第1篇 物業(yè)管理委托合同協(xié)議
第一章總則
第一條本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡稱甲方):______________________
受托方(以下簡稱乙方):______________________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方將_____
(物業(yè)名稱)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理,訂立本合同。
第二條物業(yè)基本情況
物業(yè)類型:____________________
座落位置:______市____區(qū)_____路(街道)______號
四至:東______南______西______北_________
占地面積:________平方米
建筑面積:________平方米
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件一。
第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章委托管理事項(xiàng)
第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、______。
第五條共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、_____。
第六條市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_____。
第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場所、_____。
第九條公用環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、_____。
第十條交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、______。
第十二條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十三條組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。
第十四條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用:
1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
2._______;
3._______。
第十五條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),在當(dāng)事人提出委托時(shí),乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第十六條對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為,針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重,采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_______等措施。
第十七條其它委托事項(xiàng)
1.___________________;
2.___________________;
3.___________________。
第三章委托管理期限
第十八條委托管理期限為____年。自____年__月__日時(shí)起至_
___年__月__日時(shí)止。
第四章雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條
A甲方權(quán)利義務(wù)(適用于業(yè)主委員會(huì))
1.代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;
2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;
3.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算;
6.在合同生效之日起__日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用戶,由乙方按每月每平方米____元租用,其租金收入用于___;
7.在合同生效之日起__日內(nèi)向乙方提供___平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方),由乙方按下列第__項(xiàng)執(zhí)行;
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米___元租用,其租金收入用于_____。
8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起__日內(nèi)向乙方移交;9.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí),負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付;
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題:
(1)___________________;
(2)___________________。
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
12.______________________。
B甲方權(quán)利義務(wù)(適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))
1.在業(yè)主委員會(huì)成立之前,負(fù)責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;
4.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算;
5.委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。
如存在質(zhì)量問題,按以下方式處理:
(1)負(fù)責(zé)返修;
(2)委托乙方返修,支付全部費(fèi)用;
(3)_______________。
6.在合同生效之日起__日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房,由乙方按每月每平方米___元租用,其租金收入用于______;
7.在合同生效之日起___日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方),由乙方按下列第___項(xiàng)執(zhí)行:
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米___元租用,其租金收入用于____。
8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起___日內(nèi)向乙方移交;
9.當(dāng)業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)用時(shí),負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付;
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題:
(1)_____________________;
(2)_____________________。
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
12.______________________。
第二十條乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定,制訂物業(yè)管理制度;
2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為,提請有關(guān)部門處理;
3.按本合同第十六條的約定,對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理;
4.可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù),但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定,當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí),告知有關(guān)限制條件,訂立書面約定,并負(fù)責(zé)監(jiān)督;
7.負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告;
8.每__個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目;
9.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目,須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施;
10.本合同終止時(shí),乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
11._______________________。
第五章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條乙方須按下列約定,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。
1.房屋外觀:_____________________
2.設(shè)備運(yùn)行:_____________________
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù):___________
4.公共環(huán)境:_____________________
5.綠化:_______________________
6.交通秩序:_____________________
7.保安:_______________________
8.急修:_______________________
小修:_______________________
9.業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達(dá)到:________
具體的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求見附件二。
第2篇 管理處物業(yè)檔案操作流程10
管理處物業(yè)檔案操作流程(十)
●收集資料(歸檔范圍):
一、工程技術(shù)資料:1、項(xiàng)目取得資料(批文等);2、各類建筑許可證;3、各類圖紙;4、開竣工、綜合驗(yàn)收等報(bào)告、通知、會(huì)議紀(jì)要;5、物業(yè)接管驗(yàn)收記錄;6、其他合同、資料。
二、客戶資料:
1、前期服務(wù)協(xié)議;2、交房清單;3、業(yè)主(客戶)入住驗(yàn)房表; 4、裝修資料(包括申請、許可證、檢查記錄、[改建、增設(shè)]申請、人員出入登記、裝修違規(guī)記錄);5、家庭情況登記;6、租戶資料。
三、維修資料:
1、任務(wù)單;2、報(bào)修、約修記錄。
四、安全維護(hù)管理資料:
1、值勤記錄;2、交接班記錄;3、物品出入登記;4、外來人員出入登記5、車輛管理資料(包括情況、出入登記)。
五、設(shè)施、設(shè)備管理資料(包括消防):
1、購銷合同;2、安裝圖紙;3、說明書;4、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃;5、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、巡查記錄。
六、綠化管理資料:
1、圖紙;2、承包合同;3、養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃;4、檢查記錄。
七、環(huán)境衛(wèi)生管理資料:
1、工作計(jì)劃;2、檢查記錄。
八、社區(qū)文化資料:
1、活動(dòng)計(jì)劃;2、活動(dòng)通知;3、活動(dòng)圖片。
九、業(yè)主反饋資料:回訪記錄、投訴記錄、維修回訪記錄。
十、行政文件資料:
1、規(guī)章制度;2、總結(jié)、通知、通報(bào)、決定等相關(guān)文件資料。
十一、業(yè)主委員會(huì)資料:
1、籌備、成立等文件資料;2、會(huì)議紀(jì)要、決議等。
十二、財(cái)務(wù)管理資料:
各種收費(fèi)資料(包括綜合服務(wù)費(fèi)、日常維修費(fèi)、車輛管理費(fèi)等報(bào)表、單)。
●資料整理、歸檔:
按照市、省、全國住宅轄區(qū)物業(yè)管理綜合考核的規(guī)定與物業(yè)管理檔案歸檔要求進(jìn)行整理,然后歸檔立卷。
●檔案借閱:
文檔查閱須經(jīng)檔案管理部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。
范王碼●檔案的銷毀:
根據(jù)文檔的保存期限,定期對過期和作廢的文檔進(jìn)行清理,防止文檔資料堆積和混淆。對已過期的檔案,經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)核實(shí)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后予以銷毀,同時(shí)建立銷毀的文檔清單備查。
第3篇 物業(yè)管理員理論試題
2005物業(yè)管理員理論
2005年廣東省職業(yè)技能鑒定考試
物業(yè)管理員(四級)知識試卷
考試須知:本試卷適合物業(yè)管理員(四級)考試用,考生須按規(guī)定要求填寫姓名,單位,考生號碼,試卷滿分100分,考試時(shí)間為90分鐘,考試時(shí)用藍(lán)色圓珠筆或藍(lán)黑色鋼筆答,試卷上不準(zhǔn)寫與考試內(nèi)容無關(guān)的文字,考試時(shí)間一到,考生須將試卷反扣在課桌上,離開考場。
一 二 三 總 分 總分人
分 數(shù) 得分 評分人
一、單項(xiàng)選擇題(每小題1分,共60分)
請將答案按題號填入下列表格:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60
1、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿、續(xù)期的到續(xù)期屆滿,(c )由國家無償收回。
a.土地收益權(quán)b.土地處分權(quán)c.土地使用權(quán)d.土地所有權(quán)
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的商品房的質(zhì)量保修期,從( c )之日起計(jì)算。
a.工程峻工驗(yàn)收合格 b.綜合驗(yàn)收合格
c.交付 d.購買人取得房屋所有權(quán)證
3、房地產(chǎn)具有保值增值的特性,就我國的土地政策來說,針對一宗具體的房地產(chǎn),其價(jià)格從長遠(yuǎn)來看是趨于( b )。
a.上升 b.下降c.不變 d.亦升亦降
4、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是(b)。
a、儀表端莊,形象良好 b、忠于職守,盡職盡責(zé)
c、體魄健康,胸懷寬廣 d、語言流暢,表達(dá)能力強(qiáng)
5、物業(yè)管理人員在工作中互相推諉,辦事拖拉,不符合(a)的職業(yè)道德要求。
a、忠于職守,盡職盡責(zé) b、實(shí)事求是,辦事公道
c、謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌&
nbsp;d、遵守紀(jì)律,奉公守法
6、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都要分秒必爭,盡快干好。這體現(xiàn)了(a)。
a、積極主動(dòng),講求時(shí)效 b、謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌
c、刻苦學(xué)習(xí),提高素質(zhì)d、儀表端莊,良好形象
7、社區(qū)公眾是指(c)
a組織內(nèi)部的公眾 b組織所有的公眾
c 組織所在地的公眾 d整個(gè)社會(huì)的公眾
8、在社交場合,無意與別人的目光相遇時(shí),正確的選擇是(a)
a、眼神自然對視1-2秒,然后慢慢離開
b、馬上移開目光
c、眼神始終注視對方
d、無所謂
9、到他人家里做客拜訪,最適宜的時(shí)間是在(a)
a、上午十點(diǎn)或下午四點(diǎn)左右
b、中午十二點(diǎn),或下午二點(diǎn)左右
c、晚上十點(diǎn)左右
d、沒有講究
10、物業(yè)指的是( a)的房地產(chǎn)。
a.單元性 b.單體性c.復(fù)合性d.綜合性
11、下列不是物業(yè)性質(zhì)的是( d)。
a.二元性 b.位置固定性c.壽命長久性d.持續(xù)增值性
12、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是( a)的關(guān)系。
a.服務(wù)與被服務(wù) b.管理被管理c.雇傭被雇傭d.委托與代理
13、(b )是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和本源。
a.安保服務(wù)
b.房屋管理服務(wù)
c.共用設(shè)備維修服務(wù)
d.保潔服務(wù)
14、區(qū)分所有權(quán)人多見于( a)。
a.居住物業(yè)b.商業(yè)物業(yè) c.工業(yè)物業(yè)d.特種物業(yè)
15、撤換業(yè)主委員會(huì)成員,一般應(yīng)由( d)做出;
a.主管部門b.司法部門c.業(yè)主委員會(huì)d.業(yè)主大會(huì)
16、按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)依據(jù)( b)確定。
a.物業(yè)建筑面積 b.省、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法 c.物業(yè)套數(shù) d.戶數(shù)
17、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定( d),對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
a、管理契約 b、住戶手冊 c、管理規(guī)定d、業(yè)主臨時(shí)公約
18、業(yè)主購房的保修責(zé)任應(yīng)由( a)承擔(dān)。
a. 建設(shè)單位
b. 施工單位 c.物業(yè)管理企業(yè) d.銷售單位
