第1篇 某某小區(qū)管理規(guī)約征詢稿
某小區(qū)管理規(guī)約(征詢意見稿)
第一章 總 則
第一條 為加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物及其附屬設施的管理,維護全體業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)使用人的合法權益,維護公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全和合理使用,根據(jù)《中華人民共和國物權法》和國務院、浙江省、杭州市物業(yè)管理法規(guī)的有關規(guī)定,制訂本規(guī)約。
第二條 本規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會表決通過后,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)均具有約束力。
第二章 物業(yè)基本情況
第三條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱 **小區(qū) ;
坐落位置 東信大道1222號 ;
物業(yè)類型 住宅小區(qū) ;
建筑面積 230000平方米 。
第四條 物業(yè)管理區(qū)域四至:
東至 **灣 ;
南至 **區(qū) ;
西至 **大道 ;
北至 **路 。
第三章 建筑物及其附屬設施的使用、維修和養(yǎng)護
第五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓建筑物及其附屬設施時應遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、政策的規(guī)定,不得影響他人的正常使用。
妨礙他人正常使用物業(yè)的應及時改正,造成他人損失或影響物業(yè)使用的,應承擔修復或賠償責任。
第六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當加強安全防范意識,自覺遵守有關安全防范的規(guī)章制度,配合物業(yè)服務企業(yè)做好防火防盜工作,維護家庭人身財產(chǎn)安全和本物業(yè)的使用安全。
第七條 為防止水、氣泄漏或火災及發(fā)生上述災害獲得及時有效的處理,業(yè)主、物業(yè)使用人應主動向物業(yè)服務企業(yè)預留家庭主要成員的緊急聯(lián)系電話。
在不可預見情況下,如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務的突發(fā)事件,業(yè)主、物業(yè)使用人應積極配合物業(yè)服務企業(yè)對上述災害發(fā)生時采取的緊急避險措施。
第八條 房屋裝修時,禁止下列行為:
1、擅自在房屋屋頂加層建房或搭棚;
2、擅自改房屋結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格),設計用途,功能和布局等;
3、在房屋承重墻、梁、柱(含構(gòu)造柱)、板進行拆改,開挖門洞;
4、在樓面上鑿槽安裝各類管道,包括在樓面上鑿孔、打洞、砌墻或超標準荷載;
5、在懸挑樓梯的承重墻上挖壁打洞;
6、在懸挑陽臺拖梁部位的墻體上挖洞;
7、拆改房屋共用設施設備;
8、封閉侵占房屋共用部位;
9、衛(wèi)生間、廚房間移位、擴大或者增設。
第九條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時,應自覺遵守《杭州市城市房屋使用安全管理條例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修管理辦法》等有關規(guī)定,開工前應向物業(yè)服務企業(yè)登記備案,并接受房屋使用安全管理部門的監(jiān)督。
業(yè)主、物業(yè)使用人和建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《裝飾裝修管理協(xié)議》,應將此規(guī)約內(nèi)容告知自行委托的裝飾裝修施工企業(yè),并要求施工企業(yè)遵守本規(guī)約第十條的相關內(nèi)容,同時要積極配合房屋使用安全管理部門和物業(yè)服務企業(yè)對裝修房屋活動進行指導、監(jiān)督,不得拒絕和阻礙。
第十條 業(yè)主、物業(yè)使用人和建設單位對住宅房屋裝修需進行下列行為之一的,應當在裝修前向房屋所在地區(qū)、縣(市)房屋使用安全管理部門進行備案:
(一)拆改、變動非承重結(jié)構(gòu);
(二)增砌墻體、增加房屋使用荷載;
(三)開鑿非承重墻體、擴大或移動門窗尺寸、位置。
第十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當接受物管企業(yè)的現(xiàn)場監(jiān)督檢查,及時糾正違規(guī)裝修行為。
第十二條 非住宅房屋進行裝飾裝修的,業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照法律、行政法規(guī)有關規(guī)定向房屋所在地區(qū)、縣(市)建設行政主管部門辦理建筑工程施工許可或備案手續(xù)。
第十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋有需要搭建建筑物、構(gòu)筑物,或改變建筑物外立面、改變房屋使用性質(zhì)等行為的,應當依法征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和直接利害人同意后,報規(guī)劃部門或其他行政主管部門批準后方可實施。
第十四條 在建筑物及其附屬設施使用中,不得有下列行為:
1、擅自占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、停車場(庫)、自行車庫等公用設施及場地;停車場(庫)、自行車庫不按規(guī)劃性質(zhì)使用,挪作他用;
2、擅自拆除、截斷、改變、連接、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施;
3、影響物業(yè)整體環(huán)境或市容觀瞻的亂貼、亂掛、設立廣告牌;
4、踐踏、占用、擅自改變、破壞綠化用地;損壞涂劃園林建筑小品。在樹上刻劃、拉繩(鐵絲)晾曬衣服等;
5、違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危險物質(zhì)等;
6、隨意堆放建筑裝潢垃圾、雜物、亂丟棄垃圾、高空拋物;
7、未經(jīng)有關部門同意設置營業(yè)攤點、店鋪跨門營業(yè);
8、不按次序停放車輛,鳴喇叭和大型車輛進入住宅小區(qū)停放過夜;
9、在使用電梯時超載物品,在轎廂內(nèi)吸煙、張貼、涂畫或損壞內(nèi)壁;
10、進行危害公共利益、侵害他人合法權益或其它不道德行為;
11、違反《杭州市限制養(yǎng)犬規(guī)定》規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物,不按規(guī)定時間和地點活動;飼養(yǎng)各種寵物不得影響他人權益,外出遛、放寵物須用繩索牽制,不得放手;寵物的便溺需業(yè)主自行及時處理。
12、 其它侵害業(yè)主公共利益及合法權益的行為;
13、按《杭州市環(huán)境噪聲管理條例》,不得在規(guī)定時間內(nèi)從事產(chǎn)生噪聲的裝修等事項,如有執(zhí)意行為者,相關業(yè)主有權約請物業(yè)服務企業(yè)警示,也可報警。
14、按《杭州市環(huán)境噪聲管理條例》,在小區(qū)及公共建筑內(nèi)不得開設餐飲、洗衣及產(chǎn)生噪聲、污染的相關單位,如有需要須征得相關建筑全體業(yè)主同意后,提交業(yè)主委員會討論確定后方可報批;
15、法律、法規(guī)、規(guī)章及政府規(guī)定禁止的其它行為。
第十五條關于小區(qū)住宅群租和利用住宅從事經(jīng)營性活動的特別規(guī)定
鑒于住宅群租和利用住宅從事經(jīng)營性活動給小區(qū)帶來的治安、消防等重大安全隱患,以及過度占用小區(qū)公共資源,現(xiàn)作如下特別規(guī)定:
1)小區(qū)住宅群租是指通過改變房屋結(jié)構(gòu)和平面布局,把住宅房間分割、改建成若干小間分別按間或按床位有償使用,或?qū)⒁惶鬃≌謩e出租給非同一個家庭的3人以上(含3人)有償使用行為。
2)利
用住宅從事經(jīng)營性活動是指在小區(qū)內(nèi)利用住宅開設網(wǎng)店、商品配送、速遞、傳銷、信息服務等,以及其他涉及倉儲、流動人員、流動車輛進出的經(jīng)營性活動。
3)本小區(qū)禁止住宅群租和利用住宅從事經(jīng)營性活動的行為(包括業(yè)主直接從事和物業(yè)使用人、承租人從事),物業(yè)使用人、承租人從事上述第一、第二款所訴之行為的,該住宅業(yè)主作為責任主體承擔法律責任。
4)經(jīng)業(yè)主委員會授權,針對小區(qū)上述行為,物業(yè)服務企業(yè)可制訂相應的管理制度,在小區(qū)內(nèi)進行普查,并可通知當?shù)毓膊块T、工商部門進行專項調(diào)查,通知消防部門進行消防檢查,查證屬實的,由物業(yè)服務企業(yè)向該住宅的業(yè)主發(fā)出書面糾正通知,并在小區(qū)內(nèi)公布告知全體業(yè)主。自物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出書面糾正通知之日起超過15天該群租住宅業(yè)主和從事經(jīng)營性活動的業(yè)主拒不糾正的,物業(yè)服務企業(yè)有權采用其他合法手段加以制止和提起法律訴訟。
5)因在小區(qū)內(nèi)進行住宅群租和利用住宅從事經(jīng)營性活動而引發(fā)的水、氣泄露、火災、盜搶和刑事案件并對其他住戶人身財產(chǎn)以及小區(qū)公共財產(chǎn)造成損失的,以及因前述情況發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)施救和處置發(fā)生的全部費用,概由該住宅業(yè)主承擔全部賠償責任,業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)可接受權利人的委托授權,對該住宅業(yè)主提起訴訟。
第十六條 發(fā)現(xiàn)房屋共用部位和共用設施、設備需維修的,業(yè)主或物業(yè)使用人應及時告知物業(yè)服務企業(yè),以便企業(yè)派人及時進行修復,在實施維修作業(yè)時,相關業(yè)主或物業(yè)使用人應配合維修人員做好維修工作,使維修工作正常進行。
第十七條 業(yè)主或物業(yè)使用人如委托物業(yè)服務企業(yè)對其自用部位、自用設施和毗連部位的有關設施、設備進行維修養(yǎng)護,應支付相應費用。
第十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人人為造成公用設施設備或其它業(yè)主設施設備損壞的,負責修復或賠償經(jīng)濟損失。
第十九條 業(yè)主應自覺按規(guī)定繳納應付的各項物業(yè)管理服務費用。
轉(zhuǎn)讓物業(yè)時,業(yè)主須交清應繳納的各項物業(yè)管理服務費。
對于經(jīng)書面催繳,仍不繳納的,業(yè)主委員會有權協(xié)同物業(yè)管理服務企業(yè)采取必要措施促使其繳納。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務費的,從其約定,業(yè)主負連帶繳納責任。
第二十條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。
第二十一條 因物業(yè)維修或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的,應當征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和直接利害關系人的同意,并依法辦理相關手續(xù);物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的,應當征求直接利害關系人的意見,征得業(yè)主委員會同意,事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,并依法辦理相關手續(xù)。
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備,應當采取措施保障通行安全,并及時恢復原狀。
第二十二條 建筑物及其附屬設施的費用分攤,按照以下第1 種方式約定:
1、按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
2、 。
第二十三條為維護業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動中授予物業(yè)服務企業(yè)以下權利和義務:
1、根據(jù)本規(guī)約配合業(yè)主委員會擬定物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
2、以批評、規(guī)勸、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為;對于不聽規(guī)勸,及時向行政管理部門報告,予以制止或依法處理;
3、對屬全體業(yè)主所有的共用部位和共用設施設備進行經(jīng)營,按規(guī)定管理所得收益,每半年公布一次收支情況;
4、有義務和責任保證小區(qū)安全、清潔。
5、服務熱情、耐心、細心。
6、業(yè)主投訴做到件件有處理,件件有回復。
7、有責任保證公共設備正常運行。
8、重大問題和安全隱患應及時報告業(yè)主委員會和主管部門進行處理。
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備,全體業(yè)主同意移交給相關專業(yè)單位。
第二十五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。
第二十六條 業(yè)主反映問題應通過郵件、信件或在業(yè)主委員會辦公場所反饋和處理,不能影響業(yè)主委員會、監(jiān)事會個人生活和隱私。
本管理規(guī)約和本規(guī)約的修訂經(jīng)業(yè)主大會通過生效。
