)更改工程,組織各施工部門施工及按實(shí)際情況制訂施工時(shí)間;
6.定期組織相關(guān)部門對(duì)小區(qū)內(nèi)公共道路、設(shè)備設(shè)施、暗藏管網(wǎng)、給排水系統(tǒng)等進(jìn)行維修工作;
7.跟進(jìn)工程過(guò)程中保持與業(yè)主或各區(qū)管理處聯(lián)系,及時(shí)反饋工程情況,從而降低投訴率;
8.積極、認(rèn)真地完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。
第3篇 物業(yè)管理處入住期日常管理工作內(nèi)容
進(jìn)入全面管理階段后,物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo),主要開展以下工作(但不限于):
1.房屋管理:建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修;
2.裝修管理:監(jiān)督產(chǎn)權(quán)人根據(jù)物業(yè)的裝修管理規(guī)定進(jìn)行房屋裝修;
3.設(shè)備設(shè)施管理;對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修;
4.清潔服務(wù):加強(qiáng)清潔員工的管理,維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生;
5.綠化服務(wù):物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù);
6.消防管理:建立消防隊(duì)伍,對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理;
7.安全管理;加強(qiáng)保安隊(duì)伍的建設(shè)管理,確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適;
8.車輛管理:維護(hù)行人、車輛的交通秩序,以及車輛停放秩序;
9.產(chǎn)籍管理:指對(duì)產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正,保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際相符;
10.財(cái)務(wù)管理:對(duì)物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理。
第4篇 某小區(qū)物業(yè)管理員工作規(guī)范
小區(qū)物業(yè)管理員工作規(guī)范
一、每日工作
1、巡視所管理的宅區(qū),巡視內(nèi)容為:
(1)、檢查住宅區(qū)是否有違章行為(有無(wú)亂搭、亂建、違章裝修、墻壁有無(wú)亂涂、亂畫、張貼廣告、有無(wú)亂擺攤販)
(2)、住宅區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)破損、消防通道是否被堵、輸電線路是否完好、有無(wú)亂拉亂搭、有無(wú)可疑人員活動(dòng))
(3)、住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)(樹木花草有無(wú)損壞、房前屋后和公共場(chǎng)所有無(wú)亂仍垃圾、垃圾桶是否倒清、有無(wú)亂停放車輛、亂晾曬衣物、有無(wú)影響正常休息的噪聲源)
(4)、基礎(chǔ)設(shè)施是否完整(道路有無(wú)損壞、室外上下水道是否暢通、有無(wú)滲漏、路口及其它實(shí)施有無(wú)損壞)
2、經(jīng)營(yíng)性房租、管理費(fèi)、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的收繳;
3、接待住戶、租戶來(lái)訪和處理有關(guān)房產(chǎn)的投訴;
4、編報(bào)和房屋保養(yǎng)、維修計(jì)劃工作,驗(yàn)收修繕質(zhì)量;
5、做好工作日記、整理內(nèi)務(wù)。
二、一周工作
1、走訪租、住戶,了解情況、聽取意見、及時(shí)處理;
2、初審租、住戶裝修申請(qǐng)、并報(bào)上級(jí)審批;
3、檢查每棟樓宇及公共設(shè)施是否完好,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)上報(bào)并協(xié)助處理;
三、一月工作
1、執(zhí)行本月保養(yǎng)維修計(jì)劃,編報(bào)下月保養(yǎng)維修計(jì)劃;
2、編報(bào)房屋租金、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)表;
3、整理房屋管理資料、檔案,對(duì)發(fā)生異動(dòng)的做出修改、
4、與有關(guān)單位聯(lián)系、交換情況,如有情況須用書面報(bào)告反映;
四、一季工作
1、檢查住宅區(qū)消防設(shè)施是否完整無(wú)缺、能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理及上報(bào);
2、清理房租、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳情況、并編報(bào)季度報(bào)表,清查是否有錯(cuò)收、漏收,采取措施對(duì)拖欠費(fèi)用進(jìn)行追繳;
3、編報(bào)本季度維修保養(yǎng)報(bào)告及季度工作計(jì)劃;
五、一年工作
1、本年度所做工作進(jìn)行自我總結(jié)并報(bào)主管經(jīng)理考評(píng);
2、編報(bào)年度房租、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)告;
3、編報(bào)下年度維修保養(yǎng)計(jì)劃、制訂下年度工作計(jì)劃。
第5篇 各項(xiàng)物業(yè)管理專業(yè)工作方案
物業(yè)管理各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案
一、公共設(shè)施設(shè)備管理
1.管理目標(biāo)
保證設(shè)備運(yùn)行正常,無(wú)重大管理責(zé)任事故。
2.管理措施
(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無(wú)雜物、灰塵積垢,無(wú)鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無(wú)損,確保隨時(shí)啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問(wèn)題。
(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通,無(wú)火災(zāi)安全隱患。
(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無(wú)污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無(wú)泛水,地下室、設(shè)備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,保證無(wú)大面積跑水、泛水,長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無(wú)架空管線,無(wú)礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
二、安全管理
1.管理目標(biāo)
(1)確保大廈內(nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進(jìn)入。
(3)有預(yù)見性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)
(1)在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。
(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請(qǐng)其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí),管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng),控制局面,爭(zhēng)取主動(dòng)。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。
(3)發(fā)生案件時(shí),立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng),協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),沉著、機(jī)智實(shí)施處理,并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。
三、裝修管理
1.日常裝修管理
(1)管理處安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。
(2)跟蹤施工情況,管理處主任每日巡視,了解各施工點(diǎn)施工情況,安全管理主管每日三次不定時(shí)巡視,了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。
(3)安全管理員24小時(shí)值班,控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。
(4)裝修垃圾清運(yùn)。采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請(qǐng)相結(jié)合的方法,袋裝清運(yùn),日清日運(yùn),不堆積、不滯留,不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。
2.裝修安全管理
(1)安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。
(2)與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。
(3)裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入,安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。
(4)需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè),應(yīng)向管理處提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下,方可作業(yè)。
(5)安全管理員巡查時(shí),對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查,發(fā)現(xiàn)不安全隱患,及時(shí)處理報(bào)告。
(6)發(fā)生緊急事故時(shí),按緊急處理措施程序進(jìn)行。
四、消防管理
1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立
(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。
(2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。
(3)管理處其他人員為義務(wù)消防員。
(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。
(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。
(6)管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。
2.建立各項(xiàng)消防制度
(1)消防檢查制度。
(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況,包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等,檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由管理處主任審核。
(3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視,每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并填寫《消防安全檢查登記表》。
(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患,應(yīng)及時(shí)采取整改措施,做到隱患不過(guò)夜。
(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患,應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗(yàn)證。
(6)管理處制定《動(dòng)火審批制度》,內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理方法。
3.防火措施
(1)貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,業(yè)戶要樹立防火意識(shí),管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員,全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。
(2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路,電器線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理處安排施工。
(3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。
(4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。
(5)不準(zhǔn)在樓道、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù),堆放雜物,阻礙通道。
(6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù),動(dòng)火審批手續(xù),保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。
(7)公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料,室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制,并加以處理。
(8)配備火警時(shí)刻的必須器材,如:應(yīng)急照明燈等。
4.消防知識(shí)培訓(xùn)
(1)對(duì)業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電),通過(guò)《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶,并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。
(2)管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間,學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例,內(nèi)部的消防管理制度,設(shè)備設(shè)施的操作方法等,學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。
(3)管理處主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。
(4)在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患,由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。
(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn),考試合格后方可任職,其資格每年確認(rèn)一次。
5.消防設(shè)備管理
(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。
(2)管理處對(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì),編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理處主任指定人專實(shí)施,并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。
(3)制定《設(shè)備管理制度》,對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。
6.消防演習(xí)