19、住宅物業(yè)建設(shè)單位,應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地房管理部門批準(zhǔn),可以采用( a)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
a、協(xié)議 b、批準(zhǔn) c、推薦 d、選派
20、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含( c)約定的內(nèi)容。
a、公共維修資金 b、物業(yè)裝飾裝修 c、前期物業(yè)服務(wù)合同 d、公用面積分?jǐn)?/p>
21、前期物業(yè)服務(wù)合同可以( a );但是,期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
a、約定期限 b、不定期限 c、定期二年 d、定期三年
22、已竣工但尚未出售物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由(d )交納。
a.投資單位 b. 銷售單位 c.物業(yè)管理企業(yè) d. 建設(shè)單位
23、物業(yè)區(qū)域治安日常管理應(yīng)以(b)為主;
a. 公安部們b.物業(yè)管理公司c.聯(lián)防隊(duì)d.門衛(wèi)
24、物業(yè)區(qū)域治安管理的自主性與機(jī)動(dòng)靈活性以( c)為前提;
b. 公平性b.客觀性c.受制性d.實(shí)用性
25、(d)的形象從某種意義上代表著物業(yè)管理企業(yè)的形象。
a.保安部經(jīng)理 b.保安領(lǐng)班c.巡邏員d.門衛(wèi)
26、下列不屬于停車場正常組織準(zhǔn)備工作的是( d)。
a.使停車場清晰明亮
b.設(shè)置清晰標(biāo)識
c.配備安全防范設(shè)備
d.配備汽車排污檢測設(shè)備
27、預(yù)防火災(zāi),就是要消除( d)。
a.可燃物b.助燃物c.著火源d.燃燒產(chǎn)生的條件
28、( d)是物業(yè)公司防火第一責(zé)任人;
a.保安領(lǐng)班b.保安隊(duì)長c.管理處經(jīng)理d.物業(yè)公司總經(jīng)理
29、(b)是指提供非人們居住的環(huán)境,包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境連個(gè)方面。
a、生產(chǎn)環(huán)境 b、居住環(huán)境 c、商業(yè)環(huán)境 d、辦公環(huán)境
30、下列不屬于物業(yè)環(huán)境中的硬環(huán)境的是(a )。
a、鄰里關(guān)系 b、房屋建筑 c、附屬設(shè)備d、公共設(shè)施和相關(guān)場地
31、下列不屬于環(huán)境管理中對資源利用的措施的是( d )。
a、利用工業(yè)廢渣做建筑材料;
&nbs
p; b、利用固體廢棄物做農(nóng)業(yè)肥料
c、回收固體廢棄物中的可用資源和能源
d、舊家電的翻新利用
32、下列不是環(huán)境污染特點(diǎn)的是( a )。
a、作用時(shí)間短b、影響范圍廣c、作用時(shí)間短d、污染物的濃度變化性大
33、環(huán)境衛(wèi)生管理是維護(hù)轄區(qū)( c)公共場所、共用部位的清潔衛(wèi)生。
a、一定區(qū)域 b、部分區(qū)域 c、所有 d、不確定區(qū)域
34、所有的清潔“開荒”項(xiàng)目中,( c )的清潔“開荒”難度最大;
a.電梯b.大堂c.洗手間d.辦公室
35、一個(gè)居住區(qū)的規(guī)模是(a)萬戶,人口(a)萬人;
a.1~1.63~5b. 1.2~1.53.5~5c. 1.5~1.85~6d.1.5~2
36、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》有(b)個(gè)服務(wù)等級。
a.2b.3c.4 d.5
37、按照中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》的三級標(biāo)準(zhǔn),小區(qū)公共場所應(yīng)每日清掃(a)次。
a.1 b.2c.3 d.4
38、為了保證物業(yè)檔案資料的完整性,對于新建物業(yè)應(yīng)( b)。
a在接管物業(yè)時(shí)嚴(yán)格辦理物業(yè)管理檔案資料接管手續(xù)
b在早期介入階段就要做好資料收集規(guī)劃與安排,責(zé)成專人負(fù)責(zé)
c從原設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)單位、管理單位、設(shè)備、材料供貨單位等處收集、核對、補(bǔ)充完善各類資料
d千方百計(jì)地得到業(yè)主用戶的資料
39、物業(yè)中的共用設(shè)施和房屋建筑的共用部位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)由共有人按(c )分?jǐn)偂?/p>
a人口比例
b各自住房面積比例
c產(chǎn)權(quán)比例
d購房價(jià)格比例
40、房屋維護(hù)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)性工作,認(rèn)真貫徹( b)的方針是保持房屋完好的保證。
a、有償服務(wù) b、以防為主 c、區(qū)別對待 d、經(jīng)濟(jì)合理
41、房屋維修管理的基本原則是(d )
a、經(jīng)濟(jì)合理原則 b、區(qū)別對待原則 c、有償服務(wù)原則 d、服務(wù)原則
42、房屋維修日常服務(wù)的首要指標(biāo)是(d )
a、定額指標(biāo) b、經(jīng)費(fèi)指標(biāo) c、服務(wù)指標(biāo) d、安全指標(biāo)
43、房屋維修管理的主要內(nèi)容不包括(a )
a、房屋附屬設(shè)備的管理 b、房屋的安全與質(zhì)量管理 c、房屋維修施工管理 d、房屋維修行政、技術(shù)管理
44、小修養(yǎng)護(hù)部位費(fèi)用主要通過收取( b )籌集,不足部分從物業(yè)管理公司多種經(jīng)營的收入中彌補(bǔ)。
a.公共性維修費(fèi)b.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) c.物業(yè)的保修費(fèi) d.專項(xiàng)維修資金
45、.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)行管理,進(jìn)行( b)的現(xiàn)場檢查。
a.定時(shí)b.不定時(shí) c.每時(shí)每刻 d.定時(shí)或不定時(shí)
46、下列屬于物業(yè)綠化精神功能的是( d )。
&nb
sp;a、遮陽、隔聲b、改善氣候 c、凈化空氣 d、美化環(huán)境
47、聯(lián)合國確定的城市人均綠地指標(biāo)為(c)m2,如此才能達(dá)到保證人類身心健康的基本標(biāo)準(zhǔn)。
a、30~40 b、40~50 c、50~60 d、60~70
48、不可用于水泥地面或墻身清潔開荒的是( c );
a.綠水b.燒堿c.鹽酸d.全能水
49、( b)是城市綠化系統(tǒng)中最廣泛、使用率最高的一部分;
a.公園綠化b.居住區(qū)綠化c.校園綠化d.道路綠化
50、居住小區(qū)中型游園服務(wù)半徑不得超過(c)米;
a.500b.600c.800d.1000
51、一般而言,2.5~4.0萬居民的居住區(qū)要設(shè)一個(gè)大游園,人均綠地(d)平方米;
a.10b.12c.14d.16
52、游園綠化要求綠化種植用地面積不低于綠地總面積的( c);
a.50% b.65% c.75%d.90%
53、物業(yè)綠化利用自然坡度排水,其綠化用地坡度應(yīng)安排在(a)之間;
a.0.1%~0.3%b.0.3%~0.5%c.1%~3% d.3%~5%
54、物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)管理考核中,栽植1年以上的樹木保存率要大于(d)。
a.90% b.92%c.95% d.98%
55、下列不屬于綠化養(yǎng)護(hù)管理特點(diǎn)的是(b)。
a、經(jīng)常性b、偶然性c、針對性 d、動(dòng)態(tài)性
56、物業(yè)管理區(qū)域(簡稱轄區(qū))的給水系統(tǒng)(即供水部門向物業(yè)管理區(qū)域供水總表以內(nèi))一律由轄區(qū)的(d)管理。
a業(yè)主 b使用人
c供水部門 d物業(yè)管理公司
57、用電高峰期或潮濕天氣,(d )關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象。
a 每天應(yīng)不多于兩次 b每天應(yīng)不少于兩次
c 每班應(yīng)不多于兩次 d每班應(yīng)不少于兩次
58、計(jì)劃停電時(shí),物業(yè)管理主管部門至少提前(c)將停電事宜通知用戶;若不能,最遲應(yīng)在實(shí)施停電前1小時(shí),將停電通知送達(dá)用戶或啟用廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。
a8小時(shí)&nb
sp;b12小時(shí)
c24小時(shí)d48小時(shí)
59、應(yīng)(a)巡查安全防范系統(tǒng)運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)異常立即處理,并做記錄。
a每天 b每周
c每月 d每季
60、(c)電梯開梯后進(jìn)行一次電梯全程運(yùn)行檢查。
a每班b每周
c每天d每月
得分 評分人
二、多項(xiàng)選擇題(每小題1分,共20分)
請將答案按題號填入下列表格:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1、 需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有( abcd )。
a.更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途
b.增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率
c.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)
d.出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期
2、忠于職守,盡職盡責(zé)是對物業(yè)管理人員職業(yè)道德的(bc)。
a、全部要求b、基本要求
c、首要要求d、最高要求
3、談話的雙方在交談過程中,應(yīng)從對方的角度考慮,在確定了主要交談內(nèi)容后,恰當(dāng)?shù)剡x用語言,尊重另一方,避免使用人們忌諱的交談方式和話題,應(yīng)注意(acd)
a、重視禮節(jié)和習(xí)俗
b、使用行話、術(shù)語以及方言土語
c、不涉及疾病、死亡等不愉快的事情
d、不涉及對方反感的話題
4、以下屬于常規(guī)性公共服務(wù)的是( acd)。
a.房屋管理服務(wù)
b.家居裝修服務(wù)
c.共用設(shè)施維修服務(wù)
d.室外保潔服務(wù)
5、物業(yè)檔案資料主要包括( bd)。
a.建設(shè)單位資料 b.物業(yè)資料 c.管理企業(yè)資料
; d.物業(yè)業(yè)主和租戶資料
6、下列屬于業(yè)主義務(wù)的是( acd)。
a.遵守業(yè)主公約b.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作
c.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用d.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定
7、國家提倡業(yè)主通過( abc )的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
a、公開b、公平 c、公正d、合理
8、國家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用( ac),依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平
a、新技術(shù) b、新知識 c、新方法d、新成果
9、撲救火災(zāi)的基本方法有(abcd)。
a.抑制滅火法 b.窒息滅火法c.冷卻滅火法d.隔離滅火法
10、巡邏的方式主要有( bcd)。
a.員工巡邏和領(lǐng)導(dǎo)巡邏
b.定時(shí)、不定時(shí)巡邏。
c.著制服巡邏和便衣巡邏
d.晝間巡邏和夜間巡邏
11、關(guān)于物業(yè)的清潔保養(yǎng),下列比較恰當(dāng)?shù)恼f法是(bcd);
a.沒有什么技術(shù)性b.專業(yè)性較強(qiáng)c.是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容
d.不僅僅是簡單的清、掃、抹、擦
12、物業(yè)清潔保養(yǎng)的檢查有(abcd);
a.員工自查 b.領(lǐng)班作業(yè)檢查c.主管巡查d.部門經(jīng)理抽查
13、用戶入住階段的物業(yè)檔案信息包括( abcd )。
a.入住通知書、住戶須知 b.業(yè)主公約
c.用戶手冊d.購樓須知
14、下列不屬于施工、竣工及驗(yàn)收階段信息的是( abd)。
a項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
b地質(zhì)勘察報(bào)告
c用戶進(jìn)戶驗(yàn)收表
d工程預(yù)決算資料
15、電梯井道內(nèi)應(yīng)(abcd)等。
a無積水、垃圾,b不得堆放雜物、
c不得敷設(shè)水管和d不得敷設(shè)煤氣管
16、用戶有以下(abcd)行為,物業(yè)管理公司將按用水量和用水時(shí)間追計(jì)水費(fèi),并按《業(yè)主公約》的約定予以處罰,造成的損失由行為人賠償。
&nbs
p;a私自裝表接水 b私自啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量
c繞表接水 d私自啟用水表
17、中央空調(diào)系統(tǒng)開機(jī)前準(zhǔn)備應(yīng)(acd)等。
a檢查電源電壓是否正常 b檢查水源是否正常
c.檢查冷凍水系統(tǒng)d.檢查冷卻水系統(tǒng)
18、房屋日常維修急修項(xiàng)目包括(abc )
a房屋結(jié)構(gòu)性損壞b室內(nèi)線路故障引起停電漏電
c水泵水箱及故障和進(jìn)水表以內(nèi)水管暴烈和水龍頭嚴(yán)重漏水d屋面滲漏水
19、嚴(yán)禁帶電工作,緊急情況帶電作業(yè)時(shí),必須在(abcd)進(jìn)行操作。
a有監(jiān)護(hù)人 b有足夠的工作場地
c有充足光線 d帶絕緣手套、穿絕緣鞋
20、每月空載試運(yùn)行發(fā)電機(jī)兩次,檢查(acd)運(yùn)行情況,并做好試運(yùn)行記錄。
a電池液位b發(fā)電機(jī)
c接線端子d外圍設(shè)備
得分 評分人
三、判斷題(每小題1分,正確的打√錯(cuò)誤的打×,共20分)
請將答案按題號填入下列表格
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1、建設(shè)單位必須首先依法取得國有土地使用權(quán),繳納土地出讓金,才能辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(×)
2、職業(yè)道德經(jīng)常發(fā)生變化,缺乏必要的穩(wěn)定性和連續(xù)性。(×)
3、職業(yè)道德具有強(qiáng)烈的紀(jì)律性。(√)
4、發(fā)展物業(yè)管理的主要目的是改善城市環(huán)境(× )。
5、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)( √)。
6、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),也可以將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。( ×)
7、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。(√)
8、潛在危險(xiǎn)區(qū)域設(shè)置危險(xiǎn)提示、警告標(biāo)識可以避免物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生危險(xiǎn)事故。( × )。
9、一般的固體、液體及帶電設(shè)備等都可用二氧化碳
滅火器滅火( √ )。
10、洗潔精是一種酸性類的清潔劑。(×)
11、綠化有兩個(gè)方面的功能:物質(zhì)功能和精神功能。( √ )
12、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)備案是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營管理服務(wù)人員為便于實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行的一項(xiàng)基礎(chǔ)性、強(qiáng)制性的工作( × )。
13、物業(yè)管理公司日常服務(wù)的房屋小修項(xiàng)目主要是通過走訪查房收集和住戶報(bào)修收集。( √ )
14、大修工程是指凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件,但不需全部拆除的工程為大修工程。大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)的30%以上。( × )
15、返工性修繕是指對由于房屋設(shè)計(jì)或施工方法不當(dāng)產(chǎn)生質(zhì)量問題的房屋進(jìn)行的修繕。維修費(fèi)用應(yīng)由設(shè)計(jì)部門或施工部門負(fù)責(zé)或撥?？罱鉀Q。( √ )
16、房屋安全管理是指定期和不定期地對房屋的使用情況和完損情況進(jìn)行安全檢查,評定房屋完損等級,隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布,組織對危險(xiǎn)房屋的鑒定,并確定解危方法,預(yù)防和消除房屋的安全隱患等一系列工作的總和。( √ )
17、小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要98%達(dá)到或超過人工定額;材料消耗要不超過或低于材料消耗定額,達(dá)到小修養(yǎng)護(hù)工程定額的指標(biāo),是完成小修養(yǎng)護(hù)工作量,搞好日常服務(wù)的必要保證。( × )
18、關(guān)于走訪查房率。一般要求管理員每月對轄區(qū)的住(用)戶要走訪查房50%以上;每季對轄區(qū)內(nèi)住(用)戶要逐戶走訪查房1遍。
19、外墻每10年應(yīng)徹底進(jìn)行1次檢修加固。( √ )