第2篇 小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費構(gòu)成測算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房 屋及其設備、專用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務 收費行為,維護正常收費秩序,促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計委、建設部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被 動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此, 居住小區(qū)物業(yè)管理收費,是一個政策性很強,又十分復雜的問題。一方面,它關系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟利益問題。因此,制定合理的收費標 準,確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。物 業(yè)管理經(jīng)費來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務費;
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務費。經(jīng)物價部門批準,物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務費。
物業(yè)管理服務費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及 其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
在物業(yè)管理經(jīng)費的籌集中,物業(yè)管理服務收費應是物業(yè)管理經(jīng)費的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金。小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日 常管理收費無法負擔。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應設立專項維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修 基金,其具體標準由當?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納 標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維 修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一 次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌 集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費,然后逐月從收取的物業(yè)管理費中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時 ,經(jīng)業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業(yè)共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。 因此,必須加強對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會批準,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè) 主委員會未成立前,可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后,應專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預算,報業(yè)主委員會批準;在使用過程中, 接受業(yè)主
委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內(nèi)管 理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全,必須由業(yè)主委員會負責該基金的使用,做到?？顚Ｓ?防止挪作他用。
維修基金的突出特點就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應在保證安全的基礎上,爭 取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟負擔情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟實體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟效益,以業(yè) 養(yǎng)業(yè),補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足。如組建工程隊,完善住宅小區(qū)配套建設,建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟實體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務,也向社會承接業(yè)務,用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補管理經(jīng)費的不足,實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營 利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只 是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運作和人民群眾經(jīng)濟承受能力的實際出發(fā),而提出的在一定時期內(nèi)帶有 較強過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考慮到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費完全由住戶負擔,尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關的政策和給予一定的資金支持,包括 :
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費方法和標準,加強對收費的管理。
2.規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設維護費用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的維護管理,以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋設在道路下的市政排水設施,由市政工程管理部門負責維護、管理;對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規(guī)定,由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費 用。
5.開發(fā)建設單位給予一定的支持。開發(fā)建設單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設單位將規(guī)劃建設的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅 總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點房,按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點 用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項服務,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場經(jīng)濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開 發(fā)建設單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持;而開發(fā)建設單位為了自身的聲譽和經(jīng)濟效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費原則
《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當物業(yè)管理服務收費 應當遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的承受能力相適應的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費應當根據(jù)所提供服務的性質(zhì)、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導 價和經(jīng)營者定價。
1.實行政府定價、政府指導價。為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、 電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務收費,實行政府定價或政府指導價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務實行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房 租、煤氣、衛(wèi)生5費統(tǒng)收服務費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標準住宅小區(qū) 提供的公眾代辦性服務實行政府指導價。
實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準,由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的 服務項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理行
政主管部門意見后,以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導價格規(guī)定幅度 內(nèi)確定具體收費標準。
2.實行經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人個別需求提供的特約服務,除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外,服務收費實行經(jīng)營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學等。
實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權人代 表、使用人代表協(xié)商議定,并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。
特約服務是應某些住戶的特殊需要而開設的。特約服務費用的收取應該按“誰受益,誰 付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務標準也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務收費的費用構(gòu)成與測算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費的費用構(gòu)成
“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務收費的費用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;
2.公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費;
3.綠化管理費;
4.清潔衛(wèi)生費;
5.保安費;
6.辦公費;
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費。
8.法定稅費;
其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質(zhì)損耗補償和其它費用開支。
物業(yè)管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實 際情況確定。
此外,對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū),還應包括投保財產(chǎn)保險(如火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務收費標準測算原則
居住小區(qū)公共性服務收費標準因服務的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其 收費標準“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。
第3篇 某某小區(qū)園林綠化養(yǎng)護與管理
某小區(qū)園林綠化養(yǎng)護與管理
1、草坪
成活率在95%以上,生長茂盛;
整塊草地沒有已開花雜草,整塊草地沒有明顯闊葉雜草;
無病蟲害;
綠期250日以上,草坪平整,留茬高度控制在60mm以下;
綠地整潔,無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象;
設施完好,無人為損壞,對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理;綠化生產(chǎn)垃圾及時清運;
根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。
2、園林樹木
生長長勢強,生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量;