(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí),具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門。
(2)消防演習(xí)后,管理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對(duì)演習(xí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。
五、車輛管理
1.小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行日夜24小時(shí)值班制度,由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理,車輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。
2.本小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行有償使用,車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進(jìn)入停車場(chǎng)。
3.車輛進(jìn)入:車輛進(jìn)入停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,取得管理員同意后方可進(jìn)入。
4.車輛停放:車輛停放時(shí)必須服從管理員指揮,注意前后左右車輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與周圍車輛保持適當(dāng)距離,不得對(duì)其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場(chǎng),不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放,查看車輛有無(wú)上鎖,有無(wú)外部破損,應(yīng)通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場(chǎng)車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。
5.駛離:車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向管理員交回停車牌,管理員核對(duì)牌號(hào)相符,收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。
6.管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé),熱情服務(wù),不得會(huì)客、喝酒、睡覺,不得離開,不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車場(chǎng),嚴(yán)格核對(duì)駛離車輛的牌號(hào),對(duì)車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù),核實(shí)停車場(chǎng)車輛內(nèi)登記記錄相符,并列簽字交接。
7.停車場(chǎng)內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車輛停放。
六、清潔管理
1.人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖(略)。
2.工作流程及質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。
第6篇 物業(yè)管理工作內(nèi)容設(shè)定規(guī)范
物業(yè)管理工作內(nèi)容的設(shè)定
(一)日常管理工作
1.日常管理工作的內(nèi)容
(1)物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;
(2)房屋及建筑的公共部分、機(jī)電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、管理;
(3)住戶裝修管理;
(4)車輛管理;
(5)客戶檔案管理;
2、安全保衛(wèi)
(1)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問(wèn)題,制定治安案件
發(fā)生率控制標(biāo)準(zhǔn);
(2)制定物業(yè)管理區(qū)治安管理?xiàng)l例,保安員崗位職責(zé)及保安工作作業(yè)流程;
3、清潔綠化
(1)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場(chǎng)所及配套設(shè)備的特點(diǎn)、制定清潔保潔率;
(2)制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理?xiàng)l例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)流程;
(3)制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標(biāo)準(zhǔn)及綠化管理規(guī)定;
(4)明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)流程;
4、消防
(1)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標(biāo)準(zhǔn);
(2)制定物業(yè)管理區(qū)消防管理?xiàng)l例及消防工作內(nèi)容、明確責(zé)任人;
(3)制定消防設(shè)備、設(shè)備的管理、維護(hù)、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國(guó)家規(guī)定要求;
5水、電設(shè)備的管理、維護(hù)
(1)了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問(wèn)題或存在的事故隱患,制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時(shí)率和合格率控制標(biāo)準(zhǔn);
(2)制定水、電設(shè)備的使用和維護(hù)條例及作業(yè)流程,以保證其達(dá)到應(yīng)有的性能標(biāo)準(zhǔn);
(3)制定水、電設(shè)備維護(hù)人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé);
6.房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理
(1)了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問(wèn)題及事故隱患率,制定相應(yīng)的完好率、維修及時(shí)率及驗(yàn)收合格率指標(biāo);
(2)制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定;
(3)制定房屋及公共配套設(shè)施維護(hù)人員的管理?xiàng)l例、崗位職責(zé)及作業(yè)流程;
(4)業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施,物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù),并制定對(duì)承租人的管理規(guī)定。
7.住戶裝修管理
(1)制定住戶裝修管理規(guī)定,明確裝修范圍、時(shí)間、垃圾的處理及裝修人員的管理,完善裝修申報(bào)手續(xù);
(2)建立裝修檢查監(jiān)督制度,明確責(zé)任人,以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、
防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響;
8.車輛管理
(1)車輛管理包括機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車的管理;
(2)制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛的進(jìn)出、停放和行駛的管理規(guī)定,明確責(zé)任
人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程;
(3)制定停車場(chǎng)、自行車棚的完好率、維修及時(shí)率和合格率標(biāo)準(zhǔn)。
9.客戶檔案管理
(1)客戶檔案包括與客戶有關(guān)的各類入住資料、申請(qǐng)表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費(fèi)記錄;
(2)建立客戶檔案的管理規(guī)定,明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程。
(二)便民服務(wù)
.物業(yè)管理公司應(yīng)在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù),具體項(xiàng)目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點(diǎn)及自身的實(shí)際情況而定。
1.便民服務(wù)
(1)可分為無(wú)償服務(wù)和有償服務(wù)兩類,內(nèi)容及價(jià)格應(yīng)透明化;
(2)無(wú)償服務(wù)的成本費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出;有嘗服務(wù)的價(jià)格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)確定;
2.建立便民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導(dǎo)書,明確責(zé)任,規(guī)范服務(wù)人員的用語(yǔ)及行為。
(三)與業(yè)主日常溝通
1.與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容:
(1)通過(guò)電話、信函、張貼公布及面對(duì)面等形式處理各項(xiàng)與客戶有關(guān)的事務(wù);
(2)通過(guò)登門或約見的形式,定期或不定期拜訪客戶;
(3)通過(guò)組織專題或系列活動(dòng),開展社區(qū)文化活動(dòng);
(4)應(yīng)邀參加或列席業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
2.物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)高度重視與業(yè)主的日常溝通,保持與每一業(yè)主的良好關(guān)系。
3.如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時(shí),物業(yè)管理公司必須堅(jiān)持不采取任何制裁性的措施,而應(yīng)通過(guò)正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。
(四)處理客戶投訴
1.物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營(yíng)原則,規(guī)范客戶投訴的處理流程;
(1)接到投訴時(shí),首先要假定我們的工作存在問(wèn)題;
(2)出現(xiàn)投訴,一定要及時(shí)向上反映信息;
(3)面對(duì)重大的投訴問(wèn)題,第一負(fù)責(zé)人要親自處理;
(5)在滿足客戶的要求時(shí),應(yīng)遵循公司的經(jīng)營(yíng)原則辦事。
2.物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)分析、總結(jié)客戶投訴的案例,并列入崗位培訓(xùn)的教材中。
(五)營(yíng)造社區(qū)文化
1.社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動(dòng)兩方面。社區(qū)文化活動(dòng)促進(jìn)社區(qū)文化氛圍的形成;社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動(dòng)層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。
2.物業(yè)管理公司應(yīng)把營(yíng)造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。
3.社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面:
(1)物業(yè)管理區(qū)的整體精神風(fēng)貌;
(2)家庭的生活方式;
(3)住戶的鄰居關(guān)系;
4.建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設(shè)公約,通過(guò)設(shè)立專欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳,物業(yè)管理公司的各位員工應(yīng)嚴(yán)格遵守,起模范表率作用。
5.社區(qū)文化活動(dòng)有各種類型,包括:各類競(jìng)技、表演、旅游、購(gòu)物、培訓(xùn)班、夏令營(yíng)、節(jié)日慶祝活動(dòng)以及當(dāng)?shù)卣M織的各類精神文明活動(dòng)。
6.開展社區(qū)文化活動(dòng),物業(yè)管理公司應(yīng):
(1)分析住戶的構(gòu)成,充分了解住戶的需求;
(2)針對(duì)不同的層面,制定各類社區(qū)文化活動(dòng)方案及經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)業(yè)主委員會(huì)通過(guò);
(3)提高并逐步改善活動(dòng)場(chǎng)地。
第7篇 z物業(yè)監(jiān)控管理員工作職責(zé)
物業(yè)監(jiān)控管理員工作職責(zé)
1. 按規(guī)定使用,保養(yǎng)監(jiān)控消防、ba系統(tǒng)等設(shè)備、設(shè)施。
2. 定期協(xié)助工程技術(shù)人員對(duì)苑區(qū)各類監(jiān)控、消防ba系統(tǒng)等設(shè)備,設(shè)施進(jìn)行檢查,記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)管理部處理。
3. 詳細(xì)記錄當(dāng)值期間的工作情況,保持與當(dāng)值管理人員的暢通聯(lián)系,每半小時(shí)與各巡邏、保安、大堂、管理崗聯(lián)系一次。
4. 忠于職守,工作嚴(yán)肅認(rèn)真,密切注視監(jiān)控,消防等設(shè)備工作情況,必須掌握監(jiān)查區(qū)域內(nèi)的動(dòng)態(tài)情況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按程序或應(yīng)急方案處理。
5. 嚴(yán)禁擅自開機(jī),使用電話辦理私人事務(wù),保持專用電話暢通,嚴(yán)禁吸煙,看報(bào)紙,脫崗,嚴(yán)禁與他人在室內(nèi)閑聊。
6. 對(duì)日常工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)報(bào)告,不得延誤,并詳細(xì)記錄時(shí)間、地點(diǎn)、程度、原因和處理結(jié)果,將詳細(xì)情況書寫書面報(bào)告呈管理處。
7. 保持監(jiān)控室內(nèi)的清潔工作,使工作環(huán)境良好,嚴(yán)禁在室內(nèi)食用任何物品,免招老鼠侵襲,破壞。
8. 注意保密,無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁闖入,如需查看資料,須得到主管的批準(zhǔn)。
第8篇 物業(yè)管理水浸處理工作程序
1.員工巡區(qū)時(shí)或在崗位上發(fā)現(xiàn)小區(qū)范圍內(nèi)水浸,應(yīng)立即將情況報(bào)告當(dāng)值主管。
2.當(dāng)值主管接報(bào)后應(yīng)第一時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)查看情況。經(jīng)核實(shí)后應(yīng)視情況決定是否立即通知有關(guān)部門(如工程部、保安部、管業(yè)部、客戶服務(wù)中心等)部門負(fù)責(zé)人,說(shuō)明有關(guān)出之地點(diǎn)和簡(jiǎn)要情況,同時(shí)積極組織現(xiàn)有的人力物力開展搶險(xiǎn)工作并拍攝水浸現(xiàn)場(chǎng)以供備案分析。
3.組織當(dāng)值人員采取有效的措施,攔截和疏泄積水,防止水浸蔓延,盡可能減少水浸所致的損失。包括:
1)關(guān)閉受浸區(qū)域之電掣,以防人員觸電;
2)在水蔓延的通道上擺放攔水沙包,防止水浸蔓延到其它地方;
3)用布、沙包或其他材料塞住水浸的洞口;
4)疏通排水地漏、排水渠;
5)開啟排水泵;
6)用吸水機(jī)吸水;
7)其他一切經(jīng)濟(jì)有效的措施。
4.設(shè)法查明水浸之來(lái)源并采取有效措施加以截?cái)?