第4篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的資金結(jié)算
物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理服務(wù)活動(dòng)都涉及到貨幣資金的收付,需要連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記載和核算,并實(shí)行有效的控制。理所當(dāng)然,資金結(jié)算也是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)闹饕獌?nèi)容之一。本章對物業(yè)管理公司資金結(jié)算的種類、原則、主要方式和票據(jù)作一個(gè)介紹。
一、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義和作用
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義
結(jié)算,是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中的資金了結(jié)和清算。物業(yè)管理公司因商品交換、勞務(wù)供應(yīng)、資金調(diào)撥等業(yè)務(wù)而發(fā)生款項(xiàng)往來的清算。結(jié)算方式按支付方式的不同,可分為現(xiàn)金結(jié)算和轉(zhuǎn)賬結(jié)算兩種。收方和付方直接以現(xiàn)金進(jìn)行結(jié)算叫現(xiàn)金結(jié)算,適用于單位對個(gè)人、個(gè)人對個(gè)人,以及單位之間的零星支付行為。通過銀行或金融機(jī)構(gòu)劃撥轉(zhuǎn)賬將款項(xiàng)從付款人賬戶劃轉(zhuǎn)到收款人賬戶的貨幣收付結(jié)算叫轉(zhuǎn)賬結(jié)算,它是以存款的轉(zhuǎn)移代替現(xiàn)金的流通。
在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)里,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是貨幣收付的主要形式。
在我國,各企業(yè)、單位、個(gè)人之間經(jīng)濟(jì)往來的款項(xiàng),除少數(shù)按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定可以使用現(xiàn)金結(jié)算以外,大量的都通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算來完成。這樣做,對物業(yè)管理公司來說,可以簡化結(jié)算手續(xù),縮短結(jié)算過程,有利于資金周轉(zhuǎn)速度的加快,促進(jìn)資金流通。
由于轉(zhuǎn)賬結(jié)算是以信用支付代替現(xiàn)金支付,所以必須根據(jù)交易的性質(zhì)、交易雙方所在的地點(diǎn)和交易發(fā)貨的時(shí)間等條件,制定出不同的結(jié)算方式,明確規(guī)定付款的條件、憑證及其傳遞等內(nèi)容。因此,作為在物業(yè)管理公司工作的同志來說,應(yīng)該在社會(huì)主義貨幣信用理論的基礎(chǔ)上,從貨幣與商品矛盾的運(yùn)動(dòng)規(guī)律中,學(xué)習(xí)我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,認(rèn)識轉(zhuǎn)賬結(jié)算的規(guī)律性,不斷疏通結(jié)算渠道,使物資運(yùn)動(dòng)和貨幣資金運(yùn)動(dòng)緊密地結(jié)合起來。
在我國,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是建立在金融機(jī)構(gòu)同各經(jīng)濟(jì)單位經(jīng)常的、固定的信用關(guān)系基礎(chǔ)上的,通過金融機(jī)構(gòu)賬戶的資金轉(zhuǎn)移來實(shí)現(xiàn)貨幣收付關(guān)系。其結(jié)果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉(zhuǎn)集中為銀行信用所代替?？梢?社會(huì)主義轉(zhuǎn)賬結(jié)算的實(shí)質(zhì)是以銀行信用流通代替現(xiàn)金流通,并用于清算經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系,它是促進(jìn)流通的一個(gè)工具。
(二)物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用
物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)可以加快結(jié)算速度和資金周轉(zhuǎn),為物業(yè)管理公司的健康發(fā)展提供保證。這里特別提出轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式,一方面能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不同特點(diǎn)的貨幣收付要求,另一方面能夠增強(qiáng)合同紀(jì)律和支付紀(jì)律,為公司及時(shí)收回款項(xiàng)和付出款項(xiàng)提供了一定的保證,密切了資金運(yùn)動(dòng)與物資運(yùn)動(dòng)的結(jié)合,提高了資金的使用效益。因此,能轉(zhuǎn)賬結(jié)算的業(yè)務(wù)應(yīng)盡可能轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
(2)能正確、迅速地反映物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)并進(jìn)行有效監(jiān)督,使公司能及時(shí)了解業(yè)務(wù)活動(dòng)的全面情況,以便發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)工作中存在的問題和缺點(diǎn)。
(3)結(jié)算業(yè)務(wù)關(guān)系到各部門、各單位的經(jīng)濟(jì)往來,每筆結(jié)算業(yè)務(wù)一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉(zhuǎn)賬結(jié)算還涉及到金融機(jī)構(gòu),從而為公司的計(jì)劃編制和計(jì)劃考核提供了重要證據(jù)。
二、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則和要求
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則
(1)根據(jù)國家規(guī)定,各單位之間的經(jīng)濟(jì)往來,除按照現(xiàn)金管理辦法規(guī)定可以使用現(xiàn)金的以外,都必須通過銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
凡在銀行辦理結(jié)算的單位或個(gè)人,都必須按照規(guī)定,在銀行開有賬戶或交存現(xiàn)金。開有賬戶的單位,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金以保證支付。交存現(xiàn)金的,應(yīng)按結(jié)算金額一次交足。
(2)恪守信用,履約付款。辦理結(jié)算的企業(yè)、單位和個(gè)人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結(jié)算,使經(jīng)濟(jì)往來雙方的資金往來得以及時(shí)清算。對于多次失信違約的單位,金融機(jī)構(gòu)會(huì)按相應(yīng)規(guī)定予以制裁。這一原則對履行付款義務(wù)的當(dāng)事人具有約束力,是維護(hù)經(jīng)濟(jì)合同秩序、保障當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益的重要保證。
(3)誰的錢進(jìn)誰的賬,由誰支配,銀行不予墊款。金融機(jī)構(gòu)作為資金結(jié)算的中介機(jī)構(gòu),在辦理結(jié)算時(shí)必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項(xiàng)支付給其指定的收款人;對存款人的資金,除按國家法律規(guī)定可以凍結(jié)、扣款外,一律不得代任何單位凍結(jié)和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機(jī)構(gòu)辦理結(jié)算只負(fù)責(zé)辦理結(jié)算當(dāng)事人之間的資金轉(zhuǎn)移,而不能在結(jié)算過程中為其墊付資金。
(二)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的要求
1.開立賬戶
開立賬戶不僅是辦理結(jié)算的必要條件,也是辦理結(jié)算的先決條件,只有開立賬戶,把應(yīng)該交存的款項(xiàng)存入金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)才能為他們辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。
&n
bsp; 金融機(jī)構(gòu)賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時(shí)存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設(shè)置和開戶條件。
(1)基本存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金支付的賬戶。存款人的工資、獎(jiǎng)金等現(xiàn)金的支取,只能通過賬戶辦理。
基本存款賬戶必須是編制預(yù)決算報(bào)表的獨(dú)立預(yù)算會(huì)計(jì)單位或?qū)嵭歇?dú)立經(jīng)濟(jì)核算、獨(dú)立編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)單位。一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)單位,只能在一個(gè)銀行開立一個(gè)基本賬戶。
基本存款賬戶開立所需的證明文件為當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人執(zhí)照》或《營業(yè)執(zhí)照》。
基本存款賬戶開立的程序是:首先由存款人填制開戶申請書,提供規(guī)定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意,并憑中國人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)核發(fā)的開戶許可證,即可開立該賬戶。
(2)一般存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉(zhuǎn)存,與基本存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過本賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金繳存,但不能辦理現(xiàn)金支取。
一般存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個(gè)人,并需向開戶銀行出具借款合同或借款借據(jù);或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位,并需向開戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨(dú)立核算單位開戶的證明。
一般存款賬戶設(shè)置的程序是:填制開戶申請書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(3)臨時(shí)存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
臨時(shí)存款賬戶是指存款人因臨時(shí)經(jīng)營活動(dòng)需要開立的賬戶。存款人可以通過該賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和根據(jù)國家現(xiàn)金管理規(guī)定辦理現(xiàn)金支付。
臨時(shí)存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:外地臨時(shí)機(jī)構(gòu),并需出具當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的臨時(shí)執(zhí)照;或是,臨時(shí)經(jīng)營活動(dòng)需要的單位和個(gè)人,并需出具當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門同意設(shè)立外來臨時(shí)機(jī)構(gòu)的批文。
臨時(shí)存款賬戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(4)專用存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶。
存款人對特定用途的資金,由存款人向開戶銀行出具相應(yīng)證明即可開立該賬戶。
特定用途的資金范圍包括:基本建設(shè)的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。
存款人須向開戶銀行出具的證明文件是經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)立項(xiàng)的文件或國家有關(guān)文件的規(guī)定。
專用存款戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后開立賬戶。
2.經(jīng)濟(jì)合同
經(jīng)濟(jì)合同一經(jīng)成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認(rèn)真履行規(guī)定的義務(wù)。如果一方違反合同規(guī)定,給對方造成損失時(shí),應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。經(jīng)濟(jì)合同是銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算、進(jìn)行結(jié)算監(jiān)督、執(zhí)行結(jié)算紀(jì)律的主要依據(jù)。沒有經(jīng)濟(jì)合同,銀行將不予辦理。
3.結(jié)算紀(jì)律
物業(yè)管理公司是銀行結(jié)算的重要當(dāng)事人,應(yīng)嚴(yán)格遵守結(jié)算紀(jì)律,按照結(jié)算制度辦理結(jié)算,是嚴(yán)肅信用制度、維護(hù)結(jié)算程序的前提條件。公司必須遵守的結(jié)算紀(jì)律可以歸納為:
(1)不準(zhǔn)套取銀行信用,簽發(fā)空頭支票、印章與預(yù)留印鑒不符的支票和遠(yuǎn)期支票;
(2)不準(zhǔn)無理拒付、任意占用賣方資金;
(3)不準(zhǔn)利用多頭開戶轉(zhuǎn)移資金,逃避債務(wù)。
以上三不準(zhǔn)要求物業(yè)管理公司只準(zhǔn)在銀行賬戶余額內(nèi),按照規(guī)定向收款單位或個(gè)人支付款項(xiàng),對應(yīng)該支付其他單位的款項(xiàng),必須依約履行義務(wù)。
物業(yè)管理公司向外發(fā)出的結(jié)算憑證,必須于當(dāng)日,最遲于次日寄發(fā)。收到的結(jié)算憑證,必須及時(shí)將款項(xiàng)支付給收款人。結(jié)算時(shí)間,同城,一般不超過2天;異地(全國或省內(nèi)直接通匯行之間),電匯一般不超過4天,信匯一般不超過7天。
三、物業(yè)管理公司資金結(jié)算方式
(一)異地結(jié)算
異地結(jié)算是指不同地區(qū)或城市各單位之間經(jīng)濟(jì)往來資金的結(jié)算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的異地結(jié)算方式主要有匯兌結(jié)算、匯票結(jié)算、托收承付結(jié)算、異地委托收款結(jié)算、信用證結(jié)算。
1.匯兌結(jié)算
匯兌結(jié)算是指付款單位委托銀行將款項(xiàng)匯給外地收款單位或個(gè)人的結(jié)算方式。
(1)匯兌結(jié)算有關(guān)規(guī)定
①各單位通過銀行辦理匯兌結(jié)算是指資金調(diào)撥、清理交易舊欠、往來賬款和自提自運(yùn)貨物以及采購資金等。
②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時(shí),只代單位附寄與匯款有關(guān)的單證。
③單位因急事,將款項(xiàng)匯至交通不方便又無電訊設(shè)備的地區(qū),可以向開戶銀行申請自帶信匯。銀行一般對自帶信匯嚴(yán)格審查,經(jīng)同意,會(huì)將信匯憑證連同銀行內(nèi)部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點(diǎn):a.保證密封完整,按開戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發(fā)生丟失、冒領(lǐng)等事故,一律由匯款單位自己負(fù)責(zé);c.不能將原信匯帶回匯出行。
④銀行會(huì)對匯款用途審查,必要時(shí)亦可向匯款單位索取有關(guān)匯款用途的證明材料。付款單位自提自運(yùn)的物資必須向銀行提供合同,經(jīng)查驗(yàn)后,銀行應(yīng)在匯款委托書上批注“已驗(yàn)合同,可入收款單位賬戶”。
⑤匯入銀行解付匯款時(shí),一般來說,對單位資金調(diào)撥、清理舊欠、往來賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗(yàn)合同會(huì)直接收入收款單位賬戶。
⑥單位赴異地采購時(shí),匯出銀行會(huì)審查有關(guān)準(zhǔn)予外出采購的證明,并在匯款委托書上注有“采購資金”。匯入銀行對匯入的采購資金必須憑同意采購證明,以匯出單位名義開立采購賬戶,由銀行按當(dāng)?shù)厥袌龉芾淼挠嘘P(guān)規(guī)定監(jiān)督支付。一般來說,采購資金除采購員攜帶少量必備現(xiàn)金外,其余均為轉(zhuǎn)賬且存款不計(jì)息。采購員無權(quán)隨意將采購資金轉(zhuǎn)匯,匯入行辦理采購資金轉(zhuǎn)匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來函來電要求轉(zhuǎn)匯方可辦理。