95%以上樹冠完整美觀,主側(cè)枝分布均勻,數(shù)量適宜,內(nèi)膛不亂,通風透 光良好,沒有死樹和枯枝死杈;
管理期間樹木枝干無機械損傷,葉色、葉片大小、厚度正常,無黃葉、無非正常落葉,焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在5%以下;喬木根部無10cm高以上蔭蘗枝;
無明顯缺株;
管理期間樹林無釘栓、捆綁現(xiàn)象;
綠籬上下部枝葉茂密,整形修剪表面平整,棱角線條統(tǒng)一劃齊,生長健壯,葉色正常,修剪造型美觀,無死株和干枯枝,有蟲株率在2%以下;
被啃咬的葉片最嚴重的每株在5%以下,無蛀蟲害蟲的活卵、活蟲;介殼蟲危害不明顯。
3、花壇
花卉長勢良好,體現(xiàn)花壇設計要求,造型優(yōu)美;
在花壇開花期間,每周剪殘枝、花5~7次,保持清晰的圖案和適宜的高度;
宿根花卉管理及時,花期長,花色正,缺株率在8%以下;
有輕微病蟲害及人為損害,處理后對花卉生長影響很小,泥面不開裂,花木不缺水枯萎現(xiàn)象;
葉色、大小正常,無非正常落葉、黃葉;
株形豐滿、整齊、姿態(tài)勻稱優(yōu)美。
4、人工湖、噴水池
每2日清潔1次,人工湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾,水面無明顯漂浮物;每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈清潔1次;每月對噴水池清潔1次(刷洗水池瓷磚;抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢;清理池底臟物、垃圾;清洗噴水池地面、清洗池底鵝卵石、周圍地面等);目視池底清澈見底,水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。
5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品
每2個月清潔1次,細致、認真、全面的檢查1次,主要檢查山石之間是否牢固;需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次,大理石雕塑每半年擦洗1次。
第4篇 加強小區(qū)車輛管理要求
關于加強小區(qū)車輛管理的要求
為進一步提高**小區(qū)車輛管理水平,保障業(yè)主合法權益,保證小區(qū)居民正常的生活秩序,下一步將在小區(qū)實行“智能車輛管理系統(tǒng)”,這一系統(tǒng)的投入使用,將會進一步規(guī)范小區(qū)的車輛管理,使小區(qū)的管理水平更上一個層次。
目前小區(qū)車輛管理主要存在的問題有:1、車輛不按規(guī)定車位停放,占用公共道路或消防通道。2、物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)服務中心因無行政執(zhí)法權,僅靠疏導管理,收效甚微。
針對以上問題,根據(jù)小區(qū)車輛管理的實際情況,小區(qū)中心和物業(yè)管理部門投入引進了“智能車輛管理系統(tǒng)”,為實現(xiàn)車輛管理的正規(guī)化、規(guī)范化提供了良好的條件。管理局要求全局所有干部職工,凡在小區(qū)居住的有車住戶,都必須嚴格遵守小區(qū)關于車輛的使用管理規(guī)定,按規(guī)定租賃、購買和使用車位,保證小區(qū)車輛管理工作的順利落實。根據(jù)領導指示,提出以下要求:
1、凡小區(qū)居住有車的住戶,要主動到服務中心辦理租賃和購買車位,辦理車輛智能管理卡;
2、遵守小區(qū)車輛管理的有關規(guī)定,不得違規(guī)駕駛車輛進出小區(qū);
3、主動宣傳小區(qū)車輛管理規(guī)定,學習有關知識,保證本人及本單位沒有人員違規(guī)駕駛車輛進出小區(qū);
4、服從車輛管理小組成員對車輛分類停放等秩序的管理。對小區(qū)綠化、公共設施設備造成損失的車輛,按規(guī)定賠償損失或恢復原狀。
5、針對小區(qū)車位比較緊張的情況,有車的住戶應積極和物業(yè)及小區(qū)服務中心進行協(xié)調(diào),以達到方便住戶,有效利用現(xiàn)有車位的目的,杜絕因車位的使用問題而產(chǎn)生糾紛;
6、管理局各科室統(tǒng)計本單位人員在小區(qū)的居住情況,并對有車的人員統(tǒng)計造冊報局辦公室備案。
以上要求各單位務必抓緊時間落實,保證小區(qū)車輛管理制度的順利落實。
**小區(qū)服務中心
第5篇 小區(qū)物業(yè)管理處防火崗位責任制
**管理處管理制度
小區(qū)管理處防火崗位責任制
1.目的
為了預防火災事故,保護業(yè)主人身和財產(chǎn)的安全,維護公共安全。
2.范圍
適用于**管理處。
3.方法和過程控制
3.1防火工作貫徹'預防為主,防消結(jié)合'的方針,堅持管理處義務消防隊與群眾相結(jié)合的原則,實行防火安全責任制。
3.2管理處經(jīng)理是防火工作第一責任人,應將消防工作納入管理處經(jīng)營和發(fā)展計劃,保證各項防火工作正常進行。
3.3管理處任何人都有維護消防安全、保護防火設施、預防火災、報告火警的義務,任何人都有參加滅火工作的義務。
3.4消防設備責任人須定期對co2 滅火系統(tǒng)、消防栓、消防水源開關、消防工具、滅火器等消防設施設備進行檢查試驗,使之始終保持良好狀態(tài)。
3.5各現(xiàn)場安全崗位須維護交通秩序,檢查并保持消防通道暢通。
3.6滅火工作由消防指揮中心負責領導,由各執(zhí)行作戰(zhàn)小組負責實施。消防指揮中心對各小組的消防工作實施監(jiān)督管理,安排實施具體工作,負責接收和報告警情,并在滅火過程中負責全面協(xié)調(diào)和指揮工作。
3.7消防設備組平時對消防設備進行檢測和維修,在接到消防指揮中心火警時,先停市電,停電梯,改用應急電源,并啟動消防加壓泵,配合滅火人員使用消防設備;
3.8消防疏散組要熟悉消防通道,火警時負責指揮安排人員安全撤離火災現(xiàn)場。
3.9消防滅火組對各類消防設備的性能、作用、構(gòu)造應熟練掌握,接到報警后應迅速攜帶滅火器材和裝備趕赴現(xiàn)場控制火勢或滅火。
3.10后勤組應了解附近主要的交通要道,接到消防指揮中心命令后應全力支持滅火組和救護組,必要時接應、引導消防車輛到達滅火現(xiàn)場。
3.11消防救護組應熟練掌握必要的急救常識,能夠正確使用消防輔助器材,在火災現(xiàn)場應做到有傷者先救人后救物的搶救方式,同時應控制火災當事人家屬的情緒。
3.12消防現(xiàn)場治安組由當值安全員直接負責,防止犯罪分子趁火打動,同時維持現(xiàn)場秩序,便于滅火救護的正常進行。
3.13管理處經(jīng)常組織防火宣傳教育,提高業(yè)主的防火意識。
3.14管理處應每月至少組織一次員工參加消防常識學習,或外聘專業(yè)人員進行培訓,借以提高消防意識及專業(yè)技能。
3.15管理處應建立考核激勵機制,對在防火工作中有突出貢獻或者成績顯著的個人給予獎勵。
第6篇 x小區(qū)能源管理及節(jié)能降耗程序
目的:減小能源消耗開支,提高物業(yè)利潤。
政策:小區(qū)的能源消耗是巨大的,節(jié)能是一項經(jīng)常性的工作,潛力較大。節(jié)能主要靠加強管理來達到,而不是靠削減對客人的供應。節(jié)能并非要損害客人的舒適感,小區(qū)是提供客人享受的場所,節(jié)能絕不可隨意降低服務的標準。
程序:
小區(qū)能源控制管理應從如下幾個方面入手:
(1)使設備、設施經(jīng)常保持良好的機能和狀態(tài)
譬如,小區(qū)的換熱設備設施在使用一段時間后,熱交換器的翅片間會積塵甚至產(chǎn)生堵塞現(xiàn)象,這會降低能源的利用率。及時地對設備進行檢查和清洗是十分必要的。
另外,風機的皮帶磨損、拉伸等也會使設備處于病態(tài)工作中,降低設備的能效比。
又如,不少小區(qū)中水系統(tǒng)多數(shù)均不正常,這是因為忽略了中水的利用是一項重要的節(jié)能措施。再如,用汽設備(如蒸汽、廚房和桑拿房設備)排出的冷凝水,其熱量約占蒸汽熱量的12%-15%左右,回收冷凝水就是回收了這部分熱量,提高了蒸汽的熱能利用率,節(jié)省了鍋爐的燃料。另一方面冷凝水是品質(zhì)良好的鍋爐給水,回收到鍋爐可節(jié)省大量的水處理費用,又可減少鍋爐排污的熱損失,使鍋爐的熱效率提高2%-3%左右。因此,冷凝水的回收利用經(jīng)濟意義很大。
(2)更新耗能大的設備
對于一些過于陳舊的設備,應下決心更新。最有效的更新方法是考慮購進的設備能節(jié)省多少錢,而不是著重考慮買設備要花多少錢。應著重結(jié)算時的盈虧,而不是最初成本。
(3)保持建筑物完好,防止不必要的滲漏
通常有些玻璃破損了,不能及時進行修補,這無疑是能源的極大浪費。在美國,園區(qū)窗戶除雙層玻璃保溫外,甚至還要依靠窗簾進行保暖。
(4)確保保溫層完好
如供熱水管如保溫不好,將會造成能源向非供暖區(qū)域泄漏而造成浪費。另外,合理的選擇熱水溫度,將生活熱水控制在60°c以下,也有利于保溫,從而節(jié)約能源。
(5)合理的安排運行
譬如變壓器,通常應工作在60%-80%的負載情況下,工作效率最高,然而,目前園區(qū)配置的變壓器通常為多臺,而且通常容量較大。如果,每臺變壓器負荷均不足時,完全可以停用一二臺變壓器作為備用,這將大大的節(jié)約許多電力。
再譬如,會議室,多功能廳等使用的空調(diào)區(qū),通常在關閉時不應開空調(diào),只提供通風,而在舉行活動前一個小時,打開空調(diào),確保客人的需求,結(jié)束后,應隨即把空調(diào)停了。排風機、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域及園區(qū)照明時間段的自動控制,可以最大效率地取得預期效果,這也能節(jié)約許多能源。
(6)準時抄表,監(jiān)視能源消耗
有些漏水,平時較難覺察,如水池漏水,爐內(nèi)漏水,因此,要定時抄錄水、電、煤氣、燃油的消耗量,積累數(shù)據(jù),容易發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象。
(7)盡可能讓機器滿負荷工作
如洗衣脫水機、烘干機、鍋爐等。這些設備在滿負荷的情況下工作,最省電、省水、省時、效率也最高。在低負荷下,是絕對不經(jīng)濟的。
(8)采用先進的技術和管理設備
如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開關、定時開關、感光開關、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭,能量回收裝置等。
(9)費用控制
①工程部要編制設備維護保養(yǎng)及能源消耗的年度計劃。
②財務部應根據(jù)上年度的實際費用情況,考慮物價上漲的因素,審核批準。
③按季度進行計劃費用及實際費用的比較,無論是少支出或是多支出,工程部均應書面分析理由,以利采取相應的控制措施。
④將維修費用及能源消耗分攤到各個部門,以激勵各部門認真保護設備和節(jié)約能源。
第7篇 小區(qū)配套休閑場物業(yè)管理模式
小區(qū)配套休閑場管理模式
**物業(yè)根據(jù)對山體公園定位及客戶群體的分析,以體現(xiàn)**客戶尊貴身份為服務點;提出了半開放式花園會所管理模式。
針對山體公園的位置及所服務項目難以做到全封閉式管理,同時又為了突出**客戶的尊貴身份,(**客戶根據(jù)身份證明到管理處辦理貴賓卡)**物業(yè)決定對山體公園實施半開放式管理,既全面開放區(qū)別服務;全面開放即到公園游樂的客戶群體不做限制,**客戶或外來人員均可到公園游樂,但部分服務項目采取收費使用制;區(qū)別服務既對于**的客戶所有服務項目免收取服務費,外來客戶根據(jù)活動項目收取一定的服務費用;
項目開放模式開放時間收費標準
籃球場封閉式10:00---18:00免費
羽毛球場開放式10:00---18:00免費
網(wǎng)球場封閉式10:00---18:0010元/小時
(**客戶免費)
門球開放式10:00---18:00免費
備注:以上開放時間根據(jù)實際情況進行調(diào)整;
第8篇 x小區(qū)道路車輛管理公約
為了方便小區(qū)業(yè)主的居家生活,保證住戶車輛的安全和小區(qū)公共秩序,特制定本管理公約。
1、進入小區(qū)的所有車輛,必須停放在車棚或指定停車位,不得阻礙其他車輛正常通行及停放。
2、進入小區(qū)的一切車輛禁止在綠化地或人行道上停放。車輛要嚴格按照小區(qū)內(nèi)行使路線、停車線等標示正確進出并停放整齊。
3、車輛進入小區(qū)后,必須減速行使(不超過五公里/小時)。大型機動車兩只準在主干道路上行駛,小區(qū)內(nèi)嚴禁鳴笛。
4、車輛停放必須服從保安人員的指揮,任何人不得已任何理由堵塞交通。
5、出租車不準在小區(qū)內(nèi)待客,不得在道路上隨意停車上下乘客,影響其他車輛通行。
6、您入住時,應將您的機動車輛進行登記,并簽署《機動車場地占用收費協(xié)議》,辦理《停車證》和交納機動車場地占用費。
7、臨時停放車輛,許向管理員辦理臨時停車證,車輛管理員進行登記,臨時停車證須妥善保管,取車時一律平整交費取車。否則車輛管理員將部預放行。
8、停車證、臨時停車證遺失許及時到物業(yè)公司書面申報,同時辦理補發(fā)手續(xù),并補交停車證工本費。
9、無《停車證》和《臨時停車證》的機動車輛(專用車除外),不得在小區(qū)內(nèi)停放。如業(yè)主喬遷、裝修或運送物品需進入小區(qū)的臨時車輛,應在換證后到指定位置停放。
10、停放在停車位上的車輛,車內(nèi)禁止存放貴重物品、重要文件等,離車時應鎖好門窗,否則,造成的損失由業(yè)主自行承擔。
11、停車位內(nèi)嚴禁存放雜物,維修車輛,加油及清洗車輛;禁止吸煙、存放危險品,如:汽油、柴油、油漆、紙張、紙箱及棉絲等;嚴禁裝載汽油桶、氣瓶及其它易燃、易爆、有毒、腐蝕性等危險品進入小區(qū)。漏油、漏水等有問題車輛不許進入小區(qū)停放。
12、業(yè)主之車輛應自行保險,物業(yè)管理公司職提供相關停車位置,對車輛之任何損壞、丟失等現(xiàn)象,均不承擔任何責任。
13、所有用戶均不準將車輛停放于兩個車位之間或在一個車位停放多于一部車輛。
14、所有用戶必須在管理需要時,向管理人員廚師駕駛執(zhí)照及相關身份證明。
15、進入小區(qū)的車輛必須服從管理人員的疏導和管理,對屢次違反車輛停放管理規(guī)定并經(jīng)勸告拒不服從疏導與管理的擁護,物業(yè)公司有權終止起使用停車場地。
第9篇 鄉(xiāng)都住宅小區(qū)臨時管理規(guī)約