1)如水浸引起自小區(qū)機(jī)電設(shè)施之損壞和故障,應(yīng)當(dāng)關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣,防止水浸程度加大。
2)如洪水來(lái)自小區(qū)外,應(yīng)當(dāng)在小區(qū)各低于水位出入口安上攔水閘板。
3)如水浸來(lái)自市政地下水反溢,應(yīng)當(dāng)暫時(shí)將有關(guān)反溢的地下水道在通往本小區(qū)的入口處封閉,并用排水泵將小區(qū)內(nèi)的積水抽出小區(qū)外。
4)水源中斷后應(yīng)盡快通知清潔人員清除積水、清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境,通知工程部修復(fù)受損的設(shè)施,盡快回復(fù)小區(qū)的整潔外貌和正常使用。
5)事故處理過(guò)程中應(yīng)設(shè)法維持好小區(qū)內(nèi)的秩序,并耐心做好向業(yè)戶的安慰和解釋工作,盡力為業(yè)戶克服因水浸所帶來(lái)的實(shí)際困難,并注意維護(hù)好小區(qū)和管理處的形象,對(duì)自己不清楚的情況不要胡亂作答。
6)如有別墅受浸,應(yīng)盡快通知有關(guān)業(yè)戶回來(lái)處理單位內(nèi)的財(cái)物,管理處同時(shí)提供必要的幫助。
7)如有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響,應(yīng)在小區(qū)各主要出入口設(shè)置告示,知會(huì)業(yè)戶,如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性,應(yīng)在該處范圍外設(shè)置警示標(biāo)志或警告牌。
附則:一些常見水浸事故的針對(duì)性處理措施
在發(fā)生以下所列的情況時(shí),除采取上述的措施外,還應(yīng)采取以下相應(yīng)的針對(duì)性措施:
1.小區(qū)的供水管道發(fā)生破裂,應(yīng)盡快查找并關(guān)上能夠控制破裂部位的水掣。
2.如小區(qū)的供水泵房出現(xiàn)大量漏水現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)在隔水伐處擺放塑料桶接水,同時(shí)用沙包保護(hù)好附近可能受影響的別墅單元。
第9篇 物業(yè)服務(wù)中心工作服裝管理規(guī)定
物業(yè)服務(wù)中心工作服裝的管理規(guī)定
1、目的
為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)中心工作服裝的管理,延長(zhǎng)工作服裝的使用壽命,提高使用效率,特制定本規(guī)定。
2、適用范圍
適用于**小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心
3、方法與過(guò)程控制
3.1 員工工作服裝的使用正常損耗期為兩年,兩年后服務(wù)中心據(jù)損耗情況確定服裝的更換。
3.2 工作服裝的第一管理責(zé)任人為其使用人。員工必須嚴(yán)格按照規(guī)定穿著工服,隨季節(jié)和天氣的變化統(tǒng)一更換。換季時(shí)工裝調(diào)換,使用人將清洗干凈、疊放整齊的交給指定服裝管理員。
3.3 工作服裝只限于工作期間在工作地點(diǎn)穿著,除清洗和修補(bǔ)外,不得帶出工作地點(diǎn)。
3.4 工作服裝應(yīng)保持清潔,若有損壞需及時(shí)修補(bǔ),員工不得任意改變工服的樣式和穿著方法。對(duì)于工服丟失、不按要求穿著工服、嚴(yán)重污損工服的情況,除以重罰。
3.5員工在職兩年內(nèi),工作期間造成的正常損耗由公司承擔(dān)。
3.6在規(guī)定損耗期內(nèi),因員工個(gè)人原因造成的人為破損、報(bào)廢、遺失等情況,由員工個(gè)人承擔(dān)采購(gòu)新工服的全部費(fèi)用。
3.7 員工在離職時(shí)需辦理工作服裝交還手續(xù),未辦理手續(xù)者按遺失處理。
第10篇 新物業(yè)項(xiàng)目入伙管理工作程序
新項(xiàng)目入伙管理工作程序
1總則
1.1有序組織業(yè)戶入伙,提供便捷、高效的顧客服務(wù),是地產(chǎn)銷售和后續(xù)物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容,項(xiàng)目所在公司和物業(yè)分公司應(yīng)相互配合,嚴(yán)密策劃和組織新項(xiàng)目的業(yè)戶集中入伙工作。
1.2新項(xiàng)目集中入伙工作由項(xiàng)目所在公司主導(dǎo),物業(yè)分公司配合。
1.3各物業(yè)分公司應(yīng)配合項(xiàng)目所在公司履行房屋保修義務(wù),在保修期內(nèi)工程質(zhì)量問(wèn)題必須得到及時(shí)、有效的處理,切實(shí)維護(hù)業(yè)戶合法權(quán)益和ee地產(chǎn)的品牌形象。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織成立交樓入伙工作小組,制定交樓入伙工作方案,組織交樓準(zhǔn)備工作,確定入伙時(shí)間。
2.2項(xiàng)目所在公司營(yíng)銷部、工程(配套)部、開發(fā)設(shè)計(jì)部、財(cái)務(wù)部參與入伙工作。
2.3物業(yè)分公司負(fù)責(zé)具體編制物業(yè)入伙方案,按計(jì)劃準(zhǔn)備及組織實(shí)施入伙管理工作。
2.4管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)各項(xiàng)目入伙管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。
2.5項(xiàng)目所在公司工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)監(jiān)理公司和施工單位參與交樓驗(yàn)收工作。
3工作程序
3.1成立入伙工作小組
3.1.1組成人員:由項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)、設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)和物業(yè)分公司總經(jīng)理組成,項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理?yè)?dān)任組長(zhǎng),物業(yè)分公司總經(jīng)理?yè)?dān)任副組長(zhǎng)。
3.1.2人員分工:接待組(負(fù)責(zé)客戶引導(dǎo)、業(yè)戶身份核驗(yàn)、資料接收及發(fā)放)、收費(fèi)組、驗(yàn)收組、發(fā)鑰匙組、咨詢及后勤保障組,入伙當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)總指揮為物業(yè)分公司總經(jīng)理。
3.2入伙策劃
3.2.1在入伙前,物業(yè)分公司將《入伙須知》及其它需提示的內(nèi)容與項(xiàng)目所在公司的《入伙通知書》一起向業(yè)戶送發(fā),向業(yè)戶明示入伙須知信息。
3.2.2物業(yè)分公司負(fù)責(zé)配合項(xiàng)目所在公司做好業(yè)戶集中入伙工作,擬訂項(xiàng)目集中入
伙方案。項(xiàng)目集中入伙方案經(jīng)物業(yè)分公司總經(jīng)理和項(xiàng)目所在公司營(yíng)銷(策劃)部審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后,報(bào)管理公司物業(yè)管理部、市場(chǎng)部備案。管理公司收到入伙方案的日期應(yīng)與預(yù)定的入伙日期至少提前30天。
3.2.3入伙過(guò)程中涉及的所有收費(fèi)項(xiàng)目,且在房產(chǎn)銷售合同中未明確約定的,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須在入伙方案審批前報(bào)管理公司批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。
3.2.4新項(xiàng)目集中入伙方案中應(yīng)包含對(duì)可能的緊急的識(shí)別、評(píng)價(jià),以及相應(yīng)的處置預(yù)案。
3.2.5入伙方案的內(nèi)容應(yīng)包括但不限于:
a)入伙的時(shí)間及實(shí)施地點(diǎn);
b)入伙工作目標(biāo)及接待能力要求;
c)入伙手續(xù)辦理的流程;
d)接待現(xiàn)場(chǎng)布置要求;
e)可能緊急情況及處置預(yù)案要求;
f)負(fù)責(zé)入伙工作的人員安排及職責(zé);
g)入伙過(guò)程中使用的文件和表格;
h)入伙準(zhǔn)備工作的安排及要求;i)所需費(fèi)用預(yù)算。
3.3交樓入伙準(zhǔn)備工作
3.3.1人員培訓(xùn)
a)按人員分工,明確各組的任務(wù)及與其它組的銜接要求;
b)對(duì)工作流程、注意事項(xiàng)及入伙中業(yè)戶普遍關(guān)注的收費(fèi)、驗(yàn)收、房屋質(zhì)量保修、裝修等問(wèn)題進(jìn)行培訓(xùn),必要時(shí)擬寫《入伙工作統(tǒng)一說(shuō)辭》。
3.3.2入伙發(fā)放資料及記錄的準(zhǔn)備