⑦匯款單位對匯出款項(xiàng)要求退款時(shí),應(yīng)備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請退匯。匯出行接到申請后,通知匯入行,匯入行對匯款尚未支付,方可退匯。如果已發(fā)生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對于收款單位拒絕接收的匯款,應(yīng)立即辦理退匯。匯入行發(fā)出通知,經(jīng)過2個(gè)月的時(shí)間,查找后仍無法支付的匯款,也應(yīng)主動(dòng)辦理退匯。
(2)信匯和電匯的核算
①信匯。匯出單位辦理匯款時(shí),應(yīng)該填制四聯(lián)憑證,并在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開戶行。其中,第一聯(lián)為匯款單位的回單;第二聯(lián)為匯款單位委托開戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯(lián)為收款單位開戶行的收款憑證;第四聯(lián)為收款單位作為收款通知或代取款收據(jù)。
收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續(xù)時(shí),匯入行會(huì)取出信匯憑證第四聯(lián),核對取款人的有關(guān)證件,并將名稱、姓名、證件號碼批注在空白處。取款人還應(yīng)在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預(yù)留印鑒相符。如果是轉(zhuǎn)賬的,則由收款單位填制兩聯(lián)存款單,第一聯(lián)加蓋銀行業(yè)務(wù)公章后,退給收款單位作為收款依據(jù),第二聯(lián)代收方記賬憑證。
②匯款單位辦理電匯時(shí),應(yīng)該填制三聯(lián)電匯憑證,在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開戶行;第二聯(lián),給匯款單位的回單;第三聯(lián)匯款單位委托開戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯(lián)匯出行憑此拍發(fā)電報(bào)。
收款單位會(huì)收到第三聯(lián)上加蓋銀行業(yè)務(wù)公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關(guān)手續(xù)。
2.匯票結(jié)算
匯票是出票人簽發(fā)的,委托付款人在見票時(shí)或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。匯票分為銀行匯票和商業(yè)匯票。銀行匯票是由匯款人將款項(xiàng)交給當(dāng)?shù)劂y行,由銀行簽發(fā)給匯款人持往外地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。商業(yè)匯票是由收款人或付款人(或承兌申請人)簽發(fā),由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書人支付款項(xiàng)的票據(jù)。
(1)銀行匯票
匯票簽發(fā)由指定銀行辦理,匯票的轉(zhuǎn)賬解付由各銀行機(jī)構(gòu)辦理,現(xiàn)金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準(zhǔn)流通轉(zhuǎn)讓,不準(zhǔn)涂改偽造。匯票的金額起點(diǎn)為500元。有效期為一個(gè)月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發(fā)的匯票,銀行必須加蓋結(jié)算專用章和使用壓數(shù)機(jī)壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結(jié)算。匯票上指定的收款人,也可以持轉(zhuǎn)賬支取的匯票向匯入地單位辦理結(jié)算。收款單位接受匯票時(shí),應(yīng)審查票面所記載各項(xiàng)內(nèi)容是否無誤。收款人或背書人受理匯票后,應(yīng)在匯票背面加蓋業(yè)務(wù)用章,連同匯款解訖通知、進(jìn)賬單等,一并送開戶行進(jìn)
賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開立臨時(shí)存款戶辦理支付,臨時(shí)存款戶只付不收,付完清戶,不計(jì)付利息。匯款人由于匯票超過有效期或其他原因要求退匯時(shí),可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。
匯款單位委托銀行辦理匯票結(jié)算,應(yīng)填制匯票委托書,詳細(xì)填明匯入地點(diǎn)、匯款用途等項(xiàng)內(nèi)容。有明確收款對象的應(yīng)詳細(xì)填明收款單位或個(gè)人姓名。需要取現(xiàn)金的,應(yīng)填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯(lián):第一聯(lián)為存根;第二聯(lián)為支款憑證;第三聯(lián)為收入憑證。匯款單位交現(xiàn)金辦理匯票結(jié)算的,第二聯(lián)注銷。匯出行在辦完轉(zhuǎn)賬或收妥現(xiàn)金后,會(huì)簽發(fā)匯票結(jié)算憑證。匯票結(jié)算憑證一式四聯(lián):第一聯(lián)為匯出匯款卡片;第二聯(lián)為匯票;第三聯(lián)為匯款解訖通知;第四聯(lián)為多余款收賬通知。
匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時(shí),應(yīng)當(dāng)備函向匯出行說明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發(fā)生短缺一聯(lián)而不能在匯入地辦理結(jié)算時(shí),也應(yīng)當(dāng)按退匯處理。
匯票填明匯入銀行名稱和“現(xiàn)金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請求掛失時(shí),應(yīng)提交三聯(lián)“匯票掛失申請書”,一般以匯票委托書代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個(gè)月后,確未發(fā)生問題才可按有關(guān)規(guī)定辦理退款手續(xù)。
(2)商業(yè)匯票
商業(yè)匯票按其承兌人不同,分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。商業(yè)承兌匯票,由收款人簽發(fā),經(jīng)付款人承兌,或者由付款人簽發(fā)并承兌的票據(jù)。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請人簽發(fā),并由承兌申請人向開戶銀行申請,經(jīng)銀行審查同意承兌的票據(jù)。
辦理商業(yè)匯票時(shí)的規(guī)定有:
簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ),嚴(yán)禁簽發(fā)無商品交易的匯票;使用商業(yè)匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業(yè)匯票在承兌后,承兌人員有到期無條件支付票款的責(zé)任;商業(yè)匯票除可以向銀行貼現(xiàn)外,一律不允許作為流通手段;商業(yè)匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個(gè)月,最長不超過9個(gè)月,特殊情況可適當(dāng)延期。如屬分期付款,應(yīng)一次簽發(fā)若干個(gè)不同期限的匯票。匯票到期,一律通過銀行轉(zhuǎn)賬。
商業(yè)匯票可以貼現(xiàn)。商業(yè)匯票貼現(xiàn),是指收款單位需要資金時(shí),把尚未到期的商業(yè)承兌匯票或者銀行承兌匯票轉(zhuǎn)讓給銀行,即由銀行支現(xiàn),其貼現(xiàn)期一般以貼現(xiàn)之日起到匯票到期日止。貼現(xiàn)時(shí),根據(jù)貼現(xiàn)金額和貼現(xiàn)率,計(jì)算出貼現(xiàn)利息,并在貼現(xiàn)金額中預(yù)先扣除,將其余的貼現(xiàn)金額支付給貼現(xiàn)申請人,匯票歸銀行所有。
貼現(xiàn)利息的計(jì)算公式如下:
未到期天數(shù)
銀行貼現(xiàn)的付款額=匯票面額×(1-年貼現(xiàn)率×―――――)
365
匯票到期后,貼現(xiàn)銀行應(yīng)向貼現(xiàn)人索回貼現(xiàn)金額,如果貼現(xiàn)人在銀行的賬戶不足以支付的,無力贖回商業(yè)匯票,這在實(shí)質(zhì)上如同把匯票賣給銀行,貼現(xiàn)銀行買進(jìn)匯票而支付現(xiàn)款。
3.托收承付結(jié)算
托收承付結(jié)算是收款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同,委托開戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同核對單證或驗(yàn)貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)的一種結(jié)算方式。
托收承付結(jié)算包括托收、承付、劃款和收賬四個(gè)階段。
托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應(yīng)填制“托收承付結(jié)算憑證”,連同有關(guān)單證一并提交開戶行。
承付,是付款單位承認(rèn)付款的過程。驗(yàn)貨付款的承付期限為10天,從運(yùn)輸部門向付款單位發(fā)出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規(guī)定的承付期內(nèi)沒有向其開戶行表示拒付,即為默認(rèn)承付。
劃款和收賬。劃款是指付款單位開戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開戶行將付款單位開戶行劃來的款項(xiàng)進(jìn)到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點(diǎn)為1000元。
4.異地委托收款結(jié)算
異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據(jù),委托銀行向異地付款單位收取款項(xiàng)的結(jié)算方式。
單位之間的商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他應(yīng)收款項(xiàng),均可使用委托收款結(jié)算方式辦理結(jié)算。委托收款不受金額起點(diǎn)的限制,委托收款的款項(xiàng)劃回,分郵寄劃回和電報(bào)劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開戶行發(fā)出付款通知的次日計(jì)算,如遇法定假日,應(yīng)當(dāng)順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒有足夠的資金支付全部款項(xiàng),可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無足夠資金支付全部款項(xiàng),銀行會(huì)立即通知付款單位,令其2天內(nèi)將其有關(guān)單證退回銀行,由銀行填制無款支付通知書,連同有關(guān)單證退回收款單位開戶行,轉(zhuǎn)交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關(guān)單證的,由其開戶行按每筆委托收款業(yè)務(wù),每天收取罰金0.5元。
5.信用證結(jié)算
這種結(jié)算是付款單位把款項(xiàng)預(yù)先交給銀行,委托銀行開出信用證,通知異地收款單位開戶銀行轉(zhuǎn)給收款單位,收款單位按照合同和信用證規(guī)定條件發(fā)貨后,銀行代付款單位付給貨款的結(jié)算方式。開出信用證的金額起點(diǎn),每份100元,每次清付款項(xiàng)起點(diǎn)為30元。信用證結(jié)算只能轉(zhuǎn)賬,不能提取現(xiàn)金。信用證有效期最長不超過60天。
(二)同城結(jié)算
同城結(jié)算是指同一城市或同一縣內(nèi)各單位之間經(jīng)濟(jì)往來的資金結(jié)算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的同城結(jié)算主要方式有:支票結(jié)算、同城委托收款結(jié)算、商業(yè)匯票結(jié)算、銀行本票結(jié)算。
1.支票結(jié)算
支票是出票人簽發(fā)的,委托辦理支票存款業(yè)務(wù)的銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)在見票時(shí)無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
支票分為現(xiàn)金支票和轉(zhuǎn)賬支票。按《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定,現(xiàn)金支票只能用于支取現(xiàn)金;轉(zhuǎn)賬支票只能用于轉(zhuǎn)賬,不得支取現(xiàn)金。
支票必須記載:表明“支票”的字樣;無條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規(guī)定事項(xiàng)之一的,支票無效。
單位簽發(fā)支票,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金,不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票。凡超過銀行存款余額、貸款指標(biāo)、撥款限額,都是空頭支票。對簽發(fā)空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。
支票實(shí)行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發(fā)的次日算起,到期如遇節(jié)假日順延。對過期支票,銀行不予受理。簽發(fā)支票時(shí),要填寫當(dāng)天日期,不準(zhǔn)簽發(fā)遠(yuǎn)期支票。
支票的簽發(fā)只能由單位財(cái)會(huì)部門指定專人負(fù)責(zé),并加蓋存于銀行的預(yù)留印鑒,不準(zhǔn)委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰,不準(zhǔn)涂改,也不準(zhǔn)出借、出租、轉(zhuǎn)讓給其他單位使用,也不準(zhǔn)攜帶蓋好印鑒的空白支票外來采購。每張支票的金額,不得低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的金額起點(diǎn)。
付款單位將已簽發(fā)的支票遺失時(shí),應(yīng)出具公函后向開戶行申請掛失止付(登報(bào)聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來解決。收款單位將收進(jìn)已簽妥的支票遺失,應(yīng)出具公函,并經(jīng)付款單位簽注意見蓋章證明后,到付款單位開戶行申請掛失。開戶單位將支款印章遺失,應(yīng)由單位出具公函,向開戶銀行辦理掛失手續(xù),并將賬戶余額核對相符,經(jīng)銀行同意后更換印鑒。
2.同城委托收款結(jié)算
同城委托收款是收款單位向開戶行提供依據(jù),委托銀行向付款單位收取款項(xiàng)的一種結(jié)算方式。該結(jié)算方式不受金額起點(diǎn)限制。
同城委托收款結(jié)算與異地委托收款結(jié)算是不同的,主要區(qū)別是:
①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;
②同城委托收款結(jié)算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結(jié)算可用郵寄劃回與電報(bào)劃回資金。
3)商業(yè)匯票結(jié)算
商業(yè)匯票在異地和同城結(jié)算中均可使用。其余同前述。
4)銀行本票結(jié)算
銀行本票是申請人將款項(xiàng)交給銀行,由銀行簽發(fā)的,承諾自己在見票時(shí)無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
本票自出票日起,付款期限最長不得超過2個(gè)月。
銀行本票具有可以代替現(xiàn)金用以流通的特點(diǎn),銀行見票付款。但是銀行本票與現(xiàn)鈔又有本質(zhì)的區(qū)別,它是介于現(xiàn)鈔和支票之間的一種結(jié)算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他款項(xiàng)往來的結(jié)算。收款人拿到本票時(shí)應(yīng)注意:本票是否屬真是否過期是否有涂改手續(xù)是否符合規(guī)定本票背書是否連續(xù)在同城結(jié)算中,銀行本票可以視同現(xiàn)金。
四、票據(jù)和票據(jù)行為
如前所述,我們可以清楚地看到在物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)馁Y金結(jié)算中經(jīng)常會(huì)遇到各種各樣的票據(jù),作為物業(yè)管理公司的理財(cái)者也必須掌握票據(jù)方面的一些知識,本節(jié)就對票據(jù)作一個(gè)簡要介紹。
(一)票據(jù)
1.票據(jù)的概念
票據(jù)的含義有廣義和狹義。廣義的票據(jù)是指商業(yè)上的各種單據(jù),例如發(fā)票、提貨單、核單、保險(xiǎn)單等等;狹義的票據(jù)是指按規(guī)定格式簽發(fā)和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據(jù)是狹義的票據(jù)。
票據(jù)是由出票人簽發(fā)的,約定出票人自己,或要求他人按照規(guī)定
期限向收款人支付一定金額并可流通轉(zhuǎn)讓的書面憑證。票據(jù)是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權(quán)債務(wù)關(guān)系的發(fā)生、轉(zhuǎn)移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權(quán)利財(cái)產(chǎn),持有票據(jù)的人有權(quán)在約定期限向票據(jù)債務(wù)人索取票據(jù)上所表明的貨幣金額。它經(jīng)過背書轉(zhuǎn)讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過貼現(xiàn)成為融通資金的工具。