鄉(xiāng)都一號住宅小區(qū)臨時管理規(guī)約
為維護重慶z「鄉(xiāng)都一號」全體業(yè)主的共同合法使用權益,確保良好的環(huán)境和秩序,及有利于「鄉(xiāng)都一號」所有物業(yè)的維修保養(yǎng),依照《中華人民共和國物業(yè)管理條例》及《重慶市物業(yè)管理條例》之有關規(guī)定,特制訂臨時管理規(guī)約(以下簡稱“本規(guī)約”),由全體業(yè)主共同遵守。
根據(jù)有關「鄉(xiāng)都一號」的《重慶市商品房買賣合同》,「鄉(xiāng)都一號」物業(yè)的購買方協(xié)議向重慶z地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱“發(fā)展商”)購買「鄉(xiāng)都一號」物業(yè),成為本社區(qū)的業(yè)主,并同意「鄉(xiāng)都一號」由發(fā)展商委托的物業(yè)服務機構(gòu)(以下簡稱“物業(yè)服務企業(yè)”)全權負責統(tǒng)一管理,業(yè)主同意必須遵守本規(guī)約。
本規(guī)約的所有條款,對物業(yè)服務企業(yè)和全體業(yè)主及其受讓人、繼承人、受贈人、使用人、
代理人、雇員、訪客均具有同等效力的法律約束力。
本規(guī)約明確列出當事人各方的彼此權利和義務如下:
第一條定義
1.1在本規(guī)約中,除另有定義的以外,以下用語有以下含義:
(1)“物業(yè)”是指位于重慶市西彭北彭路天醉園度假村旁的「鄉(xiāng)都一號」之建筑物,包括其附屬配套設施和公共地方、道路、綠化區(qū)域及發(fā)展商保留區(qū)域等在內(nèi)的所有區(qū)域。
(2)“業(yè)主”是指根據(jù)相關的《房地產(chǎn)權證》或《重慶市商品房買賣合同》擁有「鄉(xiāng)都一號」的物業(yè)所有權及相應所占土地使用權的一個或多個(共有)自然人或企業(yè)法人,并包括其日后的合法繼承人或被轉(zhuǎn)讓人(包括但不僅限于變賣、贈予及互換等)。
(3)“專有部分”是指在建筑物中能夠單獨使用并具有排他性的獨立空間或區(qū)域,包括該空間或區(qū)域內(nèi)為實現(xiàn)房屋使用功能而設置的相關管線設施。
(4)“共用部位”指在「鄉(xiāng)都一號」所屬范圍內(nèi),容許超過一個以上的物業(yè)單元或業(yè)主共同使用的場所,包括但不限于社區(qū)入口、各單元門廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、房屋承重結(jié)構(gòu)、公共綠地、走廊、中庭花園、噴水池、空地、窨井、設備房、物業(yè)管理用房、生化垃圾處理房、外墻、通道、地面臨時停車位以及為該物業(yè)的業(yè)主和使用人及訪客而設立的共用的其它或其它規(guī)劃為共用的場所。共用場所的撥劃、增撥和撤銷由發(fā)展商或業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)商議后決定和公布執(zhí)行。
(5)共用設施設備”是指在「鄉(xiāng)都一號」內(nèi)所有容許超過一個物業(yè)單位以上的業(yè)主共同使用和維護而購置、安裝或鋪設的設備、裝置,包括但不限于管井、供電系統(tǒng)、供排水管道、落水管、消防設備、水泵、水箱、保安系統(tǒng)、照明設備、污水處理系統(tǒng)、電視天線、通訊設備、郵政信箱等其他功能上為社區(qū)、物業(yè)服務的設備和材料。共用設施的撥劃、增撥和撤銷由發(fā)展商或業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)商議后決定和公布執(zhí)行。
(6)“發(fā)展商保留區(qū)域”是指社區(qū)內(nèi)由發(fā)展商界定劃出,發(fā)展商仍未出售的非共用場所和非共用設施。未經(jīng)發(fā)展商許可,任何其他業(yè)主不得使用。發(fā)展商保留區(qū)域經(jīng)發(fā)展商重新界定并通知其他業(yè)主,可轉(zhuǎn)它為共用場所或共用設施。
1.2如有關物業(yè)單位是由兩位或以上業(yè)主共同擁有的,該等業(yè)主在本規(guī)約項下須承擔連帶責任。
第二條業(yè)主權利
2.1發(fā)展商保留區(qū)域為發(fā)展商所有,發(fā)展商在不違反本規(guī)約規(guī)定的前提下有獨家排他權利合法占有、使用、收益和處置(包括管理權)。發(fā)展商有權開放發(fā)展商保留區(qū)域的設施、服務,供社區(qū)的所有人及其他發(fā)展商認可的人仕有償或無償使用。有關發(fā)展商保留區(qū)域的使用守則、使用資格及收費標準將由發(fā)展商全權另行擬定。
2.2在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),根據(jù)商品房買賣合同的約定,以下部位或設施設備為發(fā)展商所有:
發(fā)展商行使以上部位或設施設備的所有權,并享有的使用權和廣告位收益權,但不得影響其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
2.3業(yè)主擁有的物業(yè)歸業(yè)主所有,在業(yè)主接收到物業(yè)的同時,業(yè)主就在其物業(yè)內(nèi)在不違反本規(guī)約規(guī)定的前提下有獨家排他權利合法占有、使用、收益和處置。社區(qū)內(nèi)共用場所和共用設施歸全體業(yè)主共同擁有并享用及承擔維修和管理營運費用。
2.4業(yè)主及經(jīng)業(yè)主許可的人仕在不違反中華人民共和國的法律、法規(guī)及有關規(guī)定的前提下有權通過、進入共用場所,并使用共用設施,但不得妨礙或容許他人妨礙其他業(yè)主對共用場所和共用設施的正當使用。
2.5業(yè)主享有水、電、氣通行于其物業(yè)內(nèi)部、上下水管或周圍已設或?qū)⒃O的管線、渠道的通行權。
2.6業(yè)主享有其物業(yè)受到底部及側(cè)面支撐的權利以及其物業(yè)從周圍其他物業(yè)獲得掩蔽的權利。
2.7發(fā)展商享有以下額外權利:
(1)發(fā)展商對社區(qū)享有命名權,有權在任何時間經(jīng)向業(yè)主發(fā)出不少于一個月通知后變更社區(qū)的名稱而無需為此對任何業(yè)主作任何經(jīng)濟賠償或經(jīng)濟補償。
(2)有權在社區(qū)范圍內(nèi)按規(guī)劃和政府有關部門批準的設計文件完成建筑安裝工作。
(3)有權對社區(qū)內(nèi)尚未售出的任何建筑物或其中任何單位的設計布局于任何時間進行修改變更而無需得到任何業(yè)主的事先同意。
(4)有權將社區(qū)內(nèi)尚未售出的任何建筑物指定或更改為共用場所或共用設施供業(yè)主共同使用,而業(yè)主須分擔其維修保養(yǎng)費用。
(5)有權聘任物業(yè)管理公司成為社區(qū)的物業(yè)服務企業(yè),與該物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務合同,唯須按本規(guī)約所賦予的權利執(zhí)行物業(yè)服務企業(yè)的責任和義務,授權范圍、聘任條件由發(fā)展商與其指定物業(yè)服務企業(yè)商議酌定,業(yè)主必須認可和具體配合。
(6)為了更妥善地管理社區(qū),發(fā)展商有權就本規(guī)約未詳盡規(guī)定的事項或其他事項制定補充規(guī)約,發(fā)展商有權要求或通過其聘用的物業(yè)服務企業(yè)要求業(yè)主簽訂補充規(guī)約,補充規(guī)約與本規(guī)約具有相同的法律效力。
第三條業(yè)主義務
3.1如業(yè)主欲將其物業(yè)單位出售、轉(zhuǎn)讓或出租給他人,該業(yè)主須在出售、轉(zhuǎn)讓或出租合同或協(xié)議簽署后十天內(nèi)將出售、轉(zhuǎn)讓或出租合同或協(xié)議的復印件連同有關的出售、轉(zhuǎn)讓或出租事宜書面通知物業(yè)服務企業(yè)。出售、轉(zhuǎn)讓或出租合同或協(xié)議中須要求購買方、受讓方或承租方接受本規(guī)約規(guī)定的業(yè)主義務。業(yè)主、購買方、受讓方或承租方須履行本規(guī)約規(guī)定的業(yè)主義務,包括但不限于支付有關的服務費用和其他任何應付款項等。購買方、受讓方或承租方有責任在物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或出租前確定業(yè)主已付清所有服務費及其他費用。否則,物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或出租后,購買方、受讓方或承租方有義務清償前業(yè)主所欠付的一切費用及滯納金。如因該業(yè)主違約,導致物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)本規(guī)約行的相應條款而使相關權利,而使購買方、受讓方或承租方遭受任何損失的,物業(yè)服務企業(yè)不承擔任何責任,而一切責任或損失均由該受讓方業(yè)主或承租方負責予以賠償。
3.2業(yè)主須依本規(guī)約第四條的規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)按期交納其應承擔的服務費用及其他有關費用。
3.3業(yè)主須按期支付與其物業(yè)產(chǎn)權有關的一切稅費。
3.4業(yè)主須
自付費用維護及修理其物業(yè)以使其物業(yè)保持應有的良好可用狀態(tài)。
3.5除按本規(guī)約規(guī)定發(fā)展商享有的額外權利以外,業(yè)主保證其物業(yè)單位的使用人(包括業(yè)主及其受讓人、繼承人、受贈人、租用人、傭人、客人或其他借用人或使用人)不得:
(1)變動、改變其物業(yè)單位的用途和結(jié)構(gòu),或在行使權利時與物業(yè)的使用性質(zhì)相悖;
(2)在共享場所、共享設施、發(fā)展商保留區(qū)域范圍內(nèi)增建或搭蓋任何建筑物或設施;
(3)進行任何致使或可能致使共享場所或共享設施或其他業(yè)主之物業(yè)的保險全部或部分失效或致使保險費增加的行為;如因此對物業(yè)服務企業(yè)或其他業(yè)主造成損失或損害,該業(yè)主須負責全額賠償;
(4)在其物業(yè)單位內(nèi)外存放任何有毒、有害、污染環(huán)境之嫌的物品及武器、彈藥、硝石、火藥、火油或其他易燃、易爆危險物品;或在社區(qū)范圍內(nèi)燃放爆竹、煙花;
(5)占用、損壞、污染共享場所和共享設施,或在共享場所堆放雜物或以其他方式妨礙其他業(yè)主對共享場所和共享設施的使用;
(6)在其物業(yè)單位內(nèi)外自行或許可他人喧嘩或發(fā)出噪聲或過量聲浪,導致四鄰任何物業(yè)用戶有所不便或受到干擾,亦不得以任何方式滋事騷擾其他物業(yè)用戶或有騷擾之嫌;
(7)在非指定地點停放任何車輛(包括摩托車、自行車等)或拒絕按規(guī)定停放車輛或繳納費用;
(8)不正確或大意使用供排水管、溝渠等引致?lián)p壞、堵塞、淤塞、或漏水而不及時修理漏水喉管;擅自在廚房、衛(wèi)生間挖掘地面或頂部,或拆裝、改動任何燃氣管道和設備;
(9)不正確或大意使用電力供應,引致電線超負荷、失火或短路;
(10)不正確或大意使用燃氣供應,引致失火或漏氣;
(11)在預留位置外安裝空調(diào)機、抽風扇等;或以空調(diào)機、抽風機等冷凝水滴和噪音影響其他業(yè)主;
(12)自行或許可他人將其物業(yè)單位用作與相關的《房地產(chǎn)權證》規(guī)定用途外的其他用途(如將住宅單位改作辦公、貨倉或其他商務用途);
(13)改變、改造其物業(yè)單位的外表、外墻,包括(但不限于)在窗外、陽臺或天臺加設圍欄、衛(wèi)星電視設備、外墻晾衣架等,或?qū)⑵涿芊饣蛞云渌牧现匦卵b修或以其他顏色重新修飾外墻;
(14)利用、容許或默許他人利用其物業(yè)單位從事任何違反中華人民共和國法律或不道德的活動;
(15)在其物業(yè)單位外、單元門廳、樓梯、信道或其他共享場所自行或許可他人亂棄廢物或拋擲、堆放或留置垃圾、廢物、箱物、家具或其他物品,嚴禁從窗戶、陽臺向外拋擲垃圾和雜物;
(16)損壞、干擾、改變、截斷或阻塞共享設施和共享場所或其他任何通過、跨過、鄰接其物業(yè)單位的信道、管線、溝渠等;不得阻塞防火通道及門窗;不得破壞一切消防設備和控制設備;
(17)在其物業(yè)單位的外部或共享場所懸掛或晾曬任何衣物,物業(yè)服務企業(yè)指定的地點除外;
(18)未經(jīng)許可,在其社區(qū)單位內(nèi)飼養(yǎng)貓、狗、雀鳥等寵物及豬、兔、雞等家禽;
(19)在其物業(yè)單位外面或共享場所自行或容許他人安裝、張貼、展示、陳列任何名字、字畫、招牌、廣告及其他類似物品;
(20)在其物業(yè)單位內(nèi)或共享場所隨意加設、增建、安裝、更改、設置圍墻、圍欄、花架、檐篷、防盜網(wǎng)、鐵門、大門、鐵籠、天線、旗桿、遮陽傘、木棚、衛(wèi)星天線等;
(21)在共享供電線路、供水或供氣管道上私自接駁線管盜用電、水或氣;
(22)在其物業(yè)內(nèi)或共享場地面上放置重量超過設計負荷的物品,例如:機器、設備、保險箱等;
(23)在共享場所及/或升降機內(nèi)吸煙、吐痰、張貼任何標語告示牌或涂花或擦壞共享場所及/或升降機內(nèi)墻,在升降機內(nèi)人數(shù)超載及使用客用升降機載運貨物;
(24)以任何方式干涉物業(yè)服務企業(yè)對社區(qū)的管理和對社區(qū)提供的維修;
(25)在社區(qū)的共享場所舉行任何慶典活動或聚會,但事先經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)書面許可的除外;
(26)使用發(fā)展商保留區(qū)域,但事先獲得發(fā)展商書面許可的除外;
(27)封鎖通往樓頂?shù)娜肟诤屯ǖ?。物業(yè)服務企業(yè)將有權排除封鎖上述部位的障礙,實施前述封鎖行為的業(yè)主將承擔由此而產(chǎn)生的一切費用;
(28)如物業(yè)的使用人(包括業(yè)主及其受讓人、繼承人、受贈人、租用人、傭人、客人或其他借用人或使用人)違反上述定,業(yè)主應承擔連帶賠償責任。
3.6業(yè)主及任何其他人使用共享場所及升降機時應共同保護,保持清潔,否則一切損壞概由責成之業(yè)主或責任方賠償。
3.7業(yè)主應依據(jù)物業(yè)服務企業(yè)規(guī)定時間、地點和處理方式排放污水和傾倒垃圾及食物渣滓(需用垃圾袋袋裝)。
3.8業(yè)主應遵守并履行本規(guī)約及物業(yè)服務企業(yè)不時頒布的有關使用、管理和維修社區(qū)的規(guī)約、條例、停車庫管理規(guī)定、會所使用規(guī)定等規(guī)章制度。