交樓入伙工作小組在業(yè)戶入伙前15個(gè)工作日準(zhǔn)備好用于入伙的必要的資料,并由物業(yè)分公司整理匯總備用。
1)入伙發(fā)放資料包括(不限于):
a)入伙通知書;
b)出庫(kù)單;
c)入伙須知(可制成印刷品張貼);
d)入伙流程圖(可制成印刷品張貼);
e)業(yè)主臨時(shí)公約;
f)住戶手冊(cè);
g)房屋質(zhì)量保證書;h)房屋使用說(shuō)明書;i)裝修手冊(cè);
j)物業(yè)管理費(fèi)批文;
k)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)文本。
2)記錄包括(不限于):
a)業(yè)戶情況登記表;b)入伙流程簽認(rèn)單;c)區(qū)域防火責(zé)任書;d)入伙收樓確認(rèn)單。e)整改項(xiàng)目報(bào)告。
3.3.3入伙前與業(yè)主的溝通為了使入伙工作順利開展,在項(xiàng)目所在公司寄發(fā)《入伙通知書》時(shí),物業(yè)分公司可將業(yè)主須知的相關(guān)資料一同寄發(fā)。
3.3.4入伙現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境布置要求
a)總體環(huán)境應(yīng)布置成喜慶、熱烈的場(chǎng)面,襯托出ee品牌;
b)入伙辦理的區(qū)域必須保持干凈衛(wèi)生、井然有序,必要時(shí)采用燈籠、彩旗、彩帶、擺放花籃、盆栽花木等進(jìn)行裝飾;
c)入伙現(xiàn)場(chǎng)辦理地址、辦理時(shí)間、入伙注意事項(xiàng)、入伙流程等標(biāo)識(shí),相關(guān)場(chǎng)地、道路應(yīng)有明顯、溫馨的指路牌;
d)工作人員按分工不同應(yīng)有明確的工作區(qū)域,避免出現(xiàn)慌亂現(xiàn)象、服務(wù)人員著裝整齊,精神飽滿;
e)在許可條件下,現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置盡量考慮滿足人們輕松地等候或進(jìn)行辦理入伙的環(huán)境;
f)辦公現(xiàn)場(chǎng)資料擺放整齊有序。
3.4入伙手續(xù)的辦理
3.4.1入伙手續(xù)辦理流程圖
入伙手續(xù)辦理流程圖
業(yè)主
………攜帶資料,按規(guī)定時(shí)間到達(dá)入伙現(xiàn)場(chǎng)
營(yíng)銷部
………核對(duì)確認(rèn)業(yè)戶身份,向業(yè)戶發(fā)放《出庫(kù)單》
接待組
………業(yè)戶情況登記,補(bǔ)簽相關(guān)合同
收費(fèi)組
………收取相關(guān)費(fèi)用,開具發(fā)票
驗(yàn)收組
………與業(yè)戶共同驗(yàn)收房屋,出現(xiàn)問(wèn)題記錄并跟蹤返修,水電開通,水電表初始讀數(shù)抄錄
鑰匙發(fā)放
………發(fā)放鑰匙,發(fā)放資料
資料歸檔
3.4.2項(xiàng)目所在公司營(yíng)銷(策劃)部負(fù)責(zé)核對(duì)業(yè)戶《入伙通知書》,查驗(yàn)以下業(yè)戶證
件:
a)購(gòu)房合同原件;
b)業(yè)戶身份證或護(hù)照原件;
c)單位購(gòu)房的查驗(yàn)須出示單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本;
d)委托他人辦理的須出示業(yè)戶委托書,并留存。
3.4.3確認(rèn)業(yè)戶身份無(wú)誤后,營(yíng)銷部向業(yè)戶簽發(fā)《出庫(kù)單》。
3.4.4接待組
a)核對(duì)、回收《出庫(kù)單》存根聯(lián);
b)留存業(yè)戶證件復(fù)印件,填寫《業(yè)戶情況登記表》,簽署《區(qū)域防火責(zé)任書》;
c)與未簽約業(yè)戶補(bǔ)簽《前期物業(yè)管理協(xié)議》和《業(yè)戶臨
時(shí)公約》;
d)經(jīng)辦人在《入伙資料交收登記表》上的'業(yè)戶資料提交欄'簽字確認(rèn);
e)請(qǐng)業(yè)戶在《入伙流程簽認(rèn)單》文件欄上簽字確認(rèn)。
3.4.5收費(fèi)組依照法規(guī)、政府批文和公司要求,收取物業(yè)管理費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用,并與業(yè)戶共同在《入伙流程簽認(rèn)單》收費(fèi)欄簽字確認(rèn)。
3.4.6驗(yàn)收組
a)在業(yè)戶交納完入伙費(fèi)用后,驗(yàn)收組通知水電工開通該業(yè)戶物業(yè)的水電,攜同施工單位、監(jiān)理公司,與業(yè)戶對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收;
b)將水電表初始讀數(shù)及驗(yàn)收情況登記在《入伙收樓確認(rèn)單》中;
c)房屋驗(yàn)收合格的,驗(yàn)收組與業(yè)戶在《入伙收樓確認(rèn)單》及《入伙流程簽認(rèn)單》中簽字確認(rèn);
d)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,按3.6進(jìn)行。驗(yàn)收完成后驗(yàn)收組與業(yè)戶在《入伙收樓確認(rèn)單》及《入伙流程簽認(rèn)單》中注明并簽字確認(rèn)。
3.4.7鑰匙發(fā)放組
a)房屋驗(yàn)收無(wú)問(wèn)題或業(yè)戶要求在搬入后再行維修的,鑰匙發(fā)放組將業(yè)戶房屋鑰匙全部交給業(yè)戶;
b)房屋驗(yàn)收有問(wèn)題的,鑰匙發(fā)放按3.6進(jìn)行。組在將業(yè)戶房屋鑰匙交給業(yè)戶時(shí),經(jīng)業(yè)戶同意留下一套鑰匙(在《收樓問(wèn)題整改報(bào)告》中記錄),供維修使用;
c)業(yè)戶領(lǐng)取鑰匙后,在《鑰匙領(lǐng)取登記表》及《入伙流程簽認(rèn)單》上簽字確認(rèn);鑰匙托管的,在表單備注欄注明;
d)鑰匙發(fā)放組將《住戶手冊(cè)》、《裝修手冊(cè)》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說(shuō)明書》發(fā)給業(yè)戶保存,并請(qǐng)業(yè)戶在《入伙資料交收登記表》上的'入伙資料收取欄'簽字確認(rèn),入伙手續(xù)辦理完畢。
3.5所有資料和業(yè)戶檔案由物業(yè)分公司負(fù)責(zé)收集、整理和保存。
3.6房屋交收問(wèn)題的整改
3.6.1驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí),業(yè)戶在《整改項(xiàng)目報(bào)告》中記錄交給驗(yàn)收人員,將鑰匙交給驗(yàn)收人員便于維修,并在《入伙收樓確認(rèn)單》的'回執(zhí)欄'中填寫相關(guān)記錄并保留回執(zhí)欄;
3.6.2物業(yè)分公司根據(jù)《整改項(xiàng)目報(bào)告》內(nèi)容向綜合維修隊(duì)下達(dá)《工程維修作業(yè)單》,項(xiàng)目所在公司須督促盡快維修,以免影響業(yè)戶裝修;
3.6.3維修完成并通過(guò)物業(yè)分公司檢驗(yàn)后,物業(yè)分公司聯(lián)系業(yè)戶前來(lái)復(fù)驗(yàn),向業(yè)戶交回所保留的鑰匙并請(qǐng)其在《整改項(xiàng)目報(bào)告》的乙條款中簽字確認(rèn)。
3.7集中入伙辦理過(guò)程中,項(xiàng)目所在公司、物業(yè)分公司必須確保:任何存在疑慮或不滿意見的業(yè)戶均能及時(shí)地與公司高層管理人員溝通,避免現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)人員的拖延造成矛盾激化或不滿情緒的擴(kuò)散。
3.8集中入伙期間,物業(yè)分公司必須每對(duì)入伙辦理情況進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì),在當(dāng)天報(bào)告項(xiàng)目所在公司。
3.9物業(yè)集中入伙結(jié)束后一周內(nèi),物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織本公司對(duì)入伙工作進(jìn)行總結(jié),對(duì)入伙過(guò)程中反映出來(lái)的房屋質(zhì)量、銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等方面問(wèn)題進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì),報(bào)送項(xiàng)目所在公司及管理公司物業(yè)管理部備案。
4零星入伙(入住)
在物業(yè)集中入伙之后,針對(duì)物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)期間個(gè)別業(yè)戶(租戶)入伙手續(xù)辦理,除不必制訂準(zhǔn)備工作計(jì)劃和交付方案外,相關(guān)入伙手續(xù)仍必須按上述規(guī)定辦理。
5相關(guān)文件與記錄
5.1wdwy-wi-mm7501入伙通知書(范本)
5.2wdwy-wi-mm7502入伙須知(范本)
5.3wdwy-fr-mm7501出庫(kù)單
5.4wdwy-fr-mm7502入伙流程簽認(rèn)單
5.5wdwy-fr-mm7503業(yè)戶情況登記表
5.6wdwy-fr-mm7504區(qū)預(yù)防火責(zé)任書