2.票據(jù)的特征
票據(jù)在長期的使用和流通過程中形成了各種特征,具體主要體現(xiàn)在:
①票據(jù)是一種有價(jià)證券。票據(jù)是一種表示財(cái)產(chǎn)權(quán)或債權(quán)的書面憑證,也以一定貨幣金額表示其價(jià)值。這種價(jià)值隨票據(jù)的設(shè)立而取得,隨票據(jù)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓,占有票據(jù)就是占有了票據(jù)的價(jià)值。票據(jù)權(quán)力的行使以提示票據(jù)為條件,以交還票據(jù)償付票款為目的。
②票據(jù)是一種設(shè)權(quán)證券。票據(jù)上的權(quán)力和義務(wù),完全由票據(jù)行為創(chuàng)設(shè)。票據(jù)的權(quán)利和義務(wù)設(shè)立后,便于原對價(jià)關(guān)系相分離,到期必須償付。
③票據(jù)是一種法律要式證券。票據(jù)作為建立在信用基礎(chǔ)上的書面?zhèn)鶆?wù)的支付憑證,必須具備法律規(guī)定的必要形式和內(nèi)容。這就是說,票據(jù)必須具備法律要式,才能發(fā)生法律效力,否則票據(jù)無法律效力。換言之,在我國,凡符合《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定的票據(jù)才具有法律效力。
④票據(jù)是一種無因證券。票據(jù)是根據(jù)一定的信用行為等原因而產(chǎn)生的,它的設(shè)立是有因的。但是,票據(jù)一經(jīng)設(shè)立便具有獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,與它所產(chǎn)生或轉(zhuǎn)讓的原因相分離。持票人行使票據(jù)的權(quán)力時(shí),不必向債務(wù)人證明取得票據(jù)的原因,只要具備法律要式,債務(wù)人應(yīng)無條件支付。
⑤票據(jù)是一種名義證券。票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù)須依據(jù)票據(jù)上所載名義來決定其效力。超出票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù),債務(wù)人概不履行。因此,票據(jù)可以說是一種名義證券。
⑥票據(jù)是一種流通證券。票據(jù)可以依據(jù)背書、交付程序而轉(zhuǎn)讓流通,這種轉(zhuǎn)讓流通無需通知債務(wù)人或征得債務(wù)人的同意,債務(wù)人也不能以未曾接到轉(zhuǎn)讓通知為理由而拒絕承擔(dān)義務(wù)。
⑦票據(jù)是一種返還債券。票據(jù)的債權(quán)人在接受給付時(shí),必須將票據(jù)交還債務(wù)人,使票據(jù)關(guān)系終結(jié)。若票據(jù)金額是由次債務(wù)人因被追索而償還時(shí),則債權(quán)人返還票據(jù)后,票據(jù)清償人可以向其前手進(jìn)行追索。
3.票據(jù)的種類
①匯票
按不同標(biāo)準(zhǔn),匯票還可分為:
a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。
b.按付款時(shí)間的不同,可分為即期匯票(見票即付)和遠(yuǎn)期匯票。
c.按有無附屬單證,可分為跟單匯票和光票。
d.按流通領(lǐng)域的不同,可分為國內(nèi)匯票和國外匯票。
e.按使用貨幣的不同,可分為本國貨幣匯票和國外貨幣匯票。
f.按匯票上是否說明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。
②本票
a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業(yè)本票。
b.按付款時(shí)間的不同,可分為即期本票和遠(yuǎn)期本票。
c.按本票上是否說明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。
d.按本票產(chǎn)生基礎(chǔ)不同,可分為交易性本票和融資性本票。
③支票
a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。
b.按支票上有無劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。
此外,票據(jù)根據(jù)主債務(wù)人不同,可分為商業(yè)票據(jù)和銀行票據(jù);票據(jù)根據(jù)用途不同,可分為隨物性票據(jù)和融資性票據(jù)。
(二)票據(jù)行為
票據(jù)行為主要有以下八種:
1.出票
出票是創(chuàng)造票據(jù)的行為,即簽發(fā)票據(jù)。出票的具體行為是開票和交付。開票是出票人按照票據(jù)的要式和付款人的約定開出票據(jù),并加上自己簽章的行為。交付是物權(quán)的自愿轉(zhuǎn)移,是指票據(jù)持有者從一個(gè)人轉(zhuǎn)移至另一個(gè)人的行為。不得簽發(fā)無代價(jià)的票據(jù)用以騙取銀行或者其他票據(jù)當(dāng)事人的資金。
票據(jù)必須記載下列事項(xiàng):
①表明某種票據(jù)的字樣;
②無條件支付的承諾或委托;
&
nbsp; ③確定的金額;
④付款人名稱;
⑤收款人名稱;
⑥出票日期;
⑦出票人簽章。
票據(jù)上未記載以上規(guī)定事項(xiàng)之一的,票據(jù)無效。
2.背書
背書是以票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓為目的的行為。通過背書,使票據(jù)的權(quán)利從背書人轉(zhuǎn)移至被背書人,由被背書人取得票據(jù)所有權(quán)。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據(jù)以背書轉(zhuǎn)讓或者以背書將一定的票據(jù)權(quán)利授予他人行使時(shí),必須記載被背書人的名稱。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),背書應(yīng)當(dāng)連續(xù)即轉(zhuǎn)讓票據(jù)的背書人與受讓票據(jù)的被背書人在票據(jù)上簽章依次前后銜接。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),后手應(yīng)當(dāng)對其直接前手背書的真實(shí)性負(fù)責(zé)。背書不得附有條件,若背書時(shí)附有條件的,則所附條件不具有票據(jù)上的效力。背書人以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)后,承擔(dān)保證其后手所持票據(jù)承兌和付款的責(zé)任。背書人在票據(jù)上記載“不得轉(zhuǎn)讓”字樣,其后手再背書轉(zhuǎn)讓的,原背書對后手的被背書人不承擔(dān)保證責(zé)任。背書記載“委托收款”字樣的,被背書人有權(quán)代背書人行使被委托的票據(jù)權(quán)利,但被背書人不能再以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)權(quán)利。
3.承兌
承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質(zhì)上是一種附屬票據(jù)行為,但卻是確定付款人責(zé)任的一個(gè)重要步驟。
承兌有兩個(gè)具體行為:
(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)在到期日前向付款人提示承兌。見票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)自出票日起一個(gè)月內(nèi)向付款人提示承兌。
(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據(jù)上作文字記載并簽章,表明對票據(jù)承擔(dān)支付義務(wù)。若提示承兌時(shí),付款人不同意承擔(dān)支付義務(wù),則發(fā)生拒絕承兌行為。付款人對向其提示承兌的匯票,應(yīng)當(dāng)自收到提示承兌的匯票之日起3天內(nèi)承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)到期必須付款的責(zé)任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。
4.保證
保證是保證人對于出票、承兌、背書行為所發(fā)生的債務(wù)予以擔(dān)保的票據(jù)行為。保證的目的是為了加強(qiáng)票據(jù)的可靠性,提高票據(jù)的信用程度。保證人由票據(jù)債務(wù)人以外的他人擔(dān)當(dāng),其承擔(dān)保證責(zé)任。保證不能附有條件,附有條件不影響對票據(jù)的保證責(zé)任。被保證的票據(jù),保證人與被保證人對持票人承擔(dān)連帶責(zé)任。票據(jù)到期后不能付款的,持票人有權(quán)向保證人請求付款,保證人應(yīng)該足額付款。
5.貼現(xiàn)
貼現(xiàn)是持票人在票據(jù)未到期時(shí),為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據(jù)轉(zhuǎn)讓行為。貼現(xiàn)有貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。具體情況,如前所述。
6.付款
付款是票據(jù)到期,持票人作出付款提示,主債務(wù)人支付票款的經(jīng)濟(jì)行為。見票即付的票據(jù),自出票日起一個(gè)月內(nèi)持票人應(yīng)向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見票后定期付款的票據(jù),自到期日10天內(nèi)持票人向承兌人提示付款。在我國,匯票金額為外幣的,按照付款日的市場匯價(jià),以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當(dāng)付款人依法足額付款后,票據(jù)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系結(jié)束。
7.退票
退票是指承兌人把申請承兌的票據(jù)或付款人把持票人用以付款提示的票據(jù)退還給持票人的行為。實(shí)際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。
8.追索
第5篇 某小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)程序
小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)程序
1、 2004.06.30成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)
2、 2004.06.30編制招標(biāo)文件完成
3、 2004.06.30申請招標(biāo)(招標(biāo)申請書)
4、 2004.06.30招標(biāo)人資格預(yù)審?fù)ㄖ?/p>
5、 2004.07.15投標(biāo)人資格預(yù)審(投標(biāo)人資格預(yù)審文件)
6、 2004.07.15投標(biāo)單位確定
7、 2004.07.15招標(biāo)邀請
8、 2004.07.30招標(biāo)會(huì)
9、 2004.07.30編制投標(biāo)書
10、2004.08.10投標(biāo)(交投標(biāo)保證金)
11、2004.08.11評標(biāo)
12、2004.08.15議標(biāo)
13、2004.08.15定標(biāo)(中標(biāo)通知書、中標(biāo)承諾書、履約保證金)
14、2004.08.30簽訂前期物業(yè)管理委托合同
房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
年 月 日
第6篇 物業(yè)突發(fā)事件管理控制程序作業(yè)指導(dǎo)文件
物業(yè)程序文件:突發(fā)事件管理控制程序
突發(fā)事件處理流程圖
發(fā)生部門部門負(fù)責(zé)人管理處經(jīng)理公司領(lǐng)導(dǎo)/執(zhí)法部門品質(zhì)管理部公司管理層/管理者代表
1.目的
對突發(fā)事件做出及時(shí)、正確的處理,降低經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn),減少公司及顧客損失,維護(hù)公司信譽(yù)及顧客利益。
2.范圍
適用于公司各管理處對突發(fā)事件的處理。
3.定義
打破正常的管理或服務(wù)秩序,意外發(fā)生的具有一定影響或造成人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的事件。
4.職責(zé)
責(zé)任部門/崗位工作職責(zé)時(shí)效
公司管理層/管理者代表組織對質(zhì)量事故的分析處理。事件發(fā)生后24小時(shí)內(nèi),并持續(xù)跟進(jìn)事件落實(shí)情況直至事件關(guān)閉。
總經(jīng)理辦公室向集團(tuán)或地產(chǎn)公司反饋質(zhì)量事故信息。事件發(fā)生后24小時(shí)內(nèi)
品質(zhì)管理部
判定突發(fā)事件是否屬于質(zhì)量事故,并根據(jù)判定結(jié)果及時(shí)組織召集事件評審會(huì)。
提出突發(fā)事件處理和指導(dǎo)意見,并將信息傳遞給總經(jīng)理辦公室。
現(xiàn)場驗(yàn)證質(zhì)量事故及突發(fā)事件糾正預(yù)防措施的落實(shí)情況。
統(tǒng)計(jì)分析。事件發(fā)生后12小時(shí)內(nèi)
接到文字(含郵件)記錄后11小時(shí)內(nèi)
整改期限到達(dá)后1周內(nèi)
半年
管理處經(jīng)理
突發(fā)事件現(xiàn)場協(xié)助處理。
若現(xiàn)場判定為質(zhì)量事故通報(bào)公司管理層。
審批糾正預(yù)防措施并發(fā)送品質(zhì)管理部。
監(jiān)督并驗(yàn)證突發(fā)事件糾正預(yù)防措施的落實(shí)情況。及時(shí)
事件發(fā)生后30分鐘內(nèi)
事件發(fā)生后12小時(shí)內(nèi)
部門申請后持續(xù),整改期限到達(dá)后3天內(nèi)
管理處部門負(fù)責(zé)人突發(fā)事件的現(xiàn)場協(xié)調(diào)處理、控制。
向管理處經(jīng)理和品質(zhì)管理部上報(bào)突發(fā)事件發(fā)生情況。
制定糾正預(yù)防措施并報(bào)管理處經(jīng)理審批。
落實(shí)糾正預(yù)防措施并申請管理處經(jīng)理驗(yàn)證。及時(shí)
事件發(fā)生后30分鐘內(nèi)
事發(fā)發(fā)生后8小時(shí)內(nèi)
按整改期限完成
現(xiàn)場員工及時(shí)上報(bào)部門負(fù)責(zé)人,現(xiàn)場處理、控制。及時(shí)
5.方法及過程控制
5.1突發(fā)事件的分類:
安全類:治安:報(bào)警(周界、居家)、搶劫、盜竊、斗毆等;
消防:易燃、易爆、危險(xiǎn)品泄漏;居家火警、車輛著火等
交通:交通堵塞、車輛沖卡、憑證丟失、車輛損傷等。
設(shè)備類:房屋;設(shè)施、設(shè)備類;機(jī)電類;停電、停水、電梯困人等;
其他類:服務(wù)缺陷、公共傳媒類突發(fā)事件等:
災(zāi)害類:酷熱、嚴(yán)寒、暴風(fēng)雨、沙塵、地震等;
傷病類:疫情、中毒、危病、受傷等;
事務(wù)類:媒體報(bào)道、群眾*、客戶糾紛、擾亂辦公等。
5.3一類質(zhì)量事故:公共媒體負(fù)面報(bào)道,負(fù)有管理責(zé)任的火災(zāi),員工盜竊客戶財(cái)產(chǎn),員工與客戶打架,員工集體脫崗,負(fù)有管理責(zé)任的客戶群訴,10000元以上的賠償責(zé)任,經(jīng)政府機(jī)構(gòu)鑒定屬人員重大傷殘或非正常死亡的事故等。
5.4二類質(zhì)量事故:小區(qū)發(fā)生的入室盜竊案(以戶為單位),汽車被盜,5000元以上的賠償責(zé)任,其他由公司確定的對公司聲譽(yù)造成較大影響的事件等。
5.2方法和過程控制
5.2.1突發(fā)事件信息傳遞原則
5.2.2及時(shí)性:事件發(fā)生部門應(yīng)按規(guī)定時(shí)間將信息傳遞到指定對象,規(guī)定時(shí)間見'3.職責(zé)'。
5.2.3完整性:各管理處傳遞信息應(yīng)包括事件發(fā)生的具體時(shí)間和地點(diǎn)、處突現(xiàn)場人員崗位名稱、事件發(fā)生起因、造成財(cái)產(chǎn)損失情況或人員傷亡情況、現(xiàn)場處理情況、從物業(yè)管理角度提出的原因分析以及制定相應(yīng)的糾正措施。如現(xiàn)場判斷為質(zhì)量事故的,在初次上報(bào)信息時(shí)應(yīng)優(yōu)先保證及時(shí)性,同時(shí)通過后續(xù)信息上報(bào)保證其完整性。
5.2.4真實(shí)性:各管理處應(yīng)根據(jù)事實(shí)制作信息,不得含糊其辭、隱瞞現(xiàn)場情況或加入主觀臆測。
5.3突發(fā)事件處理流程
5.3.1突發(fā)事件發(fā)生后,事件當(dāng)事人或第一接報(bào)人應(yīng)立即通知監(jiān)控中心和部門負(fù)責(zé)人,對現(xiàn)場情況作要點(diǎn)性敘述和處理需求。
5.3.2事件當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場情況做好事態(tài)控制處理及保護(hù)工作,以先自救后救人再救物為原則,盡量減少損失,同時(shí)注意規(guī)避公司風(fēng)險(xiǎn)。
5.3.3監(jiān)控中心在得到突發(fā)事件的信息后,立即將信息傳遞至管理處前臺(tái)及管理處經(jīng)理,并在《監(jiān)控室值班記錄表》上記錄接報(bào)準(zhǔn)確時(shí)間、事件發(fā)生地點(diǎn)、事件主題以及報(bào)送人員。
5.3.4事發(fā)部門負(fù)責(zé)人接到信息后,應(yīng)根據(jù)突發(fā)事件處理預(yù)案在第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場協(xié)調(diào)處理,并須在突發(fā)事件發(fā)生后的30分鐘內(nèi)以電話形式告知品質(zhì)管理部經(jīng)理或?qū)跇I(yè)務(wù)督導(dǎo),并敘述事件發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、原因、現(xiàn)場基本(損失)情況及當(dāng)時(shí)采取的應(yīng)急措施。