3.9業(yè)主可自費雇用裝修公司進行其物業(yè)內(nèi)部裝修,但須遵守下列條款:
(1)施工單位必須遵守物業(yè)服務企業(yè)的有關規(guī)章制度和審批條件,不得損及社區(qū)的建筑結(jié)構(gòu),包括但不限于其物業(yè)單位內(nèi)部及社區(qū)的公共建筑、公共設施、附屬建筑物等;
(2)施工單位人員進入社區(qū),須事先呈交書面申請,經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)批準并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議,且向物業(yè)服務企業(yè)繳納相應履約保證金和裝修垃圾清運費后方可施工;
(3)業(yè)主應預先與物業(yè)服務企業(yè)安排施工材料的搬運時間、地點及所經(jīng)通道,不得占用、阻塞共享場所,亦不得弄污、損壞、堵塞共享場所和共享設施;
(4)保持共享場所清潔和物業(yè)內(nèi)部衛(wèi)生,一切廢物和施工垃圾須放置在發(fā)展商或物業(yè)服務企業(yè)所指定的地方統(tǒng)一處理;
(5)物業(yè)服務企業(yè)可進入物業(yè)單位內(nèi)部視察各項工程是否符合審批規(guī)定,如發(fā)現(xiàn)有違章施工情況,物業(yè)服務企業(yè)可要求業(yè)主和施工單位立即停工,并采取相應步驟予以糾正和救補,其間所引致的一切損失或經(jīng)濟責任,均由違章業(yè)主自行承擔,與發(fā)展商及物業(yè)服務企業(yè)無涉;
(6)業(yè)主需為因裝修施工或其他任何行為或疏忽引致他人受傷或財產(chǎn)損失負責賠償;
(7)業(yè)主需依照政府有關空調(diào)室外機安裝規(guī)范及物業(yè)服務企業(yè)制訂的空調(diào)安裝管理規(guī)定選擇適當?shù)目照{(diào)機型號,并規(guī)范空調(diào)室外機安裝工作。
(8)共享區(qū)域內(nèi)的電話線路及插座,公共天線線路及插座,原始設計的水電管道及供電線路、插座不得因物業(yè)的內(nèi)部裝修而更改位置或封閉;
3.10需要裝飾裝修房屋的業(yè)主,應當事先告知物業(yè)服務企業(yè),征得其書面同意并遵守物業(yè)服務企業(yè)按照相關法規(guī)制定之裝修管理制度,并須與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議及交納裝修保證金和裝修垃圾清運費。業(yè)主應交納裝修保證金的標準為:別墅人民500
0.00元/戶,小高層(高層)人民幣2000.00元/戶。裝修完畢,經(jīng)驗收物業(yè)主體結(jié)構(gòu)和共享設備、設施未受損壞并符合消防主管部門的有關規(guī)定,裝修保證金于驗收合格后三個月內(nèi)無息退還。業(yè)主應按照裝飾裝修各管理規(guī)定和管理協(xié)議,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修中的禁止行為。
3.11暴風雨來臨之前,業(yè)主應采取一切適當措施,防止玻璃發(fā)生破損,以免引起危險。
3.12業(yè)主應對由于其本身的疏忽或過失而造成社區(qū)的損失負全部法律責任及賠償責任。
3.13如長期離開其物業(yè)單位,其單位之業(yè)主應將其常用通訊地址通知物業(yè)服務企業(yè),以便物業(yè)服務企業(yè)向其送達與其有關的通知、函件等,有關費用由業(yè)主承擔。
3.14業(yè)主應保持其物業(yè)及其內(nèi)部各項附屬設備,包括電器、衛(wèi)生設備、門窗等處于良好狀態(tài),并避免上述設備發(fā)生任何損失或損壞,保證其物業(yè)內(nèi)部無任何蟲害。
3.15業(yè)主應保證經(jīng)其直接或間接許許進入、使用其物業(yè)單位的人履行、遵守和承擔本規(guī)約中規(guī)定的業(yè)主義務和責任。如因業(yè)主或經(jīng)其直接或間接許許進入、使用其物業(yè)單位的人之惡意行為或疏忽行為引致物業(yè)服務企業(yè)或使用物業(yè)的其他人仕蒙受任何損失或損害,均由該責任人負責賠償,其直接或間接許許該責任人進入本物業(yè)的業(yè)主在本規(guī)約項下須承擔連帶賠償責任。
3.16業(yè)主需提供業(yè)主本人的姓名和聯(lián)絡電話及相關數(shù)據(jù)予物業(yè)服務企業(yè),以配合社區(qū)的管理工作。
3.17一切有關物業(yè)單位內(nèi)的通水、通電、通氣、電話、網(wǎng)絡寬帶、有線電視等相關設備、設施服務,一概由業(yè)主自行向相關經(jīng)營管理單位申請開通、接駁,并自行承擔相關報裝及因使用所引至費用。
3.18在本規(guī)約的有效期內(nèi),業(yè)主愿意及確認物業(yè)服務企業(yè)為社區(qū)及其所占土地的唯一管理機構(gòu),全權負責社區(qū)的各項管理工作,物業(yè)服務企業(yè)自行負責和承擔其一切的行為及法律后果;發(fā)展商無需對物業(yè)服務企業(yè)的任何違約行為或疏忽所引至的后果向業(yè)主或其他任何人仕之索償負任何法律責任及經(jīng)濟賠償責任。
第四條服務費用
4.1業(yè)主須就其物業(yè)單位、共享地方及設備設施的管理服務向物業(yè)服務企業(yè)交付物業(yè)管理服務費。(以重慶市國土資源和房屋管理局或其指定的測繪單位出具的有效測繪報告為準)進行計算,包括:
(1)社區(qū)用地的土地使用費(不包括業(yè)主物業(yè)單位的土地使用費)、與社區(qū)相關的所有公共稅費;
(2)共用水費、電費、電話費及其他能源開支、共享排污費;
(3)共享場所、共享設施的日常維修保養(yǎng)、更換(資本性維修未計在內(nèi))、污水處理、衛(wèi)生清潔、照明、環(huán)保、綠化等費用;
(4)共用場所、共用設備的管理營運費、押金(如有);
(5)物業(yè)服務企業(yè)員工及其他職工的薪酬、福利及遣散費;
(6)社區(qū)之污水、污物及垃圾清除及搬運費(建筑垃圾除外)、清潔打掃工具材料費;
(7)聘請管理、維修、會計、法律等專業(yè)顧問的費用;
(8)物業(yè)服務企業(yè)員工及共用場所、共用設施的保險費;
(9)物業(yè)服務企業(yè)的行政費、通訊、郵寄、聯(lián)絡、文具、復印、物品、物料等各經(jīng)常性項目的開銷;
(10)環(huán)境綠化;
(11)秩序維護服務;
(12)因應當?shù)卣笤黾拥奶貏e裝置(包括彩旗、標語、海報、告示牌及其他性質(zhì)的臨時的、永久的對象)而產(chǎn)生的安裝、動作、保養(yǎng)、維修、拆除、清潔費用或贊助費用;
(13)按本規(guī)約條文征收的其它合理費用;
(14)其它未在《重慶市商品房買賣合同》或本規(guī)約內(nèi)詳列而屬于社區(qū)整體利益、義務或責任的任何直接和相關費用。
4.2如業(yè)主向發(fā)展商購買停車位產(chǎn)權的,須就其所購買的停車位向物業(yè)服務企業(yè)交付停車位服務費。其收費標準及調(diào)整由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)具體情況擬定。
4.3業(yè)主就其物業(yè)的服務應按「鄉(xiāng)都一號」社區(qū)物業(yè)服務合同的約定,按時全額向物業(yè)服務企業(yè)繳納物業(yè)服務費及其他相關費用。業(yè)主應于物業(yè)單位交付之日起每一個月的首日或之前預付下一個月的物業(yè)服務費。業(yè)主、發(fā)展商和物業(yè)服務企業(yè)共同約定本社區(qū)的物業(yè)服務費標準(不含公共能耗)為:
(1)別墅:按物業(yè)單位的建筑面積計算,人民幣元/
第10篇 小區(qū)商住樓施工現(xiàn)場防火管理
一、防工作'預防為主,防消結(jié)合'立足于自防自救,落實各項防火安全措施。
二、施工現(xiàn)場的各場所,必須設置臨時消防設施和配備足夠的消防器材。
(一)高層建筑施工現(xiàn)場的臨時消防供水系統(tǒng)必須與建筑物高度同步裝備:設消防水池,高壓水泵應專線供電,供水堅管直徑應不小于76㎜,每層設直徑為65㎜的消防結(jié)口,從第四層起,每隔一層配備一條長度為20m的消防水帶。
(二)根據(jù)不同場所中可能發(fā)生火險的物料、器材的性質(zhì),按規(guī)定選用和配備各類型、規(guī)格的手提滅火器,配備的數(shù)量要求如下(以面積為單位):
1、機房、垂直運輸設備的操作室、值班室、臨時動火作業(yè)場所等,配備不少于1個;
2、集體宿舍,每25㎡內(nèi)不少于1個;
3、易燃易爆物品倉、可燃物堆放場、木制作場所等,50㎡以內(nèi)配備不少于2個,每增50㎡增配1個;
4、非易燃的材料倉,每50㎡內(nèi)不少于1個,每增50㎡增配1個;
5、施工辦公室、水泥倉、廚房等100㎡以內(nèi)配備不少于1個,每增50㎡增配1個;
6、在建建筑物,施工層在500㎡以內(nèi),配備不少于2個,每增500㎡增配1個。
三、按號文要求,嚴格執(zhí)行臨時動火'三級'審批制度,領取動火證后方能動火作業(yè)。
施工現(xiàn)場'三級'動火審批制度
(一)一級動火。即可能發(fā)生一般火災事故的(沒有明顯危險因素的場所),由工程
部安全和保衛(wèi)負責人提出意見,經(jīng)工程項目部防火責任人審批。
(二)二級動火。即可能發(fā)生重大火災事故的,由動火單位技術部門和保衛(wèi)部門提出
意見,防火責任人加具意見,報企業(yè)的技安和保衛(wèi)部門共同審核,由企業(yè)防火責任人審批。
(三)三級動火。即可能發(fā)生特大火災事故,由企業(yè)技安和保衛(wèi)部門和保衛(wèi)部門提出意見,防火責任人加具意見,經(jīng)上級主管單位技安會同保衛(wèi)部門共同審核,報企業(yè)防火責任人審批,并報市消防部門備案。如有疑難問題,還須邀請市勞動、公安、消防等有關部門的專業(yè)人員共同研究審批。
四、嚴格易燃易爆物品管理。及時清理易燃雜物,保證疏散通道暢通。
五、施工現(xiàn)場宿舍內(nèi)嚴禁亂拉亂接電線,嚴禁用電爐、氣化爐具,嚴禁生火、燒香拜佛,不準使用電熱器具。
六、本項目的資料應包括:
1、施工現(xiàn)場動火作業(yè)審批表
2、防火重點部位登記表
第11篇 小區(qū)物業(yè)管理處主任考核表
類別 項目及標準 考評辦法及扣分
制度執(zhí)行的員工守則的執(zhí)行(第一章,工作條例) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
崗位基本技能的掌握(人員聯(lián)系、物業(yè)概況、崗位標準)
文明服務
按規(guī)定著裝,佩戴胸卡;
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分;
專業(yè)場所(室)環(huán)境整潔、規(guī)范
崗位標準 范圍 標準 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
管理
制定月工作計劃,并按計劃實施;
每周組織召開管理處例會,并做好記錄;
對保潔、保安、維修工作按崗位標準進行檢查,并每月進行評價;
對小區(qū)內(nèi)的裝修施工人員出入、材料堆放、垃圾堆放等進行管理;
巡視中發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)公共設施/設備有損壞,應立即報修并做好記錄;
做好與客戶的聯(lián)絡工作,每年兩次召開業(yè)主座談會;每月最少一次回訪業(yè)主,并做好記錄;
對待客戶投訴要熱情、耐心,及時處理,并將處理結(jié)果反饋給客戶,然后登記備案;
各類基礎資料、設施設備資料、業(yè)主檔案資料、維修基金運作資料存檔保存完好;
遇突發(fā)性、危害性事故或事件發(fā)生,立即采取應急處理,并及時向上級部門匯報。
指標
物業(yè)管理費收繳率≥90% (按總戶數(shù)90%計算)
成本總體控制率≤100%
客戶滿意度≥80%
房屋零修、急修、維修及時率≥98%
維修質(zhì)量合格率:100%;房屋完好率≥95%
2023年底物業(yè)管理小區(qū)達到“物業(yè)管理窗口達標”
每年兩次向業(yè)主公布物業(yè)管理(維修基金)收支情況表
每年兩次開展客戶調(diào)查和滿意度測評工作
每月客戶有理投訴兩件(含兩件)以下
管理處安全治安事故率0%
日常檢查公正、合理無投訴,正確使用《物業(yè)管理檢查單》
注:
1、同一地點同類問題按發(fā)生次數(shù),加倍扣分
2、客戶提出有理申告的,每次扣十分
3、否決指標:發(fā)生各類重大安全事故
第12篇 某小區(qū)管理規(guī)約空白范本
ee小區(qū)管理規(guī)約空白范本
宗旨
為加強本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理,維護全體業(yè)主的合法權益,維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》及北京市相關規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會表決通過,制定本《-----------管理規(guī)約》。
第一部分 物業(yè)基本情況
一、物業(yè)管理區(qū)域:
東至: 南至:
西至: 北至:
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)構(gòu)成明細、物業(yè)公用部分明細詳見商品房預售、商品房現(xiàn)房買賣合同。
對本物業(yè)管理區(qū)域進行調(diào)整的,應當按照《北京市物業(yè)管理辦法》第六條、第十一條的規(guī)定,分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機內(nèi)及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;由全體業(yè)主委托業(yè)主委員會或者業(yè)主代表向物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域申請。
二、物業(yè)服務用房
物業(yè)服務用房建筑面積為---平方米,其中地上建筑面積為----平方米,位于-----【幢】【座】-----層-----單元-----號;地下建筑面積為-----平方米,位于【幢】【座】-----層-----單元-----號。其中業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為-----平方米,位于-----【幢】【座】層----單元----號。