5.7wdwy-fr-mm7505入伙收樓確認(rèn)單
5.8wdwy-fr-mm7506整改項(xiàng)目報(bào)告
第11篇 物業(yè)治安管理工作宗旨職能工作內(nèi)容
物業(yè)治安管理的工作宗旨、職能及工作內(nèi)容
1.治安管理的工作宗旨
搞好物業(yè)的安全管理工作,確保住戶和員工的財(cái)產(chǎn)及人身安全。
2.治安管理的工作職能
2.1協(xié)助物業(yè)總經(jīng)理貫徹落實(shí)保安工作。
2.2服從公安部及國(guó)家分布的有關(guān)治安管理的指示、法規(guī)及法律。
2.3監(jiān)督檢查各項(xiàng)安全制度的執(zhí)行。
2.4宣傳教育員工提高全員意識(shí)和自防自救的能力。
2.5控制和處理各種突發(fā)事件。
2.6預(yù)防各類案件和治安事故的發(fā)生。
2.7強(qiáng)化安全管理。
2.8配合公安機(jī)關(guān)、消防監(jiān)督機(jī)關(guān)做好各類案件的偵破和火災(zāi)事故之預(yù)防。
3.治安管理的工作內(nèi)容
3.1保安人員應(yīng)熟悉與掌握物業(yè)內(nèi)各種安全措施的操作及性能,熟悉物業(yè)的情況,并與住戶保持密切的聯(lián)系,以便就安全問(wèn)題經(jīng)常交換意見和信息,不斷完善治安管理體制。
3.2嚴(yán)格執(zhí)行巡邏檢查工作,做好巡邏情況記錄工作,在日常工作中及時(shí)消除治安隱患。
3.3按規(guī)定做好門衛(wèi)檢查工作,嚴(yán)格控制外來(lái)人員、車輛進(jìn)出物業(yè),接待好住戶之訪客,保障區(qū)內(nèi)良好的居住環(huán)境。
3.4維持好物業(yè)內(nèi)舒適的生活環(huán)境,對(duì)于妨礙公共秩序的不良行為予以制止。禁止存放易燃易爆、劇毒及放射性物品;禁止在物業(yè)區(qū)域內(nèi)搞射擊活動(dòng);制止在物業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)生斗毆事件;制止外來(lái)因素對(duì)物業(yè)的滋擾。
3.5阻止安裝某些可能誤傷他人的設(shè)備,或改裝、破壞正常的公共設(shè)施的情況。
3.6記錄相關(guān)的國(guó)家機(jī)關(guān)聯(lián)系方法,并建立良好的工作關(guān)系,以便在需要時(shí)能得到及時(shí)的幫助。
3.7管理人員應(yīng)在日常工作中強(qiáng)調(diào)自身的工作作風(fēng)和精神面貌。處理事務(wù)要求周密謹(jǐn)慎,以使個(gè)別不良分子不敢有窺覦之心。
3.8維持好物業(yè)的交通疏導(dǎo)及交通事故的防范。
3.9對(duì)物業(yè)內(nèi)施工改造人員進(jìn)行有效監(jiān)管及人員安全、消防管理。
4.保安人員的主要職責(zé)
1.防止未經(jīng)許可的人士進(jìn)入
i. 若大廈于入口設(shè)有對(duì)講機(jī),訪客可按動(dòng)要拜訪住戶單位之樓數(shù),該住戶便會(huì)與訪客透過(guò)對(duì)講機(jī)對(duì)話,決定是否開放入口大門讓訪客內(nèi)進(jìn)。
ii.當(dāng)你發(fā)現(xiàn)有可疑人物在門外徘徊,便應(yīng)上前查詢欲訪何人,如不能作出合理回答,便應(yīng)請(qǐng)他立即離去。
iii.請(qǐng)?zhí)貏e留意尾隨住客進(jìn)入大廈的陌生人。
2.登記訪客
i.遇到訪客、修理工人或送貨工人,必須詢問(wèn)他們欲訪哪一住戶,才準(zhǔn)予入內(nèi)。他們的出入記錄,都要妥善地登記在事故記錄冊(cè)上。
ii.如有可疑人物闖入大廈,應(yīng)盡快通知警方。
3.記錄事故
大廈的事故記錄冊(cè)是用來(lái)登記的有已發(fā)生的事故,例如護(hù)尋衛(wèi)員交更、電梯損壞、停電、漏水、響警鐘等。每一事故所發(fā)生的時(shí)間都要準(zhǔn)確地記錄冊(cè)內(nèi)。
4.應(yīng)付緊急事件
i.有些住戶單位內(nèi)設(shè)有防盜警鐘,如遇劫或有緊急事故,住客便會(huì)按動(dòng)警鐘通知該座的管理處,你應(yīng)立刻前往查察及通知警方。
ii.有些大廈的公共地主,設(shè)有玻璃屏保式求救緊急掣,住客遇到盜劫或緊急事故,可將玻璃打碎,警鐘便會(huì)響動(dòng),管理處的防盜燈號(hào)指示板亦會(huì)亮起,指示何處發(fā)生事故,你應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)查察及通知警方。
5.監(jiān)察保安系統(tǒng)
有些管理處設(shè)有閉路電視,你要知道電視機(jī)的鏡頭對(duì)著哪一個(gè)方向,并留意電視屏幕,見到特別事故發(fā)生,便應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)支援及通知警方。
6.保管鑰匙
i.大廈內(nèi)通常設(shè)有服務(wù)室及雜用室,包括電梯機(jī)房、冷氣機(jī)房各電表柜等。為避免這些設(shè)施被人濫用,例如干擾電力供應(yīng)、讓不良分子藏匿在內(nèi),或暗藏違禁物品等,應(yīng)將這些房間全部鎖上。
ii.鑰匙應(yīng)當(dāng)值的人員保管。個(gè)別鑰匙曾交于何人使用之詳情,應(yīng)記錄在登記冊(cè)上。
7.防止及值測(cè)罪案的發(fā)生
i.大廈的垃圾房或雜物房,應(yīng)設(shè)置在顯眼的位置,并盡可能性設(shè)在大廈保安人員視線可及的范圍內(nèi)。房間內(nèi)要有充足的照明,不需使用時(shí)要鎖上,并且要經(jīng)常視察,以防盜賊用作匿藏之所。
ii.留意安裝于大廈外墻供低層的水管。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人管理公司應(yīng)適當(dāng)?shù)貙⑵浞忾],以防賊人用作攀爬。
8.巡邏
9.注意大廈的防火安全
10.處理投訴
你應(yīng)立刻處理所有投訴;如你遇到不能解決的問(wèn)題,應(yīng)盡快通知管理公司或法定負(fù)責(zé)人。
11.請(qǐng)緊記保安人員不是警察,其權(quán)利與普通市民一樣
i.如你目睹罪案的發(fā)生,例如搶劫、惡意毀壞或傷人等,在確保本身安全情況下,你可盡力拘捕疑人,并須立刻通知警方到場(chǎng)接手辦理。
ii.盡可能以最低武力達(dá)到拘捕的效果。絕對(duì)不能以武力作為處罰,而且一旦達(dá)到拘捕的目的,便必須停止使用武力。
iii.作為市民,你并無(wú)搜查權(quán)力。
iv.盤問(wèn)疑人時(shí),必須保持禮貌,給人解釋其行為的機(jī)會(huì)。
第12篇 物業(yè)管理處財(cái)務(wù)崗位工作職責(zé)
項(xiàng)目物業(yè)管理處財(cái)務(wù)崗位工作職責(zé)
1.控制客戶帳期,催收帳款如每月管理費(fèi)月費(fèi)等。
2.每月首七個(gè)工作天內(nèi)將客戶欠帳情況做出明細(xì)分析表。
3.將有關(guān)付帳及其他費(fèi)用原始憑證做出記帳憑證并準(zhǔn)確記帳。
4.定期列出每個(gè)開支項(xiàng)目之發(fā)生及余額。
5.負(fù)責(zé)收入貨幣送繳銀行,現(xiàn)金管理及日常報(bào)銷支出。
6.登記現(xiàn)金入銀行日記帳。
7.負(fù)責(zé)管理處固定資產(chǎn)的登記、盤點(diǎn)和統(tǒng)計(jì)工作。
第13篇 和園物業(yè)安全管理工作過(guò)程的檢驗(yàn)
正家物業(yè)安全管理工作過(guò)程的檢驗(yàn)
1.0目的:確保公司安全管理工作過(guò)程井然有序,文明服務(wù),禮貌待人,防止違反安全管理規(guī)章制度的行為出現(xiàn)和各類治安案件的發(fā)生。
2.0 適用范圍:公司安全管理工作。
3.0 職責(zé)
3.1 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對(duì)安全管理工作進(jìn)行抽檢、周檢、月檢。
3.2 管理處護(hù)衛(wèi)主管負(fù)責(zé)對(duì)安全管理工作進(jìn)行日檢。
4.0 內(nèi)容
4.1 安全管理工作過(guò)程的分類與檢驗(yàn)過(guò)程工作分配。
4.1.1 安全管理工作過(guò)程包括:
1)道口崗作業(yè);
2)中控室作業(yè);
3)巡邏崗作業(yè);
4.1.2檢驗(yàn)
1)夜間查崗:
a、安全主管每月對(duì)各管理處安全管理工作進(jìn)行二次夜間抽檢,檢驗(yàn)結(jié)果記入《夜間查崗記錄表》。
b、護(hù)衛(wèi)主管每周夜間查崗(02:00--06:00)不少于1次,檢查結(jié)果記錄在《夜間查崗記錄表》中。
2)巡檢:安全管理各崗位人員根據(jù)崗位職責(zé)和有關(guān)規(guī)定對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡檢,檢查結(jié)果記入《巡查記錄表》和《小區(qū)管理日志》。
3)周檢、月檢等參照pd35《服務(wù)檢測(cè)控制程序》執(zhí)行。
4.1.3對(duì)以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因,及時(shí)采取糾正措施,并認(rèn)真填寫《糾正措施報(bào)告》上報(bào)物業(yè)管理部;發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施,并認(rèn)真填寫《預(yù)防措施報(bào)告》上報(bào)物業(yè)管理部。