5.3.5管理處在處理完事件現(xiàn)場后,事發(fā)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)了解事件發(fā)生的全過程,分析事件發(fā)生主要原因,確定事件性質(zhì)分類并制定糾正和預(yù)防措施,填寫《突發(fā)事件處理記錄表》上報(bào)管理處經(jīng)理或管理處授權(quán)負(fù)責(zé)人審批,管理處須在事發(fā)后12小時(shí)內(nèi)將記錄表發(fā)送品質(zhì)管理部和總經(jīng)理辦公室。
5.3.6品質(zhì)管理部經(jīng)理或?qū)跇I(yè)務(wù)督導(dǎo)根據(jù)傳遞信息或現(xiàn)場調(diào)查核實(shí)結(jié)果進(jìn)行分析,按職責(zé)要求時(shí)間內(nèi)在《突發(fā)事件處理記錄表》回復(fù)處理指導(dǎo)意見,并同時(shí)抄送總經(jīng)理辦公室信息負(fù)責(zé)人。
5.3.7管理處判斷或品質(zhì)管理部判斷為質(zhì)量事故的突發(fā)事件,品質(zhì)管理部應(yīng)在獲悉事故發(fā)生后12小時(shí)內(nèi)到達(dá)事故發(fā)生現(xiàn)場,調(diào)查事故發(fā)生原因、經(jīng)過、涉及方、涉及人員情況、初步估計(jì)損失、現(xiàn)場糾正措施、對我司可能產(chǎn)生的影響等。
5.3.8總經(jīng)理辦公室按照職責(zé)規(guī)定時(shí)間向集團(tuán)和地產(chǎn)公司上報(bào)質(zhì)量事故信息,并根據(jù)事態(tài)的進(jìn)展情況及時(shí)報(bào)送后續(xù)信息及跟進(jìn)落實(shí)集團(tuán)或地產(chǎn)公司指導(dǎo)意見,品質(zhì)管理部協(xié)助其跟進(jìn)各管理處事態(tài)進(jìn)展情況和監(jiān)督、驗(yàn)證集團(tuán)或地產(chǎn)公司指導(dǎo)意見。
5.3.9發(fā)生質(zhì)量事故后,總經(jīng)理辦公室應(yīng)在職責(zé)規(guī)定時(shí)間內(nèi)召集質(zhì)量事故分析處理會(huì)議,參會(huì)人員至少包括總經(jīng)理,分管事發(fā)管理處經(jīng)理處理,事發(fā)管理處經(jīng)理或負(fù)責(zé)人,事發(fā)部門負(fù)責(zé)人,事發(fā)當(dāng)事人,品質(zhì)管理部經(jīng)理、對口業(yè)務(wù)督導(dǎo),必要時(shí)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人以及法務(wù)人員也應(yīng)參加。
5.3.10管理處經(jīng)理按職責(zé)規(guī)定時(shí)效監(jiān)督、驗(yàn)證突發(fā)事件糾正預(yù)防措施的落實(shí)情況。品質(zhì)管理部跟據(jù)管理處措施驗(yàn)證反饋進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)證。
5.3.11品質(zhì)管理
部每半年對突發(fā)事件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析并提交管理評審。
5.4預(yù)警信息上報(bào)流程
5.4.1當(dāng)發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件的預(yù)兆時(shí),應(yīng)及時(shí)通過郵件形式告知相關(guān)責(zé)任部門,信息內(nèi)容至少包括目前了解到的事件、可能產(chǎn)生的影響、事件涉及方、相關(guān)人員的情況簡介、管理處采取的預(yù)防措施等。
5.4.2相關(guān)部門在接到預(yù)警信息后,作出預(yù)防準(zhǔn)備。
5.5突發(fā)事件處理預(yù)案
5.5.1突發(fā)事件發(fā)生后,應(yīng)根據(jù)《突發(fā)事件處理辦法》(見附件)中規(guī)定的相應(yīng)流程,按各管理處制定的突發(fā)事件處理預(yù)案進(jìn)行現(xiàn)場應(yīng)急處理。
5.5.2各管理處應(yīng)結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況,編制各類突發(fā)事件處理預(yù)案,經(jīng)管理處各部門負(fù)責(zé)人審核、管理處經(jīng)理審批,在品質(zhì)管理部備案后生效。
5.5.3各類突發(fā)事件處理預(yù)案的控制管理依《文件資料控制程序》執(zhí)行,編碼方法見《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》。
5.5.4各管理處將各類突發(fā)事件處理預(yù)案的培訓(xùn)列入《管理處年度培訓(xùn)計(jì)劃》,結(jié)合實(shí)際需求有計(jì)劃的開展相關(guān)人員的培訓(xùn)和實(shí)戰(zhàn)演練,并對培訓(xùn)和演練效果進(jìn)行評估和總結(jié),并填寫《演練情況記錄表》上報(bào)品質(zhì)管理部備案。
5.5.5各管理中心依據(jù)演練及突發(fā)事件實(shí)際處理情況,不斷修改完善本管理處各類突發(fā)事件處理預(yù)案。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-a01-04 《消防管理辦法》
tjzzwy8.2.3-a01-01《突發(fā)事件處理辦法》
7.質(zhì)量記錄表格
第7篇 古城飲食文化街概況物業(yè)管理思路
古城飲食文化街項(xiàng)目概況與物業(yè)管理思路
一、古城飲食街項(xiàng)目概況
古城飲食街由**(zz)置業(yè)有限公司開發(fā),位于zz古城內(nèi)荊北路與內(nèi)環(huán)道之間的玄妙觀東側(cè),建筑規(guī)劃總面積20800平米,地理位置獨(dú)特,建筑風(fēng)格采用仿古結(jié)構(gòu),與盆景園、玄妙觀融為一體,更賦予了獨(dú)特的旅游文化內(nèi)涵。是一座集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、觀光六大功能的現(xiàn)代商業(yè)飲食文化街。
二、項(xiàng)目物業(yè)管理總體思路
1、客戶服務(wù)需求分析
根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn),古城飲食文化街的物業(yè)管理服務(wù)對象為業(yè)主和商鋪?zhàn)鈶艏跋M(fèi)客戶群,作為一個(gè)大型的開放式綜合商業(yè)街區(qū),對物業(yè)管理的服務(wù)總體需求是:
大型的集中式商業(yè)街區(qū)需要高效、有序、尊貴、舒適的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境的營造,物業(yè)管理正是提供這樣的基礎(chǔ)服務(wù)滿足業(yè)主需求,包括治安防范、車輛管理、消防管理、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、房屋公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理等;
考慮到商業(yè)經(jīng)營的長期成本和對招商的有利,合理的消費(fèi)價(jià)格與可靠、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)一樣同樣是客戶關(guān)注的重點(diǎn),而依靠豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和在內(nèi)部管理上的優(yōu)勢,為客戶提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的高性價(jià)比物業(yè)管理服務(wù)正是我們**物業(yè)公司的優(yōu)勢;
項(xiàng)目建筑本身及業(yè)態(tài)都非常有特色,物業(yè)管理的個(gè)性化和差異化增值服務(wù)能夠?yàn)轫?xiàng)目增添更多的風(fēng)采,包括方便和提升經(jīng)營環(huán)境的各項(xiàng)特約服務(wù)等。
2、服務(wù)定位與管理思路
根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況,我們對古城飲食街的物業(yè)管理服務(wù)定位為星級酒店式一體化管理服務(wù),即把各個(gè)分散經(jīng)營的街區(qū)商戶通過各項(xiàng)管理和服務(wù)措施重新整合為一個(gè)綜合星級酒店式的整體,實(shí)現(xiàn)有形資源共享和品牌形象共享兩大目標(biāo),切實(shí)為業(yè)主或商戶節(jié)約經(jīng)營成本、實(shí)現(xiàn)利潤最大化。主要的管理思路是:
客服中心式服務(wù)模式
在管理組織結(jié)構(gòu)上,設(shè)置客戶服務(wù)中心,作為街區(qū)物業(yè)管理的中樞,適應(yīng)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營需要,提供高效的服務(wù):客戶服務(wù)中心對外統(tǒng)一協(xié)調(diào)和調(diào)度、提供一站式服務(wù)需求與投訴處理的響應(yīng),對內(nèi)同時(shí)是管理和控制核心。
星級酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
在服務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)上,按照星級酒店管理及服務(wù)模式執(zhí)行:所有工作人員統(tǒng)一著裝,微笑服務(wù),嚴(yán)格遵守作業(yè)流程確保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化;在具體的操作上,為體現(xiàn)酒店式服務(wù)的規(guī)范和溫馨,貼合街區(qū)的商業(yè)氛圍,成為本地商業(yè)物業(yè)管理的亮點(diǎn),我們將在服裝式樣、服務(wù)流程設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行特色創(chuàng)新,如安全護(hù)衛(wèi)人員我們就要求著西裝巡邏而不是生硬的制服,在提供安全防范巡邏和停車引導(dǎo)服務(wù)的同時(shí)充當(dāng)各店面的接應(yīng)生,主動(dòng)為前來消費(fèi)的客戶帶路等等。
一站無憂式服務(wù)產(chǎn)品
在服務(wù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)上,更有針對性和實(shí)用性,提供體貼和周到的各項(xiàng)經(jīng)營協(xié)助服務(wù),讓街區(qū)商戶盡享物業(yè)管理帶來的便捷與尊貴:包括專業(yè)的地毯和店堂清洗、員工集中代招聘與培訓(xùn)、各項(xiàng)營銷活動(dòng)整合等,物業(yè)管理服務(wù)讓整個(gè)街區(qū)能夠成為一個(gè)商業(yè)經(jīng)營整體形成集約化效果,對商戶經(jīng)營所需的一些專業(yè)分工的分擔(dān)則能夠大大降低經(jīng)營成本。
人性化的服務(wù)細(xì)節(jié)
在日常管理細(xì)節(jié)上,竭盡全力體現(xiàn)以人為本、以客為尊的宗旨,以客戶便利、安全防范和設(shè)施維護(hù)三個(gè)方面作為重點(diǎn):從街區(qū)各業(yè)態(tài)商戶及消費(fèi)客戶的角度,設(shè)計(jì)車輛停放等各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施的服務(wù)流程與標(biāo)識系統(tǒng)等,遵循商戶的需求調(diào)整物業(yè)管理的作業(yè)時(shí)間,盡可能地方便客戶;安全防范方面做到外松內(nèi)緊、人防技防結(jié)合、消防常抓不懈;房屋公共部位和共用設(shè)施的維護(hù)則著重于店鋪裝修對房屋結(jié)構(gòu)與外觀的監(jiān)管和配套設(shè)施的及時(shí)維護(hù)等。
一體化的服務(wù)特色
在服務(wù)特色上,突出一體化管理和服務(wù),除了在周末節(jié)假日統(tǒng)一進(jìn)行街區(qū)布置營造商業(yè)氛圍、統(tǒng)一提供招聘和培訓(xùn)輸送人力資源、統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)促銷活動(dòng)和對外宣傳、設(shè)置消費(fèi)投訴服務(wù)中心統(tǒng)一代各商戶處理客戶投訴等特色服務(wù)外,還將充分利用現(xiàn)代it技術(shù),打造古城商業(yè)街的it信息島,統(tǒng)一制作精美網(wǎng)站宣傳推廣商戶吸引消費(fèi),將街區(qū)內(nèi)所有商戶進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)信息資源共享……。我們致力于通過物業(yè)管理技術(shù)實(shí)實(shí)在在的為客戶提供節(jié)約經(jīng)營成本、吸引消費(fèi)客戶、增加回報(bào)利潤以及形成古城飲食街獨(dú)特品牌的特色服務(wù),并最終把古城商業(yè)街打造成為一個(gè)高效有序、尊貴舒適的經(jīng)營天堂,成為zz商業(yè)物業(yè)管理的成功典范。
三、項(xiàng)目管理目標(biāo)
1、總體目標(biāo)
公共服務(wù)達(dá)到等同于《zz市物業(yè)管理公共服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》中的一級標(biāo)準(zhǔn)。
2、管理目標(biāo)
全面參照iso9000質(zhì)量管理體系建立項(xiàng)目質(zhì)量管理體系,確保服務(wù)質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)。
3、分項(xiàng)目標(biāo)
客戶服務(wù):
客戶服務(wù)滿意率95%以上;
有效投訴率1%以下;
物業(yè)管理費(fèi)收繳率95%以上;
回訪率100%。
安保服務(wù):
重大管理責(zé)任事故發(fā)生率0
一般管理責(zé)任事故發(fā)生率0.1%以下
維修保養(yǎng)服務(wù):
維修及時(shí)率98%
維修合格率98%
設(shè)備完好率98%
維修回訪率100%
維修服務(wù)滿意率95%
保潔服務(wù)
保潔合格率98%
保潔服務(wù)滿意率95%
綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)
綠化成活率98%
綠化養(yǎng)護(hù)合格率98%
四、工作計(jì)劃
如我公司獲聘成為古城飲食街的物業(yè)管理服務(wù)商,我公司將設(shè)立專門的古城飲食街管理處,采用逐級負(fù)責(zé)制,'互動(dòng)式物業(yè)管理'模式,以全方位收集信息反饋,全面執(zhí)行質(zhì)量體系和相關(guān)崗位的'三定五按'操作方式,以確保物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)的落實(shí)和提升,并利用反饋信息進(jìn)行決策修改,循環(huán)往復(fù),千錘百煉。各階段的相關(guān)工作計(jì)劃如下。
(一)前期介入階段
1、與開發(fā)商簽訂《物業(yè)管理委托服務(wù)合同》
時(shí)間:雙方洽談確定意向后。
2、組建古城飲食街管理處
時(shí)間:第1項(xiàng)完成后十天內(nèi)
人員:管理處前期介入需要的人員約3人(管理處主任、助理、工程師各一名)在管理處成立后的一周內(nèi)到位。
3、管理處內(nèi)部人員培訓(xùn)
時(shí)間:人員到位后三天內(nèi)
培訓(xùn)內(nèi)容:見培訓(xùn)計(jì)劃(略)
4、研究項(xiàng)目規(guī)劃,設(shè)計(jì)方案,并向開發(fā)商有關(guān)人員學(xué)習(xí),交流
時(shí)間:管理處成立前后
內(nèi)容:全面熟悉掌握項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和方案,以達(dá)到前期能有效
介入。
5、配合項(xiàng)目的展銷工作,派員參加銷售各環(huán)節(jié)的物業(yè)管理服務(wù)形象展示。
6、參加現(xiàn)場施工管理
時(shí)間:由管理處成立至工程竣工
內(nèi)容:全面了解施工過程,工程內(nèi)容,特別是隱蔽工程的情況
7、參與智能化系統(tǒng),機(jī)電設(shè)備的安裝、調(diào)試
時(shí)間:按工程進(jìn)度要求
內(nèi)容:作為智能化系統(tǒng)的現(xiàn)場培訓(xùn),借此項(xiàng)工作充分了解項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)
8、參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收
時(shí)間:開發(fā)商安排
內(nèi)容:建立記錄檔案,督促施工單位修整,并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。
9、會(huì)同開發(fā)商行接管驗(yàn)收并移交
時(shí)間:竣工驗(yàn)收之后,與開發(fā)商商議
內(nèi)容:按建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行
10、建立項(xiàng)目物業(yè)檔案資料
時(shí)間:接管驗(yàn)收后即開始
內(nèi)容:有關(guān)的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料
11、建立業(yè)主資料檔案
時(shí)間:接管驗(yàn)收后即正式開始
內(nèi)容:產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主身份資料、特定資料
(二)入住階段
1、辦理入伙手續(xù),并組織策劃一大型活動(dòng)儀式
時(shí)間:由開發(fā)商安排
內(nèi)容:辦理業(yè)主入伙事宜,并與開發(fā)商及其它相關(guān)部門聯(lián)合行動(dòng),
營造喜慶氣氛,達(dá)到宣傳效果。
2、舉辦'業(yè)主入住溝通座談會(huì)'
主要溝通內(nèi)容有:
(1)物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn);
(2)垃圾分類知識培訓(xùn);
(3)智能化系統(tǒng)使用培訓(xùn);
(4)裝修管理培訓(xùn)。
時(shí)間:用戶裝修前不定期舉辦
內(nèi)容:幫助業(yè)主物業(yè)管理情況等。
(三)日常管理階段
第8篇 物業(yè)精細(xì)化管理培訓(xùn)4
第四篇:清潔服務(wù)工作要精細(xì)化
在商場二層的休息廳內(nèi),餐桌旁一位小朋友突然將冰粒飲料碰翻在光滑的通道地板上,沒過多久一位老年顧客在此經(jīng)過,來看清地面的飲料而摔倒在地,家人找到管理處要求為老人進(jìn)行體檢。
精細(xì)化操作建議:
1、保潔員應(yīng)立即采取緊急措施,置放'請繞行,防滑倒'的標(biāo)識牌,并及時(shí)進(jìn)行清潔;
2、如不能及時(shí)擺放標(biāo)識牌,可臨時(shí)用椅子等障礙物放在灑落的飲料上,或工作人員站在潑灑的飲料處附近,告知顧客小心繞行,并迅速轉(zhuǎn)告保潔員立即清潔;
3、增加保潔員的巡視頻次,或者在客流高峰期內(nèi)合理調(diào)配。
第五篇:鑰匙領(lǐng)用、借用、使用及歸還
寫字樓內(nèi)有業(yè)主辦理入駐手續(xù)后,領(lǐng)了鑰匙由工作人員帶著去驗(yàn)房,但鑰匙無論如何也打不開房間,業(yè)主因急于入駐而與工作人員爭吵起來。工作人員一邊安慰業(yè)主并致歉,一邊派維修人員火速換上一副新鎖,當(dāng)場驗(yàn)證后,業(yè)主才放心的領(lǐng)走鑰匙。
精細(xì)化操作建議:
1、房屋在接管驗(yàn)收時(shí),鑰匙一定要進(jìn)行核對,確保接管的鑰匙準(zhǔn)確無誤;
2、核對鑰匙時(shí)務(wù)必做到將每把鎖的每一把鑰匙--試開,而不能抽查;
3、如果發(fā)現(xiàn)鑰匙與門鎖不匹配的情況。應(yīng)該馬上采取措施進(jìn)行更換;
4、鑰匙由專人負(fù)責(zé)保管,做好記錄并有發(fā)放人和領(lǐng)、借、使用人的簽名,以及借出時(shí)間、事由和歸還時(shí)間,當(dāng)面清點(diǎn),發(fā)放人在限定時(shí)聞內(nèi)負(fù)責(zé)追還;
5、鑰匙一律存放在指定的鑰匙箱內(nèi),由專人負(fù)責(zé)發(fā)放:
6、交還鑰匙時(shí),應(yīng)履行清點(diǎn)的程序,確保交還的鑰匙準(zhǔn)確無誤,并雙方簽名;
7、租戶或業(yè)主領(lǐng)取鑰匙的記錄,要區(qū)分于領(lǐng)、借、使用人的記錄。
第9篇 物業(yè)工程管理部文員職務(wù)說明書
工作概述:
根據(jù)部門有關(guān)部門規(guī)定和制度,對辦公室內(nèi)務(wù)和檔案資料的管理,以及完成上級交辦的其他事項(xiàng)。
(一)任職資格
1、性別:女性;
2、年齡要求:30歲以下;
3、學(xué)歷要求:中?；蛞陨蠈W(xué)歷;
4、工作經(jīng)驗(yàn):具備1年以上的辦公室文職或檔案管理工作經(jīng)驗(yàn);
5、工作技能:持物業(yè)管理上崗證及物業(yè)管理職業(yè)資格證書;經(jīng)部門招聘考核標(biāo)準(zhǔn)(文員)評測合格可錄用,試用期經(jīng)員工轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)(文員)評測可轉(zhuǎn)正。(見附表)
(二)工作關(guān)系
1、直接上級:工程管理部副主管
2、合作部門
(1)內(nèi)部部門:管理公司,建筑公司,售樓部,裝修公司,機(jī)電公司等;
(三)崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)日常服務(wù)單的管理工作;
2、負(fù)責(zé)部門資料檔案的管理工作;
3、負(fù)責(zé)部門辦公室內(nèi)務(wù)的管理工作;
4、負(fù)責(zé)部門人員通訊費(fèi)、車輛燃油費(fèi)的報(bào)銷管理工作;
5、負(fù)責(zé)部門人員辦公用品的簽領(lǐng)管理工作;
6、負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)裝飾裝修的指引工作。
(四)工作目標(biāo)及衡量標(biāo)準(zhǔn)
1、目標(biāo):按《服務(wù)單管理規(guī)程》對日常服務(wù)單進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過10分;
2、目標(biāo):按《部門檔案資料管理規(guī)程》對檔案資料進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過10分;
3、目標(biāo):按《辦公室內(nèi)務(wù)管理規(guī)程》對辦公室內(nèi)務(wù)進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過10分;
4、目標(biāo):按《費(fèi)用報(bào)銷管理規(guī)程》對費(fèi)用報(bào)銷進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過10分;
5、目標(biāo):按《辦公室用品簽領(lǐng)管理規(guī)程》對辦公室用品進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過10分;
6、目標(biāo):按《裝飾裝修指引規(guī)程》進(jìn)行指引,確保由于裝修指引不明而引起的投訴每人每月不超過3次。
(五)工作要領(lǐng)和注意事項(xiàng)
1、禮貌、熱情、大方,說話的語速、語調(diào)、語氣要恰當(dāng)。
2、熟悉業(yè)務(wù)流程,快捷、準(zhǔn)確。不擅自離崗、串崗,做與崗位職責(zé)無關(guān)的事。
3、切忌工作隨意,做事無計(jì)劃安排或做事無條理。
4、工作細(xì)心、認(rèn)真負(fù)責(zé)。切忌粗心大意,馬虎應(yīng)付。
5、切勿只顧手頭上的工作而怠慢客戶。
第10篇 某研發(fā)樓物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案
研發(fā)樓物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案
1.突發(fā)性水浸應(yīng)急處理預(yù)案
1.1程序
a.任何人發(fā)現(xiàn)爆管浸水事故后,立即告知監(jiān)控中心。
b.監(jiān)控中心接到爆管浸水信息后,立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序,同時(shí)立即通知工程部領(lǐng)導(dǎo)、工程部、人員攜帶工具、設(shè)備趕赴現(xiàn)場。
c.工程經(jīng)理立即到達(dá)現(xiàn)場擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場指揮,統(tǒng)一調(diào)度分派各部門人員。
d.工程部人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門,打開系統(tǒng)排水閥(如噴淋系統(tǒng)末端放水閥)減少事故水損,如現(xiàn)場積水較深應(yīng)首先用手提排水泵進(jìn)行排水;
e.保安人員首先用止水砂袋封堵設(shè)備機(jī)房門,防止機(jī)房設(shè)備因浸水產(chǎn)生觸電事故,防止事件進(jìn)一步擴(kuò)大,同時(shí)根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況用水帶將爆管處水引至附近排水點(diǎn);
f.工程部設(shè)備運(yùn)行工將電梯手動(dòng)提升至水浸區(qū)域以上樓層,同時(shí)暫時(shí)關(guān)閉此電梯的使用;
g.保潔人員用吸水器、推水器立即將機(jī)房及現(xiàn)場帶的積水排凈;
h.保安人員維持好現(xiàn)場秩序,同時(shí)協(xié)助工程及保潔人員搶險(xiǎn)。
i.保安人員對現(xiàn)場進(jìn)行疏散,對業(yè)主住戶及顧客進(jìn)行解釋安慰,并告之故障將馬上消除;
j.故障消除后,各部門將現(xiàn)場恢復(fù)原狀,同時(shí)總工程師/工程經(jīng)理向上級管理者有關(guān)人員匯報(bào);
k.現(xiàn)場恢復(fù)原狀后,設(shè)備人員迅速查明原因,根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況組織實(shí)施修復(fù),修復(fù)過程中應(yīng)盡可能減小對客戶的影響。
2.防臺(tái)、防汛應(yīng)急預(yù)案
2.1接到、獲得有關(guān)臺(tái)風(fēng)等信息后,通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。
2.2設(shè)備組對戶外的燈具、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查,確保牢固。
2.3特別對排風(fēng)機(jī)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查,確保完好和暢通。
2.4服務(wù)部向業(yè)主傳達(dá)臺(tái)風(fēng)信息,及時(shí)做好關(guān)好門窗的工作。
2.5保安加強(qiáng)巡邏次數(shù),各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位,無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。特別加強(qiáng)對物品的監(jiān)視,發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。
2.6設(shè)備人員加強(qiáng)夜間值班人員,增加對設(shè)施設(shè)備的巡查。
2.7在夜間或節(jié)假日應(yīng)派員進(jìn)行值班。緊急情況及時(shí)向上級匯報(bào)。
2.8臺(tái)風(fēng)過后,如對設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的,由各部立即實(shí)話修復(fù)或整改,提出糾正和預(yù)防措施。
3.設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案
3.1一用一備的設(shè)備如有故障,立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備,并立即通知相對應(yīng)的維修人員前來修復(fù)。
3.2備用的設(shè)備如有故障,則立即通知維修人員前來修復(fù)。
3.3遇節(jié)假日,通知相關(guān)設(shè)備人員到場搶修。
3.4消防設(shè)備:
消防設(shè)備(如消防泵、噴淋泵、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)等)在火警時(shí)如發(fā)生故障,應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場,將手、自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動(dòng)檔并手動(dòng)起動(dòng),如還不能起動(dòng)且在短時(shí)間內(nèi)不能排故,應(yīng)采用強(qiáng)制起動(dòng)的方法,方法有二種:設(shè)法另接主接觸器線圈電源,使其吸合,保證設(shè)備強(qiáng)行起動(dòng)工作。設(shè)法直接將設(shè)備主電源泉接在大容量開關(guān)上,然后合上電開關(guān),保證設(shè)備強(qiáng)行起動(dòng)工作。
4.觸電事故的應(yīng)急處理預(yù)案
4.1變配電站、配用電設(shè)備、設(shè)施必須使彈簧門保持安全、可靠的狀態(tài);工程部人員要定期對供配用電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查。
4.2一旦發(fā)現(xiàn)供配用電設(shè)備、設(shè)施有會(huì)引起人員觸電的危險(xiǎn),應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)或工程部人員;緊急情況下可采取斷電措施。
4.3一旦發(fā)生觸電事故,現(xiàn)場人員要設(shè)法先斷開造成觸電事故的電源,然后立即對觸電者實(shí)施緊急救護(hù)。
4.4救護(hù)者要認(rèn)真觀察觸電者的全身情況,用少于5秒的時(shí)間來觀察觸電者神志狀態(tài),用少于10秒的時(shí)間來觀察觸電者呼吸、心跳情況;發(fā)現(xiàn)呼吸、心跳停止時(shí),應(yīng)立即在現(xiàn)場用心肺復(fù)蘇法就地?fù)尵?不得拖延。
5.電梯困人應(yīng)急處理預(yù)案
5.1發(fā)生電梯困人,值班保安員應(yīng)及時(shí)電話通知維保單位,并通過對講機(jī)/電話通知項(xiàng)目處管理人員及就近保安人員5分鐘內(nèi)到達(dá)事故現(xiàn)場,加強(qiáng)安全防范,疏導(dǎo)客人流向,配合工程部采取各種措施,以避免因故障而發(fā)生各種人、財(cái)、物損失的事件。
5.2維修單位人員接報(bào)后在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理與維修,并應(yīng)在事后完整填寫電梯急修單,并工程部電梯組審核備案。
5.3事故消除后,設(shè)備管理部應(yīng)在當(dāng)日將事故報(bào)告以書面形式向業(yè)主及公司匯報(bào),事故報(bào)告中寫清事故發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、處理事故時(shí)間、事故發(fā)生原因、以及今后防止事故發(fā)生的措施。
6.停電事故應(yīng)急預(yù)案
6.1發(fā)生停電事件,立即通知管理人員。
6.2檢查后如屬本區(qū)域全部斷電,立即向變配電站查詢,如無法立即恢復(fù)則按應(yīng)急程序疏散乘客。
6.3如一路斷電,則起用務(wù)用電源泉并用聯(lián)絡(luò)柜實(shí)行切換。
6.4如屬局部停電,立即組織搶修,同時(shí)向中心領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告情況。
6.5檢修完畢恢復(fù)供電前,工程部應(yīng)通知相關(guān)用電部門關(guān)閉所有設(shè)備,恢復(fù)后再開啟。停電恢復(fù)后,設(shè)備組檢查各有關(guān)設(shè)備,保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。
6.6事件結(jié)束后,工程部在當(dāng)日將詳細(xì)情況報(bào)管理者,如存在管理問題應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。
7.火災(zāi)事故應(yīng)急預(yù)案
7.1火災(zāi)發(fā)生后消防設(shè)備聯(lián)運(yùn)狀態(tài)
7.1.1層面噴淋頭(溫度>68℃)自動(dòng)噴水
7.2消火栓啟用
7.3氣體滅火設(shè)備啟用
7.4火災(zāi)發(fā)生后的聯(lián)動(dòng)設(shè)備
7.5火災(zāi)發(fā)生后的現(xiàn)場指揮
消控中心保安值班員接報(bào)警后,立即通知巡視保安三分鐘趕到現(xiàn)場,五分鐘內(nèi)確認(rèn)火警回復(fù)消控中心保安,及時(shí)報(bào)告第一責(zé)任人三分鐘趕到現(xiàn)場。如火警較小,即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備,組織現(xiàn)場補(bǔ)救。如現(xiàn)場火勢較大無法自行補(bǔ)救時(shí),第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮,監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心,總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心,指揮實(shí)施消防應(yīng)急方案。以下行動(dòng)必須有總指揮的命令:
7.6氣體滅火設(shè)備啟用
第11篇 s物業(yè)管理公司管理體系總則
廣州**物業(yè)管理有限公司管理體系總則
為加強(qiáng)公司的規(guī)范化管理,完善各項(xiàng)工作制度,促進(jìn)公司發(fā)展壯大,提高經(jīng)濟(jì)效益,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及公司章程的規(guī)定,特制訂本公司管理制度大綱。
一、公司全體員工必須遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和決定。
二、公司倡導(dǎo)樹立“一盤棋”思想,禁止任何部門、個(gè)人做有損公司利益、形象、聲譽(yù)或破壞公司發(fā)展的事情。
三、公司通過發(fā)揮全體員工的積極性、創(chuàng)造性和提高全體員工的技術(shù)、管理、經(jīng)營水平,不斷完善公司的經(jīng)營、管理體系,實(shí)行多種形式的責(zé)任制,不斷壯大公司實(shí)力和提高經(jīng)濟(jì)效益。
四、公司提倡全體員工刻苦學(xué)習(xí)科學(xué)技術(shù)和文化知識,為員工提供學(xué)習(xí)、深造的條件和機(jī)會(huì),努力提高員工的整體素質(zhì)和水平,造就一支思想新、作風(fēng)硬、業(yè)務(wù)強(qiáng)、技術(shù)精的員工隊(duì)伍。
五、公司鼓勵(lì)員工積極參與公司的決策和管理,鼓勵(lì)員工發(fā)揮才智,提出合理化建議。
六、公司實(shí)行“崗薪制”的分配制度,為員工提供收入和福利保證,并隨著經(jīng)濟(jì)效益的提高逐步提高員工各方面待遇;公司為員工提供平等的競爭環(huán)境和晉升機(jī)會(huì);公司推行崗位責(zé)任制,實(shí)行考勤、考核制度,評先樹優(yōu),對做出貢獻(xiàn)者予以表彰、獎(jiǎng)勵(lì)。
七、公司提倡求真務(wù)實(shí)的工作作風(fēng),提高工作效率;提倡厲行節(jié)約,反對鋪張浪費(fèi);倡導(dǎo)員工團(tuán)結(jié)互助,同舟共濟(jì),發(fā)揚(yáng)集體合作和集體創(chuàng)造精神,增強(qiáng)團(tuán)體的凝聚力和向心力。
八、員工必須維護(hù)公司紀(jì)律,對任何違反公司章程和各項(xiàng)規(guī)章制度的行為,都要予以追究。
九、公司各項(xiàng)規(guī)章制度共分三等:一級制度為公司基礎(chǔ)性制度,二級為各職能部門制定的業(yè)務(wù)管理規(guī)定規(guī)程,三級為各項(xiàng)目制定的業(yè)務(wù)流程指引。如下級文件與上級文件表述有矛盾,以上級文件為準(zhǔn)。
第12篇 物業(yè)入伙管理程序-5
物業(yè)入伙管理程序(五)
1目的
本程序明確了對物業(yè)的入伙管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求,以確保業(yè)主(客戶)準(zhǔn)確而有秩序的入住。
2適用范圍
適用于公司所承接管理的住宅樓的入伙手續(xù)。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-iso90024.8 4.9 4.10
4相關(guān)文件
4.1質(zhì)量手冊第4.8章、4.9章、4.10章
4.2物業(yè)的驗(yàn)收程序