三、物業(yè)共用部分
根據(jù)有關法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定,業(yè)主共用部分包括:
(一)單幢建筑物的共用部分,包括該幢建筑物的業(yè)主共用的門廳、戶外墻面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?等部位以及該幢建筑物的業(yè)主共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、燃氣線路、消防設施、郵政信箱、避雷裝置等設備。
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分,包括道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱(房)、公益性文體設施、物業(yè)服務用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設施設備使用的房屋等。
第二部分 物業(yè)管理方式
四、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),實行下列第_2_種物業(yè)管理方式。
1、由全體業(yè)主自行管理;
2、全體業(yè)主依法選聘物業(yè)服務企業(yè);
3、由全體業(yè)主依法選聘其他人管理;
業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同共同對物業(yè)共用部分進行管理、維修、養(yǎng)護,并維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。
第三部分 業(yè)主共同管理的權利和責任
五、業(yè)主在物業(yè)管理活動中依照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》以及相關法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定,享有相應的權利,履行相應的義務。
業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定:
(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員;
(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務事項、服務標準和收費方案;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務;
(五)籌集、管理和使用專項維修基金;
(六)申請改建、重建建筑物及附屬設施;
(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;
(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。
決定第(五)、(六)項事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項事項,應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項,事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定,對業(yè)主具有約束力;業(yè)主應當遵守業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的,業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之前,應當按照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主大會會議,對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容等進行表決。
業(yè)主大會與其依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人簽訂的物業(yè)服務合同,應當由業(yè)主委員會三分之二以上委員在場簽名并加蓋業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章。
因物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人突然撤離等原因,業(yè)主大會無法及時另聘新物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的,按照《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》(京建發(fā)【2010】603號)第四章的規(guī)定執(zhí)行。由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當會同相關部門組織提供應急物業(yè)服務。臨時代管期間的物業(yè)服務費用,由全體業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔。
六、業(yè)主的共同管理責任
(一)物業(yè)服務費用及其繳納、監(jiān)督
各業(yè)主同意,物業(yè)服務收費采取______(包干制/酬金制)方式,按業(yè)主專有部分面積大小共同負擔,并按照本規(guī)約和物業(yè)服務合同約定足額交納,接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督。
物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人每年第一季度向全體業(yè)主公布上一年物業(yè)服務資金的收支情況,并接受審計監(jiān)督;審計監(jiān)督的實施方式由物業(yè)服務合同另行約定。
業(yè)主應當按照本規(guī)約和物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用,因故不能按期交納的,應委托他人按期代交或者及時補交。業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交付;____月以上拒交物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)服務費用收交情況,并注明欠交費用的業(yè)主房門號及欠費金額;仍不交納的,業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。
業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務合同約定以外的其他專項服務、特約服務的,其費用由雙方約定;物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當將服務項目、服務質(zhì)量、服務標準進行公示。
(二)專項維修資金的交存和使用
1、業(yè)主應當按照相關規(guī)定交存、使用、續(xù)交本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金。
2、使用專項維修資金的,物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當按有關規(guī)定向業(yè)主大會提出維修資金使用方案,并經(jīng)建筑物及其附屬設施維修資金列支范圍的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
3、業(yè)主委員會應當將維修資金使用方案、所需資金、工程進展以及資金劃撥等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主或者相關業(yè)主公布;并每____個月定期向全體業(yè)主或者相關業(yè)主公布一次專項維修資金使用情況。
4、一幢或者一戶門號的專項維修資金余額不足首次交存的30%時,由業(yè)主委員會按下列第____種方式,向該幢或者該戶門號業(yè)主續(xù)籌專項維修資金:
(1)一次性交存;
(2)按____元/平方米逐月交存至業(yè)主一卡通。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分的,其交存的專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
業(yè)主共同決定上述專項維修資金的籌集和使用方案時,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,并由業(yè)主另行表決通過。
(三)水、電、氣等費用的交納及其設施的維修責任
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主應當按照相關規(guī)定和相關供用合同的約定向供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位交納有關費用。
物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人接受供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)
等專業(yè)單位的委托代收前款費用的,應當公布委托合同。業(yè)主應當按照相關規(guī)定和相關供用合同、委托合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人按時足額交納水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等費用。業(yè)主拖欠、拒交上述費用的,應按相關供用合同規(guī)定承擔違約責任。
水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等設施的維修責任,由業(yè)主、專業(yè)單位按照相關規(guī)定承擔;前款設施屬于業(yè)主專有的,由業(yè)主承擔維修費用;屬于業(yè)主共用的,由全體業(yè)主或者相關業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔維修費用。
業(yè)主大會應當代表業(yè)主,及時與供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位建立供用合同關系,并與開發(fā)建設單位辦理戶名變更手續(xù)。
(四)業(yè)主應當向物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人以及業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。
(五)遵守本管理規(guī)約中關于物業(yè)的使用、維護和管理的約定。
(六)各業(yè)主同意,在物業(yè)使用和維護中,遵守相關法律、法規(guī)政策規(guī)定和本規(guī)約約定及業(yè)主共同決定,按照有利于物業(yè)使用效能發(fā)揮、秩序良好以及公平、合理的原則,正確處理供水、排水、通行、通風、采光以及設施設備維修、房屋裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生維護、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。
業(yè)主不承擔上述第_________(可多選)項共同管理責任,損害業(yè)主共同權益的,業(yè)主大會或者相關業(yè)主決定可以限制其行使以下第________(可多選)項成員權利:
1、不得擔任業(yè)主委員會委員或候補委員;
2、業(yè)主大會會議表決權;
3、共用部分經(jīng)營收益分配權。
限制時限至業(yè)主承擔完成相應共同管理責任時終止。
第四部分 物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配
七、物業(yè)共用部分的經(jīng)營
利用物業(yè)共用部分經(jīng)營的,應當符合法律、法規(guī)和本規(guī)約的規(guī)定,并經(jīng)業(yè)主大會或者相關業(yè)主共同決定。委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理的,按照物業(yè)服務合同約定委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人統(tǒng)一實施。
八、物業(yè)共用部分經(jīng)營收益分配
(一)利用物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益的分配,按照下列第____種方式分配:
1、業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配;
2、全體業(yè)主或者相關業(yè)主其他約定。
屬于全體業(yè)主的共用部分,按下列第____種方式使用:
1、用于補充建筑物及其附屬設施維修資金,統(tǒng)一歸集到維修資金監(jiān)管專戶;
2、_________________________________________________
3、_________________________________________________
屬于相關業(yè)主的共用部分按下列第_____種方式使用:
1、用于補充建筑物及其附屬設施維修資金,統(tǒng)一歸集到市維修資金監(jiān)管專戶;
2、_________________________________________________
3、_________________________________________________
(二)業(yè)主委員會、相關業(yè)主應當________(至少每半年)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布全體業(yè)主共用部分、部分業(yè)主共用部分物業(yè)經(jīng)營所得收益的收支情況,接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。