4.2各崗位工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn),參照《安全管理工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》
5.0相關(guān)文件與記錄
《安全管理工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》
pd35《服務(wù)檢測(cè)控制程序》
**-038《管理處周檢查表》**-044《糾正措施報(bào)告》
**-045《預(yù)防措施報(bào)告》
**-003aq《夜間查崗記錄表》
第14篇 物業(yè)管理服務(wù)工作整體設(shè)想策劃規(guī)范
物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想及策劃
**** 管理有限公司作為物業(yè)管理行業(yè)極具潛力的后起之秀,完全有能力有信心承擔(dān)起 **** 一期的物業(yè)管理工作,一旦我司受委托管理這個(gè)項(xiàng)目,我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì),把 **** 一期建設(shè)成為 ** 首座公寓式的物業(yè)管理的典范。
我們的管理總目標(biāo)是:
自接管 **** 一期之日起,按五級(jí)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù),三年內(nèi)成為市級(jí)、省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū),并積極爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)示范。整體的設(shè)想與策劃分為五個(gè)方面:
1高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施
1.1建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系
物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過(guò)程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。近幾年來(lái),在國(guó)內(nèi)物管行業(yè)逐漸推廣實(shí)施的 iso9001-2000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實(shí)踐證明是行之有效的,這一點(diǎn)我們公司在導(dǎo)入并通過(guò) iso9001-2000 質(zhì)量體系國(guó)際認(rèn)證后,就深深地體會(huì)到其好處。在 **** 一期的物業(yè)管理工作中,從一開始就要堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn),科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。要根據(jù)****一期的管理模式和特點(diǎn)盡快建立和實(shí)施iso9001-2000質(zhì)量管理體系。
1.2培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍
人才對(duì)我們來(lái)說(shuō),是最重要的資源,它決定了企業(yè)的興衰。在人才的管理上,我們著重抓好兩個(gè)環(huán)節(jié),一是“引進(jìn)關(guān)”,引進(jìn)的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。二是“培訓(xùn)關(guān)”,我們公司每年都要針對(duì)不同的人員分別制訂出詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃,要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識(shí),為業(yè)戶服務(wù)的意識(shí),都要做到一專多能,每年的培訓(xùn)考核成績(jī)都要作為職務(wù)晉升和年終獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)。作為做好物業(yè)管理服務(wù)工作的重要前提,我們的人才培養(yǎng)目標(biāo)是:培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊(duì)伍。
1.3加強(qiáng)和完善物業(yè)管理的硬件條件
在 **** 一期物業(yè)管理工作中,除了要充分依托現(xiàn)有的管理設(shè)備外,還需投入一筆資金加強(qiáng)和完善物業(yè)管理的有關(guān)設(shè)備、設(shè)施,如要實(shí)行全電腦化辦公系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)快速反應(yīng)系統(tǒng)和完善的監(jiān)控系統(tǒng)等。
1.4營(yíng)造富有特色的社區(qū)文化 具體內(nèi)容在后續(xù)章節(jié)中有詳細(xì)描述。
1.5實(shí)施辦公、住宅區(qū)人性化的專業(yè)物管
崇尚人性,是我們管理工作的精髓。在 **** 一期,我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念,關(guān)注業(yè)戶的生活質(zhì)量,關(guān)注員工的不同需求,在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造一種既相互信任、相互尊敬,又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮,人們對(duì)工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。使我們的管理工作得到業(yè)戶的理解、認(rèn)可和支持。也使公司的經(jīng)營(yíng)管理理念得到管理員工的普遍認(rèn)同,在物業(yè)管理的各處細(xì)節(jié),要體現(xiàn)出對(duì)人的珍愛和關(guān)懷。
1.6注重發(fā)揮業(yè)戶自治、自律的功能
以業(yè)主委員會(huì)為代表的廣大業(yè)戶共同參與物業(yè)管理,變單向推動(dòng)為雙向共管,是物業(yè)管理發(fā)展的要求和趨勢(shì),只有啟發(fā)廣大業(yè)戶共同參與物業(yè)管理,增強(qiáng)業(yè)戶自治、自律功能,使業(yè)戶自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合,才能使 **** 一期物業(yè)管理真正得到升華,這也是發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)物業(yè)管理的重要經(jīng)驗(yàn)。為此,我們將充分發(fā)揮 **** 一期業(yè)戶管委會(huì)作用,通過(guò)業(yè)戶的內(nèi)部組織網(wǎng)絡(luò)和組織社區(qū)內(nèi)的文化活動(dòng),潛移默化地增強(qiáng)業(yè)戶參與管理的意識(shí)。
2 管理深度和廣度的做法
社會(huì)在進(jìn)步、時(shí)代在發(fā)展。對(duì)于 **** 一期這樣一個(gè)白領(lǐng)精英薈萃的廣大業(yè)戶而言,物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度是沒有止境的。我們認(rèn)為:隨著社會(huì)的進(jìn)步和社會(huì)分工的不斷專業(yè)化,物業(yè)管理公司在管理深度 和廣度上,除了依靠科技手段外,還應(yīng)盡可能和社會(huì)各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合,滿足業(yè)戶的多方面需求。我們提出以下兩項(xiàng)措施:
2.1在 **** 一期建立相應(yīng)的居民生活商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。從滿足居民生活需要做起,利用各種條件逐漸開辦小超市、家電維修中心、健身中心等等,為廣大業(yè)戶提供各種便利條件。
2.2管理處全方位建立商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng),與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)系,滿足業(yè)戶需求。如物業(yè)保險(xiǎn)代理、租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢、家政服務(wù)、接送小孩、代購(gòu)各種票務(wù)、介紹住家保姆等等。
3超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識(shí)
3.1超前性是 **** 一期物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。重點(diǎn)由以下幾點(diǎn)組成:
3.1.1實(shí)施住宅環(huán)境形象設(shè)計(jì)與建設(shè)(dis)工程。住宅環(huán)境形象設(shè)計(jì)與建設(shè)是繼企業(yè)形象策劃(cis)之后更富時(shí)代特色的新概念,它已同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣,成為構(gòu)成住宅管理的要素之一,同時(shí),具有對(duì)住宅形象的塑造功能和對(duì)物業(yè)的增值功能。
3.1.2全面體現(xiàn)對(duì)殘疾人的關(guān)心。我們將在整個(gè)住宅區(qū)內(nèi)對(duì)殘疾人實(shí)行無(wú)障礙通行,公共區(qū)域設(shè)有關(guān)照殘疾人的標(biāo)識(shí)。這一措施不僅體現(xiàn)了對(duì)殘疾人的關(guān)愛,同時(shí)也會(huì)提高居民的文明意識(shí)。
3.1.3充分發(fā)揮電視監(jiān)控系統(tǒng)的作用,使管理人員及時(shí)掌握 **** 一期各個(gè)區(qū)域的治安狀況,出入人流狀況,車輛交通狀況及衛(wèi)生保潔狀況等,使各種緊急情況能得到及時(shí)處理。
3.2創(chuàng)造性是 **** 一期物業(yè)管理的生命源泉
科技在進(jìn)步,人們的觀念在不斷地轉(zhuǎn)變,人們對(duì)住宅區(qū)的各種需求也在不斷地?cái)U(kuò)展。**** 一期只有不斷地創(chuàng)新,吸收國(guó)內(nèi)外住宅管理精華,做人之未做,做人之難做,才能不斷完善,并保持在同行業(yè)中的領(lǐng)先地位。如:實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng),我們計(jì)劃在接管****一期物業(yè)管理工作后,在其周圍區(qū)域內(nèi)陸續(xù)投資開設(shè)電器維修中心、美容美發(fā)中心、快餐店、健身房等,以滿足廣大住戶的日常生活需要,同時(shí)不斷提高管理處的綜合實(shí)力。
3.3實(shí)施社區(qū)全方位服務(wù)
我們?cè)诮庸?**** 一期后,將迅速推出“溫馨家園計(jì)劃”,充分利用**** 一期及周邊地區(qū)的各類設(shè)施和場(chǎng)所,為廣大業(yè)戶提供全面周到的 24 小時(shí)溫馨服務(wù)。如:
3.3.1定期舉辦棋牌賽、書畫展、各種派對(duì)等,豐富住戶的業(yè)余生活,增進(jìn)業(yè)戶間的情感溝通。。
3.3.2設(shè)立業(yè)戶接待日和業(yè)戶接待電話,向業(yè)戶提供24 小時(shí)全天候的護(hù)衛(wèi)、保潔和維修服務(wù)。
我們的口號(hào)是:“住 ****一期,享受輕松生活”。使每一位入住 ****一期的業(yè)戶都能享受到我們溫馨的服務(wù)和現(xiàn)代生活的便利。
4創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安
全文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想
**** 一期位于新市區(qū),是一個(gè)高檔住宅區(qū),在物業(yè)管理工作中,我們應(yīng)以高的文化品味取勝,通過(guò)住宅區(qū)軟、硬件的配套服務(wù),創(chuàng)造出優(yōu)美舒適、安全文明、環(huán)境潔凈的高檔小區(qū)。
4.1硬件建設(shè)
可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設(shè)施、簡(jiǎn)潔醒目的住宅形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等,一系列具有一定超前性能的先進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為 **** 一期高尚環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)保證。
4.1.1公布空氣質(zhì)量周報(bào)?？諝赓|(zhì)量是環(huán)境質(zhì)量的重要內(nèi)容。我們擬在 **** 一期內(nèi)業(yè)戶基本上都入住以后,實(shí)行空氣質(zhì)量周報(bào)公布措施。這樣既可以讓監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)直接為業(yè)戶服務(wù),同時(shí)又可以提高住戶的環(huán)保意識(shí)。**** 一期應(yīng)為凈化 ** 環(huán)境做出積極的貢獻(xiàn)。
4.1.2建立優(yōu)美的環(huán)境。為了使 **** 一期環(huán)境進(jìn)一步活躍起來(lái),更具文化品味,我們將與 **合作,對(duì)小區(qū)內(nèi)各種植物進(jìn)行標(biāo)識(shí)、歸類,將 **** 一期變?yōu)楦挥刑厣男⌒椭参飯@,使居民和來(lái)客感受到的不僅是滿目綠草、紅花,而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識(shí),這是一項(xiàng)極有意義的措施。
4.1.3對(duì)垃圾的分類處理。隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步,環(huán)保問(wèn)題越來(lái)越突出,我們計(jì)劃在接管 **** 一期后逐步實(shí)行垃圾的分類投放和處理,并在《住戶手冊(cè)》和各投放點(diǎn)標(biāo)明分類收集方法。設(shè)可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三類箱?？苫厥绽詧?bào)紙、書刊、瓶、易拉罐等為主,一般垃圾及渣土等為主,有害垃圾主要為各類廢電池、電鍍制品、殺蟲劑罐等。對(duì)垃圾的分類處理,我們將通過(guò)各種宣傳手段,增強(qiáng)業(yè)戶的環(huán)保意識(shí),引導(dǎo)他們養(yǎng)成正確的習(xí)慣。
4.1.4嚴(yán)格車輛交通管理。我們準(zhǔn)備設(shè)置完善的各類交通標(biāo)識(shí),加強(qiáng)車輛的監(jiān)控和引導(dǎo),及時(shí)處理突發(fā)事件。
4.1.5運(yùn)用現(xiàn)代科技手段,“三防”結(jié)合,確保安全?！叭馈苯Y(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合?！叭朔馈鄙衔覀儗?shí)施快速反應(yīng)系統(tǒng),由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合,即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合。物防上采用圍墻、防盜裝置等手段提高防范能力。在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下,逐步過(guò)渡到技防為主,運(yùn)用 **** 一期的智能化保安設(shè)施結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度,確保治安防范萬(wàn)無(wú)一失。
4.2軟件建設(shè)
創(chuàng)建高檔次的住宅小區(qū),軟件建設(shè)比硬件構(gòu)成更為重要、更為艱巨。特別是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間短,管理公司和廣大業(yè)戶均需要進(jìn)一步加深對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和自身修養(yǎng),這個(gè)過(guò)程需要日積月累的努力,物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,持之以恒地在軟件建設(shè)上下功夫。主要有以下內(nèi)容:
4.2.1將可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為 **** 一期發(fā)展的主導(dǎo)戰(zhàn)略。
4.2.2組織落實(shí),措施得力。成立以管理處為主、有業(yè)戶代表參加的 ****一期環(huán)保委員會(huì),著眼于 **** 一期長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,依照可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,制定和實(shí)施 ****一期環(huán)保工程。
4.2.3引入住宅形象設(shè)計(jì)與建設(shè)功能,對(duì) **** 一期進(jìn)行形象塑造。
4.2.4建立“管理處員工人人都是環(huán)保監(jiān)督員”的觀念,對(duì)不利于環(huán)保的行為及時(shí)予以制止。
4.2.5營(yíng)造“保護(hù)社區(qū)環(huán)境,創(chuàng)建綠色家園”濃厚氣氛。重點(diǎn)放在 提高環(huán)保意識(shí),增加環(huán)保知識(shí)方面,通過(guò)環(huán)保講座、每年六月的世界環(huán)保日系列活動(dòng)等,引導(dǎo)住戶關(guān)心社區(qū)環(huán)境。
4.2.6鼓勵(lì)節(jié)約水電,組織居民開展有利于身心健康的文體活動(dòng)。
4.2.7嚴(yán)格裝修審批手續(xù),規(guī)范施工行為,控制裝修材料的使用,加強(qiáng)工程監(jiān)管。
4.2.8要逐步實(shí)行垃圾的分類投放、處理。