4.3業(yè)主(客戶)維修安裝服務(wù)
4.4物業(yè)裝修管理
4.5提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制
4.6物業(yè)管理費(fèi)用收取
5職責(zé)
5.1物業(yè)管理部負(fù)責(zé)入伙管理中的主要事務(wù)。
5.2財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)向業(yè)主(客戶)收取管理費(fèi)押金及水電增容費(fèi)等。
5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)入伙管理中必要的維修服務(wù)。
5.4消防治安部負(fù)責(zé)入伙管理中消防設(shè)施的驗(yàn)收。
5.5經(jīng)營部負(fù)責(zé)制定入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
6實(shí)施程序
6.1入伙準(zhǔn)備工作
6.1.1物業(yè)管理部在入伙前一個(gè)月應(yīng)制定入伙工作計(jì)劃,該計(jì)劃中應(yīng)明確:
a.入伙時(shí)間;
b.負(fù)責(zé)入伙工作的人員及其職責(zé);
c.入伙手續(xù);
d.入伙過程中使用的文件和表格。
6.1.2入伙工作計(jì)劃應(yīng)由物業(yè)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)。
6.1.3開發(fā)商應(yīng)提前一個(gè)月向業(yè)主(客戶)發(fā)出《入伙通知書》,詳細(xì)說明:
a.需業(yè)主(客戶)準(zhǔn)備的證明材料;
b.需業(yè)主(客戶)填寫的表格;
c.辦理入伙手續(xù)的程序。
6.1.4辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入伙公告和明確的指示標(biāo)識,并指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主(客戶)辦理入伙手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo),以便于業(yè)主(客戶)辦理各項(xiàng)手續(xù)。
6.2入伙審查登記
6.2.1管理處應(yīng)建立入伙登記表,管理處對業(yè)主(客戶)提交的《入伙通知書》進(jìn)行查驗(yàn),確認(rèn)無誤后收取《入伙通知書》,在入伙登記冊中注明,并向入伙申請人發(fā)放資料,應(yīng)包括:
a.《入住說明》;
b.《住戶手冊》;
c.《住戶公約》;
d.《管理協(xié)議》;
e.《預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》;
f.《裝修須知》;
g.《住戶登記表》;
h.《裝修審批表》;
i.《驗(yàn)收交接表》。
6.2.2上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入伙登記冊》中由業(yè)主簽收,或由管理人員注明,并按運(yùn)作程序文件《提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制》進(jìn)行控制。
6.2.3在提供給業(yè)主(客戶)的《入住說明》中應(yīng)明確由業(yè)主(客戶)填寫并提交的資料,一般包括:
a.身份證或工作證復(fù)印件;
b.《業(yè)主(客戶)登記表》;
c.購/租房合同的正本及復(fù)印件;
d.已簽署的《住戶公約》、《管理協(xié)議》。
6.2.4管理處對業(yè)主(客戶)提交的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證,驗(yàn)證內(nèi)容包括:
a.表格填寫是否完整、正確和清晰;
b.公約和管理協(xié)議是否已簽署;
c.身份證明文件與購/租房合同、及《業(yè)主(客戶)登記表》是否一致。
6.2.5審查通過后,入伙管理員收取購/租房合同復(fù)印件、《業(yè)主(客戶)登記表》、《住戶公約》一份、《管理協(xié)議》一份,在《入住通知書》注明簽收。
6.3預(yù)交費(fèi)用
6.3.1經(jīng)營部應(yīng)根據(jù)政策、法規(guī)及發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定,制定《入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》。
6.3.2經(jīng)營部在審查并接收業(yè)主(客戶)提交的文件后,應(yīng)通知業(yè)主(客戶)去財(cái)務(wù)部交納相關(guān)的預(yù)交費(fèi)用。(或由管理處代收繳后轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部)。
6.3.3財(cái)務(wù)部根據(jù)《入伙預(yù)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》向業(yè)主(客戶)收取各項(xiàng)費(fèi)用,并開立相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主(客戶)。費(fèi)用項(xiàng)目包括:預(yù)交管理費(fèi)押金、水電增容費(fèi)等。裝修保證金及清運(yùn)費(fèi)等由管理處負(fù)責(zé)核收和控制。
6.3.4財(cái)務(wù)部應(yīng)通知管理處已交納預(yù)交費(fèi)用業(yè)主(客戶)的姓名或單位,并由管理處在入伙登記冊中注明。
6.4發(fā)放鑰匙及房屋驗(yàn)收
6.4.1上述手續(xù)完成后,管理處查驗(yàn)入伙登記表及已簽署的《管理協(xié)議》、及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)后向業(yè)主(客戶)發(fā)放鑰匙,并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記。同時(shí)應(yīng)和業(yè)主(客戶)協(xié)定驗(yàn)收房屋的時(shí)間和方式。
6.4.2管理處與業(yè)主(客戶)一起驗(yàn)收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表底數(shù),雙方在《驗(yàn)收交接表》上簽字確認(rèn)。
6.4.3驗(yàn)收過程中雙方確認(rèn)需維修的事項(xiàng)由管理處通知相關(guān)部門。具體參見運(yùn)作程序《業(yè)主(客戶)維修安裝服務(wù)》。
6.5入伙后的裝修管理
6.5.1物業(yè)管理部在提供給業(yè)主(客戶)的文件中應(yīng)明確裝修管理的要求,具體內(nèi)容參見運(yùn)作程序《物業(yè)裝修管理》。
7記錄
7.1入伙通知書
7.2入伙登記表
7.3住戶登記表
7.4驗(yàn)收交接表
第13篇 物業(yè)管理公司董事會(huì)職權(quán)
物業(yè)管理有限公司董事會(huì)職權(quán)
(l)議定本公司的長遠(yuǎn)規(guī)劃和經(jīng)營方針。并報(bào)上級公司審定。
(2)依據(jù)公司的長遠(yuǎn)規(guī)劃與經(jīng)營范圍,討論和決定本公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責(zé)范圍,并報(bào)上級公司備案。
(3)討論和通過公司的年度工作計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算。
(4) 定和通過公司的年度工作報(bào)告與財(cái)務(wù)決算。
(5)提出公司董事、總經(jīng)理、副總經(jīng)理以上管理人員的任免和獎(jiǎng)懲的建議,報(bào)上級公司審定,討論和決定各部、室和管理處正副職人員的任免和獎(jiǎng)懲。
(6)依據(jù)上級公司制定的工資政策和標(biāo)準(zhǔn)對本公司的工資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制定和修定。
(7)討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊(duì)伍的組織建設(shè)、思想建設(shè)等重大問題。
(8)討論和審核有關(guān)購買房屋、汽車、開工建設(shè)等以及在*萬以上的非生產(chǎn)性設(shè)備、物品及開支,并報(bào)上級公司批準(zhǔn)。
(9)根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問題。
第14篇 物業(yè)公司程序文件－裝修管理控制程序
物業(yè)公司程序文件:裝修管理控制程序
1.0目的
通過對顧客裝修過程的控制,確保裝修符合規(guī)定要求。
2.0范圍
適用于顧客入住后進(jìn)行裝修的全部過程。
3.0職責(zé)
3.1工程部負(fù)責(zé)制定《建筑、裝飾管理手冊》,并對管理處進(jìn)行不定期的裝修檢查。
3.2管理處負(fù)責(zé)辦理具體的裝修手續(xù)并進(jìn)行裝修過程的管理。
3.3管理處負(fù)責(zé)一般裝修方案的審批。工程部負(fù)責(zé)對結(jié)構(gòu)、室內(nèi)管線等有重大改動(dòng)的裝修方案的審批。(商場、寫字樓裝修方案由消防局主管部門審批)。
4.0內(nèi)容
4.1裝修申報(bào)
4.1.1裝修方案的審批。業(yè)主裝修前需填寫房屋裝修的審批表,將擬定裝修方案及相關(guān)資料報(bào)管理處審批。
1)無違反相關(guān)規(guī)定的一般裝修方案(如:結(jié)構(gòu)、管線、外觀的變更、防水層的破壞等),管理處可進(jìn)行審批。
2)結(jié)構(gòu)、管線、外觀等有重大變動(dòng)的裝修,管理處需將相關(guān)資料報(bào)公司工程部審批。
3)商場、寫字樓部位的裝修需報(bào)消防局主管部門審批。
4.1.2裝修施工單位的審查。業(yè)主裝修前攜帶裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、施工人員身份證明等資料報(bào)管理處審批。管理處對相關(guān)資料進(jìn)行審查。
4.1.3辦理施工許可證。裝修方案審批合格,裝修施工單位審查合格后,管理處與業(yè)主簽定《房屋裝修管理協(xié)議書》,按照相關(guān)規(guī)定收取裝修押金,辦理裝修施工許可證及裝修施工人員出入證等相關(guān)手續(xù)。
4.2裝修施工過程的管理
4.2.1裝修過程中,管理處負(fù)責(zé)裝修管理的人員每天檢查裝修情況,嚴(yán)格按《建筑、裝飾管理手冊》的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)檢查,發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定的,按相關(guān)規(guī)定要求業(yè)主整改,對于拒不執(zhí)行的,可根據(jù)《深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定》及《業(yè)主公約》中相關(guān)規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行。
4.2.2房屋裝修完畢,管理處按《建筑、裝飾管理手冊》及協(xié)議中約定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收,對于不符合要求的,督促業(yè)主及時(shí)改正后再進(jìn)行驗(yàn)收。
4.2.3重大裝修,需經(jīng)公司工程部驗(yàn)收。商場、寫字樓裝修需經(jīng)消防局主管部門驗(yàn)收。
4.2.4從驗(yàn)收合格之日起十日內(nèi)管理處對裝修情況復(fù)驗(yàn),合格后將押金退還顧客和施工單位。
4.2.5對裝修檔案的管理應(yīng)放入業(yè)主檔案內(nèi),保存期至業(yè)主搬遷后。
5.0引用文件與記錄
fg/g《北京市家庭居室裝修管理規(guī)定》
wi/z*《建筑、裝飾管理手冊》
第15篇 物業(yè)轄區(qū)車輛管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
確保顧客車輛得到有效控制,達(dá)到顧客滿意的目的。
2.0范圍
適用于公司管理過程中涉及到的顧客車輛出入及停放管理。
3.0主要職責(zé)和權(quán)限
管理處保安隊(duì)全面負(fù)責(zé)管理區(qū)內(nèi)顧客車輛的管理和有效控制。
4.0作業(yè)用具
太陽傘、停車場收費(fèi)系統(tǒng)、設(shè)施、防盜樁、減速檔。
5.0作業(yè)準(zhǔn)備(安全方面、環(huán)境方面)
5.1上崗作業(yè)準(zhǔn)備:
5.1.1檢查道閘是否松動(dòng);
5.1.2檢查太陽傘安裝是否穩(wěn)固;
5.1.3檢查防盜樁及減速檔是否穩(wěn)固;
5.1.4檢查停車場收費(fèi)系統(tǒng)運(yùn)行是否正常;
5.1.5檢查通訊設(shè)備性能是否良好;
6.0作業(yè)內(nèi)容
6.1管理處保安隊(duì)對停車場實(shí)行24小時(shí)三班運(yùn)行制度,并在停車場設(shè)有閉路監(jiān)控鏡頭,確保車場全天候處于監(jiān)控狀態(tài)。
6.2財(cái)務(wù)部收費(fèi)室負(fù)責(zé)將發(fā)展商出售的車位情況登記在《車位出售一覽表》中,并將車位的出售、出租信息反饋給保安隊(duì),以便保安隊(duì)參照管理。
6.3出售或出租車位車輛出入管理
出售或出租的車位由用戶交款時(shí)在財(cái)務(wù)部收費(fèi)室領(lǐng)取《停車場出入證》。車輛進(jìn)入停車場時(shí)由用戶在感應(yīng)器上刷卡自行進(jìn)入。車輛離開停車場時(shí)由用戶在感應(yīng)器上刷卡,車場管理員依據(jù)《聯(lián)合廣場停車場收費(fèi)管理系統(tǒng)操作指導(dǎo)書》操作比對電腦顯示器中車輛的型號與車牌號是否與離場車輛相符,車場電腦圖像識別車輛如相符則予以放行。若發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)聯(lián)系值班領(lǐng)班處理。
6.4臨時(shí)車輛出入管理
臨時(shí)出入大廈的車輛進(jìn)入停車場時(shí),由車場管理員抽取一張《停車場出入證》(臨時(shí)卡)刷卡,待監(jiān)控系統(tǒng)攝入車型、車牌圖片并在顯示器中顯示后,將《停車場出入證》交給車主開閘放行。車輛離場時(shí),車場管理員收回《停車場出入證》(臨時(shí)卡)刷卡,比對顯示器中車輛型號與車牌號是否與離場車輛相符,如果相符,則收取停車費(fèi),提交《發(fā)票》(特殊車輛除外),特殊車輛應(yīng)將時(shí)間、卡號、車牌號、單位登記在《值班記錄》中。若發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)聯(lián)系值班領(lǐng)班處理。
6.5巡邏崗管理員應(yīng)不斷巡視停車場,檢查車輛情況,檢查車輛是否有漏油、漏水、損壞現(xiàn)象,清點(diǎn)車場內(nèi)車輛數(shù)量,并隨時(shí)與崗?fù)ぼ嚬軉T聯(lián)系,以核對車輛數(shù)量,確保車輛安全。
6.6消防中心值班人員通過閉路監(jiān)控鏡頭密切注視車輛情況,如發(fā)現(xiàn)有可疑人員或異常情況,應(yīng)及時(shí)通知車輛管理員和巡邏保安進(jìn)行處理。
6.7車場管理員,每小時(shí)填寫一次《值班記錄》記錄發(fā)生情況,在交班時(shí)將相關(guān)問題和當(dāng)值班收取停車費(fèi)及票據(jù)交接清楚,填寫在《值班記錄》中。
6.8當(dāng)發(fā)生車輛丟失、損壞時(shí),值班領(lǐng)班應(yīng)填寫《顧客財(cái)產(chǎn)丟失、損失報(bào)告》向業(yè)主報(bào)告,同時(shí),應(yīng)及時(shí)上報(bào)有關(guān)主管機(jī)關(guān)。
7.0異常情況處理
7.1遇車輛逆行,打出停止(打停止手勢時(shí)且不可站在車輛的正前方和后方,應(yīng)站在車輛的左前方或右前方,以防車輛剎車不及和剎車失靈時(shí)被撞傷)手勢后敬禮:'您好,先生/小姐,本車場是單行道,為了安全,請您按路標(biāo)指引的方向行駛,謝謝您的合作。'
7.2遇占用消防通道車輛,敬禮:'您好!先生/小姐,這是我們大廈的消防通道,請您把車停放在車位上(或地下車庫)好嗎謝謝您的合作。'遇用消防水洗車的車主應(yīng)先敬禮:'您好!先生/小姐,消防水只能限于火災(zāi)時(shí)使用,不可以改為其它用途,謝謝您的合作。'
7.3車場有閑逛人員時(shí),敬禮:'您好!先生/小姐(或小朋友),停車場內(nèi)車輛較多,為了安全,請您不要在車道上停留好嗎謝謝您的配合。'
7.4遇占用固定車位時(shí),'您好!先生/小姐,這是大廈*層業(yè)戶的固定車位,請您把車輛停放到其它車位上,謝謝您的合作。'
7.5當(dāng)發(fā)生緊急情況時(shí),參照《應(yīng)急事件處理作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。
8.0質(zhì)量記錄
《值班記錄》《顧客財(cái)產(chǎn)丟失、損失報(bào)告》
第16篇 別墅前期管理物業(yè)招標(biāo)申請報(bào)告
關(guān)于別墅前期管理物業(yè)招標(biāo)的申請報(bào)告
zz市房屋產(chǎn)權(quán)管理局:
我司是**投資有限公司,是由**集團(tuán)和**國有資產(chǎn)投資經(jīng)營總公司合資組建的高尚住宅開發(fā)建設(shè)的專業(yè)公司,成立于20**年7月16日,注冊資金壹仟萬元,目前正開發(fā)位于長沙望城含浦科教產(chǎn)業(yè)園的香格里o**別墅高檔住宅小區(qū)。**別墅小區(qū)總占地1300畝,總建筑面積35多萬平方米,容積率0.44,綠化率46%,規(guī)劃戶數(shù)約900戶,為澳大利亞五合國際擔(dān)綱設(shè)計(jì),園林景觀由香港怡境景觀設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱,風(fēng)格為原生態(tài)景觀為主,設(shè)有超級會(huì)所、景觀游泳池、商業(yè)街、幼兒園等配套設(shè)施
香格里**別墅分三期開發(fā),在2004年初動(dòng)工,預(yù)計(jì)2008年將全部完工?，F(xiàn)在一期已通過竣工驗(yàn)收,預(yù)計(jì)在2005年12月交付使用,由于一期規(guī)模較小,我司經(jīng)過市場調(diào)查,決定對**別墅一期前期物業(yè)管理權(quán)進(jìn)行邀請招標(biāo),擬邀請**物業(yè)管理有限公司、**物業(yè)管理有限公司、長沙**物業(yè)管理有限公司三家在本地具一定知名度和市場贊譽(yù)的物業(yè)管理專業(yè)公司。
特此申請,望速批復(fù)。
zz投資有限責(zé)任公司
二零**年九月*日