(三)業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專有部分,其對共用部分享有的共用和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓。
第五部分 物業(yè)的使用、維護和管理
九、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守相關法律、法規(guī)政策規(guī)定和本物業(yè)管理區(qū)域質(zhì)量保證書、房屋建筑使用說明書及其他文件的約定,并按照下列規(guī)定使用物業(yè):
(一)按照規(guī)劃管理部門批準或者不動產(chǎn)登記薄載明的用途使用物業(yè)專有部分,不得擅自改變專有部分使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變物業(yè)用途的,除遵守法律、法規(guī)以及本規(guī)約外,應當征得有利害關系的業(yè)主同意;
(二)進行室內(nèi)裝修時,遵守建設部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《北京市物業(yè)管理辦法》的有關規(guī)定,在工程開工前,應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人,并與其簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議;遵守裝飾裝修的注意事項,不從事裝飾裝修的禁止行為,不得影響毗鄰房屋的使用安全;主動配合物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人依據(jù)有關規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查;
(三)在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不擅自占用共用部分。施工期間應采取有效措施,減輕或者避免施工過程中對相鄰業(yè)主或者使用人日常生活造成的影響,晚間______時至次日上午______時和節(jié)假日,不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工;
(四)因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部分安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權益的,應當及時恢復原狀,造成相鄰業(yè)主財產(chǎn)損失的,應當承擔相應的賠償責任。
(五)安裝空調(diào)、應當按照房屋設計預留的位置安裝,未預留位置的,按照有關規(guī)定或者物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人指定的位置安裝;
(六)合理使用水、電、氣、環(huán)衛(wèi)等共用設施設備,不擅自拆改管線、設備;
(七)使用電梯,應遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯使用管理規(guī)定;
第13篇 某小區(qū)物業(yè)管理人員培訓內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)管理人員培訓內(nèi)容
公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓需求,主動'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進了工作,增強了團隊實力,同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培訓為主、對外招聘為輔,按比例7:3的原則運作。我們提出關心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊,實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。
1 高級管理員培訓內(nèi)容
物業(yè)管理理念
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關常識
2 技術骨干培訓內(nèi)容
責任感,榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
公關知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
維修具使用及保養(yǎng)
住戶投訴處理能力
3 普通員工培訓內(nèi)容
責任感榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關法律常識
管理規(guī)則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
第14篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：實際運行期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務內(nèi)容:實際運行期間
(四)實際運行期間的管理服務內(nèi)容與服務標準
1.服務內(nèi)容:
1、綜合服務管理
服務項目序號內(nèi)容服務標準
機構(gòu)設置1管理處設置(1)小區(qū)內(nèi)設置管理處。(2)配置辦公家具、電話、計算機、打印機等辦公設施及辦公用品。
2人員要求(1)分公司經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學歷,有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。(2)分公司經(jīng)理和管理人員有從業(yè)資格證書,持證上崗。
(3)小區(qū)技術作業(yè)人員按照有關規(guī)定取得崗位證書,持證上崗。
日常管理
與服務3服務時間設有服務接待中心,每天24小時有管理人員接待住戶,處理物業(yè)管理服務合同范圍內(nèi)的公共性事務。
4合同、收費公示規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同,并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務費標準。
5承接項目承接項目時,對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備及圖紙等資料進行認真查驗,驗收手續(xù)齊全。
6管理制度有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工作計劃,質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全,物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī)范、保管完善。
7辦公自動化運用計算機并利用物業(yè)管理有關軟件對業(yè)主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。
8規(guī)范服務管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志,行為規(guī)范,服務主動、熱情。
9報修、投訴處理(1)公示服務電話,24小時受理住戶的報修和投訴,有效報修處理率100%;急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場,有完整的報修、維修和回訪記錄。
(2)對業(yè)主或使用人的投訴在2天內(nèi)答復處理。
10特約、代辦服務根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的,公示服務項目與收費價目。
11滿意度調(diào)查每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見,平時采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通,溝通面不低于小區(qū)住戶的75%,對測評結(jié)果分析并及時整改。
12小區(qū)業(yè)主活動節(jié)假日有專題布置,每年組織1次以上的小區(qū)業(yè)主活動。
13維修資金對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設施設備維修,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與
建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修。
14裝修事項告知業(yè)主或使用人裝修須知,加強裝修過程中的監(jiān)督和管理,對違規(guī)裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。
2、公共區(qū)域秩序維護
服務項目序號內(nèi)容服務標準
人員要求1人員配備公共秩序維護人員身體健康,工作認真負責,定期接受培訓。
2技能訓練公共秩序維護人員接受過安全技能訓練(專項培訓、崗中持續(xù)培訓)的比例為80%以上。訓練有素,掌握基本的安全護衛(wèi)技能。
3技能水平有較強的安全防范能力,能很好地維護公共秩序工作,能正確使用各級消防、物防、技防器械和設備。
4服裝儀容上崗時佩戴統(tǒng)一標志,穿戴統(tǒng)一服裝,儀容儀表規(guī)范整齊,上崗時精神飽滿,姿態(tài)良好。
5器械配備配備對講裝置等必要用具。
門崗6出入口值勤小區(qū)主出入口24小時雙人執(zhí)勤,次出入口24小時設專人值勤,5-10月立崗時間不少于8小時,并有詳細交接班記錄。
7進出人員管理對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理,對外來人員實行登記管理,阻止小商小販隨便進入小區(qū)。
8車輛疏導對進出小區(qū)的機動車輛進行管理,引導車輛有序通行、停放;非機動車輛停放整齊。
巡邏崗9巡邏要求(1)對重點區(qū)域、重點部位每4小時至少巡查1次并做好巡查記錄,巡邏過程中對可疑人員進行詢問;
(2)看管公共財產(chǎn),包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
監(jiān)控崗10監(jiān)控要求配有安全監(jiān)控設施,對重點區(qū)域、重點部位實施24小時監(jiān)控。
應急措施11每年應組織不少于1次應急預案演習,對重大突發(fā)事件有應急預案。
3、公共區(qū)域保潔服務
服務項目序號內(nèi)容服務標準
樓內(nèi)公共區(qū)域 樓外公共區(qū)域
1生活垃圾收集
(1)高層按層,多層按單元設置垃圾桶,每天早晚定時清運2次。
(2)垃圾袋裝;保持垃圾桶清潔,無異味。
(3)設定垃圾轉(zhuǎn)運站,生活垃圾日產(chǎn)日清。
2通道及樓梯臺階(1)地面每天清掃1次,每2天拖洗保潔1次。單元門廳每天清掃2次,每周拖洗3次。
(2)樓梯間墻面每月除塵1次。
(3)大堂、門廳的大理石、花崗石地面每年保養(yǎng)1次。
(4)樓梯間無亂貼亂畫,發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自占用現(xiàn)象應及時勸阻、制止。
3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關每周擦1次,保持干凈。
4門、窗等
玻璃5-10月每月擦2次,目視潔凈。
5天花板、公共燈具每月除塵1次,天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。
6電梯及
電梯廳(1)地面每天清掃2次,每3天拖洗1次,電梯內(nèi)墻面每周擦拭1次。如有地毯,每天吸塵1次。
(2)每月對電梯門壁打臘上光1次。
(3)轎箱頂部每月清潔1次。
7標識、宣傳欄、信報箱標識、宣傳欄、信報箱每2周清潔1次。
8道路地面(1)每天清掃保潔1次。
(2)主要道路小雪1天清掃完畢,大雪3天清掃完畢;其他道路場地小雪2天清掃完畢,大雪4天清掃完畢。
9屋面每年4、10月對屋面積雪、雜物進行清掃,冰溜子及時清除。
10綠地綠地每天撿拾2次。
11垃圾箱(桶)、果
皮箱每天清運2次,每周擦洗1次;垃圾無漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周圍地面無垃圾、無污跡、無異味。
12消滅鼠害
蚊蠅(1)每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次,
(2)夏季(6月、7月、8月)每月滅鼠1次,其余每季滅鼠1次。
13庭院燈
門前燈每月擦1次。
14設施設備
用房每周清掃3次
15休閑娛樂
健身設施5-10月每2天清潔1次(擦拭表
面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅),每月刷洗1次。
16寵物飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定,對違反者進行勸告,對不聽勸告者報告有關部門進行處理。
4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護
服務項目序號內(nèi)容服務標準
草坪
1修剪每年對草坪整治修剪不少于2次,草面基本平整。
2補種每年補種1次。
3清雜草每年普除雜草3次以上,雜草面積不大于8%。
4灌、排水保持有效供水,基本無積水。
5施肥每年施肥1次。
6病蟲害防治發(fā)生病蟲害時及時滅治,控制大面積病蟲害發(fā)生。
樹木7存活率存活率95%以上,生長良好。
8修剪灌木修剪每年2次以上;蘺、球修剪每年不少于3次,做到表面圓整,基本無脫節(jié);喬木每年修剪1次以上。
9清雜草每年適時清除雜草2次以上。
10施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件每年適時施肥1次。
11病蟲害防治防治結(jié)合,及時滅治。
花壇
花境12補種缺枝倒伏不超過15%。
13修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾,每年施肥1次。
14病蟲害防治適時做好病蟲害防治工作。
5、共用部位、共用設施設備日常運行、保養(yǎng)、維修
服務項目序號內(nèi)容服務標準