5體現(xiàn)社區(qū)文化、環(huán)境文化特色的物業(yè)管理典范模式
5.1**** 一期社區(qū)文化活動(dòng)的總體構(gòu)想
社區(qū)文化三項(xiàng)主題:營(yíng)造全新的工作理念;熱愛地球,保護(hù)環(huán)境;做新世紀(jì)文明使者。
社區(qū)文化三項(xiàng)特征:人性化的管理理念;超前性的文化視角;寧?kù)o、祥和的文化氣氛。
社區(qū)文化的總體目標(biāo):使 **** 一期成為住宅文化的典范。
**** 一期將在我們的管理下大力開展社區(qū)文化建設(shè)。**** 一期的文化定位是中西方文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合。我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化,精神文化等四個(gè)方面全方位展開,通過(guò)循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教于樂的社區(qū)文化建設(shè),提高業(yè)戶素質(zhì),培養(yǎng)互助互愛精神,增強(qiáng)社區(qū)凝聚力,發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵(lì)功能和約束功能。在 **** 一期文化建設(shè)上,我們還注重近與遠(yuǎn)、大與小、教與樂、雅與俗的結(jié)合。我們將實(shí)施名牌與形象戰(zhàn)略,積聚****一期的無(wú)形資產(chǎn),創(chuàng)造名牌。
5.2**** 一期環(huán)境文化的構(gòu)想
針對(duì) **** 一期的園林式布局和環(huán)保要求,我們除了對(duì)住宅內(nèi)噪音、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測(cè),全面加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)外,還準(zhǔn)備做好以下幾點(diǎn):第一,維護(hù)已有的園林綠化,實(shí)施各季節(jié)植物交叉式綠化工程。第二,加強(qiáng)對(duì)社區(qū)內(nèi)環(huán)保意識(shí)的灌輸,使每個(gè)業(yè)戶都自覺熱愛社區(qū)內(nèi)的環(huán)境,建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)擺放一些雕塑作品,以體現(xiàn)出優(yōu)雅的藝術(shù)氛圍。第三、開展社區(qū)環(huán)境文化建設(shè),實(shí)施社區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略,整合社區(qū)環(huán)境形象,統(tǒng)一規(guī)劃社區(qū)內(nèi)的各種自然景觀和人文景觀。我們將擬定業(yè)戶手冊(cè)、環(huán)境手冊(cè)、制訂全面的環(huán)境管理方案。
第15篇 廣場(chǎng)創(chuàng)建全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈工作計(jì)劃
為實(shí)施企業(yè)品牌戰(zhàn)略,提高物業(yè)管理各層面的服務(wù)水平,創(chuàng)建**一流的物業(yè)公司,公司決定申報(bào)e廣場(chǎng)大廈創(chuàng)建20**年度全國(guó)物業(yè)管理示范大廈,達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)是一次系統(tǒng)的、長(zhǎng)期的工作,良好的組織、計(jì)劃和實(shí)施是達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的先決條件。公司特?cái)M訂相關(guān)工作計(jì)劃如下:
一、建立創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組
c總為組長(zhǎng),物管處各管理人員及公司其它管理人員為組員,公司于6月15日前宣布小組成立決定。
二、發(fā)動(dòng)全體員工積極參與
創(chuàng)優(yōu)工作事關(guān)公司全體,成立領(lǐng)導(dǎo)小組后公司即召開員工大會(huì),進(jìn)行動(dòng)員。
三、創(chuàng)優(yōu)工作與日常管理結(jié)合
創(chuàng)優(yōu)的基礎(chǔ)是日常管理水平,公司現(xiàn)成物業(yè)管理處于6月30日前拿出具體計(jì)劃,責(zé)任人z2。
四、考察學(xué)習(xí)
公司有組織有計(jì)劃地安排相關(guān)人員出外考察學(xué)習(xí)。
五、申報(bào)手續(xù)
負(fù)責(zé)向市房管局物業(yè)科進(jìn)行創(chuàng)優(yōu)相關(guān)手續(xù)的申報(bào),責(zé)任人z1。
六、資料準(zhǔn)備
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)資料整理是創(chuàng)優(yōu)工作的重要部分,根據(jù)去年的省優(yōu)經(jīng)驗(yàn),今年的資料準(zhǔn)備工作計(jì)劃于7月1日正式開始,責(zé)任人z。
七、專家指導(dǎo)
為順利一次性通過(guò)達(dá)標(biāo)要求,公司邀請(qǐng)市物業(yè)科專家和高科物業(yè)公司專家指導(dǎo)工作,計(jì)劃于6月中旬實(shí)施,并迎接市、省以及建設(shè)部官員與專家組的檢查,具體工作根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一安排進(jìn)行。
八、自檢整改
由公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組于7月、8月、9月分別進(jìn)行三次大規(guī)模自檢,逐條交物管處整改,責(zé)任人z。
自檢方法分為:
1、分部自檢。由物管處各專業(yè)班組分專業(yè)進(jìn)行自檢整改;
2、交叉自檢。由公司其它部門、管理處各專業(yè)班組之間交叉進(jìn)行自檢,并進(jìn)行整改;
3、專家自檢。邀請(qǐng)省市、行業(yè)專家及公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)物業(yè)進(jìn)行檢查,提意見,并整改。
九、迎檢準(zhǔn)備
由公司各部門員工在領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下,全力以赴,迎接省、國(guó)家建設(shè)部官員與專家組的到來(lái),做好服務(wù)公關(guān)工作,責(zé)任人為各部門經(jīng)理。
十、成果保持
創(chuàng)優(yōu)工作的目的是提高公司的管理水平,創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)通過(guò)后,公司進(jìn)行總結(jié)并召開員工大會(huì),對(duì)檢查中的問(wèn)題進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié),對(duì)創(chuàng)優(yōu)成果通過(guò)質(zhì)量保證體系,加強(qiáng)日常考核等進(jìn)行保持,達(dá)到使公司在管理水平上上一個(gè)臺(tái)階的目標(biāo),責(zé)任人為行政部l經(jīng)理。
以上工作計(jì)劃,望各部門及相關(guān)責(zé)任人遵照實(shí)施。
總經(jīng)理辦公室
20**年6月2日
第16篇 z物業(yè)工程管理部各崗位工作職責(zé)
*崗位名稱:工程維修主管
主要職責(zé)與權(quán)限:
1、組織審核、編寫工程維修部年度、月度工作計(jì)劃和工作總結(jié)。
2、監(jiān)督檢查各部門日常工作并檢查其完成任務(wù)的質(zhì)量。
3、負(fù)責(zé)工程維修部重大工程實(shí)施、驗(yàn)收等工作,并進(jìn)行監(jiān)督。
4、與業(yè)主保持密切聯(lián)系,及時(shí)處理顧客的投訴意見。
5、協(xié)調(diào)好下屬各部門、員工之間的工作。
6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
*崗位名稱:工程維修員
主要職責(zé)與權(quán)限:
1、確保項(xiàng)目?jī)?nèi)的供電、供水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。
2、安排好水泵房、配電房的值班、檢查工作。
3、負(fù)責(zé)水質(zhì)抽檢,保證用水安全。
4、負(fù)責(zé)物業(yè)的保修、監(jiān)督工作。
5、負(fù)責(zé)物業(yè)的日常維修工作。
6、對(duì)物業(yè)公用設(shè)施進(jìn)行巡視,并填寫巡視記錄。
7、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主裝修的初審和監(jiān)督工作。
8、嚴(yán)格遵守值班制度,及時(shí)處理各種突發(fā)事件。
9、熱情接待業(yè)主,詳細(xì)記錄業(yè)主的投訴和請(qǐng)求,耐心解釋,及時(shí)處理。
10、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