公用部位
1房屋結(jié)構(gòu)每年不少于2次對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關業(yè)主、使用人。
2門窗每周1次巡視樓內(nèi)公共部位門窗,保持玻璃、門窗配件完好,開閉正常。
3樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無明顯剝落,墻面修補應保持與原墻面材質(zhì)一致。
4屋面每季度1次對屋面天溝、水落管道進行清掃、疏通,保持室內(nèi)公共排水管道暢通。每半年檢查1次屋面防水層,發(fā)現(xiàn)破損的,及時修理。
5圍墻、圍欄每月1次巡查圍墻,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復;鐵圍欄表面無明顯銹蝕,保持完好。
6道路、場地等每周1次巡查道路、路面、路邊石、井蓋等,發(fā)現(xiàn)損壞及時修復,保持路面基本平整無積水,路邊石平直無缺損。
7休閑、娛樂、健身設施每周1次以上巡查,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復,保證器械、設施的安全使用。
8安全標志對危險隱患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施,每月檢查1次,缺損及時補齊,保證標志清晰完整。
共用設施設備
1公共照明系統(tǒng)(1)樓道燈、庭院燈完好。
(2)庭院燈照明時間5-10月不少于7小時/天;11-4月不少于9小時/天。
(3)變電亭、公共電氣柜、供電線路等每月巡查2次。
(4)停電提前通知業(yè)主或使用人。
2消防系統(tǒng)(1)消防泵、消火栓每季度檢查1次,每年保養(yǎng)1次。
(2)配備煙感、噴淋系統(tǒng)的,每季度檢查1次,每年保養(yǎng)1次。
(3)滅火器每半年檢查1次,滅火器每年更換1次。
(4)消防水帶完好,消防管網(wǎng)壓力每年檢查2次。
(5)配備消防監(jiān)控系統(tǒng)的,每天檢查火警功能、報警功能是否正常。
(6)每年對消防知識進行1次宣傳。
3安全防范
系統(tǒng)(1)安全防范系統(tǒng)配置完善(有可視對講、周界防越報警、電子巡更、住戶報警、閉路電視監(jiān)控、電梯集中監(jiān)視系統(tǒng)、門鎖智能卡等設備三項以上)。
(2)系統(tǒng)每月檢查1次,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。
4排水系統(tǒng)(1)每月巡查1次排污泵,每半年保養(yǎng)1次。
(2)污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)1次。
(3)排水管線每半年檢查1次。
(4)化糞池每年清掏2次。
5二次加壓供水(1)總體供水設施每季度檢查1次。
(2)泵、管道每兩年油漆1次。
(3)水泵和飲用水水池(箱):水泵每半年保養(yǎng)1次,飲用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗1次,水質(zhì)符合國家標準。
(4)水泵房封閉管理,水箱蓄水池蓋板加鎖,溢流管口安裝金屬防護網(wǎng),每年冬季對外露水管包扎、防凍。
(5)高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度1次測壓并做好記錄。
6防雷系統(tǒng)防雷裝置每年檢查1次,保證其性能符合國家標準。
6、電梯
服務項目服務標準
電梯(1)建立電梯事故應急措施和救援預案。
(2)建立電梯運行檔案,記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。
(3)與專業(yè)維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同,明確電梯維修保養(yǎng)單位的責任,每年進行安全檢測并張貼《安全檢驗合格》標志。
(4)保證電梯完好,轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好,轎箱整潔。
(5)確定合理的電梯運行時間,隨時監(jiān)督電梯運行狀況。
(6)定期對機房、轎箱頂和底坑進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(7)根據(jù)實際情況,配備電梯管理人員,落實每臺電梯的責任人。
(8)配置必備的專業(yè)救助工具及24小時不間斷的通訊設備。
(9)遇電梯發(fā)生一般故障的,專業(yè)維修人員2小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理,發(fā)生電梯困人或其它重大事件時,物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場應急處理。
(10)電梯維護保養(yǎng)提前1天通知業(yè)主或使用人,盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活的影響。
7)有償便民服務收費標準:
序號項目細目收費標準備注
1電更換單頭燈泡、起輝器免費
安裝普通燈具5元
第15篇 某小區(qū)消防管理作業(yè)指導書
小區(qū)消防管理作業(yè)指導書
序號 作業(yè)內(nèi)容 崗位 相關質(zhì)量記錄
1.3每班次至少一次對消防器材、消防標識是否完整進行檢查,確認消防器材可隨時啟用。發(fā)現(xiàn)挪用現(xiàn)象立即報區(qū)隊長,如不能及時處理,由區(qū)隊長報保安主管直至管理處經(jīng)理。巡邏崗 保安區(qū)隊長 保安主管
管理處經(jīng)理《執(zhí)勤情況記錄》
2.每月組織保安人員至少一次消防演練,根據(jù)《火災處理流程》組織實施,確保發(fā)生火警時,相關崗位1分鐘內(nèi)能到達火警地點。保安主管
3.成立義務消防隊,保證在任何情況下都有足夠的隊員留守;
針對各種火情每年至少進行一次全小區(qū)規(guī)模模擬演練;
配合社區(qū)文化專員在小區(qū)進行經(jīng)常性的防火知識宣傳,定期組織面向業(yè)主的消防知識和技能培訓。管理處經(jīng)理 保安主管 社區(qū)文化專員
4.4每季度對消防器材進行一次全面檢查,內(nèi)容包括有效期、完好程度等,并標識檢查日期,對壓力指針停留在紅區(qū)的滅火器及時上報并更換。保安主管《消防設備檢查表》
5.5每季度對消防泵進行清潔保養(yǎng);
消防設備每兩年由技術保養(yǎng)單位做一次安全監(jiān)測,并編制報告上報管理處經(jīng)理。維修主管 管理處經(jīng)理
6.每年1月根據(jù)小區(qū)的實際情況制定本年度需要購買的消防器材的清單,并及時上報管理處經(jīng)理,經(jīng)公司總經(jīng)理批準后列入《月度物品采購申請表》安排采購員進行購買。需確保小區(qū)內(nèi)配有兩套消防斧頭、消防扳手、鐵撬、鐵錘等消防工具,以及警戒帶、醫(yī)療箱及常用醫(yī)藥、防煙防毒工具等,其中在監(jiān)控中心備有兩套完整的消防戰(zhàn)斗裝備。保安主管 管理處經(jīng)理
采購員《月度物品采購申請表》
7.每次消防演習所需要使用的消防器材都嚴格按照出庫手續(xù)辦理,在保安主管申報并得到管理處經(jīng)理批準后
方可領用,并在臺帳上作相應紀錄。保安主管 倉庫管理員
檢驗標準:1、消防設備正常運轉(zhuǎn)率100%
2、消防設備年檢合格
支持性文件:《火災處理流程》
第16篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容3
住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容(三)
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),寓管理與服務之中,建立社區(qū)服務體系。為住戶提供全方位管理,服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢,總體歸納為'六項管理、三類服務',即'房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理';常規(guī)性公共服務(合同服務)委托性特約服務(非合同零星服務)和經(jīng)營性多種服務(全方位、多層次的綜合服務)。
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理
范圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行'管養(yǎng)合一'主要落實在以下幾個方面:
a、工作的主動性
管理責任人與服務中心相結(jié)合,落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃,執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
b、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務,季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式,并做到制度化、規(guī)范化。
c、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜,根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2共用設施、設備的管理
范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進行統(tǒng)一管理,對于不同的設施、設備進行不同的維修管理,執(zhí)行相應的工作質(zhì)量標準,建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案,落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理
范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同,指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別,如:車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標,基本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括:樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng),周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設備的組成情況,建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度,從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設備維修管理,并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務,充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循'高標準、嚴要求'的環(huán)境衛(wèi)生管理和'高質(zhì)量、高頻度'的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作,即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全,實行標準化清掃保潔,垃圾日清,按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生,區(qū)域管理的過程控制,確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質(zhì)量的生活場所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷,形成環(huán)保意識,日常管理與保護有機結(jié)合,提高住戶的生活質(zhì)量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員,將片區(qū)負責與巡查相結(jié)合,科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹'預防為主、防治(消)結(jié)合'的方針,對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作,確保車輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里,對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理,隱蔽工程符合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求,并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀,使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進行社會管理,如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務,是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如:清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務提供給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務
是為某些住戶群體提供的服務,如:為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營性多種服務
即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮,以點點滴滴的積累和平凡的小事,體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務,并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,開辟新的服務項目。
